Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8629/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 68/2006 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 23/01/2006 R.G.N. 908/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 4 ottobre 2001 il Tribunale di Ragusa accoglieva parzialmente la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), in proprio e quali eredi di (OMISSIS) e di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) in quanto dal momento dell’atto di citazione era deceduto il (OMISSIS). L’attore chiedeva di essere risarcito del danno subito per l’impossibilita’ di derivare dall’immobile, locato a (OMISSIS) nel novembre 1964 da (OMISSIS), di cui egli era l’unico erede legittimo, redditi cospicui attraverso una nuova locazione con corrispettivo superiore a quello cui erano tenuti i convenuti, che avevano rilasciato materialmente l’immobile il 4 novembre 1981, a seguito di sentenza definitiva di risoluzione del contratto di locazione. Il (OMISSIS), inoltre, chiedeva che gli stessi convenuti venissero condannati al pagamento dei canoni non pagati con gli interessi e rivalutazione.

Il giudice di primo grado condannava i convenuti al pagamento in favore del (OMISSIS) di lire 1.218.000, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, quale ammontare di 87 canoni mensili scaduti dall’agosto del 1974 al novembre 1981, ma rigettava per il resto la domanda per i danni, perche’ sfornita di prova e compensava le spese.

Su gravame principale del (OMISSIS) e incidentale del (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) la Corte di appello di Catania il 9 gennaio 2006 confermava la sentenza del Tribunale, rigettando entrambi i gravami.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi ad un unico articolato motivo, corredato di quesiti.

Non hanno svolto attivita’ difensiva nessuno degli intimati.

Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va affermato che il presente ricorso non necessita dei quesiti previsti dall’articolo 366 bis c.p.c., perche’ volto contro sentenza anteriore al 2 marzo 2006.

1. – Con l’unico motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1591, 2697 e 2729 c.c., e articolo 113 c.p.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5) il ricorrente lamenta la erronea applicazione da parte del giudice di appello dell’articolo 1591 c.c., nella parte in cui ha ritenuto che mancasse la prova rigorosa del maggior danno in quanto non erano state evidenziate proposte di locazione superiori a quelle pattuite con il conduttore.

Assume il ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell’appello, la C.T. di parte non solo non sarebbe stata mai contestata dalla controparte, ma conteneva tutti gli elementi utili “per poter comprendere se al (OMISSIS) dal ritardato rilascio dell’immobile fosse derivato il maggior danno di cui all’articolo 1591 c.c., – ubicazione locale, valore locativo effettivo, facilita’ di affitto etc.”, mentre sarebbe ovvio che egli non poteva offrire la prova dello stesso danno attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero altri e concreti propositi di utilizzazione (p. 9 – 11 ricorso, in sintesi).

2. – La complessa censura va accolta nei sensi di seguito indicati.

Va infatti posto in rilievo, in linea di principio, che la responsabilita’ del conduttore a norma dell’articolo 1591 c.c., per ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’articolo 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l’ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno e’ il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone piu’ elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo piu’ vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.

Questa prova deve avere il carattere della rigorosita’ sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dall’astratta configurabilita’ dell’ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilita’ di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore, dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzazione. Tuttavia, se non e’ sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilita’ del bene puo’ essere provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a quell’immobile e’ obiettivamente giustificabile i proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).

Alla luce di questi principi la semplice lettura dell’argomentare del giudice dell’appello non si appalesa immune dai vizi denunciati.

Di vero il (OMISSIS) con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa l’entita’ dello stesso, per cui non e’ condivisibile l’affermazione del giudice dell’appello secondo cui il (OMISSIS) avrebbe fondato la sua pretesa sul principio “secondo cui il danno da mancata disponibilita’ dell’immobile sarebbe in re ipsa” (p. 11 sentenza impugnata).

Del resto, a fronte degli elementi presuntivi addotti dal (OMISSIS), il giudice del merito, come ha gia’ statuito in fattispecie simili questa Corte, ben poteva porre a fondamento della decisione la perizia stragiudiziale prodotta, anche se contestata dalla controparte (Cass. n. 26550/11, prima parte della massima): il che, nella specie, non sembrerebbe essersi verificato; e, comunque poteva fare a meno di disporre una C.T.U. solo se aveva la possibilita’ di decidere la controversia in base agli elementi offerti dagli atti processuali, come, per l’appunto, detta perizia, di cui, invece, ed in modo apodittico, afferma che “essa si limita ad ipotizzare un valore locativo medio della zona per immobili genericamente simili” ed alla quale non ha dato “nessun rilievo” (p. 11 – 12 sentenza impugnata).

Mentre, invece, detto documento indicava, tra l’altro, la ubicazione e la consistenza dell’immobile, posto in una zona commerciale di (OMISSIS), l’importo del canone di affitto di mercato, la possibilita’ di fruire dell’immobile per uso personale, attesa la sua attivita’ professionale o quella di potere concludere un nuovo contratto con terzi a condizioni piu’ vantaggiose, come si rileva anche dalla depositata memoria.

Conclusivamente, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati e della circostanze di fatto poste in rilievo e gia’ presenti nelle fasi di merito, va cassata con rinvio alla stessa Corte di appello, che in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione e per l’effetto cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

A.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAETANA 13-A, presso lo studio dell’avvocato GRAZIANI UMBERTO, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.D. (OMISSIS), F.M.P. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CIPRO 12, presso lo studio dell’avvocato BONURA GIUSEPPE, che li rappresenta e difende;

- resistenti -

avverso la sentenza n. 4317/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 11/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/04/2011 dal Consigliere Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI;
udito l’Avvocato GIUSEPPE BONURA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto.

Fatto

1. Con citazione del 2 dicembre 1993 il dott. A.G. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma i coniugi S.D. e R.M.P. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, per avere richiesto e ottenuto il rilascio dei locali adibiti a studio medico, sulla base di una disdetta non veritiera, che deduceva necessità familiari – prossime nozze – non verificate.

Resistevano i convenuti sostenendo che al tempo della disdetta le nozze erano imminenti ma che in seguito, pur avendo il figlio occupato e riattato lo studio, era intervenuta una rottura dei progetti coniugali. La causa era istruita con prove orali.

2. Il Tribunale di Roma con sentenza del 30 giugno 2001 accoglieva la domanda e condannava la risarcimento. La sentenza era appellata dai coniugi S., resisteva la controparte e chiedeva la conferma della decisione.

3. La Corte di appello di Roma con sentenza del 11 ottobre 2005, in riforma rigettava la domanda del conduttore e condannava lo appellato alla rifusione delle spese dei due gradi del giudizio.

4. Contro la decisione ricorre A. deducendo tre motivi di censura, non resistono le controparti.

Diritto

5. Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai motivi dedotti.

Per chiarezza espositiva se ne offre una sintesi descrittiva ed a seguire la confutazione in diritto.

5.A. SINTESI DEI MOTIVI. Nel primo motivo si deduce error in iudicando per violazione L. n. 392 del 1978, artt. 29, 30, 31 e vizio della motivazione sul rilievo che gli stessi locatori avrebbero ammesso che i locali per i quali era stata data la disdetta sono stati occupati transitoriamente dal figlio ormai scapolo, e non per la ragioni giustificative della disdetta.

Nel secondo motivo si deduce ancora error in iudicando e vizio della motivazione in relazione allo onere della prova della ed causa impeditiva della utilizzazione richiesta nella disdetta, che deve essere rigorosa.

Nel terzo motivo si deduce ancora il vizio della motivazione nel punto in cui la Corte di appello non esamina il certificato della residenza anagrafica del S., che non viene riprodotto nel corpo del motivo. 5.B.CONFUTAZIONE IN DIRITTO. I primi due motivi vengono in esame congiunto attenendo al medesimo fatto, costituito dalla divergenza tra le necessità familiari indicate nella disdetta, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 31 e la utilizzazione del bene rilasciato da parte del figlio subendo, dopo il fallimento delle nozze.

Sul punto la Corte di appello, a ff. 4 della motivazione, ha dato conto della utilizzazione effettiva e stabile dei locali per le necessità abitative del figliolo, considerando la mancanza delle nozze, indicate nella disdetta, come veritiera al tempo della sua proposizione ma poi elisa dal dissenso sopravvenuto, quando già i locali erano stati occupati. Si tratta dunque di un prudente apprezzamento delle prove e della esistenza di un impedimento non imputabile a colpa o dolo dei locatori. Sul punto la decisione è in linea con la costante giurisprudenza di questa Corte da Cass. 1991 n. 2684 sino alla recenti del 2004 n. 23296 e successive, che escludono che la norma dell’art. 31 preveda un caso di responsabilità oggettiva con presunzione assoluta di colpa, considerandosi invece le cause di giustificazione per esigenze egualmente meritevoli di tutela, come è nella fattispecie concreta, del figlio nubendo ma rimasto celibe che tuttavia occupa i locali per esigenze abitative.

Inammissibile è il terzo motivo in quanto privo di autosufficienza.

Al rigetto del ricorso non segue condanna a spese non essendosi costituite le controparti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso, nulla per le spese.
Così deciso in Roma, il 7 aprile 2011.
Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2011.