Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12258/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;
COMUNE ROMA, in persona del Sindaco On.le (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso l’AVVOCATURA COMUNALE DI ROMA, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale notarile del Dott. Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS), rep. n. 49003;
CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del suo Amministratore pro tempore Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 13959/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1055/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/02/2006 R.G.N. 4193/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/2012 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS), nel 1996, inizio’ procedimento per danno temuto nei confronti di (OMISSIS) per le infiltrazioni nell’appartamento di proprieta’ provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo della (OMISSIS), dopo che dal Comune di Roma era stata ordinata la demolizione di un manufatto ivi abusivamente costruito. Eseguite dal Condominio le opere, ordinate dal Pretore, necessarie ad eliminare le infiltrazioni, la (OMISSIS) inizio’ giudizio di merito nei confronti della (OMISSIS) e del Condominio per l’esecuzione di tutte le opere e per il risarcimento del danno.

Nel giudizio intervennero (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di altri appartamenti sottostanti, chiedendo l’esecuzione delle opere necessarie e il risarcimento dei danno. Su istanza della (OMISSIS), vennero chiamati in giudizio il Comune di Roma e (OMISSIS), che aveva venduto l’appartamento alla (OMISSIS).

Il Tribunale accolse le domande di (OMISSIS) e dei condomini intervenuti e condanno’ la (OMISSIS) all’esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare, al risarcimento dei danni ai condomini, oltre alle spese del processo; dichiaro’ improcedibile la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) per difetto di notifica; rigetto’ quella proposta dalla stessa (OMISSIS) nei confronti del Comune.

2. La Corte di appello di Roma:

dichiaro’ inesistente il rapporto processuale con la (OMISSIS), mancando la prova della notifica dell’appello;

dichiaro’ inammissibile l’appello della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), per tardivita’, per essere stata la sentenza notificata dai suddetti alla (OMISSIS) il 21 marzo 2003 ed essere stato l’appello notificato a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 2 maggio 2003;

dichiaro’ inammissibili gli appelli incidentali sul quantum, proposti oltre che da (OMISSIS) e (OMISSIS), dagli altri condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere stata depositata la comparsa contenente le impugnazioni incidentale senza il rispetto dei 20 giorni dall’udienza indicata nell’atto di appello, in violazione dell’articolo 343 nella parte in cui richiama l’articolo 166 c.p.c.;

rigetto’ l’appello principale della (OMISSIS);

condanno’ la (OMISSIS) alle spese del secondo grado in favore del Comune e del Condominio; compenso’ tra la (OMISSIS) e i condomini che avevano proposto appello incidentale dichiarato inammissibile le spese del grado. (sentenza del 27 febbraio 2006).

3. Avverso la suddetta sentenza, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione con sette motivi.

Resistono con controricorso il Condominio, il Comune di Roma, i condomini (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS); questi ultimi propongono ricorso incidentale con tre motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), non svolgono difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La decisione ha per oggetto i ricorsi riuniti proposti avverso la stessa sentenza.

1.1. Con il primo motivo del ricorso principale, si deduce violazione degli articoli 326 e 332 c.p.c., censurando l’erronea dichiarazione della inammissibilita’ dell’appello principale della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il motivo e’ inammissibile perche’ generico, non argomentato, esplicandosi la censura in poche righe scritte, in violazione dell’articolo 366 c.p.c., n. 4; ed, inoltre, non pone la Corte nella condizione di verificarne la portata attraverso la esatta indicazione, ed eventuale parziale riproduzione, degli atti processuali rilevanti.

1.2. Con il secondo si deduce violazione dell’articolo 149 c.p.c., in riferimento alla pronuncia nella parte in cui riguarda la citazione della (OMISSIS). Secondo l’assunto della ricorrente, in atti esisterebbe la prova della notifica dell’atto di appello alla (OMISSIS), con plico restituito perche’ non ritirato, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di merito.

Il motivo e’ inammissibile.

Si denuncia un errore revocatorio, ex articolo 395 c.p.c., da parte del giudice di merito, che avrebbe fondato la sua decisione sull’erronea percezione in ordine all’esistenza della prova della notifica, (tra le tante Cass. n. 11276 del 2005).

1.3. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c., come ultrapetita, per avere la sentenza considerato il pericolo statico del terrazzo, che non sarebbe contenuto nell’atto introduttivo.

Il motivo e’ inammissibile. E’ inconferente rispetto al decisum della sentenza impugnata, ed e’ generico; comunque, tale profilo non emerge neanche dall’atto di appello, riprodotto integralmente nel ricorso.

1.4. Con il quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 2700 c.c., in riferimento alla mancanza di responsabilita’ del Comune sulla base del verbale di demolizione.

Il motivo e’ inammissibile risultando completamente costruito ed esplicato in riferimento alla sentenza di primo grado.

1.5. Il quinto e sesto motivo, con i quali si deduce, rispettivamente, la violazione degli articoli 1126 e 1102 c.c., ed insufficienza di motivazione, sono strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Si censura, anche sotto il profilo del difetto di motivazione, la parte della sentenza che ha ritenuto la responsabilita’ della (OMISSIS), per via del manufatto abusivo realizzato e del mancato rifacimento del terrazzo dopo la demolizione, escludendo l’applicazione dell’articolo 1126 c.c.. Secondo l’assunto della ricorrente, sarebbero stati trascurati elementi che escludevano la responsabilita’ della (OMISSIS), e, in mancanza dell’accertamento della responsabilita’, si sarebbe dovuto applicare l’articolo 1126 cit..

1.5.1. I motivi vanno rigettati.

Il sesto, logicamente preliminare, non e’ idoneo a scalfire la decisione nella parte in cui ritiene accertata la responsabilita’ della (OMISSIS) nel difetto di manutenzione del terrazzo. Infatti, e’ confuso e generico e, anche, di difficile comprensibilita’, stanti i richiami frammisti alla decisione di primo grado, con conseguente inammissibilita’ sotto tale profilo. D’altra parte, non e’ censurata la sentenza di appello con riferimento all’adozione di una motivazione per relationem a quella di primo grado.

Rimasta accertata la responsabilita’ della (OMISSIS), la Corte di merito ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza consolidata della Corte di legittimita’, secondo cui “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprieta’ esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c.” (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676).

1.6. Con il settimo motivo si deduce violazione dell’articolo 92 c.p.c., in riferimento alla parte della decisione che ha rigettato il motivo di appello relativo alle spese di primo grado.

La Corte di merito ha ritenuto correttamente applicato il criterio della soccombenza e, per il resto, ha ritenuto generica la censura di appello.

1.6.1. Il motivo e’ in parte inammissibile, in parte infondato.

Inammissibile, per la parte in cui ripropone il motivo di appello che e’ stato ritenuto generico (scaglioni applicabili e spese cautelare), perche’ per censurare tale statuizione avrebbe dovuto dedurre la violazione dell’articolo 342 c.p.c..

Infondato, nella parte in cui sembra dolersi della mancata compensazione delle spese processuali, perche’ si tratta di potere del giudice il cui esercizio e’ sindacabile, ma certo non e’ sindacabile il mancato esercizio.

1.7. In conclusione, il ricorso principale deve rigettarsi.

2.1. Con il primo motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS) deducono la violazione dell’articolo 327 c.p.c..

Nella parte esplicativa, i ricorrenti assumono che, essendo stato dichiarato inammissibile l’appello principale nei loro confronti, l’appello da essi proposto avrebbe dovuto considerarsi principale, e da proporsi nei termini dell’articolo 327 c.p.c., con la conseguenza che non verrebbero in questione gli articoli 343 e 166 c.p.c., applicati dalla corte di merito, che ha ritenuto inammissibile l’appello incidentale. A prescindere da ogni considerazione sul merito della censura, il motivo e’ inammissibile sulla base del preliminare rilievo della mancata censura degli articoli 343 e 166 c.p.c., oltre che per genericita’, considerato che non chiarisce neanche quando l’appello e’ stato notificato.

2.2. Il secondo e il terzo motivo, riproducono, sembra, quelli che possono essere stati i motivi dell’appello incidentale, dichiarato inammissibile, proposto verso la sentenza di primo grado.

2.2.1. Entrambi i motivi sono evidentemente inammissibili, atteso che la Corte di merito non ha pronunciato nel merito degli stessi, avendo definito il giudizio per profilo preliminare di rito.

2.2.2. Comunque, se, come pure sembra, i ricorrenti sostengono che la Corte avrebbe dovuto pronunciare sugli stessi nonostante la dichiarazione di inammissibilita’, i motivi sono inammissibili perche’, in astratto, si sarebbe dovuta invocare la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ..

Invece, il secondo invoca la violazione dell’articolo 287 c.p.c., e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato su un errore materiale della sentenza di primo grado concernente il quantum liquidato, cui sarebbe stata tenuta nonostante l’inammissibilita’ dell’appello incidentale. Il terzo invoca l’articolo 91 e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato sulla censura alla sentenza di primo grado in ordine all’importo delle spese di lite di primo grado, liquidate in misura inferiore a quella delle altri parti.

2.3. In conclusione, il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

3. In ragione della reciproca soccombenza, sono integralmente compensate le spese processuali del giudizio di legittimita’ tra la ricorrente e i controricorrenti e ricorrenti in via incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base dei parametri vigenti, di cui al Decreto Ministeriale n. 140 del 2012, le spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrenti Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS). Non avendo gli intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) svolto attivita’ difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Dichiara l’integrale compensazione delle spese del presente giudizio tra la ricorrente e i contro ricorrenti e ricorrenti in via incidentale. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrenti costituiti, Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS), delle spese dello stesso giudizio, che liquida in euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17390/2007 proposto da:

CONGREGAZIONE ARMENA MECHITARISTA, in persona dell’Abate Generale e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 5464/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 05/05/2006 R.G.N. 6622/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/2013 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1.- Nel 2001 la Congregazione Armena Mechitarista chiese che fosse giudizialmente pronunciata la risoluzione, per inadempimento della conduttrice che aveva apportato al bene locato modifiche non necessarie e non consentite, del contratto di locazione di un immobile gia’ adibito ad educandato e da destinare ad albergo.

La convenuta resistette ed il Tribunale di Roma rigetto’ la domanda con sentenza del 2004.

2.- La Corte d’appello di Roma ha respinto il gravame della soccombente Congregazione locatrice con sentenza n. 5464/05, pubblicata il 5 maggio 2006, avverso la quale la Congregazione ricorre per cassazione affidandosi a tre motivi.

La conduttrice (OMISSIS) resiste con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- La sentenza e’ censurata:

a) col primo motivo, per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine alla ravvisata genericita’ dei fatti, integranti inadempimento della conduttrice, prospettati dalla locatrice a fondamento della domanda di risoluzione e risarcimento tramite riduzione in pristino, sostenendosi che essi erano invece ben individuabili gia’ nell’atto introduttivo (incremento di un terzo della capacita’ ricettiva dell’edificio e distruzione della cappella consacrata);

b) col secondo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 116, 117 c.p.c. e articolo 2730 c.c., nonche’ per gli stessi tipi di vizi della motivazione di cui al primo motivo per avere la Corte di merito omesso di considerare le censure mosse con l’atto di appello, nonche’ per aver concluso che mancasse la prova dell’originaria esistenza di una cappella consacrata sulla base delle dichiarazioni rilasciate in sede di libero interrogatorio dalla stessa conduttrice, che pure aveva riconosciuto la presenza di un altare, e delle dichiarazioni di un teste malamente interpretate;

c) col terzo motivo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 1322, 1362, 1363, 2697 c.c., nonche’ per i medesimi tipi di vizi della motivazione di cui ai precedenti motivi, per avere la Corte territoriale rigettato l’appello sulla scorta del rilievo che erano state autorizzate le opere necessarie al cambio d’uso, ma omettendo di considerare che per le addizioni ed i miglioramenti era contrattualmente prevista la necessita’ dell’autorizzazione scritta della locatrice.

2.- Tutte le censure relative ai denunciati vizi della motivazione sono inammissibili per assoluto difetto del momento di sintesi prescritto dall’articolo 366 bis c.p.c. (applicabile ratione temporis) anche in relazione al caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

2.1.- Il secondo motivo e’ corredato dal seguente quesito di diritto: “se il Giudice, nella valutazione della prova, puo’ attribuire efficacia di piena prova alle dichiarazioni, a se’ favorevoli, rese dall’interrogato”.

La relativa censura (di violazione di legge) e’ inammissibile per l’inconferenza del quesito rispetto al caso di specie, connotato dall’affermazione della Corte d’appello (a cavallo delle pagine 2 e 3 della sentenza) che la (OMISSIS) aveva escluso l’esistenza della cappella anche in sede di interrogatorio, sicche’ infondatamente l’appellante locatrice aveva invece sostenuto che anche l’interrogatorio della (OMISSIS) confermasse tale circostanza.

2.2.- In ordine alla censura di violazione di legge di cui al terzo motivo il quesito di diritto e’ il seguente: “se, a fronte di previsione contrattuale abilitante il conduttore all’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, l’onere di dimostrare siffatta necessita’ spetti al conduttore che l’abbia affermata, ovvero al locatore che l’abbia negata”.

Nello scrutinare il terzo motivo d’appello, la Corte territoriale (nella seconda parte di pagina 3 e nelle prime 9 righe di pag. 4) per un verso nega che la clausola concernente i lavori necessari alla trasformazione in albergo (che non necessariamente integrano addizioni e miglioramenti) prevedesse la necessita’ di un’autorizzazione scritta e per altro verso afferma che l’autorizzazione era stata comunque data in quella forma dal legale rappresentante della locatrice. Solo dopo tali, rilievi pone in rilievo che era comunque mancata la prova dell’eccedenza dei lavori eseguiti rispetto all’ampia clausola contrattuale contrassegnata dal n. 3, affermando che il relativo onere gravava sulla locatrice.

La questione che si pone non e’ allora quella relativa alla violazione, in buona sostanza prospettata dalla ricorrente, del generale principio secondo il quale il creditore puo’ limitarsi ad allegare l’inadempimento, spettando poi al debitore l’onere di provare di avere adempiuto, ma piuttosto quella della dimostrazione dello specifico contenuto dell’obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore e che va appunto delineato dal creditore, costituendo l’ineludibile presupposto logico della possibilita’ del debitore di provare il proprio adempimento.

3.- Il ricorso va conclusivamente respinto. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in euro 4.200,00, di cui euro 4.000,00 per compensi.

Svolgimento del processo

G.C., con atto notificato il 17 maggio 1999, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Chiavari il Condominio (omissis) e premesso: di essere usufruttuaria dell’unità abitativa int. 9 del caseggiato condominiale, che da tempo il predetto appartamento era riscaldato in modo insufficiente tanto da essere inabitabile, che tale inconveniente era dovuto all’insufficienza della caldaia per avere taluni dei condomini aumentato le rispettive superficie radianti, che aveva chiesto con lettera raccomandata che fosse discussa in assemblea la propria richiesta di verifica delle superficie radianti, di eventuale revisione della tabella millesimale del riscaldamento, di rilevamento delle temperature in ogni unità immobiliari e di adozione dei provvedimenti del caso, che l’assemblea del 17 aprile 1999 indicava nella presenza di bolle d’aria la causa dell’inconveniente de quo e invitava la signora C. (rectius G.) a provvedere allo sfiato dell’impianto. Tanto premesso, l’attrice chiedeva che il Tribunale dichiarasse nulla illegittima o inefficace la predetta delibera assembleare e condannasse il Condominio all’eliminazione di ogni deficienza strutturale o funzionate dell’impianto nonchè al risarcimento del danno.
Si costituiva il Condominio, contestando la domanda attrice e ne chiedeva il rigetto.
Il Tribunale di Chiavari con sentenza n. 734 del 2002 dichiarava inefficace ed illegittima la delibera assembleare del 17 aprile 1999 relativamente at punto 7 dell’ordine del giorno, condannava il convenuto Condominio ad eliminare l’inconveniente relativo all’impianto condominiale e, pertanto, ad eseguire le opere e gli interventi descritti dal CTU nella sua relazione peritale a ff. 4 e 5 sub a) o in alternativa quelli descritti a ff. 5 e 6 sub b); respingeva la domanda di risarcimento danni, condannava il Condominio al rimborso in favore dell’attrice della metà delle spese di causa in tale misura ridotta.
Avverso tale sentenza proponeva appello il Condominio chiedendo in riforma della sentenza impugnata il rigetto della domanda attrice.
Osservava che era stato accertato che l’impianto di riscaldamento funzionava regolarmente, considerato che nell’appartamento dell’attrice era stata accertata una temperatura compresa tra i 20 e 22 gradi inferiore di solo 1,5 gradi rispetto alla media rilevata negli altri appartamenti.
Si costituiva la G. chiedendo il rigetto del gravame.
La Corte di Appello di Genova con sentenza n. 539 del 2006 accoglieva l’appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, respingeva la domanda di G. di condanna del Condominio all’esecuzione sull’impianto centralizzato di riscaldamento degli interventi indicati nella relazione del CTU. Secondo la Corte genovese l’impianto sorto con le caratteristiche descritte nella relazione del CTU funzionava regolarmente ed era idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento dell’appartamento dell’attrice sol che costei provvedesse quando del caso ad intervenire manualmente con manovra semplicissima sulle valvole di sfiato in dotazione a tutti i radiatori. E’ certo possibile scrive la Corte genovese – un’iniziativa del condominio intesa ad ottenere l’eliminazione dei gas che nel tempo si fossero formati all’interno dell’impianto con interventi sulle parti comuni dell’impianto, ma accorreva al riguardo la discrezionale decisione dell’assemblea dei condomini cui non può sostituirsi, atteso il regolare funzionamento dell’esistente impianto, la volontà del giudice.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da G. C. con ricorso affidato a due motivi, illustrati con memoria.
Il condominio di via (omissis) ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo G.C. lamenta un vizio motivazionale su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, la Corte genovese avrebbe ragionato in modo contraddittorio, dato che: a) l’enunciato secondo cui “l’impianto funziona regolarmente” sarebbe in aperta contraddizione con gli inconvenienti accertati dal CTU e ammessi dallo stesso Giudicante; b) l’enunciato secondo cui la ricorrente dovrebbe intervenire manualmente sulle valvole di sfiato sarebbe in insanabile contraddizione con gli enunciati dalla CTU accertati secondo cui potrebbe essere eliminato con l’adozione di uno dei due interventi che venivano indicati; c) l’enunciato secondo cui l’impianto è idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento sarebbe in contraddizione con quello successivo della stessa Corte, secondo cui la ricorrente corre il rischioogni volta che rientra nell’appartamento, di trovarlo non riscaldato.
1.1- Il motivo è fondato.
A ben vedere, la Corte genovese, pur avendo accertato che nei radiatori dell’appartamento dell’attrice (sito al piano attico) a causa della tipologia dell’impianto si accumulava una notevole quantità di gas che impediva la circolazione dell’acqua calda, ha egualmente ritenuto che l’impianto di riscaldamento, di cui si dice, fosse perfettamente funzionante. Non solo, ma la Corte genovese pur avendo accertato che per un perfetto funzionamento, era necessario sfiatare i radiatori ovvero intervenire sui radiatori per procedere allo spurgo del gas che si era formato, ha, comunque, ritenuto che tale interevento manuale e da effettuare con manovra semplicissima poteva e doveva essere eseguito dalla stessa G.. Epperò, la Corte di merito non si è avveduta che gli impianti ed i servizi in un condominio per essere perfettamente funzionali, cioè, idonei allo scopo cui sono destinati, devono assicurare, alle stesse condizioni, la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini. Nè è pensabile che un condomino possa o debba assumersi l’onere, ben poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi per rendere perfettamente funzionale un impianto condominiale, soprattutto, quando esistono tecniche – e, per il caso in esame il CTU le ha indicate – che consentono di escludere, per la loro funzionalità, definitivamente la necessità di un intervento umano.

2- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione ed errata applicazione di legge artt. 1140, 1123, 1137, 2043 e 2048, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Avrebbe errato la Corte genovese, secondo la ricorrente, nell’aver ritenuto che eventuali iniziative sull’impianto fossero di competenza dell’assemblea e che attesa l’inesistenza della violazione del diritto del condomino di usufruire del riscaldamento la Corte potesse sostituirsi alla decisione dell’assemblea stessa, perchè a tutela di un suo diritto il singolo condomino può provocare una delibera condominiale attinente agli interventi da effettuarsi in ordine ad un impianto o struttura condominale o rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria a tutela del suo diritto leso.
2.1.- Anche questo motivo è fondato.
Va qui osservato che il condomino, a tutela del suo diritto ad ottenere che una struttura o un impianto condominiale sia strutturato e condotto in modo da assicurare l’utilità cui è destinato, può provocare una delibera condominiale attinente agli eventuali interventi necessari per la piena funzionalità dell’impianto o della struttura oppure può rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio ad adottare i provvedimenti necessari per sopperire guasti o deficienze di impianti o strutture condominiali ed eventualmente, ove ne ricorrono i presupposti, richiedere il risarcimento del danno.
Ora, nell’ipotesi in esame, la sg.ra G., aveva sollecitato una delibera condominiale e impugnava la relativa delibera, assunta dal condominio il 17 aprile 1999, che aveva negato alla stessa l’intervento richiesto di adeguare l’impianto di riscaldamento in modo tale che lo stesso assicurasse, anche alla sua unità abitativa, l’utilità cui quell’impianto era destinato.
In definitiva, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 5046/2011 proposto da:

R.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA SALLUSTIO 9, presso lo studio dell’avvocato PALERMO GIANFRANCO, che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MANFREDI 17, presso lo studio dell’avvocato CONTI CLAUDIO, che lo rappresenta e difende, giusta mandato a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3906/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA dell’1.10.2010, depositata il 07/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/04/2012 dal Consigliere Relatore Dott. FRANCO DE STEFANO;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO SGROI.

Fatto

1. E stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, n. 3906 del 7.12.10:

“1. – R.A. ricorre, affidandosi a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui, per quel che qui ancora interessa, è stato tra l’altro rigettato il suo appello avverso la sentenza del tribunale capitolino, con cui era stato dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso con S. E. per mora di lei, avente ad oggetto un immobile sito in (OMISSIS).

Resiste con controricorso l’intimato.

2. – Il ricorso va trattato in camera di consiglio – ai sensi degli artt. 375, 376 e 380 ter c.p.c., ed essendo esso oltretutto soggetto alla disciplina dell’art. 360 bis c.p.c. – per essere ivi rigettato per manifesta infondatezza, per quanto appresso indicato.

3. – In particolare, la gravata sentenza, con riferimento alla mora per il pagamento dei canoni relativi ai primi tre mesi del 2006, ha escluso la fondatezza delle tesi difensive circa la necessità di urgenti lavori di manutenzione straordinaria quali giustificazione del mancato pagamento del canone, nonchè circa la sussistenza di un accordo verbale al riguardo: ritenendo inidoneo a suffragare quest’ultimo le deposizioni testimoniali; rilevando l’anteriorità della fattura dei lavori rispetto alla data dell’inizio del rapporto tra la R. ed il S.; escludendo esservi prova sull’urgenza dei lavori; negando il diritto della conduttrice di trattenere da sè sola le somme eventualmente sborsate ai sensi dell’art. 1577 c.c., viepiù per gli esborsi futuri a farsi.

4. – La ricorrente sviluppa cinque motivi ed in particolare: con un primo (paragrafi da 15 a 19 del ricorso), ella si duole – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 – dell’erroneità del rilievo attribuito all’anteriorità dei lavori rispetto all’inizio del rapporto, come pure dell’omessa considerazione del quadro fattuale e comportamentale, venuto a configurarsi prima e durante il corso del processo; con un secondo (paragrafi da 20 a 21), ella si duole di ulteriore vizio motivazionale, per l’erroneo rilievo attribuito alla carenza di prova sull’urgenza dei lavori, siccome oramai già eseguiti e comunque dinanzi alla non contestazione del locatore; con un terzo (paragrafi da 22 a 26), ella lamenta la violazione degli artt. 1576, 1243 e 1246 cod. civ., per non avere la Corte territoriale ritenuto operante la compensazione legale tra il canone ed il credito per le riparazioni anticipate da essa locataria; con un quarto (paragrafi da 27 a 31) ella censura la gravata sentenza per la valutazione di gravità dell’inadempimento, limitato in definitiva ad Euro 3.480,00, la cui rilevanza doveva ritenersi elisa dal controcredito per lavori e dall’inadempimento del locatore nell’esecuzione dei lavori indispensabili per la stessa conduzione del bene; con un quinto (paragrafo 32), ella lamenta l’omessa pronuncia sulla sua domanda riconvenzionale di condanna del locatore all’esecuzione degli ulteriori lavori necessari a rendere agibile l’autorimessa.

5. – Dal canto suo, il contro ricorrente contesta di avere mai riconosciuto alcunchè, precisando di non avere mai autorizzato i lavori – per i quali riteneva anzi indispensabile il coinvolgimento del Condominio – e comunque contestando sia l’effettuazione di quelli, sia la loro urgenza; pure rimarcando che, a termini dell’art. 14 del contratto intercorso, è preclusa, per il richiamo ivi formulato all’art. 1456 c.c., l’operatività della valutazione di gravità ex art. 1455 c.c..

6. – Il primo motivo è inammissibile per genericità: la doglianza di omessa considerazione di un quadro fattuale e comportamentale si risolve nell’indistinta pretesa di una rivalutazione di tutti gli elementi di fatto, incentrandosi oltretutto su di una prospettata condotta di non contestazione di controparte sui fatti costitutivi del contrapposto diritto che, da un lato, non risulta dal tenore testuale dei pochi atti ritualmente trascritti nel ricorso (non bastando invero il riferimento alla sola dichiarazione di due righe, isolate dal contesto, riportate a pag. 5 del ricorso) e, dall’altro, che è manifestamente incompatibile con la condotta processuale di intimazione di sfratto e di negazione di qualsiasi diritto all’autoriduzione.

7. – Tale ultima considerazione da conto dell’inammissibilità del secondo motivo, il quale non si fa carico della ritenuta mancanza di prova sull’urgenza, certamente non ricavabile, secondo nozioni elementari, dalla mera circostanza dell’effettuazione degli stessi – non potendo essere sufficiente il fatto compiuto – e non ricavandosi dalla condotta complessiva del locatore, quale risulta anche solo dal tenore letterali dei pochi stralci correttamente trascritti nel ricorso.

8. – Il terzo motivo è infondato: non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone per pretesi controcrediti, come da giurisprudenza consolidata di questo Supremo Collegio, costituendo tale sua condotta un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (per tutte, basti un richiamo a Cass., ord. 23 giugno 2011, n. 13887), E tanto a prescindere dalla carenza di prova sulla sussistenza dei presupposti del vantato contro credito, anche per la non configurabilità, già tratteggiata sopra, di una condotta di non contestazione da parte del locatore.

9. – Il quarto motivo è infondato: la valutazione di gravità è stata comunque operata, a prescindere dall’operatività o meno dell’art. 14 del contratto, invocato dal contro ricorrente con il suo richiamo all’art. 1456 c.c., dalla gravata sentenza al secondo paragrafo della pagina 5; mentre la condotta complessiva di controparte continua a risolversi nell’affermazione unilaterale della medesima inadempiente locataria di necessità dei lavori e tacito riconoscimento degli stessi, circostanze che si sono viste non sostenibili; e tanto a prescindere dalla mancata indicazione da parte della ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, delle sedi processuali in cui nel giudizio di primo grado ella avrebbe sollecitato una diversa considerazione degli altri elementi al fine di escludere la valutazione complessiva di gravità del suo eventuale inadempimento.

10. – Il quinto motivo è manifestamente infondato: la domanda riconvenzionale della R. trovava il suo fondamento sulla persistenza del contratto di locazione col S., la cui risoluzione per inadempimento di essa locataria veniva invece confermata; pertanto, nessun titolo poteva quindi vantare più la conduttrice per conseguire la condanna della sua ex controparte a condotte in forza di un contratto ormai risolto e, sia pur in difetto di una formale dichiarazione di assorbimento o di rigetto, l’uno o l’altro possono agevolmente ricavarsi dall’esame complessivo della decisione.

11. – In conclusione, si propone il rigetto del ricorso”.

Diritto

2. Non sono state presentate conclusioni scritte, nè le parti hanno depositato memoria o chiesto di essere ascoltate in camera di consiglio.

3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, avverso le quali del resto nessuna delle parti ha mosso alcuna critica osservazione.

IV. Pertanto, ai sensi degli artt. 380 bis e 385 c.p.c., il ricorso va rigettato e la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità consegue alla sua soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna R.A. al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore di S. E., liquidate in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta Civile, il 17 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 7 maggio 2012.