Svolgimento del processo

1) È controversa la responsabilità dell’amministrazione condominiale di via (OMISSIS) , retta dallo Studio Bielle snc, in relazione a tre ragioni di danno fatte valere dal Condominio.
Nel 2003 quest’ultimo conveniva in giudizio lo studio Bielle, lamentando che in relazione alle spese per la video ispezione delle canne fumarie deliberata dall’assemblea, l’amministratore aveva esposto in rendiconto costi più che duplicati, poiché la delibera riguardava il prezzo fissato per appartamento, mentre l’addebito della ditta incaricata riferiva il costo unitario per ogni singola canna fumaria ispezionata.
Il condominio lamentava poi maggiori costi per sanzioni e more, conseguenti a ritardati pagamenti a fornitori per circa 13 milioni di lire tra il 98 e il 2000; nonché oneri di un sinistro occorso nel 1996 per l’omessa cura di una pratica assicurativa caduta in prescrizione.
Il tribunale di Milano con sentenza 25 agosto 2006 rigettava ogni profilo di domanda, rilevando: A) che il Condominio non aveva la legittimazione a far valere la lesione patrimoniale derivante al singolo condomino, che avesse pagato più del dovuto quale proprietario di una canna fumaria aggiuntiva rispetto al preventivo.

B) che il rimprovero relativo ai ritardi nei pagamenti era imputabile alla morosità persistente dei condomini e non alla mala gestio dell’amministratore.
C) che Studio Bielle aveva tempestivamente inviato all’assicuratore la denuncia di sinistro e che il nuovo amministratore avrebbe dovuto verificare il buon fine della pratica, mediante trasmissione alla compagnia assicuratrice della lettera della società AEM che quantificava il danno.
1.1) La corte d’appello Ambrosiana con sentenza 8 febbraio 2010, notificata il 9 marzo 2010, riformava la decisione di primo grado e, ritenuta la legittimazione passiva dell’appellata Studio Bielle SNC, la condannava al pagamento di Euro 18.481 per maggiori costi da video ispezione, circa Euro 7.000 per sanzioni e more e Euro 925,64 per sinistro AEM.
Studio Bielle SNC ha proposto ricorso per cassazione sviluppato in 6 motivi, resistito da controricorso del Condominio di via (OMISSIS) .
Le parti hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

2) Con il primo motivo, lo Studio Bielle snc lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 C.C., in relazione all’articolo 360 primo comma numero 3.
Sostiene che erroneamente la corte d’appello aveva ritenuto la sussistenza della legittimazione attiva del Condominio, perché l’amministratore del condominio non poteva, in assenza di uno specifico mandato dei singoli condomini, promuovere un’azione per ottenere il ristoro dei danni patiti individualmente da ciascuno di essi.
Afferma che la spesa per gli interventi deliberati dall’assemblea, quand’anche sostenuta con i fondi condominiali, doveva in ogni caso gravare individualmente sui singoli condomini proprietari delle canne fumarie che abbisognavano degli interventi stessi. Solo costoro, secondo parte ricorrente, erano abilitati a verificare il legittimo impiego dei fondi, in quanto soggetti incisi dal danno.
Nega che il condominio quale committente dei lavori potesse avere legittimazione attiva nei confronti dell’amministratore, perché l’azione aveva appunto riguardato quest’ultimo e non l’appaltatore. Infine osserva che sotto il profilo dell’obbligo del conto posto a carico del mandatario, comunque l’amministratore non aveva titolo per svolgere la domanda di danni nei confronti del suo predecessore perché eventuali somme da quest’ultimo dovute al condominio entrerebbero a far parte dei fondi comuni come sopravvenienze, procurando indebiti arricchimenti ai condomini rimasti estranei alle video ispezione.
Pertanto, dovendo tali somme essere attribuite ai singoli condomini incisi dal danno, era da escludere la legittimazione dell’amministratore. Del pari la legittimazione doveva ritenersi circoscritta alle sole azioni perfettamente compatibili con le attribuzioni fissate dall’articolo 1130 C.C. La censura è infondata.
2.1) L’art. 1130, n. 1, c.c., fa obbligo all’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, sicché egli deve ritenersi autonomamente legittimato a resistere nelle conseguenti controversie ai sensi del primo comma del successivo articolo 1131, il quale nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio (c. 1138) o dall’assemblea, riconosce all’amministratore la rappresentanza dei partecipanti (cfr. Cass. 7 febbraio 1998, n. 1302, Foro it., 1998, I, 1103; Cass. S.U. 18331/10).
Nella specie è incontroverso che i controlli sulle canne fumarie dell’edificio vennero congiuntamente deliberati in assemblea condominiale e che all’amministratore venne affidato il compito di operare per l’esecuzione, tanto che dal suo agire è scaturita la doglianza circa il maggior prezzo pagato.
3) Secondo e terzo motivo attengono all’addebito all’amministrazione odierna ricorrente del maggior costo preteso e ottenuto dalla ditta incaricata di eseguire le viedeoispezioni delle canne fumarie rispetto a quanto previsto in sede assembleare.
Parte ricorrente sostiene che per mero errore riconoscibile venne verbalizzato in assemblea il costo di 150.000 lire per appartamento e non per ogni canna fumaria; che la previsione di un costo per appartamento era illogica; che la sentenza impugnata avrebbe apoditticamente stabilito il contrario.
La censura non può essere accolta.
Si tratta invero di mera contrapposizione a una tesi, argomentatamente esposta in sentenza, di altra, che non dimostra la illogicità della prima.
La Corte ambrosiana ha sottolineato come per tutto il corso del giudizio di primo grado Studio Bielle non ha evidenziato né discusso il preteso errore di verbalizzazione e come il primo giudice abbia addebitato scorrettezza e malafede ai condomini, a fronte di un tenore chiarissimo del verbale e del comportamento omissivo successivamente adottato dall’amministrazione. Quest’ultima si era ben guardata “dall’interpellare nuovamente il condominio”, sebbene il preteso errore comportasse un raddoppio dei costi complessivi, essendo stata pagata la somma di 67.285.000 lire in luogo de 31.500.000 lire previste.
Il ragionamento è congruo e logico e non reca vizi in relazione all’interpretazione del contratto (art. 1362 c.c.) o alla norma che disciplina l’errore riconoscibile (art. 1431 c.c.). La terza censura del ricorso, che si riferisce a violazione di queste norme, non è fondata, giacché la motivazione resa dalla Corte è coerente con queste disposizioni, facendo riferimento anche alla condotta successiva alla stipula, oltre che a un tenore letterale che non era illogico, essendo possibile che per opere condominiali inusuali e rare l’appaltatore preferisse proporre un sistema egualitario e forfettario, di più facile appetibilità assembleare, prescindendo dall’addebito per ogni canna fumaria.

4) È invece fondato il quarto motivo, che denuncia vizi di motivazione con riguardo alle sanzioni e alle “more” irrogate in pendenza di ritardati pagamenti di bollette di energia elettrica dei due esercizi amministrati dallo Studio ricorrente. Si tratta di circa sedici milioni di lire di costi gravanti sul condominio e che il tribunale ha negato siano da considerare voce di danno addebitabile all’amministrazione.
La Corte d’appello ha capovolto tale statuizione, ritenendo che il tribunale abbia genericamente menzionato i solleciti di pagamento fatti dall’amministratore ai condomini e la “morosità cronica” dei condomini, che configgerebbe con la concentrazione delle sanzioni nell’annualità 1999/2000.
Il ricorso critica la sentenza d’appello e fa leva sul testo della sentenza di primo grado, puntualmente riportato, la quale aveva specificato il riferimento ai documenti dai quali risultavano le azioni intraprese.
Alla luce di questo testo, la valutazione di “insufficienza delle argomentazioni del primo giudice” espresso dalla sentenza impugnata si rivela totalmente ingiustificato.
Per capovolgere la decisione del tribunale e il suo riferimento a varie risultanze di disavanzi e ritardi, ciascuna con specifico ancoraggio a documenti prodotti, la Corte d’appello avrebbe dovuto esaminarli uno per uno e spiegare perché non fosse vero quanto dettagliatamente riportato dall’accurata sentenza del tribunale, dalla quale coerentemente e razionalmente era spiegato come plurimi ritardi fossero emersi, vari solleciti di pagamento fossero stati inviati e azioni monitorie ed esecutive intraprese. Nulla di tutto ciò risulta dalla sommaria e apodittica decisione impugnata, che ha fatto ricorso ad argomenti impressivi circa la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte ai pagamenti ed evitare le sanzioni o alla contraddizione tra il pagamento – doppio del previsto – dell’appalto per le video ispezioni e il mancato pagamento delle bollette.
il ricorso ha facile giuoco a smontare queste approssimative argomentazioni, facendo presente che nel volgere di tempo in cui maturarono i ritardi sarebbe stato impossibile, salvo specifica dimostrazione del contrario, indurre parte dei condomini a versare
su un velleitario fondo speciale somme ingenti, come quelle dovute dai condomini morosi.
Né ha senso l’osservazione circa la scelta di un pagamento in luogo di un altro. Una volta stabilito che si trattava di pagamenti dovuti e a fronte di servizi goduti, ai condomini spettava l’obbligo di farvi fronte, salvo richiesta di danni per maggiori spese dovute a errori dell’amministratore, come stabilito per il maggior costo delle video ispezioni. Ciò che i condomini non potevano fare era invece sospendere i pagamenti dovuti al condominio, ben dovendo essi sapere che le carenze di cassa espongono a mancati pagamenti dei fornitori, con conseguente taglio delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori.
È alla luce di questi rilievi che dovrà quindi essere nuovamente considerato l’appello in ordine al rigetto, da parte del tribunale, di questo capo di domanda.
5) Con riguardo alla questione testé discussa,parte ricorrente ha svolto un altro motivo di ricorso, il quinto, che lamenta violazione dell’articolo 112 cpc, per omesso esame di domande ed eccezioni.
Trattasi di censura poco comprensibile, che si risolve nel ripetere la denuncia di cui al punto precedente assumendo che le argomentazioni erano state già spese in appello, ma non erano state considerate. In realtà è quindi denunciato impropriamente lo stesso vizio di motivazione già fatto valere sub 4).
6) Fondato è il sesto motivo di ricorso, concernente violazione e falsa applicazione dell’art. 2952 c.c..
Con riferimento alla dedotta negligenza nella gestione di una pratica assicurativa, la corte d’appello ha ritenuto che, dopo la denuncia di sinistro del 1996, l’amministratore aveva omesso di compiere altri atti interruttivi della prescrizione. Il ricorso puntualmente osserva che tanto la sentenza, quanto probabilmente le successive amministrazioni condominiali hanno trascurato il quarto comma dell’art. 2952 e. e, a tenore del quale: “la comunicazione all’assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o dell’azione da questo proposta sospende il corso della prescrizione (c.c. 2941) finché il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile oppure il diritto del terzo danneggiato non sia prescritto”.
Pertanto, posto che era pacifico l’invio da parte di Studio Bielle di una “opportuna denuncia” all’assicuratore (così la citazione introduttiva, riportata dal ricorso a pag. 26), per poter addebitare incuria nella gestione della pratica, il giudice di merito di secondo grado avrebbe dovuto spiegare perché la prescrizione non fosse stata sospesa da quella comunicazione o in che termini fosse addebitabile inerzia all’amministratore sostituito nei primi mesi del 2002 e non piuttosto al suo successore, come ritenuto dal giudice di primo grado.
In mancanza di tale spiegazione, si deve rilevare che sia stata fatta falsa applicazione del disposto dell’art. 2952 c.c.. Discende da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata in relazione all’accoglimento del quarto e sesto motivo di ricorso e il rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto e sesto motivo di ricorso; rigetta nel resto. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

A.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA CAETANA 13/A, presso lo studio dell’avvocato GRAZIANI Umberto, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

P.L.M., R.P., quali eredi del de cuius R.G., elettivamente domiciliati in ROMA VIA DUILIO 12, presso lo studio dell’avvocato SALVATI Fabio, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

contro

RAS SPA – RIUNIONE ADRIATICA DI SICURTA’, in persona dei suoi legali rappresentanti ing. C.F. e Dr. R.E., elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL VASCELLO 6, presso lo studio dell’avvocato ROCCHI Pierluigi, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 5367/03 della Corte d’Appello di ROMA, Sezione Quarta Civile, emessa il 25/11/03, depositata il 19/12/03, R.G. 2718/98;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 28/05/08 dal Consigliere Dott. Paolo D’AMICO;
udito l’Avvocato Paola PETRILLI (per delega Avv. Fabio SALVATI, depositata in udienza);
udito l’Avvocato Pierluigi ROCCHI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 6 marzo 1990 A.G. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma R.G., in proprio e quale amministratore del Condominio di (OMISSIS) in (OMISSIS) chiedendone la condanna al risarcimento dei danni che asseriva di aver subito il (OMISSIS) in conseguenza della caduta in una buca situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale.

I convenuti si costituivano in giudizio contestando la domanda attrice di cui chiedevano il rigetto. Espletata l’istruttoria, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 14052/1997, condannava R. G. ed il Condominio di (OMISSIS), in solido, a pagare a favore di A.G. la somma di L. 42.441.000 a titolo di risarcimento dei danni, oltre spese di lite.

Avverso tale sentenza proponeva appello R.G. con atto di citazione notificato il 16 luglio 1998, chiedendo il rigetto della domanda di risarcimento proposta nei suoi confronti e, in subordine, l’affermazione di una concorrente responsabilità del danneggiato.

Si costituivano in giudizio A.G. e il Condominio di (OMISSIS), entrambi chiedendo il rigetto dell’appello.

Il Condominio spiegava anche appello incidentale chiedendo l’esclusione di ogni sua responsabilità e in subordine l’esclusione del risarcimento del danno patrimoniale in favore dell’ A..

La Corte d’appello, con ordinanza del 19 aprile 2000, ritenuto che il giudizio si era svolto in difetto di rappresentanza processuale del Condominio in quanto il R. era cessato dalla carica di amministratore già prima della costituzione in appello dello stesso Condominio, concedeva termine per la costituzione dei nuovo amministratore.

Successivamente il processo veniva interrotto per morte dell’appellante i cui eredi provvedevano alla riassunzione con atto depositato il 23 aprile 2002.

La R.a.s. s.p.a. si associava alle istanze ed eccezioni del Condominio con atto d’intervento volontario depositato il 14 febbraio 2003.

La causa veniva infine trattenuta in decisione dalla Corte, sulla base delle conclusioni precisate, alla udienza del 18 novembre 2003.

La Corte d’appello, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda avanzata da A.G. nei confronti del R. e condannava il primo alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio in favore di P.L.M. e R.P. quali eredi di R.G.. Quindi, in parziale accoglimento dell’appello incidentale proposto dal Condominio avverso la medesima sentenza, rigettava la domanda di A.G. per la liquidazione del danno patrimoniale e determinava l’ammontare del risarcimento dovuto allo stesso A. in Euro 8.080,90 oltre accessori. Condannava conseguentemente A.G. a restituire alla controparte quanto eventualmente percepito in eccesso rispetto alla somma sopra indicata, con gli interessi legali a decorrere dalla data del pagamento.

Compensava interamente tra A.G. e il Condominio le spese di lite del giudizio di appello, ferma restando la condanna del secondo al pagamento delle spese di lite dei giudizio di primo grado;

compensava ugualmente tra tutte le altre parti le spese processuali.

Proponeva ricorso per cassazione A.G. con tre motivi.

Resistevano con controricorso P.M. e R.P. quali eredi di R.G. e la R.a.s..

L’udienza di discussione era fissata al 28 maggio 2008.

Il Collegio era successivamente riconvocato al 3 luglio 2008.

Diritto

Con il primo motivo parte ricorrente denuncia “1) violazione e falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – in relazione all’art. 83 – 344 e 105 c.p.c., ed all’insufficienza e contraddittorietà della motivazione”.

Sostiene parte ricorrente che l’appello incidentale del condominio di (OMISSIS) e della R.a.s. s.p.a. deve considerarsi preliminarmente improcedibile in quanto il condominio si era costituito in secondo grado con procura rilasciata da R. G. sull’erroneo presupposto che quest’ultimo ne rivestisse ancora la qualità di amministratore. Corretta era pertanto, secondo l’ A., l’ordinanza della Corte del 19 aprile 2000 con la quale era stato assegnato al condominio un termine per la costituzione del nuovo amministratore. Tale ordinanza infatti, pur tenendo presente il principio dell’irrilevanza del mutamento dell’organo investito della rappresentanza processuale di una persona giuridica o ente di gestione, sottolineava che il caso in esame era diverso, atteso che era stata rilasciata per la costituzione in appello una nuova procura da chi non ne aveva più i poteri. Illegittima è di conseguenza, ad avviso dello stesso A., la successiva revoca di detto provvedimento operata, con un diverso collegio, dalla medesima Corte d’Appello.

La particolare fattispecie, prosegue parte ricorrente, comportava inoltre che le rappresentanze fossero ben distinte stante la conflittualità tra le posizioni sostanziali e processuali delle due parti.

Sussiste infatti un conflitto di interessi, già rilevato dal Tribunale nell’ordinanza collegiale del 18 luglio 1995 che aveva evidenziato la necessità per il condominio convenuto di procedere alla nomina di un curatore speciale ex art. 78 c.p.c.. E tale conflitto, sottolinea l’ A., si era proprio accentuato in appello atteso che il R., nelle more, aveva cessato di essere amministratore del condominio e nell’atto introduttivo del secondo grado aveva eccepito, per la prima volta, l’insussistenza della responsabilità in proprio (così gravando la posizione del condominio non più da lui rappresentato), mentre il condominio stesso aveva avanzato appello incidentale per l’affermazione della esclusiva responsabilità del R..

Proprio al fine di evitare tale evidente conflitto d’interessi era indispensabile, secondo l’attuale ricorrente, ed anche in relazione al mutamento dell’organo di rappresentanza nelle more intervenuto, che il condominio si costituisse tramite il nuovo amministratore. Nè l’intervento della R.a.s. in appello, comunque tardivo ex art. 344 c.p.c., poteva dare sostanziale impulso al processo stante la posizione di interveniente adesivo dipendente della compagnia assicuratrice che si costituiva per l’inerzia del nuovo amministratore.

Il motivo è infondato. Quanto al dedotto conflitto d’interessi si deve infatti osservare che, anche ad ammetterne l’esistenza, esso sussiste tra il condominio ed il suo amministratore, ma non coinvolge in alcun modo l’ A. il quale, in quanto terzo estraneo, non può ritenersi legittimato a farlo valere.

Riguardo poi agli effetti del mutamento dell’organo investito della rappresentanza processuale, si deve anzitutto osservare che il difensore del condominio in appello non è mutato rispetto al primo grado e che quindi una nuova procura non si rendeva affatto necessaria.

E’ comunque giurisprudenza costante di questa Corte che qualora il condominio si sia costituito in giudizio in virtù di mandato conferito anche per il giudizio di appello, il mutamento in corso di causa della persona dell’amministratore che aveva rilasciato la procura alle liti non incide sul rapporto processuale, riferibile, sia dal lato passivo sia da quello attivo, al condominio stesso, quale ente di gestione operante in rappresentanza e nell’interesse dei condomini. (Cass., 20 aprile 2006, n. 9282).

Quanto all’intervento della R.A.S. in appello, deve ritenersi che esso si giustifichi in base all’art. 111 c.p.c., in quanto, avendo come assicuratore pagato per il condominio, intervenendo esercita la surrogazione rispetto allo stesso nel diritto di restituzione del pagato in più del dovuto.

Con il secondo motivo A.G. lamenta “2. violazione e falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’art. 2043 c.c., ed all’insufficiente e contraddittoria ed in parte omessa motivazione”.

Il ricorrente si duole che la Corte non abbia riconosciuto il danno patrimoniale da invalidità temporanea ritenendo da lui non provata la circostanza che la lesione conseguente all’evento dannoso abbia prodotto una contrazione del reddito. Si duole altresì della quantificazione del danno da lucro cessante.

Il motivo, variamente argomentato dall’ A., non risulta del tutto chiaro (specie con riferimento al lucro cessante) e deve considerarsi quindi privo del necessario requisito della specificità. In ogni caso le censure vertono principalmente su profili di merito e, in presenza di un’ampia e convincente motivazione dell’impugnata sentenza, immune da vizi logici o giuridici, non risultano ammissibili, in questa sede (Cass., 8 marzo 2006, n. 4980; Cass, 16 maggio 2003, n. 7629) Con il terzo ed ultimo motivo parte ricorrente denuncia infine: “3. violazione e falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, in relazione all’art. 1130 c.c., n. 4, ed all’insufficienza e contraddittorietà della motivazione”.

Ritiene in particolare il ricorrente che la motivazione sia contraddittoria perchè mentre da un lato afferma la responsabilità del condominio riconoscendone l’obbligo di controllo e vigilanza dei beni comuni e la responsabilità per aver consentito la presenza di buche non percepibili e non segnalate, fonti di pericolo occulto, dall’altra esclude la colpa dell’amministratore, nella specie R.G., che per mandato ed ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 4, tale controllo doveva necessariamente esercitare. Osserva ancora l’ A.: che la giurisprudenza di legittimità e di merito è concorde nell’interpretare estensivamente la disposizione dell’art. 1130 c.c., n. 4; che, oltre gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi per questa o quella parte comune, l’amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; che spetta all’ente condominio provvedere, tramite i suoi organi di rappresentanza, alla manutenzione ed alla riparazione dei beni di sua proprietà. La Corte, secondo l’ A., ha inoltre omesso di motivare in ordine a quanto statuito sul punto dal Tribunale. Quest’ultimo aveva infatti accolto la domanda proposta nei confronti del R. in proprio sul presupposto che il medesimo, “in ragione dell’omessa segnalazione della presenza, nella pavimentazione del cortile comune, di buche che rappresentavano delle vere e proprie insidie, e quindi dell’inosservanza di una precauzione che era doverosa al fine di prevenire che la cosa in custodia potesse arrecare danno a terzi”.

Il motivo deve essere accolto per le seguenti considerazioni.

La legge prevede che il condominio debba avere un amministratore.

La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio.

A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.

In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode.

Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorchè ha considerato l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).

Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840;

v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152: in materia di acqua e inquinamento il D.L. 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica; il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37, in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il D.M. 6 settembre 1994, sulla bonifica dall’amianto; il D.Lgs. 30 maggio 2008, n. 115, in materia di coibentazioni; il D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37. sul certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed il relativo D.M. Interno 16 maggio 1987, n. 246 e D.M. Interno 1 febbraio 1986: contenenti le corrispondenti norme tecniche;

il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412 e il D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento).

In conclusione, per le ragioni sin qui esposte, devono essere rigettati il primo e secondo motivo del ricorso con compensazione delle spese del giudizio di cassazione tra le parti A., Condominio di (OMISSIS) e R.A.S.. Deve essere accolto il terzo motivo, con conseguente cassazione, in relazione ad esso, della sentenza impugnata e con rinvio, della causa tra A.G. e gli eredi di R.G. ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, anche per le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

Il giorno 3 luglio 2008, riconvocato nella stessa composizione, il Collegio a modifica del precedente provvedimento così decide: la Corte rigetta il primo e secondo motivo del ricorso dichiarando compensate le spese del giudizio di cassazione tra le parti A., Condominio di (OMISSIS) e R.A.S.; accoglie il terzo motivo. Cassa in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, la causa tra A. ed eredi di R.G., anche per le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 3 luglio 2008.

Depositato in Cancelleria il 16 ottobre 2008.