Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31559/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in qualita’ di erede legittimo di (OMISSIS) e per essa gli altri eredi (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 941/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 21/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2012 dal Presidente Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata dall’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con rispettivi atti di citazione notificati il 3 e 9 febbraio del 1993 i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) rispettivamente suocera dei predetti, convennero al giudizio del Tribunale di Siracusa i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), al fine di sentir dichiarare la nullita’, per indisponibilita’ ed illiceita’ della causa, o in subordine la risoluzione, con le conseguenti statuizioni restitutorie e risarcitorie, per inadempimento dei convenuti promittenti venditori, dei contratti preliminari di compravendita, rispettivamente stipulati con scritture private del 3/1 e 12/ 9 del 1991 e non seguiti dalla stipula dei definitivi nel termine previsto, aventi ad oggetto due appartamenti siti in (OMISSIS), l’uno e l’altro abusivamente edificati, con sanatoria edilizia in corso, e sottoposti a pignoramento, circostanze dichiarate nei due atti, con impegno dei promittenti venditori a liberarli dal vincolo suddetto all’esito della proposta opposizione contro la creditrice amministrazione finanziaria.

Costituitosi in entrambi i giudizi i convenuti, chiesero il rigetto delle domande, eccependo la conoscenza da parte dei promissari acquirenti delle circostanze suddette, la non incidenza delle stesse sulla validita’ dei negozi e l’inadempienza degli attori, al riguardo formulando domande riconvenzionali di accertamento della legittimita’ del proprio recesso, con diritto alla ritenzione delle caparre, rilascio degli appartamenti, gia’ consegnati alle controparti e dalle stesse resi comunicanti, con eliminazione delle relative modifiche e pagamento della somma di lire 1.000.000 da parte degli (OMISSIS) – (OMISSIS), come da impegno assunto con la citata scrittura privata.

Riuniti i giudizi ed istruiti gli stessi con prove orali, documentali e consulenza tecnica di ufficio, l’adito tribunale con sentenza dell’11l/12.7.2001, premesso che le circostanze dedotte dagli attori erano state loro rese note nei contratti, escludendo sia la nullita’ degli stessi (comportando i pignoramenti soltanto l’inopponibilita’ della vendita ai creditori e non essendo la sanzione d’invalidita’ di cui alla normativa urbanistico – edilizia prevista per i contratti preliminari), sia l’inadempimento dei convenuti, rigetto’ le domande attrici ed,in parziale accoglimento delle riconvenzionali, compensati i reciproci crediti, condanno’ gli (OMISSIS) – (OMISSIS) al pagamento in favore dei (OMISSIS) – (OMISSIS) della somma di lire 20.000.000 a titolo di conguaglio nonche’,in solido con la (OMISSIS),di quella di lire 5.000.000,oltre alle spese di giudizio.

Proposto congiunto appello dagli attori,resistito dagli appellati, appellanti incidentali, con sentenza dell’8/6-21/9/05 la Corte di Catania, accolto per quanto di ritenuta ragione il gravame principale, disatteso l’incidentale, in riforma della sentenza impugnata, pronunziava la risoluzione dei due contratti per inadempimento dei promittenti venditori, condannandoli alla restituzione delle somme, di lire 10.000.000 in favore degli (OMISSIS) – (OMISSIS) e di lire 30.000.000 in favore della (OMISSIS), con gli interessi legali, compensando integralmente le spese del doppio grado di giudizio.

A fondamento essenziale di tale pronunzia la corte etnea considerava che, pur non sussistendo le ragioni di nullita’ dedotte dagli attori, si configurasse invece l’inadempimento colpevole dei promiittenti venditori, per non essersi posti in gradi di procurare, alla data delle previste stipule dei contratti definitivi e per i successivi tre anni, i certificati di abitabilita’ o agibilita’ degli immobili, secondo la loro naturale destinazione,ne’ le sanatorie edilizie, le cui pratiche erano risultate incomplete.

Avverso tale sentenza il (OMISSIS) e la (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi, illustrati con successiva memoria.

Hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), la seconda anche nella qualita’ di erede di (OMISSIS), nelle more defunta, nonche’ gli altri eredi di quest’ultima, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 40 e articolo 1453 c.c., e motivazione insufficiente, censurandosi la pronunzia di risoluzione dei contratti.

Il giudice di appello, incorrendo in confusione tra l’istituto della nullita’ e quello della risoluzione per inadempimento,non avrebbe considerato che, gia’ al momento della stipula dei preliminari, gli immobili erano commerciabili ai sensi della Legge n. 47 del 1985, articolo 40, essendo state presentate le relative domande di sanatoria edilizia e versate interamente le somme previste per le oblazioni. Ne’ sarebbe stato configurabile l’inadempimento dei promittenti venditori, tenuto conto della consapevolezza dei promissari acquirenti dell’irregolarita’ edilizia degli appartamenti e dell’assenza di alcun impegno contrattuale da parte dei primi a procurare le sanatorie.

Il motivo non merita accoglimento.

Va anzitutto rilevata l’inconferenza del richiamo alla nota e costante giurisprudenza di legittimita’, secondo cui le nullita’ dettate dalla della Legge n. 47 del 1985, articoli 15 e 40, si applicano ai soli contratti traslativi della proprieta’ degli immobili privi di titolo edificatorio e non anche a quelli preliminari,non avendo la corte di merito affermato tale nullita’, bensi’ pronunziato, in accoglimento della subordinata domanda dei promissari acquirenti, la risoluzione del contratto in questione per inadempimento dei promittenti venditori.

Tale pronunzia e’ stata basata su accertamento di fatto incensurabile, desunto da risultanze documentali (attestazione del Comune di Noto), secondo cui la pratica di sanatoria edilizia presentata dal (OMISSIS) era priva di requisiti essenziali (esatta individuazione degli abusi e congruita’ della somma versata a titolo di oblazione), circostanza che si traduceva sia nell’impossibilita’, per il notaio rogante, di procedere alla stipula dell’atto pubblico di compravendita, sia nella mancanza di un requisito essenziale della cosa promessa in vendita, ai fini della fruibilita’ abitativa della stessa.

Sotto il primo profilo deve ritenersi che la norma di cui alla Legge n. 47 del 1985, articolo 40, nel prevedere la possibilita’ di stipulazione nei casi in cui risulti la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione, presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perche’ possa essere presa in esame, con probabilita’ di accoglimento, dalla P.A., vale dire dall’indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, costituenti anche il presupposto per la corretta determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione,e dalla congruita’ dei relativi versamenti. Diversamente opinando,ritenendo sufficiente una qualsiasi istanza ed un qualsiasi pagamento,a discrezione dell’istante, la comminatoria di incommerciabilita’ degli immobili abusivi si presterebbe a facile elusione e risulterebbe vanificata.

Sotto il secondo profilo,va osservato che la circostanza che nel contratto fosse stato dichiarato dalle parti che l’immobile era abusivo e con sanatoria in corso, pur non comportando l’obbligo dei promittenti venditori di portare a termine positivamente il relativo iter, presupponeva comunque che l’abuso edilizio fosse concretamente sanabile, in virtu’ della avviata pratica; tanto al fine non solo di rendere possibile la successiva valida stipulazione dell’atto pubblico, ma anche a quello di consentire la legittima fruibilita’ abitativa da parte dei futuri acquirenti del bene compromesso. Pertanto correttamente ed in conformita’ alla giurisprudenza di questa Corte (v. nn. 13231/10, 27129/06) il giudice d’appello, in mancanza di tale essenziale condizione, che avrebbe dovuto sussistere alla data della prevista stipulazione del contratto definitivo, difetto che e’ invece persistito per tre anni successivi, ha ravvisato,in cospetto della non sanabilita’ dell’illegittima edificazione, l’inadempimento dei promittenti venditori e pronunziato la risoluzione per loro colpa del contratto.

Con il secondo motivo si deduce violazione degli articoli 1148, 1458 c.c. e articolo 112 c.p.c., con motivazione insufficiente e contraddittoria, per essere stata respinta la richiesta di restituzione dei frutti civili degli immobili, ritenendo non proposta la relativa domanda, sull’erroneo presupposto che la stessa sarebbe stata formulata, con esclusivo riferimento ad un’occupazione abusiva e dagli istanti qualificata risarcitoria.

Il motivo e’ fondato.

Va premesso che,per costante giurisprudenza di questa Corte secondo cui, all’ipotesi di risoluzione del contratto, quale che sia la parte inadempiente, conseguono comunque con effetto ex lune le restituzioni dei beni, il possesso o la cui detenzione sia stata trasferita in virtu’ del negozio, poi caducatole dei frutti dallo stesso prodotti o producibili.

E’ pur vero che,secondo la stessa giurisprudenza (citata nella sentenza impugnata), tale principio sostanziale va coordinato con quello processuale della necessita’ di una domanda, ma nel caso di specie, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di merito, la richiesta deve considerarsi compresa in quella, formulata fin dal primo grado dagli odierni ricorrenti, che sia pure impropriamente qualificandola di “risarcimento danni” (che possono comunque aggiungersi agli effetti resti tutori, ove l’inadempimento abbia cagionato ulteriori pregiudizi patrimoniali), hanno tuttavia inequivocamente e sostanzialmente chiesto la restituzione del bene consegnato in forza del contratto, poi risolto, indicando quale ragione giustificativa di tale richiesta il fatto sostanziale costituito dalla indebita occupazione dell’appartamento. In altri termini, il fatto costitutivo dedotto a sostegno della richiesta, il cui inquadramento giuridico in ultima analisi ed in base al bimillenario principio processuale da mihi factum, dabo tibi ius, compete al giudice (v. tra le altre Cass. nn. 19630/11, 17457/10, 3012/10, 19090/07, 18513/07, 9087/06), risulta quello della detenzione sine titulo dell’immobile, rispetto alla quale l’ulteriore assunto connotato di illiceita’ ha costituito un quid pluris, la cui esclusione da parte del giudice,fermo restante il petitum, non avrebbe snaturatola soltanto ridimensionato la causa petendi, da individuarsi, a termini della citata giurisprudenza,nel fatto giuridicamente rilevante addotto a sostegno della richiesta, indipendentemente dalla qualificazione allo stesso attribuita dal deducente.

Conseguentemente il giudice non avrebbe potuto limitarsi a disporre la restituzione dell’immobile, detenuto in virtu’ del titolo poi risolto,ma anche accogliere ai sensi degli articoli 1458 e 1148 c.c., la domanda accessoria relativa al rimborso dei frutti prodotti, tra la data della consegna e quella del rilascio, dallo stesso, costituente un bene per sua natura redditizio, indipendentemente dalla buona fede dei promissari acquirenti,dovendo costoro essere considerati non possessori, bensi’ detentori del bene che loro era stato consegnato dai proprietari possessori (v. S.U. n. 7930/08), in virtu’ di un titolo,la promessa di vendita, poi retroattivamente caducato dalla pronunzia risolutoria.

Con il terzo motivo si deduce violazione degli articoli 1458, 1223, 1226, 2697 c.c., e carenza di motivazione, con riferimento alla domanda di riduzione in pristino degli immobili, per il cui accoglimento sarebbe stata sufficiente l’acquisita prova dell’immutazione dello stato dei luoghi, censurandosi, in quanto inadeguata, l’argomentazione secondo cui gli immobili erano stati venduti, senza che risultasse provato l’incasso di un minor prezzo.

Il motivo e’ privo di fondamento, tenuto conto che la domanda di riduzione in pristino, per l’illegittima, in quanto non consentita dai promittenti venditori, modificazione degli immobili, integrando una richiesta di risarcimento in forma specifica, non diversamente da quella in forma pecuniaria per equivalente, rinvenendo la propria causale in un atto illecito, avrebbe richiesto la prova non solo della condotta,ma anche di un concreto pregiudizio patrimoniale cagionato ai soggetti passivi. Ne consegue che, in difetto di tale prova, incombente sugli assunti danneggiati, correttamente la corte ha riformato, rigettando il capo di domanda, la statuizione di accoglimento pronunziata dal primo giudice, pur in assenza di alcun elemento comprovante che gli odierni ricorrenti avessero a loro spese ripristinato la separazione dei due “mini appartamenti” o che la vendita degli immobili, resi comunicanti dai detentori senza titolo e cosi’ mantenuti dopo la restituzione, fosse avvenuta ad un prezzo inferiore rispetto a quelli ricavabili tenendoli distinti.

Conclusivamente, respinti il primo e terzo motivo ed accolto il secondo, la sentenza impugnata va cassata, in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo e terzo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catania.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. GAROFALO PIETRO, per legge domiciliato nella Cancelleria civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma;

- ricorrente -

contro

S.S., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. CARADONNA GIANFRANCO e Piero Conti, elettivamente domiciliati nello studio di quest’ultimo in Roma, via Filippo Corridoni, n. 23;

- controricorrente -

e sul ricorso proposto da:

S.S., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. Gianfranco Caradonna e Piero Conti, elettivamente domiciliati nello studio di quest’ultimo in Roma, via Filippo Corridoni, n. 23;

- ricorrente in via incidentale condizionata -

contro

Condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore prò tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Pietro Garofalo, per legge domiciliato nella Cancelleria civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Giudice di pace di Bari n. 4263 del 6 settembre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 ottobre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e il rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

1. – S.S. ha proposto opposizione avverso il decreto, provvisoriamente esecutivo, con il quale il Giudice di pace di Bari aveva ingiunto, allo stesso e ai fratelli F.V. e C., comproprietari di due unità immobiliari all’interno del Condominio di via (OMISSIS), il pagamento, in solido, della somma di Euro 618,51, per oneri condominiali relativi alla gestione dell’anno 2002, cosi come risultanti dal bilancio consuntivo approvato con delibera del 19 settembre 2003.

L’opponente, oltre a prospettare la nullità della delibera assembleare del 19 settembre 2003 (perchè viziata dalla mancata convocazione dello stesso all’assemblea e dal mancato invio di copia del verbale assembleare), ha dedotto l’insussistenza del rapporto di solidarietà passiva tra gli ingiunti, in quanto comproprietari delle predette unità immobiliari prò quota, e ha eccepito l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali relativi alla sua quota di proprietà.

Il Condominio si è costituito, resistendo.

2. – Il Giudice di pace di Bari, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 6 settembre 2005, ha accolto la domanda, revocando parzialmente, limitatamente alla condanna solidale dell’opponente, il decreto ingiuntivo.

Respinte le contestazioni relative alla validità della delibera assembleare del 19 settembre 2003 (sia perchè all’assemblea aveva ritualmente partecipato, in luogo dell’opponente S., C.F., acquirente della quota del medesimo; sia perchè la delibera in questione, in ipotesi semmai annullabile in ragione del vizio dedotto e non nulla, non era stata impugnata nei termini), il Giudice di pace ha rilevato che l’obbligazione doveva considerarsi nella specie parziaria perchè le quote di comproprietà degli immobili condominiali erano pervenute ai rispettivi titolari in base a due distinti testamenti: il S. avendone acquistato i 2/4 in forza di successione dalla madre Ca.El., ed i germani F. 1/4 ciascuno in forza di successione dalla madre Ca.Gi.. “Nel caso in esame – ha concluso il primo giudice – il pagamento degli oneri condominiali afferisce ai condebitori prò quota, trattandosi di obbligazioni, inerenti la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio (artt. 1104 e 1123 c.c.), propter rem, essendo strettamente connesse con la contitolarità del diritto di proprietà, che ha ciascun partecipante alla comunione su dette cose”.

3. – Per la cassazione della sentenza del Giudice di pace il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 dicembre 2005, sulla base di cinque motivi.

Ha resistito, con controricorso, l’intimato, il quale ha proposto, a sua volta, ricorso incidentale condizionato, affidato a due motivi.

Il Condominio vi ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza il Condominio ha depositato una memoria illustrativa.

Diritto

1. – Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.

2. – Il primo motivo del ricorso principale lamenta (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5) motivazione solo apparente con riferimento alla deroga della norma generale sulla solidarietà fra condebitori.

Il Giudice di pace non avrebbe chiarito perchè una circostanza estranea al rapporto obbligatorio (i differenti titoli di provenienza dei condomini comunisti) possa avere influito (ed in quale modo) sulla disciplina che normalmente dovrebbe regolare il rapporto obbligatorio medesimo.

Il secondo motivo del medesimo ricorso censura omessa motivazione sul fatto che il riparto previsto dall’art. 1104 c.c., opera solo nei rapporti interni tra i comunisti e non anche nei confronti dei terzi, fra cui deve essere compreso il condominio.

Con il terzo motivo (motivazione omessa o quanto meno insufficiente) il Condominio lamenta che a base della decisione sia stata posta una categoria – quella dei “contitolari” contrapposta a quella dei normali “comproprietari” – senza tuttavia chiarirsi in base a quale norma, o principio giuridico, la contitolarità debba ricevere una disciplina differente rispetto a quella prevista per la normale comproprietà.

Con il quarto motivo (violazione dell’art. 111 Cost., dell’art. 6 della CEDU e dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3) il Condominio si duole che il Giudice di pace abbia, d’ufficio, valorizzato il fatto che i titoli di provenienza dei comunisti fossero diversi, laddove il contitolare opponente aveva assunto che ciascuno dei comproprietari di un appartamento in condominio rispondesse esclusivamente in relazione alla sua quota.

Il quinto mezzo del ricorso principale (violazione del principio generale dell’ordinamento desumibile dall’art. 1294 c.c., nonchè della disposizione dell’art. 1104 c.c.) lamenta che la sentenza impugnata abbia violato un principio regolatore della materia, vale a dire l’applicabilità ai comproprietari, nei rapporti esterni verso il condominio, della disciplina derivante dall’art. 1294 c.c., a nulla rilevando che i titoli di acquisto della comproprietà siano, tra loro, differenti.

3. – Preliminare in ordine logico è l’esame del quinto motivo del ricorso principale.

La censura con esso veicolata è, innanzitutto, ammissibile, perchè il ricorrente prospetta la contrarietà della sentenza del giudice di pace, pronunciata secondo equità, ad un principio in cui si compendiano le linee essenziali della disciplina giuridica del rapporto dedotto in causa.

Essa è anche fondata.

3.1. – Questa Corte ha ripetutamente affermato che in tema di comunione ordinaria, i comproprietari, come condebitori di un’obbligazione contratta per la cosa comune, sono tenuti in solido nei confronti del creditore, a meno che dal titolo non risulti diversamente, e che ad essi si applica la disposizione generale dell’art. 1294 c.c., la quale non è derogata dalla normativa sulla comproprietà.

Secondo Cass., sez. 2^, 5 giugno 1959, n. 1689, l’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari prò indiviso di un appartamento ha carattere solidale, sia perchè l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile, sia perchè i comunisti prò indiviso di una porzione non possono essere considerati direttamente condomini.

Nella sentenza di questa seconda sezione 10 febbraio 1970, n. 335, si afferma che “i comproprietari prò indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, non essendo consentita, riguardo il pagamento delle spese condominiali, un’ulteriore divisione, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto il condominio”. A tale conclusione la sentenza giunge facendo leva in particolare: (a) sull’art. 68 disp. att. c.c., il quale prevede che le spese vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare, considerata nella sua unitarietà; (b) sull’art. 67 disp. att. c.c., ai cui sensi qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea condominiale.

Alla stessa soluzione perviene Cass., sez. 2^, 21 ottobre 1978, n. 4769, secondo la quale i comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali, verso il condominio, per il pagamento delle spese di cui all’art. 1123 c.c., sicchè l’amministratore del condominio può esigere da ciascuno di essi l’intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori, contitolari della stessa porzione di piano. In base a questa sentenza, “la circostanza che di quelle parti immobiliari individua il soggetto sia comproprietario, e non unico titolare, non lo esonera nè gli limita, verso il condominio, il debito. Secondo i principi della solidarietà passiva (art. 1294 cod. civ.), egli è tenuto per la totalità dell’obbligazione, salvo a ripetere dai condebitori (i contitolari delle sue parti immobiliari) la parte di ciascuno di essi (art. 1299 c.c.)”.

Da ultimo, il principio è stato ribadito da Cass., sez. 2^, 4 giugno 2008, n. 14813. In un caso – sempre di comunione ordinaria di un appartamento in condominio -nel quale il ricorrente si doleva della condanna al pagamento anche della quota di contributi che andava imputata all’altro comproprietario, questa Corte, nel rigettare la censura, rileva che il motivo non chiarisce “perchè nella specie dovrebbe essere derogato il principio generale di cui all’art. 1292 c.c., secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori”.

3.2. – Il Collegio intende dare continuità a questo orientamento.

Venendo nella specie in evidenza la natura dell’obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari prò indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l’obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell’edificio in condominio, e cioè al valore del piano o porzione di piano “spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”, come espressamente stabilito dall’art. 68 disp. att. c.c., agli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: il che è coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell’immobile, e non già a quote ideali.

A ciò aggiungasi che, dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale, come è testimoniato dall’art. 67 disp. att. c.c., il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell’assemblea.

In altri termini, poichè l’obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e poichè i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno è tenuto in solido verso il condominio.

Infatti, nelle obbligazioni contratte per (o relative al) la cosa in comunione ordinaria (art. 1100 c.c. e ss.) ricorrono tutte le condizioni per l’operatività della c.d. presunzione di cui all’art. 1294 c.c.: la pluralità di debitori legati da un vincolo di comunione (i contitolari del bene in comproprietà), l’unicità della prestazione e l’unità della fonte (l’eadem causa obligandi del diritto romano).

Non rileva il fatto che l’obbligazione derivi dalla legge anzichè dal contratto, perchè la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione e non soltanto le obbligazioni da contratto:

come tale, essa è destinata ad abbracciare anche l’obbligazione di partecipare alle spese per l’amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte talvolta nella delibera dell’assemblea o nell’attività dell’amministratore, e talvolta direttamente nella legge.

E neppure rileva che il condebito si innesti su una situazione, la comunione ordinaria, dominata dal principio della quota. Infatti, la ripartizione prò quota delle spese comuni (ricavabile dal combinato disposto degli artt. 1101 e 1104 cod. civ.) concerne esclusivamente i rapporti interni tra comunisti, non implicando anche un’attuazione parziaria dell’obbligazione per quanto attiene ai rapporti esterni con il creditore.

Una conferma dell’operatività della regola della solidarietà nei confronti del creditore per le obbliga-zioni assunte dai comproprietari per la cosa comune, si ricava dall’art. 1115 c.c., il quale – nel richiamare la solidarietà non come semplice dato di fatto ma come effetto giuridico – contiene anche un tratto peculiare del debito dei comproprietari per la cosa comune rispetto al generale funzionamento dei condebiti ad attuazione solidale, con la previsione della facoltà accordata a ciascun partecipante di esigere l’estinzione delle obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, prelevando la somma occorrente dal prezzo di vendita della cosa stessa.

Nè infine – per venire al caso di specie e alla ratio decidenti che sostiene la sentenza impugnata – è di ostacolo all’applicazione della regola della solidarietà il fatto che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di due distinti titoli successori, giacchè la diversità dei titoli di provenienza concerne il modo di acquisto del bene in comunione, ma non tocca la contitolarità del debito per le obbligazioni assunte dai comproprietari in relazione alla cosa comune nè incide sul modo di attuazione dell’obbligazione nei rapporti con il condominio creditore.

3.3. – Deve pertanto enunciarsi il seguente principio di diritto: “I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perchè detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113 c.p.c., comma 2″.

3.4. – Ad avviso del Collegio, una siffatta definizione, da parte della sezione semplice, del caso sottoposto al suo esame non è precluso dal principio di diritto – espresso, in sede di risoluzione di contrasto, dalle sezioni unite con la sentenza 8 aprile 2003, n. 9148 – sulla natura parziaria e non solidale della responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio.

Occorre al riguardo muovere dalla considerazione che “il principio di diritto enunciato dalle sezioni unite”, al quale si riferisce il terzo comma dell’art. 374 cod. proc. civ. nel delineare un “vincolo in negativo” per la sezione semplice (nel senso che questa, se ritiene di non condividere la regula iuris espressa dalle sezioni unite, è tenuta a rimettere a queste ultime, con ordinanza motivata, la decisione del ricorso), è la generalizzazione dell’interpretazione ed applicazione della norma giuridica con riferimento ad una singola fattispecie: esprime, cioè, la concretizzazione della norma in relazione ad un caso nella sua valenza tipica e paradigmatica, e quindi suscettibile di riprodursi, attesa la valenza, appunto, “di principio” dell’enunciazione, con riguardo ad una generalità di casi concreti futuri.

Ora, mentre la questione decisa dalle sezioni unite investe la natura della responsabilità dei singoli condomini in ordine alle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e il dictum da esse enunciato si risolve nell’affermazione secondo cui il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini in relazione ad un’obbligazione contrattuale dallo stesso stipulata, può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l’intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno; la questione esaminata in questa sede riguarda un caso tutt’affatto diverso, ossia se in tema di comunione ordinaria, le obbligazioni dei comproprietari, in particolare relativamente alle spese condominiali inerenti alla contitolarità prò indiviso di un appartamento facente parte di un condominio, ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale.

Del resto, che le fattispecie, con i correlati referenti normativi, e quindi le questioni siano diverse, è convalidato dal fatto che l’ultima delle pronunce il cui orientamento qui si va a confermare (la sentenza 4 giugno 2008, n. 14813) è stata emessa dalla sezione semplice successivamente all’intervento nomofilattico delle sezioni unite.

3.5. – Occorre tuttavia farsi carico del fatto che il declsvm delle sezioni unite, superando risultati acquisiti in tema di solidarietà passiva nelle obbligazioni, prende le mosse dalla puntualizzazione che, in mancanza di una norma di legge che privilegi la comunanza della prestazione, la natura pecuniaria dell’obbligazione e la sua conseguente intrinseca divisibilità ex parte debltoris impediscono l’applicazione della presunzione di solidarietà tra condebitori.

Interrogandosi, in generale, sul “fondamento della solidarietà”, le sezioni unite sottolineano infatti che “l’obbligazione dei condomini (condebitori)…, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile”, e che “la solidarietà passiva… esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì dell’indivisibilità della prestazione comune”; di talchè, “in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa previsione di legge” – non configurabile rispetto all’obbligazione assunta dal condominio versi i terzi – “la intrinseca parziarietà dell’obbligazione prevale”.

Il percorso argomentativo sul fondamento della solidarietà ex art. 1294 c.c., seppure centrale per giungere alla affermazione, da parte della citata sentenza n. 9148 del 2008, della natura parziaria della responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte verso i terzi dall’amministratore in nome e per conto del condominio, non costituisce l’unica ragione del decidere: pertanto quel sostegno motivazionale non è “principio di diritto” ex art. 374 c.p.c., comma 3, (non includendo questo tutte le giustificazioni adoperate dal massimo organo della nomofilachia a sostegno della risoluzione adottata), e non è capace di porsi – in altre situazioni di condebito per obbligazioni pecuniarie – con la forza e con il “vincolo” che assiste l’enunciazione delle sezioni unite.

La regula. iuris delle sezioni unite si basa, infatti, su ulteriori e concorrenti ragioni:

(a) sul fatto che l’art. 1115 c.c. “non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola l’ipotesi della vendita della cosa comune”, ossia “la cosa comune soggetta a divisione”, laddove “le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato… sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell’art. 1119 c.c., e, comunque, dalla assoluta inespropriabilità”;

(b) sulla circostanza che l’art. 1123 c.c., “interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno”;

(c) sul rilievo che – stante “il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità” – “l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote”;

(d) sulla sottolineatura, ancora, che “le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditar in proporzione alle loro quote”;

(e) su ragioni – infine – di “giustizia sostanziale” e di analisi economica del diritto, atteso che “la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l’amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi”, laddove la parziarietà “non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore”.

Quel che più conta è che lo stesso principio di diritto enunciato dalle sezioni unite (l’assenza di solidarietà nella responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dall’amministratore nei confronti del terzo) potrebbe addirittura riposare su una premessa ulteriore ed opposta rispetto a quella espressa dal complesso motivazionale della citata sentenza, ossia – come è stato messo in luce in dottrina – valorizzando il processo di unificazione dell’amministrazione delle cose comuni e l’organizzazione del gruppo, in cui si identifica la stessa identità del condominio (ben al di là del modello della comunione ordinaria), e ricostruendo l’obbligazione contratta per la gestione delle cose comuni come obbligazione soggettivamente semplice: il che porterebbe a ritenere che a detta unificazione, ottenuta all’esterno nei rapporti con i terzi, faccia poi seguito una rifrazione del debito nelle posizioni dei singoli condomini, i quali confidano ragionevolmente nel fatto che ad essere assunte sono obbligazioni collettive, il cui peso si intende condividere, ma appunto collettivamente e non uti singuli.

3.6. – Tanto premesso, il collegio – nel ribadire l’applicabilità del principio di cui all’art. 1294 c.c., alle obbligazioni per la cosa comune che fanno capo ai comproprietari in comunione ordinaria – non ritiene persuasiva la tesi che la solidarietà passiva, a parte le ipotesi speciali espressamente volute dal legislatore, dipenda dalla (e si leghi indissolubilmente alla) indivisibilità della prestazione e sia preordinata a proteggere, in fase esecutiva, soltanto l’unità della prestazione indivisibile.

La regola della solidarietà passiva è stata infatti introdotta dal codice civile del 1942 in conseguenza della commercializzazione delle obbligazioni civili al fine di rafforzare, nella fase di attuazione del rapporto obbligatorio, tanto le probabilità per il creditore di vedere soddisfatto il suo interesse creditorio al bene oggetto della prestazione quanto la “comunione di interessi” dalla quale, nella realtà della vita, “più debitori… obbligati per un solo debito…  sono legati intimamente” (Relazione al codice civile, n. 597).

Al contrario, la funzione della indivisibilità va colta nell’esigenza di assicurare l’unità della prestazione, data l’inidoneità del suo oggetto ad essere suscettibile di essere frazionato in porzioni idonee a conservare proporzionalmente la stessa funzione economica dell’intera prestazione.

E poichè, appunto, il fondamento della solidarietà passiva non risiede nell’esigenza di tutelare l’adempimento unitario di una obbligazione avente per oggetto una cosa o un fatto non suscettibile di divisione, bensì in quella di rafforzare le probabilità per il creditore di conseguire la prestazione, sia questa divisibile o indivisibile, è da escludere che l’indivisibilità della prestazione costituisca un necessario predicato dell’idem debitum.

Ne deriva che la naturale divisibilità dell’obbligazione pecuniaria dei comproprietari di un appartamento sito in un condominio di contribuire agli oneri condominiali, non impedisce di configurare la solidarietà del vincolo tra quei contitolari.

4. – L’accoglimento del quinto motivo del ricorso principale assorbe l’esame degli altri motivi con esso articolati.

5. – Passando al ricorso incidentale condizionato, con il primo motivo si deduce contraddittoria motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, circa i punti decisivi della controversia rappresentati dalla mancata convocazione del S. alla delibera assembleare del settembre 2003, dalla mancata comunicazione del relativo verbale, dalla mancanza di qualità di condomino del medesimo alla data della delibera, nonchè omessa motivazione sulla pacifica conoscenza da parte dell’amministratore delle quote di comproprietà e ripartizione in base alle medesime delle spese, anche nel rendiconto posto a base dell’ingiunzione; il tutto in relazione alla dedotta invalidità ed inefficacia nei confronti dell’opponente della delibera medesima e comunque sulla richiesta di revoca del decreto ingiuntivo nei confronti del S..

5.1. – Il motivo è inammissibile, perchè – essendo impugnata una pronuncia secondo equità del giudice di pace, ai sensi dell’art. 113 c.p.c., comma 2, – la censura veicolata non prospetta un’ipotesi equiparabile a quella di inesistenza della motivazione, ossia di mera apparenza della motivazione o di concreta impossibilità di comprenderne la ratio decidendi, a causa di una radicale e insanabile contraddittorietà.

6. – Il secondo mezzo del ricorso incidentale condizionato denuncia violazione della norma processuale di cui all’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, per omessa pronuncia su una domanda ed eccezione proposta dall’opponente ed in particolare sulla eccezione di invalidità della delibera.

6.1. – Il motivo è infondato, perchè – come emerge per tabulas dalla lettura della sentenza impugnata – il Giudice di pace ha esaminato la domanda di nullità della delibera, ma ha ritenuto che essa non poteva trovare ingresso nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, perchè, essendo dedotto un vizio comportante non la nullità, ma l’annullabilità della delibera, questa avrebbe dovuto essere impugnata “nei termini previsti e nelle sedi competenti”.

7. – Il ricorso principale è accolto e l’incidentale condizionato rigettato.

La sentenza impugnata è cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo.

Le spese processuali, tanto del giudizio di merito quanto di quello di cassazione, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale per effetto della fondatezza del quinto motivo, assorbito l’esame delle rimanenti censure, e rigetta il ricorso incidentale condizionato;

cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da S.S..

Condanna quest’ultimo al pagamento delle spese processuali sostenute dal Condominio, che liquida, per la fase di merito, in complessivi Euro 550, di cui Euro 300 per diritti ed Euro 200 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e, per la fase di legittimità, in complessivi Euro 500, di cui Euro 300 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 ottobre 2011