Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 33803/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 21142/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti incidentali -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

avverso la sentenza n. 342/2006 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 14/09/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/12/2012 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, previa riunione rigetto 1 motivo del primo ricorso (avverso sent.za non definitiva; rigetto 1 – 2 motivo, accoglimento 4 motivo, assorbito 3 motivo del 2 ricorso (avverso sent. definitiva).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nell’aprile del 1998 la (OMISSIS) s.r.l. conveniva in giudizio innanzi alla Pretura di Perugia (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS), da poco deceduta all’eta’ di centocinque anni, per sentirli condannare alla restituzione di una porzione di un immobile di maggior consistenza sito in (OMISSIS), che la loro dante causa aveva occupato a titolo gratuito dal (OMISSIS) fino a la sua morte, e al risarcimento dei danni. Precisavano, al riguardo, che i proprietari dell’epoca, i conti (OMISSIS), avevano concesso il godimento di tale parte dell’immobile ad (OMISSIS), che lavorava presso di loro come cameriera, perche’ rimasta vedova in giovane eta’ e con due figli. Cessato tale rapporto di lavoro, i successivi proprietari dell’immobile avevano lasciato, per ragioni di cortesia, che la donna continuasse a vivere nell’alloggio, senza che a cio’ tacessero seguito atti d’interversione del possesso da parte di lei.

I convenuti resistevano alla domanda e, in via riconvenzionale, chiedevano che fosse accertata l’usucapione della proprieta’ dell’alloggio, assumendone il perfezionamento vivente la loro dante causa.

Il Tribunale di Perugia (la cui competenza era sopravvenuta per effetto del Decreto Legislativo n. 1 del 1998) rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale.

Decisione, questa, ribaltata dalla Corte d’appello di Perugia, che con sentenza non definitiva n. 342/06 condannava (OMISSIS) e (OMISSIS) a rilasciare l’immobile in favore della societa’ attrice, regolando, poi, il risarcimento del danno con sentenza definitiva n. 203/08.

Riteneva la Corte territoriale che gli stessi convenuti avevano sostanzialmente ammesso che il godimento dell’immobile da parte della loro dante causa era iniziato per concessione gratuita dei proprietari, e quindi a titolo di detenzione quale comodataria, il che escludeva che l’articolo 1141 c.c., fosse applicabile alla fattispecie. La tesi difensiva dei (OMISSIS) – (OMISSIS), a giudizio dei quali (OMISSIS), indipendentemente dal motivo per cui le era stato concesso il godimento del bene, l’aveva sin dall’inizio posseduto come proprietaria, non considerava che la qualificazione come possesso o come detenzione non puo’ prescindere dal modo in cui ha avuto inizio il potere di farlo sulla cosa, e che un godimento iniziato come detenzione non puo’ convertirsi in possesso al di fuori dei modi di cui all’articolo 1141 c.c., comma 2, ossia mediante un atto d’interversione, da escludersi nella specie, non essendone stata fornita la prova. Ne’ era rilevante il fatto che (OMISSIS) considerasse come sua la casa, e la circostanza che ella avesse continuato ad abitarla anche quando, nel 1950, cesso’ il suo rapporto di lavoro con il proprietario di allora, poiche’ nell’un caso come nell’altro non si trattava di atti qualificabili come opposizione al potere dei proprietari. Del pari irrilevanti a tal fine, sia la prolungata mancanza di una richiesta di restituzione del bene, compatibile con un atteggiamento caritatevole verso la (OMISSIS), sia il fatto che quest’ultima avesse eseguito sull’immobile taluni interventi di manutenzione, peraltro modesti stando alle stesse allegazioni dei convenuti. Infine, la Corte perugina riteneva che il danno dovesse essere liquidato avendo riguardo non al valore locativo del bene, ma alla rendita che se ne sarebbe potuta ricavare adibendolo, previa ristrutturazione, a casa per le vacanze, considerata l’attivita’ ricettiva svolta dalla societa’ attrice e le potenzialita’ dell’immobile, posto nelle vicinanze della prestigiosa (OMISSIS).

Per la cassazione di entrambe le sentenze d’appello (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto separati ricorsi, cui l’ (OMISSIS) resiste con altrettanti controricorsi, illustrati da memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – I due ricorsi vanno riuniti. Infatti, i ricorsi per cassazione proposti contro sentenze che, integrandosi reciprocamente, definiscono un unico giudizio (come, nella specie, la sentenza non definitiva e quella definitiva) vanno preliminarmente riuniti, trattandosi di un caso assimilabile a quello – previsto dall’articolo 335 c.p.c. – della proposizione di piu’ impugnazioni contro una medesima sentenza (Cass. n. 9377/01; conforme, Cass. n. 6391/04).

2. Il primo motivo d’impugnazione del primo dei due ricorsi, proposto contro la sentenza non definitiva, n. 342/06, denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio, e la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1140 c.c., comma 1, articoli 1144 e 1158 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Parte ricorrente deduce che il fatto controverso e decisivo e’ costituito dallo stabilire se (OMISSIS) abbia avuto la detenzione o il possesso dell’immobile in contestazione durante gli ottant’anni circa in cui lo ha abitato. Il motivo prosegue riportando: le dichiarazioni rese da (OMISSIS) in sede d’interrogatorio libero, da cui risulterebbe che sin dall’inizio (OMISSIS) si sarebbe comportata come unica e vera proprietaria dell’immobile; una lettera datata 14.1.1998 inviata dalla (OMISSIS) all’ (OMISSIS) che (contrariamente a quanto osservato dalla Corte d’appello, che l’ha ritenuta una conferma del riconoscimento da parte della convenuta del diritto di proprieta’ della societa’ attrice) dimostrerebbe, invece, l’opposta pretesa della (OMISSIS) stessa; nonche’ la trascrizione delle rispettive memorie istruttorie delle parti e delle deposizioni dei testi escussi. Ribadisce, quindi, che la societa’ attrice non ha provato che (OMISSIS) avesse cominciato ad esercitare il potere di fatto sull’immobile a titolo di detenzione, ma solo che il motivo per cui le era stato concesso il godimento dell’immobile era riconducibile alla morte del marito e al fatto che ella lavorava alle dipendenze dei (OMISSIS), per cui, atteso che l’articolo 1140 c.c. e articolo 1141 c.c., comma 1, parlano del potere di fatto corrispondente all’esercizio della proprieta’ e non del titolo attributivo di tale potere, cio’ che e’ decisivo e’ che: a) l’esercizio effettivo del potere esercitato da (OMISSIS) era stato corrispondente al diritto di proprieta’, indipendentemente dal motivo sottostante alla concessione del godimento dell’immobile; b) la societa’ (OMISSIS) non ha fornito alcuna prova che alcuno dei proprietari formali dell’immobile abbia mai esercitato il diritto di proprieta’ su di esso.

In relazione alla denunciata violazione o falsa applicazione di legge, parte ricorrente formula, infine, il seguente quesito di diritto ex articolo 366 ter c.p.c. (applicabile ratione temporis alla fattispecie): “per la qualificazione di un comportamento come possesso o come detenzione ai fini dell’applicazione o meno dell’usucapione del diritto di proprieta’ su di un immobile, deve farsi riferimento solo al titolo e/o al motivo per il quale il bene e’ stato consegnato, oppure deve aversi necessariamente riguardo all’utilizzo ultraventennale del bene ed alle concrete modalita’ attraverso le quali il soggetto ha attuato il godimento dell’immobile stesso per tutto il tempo in cui ne avuto la disponibilita’ senza interferenze da parte del dante causa”; ed ancora: “ai fini dell’usucapione, se da quando l’immobile e’ consegnato al soggetto da parte del proprietario formale si verificano tutte le seguenti circostanze: il soggetto consegnatario dice a tutti che la casa e’ sua, il proprietario formale gli dice che la casa e’ sua, alcun proprietario formale di quelli che si sono succeduti nel tempo richiede la restituzione del bene per un arco di tempo protrattosi per oltre 80 anni, il soggetto consegnatario ha effettuato senza chiedere al proprietario tutti gli interventi di ordinaria e straordinaria amministrazione che si sono resi necessari nel corso degli ottanta anni, il soggetto consegnatario dapprima legato ad un rapporto lavorativo con il proprietario formale del bene dopo 34 anni cessa ogni tipo di attivita’ lavorativa e continua a godere dell’immobile con tutte le predette caratteristiche per altri 37 anni, possa ritenersi maturato il diritto ad usucapire la proprieta’ del predetto immobile o non potendosi ritenere le predette circostanze in fatto da qualificarsi come possesso del bene ad usucapionem o meno”.

3. – Col secondo motivo e’ dedotta, ancora, l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio e la violazione dell’articolo 1141 c.c., comma 2.

Quale fatto controverso e decisivo parte ricorrente individua la circostanza che con il pensionamento la (OMISSIS) abbia mutato il suo comportamento nei confronti del bene e cioe’ che abbia cominciato a possedere il bene, comportandosi nei confronti del bene da proprietaria, con l’intenzione di comportarsi da proprietaria e non riconoscendo alcun potere sul bene preminente rispetto al proprio, abbia cioe’ mutato la detenzione in possesso.

Fatto decisivo e controverso per il giudizio e’ pertanto stabilire se il pensionamento sia da considerarsi fatto volitivo interno al soggetto che reclama l’usucapione o se debba considerarsi fatto esteriore che si manifesta nei confronti del proprietario, in guisa da rendere conoscibile al medesimo che il detentore ha cessato di possedere nomine alieno e che possiede nomine proprio e che intende sostituire alla preesistente intenzione di subordinare il proprio potere a quello altrui l’animus di vantare per se’ il diritto esercitato, convertendo cosi in possesso la detenzione precedentemente esercitata” (cosi’, testua niente, si legge a pagg. 54 e 55 del ricorso).

Il motivo termina in relazione alla denunciata violazione di legge, col seguente quesito: “qualora un soggetto abbia iniziato a detenere l’immobile di proprieta’ del datore di lavoro in virtu’ del rapporto di dipendenza lavorativa insorto tra le parti, il pensionamento della lavoratrice e quindi la cessazione totale dell’attivita’ lavorativa unitamente alla permanenza nell’immobile per un periodo ultraventennale con tutti gli oneri di manutenzione a carico costituisce mutamento del godimento del bene da detenzione in possesso?”.

4. – I predetti due motivi, da esaminare congiuntamente per la loro sostanziale ripetitivita’, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

4.1. – Inammissibili quanto alla censura di vizio motivazionale, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per difetto del momento di sintesi – recante la specificazione dei rilievi attraverso cui cogliere senso, portata e fondatezza della censura – che, giova precisare, non si identifica ne’ si esaurisce con la mera indicazione del fatto controverso e decisivo, ma si aggiunge ad essa come elemento funzionale alla stessa comprensione della censura. Infatti, in tema di formulazione dei motivi del ricorso per cassazione avverso i provvedimenti pubblicati dopo l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, ed impugnati per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, poiche’ secondo l’articolo 366-bis c.p.c., introdotto dalla riforma, nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, la relativa censura deve contenere, un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’” (Cass. S.U. n. 20603/07; conformi, Cass. nn. 4309/08, 8897/08,27680/09 e 11019/11).

4.2. – I due motivi sono, poi, infondati nella parte in cui denunciano, in relazione al n. 3 dell’articolo 360 c.p.c., la violazione dell’articolo 1140 c.c., comma 1, articoli 1144 e 1158 c.c..

La giurisprudenza di questa Corte e’ assolutamente costante nell’affermare che l’interversione idonea a trasformare la detenzione in possesso non puo’ avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un uno o piu’ atti esterni, sebbene non riconducibili a tipi determinati, dai quali sia consentito desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta, in opposizione al possessore. L’interversione del possesso, quindi, pur potendo realizzarsi mediante il compimento di attivita’ materiali in grado di manifestare inequivocabilmente l’intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio, richiede sempre, ove il mutamento del titolo in base al quale il soggetto detiene non derivi da causa proveniente da un terzo, che l’opposizione risulti inconfondibilmente rivolta contro il possessore e cioe’ contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all’avente diritto che il detentore ha cessata di possedere nomine alieno e che intende sostituire al preesistente proposito di subordinare il proprio potere a quello altrui, l’animus di vantare per se’ il diritto esercitato, convertendo cosi’ in possesso la detenzione, anche soltanto precaria, precedentemente esercitata. L’accertamento, in concreto, degli estremi dell’interversione del possesso integra un’indagine di fatto, rimessa al giudice di merito, sicche’ nel giudizio di legittimita’ non puo’ chiedersi alla Corte di Cassazione di prendere direttamente in esame la condotta della parte, per trarne elementi di convincimento, ma si puo’ solo censurare, per omissione o difetto di motivazione, la decisione di merito che abbia del tutto trascurato o insufficientemente esaminato la questione di fatto della interversione (Cass. n. 4404/06).

Pertanto, ove la relazione con la res abbia avuto inizio a titolo di detenzione, il protrarsi, anche a lungo, del godimento del bene nonostante la scadenza del termine di durata del rapporto contrattuale attributivo della detenzione stessa, l’inerzia dei proprietari nel richiedere la restituzione della cosa, la mera esternazione – fatta a persone diverse dal possessore – del considerarsi proprietario del bene, sono circostanze inidonee tanto ad escludere l’operativita’ della norma dell’articolo 1141 c.c., comma 2 (in base alla quale chi ha cominciato ad avere la detenzione, non puo’ acquistare il possesso finche’ il titolo non sia mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore), quanto a configurare un’opposizione al possessore.

5. – Il primo motivo del secondo ricorso, proposto contro la sentenza definitiva, la n. 203/08, deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 99, 112, 113, 115, 116, 132, 187, 188, 189, 191, 194, 277 e 278 c.p.c., nonche’ dell’articolo 2697 c.c., nonche’ l’omessa e comunque insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio, per avere la Corte d’appello scisso il giudizio sull’an da quello sul quantum in difetto di richiesta ed accolto la domanda risarcitoria pur in mancanza di istanza di prova in ordine al quantum.

Segue il quesito: “dica la Corte di Cassazione se, nel caso in cui la parte che formula domanda di risarcimento dei danni non chieda espressamente la scissione del giudizio relativo all’an da quello sul quantum, il Giudice puo’ o non puo’ operare d’ufficio la predetta scissione emettendo due distinte sentenze, l’una definitiva e l’altra non definitiva ed ancora il Giudice puo’ accogliere o deve respingere la domanda di risarcimento danni in difetto di prova in ordine al quantum da parte del richiedente”. Ed ancora: “la Corte d appello non ha dato alcuna motivazione del perche’ la stessa abbia provveduto adoperare la scissione del giudizio per la parte relativa all’an, da quella relativa al quantum, in difetto di alcuna istanza in proposito da parte della parte richiedente il risarcimento del danno, ne’ ha fornito alcuna motivazione del perche’ in difetto di prova relativa al quantum la stessa abbia comunque provveduto alla quantificazione del danno da occupazione illegittima”.

5.1. – Il motivo e’ manifestamente infondato.

La Corte d’appello perugina con la sentenza non definitiva, la n. 342/06, non pronuncio’ affatto la condanna generica degli appellati (OMISSIS) e (OMISSIS) al risarcimento del danno. Al contrario, correttamente avvalendosi di una facolta’ che e’ prevista dall’articolo 279, n. 4 c.p.c. (e dunque non dall’articolo 278 c.p.c.), condanno’ questi ultimi al rilascio del fondo e rimise la causa sul ruolo, con separata ordinanza, per la prosecuzione dell’istruzione probatoria relativamente alla domanda di risarcimento del danno. Ne’ l’asserita scissione dell’ai rispetto al quantum debeatur e’ enucleabile in via logica dalla nomina di un c.t.u. per determinare l’ammontare dovuto, per la fin troppo ovvia considerazione che i provvedimenti di carattere ordinatorio (che non cessano di essere tali sol perche’ la loro emissione con separata ordinanza sia stata – secondo una tecnica di redazione dell’atto indiscutibilmente corretta – preannunciata nella sentenza non definitiva), come non possono pregiudicare mai la decisione della causa (come recita l’articolo 177 c.c., comma 1), cosi’ non possono neppure implicarla.

6. – Il secondo motivo del secondo ricorso denuncia la violazione e la falsa applicazione degli articoli 99, 112, 113, 115, 116 e 132 del c.p.c., nonche’ degli articoli 752 e 1295 c.c., per aver condannato (OMISSIS) e (OMISSIS), nella loro qualita’ di eredi di (OMISSIS) al risarcimento del danno in via solidale, essendo invece l’obbligazione risarcitoria in oggetto di natura parziaria.

Parte ricorrente sostiene che la condanna di (OMISSIS) e (OMISSIS) in solido fra loro viola il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, atteso che la societa’ attrice non aveva chiesto la condanna in solido dei convenuti, tant’e’ che li aveva citati nella loro qualita’ di eredi di (OMISSIS).

Segue il quesito: “dica la Corte di Cassazione se l’obbligazione dei coeredi al risarcimento dei danni nei confronti dei terzi e’ di natura solidale o parziaria nel senso che ciascun erede risponde per l’intero o esclusivamente in relazione alla sua quota ereditaria”.

6.1. – In disparte la dubbia idoneita’ del quesito (in cui e’ omesso proprio il dato fondamentale della fattispecie ipotetica su cui parte ricorrente interroga questa Corte, dando ingiustificatamente per scontata la qualificazione ereditaria del debito in questione), la censura non ha fondamento.

L’articolo 752 c.c., per cui i debiti e i pesi ereditari gravano sui coeredi in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia disposto diversamente, riguarda i debiti e i pesi esistenti nel patrimonio del de cuius al momento della morte e quelli sorti in conseguenza della successione ereditaria (come ad esempio le spese funerarie, quelle notarili di pubblicazione del testamento ecc.), non anche i debiti venuti ad esistenza a causa della libera condotta degli eredi, i quali non adempiano obbligazioni che, sebbene derivino i propri presupposti remoti da atti o fatti riconducibili alla sfera patrimoniale del de cuius, siano sorte successivamente alla morte di lui, conseguendone, in senso non giuridico, ma soltanto occasionale. In quest’ultima categoria rientra l’obbligazione di risarcimento del danno, succedanea a quella inadempiuta avente ad oggetto il rilascio di un bene immobile gia’ concesso in comodato al de cuius, sorta dopo la morte di quest’ultimo allorche’ il comodante abbia per la prima volta chiesto la restituzione del bene agli eredi.

E’ quanto la Corte territoriale ha accertato nel caso di specie (v. pag. 4 della sentenza n. 203/08), e che in parte qua non forma oggetto d’impugnazione sotto il profilo della congruita’ del percorso motivazionale sotteso.

Quanto, poi, alla dedotta violazione dell’articolo 112 c.p.c., e’ sufficiente rilevare l’assenza di un quesito ad hoc, con la conseguente inammissibilita’ della censura.

6. Col terzo motivo e’ dedotta la violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c. e il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

La Corte d’appello, sostiene parte ricorrente, ha immotivatamente, e quindi illegittimamente, raddoppiato le somme dovute a titolo di spese di giudizio da (OMISSIS) e (OMISSIS), rispetto a quelle che il Tribunale aveva liquidato a carico della (OMISSIS) s.r.l., soccombente in primo grado.

Formula al riguardo il seguente quesito: “dica la Corte di Cassazione se la Corte d’appello, nel caso di riforma della sentenza di primo grado puo’ o non puo’ condannare la parte soccombente al pagamento delle spese di giudizio provvedendo a liquidarle sia per cio’ che attiene al primo grado di giudizio, ed in particolare a riliquidare quelle del primo grado di giudizio gia’ liquidate dal Primo Giudice, aumentandole, in difetto di alcuna motivazione sul punto, in difetto della nota spese della parte vittoriosa ed in difetto di alcuna indicazione circa i parametri di riferimento della tariffa professionale forense usati per la relativa liquidazione e se sussistono giusti motivi di compensazione delle spese di giudizio nel caso in cui la parte totalmente vittoriosa nel giudizio di primo grado veda riformata totalmente la sentenza di primo grado in appello”.

6.1. – Il motivo e’ manifestamente infondato, perche’ collide, senza alcuna argomentazione di contrasto, con giurisprudenza nota e consolidata di questa Corte, da cui non v’e’ ragione di deviare.

Ed infatti: a) il giudice di appello allorche’ riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d’ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, dato che l’onere di esse va attribuito e ripartito tenendo presente l’esito complessivo della lite (Cass. nn. 18837/10, 7846/06,13485/00, 6155/00 e 12551/92); va da se’ che, caducato per l’effetto espansivo interno di cui all’articolo 336 c.p.c., comma 1, il capo della sentenza di primo grado relativo alle spese di giudizio, non vi e’ alcuna limitazione all’esercizio del potere del giudice d’appello di stabilirne il nuovo ammontare; b) qualora si lamenti che la liquidazione degli onorari e dei diritti di procuratore sia stata effettuata in misura superiore al massimo o inferiore al minimo stabilito dalla tariffa, la parte interessata deve indicare le singole voci della relativa tabella professionale dalle quali risulti il vizio per consentire il conseguente controllo in sede giudiziale, senza che siano necessarie ulteriori indagini (Cass. nn. 270/06, 11583/04, 7527/02, 8721/99 e 3267/99); c) non e’ censurabile il mancato ricorso – da parte del giudice di merito – all’istituto della compensazione delle spese del giudizio (Cass. n. 11770/98; conforme, n. 6365/00).

7. – Col quarto motivo e’ dedotta l’omessa e comunque insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo in connessione alla violazione dell’articolo 191 c.p.c. e degli articoli 2727 e 2729 c.c..

Sostiene la parte ricorrente che l’appellante aveva chiesto il risarcimento dei danni da occupazione illegittima dell’immobile in ragione di euro 258,23 per ogni mensilita’ dal 1.2.1998 fino alla data di consegna dell’immobile, senza tuttavia fornire od offrire prova alcuna in merito. Per contro, la Corte territoriale ha nominato un c.t.u. per accertare il valore locativo dell’immobile, per poi disattendere, contraddittoriamente, le conclusioni cui era pervenuto il c.t.u. in maniera conforme al quesito affidatogli, e ritenere, senza che la relativa circostanza di fatto risultasse allegata e provata, che l’alloggio avesse-una destinazione turistica.

In relazione alla dedotta violazione di legge, parte ricorrente formula il seguente quesito: “dica la Corte di Cassazione, se, nel caso in cui una parte formuli la domanda di risarcimento del danno per occupazione illegittima di immobile, puo’ o non puo’ il Giudice determinare autonomamente il parametro di riferimento per la quantificazione del danno da parte della parte richiedente ed in difetto di prova circa la sussistenza dei fatti posti alla base della scelta del predetto criterio di riferimento avvalendosi di argomentazioni presuntive sfornite del relativo riscontro processuale”.

7.1. – Il motivo e’ inammissibile in ciascuna delle censure in cui si articola.

In ordine al vizio motivazionale, in quanto il motivo e’ privo del momento di sintesi che ne circoscriva i limiti (v. paragrafo 4.1. che prece’de); quanto alla denunciata violazione di legge, perche’ il quesito e’ basato su di un presupposto fattuale – l’assenza di prove sul parametro di liquidazione prescelto – indimostrato e indimostrabile a cagione dell’inammissibilita’ della censura volta a farlo emergere.

8. – In conclusione entrambi i ricorsi vanno respinti.

9. – Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza dei ricorrenti.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi e condanna i ricorrenti alle spese che liquida in euro 3.200,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17825/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS), in persona di (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS) S.R.L. IN LIQ., (OMISSIS) S.P.A., (OMISSIS) S.P.A., (OMISSIS) S.P.A.;

- intimati -

e contro

INPS SEDE PROVINCIALE FROSINONE, in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DELLA FREZZA 17, presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- resistente con procura -

avverso la sentenza n. 632/2006 del TRIBUNALE di FROSINONE, depositata il 15/09/2006 R.G.N. 3361/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/2013 dal Consigliere Dott. GIUSEPPINA LUCIANA BARRECA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Con la decisione ora impugnata, pubblicata il 15 settembre 2006, il Tribunale di Frosinone ha rigettato l’opposizione all’esecuzione proposta, con ricorso del 7 novembre 2003, dagli esecutati, (OMISSIS) e (OMISSIS), nella procedura esecutiva immobiliare intrapresa nei loro confronti da (OMISSIS) s.p.a., nella quale erano intervenuti (OMISSIS) S.p.A., (OMISSIS) S.p.A. (poi (OMISSIS) S.p.A.), (OMISSIS) S.p.A., (OMISSIS) S.p.A., (OMISSIS) s.r.l. e l’INPS.

Gli opponenti avevano dedotto che con scrittura privata del (OMISSIS) era stata convenuta con il creditore procedente l’estinzione dell’intera loro posizione debitoria mediante il pagamento di una somma di denaro ed il trasferimento di un immobile, che non si era perfezionato per causa imputabile alla controparte, pur essendo stata corrisposta a quest’ultima la somma pattuita; che conseguentemente era venuto meno il diritto di (OMISSIS) S.p.A. di procedere esecutivamente nei loro confronti; che comunque ne’ il creditore procedente ne’ i creditori intervenuti si sarebbero potuti soddisfare sui beni pignorati, poiche’ costituiti in fondo patrimoniale, trascritto ed annotato prima della trascrizione del pignoramento. Rigettata dal giudice dell’esecuzione l’istanza di sospensione del processo esecutivo ed iniziato il giudizio di merito, si era costituita (OMISSIS) S.r.l., quale mandataria di (OMISSIS) S.p.A., chiedendo il rigetto dell’opposizione e deducendo che non era stato provato l’adempimento del credito azionato dal procedente e che il fondo patrimoniale non sarebbe stato opponibile ai creditori intervenuti non essendo stato dimostrato che i crediti contratti fossero estranei ai bisogni della famiglia.

1.1.- Il Tribunale, come detto, ha rigettato l’opposizione, ritenendo che non fosse stato provato che il credito vantato dal procedente si fosse estinto a seguito della transazione stipulata tra le parti e che non fosse stata dedotta, quindi nemmeno provata, l’estraneita’ ai bisogni della famiglia dei debiti contratti con i creditori procedente ed intervenuti; ha condannato gli opponenti al pagamento delle spese di lite in favore dell’opposta costituita.

2.- Avverso la sentenza (OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso affidato a tre motivi.

(OMISSIS), quale mandataria di (OMISSIS) S.p.A., resiste con controricorso, illustrato da memoria.

L’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale ha partecipato alla discussione orale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Col primo motivo del ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 295 c.p.c., perche’, secondo i ricorrenti, vi sarebbe stata pregiudizialite’ rispetto all’opposizione all’esecuzione, di cui al presente ricorso, del giudizio pendente tra i coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS) ed (OMISSIS) S.p.a. relativo alla domanda ex articolo 2932 cod. civ. proposta dai primi nei confronti della seconda per ottenere l’adempimento dei patti contenuti nella transazione stipulata per estinguere il debito oggetto dell’azione esecutiva. Pertanto, il giudice dell’opposizione all’esecuzione avrebbe dovuto sospendere tale giudizio in attesa della definizione dell’altro, pendente tra le stesse parti.

1.1.- Il motivo e’ inammissibile.

A prescindere dal mancato richiamo dell’articolo 360 c.p.c., n. 4, e dalla mancata denuncia del vizio della sentenza come error in procedendo (quale e’ l’omessa sospensione del giudizio nei casi in cui se ne assume l’obbligatorieta’: cfr. Cass. n. 16992/07), non emerge dall’illustrazione del motivo l’interesse attuale dei ricorrenti all’impugnazione della sentenza che abbia deciso malgrado la pendenza di giudizio che si assume pregiudiziale. Infatti, la sospensione del processo presuppone che il rapporto di pregiudizialita’ tra le due cause di cui si tratta sia non solo concreto, ma anche attuale, nel senso che la causa ritenuta pregiudiziale sia tuttora pendente, non avendo altrimenti il provvedimento alcuna ragion d’essere, e traducendosi anzi in un inutile intralcio all’esercizio della giurisdizione. Ne consegue che, ove una sentenza venga censurata in cassazione per non essere stato il giudizio di merito sospeso in presenza di altra causa pregiudiziale, incombe al ricorrente l’onere di dimostrare che quest’altra causa e’ tuttora pendente, e che presumibilmente lo sara’ anche nel momento in cui il ricorso verra’ accolto, dovendosi ritenere, in difetto, che manchi la prova dell’interesse concreto ed attuale che deve sorreggere il ricorso, non potendo ne’ la Corte di cassazione, ne’ un eventuale giudice di rinvio disporre la sospensione del giudizio, in attesa della definizione di un’altra causa che non risulti piu’ effettivamente in corso (Cass. n. 18026/12, n. 16992/07).

Mancando delle indicazioni di cui sopra, il primo motivo di ricorso e’ inammissibile.

2.- Col secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 cod. civ., per avere il giudice di merito errato nel ritenere che i ricorrenti non abbiano assolto all’onere della prova circa l’adempimento delle obbligazioni assunte con la scrittura privata del (OMISSIS). I ricorrenti espongono di avere prodotto in giudizio la documentazione attestante l’avvenuto pagamento della somma pattuita, le diffide rivolte alla controparte e la citazione in giudizio della societa’ (OMISSIS) S.p.A. per ottenere, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., la sentenza di trasferimento della proprieta’ dell’immobile, in adempimento della transazione che tale trasferimento prevedeva; sostengono, quindi, che i detti elementi avrebbero dovuto indurre il giudice di merito a ritenere provato l’adempimento, da parte loro, della transazione, con la conseguenza che questa avrebbe determinato l’estinzione del credito ed il venir meno del diritto di (OMISSIS) S.p.A. a procedere nei loro confronti. Secondo i ricorrenti, il Tribunale non avrebbe adeguatamente valutato dette risultanze documentali.

2.1.- Il motivo, cosi’ come proposto, e’ inammissibile.

Ed invero, pur avendo dedotto il vizio di violazione di legge, specificamente dell’articolo 2697 c.c., i ricorrenti non lamentano certo la violazione dei principi che regolano l’onere della prova, ai sensi della norma richiamata, poiche’ non contestano la regola applicata dal Tribunale, corrispondente alla previsione normativa, di far gravare la prova dei fatti posti a fondamento del motivo ci opposizione sugli opponenti, attori nel relativo giudizio.

Piuttosto, lamentano la mancata valutazione da parte del giudice di merito di elementi di prova, a loro dire, presenti in giudizio: si tratta di vizio tutt’al piu’ prospettabile con riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 5. Peraltro, risulta dalla sentenza impugnata che il Tribunale abbia proceduto alla valutazione di quegli stessi elementi dei quali i ricorrenti finiscono sostanzialmente per richiedere a questa Corte un nuovo esame, inammissibile in sede di legittimita’.

3.- Col terzo motivo di ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 167 e 170 c.c., in relazione all’articolo 2697 c.c., per avere il Tribunale posto a carico degli opponenti l’onere di provare l’estraneita’ dei crediti oggetto dell’azione esecutiva ai bisogni della famiglia, laddove essi sarebbero stati gravati soltanto dell’onere della prova della regolare costituzione del fondo patrimoniale e della sua opponibilita’ ai creditori pignorante ed intervenuti.

Aggiungono che il giudice avrebbe omesso di valutare se la fonte e la ragione dei rapporti obbligatori da cui sono sorti i debiti nei confronti degli intervenuti avevano o meno inerenza diretta ed immediata con i bisogni della famiglia. Considerando la fonte (effetti cambiari), il soggetto obbligato (per alcuni debiti, soltanto il marito (OMISSIS)) e la natura (contributi previdenziali dovuti all’INPS) dei crediti, il giudice avrebbe dovuto trarre elementi presuntivi da cui desumere l’estraneita’ degli stessi ai bisogni della famiglia.

3.1.- Il motivo non e’ meritevole di accoglimento.

In primo luogo, va ribadito il principio affermato da questa Corte per il quale l’onere della prova dei presupposti di applicabilita’ dell’articolo 170 c.c., grava sulla parte che intende avvalersi del regime di impignorabilita’ dei beni costituiti in fondo patrimoniale. Nel caso dell’opposizione proposta dal debitore avverso l’esecuzione avente ad oggetto tali beni, al fine di contestare il diritto del creditore di agire esecutivamente ex articolo 615 c.p.c., l’onere della prova grava sul debitore opponente; questi non deve provare soltanto, come sostenuto dai ricorrenti, la regolare costituzione del fondo patrimoniale e la sua opponibilita’ nei confronti del creditore pignorante, ma anche che il debito per cui si procede venne contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia (cfr. Cass. n. 5684/06, n. 12730/07; contra, Cass. n. 12998/06, ma con particolare riguardo all’ulteriore presupposto della conoscenza di tale estraneita’ in capo al creditore, di cui non e’ necessario occuparsi in questa sede).

Trattasi di prova che, alla stregua dei principi generali, ben puo’ essere fornita anche avvalendosi di presunzioni ai sensi dell’articolo 2729 c.c., gravando comunque sull’opponente l’onere di allegare e dimostrare i fatti noti, da cui desumere, in via presuntiva, i fatti oggetto di prova.

In proposito, si e’ affermato e va ribadito che l’indagine del giudice deve essere rivolta specificamente al fatto generatore dell’obbligazione, a prescindere; dalla natura di questa (cfr. Cass. n. 11230/03, nonche’, da ultimo, Cass. n. 15862/09): i beni costituiti in fondo patrimoniale non potranno essere sottratti all’azione esecutiva dei creditori quando lo scopo perseguito nell’obbligarsi fosse quello di soddisfare i bisogni della famiglia. Infatti, il criterio identificativo dei crediti il cui soddisfacimento puo’ essere realizzato in via esecutiva sui beni conferiti in fondo va ricercato nella relazione esistente tra gli scopi per cui i debiti sono stati contratti ed i bisogni della famiglia, con la conseguenza che l’esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di esso puo’ avere luogo qualora la fonte e la ragione del rapporto obbligatorio abbiano inerenza diretta ed immediata con i bisogni della famiglia (Cass. n. 12998/06).

Orbene, in caso di opposizione all’esecuzione fondata sull’impignorabilita’ dei beni immobili costituiti in fondo patrimoniale, spetta agli opponenti allegare, prima, e, quindi, provare quali siano i titoli dai quali le singole obbligazioni siano sorte ed il contesto nell’ambito del quale vennero contratte, al fine di consentire al giudice di pervenire all’esclusione, anche per via presuntiva, della loro riconducibilita’ ai bisogni della famiglia, nel senso che (possa anche presumersi che) vennero contratte per scopi a questi del tutto estranei; e fatta sempre salva la necessita’ che ricorra l’ulteriore elemento della consapevolezza da parte del creditore di siffatta estraneita’ (del quale, come detto, non e’ dato discutere in questa sede, per essere mancata la prova dell’elemento oggettivo, secondo quanto appresso).

3.2.- Il Tribunale di Frosinone non si e’ affatto discostato dai principi sopra richiamati.

Ed invero, dopo aver affermato che, in applicazione dell’articolo 2697 c.c., gli opponenti sono gravati dell’onere della prova dei fatti costitutivi di cui all’articolo 170 c.c., ha specificato che quest’onere riguarda sia la prova della costituzione regolare e dell’opponibilita’ a terzi del fondo patrimoniale, sia la prova dell’estraneita’ dei crediti di che trattasi ai bisogni della famiglia (oltre che della consapevolezza di tale estraneita’ in capo ai creditori).

Il motivo e’ percio’ infondato per la parte in cui denuncia la violazione degli articoli 167 e 170 c.c., in relazione all’articolo 2697 c.c..

3.3.- Quanto al caso di specie, il Tribunale ha motivato nel senso che gli opponenti “non hanno…richiesto alcun mezzo istruttorio idoneo a provare i… fatti costitutivi del diritto al legato” ed ha aggiunto che non vi sarebbero state, non solo prove, ma nemmeno allegazioni da parte degli opponenti “in ordine alla tipologia dei crediti azionati esecutivamente”. Questo, perche’ gli opponenti si sarebbero limitati “a sostenere che il solo fatto della costituzione del fondo con atto trascritto ed annotato anteriormente al pignoramento e’ sufficiente a rendere impignorabili i beni oggetto del fondo, con conseguente impossibilita’ per il giudice dell’esecuzione di valutare ogni altra circostanza che potrebbe essere eccepita, sempre secondo gli opponenti, solo nell’ambito di un distinto giudizio ex articolo 2901 c.c., avverso l’atto costitutivo del fondo”.

L’assunto dei ricorrenti secondo cui la sentenza sarebbe errata perche’ il giudice di merito non avrebbe tenuto conto delle fonti e delle ragioni dei rapporti obbligatori, che avrebbero dovuto far presumere l’esclusione dell’inerenza immediata e diretta dei relativi debiti ai bisogni della famiglia, non coglie nel segno, poiche’ il Tribunale ha evidenziato proprio la mancata allegazione delle fonti e delle ragioni dei diversi rapporti obbligatori intrattenuti dai due esecutati con i creditori intervenuti nel processo esecutivo, sicche’ non e’ dato comprendere come il giudice avrebbe potuto tenere conto di un dato, che ha espressamente detto essere stato non solo non dimostrato, ma nemmeno allegato.

Allora, avrebbero dovuto i ricorrenti impugnare specificamente siffatta statuizione, assumendo in ricorso di aver correttamente assolto all’onere probatorio, ritenuto come su di loro gravante, anche riguardo alla tipologia dei debiti ed al contesto in cui vennero assunti; avrebbero dovuto, quindi, imputare al giudice di merito il vizio della motivazione per omessa od insufficiente valutazione di fatti controversi e decisivi per il giudizio effettivamente risultanti dagli atti, laddove invece il Tribunale di Frosinone ne ha escluso l’allegazione e la prova.

In mancanza, il motivo, sotto tale secondo profilo, e’ inammissibile.

In conclusione, il terzo motivo di ricorso va rigettato.

4.- Rigettato, quindi, il ricorso, le spese del giudizio di cassazione vanno regolate secondo il principio della soccombenza e si liquidano come da dispositivo, a carico dei ricorrenti ed a favore di ciascuno dei resistenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida, in favore di (OMISSIS), quale mandataria di (OMISSIS) S.p.A., nella somma complessiva di euro 4.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge, ed in favore dell’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale – INPS nella somma complessiva di euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 502/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) n.q. di eredi del Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

COMUNE PALERMO (OMISSIS);

_- intimato -

Nonche’ da:

COMUNE PALERMO (OMISSIS) in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) n.q. di eredi del Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti all’incidentale -

avverso la sentenza n. 1445/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 07/11/2008, R.G.N. 230/2000;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LAMZILLO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) ha convenuto in giudizio il Comune di Palermo – conduttore di un immobile di sua proprieta’ adibito a sede della scuola elementare – deducendo che il rapporto di locazione era cessato fin dal 1986, a seguito di ordinanza di convalida dello sfratto; che egli aveva acconsentito a lasciare il conduttore nel godimento dell’immobile in vista delle esigenze didattiche; che l’immobile era stato lasciato libero solo nell’aprile 1994, mentre le chiavi erano state restituite il 5 maggio 1995.

Cio’ premesso, l’attore ha chiesto che il Comune venisse condannato a pagare gli interessi sui canoni versati in ritardo; la differenza fra le somme versate dal conduttore nel periodo dell’occupazione e quelle corrispondenti all’effettivo valore locativo di mercato; il rimborso delle spese effettuate per adeguare l’immobile alla normativa antincendio e di quelle occorrenti per rimuovere le suddette opere a seguito della cessazione dell’occupazione; il rimborso delle spese di ripristino dell’immobile stesso in normali condizioni di manutenzione.

Il Comune di Palermo ha resistito alla domanda, chiedendone l’integrale rigetto.

Esperita l’istruttoria anche tramite accertamento tecnico preventivo e CTU, il Tribunale di Palermo ha condannato il Comune a pagare all’attore la complessiva somma di lire 503.438.400, oltre interessi dal 7 ottobre 1995 al saldo, in rimborso delle spese di ripristino dell’immobile; ha rigettato le altre domande ed in particolare quella di adeguamento dell’indennita’ di occupazione ai valori di mercato.

Proposto appello principale dal (OMISSIS) e incidentale dal Comune, nel corso del giudizio e’ stata ammessa ed esperita altra CTU.

All’attore in primo grado, deceduto, sono subentrati gli eredi, cioe’ la moglie, (OMISSIS), e i due figli, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Con sentenza 26 settembre – 7 novembre 2008 n. 1445 la Corte di appello di Palermo ha ridotto ad euro 133.519,40 oltre interessi la somma dovuta dal Comune.

Gli eredi (OMISSIS) propongono due motivi di ricorso per cassazione.

Resiste il Comune di Palermo con controricorso, proponendo un motivo di ricorso incidentale.

Replicano i ricorrenti con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione della Legge 23 maggio 1950, n. 253, articolo 41 “in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 5, lettera a), per omessa motivazione sul punto decisivo della controversia”, addebitando alla Corte di appello di avere omesso di motivare sulla riduzione della somma liquidata in rimborso spese, limitandosi a recepire acriticamente il contenuto della CTU.

2.- Il motivo e’ inammissibile sotto piu’ di un profilo.

2.1.- In primo luogo per difetto di specificita’, in quanto i ricorrenti prospettano la violazione di legge in relazione ad una norma inesistente: l’articolo 360 cod. proc. civ., non contiene un quinto comma e men che mai una lettera a), sicche’ non e’ specificato in relazione a quale norma sia stato proposto il ricorso.

La Legge n. 253 del 1950, articolo 41, regola i casi in cui il locatore non provveda ad eseguire le improrogabili opere di conservazione dell’immobile: questione che non ha nulla a che fare con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che ha determinato l’importo spettante ai locatori in rimborso delle spese di ripristino dell’immobile; a seguito del deterioramento conseguente all’uso.

2.2.- In secondo luogo, come ha eccepito anche il resistente, il motivo e’ inammissibile ai sensi dell’articolo 366 bis cod. proc civ., in vigore all’epoca del deposito della sentenza impugnata poiche’, quanto alle doglianze di vizio di motivazione, manca un momento di sintesi delle censure, da cui risulti la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione e’ da ritenere omessa, illogica o contraddittoria o comunque inidonea a giustificare la decisione, come richiesto a pena di inammissibilita’ dalla citata norma (Cass. civ. Sez. Un. 1 ottobre 2007 n. 20603 e 18 giugno 2008 n. 16258; Cass. Civ. Sez. 3, 4 febbraio 2008 n. 2652; Cass. Civ. Sez. 3, 7 aprile 2008 n. 8897, n. 4646/2008 e n. 4719/2008, fra le tante); quanto all’asserita violazione di legge, il quesito e’ inidoneo e non congruente con le ragioni della decisione: “Dica la Suprema Corte se, in materia di locazione in regime vincolistico, le opere di straordinaria manutenzione dell’immobile erano a carico del Comune di Palermo in applicazione dell’articolo 41…”.

In primo luogo si chiede alla Corte di cassazione di risolvere un problema di merito; non di dettare il principio di diritto adeguato a risolverlo (in ipotesi diverso da quello enunciato dalla sentenza impugnata), in linea con la specifica funzione del ricorso per cassazione e del quesito di diritto.

In secondo luogo il quesito non e’ congruente ne’ con le ragioni della decisione, ne’ con le doglianze esposte nel motivo, poiche’ il problema in discussione non verte su chi debba provvedere alle spese di manutenzione straordinaria, ma sulla quantificazione delle spese dovute dal conduttore in funzione di ripristino dello stato dell’immobile, quantificazione che i ricorrenti ritengono inadeguata.

La risposta positiva al quesito non varrebbe pertanto a giustificare l’annullamento della sentenza impugnata.

2.3.- In terzo luogo le censure che attengono all’asserita, pedissequa recezione dei risultati della CTU sono apodittiche e non valgono a dimostrare che la Corte di appello sia incorsa in errori di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’articolo 1591 cod. civ., sempre in relazione all’articolo 360, comma 5, lettera a), nel capo in cui la Corte di appello ha quantificato il compenso spettante ai proprietari per il tempo dell’occupazione dell’immobile, in misura corrispondente all’ammontare del canone di locazione, senza tenere conto del fatto che la stessa Commissione di valutazione del Comune aveva indicato somme superiori, nel determinare l’effettivo valore locativo.

3.1.- Il motivo e’ inammissibile per le stesse ragioni gia’ esposte in relazione al primo motivo, oltre che manifestamente infondato.

Il quesito di diritto (Dica la Suprema Corte se e’ qualificabile come maggior danno ex articolo 1591 c.c., l’ultima quantificazione di indennita’ di occupazione svolta dalla commissione di valutazione del Comune di Palermo, anziche’ il canone di locazione originariamente convenuto nel contratto di locazione risolto”) chiede alla Corte di legittimita’ di risolvere la causa nel merito – questione che le e’ preclusa – anziche’ richiamare il principio di diritto enunciato dalla sentenza impugnata in relazione alla fattispecie in esame, che si assume erroneo, ed indicare quello diverso di cui si chiede l’applicazione, si’ da consentire alla Corte di formulare con la sua decisione un principio di diritto chiaro, specifico, idoneo a risolvere diversamente la controversia ed applicabile anche ai casi simili a quello dedotto in giudizio, conformemente alla funzione assegnata dalla legge al quesito di cui all’articolo 366 bis cod. proc. civ. (cfr. fra le tante, Cass. Civ. S.U. 5 gennaio 2007 n. 36 e 11 marzo 2008 n. 6420; Cass. Civ. Sez. 3, 30 settembre 2008 n. 24339 e 9 maggio 2008 n. 11535).

3.2.- In ogni caso la Corte di appello ha correttamente applicato l’articolo 1591 cod. civ., secondo cui il danno conseguente al protrarsi dell’occupazione dell’immobile dopo la cessazione della locazione va determinato nell’ammontare del canone corrisposto durante l’esecuzione del contratto, cui puo’ essere aggiunto il risarcimento del danno ulteriore, qualora il locatore ne faccia richiesta e ne dimostri l’esistenza.

Al fine di dimostrare il danno non e’ sufficiente che il proprietario provi che i canoni di mercato sono di importo superiore a quello effettivamente corrisposto dal conduttore; egli deve anche dimostrare che avrebbe potuto, di fatto e concretamente, percepire il maggior canone, dando in locazione ad altri l’immobile; che gli sono state presentate effettive occasioni in tal senso e che non ha potuto darvi corso a causa del protrarsi dell’occupazione.

La Corte di appello ha rilevato che nessuna prova del genere e’ stata fornita dai proprietari e questi non hanno dedotto ne’ dimostrato alcunche’ in questa sede, per dimostrare l’erroneita’ della motivazione sul punto.

4.- Il ricorso principale deve essere quindi rigettato.

5.- Con l’unico motivo del ricorso incidentale il Comune, denunciando violazione degli articoli 1216 e 1591 cod. civ., lamenta che la Corte di appello – pur avendo dato atto che esso Comune ebbe a lasciare libero l’immobile locato e ad offrire ai proprietari la restituzione dei locali fin dal 6 maggio 1994 – lo abbia condannato a pagare l’indennita’ di occupazione fino al 15 maggio 1995, data in cui i proprietari si sono risolti ad accettare la restituzione delle chiavi, che avevano in precedenza immotivatamente rifiutato. Assume che la motivazione della Corte di appello, secondo cui il conduttore e’ liberato dall’onere del pagamento solo a seguito di offerta formale, compiuta secondo le modalita’ e con la procedura di cui agli articoli 1216 e 1209 cod. civ., e’ in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, la quale ha piu’ volte deciso che l’illegittimo rifiuto del locatore di ricevere in restituzione la cosa locata esclude la mora del conduttore, quindi l’obbligo di pagare il canone, pur se eseguita tramite offerta non formale (Cass. civ. 26 aprile 2002 n. 6090; Cass. civ. 3 settembre 2007 n. 18496 e precedenti conformi).

6.- Il quesito di diritto e’ ammissibile, perche’ enuncia in termini sufficientemente specifici il principio di cui si chiede l’applicazione, si’ da dimostrare quale sia la fattispecie e quale l’opposto principio affermato dalla sentenza impugnata (“Dica la Suprema Corte se l’offerta non formale di riconsegna dell’immobile illegittimamente rifiutata dal locatore escluda la mora del conduttore e faccia venire meno l’obbligo di quest’ultimo di pagare il corrispettivo convenuto ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ.”).

6.1.- Nel merito, il motivo e’ fondato. i

La Corte di appello e’ incorsa sia in violazione di legge, sia in motivazione insufficiente e apodittica.

Quanto alla violazione di legge, va ricordato che l’offerta formale di cui all’articolo 1216 cod. civ., e’ prescritta per la costituzione in mora del creditore, ai fini del prodursi dei peculiari effetti che la legge ricollega alla mora credendi (cfr. articolo 1207 cod. civ.).

Non e’ invece richiesta al diverso fine di accertare in quale momento cessi la. mora del debitore (nella specie, quanto alla restituzione della cosa locata alla scadenza del contratto di locazione), che e’ il problema che la Corte di appello era chiamata a risolvere.

La norma appropriata allo scopo non e’ l’articolo 1216, bensi’ l’articolo 1220 cod. civ., secondo cui il debitore non puo’ essere considerato in mora, se abbia fatto offerta della prestazione dovuta anche senza osservare le forme di cui all’articolo 1208 cod. civ., a meno che il creditore avesse un motivo legittimo per rifiutare l’offerta.

La Corte di merito avrebbe dovuto pertanto accertare se, nel caso di specie, vi sia stata un’offerta seria ed affidabile, ancorche’ non formale, di restituzione dell’immobile da parte del conduttore, e se i locatori avessero o meno un serio motivo per rifiutare l’offerta.

Solo in caso di risposta negativa sul primo quesito, o positiva sul secondo, il Comune avrebbe potuto essere condannato al pagamento dell’indennita’ di occupazione per il tempo successivo alla cessazione dell’uso dei locali con offerta di restituzione delle chiavi.

La Corte ha invece deciso il contrario, applicando erroneamente alla fattispecie l’articolo 1216 cod. civ., ed omettendo ogni motivazione sulle circostanze sopra indicate. Essa si e’ limitata a richiamare alcune decisioni della Corte di cassazione che da un lato risultano superate dalla piu’ recente e largamente prevalente giurisprudenza, secondo cui l’offerta non formale di restituzione, formulata ai sensi dell’articolo 1220 cod. civ., se illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del conduttore non solo agli effetti del risarcimento dei danni, ma anche quanto all’obbligo di pagare il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 3, 26 aprile 2002 n. 6090; Idem, 3 settembre 2007 n. 18496; Cass. civ. Sez. 6/3, Sez. Ord. 20 gennaio 2011 n. 1337). Dall’altro lato sono sostanzialmente conformi all’indirizzo ora citato, se esaminate nella motivazione e con riguardo alla natura della fattispecie oggetto di esame, al di la’ delle formali enunciazioni di cui alle massime.

E’ stata infatti negata efficacia all’offerta non formale quando ricorrevano, nella sostanza, peculiari ragioni idonee a giustificare il permanere dell’obbligo di pagamento del canone: per esempio per il fatto che il conduttore aveva continuato ad occupare i locali, nonostante l’offerta di restituzione, o perche’ l’offerta e’ stata comunque considerata non seria (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 26 novembre 2002 n. 16685; Idem, 7 giugno 2006 n. 13345); o perche’ sussisteva un legittimo interesse del locatore a rifiutare l’offerta, in quanto il bene era deteriorato e se ne esigeva la restituzione in pristino a cura e spese del conduttore (Cass. n 16685/2002 cit.).

Al di fuori di tali esigenze, quando cioe’ l’offerta di restituzione sia seria e completa, l’immobile venga di fatto liberato, contestualmente all’offerta non formale, e l’accettazione dell’offerta non comporti per il locatore alcun sacrificio dei suoi diritti o dei suoi legittimi interessi, poiche’ le parti concordano sul fatto che i lavori di ripristino saranno eseguiti dallo stesso locatore, dietro rimborso delle spese (come nel caso in oggetto), non vi e’ ragione di negare efficacia all’offerta di restituzione, pur se non formale, anche per quanto concerne la cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione.

Tanto piu’ quando si consideri che, ricorrendo le circostanze di cui sopra, il rifiuto del locatore di accettare l’offerta, protraendo senza motivo l’obbligo del conduttore di corrispondere l’indennita’ di occupazione, risulta difficilmente giustificabile con riferimento al dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto (articolo 1375 cod. civ.), che impegna ognuna delle parti a cooperare con la controparte, evitando di addossarle oneri ingiustificati, ed a prestarsi a soluzioni compatibili con la realizzazione degli interessi di entrambe, ove cio’ non comporti un ingiustificato sacrificio dell’interesse proprio (principio richiamato anche da Cass. n. 13345/2006 cit.).

7.- In accoglimento del ricorso incidentale, la sentenza impugnata deve essere cassata, nella parte in cui ha condannato il Comune a pagare l’indennita’ di occupazione anche per i mesi successivi al rilascio dell’immobile, per il solo fatto che la restituzione del bene e’ stata offerta con modalita’ informali, ai sensi dell’articolo 1220 cod. civ., senza previamente accertare, con adeguata motivazione, se il rifiuto del locatore di ricevere in restituzione le chiavi fosse giustificato e rispondesse ad un suo legittimo interesse.

La causa e’ rinviata alla Corte di appello di Palermo affinche’ riesamini la questione e decida la controversia uniformandosi ai principi di diritto sopra enunciati (parte in rilievo) e con adeguata motivazione.

8.- Il giudice di rinvio decidera’ anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso principale ed accoglie il ricorso incidentale.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, che decidera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

La Suprema Corte ad inizio 2014, con la Sentenza 530, ha ribadito che spetta al locatore il risarcimento per lucro cessante, ossia: “la risoluzione anticipata di un contratto di locazione nella maggior parte dei casi è dovuta all’inadempienza del conduttore.”

Tuttavia grava sul locatore l’onere della prova di avere “inutilmente tentato di locare l’immobile ovvero della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli (come ad es. il reperimento di offerte di locazione meno vantaggiose), dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell’immobile, atteso che la relativa dimostrazione, anche in ragione del criterio di vicinanza della prova, non può far carico al conduttore.”.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Z.A. (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di socia accomandataria e rappresentante legale della “SERVIZI FARMACEUTICI PORZIO S.A.S” elettivamente domiciliata presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’Avvocato GIORDANO CIRO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

G.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZALE CLODIO 12, presso lo studio dell’avvocato AGOSTA GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato IMPERATORE ENNIO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 148/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 20/1/2006, depositata il 14/02/2006, R.G.N. 5082/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del28/04/2010 dal Consigliere Dott. D’AMICO Paolo;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto.

Fatto

Z.A. in proprio e quale legale rappresentante della s.a.s. Servizi Farmaceutici Porzio, con ricorso al Pretore di Napoli del 15.4.1994 esponeva che agli inizi del 1981 aveva chiesto in locazione a G.F. un appartamento da adibire a propria abitazione; che il G. si era dichiarato disposto a locare detto immobile a condizione che il relativo contratto venisse intestato ad una societa’ e quindi destinato ad uso ufficio; che si era proceduto alla stipula del contratto di locazione inteso ad eludere la normativa della L. n. 392 del 1978.

Tanto premesso, l’attrice chiedeva dichiararsi la nullita’ del contratto di locazione per simulazione e, in ogni caso, L. n. 392 del 1978, ex art. 80, che venisse determinato l’equo canone, con conseguente condanna del G. alla restituzione di tutte le somme pagate indebitamente.

Quest’ultimo contestava la domanda.

Con sentenza n 9518/04 il Tribunale di Napoli rigettava la domanda attrice.

Avverso detta sentenza proponeva appello dinanzi alla Corte distrettuale di Napoli la Z. in proprio e nella qualita’ di socia accomandataria e legale rappresentante della Servizi Farmaceutici Porzio s.a.s..

La Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame.

Proponeva ricorso la Z. in proprio e nella dedotta qualita’.

Resisteva con controricorso G.F..

Diritto

Con i primi due connessi motivi del ricorso, Z.A. rispettivamente denuncia: 1) “Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 246 e 247 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″; 2) “Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Sostiene la ricorrente che l’impugnata sentenza e’ censurabile sotto vari profili. In primo luogo perche’ il giudice a quo, lungi dal decidere sulla base degli atti di causa e della copiosa documentazione da lei stessa prodotta, ha seguito acriticamente la memoria di costituzione e di risposta di controparte, senza effettuare alcuna verifica delle asserzioni e argomentazioni ivi contenute. In secondo luogo perche’ la motivazione e’, per un verso, carente, non risultando precisate le asserite contraddizioni in cui sarebbe incorsa la stessa Z.; per altro verso viziata, soprattutto in tema di accertamento della dedotta simulazione.

La ricorrente critica in particolare la valutazione delle prove testimoniali effettuata dal Giudice di merito nonche’ il mancato rispetto di risultanze istruttorie ritenute decisive che, se effettivamente e globalmente valutate, avrebbero a suo avviso condotto ad una decisione completamente diversa da quella adottata.

Precisa infine la Z. che anche le risultanze documentali sono state del tutto ignorate dal giudice a quo.

Con il secondo motivo parte ricorrente tenta soprattutto di dimostrare che il Giudice di merito ha errato nel non ritenere provata la simulazione, intervenuta sia sull’entita’ della pigione che sulla destinazione dell’appartamento. E sottolinea come a suo avviso la motivazione della sentenza risulti incongrua anche sul punto della confessione stragiudiziale del locatore.

Entrambi i motivi sono infondati. Come risulta infatti dalla precedente esposizione, essi vertono su profili di merito – quali la valutazione delle prove, testimoniali e documentali, l’accertamento della simulazione, il ruolo delle presunzioni – che non sono suscettibili di esame in sede di legittimita’ ove la motivazione del giudice di merito risulti congrua e immune da vizi logici o giuridici.

A tale giudice infatti, in tema di procedimento civile, sono riservate l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, nonche’ la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento e la stima dell’attendibilita’ delle testimonianze. Del pari insindacabile in sede di legittimita’ e’ poi il “peso probatorio” di alcune testimonianze rispetto ad altre ove il giudice di secondo grado sia pervenuto ad un giudizio logicamente motivato (Cass., 28.1.2004, n. 1554; Cass., 3.10.2007, n. 20731).

Nella specie, l’impugnata sentenza ha svolto un attento esame delle risultanze probatorie, sia testimoniali che documentali e ne ha formulato una convincente valutazione anche in ordine al “peso” da attribuire a ciascuna di esse. Parte ricorrente, invece, al di la’ di quanto posto in evidenza nella intitolazione dei motivi e lungi dal formulare critiche alla pronuncia della Corte D’Appello sotto il profilo della violazione di legge, lamenta una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa, attivita’ questa esterna alla esatta interpretazione delle norme di legge che impinge nella tipica valutazione del giudice di merito. Del resto la dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalita’ locativa concretamente perseguita dal conduttore non puo’ sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato (Cass., 17.1.2003, n. 614).

Va peraltro rilevato che, in concreto, la testimonianza del mediatore circa l’incontro di volonta’ conferma la tesi di una locazione per uso ufficio. Ne’ la Corte d’Appello ha considerato inutilizzabili le testimonianze dei parenti perche’ ne ha reso una valutazione critica rispetto a quella del teste terzo e comunque gli stralci testimoniali riportati nel ricorso non sembrano condurre a una conclusione diversa circa una destinazione abitativa unilateralmente decisa.

Secondo la giurisprudenza d’altra parte, l’onere di provare l’accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale ha la facolta’ di ricorrere anche alla prova per testimoni (e quindi anche a quella per presunzioni) poiche’ la prova tende a far valere l’illiceita’ delle clausole dissimulate contra legem (L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 1 e art. 1417 c.c.) salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d’ufficio dal giudice, a norma dell’art. 447 bis c.p.c., comma 3 introdotto dalla L. n. 353 del 1990 (Cass., 26.5.2000, n. 6971).

Con il terzo motivo la Z. denuncia infine “Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 246 e 247 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Lamenta parte ricorrente che la motivazione dell’impugnata sentenza e’ contraddittoria perche’ il giudice a quo prima afferma che la Z. si sarebbe trasferita nella sede della societa’ nel 1985 e poi sostiene che non sarebbe stata data la prova del cambio di destinazione dell’immobile.

Ugualmente illogica ed immotivata ritiene parte ricorrente che sia l’affermazione del Giudice di merito circa la carenza di prova in ordine al requisito della “prevalenza” dell’uso abitativo, non avendo il giudice specificato da quali elementi abbia tratto la tesi di un uso promiscuo dell’appartamento.

Anche in relazione al terzo motivo valgono le considerazioni svolte in relazione ai primi due. Gli argomenti utilizzati dalla Z. vertono infatti su profili di merito mentre la motivazione non presenta le denunciate contraddizioni. Ed infatti i punti di dissenso del ricorso rispetto alla sentenza riguardano non tanto l’interpretazione o l’applicazione di disposizioni di legge quanto la ricostruzione della fattispecie concreta, con speciale riguardo: al momento finale della permanenza della Z. nella sua originaria residenza (ed all’inizio della residenza nella nuova); alla prova del cambio di destinazione dell’immobile; alla prevalenza, se rilevante, dell’uso abitativo rispetto ad altri usi; all’intento simulativo delle parti.

Per quanto riguarda poi la richiesta di integrazione del canone per manutenzione straordinaria (come se fosse locazione abitativa), ulteriore argomento questo fatto valere da parte ricorrente, tale censura deve ritenersi inidonea per difetto del requisito di autosufficienza perche’ non si riporta il contenuto del documento che non consente di valutare l’incidenza ai fini del decidere.

Con il quarto ed ultimo motivo si censura infine la decisione in merito alle “spese processuali” ritenendosi che una eventuale riforma della impugnata sentenza dovrebbe comportare una diversa decisione sulle stesse.

A seguito del rigetto di tutti i precedenti motivi anche quest’ultimo deve essere respinto.

In conclusione, per tutte le esposte ragioni, il ricorso deve essere rigettato, con imputazione delle spese del processo di cassazione a parte ricorrente, nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese del processo di cassazione che liquida in complessivi Euro 4.200,00 di cui Euro 4.000,00 per onorario oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 28 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 13 maggio 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32509/2005 proposto da:

R.C., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA F. CIVININI 28, presso lo studio dell’avvocato FANCELLO SERRA GIANFRANCO, che lo rappresenta e difende giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

RI.PI., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE G. MAZZINI 131, presso lo studio dell’avvocato ZACCARIA GIUSEPPE EGIDIO, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 4956/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA, terza sezione civile, emessa il 17/11/2004, depositata il 3/12/2004, R.G. 11920/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/2008 dal Consigliere Dott.ssa CHIARINI Maria Margherita;
udito l’Avvocato FANCELLO SERRA Gianfranco;
udito l’Avvocato ZACCARIA Giuseppe Egidio;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del ricorso.

Fatto

Con ricorso del 14 dicembre 1998 R.C. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma Ri.Pi. deducendo di esser proprietario di appartamento in cui risiedeva stabilmente e di aver stipulato con il convenuto, il 16 aprile 1994, un contratto di locazione di altro appartamento sito in (OMISSIS) per soddisfare, come gli aveva rappresentato, le esigenze abitative della moglie M. A., da cui stava per separarsi, accollandosi l’onere del pagamento del canone ed accessori, si che il dichiarato uso come seconda casa era simulato.

Chiedeva pertanto di accertare la simulazione oggettiva e soggettiva del contratto e la determinazione dell’equo canone, e la condanna del locatore alla restituzione dell’eccedenza versata – L. 30.280.839 fino al 31 dicembre 1997 – anche a titolo di deposito cauzionale (L. 2.224.191) ed oneri condominiali,nonchè la declaratoria di nullità della clausola penale (art. 23).

Il convenuto contestava le domande.

Riunita a questa causa altre due introdotte dal R. con opposizioni a decreti ingiuntivi, ottenuti dal Ri. per il pagamento dei canoni e/o indennità di occupazione per maggio – ottobre 1998, clausola penale, interessi convenzionali, oneri accessori, il Tribunale di Roma, esclusa la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti della M. non soltanto per essere stata avanzata la domanda di accertamento della simulazione soggettiva in via pregiudiziale, ma anche perchè per l’accertamento della simulazione della clausola sull’uso dell’immobile era irrilevante che il contratto fosse a favore della predetta (come desumibile anche dall’ordinanza di separazione personale pronunciata dal Presidente del Tribunale di Roma il 29 aprile 1994 da cui risultava l’assunzione dell’obbligo da parte del R. di pagare il canone di locazione e gli oneri accessori dell’appartamento di cui è causa, abitato dalla moglie) ravvisata la locazione per esigenza abitativa primaria e la simulazione della clausola di uso secondario, accoglieva la domanda determinando l’equo canone.

Quindi, dato atto che la restituzione dell’immobile era avvenuta il 21 giugno 2000 e ritenuta valida la disdetta comunicata al R. per la scadenza – contrattuale del 30 aprile 1998, determinava l’indennità di occupazione fino al 31 luglio 2000, previa declaratoria di illegittimità della clausola penale di cui all’art. 23 di L. 1.000.000 al mese sia per mancanza di connessione con un inadempimento predeterminato nella sua entità e gravità, si che era una clausola di mero stile, sia per l’assoggettabilità del contratto alla L. n. 392 del 1978, con la conseguenza che il maggior danno nella restituzione dell’immobile poteva esser riconosciuto secondo il criterio imperativo stabilito dalla L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, ovvero dalla L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6, ossia nella misura del 20% in più dell’ultimo canone, a titolo indennitario, e quindi a prescindere dell’imputabilità dell’inadempimento, elemento soggettivo che invece doveva esser considerato nella clausola penale.

Interponeva appello principale Ri.Pi. ed incidentale R.C..

Con sentenza del 3 dicembre 2004 la Corte di appello di Roma, accogliendo l’appello principale e rigettando quello incidentale, dichiarava il contratto di locazione non soggetto all’equo canone e condannava il Re. a pagare per ogni mensilità di canone non pagato da maggio 1998 a giugno 2000 l’indennità di mora nella misura del 2% e la penale di L. un milione al mese, oltre interessi legali dalla scadenze dei canoni al saldo, sulle seguenti considerazioni: 1) il contratto di locazione era destinato a soddisfare esigenze abitative stabili e durature della moglie separata del conduttore, ma le parti avevano dichiarato che l’appartamento era stato locato per esigenze transitorie del Re. avendo egli domicilio altrove, ed hanno escluso l’applicabilità della disciplina dell’equo canone alla locazione; 2) mancava la prova che d’intesa e deliberatamente le parti avessero dato al contratto una qualificazione di transitorietà formale per aggirare la disciplina vincolistica e perciò la simulazione relativa era da escludere; 3) “non era stato provato che il solo conduttore sapesse che il contratto era in realtà destinato a soddisfare esigenze transitorie e che il locatore fosse in grado di avvedersi, usando l’ordinaria diligenza, di tale intenzione del locatore” e pertanto il contratto non era nullo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 79; 4) “l’esame degli atti evidenziava che il solo conduttore al momento della formazione del contratto sapeva che questo era in realtà destinato a soddisfare esigenze transitorie, ma il locatore non poteva conoscere tali reali intenzioni del conduttore”, e pertanto sussisteva un’ ipotesi di riserva mentale, irrilevante sulla disciplina del contratto; 5) il conduttore non aveva ottemperato all’onere di allegare e dimostrare l’illiceità della clausola simulata e che il locatore sapesse che la locazione era stipulata per un’ esigenza abitativa primaria e non transitoria;

6) il conduttore all’atto della stipula del contratto non era separato e quindi non poteva avere la certezza di separarsi, potendo ancora riconciliarsi con la moglie, che neppure sapeva del contratto al momento della sua conclusione; 7) doveva escludersi il contratto a favore di terzo per la cui sussistenza non è sufficiente che il terzo riceva un vantaggio economico indiretto, essendo invece necessario che le parti prevedano, come elemento del sinallagma, una prestazione a favore di un soggetto estraneo al contratto e questo non risulta dal medesimo; 8) perciò il conduttore doveva pagare i canoni nella misura pattuita e non in quella disciplinata dalla L. n. 392 del 1978, e poichè l’uso era di seconda casa poteva ospitare terze persone nell’appartamento; 9) la disdetta era dunque stata correttamente inviata l’8 aprile 1997 a R.C. e non a sua moglie ed egli, in mora dal 30 aprile 1998 nella restituzione dell’immobile, doveva pagare l’indennità di mora prevista dall’art. 22 del contratto di locazione nella misura del 2% per ogni mese o frazione di mese di ritardo nel pagamento della rata trimestrale e/o mensile del canone e delle spese condominiali, oltre agli interessi legali dalle scadenze dei singoli canoni al saldo, e la penale per la ritardata consegna dell’appartamento, prevista (art. 23 del contratto) in L. un milione al mese per inadempimento a qualsiasi clausola contrattuale, oltre agli interessi legali dalla scadenza dei singoli canoni al saldo.

Ricorre per cassazione R.C. cui resiste Ri.Pi..

Diritto

1.- Deduce il ricorrente con il primo motivo: “Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia, art. 350 c.p.c., n. 5″.

La ritenuta natura transitoria del contratto, negata peraltro dal giudice di primo grado, è motivata insufficientemente, contraddittoriamente e travisando la valutazione e l’interpretazione delle risultanze processuali ed atti e fatti di causa.

Ed infatti la Corte di merito da un lato assume non esservi prova che soltanto il conduttore fosse a conoscenza che il contratto fosse stato concluso per esigenze transitorie, dall’altro contraddittoriamente afferma che dall’esame degli atti è evidente che soltanto il conduttore conosceva che il contratto era destinato ad esigenze transitorie e da ciò apoditticamente fa discendere un’ipotesi di riserva mentale del conduttore sulle esigenze transitorie, non conoscibili dal locatore. Inoltre la Corte esclude la nullità della clausola simulata sulla natura transitoria anzichè primaria dell’esigenza abitativa in base alla circostanza che il R. non era ancora separato al momento della conclusione del contratto, nè era certo della separazione, ma tale motivazione non consente di individuare l’iter logico della decisione oltre a non dar conto delle ragioni delle prove disattese ed invece valutate dal giudice di primo grado e cioè: 1) in sede di libero interrogatorio il Ri. dapprima ha dichiarato che era a conoscenza, avendoglielo detto l’agente e confermato il R., che questi stava per separarsi dalla moglie e perciò gli occorreva una casa per sei mesi;

subito dopo, contestatogli che il contratto era stato stipulato invece per quattro anni, egli ha dichiarato di essersi sbagliato, ma di esser a conoscenza che il periodo di abitazione era temporaneo;

dunque era provato, in base alla sua confessione, che il Ri.

conosceva l’effettiva situazione di fatto esistente al momento del contratto e le esigenze per cui era stato stipulato, si che del tutto ininfluente è che il conduttore fosse già separato o stesse per separarsi, essendo comunque il locatore a conoscenza che l’esigenza abitativa non era secondaria – ed infatti il contratto era stato stipulato per quattro anni – ed era perciò incompatibile con la previsione contenuta nella L. n. 392 del 1978, art. 26, comma 1, lett. a); 2) l’art. 79 legge precitata nel sancire la nullità delle clausole in contrasto con le disposizioni imperative, pone un onere di diligenza del locatore di conoscere le reali esigenze del conduttore e nella fattispecie il conduttore neppure aveva dichiarato per quali ragioni voluttuarie per quattro anni si vincolava ad un contratto senza equo canone, pur avendo un altro immobile di cui era proprietario ed essendo in procinto di separarsi, si che è irrilevante che il fruitore dell’immobile fosse il R. o sua moglie; 3) nessuna esigenza transitoria obbiettiva era specificata nel contratto non essendo a tal fine sufficiente l’indicato uso come seconda casa; 4) il Ri. peraltro risiede con i propri familiari ed ha il proprio ufficio in una palazzina prospiciente quella affittata al R. ed ha ammesso di aver saputo che era abitata dalla moglie di costui fin dall’inizio della locazione come abitazione primaria, come risulta dai certificati anagrafici e dalle utenze Enel e a gas a lei intestate e com’è desumibile dalla circostanza che proprio il Ri. aveva proposto una decurtazione di lire trentamila mensili per il mancato utilizzo del posto auto di pertinenza dell’immobile da parte della moglie del R., sprovvista di auto; quindi sussiste anche la prova dell’interposizione soggettiva del conduttore voluta dal locatore perchè la vera conduttrice è casalinga e quindi sprovvista di reddito proprio e perciò in sede di separazione il R. si accollò gli oneri della locazione sotto forma di contributo di mantenimento alla moglie; 5) tutti tali indizi, gravi precisi e concordanti, provano la simulazione soggettiva ed oggettiva, relativamente alla destinazione, del contratto, si che apoditticamente e senza valutazione alcuna degli stessi, la Corte di merito ha ritenuto che sussistesse tutt’ al più una riserva mentale.

Il motivo è fondato.

La motivazione dei giudici di appello – punti da 1 a 6, riassunti in narrativa – sulla mancanza della prova dell’accordo simulatorio sulla transitorietà dell’uso dell’immobile, in realtà destinato a soddisfare, come avvenuto, le esigenze abitative “stabili e durature della moglie separata” da un lato è insufficiente, dall’altro è contraddittoria ed illogica.

Ed infatti il dichiarato uso transitorio dell’appartamento per avere il conduttore R. domicilio altrove, e la dichiarata inapplicabilità della disciplina dell’equo canone, non sono circostanze idonee ad escludere l’accordo simulatorio, essendo pacifico che la volontà espressa formalmente nel contratto era di escludere detta disciplina, nè la mancanza di detta prova può inferirsi dall’ipotesi del tutto astratta di un’eventuale riconciliazione tra i coniugi. Perciò la motivazione in questa parte è insufficiente.

Nella restante parte la motivazione è apparente perchè si risolve in affermazioni apodittiche e tautologiche, ovvero è del tutto contraddittoria ed incomprensibile – punti 3 e 4 della narrativa – significando le espressioni usate che il locatore conosceva le esigenze primarie che la locazione dell’immobile era destinata a soddisfare (pag. 9 della sentenza impugnata), e cioè il contrario di quello che logicamente la sentenza avrebbe dovuto affermare per esser coerente con la decisione.

Quindi, costituendo principio consolidato che la prova di accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da ambo le parti di concludere una locazione transitoria può esser fornita dal conduttore anche mediante presunzioni – poichè tende a far valere l’illiceità delle simulate clausole “contra legem”, dissimulanti la reale natura della esigenza abitativa (L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 1 e art. 1417 c.c.) – che possono consistere anche in circostanze obbiettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbia costituito il mezzo, vietato dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone (Cass. 5332/2007), la censura è fondata e va accolta per omesso esame delle seguenti rilevanti circostanze: a) conoscenza del Ri., all’atto della stipula del contratto con il R., che questi era in procinto di separarsi (ed infatti l’ordinanza di separazione è di appena tredici giorni dopo) che la sua abitazione era in altro alloggio di sua proprietà nella medesima città e che l’immobile era destinato ad essere utilizzato dalla moglie; b) durata del contratto per quattro anni, e dunque non per un’ esigenza precaria o sussidiaria; c) accollo da parte del R. dell’onere del corrispettivo; d) consenso del Ri. alla voltura dei contratti di somministrazione di luce e gas a favore della moglie del R.; e) scomputo del canone per il posto macchina, sapendo che la predetta moglie non disponeva di auto.

2.- Con il secondo motivo il R. deduce: “Violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., e dell’art. 112 c.p.c.. Formazione di giudicato interno. Inammissibilità dell’appello. Art. 360 c.p.c., n. 3. Nullità della sentenza impugnata. Art. 360 c.p.c., n. 4.

Omessa motivazione su un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″.

2.1 – Il Ri. nell’atto di appello ha richiesto di condannare il R. a pagare le penali relative ai mesi da gennaio ad ottobre 1998 oltre interessi dalla maturazione dei singoli ratei, ma su tale punto si era verificato il giudicato interno perchè la sentenza di primo grado aveva dichiarato l’illegittimità della clausola n. (OMISSIS), che commina la penale di lire un milione mensile per ogni inadempienza a qualsiasi clausola, sia per genericità della stessa, in quanto non correlata ad un inadempimento predeterminato nella sua entità e dunque di mero stile; sia perchè, essendo sottoposto il contratto alla L. n. 392 del 1978, il maggior danno per il protrarsi dell’occupazione dell’immobile, a norma dell’art. 1591 c.c., non poteva superare il 20%. Perciò la censura del Ri. in appello, limitata all’inapplicabilità di questa norma perchè nel caso di specie la locazione non era soggetta all’equo canone, ha comportato il passaggio in giudicato della prima, autonoma, ratio decidendi, che i giudici di appello non hanno riesaminato.

2.2 – Inoltre gli stessi giudici hanno pronunciato ultra petita avendo il Ri. chiesto il pagamento delle penali da gennaio ad ottobre 1998 oltre agli interessi dalla maturazione dei singoli ratei, mentre i giudici hanno condannato il R. a pagare per ogni mensilità di canone da maggio 1998 a giugno 2000 l’indennità di mora del 2% e la penale di L. un milione mensili, oltre interessi legali dalla scadenza al saldo.

2.3 – Il motivo è fondato nella prima parte, infondato nella seconda.

Ed infatti, non essendo stata impugnata dal Ri. la declaratoria di illegittimità della clausola penale di pagamento della somma di lire un milione al mese, pattuita con l’art. 23, pronunciata dal giudice di primo grado anche sotto il profilo della genericità della sanzione prevista per qualsiasi inadempimento senza correlazione con la gravità di esso (Cass. 3033/1995), poichè questa ratio decidendi è autonoma, sotto il profilo logico e giuridico, dall’altra ratio secondo la quale detta clausola comunque non era applicabile per il risarcimento del danno da ritardo nell’adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile in quanto disciplinato dalla legge 61/1989, l’omessa impugnazione di detta prima ratio ha precluso ai giudici di appello, per difetto di interesse, l’esame concernente la doglianza della seconda ratio decidendi di illegittimità della clausola art. 23 perchè, anche se fosse stata fondata, non poteva comunque sortire l’effetto di dichiarare legittima detta clausola stante l’altro profilo di illegittimità della stessa.

2.4 – Quanto invece alla condanna al pagamento dell’indennità di mora per il ritardato pagamento dei canoni, prevista dall’art. 22 nella misura del 2% per ogni mese o frazione di mese, fino al rilascio dell’immobile, l’applicazione è stata richiesta, come risulta dalla sentenza impugnata, nei ricorsi del Ri. per decreto ingiuntivo per il ritardo nel pagamento dei canoni fino ad allora maturati, ed è stata reiterata in appello, impugnando al contempo l’applicabilità della L. n. 61 del 1989, alla fattispecie, ritenuta dal giudice di primo grado. Pertanto la decisione dei giudici di appello non è in violazione del devolutum e per quest’ ultima parte la censura va respinta, così come per le medesime ragioni va respinta la prima parte del quarto motivo di ricorso – che è pregiudiziale all’esame del terzo motivo e dell’ultima parte dello stesso quarto motivo (“Violazione e falsa applicazione dell’art. 1283 c.c., Art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″)- con cui il R. deduce:

“Violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 112 c.p.c.. Formazione di giudicato interno. Inammissibilità dell’appello. Art. 360 c.p.c., n. 3. Nullità della sentenza impugnata. Art. 360 c.p.c., n. 4″, crea reiterarla doglianza di condanna all’indennità di mora senza che il Ri. avesse richiesto l’applicabilità dell’art. 22 del contratto e comunque avendovi rinunciato avendo già in sede monitoria ridotto la domanda degli interessi convenzionali dal 24% al 15%, senza poi impugnare la relativa statuizione e comunque essendosi formato anche sul punto il giudicato interno poichè il giudice di primo grado aveva riconosciuto la maggiorazione del 20% del canone dalla scadenza contrattuale – 16 aprile 1998 – e quindi aveva revocato i decreti ingiuntivi, anche per gli accessori, si che la domanda del Ri.

di interessi del 20% era tardiva ed i giudici di appello non potevano d’ufficio riconoscere la clausola contrattuale relativa al tasso del 24% in assenza di domanda.

4.- Con il terzo motivo il R. deduce: “Violazione e falsa applicazione ed interpretazione della L. n. 353 del 1990, nonchè della L. n. 61 del 1989, art. 1 bis e dell’art. 1591 c.c., Art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″.

I giudici di secondo grado hanno applicato l’indennità di mora del 2% dal primo maggio 1998 al 30 giugno 2000 stabilita dall’art. 22 del contratto per il caso di mancato pagamento del canone convenuto ritenendo che la L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, è stato abrogato dalla L. n. 353 del 1990, che invece ha riformato il processo civile e quindi il ragionamento della Corte di merito è grossolanamente viziato.

Comunque anche la ritenuta applicabilità dell’art. 23 del contratto è immotivata ed in ogni caso si tratta di clausola onerosa e vessatoria che doveva esser approvata per iscritto ed è altresì in violazione dell’art. 1383 c.c., perchè contraria al divieto di cumulo da detta norma imposto per evitare un ingiusto sacrificio del debitore ed un indebito arricchimento del creditore. Peraltro la penale è di ammontare eccessivo rispetto all’interesse del locatore all’adempimento della prestazione rilascio dell’immobile alla scadenza – e quindi, anche a fronte di un’ indennità di occupazione superiore all’equo canone, si impone la riduzione della penale al canone corrisposto alla cessazione del contratto, aggiornato, più il 20%, così come previsto dalla L. n. 61 del 1989 n. 6, art. 1 bis, ovvero dalla L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6, se si ritiene la natura retroattiva; tali disposizioni, aventi natura imperativa, comportano la nullità di ogni manifestazione di volontà volta ad aumentare il tetto del 20% a titolo di risarcimento del maggior danno per il ritardo nel rilascio, anche per il periodo di sospensione dell’esecuzione, avendo le relative somme natura indennitaria. Di tali argomentazioni non vi è traccia nella sentenza impugnata che si limita a ritenere abrogate le norme invocate.

Il motivo è fondato.

Ribadito infatti che dalla sentenza impugnata, come innanzi evidenziato, emerge che il Ri. ha chiesto, anche in appello, impugnando la ritenuta applicabilità della L. n. 61 del 1989, la condanna al pagamento delle somme previste dalle clausole contrattuali, va rilevato che il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto – nella specie accertata giudizialmente – deve pagare l’indennità di occupazione a norma dell’art. 1591 c.c., e non già il canone secondo le scadenze pattuite perchè, cessato il rapporto di locazione, il protrarsi della detenzione costituisce inadempimento all’obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentito dalla legge di sospensione degli sfratti (Cass. 12527/2000), e perciò l’indennità di mora pattuita per il ritardo nel pagamento del canone, che trova titolo nella clausola contrattuale – nella specie art. 22 – non può esser riconosciuta perchè il contratto, e quindi le sue clausole, indipendentemente dalla soggezione di esso alla disciplina dell’equo canone, e quindi della loro validità (come ritiene Cass. 1303/1989 per la pattuizione degli interessi convenzionali moratori superiori alla misura legale nel caso di ritardo nel pagamento del canone), hanno cessato di avere efficacia, e la liquidazione del danno da ritardo nell’obbligo di restituzione l’immobile, fino all’effettivo rilascio, deve esser effettuata in base alla L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, (Cass. 821/2006) anche nell’ipotesi in cui il locatore possa dimostrare l’esistenza di un più grave e rilevante danno salvo che per il periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell’esecuzione stabilito “ope legis”, in base alla sentenza n. 482 del 2000 della Corte Costituzionale: Cass. 10836/2007.

5.- Pertanto il motivo va accolto con conseguente assorbimento della censura contenuta nell’ultima parte del quarto motivo per “violazione e falsa applicazione dell’art. 1283 c.c.. Art. 360 c.p.c., n. 3.

Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″ con cui il R. lamenta che sugli interessi convenzionali moratori sono stati applicati anche quelli legali, in violazione dell’art. 1283 c.c., senza pronunciare sulla dedotta nullità della clausola perchè supera i limiti del tasso c.d. usuraio.

6.- Concludendo il ricorso va accolto e la causa rinviata per nuovo esame delle prove sul dedotto accordo simulatorio e per la liquidazione del danno da ritardo nell’obbligo di restituzione dell’immobile secondo i principi corrispondentemente richiamati.

Il giudice del rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione alla Corte di appello di Roma, in altra composizione.
Così deciso in Roma, il 4 dicembre 2008.
Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2009.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.Q.A.W., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 101/E, presso lo studio dell’avvocato BELTRAMI PATRIZIA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

B.P., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SANT’AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell’avvocato MELE CATERINA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 501/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA, Sezione 4^ Civile, emessa il 29/01/04, depositata il 17/03/2004, R.G.N. 4708/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2009 dal Consigliere Dott. AMENDOLA ADELAIDE;
udito l’Avvocato MELE Caterina;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA AURELIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

1.1 Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., B.P. adiva il Tribunale di Roma, chiedendo la determinazione del canone dovuto per l’appartamento di proprietà di D.Q.A.W., da lui condotto in locazione, con condanna della controparte alla restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, al pagamento degli interessi maturati sul deposito cauzionale e alla rifusione degli ulteriori importi pagati per lavori straordinari e allaccio utenze.

Costituitosi in giudizio, D.Q.A.W. si opponeva all’accoglimento della domanda, contestualmente spiegando riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento di danni pretesamente recati all’immobile dal conduttore, nonchè il pagamento degli oneri condominiali.

1.2 Con sentenza del 14 novembre 2002 il Tribunale condannava il D. Q. alla restituzione in favore dell’attore dei canoni pagati in eccedenza rispetto a quelli dovuti in base all’equo canone, nonchè al pagamento degli interessi sul deposito cauzionale, rigettando ogni altra richiesta.

Proposto gravame da D.Q.A.W., la Corte d’appello, con sentenza del 29 gennaio 2004 lo respingeva.

In motivazione osservava il giudicante, per quanto qui interessa, che la locazione intercorsa tra le parti era destinata a soddisfare una esigenza abitativa primaria del conduttore, di modo che, al di là della formale intestazione del contratto, questo non poteva essere considerato transitorio, tanto più che la necessità del locatario di occupare stabilmente l’immobile per ragioni di lavoro era ben nota al proprietario.

Rilevava inoltre che la doglianza relativa alla pretesa, inesatta determinazione dell’equo canone, non aveva fondamento, non essendo stati i conteggi specificamente contestati dal resistente, mentre, quanto ai pretesi canoni non corrisposti, escluso che vi fosse stata rinnovazione tacita del contratto, non potendo questa che essere espressa, “vi era stata imputazione del deposito cauzionale” e comunque compensazione con le somme pagate in eccedenza rispetto agli importi dovuti in base alla disciplina vincolistica.

In ordine alla domanda riconvenzionale volta ad ottenere il ristoro dei pretesi danni arrecati all’immobile dal B., osservava la Corte che tutte le fatture versate in atti dall’attore, al fine di dimostrare la riattazione dell’immobile, oltre a risalire a due anni prima della locazione, si riferivano, tranne una, a un indirizzo di Roma diverso da quello dell’immobile per cui è causa, di modo che i pregiudizi di cui il proprietario aveva chiesto il ristoro non erano stati, in definitiva, provati, tanto più che nell’atto di riconsegna le parti “reciprocamente” avevano contestato “le rispettive contrarie affermazioni” e che alcuna giustificazione era stata data della quantificazione della somma a tale titolo domandata.

Infine il resistente neppure aveva dato nessuna prova documentale dell’onere “contrattuale” relativo agli oneri condominiali, considerata anche la “portata delimitatoria” dell’art. 11 del contratto di locazione.

1.3 Avverso tale pronuncia propone ricorso per cassazione D.Q. A.W., affidando le sue doglianze a quattro motivi.

Resiste con controricorso B.P., che ha anche depositato memoria.

Diritto

2.1 Col primo motivo l’impugnante denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 26, nonchè della L. n. 359 del 1992, per avere il decidente escluso che nella fattispecie le parti avessero concluso un contratto di locazione ad uso transitorio, così facendo malgoverno del materiale probatorio acquisito e segnatamente della deposizione della testimone F.E., nonchè di una serie di indici, quali la circostanza che l’immobile fosse ammobiliato, univocamente dimostrativi della destinazione dello stesso alla soddisfazione di esigenze abitative saltuarie e non stabili del conduttore. Del resto, ove ciò non fosse stato, ove, in particolare, il locatore avesse avuto consapevolezza delle effettive esigenze abitative del B., avrebbe sicuramente concluso un contratto ai sensi della legge n. 359 del 1992, sui patti in deroga, pervenendo per tal via ugualmente alla libera determinazione del contenuto della locazione. In tale contesto, neppure poteva essere enfatizzata la consegna al locatore delle buste paga del conduttore, trattandosi di formalità che aveva avuto la sola funzione di garantire i pagamenti, in sostituzione della polizza fideiussoria inizialmente richiesta dal proprietario.

2.2 Le doglianze sono infondate.

Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge, integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perchè, sotto l’apparenza di una convenzione di tal fatta, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal regime inderogabile dell’equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l’applicazione, stante l’illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative, può, ex art. 1417 c.c., dimostrare l’esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni. In proposito la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, in sede processuale, l’indagine volta ad accertare – su base anche indiziaria – la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, che integra l’accordo simulatorio, deve essere improntata a una valutazione complessiva di tutte le circostanze del caso concreto, quale, a titolo esemplificativo, il sistema di vita del conduttore, la disponibilità altrove di un alloggio o l’attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l’immobile (confr. Cass. civ. 3, n. 969 del 2007).

Venendo al caso di specie, il Giudice d’appello ha correttamente desunto la consapevole e condivisa destinazione dell’immobile locato alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore da una serie di indici inequivocabili, quali la stabile assegnazione del B. allo svolgimento di attività lavorativa presso la sede (OMISSIS) della Fideuram Vita, e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione dello stesso.

A fronte di siffatto impianto motivazionale, non hanno pregio i rilievi circa la funzione di garanzia del predetto adempimento perchè, quale che ne fosse la finalità, esso è stato plausibilmente ritenuto idoneo a rendere noto al proprietario che nell’immobile il B. avrebbe abitato stabilmente per motivi di lavoro.

Nè ha errato la Corte territoriale nel non dare peso alla circostanza che l’appartamento venne locato ammobiliato. In proposito è sufficiente rilevare che la compatibilità, anche astratta, di tale evenienza con la destinazione del contratto alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore è dimostrata dalla espressa previsione di maggiorazioni dell’importo determinato in base alla legge fino al 30 per cento, di modo che la circostanza che l’immobile sia “completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto” (L. n. 392 del 1978), non vale certo da solo a dimostrare il carattere transitorio del contratto.

Infine nessun rilievo può avere la deduzione secondo cui l’insussistenza di un’esigenza abitativa momentanea avrebbe dovuto indurre le parti ad avvalersi dei patti in deroga di cui alla L. n. 359 del 1992: sta di fatto, invero, che esse non ritennero di farvi ricorso. Del resto la normativa richiamata impone comunque l’osservanza di una durata legale minima del contratto, alla quale locatore e conduttore non intendevano evidentemente sottostare.

2.2 Col secondo motivo il ricorrente lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, ex art. 360 c.p.c., n. 5. Segnala in particolare che, contrariamente all’assunto del Giudice di prime cure, i conteggi erano stati integralmente contestati dal convenuto, in ordine alla vetustà, allo stato di conservazione del fabbricato, al calcolo dei metri quadrati, all’ubicazione dell’immobile, alla mancata applicazione dell’incremento del 30% del canone, in considerazione del fatto che esso era stato locato ammobiliato, circostanza, questa, completamente ignorata dal decidente.

Osserva il collegio che, secondo quanto riportato nella sentenza impugnata, il Giudice di prime cure fece riferimento ai “parametri” e ai “coefficienti” indicati dal ricorrente, “perchè non specificamente contestati dal resistente”, di modo che “il riconoscimento dei conteggi” aveva consentito “con semplice operazione matematica” la determinazione del canone.

In tale contesto la censura doveva essere accompagnata, per il principio di autosufficienza del ricorso, dalla indicazione specifica dell’atto difensivo e/o del verbale di udienza in cui la contestazione era stata sollevata e dalla riproduzione puntuale degli esatti termini in cui era stata formulata, in ragione anche del suo carattere articolato e complesso (Cass. civ., Sez. 2^, 19 marzo 2007, n. 6361).

Non è superfluo aggiungere che, in ogni caso, la denuncia dell’errore, in quanto volta a prospettare l’inesatta percezione da parte del Giudice delle risultanze processuali, non costituisce motivo di ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ma di revocazione ai sensi dell’art. 395 c.p.c., n. 4, (confr. Cass. 3 agosto 2007, n. 17057; Cass. civ. 13 novembre 2006, n. 24166).

2.3 Col terzo mezzo l’impugnante sostiene l’erronea valutazione del compendio probatorio in atti, avendo il Giudice di merito escluso la rinnovazione del contratto, sul presupposto che per essa era espressamente prevista la forma scritta, laddove, per ammissione dello stesso conduttore, il contratto, stipulato con decorrenza dal 1 luglio 1998 e scadenza al 31 luglio 1999, era stato rinnovato per un ulteriore anno fino al 31 luglio dell’anno successivo.

Legittimamente, pertanto, il D.Q. aveva chiesto il pagamento dei canoni, pacificamente non corrisposti, dal gennaio al 30 luglio o almeno al 31 maggio del 2000, data dell’effettivo rilascio, laddove invece addirittura egli era stato condannato a restituire al conduttore le somme pretesamente riscosse in eccedenza.

Osserva il collegio che, apprezzata con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità la necessità della forma scritta per la rinnovazione del contratto, il problema del mancato pagamento dei canoni dal mese di gennaio al mese di maggio del 2000, è stato risolto dal Giudice di merito con il rilievo che il credito vantato dal proprietario era stato compensato con quelli del conduttore aventi ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale e le somme pagate in eccedenza a titolo di canone, rispetto a quelle dovute in base alla disciplina vincolistica.

Malgrado il non felice condizionale usato dal Giudice di merito (sarebbero assorbite), il ricorrente, volendo sostenere l’erroneità di siffatti calcoli, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, aveva l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al Giudice di merito, ma anche, per il già richiamato principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440).

Invece l’impugnante si è limitato a lamentare l’omessa liquidazione delle somme che, a tale titolo gli sarebbero spettate, senza nessun nesso con le argomentate ragioni della decisione.

2.4 Col quarto motivo il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata avrebbe fatto malgoverno degli esiti della espletata istruttoria e sarebbe contraddittoriamente motivata nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni arrecati all’immobile dal conduttore nonchè il pagamento degli oneri condominiali.

Deduce segnatamente che lo stato dell’appartamento al momento del rilascio era comprovato dal verbale di riconsegna e dalla documentazione fotografica, completamente ignorata dal decidente, mentre ben 19 fatture versate nel fascicolo processuale provavano la dislocazione di beni presso l’immobile per cui è processo, pienamente coincidenti con quelli elencati nel verbale di consegna.

In sostanza l’esame comparativo dei verbali di consegna e di riconsegna, integrato dai documenti di acquisto, avrebbe permesso di appurare l’esistenza e l’entità dei lamentati danni.

Quanto poi agli oneri condominiali, sostiene il ricorrente che la loro debenza non doveva affatto essere provata dal proprietario, essendo già stabilita dalla legge, mentre all’obbligo del conduttore di corrisponderli non ostava certo il disposto dell’art. 11 del contratto, che si limitava a porre le spese ordinarie a carico dell’inquilino. In ogni caso, a riprova della ritualità della richiesta, erano stati prodotti il preventivo e il consuntivo delle spese condominiali e la relativa ripartizione. Infine significativo era che il B. aveva per diverso tempo pagato le spese condominiali.

Osserva il collegio che il Giudice di merito ha motivato l’esito negativo dello scrutinio in ordine alla sussistenza dei pregiudizi lamentati dal D.Q. in base all’assunto che una sola delle fatture prodotte dal ricorrente era relativa all’immobile per cui è controversia nonchè al rilievo, per vero dirimente, che in ogni caso esse si riferivano a pretesi lavori effettuati circa due anni prima dell’inizio della locazione, di modo che l’onere della prova della imputabilità al conduttore dei danni riscontrati nell’unità abitativa non ne usciva adempiuto. Quanto poi al contenuto dell’atto di riconsegna, il decidente ha ragionevolmente escluso che “le rispettive, contrarie affermazioni” in esso contenute potessero valere a dimostrare il fondamento della pretesa del convenuto.

A fronte di tale impianto motivazionale, che, benchè succinto, non ha ignorato nessuno degli elementi probatori acquisiti, le critiche del ricorrente si risolvono in una sollecitazione alla rilettura del materiale istruttorio preclusa in questa sede di legittimità. Non è superfluo in proposito ricordare che il vizio di omessa o insufficiente motivazione, denunciabile con ricorso per Cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo quando nel ragionamento del Giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile una obiettiva, deficiente esposizione dell’iter logico che lo ha condotto alla formazione del proprio convincimento, mentre il vizio di contraddittorietà della motivazione presuppone che le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della “ratio decidendi”. Questi vizi non possono però mai consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal Giudice del merito rispetto a quello prospettato dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. civ., sez. lavoro, 6 marzo 2008, n. 6064).

Invece la censura relativa all’omessa condanna del conduttore alla corresponsione degli oneri condominiali, che si assumono impagati, è affetta da inemendabile genericità.

Il ricorrente, per vero, non solo ha omesso di indicare con esattezza a quale periodo si riferiva l’inadempienza – specificazione che sarebbe stata comunque necessaria in un contesto in cui si assume in ricorso che il B., “per diverso tempo” li aveva comunque corrisposti – ma, pur deducendo che l’art. 11 del contratto di locazione, specificamente richiamato dal decidente, “è volto ad evidenziare le somme dovute, che sono afferenti solo alle spese ordinarie e non straordinarie”, non ha riportato per intero e testualmente la fonte pattizia invocata, nè ha riprodotto il contenuto dei preventivi e dei consuntivi con la relativa ripartizione, asseritamente versati in atti, nè infine ha indicato il momento processuale del giudizio di merito in cui tale produzione era avvenuta e la pagina del fascicolo d’ufficio o di quelli di parte, rispettivamente acquisito e prodotti in sede di legittimità, nella quale la documentazione sarebbe stata rinvenibile, così violando, ancora una volta, il principio di autosufficienza (confr. Cass. civ. sez. lav. 11 luglio 2007, n. 15489; Cass. civ., sez. 3^, 25 maggio 2007, n. 12239).

In tale contesto il ricorso deve essere rigettato.

Segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 1.100,00, (di cui Euro 1.000,00, per onorari), oltre spese generali e accessori, come per legge.

Così deciso in Roma, il 15 gennaio 2009.

Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2009

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.C., S.R., SI.RO., eredi legittime del defunto S.V., elettivamente domiciliate in ROMA VIALE MAZZINI 41, presso lo studio dell’avvocato INSABATO LUIGI, difese dall’avvocato STARACE ALDO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

SC.EN., elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dall’avvocato WASCHIMPS ALDO con studio in 80121 – Napoli, Via G. Martucci n. 56, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1964/04 della Corte d’Appello di NAPOLI, terza sezione civile, emessa il 10/06/04, depositata il 17/06/04, R.G. 551/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/05/08 del Consigliere Dott.ssa CHIARINI Maria Margherita;
udito l’Avvocato WASCHIMPS Aldo;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

Con ricorso del 19 giugno 1998 S.V. conveniva dinanzi al Pretore di Napoli Sc.En. deducendo: a) aveva stipulato con il convenuto il 26 maggio 1997 un contratto di locazione relativo ad un appartamento per la durata di due anni e per il canone, mensile di L. 400.000 stabilendo” l’uso di abitazione a scopo ricreativo” e quindi escluso dalla normativa di cui alla L. n. 392 del 1978; 2) in pari data le parti, con altra scrittura, avevano pattuito che in realtà il canone era pari a L. 900.000, mensili e che dovevano esser versate anticipatamente tre mensilità; 3) il rapporto si era protratto per anni non avendo il S. altra abitazione stabile destinata a sua residenza e il predetto uso dell’appartamento era stato indicato per aggirare la L. n. 392 del 1978. Concludeva per l’accertamento della simulazione del contratto e la restituzione delle somme non dovute.

Il convenuto contestava la domanda e ribadiva che il contratto era stato stipulato per esigenze transitorie e come seconda casa, avendo all’atto della stipula il S. dichiarato di esser residente in altra abitazione, e perciò il conduttore unilateralmente aveva modificato la destinazione dell’immobile, all’insaputa del locatore.

Il Tribunale, ritenuta la simulazione del contratto, e sostituita, per nullità, la clausola per effetto della quale era stato corrisposto, dal 1987 al gennaio 1998, un canone superiore alla misura legale – tenendo conto della C.T.U., ma non riconoscendo gli aumenti per le riparazioni straordinarie sull’immobile (L. n. 392 del 1978, art. 23), in mancanza di prova sulla loro esecuzione e sulla conseguente richiesta di aumento del canone – condannava il locatore a restituire al conduttore la somma di L. 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda, ma la sentenza era riformata in appello sulle seguenti considerazioni: 1) il conduttore aveva l’onere di provare la simulazione della dichiarazione di destinazione dell’appartamento ad un uso ricreativo e secondario ovvero che il locatore, al momento della stipula del contratto, conosceva la volontà del conduttore di adibire l’immobile ad abitazione principale; 2) la prova a tal fine non era stata raggiunta perchè la figlia del conduttore, escussa, ha dichiarato esser stata la moglie del locatore, e non questi, a contattare sua madre nell’aprile del 1987 per la locazione avendo saputo della urgenza di reperire un’ abitazione e quindi mancava la prova che questi ne fosse a conoscenza; inoltre la qualità e l’età all’epoca – non ancora sedicenne – della teste ingenerano dubbi sulla sua attendibilità, oltre al suo interesse alla causa, almeno di fatto; 3) gli indizi ritenuti sufficienti dal primo Giudice per la prova della simulazione erano opinioni soggettive ed apodittiche perchè l’esser il S. stato convenuto in altro giudizio per pagare la penale pattuita in caso di tardivo rilascio dell’immobile precedentemente occupato – L. 25 mila giornaliere – con conseguente necessità di trovare altro immobile in cui risiedere stabilmente, non provava l’accordo simulatorio con il locatore al momento della stipula del contratto; 4) altrettanto soggettiva era la perplessità sulla destinazione dell’ immobile ad uso ricreativo per esser il medesimo composto di cinque camere, due bagni e cantina, così come la non ritenuta – dal Tribunale – verosimiglianza della non assunzione di informazioni delle reali esigenze del S. da parte dello Sc., che abitava nel medesimo parco, e perciò tali elementi indiziari erano insufficienti per la prova della simulazione ed in contrasto con il testo del contratto, con cui il S. dichiarava espressamente che l’immobile costituiva seconda abitazione a scopo ricreativo risiedendo egli stabilmente altrove; 5) il secondo motivo di appello dello Sc. secondo il quale la domanda doveva esser rigettata per avere il C.T.U. accertato la mancanza di una somma da restituire “allo Sc.” (rectius al S.), era assorbito.

Ricorrono per cassazione D.C. e R. e S. R. in qualità di eredi di S.V. cui resiste Sc.En.. Le ricorrenti hanno depositato memoria.

Diritto

1.- I primi due motivi, connessi, possono trattarsi congiuntamente.

1.- 1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono: “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto e difetto di motivazione “art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alla L. n. 392 del 1978, art. 1, artt. da 12 a 22, e artt. 26 e 79)”.

L’espressione letterale contenuta in contratto – destinazione dell’appartamento per “uso di abitazione a scopo ricreativo”, è inidonea ad individuare un uso transitorio, come richiesto dalla L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a), perchè non connota nè la occasionalità, nè la saltuarietà e perciò il mancato riferimento a qual-siasi uso temporaneo è circostanza in sè idonea a giustificare la nullità della clausola a norma della L. n. 392 del 1978, art. 79, mentre nessun valore può attribuirsi all’aver il conduttore specificato che per accordo l’uso dell’abitazione era ricreativo, essendo simulato. Peraltro il termine abitare significa fissare una dimora, mentre l’uso ricreativo è conciliabile solo con locazioni per uso diverso dall’abitazione (ad esempio circolo). Al fine di accertare la natura transitoria del contratto occorre aver riguardo al dato oggettivo delle esigenze da soddisfare e non alla prova della simulazione, emergendo dal coordinamento della L. n. 392 del 1978, artt. 1 e 79. l’irrilevanza delle espressioni letterali imposte dal locatore, diversamente vanificandosi con facilità la voluntas legis e costringendo il conduttore a tutelarsi mediante i rimedi ordinari (simulazione, frode alla legge). Nè incide la parziale illegittimità costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 80, nella parte in cui prevedeva la decadenza di un anno dal mutamento di destinazione per proporre la risoluzione contrattuale indipendentemente dalla conoscenza del locatore, perchè la norma presuppone un diverso utilizzo dell’ immobile successivo alla costituzione del rapporto, mentre nel caso in esame la simulazione è coeva ad esso e perciò non necessita nessuna tutela particolare del locatore.

1.2 – Con il secondo motivo deducono: “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto e difetto di motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’art. 1321 c.c. e ss.; artt. 1362 e 1371 c.c., e L. n. 392 del 1978, art. 1, e artt. da 12 a 22, e art. 79)”.

Il legislatore tutela le esigenze di natura transitoria – studio, lavoro – ma lo scopo ricreativo può durare tutta la vita. Quindi la Corte di merito ha violato le norme interpretative del contratto, anche avuto riguardo al comportamento delle parti essendo il rapporto proseguito per un decennio ed avendo il S. trasferito nell’immobile la sua abitazione principale, e si è limitata alla lettera del testo.

1.3 – Non essendo in discussione, in relazione all’espressione “scopo ricreativo” la disciplina contenuta nella L. n. 392 del 1978, art. 42, in quanto dettata per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione mentre è pacifico che le parti hanno stipulato una locazione ad uso abitativo, le considerazioni e le critiche al riguardo formulate, per la parte in cui non si risolvono in una mera critica alla interpretazione della volontà negoziale effettuata dai Giudici di appello, ma denunciano l’omesso esame di sintomatici indizi della simulazione dell’uso dichiarato come transitorio per ragioni soggettive ex parte conductoris, sono assorbite nelle considerazioni svolte nel motivo che segue.

2. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono: “Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto e difetto, apparenza e illogicità della motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’art. 1344 c.c., e art. 1414 c.c., e art. 1417 c.c., e art. 1419 c.c., e art. 2697 c.c., e art. 272 c.c., e art. 2729 c.c., e art. 246 c.p.c., e art. 247 c.p.c., e L. n. 79 del 392, art. 1, e artt. da 12 a 22, e art. 26)”.

Sono stati trascurati i seguenti elementi indiziari: a) la penale che era costretto a pagare per effetto della sentenza di condanna al rilascio della casa ove precedentemente abitava, situata nello stesso parco ove è ubicata quella presa in locazione dallo Sc., che quindi conosceva, come tutti, il motivo della stipula del bizzarro contratto; b) la controdichiarazione, in pari data, sull’ ammontare del canone, più che doppio rispetto a quello apparente; e) l’invio della raccomandata al S. con cui lo Sc. gli comunicava la vendita dell’ immobile ad un terzo, indirizzata nell’abitazione di cui è causa e non in quella falsamente dichiarata nella scrittura simulata, e senza che il conduttore ivi avesse eletto domicilio, e questo ulteriormente smentisce la asserita ignoranza del locatore sulla destinazione dell’immobile locato; d) le testimonianze, da cui è emerso che lo Sc. nel 1986 cercava un inquilino per la sua casa, e che tra i condomini del parco dove abitava anche il S., era noto che questi era stato sfrattato e cercava casa, e perciò si era trasferito, con la sua famiglia, in quella dello Sc.; e) la conoscenza dell’ esigenza primaria abitativa da parte dello Sc., confermata anche dalla figlia del S., la cui attendibilità è stata messa in dubbio aprioristicamente e non, come dispone la norma, successivamente alle dichiarazioni rese e se in contrasto con altre dichiarazioni emerse, che invece erano pienamente coerenti, sì che la motivazione dei Giudici di appello nell’averla disattesa, attinenti alla capacità della teste, (età e parentela) era erronea; f) la composizione dell’appartamento – 5 vani, accessori e cantina – giustificabile per l’uso ad abitazione principale, e del tutto ingiustificata per l’artefatto uso ricreativo, dichiarato per volontà del locatore.

Il motivo è fondato.

I Giudici di appello, nell’affermare l’inesistenza della prova della simulazione della clausola relativa all’uso dell’immobile locato, hanno violato i fermi principi ripetutamente espressi da questa Corte secondo i quali ai fini di detta prova è sufficiente che il conduttore dimostri che il locatore, in base alla situazione di fatto a lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l’inesistenza della finalità dedotta in contratto, e dichiarata al solo scopo di eludere la normativa sull’equo canone, potendosi rendere ragionevolmente conto che il conduttore, avuto riguardo alle sue condizioni e al suo sistema di vita, aveva bisogno di reperire un alloggio per normale e continuativa dimora per sè e la sua famiglia (Cass. 12374/2006, 5332/2007), pur se momentaneamente e precariamente avente la disponibilità di altro alloggio (Cass. 8100/2006).

E poichè i Giudici di secondo grado hanno accertato: a) che il S. con la sua famiglia era stato sfrattato da un’ abitazione nel medesimo parco abitato dallo Sc. e per la quale doveva pagare una penalità giornaliera per ogni giorno di permanenza; b) che poco prima della stipula del contratto di cui è causa la moglie dello Sc. aveva proposto al S., coniugato e con una figlia all’epoca sedicenne, di prendere in locazione l’appartamento per abitarvi; c) che questo era composto da cinque vani, due bagni e cantina; d) che per lo scopo “ricreativo” dell’appartamento, il cui uso era dichiaratamente abitazione, era stato concordato un canone effettivo di L. 900 mila mensili, allorchè ne hanno escluso la valenza indiziaria perchè in contrasto con il tenore letterale dello scopo dichiarato, hanno violato la disciplina sulla simulazione della clausola illecita (artt. 1417 e 1418 c.c., e L. n. 392 del 1978, art. 79) che può esser provata con indizi e presunzioni (Cass. 614/2003).

Pertanto il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto rispetto a quelli innanzi riassunti e non ostandovi l’assorbimento del secondo motivo di appello, ritenuto dalla Corte di merito, con il quale lo Sc. aveva chiesto il rigetto della domanda del S. sulla base dei conteggi effettuati dal C.T.U., in quanto tale motivo doveva esser dichiarato inammissibile, ai sensi dell’art. 342 c.p.c., non essendo stata censurata la statuizione del Giudice di primo grado al riguardo, secondo la quale, come evidenziato in narrativa, gli aumenti del canone conteggiati dal C.T.U. non potevano esser riconosciuti non avendo il locatore provato nè l’esecuzione delle riparazioni straordinarie, nè la relativa richiesta di aumento del canone a norma di legge (L. n. 392 del 1978, art. 23), la causa può esser decisa nel merito accogliendo la domanda del conduttore – e per lui dei suoi eredi – di condanna del locatore a restituire la somma di L. 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda.

Si compensano le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e decidendo la causa nel merito cassa la sentenza impugnata e condanna Sc.En. a pagare agli eredi di S.V. la somma di L. 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, il 30 maggio 2008.

Depositato in Cancelleria il 3 novembre 2008

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

contro

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE
Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.