Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SANDRELLI Gian Giacomo – Presidente -
Dott. BRUNO Paolo Antoni – Consigliere -
Dott. VESSICHELLI Maria – rel. Consigliere -
Dott. SABEONE Gerardo – Consigliere -
Dott. SETTEMBRE Antonio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

1)D.V. N. IL (OMISSIS);

avverso la sentenza n. 1/2011 TRIB.SEZ.DIST. di BARLETTA, del 27/09/2011;
visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA del 31/05/2012 la relazione fatta dal Consigliere Dott. MARIA VESSICHELLI;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. SPINACI S., che ha concluso per il rigetto;
Udito, per la parte civile, l’avv. A. Florio.

Fatto

Propone ricorso per cassazione D.V. avverso la sentenza del Tribunale di Trani – sezione distaccata di Barletta – in data 27 settembre 2011 con la quale è stata confermata quella di primo grado, di condanna alla pena ritenuta di giustizia ed al risarcimento del danno, in ordine al reato di ingiurie commesso nel settembre e nel dicembre 2002 in danno di S.M..

Il reato non è ancora prescritto a causa della interruzione ed anche della sospensione del relativo termine, per giorni 738, con la conseguenza che ne è prevista la scadenza l’8 giugno 2012.

Deduce:

1) la nullità del processo di primo grado e degli atti successivi avendo la difesa prodotto, per le udienze del 18 giugno 2009 e 25 febbraio 2010, certificazioni attestanti l’assoluto impedimento a comparire dell’imputato il quale nel primo caso, era stato ricoverato presso il reparto di cardiologia dell’ospedale di Andria e, nel secondo caso, presso il centro riabilitativo (OMISSIS) di Pescara.

Il giudice aveva ingiustamente rifiutato il rinvio sulla base dell’erronea motivazione secondo cui si trattava di malattia cronica, da sottoporre a un programma riabilitativo pianificabile nel tempo;

2) il vizio di motivazione sul mancato proscioglimento.

L’affermazione di responsabilità in ordine al primo episodio era stata basata sulle dichiarazioni della persona offesa, costituita parte civile, la quale, secondo l’assunto del ricorrente, non deve neppure prestare giuramento.

L’espressione proferita dell’imputato in quell’occasione, peraltro, atteneva alla circostanza che la persona offesa lavorasse senza emettere fattura e quindi a un’evenienza che, riportata nel contesto della discussione, trovava ampia giustificazione.

Il secondo episodio offensivo contestato non aveva invece trovato riscontro probatorio con riferimento all’espressione “mafioso”. Era rimasto comprovato soltanto il ricorso all’espressione “che cazzo” la quale è entrata nell’uso comune e non ha rilevanza penale, come riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità, quando è proferita in posizione di parità rispetto all’interlocutore;

3) la mancata applicazione della causa di non punibilità di cui all’art. 599 c.p..

Nel comportamento dell’imputato si sarebbe dovuto riconoscere lo stato d’ira di chi reagisce al fatto ingiusto altrui avendo l’imputato, anche nella forma putativa, ritenuto di reagire a intromissioni ingiustificate della persona offesa in lavori di pertinenza del condominio nel quale quella non abitava.

Il difensore di parte civile ha denunciato la inammissibilità dell’appello sotto il profilo della mancata espressa aggressione al capo della sentenza di primo grado contenente le tradizioni civili.

Il ricorso è inammissibile.

Con il primo motivo di ricorso si lamenta la violazione dell’art. 420 ter c.p.p., per non avere il giudice di primo grado riconosciuto l’assoluto impedimento dell’imputato a comparire in due udienze del 2009 del 2010.

Si riporta, nell’atto di impugnazione, la condivisibile giurisprudenza di legittimità in tema di malattia cronica e della sua attitudine a integrare il detto impedimento assoluto, evitando però – ed in violazione dei principio di autosufficienza del ricorso nonchè di quello della necessaria specificità dei motivi – di indicare e di allegare la reale natura ed i termini della concreta rilevazione della patologia riconosciuta come cronica dello stesso giudice procedente.

Una simile omissione impedisce a questo giudice di legittimità di apprezzare la rilevanza della questione e l’eventuale fondamento della denunciata violazione di legge, dovendo trovare applicazione, in materia, anche l’orientamento secondo cui l’assoluto impedimento a comparire dell’imputato, indicato dall’art. 420 quater c.p.p., comma 1, configurabile anche in relazione ad una malattia a carattere cronico, sussiste purchè determini un impedimento effettivo, legittimo e di carattere assoluto, riferibile ad una situazione non dominabile dall’imputato e a lui non ascrivibile (Rv. 220247).

Ed infatti, la stessa giurisprudenza osserva pure che la presenza di una situazione patologica cronica e legata all’età dell’imputato, ove non sia tale da impedirne la presenza in udienza o la sua partecipazione cosciente al procedimento, non costituisce legittima causa nè della sospensione del procedimento per incapacità dell’imputato, nè di rinvio del dibattimento per legittimo impedimento a comparire di quest’ultimo (Rv. 251901).

Uguale rilievo rende inammissibile la censura riguardante il mancato rinvio per l’impedimento dedotto con riferimento al ricovero in centro abilitativo.

Il secondo motivo è ugualmente inammissibile, anche per genericità.

In primo luogo è manifestamente infondata l’osservazione sulla inidoneità delle dichiarazioni della persona offesa a costituire prova di responsabilità. La persona offesa anche costituita parte civile, partecipa al processo, di regola, in qualità di testimone e, in tale veste, è tenuta a prestare giuramento sicche le sue dichiarazioni sono idonee ad essere valutate come elemento di prova anche a prescindere dalla ricerca e dalla sussistenza di elementi di riscontro.

Quanto, poi, al principio evocato in ricorso, secondo cui l’espressione offensiva deve essere valutata non prima di essere calata nel contesto nel quale essa è stata pronunciata, se ne ribadisce la condivisibilità ma se ne rileva anche la menzione del tutto generica nel ricorso che ci occupa.

Il ricorrente, violando il disposto dell’art. 581 c.p.p., non indica le ragioni in punto di fatto, sulle quali poggia la censura, con la conseguenza che la denuncia circa la mancata contestualizzazione dell’espressione offensiva in esame, risulta del tutto non apprezzabile.

Se mai il principio di diritto risulta evocato in maniera del tutto eccentrica rispetto la ricostruzione dell’accaduto come effettuata nella sentenza di primo grado e fatta propria anche dal giudice d’appello.

Risulta infatti da tali sentenze di merito che l’espressione ingiuriosa con la quale l’imputato ha attribuito alla persona offesa di lavorare evadendo gli obblighi fiscali, è stata pronunciata nel corso di una seduta condominiale nella quale il comportamento della persona offesa risulta essere stato soltanto quello di avere insistito per effettuare i lavori condominiali invece non graditi all’imputato.

In ordine al secondo episodio, fermo che la sentenza di primo grado al pari di quella di appello non risulta addebitata l’espressione “mafioso”, deve osservarsi che il principio di diritto evocato dal ricorrente non appare decisivo fini di risolvere il processo in senso favorevole al medesimo. L’espressione di volgarità ingiuriosa è riconosciuta dalla giurisprudenza come idonea ad integrare gli estremi del reato qui in esame.

E d’altra parte, costituisce un ragionamento logico e plausibile quello del giudice del merito il quale ha posto in evidenza come l’espressione “architetto del cazzo” fosse stata pronunciata all’indirizzo della persona offesa, da parte dell’imputato, in un atteggiamento gratuitamente astioso e senza che vi fosse stato alcun previo tentativo di relazionarsi con la controparte in modo da preservarne la dignità.

Inammissibile è l’ultimo motivo di ricorso, formulato ancora in maniera assertiva e tutta versata in fatto, essendo da escludere che la partecipazione alla decisione sui lavori condominiali da parte della persona offesa quale sostituto del padre, potesse costituire oggettivamente o anche soltanto soggettivamente per l’imputato un fatto ingiusto al quale reagire per effetto di un giustificato stato d’ira.

Alla inammissibilità consegue, ex art. 616 c.p.p., la condanna del ricorrente al versamento, in favore della Cassa delle Ammende, di una somma che appare equo determinare in Euro 1000,00.

In base al principio della soccombenza l’imputato deve essere condannato alla rifusione delle spese sostenute nel grado dalla parte civile e liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del procedimento ed a versare alla Cassa delle Ammende la somma di Euro 1000,00, oltre alla rifusione delle spese sostenute dalla parte civile che liquida in Euro 1800,00 oltre accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 31 maggio 2012.

Depositato in Cancelleria il 23 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO – Presidente -
Dott. Ugo RICCIO – Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Matteo IACUBINO – Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ – Rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO D’ALESSIO, che la difende per procura speciale del Consolato Generale d’Italia a Londra Prot. n. 459 del 04-02-97,

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO,in persona dell’amministratore, Sig.ra MAGNIFICO Maria Giuseppina, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ASIAGO 8, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO SABBADINI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1141-96 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 27-03-96; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04-11-98 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;
udito l’Avvocato D’ALESSIO ANTONIO, difensore del ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato SABBADINI GIANCARLO, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione addì 1.6.87, Lidia RL, nella sua qualità di proprietaria d’un appartamento nella palazzina condominiale in Anzio alla Via Catilina n. 2, conveniva in giudizio il condominio innanzi al tribunale di Velletri per sentir dichiarare la nullità dell’assemblea tenutasi il 30.04.87 e delle deliberazioni nell’occasione adottate. In particolare – per quel che in questa sede ancora interessa in relazione ai motivi di ricorso – contestava al convenuto: l’attribuzione arbitraria di 46 millesimi a DC, condomino solo comproprietario d’un’unità indivisa; il mancato invio dell’avviso di convocazione a tutti i condomini; l’errore nell’attribuzione unitaria dei millesimi della proprietà Pace, invece divisa in due porzioni distinte.

Il condominio, nel costituirsi chiedendo la reiezione dell’avversa domanda, eccepiva, tra l’altro, che quanto indicato nella convocazione corrispondeva a quanto discusso e deliberato, che il condomino DC aveva partecipato in rappresentanza di tutti i comproprietari dell’unita e quindi quale titolare degli interi 140 millesimi, che le condomine Pace non avevano mai richiesto l’attribuzione d’una distinta caratura millesimale per le due unità ricavate dall’appartamento originario.

Con sentenza 154-90, il Tribunale di Velletri – ritenuto, tra l’altro, sui punti ancora in questione, che, se errore era ravvisabile nelle decisioni dell’assemblea, esso era, se mai, quello d’aver attribuito al condomino DC una capacità rappresentativa limitata a soli 46 millesimi; che eventuali errori della tabella od innovazioni tali da renderne necessaria la modifica ex art. 68 disp. att. CC dovevano essere fatti valere con specifica azione, nel frattempo dovendosi applicare le tabelle esistenti; che l’asserita mancata convocazione di alcuni condomini, doveva essere dedotta dagli interessati; che quanto osservato circa il numero dei condomini e la caratura delle singole proprietà valeva anche per la questione della ripartizione delle spese – respingeva la domanda.

Avverso detta sentenza la RL proponeva appello. Resisteva il condominio.

Con sentenza n. 1141 del 27.3.96, la Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame evidenziando, sempre per quel che qui ancora interessa:

- sul primo motivo relativo alla dedotta violazione dell’art. 67 disp. att. CC – che la partecipazione all’assemblea d’uno dei comproprietari d’una singola unità doveva presumersi in rappresentanza di tutti i comproprietari che la doglianza relativa all’attribuzione al DC di millesimi inferiori a quelli in realtà rappresentati era incoerente con la deduzione dell’insufficienza della maggioranza; che era stato osservato l’art. 1136, 2 comma, CC relativo al quorum necessario ai fini dell’approvazione delle proposte, per cui l’appellante non aveva interesse a dedurre l’assunta irregolarità del numero degli intervenuti, rilevante essendo il solo calcolo delle quote del valore dell’edificio rappresentate, anche in ragione del fatto che non risultava vi fossero stati dei dissenzienti;

- sul secondo motivo, che le tabelle esistenti dovevano essere rispettate fino a quando non ne fosse intervenuta la modifica convenzionale o giudiziale;

- sul terzo motivo, che permaneva il vincolo contrattuale, derivante dai rispettivi atti d’acquisto, al rispetto delle tabelle originariamente prescelte dai condomini;

- i restanti motivi di gravame venivano giudicati irrilevanti o inammissibili nel giudizio d’appello.

Avverso detta sentenza la RL proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

Resisteva con controricorso il condominio.

Diritto

Con il primo motivo la ricorrente – denunziando violazione e falsa applicazione dell’art. 67 disp. att. CC e di tutte le norme con esso connesse e presupposte, in relazione all’art. 360 n. 3 CPC; nullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 360 n. 4 CPC; vizio di motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 CPC – si duole che la Corte di merito abbia errato nel ritenere validamente rappresentate in assemblea le quote delle proprietà DC e Pace concludendo per la sussistenza del quorum: necessario alla validità dell’assemblea che, per contro, a suo avviso non era stato raggiunto.

Il motivo non merita accoglimento già per due considerazioni di carattere generale.

In primo luogo, per la sua stessa genericità, in quanto la ricorrente, deducendo quale causa di nullità della costituzione dell’assemblea l’insussistenza del quorum necessario per la validità della stessa in relazione alla dedotta irregolare partecipazione di rappresentanti per le proprietà DC e Pace, avrebbe dovuto, anzi tutto, facendo esatto riferimento alla ripartizione in quote del valore dell’intero edificio ed indicando le singole quote presenti ed assenti, illustrare la situazione verificatasi in occasione dell’assemblea contestata e dimostrare come l’errata attribuzione dei millesimi relativi alle unità immobiliari DC e Pace avesse determinato l’insussistenza del quorum richiesto per la validità dell’assemblea.

Ciò che non ha fatto, così venendo meno all’obbligo (che, per il principio d’autosufficienza del ricorso per cassazione, incombe sul ricorrente) di mettere il giudice di legittimità in condizione d’accertare, sulla base del solo ricorso, la rilevanza e la decisività della questione prospettatagli ai fini della possibilità, in astratto, d’una definizione della controversia difforme da quella cui è pervenuto il giudice a quo; genericità siffatta comporta la reiezione del motivo.

Nè giova alla ricorrente aver provveduto all’uopo con la memoria depositata prima dell’udienza di discussione, giacché le difese consentite dall’art. 378 CPC sono solo quelle destinate a chiarire i motivi d’impugnazione già svolti ovvero a confutare te tesi avversarie, mentre consentite non sono difese con le quali vengano sollevate questioni nuove non rilevabili d’ufficio o, come nella specie, venga specificato od integrato od ampliato il contenuto dei motivi originari del ricorso (Cass. 19.5.97 n. 4445, 7.3.96 n. 1793, 15.6.95 n. 6756).

In secondo luogo, il motivo va disatteso per difetto di legittimazione della ricorrente a dedurre il preteso vizio d’invalidità dell’assemblea, in quanto si controverte non della sussistenza o meno d’un’idonea convocazione di tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari de quibus – questione che, investendo uno dei presupposti di validità della costituzione dell’assemblea e, quindi, un vizio comportante nullità assoluta, può essere sollevata da qualsiasi condomino – ma del potere del soggetto presente in assemblea di rappresentare gli altri soggetti contitolari del medesimo diritto alla partecipazione.

Per tale ipotesi, questa Corte ha ripetutamente evidenziato come, affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che l’uno dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell’assemblea ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza all’altro (Cass. 11.11.92 n. 12119, 28.7.90 n. 7630, 25.5.84 n. 3231, 24.1.80 n. 590).

Quanto, poi, a tale potere, in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentano sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (cfr. Cass. 26.4.94 n. 3952).

Può d’altronde, ma solo ad abundantiam, brevemente rilevarsi anche l’infondatezza del motivo stesso.

Quanto alla posizione DC, la ricorrente censura l’impugnata sentenza per erronea applicazione al caso di specie della praesumptio hominis, essendoci ritenuto DC, comproprietario per un quarto d’una porzione immobiliare del complessivo valore di 140 millesimi, rappresentante per implicito anche degli altri comproprietari e, quindi, dell’intera quota, mentre, ad avviso d’essa ricorrente, ex art. 67 disp. att. CC, in difetto di delega da parte degli altri comproprietari, la situazione non avrebbe consentito di considerar presenti nè i 140 millesimi, come ritenuto dai giudici di merito, nè la quota proporzionale di 46 millesimi, come ritenuto dall’assemblea.

Vero è, per contro, che la norma invocata non trova applicazione al caso di specie, in quanto dettata per l’ipotesi in cui tutti i comproprietari di una singola unità immobiliare siano presenti all’assemblea e si renda necessario attribuire all’un d’essi il potere d’esprimere la volontà comune, irrilevanti rimanendo per il condominio gli eventuali contrasti in seno al gruppo dei detti comproprietari.

Nell’ipotesi, invece, che dei comproprietari di una singola unità immobiliare uno solo sia presente all’assemblea, quando non sia contestato o possa comunque ritenersi provato che tutti siano stati idoneamente convocati per averne ricevuta notizia ai pari del comproprietario presente (o comunque da questi), è legittimo presumere – particolarmente ove trattisi di soggetti legati da rapporto di parentela ed, in ogni caso, ove non siano noti contrasti d’interessi tra loro – che, anche in assenza d’espressa delega (questa potendo essere conferita in forma verbale) il comproprietario presente legittimamente rappresenti quelli assenti.

Siffatte valutazioni rientrano nella competenza esclusiva del giudice del merito e, perché possano essere censurate in sede di legittimità, se ne deve non solo dedurre ma anche dimostrare l’erroneità e-o l’illogicità, ciò che, nella specie, la ricorrente non ha fatto, essendosi limitata a contestare apoditticamente quel ricorso alla presunzione che la Corte territoriale ha correttamente operato attenendosi esplicitamente alla giurisprudenza di legittimità in materia.

Nè può costituire valido motivo di censura, sotto l’esaminato profilo, la mancata considerazione, del giudice del merito, della circostanza che, secondo la ricorrente, il DC avrebbe dichiarato a verbale d’essere presente a titolo personale e non in rappresentanza degli altri comproprietari, in quanto, tale circostanza non risultando dall’impugnata sentenza, la ricorrente stessa non prova – ma neppure anche soltanto deduce – d’aver prospettato tale circostanza nella prima fase del giudizio, onde il giudice ne tenesse conto ai fini della formazione del proprio convincimento, per il che la questione non può essere dedotta nè presa in considerazione per la prima volta nella fase di legittimità.

Quanto alla posizione Pace, la ricorrente contesta alla Corte di merito di non aver adeguatamente valutato l’avvenuta divisione, comunicata al condominio, dell’originaria unità immobiliare in due distinte unità, onde la presenza del delegato d’una sola delle due proprietarie, originariamente comproprietarie, non poteva dar luogo, a suo avviso, all’attribuzione dell’intera quota di 140 millesimi.

Il che non è esatto, in quanto, sin quando non sia intervenuta una variazione formale delle tabelle millesimali su richiesta dei condomini interessati, le vicende della singola unità immobiliare rimangono interne al gruppo dei comproprietari dell’unità stessa ed ininfluenti per il condominio, pur se a questo sia stata comunicata l’avvenuta divisione.

Con il secondo motivo la ricorrente – denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1118, 1136 e 1138 CC e della normativa connessa in relazione all’art. 360 n. 3 CPC; nullità della sentenza e del procedimento ex art. 350 (NDR: così nel testo) n. 4 CPC; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ex art. 360 n. 5 CPC – si duole che la Corte di merito non abbia rilevata l’esclusione d’alcune unità immobiliari dalle tabelle annesse al regolamento di condominio con conseguente stravolgimento della realtà condominiale.

Il motivo è anch’esso viziato da genericità prima ancora che infondato.

Sostiene, infatti, la ricorrente che, in base alla “inoppugnabile documentazione prodotta”, i condomini dovevano essere considerati in numero di 15 e non in numero di 9 come asserito in forza della tabella millesimale allegata al regolamento di condominio; non specifica, tuttavia, la ricorrente nè i nominativi dei condomini asseritamente pretermessi, nè quali siano le unità immobiliari loro appartenenti; nè quali documenti abbia prodotti e quale titolo ciascuno di essi attribuisca per la partecipazione al condominio; in altri termini, la ricorrente si è limitata a dedurre, senza dimostrarlo, che i condomini dovrebbero essere 15 e non 9.

All’uopo non giovano le precisazioni tardivamente fornite con la memoria.

Il che, come già rilevato anche per il primo motivo, contrasta con la necessaria autosufficienza del ricorso per cassazione, la mancanza della cui specificità non consentendo al giudice di legittimità di valutare la rilevanza della censura al fine d’una decisione della controversia astrattamente difforme da quella cui è pervenuto il giudice a quo, ed osta all’esame della censura stessa.

Censura che, comunque, non merita accoglimento.

Se è vero, infatti, che, per la giurisprudenza di questa Corte, le assemblee condominiali e le deliberazioni in esse adottate sono da considerare valide, pur in mancanza di tabelle millesimali, sol che sia rispettata la proporzionalità reale delle quote presenti o votanti rispetto al valore complessivo dell’edificio, è pur vero che le pronunzie in tal senso presuppongono la mancanza delle tabelle, le quali, per contro, quando esistenti, rappresentano la base unica per la determinazione tanto del numero dei condomini ai fini della valida costituzione dell’assemblea, quanto del valore ponderale di ciascuna quota ai fini della validità delle deliberazioni.

Le tabelle millesimali, in vero, hanno natura di pattuizioni contrattuali sia ove predisposte dall’originario costruttore ed inserite nell’atto d’acquisto delle singole unità immobiliari, sia ove deliberate dall’assemblea; pertanto sono vincolanti per ciascun condomino sino alla loro revisione e rappresentano legittima base di calcolo (sinché revisione contrattuale o giudiziale non intervenga) anche se si siano verificate successivamente variazioni di consistenza così dell’edificio come di singole sue porzioni.

Per il che, il condomino il quale intenda impugnare una deliberazione condominiale sotto il profilo dell’invalidità della costituzione dell’assemblea o dell’approvazione della delibera stessa per l’assunta erronea individuazione degli aventi diritto a partecipare all’assemblea o per l’assunta erronea attribuzione dei millesimi pur conformi a tabella, ha l’onere d’impugnare, contestualmente, la tabella millesimale e di chiederne la revisione o la modifica ex art. 69 disp. att. CC.

Domanda che l’odierna ricorrente non risulta abbia formulata.

Nessuno dei motivi meritano accoglimento, il ricorso va respinto.

Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese che liquida in complessive L 4.769.950 delle quali L 4.500.000 per onorari.
Così deciso in Camera di Consiglio il 4.11.98.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPIRITO Angelo – Presidente -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8829-2011 proposto da:

S.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’Avv. PROIETTI LIVIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) in persona del suo rappresentante legale, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE CARSO 14, presso lo studio dell’avvocato OLANDA LUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANTINORI SEBASTIANO giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

S.A.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 579/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 10/02/2010 R.G.N. 2670/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
udito l’Avvocato SERGIO TORRI per delega;
udito l’Avvocato SEBASTIANO ANTINORI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

1.1. S.G. ricorre, affidandosi a due motivi, per la cassazione della sentenza n. 579 del 10.2.10 della corte di appello di Roma, resa ai sensi dell’art. 281-sexies cod. proc. civ., con cui è stato rigettato il suo appello avverso la sentenza n. 14204/05 del tribunale della Capitale, recante la condanna di lui a consentire l’accesso ad un immobile, da lui detenuto, a tutti i condomini del Condominio di via (OMISSIS), a seguito della domanda di quest’ultimo avanzata in primo momento nei confronti di S.A. e poi estesa nei confronti di esso ricorrente per le difese in fatto dell’originaria convenuta.

1.2. Degli intimati resiste con controricorso il condominio, mentre S.A. non svolge attività difensiva in questa sede; e, per la pubblica udienza del giorno 11.1.12, sia il ricorrente che il controricorrente producono memorie ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ. e prendono parte alla discussione orale.

Diritto

2. Il S. sviluppa due motivi e:

2.1. con il primo – di “violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., artt. 281 sexies, 352 e 359 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″ – egli si duole dell’illegittimità della decisione del gravame con il rito previsto dall’art. 281 sexies cod. proc. civ., lungamente argomentando per la sua incompatibilità con il giudizio di appello e richiamando la contraria decisione di Cass. 13 marzo 2009 n. 6205;

2.2. con il secondo – di “violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 949 e 1117 c.c. e artt. 11 (?) e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″ – egli censura la qualificazione dell’azione come azione personale per rilascio e la valutazione di inammissibilità per novità della questione della natura reale o personale, deducendo: che non rilevano, ai fini della qualificazione, le modalità di svolgimento del giudizio di primo grado, soprattutto dinanzi alla sua eccezione riconvenzionale di usucapione; che invece la domanda deve interpretarsi come rei vindicatio, alla stregua delle richieste svolte dal condominio in primo grado; che pertanto attivamente legittimati sono tutti i comproprietari e non il condominio, costituitosi solo nel 2000; che malamente è stata ritenuta la natura condominiale del bene, nonostante esso sia intercluso e conduca esclusivamente all’alloggio di esso ricorrente.

3. Dal canto suo il controricorrente contesta sia il primo che il secondo motivo, aderendo alle argomentazioni della corte territoriale sulla relative questioni di rito e di merito.

4. Il primo motivo è infondato:

4.1. già la pronuncia richiamata dal ricorrente (Cass. 13 marzo 2009, n. 6205) confina l’illegittimità dell’applicazione dell’art. 281-sexies cod. proc. civ. all’ipotesi in cui una delle parti richieda al giudice di disporre lo scambio delle comparse conclusionali, così ammettendola quando nessuna negativa conseguenza, prospettata in quella stessa sede da una delle parti, possa derivare dalla soppressione della fase di trattazione scritta;

4.2. più in generale, la giurisprudenza di questa Corte è ormai orientata nel senso che la norma dell’art. 281-sexies cod. proc. civ. – che consente al giudice, al termine della discussione, di redigere immediatamente il dispositivo e la concisa motivazione della sentenza – in assenza di un’espressa previsione che ne limiti l’applicabilità al solo giudizio di primo grado, è norma applicabile anche nel giudizio di appello (Cass., ord. 27 gennaio 2011, n. 2024), salvo il caso – che peraltro qui con tutta evidenza non ricorre, sia perchè il ricorrente non lo prospetta in modo chiaro in ricorso, sia soprattutto perchè dal verbale dell’udienza di discussione, che forma parte integrante della sentenza ai sensi dell’art. 281-sexies cod. proc. civ., non risulta alcuna diversa richiesta dell’odierno ricorrente, che in quella sede rivestiva la qualità di appellante – in cui si prospetti una specifica conseguenza dell’adozione di tale rito sulla lesione in concreto di propri diritti di difesa (giurisprudenza ormai consolidata, per la quale basti un richiamo alle seguenti pronunce di questa Corte, tutte del 2011: ord. n. 2024 del 27 gennaio 2011, n. 16142, n. 16395, n. 16396, n. 16397, n. 16398, n. 16399, n. 16400, n. 16403, n. 16501, n. 16502, n. 16503, n. 16504, n. 16505, n. 16506, n. 16507, n. 16508, n. 16509, n. 16510, n. 16511, n. 16512, n. 16513, n. 16514, n. 16515, n. 16516, n. 16517, n. 16518, n. 16520, n. 17724, n. 17778, n. 18115, n. 18116, n. 18117, n. 18118, n. 18119, n. 18120, n. 18121, n. 18122, n. 18123, n. 18124, n. 18125, n. 18126, n. 18127, n. 18128, n. 18129, n. 18635, n. 18636, n. 18637, n. 18638, n. 18639, ord. n. 23202 del dì 8 novembre 2011);

4.3. quand’anche, poi, si volesse argomentare nel senso che tale possibilità sia stata riconosciuta soltanto con le riforme legislative successive (con conseguente implicita conferma a contrario dell’insussistenza, per il passato, di qualunque fondamento normativo), bene può rilevarsi in contrario che queste comportano invece soltanto il riconoscimento normativo di un valido indirizzo giurisprudenziale ormai già consolidato e l’adeguamento anche del tessuto normativo testuale al contenuto della norma come individuato dall’interprete in sede di nomofilachia.

5. Anche il secondo motivo è infondato:

5.1. la qualificazione della domanda, da parte del tribunale prima e della corte territoriale poi, quale azione personale di accertamento di insussistenza di alcun titolo a detenere in capo alle controparti si fonda con tutta evidenza sull’interpretazione quanto meno delle conclusioni dell’attore condominio testualmente riportate in ricorso (pie di pag. 14): “accertare che la convenuta non può vantare alcun diritto in ordine al bene condominiale …; condannare … all’immediato rilascio di tale bene e comunque consentire il libero accesso al bene anzidetto a tutti i condomini e gli aventi diritto …”;

5.2. è indubitabile poi – e comunque non adeguatamente contraddetto dal ricorrente, per avere anzi egli sostenuto la possibilità di rilevare la relativa questione anche in sede di gravame (piè di pag. 13 del ricorso), sia pure sotto il diverso profilo della (conseguente) individuazione del legittimato – che la contestazione della qualificazione dell’azione quale azione personale volta a conseguire non già una statuizione in ordine alla proprietà del bene in capo all’attore, ma soltanto all’insussistenza di qualsiasi diritto del convenuto sul medesimo, sia avvenuta soltanto in occasione del gravame;

5.3. già potrebbe sostenersi, a rincalzo dell’opinione della corte territoriale sulla novità della tesi, che in grado di appello non è consentito il mutamento dei presupposti di fatto e giuridici che si risolva in una modificazione obiettiva del contenuto intrinseco dell’azione esperita in primo grado ed in una diversa qualificazione giuridica del rapporto (Cass. 5 maggio 1973, n. 1174);

5.4. l’argomento dirimente è però altro e cioè che, sulla base delle risultanze del solo ricorso per cassazione (e non potendosi, per il principio della sua autosufficienza, ricercare aliunde il contenuto dei relativi atti), le difese del S. (v. pag. 3 ricorso) si appuntavano, nel merito, contro il difetto di legittimazione del condominio, ma esclusivamente sotto il profilo della mancata valida costituzione di questo e della sussistenza – al più – della legittimazione della cooperativa che aveva costruito l’edificio, peraltro priva di poteri, nonchè nel dispiegamento di domanda riconvenzionale di usucapione per possesso ultraventennale dell’area;

5.5. in questo quadro, mentre l’azione diretta del condominio rimane personale, è – a tutto concedere – quella del S. ad assumere la natura di domanda reale, con conseguenti onere in capo a lui della prova del suo possesso ultraventennale ed individuazione, quali contraddittori ma dal lato passivo, di tutti i potenziali condomini dell’area: ma questo attiene esclusivamente all’integrità del contraddittorio in ordine alla domanda riconvenzionale; e, poichè del rigetto di questa, a ben leggere la gravata sentenza ed il ricorso (e non potendosi acquisire, per quanto già ricordato, aliunde la conoscenza del contenuto degli atti del processo), il S. non si è doluto, la non integrità del contraddittorio sulla riconvenzionale – il cui rigetto diviene definitivo – resta irrilevante ai fini della disamina della domanda principale;

5.6. l’amministratore del condominio, attesa la natura personale dell’azione, è pertanto pienamente legittimato, essendo il recupero del bene essenziale per l’ulteriore fruizione dello stesso da parte di tutti i condomini (per il rilascio di beni comuni detenuti senza titolo, si vedano, per tutte: Cass. 26 giugno 1991, n. 7162, oppure Cass. 2 ottobre 1985, n. 4780); e non vi è necessità di integrazione del contraddittorio (tra le molte: Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. 5 giugno 2003, n. 8978; e riferendosi la necessità di integrazione del contraddittorio solo in caso di domanda riconvenzionale opposta ad azione reale: Cass. 27 luglio 1999, n. 8119; Cass. 11 aprile 2002, n. 5190) nei confronti degli altri condomini;

5.7. infine, quanto alla ritenuta erroneità della qualificazione del bene come condominiale, la censura è inammissibile, perchè il ricorrente non riporta, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso, in quest’ultimo il contenuto e la completa indicazione della sede processuale degli atti o dei documenti da cui evincere gli elementi di fatto sulla cui base escludere 1′invece ritenuta condominialità del bene; resta quindi oggetto di mere allegazioni (piè di pag. 18 e pag. 19 del ricorso):

che il giardino sia intercluso ed a livello dell’appartamento del S. ed anzi dinanzi a questo; che conduca esclusivamente all’abitazione del S.; che manchi qualsiasi destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale;

5.8. e quanto fin qui considerato consente di prescindere dal fatto che anche solo in astratto tali circostanze potrebbero di per sè non essere sufficienti, visto che la potenzialità o suscettibilità di fruizione esclusivamente da parte di uno dei condomini non comporta affatto, di per sè sola considerata, l’esclusione del carattere condominiale di un bene (si pensi alle parti dei ballatoi interni prospicienti gli ingressi dei singoli appartamenti, normalmente non utilizzate da chi non sia il condomino della singola unità immobiliare, ma pur sempre di natura comune), ove non suffragata dal riscontro dell’atto di acquisto e dall’identificazione del suo preciso oggetto.

6. Il ricorso, infondati entrambi i motivi, va pertanto rigettato ed il soccombente ricorrente condannato al pagamento, in favore del controricorrente Condominio, delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna S.G. al pagamento, in favore del Condominio di via (OMISSIS), in pers. del leg. rappr. p.t., delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 11 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012.

Svolgimento del processo

1) È controversa la responsabilità dell’amministrazione condominiale di via (OMISSIS) , retta dallo Studio Bielle snc, in relazione a tre ragioni di danno fatte valere dal Condominio.
Nel 2003 quest’ultimo conveniva in giudizio lo studio Bielle, lamentando che in relazione alle spese per la video ispezione delle canne fumarie deliberata dall’assemblea, l’amministratore aveva esposto in rendiconto costi più che duplicati, poiché la delibera riguardava il prezzo fissato per appartamento, mentre l’addebito della ditta incaricata riferiva il costo unitario per ogni singola canna fumaria ispezionata.
Il condominio lamentava poi maggiori costi per sanzioni e more, conseguenti a ritardati pagamenti a fornitori per circa 13 milioni di lire tra il 98 e il 2000; nonché oneri di un sinistro occorso nel 1996 per l’omessa cura di una pratica assicurativa caduta in prescrizione.
Il tribunale di Milano con sentenza 25 agosto 2006 rigettava ogni profilo di domanda, rilevando: A) che il Condominio non aveva la legittimazione a far valere la lesione patrimoniale derivante al singolo condomino, che avesse pagato più del dovuto quale proprietario di una canna fumaria aggiuntiva rispetto al preventivo.

B) che il rimprovero relativo ai ritardi nei pagamenti era imputabile alla morosità persistente dei condomini e non alla mala gestio dell’amministratore.
C) che Studio Bielle aveva tempestivamente inviato all’assicuratore la denuncia di sinistro e che il nuovo amministratore avrebbe dovuto verificare il buon fine della pratica, mediante trasmissione alla compagnia assicuratrice della lettera della società AEM che quantificava il danno.
1.1) La corte d’appello Ambrosiana con sentenza 8 febbraio 2010, notificata il 9 marzo 2010, riformava la decisione di primo grado e, ritenuta la legittimazione passiva dell’appellata Studio Bielle SNC, la condannava al pagamento di Euro 18.481 per maggiori costi da video ispezione, circa Euro 7.000 per sanzioni e more e Euro 925,64 per sinistro AEM.
Studio Bielle SNC ha proposto ricorso per cassazione sviluppato in 6 motivi, resistito da controricorso del Condominio di via (OMISSIS) .
Le parti hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

2) Con il primo motivo, lo Studio Bielle snc lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 C.C., in relazione all’articolo 360 primo comma numero 3.
Sostiene che erroneamente la corte d’appello aveva ritenuto la sussistenza della legittimazione attiva del Condominio, perché l’amministratore del condominio non poteva, in assenza di uno specifico mandato dei singoli condomini, promuovere un’azione per ottenere il ristoro dei danni patiti individualmente da ciascuno di essi.
Afferma che la spesa per gli interventi deliberati dall’assemblea, quand’anche sostenuta con i fondi condominiali, doveva in ogni caso gravare individualmente sui singoli condomini proprietari delle canne fumarie che abbisognavano degli interventi stessi. Solo costoro, secondo parte ricorrente, erano abilitati a verificare il legittimo impiego dei fondi, in quanto soggetti incisi dal danno.
Nega che il condominio quale committente dei lavori potesse avere legittimazione attiva nei confronti dell’amministratore, perché l’azione aveva appunto riguardato quest’ultimo e non l’appaltatore. Infine osserva che sotto il profilo dell’obbligo del conto posto a carico del mandatario, comunque l’amministratore non aveva titolo per svolgere la domanda di danni nei confronti del suo predecessore perché eventuali somme da quest’ultimo dovute al condominio entrerebbero a far parte dei fondi comuni come sopravvenienze, procurando indebiti arricchimenti ai condomini rimasti estranei alle video ispezione.
Pertanto, dovendo tali somme essere attribuite ai singoli condomini incisi dal danno, era da escludere la legittimazione dell’amministratore. Del pari la legittimazione doveva ritenersi circoscritta alle sole azioni perfettamente compatibili con le attribuzioni fissate dall’articolo 1130 C.C. La censura è infondata.
2.1) L’art. 1130, n. 1, c.c., fa obbligo all’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, sicché egli deve ritenersi autonomamente legittimato a resistere nelle conseguenti controversie ai sensi del primo comma del successivo articolo 1131, il quale nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio (c. 1138) o dall’assemblea, riconosce all’amministratore la rappresentanza dei partecipanti (cfr. Cass. 7 febbraio 1998, n. 1302, Foro it., 1998, I, 1103; Cass. S.U. 18331/10).
Nella specie è incontroverso che i controlli sulle canne fumarie dell’edificio vennero congiuntamente deliberati in assemblea condominiale e che all’amministratore venne affidato il compito di operare per l’esecuzione, tanto che dal suo agire è scaturita la doglianza circa il maggior prezzo pagato.
3) Secondo e terzo motivo attengono all’addebito all’amministrazione odierna ricorrente del maggior costo preteso e ottenuto dalla ditta incaricata di eseguire le viedeoispezioni delle canne fumarie rispetto a quanto previsto in sede assembleare.
Parte ricorrente sostiene che per mero errore riconoscibile venne verbalizzato in assemblea il costo di 150.000 lire per appartamento e non per ogni canna fumaria; che la previsione di un costo per appartamento era illogica; che la sentenza impugnata avrebbe apoditticamente stabilito il contrario.
La censura non può essere accolta.
Si tratta invero di mera contrapposizione a una tesi, argomentatamente esposta in sentenza, di altra, che non dimostra la illogicità della prima.
La Corte ambrosiana ha sottolineato come per tutto il corso del giudizio di primo grado Studio Bielle non ha evidenziato né discusso il preteso errore di verbalizzazione e come il primo giudice abbia addebitato scorrettezza e malafede ai condomini, a fronte di un tenore chiarissimo del verbale e del comportamento omissivo successivamente adottato dall’amministrazione. Quest’ultima si era ben guardata “dall’interpellare nuovamente il condominio”, sebbene il preteso errore comportasse un raddoppio dei costi complessivi, essendo stata pagata la somma di 67.285.000 lire in luogo de 31.500.000 lire previste.
Il ragionamento è congruo e logico e non reca vizi in relazione all’interpretazione del contratto (art. 1362 c.c.) o alla norma che disciplina l’errore riconoscibile (art. 1431 c.c.). La terza censura del ricorso, che si riferisce a violazione di queste norme, non è fondata, giacché la motivazione resa dalla Corte è coerente con queste disposizioni, facendo riferimento anche alla condotta successiva alla stipula, oltre che a un tenore letterale che non era illogico, essendo possibile che per opere condominiali inusuali e rare l’appaltatore preferisse proporre un sistema egualitario e forfettario, di più facile appetibilità assembleare, prescindendo dall’addebito per ogni canna fumaria.

4) È invece fondato il quarto motivo, che denuncia vizi di motivazione con riguardo alle sanzioni e alle “more” irrogate in pendenza di ritardati pagamenti di bollette di energia elettrica dei due esercizi amministrati dallo Studio ricorrente. Si tratta di circa sedici milioni di lire di costi gravanti sul condominio e che il tribunale ha negato siano da considerare voce di danno addebitabile all’amministrazione.
La Corte d’appello ha capovolto tale statuizione, ritenendo che il tribunale abbia genericamente menzionato i solleciti di pagamento fatti dall’amministratore ai condomini e la “morosità cronica” dei condomini, che configgerebbe con la concentrazione delle sanzioni nell’annualità 1999/2000.
Il ricorso critica la sentenza d’appello e fa leva sul testo della sentenza di primo grado, puntualmente riportato, la quale aveva specificato il riferimento ai documenti dai quali risultavano le azioni intraprese.
Alla luce di questo testo, la valutazione di “insufficienza delle argomentazioni del primo giudice” espresso dalla sentenza impugnata si rivela totalmente ingiustificato.
Per capovolgere la decisione del tribunale e il suo riferimento a varie risultanze di disavanzi e ritardi, ciascuna con specifico ancoraggio a documenti prodotti, la Corte d’appello avrebbe dovuto esaminarli uno per uno e spiegare perché non fosse vero quanto dettagliatamente riportato dall’accurata sentenza del tribunale, dalla quale coerentemente e razionalmente era spiegato come plurimi ritardi fossero emersi, vari solleciti di pagamento fossero stati inviati e azioni monitorie ed esecutive intraprese. Nulla di tutto ciò risulta dalla sommaria e apodittica decisione impugnata, che ha fatto ricorso ad argomenti impressivi circa la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte ai pagamenti ed evitare le sanzioni o alla contraddizione tra il pagamento – doppio del previsto – dell’appalto per le video ispezioni e il mancato pagamento delle bollette.
il ricorso ha facile giuoco a smontare queste approssimative argomentazioni, facendo presente che nel volgere di tempo in cui maturarono i ritardi sarebbe stato impossibile, salvo specifica dimostrazione del contrario, indurre parte dei condomini a versare
su un velleitario fondo speciale somme ingenti, come quelle dovute dai condomini morosi.
Né ha senso l’osservazione circa la scelta di un pagamento in luogo di un altro. Una volta stabilito che si trattava di pagamenti dovuti e a fronte di servizi goduti, ai condomini spettava l’obbligo di farvi fronte, salvo richiesta di danni per maggiori spese dovute a errori dell’amministratore, come stabilito per il maggior costo delle video ispezioni. Ciò che i condomini non potevano fare era invece sospendere i pagamenti dovuti al condominio, ben dovendo essi sapere che le carenze di cassa espongono a mancati pagamenti dei fornitori, con conseguente taglio delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori.
È alla luce di questi rilievi che dovrà quindi essere nuovamente considerato l’appello in ordine al rigetto, da parte del tribunale, di questo capo di domanda.
5) Con riguardo alla questione testé discussa,parte ricorrente ha svolto un altro motivo di ricorso, il quinto, che lamenta violazione dell’articolo 112 cpc, per omesso esame di domande ed eccezioni.
Trattasi di censura poco comprensibile, che si risolve nel ripetere la denuncia di cui al punto precedente assumendo che le argomentazioni erano state già spese in appello, ma non erano state considerate. In realtà è quindi denunciato impropriamente lo stesso vizio di motivazione già fatto valere sub 4).
6) Fondato è il sesto motivo di ricorso, concernente violazione e falsa applicazione dell’art. 2952 c.c..
Con riferimento alla dedotta negligenza nella gestione di una pratica assicurativa, la corte d’appello ha ritenuto che, dopo la denuncia di sinistro del 1996, l’amministratore aveva omesso di compiere altri atti interruttivi della prescrizione. Il ricorso puntualmente osserva che tanto la sentenza, quanto probabilmente le successive amministrazioni condominiali hanno trascurato il quarto comma dell’art. 2952 e. e, a tenore del quale: “la comunicazione all’assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o dell’azione da questo proposta sospende il corso della prescrizione (c.c. 2941) finché il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile oppure il diritto del terzo danneggiato non sia prescritto”.
Pertanto, posto che era pacifico l’invio da parte di Studio Bielle di una “opportuna denuncia” all’assicuratore (così la citazione introduttiva, riportata dal ricorso a pag. 26), per poter addebitare incuria nella gestione della pratica, il giudice di merito di secondo grado avrebbe dovuto spiegare perché la prescrizione non fosse stata sospesa da quella comunicazione o in che termini fosse addebitabile inerzia all’amministratore sostituito nei primi mesi del 2002 e non piuttosto al suo successore, come ritenuto dal giudice di primo grado.
In mancanza di tale spiegazione, si deve rilevare che sia stata fatta falsa applicazione del disposto dell’art. 2952 c.c.. Discende da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata in relazione all’accoglimento del quarto e sesto motivo di ricorso e il rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto e sesto motivo di ricorso; rigetta nel resto. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

I.F. (OMISSIS), considerata domiciliata “ex lege” in ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato CALIPARI MARIA GRAZIA giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

A.D. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TIBURTINA 650, presso lo studio dell’avvocato PASQUINO SOFIA, rappresentata e difesa dall’avvocato MICCOLI MICHELE giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 167/2005 della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, emessa il 7/7/2007, depositata il 22/09/2005, R.G.N. 140/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/03/2011 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per inammissibilità – accoglimento 5^ motivo – rigetto altri.

Fatto

Con sentenza del 22/9/2005 la Corte d’Appello di Reggio Calabria respingeva il gravame interposto dalla sig. I.F. nei confronti della pronunzia Trib. Reggio Calabria 7/12/2004 di accoglimento della domanda nei suoi confronti proposta dalla sig. A.D. di cessazione del contratto di locazione avente ad oggetto magazzino sito nella locale via (OMISSIS), con conseguente condanna al relativo rilascio.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la I. propone ora ricorso per cassazione, affidato ad unico motivo.

Resiste con controricorso la A..

Diritto

Con unico motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1105, 1571 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto essersi nel caso validamente proposta azione di risoluzione del contratto di locazione de quo, pur essendo mero comproprietario per quota minoritaria dell’immobile, e in difetto di consenso degli altri coeredi, che, hanno viceversa formulato richiesta … di versamento dei canoni di locazione su apposito libretto, e manifestato la volontà di proseguire il rapporto di locazione, giusta lettere inviate dall’avv. Perfetti del 05.12.2003, del 16.01.2003, del 20.12.2003.

Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

Va anzitutto premesso che, come questa Corte ha già avuto modo di affermare con riferimento a locazione concernente immobile oggetto come nella specie di comunione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicchè il singolo comproprietario può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione ed è altresì legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l’integrazione del contraddittorio (Cass., 18/07/2008, n. 19929; Cass. 9/10/2003 n. 15057; Cass., 19/9/2001, n. 11806; Cass., 18/1/2002, n. 537. V. anche Cass., 22/6/2009, n. 14530).

Va altresì posto in rilievo che nella specie la locazione risulta essere stata dal singolo comproprietario stipulata per l’intero immobile de quo, e non già pro parte dimidia, sicchè non si pone nemmeno la questione in ordine alla necessità di verificare la sussistenza di eventuale volontà contraria della maggioranza dei comunisti (cfr. Cass., 13/1/2009, n. 480), laddove il consenso degli altri comproprietari si presume in mancanza di prova contraria (v. Cass., 10/8/1999, n. 8550).

Atteso quanto sopra deve invero osservarsi che, giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, i motivi posti a fondamento dell’invocata cassazione della decisione impugnata debbono avere i caratteri della specificità, della completezza, e della riferibilità alla decisione stessa, con – fra l’altro – l’esposizione di argomentazioni intelligibili ed esaurienti ad illustrazione delle dedotte violazioni di norme o principi di diritto, essendo inammissibile il motivo nel quale non venga precisato in qual modo e sotto quale profilo (se per contrasto con la norma indicata, o con l’interpretazione della stessa fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina) abbia avuto luogo la violazione nella quale si assume essere incorsa la pronuncia di merito.

Sebbene l’esposizione sommaria dei fatti di causa non deve necessariamente costituire una premessa a sè stante ed autonoma rispetto ai motivi di impugnazione, è tuttavia indispensabile, per soddisfare la prescrizione di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4, che il ricorso, almeno nella parte destinata alla esposizione dei motivi, offra, sia pure in modo sommario, una cognizione sufficientemente chiara e completa dei fatti che hanno originato la controversia, nonchè delle vicende del processo e della posizione dei soggetti che vi hanno partecipato, in modo che tali elementi possano essere conosciuti soltanto mediante il ricorso, senza necessità di attingere ad altre fonti, ivi compresi i propri scritti difensivi del giudizio di merito, la sentenza impugnata ed il ricorso per cassazione (v. Cass., 23/7/2004, n. 13830; Cass., 17/4/2000, n. 4937; Cass., 22/5/1999, n. 4998).

E’ cioè indispensabile che dal solo contesto del ricorso sia possibile desumere una conoscenza del “fatto”, sostanziale e processuale, sufficiente per bene intendere il significato e la portata delle critiche rivolte alla pronuncia del giudice a quo (v. Cass., 4/6/1999, n. 5492).

Quanto al vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, va invero ribadito che esso si configura solamente quando dall’esame del ragionamento svolto dal giudice del merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione (in particolare cfr.Cass., 25/2/2004, n. 3803).

Tale vizio non consiste pertanto nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove preteso dalla parte rispetto a quello operato dal giudice di merito (v. Cass., 14/3/2006, n. 5443; Cass., 20/10/2005, n. 20322).

La deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce infatti al giudice di legittimità non già il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la mera facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico – formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, cui in via esclusiva spetta il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, di dare (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge) prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (v. Cass., 7/3/2006, n. 4842;. Cass., 27/4/2005, n. 8718).

Orbene, i suindicati principi risultano invero non osservati dalla ricorrente.

Già sotto l’assorbente profilo dell’autosufficienza, va posto in rilievo come la medesima faccia richiamo ad atti e documenti del giudizio di merito (es., al contratto di locazione; agli atti di causa; all’essere stato l’immobile de quo acquistato dalla moglie di primo letto, Sig.ra A.G., congiuntamente al marito Sig. A.A.; alla successione della sig. G. A.; alle lettere inviate dall’avv. Perfetti del 05.12.2003, del 16.01.2003, del 20.12.2003; al libretto postale al portatore;

alla definizione, concordemente o giudiziariamente, delle quote di appartenenza ad ogni erede; alla manifestazione del non consenso degli altri coeredi Sigg.ri A.R., S., ed U.;

alla sentenza di primo grado; alla richiesta da parte degli altri coeredi di versamento dei canoni di locazione su apposito libretto;

alla espressa manifestazione d volontà a proseguire il rapporto di locazione), di cui lamenta la mancata o erronea valutazione, limitandosi a meramente rinviare agli atti del giudizio di merito, senza invero debitamente riprodurli nel ricorso.

A tale stregua non pone questa Corte nella condizione di effettuare il richiesto controllo (anche in ordine alla tempestività e decisività dei denunziati vizi), da condursi sulla base delle sole deduzioni contenute nel ricorso, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimità accesso agli atti del giudizio di merito (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1/2/1995, n. 1161).

Emerge dunque a tale stregua come, lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili, le deduzioni dell’odierna ricorrente, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4, in realtà si risolvono nella mera rispettiva doglianza circa l’asseritamente erronea attribuzione da parte del giudice del merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle sue aspettative (v. Cass., 20/10/2005, n. 20322), e nell’inammissibile pretesa di una lettura dell’asserto probatorio diversa da quella nel caso dal medesimo operata (cfr. Cass., 18/4/2006, n. 8932).

Per tale via, lungi dal censurare la sentenza per uno dei tassativi motivi indicati nell’art. 360 c.p.c., essa in realtà sollecita, contra ius e cercando di superare i limiti istituzionali del giudizio di legittimità, un nuovo giudizio di merito, in contrasto con il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimità non è un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte di Cassazione elementi di fatto già considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr. Cass., 14/3/2006, n. 5443).

All’inammissibilità ed infondatezza del motivo consegue il rigetto del ricorso.

Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 1.500,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 2 marzo 2011.
Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo – Primo Presidente f.f. -
Dott. PROTO Cesare Antonio – Presidente Sez. -
Dott. FIORETTI Francesco – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SALME’ Giuseppe – Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.C., rappresentata e difesa, per procura speciale a margine del ricorso, dall’Avvocato RINALDO MARTINO, elettivamente domiciliata in Roma, via della Farnesina n. 355, presso lo studio dell’Avvocato Alessandra Amoresano;

- ricorrente -

contro

T.C., rappresentato e difeso dall’Avvocato SUSINI MARCELLO per procura speciale a margine del controricorso, elettivamente domiciliato in Roma, via Cassiodoro n. 19, presso lo studio dell’Avvocato Luigi Janari;

- controricorrente -

e

N.A., rappresentata e difesa, per procura speciale a margine del controricorso, dagli Avvocati Fabrizio Dionisio e Guido Mussi, elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Roma, viale Mazzini n. 6;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 945/04, depositata il 18 dicembre 2004;
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7 giugno 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentito, per la ricorrente, l’Avvocato, Alessandra Amoresano, per delega;
sentito, per la controricorrente N., l’Avvocato Guido Mussi;
sentito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CICCOLO Pasquale Paolo Maria, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

F.C., in qualità di comproprietaria, nella misura della metà, di un immobile adibito ad uso commerciale, locato dall’altra comproprietaria N.A. a T.C., chiedeva, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., l’accertamento del diritto a ricevere la metà del canone di locazione e la condanna del conduttore al pagamento di tale quota a far data dalla domanda giudiziale.

Il conduttore si costituiva assumendo di essere tenuto esclusivamente a pagare unitariamente il canone alla locatrice secondo il vincolo contrattuale assunto, dichiarandosi disponibile a stipulare nuovo contratto con entrambe le comproprietarie o a provvedere al versamento del canone su un libretto bancario o postale.

Anche la comproprietaria locatrice N. si costituiva chiedendo il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti e proponendo, in via subordinata, domanda riconvenzionale volta alla condanna dell’attrice al risarcimento dei danni.

Il giudice di primo grado accoglieva la domanda ritenendo applicabile alla fattispecie il modello negoziale del mandato senza rappresentanza e in particolare l’art. 1705 c.c., che consente al mandante, sostituendosi al mandatario, di esercitare i diritti di credito derivanti dal mandato. Condannava, pertanto, il T. a corrispondere all’attrice il 50% dei canoni maturati tra il mese di agosto del 2002 e la cessazione della locazione, con gli interessi legali sui canoni scaduti dalle scadenze al saldo; respingeva altresì le domande riconvenzionali della N., compensando tra le parti te spese processuali.

La sentenza veniva impugnata in via principale dal conduttore, il quale deduceva che il Tribunale aveva errato nel fare riferimento, ai fini della decisione, agli istituti della comunione e del mandato.

Resistevano all’impugnazione sia F.C. che N. A.; quest’ultima, oltre ad aderire alla impugnazione proposta dal T., proponeva appello incidentale condizionato.

La Corte d’appello di Genova, con sentenza depositata il 18 dicembre 2004, in riforma della pronuncia di primo grado, respingeva la domanda proposta dalla F. e rigettava l’impugnazione incidentale condizionata.

La Corte d’appello disattendeva, in primo luogo, l’eccezione di carenza di interesse all’impugnazione principale in capo al T., formulata dalla F.. La Corte d’appello rilevava che, non essendo stata disposta l’estromissione del conduttore nel giudizio di primo grado, non poteva dirsi venuto meno l’interesse di quest’ultimo a conseguire una situazione di certezza processuale idonea ad elidere la concorrenza della pretesa della N., fondata sul contratto di locazione, e della F., fondata sulla sua qualità di comproprietaria, e a sottrarlo al rischio di essere esposto a una duplicazione del pagamento di una quota pari alla metà del canone locativo.

La Corte d’appello rilevava quindi che la proprietà o la titolarità di altro diritto reale su un immobile non costituisce presupposto necessario e indefettibile per l’assunzione della qualità di locatore, essendo sufficiente, per la valida stipulazione di un contratto di locazione, che dell’immobile il locatore abbia la disponibilità e sia in grado di trasferirne la detenzione. Affermava quindi che, in presenza di una situazione di comproprietà, la locazione della cosa comune da parte di uno dei proprietari si perfeziona validamente e produce i suoi effetti contrattuali anche se il comproprietario locatore abbia travalicato i limiti dei poteri a lui spettanti a norma dell’art. 1105 c.c., nell’ambito della fruizione della cosa comune. Rilevava quindi che, poichè il contratto non produce effetti diretti nei confronti dei soggetti che di esso non siano parti, se non nei casi espressamente previsti dalla legge, il comproprietario non locatore non acquista, come tale, la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive scaturenti dal contratto; nè acquista la legittimazione all’esercizio di azioni o comunque di pretese fondate sul contratto. Per converso, il conduttore adempie la fondamentale obbligazione di pagamento del canone mediante il pagamento dell’intera entità pecuniaria dovuta al comproprietario locatore, quali che siano i criteri in base ai quali, per legge o per convenzione, debbano essere ripartiti tra i comproprietari i frutti del bene.

La Corte d’appello affermava quindi di non condividere la soluzione adottata dal Tribunale, che aveva fondato la propria decisione sull’art. 1705 c.c., comma 2, a norma del quale, nel mandato senza rappresentanza, il mandante può agire contro il terzo per ottenere il soddisfacimento dei crediti sorti a favore del mandatario stesso in relazione alle obbligazioni assunte dal terzo con la conclusione del contratto, in tal modo sostituendosi al mandatario e ponendo in essere una revoca tacita del mandato. In particolare, la Corte territoriale riteneva che l’indicata disposizione non fosse stata citata in modo pertinente, atteso che nella fattispecie non poteva ravvisarsi alcun mandato, ma una gestione nel presunto interesse comune (validamente ed efficacemente compiuta, se del caso, anche all’insaputa degli altri interessati), fondata, nei rapporti tra l’autore della gestione e i destinatari dell’utilità di essa, sulla disciplina interna della comunione, rispetto alla quale il terzo, che abbia validamente conseguito la posizione giuridica di conduttore, versava in condizione di indifferenza e dalla cui evoluzione non poteva ricevere alcun pregiudizio. Pertanto, concludeva sul punto la Corte d’appello, fino a quando la struttura soggettiva della parte locatrice non fosse stata modificata con l’ingresso nella medesima del comproprietario originariamente non locatore, quest’ultimo non poteva esigere, nemmeno limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota, il pagamento del canone nei confronti del conduttore.

Da qui l’accoglimento dell’appello e la riforma della sentenza impugnata, con elisione della condanna del conduttore T. C. al pagamento di una somma pari al 50% del canone a favore di F.C..

Per la cassazione di questa sentenza la F. ha proposto ricorso sulla base di cinque motivi, cui hanno resistito, con distinti controricorsi, la N. e il T..

La seconda sezione civile della Corte ha disposto la rimessione alle Sezioni Unite, osservando che le due contrapposte soluzioni assunte in primo e secondo grado si fondavano su orientamenti distinti di legittimità e che la questione della qualificazione giuridica del rapporto tra i comproprietari nel caso di locazione stipulata da uno solo di essi con riferimento alla produzione (o esclusione) degli effetti del contratto in capo al comproprietario non locatore, dovesse essere ritenuta questione di massima di particolare importanza.

La causa è quindi stata assegnata alle Sezioni Unite.

In prossimità dell’udienza di discussione la ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

1. Con il primo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., nonchè per vizio logico ed insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione, dolendosi del fatto che la Corte d’appello abbia ritenuto sussistente l’interesse all’impugnazione in capo all’appellante principale.

Atteso che il conduttore, nel costituirsi in giudizio aveva professato una posizione di sostanziale indifferenza rispetto alla individuazione del beneficiario del pagamento del canone, sempre che, ovviamente, si convenisse sul fatto che, una volta effettuato il pagamento dell’importo dell’intero canone anche mediante versamento su un libretto di deposito, egli non fosse esposto al rischio della duplicazione del pagamento del 50% del detto importo in favore della originaria attrice, risultava chiaro, secondo la ricorrente, il difetto di interesse alla impugnazione della sentenza del Tribunale di Massa, che quella certezza aveva offerto, ponendo a suo carico l’obbligo di pagare, a far data dal mese di agosto 2002, il 50% del canone alla locatrice e alla comproprietaria.

1.1. Il primo motivo, all’esame del quale occorre procedere prima ancora della esposizione dei motivi ulteriori del ricorso e delle ragioni per le quali la questione è stata rimessa all’esame di queste Sezioni Unite, è infondato.

Invero, il conduttore, il quale aveva puntualmente adempiuto alla propria obbligazione di pagare il canone in favore della locatrice anche nella pendenza del giudizio di primo grado, essendo stato condannato dal Tribunale di Massa a corrispondere all’attrice il 50% del canone anche per i mesi dall’agosto 2002 al marzo 2004, per i quali il pagamento era stato già interamente effettuato alla locatrice, aveva senz’altro interesse a una revisione della statuizione della decisione di primo grado.

2. Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 832, 1100, 1101, 1102, 1103, 1104, 1105, 1108, 1372, 1703, 1705, 1710 e 1722 c.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

2.1. La ricorrente sostiene che la Corte d’appello, pur partendo dalla corretta affermazione che la stipulazione di un contratto di locazione da parte di uno dei comproprietari può essere validamente realizzata solo con il consenso ed il rilascio della disponibilità del bene da parte dell’altro e, dunque, per conto di quest’ultimo con riferimento alla quota di sua spettanza, avrebbe poi errato nell’escludere l’applicabilità del regime giuridico del mandato senza rappresentanza e il legittimo esercizio del potere del mandante di richiedere direttamente l’esecuzione delle obbligazioni contrattuali nonchè la legittimazione attiva a richiedere la risoluzione del contratto ed il rilascio e quella passiva a resistere alle pretese del conduttore.

2.2. La ricorrente rileva poi che la Corte d’appello ha affermato il principio per cui, in presenza di una situazione di comproprietà, la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari si perfeziona validamente e produce i suoi effetti contrattuali, quand’anche il comproprietario locatore abbia travalicato i limiti dei poteri a lui spettanti a norma dell’art. 1105 c.c., nell’ambito della fruizione della cosa comune. Ritiene, quindi, che tale principio potrebbe essere condiviso a condizione che si dia per presupposto che il comproprietario-locatore abbia previamente ottenuto il consenso degli altri condomini (o quanto meno della maggioranza di essi) all’amministrazione e alla locazione dei bene comune e la disponibilità del bene stesso per la locazione; che il medesimo comproprietario-locatore operi su mandato senza rappresentanza degli altri comproprietari, sicchè il contratto di locazione apparirà stipulato in nome del comproprietario locatore, ma anche per conto degli altri comproprietari, i quali avranno diritto a percepire i frutti o tramite il mandante ovvero direttamente dal momento in cui si sostituiranno al mandante; che non risultino pregiudicati i diritti di ciascun singolo comproprietario.

La Corte d’appello, invece, ha deciso la controversia in contrasto con tali presupposti di validità del principio applicato, e quindi in contrasto con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alle facoltà spettanti al comproprietario non locatore, quanto meno con riferimento alla diretta percezione del canone di locazione.

2.3. Sotto altro profilo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello ritenuto che, poichè il contratto non produce effetti diretti nei confronti dei soggetti che di esso non siano parti se non nei casi espressamente previsti dalla legge, il comproprietario non locatore non acquista, come tale, la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive scaturenti dal contratto e non acquista la legittimazione all’esercizio di azioni o comunque di pretese fondate sul contratto. Il principio sarebbe errato sia in linea generale, atteso che nei contratti stipulati dal mandatario senza rappresentanza questi acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto stipulato con il terzo a meno che il mandante, sostituendosi al mandatario, eserciti direttamente nei confronti del terzo i diritti di credito derivanti dal contratto stipulato in esecuzione del mandato; sia in riferimento al caso specifico del comproprietario non locatore che, sostituendosi al comproprietario locatore nella posizione concernente la sua quota di proprietà, può esercitare direttamente nei confronti del conduttore i correlativi diritti di credito, purchè non risultino lesi i diritti del conduttore e del mandatario. In sostanza, la Corte d’appello avrebbe errato nell’escludere in capo ad essa ricorrente ogni legittimazione all’esercizio di pretese e azioni fondate sul contratto di locazione.

2.4. Da ultimo, la ricorrente sostiene che la Corte d’appello avrebbe errato anche là dove ha ricordato che è stato escluso che ai comproprietari diversi dal locatore possa competere l’azione di rilascio nei confronti del conduttore, salvo il loro diritto al risarcimento del danno verso il comproprietario locatore qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione, richiamando a tal proposito, ma in modo incompleto e quindi non pertinente, Cass. n. 6292 del 1992.

3. Con il terzo motivo, la ricorrente, oltre alle disposizioni del codice menzionate nel secondo motivo, denuncia violazione degli artt. 2028, 2030 e 2032 c.c., e degli artt. 99, 329 e 342 c.p.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

La censura si riferisce alla parte della sentenza impugnata nella quale la Corte d’appello ha illustrato le ragioni per le quali non può trovare applicazione in relazione alla presente fattispecie la disciplina di cui all’art. 1705 c.c., In proposito, la ricorrente rileva, da un lato, che la Corte d’appello, nel ritenere non pertinente il principio affermato da Cass. n. 4587 del 1995 (“Il proprietario di un immobile locato ad un terzo da un mandatario senza rappresentanza può, nel revocare il mandato e sostituendosi al mandatario, esercitare ex art. 1705 c.c., comma 2, ogni diritto di credito derivante dal rapporto obbligatorio posto in essere e, quindi, anche il diritto di ricevere il pagamento dei canoni dal conduttore e legittimamente può, altresì agire in giudizio a tutela dei diritti stessi”), in base al quale il giudice di primo grado aveva invece risolto la controversia, avrebbe errato atteso che tale principio si attaglierebbe perfettamente al caso di specie;

dall’altro, che la Corte d’appello ha affermato ricorrere una ipotesi di gestione nel presunto interesse comune, come se la comproprietaria locatrice avesse posto in essere una gestione d’affari nell’interesse comune, valida anche se compiuta all’insaputa dell’altra comproprietaria.

Tale ultima ricostruzione, peraltro, sarebbe inammissibile, atteso che l’appellante principale aveva criticato la sentenza di primo grado per avere applicato al caso di specie la disciplina del mandato, ma mai aveva fatto riferimento all’istituto della gestione d’affari; errata, in quanto l’asserito gestore, senza il previo consenso e la disponibilità del bene comune non avrebbe potuto legittimamente nè amministrare nè disporre, e certamente non avrebbe potuto trasferire la detenzione della quota di proprietà di essa ricorrente attraverso la stipulazione di un contratto di locazione, che certamente non sarebbe stato valido se non ratificato dalla parte interessata; ed irrilevante, in quanto la gestione di affari si fonda proprio sul mandato senza rappresentanza e cioè su quell’istituto che la Corte d’appello ha invece ritenuto non applicabile nel caso di specie.

Ed ancora, la ricorrente rileva che la Corte d’appello avrebbe confusamente affermato che la gestione nell’interesse comune avrebbe dovuto trovare la propria regolamentazione nella disciplina interna della comunione fra l’autore della gestione e la destinatala dell’utilità stessa, senza investire il terzo, che verserebbe in una condizione di indifferenza e non potrebbe perciò ricevere pregiudizio. Ed avrebbe ulteriormente errato nell’affermare che la prova che nel caso di specie non si versasse in tema di mandato senza rappresentanza e che non potesse nemmeno trovare applicazione, e in via analogica, la norma dettata in tema di mandato, emergerebbe chiaramente dal rilievo che alla disciplina della comunione non potrebbe efficacemente sovrapporsi l’iniziativa unilaterale di un comproprietario qualificata alla stregua di revoca del mandato ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1705 c.c., comma 2. In proposito, la ricorrente richiama la sentenza n. 4587 del 1995, sottolineando che ciò che può fare un proprietario per l’intero, lo può certamente fare anche un comproprietario per la quota di canone corrispondente alla quota di comproprietà.

Da ultimo, la ricorrente rileva che l’esclusione dal contratto della comproprietaria e l’immodificabilità soggettiva del rapporto ex parte locatoris determinerebbe una limitazione ingiustificata dei diritti di godimento e patrimoniali rispetto all’immobile della comproprietaria non compatibile con il regime giuridico della comunione.

4. Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 81, 100, 105, 416, 419, 434, 435, 436, 447 bis c.p.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

Sul rilievo che la sentenza di primo grado non aveva accolto la domanda subordinata ed alternativa da essa proposta nei confronti della N. ed aveva rigettato le domande riconvenzionali che quest’ultima aveva proposto subordinatamente all’accoglimento della domanda alternativa, la ricorrente ritiene che la N. non avesse interesse a contraddire con lei nel giudizio di appello. E tuttavia, la N. aveva proposto un appello incidentale proprio nei confronti di essa ricorrente che era stato erroneamente esaminato dalla Corte d’appello ancorchè fosse inammissibile perchè tardivo.

5. Con il quinto motivo, la ricorrente lamenta violazione o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

La ricorrente si duole del fatto che l’accoglimento dell’appello avversario non abbia consentito alla Corte d’appello di esaminare il suo appello incidentale con il quale aveva censurato la sentenza di primo grado per avere compensato le spese di lite pur essendo ella risultata vittoriosa.

6. Con riferimento alla questione sollevata con il secondo e il terzo motivo di ricorso, la Seconda Sezione ha rimesso gli atti al Primo Presidente della Corte per l’assegnazione del ricorso a queste Sezioni Unite.

Premesso che la questione relativa alla legittimazione del comproprietario non locatore ad agire direttamente per l’esercizio dei diritti e dei poteri contrattuali derivanti dalla stipulazione del contratto da parte dell’altro comproprietario può essere giuridicamente qualificata secondo i due modelli prescelti rispettivamente dalla sentenza di primo grado (mandato senza rappresentanza – esercizio diretto da parte del mandante locatore non comproprietario del diritto ad esigere la quota del canone corrispondente alla titolarità del diritto reale pro quota) e di secondo grado (gestione utile nell’interesse comune con esclusione di qualsiasi interferenza del locatore non comproprietario nell’esercizio dei diritti contrattuali), l’ordinanza interlocutoria ha posto in evidenza che entrambe le prospettazioni si ritrovano negli orientamenti di legittimità e che si è delineato anche un terzo indirizzo, sull’equivalenza dei poteri gestori dei comproprietari in ordine al bene comune anche quando uno solo dei comunisti ne abbia trasferito il diritto di godimento.

In particolare, con riferimento all’applicabilità dell’art. 1705 c.c., ai rapporti di locazione, sul quale si è fondato il giudice di primo grado, esiste un orientamento secondo il quale il proprietario di un immobile locato ad un terzo da un suo mandatario senza rappresentanza può, nel revocare il mandato, esercitare ex art. 1705 c.c., comma 2, ogni diritto di credito derivante dal rapporto negoziale nonchè essere legittimato ad agire in giudizio per la riscossione del canone. Il mandante ai sensi dell’art. 1705 c.c., esercita in via diretta e non surrogatoria i diritti di credito sorti in capo ai mandatario sulla base del contratto concluso, con la sola condizione di non pregiudicarlo. Oltre ai diritti di credito, nella giurisprudenza meno recente il diritto del mandante a sostituirsi al mandatario nell’esecuzione del contratto è stato esteso all’azione di risoluzione del contratto e al risarcimento dei danni nel confronti del terzo contraente.

L’altro orientamento sul quale si è fondato, invece, il giudice di secondo grado, formatosi specificamente in tema di comunione e di diritti del comproprietario non locatore, ha configurato la fattispecie come gestione utile nell’interesse comune. Le conseguenze della diversa impostazione sono di estrema rilevanza. I rapporti tra l’autore della gestione, che può aver validamente agito anche all’insaputa degli altri comunisti, sono direttamente ed esclusivamente regolati dalle norme della comunione e non possono incidere sulla sfera giuridica del terzo che rimane vincolato in via esclusiva con il locatore e non può subire interferenze o pregiudizio dai rapporti tra i comunisti stessi.

La locazione svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano ex art. 1105 c.c., e seguenti del codice civile, essendo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata. Gli altri comproprietari non possono agire per il rilascio o la rivendica del bene, salvo il diritto al risarcimento del danno nei confronti dell’altro comunista. Secondo questa impostazione, il pagamento del canone nelle mani del locatore ha pieno effetto liberatorio mentre l’altro comproprietario non è legittimato ad agire in giudizio per esercitare questo diritto.

Questa conclusione, abbracciata integralmente dal giudice d’appello, secondo l’ordinanza interlocutoria, contrasta con il più recente ma consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale sugli immobili oggetto di comunione, in difetto di prova contraria, concorrono pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno operi con il consenso degli altri. Da queste premesse consegue che ogni comproprietario è legittimato a stipulare il contratto ma anche ad agire per il rilascio dell’immobile comune, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri condomini.

Gli elementi di contrasto sono, in conclusione, secondo l’ordinanza interlocutoria: l’applicabilità del regime giuridico dei mandato senza rappresentanza alla locazione stipulata da uno dei comproprietari; i poteri di gestione dei comunisti in ordine alla locazione della cosa comune.

7. Prima di procedere alla disamina dei diversi orientamenti ora richiamati, appare opportuno rilevare che alla base di tutte e tre le prospettive interpretative vi sono due premesse comuni: che condizione necessaria per stipulare il contratto di locazione è la disponibilità della cosa comune da parte del comproprietario, corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata dell’immobile, trattandosi di un presupposto comune ad ogni locazione (Cass. n. 470 del 1997; Cass. n. 539 del 1997; Cass. n. 8411 del 2006); che, indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul bene comune, il contratto di locazione dell’intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell’esistenza di un idoneo potere rappresentativo.

Invero, la locazione può essere convenuta dal singolo comproprietario, anche all’insaputa degli altri, purchè il suddetto comproprietario abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione del locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore; la concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo (Cass. n. 14395 dei 2004), sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d’ordine pubblico (Cass. n. 4764 del 2005; Cass. n. 8411 del 2006; Cass. n. 12976 del 2010).

A fronte di questi tratti comuni vi sono differenze d’impostazione e di regime giuridico che conseguono in particolare dall’assunzione del modello della negotiorum gestio o del mandato, indifferentemente qualificato tacito o presunto anche se dal punto di vista dell’onere probatorio le differenze di disciplina non sono modeste, potendosi applicare la presunzione di consenso degli altri comunisti o quanto meno della maggioranza solo nel mandato presunto, mentre in quello tacito il potere di agire in qualità di mandatario è soggetto alle ordinarie regole di allegazione e prova dei fatti costitutivi dell’azione (od eccezione).

Appare opportuno altresì premettere che le pronunce di legittimità che hanno applicato l’art. 1705 cod. civ. al contratto di locazione stipulato dal locatore uti non dominus non si riferiscono ad un bene in comunione, del quale il locatore sia comproprietario, ma specificamente ad un bene altrui, con conseguente più agevole applicazione dell’istituto del mandato senza rappresentanza, e in particolare dell’art. 1705 c.c., comma 2. Questa norma stabilisce, infatti, in deroga al principio espresso nella prima parte del medesimo secondo comma, a tenore del quale “i terzi non hanno alcun rapporto con il mandante”, che quest’ultimo possa esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato. Si tratta dell’esercizio di un potere di sostituzione piena del mandante al mandatario e non, come invece accade nella comunione, della partecipazione di un altro cointeressato titolare dello stesso potere di disposizione sul bene del “mandatario” locatore. La norma invocata non è dettata per disciplinare una fattispecie di titolarità comune di poteri gestori su un diritto o su un bene ma per ripristinare, attraverso la revoca del mandato, l’esclusiva titolarità del mandante in ordine all’atto di disposizione del proprio diritto o bene.

Coerentemente con la segnalata difficoltà di adattamento dell’effetto sostitutivo disciplinato dall’art. 1705 c.c., con il regime giuridico dell’amministrazione della cosa comune, le pronunce di questa Corte che hanno riconosciuto il potere del singolo comunista di stipulare un contratto di locazione relativo all’intero bene comune non hanno mai utilizzato l’art. 1705 c.c., nè per giustificare l’ingerenza nel contratto degli altri comproprietari, nè per escludere l’opponibilità ad essi del regolamento negoziale.

La validità ed efficacia della locazione è stata tratta da una lettura integrata dell’art. 1102, e dell’art. 1105 c.c., comma 1, dalla quale si desume una pari legittimazione a contrarre dei comproprietari e, per talune pronunce, una conseguente contitolarità del rapporto di locazione unita ad un pari potere di esercitare le azioni contrattuali anche dirette alla estinzione del vincolo negoziale. Gli orientamenti che si sono succeduti più che contrapporsi hanno costituito l’uno il substrato logico giuridico dell’altro. Eccentrico rispetto alla comunione rimane esclusivamente il ricorso all’art. 1705 c.c., che, come osservato, non è stato utilizzato per giustificare l’esercizio, da parte dei comproprietari esclusi, dei diritti e delle azioni relative all’atto di disposizione sul bene comune.

7.1. Prendendo dunque le mosse da quest’ultimo orientamento, recepito dalla sentenza di primo grado, occorre rilevare che lo stesso presenta aspetti problematici.

L’esame delle singole pronunce, infatti, evidenzia differenze significative in ordine all’ampiezza del potere di sostituzione del mandante. In pronunce meno recenti (Cass. n. 1306 del 1969; Cass. n. 3626 del 1980; Cass. n. 92 del 1990, con riferimento alla vendita di azioni) si ritiene che tale potere vada riferito a qualsivoglia categoria di diritti derivanti da un rapporto obbligatorio fino a poter esercitare le azioni volte all’estinzione del vincolo contrattuale (fattispecie in tema di azione di rilascio di immobile locato) in quanto si verrebbe a determinare la definitiva modificazione soggettiva di una parte del contratto.

Il principio, con riferimento espresso al diritto alla riscossione dei canoni, è confermato da Cass. n. 2029 del 1993 e da Cass. n. 4587 del 1995. Nella giurisprudenza più recente, però, la portata della regola, derogatoria rispetto al generale principio dell’ininfluenza nei confronti dei terzi del mandato senza rappresentanza, viene fortemente temperata con la limitazione alle azioni endocontrattuali dirette al soddisfacimento dei crediti derivanti dalle pattuizioni negoziali e con l’esclusione delle azioni di risoluzione del contratto e delle azioni di risarcimento dei danni (Cass. n. 7820 del 1998; Cass. n. 11118 del 1998; Cass. n. 1312 del 2005; Cass. n. 13375 del 2007; Cass., S.U., n. 24772 del 2008).

In particolare, nella citata pronuncia delle Sezioni Unite, si è stabilito, componendo il precedente contrasto, che la regola derogatoria è di stretta interpreta-zione e deve essere limitata all’esercizio dei diritti sostanziali acquistati dal mandatario con esclusione delle azioni di annullamento, rescissione, risoluzione e risarcimento del danno, in funzione sia del rispetto del principio sancito dall’art. 1372 c.c., che della tutela dell’affidamento del terzo che ha contratto esclusivamente con il mandatario.

In una linea interpretativa intermedia si pone Cass. n. 11014 del 2004, nella quale la Corte ha esteso il potere del mandante di sostituirsi al mandatario, nell’esercizio delle azioni rivolte al soddisfacimento dei crediti contrattuali alle ipotesi previste nell’art. 1588 cod. civ., ovvero al recupero della perdita e del deterioramento della cosa locata anche dovuti ad incendio. Tuttavia, la richiamata pronuncia di queste Sezioni Unite pone l’accento proprio sulla tutela dell’affidamento del terzo affermando che “il vero, insuperabile ostacolo che si frappone all’accoglimento della tesi (…) è dunque quello che vede totalmente pretermessa l’analisi della posizione contrattuale del terzo. Se nell’ottica mandante/mandatario la rilevanza sostanziale dell’interesse può far premio sulla titolarità (soltanto) formale (oltre che istantanea) del mandatario non può per converso trascurarsi che il terzo, nel contrattare con quest’ultimo (e soltanto con quest’ultimo) ripone un legittimo affidamento nel fatto che tutte le vicende successive al contratto, sul piano della fisiologia come della patologia degli effetti, andranno a dipanarsi tra di esse parti, senza alcun intervento ipotetico di terzi mandanti (….) (sicchè) ammettere la legittimità della translatio non solo sotto il profilo attivo del credito (sicuramente cedibile senza consenso) ma dell’intera posizione contrattuale formalmente costituitasi in capo al mandatario si risolve, nella sostanza (…) nell’ipotizzare una fattispecie di cessione senza consenso del contraente ceduto”.

7.1.1. Con riferimento a tale orientamento deve rilevarsi che la concezione restrittiva del potere sostitutivo del mandante, nel mandato senza rappresentanza, in ordine all’esercizio dei diritti di credito derivanti dal contratto stipulato dal mandatario, per le complessive caratteristiche evidenziate, non sembra uno strumento agevolmente applicabile ai rapporti tra partecipanti alla comunione e terzi contraenti nell’ambito dei poteri di gestione del bene comune.

In particolare, può qui rilevarsi che il potere esercitato dal mandante ex art. 1705 c.c., è di natura sostitutiva, ancorchè non surrogatoria, mentre il comunista esercita il potere di coamministrazione che gli deriva dalla titolarità del diritto reale sul bene comune e, conseguentemente, non si pone in una relazione di netta alterità rispetto al mandatario che ha agito (anche e non solo) per suo conto; la limitazione, stabilita nella richiamata sentenza di queste Sezioni Unite, al solo esercizio dei diritti di credito derivanti dal contratto della translatio stabilita dall’art. 1705 c.c., in deroga alla regola generale, risulta fortemente riduttiva rispetto all’incisività, ampiamente riscontrata negli orientamenti della giurisprudenza di legittimità, degli interventi dei partecipanti alla comunione alle vicende del contratto concluso solo da uno di essi; la tutela dell’affidamento del terzo è del tutto pretermessa dall’applicazione dell’art. 1705 c.c., alla comunione, in quanto è esclusa la possibilità che il modello assunto possa reciprocamente favorire il terzo nel rapporto diretto col mandante, essendo prevista dalla norma codicistica esclusivamente la sua soggezione all’esercizio della facoltà potestativa del mandante ma non il correlativo potere di rivolgersi direttamente ad esso per le prestazioni cui sarebbe contrattualmente tenuto il mandatario (la regola generale contenuta nell’incipit del capoverso dell’art. 1705 c.c., “i terzi non hanno rapporto con il mandante” impedisce questa estensione della deroga che segue); qualsiasi interpretazione estensiva dell’indicato regime derogatorio che possa adattarsi al regime giuridico della comunione è attualmente impedito dall’intervento regolatore, univocamente restrittivo di cui alla citata sentenza n. 24772 dei 2008.

7.2. L’orientamento nettamente maggioritario (Cass. n. 2158 del 1983; Cass. n. 250 del 1984; Cass. n. 3275 del 1996; Cass. n. 9113 del 1995; Cass. n. 7416 del 1999; Cass. n. 12327 del 1999; Cass. n. 537 del 2002; Cass. n, 14772 del 2004; Cass. n. 8996 del 2005; Cass. n. 2399 del 2008; Cass. n. 19929 del 2008; Cass. n. 480 del 2009; Cass. n. 6427 del 2009; Cass. n. 14530 del 2009; Cass. n. 11589 del 2010) presuppone un reciproco rapporto di rappresentanza tra i comunisti sottostante agli atti di ordinaria amministrazione compiuti dal singolo comproprietario e la presunzione del consenso fondata sul modello del mandato presunto o tacito. Il principio risulta espresso nei sensi seguenti: “sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e che un condomino diverso da quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purchè non risulti l’espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza” (così, Cass. n. 9113 del 1995).

Ciascuno dei comproprietari può, quindi, richiedere il rilascio del bene immobile presumendosi anche con riferimento alla vicenda estintiva del rapporto, il consenso degli altri (Cass. n. 2986 del 1987; Cass. n. 7416 del 1999; Cass. n. 12327 del 1999, Cass. n. 480 del 2009, avente ad oggetto una fattispecie di stipulazione comune del contratto ma di rilascio promosso da uno solo dei comproprietari; Cass. n. 6427 del 2009); la legittimazione è estesa allo sfratto per necessità (fondato sull’esclusiva esigenza di uno dei comunisti, Cass. n. 537 del 2002); la presunzione del consenso deve essere superata dall’espressa prova contraria del dissenso (Cass. n. 14772 del 2004; Cass. n. 8996 del 2005; Cass. n. 2399 del 2008);

nell’azione contrattuale promossa da uno dei comproprietari non è necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri (Cass. n. 19929 del 2008); anche nelle locazioni ultranovennali (e in particolare negli affitti di fondi rustici) si applicano gli stessi principi e ciascuno dei comproprietari può agire per il rilascio dell’immobile (Cass. n. 250 del 1984; Cass. n. 14772 del 2004).

Il reciproco potere di rappresentanza posto a fondamento del potere di ciascuno dei comproprietari di compiere atti di ordinaria e straordinaria amministrazione (locazione ultranovennale di natura agraria) trova indifferentemente giustificazione nel mandato presunto o tacito (Cass. n. 480 del 2009). In quest’ultima pronuncia, in particolare si afferma che la legittimazione ad agire del singolo comunista si fonda “sulla presunzione del consenso, insita nel comportamento passivo dei comproprietari in relazione ad un atto di ordinaria amministrazione, effettuato dal comproprietario resosi attivo a tutela di comuni interessi e così venuto ad assumere la figura del tacito mandatario o utile gestore”. La presunzione del consenso può dunque costituire la base sia del mandato tacito che, invece, dovrebbe fondarsi sulla manifestazione del consenso per fatti concludenti, sia per la negotiorum gestio ove tale requisito non è necessario, essendo invece indispensabile che il gestor agisca in sostituzione di un interessato “che non sia in grado di provvedervi” (art. 2028 c.c., comma 1).

L’intercambiabilità e la concorrenza dei modelli utilizzati nella giurisprudenza di legittimità si giustifica su un’interpretazione dell’art. 1105 c.c., comma 1, che depotenzia il principio dell’amministrazione congiuntiva in funzione dell’interesse, di indubbio rilievo, di favorire la circolazione del bene comune e l’affidamento dei terzi contraenti. Attraverso la presunzione del consenso, fondato sull’inerzia dei non partecipi all’atto (ma, come può agevolmente riscontrarsi dalla lettura delle pronunce citate, spesso si tratta di non conoscenza e non di vera e propria inerzia, in quanto tale condizione presuppone la scelta di non intervenire), si limita, in concreto, l’applicabilità del principio maggioritario all’esercizio di un potere di veto, successivo all’atto di gestione del singolo, riducendo l’efficacia invalidante della mancanza preventiva della maggioranza alla sola ipotesi della prova del dissenso, conosciuto dal terzo, nella fase preparatoria e genetica dell’atto (Cass. n. 480 del 2009).

Il principio ha trovato applicazione in numerose pronunce che, pur prendendo le mosse da contratti stipulati da tutti i comproprietari, hanno avuto ad oggetto l’esercizio di azioni endocontrattuali o rivolte all’estinzione del rapporto poste in essere da uno solo di essi (Cass. n. 14772 del 2004 e Cass. n. 19929 del 2008, entrambe relative alla validità della disdetta inviata da uno solo dei comproprietari locatori). Anche in queste pronunce, la derivazione della legittimazione del singolo proprietario non viene desunta dalla stipulazione congiunta del contatto e dall’espressa qualità di parte contrattuale dell’agente, ma dall’applicazione del generale principio della parità dei poteri gestori tra comproprietari e dalla presunzione del consenso da parte del non partecipante all’esercizio dell’azione, senza distinzioni tra atti meramente conservativi come la disdetta alla scadenza o azioni tendenti ad una modifica del regime contrattuale (azione di rilascio per necessità, diniego di rinnovo alla prima scadenza etc.).

Al riguardo si devono segnalare Cass. n. 8996 del 2005, relativa alla validità ed efficacia della disdetta di un comproprietario pro quota in ordine ad un affitto agrario e Cass. n. 5077 del 2010, che utilizza il principio dei pari poteri gestori dei comproprietari in funzione dell’affidamento del terzo. In tale pronuncia viene ritenuta valida ed efficace la cessione del contratto da parte del conduttore originario ad un terzo ancorchè tardivamente contestata dai locatori, perchè medio tempore i canoni corrisposti (per due mensilità) dal cessionario erano stati accettati da parte di uno dei locatori. Sempre a tutela dell’affidamento dei conduttori, Cass. n. 2399 del 2008 ha ritenuto che gli effetti dell’intimazione di sfratto per morosità eseguita da uno dei locatori potessero essere paralizzati dalla successiva lettera di dissenso dell’altro comproprietario, peraltro contitolare del contratto, ritenendo sufficiente a tal fine non la partecipazione in giudizio del comunista dissenziente ma la produzione da parte del conduttore della lettera costituente la prova contraria alla presunzione del consenso che sorregge le iniziative negoziali unilaterali del comproprietario.

La tutela dell’affidamento del terzo conduttore è quindi basata proprio sul tradizionale principio del reciproco rapporto di rappresentanza tra i comunisti. Questa configurazione dei rapporti interni alla comunione non ha più soltanto la funzione di estendere gli effetti del contratto anche ai comunisti che non lo abbiano stipulato, fornendo loro il potere di esercitare le conseguenti azioni contrattuali, ma risulta idonea a garantire all’adempimento del terzo contraente piena efficacia liberatoria. La presunzione del consenso dovrebbe operare in suo favore nell’ipotesi in cui si trovi esposto ad iniziative od azioni contrattuali da parte di un comproprietario (non rileva se contitolare del contratto) riferite ad obbligazioni già adempiute. Allo stesso modo può operare la manifestazione espressa del dissenso in ordine ad iniziative unilaterali di uno dei comunisti volte a far cessare gli effetti del contratto o a creare, in altro modo, un pregiudizio al conduttore.

Un’utilizzazione equilibrata del principio della parità dei poteri dei comproprietari può, per l’orientamento in esame, operare anche a favore del terzo per la rilevanza dei comportamenti negoziali adottati reiteratamente nella concreta regolazione degli interessi, in sede di esecuzione del contratto. Secondo questa linea interpretativa, non è quindi più necessario ricorrere alla negotiorum gestio con la obbligata forzatura di equiparare i comproprietari gnari all’interessato impossibilitato a provvedere ai propri affari, per tutelare l’affidamento del terzo.

L’applicazione del principio, apparentemente contrapposto, del consenso presunto e reciproco di ciascuno dei comproprietari, all’atto di amministrazione compiuto dal singolo può determinare effetti analoghi. All’interno di questa più ampia concezione della parità dei poteri gestori dei comproprietari, che consente anche al terzo di confidare sulla legittimazione (derivante dalla presunzione del consenso) a contrarre del comproprietario locatore, problema aperto è quello di come debba essere disciplinato l’esercizio diretto dei diritti contrattuali da parte di un comproprietario diverso dai locatore. Il principio del consenso presunto potrebbe fornire un criterio di equilibrio nel rapporto tra gli interessi dei comunisti e l’affidamento del terzo con riferimento alla manifestazione della volontà di contrarre o di estinguere il vincolo, ma risulterebbe meno efficace se si tratti di valutare la validità e l’efficacia della unilaterale imposizione di modalità di adempimento del contratto diverse da quelle pattuite o usualmente praticate e divenute negoziali per facta concludentia.

Al riguardo la Corte ha ritenuto la legittimazione passiva di uno qualsiasi dei comproprietari di un immobile locato ad uso commerciale in ordine all’indennità di avviamento commerciale. In particolare nella motivazione è stato affermato che “se il singolo condomino può stipulare un contratto di locazione obbligatorio anche per gli altri ogni condomino, anche diverso dal locatore, è direttamente obbligato con riferimento all’intero svolgimento del rapporto locativo. Anche se i precedenti specifici riguardano la legittimazione attiva del condomino non locatore per l’azione di rilascio, poichè tale legittimazione dipende dalla diretta imputazione a tutti i condomini degli effetti ordinari del contratto stipulato da uno di loro, ne consegue che tutti devono ritenersi egualmente legittimati anche passivamente nei confronti delle istanze e delle azioni del conduttore”. In questo senso, sembra riemergere il regime giuridico della negotiorum gestio, che pone a carico dell’interessato le obbligazioni assunte in suo nome nonchè i costi patrimoniali della gestione dell’affare, fornendo al terzo contraente una tutela pressochè integrale.

7.2.1. L’orientamento ora esaminato muove da una premessa che ha prestato e presta il fianco ad una critica sostanzialmente radicale, che il Collegio condivide. Desta invero perplessità la prospettazione dei rapporti tra comunisti in termini di mandato disgiuntivo presunto, da escludersi in un sistema fondato sulla regola organizzativa opposta dell’amministrazione congiuntiva; così come il ricorso al mandato tacito risulta inappagante in quanto nell’ipotesi, molto frequente, della locazione stipulata da uno dei comunisti all’insaputa degli altri, non vi è alcuna possibilità di identificare il comportamento concludente di questi ultimi rivolto a consentire la stipula della locazione. In particolare, tale orientamento muove dal fatto noto, costituito dalla stipulazione del contratto di locazione da parte di un solo comproprietario, per risalire, quale conseguenza ragionevolmente possibile, secondo un criterio di normalità, al fatto ignoto, costituito dalla esistenza di un mandato tacito conferito dagli altri condomini. Orbene, una simile presunzione non appare adeguatamente motivata, atteso che la stessa è destinata ad operare in presenza di una norma che per gli atti di ordinaria amministrazione, tra i quali rientra la stipulazione di un contratto di locazione infranovennale della cosa comune, richiede una deliberazione dei partecipanti alla comunione e quindi una manifestazione espressa di volontà.

7.3. Il terzo dei richiamati orientamenti (espresso da Cass. n. 5890 del 1982; Cass. n. 2158 del 1983; Cass. n. 6292 del 1992, ma che è stato recentemente riproposto da Cass. n. 483 del 2009) si fonda sui comuni presupposti della validità della locazione della cosa comune stipulata soltanto da uno dei compro-prietari (Cass. n. 5890 del 1982 cit.) e sull’esistenza di un reciproco rapporto di rappresentanza tra i partecipanti alla comunione, ma si differenzia dall’altro o- rientamento in ordine agli effetti della contitolarità del diritto di proprietà nei confronti del terzo conduttore.

Nella pronuncia più rilevante ed ampiamente argomentata (Cass. n. 6292 del 1992), si afferma il principio per cui “la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri spettantigli ex art. 1105 e ss. cod. civ., senza che agli altri partecipanti che gli hanno lasciato la completa disponibilità della cosa possa competere azione di rilascio o di rivendica nei confronti del conduttore, il quale di conseguenza resta obbligato alla esecuzione del contratto ed al pagamento del canone fino alla riconsegna del bene al comproprietario locatore e non può derogarvi in ragione della successiva opposizione degli altri comproprietari del bene locato, configurando questa una molestia di diritto di cui dare comunicazione al locatore ai sensi e per gli effetti previsti dagli artt. 1585 e 1586 c.c.”.

Ai comproprietari non locatori spetta esclusivamente, secondo tale pronuncia, il risarcimento del danno.

L’orientamento enunciato è radicale in ordine alla estraneità degli altri comproprietari rispetto al contratto di locazione. Nella motivazione viene spiegato che il terzo non è liberato dalle sue obbligazioni contrattuali (compreso il rilascio del bene alla cessazione degli effetti del contratto) se le adempie nei confronti degli altri comproprietari, essendo tenuto, nell’ipotesi di sostituzione dei medesimi nell’esercizio dei diritti endocontrattuali, a sollecitare l’intervento del locatore al fine di tenerlo garantito dalle molestie di diritto ai sensi dell’art. 1585 c.c.. Nella fattispecie decisa dalla richiamata pronuncia, il conduttore, nonostante l’avvenuto rilascio del bene su intimazione dei comproprietari non locatori, è stato dichiarato tenuto a pagare il canone fino al rilascio nelle mani della parte locatrice risultante dal contratto con la quale si era negozialmente vincolato.

Questo orientamento risulta confermato nella recente pronuncia n. 483 del 2009, secondo la quale “l’affitto di un fondo rustico per la durata minima di legge (quindici anni, ai sensi della L. n. 203 del 1982, art. 1) stipulato, ancorchè verbalmente, da parte di uno dei comproprietari che ne abbia la disponibilità, sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 cod. civ., senza che agli altri partecipanti possa competere azione di rilascio e tantomeno di revindica nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino locatore, qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione”.

Questa sentenza, estendendo l’efficacia della locazione stipulata da un solo comproprietario anche ai contratti di durata ultranovennale, incontestatamente rientranti negli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, in primo luogo, si allontana ulteriormente dal principio maggioritario stabilito nell’art. 1105 c.c.. In secondo luogo, ribadisce il principio della presunzione del consenso del comproprietario non partecipante alla stipula del contratto, con riferimento ad una fattispecie in cui il terzo conduttore (fratello del comunista non locatore e figlio del comproprietario locatore) era incontestatamente al corrente della contitolarità del diritto di proprietà sull’immobile. In terzo luogo, precisa che la prova contraria, nonostante la equivocità dei fatti noti da cui desumere il consenso presunto, poteva essere fornita esclusivamente mediante la dimostrazione da parte del comproprietario non locatore della propria manifestazione di dissenso prima della stipula del contratto.

Essendo mancata questa prova, il contratto di affitto è pienamente efficace ed opponibile al comproprietario non locatore che ne aveva invocato la nullità. Peraltro, a sostegno della soluzione adottata, la Corte indica gli orientamenti che fondano la validità ed efficacia del contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, sul reciproco rapporto di rappresentanza tra di essi e sulla concorrenza di pari poteri gestori, giustificata sulla base della comunanza d’interessi tra tutti i contitolari del bene, anche se, da queste premesse non fa discendere un potere d’ingerenza diretta dei comunisti non locatori sul contratto ma, al contrario, con riferimento all’art. 1108 c.c., che richiede maggioranze qualificate per gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, afferma che “in caso di violazione del precetto unici rimedi a favore del comproprietario che non ha prestato il consenso alla locazione ultranovennale dell’intero bene sarebbero di natura risarcitoria, stanti i principi dell’apparenza del diritto, dell’affidamento del terzo e della buona fede”.

7.2.1. Secondo questo indirizzo giurisprudenziale (seguito dalla sentenza impugnata), il comproprietario locatore assume rispetto ai comunisti che non hanno partecipato al momento genetico del contratto la qualità giuridica del gestore di affari e non del mandatario (all’interno della duplice, concorrente prospettazione del mandato presunto o del mandato tacito). Da questa configurazione del rapporto tra comproprietari deriva, ai sensi dell’art. 2031 c.c., comma 1, che gli altri comunisti sono tenuti all’adempimento delle obbligazioni conseguenti alla stipula del contratto, salvo che il gestor abbia agito nonostante il divieto della maggioranza dei comproprietari o dell’altro titolare della medesima quota. L’assunzione delle obbligazioni contrattuali (prima tra tutte, nella locazione, il trasferimento della detenzione della cosa comune) non determina, però, come nel mandato la contitolarità della posizione di locatori da parte dei comunisti. Essi non divengono parti del contratto stipulato dal gestore le violazioni, commesse da quest’ultimo, delle regole di formazione della volontà all’interno della comunione, non sono opponibili al terzo che resta vincolato, fino alla cessazione degli effetti del contratto, al regolamento d’interessi originario.

Questa prospettazione ha il vantaggio di tutelare l’affidamento del terzo nel regolamento d’interessi originariamente sottoscritto, in quanto solo dalla ratifica si determinano gli effetti propri del mandato (art. 2032 c.c.). Nella fase della gestione utile, il terzo che non sia a conoscenza, nel momento genetico del contratto, del divieto della maggioranza dei comunisti o del veto del comproprietario titolare di quota di pari valore di quella dello stipulante, non è tenuto a subire gli effetti delle sopravvenute modifiche della volontà di contrarre che si verificano tra i comproprietari dell’immobile locato.

8. Tale essendo il quadro delle soluzioni giurisprudenziali offerte in materia da questa Corte, il Collegio ritiene che la fattispecie in esame debba essere ricondotta nell’ambito di applicazione delle disposizioni concernenti la gestione di affari altrui, consentendo tale disciplina di offrire una soluzione che valga a contemperare gli interessi e le posizioni dei vari soggetti coinvolti.

8.1. Occorre innanzitutto rilevare che l’esistenza di una situazione di contitolarità del bene da parte del gestore non è di ostacolo all’applicazione dell’art. 2028 c.c., atteso che risulta impossibile negare che il partecipante della comunione che amministra la cosa comune curi l’interesse non solo proprio ma anche degli altri (Cass. n. 10732 del 1993).

Ciò premesso, “elemento caratterizzante la gestione di affari è il compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente nell’interesse altrui, in assenza di un obbligo legale o convenzionale di cooperazione; a tal fine, si richiede innanzitutto l’absentia domini, da intendersi non già come impossibilità oggettiva e soggettiva di curare i propri interessi, bensì come semplice mancanza di un rapporto giuridico in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, ovvero quale forma di spontaneo intervento senza opposizione e/o divieto del dominus; tale requisito non è peraltro sufficiente ai fini della configurabilità della gestione di affari, occorrendo altresì l’utilità della gestione (cosiddetta utiliter coeptum), la quale sussiste quando sia stata esplicata un’attività che, producendo un incremento patrimoniale o risolvendosi in un’evitata diminuzione patrimoniale, sarebbe stata esercitata dallo stesso interessato quale buon padre di famiglia, se avesse dovuto provvedere efficacemente da sè alla gestione dell’affare” (Cass. n. 12280 del 2007; con riferimento al concetto di absentia domini, Cass. n. 12304 del 2011). La gestione di affari consiste, dunque, nel compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente posti in essere dal gestore nell’altrui interesse in assenza di ogni rapporto contrattuale in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui (Cass. n. 4623 del 2001; Cass. n. 18626 del 2003).

Gli elementi della gestione d’affari sono, quindi, l’animus aliena negotia gerendi; l’utilità della gestione; la impossibilità dell’interessato di svolgere l’affare o, comunque, la mancanza della prohibitio domini; l’esistenza dell’interesse altrui.

Con riferimento al primo, in una risalente ma ancora attuale pronuncia di questa Corte, si è affermato che “nella gestione d’affari l’animus aliena negotia gerendi, cioè il proposito di agire per conto e vantaggio di altri, non deve necessariamente risultare da dichiarazione espressa del dominus negotii, ma può risultare anche dalle circostanze di fatto; quanto poi al requisito dell’utiliter coeptum, e sufficiente che la gestione sia utilmente intrapresa, e cioè sia stata spiegata un’attività che lo stesso dominus avrebbe esercitato agendo da buon padre di famiglia se avesse dovuto provvedere efficacemente da sè alla gestione dell’affare” (Cass. n. 550 del 1964; in senso conforme, v. anche Cass. n. 4821 del 1980;

Cass. n. 1365 del 1989). Può quindi ritenersi che sussista l’indicato requisito nel caso in cui chi sia nella disponibilità di un bene in parte di altri ne disponga concedendolo in locazione, essendo siffatta iniziativa contrattuale, in assenza di opposizioni da parte degli altri comproprietari, chiaramente riferibile anche all’interesse di questi ultimi. D’altra parte, non può non rilevarsi che l’art. 2032 c.c., nel consentire la ratifica dell’operato del gestore da parte dell’avente diritto, anche se la gestione è stata compiuta da persona che credeva di gestire un affare proprio, vale a ridimensionare seriamente la rilevanza del requisito soggettivo con il quale il gestore ha proceduto alla gestione.

Quanto agli altri due requisiti dell’istituto in esame, la loro ricorrenza è senz’altro verificabile nel caso del contratto di locazione, trattandosi di atto di disposizione in genere di ordinaria amministrazione (ma, si è visto, che in alcune pronunce di questa Corte l’utilità dell’affare è stata ravvisata anche in ipotesi di contratti ultranovennali) destinato a far fruttare il bene comune e rispetto al quale deve ritenersi sussistente anche l’interesse del comproprietario non locatore che non abbia manifestato opposizione.

Nell’ambito della gestione d’affari può inoltre aggiungersi, riguardo al presupposto della absentia domini, che tale requisito è stato ritenuto sussistente non solo allorchè l’interessato versi in una condizione di impedimento, che si traduca in una impossibilità materiale rispetto alla cura dei propri affari, ma anche qualora l’interessato stesso non manifesti, espressamente o tacitamente, il divieto a che altri si ingerisca nei propri affari (Cass. n. 3143 del 1984).

Non vi è, pertanto, ostacolo formale a ricondurre la fattispecie della locazione del bene comune da parte di un solo comproprietario nell’ambito della disciplina della gestione d’affari.

8.2. In più, deve osservarsi che la soluzione offerta dalle disposizioni in tema di gestione di affari appare poi la più idonea a contemperare le posizioni di tutti i soggetti coinvolti.

Il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore e il conduttore è infatti efficace, rilevando l’opposizione del comproprietario non locatore solo nel caso in cui venga manifestata e portata a conoscenza del conduttore prima della stipula del contratto (art. 2031 c.c., comma 2), sicchè, come si è appena osservato, il conduttore è posto al riparo da sopravvenuti contrasti che dovessero insorgere tra i comproprietari in ordine alla gestione del bene comune.

Il comproprietario non locatore, da parte sua, ove sia a conoscenza della intenzione del gestore di addivenire ad una locazione del bene comune, può manifestare preventivamente il proprio dissenso, il che lo esonererebbe, ai sensi dell’art. 2031, comma 2, dal dovere di adempiere le obbligazioni che il gestore abbia assunto, anche in nome proprio, e di rimborsargli le spese sostenute. Il comproprietario non locatore, inoltre, ai sensi dell’art. 2032 c.c., ed è questo l’aspetto che maggiormente rileva ai fini della soluzione del caso di specie, ha la facoltà di ratificare il contratto stipulato dal comproprietario locatore, e l’esercizio di tale potere comporta gli effetti che sarebbero derivati da un mandato, anche se la gestione è stata compiuta da un soggetto che credeva di gestire un affare proprio.

Nella giurisprudenza di questa Corte si è ripetutamente affermato che “ai sensi degli artt. 2031 e 2032 c.c., la gestione di affari, che non abbia comportato la spendita del nome del dominus, può produrre, ancorchè ratificata, effetti nei rapporti fra il dominus ed il gestore, ma non può in alcun caso valere a far subentrare il primo nel rapporto negoziale che il secondo abbia instaurato in nome proprio con il terzo” (Cass. n. 3479 del 1978; Cass. n. 11637 del 1991; Cass. n. 12102 del 2003) e che, proprio in base a tale principio si è precisato che “il contratto che il comproprietario di un immobile abbia stipulato nell’asserita qualità di proprietario esclusivo è inidoneo a produrre effetti diretti nei rapporti fra gli altri comproprietari ed il terzo contraente, in quanto nella gestione di affari non rappresentativa la ratifica non fa subentrare il dominus in luogo del gestore nel rapporto costituito da quest’ultimo in nome proprio con i terzi e i soggetti del rapporto restano quelli originari” (Cass. n. 3479 del 1978 cit.). In questo senso, si è quindi affermato, con riguardo ad un fabbricato appartenente per porzioni distinte a due proprietari, che “il comportamento dell’uno, consistente nel concedere in locazione l’intero immobile e nel provvedere a riscuoterne il canone, è qualificabile come negotiorum gestio di tipo rappresentativo, secondo la previsione dell’art. 2028 c.c. e segg., fino a quando il secondo non manifesti, espressamente o tacitamente, il divieto a che altri si ingerisca nel proprio affare, con la conseguenza che, ove intervenga tale divieto, deve riconoscersi a detto secondo proprietario, divenuto anch’egli locatore e creditore del canone (per la parte di sua spettanza) per effetto di quella gestione, il diritto di ottenere direttamente dal locatario il pagamento della quota del canone medesimo, tenendo conto che fra più creditori di una prestazione divisibile non si presume il vincolo di solidarietà” (Cass. n. 3143 del 1984).

Dalla motivazione di tale pronuncia si evince che, in quel caso, la gestione rappresentativa era stata desunta implicitamente dal mero dato oggettivo che il comproprietario locatore avesse concesso in locazione l’intero bene (nel caso di specie, un’attività alberghiera); appare, peraltro, evidente come la soluzione della implicita rappresentatività della gestione non possa essere seguita, comportando essa ancora il riferimento ad un mandato presunto, in assenza di contemplatio domini; il che presterebbe il fianco alle critiche già riferite in precedenza.

Tuttavia, è innegabile che, pur in presenza di una gestione non rappresentativa, che si svolga quindi senza alcuna contemplatio domini, la ratifica determina, dal suo manifestarsi, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato (art. 2032 c.c.). E tra gli effetti del mandato vi è proprio quello di cui all’art. 1705 c.c., comma 2, che abilita il comproprietario non locatore a richiedere, per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore. La ratifica, giova soggiungere, non necessita di formalità particolari, ben potendo essere espressa dalla domanda che, come nella specie, il comproprietario non locatore rivolga al conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, di vedersi attribuito il 50% dei canoni per il periodo successivo alla ratifica.

Ovviamente, ove si tratti di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore non potrà svolgere altre azioni derivanti dal contratto, essendo la facoltà del mandatario di sostituirsi al mandante limitata dall’art. 1705 c.c., comma 2, ai crediti derivanti dal contratto stipulato dal mandatario.

8.3. In conclusione, la questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite deve essere risolta con l’affermazione del seguente principio di diritto: “La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., sicchè, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.

9. In applicazione del principio ora richiamato, il ricorso deve essere accolto, atteso che la Corte d’appello di Genova ha del tutto omesso di verificare se nella condotta della comproprietaria non locatrice fosse ravvisabile una ratifica del contratto di locazione sottoscritto dall’altra comproprietaria.

L’accoglimento del ricorso comporta la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per nuovo esame della controversia alla luce dell’indicato principio di diritto, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

10. La cassazione con rinvio della sentenza impugnata comporta l’assorbimento delle ulteriori censure svolte dalla ricorrente, atteso che le stesse involgono questioni relative allo svolgimento del giudizio di appello e all’omesso esame delle stesse da parte di quel giudice, che potranno essere prese in considerazione in sede di rinvio.

Al giudice di rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di cassazione, pronunciando a Sezioni Unite, rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo e il terzo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 4 luglio 2012.