Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7987-2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND. (OMISSIS) – in (OMISSIS), (OMISSIS) elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2/2006 del GIUDICE DI PACE di TROIA, depositata il 30/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato CROCE Gianluigi, con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 13/11/2004 (OMISSIS) e (OMISSIS) proponevano opposizione al decreto ingiuntivo con il quale il Giudice di Pace di Troia aveva loro ingiunto di pagare 226,08 euro per spese condominiali al Condominio (OMISSIS) sulla base del verbale di assemblea condominiale del 28/6/2004 con la quale era approvato a maggioranza il bilancio consuntivo 2003-2004 e all’unanimita’ il bilancio preventivo 2004 2005.

Gli opponenti deducevano l’improcedibilita’ dell’azione monitoria perche’ non preceduta dalla previa contestazione della morosita’ da parte dell’amministratore; secondo gli opponenti la contestazione era resa obbligatoria dall’articolo 34 del regolamento condominiale; deducevano, inoltre, la mancata comunicazione del verbale di assemblea e contestavano la debenza della somma.

Il Giudice di Pace con sentenza del 30/1/2006 rigettava l’opposizione condannando gli opponenti al pagamento delle spese a favore del costituito condominio.

Il Giudice di Pace osservava:

- che il decreto ingiuntivo era stato legittimamente emesso sulla base della prova scritta rappresentata dalla delibera di approvazione del bilancio preventivo e consuntivo e che la previsione dell’articolo 34 del regolamento condominiale, secondo la quale l’amministratore poteva mettere in mora il condomino inadempiente, non era condizione necessaria per la richiesta di ingiunzione.

(OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso affidato a quattro motivi; resiste con controricorso il condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre premettere, con riferimento ai quesiti formulati con il ricorso, che al ricorso non si applica l’articolo 366 bis ora abrogato e che imponeva la formulazione di un quesito a conclusione dell’illustrazione del motivo; la sentenza impugnata e’ stata depositata il 30/1/2006, mentre l’articolo 366 bis c.p.c. era applicabile solo ai ricorsi avverso provvedimenti pubblicati successivamente alla Legge n. 40 del 2006, ossia dal 2/3/2006.

1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli articoli 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. e il vizio di motivazione sostenendo che il GdP ha errato nell’interpretare la disposizione del regolamento condominiale che obbliga l’amministratore

all’osservanza del regolamento condominiale; in particolare l’articolo 34 del regolamento, interpretato secondo buona fede, precluderebbe il ricorso alla procedura monitoria, senza previa messa in mora.

1.1 Il motivo e’ manifestamente infondato in quanto nella norma del regolamento non e’ fatto divieto all’amministratore di agire in via monitoria senza previa messa in mora.

La norma regolamentare si limita a fissare una regola di condotta dalla cui violazione potrebbe, in ipotesi, discendere una responsabilita’ da inesatto adempimento del mandato, ma non la preclusione processuale invocata.

2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. in relazione all’articolo 20, lettera G del regolamento condominiale e sostengono che l’amministratore avrebbe violato l’articolo 20 del regolamento che gli fa obbligo di inviare a mezzo di raccomandata a.r. la copia del verbale dell’assemblea condominiale.

2.1 Il motivo e’ addirittura inammissibile in quanto introduce una censura, relativa all’inadempimento dell’obbligo dell’amministratore di trasmettere copia del verbale dell’assemblea condominiale, per nulla conferente rispetto alla causa di opposizione a decreto ingiuntivo nella quale occorreva stabilire unicamente se le somme di cui al preventivo e consuntivo approvati fossero o meno dovute, ne’ risulta che nel giudizio di merito siano state sollevate specifiche contestazioni del debito.

3. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che se il giudice di pace avesse correttamente valutato la testimonianza di (OMISSIS), avrebbe dovuto trarre il convincimento che era prassi e regola del condominio che l’amministratore mettesse in mora i condomini prima di procedere con decreto ingiuntivo.

3.1 Il motivo e’ inammissibile in quanto si censura un vizio di motivazione su un “punto” (secondo la formulazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 anteriore alla riforma del 2006) per nulla decisivo: l’inosservanza delle regole o delle prassi invocate non precludeva, per le ragioni gia’ illustrate sub 1.1, il ricorso alla procedura monitoria.

4. Con il quarto motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che il Giudice di Pace ha ritenuto che il (OMISSIS) avesse approvato il bilancio consuntivo, mentre dal verbale risulta che non lo aveva approvato.

4.1 Il motivo e’ inammissibile in quanto il dedotto vizio di motivazione riguarda una circostanza irrilevante perche’ la controversia non attiene al voto espresso dal condominio, ma alla debenza delle somme risultanti a debito sulla base degli approvati bilanci preventivo e consuntivo, che non risultano oggetto di specifica contestazione davanti al giudice del merito.

5. Con il quinto motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 1175 e 1375 c.c. in relazione all’articolo 34 del regolamento condominiale in violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c. e censurano la sentenza impugnata in relazione alla pronunciata condanna al pagamento delle spese processuali, malgrado l’amministratore abbia agito in via monitoria senza previamente contestare la morosita’ e senza informarli sulla loro posizione debitoria.

5.1 Il motivo e’ infondato in quanto i ricorrenti sono rimasti integralmente soccombenti e pertanto il giudice del merito, condannandoli al pagamento delle spese, ha fatto corretta applicazione dell’articolo 91 c.p.c.. Il mancato esercizio del potere di compensazione attribuito al giudice del merito dall’articolo 92 c.p.c. non e’ sindacabile davanti a questo giudice di legittimita’, concernendo valutazioni di merito che non risultano nemmeno sollecitate davanti al giudice del merito dalla parte che, detto per inciso, non ha mai offerto il dovuto pagamento e ha formulato difese manifestamente infondate sia davanti al GdP sia davanti a questo giudice di legittimita’.

6. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato; le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza dei ricorrenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a pagare al controricorrente condominio (OMISSIS) le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in euro 500,00 oltre euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13125/2006 proposto da:

COND (OMISSIS) P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL SUO AMM.RE P.T., elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 11/2006 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 30/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 6.6.1998 il Condominio (OMISSIS) convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Cagliari (OMISSIS) deducendo che questi era proprietario di un locale al piano seminterrato del fabbricato in (OMISSIS), privo di accesso diretto dalla pubblica via, con ingresso dal cortile interno, cui si accedeva dalla via (OMISSIS), destinato, in conformita’ al regolamento condominiale ad uso magazzino.

Dalla fine del dicembre 1997 era stata realizzata una diversa destinazione rappresentata da un circolo privato che gestiva vari giochi ed un servizio di ristoro, incompatibile col decoro, la tranquillita’ e col regolamento condominiale anche per spiacevoli esalazioni di cucina derivanti da un sistema di circolazione forzata dell’aria priva di aperture ed in violazione delle norme urbanistiche. Il condominio lamento’ anche la costituzione di una abusiva servitu’ e chiese la rimozione di una antenna parabolica ed i danni, domande contestate dal convenuto che chiese ed ottenne la chiamata in causa del proprio conduttore, (OMISSIS), che contesto’ le domande e svolse riconvenzionale per ottenere la risoluzione del contratto di locazione ed i danni nell’ipotesi in cui si fosse accertata l’inidoneita’ all’uso e/o alla destinazione pattuita del locale di proprieta’ (OMISSIS). Il Tribunale, con sentenza 2.9.2003, per quanto qui interessa, inibi’ la destinazione del locale del (OMISSIS) a circolo privato, lo condanno’ a risarcire al condominio i danni da liquidarsi in separato giudizio, dichiaro’ risolto il contratto di locazione per inadempimento del (OMISSIS) e rigetto’ la domanda di danni del (OMISSIS), mentre la Corte di appello, con sentenza 11/2006, accolse il gravame del (OMISSIS), rigettando le domande del Condominio e la riconvenzionale del (OMISSIS) e condannando il condominio alle spese.

La Corte territoriale richiamo’ il regolamento condominiale ed in particolare gli articoli 1 e 17.

Quest’ultima norma prevedeva la destinazione degli appartamenti ad uso abitazione, studio professionale o uffici in genere e che in nessun caso poteva essere autorizzata la destinazione ad uso albergo, locanda o pensione, negozio, laboratorio artigianale o industriale, scuola di ballo o di canto, clinica, gabinetto per la cura di malattie contagiose od altro uso incompatibile col decoro e la tranquillita’ etc., nulla prevedendo per i magazzini e le autorimesse di cui all’articolo 1 per i quali il condominio si era limitato a generiche allegazioni di attivita’ che implicherebbero disturbo senza provare in concreto che il circolo privato alterasse il decoro e la tranquillita’ dei condomini.

Ricorre il condominio con due motivi, resiste (OMISSIS).

All’udienza del 9.5.2012 la Corte ha concesso termine per la produzione della Delib. Condominiale in riferimento alla sentenza delle S.U. 18131/2010, adempimento effettuato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si lamentano motivazione omessa, insufficiente o contraddittoria, violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, articoli 1138, 1362, 1363, 1365 e 1366 c.c. in ordine all’interpretazione del regolamento condominiale.

Col secondo motivo si denunziano violazione e falsa applicazione di norme di diritto e vizi di motivazione in ordine alle spese del doppio grado di giudizio sia a favore del (OMISSIS) che del (OMISSIS). Le censure, come proposte, non sono meritevoli di accoglimento.

A prescindere dalla contestuale deduzione di vizi di motivazione e di violazione di norme di diritto in contrasto con la necessaria specificita’ del motivo, in ordine alla prima va rilevato che l’opera dell’interprete, mirando a determinare una realta’ storica ed obiettiva, qual e’ la volonta’ delle parti, e’ tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dagli articoli 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo, come gia’ visto, fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti.

Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilita’ del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non puo’ essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie, mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non e’ consentito in sede di legittimita’ (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579,16.3.04 n. 5359,19.1.04 n. 753).

Quanto, poi, al vizio di motivazione devesi considerare come la censura con la quale alla sentenza impugnata s’imputino i vizi di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5 debba essere intesa a far valere, a pena d’inammissibilita’ comminata dall’articolo 366 c.p.c., n. 4 in difetto di loro puntuale indicazione, carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicita’ nell’attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilita’ razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi; non puo’, per contro, essere intesa a far valere la non rispondenza della valutazione degli elementi di giudizio operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte ed, in particolare, non si puo’ con essa proporre un preteso migliore e piu’ appagante coordinamento degli elementi stessi, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all’ambito della discrezionalita’ di valutazione degli elementi di prova e dell’apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell’iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma stessa; diversamente, il motivo di ricorso per cassazione si risolverebbe – com’e’, appunto, per quello in esame – in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito, id est di nuova pronunzia sul fatto, estranea alla natura ed alle finalita’ del giudizio di legittimita’.

In ogni caso le parti riportate del regolamento condominiale confermano l’esattezza della decisione impugnata e non risulta adeguatamente censurata la motivazione circa l’assenza di prova sulla circostanza che in concreto il circolo privato alteri il decoro e la tranquillita’ dei condomini, in presenza, peraltro, di un ingresso autonomo rispetto al restante corpo di fabbrica.

Ne’ l’attore aveva riproposto in sede di precisazione delle conclusioni la deduzione di prova, non ammessa in istruttoria.

Col secondo motivo si censura la condanna alle spese, correttamente poste a carico del Condominio totalmente soccombente nei confronti di entrambe le parti. In definitiva, il ricorso va rigettato con condanna alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, liquidate in euro 2200 di cui euro 2000 per onorari, oltre accessori.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 14534-2011 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dei suoi amministratori, legali rappresentanti pro tempore, dott. (OMISSIS) e (OMISSIS); elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour presso la Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1124/2010 della Corte di Appello di CATANIA del 29/09/2010, depositata l’11/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/12/2012 dal Consigliere Relatore Dott. Bruno Bianchini;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. Libertino Alberto Russo.
Il consigliere designato ha depositato relazione ex articolo 380 bis c.p.c. del seguente tenore:

OSSERVA IN FATTO

“Il Condominio (OMISSIS) sito in via (OMISSIS), cito’ innanzi al Tribunale di Catania (OMISSIS), proprietario di diverse unita’ immobiliari site nel fabbricato condominiale, affinche’ venisse dichiarata l’illegittimita’ del cambio di destinazione d’uso dei locali a piano terra – destinati ad autorimessa e successivamente adibiti dapprima a scuola pubblica e poi a comunita’ di alloggio per minori ed anziani – nonche’ l’abusivita’ delle innovazioni apportate alle parti comuni in relazione a tale mutamento di destinazione (consistite nell’apertura di porte e finestre sui prospetti esterni di facciata) nonche’ l’illegittimo e conseguente maggior uso degli spazi condominiali. L’ente di gestione evidenzio’ che tale nuovo utilizzo dei locali di proprieta’ singolare era in contrasto con precise disposizioni del regolamento condominiale che vietavano l’uso dei locali terranei diverso da quello di autorimessa.

Il (OMISSIS) si costitui’, contrastando la domanda; osservo’ infatti che, essendo l’originario proprietario e costruttore dello stabile, aveva predisposto un regolamento condominiale che pero’ vincolava solo coloro che avevano acquistato le unita’ immobiliari dopo la sua predisposizione; dedusse altresi’ che il Condominio aveva in precedenza dato il proprio assenso alla trasformazione dei locali al piano terreno da autorimesse a scuola, su pressante sollecitazione del Comune.

Rigettata la richiesta di un provvedimento interinale al fine di far cessare le modifiche ancora in corso, il Tribunale adito, riconosciuta la vincolativita’ anche per il costruttore venditore del regolamento dal medesimo predisposto, e dato atto che nessun argomento a favore della legittimita’ delle opere intraprese si poteva trarre dalla tolleranza dimostrata in precedenza dall’ente di gestione – essendo necessario che la modifica del regolamento sul punto dovesse essere apportata con un atto scritto – dichiaro’ l’illegittimita’ dell’uso in atto dei locali e condanno’ parte convenuta a rimuovere le nuove aperture.

La Corte di Appello di Catania, pronunziando sentenza n. 1124/2010, respinse il gravame principale del (OMISSIS) e quello incidentale del Condominio – avverso la disposta compensazione delle spese.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso, affidandolo a due motivi, contro cui e’ insorto il Condominio con controricorso.

RILEVA IN DIRITTO

1 – Con il primo motivo parte ricorrente denuncia la violazione o la falsa applicazione degli articoli 1322 e 1350 c.c., articolo 1362 c.c., comma 2; articolo 2643 cod civ. assumendo la erroneita’ della statuizione, in ordine alla necessita’ della forma scritta per la modifica della disposizione regolamentare.

2 – Assume innanzi tutto il ricorrente che, seguendo le norme sull’interpretazione dei contratti, avrebbe dovuto essere dato rilievo alla condotta dei condomini successiva all’elaborazione del testo negoziale da parte del costruttore-venditore.

2/a – E’ convincimento del relatore che la deduzione sia erronea in quanto: 1 – il regolamento fu predisposto uno latere e quindi la condotta di chi lo dovette accettare non poteva influire sulla portata originaria delle disposizioni ivi contenute; 2 – e contraddittorio sostenere che la tolleranza dei condomini ad un uso, che si riconosce diverso da quello imposto in sede di regolamento, possa contribuire ad interpretare la portata di quella norma pattizia.

3 – Deduce altresi’ il ricorrente che la violazione degli articoli 1322 e 1350 cod. civ. discenderebbe dal principio generale che predica la liberta’ di forme nell’esplicazione della liberta’ contrattuale e dal fatto che l’articolo 1350 cod. civ. non contempla, tra gli atti che necessariamente debbono rivestire la forma scritta, i regolamenti condominiali; deduce altresi’ il (OMISSIS) che il regime formale da riconoscersi alle modifiche del regolamento sarebbe funzionale solo alla dimostrazione dell’intesa raggiunta dalle parti a tal scopo e che nella fattispecie quest’ultima sarebbe provata dall’espressa ammissione del Condominio di aver acconsentito al (primo) mutamento di destinazione d’uso; irrilevante sarebbe poi il riferimento alla trascrizione del regolamento – formalita’ non piu’ vigente – come pure alla necessaria forma scritta delle delibere assembleari aventi il medesimo oggetto – attinendo essa al modo di espressione della volonta’ assembleare e non al suo contenuto.

3/a – E’ convincimento del relatore che sotto tale profilo il motivo deve dirsi inammissibile a’ sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1 in quanto le argomentazioni che sono state sottoposte a critica sono conformi ad un indirizzo consolidato della Suprema Corte secondo il quale La formazione del regolamento condominiale e’ soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’articolo 1138 c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro gia’ prescritto dall’articolo 71 disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano percio’ adottabili a maggioranza), trova applicazione l’articolo 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta e’ imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitu’, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprieta’ esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non puo’ intendersi, d’altro canto, stabilito ad probationem, poiche’ quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validita’ dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perche’ esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilita’ di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (cosi’ Cass. Sez. Un. n. 943/1999: sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all’unanimita’, come esigeva quella natura; a tale pronunzia adde, piu’ di recente: Cass. Sez. 2 n. 17694/2007; Cass. Sez. 2, n. 24146/2004; Cass. Sez. 2, 5626/2002).

3/b – A fronte di cio’ le assertive enunciazioni di contrasto contenute nel ricorso non aggiungono nessun argomento di riflessione che consenta, a giudizio del relatore, al Collegio di mutare il surriferito indirizzo.

3/c – Va aggiunto – con riferimento all’analoga censura espressa nel secondo motivo, sotto il profilo del vizio di motivazione – che il ricorrente fa continuo riferimento alla condotta tenuta dal (Condominio – in termini di temporanea tolleranza – alla prima modifica di destinazione al fine di trarne la definitiva abrogazione del divieto di adibire i locali terranei ad usi diversi da quelli di autorimessa, presupponendo implicitamente – che il ragionamento esposto nel motivo fosse automaticamente estensibile alla successiva immutazione di destinazione, senza pero’ considerare la diversita’ delle due situazioni dal momento che: a – la destinazione a scuola pubblica venne richiesta espressamente dal (Comune per sopperire a carenze strutturali e determino’ l’asservimento di un bene privato ad uno scopo pubblico; b – venuta meno la primitiva esigenza il (OMISSIS) finalizzo’ a scopi privati i propri locali con modifiche strutturali contro le quali il (Condominio insorse.

4 – Con il secondo motivo viene denunciato vizio di motivazione – assunta come apparente, contraddittoria ed omessa – laddove la (Corte del merito, rifacendosi alla motivazione del Tribunale, stabili’ la vincolativita’ del regolamento anche per chi lo aveva predisposto, a cagione della sottoscrizione e dell’inserimento nei singoli atti di acquisto.

- Ritiene il relatore che il motivo in esame sia manifestamente infondato.

4/a – Per quello che concerne il mancato rispetto della liberta’ delle forme negoziali; dell’interpretazione della condotta delle parti successiva all’apprestamento del testo regolamentare e della necessita’ della forma scritta – possono richiamarsi le valutazioni espresse, sullo stesso argomento, nell’ambito dell’esame del precedente mezzo, non avendo, per altro verso, la parte ricorrente esplicitato in qual modo la motivazione sarebbe stata sul punto priva di spessore argomentativo – sol perche’ avrebbe ripreso l’iter logico seguito dal Tribunale – divenendo cosi’ apparente, ne’ ha avuto cura di specificare in quale aporia logica sarebbe incorso il giudice dell’appello nella sua argomentazione – pervenendo cosi’ ad una motivazione contraddittoria.

4/b – Al postutto manca, nell’esposizione del motivo, il medium comparationis, vale a dire l’esposizione delle tesi esposte nei motivi di appello sui punti appena richiamati, al fine di far emergere – a cagione del loro omesso o insufficiente esame – le carenze motivazionali sopra accennate.

5 – Se le suesposte argomentazioni verranno ritenute condivisibili, sussistono i presupposti a che il ricorso venga trattato in camera di consiglio per quivi esser dichiarato manifestamente infondato”.

La Corte condivide le conclusioni cui e’ pervenuto il consigliere relatore,a confutazione delle quali parte ricorrente non ha fatto seguire ulteriore attivita’ difensiva.

Le spese seguono la soccombenza secondo quanto indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA e CAP.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29810/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1202/2005 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 19/12/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2012 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari pro Indiviso di dell’unita’ immobiliare ubicata nell’edificio sito in (OMISSIS), facente parte del piu’ ampio complesso edilizio realizzato dalla (OMISSIS) – assumendo che (OMISSIS), proprietario di limitrofa costruzione con annesso giardino al n. 10 della stessa via (OMISSIS), aveva edificato parte di detto giardino in aderenza all’immobile di loro proprieta’ sino all’altezza del lastrico solare, con cio’ alterando il decoro architettonico del complesso edilizio, in violazione dell’articolo 1120 c.c., della normativa di cui al Regio Decreto n. 1165 del 1938, e del regolamento condominiale, nonche’ costituendo una servitu’ di veduta sul lastrico solare con lesione della loro servitu’ di veduta sul giardino – convenivano lo stesso (OMISSIS) per condannare alla demolizione di quanto realizzato.

Nel contradditorio delle parti, espletata consulenza tecnica d’ufficio, l’adito Tribunale di Bari accoglieva la domanda attorea, condannando il convenuto alla demolizione dell’edificazione, oltre alle spese di lite.

2. – Sul gravame interposto da (OMISSIS), la Corte di appello di Bari, in accoglimento dell’impugnazione per quanto di ragione, condannava l’appellante ad apporre sulla costruzione dal medesimo realizzata, al confine con il lastrico solare degli appellati, una barriera in vetro non trasparente o altro materiale alta metri 1,80 tale da non consentire l’inspicere ed il prospicere in alienum, rigettando per il resto la domanda proposta dalla (OMISSIS) e dai (OMISSIS).

Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte territoriale riteneva applicabile nella fattispecie l’articolo 1120 c.c., comma 2, sostenendo che “una dannosa alterazione del decoro” architettonico “puo’ derivare non solo da un intervento su un bene comune, ma anche su unita’ immobiliari di esclusiva appartenenza ad un condomino”. Cio’, secondo il giudice del gravame, assorbiva, “rendendone superfluo l’esame, il terzo motivo di appello con cui si denuncia che il tribunale avrebbe errato nel ritenere l’applicabilita’ del Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165, articolo 208″, aggiungendo altresi’ che sussisteva, in ogni caso, una “norma regolamentare che vieta le alterazioni del decoro dell’intero complesso di cui fanno parte le proprieta’ singole delle parti in causa”, opponibile al (OMISSIS) in quanto sottoscrittore della “delibera di approvazione della disciplina regolamentare in questione”. La Corte distrettuale assumeva, quindi, che il decoro architettonico di un edificio non poteva essere valutato astrattamente “in base alla mera realizzazione progettuale del fabbricato senza alcuna considerazione della situazione reale, concretamente esistente al momento dell’intervento posto in essere dal singolo condomino”. Sicche’, era da reputarsi erronea la premessa che fondava la sentenza impugnata – e prima ancora la c.t.u. espletata in primo grado – circa la “irrilevanza dei manufatti in precedenza realizzati da altri partecipanti alla cosa comune in ordine alla verificazione dell’esistenza o meno della denunciata lesione del decoro architettonico del complesso edilizio”, cosi’ da pervenire ad una “indagine a tal fine del tutto avulsa dalla realta’ ed in netto contrasto con la medesima”. Ne conseguiva che, sulla scorta delle riproduzione fotografiche allegate alla c.t.u., era agevole rilevare che “il manufatto realizzato dal (OMISSIS) su parte del suo preesistente giardino, tenuto conto della condizione attuale del complesso edilizio del cui decoro si lamenta la lesione, si inserisce perfettamente nell’ambito del medesimo, non soltanto perche’ riproduce analoghe strutture …, ma anche e soprattutto perche’ presenta la stessa tipologia di immagine, di materiali, di finiture e di colorazioni dell’intero complesso, tanto da farne addirittura l’esatto pendant della proprieta’ (OMISSIS) e degli altri appellati”. Con cio’ veniva esclusa la lesione del decoro architettonico dell’edificio, “a meno di voler ritenere che costituisca alterazione dannosa una qualsivoglia opera nuova anche se conforme alla situazione preesistente”.

Inoltre, la Corte distrettuale, nell’ordinare il posizionamento di una barriera alta metri 1,80 al fine di non consentire la veduta del (OMISSIS) sul lastrico solare degli appellati, escludeva – contrariamente a quanto reputato dal primo giudice – che questi ultimi fossero titolari di una servitu’ di affaccio sul giardino dell’appellante, non risultando la stessa negli atti di assegnazione degli alloggi, ne’ potendo dirsi costituita per usucapione, tenuto conto del breve intervallo di tempo trascorso dall’immissione in possesso degli immobili.

3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), affidando le sorti dell’impugnazione a due motivi di censura.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo mezzo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione delle norme in tema di edilizia popolare ed economica e, segnatamente, del Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165, articolo 208, nonche’ mancanza, insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione circa un punto decisivo della controversia e, segnatamente, sulla richiesta di demolizione conseguente alla violazione del citato articolo 208.

I ricorrenti evidenziano che nell’atto introduttivo del giudizio avevano chiesto la demolizione del corpo di fabbrica realizzato dal (OMISSIS) per la violazione sia del regolamento del condominio, sia delle norme codicistiche in tema di tutela del decoro architettonico e sia del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, il quale ultimo, in materia di diritti ed obblighi dei singoli proprietari di alloggi assegnati dalle cooperative edilizie, vietava ai condomini, in assenza di consenso della P.A., di mutare dimensioni e struttura delle recinzioni delle aree a giardino in proprieta’, nonche’ di eseguire costruzioni dalle quali potesse derivare una diminuzione di luce o visuale per i proprietari contigui. Tutte dette ragioni erano riconosciute dalla sentenza di primo grado, che, in motivazione, nel condividere le risultanze della c.t.u., affermava che le modificazioni apportate dal convenuto (OMISSIS) rappresentavano “una significativa variazione della tipologia architettonica dell’immobile e della struttura urbanistica dell’intero insediamento residenziale, in contrasto con il regolamento condominiale e con il Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165″. Inoltre, il Tribunale riconosceva la sussistenza di abusiva costituzione di servitu’ di veduta, nonche’ “la limitazione del diritto di affaccio degli attori sul preesistente giardino e la conseguente violazione della normativa di cui al citato Regio Decreto n. 1165 del 1938″.

Nel ricorso si soggiunge che l’appellante contestava l’applicabilita’ del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, alle proprieta’ esclusive ed essi appellati contrastavano specificamente sul punto l’impugnazione, della quale chiedevano il rigetto. Cio’ nonostante, la Corte territoriale ha riformato la sentenza di primo grado escludendo che la costruzione realizzata dal (OMISSIS) ledesse il decoro architettonico del complesso edilizio, in considerazione della condizione attuale in cui essa si inseriva, ma in tal modo pretermetteva del tutto che la demolizione era stata disposta dal Tribunale anche in base al predetto articolo 208, pur ritenuto applicabile alla fattispecie.

Inoltre, la stessa Corte ha “liquidato l’accertata diminuzione di visuale” adducendo l’inesistenza di una servitu’ di veduta degli appellati sul giardino contiguo per non esser la stessa menzionata negli atti di assegnazione, ne’ potendo risultare costituita per usucapione, stante l’insufficiente lasso temporale a tal fine trascorso dall’immissione negli immobili, ma senza tener conto che “il diritto alla luce ed alla visuale invocato dagli odierni ricorrenti” non atteneva ad una servitu’ di affaccio, ma trovava fonte nell’anzidetto Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, quale normativa complessivamente richiamata anche dagli stessi atti di assegnazione in proprieta’. Peraltro, la diminuzione di luce e visuale, in violazione della citata disposizione, permarrebbe anche a fronte di quanto disposto dalla Corte di appello in ordine al posizionamento di una barriera alta metri 1,80.

1.1. – Il motivo non puo’ trovare accoglimento.

Esso, infatti, non coglie la ratio decidendi, della sentenza impugnata, per cui il giudice di secondo grado ha ritenuto applicabile nella fattispecie l’articolo 1120 c.c., comma 2, ritenendo cosi’ “superfluo” l’esame in ordine alla applicabilita’, o meno, del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, (affermata invece dal giudice di prime cure), adducendo altresi’ la sussistenza di una norma regolamentare, opponibile al (OMISSIS), di divieto delle alterazioni del decoro dell’edificio.

Con cio’ la Corte territoriale ha escluso l’applicabilita’ del citato r.d. n. 1165 in quanto la ritenuta operativita’ della norma codicistica assorbiva ogni questione sulla postulata incidenza nella fattispecie di detto Regio Decreto, la’ dove, inoltre, il decoro architettonico dell’edificio era regolato anche da norma convenzionale.

Sicche’, la censura dei ricorrenti si sarebbe dovuta indirizzare contro l’eventuale erroneita’ di tale statuizione e, al tempo stesso, avrebbe dovuto addurre che, in luogo della applicazione dell’articolo 1120 c.c., fatta in sentenza, sussistevano le condizioni per l’applicazione del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208.

Cio’ e’ invece assente nella doglianza in esame, la quale, cosi’ come confezionata, mostra di disconoscere il l’alternativita’, e non gia’ la coesistenza, del regime giuridico recato dalla normativa speciale di cui al citato r.d. con quello condominiale di cui alle norme del codice, fondandosi soltanto il primo sulla persistenza dello status di assegnatario (che viene meno con l’acquisto della proprieta’, a seguito della stipula del mutuo individuale: tra le altre, Cass., 26 luglio 2006, n. 17031); donde, anche l’intrinseca ed irrisolta contraddittorieta’ del mezzo, che esprime non solo l’intenzione di censurare una supposta negata applicazione del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 203, senza prima aggredire funditus la statuita rilevanza dell’articolo 1120 c.c., e del regolamento condominiale, ma inoltre esibisce deduzioni volte ad evidenziare in capo ai ricorrenti un titolo proprietario (e non gia’ di assegnatari) e ragioni fondate anche sulla regolamentazione del condominio dettata dal codice civile.

2. – Con il secondo mezzo e’ denunciata la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 1138 cod. civ. in relazione all’articolo 1362 c.c. e ss., e, in generale, delle norme di legge in tema di condominio e dei principi di interpretazione dei contratti, nonche’ mancanza, insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione circa un punto decisivo della controversia e, segnatamente, “sulla richiesta di demolizione conseguente alla violazione delle norme contenute nel regolamento condominiale di tipo contrattuale della (OMISSIS) s.r.l.”.

I ricorrenti rammentano di aver dedotto, in primo grado, la violazione delle norme del regolamento condominiale da parte del (OMISSIS) nell’erigere il contestato corpo di fabbrica e, segnatamente, dell’articolo 5 di detto regolamento (che vietava le variazioni dell’”assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso cosi come realizzato”), dell’articolo 6 (che vietava la modifica dello “stato dei luoghi che possa alterare il decoro architettonico della propria unita’ abitativa e dell’intero complesso”) e dell’articolo 7 (il quale stabiliva che opere e lavori da eseguirsi nelle singole unita’ abitative “non potranno in alcun modo pregiudicare l’assetto generale, la struttura architettonica e decorativa del comprensorio e di ciascun comparto”). Pure tali ragioni erano riconosciute dal Tribunale, il quale assumeva che la variazione delle parti visibili della proprieta’ esclusiva “non puo’ che ripercuotersi ed alterare il ridetto assetto architettonico unitario con conseguente degrado del decoro dell’intero complesso… in contrasto con il regolamento condominiale”. Anche sul punto impugnava il (OMISSIS) ed essi odierni ricorrenti contrastavano specificatamente il gravame.

Cio’ malgrado, la Corte territoriale si sarebbe arrestata a considerare la lesione del decoro architettonico nella sua accezione delineata dal codice civile (ed escludendola in ragione della condizione attuale del complesso edilizio rispetto alla quale era intervenuta l’innovazione), senza tener conto del regolamento condominiale della cooperativa (pur ritenuto operante nei confronti del (OMISSIS)) “che garantiva una tutela pattizia ben piu’ intensa”, introducendo, in luogo del divieto di lesione del decoro architettonico, “quello ben piu’ rigoroso di mutazione, oltre del decoro architettonico, espressamente previsto dall’articolo 6 del regolamento, anche dell’assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso cosi’ come realizzato (articolo 5)” e “dell’assetto generale della struttura architettonica e decorativa del comprensorio e di ciascun comparto (articolo 7)”, esprimendo.. concetti diversi da quelli del mero decoro dell’edificio, cosi’ come, del resto, rilevato dallo stesso c.t.u. in primo grado.

2.1. – Il motivo e’ fondato.

La Corte territoriale ha incentrato la propria decisione unicamente sulla portata applicativa della norma di cui all’articolo 1120 c.c., richiamando in via del tutto generica l’esistenza di una normativa regolamentare (senza soffermarsi neppure sui relativi contenuti) di divieto di alterazione del decoro dell’intero complesso, senza spendere alcun argomento circa la rilevanza e l’operativita’ di essa.

Tale insufficienza motivazionale, a fronte del rilievo esclusivo invece attribuito alla disciplina legale, urta, peraltro, con il principio secondo cui “in materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprieta’, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione piu’ rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 cod. civ., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva” (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468).

Cio’, dunque, imponendo al giudice del merito di esercitare appieno i suoi poteri di ermeneutica negoziale sulla regolamentazione convenzionale, ritualmente allegata, che si presenti rilevante nella fattispecie oggetto di cognizione.

3. – Va, dunque, respinto il primo motivo di ricorso ed accolto il secondo, con cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Bari, la quale si atterra’ – nella delibazione della legittimita’ o meno della immutazione dell’edificio operata dal (OMISSIS) – ai principi riportati sub 2.1., dovendo altresi’ provvedere al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

LA CORTE

accoglie il secondo motivo di ricorso e rigetta il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Bari, che provvedera’ anche al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 4169/06 proposto da:

- S.n.c. (OMISSIS) – (p. IVA (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS); rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), anche in via disgiunta con l’avv. (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

- Condominio sito in (OMISSIS); in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

parti tutte rappresentare e difese dall’avv. (OMISSIS) e con il medesimo elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrenti -

nonche’ nei confronti di:

s.n.c. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- parti intimate -

contro

la sentenza n. 2258/2005 della Corte di Appello di Napoli, depositata il 11/07/2005 e notificata il 1/12/2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 23/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale. Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il condominio sito in (OMISSIS) ed i condomini (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS), (OMISSIS); (OMISSIS) ed (OMISSIS), esposero: che tra i beni comuni doveva ritenersi compreso il cortile dello stabile, giusta la previsione del regolamento condominiale contrattuale, trascritto nel gennaio 1972 e richiamato nei singoli atti di acquisto; che nel maggio 1973 il costruttore (OMISSIS) aveva venduto a tale (OMISSIS) un piano terraneo a confine con la “residua parte del cortile dal quale era delimitata da una cancellata”; che successivamente l’ (OMISSIS) aveva trasferito alla snc (OMISSIS) la stessa consistenza, menzionando genericamente il cortile tra i confini; che nell’ottobre del 1997 con atto di rettifica del rogito nel 1973 (OMISSIS), in qualita’ di tutore dell’interdetto (OMISSIS), in uno con la snc (OMISSIS), avevano precisato che oggetto della compravendita era anche “la parte di cortile scoperta e di proprieta’ esclusiva” del venditore; che nell’ottobre 1997 la snc (OMISSIS), in allora conduttrice del detto locale, aveva chiuso con un cancello la parte di cortile antistante il terraneo, impedendo l’accesso agli altri condomini. Su tali premesse citarono innanzi al Tribunale di Napoli dapprima la snc (OMISSIS) e poi la snc (OMISSIS) – che nel frattempo, con rogito del febbraio 2000 aveva acquistato il locale terraneo -, affinche’ fosse accertato e dichiarato che il cortile in questione non era tra le parti assoggettate a riserva di proprieta’ da parte del costruttore e come tale non sarebbe stato trasferibile a terzi; che con l’espressione “residua parte del cortile non si era inteso trasferire anche l’area cortilizia; chiesero infine che la (OMISSIS) fosse condannata al ripristino dell’uso originario del cortile mediante la rimozione del cancello.

La (OMISSIS) venne dichiarata contumace; la snc (OMISSIS), si oppose alla domanda, sostenendo che, in base ai titoli di provenienza, doveva considerarsi legittima proprietaria della porzione di cortile delimitata dalla cancellata in quanto doveva escludersi la presunzione di appartenenza della stessa ai beni condominiali essendo al contrario strutturalmente posta al servizio del terraneo; in via subordinata chiese che si accertasse l’intervenuta usucapione di detta porzione immobiliare ; in via di ulteriore subordine – ed in caso di accoglimento dell’avversaria domanda – domando’ che, essendosi concretizzata l’evizione parziale, si dichiarasse la risoluzione ex articolo 1479 c.c., della compravendita stipulata con la snc (OMISSIS), condannandosi quest’ultima alla restituzione del prezzo ed al risarcimento dei danni.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 894/2003 accolse la domanda del condominio, rimarcando da un lato la funzione del cortile diretta a consentire l’ingresso di aria e luce al fabbricato; sottolineando dall’altro che la presunzione di cui all’articolo 1117 c.c., non poteva dirsi vinta da titoli contrari per la ragione che nel regolamento del gennaio 1972 era stata inserita una riserva di proprieta’ in favore del costruttore ma relativamente ai soli lastrici di copertura; preciso’ che il rogito dell’ottobre 1972 aveva menzionato il cortile solo a fini confinati, presupponendone dunque la condominialita’ e ribadi’ infine che, pur nell’incertezza derivante dalla formulazione del rogito del 1973 – che non menzionava la porzione di cortile tra i beni alienati – la complessiva valutazione delle emergenze istruttore portava ad escludere che il cortile fosse stato oggetto della vendita. Rigetto’ poi la domanda di usucapione per carenza della prova del possesso utile e nego’ che la (OMISSIS) potesse dirsi in buona fede al fine di applicare l’usucapione decennale, dal momento che il titolo di provenienza non menzionava la parte di cortile contesa; respinse infine la domanda di risoluzione per evizione.

La Corte di Appello di Napoli, pronunziando sentenza n. 2258/2005, respinse il gravame della snc (OMISSIS). Premessa la condivisione delle argomentazioni del Tribunale, nego’ la rilevanza, ai fini dell’accoglimento della domanda, all’osservazione, secondo la quale la scheda di accatastamento, redatta nel 1971, avrebbe riportato parte del cortile come pertinenza esclusiva del terraneo, non ritenendo decisiva neppure l’indicazione dei confini con riferimento alla “residua parte del cortile” contenuta nel titolo di acquisto, in quanto la giudico’ frutto di un errore. Ribadi’ infine la carenza degli clementi oggettivi e soggettivi per la invocata usucapione – ricordando che fino al 1997 la zona del cortile era stata oggetto di possesso promiscuo da parte dei condomini – al pari di quelli della riproposta evizione.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la snc (OMISSIS) facendo valere due motivi; il Condominio ed i condomini – ad eccezione di (OMISSIS) ed (OMISSIS) – hanno resistito con controricorso; la (OMISSIS) e le (OMISSIS) non hanno svolto difese. La causa, chiamata una prima volta all’udienza del 7 ottobre 2011, e’ stata rimessa sul ruolo al fine di acquisire la delibera condominiale autorizzativa alla resistenza alla lite, acquisita la quale e’ stata nuovamente chiamata all’udienza del 17 maggio 2012, data in cui ha sofferto di un nuovo rinvio, mancando la prova della comunicazione ai controricorrenti del decreto di fissazione dell’udienza, per poi venir trattata all’odierna sessione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Con il primo morivo la ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione delle norme in materia: di azione di rivendicazione e di azione confessoria – articoli 948 e 949 c.c. -; di determinazione delle parti comuni di edifici in condominio – articolo 1117 c.c. -; di interpretazione dei contratti – articoli 1362, 1366 e 1367 c.c. -; di ripartizione dell’onere della prova – articolo 2697 c.c. -; di consulenza tecnica di ufficio – articoli 61 e 191 c.p.c. – e di valenza probatoria dei frazionamenti catastali – Legge 11 agosto 1939, n. 1249, articolo 28 -. Denuncia altresi’ la ricorrente la omessa e contraddittoria motivazione su un punto determinante della controversia.

2 – Assume innanzi tutto la societa’ (OMISSIS) che l’azione del Condominio e dei condomini doveva essere qualificata come rivendica parziale del corrile e quindi assoggettata alla ed probatio diabolica del titolo di provenienza, tanto piu’ che, per definizione e come presupposto dell’intrapresa azione, le dette parti non avevano il possesso della porzione in contestazione: cio’ avrebbe comportato che avrebbero dovuto essere gli allora attori in revindica a dare la dimostrazione della proprieta’ sull’intera area cortilizia e non gia’ essa convenuta a dimostrare il proprio buon diritto.

2/a – La deduzione non ha pregio in quanto il Condominio e i condomini agenti hanno chiesto l’accertamento non gia’ dell’appartenenza a se’ della parte di area cortilizia adducendo un titolo e quindi introducendo una questione perito ria da risolvere con i richiamati oneri probatori ma, sul presupposto che tutta l’area adibita a cortile fosse stata, sin dal 1971, data della costruzione, adibita all’uso comune, adducendo che si sarebbero verificati i presupposti per la presunzione di condominialita’ della stessa, secondo quanto indicato dall’articolo 1117 c.c.: in questa prospettiva dunque cade in errore il ricorrente allorche’ si ritiene esonerato dall’onere di dimostrare circostanze di fatto contrarie alla indicata presunzione. Correttamente allora la Corte del merito ha dato applicazione al principio secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprieta’ di un bene appartenente a quelli indicati dall’articolo 1117 c.c., non e’ necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprieta’ del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioe’ sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprieta’ esclusiva darne la prova” (cosi’ Cass. Sez. 2 , n. 11195/2010 cui adde: Cass. Sez. 2 , 5633/2002; Cass. Sez. Il n. 8152/2001; Cass. Sez. 2 , n. 15372/2000).

3 – Assume poi la societa’ ricorrente che nel frazionamento dell’immobile di cui alla scheda presentata al catasto il 15 marzo 1971, – poi pacificamente allegata ai successivi atti di vendita dei singoli locali – era graficamente evidenziata la parte dell’area cortilizia antistante il terraneo – in seguito acquistato da esso ricorrente- come ad esso annessa, cosi’ che il successivo regolamento di condominio trascritto nel gennaio del 1972, laddove parlava di cortile non poteva che far riferimento alla residua parte di esso, esuberante cioe’ da quella di pertinenza del terraneo.

3/a – Anche tale censura non puo’ trovare accoglimento: sul punto non sono stati offerti alla Corte spunti argomentativi clic inducano il Collegio a derogare al risalente indirizzo di legittimita’ (cfr. Cass. Sez. 2 , n. 1915/1991; Cass. Sez. 2 , n. 11996/1998; Cass. Sez. 2 , n. 2670/2001; sino alla piu’ recente Cass. Sez. 2 n. 11195/2010, sopra citata) secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un’unita’ immobiliare e’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 2. … – omissis … -, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi e’ stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprieta’ comune dei condomini su di essa. Ne’ per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 c.c., n. 2, sono sufficienti il frazionamento – accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.” (cosi’ Cass. 11195/2010 cit.).

3/b – Non delibabili in sede di legittimita’ sono poi le doglianze relative al mancato riscontro in concreto degli elementi di fatto che avrebbero dovuto condurre – secondo la ricostruzione operata dal ricorrente – a disconoscere il carattere condominiale della parte di area cortilizia in esame, dal momento che detto accertamento e’ commesso al giudice del merito ed e’ intangibile in sede di legittimita’ se, come nel caso di specie, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 2 , 11195/2010 cit., cui acide Cass. Sez. 2 , n. 2943/2004).

4 – Insussistente e’ poi il vizio ermeneutico delle clausole del rogito del maggio 1973 che parte ricorrente denunzia con riferimento ai canoni di cui agli articoli 1362, 1366 e 1367 c.c., nella misura in cui si invochi la comune volonta’ ed il canone di buona fede con riferimento a soggetti che non furono parti del negozio traslativo; del pari incongruo – e per le medesime ragioni – invocare il principio di conservazione del negozio.

5 – Del tutto inammissibile e’ il, sostanzialmente denunziato, vizio di omessa pronunzia su una censura che si assume portata all’attenzione del giudice dell’appello, interessante la portata del regolamento condominiale del 1992 – in cui nella determinazione delle tabelle millesimali si sarebbe tenuto conto anche della parte di cortile controversa – dal momento che la Corte distrettuale espressamente – cfr. fol sesto della sentenza – valuto’ la circostanza come sub valente rispetto ai sette elementi indicati dal Tribunale al fine dell’interpretazione del titolo di provenienza del dante causa originario – il costruttore (OMISSIS) -, puntualizzando altresi’ l’arbitrarieta’ logica di trarre elementi di convincimento in merito all’oggetto di un rogito del 1972 da un regolamento condominiale deliberato vent’anni dopo.

6 – Inammissibile e’ altresi’ la dedotta erronea applicazione delle norme sulla consulenza tecnica, atteso che esse vengono invocate non per far emergere un cattivo uso da parte del giudice dell’appello di tale mezzo di convincimento bensi’ per dolersi del mancato esercizio del potere discrezionale di ammettere o meno una consulenza tecnica da parte della Corte partenopea, non senza omettere di considerare che gli elementi di convincimento che parte ricorrente vorrebbe trarre dalla diversa struttura della pavimentazione di parte del cortile debbono cedere rispetto alle considerazioni in precedenza operate dallo stesso giudice dell’appello in merito al contenuto dei titoli di provenienza ed alla strutturale destinazione del cortile.

7 – La denunzia attinente alla motivazione appare inammissibile in quanto non sviluppata in ricorso mediante la identificazione del punto centrale e controverso rispetto al quale l’argomentazione del giudice dell’appello sarebbe mancata o sarebbe stata incongrua rispetto alle proprie premesse logiche o, anche non sarebbe stata sufficiente a garantire una ricostruzione dell’iter cognitivo e decisionale seguito.

8 – Con il secondo motivo viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 1143, 1147, 1158 e 1159 c.c., nonche’ omessa e contraddittoria motivazione, laddove la Corte distrettuale avrebbe escluso la ricorrenza del corpus possessionis e, per l’usucapione decennale, anche del requisito della buona fede.

9/a – Censura innanzi tutto il ricorrente la pretermissione del valore da attribuire alle tabelle millesimali approvate nel 1992 – e nel conseguente pagamento, da parte della propria dante causa, la snc (OMISSIS), delle spese relative anche all’area in contestazione, da valutarsi come circostanze di carattere confessorio; denunzia poi la ricorrente che l’apposizione di una chiusura solo nel 1997 non avrebbe di per se’ significato che gli altri condomini ne avessero avuto, in precedenza, il possesso; assume altresi’ che, dovendosi presumere la buona fede, erroneamente la Corte territoriale avrebbe escluso la buona fede valevole per l’usucapione abbreviata.

9/b Le surriferite censure sono da un lato inammissibili – laddove tendono a sindacare il risultato interpretativo delle emergenze di fatto operato dal giudice dell’appello e non gia’ il rispetto, da parte della Corte distrettuale, della portata obiettiva delle norme invocate come neppure il processo logico seguito dallo stesso giudicante-; peccano poi di evidente infondatezza laddove, in ordine alla usucapione ordinaria, si limitano a contrapporre la propria valutazione di alcune circostanze a quella argomentatamente compiuta dal giudice dell’appello; in relazione a quella abbreviata, attribuiscono valore dirimente alla presunzione di buona fede mentre il ragionamento del giudice era diretto appunto a vincere detta presunzione.

9 – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.500,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA, CAP e spese generali.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25827/2010 proposto da:

P.M.(OMISSIS), pa.ma.(OMISSIS), PA.MA. (OMISSIS),p.m. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA TEVERE 46, presso lo studio dell’avvocato BIANCA FEDERICO, rappresentati e difesi dall’avvocato SANZIN SAMO;

- ricorrenti -

contro

C.B. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DI VEROLI MANLIO 2-4, presso lo studio dell’avvocato GENTILE RUGGERO MARIA, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati MUSCOLO GIUSEPPE, TERRANO BIAGIO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 279/2010 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 03/07/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/2012 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato BIANCA Federico, con delega depositata in udienza dell’Avvocato SANZIN Samo difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

C.B. conveniva dinanzi al Tribunale di Gorizia Ne. Ar. per sentirla condannare alla rimozione della veranda realizzata sul terrazzo posto sulla facciata anteriore della (OMISSIS), ed al ripristino dello stato dei luoghi.

A sostegno della domanda, l’attrice deduceva che tale veranda era stata realizzata nonostante la mancata autorizzazione dell’assemblea condominiale e l’espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio; aggiungeva che l’opera si poneva in contrasto con gli artt. 1120 e 1122 c.c., perchè aveva recato danni alle parti comuni ed alterato il decoro architettonico dell’edificio.

Con sentenza del 10-10-2005 il Tribunale adito rigettava la domanda.

Avverso la predetta decisione proponeva appello l’attrice.

Con sentenza depositata il 3-7-2010 la Corte di Appello di Trieste accoglieva il gravame, condannando la convenuta a rimuovere le opere realizzate ed a ripristinare l’originario stato dei luoghi. In motivazione la Corte territoriale rilevava, in particolare, che sulla facciata anteriore dell’edificio doveva ritenersi vietata la realizzazione di verande, in quanto l’art. 6 del Regolamento condominiale approvato il 4-7-1997 consentiva l’apposizione di tali opere solo sul prospetto retrostante, con l’approvazione dell’assemblea e previa autorizzazione degli organi comunali, con ciò intendendo chiaramente impedire la modifica del prospetto anteriore; che la lesione del decorso architettonico era stata apprezzata preventivamente dall’assemblea con la previsione del divieto di apposizione di verande sulla facciata anteriore, e che il danno era in re ipsa, essendo il decoro architettonico un bene comune.

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono p.m., Ma., M. e M.T., quali eredi di N. A., deceduta il (OMISSIS), sulla base di sette motivi.

C.B. resiste con controricorso.

Diritto

1) Con il primo motivo i ricorrenti, pur denunciando formalmente la violazione dell’art. 6 del regolamento condominiale, si dolgono, nella sostanza, dell’interpretazione data dalla Corte di Appello a tale norma regolamentare, sotto il profilo della violazione dei canoni esegetici dettati dall’art. 1362 c.c., e segg.. Sostengono che il giudice del gravame ha erroneamente ritenuto implicito nella formulazione della citata norma regolamentare il divieto di ogni intervento sulla facciata anteriore dell’edificio, in quanto, al contrario, non contenendo tale disposizione alcun riferimento alla facciata anteriore, quest’ultima deve ritenersi affrancata da qualsiasi vincolo e regolamentazione.

Il motivo è infondato.

E’ noto che l’interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice del merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica, oppure vizi logici (tra le tante v. Cass. 31-7-2009 n. 17893; Cass. 23-1-2007 n. 1406).

Nella specie, l’art. 6 del regolamento condominiale in esame dispone che “l’apposizione di tende esterne, sia in tela che del tipo veneziana e l’applicazione di veranda sul retro prospetto dovrà essere fatta in un unico colore e tipo di telaio, previa approvazione dell’assemblea condominiale e previa autorizzazione degli organi comunali”.

La Corte di merito, attenendosi correttamente alla ratio di tale disposizione, ha ritenuto, con argomentazioni logiche ed aderenti all’inequivoca, sia pure implicita, intenzione delle parti, che l’apposizione di verande è consentita solo sul prospetto retrostante del fabbricato, e non anche su quello anteriore. Essa ha evidenziato, infatti, che il fatto che la realizzazione di verande sul prospetto retrostante sia regolamentata in modo così rigoroso da richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale e la previa autorizzazione degli organi comunali, porta a ritenere che la mancanza di un’espressa regolamentazione dell’apposizione di verande sul prospetto anteriore non sia attribuibile ad una mera dimenticanza, bensì alla volontà di vietare ogni modifica su tale prospetto. A riprova della fondatezza del proprio convincimento, il giudice del gravame ha evidenziato che il divieto di modifiche del prospetto anteriore risponde all’esigenza di difendere, anche attraverso l’estetica, la vocazione turistica della città di Grado; ed ha ulteriormente rilevato che per ben due volte l’assemblea condominiale ha negato alla N. di realizzare una veranda sul prospetto anteriore, così confermando che quella sopra indicata è l’unica interpretazione corretta.

La valutazione espressa al riguardo si sottrae al sindacato di questa Corte, essendo sorretta da argomentazioni plausibili e non irragionevoli ed avendo fatto corretta applicazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, che impongono all’interprete di ricercare, al di là del senso letterale delle espressioni usate, la comune intenzione delle parti.

2) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la falsa applicazione dell’art. 6 del regolamento condominiale. Deducono che il regolamento condominiale non potrebbe di per sè essere ostativo alla realizzazione della veranda, trattandosi di opera realizzata nella proprietà esclusiva (balcone), che non richiede nemmeno il preventivo consenso degli altri condomini nè l’autorizzazione del Comune.

Il motivo è inammissibile, in quanto l’asserita violazione del regolamento di condominio non può essere denunziata come violazione di legge, potendo l’interpretazione e l’applicazione al caso concreto delle clausole di un regolamento di condominio da parte del giudice dei merito essere sindacate in sede di legittimità solo sotto il profilo della violazione dei canoni di ermeneutica o di vizi della motivazione (Cass. 23-1-2007 n. 1406).

Ulteriore profilo di inammissibilità del motivo in esame è dato dal fatto che con esso viene propettata una questione nuova, che non risulta trattata nella sentenza di appello e la cui tempestiva proposizione nel giudizio di merito non è stata dedotta dai ricorrenti.

3) Con il terzo motivo viene denunciata la mancanza, insufficienza o mera apparenza della motivazione in ordine all’effettiva lesione del decoro architettonico, avendo la Corte di Appello omesso qualsiasi valutazione al riguardo.

Con il quarto motivo viene dedotta la mancanza e insufficienza della motivazione in ordine alla sussistenza di un effettivo pregiudizio arrecato dall’opera allo stabile condominiale.

I due motivi, che in quanto tra loro strettamente connessi possono essere trattati congiuntamente, sono infondati, avendo la Corte di Appello dato atto, con motivazione immune da vizi logici e come tale non censurabile in questa sede, che la lesione del decoro architettonico è stata apprezzata a priori dall’assemblea condominiale attraverso la previsione della norma regolamentare che vieta la realizzazione di verande sul prospetto anteriore del fabbricato, e che, poichè il decoro architettonico è un bene comune, il danno è in re ipsa.

Così statuendo, i giudici del merito si sono attenuti all’orientamento di questa Corte, secondo la quale un regolamento di condominio contrattuale (quale è stato implicitamente considerato dalla Corte territoriale quello in esame), ove abbia ad oggetto la conservazione dell’originaria facies architettonica dell’edificio, comprimendo il diritto di proprietà dei condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificativa, persino migliorativa, appresta in tal modo una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero “decoro architettonico” dall’art. 1120 c.c., comma 2, art. 1127 c.c., comma 3 e art. 1138 c.c., comma 1; con la conseguenza che, in presenza di opere esterne, la loro realizzazione integra di per sè una vietata modificazione dell’originario assetto architettonico dell’edificio (Cass. 14-1-1993 n. 395; Cass. 12-12-1986 n. 7398).

Va altresì ribadito il principio affermato dalla giurisprudenza, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata – in quanto di per sè meritevole di salvaguardia – dalle norme che ne vietano l’alterazione (Cass. 31-3-2006 n. 7625; Cass. 15- 4-2002 n. 5417).

Nella specie, pertanto, una volta accertata la violazione del divieto previsto dal regolamento condominiale, deve senz’altro ritenersi l’illegittimità dell’apposizione della veranda, rimanendo precluso per il giudice di merito ogni diversa valutazione circa la sussistenza di una concreta menomazione del decoro architettonico e di un effettivo pregiudizio derivato all’edificio condominiale.

5) Con il quinto motivo si deduce la falsa applicazione dell’art. 1120 c.c., comma 2, in relazione all’erronea qualificazione della veranda quale innovazione invece che come modifica.

Il motivo è inammissibile, in quanto in nessuna parte della motivazione la Corte di Appello ha qualificato la veranda realizzata dalla convenuta come un’innovazione. Non vi è, pertanto, alcuna correlazione tra la doglianza in esame e le argomentazioni poste a base della decisione gravata.

6) Con il sesto motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 1102 c.c., che attribuisce ai singoli condomini il diritto ad usare della cosa comune per il migliore godimento della stessa. Evidenziano che nella specie si trattava di una veranda rimovibile, atta a limitare la dispersione energetica lamentata dall’appartamento ed a garantire all’inquilina, invalida al 65%, un isolamento termico, acustico e igronomico consono alle sue precarie condizioni di salute.

Il motivo è inammissibile, involgendo una problematica non dedotta tempestivamente nel giudizio di merito e come tale non affrontata dal giudice del gravame, il quale, a pag. 7 della sentenza impugnata, ha dato atto che le questioni attinenti alla invalidità della N. ed alla necessità di un’abitazione meglio isotata termicamente è stata tardivamente sollevata dell’appellata nella comparsa conclusionale.

7) Con il settimo motivo, infine, i ricorrenti denunciano la violazione dell’art. 1138 c.c.. Sostengono che l’art. 6 del Regolamento condominiale, essendo stato approvato a maggioranza, non ha natura contrattuale e che, pertanto, attraverso esso non è possibile introdurre disposizioni pregiudizievoli dei diritti personali.

Anche tale motivo è inammissibile, introducendo una questione nuova, che non risulta trattata nella sentenza impugnata e che i ricorrenti non hanno dedotto di aver tempestivamente proposto nel giudizio di merito.

8) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 24 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 23 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Impresa Fratelli Bramonti di Nucera Bruno & C. s.n.c., in persona del legale rappresentante sig. N.B., rappresentata e difesa per procura margine del ricorso dall’Avvocato Camerini Gianluca, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via Aterno n. 9;

- ricorrente -

contro

R.M., G.L., F.L., F.S., T.C.D., C.A., rappresentati e difesi per procura a margine del controricorso dall’Avvocato De Giovanni Filippo, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, piazza delle Iris n. 18;

- controricorrenti ricorrenti incidentali -

e

C.M. E Co.Ma.;

- intimate -

e

F.R., C.A. E co.pa.;

- intimati -

e

N.B.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 3702 della Corte di appello di Roma, depositata il 30 settembre 2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese delle parti svolte dall’Avv. Gianluca Camerini per la società ricorrente e dall’Avv. Filippo De Giovanni per i controricorrenti e ricorrenti incidentali;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha chiesto il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

Nel 1983 C.D., R.M., C.A., F.S., F.L. e G.L., premesso di avere acquistato dalla società costruttrice Impresa Fratelli Bramonti la proprietà di alcuni appartamenti siti nel fabbricato di via (OMISSIS), convennero in giudizio la società venditrice lamentando che essa, pur essendovi obbligata, non aveva redatto il regolamento condominiale e non aveva rispettato l’obbligo assunto con il Comune di sistemare e mantenere a giardino gli spazi di distacco del fabbricato e l’intera area fronteggiante via (OMISSIS); chiesero pertanto la condanna della controparte al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni.

Espletata l’istruttoria anche mediante due consulenze tecniche di ufficio, il Tribunale di Roma accolse le domande degli attori e condannò la società al pagamento della somma di L. 3.250.000 oltre iva per il mancato approntamento del regolamento condominiale, al ripristino dello stato dei luoghi per la destinazione a giardino dell’intera area antistante l’edificio e fronteggiante la via (OMISSIS) ed al risarcimento dei danni ulteriori connessi a quest’ultimo inadempimento, liquidati nell’importo di L. 11.000.000 per ciascuno degli attori.

Interposto gravame da parte della società Bramonti, con sentenza n. 3702 del 30 settembre 2009 la Corte di appello di Roma confermò integralmente la sentenza impugnata, affermando che l’obbligo della società costruttrice di redigere a propria cura e spese il regolamento condominiale, adempimento che si era riservato contrattualmente in proprio favore in sede contrattuale, discendeva dalla stessa legge, in particolare dall’art. 1138 cod. civ.; che l’atto d’obbligo in forza del quale essa si era impegnata, in sede di rilascio della licenza di costruzione, a destinare a verde l’area antistante l’edificio, era valido ed efficace anche nei confronti degli acquirenti, atteso che nei contratti di trasferimento veniva menzionata la licenza di costruzione e le successive volture e varianti, sicchè doveva ritenersi che oggetto di cessione fosse stato l’immobile realizzato in conformità al progetto, comprensivo quindi anche dell’area da destinare a giardino; che la convenuta era rimasta inadempiente al riguardo, essendo risultato che lo spazio in questione era stato asfaltato ed adibito a parcheggio di autovetture ed al rimessaggio di autocarri; che, per effetto di tale inadempimento, gli attori avevano subito un danno estetico ai propri immobili e ne avevano visto diminuire il valore. La stessa Corte dichiarò infine inammissibile l’intervento in appello effettuato da N.B. a sostegno delle ragioni della società appellante.

Per la cassazione di questa decisione, notificata il 18 dicembre 2009, ricorre la s.n.c. Impresa Fratelli Bramonti di Nucera Bruno & C., già Impresa Fratelli Bramonti, con atto notificato il 12 febbraio 2010, affidandosi a otto motivi. R.M., G. L., F.L., F.S., T.C.D. e C.A. questi ultimi quali eredi di C.D., resistono con controricorso e propongono, a loro volta, ricorso incidentale, sulla base di un solo motivo, cui ha replicato con controricorso la società Bramonti.

Gli altri intimati, C.M. e Co.Ma., eredi di C.D., e F.R., c.a. e c. p., eredi di co.ar., non hanno svolto attività difensiva.

Le parti costituite hanno depositato memoria.

Diritto

Il primo motivo del ricorso principale proposto dalla società Bramonti, che denunzia nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., censura il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della società Bramonti al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio. Assume la ricorrente che questa statuizione risulta adottata in violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, atteso che mentre gli attori avevano fondato la loro richiesta sull’asserzione che un tale adempimento fosse stato posto a carico della venditrice dai contratti di compravendita, la Corte l’ha accolta in ragione del rilievo che la predisposizione del regolamento costituisce un obbligo imposto dalla legge a carico dell’impresa costruttrice, pronunciando così una condanna per un titolo diverso da quello dedotto in giudizio. Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione dell’art. 1138 cod. civ., assumendo che la statuizione che ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio appare fondata sul presupposto dell’obbligatorietà del predetto atto, ai sensi dell’art. 1138 cod. civ., senza considerare che tale atto è obbligatorio soltanto qualora il numero dei condomini sia superiore a dieci, fatto questo che la Corte non si è preoccupata di verificare. La Corte inoltre, ha violato tale disposizione laddove ha ritenuto, con un salto logico evidente, di poter trarre dalla previsione circa l’obbligatorietà del regolamento condominiale la conclusione che alla sua formazione dovesse essere tenuta la società convenuta. Il terzo motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, assumendo che la Corte di merito non ha spiegato in alcun modo perchè la società convenuta fosse tenuta alla redazione del regolamento, richiamando confusamente l’art. 1138 cod. civ. e non considerando che la riserva fatta in suo favore in contratto in ordine a tale incombente non privava certo i singoli condomini del diritto di provvedervi in proprio.

I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione obiettiva, sono fondati.

L’affermazione della Corte di appello, che nell’escludere la sussistenza in capo alla società venditrice di un obbligo di redigere il regolamento condominiale discendete dai contratti di vendita, ha tuttavia ritenuto che un tale obbligo fosse ad essa imposto dall’art. 1138 cod. civ., va incontro invero a tutti i vizi denunziati dalla società ricorrente. Nello specifico, risulta sia la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato posto dall’art. 112 cod. proc. civ., che l’errata applicazione dell’art. 1138 cod. civ..

Sotto il primo profilo, come emerge dall’esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata, la domanda degli attori che lamentava da parte della convenuta la mancata redazione del regolamento condominiale si fondava sull’asserzione che tale obbligo fosse stato dedotto ed assunto dalla stessa in forza dei singoli contratti di compravendita. Avendo gli attori posto a fondamento della loro pretesa un titolo contrattuale, non poteva pertanto al Corte di appello, una volta esclusa la sussistenza di esso, ritenere che tale obbligazione discendesse a carico della convenuta direttamente dalla legge.

La relativa pronuncia è viziata da extrapetizione.

Sotto il secondo profilo, si rinviene il vizio di violazione di legge denunziato in quanto l’art. 1138 cod. civ. si limita a stabilire che la formazione del regolamento, per disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a dieci, ma non pone affatto l’obbligo della sua redazione a carico del venditore delle singole unità abitative di cui è composto il condominio, che sia anche costruttore dello stabile. La conclusione che un tale obbligo ricada su quest’ultimo e non, come invece appare logicamente implicito nella norma, a carico dei singoli condomini, costituisce, pertanto, un palese errore di interpretazione ed applicazione del dettato normativo, del tutto priva di fondamento giuridico.

Il quarto motivo denunzia nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 o dell’art. 345 cod. proc. civ., censurando il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della società Bramonti alla riduzione in pristino e destinazione a giardino dell’area antistante l’edificio condominiale e fronteggiante la via (OMISSIS), reputando efficace anche nei confronti dei singoli acquirenti, in quanto richiamato nei relativi contratti di acquisto, l’atto d’obbligo del 1972 sottoscritto dall’impresa costruttrice nei confronti del Comune. Tale statuizione, ad avviso della ricorrente, non appare rispettosa dell’art. 112 cod. proc. civ., atteso che gli attori, nel proprio atto di citazione in primo grado, avevano fondato la loro domanda non già in ragione dei propri titoli contrattuali, ma sostenendo che l’atto d’obbligo, in quanto tale, fosse direttamente efficace e vincolante anche nei loro confronti. In ogni caso, qualora si ritenesse che il richiamo diretto al titolo contrattuale fosse stato effettivamente formulato in appello, la Corte avrebbe dovuto dichiarare inammissibile la domanda, ai sensi dell’art. 345 cod. proc. civ., in quanto integrante una mutatio libelli non consentita in sede di impugnazione. Con riferimento a questo motivo, unitamente ai successivi motivi quinto, sesto e settimo, i controricorrenti hanno sollevato eccezione di giudicato esterno, deducendo che in un altro giudizio, pendente tra il N.B., occupante dell’area di cui si discute, e la società Bramonti, il Tribunale di Roma ha pronunciato una sentenza, non oggetto di successiva impugnazione, che, in accoglimento delle domande riconvenzionali della società convenuta, aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per la cessione dell’area di cui si discute concluso tra le parti e condannato il N. al risarcimento dei danni. Poichè la società Bramonti aveva in quel giudizio giustificato l’inadempimento della controparte in ragione del mutamento di destinazione dell’area consumato dall’occupante in violazione dell’atto d’obbligo dalla stessa sottoscritto con il Comune di Roma, assumono i controricorrenti che la vincolatività di tale atto nei confronti della loro venditrice, la società Bramonti, costituirebbe ormai una conseguenza o una situazione definitivamente giudizialmente accertata in modo definitivo, il che precluderebbe alla stessa società di porla in discussione in questo giudizio.

L’eccezione è infondata.

E’ sufficiente al riguardo rilevare che la sentenza invocata dai controricorrenti ha pronunciato su domande avanzate tra parti diverse da quelle tra cui pende la presente controversia, sicchè manca quell’elemento della identità delle parti necessario per riconoscerle l’efficacia di giudicato stabilita dall’art. 2909 cod. civ.. Nè può assumere rilievo, sotto tale aspetto, la circostanza che gli odierni controricorrenti siano intervenuti in quel giudizio, aderendo alle richieste della società convenuta, atteso che essi non hanno assunto la posizione di parte sostanziale rispetto alla domanda su cui si è pronunciata la decisione ed al presupposto accertamento.

Mancano comunque anche le condizioni per una estensione oggettiva del giudicato. Da quanto esposto dagli stessi controricorrenti risulta che la società Bramonti ha eccepito l’inadempimento della controparte per mutamento di destinazione dell’area di cui si discute muovendo da presupposto che questi si fosse contrattualmente vincolato a rispettare la destinazione dell’area impressa dall’atto d’obbligo, non già in forza di una ritenuta efficacia diretta dello stesso nei suoi confronti. La questione posta dal presente giudizio, ed investita dai motivi di ricorso sopra indicati, in ordine alla diretta efficacia verso terzi dell’atto d’obbligo sottoscritto dalla società costruttrice nei confronti del Comune di Roma, non risulta pertanto affatto affrontata nè risolta dalla sentenza invocata.

Tanto precisato, il quarto motivo del ricorso principale è infondato. Dalla lettura degli atti del processo, consentita a questa Corte in ragione della natura processuale del vizio denunziato, risulta infatti che già la sentenza di primo grado aveva giustificato l’accoglimento della domanda degli attori sul punto in ragione della considerazione che l’atto d’obbligo sottoscritto dalla venditrice con il Comune di Roma fosse stato richiamato dai singoli contratti di vendita intervenuti tra le parti. Tale conclusione risulta contestata dalla società Bramonti nel proprio atto di appello, ma non sotto il profilo, investito dal motivo, della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Ne discende che non avendo la società ricorrente denunziato il vizio di extrapezione della sentenza di primo grado, essa non può ora lamentare che il giudice di appello, confermando tale capo della decisione, si sia pronunciato anch’esso sul punto, atteso che la tale contestazione le è ormai preclusa per il principio della formazione progressiva del giudicato.

Il quinto motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, lamentando che la sentenza impugnata abbia affermato l’efficacia dell’atto d’obbligo da parte dell’impresa costruttrice in favore degli acquirenti in ragione della mera considerazione che nei contratti di vendita era stata menzionata la licenza di costruzione. Tale richiamo, sostiene la ricorrente, è però del tutto insufficiente ed incongruo a giustificare l’efficacia nei confronti degli acquirenti degli obblighi assunti dalla costruttrice nei confronti del Comune, atteso che essi hanno effetto limitato alle parti e non verso i terzi. Sotto altro profilo, la Corte è caduta in errore in quanto non ha rilevato che nel contratto era previsto espressamente la riserva in proprietà in favore della venditrice di “tutte le zone di distacco che potranno essere utilizzate per qualsiasi uso”, con facoltà per la medesima “di costruire altro manufatto sull’area restante fronteggiante via (OMISSIS), utilizzando gratuitamente i servizi fognari”.

Il sesto motivo denunzia violazione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., lamentando che il giudice di merito abbia attribuito ai contratti di compravendita un significato diverso da quello emergente dal loro tenore letterale, disattendendo completamente le clausole che riservavano al venditore la piena proprietà ed utilizzazione delle zone di distacco e la facoltà di edificare altro manufatto sull’area antistante.

Il settimo motivo denunzia violazione dell’art. 1350 cod. civ., assumendo che l’interpretazione dei contratti di compravendita accolta dal giudice di merito, finendo con l’attribuire agli acquirenti un diritto di servitù sulle aree rimaste in proprietà della venditrice, si pone in aperto contrasto con la disposizione di cui all’art. 1350 cod. civ., che esige la forma scritta ad substantiam per i contratti che costituiscono diritti reali su beni immobili, obbligo di forma che si traduce nell’esigenza che la dichiarazione di volontà volta a tal fine debba essere chiaramente formulata nei suoi elementi essenziali.

I motivi, che per l’identità del tema trattato vanno trattati insieme, sono fondati.

Va premesso che, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, la convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico, quale, ad esempio, la destinazione di un’area ad uno specifico uso, non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, la quale è portatrice di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati. Ne consegue che, non potendosi configurare l’atto d’obbligo come contratto a favore di terzi, figura che postula, ai sensi dell’art. 1411 c.c., comma 1, l’esistenza di un interesse dello stipulante, i terzi privati acquirenti dell’immobile edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso nè quindi di agire per il suo adempimento, salva l’ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all’atto del trasferimento delle singole unità immobiliari (Cass. n. 24572 del 2006; Cass. n. 10459 del 2001; Cass. S.U. n. 4016 del 1998).

La sentenza impugnata si è discostata vistosamente da questi principi. In particolare, l’affermazione della Corte di appello che ha riconosciuto in favore degli attori, acquirenti delle unità abitative dell’immobile, il diritto nei confronti del costruttore venditore di ottenere l’adempimento degli obblighi di destinazione contenuti nell’atto d’obbligo da questi sottoscritto con il Comune in ragione della mera menzione nei contratti di vendita della licenza di costruzione del fabbricato, appare palesemente errata e comunque non sostenuta da un’adeguata e congrua motivazione. La menzione nei contratti di compravendita della licenza edilizia appare infatti un elemento chiaramente inidoneo da cui far conseguire efficacia verso i terzi dell’atto d’obbligo intervenuto tra privato e pubblica amministrazione. L’indicazione della licenza edilizia nei contratti di trasferimento della proprietà degli immobile è invero adempimento richiesto specificatamente dalla legge ai fini della verifica della regolarità edilizia del bene. E’ evidente pertanto che ad essa, in mancanza di ulteriori indicazioni, non può attribuirsi il significato di una manifestazione di volontà diretta a conferire efficacia vincolante, tra gli stipulanti l’atto di compravendita, dell’atto d’obbligo. Questa conseguenza può ravvisarsi soltanto laddove le parti abbiano espressamente richiamato lo specifico contenuto dell’atto d’obbligo nel contratto, manifestando così in maniera chiara la volontà far nascere, in relazione ad esso, nuovi diritti e nuove obbligazioni. L’accertamento che il giudice di merito deve in questi casi sta pertanto proprio nel valutare la sussistenza di un tale accordo, vale a dire la presenza in contratto di clausole volte a manifestare l’intenzione dei contraenti di trasfondere nel proprio regolamento contrattuale il contenuto di uno o più punti dell’atto d’obbligo, sicchè, in mancanza di tali clausole e, a maggior ragione, in presenza di clausole incompatibili con tale volontà, nessuna efficacia può essere ad esso riconosciuta in favore degli acquirenti. La decisione impugnata ha disapplicato invece questi criteri, omettendo una qualsiasi indagine sul contenuto dei contratti di compravendita e limitandosi a valorizzare un dato, la menzione in essi della licenza edilizia, di per sè privo di rilevanza.

Con l’ottavo motivo di ricorso, che denunzia omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio e violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 2058 cod. civ., la ricorrente investe il capo della sentenza impugnata che l’ha condannata al risarcimento del danno.

Il motivo va dichiarato assorbito, alla luce della decisione raggiunta in ordine agli altri motivi.

L’unico motivo del ricorso incidentale denunzia violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., censurando la sentenza impugnata per non essersi pronunciata sul motivo di appello incidentale che lamentava l’omessa pronuncia sulla richiesta degli attori di condanna della controparte alla rimozione degli automezzi.

Anche questo mezzo va dichiarato assorbito per la stessa ragione del precedente, interessando un capo della decisione dipendente dalla statuizione oggetto di cassazione.

In conclusione, vanno accolti il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo del ricorso principale, rigettato il quarto e dichiarati assorbiti l’ottavo ed il ricorso incidentale; la sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo motivo del ricorso principale, rigetta il quarto e dichiara assorbiti l’ottavo ed il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese di giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 30 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.P. (C.F.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa, per procura in calce al ricorso, dall’Avvocato Conte Michele, presso lo studio del quale in Roma, via Ennio Quirino Visconti n. 99, è elettivamente domiciliata;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro – tempore, rappresentato e difeso, per procura a margine del controricorso, dall’Avvocato Mazzone Lionello, presso lo studio del quale in Roma, via Molveno n. 21, è elettivamente domiciliato;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 3347 del 2005, depositata il 20 luglio 2005.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 16 giugno 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentito, per la ricorrente, l’Avvocato Ernesto Conte, per delega;
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Condominio di (OMISSIS) conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale della medesima città, M.P., chiedendone la condanna alla demolizione di un manufatto costruito sul lastrico solare dell’edificio e al risarcimento del danno.

Costituitosi il contraddittorio ed espletata l’istruttoria, l’adito Tribunale, con sentenza n. 22086 del 1997, condannava la M. alla demolizione del manufatto e rigettava la domanda di danni.

La M. proponeva appello e, nella resistenza del Condominio, la Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 20 luglio 2005, lo rigettava.

La Corte dichiarava preliminarmente inammissibile l’intervento svolto da una condomina in adesione alla posizione del Condominio.

Rigettava, quindi, il primo motivo di gravame, con il quale la M. si doleva del fatto che il Tribunale avesse affermato la natura contrattuale del regolamento di condominio pur se non era stato prodotto in giudizio il negozio di approvazione del regolamento medesimo. In proposito, la Corte osservava che dalla copia del contratto di compravendita del proprio appartamento, prodotto dalla M., emergeva che l’oggetto della vendita veniva trasferito nello stato di fatto in cui si trovava, con tutti i diritti e obblighi risultanti dal titolo di provenienza nonchè dal regolamento di condominio che l’acquirente dichiarava di accettare. Nel caso di specie, l’art. 4 del regolamento prescriveva il divieto di costruire sulla copertura del fabbricato qualunque sopraelevazione e la M. aveva certamente assunto anche l’obbligo di rispettare tale divieto.

Quanto al secondo motivo di appello, con il quale la M. si doleva che il Tribunale avesse attribuito al manufatto la qualità di sopraelevazione, la Corte d’appello rilevava che il manufatto consisteva in un vano abitabile realizzato sul terrazzo di sua proprietà costituente lastrico solare dell’edificio e che, ai fini dell’art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l’altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o più nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, comportando la sopraelevazione l’occupazione dell’area comune su cui sorge il fabbricato.

Per la cassazione di questa sentenza M.P. ha proposto ricorso sulla base di due motivi; ha resistito, con controricorso, l’intimato Condominio.

All’udienza del 3 marzo 2011, in vista della quale la ricorrente aveva depositato memoria, la causa è stata rinviata a nuovo ruolo per omessa notifica dell’avviso d’udienza al difensore del Condominio resistente.

La causa è quindi stata discussa all’udienza del 16 giugno 2011.

Diritto
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la ricorrente denuncia vizio di o-messa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, sostenendo che la Corte d’appello avrebbe omesso di indagare se il Condominio avesse fornito la prova della natura contrattuale del regolamento, e cioè la prova che lo stesso era stato approvato all’unanimità da tutti i condomini. Invero, osserva la ricorrente, solo i regolamenti contrattuali possono determinare restrizioni alle facoltà spettanti ai condomini relativamente alle proprietà esclusive degli stessi nel fabbricato in condominio. Nella specie, la ricorrente rileva che, in quanto proprietaria dell’ultimo piano, aveva il diritto di sopraelevare, riconosciuto dall’art. 1127 cod. civ., e solo un regolamento contrattuale avrebbe potuto limitare tale facoltà. E la prova della esistenza di un regolamento contrattuale non poteva ritenersi fornita dal Condominio, non valendo a tal fine la considerazione che essa ricorrente, nell’atto di compravendita, aveva dichiarato di accettare il regolamento condominiale, potendo una simile dichiarazione giustificare il mancato accertamento della trascrizione dell’atto contenente il regolamento stesso, ma non anche la mancata indagine circa la natura contrattuale del medesimo.

Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., perchè la Corte d’appello, pur non avendo il Condominio fornito la prova della natura contrattuale del regolamento, ha tuttavia respinto il gravame proprio sulla base del riconoscimento della natura contrattuale del regolamento di condominio.

Il ricorso, i cui due motivi possono essere esaminati congiuntamente per evidenti ragioni di connessione, è fondato.

Non è qui in discussione il consolidato principio per cui “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto” (Cass. n. 17886 del 2009; Cass. n. 10523 del 2003).

Ciò che invece era controverso e su cui l’accertamento della Corte d’appello risulta insufficiente era proprio la natura contrattuale del regolamento condominiale, le cui clausole la ricorrente, nell’atto di acquisto della unità immobiliare, aveva dichiarato di accettare.

Invero, la motivazione sul punto della sentenza impugnata assume per dimostrato ciò che il motivo di gravame poneva in discussione, e cioè che il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, o perchè predisposto dall’unico proprietario, ovvero perchè formato con il consenso unanime della totalità dei condomini. L’affermazione della Corte sul punto si caratterizza, quindi, per la sua astrattezza, nel senso che non risulta dimostrata la fonte contrattuale – e perciò vincolante – del regolamento condominiale.

Che sul punto sia mancato uno specifico accertamento, è reso palese dal rilievo che la Corte territoriale non ha neanche specificato se il regolamento condominiale in questione avesse natura contrattuale perchè predisposto dall’unico proprietario ovvero perchè formato con il consenso della totalità dei condomini. Le circostanze valorizzate nella sentenza impugnata, del resto, attengono al profilo della opponibilità all’acquirente delle limitazioni alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento condominiale, ma non rilevano sul piano della dimostrazione della detta natura, che non può desumersi per il solo fatto che il regolamento condominiale sia allegato all’atto di acquisto.

Il ricorso deve quindi essere accolto, con rinvio, per nuovo esame sul punto, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, alla quale è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 16 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – rel. Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9148/2005 proposto da:

S.O. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. PISANELLI 2, presso lo studio dell’avvocato CIUTI DANIELE, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati BARILLARI SERGIO, PROFETA LORENZO;

- ricorrente -

contro

C.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VITTORIA COLONNA 32, presso lo studio dell’avvocato MENGHINI MARIO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati GALLONE LUIGI, GILARDINI EMPRIN FRANCESCO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 368/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 07/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/10/2010 dal Consigliere Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio;
udito l’Avvocato CIUTI Daniele, difensore della ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato MENGHINI Mario, difensore della resistente che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per rigetto del ricorso.

Fatto

B.O. conveniva in giudizio C.C. e, premesso di essere proprietaria di un appartamento, compreso nello stabile condominiale sito in (OMISSIS), in parte sottostante alle soffitte n. 8-9-10 e 11 di proprietà della C., assumeva che quest’ultima aveva eseguito lavori di ristrutturazione per la completa destinazione abitativa di tali locali, ed aveva altresì incorporato durante i lavori suddetti una parte del corridoio condominiale; chiedeva quindi accertarsi la illegittimità di tale incorporazione e la condanna della C. alla rimessione in pristino ed al risarcimento di danni subiti.

Si costituiva in giudizio la convenuta chiedendo il rigetto delle domande attrici e svolgendo in via riconvenzionale domanda con la quale chiedeva dichiararsi l’acquisto in suo favore del corridoio in questione per usucapione.

L’adito Tribunale di Torino con sentenza del 18.3.1999 dichiarava illegittima l’incorporazione del corridoio e condannava la C. alla rimozione della porzione di corridoio occupata ed al ripristino dello stato dei luoghi risultante dall’atto pubblico di compravendita e dal relativo regolamento condominiale.

Proposta impugnazione avverso tale decisione da parte della C. cui resisteva la B., la Corte di Appello di Torino con sentenza del 9.3.2000, in parziale accoglimento dell’appello, compensava il 10% delle spese processuali del primo grado di giudizio, poneva la residua quota del 90% delle stesse a carico dell’appellante e confermava nel resto.

La Corte territoriale rilevava, sulla base degli atti di compravendita delle soffitte di proprietà della C., del regolamento condominiale e della relativa planimetria richiamati nei detti atti di acquisto, l’esistenza di un corridoio comune coerente con le soffitte medesime; riteneva poi inammissibile la prova per testi dedotta dall’appellante e finalizzata ad integrare l’oggetto dei contratti suddetti poichè si trattava di atti di compravendita di immobili per i quali era richiesta la forma scritta “ad substantiam” ed anche perchè la prova era diretta a dimostrare un fatto aggiunto o contrario al contenuto degli atti.

Il giudice di appello riteneva altresì infondata la domanda subordinata della C. relativa alla declaratoria di proprietà in proprio favore del corridoio comune per usucapione, sia perchè non era credibile che nel 1973 lo stato dei luoghi fosse diverso da quello descritto nell’atto di compravendita rogito Chiggia del 17.12.1973, sia perchè l’esistenza di un atto pubblico che escludeva la proprietà del corridoio comportava l’insussistenza dell’elemento soggettivo idoneo all’acquisto per usucapione della proprietà del medesimo.

Avverso tale sentenza la C. proponeva ricorso per cassazione basato su due motivi al quale la B. resisteva con controricorso.

Con sentenza n. 10.700 del 2003 questa Corte, in accoglimento del primo motivo di ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava ad altra sezione della corte di appello di Torino affermando: che nell’atto di appello la C. aveva invocato il superamento della presunzione di comunione del corridoio di accesso alle soffitte di sua proprietà anche sulla base di una sua destinazione oggettiva e permanente a servizio di una porzione immobiliare di proprietà esclusiva di un solo condominio; che l’area suddetta, secondo tale assunto, per ubicazione e struttura veniva utilizzata soltanto dagli acquirenti delle suddette soffitte, unici detentori della chiave della porta d’accesso che conduceva al corridoio medesimo; che la sentenza impugnata aveva ritenuto tale area compresa tra le parti comuni dell’edificio condominiale sulla base dell’esame dei titoli d’acquisto delle soffitte di proprietà della C., del regolamento di condominio e della planimetria allegata, trascurando peraltro del tutto l’indagine sulla destinazione effettiva del corridoio in questione con riferimento alle deduzioni ed alle richiamate allegazioni dell’appellante, e non svolgendo quindi in proposito alcuna valutazione; che tale carenza assumeva rilievo decisivo alla luce dell’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. postula la destinazione delle cose elencate in tale norma al godimento od al servizio del condominio, mentre viene meno allorchè si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale in quanto la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione alla stessa stregua di un titolo contrario.

La B. riassumeva il giudizio chiedendo la conferma della sentenza di primo grado appellata dalla C. la quale si costituiva nel giudizio di rinvio chiedendo, in riforma della pronuncia del tribunale, il rigetto della domanda dell’attrice.

Con sentenza 7/3/2005 la corte di appello di Torino, pronunciando in sede di rinvio, in accoglimento dell’appello proposto dalla C. e in riforma dell’impugnata decisione del tribunale, rigettava le domande proposte dalla B.. La corte di merito, per quel che ancora rileva in questa sede, osservava: che, come affermato nella sentenza di annullamento, la presunzione di comunione poteva essere vinta dalla oggettiva inesistenza della destinazione di una parte dell’edificio all’uso comune in assenza di una diversa volontà esplicitata nell’atto costitutivo del condominio o di un titolo contrario (negozio giuridico o usucapione); che nella specie la parte appellante aveva dimostrato l’inesistenza di un corridoio comune coerente con le soffitte; che tale area di disimpegno aveva sempre fatto corpo con le soffitte formando un unico ambiente indiviso sottratto ad una possibile concreta utilità per le parti comuni dello stabile; che tale accertamento, alla luce del principio di diritto da applicare alla controversia secondo quanto affermato nella sentenza di annullamento, conduceva al rigetto della domanda proposta dall’attrice B.; che quest’ultima aveva anche sostenuto l’illegittimità del comportamento della C., a prescindere dalla comunione o meno dell’area in questione, tenuto conto della disposizione dettata dall’art. 25 del regolamento condominiale contrattuale contenente l’obbligo del permesso dell’amministratore per ogni variante allo stato dell’immobile; che era infondato anche tale alternativo fondamento della pretesa della B.; che, infatti, dalla violazione della richiesta di autorizzazione all’amministratore a procedere a modifiche della propria porzione esclusiva dell’immobile non conseguiva il diritto del condominio (o, per esso, del singolo condomino) a veder ripristinata la situazione quo ante in difetto di intrinseca illegittimità della imputazione praticata potendo derivare solo il diritto al risarcimento del danno; che tale prospettiva era nella specie inesistente e non era stata comunque dedotta; che il citato permesso doveva oltretutto essere rilasciato dall’amministratore e non dall’assemblea il che evidenziava che non si verteva in tema di diritti soggettivi all’esecuzione, ma solo di una norma procedimentale destinata a regolare l’armonico contemperamento delle facoltà di godimento dei condomini dello stabile; che inoltre l’amministratore, una volta informato al pari dell’assemblea, non aveva ritenuto di proporre alcuna reazione; che addirittura l’assemblea condominiale, con la Delib. 29 settembre 1995, aveva ratificato lo stato di fatto conseguente ai lavori in questione approvando la creazione di nuove tabelle millesimali ai fini della contribuzione delle spese da parte dei proprietari del piano sottotetto che avevano trasformato le soffitte in abitazioni; che peraltro le conclusioni di merito rassegnate da parte appellata in primo grado ed accolte dal tribunale presupponevano necessariamente la natura comune dell’area incorporata in questione.

La cassazione della sentenza pronunciata in sede di rinvio dalla corte di appello di Torino è stata chiesta da B.O. con ricorso affidato ad un solo motivo illustrato da memoria.

C.C. ha resistito con controricorso.

Diritto

Con l’unico articolato e complesso motivo di ricorso la B. denuncia violazione degli artt. 1362, 1367, 2933, 1107, 1218 e 2058 c.c., con riferimento all’art. 25 reg. cond., nonchè vizi di motivazione. Deduce la ricorrente che – al contrario di quanto ritenuto dalla corte di appello – il coordinamento tra l’art. 25 e l’art. 6 del reg. cond. va inteso nel senso che i lavori di cui all’articolo 6 sono vietati a prescindere dal consenso o meno dell’amministratore, mentre per i lavori di cui all’art. 25 è richiesto detto consenso dell’amministratore. Nella specie la C. non ha mai chiesto tale preventivo ed obbligatorio consenso per cui ha eseguito i lavori in questione illegittimamente contro la volontà condominiale: da ciò la conseguente distruzione di quanto realizzato con i detti lavori atteso che la proposta domanda di ripristino è una richiesta di risarcimento in forma specifica. E’ evidente la violazione dei canoni di ermeneutica non sussistendo la distinzione operata dalla corte di appello tra autorizzazione da rilasciarsi dall’assemblea e autorizzazione dell’amministratore prevista quest’ultima da una norma “procedimentale” mirante solo a contemperare comportamenti tra condomini. La corte di appello non ha tenuto conto che la clausola regolamentare stabilisce il principio della immodificabilità anche parziale del fabbricato senza il consenso dell’amministratore.

L’approvazione di tabelle millesimali nuove non può poi significare accettazione delle opere realizzate dalla C. e riconoscimento della proprietà esclusiva anche della parte incorporata: al riguardo la sentenza impugnata ha travisato il contenuto del verbale dell’assemblea condominiale del 29/9/1995, con la quale non è stata deliberata alcuna modifica alle tabelle millesimali. Non è poi pertinente la distinzione operata dalla corte di appello tra clausole di semplice regolamentazione comportamentale e clausole limitative dei diritti dei singoli. E’ infine errata anche l’affermazione secondo cui essa B. avrebbe avuto diritto al risarcimento monetario del danno e non al ripristino: la scelta del risarcimento del danno in forma specifica può concorrere con quella del risarcimento per equivalente.

La Corte rileva l’infondatezza e, in parte, l’inammissibilità delle dette numerose censure che si risolvono essenzialmente nella pretesa di contrastare il risultato dell’attività svolta dalla corte di appello in ordine all’interpretazione dell’art. 25 del regolamento contrattuale condominiale in questione.

Innanzitutto va ribadito il principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità secondo cui l’interpretazione di un regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici per mancanza, insufficienza o contraddittorietà della motivazione. Il ricorrente per cassazione che denunci un vizio di motivazione della sentenza sotto il profilo dell’omesso ed errato esame di una disposizione del regolamento di condominio pertanto deve precisare specificamente nel ricorso, non solo il contenuto de regolamento, almeno nelle parti salienti, ma anche, sia pure in maniera sintetica, quali regole di ermeneutica sono state violate, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività del preteso errore (tra le ultime sentenza 18/9/2009 n. 20237).

Ove, poi, la censura, a prescindere dal rispetto dei canoni ermeneutici, riguardi anche il vizio di motivazione, nel quale il Giudice sarebbe incorso, essa deve investire l’obiettiva deficienza o la contraddizione del ragionamento su cui si fonda l’interpretazione accolta, poichè il sindacato di legittimità può riguardare unicamente la coerenza formale della motivazione, ovvero la coerenza logica dei vari passaggi che ne costituiscono la struttura argomentativa. In definitiva non è ammissibile che le due censure si risolvano in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal Giudice mediante la mera contrapposizione ad esso di una differente interpretazione. D’altronde, per sottrarsi al sindacato di legittimità, sotto entrambi i cennati profili, l’interpretazione data dal Giudice di merito non deve essere l’unica possibile, o la migliore in astratto, ma una tra quelle possibili e plausibili, sicchè, quando sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte che aveva sostenuto la versione poi disattesa dal Giudice di merito – dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l’altra (Cass. civ. 02/05/2006, n. 10131), laddove l’opzione esegetica prescelta dal Giudice di merito sia sorretta da idonea e logica motivazione.

Ritiene il Collegio che la Corte d’appello, nell’interpretare l’art. 25 del regolamento di condominio in questione, non sia incorsa nei denunciati vizi di violazione di legge e di motivazione.

La corte di appello – come sopra riportato nella parte narrativa che precede – ha proceduto ad una attenta analisi del disposto di cui all’art. 25 del regolamento condominiale contrattuale in questione coordinando tale disposto con quello di cui all’art. 6, lett. “d”.

All’esito di tale analisi il giudice di appello è coerentemente giunto alla conclusione che dalla omessa richiesta di preventiva autorizzazione dell’amministratore (e non dell’assemblea condominiale) per l’esecuzione di variante allo stato dell’immobile di proprietà esclusiva del singolo condomino deriva – nel caso di opere non vietate e comunque legittime – non la rimozione dell’opera realizzata ed il ripristino della situazione precedente, bensì solo eventualmente il diritto (del condominio o, per esso, del singolo condomino) al risarcimento del danno per il pregiudizio derivante dalla violazione di una “norma procedimentale” volta a disciplinare in modo armonico le facoltà di godimento spettanti ai singoli condomini con riferimento alla proprietà esclusiva di ciascuno.

La corte di merito ha poi rilevato – come argomento meramente rafforzativo di un convincimento già raggiunto – che, comunque, sia l’amministratore che l’assemblea condominiale, con il loro comportamento, avevano in sostanza preso atto delle modifiche apportate dalla C. nell’immobile di proprietà esclusiva senza sollevare al riguardo alcuna obiezione o contestazione.

Il procedimento logico-giuridico sviluppato nell’impugnata decisione è ineccepibile, in quanto coerente e razionale, ed il giudizio di fatto in cui si è concretato il risultato dell’interpretazione della norma regolamentare in questione è fondato su un’indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da motivazione, adeguata ed immune dai vizi denunciati.

Il giudice di secondo grado ha quindi svolto coerentemente il compito interpretativo affidatogli indicando minuziosamente le ragioni che gli hanno consentito di pervenire alle riportate conclusioni.

Le argomentazioni al riguardo svolte nell’impugnata decisione sono esaurienti, logicamente connesse tra di loro e tali da consentire il controllo del processo intellettivo che ha condotto alla indicata conclusione.

Il giudice di appello ha quindi dato conto delle proprie valutazioni esponendo le ragioni del suo convincimento: alle dette valutazioni la ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità.

Nella sentenza impugnata sono evidenziati i punti salienti della decisione e risulta chiaramente individuabile la “ratio decidendi” adottata. A fronte delle coerenti argomentazioni poste a base della conclusione cui è pervenuto il giudice di appello, è evidente che le censure in proposito mosse dalla ricorrente devono ritenersi rivolte non alla base del convincimento del giudice, ma inammissibilmente, al convincimento stesso e, cioè, all’interpretazione delle norme del regolamento in questione; la B. contrappone all’interpretazione ritenuta dalla corte di merito la propria interpretazione investendo essenzialmente il “risultato” interpretativo raggiunto, il che e inammissibile in questa sede.

Va aggiunto che, pur denunciando violazione e falsa applicazione dei canoni d’interpretazione del contratto, la ricorrente non specifica quali canoni siano stati in concreto violati e, soprattutto, il punto ed il modo in cui la corte di appello si sia da quei canoni discostato.

Come già rilevato, ove il ricorso per cassazione denunci errori di diritto o vizi di ragionamento nell’interpretazione di un atto negoziale (nella fattispecie regolamento condominiale), non è sufficiente l’astratto riferimento alle regole di cui agli artt. 1362 seg. c.c., necessitando, invece, la specificazione dei canoni ermeneutici in concreto violati e del punto e del modo in cui il giudice di merito si sia da quei canoni discostato, giacchè, altrimenti, la critica della ricostruzione della volontà contrattuale operata dal giudice, e la proposta di una diversa interpretazione, costituiscono una censura inammissibile.

E’appena il caso di rilevare, infine, l’inammissibilità della censura con la quale la ricorrente sostiene che la corte di appello non ha tenuto conto del principio secondo cui il risarcimento monetario ben può concorrere con il risarcimento per equivalente ex art. 2058 c.c., comma 2.

Il proposito va evidenziato che la corte di appello ha affermato che la prospettiva del risarcimento del danno non era stata mai dedotta e che detto risarcimento non era stato mai richiesto dalla C..

La detta affermazione non ha formato oggetto di censura da parte della ricorrente.

In definitiva il ricorso deve essere rigettato con la conseguente condanna della soccombente ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi Euro 200,00, oltre Euro 2.000,00 a titolo di onorari ed oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 9 febbraio 2010.
Depositato in Cancelleria il 5 novembre 2010.