Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 7595-2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio degli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), che la rappresentano e difendono, giusta procura speciale ad litem in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS) – (OMISSIS) in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta mandato a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 34/2010 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA del 20.2.09, depositata il 25/01/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/10/2012 dal Consigliere Relatore Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito per il controricorrente l’Avvocato (OMISSIS) (per delega avv. (OMISSIS)) che si riporta agli scritti;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. ANTONIETTA CARESTIA che ha concluso per il rigetto del ricorso come da relazione scritta.

FATTO E DIRITTO

E’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione, regolarmente comunicata al P.G. e notificata alle parti; ” (OMISSIS) proponeva opposizione avverso la delibera con la quale l’assemblea del Condominio di (OMISSIS) aveva approvato il consuntivo di spesa. Il Condominio chiedeva il rigetto del domanda e, in via riconvenzionale, il pagamento delle somme dovute dall’attrice.

Il tribunale accoglieva soltanto in parte l’impugnazione, ritenendo valida la delibera laddove aveva posto a carico della attrice le spese relative al rifacimento delle scale; tale statuizione era confermata in sede di gravame: la Corte di appello riteneva che la (OMISSIS), pur essendo proprietaria di una unita’ a piano terra, fosse tenuta a contribuire alle spese che avevano a oggetto il consolidamento delle scale ed erano concernenti la statica di parti comuni necessarie del fabbricato.

Ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) affidato a tre motivi.

Ha resistito l’intimata.

2. Il ricorso puo’ essere trattato in camera di consiglio ai sensi degli articoli 376, 380 bis e 375 cod. proc. civ., essendo manifestamente infondato.

Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso che e’ stato proposto tempestivamente con la consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario il 14 marzo 2011: il termine lungo per impugnare la sentenza dep. il 25 gennaio 2010 scadeva il 12 marzo 2011 (il periodo feriale e’ di un anno + 46 giorni), che cadeva di sabato per cui il termine era prorogato, ex articolo 155 cod. proc. civ. applicabile anche ai giudizi pendenti al 1 marzo 2006 (Legge n. 69 del 1009, articolo 58, comma 3), al lunedi’ 14 marzo 2011.

I primi due motivi (violazione e falsa applicazione degli articoli 1123, 1124 cod. civ. e articolo 112 cod. proc. civ.; assoluta di motivazione su un fatto controverso punto decisivo) censurano la sentenza che, incorrendo nel vizio di ultrapetizione, aveva rettificato – senza che vi fosse stata alcuna domanda – la delibera impugnata, la quale aveva distinto fra le opere di consolidamento statico e quelle di rifacimento delle scale, tant’e’ vero che queste ultime erano state correttamente ripartite fra i condomini interessati ai sensi dell’articolo 1124 cod. civ. ma che non potevano essere poste a carico anche dell’attrice che e’ proprietaria di un’unita’ a piano terra e che non usufruisce in alcun modo delle predette scale.

I motivi vanno respinti.

La doglianza censura quanto ritenuto dai Giudici sulla natura delle spese relative ai lavori riguardanti le scale deliberati dall’assemblea, essendo stato in sentenza affermato che anche quelli relativi alle scale concernessero opere di consolidamento riguardanti la statica del fabbricato e non fossero opere di mero rifacimento, tant’e’ vero essi vennero decisi in ottemperanza a una ordinanza sindacale: la ricorrente sostiene che diverso sarebbe stato il contenuto della delibera, che sarebbe stato modificato o rettificato dai Giudici, posto che i lavori sarebbero stati di mero rifacimento delle scale e le spese avrebbero dovuto essere poste a carico dei soli proprietari che usufruivano delle stesse.

Orbene, la doglianza innanzitutto si risolve nella censura dell’intepretazione della delibera condominiale compiuta dai Giudici che – investiti con l’impugnazione della delibera della questione relativa alla debenza o merito da parte dell’attrice delle relative spese – dovevano necessariamente verificare innanzitutto la natura dei lavori deliberati alla stregua di quanto deciso dall’assemblea.

Cio’ posto, va ricordato le deliberazioni condominiali vanno interpretate secondo i criteri ermeneutici previsti dall’articolo 1362 cod. civ. e segg. ed il relativo compito e’ assegnato al giudice del merito; poiche’ tale valutazione costituisce apprezzamento di fatto, e’ insindacabile in sede di legittimita’, purche’ sorretto da congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici (Cass. 12556/02; 4501/12006). D’altra parte, l’interpretazione del contratto, consistendo in un’operazione di accertamento della volonta’ dei contraenti, si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui accertamento e’ censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, che deve essere specificamente indicata in modo da dimostrare – in relazione al contenuto del testo contrattuale – l’erroneo risultato interpretativo cui per effetto della predetta violazione e’ giunta la decisione, che altrimenti sarebbe stata con certezza diversa la decisione: la deduzione deve essere, altresi’, accompagnata dalla trascrizione integrale del testo contrattuale in modo da consentire alla Corte di Cassazione, che non ha diretto accesso agli atti, di verificare la sussistenza della denunciata violazione: tali oneri non sono stati ottemperati dalla ricorrente la quale ha in realta’ formulato una soggettiva interpretazione del delibera difforme da quella accolta in sentenza. Cio’ posto, avendo accertato – in base all’interpretazione del contenuto della delibera – che le spese avevano oggetto la statica dell’edificio, correttamente le stesse sono state poste anche a carico dell’attrice, atteso il principio elaborato dalla giurisprudenza di legittimita’ secondo cui le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualita’ di parti comuni, cosi’ come indicato nell’articolo 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiche’ anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio (Cass. 15444/2007).

D’altra parte, l’attrice non potrebbe lamentare – proprio alla luce del precedente di legittimita’ dalla medesima richiamato – l’applicazione dei criteri di cui all’articolo 1124 cod. civ., che, tenendo conto dell’altezza del piano, rappresenta un correttivo all’integrale applicazione dell’articolo 1123 cod. civ. ed e’ diretto a tutelare proprio i proprietari dei piani inferiori in funzione della diversa utilizzazione.

Pertanto, ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1 introdotto dalla Legge n. 69 del 2009, ratione temporis applicabile, il ricorso infondato avendo la sentenza impugnata ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e l’esame dei motivi non offre elementi per mutare l’orientamento della stessa (ORD. S.U. 19051/2010).

Il terzo motivo (violazione di legge e motivazione contraddittoria) deduce che, anche nel caso di rigetto del ricorso, si dovrebbe procedere alla compensazione delle spese, tenuto conto della non integrale soccombenza della ricorrente.

Il motivo e’ inammissibile.

Le spese processuali sono state correttamente poste a carico della parte ritenuta soccombente ex articolo 91 cod. proc. civ., essendo appena il caso ricordare che se, da un canto, la compensazione e’ rimessa alla prudente e motivata scelta discrezionale del giudice di merito, questi, d’altra parte, in materia di regolamento delle spese processuali, incontra l’unico divieto di porle a carico della parte totalmente vittoriosa”.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Il Procuratore Generale ha rassegnato conclusioni conformi a quelle di cui alla relazione.

Vanno condivise le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione, non potendo ritenersi meritevoli di accoglimento i rilievi formulati dalla ricorrente con la memoria illustrativa atteso che gli stessi non sono idonei a scalfire le considerazioni di cui alla relazione.

Il ricorso va rigettato.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 1.00,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 800,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. De Bernardi Matteo, elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. Francesco Fabiano in Roma, via Chiana, n. 112/C;

- ricorrente -

contro

B.E., C.D.L., CA.Cl., CA.Gi., CA.Ra., G.F. e P.A., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. Litrico Irene e Alberto Mozzetti, elettivamente domiciliati nello studio di quest’ultimo in Roma, via Germanico, n. 197;

- controricorrenti -

e contro

N.B. E S.A.;

- intimati -

e sul ricorso proposto da:

B.E., C.D.L., CA.Cl., CA.Gi., CA.Ra., G.F. e P.A., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. Irene Litrico e Alberto Mezzetti, elettivamente domiciliati nello studio di quest’ultimo in Roma, via Germanico, n. 197;

- ricorrenti in via incidentale -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2659 in data 26 ottobre 2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 17 gennaio 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
uditi gli Avv. Gaetano Amoroso, per delega dell’Avv. Matteo De Bernardi, e Alberto Mezzetti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento per quanto di ragione del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale.

Fatto

1. – Con atto di citazione in data 19 febbraio 2002, B.E., C.D.L., Ca.Cl., Ca.Gi., Ca.Ra., G.F., N.B., P.A. e S.A., tutti proprietari di unità immobiliari comprese nel Condominio di via (OMISSIS), hanno domandato che venisse accertata e dichiarata la nullità della Delib. assembleare del 29 maggio 2001 nella parte in cui aveva ripartito fra i condomini, in base ai millesimi di proprietà, la spesa per le opere di manutenzione straordinaria del cortile comune.

A sostegno della domanda hanno esposto che il cortile era destinato a servire i comproprietari in misura diversa, fungendo anche da copertura delle sottostanti autorimesse di proprietà individuale, e che, pertanto, il criterio di ripartizione delle spesa avrebbe dovuto conformarsi alla diversa regola di cui all’art. 1123 c.c., comma 2.

Nella resistenza del Condominio, l’adito Tribunale di Milano, con sentenza in data 24 novembre 2005, ha respinto la domanda, sul rilievo che tutti i condomini, attraverso il calpestio ed il transito, potevano godere del cortile, essendo il presunto maggior godimento di alcuni (e cioè dei proprietari esclusivi delle sottostanti rimesse) soltanto riconducibile alla particolare conformazione del cortile stesso.

2. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 26 ottobre 2009, ha accolto l’impugnazione di B.E. e degli altri condomini e, in riforma della gravata pronuncia, ha annullato la deliberazione assembleare nella parte in cui adotta, per il riparto delle spese relative alle opere di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, il criterio dei millesimi di proprietà, anzichè il criterio previsto dalla disposizione di cui all’art. 1123 c.c., comma 2, ed ha condannato il Condominio a rifondere agli appellanti le spese di lite dagli stessi sostenute nel primo e nel secondo grado di giudizio.

2.1. – La Corte territoriale ha a tal fine rilevato: che il cortile comune risulta pacificamente privo di attrezzature per la sosta delle persone, così da non offrire alcuna particolare utilità ai condomini residenti, assolvendo soltanto ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte degli stessi; che l’accesso dei furgoni (non integrante un traffico di mezzi pesanti) per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli per singole ed occasionali esigenze, è tale da interessare unicamente una porzione della complessiva estensione del cortile; che la pavimentazione del cortile serve anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, assolvendo all’essenziale funzione di protezione ed impermeabilizzazione dei corrispondenti spazi e dei beni negli stessi collocati (o collocabili) dai condomini che ne hanno la proprietà esclusiva.

Di qui la conclusione, appunto, che il criterio della spesa per le opere di manutenzione straordinaria del cortile non può essere quello per millesimi di proprietà, ma quello che collega, secondo un rapporto di proporzionalità, l’entità dei contributi, da porre a carico dei singoli condomini, alla misura dell’utilità che ciascuno ritrae dalla cosa comune.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 ottobre 2010, sulla base di due motivi.

Gli intimati indicati in epigrafe hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale, affidato ad un motivo.

Gli intimati N. e S. non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

Diritto

1. – Con il primo motivo (violazione o falsa applicazione dell’art. 1123 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) il Condominio ricorrente in via principale addebita alla sentenza della Corte d’appello un duplice errore: (a) l’avere sostanzialmente ritenuto che il termine “uso”, di cui al secondo comma dell’art. 1123 cod. civ., debba essere interpretato come uso effettivo invece che come uso potenziale o virtuale; (b) l’avere preteso di individuare nel criterio di cui all’art. 1123 cod. civ., comma 2 ossia in quello dell’uso, la regola generale per il riparto delle spese condominiali, relegando a criterio subordinato e secondario quello c.d. millesimale.

Con il secondo mezzo del ricorso principale (insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5) si deduce che, siccome l’intervento di manutenzione straordinaria del cortile ha riguardato esclusivamente la pavimentazione e l’impermeabilizzazione del medesimo e non la struttura portante nè la parte sottostante del cortile, l’intera spesa, in applicazione dell’art. 1125 cod. civ., avrebbe dovuto essere sopportata dai proprietari del piano sovrastante e, dunque, in via analogica, dall’intera compagine condominiale.

2. – I due motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono fondati, nei termini di cui in motivazione.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 14 settembre 2005, n. 18194; Sez. 2^, 5 maggio 2010, n. 10858), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ha pertanto errato la Corte territoriale, nell’annullare la delibera di ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del cortile, a ritenere applicabile, nella specie, il criterio di cui all’art. 1123 c.c., comma 2, sul rilievo che, essendo la pavimentazione del cortile destinata a servire anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, l’entità del contributo dovrebbe essere suddivisa soltanto tra i proprietari esclusivi delle autorimesse.

Innanzitutto, perchè – non perdendo il cortile comune la funzione di dare aria e luce al condominio nè quella di assolvere “ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte” dei condomini residenti e di consentire, sia pure in “una porzione della complessiva estensione” dello stesso, “l’accesso dei furgoni, per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli” – non poteva essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso.

D’altra parte, la Corte territoriale ha omesso di valutare il tipo di intervento in relazione al quale è intervenuta la delibera di riparto della spesa: se cioè l’opera di manutenzione straordinaria avesse riguardato esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione del cortile (spesa, questa, da porre a carico, come sopra rilevato, di tutti i condomini) o avesse riguardato anche la struttura sottostante, e cioè il solaio con la relativa impermeabilizzazione (spesa, questa, da ripartire invece in parti eguali tra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, ed i proprietari esclusivi dei garage sottostanti, dall’altro).

3. – L’accoglimento del ricorso principale determina l’assorbimento dell’unico motivo del ricorso incidentale, con cui si denuncia la violazione dell’art. 91 cod. proc. civ., perchè la Corte d’appello, nel condannare il Condominio alla rifusione delle spese legali, avrebbe omesso di provvedere in ordine alle spese della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado, le cui spese erano state compensate dal giudice di primo grado.

4. – La sentenza è cassata in relazione alla censura accolta.

La causa è rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, nei termini di cui in motivazione, e dichiara assorbito l’incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione seconda civile della Suprema Corte di Cassazione, il 17 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 16 febbraio 2012.