Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Antonio BRANCACCIO Primo Presidente
” Vincenzo SALAFIA Pres. di Sez.
” Francesco E. ROSSI ”
” Pasquale PONTRANDOLFI ” Consigliere
” Michele CANTILLO ”
” Raffaele NUOVO ”
” Alfredo ROCCHI ”
” Francesco AMIRANTE ”
” Antonio VELLA Rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 7429-88 del R.G. AA.CC., proposto da CARLO PITULLO, elett.te dom.to in Roma, Via di Porta Pinciana n. 6 c/o lo studio dell’avv.to Carlo Maria Barone che lo rappresenta e difende unitamente all’avv.to Carmine Battiante, giusta delega a margine del ricorso.

- Ricorrente -

contro

DI GIOIA GIULIO e CAMPANARO ANNA, elett.te dom.ti in Roma, Piazza del Fante 2 c/o lo studio dell’avv.to Paolo Napolitano, rappresentati e difesi dall’avv.to Giovanni Fulchino, giusta delega a margine del controricorso.

- Controricorrenti -

nonché

DE CRISTOFARO SUSANNA, ROSALBA DE WERRA, MARGHERITA SINISCALCO

- Intimati -

Avverso la sentenza n. 265 della corte d’appello di Bari dep. il 8.4.1988 e notificata il 1.6.1988.
Udita nella Pubblica Udienza tenutasi il giorno 21.5.93 la relazione della causa svolta dal Cons. Rel. Dr. Vella.
Udito l’avv.to Barone.
Udito il P.M., nella persona del Dr. Di Renzo, avv.to gen.le c/o la Corte Suprema di Cassazione che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 29 ottobre 1980 Carlo Pitullo, proprietario dell’appartamento del piano rialzato con ingresso autonomo e annesso giardino, dell’edificio sito in Foggia, via Confalonieri, n. 9, assumendo che i coniugi Giulio Di Gioia e Anna Campanaro, ai quali apparteneva l’intero primo piano, anch’esso con entrata indipendente e adiacente porzione di giardino, avevano costruito su una parte della terrazza di copertura del fabbricato un manufatto la cui presenza costituiva un impedimento al proprio libero godimento de, bene comune; convenne i medesimi, davanti al Tribunale di Foggia, chiedendo l’emanazione di una sentenza di accertamento del suo diritto di comproprietà della terrazza e di condanna dei convenuti alla demolizione della sopraelevazione e al risarcimento del danno. Inoltre, dichiarò che aveva comprato l’immobile, con atto per notaio Pepe dell’otto aprile 1978, da Paolina Giordano e da Mario e Matilde Mele, eredi di Pasquale Mele il quale lo aveva acquistato come assegnatario dell’Istituto Autonomo Case Popolari e che ai convenuti la proprietà dell’appartamento – era – stata trasferita da Giulio – Siniscalco, altro – assegnatario dell’I.A.C.P.

Costituitosi in giudizio il Di Gioia e la Campanaro contestarono la pretesa sostenendo di essere i proprietari esclusivi della terrazza di copertura del fabbricato, sulla quale avevano il diritto di eseguire sopraelevazioni ai sensi dell’art. 1127 del codice civile.

Si costituì successivamente Susanna De Cristofaro, vedova del Siniscalco, chiamata in causa dai convenuti i quali per essere garantiti avevano citato anche Margherita Siniscalco e Rosalba De Werra, altri eredi del defunto, rimasti invece contumaci.

Con sentenza del 20 settembre 1986 il Tribunale rigettò sia la domanda principale, sia quella di garanzia.

Propose impugnazione il soccombente insistendo nell’affermare che la terrazza era di proprietà comune sua e dei convenuti.

Questi ultimi e la De Cristofaro resistettero al gravame eccependone l’infondatezza, mentre la Siniscalco e la De Werra non si costituirono neanche in questa fase del processo.

Con sentenza dell’otto aprile 1988 la Corte d’appello di Bari ha confermato la decisione di primo grado avendo ritenuto che la presunzione legale di comunione, sancita dall’art. 1117 del codice civile e basata sulla destinazione all’uso e al godimento comune del bene, era stata superata perché la terrazza per le sue caratteristiche strutturali, pur svolgendo la funzione sussidiaria di copertura dell’intero edificio, costituito soltanto dagli appartamenti delle parti in causa, era posta al servizio esclusivo dell’immobile degli appellati potendo accedersi ad essa dalla scala di quest’ultimo e non anche dal piano rialzato.

Il Pitullo ricorre per cassazione con tre motivi.

Resistono con controricorso il Di Gioia e la Campanaro.

Non si sono costituiti la De Cristofaro, la De Werra e la Siniscalco.

Il ricorso è stato assegnato all’esame delle Sezioni Unite sul presupposto che si sarebbe formato un contrasto tra le sentenze della Corte di Cassazione nell’interpretazione dell’art. 1117 del codice civile, perché la comunione del bene, mentre per alcune di esse sarebbe esclusa dalla sua destinazione all’uso e al godimento di una sola parte dell’immobile, per altre dovrebbe risultare sempre da un atto scritto.

Diritto

Con i tre motivi strettamente connessi, denunziandosi la violazione degli art. 1117, 1127 1362 e 1371 del codice civile, 205 e 206 del R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, 112, 116, 132, 177, 210 e 213 del codice di procedura civile, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 di quest’ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello ritenuto la terrazza di copertura dell’edificio di proprietà esclusiva dei convenuti in base alle seguenti erronee considerazioni: 1) – la terrazza è destinata soltanto al servizio dell’appartamento del Di Gioia e della Campanaro e manca un titolo da cui risulti, in contrasto con tale situazione oggettiva, la sua appartenenza anche al proprietario del piano rialzato; 2) – la terrazza ha una funzione solo sussidiaria di copertura dell’intero fabbricato; 3) – il Presidente dello I.A.C.P. con la sua nota del 5 marzo 1982 aveva escluso la proprietà comune della scala di accesso alla terrazza e aveva attestato che le spese dell’energia elettrica per la sua illuminazione devono essere pagate per intero dai proprietari dell’appartamento del primo piano; 4) – la comproprietà della terrazza non si deduce nemmeno dall’art. 206del R.D. n. 1165 del 1938, sia perché questa norma fa salvo il caso, come quello in esame, dell’uso esclusivo della terrazza da parte di uno o più condomini, sia soprattutto perché la stessa è inapplicabile essendo stata vinta la presunzione di cui all’art. 1117 del codice civile; 5) – l’art. 10 del regolamento per gli inquilini, richiamato negli atti di acquisto dei due appartamenti, secondo cui “la terrazza serve a tutti gli inquilini del fabbricato e all’uso di essa sovrintende il custode delegato dall’I.A.C.P.,” è inoperante nel caso in esame non potendo accedersi alla terrazza dello appartamento del Pitullo; 6) – la costruzione eseguita sulla terrazza è legittima non avendo pregiudicato nè la statica del fabbricato, nè il suo decoro architettonico.

In contrario si sostiene che la Corte d’appello avrebbe dovuto ritenere che la norma dell’art. 1117 del codice civile è dispositiva, nel senso che definisce comuni le cose da essa indicate, mentre avrebbe dovuto escludere che la stessa preveda una presunzione di comunione di dette cose, potendo la proprietà esclusiva di queste risultare solo da un atto scritto. E, pertanto, nella specie, in assenza di un titolo con cui si fosse attribuita la proprietà esclusiva della terrazza di copertura dell’intero fabbricato ai convenuti, avrebbe dovuto dichiararne la natura condominiale ai sensi dell’art. 1117 n. 1 del codice civile.

Si aggiunge che la Corte: a) – non avrebbe potuto ritenere la terrazza di proprietà esclusiva dei coniugi Di Gioia – Campanaro in base alla nota del Presidente dell’I.A.C.P., costituendo questa una semplice comunicazione (atto unilaterale) di un soggetto che non aveva partecipato alla conclusione dei contratti di compravendita dei due appartamenti; b) – avrebbe dovuto ravvisare la comproprietà della terrazza in base allo art. 206 del R.D. n. 1165 del 1938 secondo cui “I lastrici solari e le terrazze, che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni anche di altri condomini, costituiscono proprietà comune, ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nella colonna di fabbrica sottostante, a meno che non siano stati in tutto o in parte assegnati in uso o in proprietà ad uno od a più di essi”; c) – avrebbe dovuto valorizzare l’art. 10 del regolamento inquilini il quale è vincolante per tutti i proprietari dello stabile essendo stato richiamato espressamente nei rispettivi atti di acquisto; d) – avrebbe dovuto condannare i convenuti a demolire la sopraelevazione essendosi con la sua costruzione violato, sia l’art. 10 del regolamento degli inquilini, per il quale la terrazza è utilizzabile solo per lo “sciorinamento dei panni”, sia l’art. 1120 del codice civile.

Il ricorso è fondato.

La norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo”, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D’altra parte, se con la disposizione dell’art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., s è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà. L’equivoco che dall’espressione adottata in dette sentenze potrebbe tuttavia derivare, consiste nel ritenere che la cd. presunzione legale di comunione possa essere vinta sia dalla destinazione particolare del bene, sia dal titolo, mentre è solo da quest’ultimo che una cosa comune può risultare di proprietà singola, in quanto la destinazione particolare esclude già all’origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni, e che ad esso possa quindi riferirsi la norma dell’art. 1117 del codice civile. Come esempio chiarificatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile.

Pertanto, deve ritenersi che il contrasto giurisprudenziale evidenziato non sussiste, come è stato giustamente rilevato anche dal difensore del ricorrente, e si devono solo correggere nei sensi sopra esposti gli errori nei quali le sezioni semplici di questa Corte sono incorse ogni qual volta hanno affermato che la norma dell’art. 1117 cod. civ. contempli una presunzione legale di comunione e che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua dell’esistenza di un titolo contrario”.

Ciò premesso, la Corte d’appello ha ritenuto che nella specie la terrazza di copertura dell’intero edificio è di proprietà esclusiva dei convenuti, sul rilievo che di essa solo costoro hanno la disponibilità potendo accedervi dalla scala che conduce al loro appartamento del primo piano, mentre dal piano rialzato di proprietà del Pitullo non è possibile salire sulla terrazza stessa in mancanza di una seconda scala. Ma così decidendo la Corte ‘e incorsa in errore, perché, sia per l’art. 1117 cod. civ. sia per l’art. 206 del R.D. 28 aprile 1938 n. 1165 (di contenuto sostanzialmente analogo) i lastrici solari e le terrazze di copertura (che dai primi si distinguono essendo accessibili e protette), a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo, sono sempre comuni esercitando come superfici terminali la indefettibile funzione primaria di protezione del fabbricato. L’uso della terrazza riservato soltanto ad alcuni condomini non la rende di proprietà esclusiva dei medesimi, perché non determina il venire meno della sua insopprimibile, fondamentale destinazione primaria di copertura dell’edificio. La soluzione della Corte del merito sarebbe stata, perciò, corretta solo se la terrazza si fosse trovata al livello dello appartamento del primo piano. Infatti, la terrazza a livello, a differenza di quella di copertura, è costituita da una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni vani e sullo stesso piano di altri dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per le modalità costruttive, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali del sottostante edificio, quanto e soprattutto a dare un affaccio un’ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata e del qual costituisce una proiezione verso l’esterno.

Il Giudice d’appello, avendo deciso che, a causa della sua destinazione, la terrazza di copertura appartiene soltanto ai proprietari del primo piano, ha omesso di considerare che la medesima svolge la sua funzione fondamentale di copertura – sia – dell’appartamento – dei convenuti, sia – dell’unità – immobiliare dell’attore. Inoltre, a – sostegno – della – sua statuizione ha dato rilievo alla nota del 5 marzo 1982 del Presidente dell’I.A.C.P. che non ha, invece, nessun valore ai fini della prova della proprietà esclusiva, non costituendo la stessa titolo ai sensi degli art. 1117 cod. civ. e 206 del menzionato R.D. del 1938.

Infine, erronea perché fondata sul presupposto dell’appartenenza esclusiva della terrazza ai convenuti, è la decisione con cui la Corte del merito ha ritenuto la liceità del manufatto su di – essa – costruito, e – tale – questione dovrà, quindi, essere riesaminata in base al principio secondo cui la terrazza di copertura dell’intero fabbricato è di proprietà comune di tutti i condomini.

Consegue – che – si – deve – accogliere – il ricorso, cassare la sentenza impugnata e rinviare la causa per un nuovo esame ad altra sezione della stessa Corte d’appello, la quale, oltre a provvedere sulle spese di questo giudizio, si adeguerà, nel decidere, al principio di diritto secondo cui: “Salvo che il contrario non risulti da un titolo, le terrazze di copertura dell’intero edificio sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini”.

P.Q.M.

la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.

Roma 21 maggio 1993.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Vincenzo CARBONE – Primo Presidente Agg.
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente di Sez.
Dott. Enrico PAPA – Consigliere
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere rel.
Dott. Alessandro CRISCUOLO – Consigliere
Dott. Francesco SABATINI – Consigliere
Dott. Fabrizio MIANI CANEVARI – Consigliere
Dott. Stefanomaria EVANGELISTA – Consigliere
Dott. Mario FINOCCHIARO – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Sul ricorso n. 12755/00 proposto

da

M.F. e D.G.A. elettivamente domiciliati in Roma, Lungotevere Flaminio

n. 60, presso lo studio dell’Avv. Ruggiero Longo, difesi dall’Avv. Pietro Monopoli come da procura in calce al ricorso.

RICORRENTI

contro

S.I.M. – SOCIETÀ IMMOBILIARE MERIDIONALE – s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t. P.F., elettivamente domiciliata in Roma, P.za San Giovanni in Laterano n. 60, presso lo studio dell’Avv. Guido Cipriani che la difende come da procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

e contro

A.T.

INTIMATA

per la cassazione della sentenza n. 351 in data 26.11.99/9.12.1999 della Corte d’Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.02.2005 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.

Sentito l’Avv. Giudo Cipriani per la controricorrente.

Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Antonio Martone che ha concluso per il rigetto del primo, terzo e ottavo motivo.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 26.02.1991, F.M. e T.A. coniugi, nonché A.D.G. acquirenti (come da atti per notaio Pirro rispettivamente del 12 e 15 settembre 1988) dalla società costruttrice S.I.M. (Società Immobiliare Meridionale) di due appartamenti ubicati in un edifico sito in Taranto (via), chiedevano il riconoscimento della loro qualità di comproprietari, nella misura di un 1/8 per ciascun appartamento, dell’intero spazio destinato a parcheggio del fabbricato, anche per la parte realizzata in eccedenza alla prescrizione minima prevista dall’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765. Le ragioni della domanda erano ricollegate agli atti di sottomissione (del 29 febbraio e 2 marzo 1988) con i quali la soc. S.I.M., ai fini dell’ ottenimento della concessione edilizia (rilasciatale il 14 aprile 1988), assumeva l’obbligo di destinare a parcheggio un’area complessiva (mq. 1.075 al piano cantinato e mq. 260 al piano terra dell’edificio) molto più estesa di quella in concreto messa a disposizione degli attori e degli altri sei condomini (mq. 180 di parcheggio al piano cantinato).

Il Tribunale rigettava la domanda.

Il gravame proposto dai soccombenti era rigettato, con sentenza n. 351/99 del 26.11.99/ 9.12.1999, dalla Corte d’ appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto.

Si legge in sentenza che, contro l’affermazione degli attori, secondo cui il progetto approvato del parcheggio contemplava un’autorimessa di mq. 435 e gli atti d’obbligo avevano posto un vincolo di asservimento al piano interrato pari a complessivi mq. 1.075 (mq. 185 + mq. 890), gli unici riferimenti da considerare attenevano a quest’ultimi atti costituenti varianti al progetto approvato. Pertanto il progetto approvato (con autorimessa di mq. 435) era stato posto nel nulla dagli atti di sottomissione.

È poi detto in sentenza che solo i rogiti notarili costituivano fonte delle reciproche obbligazioni, restando superati i contratti preliminari, e che con tali rogiti gli attori avevano acquistato la comproprietà per 1/8 del parcheggio coperto, da identificare nella superficie cantinata di mq. 185 contemplata nell’atto di sottomissione del 29 febbraio 1988, richiamato nei negozi di compravendita. La superficie di tale parcheggio (come accertato dal c.t.u.) era in realtà di mq. 235, di cui mq. 203 utili: misura pressoché rispettosa di quella di mq. 207 minima da riservare inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla 1. 765/1967. In tale prospettiva nessuna nullità afferiva alla clausola traslativa del parcheggio, né alla clausola con la quale la venditrice si era riservata la proprietà esclusiva del parcheggio a piano terra, di cui essa poteva liberamente disporre a favore di terzi. Inoltre non sussistevano violazioni in materia di pertinenze e vincoli pubblicistici: la maggiore estensione dell’area asservita, rispetto al minimo previsto dall’art. 18 1. 765/1967, era funzionale al rilascio della concessione edilizia e soddisfaceva solo un’esigenza amministrativa.

È da ultimo precisato in sentenza che non spettava il risarcimento del danno conseguente alla inutilizzabilità del bene-parcheggio, perché gli istanti non avevano provato di non aver avuto la consegna del posto macchina e di avere sostenuto una spesa mensile per custodire l’auto in altro luogo. Ogni altra istanza risarcitoria – danno derivante dall’errore determinato nei compratori dell’attività dolosa della venditrice, ai sensi dell’art. 1440 c.c.; danno derivante dalla difformità del parcheggio rispetto al progetto approvato, ai sensi degli artt. 1480 e 1489 c.c.; danno derivante dalla violazione delle regole (artt. 871 e 873 c.c.) da osservarsi nelle costruzioni – era infondata, dato l’avvenuto trasferimento pro quota del parcheggio e l’ inapplicabilità nel caso specifico della legge n. 122 del 1989, non avente effetto retroattivo.

F.M. e A.D.G. hanno proposto ricorso per cassazione, formulando otto motivi di censura, contestando, fra l’altro, l’assunto della mancata inclusione negli atti d’acquisto della maggiore area destinata a parcheggio e sostenendo, comunque, l’illegittimità in diritto di una tale esclusione perché lesiva del vincolo imposto dall’art. 18 della 1. 6.8. 1967 n. 765.

La soc. S.I.M. ha resistito con controricorso.

La seconda sezione civile, con ordinanza del 13.05.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla questione di diritto, sottolineandone anche la particolare importanza, rappresentata dall’incidenza potenziale sull’andamento di rilevanti settori dell’economia nazionale come l’industria delle costruzioni e il mercato immobiliare.

Il Primo Presidente, ai sensi dell’art. 374 c.p.c., ha, quindi, rimesso la questione alle Sezioni Unite.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

1. Il ricorso contiene otto motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione e falsa applicazione dell’art. 1 della legge 28.7.1977 n. 10, dell’art. 33 della legge 17.8.1942 n. 1150, dell’ art. 220 del R.D. 27.7.1934 n. 1265 e l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.).

I ricorrenti censurano l’impugnata sentenza laddove ha affermato che il progetto approvato, il quale contemplava al piano interrato un’autorimessa di mq. 435, era stato posto nel nulla dai ricordati atti di sottomissione. Sostengono che, in base alla normativa menzionata, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata a concessione e che contrasta con il nostro ordinamento giuridico-amministrativo ritenere che una variante autorizzata possa discendere da un atto di sottomissione, dal momento che questo costituisce un negozio privato a carattere recettizio, funzionale esclusivamente alla quantificazione delle superfici vincolate.

b) Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti si dolgono che il giudice di merito, interpretando gli atti di compravendita, abbia ritenuto, in ordine all’area di parcheggio, che la cessione ha riguardato la superficie cantinata di mq. 185, di cui all’atto di sottomissione in data 29.2.1988. Sostengono che l’impugnata sentenza non avrebbe tenuto conto di tutte le clausole contrattuali, ricostruendo l’intenzione di contraenti con riferimento a dichiarazione resa dalla sola venditrice. Inoltre avrebbe omesso di considerare corposi elementi di segno contrario, rivenienti specialmente nei preliminari di vendita.

c) Il terzo motivo concerne la violazione e falsa applicazione dell’art. 18 1. 765/1967 e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti censurano l’impugnata sentenza per aver ritenuto, conformemente al primo giudice, che la maggiore estensione dell’area vincolata, rispetto al minimo previsto dal cit. art. 18 soddisfa un’esigenza puramente amministrativa, riconoscendo la libera disponibilità, in favore di terzi, di tale maggiore area di parcheggio, di cui la S.I.M. aveva conservato il diritto di proprietà. Sostengono i ricorrenti che l’ impugnata sentenza erroneamente ha ritenuto che la residua superficie vincolata a parcheggio può essere disposta liberamente. Invero, una volta costituito il vincolo in proporzione alla volumetria espressa e in uniformità alle determinazioni dell’ autorità preposta alla vigilanza sull’attività edilizia, va riconosciuto il diritto d’uso di tutti i condomini sull’area asservita, anche se questa eccede la misura minima stabilita dalla legge.

d) Col quarto motivo, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti censurano l’impugnata sentenza per non aver riconosciuto alcun risarcimento del danno conseguente a dolo incidente (art. 1440 c.c.), a difformità del garage rispetto al progetto approvato (artt. 1480 e 1489 c.c.), a realizzazione e destinazione ad uso garage (artt. 871 e 872 c.c.) di un parcheggio inferiore alla misura prevista dall’art. 18 1. 765/1967, come integrato dalla delibera comunale n. 619/82 e dall’art. 21. 24.3.89 n. 122.

e) Il quinto motivo riguarda la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1218, 1476 e 1477 c.c., dell’ art. 221 R.D. 1265/1934 e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) I ricorrenti si dolgono che l’impugnata sentenza abbia negato il diritto al risarcimento del danno correlato alla inagibilità del parcheggio.

f) Il sesto motivo riguarda la violazione degli artt. 818 e 1477 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Sostengono i ricorrenti che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sull’invocata applicazione delle norme in materia di pertinenze, relativamente all’area vincolata di mq. 890, posta a servizio dell’edificio con costituzione di onere reale. L’ impugnata sentenza, pur avendo riconosciuto che con i rogiti notarili sono state trasferite in favore degli acquirenti le pertinenze, nulla ha detto in ordine ai diritti pretesi sul suddetto parcheggio pertinenziale.

g) Il settimo motivo concerne la violazione dell’art. 31, comma 11°, legge 1150/1942, come sostituito dall’art. 10 legge 765/1967, dell’art. 4 legge 28.1.1977 n. 10, dell’art. 37 legge Reg. Puglia 12.2.79 n. 6, dell’art. 2 legge 122/1989, e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Affermano i ricorrenti che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sulle ragioni giuridiche (mancata ultimazione del parcheggio entro tre anni dall’inizio dei lavori e relative decadenze) in virtù delle quali avrebbe dovuto applicare la maggiore misura minima dell’area da vincolare, come contemplata dal sopravvenuto art. 2 1. 122/1989.

h) Con l’ottavo motivo, denunciando l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti sostengono che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sui motivi di nullità della clausola negoziale, se riferita al parcheggio di mq. 185 (difformità dell’autorimessa rispetto alla previsione progettuale e conseguente operatività dell’art. 17 1. 28.2.85 n. 47; illiceità dell’ oggetto-autorimessa, perché difforme dalla concessione, con conseguente applicabilità dell’art. 1418 c.c.; elusione di norma imperativa, da identificare nell’art. 18 legge 765/1967, come integrato dalla delibera comunale n. 619/1982, con conseguente operatività dell’art. 1344 c.c.).

2. Dei su esposti motivi conviene dare la precedenza all’ esame del terzo, in relazione al quale l’ordinanza di remissione ha rilevato il contrasto giurisprudenziale, sotteso in parte anche ad altri motivi: quarto, sesto, settimo e ottavo.

La questione di diritto che la Corte deve affrontare, per risolvere il conflitto, è se tutta l’area destinata a parcheggio, in base ad atto d’obbligo sottoscritto ai fini dell’ottenimento della concessione edilizia, debba considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, anche se la superficie di tale area di parcheggio eccede la misura minima prevista dall’art. 18 legge 765/1967 (il c.d. standard urbanistico), ovvero se l’originario proprietario-costruttore del fabbricato possa legittimamente riservarsi, e cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedono tale misura.

3. Per evidenziare compiutamente il contrasto, è opportuno esaminare brevemente le tre sentenze (Cass. 1.8.2001, n. 10459; Cass. 21.2.1996, n. 1327 e Cass. 9.11.2001 n. 13857) considerate nell’ordinanza di remissione, evidenziando i principi di diritto elaborati, per poi contestualizzare il tutto nel più ampio scenario dell’evoluzione legislativa, giurisprudenziale e dottrinale in materia di parcheggi condominiali. Materia emblematicamente diventata (come altre) centro di convergenza di tensione molteplici: tra varie norme (non sempre chiare e rapidamente sostituite), tra norma e fatto, tra pluralismo delle interpretazioni e stabilità delle decisioni, tra affermazione di valori e attese sociali.

3.1. Con la sentenza 1.8.2001, n. 10459, relativa a controversia nella quale si discuteva della validità della vendita a terzi di area vincolata a parcheggio, ancorché superiore rispetto a quella prescritta dalla legge, la Corte ha affermato che, una volta accertato che con l’atto d’obbligo verso il Comune la società costruttrice si è impegnata a riservare a parcheggio condominiale, con espresso e specifico riferimento all’art. 18 della legge 765/1976, l’intero piano seminterrato e che ciè è stato quindi trasfuso e recepito nella successiva concessione edilizia, tutta l’area dove considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, a nulla rilevando l’ eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto più che tale rapporto dove considerarsi immodificabile solo nel minimo.

3.2. Di diverso segno è la sentenza 21 febbraio 1996 n. 1327, emessa in una controversia promossa dall’ amministratore di un condominio nei confronti del costruttore dello stabile a seguito dalla vendita a terzi di un’area avente funzione di parcheggio e svincolo per le manovre delle autovetture: area della quale l’amministratore aveva rivendicato la proprietà comune, chiedendo la nullità o inefficacia del contratto di vendita. Ha ritenuto, infatti, la Corte che il vincolo pertinenziale dell’area da destinare a parcheggio e il fabbricato si costituisce ex lege solo nei limiti della superficie vincolata obbligatoriamente in ossequio al disposto della legge 765/1967.

3.3. In linea con tale decisione, la sentenza 9 novembre 2001 n. 13857, emessa in una controversia vertente sulla validità di una clausola di riserva a favore della società costruttrice del diritto d’uso dell’area sottostante il fabbricato, ha ritenuto che ove l’area destinata a parcheggio risulti d’ estensione superiore alla misura d’uso spettante ex lege ai condomini, l’accertamento della proprietà non può avere ad oggetto l’intera area ma solo quella parte di essa sulla quale può riconoscersi insistere il vincolo di destinazione secondo i parametri dettati dalla disciplina normativa applicabile in relazione all’epoca della edificazione. Pertanto, il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedano la misura minima legale.

4. Come è noto la tematica dei parcheggi trova origine nella legge 6 agosto 1967 n. 765 (cd. legge ponte), che all’art. 18, introduce l’art. 41 sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942, prescrivendo che: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”. La norma esige, quindi, per le nuove costruzioni (dal 1 settembre 1967) che esse siano dotate di aree di parcheggio, le quali possono essere realizzate in zone scoperte, in locali all’interno dell’edificio, nel sottosuolo, al piano terreno, o anche in aree confinanti con il fabbricato.

4.1. La norma nulla dice in merito alla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi e ha dato luogo a due teorie diametralmente opposte.

4.1.1. Secondo una teoria, definita “oggettiva” (o liberista), la norma pone, appunto, solo un vincolo oggettivo di destinazione: gli spazi per parcheggio previsti dalla legge (che stabilisce uno standard urbanistico) non sono gravati da alcun vincolo di tipo soggettivo che ne prescriva l’utilizzazione da parte dei soli proprietari delle unità immobiliari situate nel fabbricato cui tali parcheggi accedono. Essi, pertanto, potrebbero essere liberamente attribuiti non solo in proprietà, ma anche in uso a soggetti che non siano proprietari o comunque utilizzatori di unità immobiliari poste nel fabbricato di cui lo spazio per parcheggio fa parte o di cui costituisce pertinenza.

Il vincolo posto dalla legge ponte avrebbe, quindi, carattere meramente oggettivo, in quanto impone la destinazione a parcheggio di determinati spazi senza però indicarne gli utilizzatori (si tratterebbe, secondo alcuni autori, di servitù di uso pubblico).

In altri termini, la norma, quale disposizione urbanistica, ha inteso stabilire, similmente per le distanze, l’immediata vincolatività per i privati integrativa della disciplina di cui all’art. 873 c.c. (l’espressione di tale articolo “distanza non minore…”, è quasi analoga a quella di “misura non inferiore…” usata dal cit. art. 18 1. 765/1967).

A sostegno di tale teoria si adducono sostanzialmente due argomenti.

In primo luogo, si afferma, l’art. 18 della legge ponte, essendo diretto unicamente a introdurre uno standard urbanistico, opera esclusivamente nei rapporti tra costruttore dell’edificio e Pubblica Amministrazione competente all’ emanazione dei provvedimenti in materia urbanistica, e come tale non incide direttamente sui rapporti interprivati.

In secondo luogo, si osserva, la libera alienabilità degli spazi per parcheggio può essere agevolmente desunta dalla ratio della norma, la quale mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli. A questo fine è irrilevante la persona che utilizza lo spazio per parcheggio; ciò che interessa, infatti, è che detto spazio sia utilizzato per il parcheggio di autovetture: sia cioè rispettato il vincolo.

4.1.2. Secondo l’opposta teoria, definita “soggettiva” (o vincolista), gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte sono gravati da un vincolo inderogabile di destinazione di tipo, appunto, soggettivo, di guisa che tali spazi devono essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l’edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso.

Innanzitutto, esso porrebbe una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l’esigenza e impone l’ assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato: si tratterebbe di una “pertinenza ex lege”, in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l’edificio e gli spazi per parcheggio fa sì che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero dell’art. 818, comma 1, c.c., comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio.

In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari e/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur principale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto all’uso dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope legis, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell’art. 1418 c.c. e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c..

Destinatari del vincolo e, quindi, titolari del diritto d’uso sarebbero i proprietari delle singole unità immobiliari, alle quali potrebbero essere attribuiti uno o più posti d’auto, mentre altre ne potrebbero essere private, ovvero la “collettività condominiale” e, quindi, tutti i componenti di questa, con la conseguenza che, ove i posti auto predisposti in misura conforme allo standard legale non siano sufficienti ad assicurare almeno un parcheggio per ciascuna unità immobiliare, non sarebbe possibile procedere alla suddivisione dell’uso dei posti medesimi, ma detto uso dovrebbe necessariamente avvenire in modo indifferenziato e promiscuo, salva la previsione di un godimento turnario.

La teoria soggettiva si basa anch’essa su un duplice ordine di considerazioni.

In primo luogo, si afferma, la ratio della norma depone nel senso di individuare i destinatari dell’uso degli spazi per parcheggio nelle persone che le nuove costruzioni stabilmente occupano o che ad esse abitualmente accedono. Se, infatti, la norma mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli, dovrebbe considerarsi che il maggiore e più continuativo ingombro delle strade pubbliche in prossimità degli edifici è causato dai veicoli e dalle persone che quegli edifici abitano o frequentano.

In secondo luogo, in tal modo individuati i fruitori degli spazi per parcheggio e considerata la rilevanza pubblicistica dell’interesse perseguito dalla norma, quest’ultima verrebbe ad assumere il carattere di norma imperativa, la cui violazione comporta, come detto, ipso iure la nullità ex art. 1418 c.c., anche in difetto di espressa comminatoria (cd. principio della nullità virtuale).

5. In giurisprudenza, fin dall’inizio, accanto all’orientamento che ha sposato una lettura “oggettiva” della norma, riconoscendo una rilevanza dell’art. 18 unicamente nel rapporto costruttore – pubblica amministrazione (Cass. 24.4.1981, n. 2452; 15.10.1982, n. 5344; 9.5.1983, n. 3179), è possibile riscontrare una tendenza della Corte, conformemente alla teoria “soggettiva”, a ritenere l’area destinata a parcheggio come accessorio inscindibile dall’appartamento (Cass. 18.12.1981, n. 6714), facendo ricorso a figure differenti a seconda dell’ ubicazione del parcheggio. Se interno all’edificio, è stato considerato di uso comune dei condomini ex art. 1117 c.c.; se esterno, è stato configurato come oggetto di diritto di servitù.

5.1. In alcune pronunce si è optato per attribuire all’art. 18 operatività diretta anche nei rapporti interprivati, con il fine ultimo di tutelare l’acquirente e garantire l’effettiva destinazione del posto-auto. La salvaguardia della reale funzione del parcheggio è stata attuata attraverso un duplice strumento: attribuendo, per un verso, il diritto di comproprietà dell’area ai condomini e sanzionando, per altro verso, con la nullità, i contratti nei quali risulti esclusa la relativa zona, trattandosi di materia sottratta all’autonomia privata (Cass. 25.1.1982, n. 483). La clausola con la quale il proprietario dell’edificio si fosse riservata la disponibilità dell’area di parcheggio è stata, quindi, sanzionata con la nullità.

L’identificazione dell’art. 18 come norma cogente, nei rapporti fra i privati, ha portato altresì al riconoscimento di una sua efficacia abrogativa o sostitutiva nei confronti della clausola contrattuale ad essa contraria e, per realizzare la finalità della disposizione, al ricorso alla costituzione di un diritto reale d’uso nei confronti dell’acquirente (Cass. 7.8.1981, n. 4890)

5.2. Tale iniziale contrasto ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17.12.1984, nn. 6600, 6601 e 6602), le quali hanno affermato che l’art. 18 costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’ interno dello stesso e pertinenza, legata ad un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis ex art. 1374 c.c. con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino. In questo caso viene, comunque, riconosciuto all’alienante il diritto ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.

6. Poco dopo tale intervento, è sopraggiunta la legge 28 febbraio 1985 n. 47 (c.d. condono edilizio), che all’art. 26 stabilisce “Gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile”.

I lavori preparatori dimostrano che detta norma fu scritta proprio per dirimere il contrasto di opinioni che si era creato al riguardo in dottrina e giurisprudenza (tant’è che in origine la medesima era da solo contenuta nell’art. 21 del disegno di legge governativo recante la rubrica “interpretazione autentica”), ma il risultato non è stato raggiunto e la disposizione ha determinato immediatamente il sorgere di una querelle sulla sua natura di norma di interpretazione o di innovazione.

6.1. Certamente l’art. 26 cit. ha definitivamente sancito la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva.

Parimenti, conformemente alla teoria oggettiva, il richiamo all’art. 818 c.c. (che, al secondo comma, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”) consente di affermare con sicurezza la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza.

Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione. L’art. 26 cit. ha pur sempre rilevanza pubblicistica, ma il rinvio alla normativa codicistica è segno dell’indifferenza del legislatore nei confronti della titolarità dell’area e delle situazioni giuridiche che su di essa possono incidere rispetto alla effettiva funzione di utilità sociale alla quale il bene assolve.

Conseguentemente si è ritenuto da alcuni autori che la norma ha natura interpretativa ed è, pertanto, dotata di efficacia retroattiva, da altri carattere innovativo e, quindi, ha inteso liberalizzare la circolazione del bene parcheggio soltanto limitatamente agli atti posti in essere dopo la sua entrata in vigore.

7. In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie (a favore del carattere innovativo dell’ art. 26: Cass. 6.5.1966, n. 3370; di senso contrario: Cass. 9.6. 1987, n. 5036 e 29.2.1988 n. 2129), sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo hanno ribadito che la norma urbanistica (art. 18 1. 765/1967), che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. L’art. 26 della l. 47/1985 non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della legge 765/1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

7.1. In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, ha natura reale e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area. È possibile che il bene appartenga al costruttore, o ad un solo condomino, o ad un terzo soggetto estraneo, ma tutti i condomini devono poterne godere, per quanto riguarda l’uso (v. fra tante: Cass. 9.5.1991, n. 5180; 28.10.1992, n. 11731; 27.12.1994, n. 11188; 7.3.1997, n. 2036; 30.1.2000, n. 982; 11.1.2001, n. 341; 7.6.2002, n. 8262).

7.2. Tale interpretazione giurisprudenziale ha suscitato sia critiche che adesioni in campo dottrinario. Si è, infatti, osservato da alcuni autori che sarebbe stata forzata la portata dell’ art. 818 c.c. ed introdotto un nuovo rapporto tra il bene principale e quello accessorio non più “durevole” ma piuttosto “perpetuo”, in contrasto con la disciplina codicistica. Si è, quindi, proposta una diversa lettura della norma che consiste nel riconoscere al parcheggio di cui all’art. 18 1. 765/1967 la funzione di parcheggio di zona, quartiere o isolato, in quanto la decongestione del traffico locale sarebbe assicurata ugualmente e non verrebbe certo lesa la destinazione permanente dell’area comunque a parcheggio. Secondo altri autori, invece, il procedimento interpretativo va condiviso perché sarebbe stato avallato e confermato il dettato legislativo sia della legge ponte che della legge sul condono ponendosi come punto di collegamento tra le due normative.

8. È, però, intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli).

L’art. 2 di detta legge ha innanzitutto modificato l’art. 41 sexies della 1. 17.8.1942 n. 1150, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico).

Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, ove prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anziché a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2) e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’ unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

8.1. Tale normativa, dettata con riferimento ai soli parcheggi costruiti con le agevolazioni della legge Tognoli, è stata incredibilmente invocata a proprio favore da entrambi gli orientamenti contrapposti.

I fautori della teorica oggettiva, infatti, hanno sostenuto che, se il legislatore del 1989 ha sancito il divieto di circolazione del parcheggio separatamente dall’unità immobiliare di cui questo costituisce pertinenza soltanto con riferimento ai parcheggi costruiti con le agevolazioni previste dalla predetta legge, evidentemente egli ha presupposto che nessun regime vincolistico sussiste per gli altri parcheggi.

I sostenitori della teoria soggettiva, per converso, hanno intravisto nella legge Tognoli la conferma dell’inderogabilità del vincolo soggettivo di destinazione già sancito nella legge ponte. Tuttavia tale ragionamento è apparso viziato da una petizione di principio. Infatti l’art. 9 della legge Tognoli detta una disciplina vincolistica diversa da quella che, secondo gli stessi fautori della teoria soggettiva, vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando – sempre secondo tale teoria – il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. In realtà, a ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.

8.2. Certo è che il susseguirsi degli interventi legislativi nella materia in oggetto ha fatto evidenziare, secondo dottrina e giurisprudenza, tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertineziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’ art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perché costruiti in base alla legge Tognoli (122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge.

9. È opinione delle Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba accogliersi, alla stregua delle considerazioni di seguito esposte, l’ orientamento secondo il quale i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge (art. 18 1. 765/ 1967) non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio, sicché il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo.

9.1. L’affermazione che i parcheggi ex art 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (legge ponte) sono gravati da un vincolo di destinazione non solo di natura pubblicistica ma anche di carattere soggettivo, sicché destinatari del diritto reale d’uso sono i proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari alle quali essi accedono ovvero la collettività condominiale del fabbricato, è l’esito di un processo interpretativo (“creativo”) fondato su generico riferimento allo spirito ovvero finalità ulteriore della legge, piuttosto che determinatamente su singole e specifiche disposizioni normative, che anzi non collimano perfettamente con il ravvisato vincolo soggettivo (v. quanto detto a proposito dell’art. 26 1. 28.2.1985 n. 47, ancorché definitivamente abrogato dall’art. 136, comma 2, lett. f) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), dato che la norma ha inteso porre uno standard urbanistico, cioè regolamentare l’attività di costruzione, stabilendo quando parte della stessa o dell’area ad essa inerente deve essere destinata a parcheggio, ma non l’attività di fruizione o negoziazione della stessa.

9.2. Estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d’uso ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio, riconoscimento dell’inscindibilità del vincolo e nullità degli atti negoziali, significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono (distinzione alla quale, peraltro, facevano espresso riferimento i DD.LL. 6.8.1993, n. 281 e 30.5.1994, n. 326 – ancorché mai convertiti in legge – laddove prevedevano la sostituzione del 5 comma dell’art. 9 1. 122/1989, con il seguente: “5. i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui all’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”).

9.3. Anche se non esiste un criterio per l’individuazione dei parcheggi rientranti nello standard urbanistico da quelli eccedenti rispetto al medesimo (normalmente l’individuazione dovrebbe essere effettuata in sede di redazione del progetto di costruzione approvato dal competente Comune, ovvero, in mancanza, rimessa all’autonomia delle parti), costituisce un dato pacifico la loro distinzione e la dottrina è unanime nell’ inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera (di cui sopra sub lett. c) del n. 8.2).

10. L’argomento fondamentale che si adduce favore dell’ applicazione all’intera superficie, ancorché realizzata in eccedenza, del regime di cui all’art. 18 della legge 765/1967, è, come sopra accennato, il seguente. Una volta accertato che il proprietario-costruttore, con l’atto d’obbligo, ai fini della concessione edilizia, si è impegnato a destinare a parcheggio una determinata superficie, il vincolo derivante dal cit. art. 18 deve ritenersi esteso all’intera superficie, a nulla rilevando l’eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto più che tale rapporto deve considerarsi immodificabile solo nel minimo se è vero che la norma stessa si limita a prescrivere che la misura degli spazi da riservare a parcheggi sia non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

10.1. L’argomento non persuade e nel sistema si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.

L’atto d’obbligo non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall’art. 1411 c.c., poiché, come è stato più volte affermato dalle Sezioni Unite, ai fini della giurisdizione, la convenzione (o atto d’obbligo) tra un Comune e un privato costruttore, con la quale quest’ ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso (v. fra tante: Sez. Un. 20.4. 1998, n. 4016; 11.7.1994, n. 6527; 24.6.1992, n. 7773).

La concessione edilizia, come è stato costantemente affermato in giurisprudenza, non può mai pregiudicare né costituire diritti a favore di terzi (v. fra tante: Cass. 25.10.2001, 13170; 11.5.2000, n. 6038; 3.4.1998, n. 3428).

10.2. Il concetto di “pertinenza ex lege” (cd. pertinenza urbanistica) riguarda esclusivamente lo spazio standard di parcheggio stabilito dalla legge, ma non anche quello eccedente tale misura, in ordine al quale è configurabile soltanto una “pertinenza volontaria”, in base all’art. 817 c.c.. Nel senso, che, mentre il rapporto pertinenziale “ex lege” che si costituisce tra il fabbricato e l’area da destinare a parcheggio (con diritto d’uso da parte dei proprietari o occupanti le singole unità immobiliari) trova la sua fonte nella norma imperativa che determina ed impone l’esistenza dell’inderogabile vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, l’eventuale rapporto pertinenziale che può sorgere tra lo stesso fabbricato e la superficie eccedente quella vincolata è geneticamente collegato esclusivamente ai modi ordinari con cui esso si costituisce, secondo, cioè, la effettiva destinazione della cosa e secondo la volontà del proprietario.

11. La norma che pone “limiti legali alla proprietà” non consente applicazione analogica, sia essa dettata da ragioni di interesse generale a carattere pubblicistico, ovvero da esigenze sociali di contemperare gli interessi di ciascun proprietario con quelli degli altri, onde non è configurabile la costituzione ovvero l’estensione di limitazioni del diritto di proprietà oltre i casi tassativamente previsti dalla legge.

11.1. Il vincolo di destinazione a parcheggio di un’area, in virtù di atto d’obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia.

Il vincolo di destinazione per legge di un’area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell’imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell’iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo.

12. Un ultimo argomento proviene dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, recante il T.U. delle disposizioni in materia edilizia, come modificato e integrato dal decreto legislativo 27.12.2002, n. 301.

L’ art. 137 del suddetto T.U. prevede che “all’articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, il comma 2 è sostituito del seguente: ’2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio di attività’.”

Gli effetti di questa modifica appaiono di tutto rilievo, posto che il titolo abilitativo alla realizzazione del posto auto è oggi costituito non più dall’autorizzazione bensì dalla denuncia di inizio di attività. Non si ha più un provvedimento, come quello dell’autorizzazione, con allegato atto d’obbligo da cui poter desumere i riferimenti inerenti al parcheggio.

15. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legale (art. 18 legge 6.8.1967, n. 765), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo.

16. Il principio comporta, quindi, il rigetto del terzo motivo di ricorso, nonché dei connessi punti di cui al quarto, sesto, settimo e ottavo motivo.

17. Anche il primo e secondo mezzo, che vanno congiuntamente esaminati per la connessione logica che presentano, sono da rigettare.

L’impugnata sentenza, con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità, ha innanzitutto accertato, sulla scorta della c.t.u., che l’area di parcheggio asservita (dovendosi in questa comprendere anche le rampe di accesso e gli svincoli), data in comproprietà ai proprietari delle unità immobiliari del fabbricato, soggetta a diritto d’uso da parte degli stessi, è rispettosa (e sul punto non c’è censura) di quella (mq. 207) minima da riservarsi inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla legge 765/1967.

Conseguentemente ha escluso da tale diritto di comproprietà l’invocata superficie di mq. 435 di parcheggio, prevista nel progetto approvato con la prima concessione edilizia, osservando che quella “superficie è stata variata”, cioè cambiata in senso quantitativo con i successivi atti d’obbligo (del febbraio e marzo 1988). Non si è trattato, quindi, nella specie, di una “variante” in senso tecnico, né di una attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, subordinata a concessione, come assumono i ricorrenti, ma di determinazione quantitativa della superficie da destinare a parcheggio.

Correttamente l’impugnata sentenza ha ritenuto che i contratti preliminari erano stati superati dai rogiti definitivi di compravendita, ai quali bisognava fare riferimento ai fini dell’individuazione della comune volontà delle parti. Interpretando tali contratti, con adeguata motivazione, la Corte di merito ha escluso che l’area di parcheggio eccedente quella minima prevista dall’art. 18 legge 765/1967 fosse compresa nelle varie compravendite, data la specifica clausola di riserva di proprietà a favore della soc. S.I.M.. Del tutto generico è il richiamo da parte dei ricorrenti ad elementi di segno contrario.

18. Il quarto motivo, ribadito il rigetto del punto collegato al principio di diritto sopra affermato, è privo di pregio nella restante parte, perché l’impugnata sentenza con sufficiente argomentazione ha escluso qualsiasi risarcimento del danno, avendo ritenuto: a) non sussistente l’invocato dolo incidente (art. 1440 c.c.), per assenza di qualsiasi raggiro; b) non provato il pregiudizio conseguente alle dedotte difformità del garage (artt. 1480 e 1489 c.c.); c) non violati gli artt. 871 e 872 c.c., per essere stati i parcheggi realizzati in conformità delle disposizioni di legge e delle norme regolamentari.

19. Parimenti destituito di fondamento è il quinto mezzo, atteso che l’impugnata sentenza ha giustificato il diniego di risarcimento per inagibilità (temporanea) del garage in base a mancanza di prova del danno.

20. In ordine al sesto, settimo e ottavo motivo, già scriminati in collegamento con il terzo, c’e solo da aggiungere che la Corte d’appello ha spiegato perché l’area di mq. 890, in eccedenza rispetto a quella minima dello standard edilizio, benché vincolata a parcheggio, in base ad atto d’obbligo, non poteva ritenersi soggetta a diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio. Ha altresì giustificato l’inapplicabilità nella specie dell’art. 2 legge 122/1989, in forza del principio di irretroattività della legge, nonché la validità della clausola con la quale la S.I.M. si era riservata la proprietà dell’area di parcheggio perché relativa a quella realizzata in eccedenza, essendo stata trasferita in comproprietà dei singoli acquirenti delle unità immobiliari la superficie di cui alla misura legale (standard edilizio).

21. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato.

Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, il 17 febbraio 2005.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GIU. 2005

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo – Presidente aggiunto -
Dott. CORONA Rafaele – rel. Presidente di sezione -
Dott. DUVA Vittorio – Consigliere -
Dott. PROTO Vincenzo – Consigliere -
Dott. PREDEN Roberto – Consigliere -
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Consigliere -
Dott. GRAZIADEI Giulio – Consigliere -
Dott. VIDIRI Guido – Consigliere -
Dott. CICALA Mario – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.N., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE GIULIO CESARE 223, presso lo studio dell’avvocato VITO CASTRONUOVO,rappresentato e difeso dagli avvocati ALDINO MICHELE E VINCENZO G.C.PAPALEO, giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

C.A., L.G.R., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LUDOVISI 45, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO BONIFACIO, rappresentati e difesi dall’avvocato BONIFACIO CARLO, giusta delega in calce al controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 244/1999 della Corte d’Appello di POTENZA, depositata il 28/12/1999;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 12/01/2006 dal Consigliere Dott. Guido VIDIRI;
udito il P.M. in persona dell’Avvocato Generale Dott. IANNELLI Domenico che ha concluso per il rigetto del primo motivo, rinvio per il resto ad una sezione semplice.

Fatto

Con citazione 16 novembre 1989, C.N. convenne, davanti al Tribunale di Lagonegro, i coniugi C.A. e L.G. R..

Espose di essere proprietario, in ragione della metà assieme ai convenuti, di un edificio sito in (OMISSIS) via (OMISSIS), e di aver effettuato delle riparazioni alle parti comuni (beneficiando del contributo previsto dalla L. n. 219 del 1981, per i danni subiti dal fabbricato a seguito del sisma del (OMISSIS) e del (OMISSIS)).

Domandò la condanna dei convenuti alla restituzione della quota da loro dovuta pari a L. 7.334.737.

I convenuti chiesero l’assoluzione da ogni avversa pretesa e il Tribunale, con sentenza 5 dicembre 1995 – 5 gennaio 1996, rigettò la domanda.

Decidendo sull’impugnazione principale proposta dal C. e sull’appello incidentale proposto da coniugi C.A. e L.G.R. (limitatamente alle spese), la Corte d’Appello di Potenza, con sentenza 17 novembre – 28 dicembre 1999, respinse ambedue le impugnazioni. Premesso che la legislazione speciale non aveva introdotto nessuna deroga alla disciplina civilistica, concernente il rimborso delle spese per la conservazione delle cose comuni erogate da un proprietario, al condominio costituito da due soli partecipanti si applicava la norma di cui all’art. 1134 cod. civ., che al condomino riconosce il diritto al rimborso soltanto per le spese urgenti, ragion per cui non operava la disposizione dettata in tema di comunione in generale dell’art. 1110 cod. civ., secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione era subordinato solamente alla trascuranza degli altri comproprietari. Nel condominio composto da due soli condomini non si applicavano soltanto le disposizioni stabilite dall’art. 1136 cod. civ. relativamente alla costituzione ed alle votazioni in assemblea.

Ha proposto ricorso per Cassazione C.; hanno resistito con controricorso C.A. e L.G.R..

Con ordinanza interlocutoria 10 marzo 2004, la Seconda Sezione civile ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, avendo rilevato un contrasto di giurisprudenza in materia di rimborso delle spese per la conservazione delle cose comuni nel caso di condominio composto da due soli partecipanti (il cosiddetto “condominio minimo”), giacchè dalla Corte Suprema talora era stata affermata l’applicabilità dell’art. 1110 cod. civ. (Cass., Sez. 2^, 18 ottobre 1988, n. 5664), talaltro era stata ritenuta la applicabilità dell’art. 1134 cod. civ. (Cass., Sez. 2^, 26 maggio 1993, n. 5914 e Cass., Sez. 2^, 4 agosto 1997, n. 7181).

Diritto

1.- Con il primo motivo, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1110 e 1134 cod. civ., poichè erroneamente la sentenza della Corte d’Appello aveva ritenuto applicabile al condominio costituito da due soli partecipanti la disposizione di cui all’art. 1134 cod. civ., anzichè quella prevista dall’art. 1110 c.c., ragion per cui al condomino, che aveva sostenuto le spese necessaire per la conservazione delle cose comuni, doveva riconoscersi il diritto al rimborso alla sola condizione della trascuranza dell’altro partecipante. Con il secondo motivo, il ricorrente lamenta la violazione della L. 14 maggio 1981, n. 219, artt. 9, 10, 12 e 14 e successive modificazioni, perchè erroneamente la sentenza impugnata non aveva considerato la deroga alle norme civilistiche apportate dalle norme speciali, con il diritto del condomino di procedere all’esecuzione delle opere, in sostituzione ed a spese del proprietario inadempiente. Con il terzo motivo, infine, il ricorrente censura ancora la violazione delle norme speciali ricordate sopra, che dalla sentenza impugnata non erano state ritenute applicabili a tutti gli immobili danneggiati dal sisma, in ragione dello stato di urgenza dei lavori per adeguare gli edifici alla normativa antisismica, a pena di decadenza dal beneficio del sussidio statale.

2.1.- La questione di diritto, che le Sezioni Unite sono chiamate a risolvere per decidere la controversia, è se, nel caso di edificio in condominio composto da due soli partecipanti (il cosiddetto “condominio minimo”), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino sta regolato dalla norma di cui all’art. 1134 cod. civ., che riconosce il diritto al rimirano soltanto per le spese urgenti; ovvero se, in considerazione della peculiarità della situazione di fatto e di diritto configurata dalla presenza di due soli proprietari, e dalla susseguente inapplicabilità del principio di maggioranza, la fattispecie venga ad essere regolata dalla norma dettata dall’art. 1110 cod. civ. per la comunione in generale, secondo cui il rimborso è subordinato alla mera trascuranza degli altri condomini.

Il diverso il regime del rimborso delle spese anticipate dal condomino e dal comproprietario, a seguito della inerzia degli altri partecipanti (o dell’amministratore) – è noto – si fonda sul diverso presupposto oggettivo dell’urgenza e della trascuranza.

In materia di condominio negli edifici, il concetto di urgenza, impiegato nell’art. 1134 cod. civ., viene ricavato dal significato proprio della parola, che designa la stretta necessità: la necessità immediata ed impellente. Afferma la giurisprudenza che, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 cod. civ. concernente il rimborso delle spese per le cose comuni fatte da un condomino, va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cass., Sez. 2^, 26 marzo 2001, n. 4364); la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass., Sez. 2^, 12 settembre 1980, n. 5256).

Trascuranza, invece, significa negligenza, trascuratezza, omessa cura come si dovrebbe. Relativamente alle spese necessarie per la conservazione delle cose comuni, l’art. 1110 cit. riconduce il diritto al rimborso alla semplice inattività (Cass., Sez. 2^, 3 agosto 2001, n. 10738).

Il maggior rigore della disciplina in tema di condominio negli edifici rispetto alla comunione dipende dalla diversa utilità dei beni, che formano oggetto dei differenti diritti; l’utilità strumentale per i beni in condominio e l’utilità finale per i beni in comunione. La indivisibilità dei beni in condominio (art. 1119 cod. civ.) dipende dalla utilità strumentale, essendo strettamente legata al godimento delle unità immobiliari. Dalla virtuale perpetuità del condominio deriva l’opportunità che i condomini non interferiscono nella amministrazione delle parti comuni dell’edificio. Dalla normale divisibilità nella comunione, invece, segue che il comunista insoddisfatto dell’altrui inattività, se non vuole chiedere lo scioglimento (art. 1111 cod. civ.), può decidere di provvedere personalmente.

2.2 – L’espressione “condominio” designa il diritto soggettivo di natura reale (la proprietà comune) concernente le parti dell’edificio di uso comune e, ad un tempo, l’organizzazione del gruppo dei condomini, composta essenzialmente dalle figure dell’assemblea e dell’amministratore: organizzazione finalizzata alla gestione delle cose, degli impianti e dei servizi.

La specifica fisionomia giuridica del condominio negli edifici – la tipicità, che distingue l’istituto dalla comunione di proprietà in generale e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo – si fonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto (la proprietà esclusiva e il condominio). Le norme dettate dagli artt. 1117, 1139 cod. civ. si applicano all’edificio, nel quale più piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà.

L’art. 1117 cod. civ., elencati a titolo esemplificativo talune cose, impianti e servizi di uso comune, stabilisce che “sono oggetto di proprietà comune”… “in genere tutte le parti dell’edificio necessarie per l’uso comune” (n. 1); i locali destinati “per simili servizi in comune” (n. 2); le opere, le istallazioni, i manufatti “di qualunque genere che servono all’uso o al godimento comune”.

Secondo l’interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto di condominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà solitaria:

collegamento, che può essere materiale o funzionale. Il primo tipo di legame, consistente nella incorporazione tra entità inscindibili, ovvero nella congiunzione stabile tra entità separabili, si concreta nella necessità delle cose, dei servizi e degli impianti per l’esistenza o per l’uso dei piani o delle porzioni di piano; il secondo si esaurisce nella destinazione funzionale delle parti comuni all’uso o al servizio delle unità immobiliari (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 9 giugno 2000, n. 7889). Il collegamento tra beni propri e comuni, consistente nella necessità per l’esistenza o per l’uso, ovvero nella destinazione all’uso o al servizio, si definisce come relazione di accessorietà, perchè l’espressione mette in evidenza, ad un tempo, il legame funzionale e la connessione materiale. Il termine accessorietà, sul piano funzionale, enuncia il difetto di utilità fine a se stessa e la subordinazione strumentale delle parti comuni; esprime, altresì, la connessione materiale, che determina la mancanza di autonomia fisica dei beni comuni rispetto ai beni in proprietà esclusiva e, nondimeno, non esclude la loro perdurante individualità giuridica nell’orbita della incorporazione o della relazione stabile.

Il regime del condominio negli edifici – inteso come diritto e come organizzazione – si istaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni. Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti.

Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio.

In definitiva, l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano.

Prima di chiudere sul punto, conviene ribadire le ragioni, che determinano la disciplina differente del condominio e della comunione in generale. La ragione di fondo è la diversa utilità dei beni, che formano oggetto del condominio e della comunione: rispettivamente, l’utilità strumentale e l’utilità finale. Le parti comuni dal codice sono considerate beni strumentali al godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva; cose in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di utilità fine a se stessa e come tali sono considerate.

2.3.- D’altra parte, nessuna norma prevede che le disposizioni dettate per il condominio negli edifici non si applichino al “condominio minimo”, composto da due soli proprietari. Per la verità, le due sole norme concernenti il numero dei partecipanti riguardano la nomina dell’amministratore ed il regolamento di condominio (L’art. 1129 cod. civ. fissa l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore quando i condomini sono più di quattro;

l’art. 1138 prevede che il regolamento di condominio debba essere approvato dall’assemblea quando il numero dei condomini è superiore a dieci). Nessuna norma dettata in materia di condominio contempla il numero minimo (due) dei condomini.

Pertanto, se nell’edificio ameno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio – considerato come situazione soggettiva o come organizzazione – sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendentemente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificamente previste per il condominio negli edifici.

2.4.- Si contesta l’applicabilità di talune delle norme di organizzazione (artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137, 1138 cod. civ.), specialmente di quelle riguardanti il funzionamento del collegio sulla base del principio di maggioranza.

Ciò sulla base dell’asserita inapplicabilità del metodo collegiale e del principio maggioritario in presenza di due soli condomini.

Ma non è esatta l’affermazione che l’impossibilità di impiegare il principio maggioritario renda inapplicabili ai condomini minimi le norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea e determini automaticamente il ricorso alle norme sulla comunione in generale (tra le altre: Cass., Sez. n, 30 marzo 2001, n. 4721; Cass., Sez. 2^, 26 maggio 1993, n. 5914; Cass., Sez. U, 6 febbraio 1978, n. 535; Cass., Sez. n, 24 aprile 1975, n. 1604).

Nessuna norma contempla l’impossibilità, logica e tecnica, che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso da quello maggioritario. In altre parole, nessuna norma impedisce che l’assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente. Dalla interpretazione logico- sistematica non si ricava la necessità di operare sempre e comunque con il metodo collegiale e con il principio maggioritario, quindi il divieto categorico di decidere con criteri diversi dal principio di maggioranza (per esempio, all’unanimità): si ricava la disciplina per il caso in cui non si possa decidere, a causa della impossibilità pratica di formare la maggioranza: il che vale non soltanto per il condominio minimo.

La disposizione dell’art. 1136 cod. civ. è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti: peraltro, se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poichè la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ..

L’ipotesi del condominio minimo è del tutto simile ad altre, nelle quali la maggioranza in concreto non si forma. Si pensi al caso del condominio composto da più partecipanti, in cui gli schieramenti opposti si equivalgono e non si determinano maggioranza e minoranza;

oppure al caso di un condominio, del pari composto da più partecipanti, in cui un impianto risulti destinato al servizio di due soli condomini, i quali da soli sono chiamati a deliberare sulla gestione. In entrambi i casi, se in concreto la maggioranza non si forma si ricorre all’autorità giudiziaria ex art. 1105 cod. civ. cit..

A fortiori non sussistono ostacoli all’applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (artt. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135, 1136, 1137, 1138 cod. civ.) Quindi, nulla osta che nel caso delle spese anticipate da un condomino trovi applicazione l’art. 1134 cod. civ.. Per la verità, il contemperamento di interessi dettato da questa disposizione si fonda sulla relazione di accessorietà tra beni propri e comuni, essendo la disciplina del rimborso delle spese per le cose, gli impianti ed i servizi comuni dell’edificio stabilita in funzione del carattere strumentale di queste parti rispetto al godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprietà solitaria, avuto riguardo alla necessità che i condomini sulla gestione interferiscano il meno possibile.

2.5.- In conclusione, il condominio si istaura, sul fondamento della relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi rispetto ai piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria, ogni qual volta nel fabbricato esistono più piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; la relazione di accessorio a principale conferisce all’istituto la fisionomia specifica, per cui si differenzia dalla comunione e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo; d’altra parte, nessuna disposizione prevede l’inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al “condominio minimo”, composto da due soli partecipanti, posto che le sole norme in materia concernenti il numero dei condomini riguardano la nomina dell’amministratore e la formazione del regolamento (gli artt. 1129 e 1138 c.c.). Tutto ciò considerato, nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini (il cosiddetto “condominio minimo”), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall’art. 1134 cod. civ., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti: ovverosia, soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno.

Il primo motivo di ricorso deve essere respinto.

3.- Deve essere rigettato, del pari, il secondo motivo, che al primo è strettamente connesso.

La L. speciale 14 maggio 1981, n. 219 non deroga affatto alle disposizioni del codice civile in materia di condominio. Al contrario, la L. speciale, art. 12 cpv., ultimo conferma che le deliberazioni collegiali concernenti le opere di ricostruzione o di riparazione devono essere approvate con la maggioranza di cui all’art. 1136 cod. civ., comma 2: in piena conformità, quindi, con quanto dispone in generale lo stesso art. 1136 c.c., comma 4, per la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità.

Allo stesso tempo, le norme concernenti i contributi per la riparazione degli immobili non irrimediabilmente danneggiati riguardano, di regola, i soggetti titolari del diritto di proprietà alla data del sisma (legge citata, art. 10). Peraltro, i contributi per la riparazione previsti in favore del proprietario, a norma della legge citata, art. 11, possono essere assegnati eccezionalmente anche al conduttore o ad altri detentori alla duplice condizione che: a) sia decorso il termine di 90 giorni dalla comunicazione, con lettera raccomandata, che i predetti soggetti sono tenuti a inviare al proprietario, di voler eseguire direttamente le opere necessaria senza che il proprietario abbia presentato al sindaco la prescritta domanda di autorizzazione; b) nel termine di 90 giorni dall’autorizzazione del sindaco, il proprietario non abbia dato inizio ai lavori.

Nella specie, nessuna di tali modalità procedimentali si deduce essere stata osservata.

4.- Appare del tutto nuovo e, come tale, inammissibile il terzo motivo di ricorso.

E’ risaputo che i motivi del ricorso per Cassazione devono investire, a pena di inammissibilità, questioni che siano già comprese nel thema decidendum del giudizio di appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove e nuovi temi non trattati nella fase di merito. Orbene, non risulta prospettata in appello la doglianza concernente l’urgenza ex se delle opere occorrenti per adeguare l’edificio alla normativa antisismica, posto che in sede di gravame C.N., con il primo motivo aveva lamentato la mancata ammissione della richiesta consulenza tecnica indispensabile per valutare l’applicabilità nella fattispecie della disposizione di cui all’art. 1110 cod. civ. e, con il secondo, aveva censurato l’affermazione circa l’insussistenza della prova relativa alla ultimazione dei lavori.

5.- Rigettato il ricorso, sussistono giusti motivi per compensare integralmente le spese processuali.

P.Q.M.

La Corte, pronunziando a Sezioni Unite:

rigetta il ricorso e compensa le spese.

Così deciso in Roma, il 12 gennaio 2006.

Depositato in Cancelleria il 31 gennaio 2006.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CARBONE Primo Presidente Agg.
Dott. Rafaele CORONA Presidente di Sez.
Dott. Antonino ELEFANTE Consigliere rel.
Dott. Vincenzo PROTO Consigliere
Dott. Francesco SABATINI Consigliere
Dott. Fabrizio MIANI CANEVARI Consigliere
Dott. Maria Gabriella LUCCIOLI Consigliere
Dott. Michele LO PIANO Consigliere
Dott. Federico ROSELLI Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Sul ricorso n. 20764/00 proposto

da

C.A. e M.F., elettivamente domiciliati in Roma, Via Delle Albizzie n. 51, presso lo studio dell’Avv. Giuseppe Cannatelli che li difende come da procura a margine del ricorso.

RICORRENTI

contro

CONDOMINIO via, in persona dell’Amministratore p.t. B.R., elettivamente domiciliato in Roma, Via Nomentana n. 323, presso lo studio dell’Avv. Barbara Manganelli che lo difende come da procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Roma n.1354/00 in data 22.02.2000/19.04.2000.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20.01.2005 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l’Avv. Giuseppe Cannatelli per i ricorrenti e l’Avv. Barbara
Manganelli per il controricorrente.
Udito il P.M. in persona dell’Avv. Generale Dott. Domenico Iannelli che ha concluso per l’accoglimento del terzo motivo e rigetto degli altri.

Fatto

La controversia trae origine da impugnazione proposta (con atto di citazione del 19.02.1997) da due condomini, F.M. e A.G., del complesso immobiliare sito in Roma, via, avverso tre delibere dell’assemblea del condominio (adottate il 18.09.1995, il 15.12.1995 e il 23.09.1996) concernenti l’approvazione del consuntivo relativo alle spese ordinarie per l’anno 1995/1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa di occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell’impugnazione erano la mancanza nel verbale dell’indicazione dei condomini che avevano partecipato all’assemblea e dell’entità delle spese deliberate; l’errata ripartizione, essendo stata effettuata sulla base di fittizi valori millesimali ed essendo state poste a loro carico spese sostenute per l’esclusiva utilità di condomini di altra palazzina.

Il Tribunale – ritenute le ragioni prospettate (come l’utilizzo di criteri contrari alla legge per la ripartizione delle spese) quali motivi di nullità delle delibere – rigettava la domanda nel merito, sostenendo che risultavano documentalmente smentite le omissioni nel verbale e l’utilizzo di tabelle millesimali fittizie e che la dedotta errata ripartizione delle spese era sfornita di prova.

Con sentenza n. 1354/00 del 22.02./19.04.2000, la Corte d’appello di Roma dichiarava inammissibile l’appello principale del M. e G.; in accoglimento dell’appello incidentale del Condominio e in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava i due condomini decaduti dal diritto di proporre impugnazione avverso le suddette delibere per decorrenza del termine di legge, perché i vizi dedotti erano da inquadrare nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità delle delibere. In particolare la Corte d’appello riteneva il vizio di omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea vizio del procedimento rientrante nell’annullabilità, e le delibere di ripartizione in concreto delle spese condominiali, anche se adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali, annullabili, in quanto rientranti nell’esercizio delle attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., dovendo la loro impugnazione avvenire entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., non rispettato.

I condomini M. e C. hanno chiesto la cassazione di detta sentenza, formulando tre motivi di censura.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

La seconda sezione civile, con ordinanza del 18.11.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla riconducibilità dei vizi delle delibere assembleari nell’ambito della nullità o annullabilità.

Per la composizione del contrasto, il Primo Presidente, ai sensi dell’art. 374, 2° comma, c.p.c., ha rimesso la questione alle sezioni unite.

Diritto

1. Il ricorso contiene tre motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione dell’art. 1136, sesto comma, c.c.. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”, deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l’assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.

b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c.. Premesso di aver dedotto con i motivi d’appello l’omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell’entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l’annullabilità, che la Corte d’appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell’art. 1137 cit.. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare: l’indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c..

c) Il terzo motivo concerne la violazione dell’art. 1123, terzo comma, c.c.. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese – quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore – che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.

2. I motivi sono stati contestati dal Condominio che, dopo aver evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibili nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità.

3. E’ bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant’è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l’infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal Condominio.

4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l’ordinanza di remissione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, anche ad un solo condomino; b) l’omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell’entità delle spese deliberate e approvate; c) l’errata ripartizione delle spese.

5. Prima di procedere all’esame del contrasto, è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell’orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.

5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all’ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

5.2. Nell’ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

6. Secondo la dottrina sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale, annullabili quelle inficiate da un vizio di forma.

6.1. In particolare, premesso che l’art. 1137 c.c. ha un’ ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell’assemblea; quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea.

6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo riservato alla competenza dell’amministratore.

7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini.

7.1. Sull’omessa comunicazione dell’avviso, sino al 2000 è rimasto fermo il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Cass. 1.10.1999, n. 10886; 19.8.1998, n. 8199; 12.6.1997, n. 5267; 27.6.1992, n. 8074; 9.12.1987, n. 9109; 15.11.1977, n. 4984; 16.4.1973, n. 1079; 12.11.1970, n. 2368), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell’organo deliberante, risultando irrilevante l’incidenza o meno del voto sulle prescritte maggioranze (Cass. 12.2.1993, n. 1780; 15.11.1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all’esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullità le mere irregolarità, quali la convocazione ad opera di persona non qualificata (Cass. 2.3.1987, n. 2184) o l’incompletezza dell’ordine del giorno (Cass. 21.9.1977, n. 4035) che danno luogo alla sola annullabilità. A volte la nullità è fatta discendere espressamente dall’art. 1136, sesto comma, c.c.

7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5.1.2000, n. 31; 5.2.2000, n. 1292; 1.8.2003, n. 11739) afferma che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilità della delibera. Il mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a) dal combinato disposto degli artt. 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in base al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla comunione determina semplicemente l’impugnabilità, nel termine di decadenza di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti della minoranza dissenziente; b) dal parallelismo e dall’identità di ratio (individuata nell’esigenza di certezza dei rapporti giuridici, messa a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo la nullità) esistente tra la disciplina in materia di società di capitali (artt. 2377, 2379 c.c., logicamente prima della riforma introdotta col d. lgs. 17.1.2003 n. 6, di cui si dirà in seguito) e quella in materia condominiale (art. 1137 c.c.) in tema di delibere dell’assemblea (dei soci, nel primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressamente limita le ipotesi di nullità delle delibere assunte dall’assemblea dei soci ai soli casi dell’ “impossibilità” e dell’ “illiceità” dell’oggetto.

7.3. In particolare, i vizi dell’oggetto come causa di nullità sono ricollegati con i confini posti in materia di condominio al metodo collegiale e al principio di maggioranza. Secondo la Corte “tanto la impossibilità giuridica, quanto la illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea, considerato che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e che la seconda si identifica con la violazione delle norme imperative, alle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”. Di conseguenza la formula dell’art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per “deliberazioni contrarie alla legge” s’intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’art. 1136 (ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.)”. Inoltre, “mentre le cause di nullità afferenti all’oggetto raffigurano le uniche cause di invalidità riconducibili alla ‘sostanza’ degli atti, alle quali l’ordinamento riconosce rilevanza” e costituendo vizi gravi non sono soggette a termine per l’impugnazione; invece “sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni” e, attinendo al procedimento di formazione, producono un vizio non grave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli atti.

Le diverse cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo di interesse leso: interessi sostanziali inerenti all’oggetto delle delibere, per la nullità; strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli atti, per l’annullabilità.

8. Con riferimento al verbale delle delibere dell’assemblea dei condomini, un vero e proprio contrasto giurisprudenziale non sembra emergere, registrandosi soltanto alcune puntualizzazioni e specificazioni.

8.1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22.5.1999, n. 5014; 19.10.1998, n. 10329) ha espressamente affermato l’annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge.

8.2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce, dove la Corte ha affermato l’annullabilità delle deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29.1.1999, n. 810).

8.3. E’ stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subentrato in luogo di quello che all’inizio ha presieduto concreta una irregolarità formale, comportante annullabilità (Cass. 29.10.1973, n. 2812); e in generale, la stessa redazione per iscritto del verbale, prescritta dall’art. 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nullità, tranne il caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (Cass. 16.7.1980, n. 4615).

9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione delle spese (se si esclude l’isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4.7.1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atteso che la Corte – a partire del 1980 – ha costantemente distinto, sulla base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375; 5.12.1988, n. 6578; 21.5.1987, n. 4627; 5.10.1983, n. 5793; 5.5.1980, n. 29289) da quelle di annullabilità (cfr. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213; 5.8.1988, n. 4851; 8.9.1986, n. 5458), in molti casi facendo espresso riferimento all’art. 1123 c.c..

9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell’assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell’edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa (sia nell’ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione ai sensi dell’art. 1123 c.c., sia nell’ipotesi di cambiamento dei criteri già fissati in precedenza).

9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l’annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213).

10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione, ex art. 66, 3° comma, disp. att. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizioni di segno diverso sia rispetto all’utilizzo degli artt. 1105 e 1109 c.c., sia rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia di società di capitali.

10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all’art. 1105, comma 3, c.c. in tema di comunione: l’omessa informazione preventiva sull’oggetto della deliberazione non può, infatti, essere assimilata senz’altro all’omessa convocazione. Ciò per la decisiva considerazione che il principio maggioritario in tanto può operare in quanto tutti gli aventi diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea, partecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sarebbero res inter alios acta. Né può dirsi, sotto altro profilo, che la convocazione di un condomino attenga, comunque, solo al procedimento da osservare per la formazione della volontà assembleare, determinando l’omissione un error in procedendo.

10.2. Secondo altri autori è stato individuato un riscontro normativo direttamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato come annullabilità in un settore non distante dal regime condominiale. Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla ricostruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella comunione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in collegio e l’obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione è finalizzato al successivo svolgimento dell’assemblea, di cui l’art. 1105 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso è di rilievo l’azione di annullabilità prevista dall’art. 1109 c.c. quale rimedio idoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poiché nel condominio il metodo collegiale riveste la medesima rilevanza che nella comunione ordinaria, ove pure è posto a tutela dei diritti delle minoranze.

10.3. Quanto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia societaria, un orientamento dottrinario distingue tra la “mancata convocazione di alcuni” soltanto dei soci e “mancata convocazione dei soci” (ovvero mancata convocazione dell’assemblea) non seguita da assemblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest’ultimo caso ricorre un’ipotesi di nullità radicale (rectius di inesistenza), nel primo, invece, una situazione di semplice annullabilità, ai sensi dell’art. 2377 c.c.. Peraltro, in generale, si è affermato che il richiamo alla disciplina della società per azioni non sembra corretto, essendo il condominio pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria, dove l’interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell’interesse del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.

10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivisibile il parallelismo con la disciplina societaria, avuto riguardo alle invocate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condominio e terzi. Vi è chi sostiene che nel condominio (differentemente dalla disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società) l’art. 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le violazioni della legge e del regolamento, senza possibilità di distinzione tra annullabilità e nullità. Non manca chi, partendo da una rilettura dell’art. 1139 c.c., che per quanto non espressamente previsto in materia di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e dal presupposto che tale norma non è di chiusura (altrimenti sarebbe “di clausura”), ma consente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di sufficiente omogeneità, condividendo le cosiddette concezioni miste del condominio, giunge a condividere la concezione della “complessità sistematica”, che vede nel condominio “un sistema di sistemi” e dunque “un istituto giuridico che trova la sua consistenza nell’avvalersi di regole già proprie di altri istituti, quali quelli attinenti ai rapporti fra parti di proprietà individuale e parti comuni, quelle relative all’assemblea, quelle infine che si riferiscono all’amministratore”. E, quindi, con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell’assemblea, sono da ritenersi in considerazione, secondo ritenersi in considerazione, secondo l’autore, anche le norme del codice dettate per la società per azioni.

11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba privilegiarsi l’interpretazione secondo la quale la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, in base alle seguenti considerazioni.

11.1. Conviene premettere che in tema di condominio negli edifici, il codice non contempla la nullità.

L’art. 1137 c.c., al comma 2°, espressamente stabilisce che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria: al comma 3° aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Il breve termine di decadenza e la individuazione delle persone legittimate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ipotesi di annullabilità, posto che sia in tema di negozio (artt. 1441 e 1442 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art. 2377, comma 2°, c.c.), il termine per la impugnazione e le persone legittimate a proporre l’azione contrassegnano le ipotesi di annullabilità; al contrario, per le ipotesi di nullità, tanto in tema di negozio (art. 1421 e 1422 c.c.) quanto in tema di delibere societarie (art. 2379 c.c.) l’azione di nullità non è soggetta a termine e, allo stesso tempo, è legittimato ad esercitarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullità può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l’essenza della nullità nella mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell’atto, tale da non consentire la rispondenza alla figura tipica individuata dall’ordinamento. La nullità è considerata lo strumento con cui la legge nega fondamento a quelle manifestazioni di volontà attraverso le quali si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi generali dell’ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nullità, l’ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la propria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.

11.3. L’art. 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto, per gli specifici vizi in esso previsti – la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325, l’illiceità della causa, l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall’art. 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’art. 1346 – viene espressamente sanzionato con la nullità. Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso codice civile, ora in leggi specifiche (cfr. art. 1418, 3° comma).

11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determinati negozi, senza però stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità cd. virtuale, argomentandosi dal 1° comma dell’art. 1418 c.c., il quale dispone che “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente”. Ciò vuol dire che se la legge dispone diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l’annullabilità), sarà questa sanzione a doversi applicare; se, però, non è prevista una sanzione per la violazione di una precisa norma imperativa, dovrà applicarsi quella della nullità, in quanto ciè è detto proprio nel 1° comma dell’art. 1418.

11.5. Regole esattamente inverse, invece, valgono in materia testamentaria, societaria e del lavoro: in tali ambiti, infatti, è l’annullabilità ad essere virtuale, in quanto le ipotesi di nullità sono specificamente limitate a singole e particolari ipotesi (per il testamento cfr. l’art. 606 c.c.; per le società di capitali l’art. 2332 c.c.; per il rapporto di lavoro l’art. 2126 c.c.).

12. In materia di condominio, la nullità non prevista è piuttosto una creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l’efficacia definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive dei diritti individuali): per la verità, fissare l’efficacia definitiva di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazione non sembra giusto.

In assenza di specifica previsione normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei casi più gravi.

12.1. Al riguardo, nell’ambito del condominio negli edifici acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Invero, l’espressione “condominio negli edifici” designa tanto il diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, quanto l’organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestione delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che riflette l’insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione soggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà individuale di ogni singolo partecipante, onde il principio è quello dell’autonomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gravi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l’organizzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio maggioritario, che comportano la subordinazione della volontà dei singoli al volere dei più.

12.2. Come sopra accennato a favore della nullità della delibera per la mancata convocazione di un solo condomino, si adducono due argomenti. Anzitutto, la lettera dell’art. 1136, comma 6°, c.c., secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, mediante comunicazione di cui all’art. 66, 3° comma, disp. att. c.c.. Donde l’inferenza che, in mancanza della convocazione anche di un solo condomino, non sussisterebbe il potere dell’assemblea di deliberare. Il principio maggioritario – si aggiunge – in tanto può operare in quanto tutti i condomini siano stati posti in condizioni di intervenire in assemblea, di partecipare alla discussione e alla votazione. D’altra parte, si conclude, la convocazione non attiene al solo procedimento, perché nei confronti del non convocato il procedimento non inizia e quindi non può verificarsi alcun errore in procedendo: la convocazione attiene alla sostanza della applicazione del principio maggioritario.

12.3. Gli argomenti non persuadono e nel sistema si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.

Premesso che il procedimento di convocazione è unico e non si frantuma in tanti procedimenti quanti sono i singoli condomini da convocare, la lettera dell’art. 1136, comma 6°, c.c. non raffigura un ostacolo insormontabile; la norma può essere intesa, con riferimento alla funzione, nel senso che la proposizione secondo cui l’assemblea non può “validamente” deliberare se tutti i condomini non sono stati convocati, deve intendersi nel senso che, in difetto di convocazione di un condomino, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (nel prescritto termine di trenta giorni).

12.4. La delibera approvata con il principio maggioritario non va confusa con la statuizione assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il negozio plurilaterale non è valido, se non vi partecipano tutte le parti necessarie, contrassegno precipuo del principio maggioritario è la imputazione all’intero collegio di quello che è il volere della maggioranza; quindi riconoscere l’efficacia della deliberazione sulla base delle maggioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontà di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al principio maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzienti non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il quale, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando la delibera gli viene comunicata.

12.5. Rileva poi la portata del collegato disposto degli artt. 1105, comma 3°, e 1109 n. 2 e p. ult., c.c., che, in tema di comunione, stabilisce l’impugnazione della delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i partecipanti. E’ pur vero che l’art. 1105 c.c. parla di preventiva informazione e non di convocazione. La terminologia differente si spiega con la considerazione che nella comunione non è prevista l’assemblea, ma la semplice riunione dei comproprietari interessati. Tuttavia la sostanza della norma è che il difetto di informazione – certamente assimilabile alla omessa convocazione – non configura una causa di nullità, ma di semplice annullabilità. Da qui risulta ragionevole dubitare che l’art. 1136, comma 6°, c.c., disciplinando la stessa fattispecie e usando un formula consimile, alla mancata convocazione di un condomino ricolleghi non la annullabilità ma la conseguenza più grave della nullità.

13. A queste considerazioni specifiche conviene aggiungere argomenti desunti dalla teoria degli atti giuridici.

Come sopra detto, in generale, si considera nullo l’atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a causa dell’assenza ovvero del grave vizio dell’elemento considerato essenziale, l’atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico-sociale. Per contro, si considera annullabile l’atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall’ordinamento. Annullabile è, dunque, l’atto che non mancando degli elementi essenziali del tipo presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria, che può essere rimossa.

13.1. In tema di deliberazioni delle società di capitali, come è noto, le cause di nullità sono circoscritte (art. 2379 c.c.), in funzione della certezza dei rapporti societari, i quali riguardano un numero cospicuo di persone. Le stesse esigenze di certezza dei rapporti si rinvengono in tema di condominio negli edifici, dove i rapporti riguardano i condomini, che raffigurano un numero di persone maggiore di quelle che al singolo contratto sono interessate. Pertanto, appare corretto e coerente con i principi limitare le cause di nullità ai vizi afferenti alla sostanza degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla illiceità dell’oggetto. Tanto la impossibilità giuridica quanto l’illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea, posto che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e la seconda si identifica con la violazione delle norme imperative, dalle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.

13.2. La formula dell’art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall’art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l’annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera.

13.3. Sul punto è opportuno soffermarsi brevemente. Per la verità, la configurazione della mancata convocazione del condomino come vizio procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità, non significa privare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli riconosciuto il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comunicazione, egli ha modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configurazione proposta esclude il rischio che le delibere assembleari possano essere impugnate anche dopo il trascorrere di un lunghissimo tempo, sol perché un requisito formale non è stato osservato, con conseguenze gravissime sulla gestione del condominio.

14. Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell’art. 2739 c.c. stabilito dalla riforma societaria.

14.1. In attuazione dei principi e criteri direttivi fissati dalla legge delega n. 366/2001, il d. lg. 17 gennaio 2003, n. 6, nel regolare le assemblee della società per azioni, ha dettato nuove norme sui vizi delle deliberazioni, modificando gli artt. 2377, 2378 e 2379 c.c. e aggiungendo due nuovi articoli, 2739 bis e 2739 ter, oltre l’ art. 2734 bis. Il nuovo sistema ha innovato, in primo luogo, il regime di invalidità degli atti, sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le fattispecie di annullabilità e nullità. In secondo luogo, ha modificato il procedimento di impugnazione delle delibere invalide, in coerenza con le nuove norme sul processo in materia di diritto societario, e affiancando all’azione reale una speciale azione personale e risarcitoria dei danni causati dalla deliberazione viziata.

14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente assetto, è quella secondo cui la violazione di legge o di statuto induce la annullabilità. Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni particolarmente gravi della legge, e la relativa disciplina, anziché richiamare – come faceva il vecchio art. 2379 – le regole generali sulla nullità dei contratti, di cui agli artt. 1421, 1422 e 1423 c.c., contiene disposizioni particolari e introduce nuove ipotesi. Le ipotesi di nullità sono tre (art. 2379) e per ciascuna è dettata una disciplina intesa al contenimento della fattispecie e delle sue conseguenze; la disciplina comune consiste nella impugnabilità da parte di chiunque vi abbia interesse nel termine di tre anni (con l’eccezione di ipotesi particolari) e alla rilevabilità d’ufficio, nei casi e nei termini previsti.

14.3. Secondo i primi commenti la riforma avrebbe privilegiato l’interesse della società alla stabilità delle delibere e l’esigenza del mercato alla stabilità dei rapporti giuridici, senza pregiudicare peraltro l’interesse dei singoli soci a non subire dei pregiudizi per l’illegalità delle delibere sociali.

15. Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

16. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

17. Il principio comporta, quindi, il rigetto del primo motivo di ricorso.

18. Anche il secondo motivo è da rigettare, perché (come sopra detto) questa Corte ha costantemente affermato l’annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29.1.1999, n. 810).

19. Infine pure il terzo motivo è infondato, perché la delibera ha riguardato non la determinazione e fissazione dei criteri legali ovvero convenzionali per la ripartizione delle spese, ma, nell’ambito di tali prefissati criteri, la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. E’ stato sempre riconosciuto che la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, n. 2 e 3, c.c. relativa alla ripartizione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137 comma ultimo c.c. (v. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993, n. 1213).

20. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.600,00, di cui Euro 2.500,00 per onorario, oltre spese generali e accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, il 20 gennaio 2005.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 7 MAR. 2005.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo – Primo Presidente -
Dott. CORONA Rafaele – rel. Presidente di sezione -
Dott. MIANI CANEVARI Fabrizio – Consigliere -
Dott. VITRONE Ugo – Consigliere -
Dott. VIDIRI Guido – Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni – Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere -
Dott. SALME’ Giuseppe – Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

SOCIETÀ E S.R.L., in persona del legale rappresentante protempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SARDEGNA 29, presso lo studio dell’avvocato VASI GIORGIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato PIERLUIGI COLIVA, giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

R.A., RA.AD., RA.AL., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G. SCARABELLI 21, presso lo studio dell’avvocato RUPERTO TOMMASO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato CLAUDIO CHIURAZZI, giuste deleghe a margine dei controricorsi;

- controricorrenti -

e contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 305/03 della Corte d’Appello di BOLOGNA, depositata il 19/02/03;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 04/03/08 dal Presidente Dott. Rafale CORONA;
uditi gli avvocati Pierluigi COLIVA, Claudio CHIURAZZI;
udito il P.M. in persona dell’Avvocato Generale Dott. IANNELLI Domenico, che ha concluso per l’accoglimento del primo motivo, assorbiti gli altri motivi.

Fatto

Con Decreto 24 marzo 1884, il Presidente del Tribunale di Bologna ingiunse al Condominio di via (OMISSIS), (OMISSIS), ed ai condomini A., Ad. e Ra.Al., C.U., B.G., M.D., T.A. ed alla società I.B.O. s.r.l. di pagare alla E s.r.l. L. 66.800.276, quale residuo del corrispettivo per i lavori eseguiti nell’edificio condominiale.

Proposero opposizione con distinti atti di citazione A. e Ra.Ad., le quali dedussero l’inammissibilità della duplice condanna emessa sia a carico del condominio, sia nei loro confronti in via solidale, posto che avevano adempiuto pro quota alle obbligazioni assunte nei confronti della società E; R. A. asserì di aver acquistato il solo diritto di usufrutto di una unità immobiliare in data 2 giugno 1993, quando i lavori commessi alla società E erano stati già ultimati: in ogni caso, trattandosi di spese riguardanti opere di manutenzione straordinaria, esse erano a carico del nudo proprietario.

Riuniti i giudizi e chiamati in causa il Condominio, i condomini Q.I., B.T. e la società I.B.O. s.r.l., i quali chiesero il rigetto della domanda proposta con il ricorso per ingiunzione, con sentenza 28 aprile 2000 il Tribunale di Bologna revocò il decreto; con sentenza 19 febbraio 2003, la Corte d’Appello di Bologna respinse l’impugnazione proposta dalla società E.

Ha proposto ricorso per Cassazione con sei motivi la società E; hanno resistito con controricorso A., Ad. e Ra.Al.. Non ha svolto attività difensiva l’intimato Condominio via (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica.

La Seconda Sezione civile, con ordinanza 7 febbraio 2007, n. 2621, ha rimesso gli atti al Primo Presidente, avendo ritenuto la sussistenza di un contrasto all’interno della sezione, posto che per un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre per un secondo orientamento, decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietà, ovverosia dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote.

Per la risoluzione del contrasto la causa viene alle Sezioni Unite civili.

Diritto

La società ricorrente lamenta:

1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1115 e 1139 cod. civ., in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 3. La giurisprudenza dominante, anche successivamente all’isolata sentenza n. 8530 del 1996, che aveva affermato la parziarietà, ha sempre sostenuto e continua a sostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini;

1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., ai senso dell’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, posto che la ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operano nei rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore;

1.3 con il terzo motivo, violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, poichè la sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni diverse da quelle dedotte nell’opposizione al decreto ingiuntivo;

1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con riferimento ad Ra.Al.;

Con il quinto motivo, violazione dell’art. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli artt. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5 non sussistendo soccombenza nei confronti del Condominio, che era stato chiamato in giudizio da Ra.Al.;

Con il sesto motivo, violazione dell’art. 63 disp. att. in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, non aveva tenuto conto dell’orientamento della Suprema Corte, secondo cui l’acquirente di una unità immobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante causa.

2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini.

Secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal “condominio” verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall’art. 1294 cod. civ. per l’ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione: principio non derogato dall’art. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri all’interno del condominio (Cass., Sez. 2^, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. 2^, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass., Sez. 2^, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. 2^, 31 agosto 2005, n. 17563).

Per l’indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell’interesse del “condominio”, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditati i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie (Cass., Sez. 2^, 27 settembre 1996, n. 8530).

2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi – i condomini -occorre muovere dal fondamento della solidarietà.

L’assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali – e di una precisa disposizione di legge – il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l’identica causa dell’obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un “ente di gestione”, ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno.

La disposizione dell’art. 1292 cod. civ. – è noto – si limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica “nozione della solidarietà”, definisce l’obbligazione in solido quella in cui “più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione” e aggiunge che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità (con liberazione degli altri).

L’art. 1294 cod. civ. stabilisce che “i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”.

Nessuna delle norme, tuttavia, precisa la ratio della solidarietà, ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quanto meno, per risolvere i casi dubbi).

Stando all’interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell’ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla unicità della causa dell’obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione (eadem res debita).

Mentre dalla pluralità dei debitori e dalla unicità della causa dell’obbliga-zione scaturiscono questioni che, nella specie, non rilevano, la categoria dell’idem debitum propone problemi tecnici considerevoli: in particolare, la unicità della prestazione che, per natura, è suscettibile di divisione, e la individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente parziaria.

Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, l’indivisibilità consiste nel modo di essere della prestazione: nel suo elemento oggettivo, specie laddove la insussistenza naturalistica della indivisibilità non è accompagnata dall’obbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore di adempiere per l’intero.

Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende dalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni di una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dell’obbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralità di obbligazioni tra loro connesse.

E’ pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma il principio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge per la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno dei debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece l’obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall’art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell’obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.

Poichè la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione normativa dell’obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma naturalisticamente, divisibile viene me-no uno dei requisiti della solidarietà e la struttura parziaria dell’obbligazione private.

Del resto, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell’obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità delle res.

Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. – che prevedono la parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto dell’apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralità di obbligazioni parziarie – esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res.

Per la verità, si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con l’attribuzione ereditaria dei beni: di obbligazioni ricondotte alla titolarità dei beni ereditali in ragione dell’appartenenza della quota. Ciascun erede risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni ereditari. Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l’obbligazione e la quota e nella struttura dell’obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste il carattere della indivisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietà non contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo.

2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti capo ai gruppi organizzati, ma non personificati.

Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del “condominio” – in realtà, ascritte ai singoli condomini – si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi la unicità della causa: il contratto da cui l’obbligazione ha origine. E’ discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum), che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell’interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l’impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc). L’obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.

Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini.

Non certo l’art. 1115 cod. civ., comma 1. Sotto la rubrica “obbligazioni solidali dei partecipanti”, la norma stabilisce che ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma per estinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto si riferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valore meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido. A parte ciò, la disposizione non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola l’ipotesi di vendita della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosa comune soggetta a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i quali sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell’art. 1119 cod. civ. e, comunque, dalla assoluta inespropriabilità.

D’altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si riconduce all’art. 1123 cod. civ., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella della cosa. Si tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dell’appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dell’art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per la verità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo di riscontro nei dati formali.

Se l’argomento che la ripartizione delle spese regolata dall’art. 1123 cod. civ., comma 1, riguardi il mero profilo interno non persuade, non convince neppure l’asserto che lo stesso art. 1223 c.c., comma 2 – concernente la ripartizione delle spese per l’uso delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all’uso che ciascuno può farne – renda impossibile l’attuazione parziaria all’esterno: con la conseguenza che, quanto all’attuazione, tutte le spese disciplinate dall’art. 1223 cit. devono essere regolate allo stesso modo.

Entrambe le ipotesi hanno in comune il collegamento con la res. Il primo comma riguarda le spese per la conservazione delle cose comuni, rispetto alle quali l’inerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne le spese per l’uso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: l’obbligazione, ancorchè influenzata nel quantum dalla misura dell’uso diverso, non prescinde dalla contitolarità delle parti comuni, che ne costituisce il fondamento. In ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazioni come obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle parti comuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni. D’altra parte, per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietà ed alla misura dell’uso.

2.5 Nè la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini.

Dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come “ente di gestione”, per dare conto del fatto che la legittimazione dell’amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall’amministratore, etc. Ma la figura dell’ente, ancorchè di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti. D’altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorchè non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (L. 22 dicembre 1956, n. 1589, art. 3). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l’assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione.

Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell’autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).

Orbene, nonostante l’opinabile rassomiglianza della funzione – il fatto che l’amministratore e l’assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono – le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell’ente di gestione al condominio negli edifici.

Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti.

Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.

Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell’amministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni – ai compiti ed ai poteri – stabilite dall’art. 1130 cod. civ..

In giudizio l’amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota (art. 1118 e 1123 cod. civ.). L’amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l’amministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virtù della legge, degli atti d’acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla nomina dell’amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l’amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite.

Pertanto, l’amministratore – in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c.c. – non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota.

2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale;

considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorchè comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 cit, interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.

2.6 Il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici.

Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l’amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell’adempimento.

Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri motivi di ricorso.

Non il secondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att. del resto in conformità con quanto stabilito per le spese gravanti sull’usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.), fanno carico all’usufruttuario le spese attinenti all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese di manutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo all’usufruttuario limitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto reale su cosa altrui. Correttamente, perciò, la Corte d’Appello non ha considerato responsabile Ra.Al., in quanto l’usufrutto da lui era stato acquistato in epoca successiva alla data, in cui l’esecuzione dei lavori era stata commissionata ed eseguita.

Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la questione di diritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile per la decisione.

Non il quarto ed il quinto motivo, in quanto la decisione sulle spese processuali è rimessa al giudice del merito, con il solo limite di non condannare la parte interamente vittoriosa.

Avuto riguardo alla difficoltà della materia ed al contrasto esistente in giurisprudenza, si ravvisano i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 4 marzo 2008.
Depositato in Cancelleria il 8 aprile 2008.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo – Primo Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente di sezione -
Dott. ELEFANTE Antonino – rel. Presidente di sezione -
Dott. TRIOLA Roberto Michel – Presidente di sezione -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere -
Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere -
Dott. CURCURUTO Filippo – Consigliere -
Dott. DI CERBO Vincenzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMISSIS), VIA (OMISSIS), elettivamente domiciliato in Roma, via Anastasio II n. 79, presso lo studio dell’Avv. Sabatini Marco che unitamente e disgiuntamente all’Avv. Massimo Boni lo rappresenta e difende come da procura a margine del ricorso.

- ricorrente -

contro

PARSIFAL S.R.L., in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-empore Sig.ra S.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Crescenzio n. 9, presso lo studio del Prof. Avv. Amato Emiliano che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. Caldarera Marco la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

e contro

R.S., elettivamente domiciliato in Roma, Viale delle Milizie n. 38, presso lo studio dell’Avv. Mancini Andrea che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente e ricorrente incidentale -

Ricorso n. 21513/2008 proposto da:

R.S., elettivamente domiciliato in Roma, Viale delle Milizie n. 38, presso lo studio dell’Avv. Andrea Mancini che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMISSIS), VIA (OMISSIS).

- intimato -

e contro

PARSIFAL SRL, in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-tempore Sig.ra S.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Crescenzio n. 9, presso lo studio del Prof. Avv. Emiliano Amato che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. Mario Caldarera la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 76/08 del 25.10.2007/09.01.2008.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06.07.2010 dal Pres. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l’Avv. Massimo Boni per il condominio, gli Avv.ti Mario Caldarera ed Emiliano Amato per la Parsifal e l’Avv. Andrea Mancini per Rossetti.
Sentito il P.M. in persona dell’Avv. Gen. Dott. IANNELLI Domenico che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

In seguito a infiltrazioni d’acqua verificatesi (nel 1994) nel proprio appartamento sito all’ultimo piano di un fabbricato condominiale, R.S. (nel 1996) conveniva davanti al tribunale di Roma il condominio di via (OMISSIS), e la Parsifal s.r.l., proprietaria del lastrico solare dal quale erano provenute le infiltrazioni, al fine di ottenerne la condanna alla esecuzione delle opere dirette alla eliminazione delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni subiti. L’attore ascriveva al condominio di non avere provveduto alla ordinaria manutenzione; alla Parsifal di avere eseguito lavori di ristrutturazione che, danneggiando l’impermeabilizzazione, erano stati la causa delle infiltrazioni.

I convenuti, costituitisi, chiedevano il rigetto della domanda.

Con sentenza 5/6/2000 l’adito tribunale di Roma – esperita istruttoria ed espletata c.t.u. – condannava la Parsifal ad effettuare le opere indicate dal c.t.u. e a pagare al R. L. 3.640.000 a titolo di risarcimento. Anche il condominio veniva condannato a pagare all’attore, a titolo risarcitorio, L. 123.000.

Rilevava il tribunale che, come accertato dal c.t.u., la non perfetta tenuta del manto impermeabilizzante del terrazzo dell’appartamento di proprietà della Parsifal aveva determinato, e poteva determinare ancora, macchie di umidità nell’appartamento del R., mentre era da ascrivere alla responsabilità del condominio la macchia di umidità nel bagno. Pertanto, secondo il tribunale, essendo pacifico che la Parsifal aveva effettuato lavori di sistemazione dei terrazzi previa rimozione delle mattonelle e rimozione del massetto sottostante, potevano essere ritenute accertate le rispettive responsabilità dei convenuti.

Avverso la detta sentenza la Parsifal proponeva appello al quale resistevano il condominio ed il R. che spiegava appello incidentale.

Con sentenza n. 76/08 del 9/1/2008 la Corte d’appello di Roma riteneva che i danni causati dalle infiltrazioni, in quanto provenienti da un lastrico solare da presumersi comune, dovevano essere risarciti dal condominio. Conseguentemente condannava quest’ultimo a rifondere alla Parsifal le somme da questa versate, in esecuzione della sentenza di primo grado, al R..

La corte d’appello rigettava poi l’appello incidentale del R. sia nella parte in cui chiedeva la condanna della Parsifal all’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione, in quanto questi risultavano essere stati già effettuati a regola d’arte; sia nella parte in cui chiedeva la liquidazione del danno non patrimoniale, trattandosi di domanda inammissibile perchè preposta per la prima volta in grado di appello.

La cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma è stata chiesta dal condominio di via (OMISSIS) con ricorso affidato a sei motivi. Hanno resistito con separati controricorsi la Parsifal e R.S. il quale ha proposto ricorso incidentale sorretto da undici motivi. Il condomino ha resistito con controricorso al ricorso incidentale del R..

Il ricorso è stato assegnato a queste Sezioni Unite, ai sensi dell’art. 374 c.p.c., comma 2, essendo stato registrato, a seguito dell’eccezione di inammissibilità sollevata dalla Parsifal, un contrasto nella giurisprudenza di legittimità sulla questione se l’amministratore condominiale, per resistere alla lite proposta nei confronti del condominio, ovvero per impugnare la sentenza a questo sfavorevole, debba o meno essere autorizzato dall’assemblea.

Tutte le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Il ricorso principale e quello incidentale devono essere riuniti perchè relativi ad impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

1. La resistente Parsifal in via preliminare ha eccepito l’inammissibilità del ricorso principale sotto due profili.

1.1. Il primo profilo di inammissibilità si basa sull’asserita nullità della procura alle liti conferita dall’amministratore del condominio (la detta questione ha determinato la rimessione del ricorso a queste Sezioni Unite).

Osserva la Parsifal che l’amministratore non è stato autorizzato a proporre l’impugnazione dinanzi la S.C. da alcuna assemblea condominiale, e quelle indicate al riguardo nell’epigrafe del ricorso (l’assemblea del 7 novembre 2007 e quella del 5 marzo 2008) in realtà si sono occupate di tutt’altro.

Soggiunge che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., non può stare in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea, e l’autorizzazione conferita per un grado di giudizio non legittima l’amministratore a proporre l’impugnazione, ovvero resistere ad essa.

Conclude, quindi, la Parsifal che l’amministratore del condominio ricorrente non è stato autorizzato dall’assemblea condominiale a proporre il ricorso per cui la procura speciale al difensore rilasciata a margine del ricorso è stata conferita da organo privo di tale potere appartenendo questo solo all’organo collegiale (assemblea) al quale è affidata la valutazione in ordine alla proposizione o meno di detto ricorso.

2. La dedotta eccezione di inammissibilità è fondata.

2.1. Preliminarmente va osservato che le due deliberazioni condominiali richiamate dal ricorrente (7.11.2003 e 5.3.2008) risultano inidonee a costituire valida autorizzazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

Quanto alla prima (Delib. 7 novembre 2003) è sufficiente rilevare che la stessa è precedente alla sentenza da impugnare e, quindi, non poteva che essere riferita tuttalpiù al precedente grado di giudizio e, giammai, ad un futuro ricorso per cassazione del quale non era dato ancora conoscere neppure l’oggetto (v. Cass. 25.1.2006, n. 1422; 26.11.2004, n. 22294).

Quanto alla seconda (Delib. 5 marzo 2008) essa non contiene alcun mandato all’amministratore di impugnare la sentenza della Corte d’appello di Roma e, quindi, di conferire la relativa autorizzazione, essendosi l’organo assembleare espressamente riservato di valutare successivamente la possibilità di proporre (“eventualmente”) una futura impugnazione.

2.2. Va poi osservato che la presente controversia esula da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchè a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., quando cioè si tratta:

a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

3. Sulla questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite esistono nella giurisprudenza di legittimità due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che l’amministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del condominio e può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio pur se a tanto non autorizzato dall’assemblea condominiale; il secondo (minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare l’amministratore è privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare.

3.1. Il primo (prevalente) orientamento sostiene che l’amministratore è titolare di una rappresentanza processuale passiva generale che non incontra limiti, posto che l’art. 1131 c.c., prevedendo che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, deve essere interpretato nel senso che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo speciale (v., tra le tante, Cass. 20/4/2005, n. 8286; 21/5/2003, n. 7958; 15/3/2001, n. 3773).

3.2. Non sussiste quindi alcuna distinzione tra la capacità dell’amministratore di essere convenuto e quella di costituirsi nel giudizio che riguardi una materia non ricompressa nelle sue attribuzioni: l’amministratore che sia stato convenuto in giudizio, quale rappresentante della comunità dei condomini, può sempre impugnare e proporre ricorso in cassazione avverso la sentenza sfavorevole al condominio senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea.

L’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di darne senza indugio notizia all’assemblea: obbligo sanzionato dalla possibile revoca del mandato e con il risarcimento del danno (Cfr. ex multis Cass. 16/4/2007, n. 9093).

4. Il secondo indirizzo evidenzia che la “ratio” dell’art. 1131 c.c.., comma 2, – che consente di convenire in giudizio l’amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – è quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anzichè a tutti i condomini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea (Cass. 26/11/ 2004, n. 22294; 25/1/2006, n. 1422).

4.1. Inoltre, secondo tale indirizzo, poichè l’autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza altro non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura “ad litem” al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, l’amministratore, in definitiva, non svolge che una funzione di mero “nuncius” e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che è inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dall’amministratore di questo senza espressa autorizzazione dell’assemblea (Cass. 20.1.2009, n. 1381).

In sintesi: a) l’amministratore deve munirsi di autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dell’amministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia; b) la concessa autorizzazione assembleare non legittima l’amministratore ad impugnare spettando tale legittimazione solo all’assemblea.

5. Anche in dottrina, specularmente agli orientamenti della giurisprudenza, si sono affermati due diversi indirizzi culturali.

5.1. L’indirizzo dottrinario maggioritario sostiene che l’amministratore è un rappresentante “ex lege” del condominio nelle liti contro quest’ultimo proposte da un condomino o da un terzo ed ha “ex lege” una rappresentanza generale passiva del condominio in virtù della quale può resistere in giudizio ed impugnare eventuali decisioni sfavorevoli senza l’autorizzazione dell’assemblea. L’art. 1131 c.c., comma 2, – in quanto finalizzato, in base al principio del “minimo impatto”, a facilitare al massimo la vita del condominio e quella di chi deve avere rapporti giuridici con esso – deve essere interpretato in senso ampio allargando al massimo i poteri rappresentativi sostanziali e processuali dell’amministratore, tenendo conto anche delle due diverse espressioni usate (“può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio” e “a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa”).

Da questo ampio potere rappresentativo – e dalla conseguente legittimazione passiva generale dell’amministratore – l’orientamento dottrinario prevalente fa discendere come conseguenza: a) il potere dell’amministratore di impugnare la sentenza sfavorevole senza autorizzazione dell’assemblea; b) l’eventuale inadempimento dell’amministratore all’obbligo di riferire all’assemblea, ovvero di attenersi alle determinazioni di questa, ha rilievo esclusivamente interno, con la conseguenza (art. 1131 c.c., comma 4) che l’amministratore inadempiente può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni provocati al condominio per la propria scelta processuale inopportuna o dannosa, ma rispetto a colui che ha promosso il giudizio resta ferma la legittimazione passiva dell’amministratore e l’opponibilità della sentenza al condominio.

5.1.2. Tale indirizzo culturale pone in evidenza che – una volta configurato l’amministratore quale ufficio di diritto privato assimilabile al “mandatario ex lege” e, quindi, soggetto individuale al quale sono attribuite particolari funzioni (difesa “necessaria”) a tutela delle parti comuni dell’edificio – la dissociazione tra i due momenti processuali del perfezionamento della notificazione e della costituzione in giudizio, connaturale alle persone giuridiche ed a un rapporto organico, appare contestabile in ragione proprio dell’insussistenza della personalità giuridica, perchè prefigura una differenziazione, nell’ambito della “eccezionale” legittimazione processuale riconosciuta all’amministratore del condominio, che non trova riscontro nella normativa speciale dettata per il condominio:

la rappresentanza legale e la legittimazione processuale concernenti le parti comuni dell’edificio devono ritenersi estese, in mancanza di contraria espressa previsione normativa, a tutti gli effetti tipici connessi perchè coessenziale alla ratio dell’istituto ed alla figura dell’amministratore-mandatario speciale.

5.1.3. Pertanto, conclude tale indirizzo dottrinario, l’amministratore, ex art. 1131 c.c., comma 2, primo periodo, è deputato ex lege, non solo a ricevere l’atto di citazione in giudizio, bensì a costituirsi, tempestivamente, in giudizio e a proporre validamente tutte le eventuali impugnazioni, senza la necessità di alcuna preventiva deliberazione autorizzativa – limitatamente alle azioni concernenti le parti comuni dell’edificio promosse nei confronti del condominio – con il solo onere di “darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini”.

5.2. Il diverso indirizzo culturale rileva che l’amministratore è un mandatario del condominio, ed il mandatario non può resistere in giudizio per conto del mandante senza l’autorizzazione di quest’ultimo. Diversamente il condominio sarebbe esposto al rischio di vedersi coinvolto, suo malgrado, in liti giudiziarie resistite avventurosamente dall’amministratore, il quale non può, con la propria scelta, imporre ai condomini una linea di condotta da costoro non condivisa.

5.2.1. E’ stato pure evidenziato che la decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole non può che competere alla parte in senso sostanziale. Nè esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo il quale il destinatario di una notifica è sempre anche titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Al riguardo, con riferimento all’ipotesi più vicina al condominio, cioè alle associazioni non riconosciute, si evidenzia che altro è la rappresentanza nel processo, altro il potere di decidere come vada condotto; il primo punto concerne i rapporti esterni, il secondo i rapporti e le competenze interne fra i vari organi sociali. Il potere di rappresentanza processuale del presidente è solo un mezzo tecnico per agevolare i rapporti processuali esterni; ma nei rapporti interni anche le decisioni sulla linea di condotta da tenere nel processo rientrano fra le funzioni degli amministratori e non del presidente in quanto tale.

Parimenti nel campo delle società gestite da un consiglio di amministrazione, il presidente ha la rappresentanza processuale, nel senso che è destinatario della notifica di atti processuali e conferisce il mandato ad litem, ma non è titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Fino alle recenti riforme, sotto il vigore della precedente normativa (R.D. 4 febbraio 1915, n. 148), il Sindaco era destinatario della notifica di atti processuali e conferiva il mandato ad litem, ma a tanto doveva essere autorizzato dal consiglio o dalla giunta.

5.2.3. Pertanto, l’autorizzazione dell’assemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinchè l’amministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potrà che concludersi per l’inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio.

6. Considerata la criticità del contrasto e i rilevanti risvolti operativi, appare opportuno esaminare ex funditus la questione.

61. Come è noto il codice civile del 1865 non dedicava alcuna norma espressa nè all’amministrazione dei condomini di edifici, nè alla legittimazione dell’amministratore. Fu soltanto il del D.L. 15 gennaio 1934, n. 56, art. 20, commi 2 e ss., a dettare una disciplina in materia, stabilendo che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualsiasi oggetto” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, la quale delibera se resistere nel giudizio o conciliare la vertenza”.

La disciplina di cui al D.L. n. 56 del 1934, art. 20, fu trasfusa negli artt. 320 e 321 del progetto preliminare del Libro della proprietà e, quindi, nel testo definitivo degli artt. 1131 e 1132 c.c., ma con alcune modifiche, nel senso che l’amministratore può essere convento in giudizio “per qualunque azione concernente le parti comuni” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.” La relazione del Ministro Guardasigilli al Re, mentre giustifica la prima modifica (affermando “nel riprodurre le disposizioni del R.D.L. 15 gennaio 1934, art. 20, circa la rappresentanza dei condomini ho sostituito alla formula del comma 2 una formula che amplia l’ambito della rappresentanza conferita all’amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti. La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purchè si riferiscano alle parti comuni dell’edificio”), nulla dice in ordine alla seconda modifica, lasciando incerta la giustificazione: intenzione di eliminare l’intervento deliberativo dell’assemblea di condominio, ovvero inutilità di ribadire la necessità, fino allora pacifica, di una delibera dell’assemblea in ordine alla resistenza o meno nel giudizio.

L’art. 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che “Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 80 c.p.c.”, stabilisce, al comma 2, che “Il curatore speciale deve convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.” 6.2. Dal sistema normativo emerge che l’amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. L’art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l’organo principale, depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui “delegare” l’esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale (art. 1106 c.c.).

La prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell’”eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini” (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1)). Da tale disposto si evince che l’essenza delle funzioni dell’amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell’assemblea: è l’assemblea l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all’assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all’amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all’amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l’art. 1131 c.c., nell’attribuire all’amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea”. Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell’amministratore di condominio alle deliberazioni dell’assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell’organo assembleare.

6.3. L’art. 1131 c.c., comma 2, prevede poi che l’amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. Mentre il comma terzo aggiunge che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio comunicazione all’assemblea.

Detta normativa è stata interpretata, secondo prevalente e risalente orientamento, come affermazione di un autonomo potere dell’amministratore di essere destinatario di atti processuali, nonchè del potere di costituirsi in giudizio e di impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni, posto che la norma dell’art. 1131, comma 3, sembrerebbe richiedere la necessità di una comunicazione all’assemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore. Secondo altri, va intesa come espressione dell’esigenza di facilitazione dei rapporti tra terzi e condominio. La citazione notificata all’amministratore consente di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni.

7. Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell’amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.) L’amministratore,come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 c.c.).

Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all’amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio.

7.1. Ove tale potere spettasse all’amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell’assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.

Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è l’assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dell’assemblea per l’autorizzazione ovvero per la ratifica dell’operato dell’amministratore vanifica ogni possibilità di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini.

8. L’attribuzione in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l’amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l’esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.

Pertanto, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell’amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all’amministratore per provvedere.

9. Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: “L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.

10. Nel caso specifico risulta che il ricorso per cassazione da parte dell’amministratore è stato proposto senza autorizzazione dell’assemblea di condominio. Di fronte all’eccezione, dedotta dalla Parsifal, di inammissibilità del ricorso, l’amministratore non ha provveduto a munirsi della necessaria ratifica. Ne consegue che il ricorso principale del condominio va dichiarato inammissibile.

Il ricorso incidentale tardivo del R. perde, ai sensi, dell’art. 334 c.p.c., comma 2, ogni efficacia.

In considerazione della complessità e particolarità delle questioni trattate sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; dichiara inammissibile il ricorso principale e privo di efficacia il ricorso incidentale.

Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, il 6 luglio 2010.

Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2010.