Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente -
Dott. Ugo FAVARA – Rel. Consigliere -
Dott. Ernesto LUPO – Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

IMMOBILIARE T SRL;

- intimata -

e sul 2° ricorso n 04454-99 proposto da:

T GUIDO & FIGLIO SAS (già T GUIDO E FIGLIO SNC), con sede in Genova, in persona del socio amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CONFALONIERI 5, presso lo studio dell’avvocato LUIGI MANZI, che la difende anche disgiuntamente all’avvocato CESARE GLENDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 125-98 della Corte d’Appello di GENOVA, Sezione II Civile, emessa il 04-02-98 e depositata il 26-02-98 (R. G. 1198-87);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10-04-01 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;
udito l’Avvocato Stefano GIOVE;
udito l’Avvocato Emanuele COGLITORE (per delega Avv. L. MANZI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto di entrambi ricorsi.

Fatto

Con citazione notificata il 9.2.82 la soc. Immobiliare T conveniva dinanzi il Tribunale di Genova DBE e DNGC per sentirli condannare alla eliminazione di tutte le infiltrazioni di acqua provenienti dall’appartamento e dal terrazzo a livello di quest’ultimi, oltre al risarcimento dei danni. RadicaT il contraddittorio, gli intimati contestavano la domanda assumendo che quali proprietari della terrazza soprastante i locali della società istante erano tenuti a partecipare alle necessarie opere di ripristino solo nella misura di un terzo mentre i residui due terzi erano a carico dei condomini che traevano utilità dal lastrico solare.

All’esito della istruttoria, il tribunale con sentenza del 23.9.1986 dichiarava che la spesa per i lavori di ripristino doveva essere ripartita ex art. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale nella misura di due terzi e di un terzo, rispettivamente, a carico della attrice e dei convenuti che condannava, pertanto, al pagamento della somma di loro spettanza su lire sette milioni oltre rivalutazione ed interessi. A seguito di impugnazione della Immobiliare T, la Corte di Appello di Genova con sentenza del 26.2.1998, in parziale riforma della prima decisione, condannava in solido il DBE e la DNGC a pagare alla soc. T la somma di lire 3.214.665, oltre rivalutazione ed interessi dal 4.10.85, nonché la somma di lire 354.000, oltre rivalutazione ed interessi dal 3.11.83. Compensava un terzo delle spese di entrambi i gradi condannando i convenuti appellati al pagamento dei residui due terzi e delle spese di consulenza in ragione della metà.

Osservava, tra l’altro, la Corte che non era provato che le infiltrazioni fossero state provocate da danneggiamenti alla sottostante impermeabilizzazione di cui si era resa responsabile la ditta che aveva effettuato il rifacimento della piastrellatura del terrazzo. In conformità del parere del consulente, la Corte riteneva che le infiltrazioni fossero ascrivibili alla vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà dei convenuti. Doveva, quindi, ritenersi corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale.

I giudici di appello provvedevano, quindi, a quantificare i danni e le spese per eliminarli ponendo un terzo delle stesse a carico degli appellati dovendo trovare applicazione il richiamato art. 1126 c.c.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il DBE e la DNGC affidandolo a due motivi.

Ha resistito con controricorso la soc. T Guido che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale affidato a tre motivi ai quali con controricorso hanno resistito i ricorrenti principali.

Diritto

Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi ex art. 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni avverso la stessa sentenza.

Per ragioni logiche – giuridiche deve essere esaminato con priorità il ricorso incidentale.

Con il primo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1126, 2043, 2051, 2053, 2697 c.c., 112, 116 e 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di considerare che, in concreto, non era stata formulata domanda di rimborso spese condominiali, ma domanda per danni ex art. 2043 c.c. Deduce, ancora, la ricorrente che, trattandosi di terrazzo a livello di proprietà ed uso esclusivo, la responsabilità del DBE e della DNGC deriva dall’art. 2051 c.c. e comunque dalla colpa dei proprietari. Sostiene, da ultimo, la parte ricorrente che dagli atti emergerebbe la circostanza che le infiltrazioni si sono verificate dopo che i DBE – DNGC hanno seguito i lavori di rifacimento della piastrellatura del terrazzo.

La doglianza non ha fondamento.

Costituisce principio pacifico della giurisprudenza di legittimità (SS.UU.3672-97, 9009-98) che in tema di condomini di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti; ne consegue che, a norma dell’art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della predetta terrazza, onde dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti secondo i criteri di ripartizione di spesa stabiliti dall’art. 1126 c.c..

Nella motivazione della sentenza impugnata la Corte genovese ha rilevato con insindacabile valutazione dei fatti che le infiltrazioni lamentate dalla Immobiliare T dovevano essere ascritte a vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà della parte convenuta. Era, quindi, corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento del condominio e non degli artt. 2043, 2051. 2053 c.c. non essendo il fatto attribuibile a responsabilità dei proprietari del terrazzo a livello (sul punto e sulla esattezza delle argomentazioni dei secondi giudici cfr. Cass. 7727-00).

In effetti, esclusa qualsiasi responsabilità dei proprietari della terrazza a livello, i secondi giudici hanno con adeguata motivazione e correttamente fatto riferimento alla disciplina dettata dall’art. fl126 c.c., applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche a quelli minimi a meno di esplicite deroghe, ponendo i due terzi delle spese a carico dei proprietari dei locali sottostanti il terrazzo a livello di copertura ed un terzo a carico dei proprietari di quest’ultimo. Tanto è sufficiente per sottrarre la denunziata sentenza alla censura della parte ricorrente.

Con il secondo mezzo di annullamento la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1123, 1126 c.c., 132 n. 4 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente trascurato di considerare che trattandosi di terrazzo a livello e non di lastrico solare le spese sostenute per eliminare le infiltrazioni di acqua non avrebbero dovute essere liquidate nella misura predetta ma quantomeno nella misura del 50% per ciascuna parte.

La censura è priva di pregio giuridico.

La equiparazione del terrazzo a livello con il lastrico solare è stata ritenuta, come si è avuto occasione di dire dinanzi, dalla giurisprudenza di questa Corte. Consegue che, sia pure per implicito, i giudici genovesi hanno motivato sul punto ritenendo applicabile l’art. 1126 c.c., per l’effetto dando alla fattispecie una diversa ma corretta soluzione.

Con il terzo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 2043, 2697 c.c., 115 a 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c. lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di accordare i danni subiti per la mancata utilizzazione dell’immobile in conseguenza delle infiltrazioni di acqua e dei lavori occorsi per eseguire le relative riparazioni.

La doglianza è infondata.

Si evince in modo sufficientemente chiaro dalla sentenza impugnata che la Corte del merito ha disatteso la domanda di danni collegabili al non utilizzo dei locali da parte della soc. T sul rilievo che la predetta società aveva in quel periodo fatto eseguire consistenti lavori per la trasformazione dell’immobile per cui gli eventuali ritardi di consegna erano riferibili a detti ultimi lavori e non già a quelli occorrenti per la eliminazione dei danni da infiltrazioni che solo per una minima parte interessarono l’immobile in oggetto.

La doglianza in effetti volge contro una apprezzamento di merito che in quanto esaurientemente motivato si sottrae al sindacato esercitabile da questa Corte.

Conclusivamente, va disatteso anche il terzo mezzo e con esso l’intero ricorso incidentale.

Con il primo motivo del ricorso principale il DBE e la DNGC, denunziata la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in riferimento all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto i due terzi delle spese di entrambi i gradi a carico di essi ricorrenti nonostante la decisione fosse sfociata in una mera correzione di un errore valutativo, quantificazione delle spese di ripristino, per nulla modificativo nel merito della sentenza di primo grado.

La doglianza non ha fondamento.

La giurisprudenza di questa Corte è costante nell’affermare che il regolamento delle spese di lite rientra nei poteri discrezionali del giudice del merito a condizione che sia rispettato il criterio della soccombenza e che non vi siano specifiche violazioni di legge o di tariffa.

Nella fattispecie, i secondi giudici, in accoglimento di specifico motivo di gravame, hanno compensato per un solo terzo le spese di entrambi i gradi ponendo i residui due terzi a carico dei convenuti, tenendo conto dell’esito della lite. Nessuna violazione dei principi anzidetti è ravvisabile nel caso concreto, onde il motivo non può che essere respinto.

Con il secondo mezzo di annullamento il DBE e la DNGC, denunziata la violazione dell’art. 90 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto le spese di consulenza per la metà a carico della T e per l’altra metà a carico di essi ricorrenti. Deducono sul punto i ricorrenti che ciascuna delle parti deve provvedere alle spese degli atti che compie e di quelli che chiede ed, in concreto, la consulenza espletata in fase di appello era stata richiesta dalla Immobiliare T.

Si osserva in contrario che le spese di consulenza non si sottraggono alla comune disciplina delle spese processuali e seguono, pertanto, la regola della soccombenza, salva applicazione della compensazione.

Trattandosi in buona sostanza di spese di causa, il regolamento delle stesse rientra nei poteri insindacabili del giudice di merito con il solo limite di non porle a carico della parte totalmente vittoriosa, circostanza quest’ultima non verificatasi nella specie.

Conclusivamente, vanno disattesi sia il ricorso principale che quello incidentale.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta.
Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma il 10.4.2001.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 890/2011 proposto da:

T.G. (OMISSIS), nella qualità di Erede di M.T.A. elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO,

rappresentato e difeso dall’avvocato QUEIROLO SILVANO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

S.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA NIZZA 53, presso lo studio dell’avvocato CAIAFFA FABIO, rappresentato e difeso dall’avvocato S.A. difensore di sè medesimo giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 342/2009 del TRIBUNALE di GENOVA, depositata il 28/01/2010; R.G.N. 12207/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/2012 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;
udito l’Avvocato ALESSIO PETRETTI per delega;
udito l’Avvocato S.A.;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso per rigetto.

Fatto

La presente controversia trae origine dal rapporto di locazione transitoria, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno salvo disdetta, intercorso fra M.T.A. e S.A., ed avente ad oggetto un appartamento sito in (OMISSIS), di proprietà della prima, e locato al secondo, con la corresponsione della somma di L. 8.000.000 a titolo di canone di locazione.

La vicenda è stata oggetto di due sentenze della Corte di Cassazione ed ora perviene, per la terza volta, all’esame della Corte di legittimità, con l’impugnazione della sentenza emessa, in sede di rinvio, dal tribunale di Genova in data 28.1.2010, con la quale è stata dichiarata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del detto contratto a far data dal 15.3.1987, per inadempimento della locatrice, con la condanna del convenuto T.G., quale erede della M., al risarcimento dei danni in favore del S. “che si ritengono equivalenti all’importo relativo al terzo trimestre dei canoni di locazione dovuti all’attore, il quale pertanto più nulla deve corrispondere a tale titolo”; e con il rigetto di ogni altra domanda.

Il T. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso il S..

Diritto

Al ricorso si applicano le disposizioni della L. 18 giugno 2009, n. 69, per essere il provvedimento impugnato in questa sede successivo (sentenza depositata il 28.1.2010) al 4 luglio 2009, data di entrata in vigore della legge indicata.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 384 e 394 c.p.c., nonchè dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4.
Con il secondo motivo si denuncia la illogicità erroneità e contraddittorietà nel merito della sentenza in relazione ad un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
I motivi, per l’intima connessione delle censure con gli stessi avanzate, sono esaminati congiuntamente.
Essi non sono fondati.
Il tribunale di Genova, quale giudice del rinvio, con la sentenza in questa sede impugnata, per quel che qui interessa, ha preso atto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la sentenza n. 596 del 1999 richiamandoli come segue:

al punto 2) “pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell’art. 1578 c.c., n. 1 nè di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575 c.c., n. 2, avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all’uso convenuto, può ritenersi sussistente un’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1453 c.c.”.

Al punto 3) “diversamente da quanto opinato dal Tribunale di Chiavari non sono state dimostrate in modo sufficiente la ragioni che avrebbero esonerato la M. da ogni responsabilità e fatto ritenere l’inadempimento incolpevole, ai sensi dell’art. 1218 c.c., essendosi limitato il Tribunale a prendere atto delle sollecitazioni da lei rivolte all’amministrazione condominiale senza considerare che il problema delle interferenze dell’obbligo in parola con le competenze condominiali (per essere le riparazioni, come si esprime la sentenza impugnata, a carico della copertura con interdipendenze condominiali, non poteva risolversi col semplice richiamo alle proteste rimaste inascoltate, ma era necessario esaminare la fattispecie anche alla luce dell’art. 1134 c.c. e dei poteri d’intervento diretto che tale norma riconosce al singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, salva la salutazione dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.”.

Ed, in applicazione dei principi suddetti, il giudice di rinvio ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all’obbligo di eliminare “gli inconvenienti riscontrati”, ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell’art. 1455 c.c. “posto che, di fatto, impedì al conduttore di fruire in modo integrale dell’appartamento tra l’altro destinato alle vacanze ed alla villeggiatura….”.

La Corte, pertanto, nel pieno rispetto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la richiamata pronuncia, ha individuato l’inadempimento imputabile alla locatrice e la sua gravità ai fini della risoluzione. Più particolarmente, ai fini dell’applicazione dell’art. 1134 c.c. richiamato dalla Corte di legittimità, va riscontrata la sua sostanziale applicazione da parte del giudice di merito.

A tal fine giova anche rammentare che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda, sia la parte dell’ immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato (v. anche Cass. 28.6.2010 n. 15372).

Va anche sottolineato che, in materia di condominio di edifici, la Corte di legittimità, ai fini del riconoscimento della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, ha affermato spettare al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio.

Peraltro se detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio (Cass. 4.10.2010 n. 20).

Una tale condotta, pur con le caratteristiche peculiari della fattispecie in esame, non risulta mai avere formato oggetto di prova al riguardo, neppure offerta. In ogni caso, il difetto di autosufficienza del presente ricorso e la violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 6 e art. 369 c.p.c., n. 4 sul punto sono evidenti – per non avere il ricorrente neppure accennato ad una presunta deduzione nel giudizio di merito e la sede processuale in cui la circostanza sarebbe stata evidenziata – e non ne consentono, sotto questo profilo, l’esame.

Quanto alla supposta contraddittorietà, sostenuta con il secondo motivo, è del tutto irrilevante che la Corte di merito abbia affermato che l’obbligo della eliminazione dei vizi lamentati fosse stato assunto “in sede di stipula del contratto”, posto che, trattandosi di contratto di durata, ciò che la Corte di merito ha ritenuto rilevante ai fini dell’affermazione della “non scarsa importanza dell’inadempimento” è stata la condotta della locatrice in corso di rapporto che “omise successivamente di porvi rimedio” alle infiltrazioni lamentate.

Quanto all’importanza dell’inadempimento, la sua valutazione spetta al giudice di merito e correttamente motivato come nella specie, non è censurabile in questa sede (v. per tutte Cass. 28.6.2006 n. 14974).

Conclusivamente, il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono posta a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 6 marzo 2012.