Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30925-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 522/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 31/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 20.10.1994 (OMISSIS) conveniva davanti al Tribunale di Latina il condominio (OMISSIS) per sentirlo condannare ai danni a seguito di esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, approvati con delibera assembleare ed appaltati all’impresa (OMISSIS) per lire 110.372.500, lavori consistenti nel rifacimento della facciata, dei parapetti esterni e dei balconi.

Asseriva anche che nessun obbligo di contribuzione poteva essere imputato all’attrice in quanto era stato costituito un condominio separato e la stessa avrebbe dovuto pagare solo le spese indicate nell’articolo 11 del regolamento. Chiedeva la restituzione di somme pagate per lire 17.347.036, la condanna al pagamento di lire 10.000.000 per indennizzo e risarcimento per l’occupazione della sua proprieta’. Resisteva il condominio.

Con sentenza 2403/01 il Tribunale di Latina accoglieva la domanda, liquidando lire 17.646.736 e lire 4.000.000 per indennizzo, sentenza riformata dalla Corte di appello di Roma, con sentenza 522/06, che rigettava la domanda osservando, in ordine alle deliberazioni concernenti la ripartizione delle spese, che le S.U., con sentenza 4806/05 hanno ritenuto nulle quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o non rientrante nelle competenze dell’assemblea o incidenti sui diritti individuali e sulla proprieta’ esclusiva; viceversa annullabili quelle adottate con maggioranze inferiori, affette da vizi formali attinenti al procedimento di convocazione.

Il concorso del condomino nelle spese attiene ad aspetti secondari donde l’annullabilita’, da far valere nel termine di decadenza ex articolo 137 c.c..

In ordine all’indennizzo non era stato allegato alcun danno ma dedotta solo l’occupazione in se’.

Ricorre (OMISSIS) con tre motivi, non svolge difese il Condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si denunzia nullita’ della sentenza per omessa pronuncia in ordine all’inesistenza di una domanda di annullamento delle Delib. 9 maggio 1993, Delib. 7 marzo 1994, Delib. 21 marzo 1994.

La ricorrente in primo grado ed in appello ha dedotto che oggetto dell’impugnativa non erano le delibere indicate che hanno disposto la ripartizione bensi’ l’accertamento circa la corresponsione di somme in eccesso rispetto al dovuto. Non era necessario giudicare della validita’ ed efficacia delle delibere ma dell’operato dell’amministratore pro tempore che di fatto non tenne conto di quanto stabilito dall’assemblea.

Col secondo motivo si deduce violazione degli articoli 1123 e 1135 c.c. perche’ la richiamata pronunzia delle S.U. non si attaglia al caso concreto avendo solo risolto un contrasto circa l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione, anzi confermato il criterio per la ripartizione delle spese.

Col terzo motivo si deducono vizi di motivazione rispetto all’insussistenza del danno da occupazione.

Osserva questa Corte Suprema: La prima censura e’ fondata.

La questione della validita’ o meno della delibera e’ irrilevante. Sia il condominio, costituendosi in giudizio, che la ricorrente riconoscono che era stato deliberato l’accollo ai singoli proprietari della quota relativa ai balconi. Il problema riguardava l’esecuzione di tale delibera da parte dell’amministratore.

Il secondo motivo e’ assorbito dall’accoglimento del precedente e, comunque, una delibera che pone a carico di un condomino spese dallo stesso non dovute e’ nulla e non semplicemente annullabile. Il terzo motivo merita accoglimento.

A parte il dubbio nel riferimento all’articolo 843 c.c., comma 2 rispetto ad una domanda indicata in sentenza come di risarcimento danni per lavori deliberati dall’assemblea, la mera affermazione che non era stato allegato alcun danno, non tiene conto che l’occupazione di un viale antistante un’attivita’ commerciale comporta di per se’ un danno e nella specie, a pagina quattro, la decisione impugnata si limita a dedurre che il condominio contesto’ la richiesta di danni in quanto l’impresa a suo tempo aveva avuto autorizzazione dall’attrice e dal figlio a posizionare il camion nella stradina, circostanza irrilevante. In definitiva il ricorso va accolto in ordine ai motivi indicati, con la conseguente cassazione con rinvio, anche per le spese.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Roma.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente -
Dott. Ugo FAVARA – Rel. Consigliere -
Dott. Ernesto LUPO – Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

IMMOBILIARE T SRL;

- intimata -

e sul 2° ricorso n 04454-99 proposto da:

T GUIDO & FIGLIO SAS (già T GUIDO E FIGLIO SNC), con sede in Genova, in persona del socio amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CONFALONIERI 5, presso lo studio dell’avvocato LUIGI MANZI, che la difende anche disgiuntamente all’avvocato CESARE GLENDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 125-98 della Corte d’Appello di GENOVA, Sezione II Civile, emessa il 04-02-98 e depositata il 26-02-98 (R. G. 1198-87);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10-04-01 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;
udito l’Avvocato Stefano GIOVE;
udito l’Avvocato Emanuele COGLITORE (per delega Avv. L. MANZI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto di entrambi ricorsi.

Fatto

Con citazione notificata il 9.2.82 la soc. Immobiliare T conveniva dinanzi il Tribunale di Genova DBE e DNGC per sentirli condannare alla eliminazione di tutte le infiltrazioni di acqua provenienti dall’appartamento e dal terrazzo a livello di quest’ultimi, oltre al risarcimento dei danni. RadicaT il contraddittorio, gli intimati contestavano la domanda assumendo che quali proprietari della terrazza soprastante i locali della società istante erano tenuti a partecipare alle necessarie opere di ripristino solo nella misura di un terzo mentre i residui due terzi erano a carico dei condomini che traevano utilità dal lastrico solare.

All’esito della istruttoria, il tribunale con sentenza del 23.9.1986 dichiarava che la spesa per i lavori di ripristino doveva essere ripartita ex art. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale nella misura di due terzi e di un terzo, rispettivamente, a carico della attrice e dei convenuti che condannava, pertanto, al pagamento della somma di loro spettanza su lire sette milioni oltre rivalutazione ed interessi. A seguito di impugnazione della Immobiliare T, la Corte di Appello di Genova con sentenza del 26.2.1998, in parziale riforma della prima decisione, condannava in solido il DBE e la DNGC a pagare alla soc. T la somma di lire 3.214.665, oltre rivalutazione ed interessi dal 4.10.85, nonché la somma di lire 354.000, oltre rivalutazione ed interessi dal 3.11.83. Compensava un terzo delle spese di entrambi i gradi condannando i convenuti appellati al pagamento dei residui due terzi e delle spese di consulenza in ragione della metà.

Osservava, tra l’altro, la Corte che non era provato che le infiltrazioni fossero state provocate da danneggiamenti alla sottostante impermeabilizzazione di cui si era resa responsabile la ditta che aveva effettuato il rifacimento della piastrellatura del terrazzo. In conformità del parere del consulente, la Corte riteneva che le infiltrazioni fossero ascrivibili alla vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà dei convenuti. Doveva, quindi, ritenersi corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale.

I giudici di appello provvedevano, quindi, a quantificare i danni e le spese per eliminarli ponendo un terzo delle stesse a carico degli appellati dovendo trovare applicazione il richiamato art. 1126 c.c.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il DBE e la DNGC affidandolo a due motivi.

Ha resistito con controricorso la soc. T Guido che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale affidato a tre motivi ai quali con controricorso hanno resistito i ricorrenti principali.

Diritto

Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi ex art. 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni avverso la stessa sentenza.

Per ragioni logiche – giuridiche deve essere esaminato con priorità il ricorso incidentale.

Con il primo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1126, 2043, 2051, 2053, 2697 c.c., 112, 116 e 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di considerare che, in concreto, non era stata formulata domanda di rimborso spese condominiali, ma domanda per danni ex art. 2043 c.c. Deduce, ancora, la ricorrente che, trattandosi di terrazzo a livello di proprietà ed uso esclusivo, la responsabilità del DBE e della DNGC deriva dall’art. 2051 c.c. e comunque dalla colpa dei proprietari. Sostiene, da ultimo, la parte ricorrente che dagli atti emergerebbe la circostanza che le infiltrazioni si sono verificate dopo che i DBE – DNGC hanno seguito i lavori di rifacimento della piastrellatura del terrazzo.

La doglianza non ha fondamento.

Costituisce principio pacifico della giurisprudenza di legittimità (SS.UU.3672-97, 9009-98) che in tema di condomini di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti; ne consegue che, a norma dell’art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della predetta terrazza, onde dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti secondo i criteri di ripartizione di spesa stabiliti dall’art. 1126 c.c..

Nella motivazione della sentenza impugnata la Corte genovese ha rilevato con insindacabile valutazione dei fatti che le infiltrazioni lamentate dalla Immobiliare T dovevano essere ascritte a vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà della parte convenuta. Era, quindi, corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento del condominio e non degli artt. 2043, 2051. 2053 c.c. non essendo il fatto attribuibile a responsabilità dei proprietari del terrazzo a livello (sul punto e sulla esattezza delle argomentazioni dei secondi giudici cfr. Cass. 7727-00).

In effetti, esclusa qualsiasi responsabilità dei proprietari della terrazza a livello, i secondi giudici hanno con adeguata motivazione e correttamente fatto riferimento alla disciplina dettata dall’art. fl126 c.c., applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche a quelli minimi a meno di esplicite deroghe, ponendo i due terzi delle spese a carico dei proprietari dei locali sottostanti il terrazzo a livello di copertura ed un terzo a carico dei proprietari di quest’ultimo. Tanto è sufficiente per sottrarre la denunziata sentenza alla censura della parte ricorrente.

Con il secondo mezzo di annullamento la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1123, 1126 c.c., 132 n. 4 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente trascurato di considerare che trattandosi di terrazzo a livello e non di lastrico solare le spese sostenute per eliminare le infiltrazioni di acqua non avrebbero dovute essere liquidate nella misura predetta ma quantomeno nella misura del 50% per ciascuna parte.

La censura è priva di pregio giuridico.

La equiparazione del terrazzo a livello con il lastrico solare è stata ritenuta, come si è avuto occasione di dire dinanzi, dalla giurisprudenza di questa Corte. Consegue che, sia pure per implicito, i giudici genovesi hanno motivato sul punto ritenendo applicabile l’art. 1126 c.c., per l’effetto dando alla fattispecie una diversa ma corretta soluzione.

Con il terzo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 2043, 2697 c.c., 115 a 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c. lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di accordare i danni subiti per la mancata utilizzazione dell’immobile in conseguenza delle infiltrazioni di acqua e dei lavori occorsi per eseguire le relative riparazioni.

La doglianza è infondata.

Si evince in modo sufficientemente chiaro dalla sentenza impugnata che la Corte del merito ha disatteso la domanda di danni collegabili al non utilizzo dei locali da parte della soc. T sul rilievo che la predetta società aveva in quel periodo fatto eseguire consistenti lavori per la trasformazione dell’immobile per cui gli eventuali ritardi di consegna erano riferibili a detti ultimi lavori e non già a quelli occorrenti per la eliminazione dei danni da infiltrazioni che solo per una minima parte interessarono l’immobile in oggetto.

La doglianza in effetti volge contro una apprezzamento di merito che in quanto esaurientemente motivato si sottrae al sindacato esercitabile da questa Corte.

Conclusivamente, va disatteso anche il terzo mezzo e con esso l’intero ricorso incidentale.

Con il primo motivo del ricorso principale il DBE e la DNGC, denunziata la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in riferimento all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto i due terzi delle spese di entrambi i gradi a carico di essi ricorrenti nonostante la decisione fosse sfociata in una mera correzione di un errore valutativo, quantificazione delle spese di ripristino, per nulla modificativo nel merito della sentenza di primo grado.

La doglianza non ha fondamento.

La giurisprudenza di questa Corte è costante nell’affermare che il regolamento delle spese di lite rientra nei poteri discrezionali del giudice del merito a condizione che sia rispettato il criterio della soccombenza e che non vi siano specifiche violazioni di legge o di tariffa.

Nella fattispecie, i secondi giudici, in accoglimento di specifico motivo di gravame, hanno compensato per un solo terzo le spese di entrambi i gradi ponendo i residui due terzi a carico dei convenuti, tenendo conto dell’esito della lite. Nessuna violazione dei principi anzidetti è ravvisabile nel caso concreto, onde il motivo non può che essere respinto.

Con il secondo mezzo di annullamento il DBE e la DNGC, denunziata la violazione dell’art. 90 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto le spese di consulenza per la metà a carico della T e per l’altra metà a carico di essi ricorrenti. Deducono sul punto i ricorrenti che ciascuna delle parti deve provvedere alle spese degli atti che compie e di quelli che chiede ed, in concreto, la consulenza espletata in fase di appello era stata richiesta dalla Immobiliare T.

Si osserva in contrario che le spese di consulenza non si sottraggono alla comune disciplina delle spese processuali e seguono, pertanto, la regola della soccombenza, salva applicazione della compensazione.

Trattandosi in buona sostanza di spese di causa, il regolamento delle stesse rientra nei poteri insindacabili del giudice di merito con il solo limite di non porle a carico della parte totalmente vittoriosa, circostanza quest’ultima non verificatasi nella specie.

Conclusivamente, vanno disattesi sia il ricorso principale che quello incidentale.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta.
Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma il 10.4.2001.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 890/2011 proposto da:

T.G. (OMISSIS), nella qualità di Erede di M.T.A. elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO,

rappresentato e difeso dall’avvocato QUEIROLO SILVANO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

S.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA NIZZA 53, presso lo studio dell’avvocato CAIAFFA FABIO, rappresentato e difeso dall’avvocato S.A. difensore di sè medesimo giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 342/2009 del TRIBUNALE di GENOVA, depositata il 28/01/2010; R.G.N. 12207/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/2012 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;
udito l’Avvocato ALESSIO PETRETTI per delega;
udito l’Avvocato S.A.;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso per rigetto.

Fatto

La presente controversia trae origine dal rapporto di locazione transitoria, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno salvo disdetta, intercorso fra M.T.A. e S.A., ed avente ad oggetto un appartamento sito in (OMISSIS), di proprietà della prima, e locato al secondo, con la corresponsione della somma di L. 8.000.000 a titolo di canone di locazione.

La vicenda è stata oggetto di due sentenze della Corte di Cassazione ed ora perviene, per la terza volta, all’esame della Corte di legittimità, con l’impugnazione della sentenza emessa, in sede di rinvio, dal tribunale di Genova in data 28.1.2010, con la quale è stata dichiarata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del detto contratto a far data dal 15.3.1987, per inadempimento della locatrice, con la condanna del convenuto T.G., quale erede della M., al risarcimento dei danni in favore del S. “che si ritengono equivalenti all’importo relativo al terzo trimestre dei canoni di locazione dovuti all’attore, il quale pertanto più nulla deve corrispondere a tale titolo”; e con il rigetto di ogni altra domanda.

Il T. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso il S..

Diritto

Al ricorso si applicano le disposizioni della L. 18 giugno 2009, n. 69, per essere il provvedimento impugnato in questa sede successivo (sentenza depositata il 28.1.2010) al 4 luglio 2009, data di entrata in vigore della legge indicata.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 384 e 394 c.p.c., nonchè dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4.
Con il secondo motivo si denuncia la illogicità erroneità e contraddittorietà nel merito della sentenza in relazione ad un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
I motivi, per l’intima connessione delle censure con gli stessi avanzate, sono esaminati congiuntamente.
Essi non sono fondati.
Il tribunale di Genova, quale giudice del rinvio, con la sentenza in questa sede impugnata, per quel che qui interessa, ha preso atto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la sentenza n. 596 del 1999 richiamandoli come segue:

al punto 2) “pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell’art. 1578 c.c., n. 1 nè di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575 c.c., n. 2, avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all’uso convenuto, può ritenersi sussistente un’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1453 c.c.”.

Al punto 3) “diversamente da quanto opinato dal Tribunale di Chiavari non sono state dimostrate in modo sufficiente la ragioni che avrebbero esonerato la M. da ogni responsabilità e fatto ritenere l’inadempimento incolpevole, ai sensi dell’art. 1218 c.c., essendosi limitato il Tribunale a prendere atto delle sollecitazioni da lei rivolte all’amministrazione condominiale senza considerare che il problema delle interferenze dell’obbligo in parola con le competenze condominiali (per essere le riparazioni, come si esprime la sentenza impugnata, a carico della copertura con interdipendenze condominiali, non poteva risolversi col semplice richiamo alle proteste rimaste inascoltate, ma era necessario esaminare la fattispecie anche alla luce dell’art. 1134 c.c. e dei poteri d’intervento diretto che tale norma riconosce al singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, salva la salutazione dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.”.

Ed, in applicazione dei principi suddetti, il giudice di rinvio ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all’obbligo di eliminare “gli inconvenienti riscontrati”, ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell’art. 1455 c.c. “posto che, di fatto, impedì al conduttore di fruire in modo integrale dell’appartamento tra l’altro destinato alle vacanze ed alla villeggiatura….”.

La Corte, pertanto, nel pieno rispetto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la richiamata pronuncia, ha individuato l’inadempimento imputabile alla locatrice e la sua gravità ai fini della risoluzione. Più particolarmente, ai fini dell’applicazione dell’art. 1134 c.c. richiamato dalla Corte di legittimità, va riscontrata la sua sostanziale applicazione da parte del giudice di merito.

A tal fine giova anche rammentare che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda, sia la parte dell’ immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato (v. anche Cass. 28.6.2010 n. 15372).

Va anche sottolineato che, in materia di condominio di edifici, la Corte di legittimità, ai fini del riconoscimento della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, ha affermato spettare al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio.

Peraltro se detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio (Cass. 4.10.2010 n. 20).

Una tale condotta, pur con le caratteristiche peculiari della fattispecie in esame, non risulta mai avere formato oggetto di prova al riguardo, neppure offerta. In ogni caso, il difetto di autosufficienza del presente ricorso e la violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 6 e art. 369 c.p.c., n. 4 sul punto sono evidenti – per non avere il ricorrente neppure accennato ad una presunta deduzione nel giudizio di merito e la sede processuale in cui la circostanza sarebbe stata evidenziata – e non ne consentono, sotto questo profilo, l’esame.

Quanto alla supposta contraddittorietà, sostenuta con il secondo motivo, è del tutto irrilevante che la Corte di merito abbia affermato che l’obbligo della eliminazione dei vizi lamentati fosse stato assunto “in sede di stipula del contratto”, posto che, trattandosi di contratto di durata, ciò che la Corte di merito ha ritenuto rilevante ai fini dell’affermazione della “non scarsa importanza dell’inadempimento” è stata la condotta della locatrice in corso di rapporto che “omise successivamente di porvi rimedio” alle infiltrazioni lamentate.

Quanto all’importanza dell’inadempimento, la sua valutazione spetta al giudice di merito e correttamente motivato come nella specie, non è censurabile in questa sede (v. per tutte Cass. 28.6.2006 n. 14974).

Conclusivamente, il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono posta a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 6 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8487/2006 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND. (OMISSIS), in persona dell’Amministratore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 77/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 25/01/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/05/2012 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del resistente che ha chiesto di depositare verbale di assemblea già precedentemente prodotto, e chiede il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Dalla narrativa della sentenza impugnata si ricava che (OMISSIS) e (OMISSIS), partecipanti al condominio di (OMISSIS), impugnavano la Delib. 23 maggio 2001 con la quale l’assemblea condominiale aveva stabilito l’applicazione dell’articolo 3 del regolamento comune in ordine alle spese di rifacimento dei terrazzi. Il condominio si costituiva in giudizio, resistendo alla domanda.

Il Tribunale di Torino annullava la delibera, ritenendo applicabile alla fattispecie la regola legale di cui all’articolo 1126 c.c., avendo il terrazzo di proprietà attorea la funzione di copertura dell’edificio al pari di un lastrico solare.

Tale sentenza era ribaltata dalla Corte d’appello di Torino, che rigettava la domanda.

La Corte subalpina, ritenuto il giudicato interno “in merito alla attinenza del concetto di manutenzione di cui al punto 3 cap. IV del regolamento, alla sola attività di semplice conservazione”, esclusa ogni attività di rifacimento dell’impermeabilizzazione e di successiva ripavimentazione della terrazza a livello, sicché non si poteva più far leva su tale previsione regolamentare per farvi rientrare le spese di manutenzione, attribuendole in via esclusiva ai proprietari dell’alloggio, osservava che non di meno restava valida l’affermazione con la quale si apriva la predetta norma regolamentare, ossia che “i terrazzi esistenti all’ultimo piano fanno parte degli alloggi ad essi prospicienti”. Riteneva, quindi, che in base a detta norma autonoma le spese di imposte e tutte le altre spese sia ordinarie che straordinarie riferite all’interno dei singoli lotti dovevano essere sopportate esclusivamente dai relativi proprietari. Pertanto, concludeva la Corte territoriale, il regolamento era chiaro nel porre le spese straordinarie relative ai terrazzi dell’ultimo piano a carico dei proprietari degli alloggi prospicienti, di guisa che la norma residuale di cui al punto 8 del cap. 2 del regolamento, pacificamente contrattuale, che rinviava alla disciplina codicistica, non era operante nella specie.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), formulando due motivi d’impugnazione, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso il condominio di (OMISSIS).

Questa Corte, rilevato il difetto di autorizzazione dell’amministratore del condominio a resistere in sede di legittimità , fissava apposito termine per depositare l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, che è stata prodotta nel termine concesso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 345 e 346 c.p.c., la difformità tra il chiesto il pronunciato e l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Mentre in primo grado il condominio aveva dedotto la legittimità della delibera impugnata perché coerente all’applicazione del comma 2 dell’articolo 3 del regolamento condominiale, in grado d’appello ha invece sostenuto che la disposizione in base alla quale i costi delle opere in questione dovrebbero essere sopportati in via esclusiva dai proprietari dell’unità immobiliare di cui è parte il terrazzo, dovrebbe individuarsi nel comma 4 del medesimo articolo 3, secondo cui i costi per le opere in questione dovrebbero essere sopportati dai proprietari dell’appartamento di cui il terrazzo stesso è prosecuzione. In tal modo, sostiene parte ricorrente, il condominio appellante ha sottoposto al giudice di secondo grado un tema di indagine del tutto diverso, violando il divieto dell’ius novorum in appello. Inoltre, conclude sul punto parte ricorrente, il condominio non aveva appellato la sentenza di primo grado nella parte in cui era stato ritenuto corretto il rinvio per relationem al codice civile operato dall’articolo 8 cap. 2 del regolamento condominiale.

1.1. – Il motivo è manifestamente infondato.

Il divieto dello ius novorum in d’appello si riferisce alle domande, alle eccezioni e alle prove (articolo 345 c.p.c.), e non già indiscriminatamente alle mere difese comunque svolte dalle parti per resistere alle pretese o alle eccezioni di controparte, potendo i fatti su cui esse si basano e che risultano dalle acquisizioni processuali essere rilevati d’ufficio dal giudice alla stregua delle eccezioni “in senso lato” o “improprie” (cfr. fra le tante, Cass. nn. 11015/11, 11774/07 e 18096/05). Pertanto, nell’ambito dell’interpretazione delle norme di un regolamento condominiale e della loro applicazione al caso concreto, la deduzione per la prima volta in appello di una soluzione giuridica diversa da quella precedentemente prospettata, intatti i relativi presupposti fattuali, costituisce una mera difesa, che non determina alcuna variazione del thema decidendum quale si è formato nel primo grado di giudizio.

1.2. – Neppure ha pregio l’assunto secondo cui il condominio non aveva appellato la sentenza del Tribunale nella parte in cui era stato ritenuto corretto il rinvio per relationem al codice civile operato dall’articolo 8 cap. 2 del regolamento condominiale.

La nozione di “parte della sentenza”, alla quale fa riferimento l’articolo 329 cpv. c.p.c., dettato in tema di acquiescenza implicita, e cui si ricollega la formazione del giudicato interno, identifica non già qualsivoglia affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, che non sia stata espressamente o implicitamente investita da una censura specifica, bensi’ soltanto le statuizioni minime suscettibili di acquisire autonoma efficacia decisoria nell’ambito della controversia. Queste ultime sono costituite dalla sequenza fatto, norma ed effetto, intesa come unitaria scansione logica che comprende e supera le singole sue componenti, ancorché ciascuna di esse possa essere, isolatamente considerata, oggetto d’impugnazione (cfr. Cass. n. 10832/98, la quale, premesso che l’inidoneità in astratto di un fatto a produrre un effetto giuridico ovvero l’inesistenza di una norma che al fatto associ l’effetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, con il solo limite del giudicato interno, osserva che la statuizione minima suscettibile di rimanere coperta dal giudicato interno è quella avente ad oggetto congiuntamente le decisioni sull’esistenza di un fatto, l’esistenza di una norma, e l’esistenza degli effetti da questa associati al fatto).

Ne consegue che l’appello, motivato con riguardo ad uno soltanto degli elementi della suddetta statuizione minima suscettibile di giudicato, apre il riesame sull’intera questione che essa identifica, ed espande nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene coessenziali alla statuizione impugnata, non siano stati singolarmente coinvolti, neppure in via implicita, dal motivo di gravame.

Diversamente opinando, ove cioè si ritenesse possibile frazionare il giudicato interno estraniando fra loro ciascuna delle componenti della questione controversa, ne soffrirebbe la stessa razionalità della decisione, divisa tra due esigenze non necessariamente esaudibili in contemporanea, ossia non contraddire il singolo dictum della sentenza impugnata che non sia stato oggetto di gravame, ancorché in ipotesi illogico o errato in punto di diritto, e pervenire ad una soluzione finale che sia non di meno giuridicamente corretta. In tal modo, l’errore non censurato finirebbe con l’ipotecare la sentenza del giudice deputato a correggerlo, e ciò solo per l’inavvedutezza della parte appellante incapace di coglierlo quale causa o concausa della decisione che, pure, abbia espressamente criticato sotto altro e consequenziale aspetto.

1.2.1. – Nel caso in esame, l’identificazione della disposizione del regolamento condominiale, sola o integrata da quelle codicistiche espressamente richiamate o ad ogni modo inderogabili, attiene alla norma applicabile, mentre l’illegittimità , ritenuta dal Tribunale, della delibera di attribuzione ai soli (OMISSIS) e (OMISSIS) delle spese di cui si discute ne costituisce l’effetto, il quale ultimo è stato esplicitamente criticato mediante l’atto d’appello. La duplice conseguenza è che non si è prodotto alcun giudicato interno, nè sulla norma del regolamento di condominio da applicare nella specie (punto 8 del cap. 2, secondo gli odierni ricorrenti), nè -contrariamente a quanto affermato nella sentenza della Corte d’appello – sull’attinenza del concetto di manutenzione, di cui al punto 3 del cap. 4 stesso regolamento, alla sola conservazione, nel senso di escludere da quest’ultima il rifacimento dell’impermeabilizzazione della terrazza e la successiva ripavimentazione della stessa.

2. – Con il secondo motivo si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1123, 1117 e 1126 c.c. e dell’articolo 116 c.p.c., nonché la contraddittorietà e illogicità della motivazione e l’erronea valutazione delle prove, e l’errata interpretazione della clausola del regolamento condominiale concernente la ripartizione delle spese di manutenzione del terrazzo. I ricorrenti non contestano che ai sensi dell’articolo 3 del regolamento condominiale il terrazzo posto all’ultimo piano faccia parte dell’alloggio ad esso prospiciente, ma sostengono che la proprietà esclusiva sia limitata al piano di calpestio, con esclusione, pertanto, di tutte quelle parti sottostanti, tra cui i pannelli d’impermeabilizzazione e le strutture portanti, che servono di protezione, copertura e sostegno agli appartamenti ubicati al di sotto.

2.1. – Il motivo è, nei termini che seguono, fondato.

Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini – ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell’articolo 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’articolo 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresi’ quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, si’ da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92).

Ancor più chiaramente, è stato osservato in materia che a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti di esso del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell’articolo 1126 c.c. (cosi’, in motivazione, Cass. n. 2726/02).

2.1.1. – La Corte territoriale non ha applicato i suddetti principi, e ciò perché ha erroneamente ritenuto preclusa dal giudicato interno la questione se, ai fini del riparto delle spese, nel concetto di manutenzione rientrasse o non l’impermeabilizzazione e la pavimentazione della terrazza. E opinandosi vincolata da un esito intermedio escludente l’attualità della problematica, ha risolto la controversia altrimenti, invertendone i termini, nel senso che dalla premessa (maggiore) per cui tutte le spese ordinarie e straordinarie riferite all’interno delle singole unità abitative sono sopportate esclusivamente da ogni singolo comproprietario, e da quella (minore) in base alla quale i terrazzi dell’ultimo piano sono parte integrante degli alloggi prospicienti, ha tratto paralogicamente la conclusione che (anche) le spese straordinarie riguardanti i terrazzi dell’ultimo piano sono a carico dei proprietari dei relativi alloggi.

3. – In conclusione la sentenza impugnata va cassata limitatamente al secondo motivo d’impugnazione, respinto il primo, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che deciderà la controversia nel merito attenendosi al seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’articolo 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento”.

4. – Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. Filippo ANGLANI Presidente
” Vincenzo DI CIÒ Consigliere ”
” Antonio PATIERNO ”
” Mario SPADONE ”
” Vincenzo CALFAPIETRA Rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

DG…; elettivamente domiciliato in Roma Via Faleria 20 c/o l’avvocato Agenore Schina che lo rappresenta e difende per delega a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

CR e MA

Intimati

per la cassazione della sentenza n. 128 della Corte d’Appello di Roma del 2.12.1987-10.1.1988.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 5.6.1992 dal Cons. Rel. Dott. Calfapietra.
È comparso l’Avvocato Agenore Schina difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.
Udito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Di Salvo che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 23 dicembre 1976, DG convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Roma, i coniugi CR e MA, ed affermò di essere proprietario di un appartamento e di due locali a piano terreno, con grotta ed annessa corte, nello stabile sito in Palestrina, alla via S. Pietro, 34, 36, e 37, nel quale trovavasi un appartamento di proprietà dei convenuti, sovrastante i due locali e la grotta ora menzionati; aggiunse che i predetti coniugi avevano abusivamente demolito alcuni muri perimetrali comuni, modificato l’aspetto architettonico dell’edificio ed eseguito manufatti in violazione delle distanze legali; per cui col predetto atto, chiede la loro condanna alla riduzione in pristino ed al risarcimento dei danni.

Nel costituirsi in giudizio, i coniugi CR e MA contestarono la domanda e ne chiesero il rigetto; spiegarono nel contempo domanda riconvenzionale, chiedendo la condanna del DG alla demolizione di una pensilina abusivamente costruita e al pagamento di una parte delle spese da loro sostenute per rifare una parte comune dello stabile.

Ammessa ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza depositata il 2 aprile 1979, accolse la domanda attrice, condannò i convenuti ad arretrare il manufatto ad una distanza non inferiore a tre metri rispetto alla cucina e al ripostiglio del DG, a risarcirgli il danno da liquidare in separata sede; rigettò la domanda riconvenzionale.

CR e MA proposero impugnazione ed il contraddittorio si instaurò nuovamente davanti alla Corte d’appello di Roma, la quale dispose un supplemento della consulenza tecnica d’ufficio già espletata in primo grado. Dopo di ciò, a conclusione del giudizio, la Corte, con sentenza depositata il 20 gennaio 1988, accolse l’impugnazione, e, in totale riforma della sentenza del Tribunale, rigettò la domanda del DG per difetto di legittimazione attiva, accolse la domanda riconvenzionale dei coniugi CR e MA e condannò il DG a demolire la pensilina ed il pilastro costruiti in violazione delle distanze legali, nonché a pagare la somma di 1.650.000.lire a titolo di spese per il rifacimento di parte del tetto comune dell’edificio.

Contro la sentenza DG propone ricorso per cassazione a formula tre motivi d’impugnazione.

CR e MA non si sono costituiti in giudizio.

Diritto

1. Col primo motivo a sostegno dell’impugnazione il ricorrente denunzia violazione dell’art. 100 c.p.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 5 c.p.c., per insufficienza e contraddittorietà della motivazione sul punto decisivo della controversia costituito dalla sua legittimazione attiva, assumendo che la Corte di appello ha omesso di considerare che il vano cucina; riguardo al quale egli aveva chiesto il rispetto della distanza legale, non ricadeva su terreno di proprietà comunale, e che l’appartenenza delle varie particelle catastali interessate all’ampliamento del fabbricato era circondata da dubbi e non aveva formato oggetto di approfondita indagine.

La censura è fondata.

Come risulta dalla sentenza impugnata, la Corte di merito ha rilevato dalla relazione del consulente tecnico d’ufficio, che DG, nell’ampliare la propria casa creando, in aggiunta al preesistente edificio, altri vani, aveva occupato con la nuova costruzione, e precisamente con un ambiente di passaggio, un bagno, parte di un vano cucina ed un ripostiglio, una parte di un confinante terreno di proprietà comunale, contraddistinto in catasto con la particella 322; una parte della predetta nuova cucina risultava invece costruita sul terreno contraddistinto con la particella 644, di proprietà del DGi.

Dopo aver ciò rilevato, la Corte ha ritenuto che mancava, in capo al DG, la legittimazione attiva a proporre la domanda di demolizione delle opere effettuate dai coniugi CR e MA e quella di risarcimento del danno per il mancato rispetto delle distanze legali, affermando che, per il principio dell’accessione, enunciato dall’art. 934 c.c., “la costruzione anzidetta”, senza distinguere tra le sue parti, “appartiene al Comune di Palestrina, quale proprietario del terreno sul quale la costruzione è stata eseguita”. Da ciò la necessità del rigetto delle domande proposte dal DG.

La violazione di legge e la contraddittorietà della motivazione in cui è incorsa la decisione impugnata appaiono evidenti se si considera l’avvenuto accertamento della titolarità del diritto posto a fondamento dell’azione esercitata dal DG quanto meno relativamente ad una parte del vano cucina costruito ex novo, cioè proprio di quel vano rispetto al quale era stata accertata dal Tribunale, per mezzo del consulente tecnico d’ufficio, l’avvenuta costruzione, ad opera dei coniugi CR e MA, di un muro a distanza inferiore a quella legale.

La sentenza di secondo grado va, pertanto, su questo punto cassata, con rinvio ad altro giudice.

2. Col secondo motivo il ricorrente denunzia violazione dell’art. 907 c.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 5 c.p.c. per omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, costituito dall’esistenza o meno del diritto dei coniugi CR e MA a tenere aperta la veduta rispetto alla quale era stata ritenuta l’illegalità della sua pensilina.

La censura è infondata.

Come si rileva dalla sentenza impugnata e dalle conclusioni, ivi riportate, formulate dall’odierno ricorrente, è rimasto estraneo al “thema decidendum” il titolo giuridico attinente alla veduta aperta dai coniugi CR e MA, per la quale i coniugi stessi avevano richiesto, in via riconvenzionale, la verifica dell’osservanza delle distanze legali rispetto alla pensilina costruita dal DG; motivo per cui non può condividersi l’assunto del ricorrente in ordine alla necessità di un tale accertamento, considerato che, per costante giurisprudenza di questa Corte Suprema, l’obbligo del proprietario=costruttore di fabbricare a distanza non minore di tre metri dalle vedute esistenti nell’edificio vicino riguarda sia la situazione di chi eserciti il diritto di veduta “iure proprietatis ” sia quella di chi lo eserciti “iure servitutis”.

La censura va pertanto disattesa.

3. Col terzo motivo il ricorrente denunzia violazione dell’art. 1101 c.c. in relazione all’art. 1123 c.c., ai sensi dell’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., assumendo che la Corte d’appello, nel condannarlo al pagamento della metà delle spese occorse per il rifacimento del tetto comune, non ha tenuto in alcun conto il fatto che il suo rifacimento era la conseguenza dell’ampliamento operato dai coniugi CR e MA, e che comunque la ripartizione delle spese non era avvenuta in relazione al valore delle singole proprietà coperte dal tetto comune.

La prima parte della censura relativa alla natura necessaria o meno delle spese affrontate dai coniugi CR e MA per il rifacimento del tetto, in relazione alla loro connessione o meno con l’ampliamento del proprio fabbricato da loro operato, è motivo nuovo, prospettato per la prima volta in sede di legittimità, ed è pertanto inammissibile.

La censura è invece fondata nel resto.

La Corte di merito, infatti, ha accertato che il DG era proprietario esclusivo di un locale sottostante all’appartamento dei coniugi CR e MA, per cui il tetto che copre quest’ultimo era comune ad entrambe le parti in causa; per tale ragione la spesa occorsa per il suo rifacimento doveva gravare su entrambi i comproprietari in eguale misura, in base alla norma di cui all’art. 1101 c.c., non risultando una diversa entità delle due quote.

Il caso di specie andava invece risolto con l’applicazione della disciplina dettata in materia di ripartizione di spese dalle norme che regolano più specificamente il condominio negli edifici, con particolare riferimento a quelle parti, come il tetto, che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata i vari piani dell’immobile. Posto, infatti, che in base all’art. 1104 c.c. ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, dette spese, quando riguardano una delle parti comuni suddette, tra quelle indicate nell’art. 1117 c.c., sono sostenute, in base all’art. 1123 c.c., in ragione della quota di ciascun condomino su di essa, quota che è proporzionata al valore del piano o porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva (salva diversa convenzione che nel caso di specie non ricorre): la deroga legislativa al principio di eguaglianza enunciato dall’art. 1101 c.c., attuata con l’adozione del principio di proporzionalità, si spiega e giustifica considerando la funzione strumentale delle parti comuni dell’edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono al servizio, consentendone l’esistenza e l’uso.

Il terzo motivo di ricorso va pertanto accolto per quanto di ragione.

In conclusione, la sentenza impugnata va cassata, in relazione ai motivi accolti, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo di ricorso (quest’ultimo per quanto di ragione), rigetta il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 5 giugno 1992.