LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15214/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 533/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 15/12/2006, R.G.N. 377/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI GIACALONE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

IN FATTO E IN DIRITTO

1. (OMISSIS), che con contratto del (OMISSIS) aveva concesso in locazione ad uso abitativo ad (OMISSIS) un immobile di sua proprieta’ sito in (OMISSIS), con atto del (OMISSIS) gli intimo’ lo sfratto per finita locazione contestualmente citandolo per la convalida davanti al Tribunale di Ancona. Il locatore dedusse di aver inviato al (OMISSIS) in data 29 dicembre 2002 disdetta ex articolo 3, comma 1, legge n. 431/1998 per la prima scadenza del 30 giugno 2003 e di non aver ancora ottenuto il rilascio dell’immobile, che intendeva destinare ad abitazione propria e della famiglia. L’intimato si costitui’ opponendosi alla convalida sostenendo che la disdetta inviatagli dal (OMISSIS) doveva considerarsi priva di validita’ ed effetti, in quanto sprovvista della indicazione dello specifico motivo, tra quelli elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, sul quale era basata. Affermo’ che, quindi, il contratto doveva intendersi prorogato per altri quattro anni andando cosi’ a scadere il successivo 30 giugno 2007. L’adito tribunale, negata la convalida e disposto mutamento del rito, all’esito della discussione all’udienza del 28 aprile 2004 pronunzio’ sentenza con la quale rigetto’ la domanda di risoluzione del contratto come originariamente introdotta dal locatore e rigetto’ altresi’ la domanda di risoluzione proposta subordinatamente dallo stesso locatore per la successiva scadenza dei 30 giugno 2007, regolando di conseguenza a carico del soccombente le spese di lite sostenute dal conduttore. Ritenne, infatti, che la lettera di disdetta 29 dicembre 2002 spedita dal (OMISSIS) al (OMISSIS), priva com’era della specificazione del motivo per il quale il locatore richiedeva il rilascio dell’immobile, doveva ritenersi invalida ed inefficace a determinare la risoluzione del contratto: questo, dunque, si era rinnovato per egual periodo. Ne’ poteva accogliersi la subordinata domanda di risoluzione per la successiva scadenza del 30 giugno 2007, domanda non tardiva in quanto conseguente all’opposizione avversaria, ma inaccoglibile a causa della “nullita’ radicale della disdetta del 29 dicembre 2002″.

2. Con la decisione oggetto della presente impugnazione, depositata il 15.12.2006, la Corte di Appello di Ancona rigettava l’appello del (OMISSIS), osservando che esso, limitato alla domanda – proposta in primo grado in via subordinata – di risoluzione del contratto per la data del 30 giugno 2007 (cioe’ per la seconda scadenza contrattuale) era infondato, sulla base di motivazione diversa di quella adottata dal Tribunale, non condivisibile e che doveva intendersi sostituita dalle seguenti osservazioni. La disdetta inviata dal (OMISSIS), sicuramente nulla e priva di effetti con riferimento alla (prima) scadenza contrattuale del 30 giugno 2003, in quanto priva dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente richiesti dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (sul punto la sentenza di primo grado non ha formato oggetto d’impugnazione), non avrebbe potuto giudicarsi parimenti nulla e priva di effetti per la stessa ragione con riferimento alla, (seconda) scadenza del 30 giugno 2007, dato che la necessita’ di indicare e comunicare al conduttore uno (o piu’) dei motivi tassativamente elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e’ stabilita, dalla stessa norma, solamente per l’ipotesi in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Sennonche’, pur esclusa la nullita’ della disdetta sotto questo profilo, la Corte territoriale rilevava – d’ufficio (trattandosi di questione di nullita’ afferente l’atto dal quale parte attrice – appellante pretendeva di ricavare il proprio diritto alla risoluzione del contratto) – l’invalidita’ assoluta della medesima sotto l’essenziale profilo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2 (disciplina applicabile razione temporis e comunque espressamente richiamata dalle parti nel contratto sottoscritto il 1 luglio 1999) prevede, per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza, un’apposita “procedura” che ciascuna parte ha diritto di attivare e che, nell’ipotesi (che qui interessa) del locatore il quale non intenda rinnovare il contratto, presuppone necessariamente la comunicazione della relativa intenzione al conduttore (entro preciso termine e con determinata forma). Ora, per un verso questo adempimento poteva riguardarsi come onere, nel senso che dalla sua mancanza avrebbero potuto derivare per la parte interessata effetti negativi (rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione al conduttore, cosi’ come cessazione del contratto in caso di mancata risposta di costui); per altro verso questa comunicazione dell’intenzione di non voler rinnovare alla seconda scadenza avrebbe potuto qualificarsi come presupposto imprescindibile della descritta procedura. Questo significa che per poter valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale la comunicazione del locatore deve possedere i requisiti per potersi considerare atto propulsivo della procedura suddetta e, quindi, innanzitutto, deve contenere la manifestazione di volonta’ di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, con la conseguenza che l’indicazione del rilascio alla prima scadenza (30 giugno 2003) e la mancata indicazione della volonta’ di non rinnovare alla seconda scadenza (30 giugno 2007) nella disdetta inviata dal locatore (OMISSIS) e, prima ancora, il fatto stesso che essa sia stata inviata quando ancora era in corso il primo periodo del rapporto locativo, costituiscono evidentemente ostacoli insuperabili che non permettono di ravvisare esistente (oltre che valida) una disdetta per la seconda scadenza contrattuale come pretende l’appellante. La Corte reputava superato l’orientamento secondo il quale la disdetta intimata per una scadenza anteriore puo’ valere per quella successiva (Cass. 2076/1989, 1318/1996 e, di recente, 7927/2004), essendosi esso formato infatti nel vigore della precedente disciplina della legge n. 392/1978 (tutte le citate decisioni della S.C. risolvevano controversie anteriori alla Legge n. 431 del 1998), ove la disdetta dalle locazioni tanto abitative (articolo 3) quanto commerciali (articoli 28-29) era affidata alla semplice comunicazione della parte interessata, senza alcuna forma di “procedimentalizzazione” come avviene invece con la disciplina nella specie applicabile. Disciplina, del resto, espressamente fatta propria nel contratto in lite, ove le parti avevano stabilito, da un lato, che il contratto “si intendera’ rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata a’ sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 1, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza” e, dall’altro lato, che “Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna parte avra’ diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da “inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”. Come si vede, era chiara la volonta’ pattizia di esigere – al fine della regolamentazione del rapporto dopo la prima scadenza ed in vista della seconda – una disdetta apposita, cioe’ una manifestazione di volonta’ successiva (“al termine dell’eventuale periodo di rinnovo”) e precisamente diretta proprio ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. La necessita’ che, per la sua esistenza e validita’, la disdetta intervenisse dopo la prima scadenza e contenesse l’esplicito riferimento alla seconda, non consentiva, poi, di condividere l’istanza dell’appellante di applicare in subordine l’istituto della conversione del negozio nullo (articolo 1424 cod. civ.): anche qui, infatti, il diverso orientamento (ad es. Cass. 13641/2004) si sarebbe formato in relazione a controversie disciplinate secondo la previgente, Legge n. 392 del 1978, mentre in quello sottoposto a questo riesame tanto la nuova disciplina applicabile, quanto la chiara manifestazione della volonta’ negoziale, avrebbero imposto una disdetta ad hoc, onde evitare il rinnovo contrattuale alla seconda scadenza.

3. Ricorre per cassazione (OMISSIS), erede di (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 e del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c. e chiede alla Corte se “alla luce del testo della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, puo’ la lettera raccomandata di disdetta, inviata dal locatore ai sensi dell’articolo 3, nulla in relazione alla prima scadenza, perche’ carente dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente ivi previsti, convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale, (in applicazione del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c., se reca il contenuto inequivocabile della manifestazione di volonta’ contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione dei rapporto”.

Il (OMISSIS), ma anche i coeredi di (OMISSIS), intimati, non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

4. La censura e’ fondata.

4.1. La sentenza impugnata non ha fatto buon governo della consolidata giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, secondo cui, al di fuori del caso di forma scritta convenzionale (articolo 1352 c.c.), vige il principio della liberta’ di forma, da cui consegue che la disdetta puo’ essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volonta’, quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/1997 e Cass. n. 843/1995) o la citazione in giudizio (da ultimo, Cass. n. 26526/2009); ne’ rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 30, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza gia’ verificatasi, vigendo altresi’ il principio che la disdetta e l’intimazione in cui essa e’ contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 554 e 1601/1979, n. 4301/1981, n. 7352/1997, nonche’ con specifico riferimento a fattispecie regolata, come la presente, dalla legge n. 431 del 1998, Cass. n. 14486 del 2008; v. anche Cass. n. 409 del 2006 e n. 26526 del 2009, cit., e, per fattispecie regolate dalla disciplina transitoria di cui alla citata legge, Cass. n. 17995/2007, nonche’ Cass. n. 1500572008 e 15398/2010, in motivazione).

4.2. La violazione dell’indicato canone interpretativo e’ idonea a determinare la cassazione dell’impugnata sentenza, senza che assuma rilievo la circostanza che non siano state intavolate, tra le parti, le trattative secondo il modulo procedurale previsto nella seconda parte della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. Tale mancanza non puo’ essere ritenuta sanzionata privando del tutto di efficacia una pregressa univoca volonta’ del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva (e legittima, nel senso di cui innanzi) scadenza.

Infatti, in assenza di espressa e specifica diversa previsione normativa (del tipo, ad esempio, di quella di cui alla Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 1 bis), non e’ prospettabile una sanzione del genere, dato che – con la disposizione della Legge n. 431 del 1978, articolo 2 – il legislatore ha inteso semplicemente sollecitare i contraenti a svolgere delle trattative, senza obbligarli a tanto, diversamente da quanto prospettato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata.

4.3. Senza contare che, nel caso in esame, essendo indubbia la volonta’ del locatore di volere riottenere l’immobile una volta scaduto il contratto (giusta l’intimata disdetta, che costituisce manifestazione non equivoca di rifiuto di rinnovo da parte del locatore medesimo), il conduttore nulla abbia, da parte sua, proposto ne’ vi sia stato tra le parti altro diverso accordo, sicche’, proprio in base al disposto dello stesso articolo 2, il contratto si doveva intendere scaduto alla data di cessazione della locazione.

5. Ne deriva l’accoglimento del ricorso. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ decidersi nel merito, dichiarandosi risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007 e condannando il (OMISSIS) al rilascio dello stesso in favore degli eredi di (OMISSIS). Ricorrono giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio, avuto riguardo alle ragioni della decisione ed all’iter processuale.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto al 30 giugno 2007 il contratto di locazione tra le parti e condanna il (OMISSIS) al rilascio dello stesso. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13150/2007 proposto da:

(OMISSIS) s.r.l. (OMISSIS) in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante Rag. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella loro qualità di soci della (OMISSIS) S.N.C. IN LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 442/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 22/03/2006, R.G.N. 1353/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per l’inammissibilità in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con contratto (OMISSIS) la s.n.c. (OMISSIS) ha dato in locazione per sei anni alla s.n.c. (OMISSIS) un immobile in (OMISSIS) ad uso autofficina. Con lettera racc. 20 luglio 2000 (OMISSIS) ha comunicato alla conduttrice il proprio diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza del 31 luglio 2001.

Con contratto 22 dicembre 2000 ha poi venduto i locali oggetto del contratto di locazione alla s.r.l. (OMISSIS), che e’ subentrata nella locazione ed alla quale i locali sono stati restituiti dalla conduttrice.

Con ricorso ex articolo 447 bis cod. proc. civ. la (OMISSIS) ha proposto al Tribunale di Monza domanda di condanna di (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento, tra l’altro, dell’indennità prevista dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34, per avere svolto nei locali attività a diretto contatto con il pubblico il-contratto di locazione ove si dichiarava che i locali venivano utilizzati per attività che non comportava contatti diretti con il pubblico.

Il Tribunale ha condannato la s.r.l. (OMISSIS) a pagare a (OMISSIS) euro 12.032,28, quale indennizzo ai sensi dell’articolo 34 legge cit., oltre alle spese processuali e la Corte di appello di Milano, con la sentenza impugnata in questa sede, ha confermato la condanna di (OMISSIS) a pagare l’indennità nella misura indicata.

(OMISSIS) propone ricorso per cassazione, a cui resistono con controricorso, notificato anche a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), già soci della s.n.c. (OMISSIS), posta in liquidazione e cancellata dal Registro delle imprese il 21 aprile 2005.

(OMISSIS) non ha depositato difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La sentenza impugnata – rilevato che il contratto di compravendita dell’appartamento locato e’ stato concluso prima che fosse venuto a scadenza il rapporto locativo, benche’ la disdetta fosse stata inviata in data anteriore – ha ritenuto che obblighi e diritti nei confronti del conduttore siano stati trasferiti in capo all’acquirente (OMISSIS) fin dalla data del passaggio di proprietà e che pertanto su quest’ultima gravasse l’obbligo di adempiere alle obbligazioni collegate alla fine del rapporto ed in particolare quella di corrispondere l’indennità di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 34.

Ha ritenuto che la clausola n. 8 del contratto di locazione – ove le parti hanno dichiarato che l’immobile non era adibito ad attività a diretto contatto con il pubblico – avesse efficacia meramente dichiarativa di una circostanza di fatto rivelatasi non veritiera e non obbligasse il conduttore ad astenersi da contatti con il pubblico a fronte dell’attività di autofficina, dichiarata nel contratto.

2.- Con l’unico motivo la ricorrente addebita alla Corte di appello di avere violato le norme degli articolo 1322, 1362 ss., 1599, 1602, 1414 ss. cod. civ., Legge n. 392 del 1978, articoli 34, 35 e 79, e di essere incorsa in insufficiente e contraddittoria motivazione, nella parte in cui ha affermato che la clausola n. 8 del contratto di locazione e’ da ritenere irrilevante e priva di effetti, perche’ meramente dichiarativa.

Richiamato il testo letterale della clausola (“L’unità immobiliare viene concessa in locazione ad uso autofficina. La conduttrice non puo’ sublocare o cedere il contratto di locazione salvo che nei modi e nei limiti di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 ed ai fini del contenuto e delle conseguenze di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 34, 35 e 31 la conduttrice dichiara che l’immobile oggetto della locazione viene utilizzato per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico”), assume che le parti hanno voluto cosi’ definire l’uso che il conduttore avrebbe potuto fare della cosa locata, ed il fatto che questi si e’ impegnato a non svolgere nell’immobile attività a diretto contatto con il pubblico; che l’accordo costituirebbe normale e legittima esplicazione dell’autonomia privata e non verrebbe a confliggere con le norme imperative in tema di locazione, come definite dall’articolo 79 della legge stessa, in quanto e’ consentito al locatore richiedere che il conduttore non svolga determinate attività all’interno dell’immobile locato (richiama Cass. n. 15080/2000); che potrebbe essere negata efficacia alla clausola stessa solo sul presupposto che essa fosse simulata e formulata allo scopo di eludere l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore l’indennità di cui all’articolo 34 cit.; che comunque in tal caso la simulazione non sarebbe opponibile ad essa acquirente, quale soggetto terzo rispetto alle parti dell’accordo simulato (richiama Cass. n. 113/1988).

3.- Il motivo non e’ fondato.

La ricorrente pone, nella sostanza, un problema di interpretazione della clausola n. 8 del contratto di locazione, alla quale attribuisce un significato opposto a quello ritenuto dalla Corte di appello, nel senso che essa avrebbe obbligato la società conduttrice a non esercitare attività a diretto contatto con il pubblico.

Tuttavia, pur richiamando nell’epigrafe del motivo la violazione delle norme in tema di interpretazione dei contratti (articoli 1362 ss. cod. civ.), non specifica quali di tali norme imporrebbero l’adozione della sua interpretazione e sarebbero state violate dalla sentenza appellata.

L’attività interpretativa dei contratti e’ attività essenzialmente di merito ed e’ suscettibile di riesame in sede di legittimità non per il solo fatto che il giudice del merito abbia attribuito al contratto od alla clausola uno od altro significato, ma solo nei casi in cui l’interpretazione adottata si riveli in contrasto con alcuna delle norme di legge in materia, o qualora la motivazione sia tale da dimostrare illogicità, incongruenze, petizioni di principio, ecc., tali da risultare inidonea a giustificare la decisione.

Nella specie la Corte di appello ha ritenuto meramente dichiarativa, e non precettiva per il conduttore, la frase per cui “l’immobile viene utilizzato per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico” per il fatto che essa fa seguito all’esplicita dichiarazione che l’immobile sarebbe stato, utilizzato per attività di autofficina, attività che, secondo la comune esperienza, e’ tale da richiedere necessariamente rapporti diretti con il pubblico. Sicche’ – assegnando alla clausola il significato voluto dalla ricorrente – essa avrebbe assunto il significato di un tentativo di elusione della normativa inderogabile circa il diritto garantito alla conduttrice dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 34.

Ed invero, in base all’interpretazione proposta dalla ricorrente la clausola risulterebbe intrinsecamente contraddittoria, poiche’ da un lato autorizza il conduttore a svolgere un’attività che necessariamente richiede il contatto con il pubblico; dall’altro lato obbliga a non dare corso a tali contatti, rendendo cosi’ ingestibile l’attività stessa.

Sarebbe stato onere del ricorrente dimostrare in che senso, come e perche’ tale interpretazione avrebbe avuto comunque un senso rispondente al significato letterale delle parole ed alla volontà delle parti, dimostrando per esempio che contrariamente alle nozioni di comune esperienza richiamate dalla Corte di appello – anche le attività tipiche di un’autofficina potrebbero essere esercitate senza contatti diretti con il pubblico; che di tale circostanza le parti avevano trattato ed il conduttore era stato reso consapevole, e cosi’ via.

In mancanza, e’ da ritenere legittima e sufficientemente motivata l’interpretazione della Corte di appello secondo cui la dichiarazione che l’attività non comporta contatti diretti con il pubblico, riferita ad una destinazione d’uso che tali contatti inevitabilmente richieda e che sia stata esplicitamente autorizzata, non puo’ che essere interpretata nel senso che o si tratta di dichiarazione destinata a rimanere inefficace, oppure e’ da ritenere nulla, perche’ formulata non allo scopo di delimitare l’oggetto del contratto – il che sarebbe incompatibile con la natura dell’attività autorizzata – ma solo allo scopo di precostituire un pretesto per eludere l’obbligo della locatrice di corrispondere l’indennità di avviamento.

Si ricorda che il principio richiamato dal ricorrente, secondo cui le parti possono legittimamente convenire che il bene locato non sia destinato ad attività a contatto con il pubblico, salvo che si dimostri la simulazione, e’ stato formulato dalla giurisprudenza con riferimento ad un caso in cui era pacifico e indiscusso che l’attività autorizzata dal contratto (laboratorio di ebanisteria), poteva essere svolta con o senza diretto contatto con il pubblico (Cass. civ. Sez. 3, 22 novembre 2000 n. 15080, che specifica, nella motivazione, che la clausola contenente il divieto di contatto con il pubblico non entrava in conflitto con l’articolo 79, Legge n. 392 cit. proprio in quanto l’attività autorizzata poteva essere limitata al commercio all’ingrosso. Cfr. anche Cass. civ. Sez. 3, 20 settembre 2006 n. 20331 e 19 ottobre 2007 n. 21995).

Vero e’, infine, che l’interpretazione della Corte di appello rende inefficace parte della clausola n. 8; ma cio’ non comporta violazione del principio di conservazione di cui all’articolo 1367 cod. civ. per cui, nel dubbio, il contratto o la clausola debbono essere interpretati nel senso in cui possano produrre effetto, anziche’ in quello per cui non ne produrrebbero alcuno.

L’interpretazione contraria – proposta dalla ricorrente avrebbe invero effetti anticonservativi ben piu’ ampi e radicali, poiche’ verrebbe implicitamente ma inequivocabilmente a privare di effetti il contratto nella parte in cui autorizza l’esercizio dell’attività del conduttore.

La clausola non puo’ essere infatti interpretata nel senso che l’attività puo’ essere svolta, ma il conduttore non ha diritto all’indennizzo, poiche’ cio’ sarebbe in violazione della Legge n. 392, articoli 34 e 79, circa la nullità degli accordi tendenti ad escludere il diritto del conduttore al pagamento dell’indennità di avviamento, come ha rilevato la Corte di appello.

4.- Il ricorso deve essere rigettato, restando assorbita ogni ulteriore censura.

5.- Le spese del presente giudizio, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 1.800,00 per compensi, oltre agli accessori previdenziali e fiscali di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2054/2006 della CORTE D’APPELLO da NAPOLI, depositata il 01/09/2006, R.G.N. 2054/2006, R.G.N. 7064/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per l’accoglimento;

RITENUTO IN FATTO

1.- Per un contratto di locazione a scopo abitativo non disdetto per la scadenza del 31.12.1999 (di oltre otto anni successiva all’inizio del rapporto) proclamato efficace fino al 31.12.2003 da sentenza passata in giudicato, la locatrice (OMISSIS) comunico’ disdetta nel giugno del 2003 per la scadenza del 31.12.2003, poi iniziando nel 2004 una causa di sfratto per finita locazione, cui resistettero le conduttrici (OMISSIS). Le quali opposero che, essendosi il contratto rinnovato il 31.12.1999 nella vigenza della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, la disdetta (o il rifiuto di rinnovo) avrebbe potuto essere data solo per le ragioni di cui all’articolo 3 della citata legge, sicche’ quella comunicata era inefficace ed il contratto doveva intendersi rinnovato fino al 31.12.2007.

2.- Il tribunale di Benevento accolse il ricorso della locatrice con sentenza n. 912/05 e la Corte d’appello di Napoli ha respinto il gravame delle conduttrici con sentenza n. 2054 del 2006 sul rilievo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (il quale stabilisce che “i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della presente legge che si rinnovano tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”) si riferisce non gia’ all’intera disciplina della doppia durata quadriennale, bensi’ attiene … alla previsione della proroga per un solo ulteriore quadriennio.

3.- Avverso la sentenza ricorrono per cassazione le conduttrici (OMISSIS) (in epigrafe indicate) affidandosi ad un unico motivo, illustrato anche da memoria, cui resiste con controricorso la locatrice (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- Le ricorrenti sostengono, deducendo falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (ed ultimo) deve interpretarsi nel senso che il contratto rinnovatosi successivamente all’entrata in vigore della legge citata “deve intendersi rinnovato tacitamente non gia’ di soli quattro anni, bensi’ di quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego di rinnovo del contratto contemplati dalla stessa norma”.

2.- La censura e’ fondata alla luce dei principi enunciati da Cass. n. 17995/2007 (cui adde Cass. nn. 15005/2008 e 15338/2010), la quale ha affermato che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 3 il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 14, u.c..

Ebbene, nella specie non e’ affermato da alcuno che fosse stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta il 31.12.1999, ad oltre un anno dall’entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, con la conseguenza che per la successiva scadenza quadriennale la rinnovazione sarebbe stata impedita, ex articolo 2, comma 1, della legge, solo per le ragioni dallo stesso comma indicate (in riferimento all’articolo 3).

Cosi’ non essendo stato, alla data del 31.12.3003 la locazione si rinnovo’ de iure sino al 31.12.2007.

3.- La sentenza va dunque cassata con decisione nel merito nel senso indicato, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c..

L’incertezza che ha connotato la problematica sino alla menzionata sentenza di questa Corte induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese sia dei due gradi di merito che di quello di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, in accoglimento dell’appello, dichiara che la locazione si e’ rinnovata sino alla data del 31.12.2007 e compensa tra le parti le spese dell’intero processo.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giovanni MATTIELLO – Presidente -
” Marcello TADDEUCCI – Consigliere -
” Gioacchino DE ROSA ”
” Giuseppe PATRONI GRIFFI ”
” Paolo VITTORIA – rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

PD e PV – res. in Casamassima – elett.dom.ti in Roma, Via E. Recina n. 6 presso l’avv. Eugenio Tamburelli che li rapp. e difende un.te all’avv. Carlo Gaudenzi per mandato a margine del ricorso

RICORRENTE

CONTRO

Circolo Combattenti di Casamassima

INTIMATO

Visto il ricorso avverso la sentenza del Tribunale di Bari del 20.5-24.5.83 (R.G. 691-83);
Udito il Cons. Rel. dr. P. Vittoria nella pubblica udienza del 27.3.87;
Sentito l’avv. Tamburelli;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. P. Dettori che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

PD e PV, con atto di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, notificato il 25.1.1982 al Circolo combattenti di Casamassima, chiedevano al Pretore di Casamassima di convalidare la licenza di finita locazione per la data dell’1.18.1982. Esponevano che il Circolo conduceva in affitto un locale di loro proprietà da oltre un quarantennio e che, a norma degli artt. 27 e 67 della L. 27.71978, n.392, la scadenza, prorogata, del contratto, si sarebbe avuta appunto decorsi quattro anni dalla data di entrata in vigore della legge.

Il Circolo Combattenti di Casamassima si opponeva, ma il pretore, con sentenza 5-11-1982, convalidava l’intimazione di licenza per finita locazione dichiarando cessato il rapporto di locazione all’8.1.1982 e, in applicazione dell’art. 15 bis del D.L. 23.1.1982, n. 9 conv. in L.25.3.1982 n. 94, applicava la proroga di un biennio ordinario il rilascio dell’immobile dall’1.8.1984.

Su appello del Circolo la decisione veniva riformata con sentenza 24.5.1983 n.1310 del Tribunale di Bari, che rigettava la domanda.

Il Tribunale considerava che il contratto stipulato fra i locatori ed il circolo era da ricondurre nel novero di quelli preveduti dall’art. 42 della legge 392 del 1978 e che, per quelli prorogati in base agli artt. 70 e 67 della stessa legge, alla scadenza della proroga non andava applicata la disciplina transitoria preveduta dall’art. 69, non richiamato dall’art. 70, ma la disciplina ordinaria preveduta dagli artt. 42, comma 2, e 28 della legge, con la conseguenza che i locatori avrebbero dovuto comunicare la propria disdetta nel termine di 12 mesi dalla scadenza: ciò non era avvenuto, sicché il contratto s’era rinnovato.

PD E PV hanno proposto ricorso chiedendo la cassazione della sentenza in base ad un unico motivo; il Circolo combattenti di Casamassima non si è costituito.

Diritto

1. – I ricorrenti, con unico motivo, denunciano la violazione degli artt. 1596 cod. civ., 42, 28 e 70 della L. 27 luglio 1978 n. 392, in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Sostengono che la legge 392 del 1978 contiene due corpi di disposizioni volti a disciplinare, ciascuno in modo esaustivo, due serie di rapporti: da una parte sono le norme dettate nel titolo I, che riguardano i contratti di locazione stipulati dopo l’entrata in vigore della legge; dall’altra sono le norme dettate nel titolo II, che concernono i rapporti che a quella data erano già sorti. Tra questi ultimi rientrava pacificamente il contratto cui aveva riguardo la causa, che era stato stipulato prima del 1964. I ricorrenti osservano, ancora, che si trattava di un contratto di locazione di immobile urbano adibito da una attività del tipo di quelle considerate dall’art. 42, comma 1, della legge e già soggetto a proroga legale, di tal che ad esso avrebbe dovuto applicarsi la disciplina preveduta dagli artt. 70 e 67. Poiché queste disposizioni non contengono alcun richiamo all’art. 28 della legge, nè la disciplina transitoria nella specie applicabile prevede la possibilità di rinnovazione tacita una volta sopravvenute le scadenze stabilite dagli artt. 67 e 71, i ricorrenti sostengono che dovesse farsi applicazione dell’art. 1596 cod. civ., Di qui la conclusione che, a norma dell’art. 1596, comma 1, cod. civ., non fosse necessaria alcuna disdetta, giacché l’efficacia del contratto avrebbe dovuto esser considerata esaurita alla scadenza della proroga accordata dall’art. 67 lett. a) della legge e poi dall’art. 15 – bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.9 conv. con modifiche nella L. 25 marzo 1982, n. 94. A ritenere peraltro applicabile il secondo comma dell’art. 1596 cod. civ. – concludono i ricorrenti – il tribunale avrebbe comunque dovuto valutare che la disdetta era stata intimata nel termine previsto dagli usi.

Il motivo è fondato per le ragioni di seguito esposte. 2. – La L. 27 luglio 1978, n. 392 contiene nel titolo primo la nuova disciplina dei contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione (artt. 1 a 26) e ad uso diverso da quello di abitazione (artt. 27 a 42).

La Corte ha avuto modo di osservare che questa disciplina si pone accanto a quella già contenuta nelle prime due sezioni del capo sesto del terzo titolo del libro quarto del codice civile, cioè alla previgente disciplina generale delle locazioni e della locazione di fondi urbani, che ne è risultata in parte integrata ed in parte abrogata (art. 84 della legge 392), là dove conteneva una regolamentazione incompatibile con quella recata dalle nuove disposizioni.

Caratteristica della nuova normativa ordinaria delle locazioni di immobili urbani, destinati all’uno ed all’altro uso, contenuta nella legge citata è di essere limitativa del potere di autonomia negoziale delle parti in ordine alla determinazione, sotto vari aspetti, del contenuto del contratto, e, perciò, della regolamentazione del conseguente costituito rapporto; limitazione del potere di autonomia negoziale imposta, in particolare ed essenzialmente a tutela del conduttore; al quale, inoltre, sono attribuiti dalla legge vari diritti nei confronti del locatore, che strutturano il rapporto locativo in aggiunta alla regolamentazione contrattuale (Sez. III, 15.2.1985 n.1289).

Della nuova disciplina importa qui considerare le norme attraverso le quali si sono in vario modo presi in considerazione gli interessi del locatore e del conduttore, quali si presentano nel momento in cui il contratto viene a scadere.

Per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili adibiti ad usi diversi dall’abitazione (artt. 27 e 42 primo comma); la legge n.392 prevede anzitutto (all’art. 28) l’istituto della rinnovazione tacita (configurato del resto dall’art. 3 anche per le locazioni abitative). Per gli immobili adibiti agli usi indicati dall’art. 27, peraltro, alla prima scadenza contrattuale la rinnovazione opera di diritto (art. 28, comma 2), salvo il diniego del locatore giustificato da uno dei motivi indicati nell’art. 29.

Alle condizioni e con il limiti indicati dagli artt. 34 e 35, è poi configurato il diritto del conduttore ad ottenere, in caso di cessazione del rapporto di locazione un compenso pari ad un certo numero di mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Ancora, l’art. 40 prevede che, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’art. 28, se il locatore intenda affittare l’immobile a terzi, il conduttore ha diritto di prelazione sulla base delle condizioni che il locatore è tenuto a comunicare almeno sessanta giorni prima della scadenza.

La L. 392-1978 ha peraltro dettato (al titolo II, artt.. 58 a 73) una disciplina transitoria diretta a graduare nel tempo il passaggio alla nuova disciplina – e la conseguente soggezione alle sue regole degli immobili oggetto di rapporti in corso alla data di entrata in vigore della legge.

La disciplina transitoria si presenta pur essa scandita nelle due articolazione dei contratti relativi ad immobili adibiti ad uso di abitazione (capo I, artt. 58 a 66) e di quelli concernenti immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (capo II, artt. 67 a 73). Ferma questa petizione di base, la legge ha poi distinto contratti in corso soggetti a proroga (artt. 58 e 67) e contratti in corso non soggetti a proroga (artt. 65 e 71), regolandone in diverso modo la successiva durata e la possibilità di ulteriore protrazione alla scadenza.

Se, in parallelo con quanto si è fatto a proposito della disciplina ordinaria, ci si sofferma su i contratti relativi ad immobili adibiti ad usi diversi dall’abitazione e sulla disciplina volta a dare rilievo agli interessi della parti emergenti al momento della cessazione del contratto, deve notarsi che questa disciplina è attuata attraverso l’art. 69.

Prima della recente modifica, avvenuta con il D.L. 9 dicembre 1986, n.832 conv. in L. 6 febbraio 1987, n. 15, l’art. 69 disponeva che alle scadenza di cui agli artt. 67 e 71, il locatore dovesse comunicare, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi almeno sessanta giorni prima di tale scadenza, a quali condizioni intendesse proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell’immobile. Era previsto che tale obbligo non ricorresse se il locatore non intendeva procedere al rinnovo della locazione per i motivi indicati nell’art. 29 o quando il conduttore avesse lui comunicato di non voler rinnovare la locazione, questa fosse cessata per inadempimento o recesso, il conduttore fosse assoggettato a fallimento o ad altra procedura concorsuale (comma 1 e 3).

La norma disciplinava poi i modi del comportamento del conduttore che volesse proseguire la locazione alle nuove condizioni (comma 4) o esercitare il diritto di prelazione (comma 5) e regolava il diritto del conduttore ad ottenere in caso contrario un compenso (comma 6-), che stabiliva in un determinato numero di mensilità (18 o 21 per le locazioni alberghiere) riferite al canone comunicato dal locatore.

L’art. 69 proseguiva al comma 7 stabilendo: “Qualora il locatore non intenda procedere al rinnovo della locazione, al conduttore è dovuta l’indennità per avviamento commerciale nella misura di 18, ovvero di 21 mensilità per le locazioni con destinazione alberghiera sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche…”.

In sede di prima approssimazione poteva dunque dirsi che l’art. 69 disciplinasse i soli istituti del compenso al conduttore in caso di cessazione del contratto e del diritto di prelazione – l’ultimo comma dell’art. 69 prevedeva del resto espressamente che per i contratti contemplati dagli art. 67 e 71 le sue disposizioni erano sostitutive di quelle degli artt. 34 e 40 -. Non regolava per contro la rinnovazione tacita del contratto,. preveduta nella disciplina ordinaria dell’art. 28. 3. – I giudici di merito, chiamati ad applicare la normativa sopra riassunta hanno ritenuto che, sopravvenuta la scadenza della proroga legale, mancando nella disciplina transitoria una regolamentazione dell’istituto della rinnovazione tacita, dovesse applicarsi la disciplina ordinaria preveduta dagli artt. 42 e 28 della legge 392, sicché i locatori, per impedire la rinnovazione tacita del contratto, avrebbero dovuto comunicare la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza prevista dall’art. 67 letta) della legge.

Questa soluzione non è però condivisibile. 4. – Esaminando il problema nel vigore del testo dell’art. 69 ora abrogato, la Corte, dopo le decisioni rese in tal senso da questa sezione (29 aprile 1983 n.2975 e 21 dicembre 1983 n.7537), si è pronunciata a sezioni unite (23 gennaio 1985 n.265) ed ha escluso che i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in corso all’entrata in vigore della legge, alle scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71 si siano trovati ad esser soggetti ad una disciplina, che ne prevedesse la rinnovazione tacita (ed a questa decisione altre ne sono seguite in senso conforme: 15 febbraio 1985 ,n.1289; 26 aprile 1985 n.2735; 10 aprile 1986 n.2511).

Interpretando la disciplina transitoria recata dalla legge 392, la Corte ha rilevato, in primo luogo, che l’art. 69 era volto a regolare gli istituti del diritto al compenso e del diritto di prelazione, in sostituzione degli artt. 34 e 40, sicché coerentemente mancava in esso ogni diretto accenno all’art. 28, sede di regolazione dell’istituto della rinnovazione tacita nella disciplina ordinaria. In secondo luogo ha posto in evidenza che, nel disciplinare i contratti non prorogati, l’art. 71 aveva esteso loro le norme sulla durata prevedute dagli art. 27 e 72 comma 1, aveva cioè significativamente limitato il richiamo al solo primo comma dell’art. 42, così escludendo in regime transitorio l’applicabilità del suo secondo comma (che, per la cessazione in regime ordinario di quei particolari contratti, prevede come necessario il preavviso.). Inoltre, ha considerato che, per estendere la disciplina della rinnovazione tacita ai contratti in corso, sarebbero state comunque necessarie espresse norme di adattamento dell’istituto, giacché la scadenza legale preveduta dagli artt. 67 e 71 non era in sè sussumibile a una norma che non solo prevedeva la rinnovazione, ma la prevedeva anche e più rigorosamente “alla prima scadenza contrattuale rispettivamente di sei e di nove anni”.

La Corte non ha mancato poi di esaminare la tesi, desunta dal terzo comma dell’art.69, secondo cui il locatore avrebbe dovuto motivare con una delle cause previste dall’art. 29 il proprio diniego alla rinnovazione del contratto alle scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71. Ha infatti considerato che l’art. 69 appariva costruito sulla previsione di un’incondizionata libertà del locatore di indirizzare o meno la propria volontà nel senso della rinnovazione della locazione, una volta che la precedente era scaduta, quali che fossero le ragioni della sua scelta e sempre che quest’ultima non si risolvesse in un’ingiustificata frustrazione del diritto di prelazione spettante al precedente conduttore (ed in tal senso, è anche la successiva decisione 15 febbraio 1985 n.1289 della sezione).

Un ultimo, decisivo argomento, la Corte ha mostrato militare a sostegno dell’interpretazione accolta, quello rappresentato dal fatto che il diritto di prelazione, disciplinato dall’art. 69, presuppone l’esaurimento del precedente rapporto, giacché la sua funzione è di consentire che se ne costituisca un altro, nuovo rispetto al precedente, perché regolato da diverse condizioni. Dunque, in mancanza di un’espressa disposizione che nella disciplina transitoria regolasse la rinnovazione, una norma in tal senso non poteva esser desunta in via interpretativa dall’art. 69, sede d’una disposizione volta a regolare un istituto dai presupposti e dalla funzione antitetici, giacché la rinnovazione, nella forma preveduta dall’art. 28 della legge, è volta a far si che prosegua il precedente rapporto.

Ora, queste considerazione non dimostrano solo che dalla disciplina transitoria configurata dalla legge 392 non era dato trarre una norma che prevedesse per i contratti in corso una loro rinnovazione tacita alla scadenza legale; dimostrano anche che la strutturazione della disciplina transitoria dava luogo ad una regolamentazione degli interessi delle parti, emergenti al momento della scadenza del periodo di durata legale del rapporto, in sè conclusa e tale da doversi ritenere che il legislatore non avesse inteso prevedere, per in contratti in corso, la possibilità di una loro tacita rinnovazione alle future scadenze legali.

Gli argomenti ora riassunti, dove evidenziano un’incompatibilità logica tra la disciplina dettata dall’art. 69 e il meccanismo di rinnovazione tacita preveduto dagli artt. 28 e 29, non lasciano margini di dubbio per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili adibiti ad usi diversi da quelli contemplati dall’art. 42. Per sè, quei medesimi argomenti avrebbero potuto a prima vista lasciare invece margini di dubbio sulla possibilità che la rinnovazione tacita,. perché per essi operante in via ordinaria solo per la parte preveduta dal primo comma dell’art. 28, fosse compatibile con la disciplina transitoria dei contratti di locazione di immobili adibiti alle attività residue previste dall’art. 42 della legge. E da qui è mosso il tribunale per fare capo alla disciplina ordinaria. Se non che la tesi seguita dal tribunale non è da condividere.

In vero, da un lato l’art. 69 delinea una disciplina unica, destinata ad applicarsi a tutti i contratti aventi le scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71; non distingue, cioè, tra immobili adibiti alle attività indicate dall’art. 27 o alle altre contemplate dall’art. 42; dall’altro, nella disciplina ordinaria, questo secondo tipo di locazione è meno protetto del primo e non si vedrebbe la ragione di un trattamento inverso in sede di disciplina transitoria. Infine valgono le altre considerazioni di ordine letterale e sistematico pur fatte dalla Corte: la circostanza che l’art. 71, comma 1, nel trattare della durata di queste locazioni, abbia limitato il richiamo al primo comma dell’art. 42 e perciò escluso il richiamo dell’art. 28 attuato attraverso il secondo comma dell’art. 42; l’impostazione parallela nelle due discipline, ordinaria e transitoria, che denuncia come quella attuata dall’art. 69 sia stata la sola regolamentazione volutasi dare dal legislatore agli interessi emergenti all’atto delle scadenze legali prevedute dagli artt. 67 e 71. 5. – Una conferma ulteriore di quanto si è sin qui osservato si ha quando si estenda l’esame della disciplina transitoria, dalle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione alle locazioni abitative. Qui, mentre per i contratti in corso non prorogati, l’art. 65 ha espressamente detto applicabile la disposizione sulla rinnovazione tacita contenuta nell’art. 3, analogo richiamo non v’è nell’art. 58 a proposito dei contratti in corso prorogati. E la Corte Costituzionale ha giudicato non in contrasto con il principio di eguaglianza l’interpretazione dell’art; 58, per cui il legislatore avrebbe ritenuto di non estendere la disciplina della rinnovazione tacita anche ai contratti prorogati (sent. 6 febbraio 1985-n.33): conclusione raggiunta – tra l’altro – in base alla considerazione che le diverse situazioni di partenza, caratterizzate dalla inserzione o meno dei precedenti rapporti nel regime di proroga, aveva giustificato da parte del legislatore la risposta differenziata, rappresentata dal mantenere i primi rapporti per un ulteriore periodo di tempo nel regime di proroga e dall’assoggettare gli altri alla disciplina venutasi a sostituire a quella ordinaria, cui essi erano già sottoposti (sent. 12 dicembre 1984 n.281); donde una differenza di disciplina tra le due serie di rapporti, che giustificava anche quella relativa alla rinnovazione.

La Corte Costituzione, però ha anche rilevato che “la rinnovazione tacita, conseguente alla mancata disdetta, presuppone, di norma, la sussistenza di un rapporto, liberamente voluto dalle parti secondo la loro autonomia negoziale, sicchè, in mancanza di una manifestazione di volontà contraria, il legislatore può ragionevolmente presumere che ricorra il comune intento di protrarre ulteriormente il rapporto medesimo: per contro, in caso di intervento autoritativo che sposti il termine di scadenza del contratto, disponendone la proroga, la ricordata presunzione non può intuitivamente sussistere ed è logico quindi che il contratto, “indipendentemente dalla disdetta, cessi con lo spirare del termine finale” (sent. 6 febbraio 1985 n.33; e, nello stesso senso, Cass. 23 gennaio 1985 n. 265).

Ora è pur vero che, in relazione alle esigenze che giustificano il recesso anticipato del locatore, la Corte ha considerato che aver la legge esteso la nuova durata legale ai precedenti contratti ancora in corso aveva nella sostanza prodotto una protrazione legale del rapporto (art. 1 richiamato dall’art. 65) – (Corte cost., 27 febbraio 1980 n.22 e 28 luglio 1983 n. 250). Non di meno resta evidente che, da un punto di vista tecnico, la disciplina transitoria delle locazioni abitative non già prorogate si limita ad assoggettare i rapporti in corso alla nuova disciplina della durata delle locazioni, sicché appare conforme alla ragione d’ordine sistematico, richiamata dalla Corte Costituzionale, che solo a queste locazioni, tra i quattro tipi che il legislatore ha distinto agli artt. 58,65, 67 e 71, sia stato esteso l’istituto della rinnovazione tacita preveduto dalla disciplina ordinaria (giacché anche l’art.71, attraverso il disposto del comma secondo sulla durata residua minima, ha attuato una forma di proroga legale). 6. – Com’è noto, alla proroga dei termini stabiliti dalle lett. a), b) e c) dell’art. 67 della legge 392 (attuata con l’art. 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.94), avevano fatto seguito, da un lato, le ulteriori proroghe delle scadenze stabilite dalla lett. a) dell’art 67 (L. 25 luglio 1984, n.377, art.2; D.L. 7 febbraio 1985, n.12 conv. con modif. nella L. 5 aprile 1985, n. 118, art.1, comma 8), dall’altro l’abrogazione dell’art. 69, sostituito dall’1, comma 9 bis, del D.L. 12. del 1985, che aveva preveduto il diritto del conduttore al rinnovo del contratto, salvo diniego motivato dalla necessità di riottenere la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi indicati dall’art. 29.

Delle disposizioni dettate con gli artt. 2 della L. 25 luglio 1984, n.377 ed 1, commi 8, 9, 9 bis, 9 ter, 9 quater e 9 quinquies, del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 conv. nella L. 5 aprile 1985, n.118 (di cui questa Corte aveva rivelato la sospetta incostituzionalità con l’ordinanza del 2 dicembre 1985 n. 645), la Corte Costituzionale ha peraltro dichiarato l’illegittimità (sent. 23 aprile 1986, n.108) ed ha inoltre avvertito (considerato in diritto, n.11), in conformità della sua precedente giurisprudenza, che la caducazione del comma 9 bis dell’art.1, espressamente abrogativo dell’art.69 della legge 392, comportava il ripristino della norma precedentemente abrogata.

L’art. 1 del D.L. 7 dicembre 1986, n.832, conv. in L. 6 febbraio 1987, n. 15 è ora tornato a modificare l’art. 69. 7. – La Corte deve a questo punto stabilire a quali rapporti la nuova disciplina transitoria si applichi e, ove essa sia da applicare anche in relazione al contratto di cui è causa, se il motivo, che, alla stregua del precedente testo dell’art.69, avrebbe dovuto esser accolto, resti fondato.

L’ultimo comma dell’art. 69 – introdotto in sede di conversione – dichiara che le disposizioni dello stesso articolo si applicano tra gli altri anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di cui all’art. 42.

L’art. 2, comma 1, dispone: – “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, per i quali il termine fissato è scaduto alla data di entrata in vigore del presente decreto, è effettuata dopo mesi nove, ovvero dopo mesi dodici per le locazioni con destinazione alberghiera,dal predetto termine fissato dal giudice ma, in ogni caso, non prima del 28 febbraio 1987″. Il primo comma dell’art. 69 (sub art. 1 del D.L. 832) dispone; – “Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, di cui agli articoli 67 e 71 della presente legge, il locatore comunica, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi entro il 28 febbraio, se ed a quali condizioni intende proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell’immobile”.

Dal collegamento tra le due disposizioni emerge che la nuova disciplina transitoria è destinata ad applicarsi ai rapporti derivanti dai contratti preveduti dagli artt. 67 e 71, che da un lato non abbiano conosciuto un rinnovo consensuale del contratto oramai scaduto, dall’altro non siano cessati per esser stato l’immobile rilasciato, essendo per contro irrilevante che sia intervenuta una pronuncia passata in giudicato che abbia dichiarato cessata l’efficacia del contratto, salve le eccezioni prevedute dal terzo comma dell’art. 2, per i casi di morosità.

Passando allora a considerare il disposto dell’art. 69 in rapporto al motivo di ricorso è agevole pervenire alla conclusione che esso non abbia modificato la disciplina dettata con la legge 392, nel punto in cui rimetteva alla unilaterale determinazione del locatore il proseguire la locazione: ciò per motivi d’ordine sistematico e letterale.

Dal primo punto di vista va infatti considerato che la norma assume ad oggetto di disciplina rapporti derivanti da contratti, la cui scadenza era in molti casi da tempo sopravvenuta, rapporti che si considerano non avere a loro base una intervenuta rinnovazione, in quanto si detta una disciplina volta a regolare i modi di formazione dei nuovi contratti a diverse condizioni.

Dal secondo punto di vista si rileva come la lettera delle disposizioni dettate dal nuovo art.69 sia ancor più chiara nel rimettere la prosecuzione del rapporto alla unilaterale determinazione del locatore, salva sempre la protezione dell’interesse all’a prelazione nei casi preveduti dal quarto comma dell’art. 40: ed invero, già il primo comma del nuovo art.69 dispone che “il locatore comunica… se e a quali condizioni intende proseguire la locazione…”, mentre l’ottavo comma inizia con l’espressione “se il locatore non intende proseguire la locazione..”, ed il nono rimette alla sua scelta l’accettare o meno le offerte del conduttore (“Se il locatore non intende proseguire nella locazione sulla base delle condizioni offerte..”).

È pur vero che la norma parla di obbligo della comunicazione, anche nel caso che il locatore non intenda proseguire la locazione per i motivi indicati dall’art. 29 (comma 2 e di “Mancanza delle comunicazione, se dovuta” (comma 8), ma ambedue le volte si descrive in realtà un onere. Infatti, se il locatore comunica di non voler proseguire la locazione per uno dei motivi indicati nell’art. 29, impedisce al conduttore di formulare dal canto suo un’offerta, con la conseguenza di dover come compenso mensilità inferiori per numero (commi 10 e 9) e non rapportate al canone offerto dal conduttore, eventualmente superiore a quello corrente di mercato o, nei casi ex art.29 – lett. a), a quello corrisposto in concreto, e con la diversa conseguenza di non doverlo affatto per le locazioni prevedute dall’ultimo comma (tra le quali quelle ex art. 42). 8. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Bari, che si atterrà al principio di diritto per cui i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, contemplati dagli artt. 70 e 42 della L. 27 luglio 1978, n.392, alla scadenza preveduta dall’art.67 lett. a) della stessa legge, prorogata dall’art. 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.9 conv. in L. 25 marzo 1982, n.94, non sono assoggettati a rinnovazione tacita a norma dell’art. 28, comma 1, della legge 392 e ad essi si applica il disposto dell’art. 1 del D.L. 9 dicembre 1986, n. 832 conv. il L. 6 febbraio 1987, n. 15, in quanto alla data di entrata in vigore del decreto 832 non sia stato già eseguito il rilascio dell’immobile.

Il giudice di rinvio provvedere sulle spese anche di questo grado del giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso proposto da Domenico PD e Vita Maria PV e cassa la sentenza 24.5.1983 del Tribunale di Bari; rinvia la causa ad altra sezione dello stesso Tribunale cui rimette di provvedere sulle spese del giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Ferdinando ZUCCONI GALLI FONSECA Presidente
” Guido QUAGLIONE Rel. Consigliere
” Aldo SCHERMI ”
” Antonio IANNOTTA ”
” Marcello TADDEUCCI ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

MV elett. dom. in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp. e difeso dall’avv.Ercole Boccardi con studio in Rimini (47037) C.so D’Augusto n. 14 per mandato in calce al ricorso

Ricorrente

contro

FE

Intimato

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna del 15.1.-16.2.82 (R.G. 1173-79);
Udito il Cons. Rel. dr. G. Quaglione nella pubblica udienza del18.12.85;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. Golia che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione notificata il 15 maggio 1978 Egisto FE conveniva avanti al tribunale di Rimini MV, esponendo che egli aveva concesso in affitto al convenuto l’azienda commerciale di bar gelateria…, per la gestione esclusivamente estiva, dal 18 aprile al 31 ottobre 1977 per il canone complessivo di L. 2.600.000; che, alla scadenza, il MV non aveva effettuato la riconsegna dell’azienda ed aveva rifiutato il compimento delle attività necessarie per la retrocessione della licenza. Il FE chiedeva, quindi, la condanna del convenuto alla riconsegna dell’azienda e al risarcimento dei danni.

Costituitosi in giudizio, il MV assumeva che il contratto non era scaduto, in quanto egli aveva conservato il godimento del bar gelateria per diversi anni, anche durante i mesi invernali, rinnovandosi tacitamente il contratto di anno in anno a sensi dell’art. 1597 cod. civ.; che la registrazione del contratto stagionale era stata eseguita unicamente a fini fiscali e che il contratto non era scaduto per mancanza della tempestiva disdetta.

Con sentenza del 4 luglio 1979 il Tribunale dichiarava cessato il contratto di affitto della azienda al 31 ottobre 1977 e condannava l’affittuario alla restituzione dell’azienda nonché al risarcimento dei danni, liquidati in L. 8.000.000.

L’impugnazione proposta dal MV veniva, in seguito, respinta, con sentenza 16 febbraio 1982, della Corte di Appello di Bologna la quale osservava che la tesi dell’appellante era contraddetta dalla denuncia fiscale in data 12 maggio 1976 sottoscritta da entrambe le parti e perciò equivalente ad una scrittura contrattuale ove la durata del rapporto, anche per il 1977, era stabilita dal 1 maggio al 31 ottobre; che il carattere stagionale o annuale del rapporto era irrilevante in quanto l’elemento decisivo era rappresentato dalla pattuizione di una scadenza precisa la quale comportava la cessazione del rapporto con il solo onere della preventiva disdetta; che, comunque, nella specie il contratto aveva la natura di affitto di azienda, e non di locazione di immobile, nel quale era previsto espressamente un termine finale per cui si rendeva superfluo l’invio della disdetta. Osserva, inoltre, la Corte di merito che non erano meritevoli di accoglimento le tesi prospettate dal MV oltre tutto fra loro contrastanti – della simulazione dell’ultima scrittura contrattuale, quanto meno in ordine alla data di scadenza del rapporto, e dell’annullabilità del contratto per essere stato il suo consenso dato per errore, estorto con violenza o carpito con dolo in quanto i fatti specifici e quelli accertati documentalmente escludevano la ricorrenza degli estremi necessari per ritenere integrate le varie ipotesi di invalidità del contratto stagionale redatto per iscritto. Infine, la Corte di Bologna considerava generiche ovvero irrilevanti le circostanze di cui alla prova testimoniale articolata dal MV e inammissibile il giuramento decisorio deferito dallo stesso al FE perché inidoneo a risolvere la controversia.

Avverso questa sentenza il MV ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi illustrati con memoria. Il FE non si è costituito.

Diritto

Col primo motivo il ricorrente denuncia la falsa applicazione dell’art. 1615 cod. civ., la violazione delle norme vincolistiche sulle locazioni ed il difetto di motivazione della sentenza impugnata.

Il MV sostiene che nel caso in esame si ha un contratto di locazione di immobile, anche se in parte attrezzato, e non un contratto di affitto di azienda, come dimostrerebbe una penetrante indagine sulla volontà delle parti e sull’oggetto del negozio in quanto nel documento contrattuale è indicata quale oggetto del rapporto “una porzione di fabbricato” con il divieto di subaffitto e con l’obbligo di tenere con cura “le cose” locate; nè potrebbe indurre a diverso avviso il fatto che l’immobile fosse parzialmente (1) gli arredi erano costituiti unicamente da un banco frigorifero, 113 sedie, 34 tavoli e due tende; la mancanza delle macchine per il caffè e per i gelati nonché la mancanza delle altre attrezzature essenziali, delle scritture contabili e delle scorte avrebbe dovuto indurre i giudici del merito ad escludere che nella specie i contraenti avessero stipulato l’affitto di un’azienda.

La complessa censura è infondata.

La Corte di Bologna – malgrado la novità della tesi prospettata per la prima volta dal MV in grado di appello – esclude che nel caso in esame si fosse trattato di semplice locazione di immobile e fondò il proprio convincimento sulle stesse deduzioni dell’appellante secondo cui “le attrezzature consegnate al FE ed elencate nel contratto non erano sufficienti alla gestione del bar gelateria” onde egli “aveva installato attrezzature proprie in particolare per la produzione e la conservazione del gelato” (terzo capitolo della prova testimoniale). Rilevò, con esatto criterio, la Corte del merito che la concorde dichiarazione, contenuta nelle scritture negoziali, di stipulare un contratto di affitto di immobile adibito a bar gelateria con parte dell’attrezzatura occorrente alla relativa gestione e con cessione, nei modi consentiti, delle licenze amministrative da ritrasferire al FE al termine del rapporto, erano elementi sufficienti a far ritenere, nel loro complesso, che si trattasse di affitto di azienda. In vero, per costante giurisprudenza di questa Corte, l’affitto di azienda si differenzia dalla locazione di immobile con pertinenze perché in esso l’immobile non è considerato nella sua consistenza effettiva e nella sua individuabilità giuridica, ma costituisce uno dei beni del complesso unitario destinato al perseguimento di un determinato scopo produttivo, anche se l’azienda, nel momento della conclusione del contratto, non sia ancora in grado di funzionare ovvero richieda una diversa e più efficiente organizzazione rispetto alla struttura preesistente (Cass. 22 agosto 1983 n. 5453).

Ne consegue l’infondatezza della censura, peraltro del tutto generica, di violazione delle norme vincolistiche sulle locazioni di immobili urbani.

Col secondo motivo il MV, denunciando la violazione dell’art. 1597 cod. civ., sostiene che il contratto – indipendentemente dalla sua qualificazione come affitto o come locazione – si era rinnovato tacitamente alla scadenza del 31 ottobre 1977 perché egli era rimasto nella disponibilità del bene senza alcuna reazione da parte del locatore il quale non aveva contraddetto le richieste del legale dal MV, contenute nella lettera del 12 novembre 1977, di sottoscrizione della nuova denuncia verbale di contratto, consuetudinariamente redatta ai soli fini fiscali, e di rinvio della soluzione dei punti di contrasto esistenti. Lamenta, inoltre, il ricorrente che la Corte di merito non abbia neppure giustificato la mancata ammissione dei mezzi di prova che tendevano a dimostrare l’avvenuta rinnovazione del contratto perché esso MV aveva conservato la disponibilità del bene e perché era consuetudine che le parti denunciassero ogni anno, ai soli fini fiscali, un nuovo contratto di durata stagionale, sebbene il conduttore conservasse sempre la detenzione dell’immobile.

Col terzo motivo, strettamente connesso a quello precedente, il ricorrente denuncia la violazione delle norme generali sulla buona fede contrattuale (artt. 1337 e 1366 cod. civ.), la falsa interpretazione della volontà delle parti, la violazione degli artt. 1326, 1414, 1427 e seguenti cod. civ. e il difetto di motivazione della sentenza impugnata. Il MV sostiene che – essendo sorto contrasto fra le parti in ordine alla durata e alle modalità di prosecuzione del rapporto – la denuncia verbale fu sottoscritta anche da lui unicamente per aderire ad una soluzione interlocutoria, ma affermando nel contempo la validità solo fiscale e l’efficacia solo apparente della scrittura in quanto la locazione era proseguita in forza di legge per la mancanza della disdetta. Aggiunge il ricorrente che, di fronte alla eccezione del conduttore il quale sosteneva la simulazione della scrittura, i giudici di merito non avrebbero motivato sul punto ed avrebbero poi escluso, con motivazione incongrua, che il consenso del MV fosse viziato da errore per avere egli firmato un contratto ritenuto valido solo ai fini fiscali ovvero viziato da violenza perché il FE, allo scopo di ottenere la firma di quel contratto di durata stagionale, rifiutava la restituzione di alcune chiavi fra cui quella del locale ove il proprietario custodiva la propria autovettura durante l’inverno.

È opportuno trattare congiuntamente il secondo e il terzo mezzo i quali sono fra loro connessi.

Il MV sostiene l’avvenuta rinnovazione del contratto sia che questo avesse la durata dal 1 maggio al 31 aprile dell’anno successivo, sia che il periodo contrattuale fosse dal 1 maggio al 31 ottobre dello stesso anno. Nell’alternativa fra queste due ipotesi negoziali la Corte di Bologna ha ritenuto di non poter condividere la tesi del contratto di durata annuale per una serie di ragioni che appaiono aderenti ai fatti accertati dai giudici del merito e che sono assistite da un rigore logico ineccepibile. Ha osservato la Corte di Bologna che la pattuizione della durata dell’affitto per sette mesi nella scrittura originaria e nelle denunce di contratto verbale presentate negli anni seguenti trova conferma in due circostanze concrete estremamente significative: la cessazione dell’attività commerciale alla fine di ottobre di ogni anno, al termine della stagione turistica, e la consegna in tale epoca delle chiavi di alcuni locali oggetto del contratto al FE. È dunque, coerente e logico il giudizio della Corte di merito che ha ritenuto vera e non simulata, la clausola del contratto riguardante la sua durata stagionale in quanto corrispondente alla gestione temporanea dell’azienda e all’interesse dell’affittuario di corrispondere le imposte limitatamente al periodo di effettiva apertura dell’esercizio.

In questa situazione, i giudici di appello hanno coerentemente escluso che il consenso espresso dal MV nella sottoscrizione dell’ultima denuncia di contratto verbale fosse viziato da errore o fosse stato carpito con dolo ovvero addirittura estorto con violenza. Sotto quest’ultimo profilo, si osserva puntualmente nella sentenza impugnata che non possono considerarsi atti di coercizione della volontà il rifiuto del FE di riconoscere l’esistenza di un contratto di affitto annuale rinnovabile alla sua scadenza ed il rifiuto di restituire le chiavi dei locali al MV poiché si tratta di condotta coerente con la realtà dei fatti e con l’anteriore comportamento delle parti.

Ciò posto, resta esclusa anche la possibilità di rinnovazione tacita di un rapporto che si fosse svolto dall’aprile all’ottobre di ogni anno per essere sostituito da un rapporto autonomo, di identico contenuto, nell’aprile dell’anno successivo.

Col quarto motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 187, quarto comma, cod. proc. civ., l’erronea valutazione dell’irrilevanza delle prove da lui chieste nonché la violazione degli artt. 2736 e seguenti cod. civ., e 236 cod. proc. civ..

Il MV deduce che egli intendeva provare il possesso ininterrotto, da lui mantenuto per diversi anni, dei locali in questione dove rimanevano le attrezzature di sua proprietà, mentre solo alcune chiavi venivano consegnate al locatore durante la stagione invernale per consentirgli di rimettere l’auto in un locale e per accedere ai quadri dei contatori e dei servizi. La prova da lui articolata sarebbe servita – ad avviso del ricorrente – a dimostrare la simulazione della data di scadenza del contratto e la sua buona fede nel ritenere questo tacitamente rinnovato ogni anno. Il MV lamenta, ancora, la mancata ammissione del giuramento decisorio da lui deferito al FE, erroneamente ritenuto dalla Corte di Appello privo di concretezza e decisorietà, nonché la mancata ammissione di una consulenza tecnica di ufficio diretta a provare l’inesistenza dell’azienda.

Le su estese censure sono da disattendere alla stregua degli accertamenti di fatto compiuti dai giudici di merito – Si è visto invero che – per stessa ammissione del ricorrente – gli immobili adibiti a bar gelateria ancor prima della loro cessione al MV erano, sia pure parzialmente, attrezzati per servire a quella destinazione e ciè è sufficiente a fare escludere che si sia trattato di semplice locazione.

Inoltre, le aziende aperte ed attive solo in alcune stagioni dell’anno nelle località turistiche, estive od invernali, non cessano di esistere, come entità economiche e giuridiche, nei periodi di chiusura. In realtà, se il godimento dei beni costitutivi dell’azienda venga ceduto nel periodo di inattività dell’organismo produttivo di beni e servizi, ciò non esclude che le parti abbiano voluto, e che concretamente si sia verificata, la cessazione di un’azienda vitale dal punto di vista economico in quanto dotata di intrinseca potenzialità in rapporto allo svolgimento delle attività proprie di quel complesso aziendale.

Quanto alle altre doglianze, la Corte di Bologna ha notato, in primo luogo, l’irrilevanza della prova testimoniale dedotta dal MV su circostanze generiche o non controverse (conservazione delle attrezzature di sua proprietà nei locali anche durante il periodo invernale, riconsegna di alcune chiavi al FE alla fine della stagione turistica, riluttanza del MV alla sottoscrizione della denuncia di contratto verbale). La stessa Corte ha inoltre ritenuto, con motivazione ineccepibile, l’inammissibilità del giuramento decisorio perché la relativa formula – articolata sulle medesime circostanze della prova testimoniale – era inidonea alla definizione della lite. In vero, il giuramento decisorio è inammissibile solo se la formulazione sia chiaramente centrata sui punti essenziali della controversia, sicché al giudice, dopo la sua prestazione, non resti che verificare l’an iuratum sit; il giuramento va, quindi, escluso ove la relativa formula possa fornire solo elementi probatori o presuntivi da valutarsi in concorso con altre risultanze istruttorie (v. Cass. 6 giugno 1982 N. 3379).

In definitiva, il ricorso deve essere rigettato. Non va emesso alcun provvedimento sulle spese giacché il FE non si è costituito.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso da MV avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna in data 16 febbraio 1982. Nulla per le spese. Così deciso in Roma il 18 dicembre 1985 nella Camera di Consiglio della terza Sezione Civile.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Alberto SCIOLLA LAGRANGE PUSTERLA Presidente
Guido MARLETTA Rel. Consigliere
Antonio LIMONGELLI
Michele LO PIANO
Giovanni Battista PETTI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

FAG IN MOBILI DI ROSARI DI BLASI E C.S. a.s., con sede in Messina, Nuova Zona Industriale, in persona del socio accomandatario legale rappresentante Sig. Di Blasi Rosario, elettivamentedomiciliato in ROMA PIZZA NERAZZINI 5, presso lo studio dell’avvocato MICHELE PAZIENZA, che lo difende anche disgiuntamente all’avvocatoGREGORIOGIACOBBE, giusta delega in atti;

ricorrente

contro

EUROPA AUTO DI MACRÌ ANTONIO E C. SOC;

intimata

e sul 2 ricorso n. 03591-95 proposto da:

EUROPA AUTO OC, elettivamente domiciliato in ROMA CANC. CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, difeso dall’avvocato ANTONIO BUSACCA, giusta delega in atti;

ricorrente

nonché contro

FAG SOC;

intimato

avverso la sentenza n. 1197-93 del Tribunale di MESSINA, emessa il23-06-92 e depositata i 20-12-93; R.G. 3088-91);

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26-11-96 dal Relatore Consigliere Dott. Guido MARLETTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Raffaele CENICCOLA che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale; rigetto del I motivo del ricorso incidentale, assorbito nel resto.

FATTO

Svolgimento del processo

Con atto del 6 -12 luglio 1990 la F.A.G. Industria Mobili di Rosario Di Blasi e C. S.a.s., esponendo di avere concesso in locazione, con contratto del 24 aprile 1984, alla Europa Auto di Macrì Antonio e C. per la durata di sei anni – con inizio dall’11.5.1984 e scadenza al 30.4.1990 – i propri locali siti nella Nuova Zona Industriale di Messina – un capannone, altri locali coperti e tutto i terreno scoperto circostante -; che i fratelli Di Blasi, “titolari” della locatrice Ditta F.A.G., intendevano destinare l’immobile, a scadenza del contratto, a locali per lo svolgimento della loro attività di mobilieri a causa delle sollecitazioni al rilascio, da parte del locatore, dell’immobile in cui attualmente tale attività si svolgeva; che tale intendimento era stato comunicato con raccomandata A.R. del 17.4.1989 alla Europa Auto, con contestuale, espressa volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza di fine aprile 1990; che la locatoria non aveva ottemperato al rilascio dell’immobile dopo l’anzidetta scadenza; chiedeva al Pretore di Messina riconoscersi che i titolari della Ditta F.A.G. intendevano adibire l’immobile locato ad esercizio della propria attività di mobiletti, con conseguente disponendo rilascio immediato, a norma dell’art. 30 della legge n. 392-78; in caso di opposizione, riconoscersi il diritto della locatrice al diniego di rinnovazione del contratto, con condanna della Europa Auto al rilascio dell’immobile.

L’ Europa Auto, costituendosi, resisteva alla domanda, deducendo l’improcedibilità e inammissibilità del ricorso e nel merito contestandone la fondatezza, e facendo valere il proprio diritto alle indennità di legge per le onerose spese effettuate per migliorie e addizioni all’immobile.

Lì adito Pretore, con sentenza del 22 febbraio 1991, accoglieva la domanda e condannava la società convenuta al rilascio dei locali alla data di fissata esecuzione (30 novembre 1991); dichiarava il diritto della convenuta all’indennità per avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; rigettava le altre domande riconvenzionali.

Avverso tale sentenza la Europa Auto proponeva appello, in accoglimento del quale il Tribunale di Messina, con sentenza del 20 dicembre 1992, rigettava la domanda proposta dalla F.A.G. e dichiarava assorbite le domande riconvenzionali.

Rilevava il Tribunale che la disdetta del 17 aprile 1989 risultava sottoscritta da Di Blasi Rosario per la Ditta Di Blasi Filippo e figli, estranea al rapporto locativo in contestazione; che il firmatario non si era neppure qualificato in tale atto come socio della F.A.G. S.a.s., sì d legittimarne l’esigenza di “risolvere” il contratto alla scadenza convenzionale, nè era configurabile in capo allo stesso una sorta di mandato ad operare dalla F.A.G..

Pertanto, la volontà di denegare la rinnovazione della locazione risultava espressa da un soggetto, i Di Blasi, privo di legittimazione attiva al riguardo, con conseguente nullità di “diniego”, venendo meno il formale adempimento che, a norma dell’art. 29 della legge n. 392-78, legittimava la pronuncia di rilascio dell’immobile.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la F.A.G. S.a.s. sulla base di un unico motivo.

Resiste con controricorso la Europa Auto S.a.s., contestualmente proponendo ricorso incidentale condizionato sulla base di tre motivi.

DIRITTO

Motivi della decisione

Preliminarmente va disposta la riunione dei due ricorsi, proposti contro la stessa sentenza, a norma dell’art. 335 c.p.c.

Con l’unico motivo del ricorso principale, denunciandosi violazione dell’art. 29 della legge n. 392-78, nonché vizi di motivazione, si deduce che erroneamente il Tribunale avrebbe ritenuto la nullità della comunicazione ex art. 29 della legge n. 392-78 in quanto invita da un soggetto estraneo alla locazione. Invero, la raccomandata del 17.4.1989, contenente detta comunicazione, era sottoscritta da Di Blasi rosario, socio accomandatario e legale rappresentante della Ditta F.A.G. Industria Mobili di Rosario Di Blasi e C. S.a.s., come risultava dalla documentazione in atti, non presa in considerazione dal decidente. Il De Blasi, in detta sua qualità, non poteva considerarsi terzo rispetto ad un rapporto riguardante la società. Egli aveva inoltre sottoscritto il contratto di locazione stipulato dalla F.A.G., riceveva le pigioni e rilasciava le relative quietanze – circostanze, queste, pacifiche e tuttavia non prese in considerazione dalla sentenza -.

Nella disdetta peraltro si specificava che il diniego di rinnovazione della locazione era giustificato dall’intenzione dei soci compreso il sottoscrittore – di utilizzare l’immobile locato per lo svolgimento della loro attività – proprio quella costituente oggetto sociale della F.A.G. -. Tale necessità, secondo il costante orientamento di questa Corte, ben poteva esser fatta valere a sostegno del diniego di rinnovazione del contratto.

In ogni caso, se anche il Di Blasi dovesse considerarsi estraneo alla F.A.G., ugualmente l disdetta sarebbe stata valida in quanto inviata da soggetto estraneo al rapporto di locazione ma mandatario del locatore in base ad atto che può rivestire la forma orale.

La sentenza impugnata era inoltre carente sul piano della motivazione, non avendo indicato i presupposti logici sui quali si fondava i convincimento del giudice, ed aveva deciso in contrasto con le risultanze delle prove documentali.

Il motivo è fondato.

La sentenza impugnata ha ritenuto non valida la disdetta per diniego di rinnovazione del contratto ex art. 29 della legge n. 392-78 siccome proveniente da un soggetto – il Di Blasi Rosario – che agiva in nome della Ditta Di Blasi Filippo e figli, estranea al rapporto in questione, senza peraltro essersi qualificato socio della F.A.G. S.a.s..

Tale argomentazione non dà conto del contenuto della raccomandata del 17.4.1989 – messo in luce, per contro, dalla sentenza di primo grado – nel quale era dato individuare il rapporto di locazione – indicato come relativo al “capannone con terreno circostante” – come in capo alla Ditta Di Blasi Filippo e figli e si specificava che l’immobile serviva ai soci locatori per lo svolgimento della loro attività.

Sulla base di tale risultanze, e tenuto conto delle deduzioni e difese delle parti, il Tribunale avrebbe dovuto verificare, indipendentemente dall’erronea formale indicazione della ditta locatrice, inserita proprio nel rapporto locativo in questione intestato alla F.A.G. di Rosario Di Blasi e C.S.a.s., quale fosse l’effettiva posizione del Di Blasi Rosario, certamente socio accomandatario della F.A.G. quanto meno sulla base dell’indicazione del proprio nome nella ragione sociale.

A tal fine, avrebbe dovuto prendere in esame la documentazione in atti (contratto di locazione, verbale di assemblea straordinaria della S.p.a. Mobilificio F.lli Di Blasi, contenente la delibera di trasformazione di detta società in società in accomandita semplice, atto di proroga e riconferma di amministratore della F.A.G.A), dalla quale traeva conferma la qualità di socio accomandatario e di legale rappresentante della F.A.G. rivestita dal suddetto Di Blasi.

Un siffatto accertamento era necessario al fine di chiarire se lo stesso Di Blasi, al di là dell’apparente riferimento ad una Ditta Di Blasi Filippo e Figli, contenuto nella lettera di disdetta, avesse in effetti operato o meno in nome e per conto della F.A.G. o comunque come mandatario della stessa società.

La produzione documentale esistente avrebbe, quindi, dovuto esser presa in esame, non potendo il Tribunale fermare la sua indagine, avuto riguardo alle concrete circostanze di fatto e alle deduzioni delle parti, al dato formale della mancata corrispondenza apparente tra autore della disdetta e locatore e dovendo invece ricercare, sulla base delle emergenze processuali, se ed in quali limiti di disdetta potesse dirsi proveniente dalla F.A.G. o da persona comunque in grado di rappresentarla.

Ciò considerato che il Di Blasi Rosario era intervenuto non solo nella stipula del contratto di locazione per cui è controversia, ma anche in sede di riscossione dei canoni e di predisposizione delle relative quietanze, giusta documentazione in atti.

In ogni caso, le emergenze processuali potevano essere idonee a individuare nel Di Blasi un mandatario della società F.A.G.. Al riguardo, va sottolineato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la disdetta della locazione ai fini del diniego di rinnovazione tacita alla prima scadenza di locazione non abitativa, anche se deve essere comunicata mediante lettera raccomandata, può essere validamente effettuata in tale forma da un mandatario, al quale l’incarico della comunicazione sia stato conferito anche verbalmente dal locatore (cfr. Cass. 2763-92; Cass. 8553-95; Cass. 9890-95), essendo l’anzidetta formalità richiesta – stante la natura recettizia dell’atto – unicamente per garantirne la tempestiva conoscenza da parte del conduttore.

Ove poi la disdetta, in funzione della accertata qualità del soggetto autore di essa, fosse stata imputata alla società locatrice, essa sarebbe stata valida sotto il profilo sostanziale e idonea ad impedire la rinnovazione del contratto.

Questa Corte ha, infatti, affermato, in tema di locazione di immobile urbano destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il principio – dal quale non si rinvengono ragioni per discostarsi – per cui la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza può esser fatta valere da una società di persone per la necessità di destinare l’immobile all’esercizio di una attività di un socio che sia compresa nell’oggetto sociale poiché, non essendo l’attività imprenditoriale di detta società – priva di personalità giuridica ancorché dotata di autonomia patrimoniale – imputabile ad un soggetto distinto dal singolo socio, la destinazione dell’immobile a quella determinata attività si pone come una necessità del socio, non individualmente considerato, ma quale membro della società, con conseguente coincidenza dell’interesse della società e del socio ad ottenere la disponibilità dell’immobile (cfr. Cass. 335-90; Cass. 4061-85).

Nella specie era poi pacifica ed affermata dal primo giudice la inerenza dell’attività che i soci della F.A.G. intendevano svolgere nell’immobile locato (mobilieri) all’oggetto sociale della F.A.G. medesima.

L’accoglimento del ricorso principale impone l’esame del ricorso incidentale condizionato della Europa Auto S.a.s..

Con il primo motivo di tale ricorso si deduce la nullità della sentenza appellata per avere omesso di rilevare i mancato previo esperimento, da parte del Pretore, del tentativo obbligatorio di conciliazione, il che avrebbe reso nullo l’intero giudizio.

Il motivo, che non può ritenersi assorbito in quanto afferente alla procedibilità della domanda introduttiva, implicitamente ritenuta dal giudice di appello, è infondato.

L’art. 43 della legge n. 392-78 – abrogato, a decorrere dal 18 dicembre 1994, dall’art. 89 della legge n. 353-90 (cfr. D.L. n. 380-94) – prescriveva l’esperimento del previo tentativo di conciliazione per le domande concernenti controversie in tema di determinazione, aggiornamento e adeguamento del canone.

Tale norma, come quelle successive degli artt. 44 e 45, non poteva ritenersi applicabile alle controversie, da essa non menzionate, in tema di rilascio dell’immobile locato per diniego del rinnovo alla prima scadenza di locazioni non abitative, di cui agli artt. 29 e 30 della stessa legge. Invero, l’estensione del rito del lavoro ai due gruppi di controversie (cfr. art. 46 della legge) non ne comportava l’accomunamento in relazione alla prescrizione del tentativo obbligatorio di conciliazione. La stessa previsione espressa, contenuta nell’art. 46, dei due gruppi di controversie, riguardo all’estensione ad esse del rito del lavoro, lascia intendere che, ove tale espressa previsione non vi sia stata – come nell’art. 43 che menziona solo il primo dei due gruppi – la portata della norma non può ritenersi estesa alle controversie da essa non menzionate.

Resatno assorbiti il secondo e il terzo motivo del ricorso incidentale.

Quanto al secondo motivo, si osserva che esso ripropone le questioni della validità della disdetta in quanto inviata da un terzo estraneo al rapporto locativo che è stata già esaminata nell’ambito del ricorso principale. Nella parte in cui viene, poi, dedotta l’inesistenza di necessità per il locatore, la questione sottoposta non può costituire materia di ricorso incidentale, pur se condizionato, non essendo stata esaminata dal giudice di appello in quanto assorbita dalla reiezione della domanda della F.A.G., potendo invece essere sottoposta al giudice di rinvio (cfr. Cass. 7141-94; Cass. 7487-91, etc.).

Del pari assorbito è il terzo motivo, che concerne la mancata pronuncia sulle domande riconvenzionali della Europa Auto. Il giudice di appello ha omesso l’esame di tali domande in quanto assorbite dalla reiezione della domanda principale, con la conseguenza che esse, senza necessità di ricorso incidentale, possono essere riproposte davanti al giudice di rinvio.

Pertanto, in accoglimento del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata, in relazione al motivo di tale ricorso, con rinvio della causa, per nuovo esame in relazione all’accertamento della validità della disdetta con riguardo alla qualità del soggetto che nè è stato autore, ad altra sezione del Tribunale di Messina.

Il giudice di rinvio provvederà altresì sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il primo motivo del ricorso incidentale condizionato, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di cassazione, ad altra sezione del Tribunale di Messina.

Così deciso in Roma il 26 novembre 1996 nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione.