Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26741/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 783/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 18/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 19-6-1998 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS), chiedendo, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., l’emissione di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto di trasferimento non concluso in relazione all’immobile di proprieta’ della convenuta sito in (OMISSIS), oggetto del preliminare di compravendita stipulato il (OMISSIS). Gli attori chiedevano altresi’ la condanna della promittente venditrice al pagamento dell’importo necessario alla eliminazione dei vizi dell’immobile, da detrarsi dall’importo dovuto a saldo del prezzo.

Con atto notificato il 16-7-1998 (OMISSIS) conveniva a sua volta dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS) e (OMISSIS), per ottenere la risoluzione del menzionato contratto preliminare di compravendita del (OMISSIS), per colpa dei convenuti.

A seguito della riunione delle due cause, con sentenza in data 10-12-2003 il Tribunale adito dichiarava risolto per colpa dei promittenti acquirenti il contratto preliminare, per essersi i medesimi ingiustificatamente rifiutati di stipulare il rogito di vendita, nonostante l’idoneita’ dell’immobile e l’assenza di vizi redibitori, peraltro nemmeno tempestivamente denunciati. Il giudice di primo grado condannava, inoltre, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) al risarcimento dei danni in favore della (OMISSIS).

Avverso la predetta decisione proponevano appello principale (OMISSIS) e (OMISSIS) e appello incidentale (OMISSIS).

Con sentenza in data 18-6-2007 la Corte di Appello di Venezia, in accoglimento del gravame principale, rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS) e, accertato che i consorti (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano legittimamente esercitato la facolta’ di recesso dal contratto preliminare del (OMISSIS), condannava l’appellata al pagamento della somma di euro 30.987,41, pari al doppio della caparra versata, oltre agli interessi legali; in accoglimento dell’appello incidentale, ordinava al (OMISSIS) e alla (OMISSIS) di procedere alla cancellazione della trascrizione dell’atto di citazione del 18-6-1998.

La Corte territoriale, in particolare, dava atto della sussistenza di gravi vizi del tetto e della struttura in legno della parte superiore del fabbricato, con conseguenti infiltrazioni anche nella porzione di fabbricato inferiore in muratura. Rilevava che tali vizi configuravano un inadempimento contrattuale da parte della promittente venditrice e che, trattandosi di un preliminare di compravendita di un appartamento, con consegna dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte dei promittenti acquirenti, costoro erano abilitati ad opporre alla controparte l’eccezione di inadempimento, senza essere tenuti al rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di due motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) I controricorrenti hanno eccepito in limine l’inesistenza della notifica del ricorso per cassazione, in quanto non eseguita presso il domicilio eletto in (OMISSIS), ma presso il domicilio di (OMISSIS) del codifensore di secondo grado. Da tanto conseguirebbe, secondo i resistenti, l’inammissibilita’ del ricorso.

L’eccezione e’ infondata.

Secondo i principi affermati in materia dalla giurisprudenza, la notificazione dell’impugnazione e’ inesistente quando avviene in un luogo e nei confronti di una persona che non presentino alcun collegamento col destinatario dell’atto, mentre e’ affetta da nullita’ sanabile quando un tale collegamento e’ invece ravvisabile (Cass. 18-4-2000 n. 5011; Cass. 27-7-2001 n. 10278; Cass. 28-7-2003 n. 11623; Cass. 11-6-2004 n. 11175; Cass. 4-4-2006 n. 17818). In particolare, la notifica del ricorso per cassazione al coodifensore costituito, privo della qualita’ di domiciliatario della medesima per il giudizio di appello, deve ritenersi nulla e non inesistente, poiche’ il professionista presso cui l’atto risulta effettuato e’ pur sempre un difensore costituito del destinatario, con la conseguenza che tale nullita’ e’ senz’altro sanata ove quest’ultimo si costituisca in giudizio (Cass. 8-3-1999 n. 1944; Cass. 20-1-2006 n. 1108; Cass. 6-10-2010 n. 20731).

Nella specie, pertanto, esistendo un collegamento tra il professionista presso il quale l’atto e’ stato notificato e la resistente, non ricorre una ipotesi di “inesistenza” della notificazione, ma di semplice “nullita’”, sanata dalla avvenuta costituzione in giudizio della (OMISSIS).

2) Con il primo motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al ritenuto inadempimento della (OMISSIS) Nel premettere che, nel sottoscrivere il preliminare, i promittenti acquirenti hanno dichiarato di accettare il trasferimento del compendio immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, rileva, in particolare: a) che dalla deposizione dell’agente della Tecnocasa risulta che i promittenti acquirenti erano stati informati che il box auto era abusivo e sarebbe stato demolito; b) che alla data del 1-6-1998 si sarebbe potuto procedere alla stipula del rogito, essendo stata consegnata al notaio la documentazione comprovante la correzione della errata trascrizione dei mappali e la cancellazione del box in lamiera; c) che la Corte di Appello ha frainteso il contenuto della relazione tecnica, nella quale il C.T.U. ha dato atto della impossibilita’ di stabilire se la situazione attuale dell’immobile corrispondesse a quella esistente al momento della stipula del preliminare.

Il motivo e’ infondato.

La Corte di Appello ha fornito adeguato conto delle ragioni per le quali ha individuato nella promissaria acquirente la parte inadempiente ed ha escluso, invece, ogni profilo di colpa a carico dei promissari acquirenti.

Il percorso argomentativo si snoda attraverso passaggi congruenti, con i quali, all’esito di una compiuta analisi delle risultanze istruttorie, e’ stato evidenziato, in particolare: che inizialmente la stipula del rogito fu rinviata dal notaio a causa delle gravi irregolarita’ catastali riscontrate e dell’esistenza di un’autorimessa abusiva; che alle successive date del 26-5-1998 e del 1-6-1998 i promittenti acquirenti non si presentarono non perche’ non avevano piu’ intenzione di concludere l’affare, ma perche’ avevano riscontrato dei difetti dell’immobile e intendevano ottenere una riduzione del prezzo; che l’assenza degli odierni resistenti al successivo appuntamento del 29-6-1998 era giustificata, essendo gia’ stato instaurato il procedimento ex articolo 2932 c.c., dinanzi al Tribunale di Verona; che dalle indagini tecniche espletate in corso di causa e’ emerso che la porzione di fabbricato superiore realizzato con pareti e tetto in legno si trovava in completo stato di abbandono, con condizioni di grave degrado sia a livello dei rivestimenti esterni che interni, con il materiale coibetante costituito da lana di vetro totalmente degradata almeno per le parti esposte, e con il manto di copertura inadeguato ad evitare infiltrazioni.

Con considerazioni ragionevoli e convincenti la Corte territoriale, nel rilevare che i coniugi (OMISSIS) avevano abitato nell’immobile dal 3-4-1998 al 7-6-1998, ovvero solo per due mesi, ha escluso che le condizioni del tetto e della struttura in legno potessero essere addebitate agli stessi, o ai temporali ricordati dalla (OMISSIS). Di qui la conclusione, logica e coerente, secondo cui i predetti manufatti si trovavano in quello stato gia’ all’epoca della stipulazione del contratto; nonche’ l’ulteriore rilievo secondo cui i (OMISSIS) avevano potuto avvedersi delle condizioni del tetto solo quando erano entrati nell’appartamento per abitarvi e avevano riscontrato, dopo le prime piogge, che l’acqua penetrava all’interno della copertura. A conforto del proprio convincimento, il giudice del gravame ha richiamato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, da cui e’ emerso che l’immobile si trovava in precarie condizioni gia’ all’epoca in cui i coniugi (OMISSIS) avevano preso possesso dello stesso, nonche’ le dichiarazioni rese dal teste (OMISSIS), il quale ha riferito di essere andato piu’ volte a trovare i (OMISSIS), di cui era amico, e di avere constatato l’esistenza dei detti inconvenienti.

Non sussistono, pertanto, i vizi denunciati dalla ricorrente, dovendosi piuttosto osservare che quest’ultima, con il motivo in esame, propone sostanziali censure di merito, che mirano ad ottenere una diversa e piu’ favorevole valutazione delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dal giudice territoriale. In tal modo, peraltro, viene sollecitato a questa Corte l’esercizio di un potere di cognizione esulante dai limiti del sindacato ad essa istituzionalmente riservato. Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, infatti, i vizi di motivazione denunciabili in cassazione non possono consistere nella difformita’ dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perche’ spetta solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilita’ e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale e’ assegnato alla prova (Cass. 28-7-2008 n. 20518; Cass. 11-11-2005 n. 22901; Cass. 12-8-2004 n. 15693; Cass. 7-8-2003 n. 11936).

3) Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1491 e 1495 c.c., in relazione all’affermazione secondo cui i promittenti acquirenti potevano opporre l’eccezione di inadempimento a causa dei vizi dell’immobile, senza essere tenuti alla relativa denuncia nel termine di cui all’articolo 1495 c.c. Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame. “Nell’ambito di un contratto di compravendita cui non sia seguita la stipulazione del definitivo, potevano i promittenti compratori coniugi (OMISSIS) opporre legittimamente l’eccezione di inadempimento senza l’osservanza del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c.. Invero, non avrebbe dovuto la Corte di Appello – sul presupposto che la (OMISSIS) mai ha convenuto i (OMISSIS) perche’ aderissero alla stipulazione del definitivo e pagassero contestualmente il saldo- ritenere gli stessi decaduti dal diritto alla garanzia della cosa e quindi applicare l’articolo 1495 c.c. che, al contrario, non ha applicato nel caso di specie?”

Il motivo e’ privo di fondamento.

Questa Corte ha piu’ volte avuto modo di affermare che, in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque quello di prescrizione, perche’ l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto (v. Cass. 26-5-2004 n. 10148; Cass. 15-2-2007 n. 3383, Cass. 14-1-2010 n. 477). Ne consegue che nell’ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresi’ a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. 31-7-2006 n. 17304; Cass. 20-5-1997 n. 4459).

3) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17248/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 22403/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del rappresentante legale Rag. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO DI TRENTO SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 03/05/2006, R.G.N. 102/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 3 agosto 2000 la (OMISSIS) s.a.s. (ora (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS)) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Merano, (OMISSIS). Esponeva l’attrice che la convenuta occupava, senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in (OMISSIS), di sua proprieta’, essendo ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17 dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la (OMISSIS) quale promittente acquirente; che quest’ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunche’ a titolo di indennita’ di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto premesso, la predetta societa’ chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di lire 87.652.912 (di cui lire 76.800.000 per indennita’ di occupazione, calcolando un canone mensile di lire 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e lire 10.852.912 per spese condominiali), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali.

La convenuta si costituiva e contestava che in capo all’attrice si fosse verificato un danno, avendo la stessa acquistato l’immobile in parola con contratto del 3 giugno 1992 dalla precedente proprietaria, (OMISSIS) s.a.s., per un prezzo (lire 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione dell’esistenza della causa tra la venditrice e la (OMISSIS), avente ad oggetto il preliminare di vendita, datato 26 settembre 1991, dell’immobile in questione per il prezzo convenuto di lire 165.000.000 e per il fatto che la (OMISSIS) occupava l’immobile.

La convenuta eccepiva la prescrizione ex articolo 2947 c.c., contestava le somme pretese a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai sensi della Legge n. 841 del 1973, articolo 6 e, in subordine, quella quinquennale ex articolo 2947 c.c..

Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito extracontrattuale ed accolta l’eccezione di prescrizione ex articolo 2947 c.c., liquidava in euro 31.814,16 l’indennita’ di occupazione dovuta per il periodo non prescritto – dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000 – sulla base di un valore locativo di euro 568,11 mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento dell’eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l’importo ulteriore di euro 2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.

Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello, cui resisteva la societa’ appellata che proponeva, a sua volta, appello incidentale.

La Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di euro 230,28 l’importo risarcitorio liquidato nell’impugnata sentenza in favore della societa’ appellata, confermava nel resto l’impugnata sentenza e condannava l’appellante principale al pagamento dei due terzi delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che compensava nel resto.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

La (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS) ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in due motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 maggio 2006).

2. Con il primo motivo, denunciando “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2041 c.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la riduzione di lire 65.000.000 del prezzo di acquisto dell’immobile di cui si discute in causa, rispetto al valore di mercato, costituisca, semmai, lucro cessante in danno dell’alienante (OMISSIS) s.a.s. e si risolva in una questione tra la predetta societa’ e l’attuale ricorrente, nulla rilevando in capo alla (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS).

Tale conclusione sarebbe inaccettabile – ad avviso della ricorrente – perche’ la societa’ da ultimo indicata si vedrebbe risarcita due volte per un singolo fatto lesivo, cosi’ determinandosi un ingiustificato arricchimento.

2.1. Il motivo e’ infondato sotto il profilo della violazione di legge. Si osserva che nei rapporti tra le parti in causa non rilevano i patti contrattuali tra ciascuna delle dette parti con i terzi e, in particolare nella specie, tra la societa’ controricorrente e ricorrente incidentale e la precedente proprietaria dell’immobile in questione, (OMISSIS) s.a.s., ne’ alcun rilievo puo’ avere il prezzo di acquisto del detto immobile versato alla predetta societa’ dall’attuale proprietaria; la richiesta da quest’ultima avanzata nei confronti della ricorrente si fonda, infatti, sull’occupazione dell’immobile da parte della (OMISSIS) e, quindi, l’eventuale accoglimento della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno della ricorrente senza giusta causa.

Ed invero, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicche’ non e’ dato invocare la mancanza o l’ingiustizia della causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalita’ o dell’adempimento di un’obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330); inoltre, l’azione in parola presuppone l’unicita’ del fatto costitutivo dell’arricchimento di un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).

2.2. Il motivo e’, invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).

Nella giurisprudenza di questa Corte e’ stato, infatti, precisato che, secondo l’articolo 366 bis c.p.c., anche nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una parte del motivo che si presenti a cio’ specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non e’ possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attivita’ di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito dell’articolo 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione e’ conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n. 24255).

3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al combinato disposto di cui agli articoli 2043 e 2967 c.c.”. Sostiene la (OMISSIS) che la Corte di appello avrebbe “dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della responsabilita’ extracontrattuale di cui all’articolo 2043 c.c.”, “per poi ritenere che l’insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di per se’ integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilita’ da lex aquilia de damno”.

Deduce la ricorrente che occupa l’immobile legittimamente in virtu’ di un contratto preliminare concluso con il precedente proprietario e che, a prescindere della legittimita’ o meno dell’occupazione, avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che la semplice occupazione dell’immobile integrasse illecito aquiliano, in quanto anche in tema di responsabilita’ aquiliana la parte che la invoca ha l’onere di provare ex articolo 2697 c.c., tutti i requisiti di cui all’articolo 2043 c.c..

Ad avviso della ricorrente, pur a voler ammettere che l’occupazione di immobile altrui rappresenti in re ipsa danno ingiusto nei confronti del proprietario, la controparte avrebbe dovuto fornire prova rigorosa in relazione alla probabilita’ di poter validamente locare a terzi l’immobile ove non occupato dalla ricorrente.

Secondo la (OMISSIS) la Corte di merito avrebbe invece erroneamente fatto riferimento al c.d. danno figurativo richiamando la sentenza di questa Corte n. 13630 del 2001, relativa pero’ ad un caso di usurpazione di un cespite immobiliare, usurpazione che nel caso all’esame difetterebbe. Peraltro, rappresenta la ricorrente che, prima dell’atto di citazione, la controparte non aveva chiesto il rilascio dell’immobile, pur avendo la sentenza della Corte di appello di Trento sez. distaccata di Bolzano del 1998 stabilito il rilascio dell’immobile; si potrebbe, pertanto, configurare un’acquiescenza alla situazione di fatto, con preclusione di qualsiasi richiesta risarcitoria, al piu’ potrebbe ritenersi sussistente il diritto della controparte ad ottenere non cinquantasei mensilita’, come stabilito dai Giudici di merito, ma solo le mensilita’ relative al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare e la notifica dell’atto di citazione.

3.1. Il motivo, in relazione alle denunciate violazioni di legge, e’ infondato. Le stesse difese della ricorrente depongono per la sussistenza dell’illecito, fondando la medesima le sue richieste sul suo inadempimento.

Inoltre, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimita’, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilita’ normalmente conseguibile nell’esercizio delle facolta’ di godimento e di disponibilita’ del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si e’ correttamente conformata.

Va peraltro evidenziato, in relazione alla prospettata acquiescenza, che tale questione e’ inammissibile; ed invero, qualora una determinata questione giuridica – che implichi accertamenti di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (v. Cass. 3 marzo 2009, n. 5070). Tale onere non risulta assolto nella specie.

A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, e’ tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimita’ originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti ne’ dal pagamento del prezzo ne’ dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).

Non e’ pertanto condivisibile la tesi della ricorrente secondo cui, al piu’, la controparte potrebbe aver diritto a vedersi riconosciuta l’indennita’ per l’occupazione dell’immobile di cui si discute in causa solo in relazione al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare di compravendita e la notifica dell’atto di citazione.

3.2. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al p. 2.2..

4. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al Decreto Legge n. 333 del 1992, articoli 11 e 21, convertito in Legge n. 359 del 1992 (c.d. patti in deroga), alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 12 (c.d. equo canone), all’articolo 2697 c.c., nonche’ all’articolo 112 c.p.c.”.

Deduce la ricorrente che la Corte di merito avrebbe insufficientemente motivato in relazione alla questione, sollevata dalla difesa dell’attuale ricorrente, secondo cui, qualora sia effettivamente dovuta l’indennita’ di occupazione, questa dovrebbe essere rapportata al c.d. equo canone, considerato che l’occupazione del bene e’ iniziata nel 1991, periodo in cui la disciplina dei contratti di locazione era quella dell’equo canone, essendo la normativa relativa ai c.d. patti in deroga entrata in vigore successivamente. Ad avviso della ricorrente, la Corte di appello si sarebbe limitata ad affermare che nel periodo, rilevante ai fini della decisione, successivo al 3 agosto 1995, escluso dalla prescrizione, vigeva la normativa dei c.d. patti in deroga.

4.1. In relazione al terzo motivo e’ stato formulato un unico quesito che, pur se qualificato dalla ricorrente come quesito di diritto, appare riferito al profilo di censura relativo alla insufficiente e contraddittoria motivazione.

4.2. Per quanto riguarda tale doglianza, il motivo e’ infondato, in quanto la sentenza e’ sul punto motivata e non e’ contraddittoria, evidenziandosi che il riferimento alla normativa dei patti in deroga deve intendersi quale indicazione di un mero paramento assunto quale base per il calcolo dell’indennita’ dovuta.

4.3. In relazione alla lamentata violazione di legge, non risulta formulato il relativo quesito di diritto sicche’, con riferimento a tale profilo, il motivo e’ inammissibile (v. Cass., sez. un., 6 febbraio 2009, n. 2863; Cass., ord., 24 luglio 2008, n. 20409; Cass. 9 maggio 2008, n. 11535; Cass., sez. un., 14 febbraio 2008, n. 3519; Cass., sez. un., 29 ottobre 2007, n. 22640; Cass., sez. un., 21 giugno 2007, n. 14385).

5. Con il quarto motivo, deducendo la “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli articoli 2697, 2729 c.c., nonche’ articolo 116 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che la controparte non avrebbe fornito il riscontro probatorio in relazione all’ammontare degli importi richiesti a titolo di spese condominiali e che il giudice del merito si sarebbe attenuto alle risultanze della disposta ctu ed avrebbe fatto riferimento a presunzioni semplici ex articolo 2729 c.c..

5.1. In relazione al quarto motivo la ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto: “nel caso in cui un soggetto, titolare di un immobile condominiale, convenga in giudizio colui il quale lo occupa, chiedendo la sua condanna al pagamento delle spese condominiali e’ tenuto a fornire, o meno, un supporto probatorio a detta richiesta non potendo detto computo essere demandato completamente ad una consulenza tecnica di ufficio, rispettivamente il Giudice e’ tenuto a non tener conto dei calcoli eseguiti con metodo probabilistico non essendo applicabile, al caso di specie, l’istituto delle presupposizioni semplici ex articolo 2729 c.c.”.

5.2. Il motivo, in ordine alla prospettata violazione di legge, e’ inammissibile, essendo il relativo quesito di diritto proposto del tutto astratto e generico, privo di ogni riferimento alla fattispecie concreta. Si osserva al riguardo che, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., il quesito inerente ad una censura in diritto – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non puo’ essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non puo’ consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

5.3. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

6. Con il primo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2947 c.c., arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Sostiene la predetta societa’ che solo con il passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello del 17 dicembre 1998 il contratto preliminare era stato risolto e percio’ solo da tale data essa avrebbe avuto la possibilita’ di far valere nei confronti della (OMISSIS) il diritto al risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo e, pertanto, le sarebbe dovuto il risarcimento del danno dal 3 giugno 1992 fino al 31 marzo, come richiesto nell’atto di citazione.

6.1 In relazione al motivo all’esame la controricorrente ricorrente incidentale ha proposto il seguente quesito di diritto: “vero che la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui il diritto puo’ essere fatto valere, che nel caso concreto deve essere stabilito dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato definitivamente che la sig.ra (OMISSIS) non ha diritto a far valere il contratto preliminare di compravendita, a causa del quale stava occupando l’immobile?”.

6.2. Il quesito formulato in relazione al motivo all’esame risulta eccentrico e non conferente, non essendo idoneo ad assolvere la propria funzione che, come gia’ evidenziato, e’ quella di far comprendere a questa Corte, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, quale sia l’errore asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale la regola da applicare, ne’ potendo – come pure gia’ detto – consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

6.3. Il motivo in questione e’ inammissibile anche per quanto attiene ai vizi motivazionali indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5 in relazione alla Legge 22 dicembre 1973, n. 841, articolo 6, arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Deduce la controricorrente ricorrente incidentale che la somma relativa alle spese condominiali sarebbe dovuta dalla controparte a titolo di risarcimento danni e non a titolo di oneri condominiali in senso stretto come erroneamente affermato dal Giudice del primo grado il quale non avrebbe neppure motivato la sua decisione di applicare nel caso all’esame la prescrizione biennale di cui alla Legge 22 dicembre 1973, n. 843, articolo 6.

7.1. Il motivo all’esame e’ inammissibile, contenendo censure dirette esclusivamente nei confronti della sentenza di primo grado, senza alcun riferimento alla pronunzia emessa dal giudice del gravame di merito. Ed invero, secondo il consolidato principio di questa Corte, rimanendo la sentenza del giudice di prime cure sostituita da quella di appello, al di fuori dei casi eccezionali previsti dalla legge (non ricorrenti nella specie), quest’ultima – anche laddove, diversamente dal caso in esame sulla questione de qua (v. p. 10 della sentenza impugnata), confermativa di quella di primo grado (Cass., 10 ottobre 2003, n. 15185) – costituisce l’unico oggetto del giudizio di legittimita’ (v. Cass. 24 giugno 2003, n. 9993), non essendo pertanto consentito formulare doglianze avverso la sentenza di prima istanza (Cass., 17 luglio 2007, n. 15952; Cass., 9 maggio 2007, n. 10626; Cass., 15 marzo 2006, n. 5637; Cass., 20 giugno 1996, n. 5714; v. anche, in motivazione Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127).

8. Il ricorso principale deve, quindi, essere rigettato mentre il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimita’ ben possono essere compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17390/2007 proposto da:

CONGREGAZIONE ARMENA MECHITARISTA, in persona dell’Abate Generale e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 5464/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 05/05/2006 R.G.N. 6622/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/2013 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1.- Nel 2001 la Congregazione Armena Mechitarista chiese che fosse giudizialmente pronunciata la risoluzione, per inadempimento della conduttrice che aveva apportato al bene locato modifiche non necessarie e non consentite, del contratto di locazione di un immobile gia’ adibito ad educandato e da destinare ad albergo.

La convenuta resistette ed il Tribunale di Roma rigetto’ la domanda con sentenza del 2004.

2.- La Corte d’appello di Roma ha respinto il gravame della soccombente Congregazione locatrice con sentenza n. 5464/05, pubblicata il 5 maggio 2006, avverso la quale la Congregazione ricorre per cassazione affidandosi a tre motivi.

La conduttrice (OMISSIS) resiste con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- La sentenza e’ censurata:

a) col primo motivo, per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine alla ravvisata genericita’ dei fatti, integranti inadempimento della conduttrice, prospettati dalla locatrice a fondamento della domanda di risoluzione e risarcimento tramite riduzione in pristino, sostenendosi che essi erano invece ben individuabili gia’ nell’atto introduttivo (incremento di un terzo della capacita’ ricettiva dell’edificio e distruzione della cappella consacrata);

b) col secondo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 116, 117 c.p.c. e articolo 2730 c.c., nonche’ per gli stessi tipi di vizi della motivazione di cui al primo motivo per avere la Corte di merito omesso di considerare le censure mosse con l’atto di appello, nonche’ per aver concluso che mancasse la prova dell’originaria esistenza di una cappella consacrata sulla base delle dichiarazioni rilasciate in sede di libero interrogatorio dalla stessa conduttrice, che pure aveva riconosciuto la presenza di un altare, e delle dichiarazioni di un teste malamente interpretate;

c) col terzo motivo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 1322, 1362, 1363, 2697 c.c., nonche’ per i medesimi tipi di vizi della motivazione di cui ai precedenti motivi, per avere la Corte territoriale rigettato l’appello sulla scorta del rilievo che erano state autorizzate le opere necessarie al cambio d’uso, ma omettendo di considerare che per le addizioni ed i miglioramenti era contrattualmente prevista la necessita’ dell’autorizzazione scritta della locatrice.

2.- Tutte le censure relative ai denunciati vizi della motivazione sono inammissibili per assoluto difetto del momento di sintesi prescritto dall’articolo 366 bis c.p.c. (applicabile ratione temporis) anche in relazione al caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

2.1.- Il secondo motivo e’ corredato dal seguente quesito di diritto: “se il Giudice, nella valutazione della prova, puo’ attribuire efficacia di piena prova alle dichiarazioni, a se’ favorevoli, rese dall’interrogato”.

La relativa censura (di violazione di legge) e’ inammissibile per l’inconferenza del quesito rispetto al caso di specie, connotato dall’affermazione della Corte d’appello (a cavallo delle pagine 2 e 3 della sentenza) che la (OMISSIS) aveva escluso l’esistenza della cappella anche in sede di interrogatorio, sicche’ infondatamente l’appellante locatrice aveva invece sostenuto che anche l’interrogatorio della (OMISSIS) confermasse tale circostanza.

2.2.- In ordine alla censura di violazione di legge di cui al terzo motivo il quesito di diritto e’ il seguente: “se, a fronte di previsione contrattuale abilitante il conduttore all’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, l’onere di dimostrare siffatta necessita’ spetti al conduttore che l’abbia affermata, ovvero al locatore che l’abbia negata”.

Nello scrutinare il terzo motivo d’appello, la Corte territoriale (nella seconda parte di pagina 3 e nelle prime 9 righe di pag. 4) per un verso nega che la clausola concernente i lavori necessari alla trasformazione in albergo (che non necessariamente integrano addizioni e miglioramenti) prevedesse la necessita’ di un’autorizzazione scritta e per altro verso afferma che l’autorizzazione era stata comunque data in quella forma dal legale rappresentante della locatrice. Solo dopo tali, rilievi pone in rilievo che era comunque mancata la prova dell’eccedenza dei lavori eseguiti rispetto all’ampia clausola contrattuale contrassegnata dal n. 3, affermando che il relativo onere gravava sulla locatrice.

La questione che si pone non e’ allora quella relativa alla violazione, in buona sostanza prospettata dalla ricorrente, del generale principio secondo il quale il creditore puo’ limitarsi ad allegare l’inadempimento, spettando poi al debitore l’onere di provare di avere adempiuto, ma piuttosto quella della dimostrazione dello specifico contenuto dell’obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore e che va appunto delineato dal creditore, costituendo l’ineludibile presupposto logico della possibilita’ del debitore di provare il proprio adempimento.

3.- Il ricorso va conclusivamente respinto. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in euro 4.200,00, di cui euro 4.000,00 per compensi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 17485/06) proposto da:

(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale su foglio spillato al ricorso, dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) s.a.s.), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv.to (OMISSIS) in (OMISSIS);

- controricorrente -

nonche’ sul ricorso incidentale (R.G.N. 20664/06) proposto dalla societa’ resistente nei confronti della societa’ ricorrente;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 1669 depositata il 26 ottobre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 28 settembre 2012 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to (OMISSIS) (con delega dell’Avv.to (OMISSIS)), per parte resistente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l’accoglimento del primo, terzo e quarto motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri motivi, dichiarata l’inammissibilita’ ovvero il rigetto del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 20 aprile 1993 la s.a.s. (OMISSIS) evocava, dinanzi al Tribunale di Torino, la (OMISSIS) s.r.l. esponendo che fra le parti era stato concluso contratto di appalto con il quale la convenuta committente, per il complessivo prezzo di lire 95.000.000, aveva incaricato l’attrice della costruzione di un fabbricato industriale a struttura prefabbricata in (OMISSIS), affidando la progettazione e direzione dei lavori all’arch. (OMISSIS); aggiungeva che l’opera veniva consegnata alla committente il 12.2.1992, come da certificazione di regolare esecuzione dei lavori, la quale nell’aprile 1992 inviava all’appaltatrice una lettera di denuncia dei difetti dei pavimenti del piano terreno e del primo piano del fabbricato e che non essendo stato saldato il prezzo, l’attrice dopo qualche mese chiedeva invano il pagamento dell’importo di lire 34.815.068; concludeva chiedendo la condanna della societa’ convenuta alla corresponsione di detto importo.

Instaurato il contraddittorio, si costituiva la societa’ committente, la quale insisteva nella contestazione dei difetti, peraltro riconosciuti dallo stesso (OMISSIS), legale rappresentante dell’appaltatrice, e spiegava domanda riconvenzionale per ottenere l’eliminazione dei difetti ed il risarcimento dei danni.

Con separato atto introduttivo, notificato il 28 ottobre 1994, la committente evocava in giudizio, avanti al medesimo Tribunale, l’arch. (OMISSIS) chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per responsabilita’ professionale, avendola investita dell’incarico di progettare e di seguire in qualita’ di direttore dei lavori la realizzazione dello stabilimento in (OMISSIS). Instaurato il contraddittorio anche in detto giudizio, contestata dalla convenuta la propria responsabilita’, la quale chiedeva ed otteneva di chiamare in manleva la (OMISSIS), che nel costituirsi svolgeva difese ad adiuvandum, le cause venivano riunite ed il Tribunale adito, con sentenza del 7.8.2001, accertava l’esistenza dei vizi del pavimento e la sussistenza di ipotesi di responsabilita’ ex articolo 1669 c.c. e pertanto, in accoglimento della riconvenzionale spiegata dalla committente, condannava l’appaltatrice al risarcimento dei danni, liquidati in lire 137.000.000, oltre accessori, rigettate le altre domande proposte nei confronti della professionista, assorbita quella in manleva.

In virtu’ di rituale appello interposto dalla (OMISSIS) s.a.s., con il quale lamentava la erroneita’ degli accertamenti della consulenza tecnica di ufficio, la Corte di appello di Torino, nella resistenza della appellata committente, la quale proponeva appello incidentale nei confronti della (OMISSIS) e quest’ultima insisteva nella domanda di garanzia nei confronti della (OMISSIS), disposta ed espletata una nuova c.t.u., ravvisata nella specie la sussistenza della fattispecie di cui all’articolo 1667 c.c., in parziale accoglimento dell’appello principale, riformava la sentenza del giudice di primo grado, condannando la committente al pagamento del saldo del prezzo e l’appaltatrice al risarcimento dei danni liquidati in complessive lire 30.000.000 (pari ad euro 15.493,71), oltre accessori; dichiarava inammissibile l’appello incidentale.

A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale – premessa la non accoglibilita’ dell’eccezione di decadenza – evidenziava che doveva essere confermato il giudizio di responsabilita’ a carico dell’appaltatrice con riferimento alla pavimentazione realizzata al piano terreno (avendo quote altimetriche variabili, con dislivelli massimi dell’ordine di cm. 1), ma che non era necessaria la demolizione della pavimentazione, anche perche’ i vizi accertati non ne avevano impedito del tutto l’utilizzo.

Aggiungeva che l’appello incidentale era inammissibile per mancanza assoluta di specificita’ delle censure.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Torino ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.r.l., articolato su cinque motivi, cui ha resistito la (OMISSIS) con controricorso, che ha anche presentato ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo. Si e’ costituita con separato controricorso anche la (OMISSIS) e non l’assicurazione (OMISSIS) s.p.a., seppure ritualmente intimata. La societa’ resistente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell’articolo 335 c.p.c., concernendo la stessa sentenza.

Cio’ posto, con il primo motivo del ricorso principale la (OMISSIS) censura la sentenza impugnata, sia per vizio di motivazione sia per violazione di legge, con riferimento agli articoli 1667, 1668 e 1669 c.c. per non avere dato adeguata giustificazione del convincimento maturato, ne’ degli elementi posti a fondamento del proprio ragionamento, dal momento che il primo consulente tecnico di ufficio era pervenuto alla necessita’ del rifacimento integrale del pavimento del piano terra e del primo piano per non essere i vizi eliminabili con i normali interventi di manutenzione.

Aggiunge la ricorrente che il consulente nominato dal giudice del gravame non giunge a conclusioni diverse quanto all’esistenza dei vizi e loro tipologia, ma si differenzia dal primo accertamento affermando di non poter ritenere con certezza l’inidoneita’ del pavimento all’uso e soprattutto non fornisce alcuna indicazione in merito agli interventi (soluzioni tecniche) da adottare al fine dell’eliminazione dei difetti, ne’ esclude, a priori, la necessita’ del rifacimento della pavimentazione. Conclude che nella specie avrebbe dovuto ritenersi applicabile l’articolo 1669 c.c. e non l’articolo 1667 c.c. o comunque l’articolo 1667 c.c. con l’integrazione delle soluzioni tecniche necessarie per eliminare i vizi, per cui cosi’ operando ha errato nella determinazione dell’ammontare del risarcimento riconosciuto.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1667, 1668, 1223 e 1226 c.c., anche quale vizio di motivazione, per avere la corte di merito liquidato i danni con riferimento al solo pavimento posto al piano terreno, determinazione che sarebbe comunque errata anche a volerla ritenere equitativa, perche’ non fornisce l’indicazione dei criteri adottati per la quantificazione del danno; aggiunge che il parametro del valore di lire 30.000 al mq. non risulta utilizzato neanche dal citato consulente tecnico di ufficio, per cui viene apoditticamente introdotto un valore escluso dallo stesso c.t.u., ne’ il collegio ha motivato in merito alla necessita’ di discostarsi dal valore riportato nel prezzario del Collegio Costruttori di Torino. Il giudice del gravame – ad avviso della ricorrente – ha, altresi’, omesso di motivare in merito alla esclusione della liquidazione della voce di danno, pari a lire 25.000.000, relativa allo smontaggio dei macchinari.

Con il terzo motivo del ricorso principale viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli articoli 1667 e 1668 c.c., oltre a vizio di motivazione, per avere la corte distrettuale escluso dal risarcimento del danno “tutto quanto relativo al primo piano”. In particolare, la relazione del c.t.u. nominato dalla corte di merito si limita a riferire che la tecnica esecutiva del pavimento del primo piano risulta diversa da quella del piano terra, stante il differente comportamento della struttura in elementi prefabbricati, ed il giudice del gravame – sulla base di detto accertamento – rileva la non emersione di elementi di pregiudizio, omettendo poi di motivare sul punto.

Le tre censure – che per la loro stretta connessione ed interdipendenza, vertendo tutte sulla rilevanza dei vizi dell’opera riscontrati, vanno esaminate congiuntamente – sono fondate nei limiti di seguito riportati.

Occorre premettere che costituisce principio fermo nella giurisprudenza di questa corte (cfr, tra le altre, Cass. 24 settembre 1994 n. 7851; Cass. 2 agosto 2001 n. 10571) che in tema di appalto l’azione del committente per il risarcimento dei danni derivanti dalle difformita’ e/o dai vizi dell’opera appaltata si aggiunge, nel caso di colpa dell’appaltatore, a quella diretta all’eliminazione, a spese dell’appaltatore, delle difformita’ e dei vizi o alla riduzione del prezzo, specificamente prevista dall’articolo 1668 c.c., senza identificarsi con questa, ne’ e’ surrogabile con gli effetti della relativa pronuncia.

Nella specie la corte di merito non ha applicato correttamente i suddetti principi e la motivazione posta a base della decisione impugnata non e’ ne’ lineare e coerente, ne’ immune da vizi logici e giuridici. Dalla lettura della sentenza di cui si chiede l’annullamento risulta che il giudice del gravame, riportando estesamente le considerazioni tecniche della consulenza tecnica disposta d’ufficio ed eseguita in secondo grado, tutte nel senso di escludere la inidoneita’ assoluta dell’opera al suo utilizzo, legittimante l’azione ex articolo 1669 c.c., ha chiarito le ragioni per cui ha disatteso la consulenza redatta nel giudizio di primo grado, che sul punto era addivenuta a conclusioni affatto diverse (con il risultato di far propendere il giudice di prime cure verso la configurabilita’ della piu’ grave ipotesi prevista dall’enunciata norma), ed ha fondato l’adesione alla seconda consulenza sull’argomento della utilizzazione da parte della committente del fabbricato industriale per ben dieci anni, collocandovi pesanti macchinari necessari per lo svolgimento della sua attivita’, con conseguente configurazione nel caso in esame della fattispecie dell’articolo 1667 c.c., da cui discende la non condivisibilita’ della doglianza nella prima parte del primo motivo del ricorso principale; l’argomentazione pero’ diviene illogica ed errata da un punto di vista giuridico con l’affermazione che la esclusione dell’articolo 1669 c.c. impediva di per se’ la ipotesi di un rifacimento completo della pavimentazione.

Invero la circostanza che l’accertamento tecnico espletato in secondo grado, ritenendo utilizzabile il pavimento, abbia portato il giudice distrettuale a concludere per la esclusione della esistenza dei gravi difetti rilevanti ex articolo 1669 c.c., sussistendo ipotesi di cui all’articolo 1667 c.c., non doveva comportare – come conseguenza – la impossibilita’ giuridica di chiedere ed ottenere l’eliminazione dei vizi.

In altri termini, la corte di merito ha confuso situazioni che si pongono su piani giuridici diversi: da un lato, la gravita’ giuridica dei vizi, dall’altro, le modalita’ tecniche di eliminazione dei difetti riscontrati, giungendo a conclusioni errate quanto alla struttura della disciplina del contratto di appalto. La esclusione della presenza di difformita’ o di vizi dell’opera di natura tale da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione comporta soltanto la impossibilita’ per il committente di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1668 c.c., non certo la facolta’ di chiedere, oltre al risarcimento dei danni, anche che i vizi vengano eliminati con opere a carico dell’appaltatore, in alternativa alla riduzione del prezzo.

Essendo stata nella specie simile domanda di eliminazione dei vizi mediante il rifacimento dell’opus espressamente avanzata in giudizio dalla committente, in aggiunta a quella diretta ad ottenere il risarcimento dei danni, il giudice di appello e’ percio’ incorso nel dedotto vizio di illogicita’ ed erroneita’ della pronuncia giacche’, dopo avere riconosciuto l’esistenza dei difetti costruttivi della pavimentazione dell’edificio, imputabile all’appaltatore, incidente negativamente sul valore dell’opera, ha limitato il contenuto della garanzia dovuta per tale vizio al diritto del committente al solo piano terra dell’opificio ed al risarcimento dei danni relativi a detto livello, escludendo irragionevolmente l’estensibilita’ dall’eliminazione dei vizi del pavimento del primo piano, pur essendo lo stesso affetto dai medesimi difetti. Ne’ l’affermata assenza di un pregiudizio puo’ valere a fare venire meno il diritto all’eliminazione del vizio accertato, si ribadisce, anche dalla consulenza svolta in seconde cure.

Con il quarto motivo viene dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 342 c.p.c., anche per omessa motivazione ed error in procedendo perche’ pur avendo espressamente riconosciuto la sussistenza di un nesso di causalita’ tra le carenze progettuali ed il verificarsi dei danni quale conseguenza della colpa anche della professionista, ha poi dichiarato ingiustificatamente la inammissibilita’ dell’appello incidentale.

Anche detto motivo va accolto.

Occorre premettere che a composizione di insorto contrasto, con recente sentenza n. 8077 del 22 maggio 2012, le Sezioni Unite di questa Corte si sono pronunciate su questione (di cui e’ stata anche sottolineata la riproponibilita’ in una molteplicita’ di casi, accomunati dalla natura processuale del vizio denunciato dal ricorrente e dalla sua interdipendenza con l’interpretazione da dare ad una domanda o ad un’eccezione di parte) che, seppure pronunciata con riferimento a specifica e diversa fattispecie, e’ rilevante in questo giudizio, essendo stati nella decisione preliminarmente definiti i limiti dell’indagine che il giudice di legittimita’ e’ chiamato a compiere in presenza della denuncia di vizi che, come nel caso in esame, attengono alla corretta applicazione di norme da cui e’ disciplinato il processo che ha condotto alla decisione del giudice di merito, ma, al tempo stesso, comportano anche la verifica del modo in cui uno o piu’ atti di quel processo sono stati intesi e motivatamente valutati da parte dello stesso giudice di merito.

Infatti, anche sull’ambito dello scrutinio in sede di legittimita’ della censura sulla specificita’ dei motivi di appello si contrappongono due indirizzi aventi consistenza analoga a quelli oggetto della pronuncia delle Sezioni Unite: uno, piu’ risalente, secondo il quale la verifica del rispetto dell’onere di specificazione dei motivi di impugnazione – richiesta dagli articoli 342 e 434 c.p.c., per la individuazione dell’oggetto della domanda di appello e per stabilire l’ambito entro il quale deve essere effettuato il riesame della sentenza impugnata – non e’ direttamente effettuabile dal giudice di legittimita’, dacche’ interpretare la domanda – e, dunque, anche la domanda di appello – e’ compito del giudice di merito e implica valutazioni di fatto che la Corte di Cassazione – cosi’ come avviene per ogni operazione ermeneutica – ha il potere di controllare soltanto sotto il profilo della giuridica correttezza del relativo procedimento e della logicita’ del suo esito (cfr. Cass. 14 agosto 2008 n. 21676; Cass. 1 febbraio 2007 n. 2217; Cass. 22 febbraio 2005 n. 3538; Cass. 14 luglio 1992 n. 8503) e l’altro, invece, contrastante, secondo il quale la specificita’ dei motivi di impugnazione, richiesta dall’articolo 342 c.p.c., e’ verificabile in sede di legittimita’ direttamente, poiche’ la relativa censura e’ riconducibile nell’ambito dell’error in procedendo (cfr. Cass. 15 gennaio 2009 n. 806; Cass. 13 settembre 2006 n. 19661; Cass. 24 novembre 2005 n. 24817; Cass. 24 gennaio 2004 n. 1456).

Sul comune tema generale, dunque, le Sezioni Unite hanno conclusivamente affermato il principio di diritto secondo cui il giudice di legittimita’ non deve limitare la propria cognizione all’esame della sufficienza e logicita’ della motivazione con cui il giudice di merito ha vagliato la questione, ma e’ investito del potere di esaminare direttamente gli atti ed i documenti sui quali il ricorso si fonda, purche’ la censura sia stata proposta dal ricorrente in conformita’ alle regole fissate al riguardo dal codice di rito.

Alla luce dei suddetti principi ed esaminati anche gli atti, deve concludersi per la fondatezza della censura, giacche’ nella specie la dichiarazione di inammissibilita’ dell’appello incidentale della (OMISSIS) relativo alla responsabilita’ della progettista e direttrice dei lavori oltre ad essere sul piano della motivazione alquanto scarna, non spiegando appieno le ragioni della rilevata mancata specificita’ della censura, risulta errata all’esito dello scrutinio dell’atto di appello incidentale, che non consente di confermare tale conclusione.

Infatti al punto 4) dell’appello incidentale, sotto la rubrica “Sulla responsabilita’ del Direttore dei lavori”, risulta svolta un’articolata parte argomentativa che, contrapponendosi alla motivazione della sentenza impugnata, mirava ad incrinarne il fondamento logico – giuridico della decisione del giudice di primo grado, deducendone l’irragionevolezza proprio con riferimento all’ingiusto recepimento delle indicazioni della consulenza di ufficio in merito alla evidenziata mancanza totale della progettazione del pavimento, tanto piu’ importante per le sollecitazioni alle quali si prevedeva sarebbe stato sottoposto, di cui veniva sottolineata anche la “totale mancanza di precisazione delle caratteristiche tecniche in sede contrattuale e di sorveglianza da parte della direzione dei lavori”, con specifica indicazione delle ragioni di dissenso, ricondotte all’erroneita’ delle valutazioni espresse, anche alla luce del consolidato orientamento giurisprudenziale in materia. D’altra parte, qualora l’atto d’appello denunci l’erronea valutazione, da parte del giudice di primo grado, degli elementi probatori acquisiti o delle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, e’ sufficiente, al fine dell’ammissibilita’ dell’appello, l’enunciazione dei punti sui quali si chiede al giudice di secondo grado il riesame delle risultanze istruttorie per la formulazione di un suo autonomo giudizio, non essendo richiesto che l’impugnazione medesima contenga una puntuale analisi critica delle valutazioni e delle conclusioni del giudice che ha emesso la sentenza impugnata ovvero l’espressa indicazione delle questioni decisive non esaminate o non correttamente esaminate (cfr, tra le altre e da ultimo, Cass. 12 settembre 2011 n. 18674).

Passando all’esame del quinto motivo del ricorso principale e dell’unico motivo del ricorso incidentale proposto dalla (OMISSIS) – con i quali viene denunciata, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione, anche per omessa motivazione, dell’articolo 91 c.p.c. per avere il giudice del gravame del tutto omesso la valutazione dei motivi di appello incidentale relativi al mancato riconoscimento nella sentenza di prime cure del diritto della ricorrente ad ottenere la ripetizione delle spese sostenute con l’accertamento tecnico preventivo, nonche’ la violazione e falsa applicazione, oltre a vizio di motivazione, degli articoli 1667, 1668, 1223 e 1226 c.c. per avere il giudice del gravame, pur qualificando come modesti i vizi, liquidato il danno equitativamente, prendendo le mosse dall’importo segnalato dal c.t.u. nominato dal giudice di primo grado – attenendo a questioni sostanzialmente accessorie rispetto alle censure accolte, riguardando il regime delle spese processuali e la liquidazione dei danni, restano assorbiti dalla decisione adottata.

La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata in relazione ai motivi accolti e nei limiti precisati.

La cassazione dell’impugnata sentenza rende necessario il rinvio della causa alla Corte di appello di Torino, alla quale competera’ sia di pronunciarsi sul merito della controversia nei termini sopra indicati, sia di provvedere sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte, riunisce i ricorsi, accoglie nei sensi di cui in motivazione il ricorso principale, assorbito quello incidentale;

cassa e rinvia, anche per le spese processuali del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24329/2010 proposto da:

(OMISSIS) SAS (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS) SAS;

- intimata -

avverso la sentenza n. 341/2010 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/03/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto il rigetto dell’opposizione presentata dal resistente ed insiste nell’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta alla memoria ed insiste nel rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 18 e 22.3.2004 (OMISSIS) conveniva le s.a.s. (OMISSIS) davanti al tribunale di Torino esponendo di aver stipulato, per effetto dell’attivita’ mediatoria della prima, preliminare di vendita (OMISSIS) relativo a due mansarde in (OMISSIS) per il corrispettivo di euro 36.000,000 di cui 12.800,000 a titolo di caparra confirmatoria, versando alla mediatrice provvigione di euro 1188.

Lamentava l’inadempienza della s.a.s. (OMISSIS) per la mancata consegna del certificato di abitabilita’ ed il difetto dei requisiti promessi e chiedeva la risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, il doppio della caparra, interessi rivalutazione e la restituzione della provvigione.

Le due societa’ chiedevano il rigetto delle domande e la (OMISSIS) l’accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS) ed il diritto a trattenere la caparra.

Con sentenza 2955/07 il Tribunale rigettava le domande del (OMISSIS), decisione riformata dalla Corte di appello di Torino, con sentenza n. 341/2010, che risolveva il preliminare per inadempimento della (OMISSIS) e condannava quest’ultima ex articolo 1385 c.c., comma 2, al pagamento di euro 25.600.000 oltre interessi, la (OMISSIS) alla restituzione di euro 1188, oltre interessi e spese.

La Corte territoriale rilevava che il (OMISSIS) aveva dedotto non solo la mancanza di abitabilita’ ma anche dei relativi requisiti e secondo il piu’ rigoroso orientamento della Suprema Corte il rifiuto del promissario acquirente alla stipula della compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita’ od agibilita’ e’ giustificato mentre incombeva, in ogni caso, sulla (OMISSIS) la prova di aver consegnato detto certificato ovvero (anche seguendosi l’orientamento giurisprudenziale meno rigoroso) che gli immobili presentavano tutte le caratteristiche per essere considerati abitabili.

Ricorre (OMISSIS) con tre motivi, illustrati da memoria, resiste (OMISSIS).

All’udienza dell’8.3.2012 e’ stata disposta integrazione del contraddittorio nei confronti della (OMISSIS) sas.

Successivamente le parti hanno presentato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Sono preliminari la delibazione della regolarita’ dell’atto di integrazione del contraddittorio notificato alla (OMISSIS) sas, che risulta contumace nella sentenza di appello, presso il difensore di primo grado, mentre e’ risultata negativa la notifica presso la sede della societa’, e dell’eccezione di tardivita’ del controricorso, sollevata in memoria, perche’ consegnato per la notifica il 22.11.2010 mentre il termine era quello del 20.11.2010.

Su quest’ultimo punto va rilevato che il 20.11.2010 era sabato per cui tempestiva e’ la consegna del 22.11.2010.

Anche il sabato, ai sensi dell’articolo 155 c.p.c., novellato nel 2005, applicabile ai processi pendenti al 1.3.2006, e’ festivo per cui il termine si proroga al lunedi’, principio definitivamente e piu’ ampiamente sancito in virtu’ della Legge 18 luglio 2009, n. 69 e confermato da S.U. 1418/2012.

Sulla prima questione va rilevato che l’incombente e’ stato curato nei termini presso il procuratore costituito in primo grado, cui a norma dell’articolo 170 c.p.c., vanno fatte le notificazioni, salvo che la legge disponga altrimenti.

Questa Corte, sia pure in relazione al giudizio di appello, ha ritenuto che l’atto di integrazione del contraddittorio dopo l’anno dalla pubblicazione della sentenza debba essere effettuato alla parte e non nel domicilio eletto e che tale nullita’ e’ sanata dalla costituzione o dalla rinnovazione degli atti disposta dal giudice a norma dell’articolo 291 c.p.c. (S.U. 15.11.1997 n. 1018) e che sia valida la notifica al procuratore di primo grado ancorche’ decorso l’anno (Cass. 26.7.2002 n. 11076).

Va, anche, rilevato che con la propria memoria (OMISSIS) segnala un accordo transattivo con la (OMISSIS), che rileva solo tra i sottoscrittori, mentre non si ravvisa la necessita’ di rinotifica dell’atto di integrazione del contraddittorio stante la scindibilita’ delle posizioni.

Ne’ (OMISSIS) ha interesse a contestare la dichiarata contumacia in appello di (OMISSIS), sollevata con la seconda memoria.

Col primo motivo si deduce violazione degli articoli 1453 – 1495 c.c., aliud pro alio, in ordine alla mancata consegna del certificato di abitabilita’ e la mancanza dei relativi requisiti, inadempimento ritenuto di gravita’ tale da giustificare il recesso.

Col secondo motivo si lamentano violazione dell’articolo 1385 c.c. e vizi di motivazione per essere stato giudicato grave l’inadempimento ed, anche ad ammettere, che l’intero immobile fosse privo di abitabilita’, comunque il venditore avrebbe dovuto provare il possesso dei requisiti di abitabilita’ delle unita’ oggetto di contratto.

Col terzo motivo si denunzia omessa, insufficiente motivazione sull’applicazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione a quanto dedotto.

Le censure meritano accoglimento per quanto in motivazione.

Vi e’ aliud pro alio se il bene e’ incommerciabile od assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile (Cass. 23.1.2009 n. 1701, Cass. 11.11.2008 n. 26953, Cass. 10.7.2008 n. 18859) o non e’ idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti (Cass. 1 luglio 2008 n. 17995, Cass. 6 maggio 1998 n. 4657, Cass. 25 marzo 1995 n. 3550, etc.).

Il giudizio sulla gravita’ dell’inadempimento e’ prerogativa insindacabile del giudice di merito se adeguatamente motivato e corretto.

L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realta’ storica ed obiettiva, qual e’ la volonta’ delle parti espressa nel contratto, e’ tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’articolo 1362 c.c., e segg., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti.

Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilita’ del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non puo’ essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non e’ consentito in sede di legittimita’ (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Tuttavia le considerazioni svolte dalla sentenza, pur corrette in astratto a fronte di situazioni concretamente prospettabili, richiedevano un piu’ puntuale approfondimento in relazione alla natura del bene, trattandosi di immobile ricadente in antica costruzione, al prezzo pattuito, alla buona fede ed allo stato di fatto come visto e gradito dalla parte acquirente.

La motivazione adottata non da pieno conto delle caratteristiche dell’immobile, della esiguita’ (relativa) del prezzo, dell’avvenuta presa visione dei luoghi e della dislocazione topografica, configurando apoditticamente una ipotesi di aliud pro alio, in contrasto con i principi sopra richiamati e giudicando irrilevante la previsione che l’acquisto veniva effettuato “nello stato di fatto e di diritto….come visto e gradito dalla parte acquirente”.

Tale ultimo profilo viene assiomaticamente definito clausola di stile mentre la conoscenza da parte dell’acquirente della mancanza di abitabilita’, non accompagnata da espressa rinunzia, giudicata inidonea ad escludere l’inadempimento del venditore, nonostante l’accatastamento.

Tali conclusioni non possono considerarsi sufficienti per riformare una sentenza di primo grado che aveva valorizzato le seguenti circostanze: essere emerso dall’istruttoria che il (OMISSIS) aveva avuto modo di visionare piu’ volte le unita’ immobiliari, acquisendo dalla promittente venditrice tutte le informazioni, per cui questa ultima non poteva essere considerata inadempiente; nessun rilievo assumeva il mancato reperimento della dichiarazione di abitabilita’, trattandosi, secondo quanto era stato chiarito dal notaio incaricato dal (OMISSIS) di redigere il contratto definitivo, di uno stabile d’epoca ed essendo in tali casi usuale la mancanza del suddetto documento (pagine cinque e sei della sentenza di appello che richiama la prima decisione).

In particolare, poiche’ oggetto del preliminare erano pacificamente due mansarde in palazzo d’epoca nello stato di fatto e di diritto come visto e gradito dalla parte acquirente, anche la relativa esiguita’ del prezzo andava valutata in relazione al prospettato aliud pro alio ed alla affermata inadempienza della parte venditrice, tenendo conto delle dichiarazioni del notaio di fiducia del (OMISSIS).

Donde l’accoglimento del ricorso per quanto in motivazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto in motivazione, cassa la sentenza e rinvia, anche per spese, alla corte di appello di Torino, altra sezione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA – Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE – Rel. Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -
Dott. Ennio MALZONE – Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

“CA” DI SANVITO NARCISIO AUGUSTO & C, con sede in Verduggio, in persona del predetto suo socio accomandatario, elettivamente Domiciliata in ROMA VIA LEONE DEHON 50, presso lo studio dall’avvocato BARTOLOMEO CARLO ROMEO, difesa dall’avvocato EDOARDO ZUCCA, giusta delega in atti;

- RICORRENTE -

CONTRO

L. D. SPA;

- INTIMATA -

e sul 2 ricorso n 09503-99 proposto da:

L.D. SPA, con sede in Bergamo, in persona del legale rappresentante pro tempore Dr. Mario Oldani, elettivamente domiciliata in ROMA PZZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso lo studio dell’avvocato MARINA BOTTANI, che la difende anche disgiuntamente all’avvocato GIORGIO BONOMI, giusta delega in atti;

- CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE -

CONTRO

“CA” DI SANVITO NARCISIO AUGUSTO & C, con sede in Verduggio, in persona del predetto suo socio accomandatario, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LEONE DEHON 50, presso lo studio dell’avvocato BARTOLOMEO CARLO ROMEO, difesa dall’avvocato EDOARDO ZUCCA, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 259-98 del Tribunale di LECCO, emessa il 30-03-98 e depositata il 20-04-98 (R.G. 40-98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06-03-02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

Il 15 gennaio 1993, facendo seguito ad analogo contratto preliminare, la CA s.a.s. di Sanvito Narciso Augusto & C. concedeva in locazione alla L.D. s.p.a.

un suo immobile, sito a Valmadrera, affinché fosse destinato a “supermercato”.

Qualche anno più tardi la conduttrice conveniva la locatrice innanzi al pretore di Lecco, assumendo che, in contrasto con le assicurazioni da essa fornite, tanto nel preliminare quanto nel definitivo, l’immobile aveva una destinazione artigianale e non commerciale, e solo il 29 settembre 1995 era stato possibile aprirlo al pubblico, dopo aver ottenuto la concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori di adeguamento alla nuova e diversa attività.

Chiedeva pertanto al pretore una riduzione del canone, dal 1 gennaio 1993 in poi, in ragione delle riscontrate carenze dell’immobile, e la condanna della locatrice a restituire quanto percepito in eccesso rispetto al canone ridotto e al risarcimento dei danni.

La convenuta replicava che l’immobile era in regola, avendo da tempo ottenuto tutte le necessarie autorizzazioni, tanto che per dieci anni era stato adibito dalla stessa locatrice all’attività commerciale all’ingrosso e al minuto, nel proprio settore merceologico.

Con sentenza del 22 luglio 1997, il pretore riduceva il canone nella misura del 25%, dal 15 marzo 1993 al 15 marzo 1994, e nella misura del 50%, dal 16 marzo 1994 al 29 settembre 1995; condannava la convenuta a restituire i canoni percepiti in eccesso, pari a lire 67.083.330, e a un risarcimento di lire 100 milioni, oltre agli interessi.

Con la sentenza oggi impugnata, emessa il 20 aprile 1998, il Tribunale di Lecco, in parziale accoglimento dell’appello della Centrouno, ha rigettato la domanda di risarcimento; ha rigettato altresì l’appello incidentale della Lombardini sul “quantum debeatur”.

Per la cassazione di detta sentenza. ricorre la CA, articolando quattro mezzi di annullamento.

Resiste con controricorso e contestuale ricorso incidentale, sostenuto da un unico motivo, la L. D.

La ricorrente principale ha depositato un controricorso per contraddire al ricorso incidentale.

La resistente L.D. ha depositato una memoria.

Diritto

È preliminare, ai sensi dell’art. 335 C.p.c., la riunione dei ricorsi.

Col primo mezzo, denunciando la violazione degli artt. 115 e 116 C.p.c., del D.M. n. 1444 del 1978 e dell’art. 1578 C.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 3 e C.p.c.), la ricorrente principale rileva che il Tribunale, assumendo un’inidoneità all’uso pattuito dell’immobile, che, per contro, era perfettamente conforme, come dichiarato dalla società locatrice, alle previsioni edilizie e urbanistiche, non solo ha violato le norme e i principi vigenti in materia, ma altresì ha ignorato le risultanze istruttorie e documentali inerenti alla destinazione urbanistica dell’immobile, che ne attestavano la piena regolarità.

Sotto un diverso aspetto, il Tribunale ha dato per scontata, in modo acritico, senza alcuna verifica e immotivatamente, la fondatezza delle pretese del comune in ordine agli oneri di urbanizzazione richiesti al conduttore, omettendo di accertare se fossero o meno legittime ovvero se fossero, all’opposto, carenti di base normativa e quindi da disapplicare.

Altrettanto acriticamente ha preso per valide le informazioni acquisite presso il Comune di Valmadrera, il quale, ottenuta la duplicazione degli oneri illegittimamente percepiti, aveva tutto l’interesse a indurre in equivoco il giudicante.

Agli atti è stato documentalmente provato che la modifica di destinazione d’uso dell’intero capannone, da artigianale a commerciale, era stata attuata fin dal 1983, per modo che fin d’allora l’immobile poteva essere destinato al commercio, indifferentemente, al dettaglio o all’ingrosso; sicché il Comune non aveva alcun potere di pretendere adempimenti o contributi per una specificazione d’uso, da uso commerciale all’ingrosso ad uso commerciale al minuto, già insita nella categoria funzionalmente autonoma della “destinazione commerciale”.

Questo motivo è infondato.

La sentenza impugnata, accertato, in punto di fatto, che il certificato di agibilità per l’uso commerciale di vendita al minuto dell’intero capannone fu rilasciato solo il 25 settembre 1995, all’esito di un complesso procedimento amministrativo, dopo due anni e otto mesi dalla conclusione del contratto, e che pertanto è incontestabile l’inidoneità, almeno parziale, del bene ad essere usato secondo la destinazione prevista dalle parti; osserva che di tale impossibilità di adibire l’intera superficie del bene locato all’attività di commercio al minuto la conduttrice non poteva rendersi conto, sia perché dalla documentazione ad essa inviata dalla locatrice non risultava in alcun modo la limitazione del precedente mutamento di destinazione, deliberato nel 1983, a soli 117 metri quadrati, sia perché la locatrice “ha addirittura assunto espressamente nel contratto definitivo la garanzia della regolarità urbanistica della destinazione ad uso commerciale del bene”, così esonerando la conduttrice dall’assumere ulteriori informazioni presso il Comune.

Passa poi la sentenza a considerare che, sulla reale destinazione d’uso dell’immobile al momento della locazione, “emerge una situazione di obiettiva confusione e incertezza”, giacché da un lato la concessione edilizia del 7 giugno 1983 prevedeva, in conformità della richiesta avanzata dalla proprietaria, la destinazione solo parziale (mq. 117 su 646,80) della superficie del capannone all’attività commerciale, e, dall’altro, il permesso di agibilità rilasciato dal comune il 13 settembre 1984 attestava l’avvenuta trasformazione da artigianale a commerciale dell’intero capannone.

Questa situazione “di innegabile incertezza”, determinata dalle contraddizioni insite nei diversi provvedimenti emessi dall’amministrazione comunale, cui deve aggiungersi l’uso commerciale indisturbato del capannone nei dieci anni successivi alla concessione del 7 giugno 1983, esclude che la stessa locatrice potesse avvedersi dell’esistenza dal vizio al momento della conclusione del contratto.

Di qui il diritto della conduttrice ad ottenere, ai sensi dell’art. 1578 C.c., “la riduzione del canone di locazione in proporzione alla diminuita possibilità di godimento del bene secondo l’uso pattuito seguita alle determinazioni dell’amministrazione comunale in ordine alla difformità di questa rispetto alla destinazione d’uso prevista dagli strumenti urbanistici”; mentre deve escludersi il diritto della stessa conduttrice al risarcimento del danno derivato dalla presenza del vizio, non essendo, per quanto detto, l’ignoranza di tale vizio attribuibile a colpa della locatrice.

A fronte di questa motivazione, che ha preso in esame tutti i possibili profili di fatto e di diritto della causa e ha valutato tutte le emergenze probatorie, specialmente documentali, senza incorrere in vizi logici o errori giuridici, non vale opporre una diversa lettura degli atti processuali; e ancor meno vale opporre il convincimento che la pretesa del Comune fosse giuridicamente infondata e che pertanto non occorresse una nuova modifica della destinazione d’uso del capannone, per adibirlo all’attività di commercio al minuto prevista nel contratto, attesa quella, da artigianale a commerciale, già attuata nel 1983.

Ciò per un duplice ordine di ragioni.

Da un lato, il Tribunale ha accertato che il mutamento della destinazione d’uso del 1983, da artigianale a commerciale, aveva interessato, in base alla concessione edilizia, l’unico provvedimento legittimante, non l’intero capannone, ma soltanto una sua piccola porzione di 117 mq. (non valendo a imprimere la nuova destinazione commerciale all’intero capannone la sola licenza di agibilità, erroneamente rilasciata, in difformità dalla concessione, per il tutto); per cui, quanto meno rispetto alla superficie residua, era rimasta ferma, anche se la circostanza, secondo l’apprezzamento del Tribunale, non era facilmente percepibile, l’originaria destinazione artigianale.

In secondo luogo, se è vero che il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legittima destinazione della cosa locata all’uso pattuito rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità della cosa stessa al predetto uso, possono legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell’art. 1578 C.c. (Cass. 23 luglio 1994 n. 6892); e che nel giudizio in cui il conduttore richieda il risarcimento dei danni derivanti da vizio della cosa locata, va esclusa la responsabilità del locatore, sulla base dell’assenza del requisito della colpa, se egli non poteva rendersi conto dell’accertato difetto con la comune diligenza (Cass. 16 marzo 1981 n. 1458); a ben vedere, è sufficiente a integrare il vizio in discorso anche il semplice stato di obiettiva incertezza sulla condizione urbanistica dell’immobile locato, che può rappresentare, anche da sola, come è avvenuto nella fattispecie, una qualità negativa, incidente, per le difficoltà frapposte, allegando la necessità di licenze, permessi o autorizzazioni, dall’autorità amministrativa, sull’effettiva fruibilità del bene conformemente all’uso pattuito.

Ecco perché il giudice di merito non era comunque tenuto ad accertare la fondatezza o meno di quelle che la ricorrente designa come “pretese del Comune”, avendo rilievo, nel rapporto privatistico tra la locatrice e la conduttrice, unicamente il fatto che, per effetto del loro esercizio da parte dell’ente territoriale, l’uso pattuito dell’immobile sia stato considerevolmente ritardato.

Col secondo mezzo, che denuncia la violazione degli artt. 1362, 1363 e 1364 C.c. nonché, ai sensi dell’art. 360 n. 5 C.p.c., omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, la “Centrouno” nega di aver mai assunto formale garanzia dell’idoneità dell’immobile all’uso commerciale e sostiene che il Tribunale è pervenuto all’opposto convincimento con uno scorretto procedimento ermeneutico e disattendendo la documentazione prodotta.

Non poteva infatti essere ignorato il contratto preliminare e segnatamente le clausole n. 12 e 13 (che prevedevano la risoluzione della scrittura se non fosse stata rilasciata l’autorizzazione al commercio al minuto entro il 31 dicembre 1992), dalle quali risulta che la Centrouno, lungi dall’assumersi responsabilità di sorta, concedeva un congruo termine alla Lombardini per riscontrare se fosse possibile ottenere le necessarie autorizzazioni per l’esercizio della propria attività.

Vero che tali clausole non furono ripetute nel contratto definitivo, ma questo fu stipulato su richiesta della Lombardini, la quale evidentemente, nel frattempo, aveva avuto modo di accertare la regolarità urbanistica dell’immobile.

Il Tribunale invece, trascurando questi dati, ha ritenuto prestata la garanzia solo perché l’immobile fu locato per un determinato uso;

mentre, se si fosse posto il problema del mancato inserimento nel contratto definitivo delle clausole n. 12 e 13, avrebbe potuto dedurne che la conduttrice avesse accettato la locazione nonostante la pretesa irregolarità urbanistica dell’immobile.

Una serie di circostanze, insomma, se opportunamente vagliate, avrebbero giustificato la conclusione che la Centrouno non solo non si era assunta nessuna garanzia, ma anzi aveva inteso espressamente escluderla.

Ma non basta, perché il Tribunale ha completamente omesso di pronunciare sulla richiesta di prova testimoniale, tendente a lumeggiare, attraverso comportamenti concludenti, la comune volontà delle parti di escludere ogni garanzia.

Anche questo motivo è infondato.

Secondo l’accertamento del giudice di merito, la Centrouno concesse in locazione gli immobili in questione, “a destinazione commerciale, per il solo uso di commercio al dettaglio, dichiarando la conformità dell’unità immobiliare alle norme edilizie ed urbanistiche”; e pertanto, ad avviso della sentenza impugnata, come si è ricordato dianzi, “ha addirittura assunto espressamente nel contratto definitivo la garanzia della regolarità urbanistica della destinazione ad uso commerciale del bene, rendendo in tal modo non configurabile, alla stregua della comune diligenza, un onere della conduttrice di recarsi presso i competenti uffici del Comune ad assumere informazioni”.

Non paga di questa esauriente motivazione, che attribuisce il dovuto peso all’elemento letterale, la ricorrente sollecita, in sostanza, una nuova interpretazione del contratto, pretendendo di basarla addirittura su clausole del preliminare non riprodotte nel contratto definitivo, offrendo una serie di personali e soggettive valutazioni ed equivocando infine sulla ragione per la quale il Tribunale ha ritenuto prestata la garanzia (che riposa, secondo la sentenza impugnata, su un’espressa assicurazione di regolarità urbanistica del capannone e non già sulla mera enunciazione, nel contratto, dell’uso commerciale).

L’interpretazione dei contratti, concretandosi nell’accertamento della volontà dei contraenti e in un’indagine di fatto, può essere censurata in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, con la conseguenza che dev’essere ritenuta inammissibile ogni critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella proposta di un’interpretazione diversa.

Quanto infine all’omesso esame dell’istanza istruttoria, la ricorrente è venuta meno all’obbligo di indicare specificamente le circostanze di fatto oggetto della prova testimoniale non ammessa, impedendo così al giudice di legittimità di esercitare il controllo sulla decisività della prova stessa, da compiere, in omaggio al principio di autosufficienza, esclusivamente sulla base delle deduzioni contenute nel ricorso; nel quale, viceversa, la ricorrente di quelle circostanze si è limitata a fornire un generico riassunto, non scevro di personali apprezzamenti, in base al quale il giudizio di decisività non può esser dato con la dovuta compiutezza e certezza.

Col terzo mezzo, basato sul travisamento del fatto (art. 360 n. 5 C.p.c.), la ricorrente principale sostiene che il Tribunale è pervenuto alla decisione impugnata incorrendo “in una serie di macroscopici errori di fatto che l’hanno portato a letteralmente travisare l’intera vicenda”.

Anzitutto la lettera del Comune di Valmadrera del 18 marzo 1993, con la quale, in risposta alla domanda della Lombardini diretta ad ottenere il trasferimento dell’azienda nei nuovi locali, si richiedeva un certo numero di documenti, non stava assolutamente a significare che l’immobile locato non fosse già conforme alle norme urbanistiche, nè tanto meno, come erroneamente affermato dal Tribunale, che per l’adeguamento dell’immobile alle disposizioni vigenti fosse necessario un “complesso procedimento amministrativo”.

Altro equivoco è quello dei lavori che la Lombardini ritenne di eseguire, non, come leggesi nella sentenza, per adeguare l’immobile all’uso commerciale, ma bensì per adattarlo alle sue peculiari esigenze, giacché l’attività propria della Lombardini (esercizio di un supermercato) differiva da quella prima esercitata dalla Centrouno (commercio all’ingrosso e al minuto di acque minerali).

Non è vero pertanto che la Lombardini abbia ottenuto il mutamento di destinazione solo in seguito a un complesso procedimento amministrativo, previo pagamento degli oneri di urbanizzazione, o che il mutamento di destinazione sia stato possibile solo dopo la realizzazione di opere di adeguamento del fabbricato all’uso commerciale.

Il motivo, come concepito, non può trovare ingresso.

Con esso infatti la ricorrente denuncia “travisamento del fatto”, o peggio “una serie di macroscopici errori di fatto”, che avrebbero portato il giudice di appello “a letteralmente travisare l’intera vicenda”; l’”erronea lettura della lettera 18.3.93 del Comune di Valmadrera”, che ne avrebbe ricavato un contenuto “completamente inesatto (ed in manifesto contrasto con i documenti prodotti)”;

l’”equivoco” determinato anche “da una ulteriore erronea lettura” della documentazione relativa ai lavori, e in definitiva dunque un “duplice errore (“sub specie” di travisamento del fatto)”.

Trattasi all’evidenza di censure che, quando non si risolvono, inammissibilmente, in meri apprezzamenti di fatto contrari a quelli manifestati dal giudice di merito, lamentano una serie di sviste di carattere materiale, di erronee percezioni concretanti errori di fatto, come tali da porre a base non di un ricorso per cassazione ma bensì di una revocazione, ai sensi dell’art. 395 n. 4 C.p.c..

Col quarto mezzo, denunciando la violazione degli artt. 1226 e 1237 C.c. e omessa motivazione sulla quantificazione del danno, la ricorrente principale lamenta che il Tribunale non abbia dato alcuna risposta alle censure mosse alla sentenza del pretore, con le quali si evidenzia che il ritardo nell’apertura al pubblico dei locali in questione era imputabile alla locataria, o per la mancanza delle indispensabili autorizzazioni all’esercizio del commercio o per le chieste proroghe, e che la stessa aveva tenuto un atteggiamento di colpevole inerzia di fronte alle infondate pretese dell’amministrazione comunale.

Immotivatamente, in conclusione, è stato posto a carico della locatrice un danno derivante da un comportamento colposo della conduttrice, che pertanto non aveva diritto alla riduzione del canone.

Non può essere accolto nemmeno quest’ultimo motivo.

La sentenza impugnata ha osservato, a proposito della riduzione del canone operata dal pretore, che la stessa “appare del tutto equa, se si considera l’avvenuto acquisto da parte della conduttrice, solo in data 15.3.1994, dell’autorizzazione all’esercizio del commercio in relazione a tutte le categorie merceologiche alla cui vendita era interessata, la possibilità di impiego del bene per attività commerciale, sia pure limitatamente alla superficie di mq. 117, e la conservazione, mediante la permanenza del vincolo contrattuale nel tempo necessario alla regolarizzazione dell’immobile, della possibilità di sfruttare gli investimenti già operati nell’acquisto delle diverse licenze per l’apertura del supermercato”.

Ebbene il Tribunale, dopo aver accertato l’esistenza del vizio e l’indiscutibile diminuzione del godimento dell’immobile che ne è derivata, sul “quantum” della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578 1 comma C.c., ha valutato l’efficienza causale dal vizio stesso sul ridotto godimento, tenendo conto, seppure sinteticamente, di tutte le circostanze obiettive giudicate idonee ad attenuare quell’efficienza causale, tra le quali, per l’appunto, anche il ritardo della Lombardini D., fino al marzo 1994, nel conseguimento delle autorizzazioni necessarie all’esercizio del commercio da svolgere in quei locali, ed escludendo, per implicito, il rilievo concausale di altre: il tutto con la surriferita motivazione che, per la sua logicità e giuridica correttezza, sfugge alle critiche della ricorrente.

La resistente, a sua volta, denunciando la violazione degli artt.

1575 n. 3, 1578, 1175, 1176, 1218 e 1375 c.c. (art. 360 n. 3 e 5 C.p.c), censura la sentenza nella parte in cui ha escusso la colpa della locatrice, e quindi la sua responsabilità per danni, ed ha rigettato, perché assorbito, il gravame incidentale proposto in relazione al “quantum debeatur”.

La domanda di risarcimento fu ancorata infatti dalla Lombardini non solo all’art. 1578 2 comma C.c., ma anche ad altri fatti costitutivi, quali la garanzia rilasciata dalla Centrouno circa quel particolare uso del bene, l’esistenza di provvedimenti inibitori del Comune di Valmadrera, conosciuti dalla locatrice, e l’impossibilità infine della conduttrice di godere l’immobile locato in conseguenza delle richieste del Comune. Fu dedotta quindi una turbativa del libero e pacifico godimento della cosa locata, secondo le modalità contrattualmente convenute, posta in essere dal Comune e non fatta cessare dalla locatrice, presuntivamente per sua colpa e responsabilità, gravando sul debitore la prova, nella specie non fornita, di aver esattamente adempiuto alle proprie obbligazioni.

Il giudice di appello, che ha del tutto omesso di esaminare questa prima prospettazione, ha poi erroneamente disconosciuto il presupposto soggettivo della speciale responsabilità prevista dall’art. 1578 2 comma C.c., giacché la Centrouno ben conosceva la prassi del comune di esigere la concessione edilizia nel caso di mutamento di destinazione d’uso, tanto che l’aveva essa stessa chiesta e ottenuta per la superficie di 117 mq. Essa era pertanto perfettamente consapevole dell’irregolarità della situazione di fatto esistente, per cui questo suo comportamento non poteva non essere qualificato, anche soggettivamente, come idoneo a giustificare il risarcimento del danno.

Il ricorso incidentale non merita miglior sorte del ricorso principale.

Trattando per primo il secondo profilo della censura, vale rammentare e non occorre ripetere quanto già esposto, nella trattazione del primo motivo del ricorso principale, a proposito delle ragioni per le quali la locatrice non poteva avere contezza, con l’ordinaria diligenza, al momento della stipula del contratto, dell’esistenza del vizio.

Va confermato dunque, in questa sede, il giudizio, già espresso, di congruità e logicità della motivazione svolta dai giudici di appello sull’assenza di colpa della locatrice, giustificata con la situazione di obiettiva incertezza, in cui versava l’immobile sotto l’aspetto urbanistico; e, con esso, il rigetto dell’istanza risarcitoria basata sull’art. 1578 2 comma C.c., ineccepibile in fatto e in diritto.

Quanto adesso al primo profilo, non è possibile prospettare il rifiuto del Comune di concedere l’agibilità per il commercio al minuto senza il previo mutamento di destinazione d’uso alla stregua di una qualsiasi molestia del terzo impeditiva o turbativa del pacifico godimento della cosa locata, che il locatore è tenuto a garantire (art. 1575 n. 3 C.c.). Il locatore è tenuto invero alla garanzia solo per le molestie di diritto che sono quelle poste in essere “da terzi che pretendono di avere diritti” sulla cosa locata (artt. 1585 1 comma e 1586 C.c.): e la molestia di diritto consiste nel fatto del terzo che tenda a privare il conduttore del godimento della cosa locata reclamando un diritto su di essa, ovvero opponendo un diritto contrastante con quel godimento.

Ma non è questo certo il caso dell’intervento spiegato dal Comune nell’adempimento del suo dovere di vigilare, nel pubblico interesse, all’osservanza della normativa urbanistica, e non dipeso comunque, secondo l’accertamento del giudice di merito, da colpa della locatrice.

Esulando del tutto la fattispecie normativa invocata, una pretesa del genere non avrebbe mai potuto trovare accoglimento, e pertanto l’implicita pronuncia di rigetto di questo ulteriore profilo di responsabilità risarcitoria, desumibile dal riconoscimento della sola riduzione del canone, la quale, come è noto, prescinde invece dalla colpa del locatore, è giuridicamente esatta e va confermata.

La soccombenza reciproca è giusto motivo di compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso a Roma, addì 6 marzo 2002.

ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 19584 del ruolo contenzioso generale dell’anno 2005 promossa da

NEGOZIO SRL, in persona del Presidente P.G. ed elettivamente domiciliata in Firenze, presso lo studio dell’avvocato Gianfranco Donatti, che la rappresenta e difende, per mandato in calce al ricorso introduttivo.

RICORRENTE

Contro

M.B., elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio dell’avvocato Gabriella Baldi che la rappresentano e difendono, per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta

CONVENUTA

Oggetto: richiesta di indennità di avviamento

Fatto

Con ricorso ex art 447 bis cpc la NEGOZIO s.r.l., premesso di avere condotto in locazione, in virtù di contratto del 1.4.1993 un fondo ad uso commerciale sito in via T. 23/h in Firenze, assumeva di avere lì esercitato attività di commercio all’ingrosso e al dettaglio di cornici, nonché commercio al dettaglio di quadri, stampe e articoli simili e rilevava come che in data 8.2.2005 la locatrice B.M., avesse inviato disdetta per finita locazione per la data improrogabile del 1.4.2005. Assumendo di avere diritto all’indennità di avviamento pari a 18 mensilità ex art 34 legge 392/78, in considerazione dell’attività svolta nel fondo locato, chiedeva la condanna della sig.ra M.B. al pagamento di euro 21,380,00 a titolo di indennità di avviamento oltre interessi dal 1.7.2005 al saldo.

Notificato il ricorso e il decreto di fissazione di udienza si costituiva la convenuta M.B., la quale contestava la domanda di ricorrente chiedendone il rigetto, e assumendo che la ricorrente non avesse diritto all’indennità di avviamento in quanto nel fondo locato mai si sarebbe scolta attività di commercio e di contatto con il pubblico, utilizzando la Nuova Cornice il fondo solo come magazzino ed invece avendo attività di vendita e commercio al dettaglio solo nel fondo adiacente non oggetto della locazione. Inoltre osservava come in realtà non ricorressero le condizioni per la liquidazione di indennità di avviamento perché la risoluzione del contratto sarebbe avvenuta per recesso del conduttore, il quale non avrebbe accettato la proposta della Sig.ra B. di rinnovare il contratto.

In via riconvenzionale poi lamentava la presenza di danni nel fondo per i quali chiedeva il pagamento di una somma non inferiore a euro 40.000,00.

La causa veniva istruita tramite ctu e prova orale quindi veniva discussa e decisa all’udienza del 21.5.2008 come da dispositivo che viene riprodotto in calce alla presente sentenza

Diritto

1. Premessa

Parte di ricorrente avanza domanda di pagamento di indennità di avviamento ex art 34 legge 392/78, assumendo che la risoluzione del contratto è stata determinata da volontà del locatore che ha dato disdetta anticipata per la fine del rapporto. La locatrice nega il diritto della NEGOZIO di percepire l’indennità essenzialmente per due ordini di motivi: a) la locazione sarebbe finita per volontà della società conduttrice che non avrebbe accettato il rinnovo contrattuale b) in ogni caso il tipo di attività svolto nei locali oggetto di contratto non è tra quelle a cui la legge accorda l’indennità per perdita di avviamento.

2. Quanto alla natura della risoluzione del contratto.

Prima problematica da affrontare è quindi quella di verificare se il contratto si sia risolto per volontà e fatto del locatore o se invece sia dipeso da volontà del conduttore, ricordato come l’art 34 della legge 392/78 esclude che l’indennità possa spettare al conduttore in caso di “risoluzione per inadempimento, o disdetta o recesso”di costui.

In punto dei fatto va rilevato come il contratto sia stato stipulato in data 1.4.1993 e quindi tacitamente rinnovato in data 1.4.1999, con naturale scadenza al 1.4.2005.

Rispetto a tale data non risulta però essere stata inviata, dalla locatrice, alcuna formale e tempestiva disdetta ai sensi dell’art 28 legge 392/78, ovvero entro 12 mesi prima della scadenza, di tal ché il contratto deve intendersi rinnovato per ulteriori anni 6.

Risulta in atti solo una raccomandata del 20.1.2005, con la quale la parte locatrice richiedeva aumento del canone per poter rinnovare il contratto, proposta di aumento non accettata dalla conduttrice a cui ha fatto quindi seguito la lettera raccomandata del 8.2.2005, con cui la Sig.ra B. intimava alla NEGOZIO la disdetta per finita locazione, assumendo di non avere interesse alla prosecuzione del contratto e chiedendo la restituzione dei locali entro il termine improrogabile del 1.4.2005. La NEGOZIO ha poi provveduto a rilasciare il fondo nell’estate del 2005.

E’ evidente in tale contesto che la richiesta di rinnovo a canone superiore e la seguente disdetta della locatrice in data 8.2.2005, intervenuta dopo il già avvenuto rinnovo del contratto alle medesime condizioni per mancanza di tempestiva disdetta, non può che essere letta come volontà di disdetta del contratto per la successiva scadenza del 2011.

In tale ottica il fatto che, a fronte di un chiaro atteggiamento della locatrice volto comunque a far cessare la locazione e a riottenere l’immobile, il conduttore abbia deciso di riconsegnare i locali prima della naturale scadenza, in assenza esplicita rinuncia alla indennità di avviamento, non rileva ai fini di impedire la liquidazione della misura indennitaria di cui all’art. 34 legge 392/78, non potendo tale comportamento sic et simpliciter essere interpretato come mutuo consenso del conduttore alla risoluzione del contratto, né potendo considerare che il rilascio del conduttore è avvenuto in virtù di una disdetta inefficace e invalida quanto alla data del 1.5.2005.

Sul punto si veda quanto espresso dalla Suprema Corte con sentenza n. 14728 del 21/11/200:” In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione, la disdetta del contratto di locazione, quale atto di natura negoziale, ha la funzione di impedire, se non opposta, la rinnovazione del contratto; con la conseguenza che, ancorché detto atto sia inefficace per mancanza di valido motivo di diniego, il rilascio non può essere ricondotto alla volontà del conduttore in ordine alla cessazione del rapporto od al mutuo consenso delle parti, non venendo meno il diritto del medesimo all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore occorre infatti che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria ( scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, primo comma, cod. civ.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.” E così ancora si consideri quanto espresso dalla Suprema Corte con sentenza n. 2485 del 06/03/1998: “Nel caso in cui il locatore abbia-…..comunicato al conduttore la propria intenzione di non procedere al rinnovo della locazione alla scadenza, il rilascio anticipato da parte del conduttore non può essere considerato come un recesso anticipato dal contratto con conseguente perdita del diritto alla indennità per l’avviamento commerciale, poiché quest’ultima compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione, stante l’esigenza del locatore di non proseguire la locazione e del conduttore di reperire comunque una sistemazione alternativa, collegata a situazioni che non necessariamente coincidano con il termine finale del rapporto locativo”.

Nel caso di specie è evidente che l’iniziativa di non continuare il rapporto locativo è stata presa indiscutibilmente dalla parte locatrice, la quale ha preteso l’aumento del canone, pur in presenza di un contratto già rinnovatosi alle medesime condizioni, e poi ha chiesto il rilascio dell’immobile dando al conduttore solo due mesi di preavviso.

Sotto tale profilo pertanto certamente sono sussistenti i requisiti di cui all’art 34 legge 392/78.

3. Quanto al tipo di attività svolta nell’immobile locato.

In secondo luogo locatrice contesta che nel fondo oggetto di contratto, sito in via T. 23/h, si sia svolta attività di commercio con contatto diretto con il pubblico, sostenendo che per contro il locale fosse adibito a mero magazzino/laboratorio e che la vera e propria attività di vendita e commercio al dettaglio avvenisse nel locale attiguo, non oggetto di locazione, sito in via T. 23/g.

In diritto va premesso e ricordato brevemente come, in ipotesi di cessazione della locazione di immobile destinato all’esercizio di attività commerciale, l’indennità per la perdita dell’avviamento, ai sensi degli art. 34 e 35 della legge n. 392 del 1978, spetta solo in caso di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, cioè come luoghi utilizzati per la frequentazione diretta e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari ultimi dell’offerta dei beni o dei servizi commerciali.

E’ stata svolta ampia istruttoria orale dalla quale è emerso come certamente l’attività della NEGOZIO si svolgesse in entrambi i locali, sul punto sono concordi tutte le testimonianze in causa.

Quanto al contatto con il pubblico e alla circostanza che in detto locale avvenisse vendita diretta dei quadri e delle cornici si osserva come la problematica vada valutata innanzi tutto in relazione alla natura dell’attività svolta dalla NEGOZIO, che si inserisce tra attività di tipo artigianale, ed in cui l’attività di vendita del prodotto (cornici, quadri) è necessariamente in stretta correlazione con l’attività di creazione del prodotto e di produzione dello stesso, produzione che avviene ovviamente in ambito di piccolo laboratorio, ciò che comporta peraltro che l’attività di contatto con il pubblico non può certo essere immaginata nelle forme e nelle dimensioni di un negozio che venda solo prodotti finiti e di stampo più seriale ed industriale.

Ciò premesso nell’analisi delle risultanze testimoniali assumono certamente maggior rilievo le testimonianze dei clienti abituali della NEGOZIO (per la maggior parte nel settore delle gallerie d’arte) che meglio possono rappresentare il concreto svolgersi dell’attività.

Ebbene le prove testimoniali hanno acclarato come nei due fondi i clienti venivano a fare acquisti al dettaglio delle cornici, si sceglievano le cornici da acquistare, le cornici erano esposte anche nel fondo locato e clienti sceglievano la merce indifferentemente nell’uno e nell’altro locale (testi F. e P.).

Sul punto determinante è la testimonianza del teste P.P., non portatore di interesse proprio in causa, sia perché rappresenta la testimonianza di una lunga frequentazione sia perché ha reso con espressioni “colorite” ed efficaci l’impressione generale che il negozio offriva ai suoi clienti abituali; il teste in specie ha affermato che “ho avuto sempre l’impressione che l’attività della ricorrente si svolgesse in entrambi i locali con modalità identiche con collocazioni solamente diverse della merce era come se fosse una grande esposizione in entrambi i negozi”.

Il teste P. ha poi chiarito che nel locale vi era il registratore di cassa.

Il tenore di tali testimonianze inequivocabilmente conduce a ritenere come in entrambi i locali (via T. 237g e via T. 23/h) si svolgesse attività con contatto diretto con il pubblico, e soprattutto come ciò fosse percepito dai clienti, di tal ché la perdita del fondo locato, prima della scadenza naturale del contratto comporta certamente perdita di avviamento commerciale, che quindi andrà in questa sede riconosciuto in misura pari a 18 mensilità ovvero ad euro 21.380,00.

Non inficiano tali conclusioni il tenore delle deposizione dei testi di parte convenuta e ciò sia perché il teste Marini è stato generico, non ricordando neppure quando si era recato nel fondo, sia perché in ogni caso la testimonianza è riferita ad una sola occasione in cui lo stesso si è recato, sia perché la deposizione del teste G., idraulico della sig.ra B., che si è recato nel fondo solo per eseguire delle riparazioni, non appare dirimente dal momento che non ha mai dovuto acquistare merce e prodotti dalla NEGOZIO e quindi l’impressione generale che può avere ricavato è sicuramente superficiale e va comunque inserita nel contesto e nella peculiarità della attività svolta dalla ricorrente, come sopra ricordato (in altri termini è evidente che un produttore e venditore di cornici, tenga quadri e cornici e vario materiale a terra e che ciò ad un osservatore esterno non cliente possa essere inteso come mera attività di magazzino).

4. In ordine alla domanda riconvenzionale della convenuta.

Lamenta la convenuta come il fondo sia stato lasciato in cattive condizioni, tanto da dovere eseguire lavori di riparazione e ristrutturazione, per i quali chiede in via riconvenzionale ristoro.

Al fine di accertare la presenza o meno di danni la locatrice ha effettuato A.T.P., dal quale è emerso come in effetti il fondo non fosse in buono stato di manutenzione accertando che:

a) l’immobile era aggredito dalla muffa (probabilmente per difetto costruttivo sin dall’origine si veda pag 1 dell’atp geom F.S.) ed era privo di “qualsivoglia intervento di manutenzione straordinaria”.

b) gli infissi e i serramenti erano malcurati e non sostituiti nel tempo.

c) il servizio igienico era carente rispetto alle norme sanitarie vigenti.

d) l’impianto elettrico non era posato correttamente e non era a norma.

e) lungo le pareti vi erano fori e ferri sporgenti (dove prima stavano evidentemente mensole e plafoniere).

È stata poi esperita ctu per valutare il costo dei lavori di ripristino del locale anche alla luce delle fatture prodotte in giudizio.

Tale essendo il quadro dello stato dei luoghi subito dopo che il locale fu liberato dalla conduttrice, e pur essendo vero quanto sostenuto dalla convenuta, ovvero che in difetto di prova contraria, laddove in contratto è scritto che l’immobile è consegnato in buono stato di manutenzione (come nel caso di specie), tale condizione si presume sino a prova contraria, non può farsi tuttavia a meno di rilevare come in realtà molti dei pretesi “danni” rilevati in sede di a.t.p. non possono certo ascriversi a condotta negligente del conduttore.

E’ noto infatti come al conduttore spettino solo le riparazioni riconducibili al concetto di “piccola manutenzione”, restando a carico della parte locatrice ogni intervento di natura strutturale e di straordinari manutenzione.

Nel caso di specie poi gli obblighi del conduttore sono efficacemente indicati al punto 9) di contratto, laddove chiaramente si legge che restano a carico del conduttore “le riparazioni di piccola manutenzione”, con una elencazione successiva che non si discosta da tale concetto.

Così la presenza di umidità indicato sopra sub a), che lo stesso geom. S. ricollega a difetto originario di costruzione, non può certo essere addebitata a colpa della parte conduttrice.

Né potrà accollarsi al conduttore quanto indicato sopra sub c) e d) dal momento che il punto di contratto 9) laddove si citano interventi su impianti di acqua, luce e sanitari, deve sempre essere letto in correlazione con il concetto di “piccola manutenzione”, pure espresso in detto patto, e quindi intendendo come dovuti dal conduttore solo interventi incidenti in misura minimale su tali impianti come ad es. le riparazioni degli interruttori, dei rubinetti e non potendo certo interpretarsi tale clausola contrattuale nel senso di porre a carico del conduttore la ristrutturazione del bagno e il rifacimento degli impianti.

In tale ottica sono invece da ascriversi a cattiva condotta della parte conduttrice i difetti riscontrati nel predetto atp ed indicati sopra con le lettere b) ed e), sia perché il rifacimento degli infissi e la tenuta dei muri e soffitti rientra nel concetto di “piccola manutenzione” come enucleata dalla giurisprudenza, sia perchè è la clausola 9) di contratto ad indicare che tali interventi spettano alla conduttrice.

In ragione di ciò sono da imputare alla NEGOZIO le spese sostenute dalla locatrice per le riparazioni che possono ascriversi ai soli interventi di cui ai punto b) ed e) e quindi le spese indicate nella fattura 3 del 20.4.2007 per euro 1.560,00, nella fattura 8 del 16.4.2007 per euro 2.760,54, nella fattura 9 del 20.3.2007 per euro 4.800,00, il tutto per euro 9.120,54.

Operata la compensazione tra i relativi crediti delle parti, la convenuta va condannata al pagamento nei confronti della ricorrente della complessiva somma di euro 12.259,46, oltre interessi nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo.

Le spese di lite, stante l’esito del giudizio meritano compensazione del 50% con condanna della parte convenuta alla refusione della restante parte del 50% alla ricorrente nella misura liquidata come dispositivo.

Le spese di ctu vanno per contro poste per l’intero a carico della parte convenuta secondo la liquidazione già effettuata in corso di causa.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa così provvede:

1) In accoglimento della domanda ricorrente condanna parte convenuta M.B. al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di euro 21.380,00 a titolo di indennità di avviamento oltre interessi su detta somma nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo;

2) In parziale accoglimento della domanda della parte convenuta accerta e dichiara l’esistenza di danni nell’immobile dovuti a colpa della ricorrente per complessivi euro 9.120,54 e condanna la NEGOZIO al pagamento di detta somma nei confronti della parte convenuta, oltre interessi nella misura del saggio legale dalla presente sentenza al saldo;

3) Operata la compensazione tra le relative poste dare e avere come indicate ai capi 1) e 2) del presente dispositivo condanna parte convenuta al pagamento in favore delle parte ricorrente della complessiva somma di euro 12.259,46, oltre interessi nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo;

4) Condanna la convenuta al pagamento in favore della parte ricorrente 1/2 della spese di lite liquidate in detta misura in euro 3.000,00 onorari euro 1.200,00, per diritti, ed euro 112,30 per spese, il tutto per complessivi euro 4.010,00 oltre rimborso spese generali Iva e Cap se dovuti;

5) Pone definitivamente e per l’intero le spese di ctu a carico della parte convenuta secondo la liquidazione già effettuata in corso di causa;

Firenze 21.5.2008

IL GIUDICE

epositato il 22.5.2008

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23499/2005 proposto da:

T.V., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A. RIBOTY 23, presso lo studio dell’avvocato CECCHI CARLO, rappresentato e difeso dall’avvocato CAVAZZUTI Giorgio giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

e contro

B.A.;

- intimata -

sul ricorso 28677/2005 proposto da:

B.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA NICOTERA 29, presso lo studio dell’avvocato ALLOCCA GIORGIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato TONINI GIOVANNI giusta delega in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente -

e contro

T.V.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 275/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, Sezione Seconda Civile, emessa il 25/02/05, depositata il 17/05/2005; R.G.N. 878/2004.
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del08/02/2010 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito l’Avvocato Giorgio ALLOCCA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

1.1. Con ricorso depositato innanzi al Tribunale di Piacenza in data 12-9-2002, T.V., premesso che conduceva in locazione l’immobile sito in (OMISSIS) in forza di contratto di locazione stipulato con B.A. in data (OMISSIS) e che sin dal (OMISSIS) si era trasferito stabilmente in (OMISSIS) per motivi di lavoro, tanto premesso, chiedeva che venisse determinato il canone legale dell’immobile, con condanna della locatrice alla restituzione delle maggiori somme percepite in esubero fino al (OMISSIS) oltre al pagamento degli interessi legali sulla cauzione.

Resisteva B.A., la quale deduceva che il contratto era stato stipulato per esigenze di natura transitoria e che, perciò, non era soggetto, quanto alla misura del canone, alla legge n. 392/1978; in via riconvenzionale chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con la condanna del T. al pagamento di canoni e oneri accessori non corrisposti dal settembre 2001 sino al rilascio.

Con sentenza in data 27-1/3-2-2004, il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore;

condannava, quindi, il ricorrente al pagamento della somma di Euro 3.457,97, oltre interessi dalla domanda al saldo; dichiarava le spese compensate tra le parti.

1.2. La decisione, gravata da impugnazione del T., era confermata dalla Corte di appello di Bologna, la quale con sentenza in data 25-2/17-5-2005 rigettava l’appello, compensando interamente le spese del grado.

1.3. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione T.V., svolgendo tre motivi e chiedendo – previo annullamento senza o, in subordine, con rinvio – la restituzione delle somme pagate in più rispetto al canone legale e di quelle pagate in adempimento della sentenza di primo grado.

Ha resistito B.A., depositando controricorso e deducendo l’inammissibilità della produzione documentale sub lett. B/O allegata al ricorso. La B. ha, inoltre, proposto ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo e depositato memoria integrativa.

Diritto

1. Preliminarmente occorre procedere ex art. 335 c.p.c., alla riunione dei ricorsi, principale e incidentale, avverso la medesima sentenza.

Di seguito si esaminerà il ricorso principale, logicamente prioritario, precisandosi che, nella trattazione si prescinde dalla documentazione allegata al ricorso sub lett. B/O, stante il divieto di cui all’art. 372 c.p.c..

1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 26 lett. a e art. 79.

1.1.1. Il motivo riguarda il punto della decisione impugnata, in cui si afferma che in presenza di un contratto di locazione abitativa ad uso transitorio, il conduttore, il quale assume la nullità L. n. 392 del 1978, ex art. 79, della clausola determinativa dell’uso transitorio, per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore nè situazioni di fatto occultate dal conduttore, nè la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

1.1.2. Il ricorrente deduce che il principio di diritto richiamato dai giudici di appello non è applicabile al caso in oggetto, dal momento in cui nella fattispecie il conduttore non aveva occultato alcunchè, nè invocato contro il locatore alcuna riserva mentale e neppure richiesto la declaratoria di nullità della clausola relativa alla transitorietà della locazione, ma aveva semplicemente formulato domanda di determinazione dell’equo canone e di pagamento delle differenze, tenuto conto del fatto che abitava stabilmente nell’immobile per esigenze di lavoro secondo quanto previsto dall’ultima parte della lett. a dell’art. 26; osserva che non vi era alcuna ragione di provare “una (irrilevante) simulazione” al fine di far dichiarare la natura transitoria del contratto, dal momento che la norma di cui all’art. 26, lett. a cit., tutela il conduttore pur in presenza di esigenze abitative limitate nel tempo e non richiede affatto che la condizione di stabile dimora del conduttore nell’immobile per motivi di lavoro debba essere espressamente contenuta nel contratto; rileva, infine, che la stessa norma era applicabile alla fattispecie, perchè era circostanza pacifica che il conduttore aveva occupato stabilmente l’immobile per motivi di lavoro, essendo stata ammessa dalla B. in sede di interrogatorio formale.

1.2. Il motivo risulta fondato nei termini che si preciseranno di seguito.

In via di principio si rammenta – in conformità a principi acquisiti dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte (Cass. civ., Sez. 3^, 31/01/2006, n. 2147; Cass. civ., Sez. 3^, 03/08/2004, n. 14815) – che nel sistema della L. n. 392 del 1978 il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabilè nè primarie ma genericamente transitorie. Il primo sottotipo è completamente soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, il terzo ne è totalmente esonerato, mentre il secondo sottotipo è soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale.

Merita puntualizzare che per concretizzare tale ultimo sottotipo (previsto dall’ultima parte della cit. L. n. 392, art. 26, lett. a, e qui invocato da parte ricorrente) sono necessari due requisiti, che devono sussistere congiuntamente: la stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione, con la conseguenza che ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – la sola stabile occupazione dell’immobile non giustificata da motivi di lavoro o di studio ovvero la sola sussistenza di questi motivi non accompagnata dalla stabile occupazione dell’immobile non valgono ad attrarre la locazione nel regime della legge sull’equo canone (Cass. 16/01/1992, n. 741).

1.2. Ciò premesso, ritiene il Collegio che il T. – facendo valere la condizione della stabile occupazione dell’immobile locato per ragioni di lavoro (condizione asseritamente nota alla locatrice, per quanto sarebbe stato ammesso dalla stessa B. in sede di interrogatorio) e invocando, di conseguenza, la determinazione del canone legale – chieda, nella sostanza, l’applicazione del principio desumibile dalla L. n. 392 del 1978, art. 80, secondo il quale, in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in concreto (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537).

Valga considerare che detta norma – secondo l’interpretazione adottata da questa Corte (Cass., n. 8716/98; Cass., n. 11952/92) – essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad una utilizzazione abitativa dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo, se da esso derivi il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge – e, quindi (per quanto qui interessa) anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa innanzi individuate – e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore (cfr.

Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537), restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso che non comportino innovazione della disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’art. 1453 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 17/01/2007, n. 969).

1.3. Per altro verso – considerato che a seguito della dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’art. 80 della medesima legge (Corte cost., sent. n. 185 del 1988) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione – occorre dire che, affinchè la non corrispondenza tra realtà effettiva ed il contenuto del contratto possa assumere rilevanza giuridica nei termini sopra precisati, è necessario che venga positivamente dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell’accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto per la predicabilità dell’esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale (cfr. Cass. n. 969/2007 sopra cit.); mentre, nel caso di variazione unilaterale ad opera del conduttore, occorre dimostrare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 80 cit. nella consapevole tolleranza del locatore, che abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsto dalla stessa norma decorrente dalla effettiva conoscenza della variazione stessa.

1.4. Chiudendo le fila del discorso, ritiene il Collegio che i giudici di merito, verificando i fatti costitutivi della pretesa di determinazione del canone legale, avrebbero dovuto accertare, da un lato, il requisito obiettivo della reale situazione di fatto desunta dall’effettiva destinazione dell’immobile locato – verificando, in concreto, se, pur avuto riguardo alla transitorietà delle esigenze abitative enunciate nel contratto, l’immobile locato fosse stabilmente occupato dal conduttore per i dedotti motivi di lavoro – e, dall’altro, il requisito soggettivo, valutando la consapevolezza del locatore di tale effettiva destinazione nei termini sopra precisati.

Per converso i giudici a quibus, fecalizzando l’attenzione sulla clausola relativa alla natura transitoria, si sono limitati ad affermare che non era stato provato che “all’atto della stipula del contratto de quo, alla locatrice B. fosse nota l’esigenza del T. di potere disporre di una stabile abitazione per le sue necessità e non già di una abitazione transitoria”, laconicamente liquidando il richiamo di parte appellante alle ammissioni della B. in sede di interrogatorio (“posso dire che, a partire dalla stipula della locazione, il ricorrente ha abitato, stabilmente, in (OMISSIS) per motivi di lavoro” come si legge a pag. 6 della sentenza impugnata) con l’assunto che “nè all’evidenza tale circostanza” (e, cioè, che la locazione fosse stipulata per esigenze non transitorie) “può dirsi acquisita, in sede di interrogatorio formale della B.” (pag. 9 stessa sentenza).

1.5. In conclusione, in accoglimento del ricorso, l’impugnata sentenza deve essere cassata con rinvio per nuovo esame alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione. Il giudice del rinvio – accertata l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile locato e, nel contempo, la consapevolezza da parte della locatrice in ordine a tale destinazione – farà applicazione dei seguenti principi: A) la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale, allorchè – ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – concorra il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione; B) la norma della L. n. 392 del 1978, art. 80, essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di un diverso regime giuridico previsto della medesima legge e, quindi, anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a;

C) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione, dovendo verificarsi eventualmente anche su base indiziaria, se la parte locatrice fosse, comunque, consapevole della stabile occupazione dell’immobile locato da parte del conduttore per motivi di lavoro, per cui il contratto concluso per esigenze abitative non stabili nè primarie, ma genericamente transitorie, integrava, al di là della formale apparenza, gli estremi di cui all’ultima parte della L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a.

2. Restano ovviamente assorbiti sia il secondo motivo di ricorso, con cui – sotto il duplice profilo della violazione di legge e dell’omessa motivazione – si lamenta la mancata applicazione dell’equo canone anche nel periodo successivo a quello preso in esame dal c.t.u. e, quindi, sino al rilascio, sia il terzo motivo di ricorso, denunciante vizio motivazionale sulle somme pluspercette dalla locatrice a titolo di cauzione e interessi. Così come resta assorbito il ricorso incidentale concernente la regolazione delle spese.

Il giudice del rinvio provvederà al regolamento delle spese anche in relazione al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce il ricorso principale e quello incidentale;

accoglie il primo motivo di ricorso principale; assorbiti gli altri e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 8 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere -
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12/2012 proposto da:

S.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE GIULIO CESARE 71, presso lo studio dell’avvocato CANFORA MAURIZIO, rappresentato e difeso dall’avvocato CORSARO Marco giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GAVORRANO 12, presso lo studio dell’avvocato GIANNARINI MARIO, rappresentata e difesa dall’avvocato NASTASI Giuseppe giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1399/2009 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 03/11/2009, R.G.N. 438/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato FERDINANDO DE MATTEIS per delega;
udito il P.M.., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

La Corte di appello di Catania il 3 novembre 2009 ha confermato la sentenza del Tribunale di Catania – sezione distaccata di Bronte – del 22 dicembre 2008 con la quale era stato dichiarato risolto il contratto di locazione di immobile ad uso commerciale stipulato tra S.S. – conduttore – e C.C. – locatore – per inadempimento colpevole dello S. che aveva effettuati lavori di notevole rilievo senza il consenso della C. come previsto dal contratto.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione lo S., affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso la C..

Diritto

1.-Osserva il Collegio che la prima delle censure si articola in due profili:

a) il primo tratta di insufficiente, contraddittoria motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5, circa il consenso prestato dalla locatrice ai lavori, eseguiti nell’immobile di sua proprietà ed in merito alla validità del consenso medesimo per difetto di prova;

b) il secondo deduce contraddittoria ed insufficiente motivazione – art. 360 c.p.c., n. 5, circa la valutazione della gravità dell’inadempimento e la conseguente risoluzione del contratto de quo, nonchè violazione e falsa applicazione degli artt. 1455, 1456 c.c. – art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La censura va disattesa.

Infatti, il giudice dell’appello ha fatto buon governo sia dei canoni interpretativi individuati da questa Corte, sia dell’argomentare in modo logico e congruo la sua decisione, allorchè ha ritenuto che, nel caso in esame, nessun consenso tacito fosse stato dato dalla C. per l’effettuazione dei lavori di notevole rilievo eseguiti nel suo immobile dallo S..

Come si evince dalla impugnata sentenza, il giudice a quo non solo ha condiviso l’orientamento “in un caso analogo” espresso da questa Corte con sent. n. 4861/00, per quanto ha fondato il suo convincimento circa la mancata prestazione del consenso da parte della C. sul comportamento da lei tenuto, allorchè ebbe ad accorgersi della effettuazione dei lavori di riadattamento eseguiti dal conduttore, sottolineando che la stessa “ebbe a rivolgersi a legale di fiducia per contestare per iscritto l’intrapresa ristrutturazione e di poi ebbe ad incaricare proprio tecnico fiduciario al fine di redigere relazione” (p. 4 sentenza impugnata).

In altri termini, il giudice dell’appello ha fatto proprio quell’indirizzo ermeneutico, ormai prevalente (v. Cass. n. 8234/09) e che va ribadito secondo il quale per i contratti che richiedono la forma scritta ad substantiam, la clausola contrattuale, che prevedeva una risoluzione ipso jure, fosse si una clausola di stile, ma rientrante nella autonomia delle parti, per cui doveva essere provata la configurabilità di avvalersi della rinuncia, anche perchè a seguito dei risultati emergenti dalle deposizioni testimoniali, è risultata mancante la prova del preteso previo consenso orale della locatrice.

In realtà, la scelta delle parti, di assicurare a strumenti probatori documentali la dimostrazione della intervenuta modifica verrebbe radicalmente frustrata, come ha sottolineato il giudice a quo, ove fosse consentito dimostrare che, di mutuo accordo, le parti, in epoca successiva, abbiano deciso di porre nel nulla il rispetto della forma in precedenza prevista e non tralasciandosi di porre in rilievo – aggiunge il Collegio – che per gli accordi risolutori in ipotesi del genere, una volta redatta per iscritto quella clausola la rinuncia può avvenire solo nella medesima forma, che nella specie non vi è stata e che, qualora fosse da ritenersi implicita, non risulta affatto suffragata dalla espletata istruttoria, la cui valutazione, quindi, sotto entrambi i profili dedotti, risulta corretta ed immune da ognuno dei vizi denunciati. Ne consegue che, per il caso in esame, non è conferente il richiamo a Cass. n. 13277/00 ed altre, indicate nel ricorso, proprio perchè, lo si ribadisce, è stata esclusa ogni rinuncia tacita al mantenimento della clausola inserita nel contratto redatto in forma scritta.

2. – Con il secondo motivo, anch’esso articolato, in due profili, il ricorrente lamenta che il giudice dell’appello, pur avendo negato validità alla clausola risolutiva espressa, avrebbe, comunque, ritenuto la gravità dell’inadempimento e sotto altro profilo sarebbe incorso nella violazione degli artt. 1453, 1456.

Entrambi i profili vanno disattesi per le seguenti considerazioni.

Il primo perchè, come già posto in rilievo, il giudice a quo si è rifatto all’orientamento di questa Corte, attento alla tutela della autonomia delle parti e alla forma del contratto tra esse stipulato, per cui, anche in relazione al principio della correttezza è pur sempre necessario, da parte di chi ne invoca la sussistenza, che la eventuale rinuncia alla clausola si fosse, comunque, verifica anche per presunzioni o per prove testimoniali: il che nella specie non è rinvenibile.

Il secondo perchè, malgrado la sua intitolazione, impinge in una questione di fatto (Cass. n. 14974/06), non sindacabile in questa sede, non potendosi disconoscere la gravità dell’inadempimento in una riattamento dell’immobile senza il consenso del locatore, atteso il bilanciamento degli interessi, quale contemplato dal comb. disp. artt. 1587 e 1590 c.c., aggiungendosi, per completezza, che non è, nemmeno nel presente ricorso, a quanto pare, fondatamente contestata la dimensione qualitativa e quantitativa dei lavori effettuati, che sono stati apprezzati dal giudice dell’appello proprio nel rispetto delle norme invocate dal ricorrente.

Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.400,00, oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012.