Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2203/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DEL SUO AMM.RE P. T.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1867/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 21/11/2005 R.G. 1867/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/2013 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietario di un appartamento facente parte del condominio di via (OMISSIS), nonche’ di altre due unita’ immobiliari situate in un basso fabbricato posto all’interno del cortile dello stesso stabile condominiale, e di due autorimesse, immobili tutti, questi ultimi, di cui affermava l’estraneita’ al condominio sia in base all’atto di divisione che aveva frazionato l’originaria proprieta’ unica, sia sulla scorta del regolamento contrattuale che ne era scaturito, impugnava innanzi al Tribunale di Torino la delibera dell’assemblea condominiale del 14.5.1998 approvata a maggioranza, che aveva imputato a tali fondi una parte delle spese gia’ sostenute per l’anno 1997 e di quelle da sostenere nell’anno 1998.

Nel resistere in giudizio il condominio deduceva che gli immobili in questione non erano stati inclusi tra le unita’ facenti parte del condominio perche’ all’epoca di redazione del regolamento essi costituivano un unico locale, che solo successivamente il (OMISSIS) aveva trasformato e suddiviso in due unita’ abitative, collegandole alle fognature condominiali e ai servizi comuni per la somministrazione di acqua, energia elettrica e antenna TV centralizzata, e munendole di un passaggio attraverso l’androne comune. Dette unita’, pertanto, facevano parte del condominio, di cui utilizzavano i servizi comuni.

Con sentenza del 10.12.2003 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo, in conformita’ alle indagini tecniche svolte dal c.t.u. sulla base delle originarie consistenze e rappresentazioni grafiche catastali, che le porzioni immobiliari in oggetto, sebbene non comprese nell’originario regolamento contrattuale,

dovessero essere contemplate nella ripartizione delle spese comuni, secondo il criterio di cui all’articolo 1123 c.c..

L’impugnazione proposta dal (OMISSIS) era respinta dalla Corte d’appello di Torino, con sentenza n.1867 del 21.11.2005.

Riteneva la Corte territoriale, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimita’, che le censure che l’appellante aveva mosso alla sentenza di primo grado muovevano dall’assioma che la fattispecie fosse regolata unicamente dal regolamento condominiale di natura contrattuale, allegato all’atto di divisione del 31.7.1959, allorche’ i beni in questione ancora non esistevano nell’attuale loro “consistenza, sicche’ non poteva revocarsi in dubbio che le norme del regolamento dovessero essere rivedute alla luce della mutata destinazione di fatto delle unita’ immobiliari in oggetto. Il che, proseguiva la Corte torinese, se costituiva un valido presupposto per la revisione delle tabelle millesimali, solo indirettamente riguardava il thema decidendum, giacche’ la delibera impugnata non aveva apportato alcuna modifica alle tabelle millesimali, ma aveva soltanto stabilito una diversa ripartizione delle spese ex articolo 1123 c.c., nei confronti di tutte le unita’ immobiliari, incluse quelle di proprieta’ (OMISSIS) non ancora esistenti all’epoca del contratto di divisione e della redazione del regolamento. Cio’ posto, l’inclusione nel condominio anche di tali unita’ immobiliari si doveva trarre dagli accertamenti del c.t.u., effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d’impianto del fabbricato, risalenti al 1939, e successive variazioni. Aggiungeva, infine, che se qualche servizio comune non fosse stato attribuibile anche alle unita’ di proprieta’ (OMISSIS), sarebbe stato questi a doverne fornire la prova, invece di limitarsi ad una dissociazione del tutto generica, che del resto non trovava riscontro nel verbale dell’assemblea del 14.5.1998, in cui il (OMISSIS), lungi dal protestare il non uso di tutti o di taluni servizi, aveva travato la sua opposizione con l’argomento che in proposito il regolamento condominiale nulla prevedeva al riguardo.

Per la cassazione di tale sentenza (OMISSIS) propone ricorso affidato a tre mezzi d’annullamento.

Il condominio e’ rimasto intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo ed il secondo motivo, unificati dal ricorrente nella trattazione, e’ dedotta, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, “ai sensi dell’articolo 360, c.p.c., n. 5 in relazione agli articoli 61, 115 e 116 c.p.c.”.

Sostiene parte ricorrente che con la delibera impugnata l’assemblea del condominio ha, in realta’, ripartito indistintamente sia nel consuntivo del 1997 che nel preventivo del 1998 tutte le spese, ad eccezione di quelle per il consumo d’acqua, in base ai millesimi di proprieta’, e non in forza dell’uso comune, determinando in tal modo quote di spesa del tutto avulse dall’invocato criterio di cui all’articolo 1123 c.c., a modifica dei millesimi di proprieta’ di cui alla tabella allegata al regolamento condominiale. La delibera, pertanto, non ha modificato il criterio di riparto, che e’ stato anzi confermato in proporzione delle quote millesimali per tutti i condomini, ma ha modificato le quote spettanti a tutti i condomini, tant’e’ che alle quattro unita’ immobiliari del (OMISSIS) sono state attribuite quote di spese generali (oltre che di manutenzione), che in quanto tali, derivando cioe’ dalla diversita’ strutturale della cosa, non possono rientrare nel caso disciplinato dall’articolo 1123 c.c.. Di conseguenza, e al contrario di quanto sostenuto dalla Corte territoriale, la delibera impugnata ha operato a maggioranza una vera e propria modifica della tabella millesimale contenuta nel regolamento contrattuale, in spregio al principio per ci una tale modifica puo’ essere posta in essere solo con il consenso unanime dei condomini.

L’errore della Corte territoriale, prosegue il ricorrente, si e’ esteso anche all’omessa considerazione di altre emergenze istruttorie, come la relazione del c.t.u., nel senso che la Corte ha fondato le sue convinzioni su conclusioni che non sono state evidenziate dall’ausiliario; e che, d’altro canto, la relazione tecnica non puo’ sopperire alla mancanza della prova da parte del soggetto oneratovi. Infatti, come riconosciuto anche nella sentenza impugnata, il mandato al c.t.u. era stato definito fra le parti non al fine di accertare se i due distinti complessi costituissero un condominio, ma al fine di accertare, sulla base di un accordo sopravvenuto per disciplinare i futuri rapporti tra i due gruppi di immobili, le percentuali millesimali da attribuire alle nuove unita’ costituenti il nuovo condominio. La relazione del c.t.u., pertanto, non ha valutato, in conformita’ di un quesito che tale accertamento non le demandava, se i due distinti edifici avessero e godessero di beni e servizi comuni, ma si e’ limitata a considerare le caratteristiche e la conformazione delle varie unita’ al fine di determinare la nuova tabella millesimale, derivante dall’accorpamento di due immobili fino ad allora autonomi.

Inoltre, non vi e’ agli atti alcuna prova che dimostri che tra i due complessi immobiliari vi fossero beni comuni tali da giustificare l’applicazione dell’articolo 1123 c.c., prova che il condominio convenuto non ha mai fornito e che gravava sul condominio, che tale circostanza di fatto ha addotto.

2. – Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e il vizio motivazionale “ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, in relazione all’articolo 112 c.p.c.”, atteso che la Corte territoriale, pur avendo menzionato nelle premesse della sentenza d’appello la questione, sollevata dal (OMISSIS), circa l’inesistenza del potere del condominio di estendere le proprie norme a immobili e persone estranei ad esso, ha poi completamente omesso tale accertamento al momento della decisione.

3. – I primi due motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei termini che seguono.

3.1. – Condizione – controversa – della domanda e’ l’inclusione del fabbricato di proprieta’ (OMISSIS), fisicamente separato e autonomo rispetto al corpus dello stabile condominiale, nel condominio di via (OMISSIS), inclusione che la Corte territoriale ha tratto da una premessa di fatto e da un giudizio tecnico. La prima, che si evince dalla narrativa della sentenza impugnata, e’ che il fabbricato di proprieta’ (OMISSIS) sorge sul cortile del condominio di via (OMISSIS), ed e’ stato costruito dopo l’edificio condominiale. Il secondo scaturisce da (non meglio precisati in sentenza) accertamenti del c.t.u., effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d’impianto del fabbricato, risalenti al 1939, nonche’ alle successive variazioni.

Tale metodo di accertamento (peraltro non del tutto perspicuo nel nesso istituito fra la premessa di fatto e il successivo giudizio tecnico) non e’ esatto in rapporto alla corretta interpretazione dell’articolo 1117 c.c..

In base a detta norma, e in linea generale, l’estensione della proprieta’ condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio puo’ essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprieta’ del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito (Cass. n. 8012/12).

Quanto al dato – che pure sembra valorizzato dalla sentenza impugnata – della proprieta’ del suolo su cui sorge sia lo stabile comune, sia il separato fabbricato di proprieta’ (OMISSIS), va osservato che l’estensione della comunione al suolo, come dispone l’articolo 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicche’ le costruzioni fra loro separate, ancorche’ erette su suolo originariamente del medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta dalla norma (Cass. n. 2864/83, che da cio’ ha tratto il corollario per cui con il trasferimento dei fabbricati separati e’ alienato pure il suolo sul quale essi sorgono, a meno che l’alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell’acquirente).

In altri termini, la presunzione ex articolo 1117 c.c., di comunanza del suolo su cui insiste il fabbricato condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui e’ sorto lo stabile condominiale. L’originaria appartenenza al medesimo proprietario dell’unico terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l’edificio condominiale e il fabbricato distinto, non costituisce quest’ultimo come parte del condominio stesso, se cio’ non risulta dal relativo titolo di provenienza.

Pertanto, non essendo stato esplicitato tale riscontro, la sentenza impugnata non resiste alle critiche mosse.

4. – L’accoglimento dei primi due motivi assorbe l’esame del terzo, che ne dipende logicamente.

5. – Per le considerazioni svolte, la sentenza impugnata va cassata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che nel decidere il merito si atterra’ ai principi sopra esposti e provvedera’, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 3, anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che provvedera’ anche sulle spese di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8813/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di erede di (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella qualita’ di erede di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 294/2006 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 30/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del 1 e 3 motivo del ricorso, assorbito il 2, rigetto del 4 motivo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con atto di citazione notificato il 9 novembre 1992, (OMISSIS), proprietario dell’appartamento al primo piano dello stabile sito in (OMISSIS), con ingresso dal civico (OMISSIS), assumendo che il defunto (OMISSIS), dante causa della moglie superstite (OMISSIS) e dei fratelli (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quale proprietario del limitrofo edificio a piano terra con ingresso dal civico (OMISSIS) della stessa Via (OMISSIS), aveva sopraelevato un piano aprendo abusivamente dalla scala del contiguo portoncino di cui al predetto civico (OMISSIS) due porte per l’accesso alle unita’ immobiliari del piano terra e del primo piano del predetto immobile di (OMISSIS), convenne in giudizio (OMISSIS) e i fratelli (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Foggia per sentir dichiarare inesistente il loro diritto di comproprieta’ della scala e conseguentemente di quello relativo alla realizzazione dei due ingressi. L’attore, inoltre, lamentando che (OMISSIS) si era abusivamente appropriato del ripostiglio ubicato sul terrazzo dell’edificio di (OMISSIS), di sua esclusiva proprieta’, e, nella veste di procuratore speciale del fratello (OMISSIS), lo aveva venduto al figlio (OMISSIS) con rogito del (OMISSIS), convenne costui anche in proprio per sentir dichiarare che l’intero terrazzo di (OMISSIS) con il ripostiglio in questione erano di sua proprieta’.

Costituitisi in giudizio, la (OMISSIS) ed i fratelli (OMISSIS) dedussero che la scala era in comunione tra i due edifici, come da scrittura privata del (OMISSIS), relativa all’acquisto da parte del loro genitore.

2. – La Sezione stralcio del Tribunale adito, dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS), per avere costei rinunciato all’eredita’ del marito, e dei fratelli (OMISSIS) ed (OMISSIS) sul presupposto che la lite riguardava solo l’attore e (OMISSIS), rigetto’ la domanda, ritenendo la comproprieta’ della scala e la proprieta’ del ripostiglio in capo al convenuto quanto meno in forza del vincolo pertinenziale del bene in questione con l’appartamentino di cui al rogito del (OMISSIS), poiche’ l’attore non aveva dimostrato di essere il proprietario esclusivo del terrazzo.

3. – Con sentenza depositata il 30 marzo 2006, la Corte d’appello di Bari rigetto’ il gravame proposto da (OMISSIS). Riconosciuta la legittimazione passiva di (OMISSIS) ed (OMISSIS), che, contestando la domanda attorea, e sostenendo il loro diritto di realizzare gli accessi agli appartamenti dello stabile di (OMISSIS) attraverso la scala comune di cui al civico (OMISSIS) della stessa via in forza di acquisto effettuatone dal padre in virtu’ della scrittura del (OMISSIS), avevano dimostrato di aver accettato l’eredita’ paterna, ritenne il giudice di secondo grado la idoneita’ della predetta scrittura ad integrare il titolo del diritto reale invocato dagli appellati, idoneita’ negata dall’appellante alla stregua della considerazione che essa era stata predisposta per attestare un risarcimento di danno e non la costituzione di una comunione.

Osservo’ al riguardo la Corte di merito che l’atto in questione conteneva un esplicito riferimento ai lavori in corso sul “muro in comune” ai genitori di (OMISSIS) e a (OMISSIS), con l’esplicita autorizzazione di quest’ultimo alla prosecuzione dei medesimi. Nella scrittura si leggeva che (OMISSIS) si obbligava in nome e per conto dei genitori (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento della somma di euro 1.600.000 nelle mani di (OMISSIS) quale procuratore di (OMISSIS) non solo per il risarcimento dei danni provocati dai lavori che i coniugi stavano effettuando sul muro comune, ma anche come corrispettivo per la desistenza dalla opposizione al proseguimento dei lavori, e che il rappresentante di (OMISSIS) accettava il pagamento della somma in questione “per le causali innanzi spiegate”, e cioe’ anche per la desistenza dell’opposizione dall’opposizione alla prosecuzione dei lavori sul muro comune a tutti costoro.

La scrittura poi non risultava sottoscritta da (OMISSIS), poiche’ costui, a seguito del rogito del (OMISSIS), aveva alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sicche’ era ormai estraneo alla comunione.

Rilevo’ ancora la Corte, con riguardo al fatto che l’appellante facesse discendere la sua proprieta’ esclusiva del terrazzo dalla circostanza di aver ricevuto dalla madre la titolarita’ dell’area sovrastante il piano terra di proprieta’ del fratello (OMISSIS), che, atteso che la cosiddetta riserva dell’area sovrastante un edificio in realta’ integra gli estremi di un diritto di superficie separato dalla proprieta’ del lastrico, l’avvenuta utilizzazione attraverso la sopraelevazione del manufatto ne determina la cessazione senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare di copertura che pertanto, in difetto di diverso titolo, appartiene, quale bene condominiale, a tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti. Quanto alla pretesa nullita’ del contratto del (OMISSIS) perche’ concluso dal procuratore senza i necessari poteri, rilevo’ la Corte di merito che i negozi posti in essere dal rappresentante senza poteri sono inefficaci fino al momento della ratifica e non nulli.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre (OMISSIS) sulla base di quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), e (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. – Con il primo motivo si deduce falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di interpretazione, perfezionamento ed efficacia del contratto, con conseguente violazione degli articoli 1350 e 1325 cod. civ. e della conseguente inidoneita’ della scrittura del (OMISSIS) a costituire titolo per la costituzione di diritti reali e connessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5. Si osserva che perche’ la scrittura possa ritenersi titolo idoneo a costituire diritti reali, e’ necessario che l’atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge e che da esso la volonta’ delle parti di costituire la servitu’ risulti inequivocabilmente. La dichiarazione del (OMISSIS), invece, non conteneva dichiarazioni dirette di per se’ a costituire rapporti di natura reale tra i sottoscrittori, consistendo, invece, in un semplice negozio unilaterale, sottoscritto dal solo (OMISSIS), il quale si obbligava a risarcire, in nome e per conto dei propri’ genitori, a (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS), i danni cagionati dalla esecuzione dei lavori sul muro comune degli stessi in (OMISSIS) per la somma di lire 1.600.000, dichiarando altresi’ di non avere null’altro a pretendere “dallo stesso” e di non opporsi al prosieguo dei lavori. Tale dichiarazione era illogica, sia perche’ (OMISSIS) non era in realta’ titolare della pretesa risarcitoria ne’ legittimato a disporre di un diritto che non gli apparteneva, sia perche’ non poteva essere utilizzata a fini costitutivi di un diritto reale la “dichiarazione di quietanza” senza data, stesa in calce alla scrittura, con la quale (OMISSIS), sedicente procuratore di (OMISSIS), dichiarava di ricevere da (OMISSIS) la predetta somma “per la causale innanzi spiegata”, espressone, codesta, riferita solo al risarcimento dei danni. Dunque, secondo il ricorrente, la mancata costituzione del preteso diritto di servitu’ nelle forme di legge comporterebbe la declaratoria di inesistenza del diritto di apertura, nel muro di proprieta’ dello stesso ricorrente, delle porte di accesso alla scala dello stabile di (OMISSIS) al fine di mettere in comunicazione con essa gli appartamenti del contiguo stabile al numero civico n. (OMISSIS).

1.2. – La illustrazione della censura si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis: “Accerti la S.C. se la dichiarazione del (OMISSIS) non sottoscritta ne’ dal ricorrente, ne’ da un suo procuratore abbia natura contrattuale e possa costituire titolo per la costituzione del diritto reale preteso, nonche’ se la mancanza di sottoscrizione comporti la violazione degli articolo 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto; accerti altresi’ la S.C. se la firma apposta alla dichiarazione di quietanza del procuratore di (OMISSIS), (OMISSIS), vale ad integrare i requisiti di forma richiesti dall’articolo 1350 c.c., per l’esistenza del contratto, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se in relazione alla carenza di sottoscrizione e di contenuto contrattuale della dichiarazione (OMISSIS), la Corte territoriale abbia reso insufficiente e/o contraddittoria motivazione anche sul punto del difetto di legittimazione del (OMISSIS) a disporre la costituzione del diritto reale preteso, enunciando il principio di diritto; accerti, infine, se la dichiarazione proveniente da soggetto non legittimato ( (OMISSIS)), per il suo contenuto obbligatorio, possa costituire manifestazione di volonta’ idonea a costituire diritti reali su bene non di sua proprieta’ in violazione degli articoli 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto”.

2.1. – La censura non puo’ trovare ingresso nel presente giudizio.

2.2. – Secondo la giurisprudenza ormai consolidata di questa Corte, viola l’articolo 366-bis cod. proc. civ., il ricorso che risulti caratterizzato da un unico motivo concluso da quesiti multipli e cumulativi (cfr. invero Cass. n. 5471 del 2008, cui adde Cass. n. 8780 del 2010, e, piu’ di recente, Cass. n. 1571 del 2012).

2.3. – Nel caso di specie si deve osservare che la censura denuncia indistintamente e in modo unitario un coacervo di asseriti errori di diritto in cui il giudice del merito sarebbe incorso; con finale formulazione, in sequenza, di quattro quesiti, laddove, in base al precetto dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., ci si dovrebbero attendere tanti diversi corpi argomentativi quanti sono i vizi in iudicando della sentenza d’appello denunciati nell’epigrafe del motivo di impugnazione, con terminale enunciazione, per ciascun corpo argomentativo, del corrispondente (pertinente) quesito.

3. Per le medesime ragioni, va dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, con il quale si deduce falsa applicazione dell’articolo 1108 cod. civ., comma 3, per difetto di consenso anche del compartecipe alla comunione e connessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5, per aver errato la Corte di merito nel giustificare il difetto di sottoscrizione da parte di (OMISSIS) della dichiarazione del (OMISSIS) sul rilievo che costui, avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sarebbe ormai divenuto estraneo alla comunione; motivo la cui illustrazione si completa con la formulazione del seguente quesito di diritto, affetto dal vizio gia’ riscontrato in relazione al primo: “Accerti la S.C., ove non assorbito dal motivo n. 1, se la mancanza della sottoscrizione della scrittura del (OMISSIS) da parte del compartecipe (OMISSIS) alla comunione del portoncino e della scalinata ha comportato la violazione dell’articolo 1108 c.c., comma 3, per difetto di consenso, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se non ravvisi insufficiente o contraddittoria motivazione nella sentenza della Corte territoriale, allorche’ afferma che il compartecipe (OMISSIS), avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), e’ soggetto ormai estraneo alla comunione, e, contraddittoriamente, si afferma che l’adesione ad un atto puo’ intervenire in epoca successiva attraverso l’uso in giudizio dell’atto stesso; accerti, altresi’, la Corte se l’uso in giudizio della scrittura del (OMISSIS) da parte dell’avente causa da (OMISSIS), (OMISSIS), il cui atto di acquisto ((OMISSIS)) e’ successivo alla scrittura privata ((OMISSIS)), equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere in violazione del principio che solo l’uso in giudizio della scrittura privata da parte di chi non l’ha sottoscritta equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere (Cass. 7.7.88 n. 4471), enunciando il principio di diritto”.

4.1. – Con il terzo motivo si denuncia falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., omesso esame del titolo di proprieta’ (atto per Notar (OMISSIS) (OMISSIS)), e connessa omessa insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5). Il ricorrente sostiene di aver acquistato, per effetto di titoli inoppugnabili ed incontestati, sia il terrazzo, sia il ripostiglio posto sullo stesso. In particolare, (OMISSIS), dopo avere venduto, con rogito del (OMISSIS), al figlio (OMISSIS) l’area soprastante la casa in (OMISSIS), riservandosi “l’area soprastante al piano a costruirsi”, con successivo rogito del (OMISSIS) aveva venduto detta area al figlio (OMISSIS), attuale ricorrente, senza alcuna riserva, ed anzi con facolta’ di goderne e disporne “da vero ed assoluto padrone…”. Di conseguenza, avendo (OMISSIS) costruito sulla predetta area, egli sarebbe divenuto proprietario assoluto non solo del piano sopraelevato ma anche del lastrico solare e dei ripostigli posti sullo stesso.

4.2. – La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la S.C. e vi e’ stata violazione degli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione alla enunciazione della Corte territoriale per cui la cosiddetta riserva dell’area soprastante un edificio integra gli estremi di un diritto di superficie separata dalla proprieta’ del lastrico per cui l’avvenuta sopraelevzione ne determina la cessazione del diritto senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare, trasformandolo in bene condominiale, enunciando il principio di diritto per cui la titolarita’ della colonna d’aria comporta il diritto di sopraelevazione e la conseguente proprieta’ dell’immobile costruito, per accessione (Cass. n. 4258/06)”.

5.1. – La doglianza risulta meritevole di accoglimento.

5.2. – Alla stregua dell’orientamento espresso da questa Corte con la sentenza n. 1916 del 1987, che il Collegio intende ribadire, nell’ipotesi di cessione in proprieta’ ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprieta’ comune, ma, nel caso di sopraelevazione, esso rimane di proprieta’ del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprieta’ della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, ne’ il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiche’ il titolare della superficie, allorche’ eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioe’ quello di dare un tetto all’edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo che e’ indipendente dalla proprieta’ della costruzione. E, dunque, il titolare della superficie non subisce alcuna limitazione all’esercizio del diritto di sopraelevazione.

5.3. – Nella specie, conclusivamente, l’attuale ricorrente era titolare, per accessione, oltre che del lastrico solare, anche dei ripostigli costruiti sullo stesso.

6. – Resta assorbito dall’accoglimento del terzo motivo l’esame del quarto, con il quale si lamenta la falsa applicazione degli articoli 1398 e 1399 cod. civ., in materia di inefficacia del rogito notarile in relazione alla esorbitanza dai poteri conferiti al procuratore dal rappresentante, nonche’ la omessa motivazione in ordine alla declaratoria di “nessun effetto giuridico” della vendita del terrazzo e del ripostiglio in difetto del diritto di proprieta’ di (OMISSIS) in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5; motivo che si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la Corte se la richiesta di declaratoria (in alternativa a quella di nullita’) di ritenere e dichiarare di nessun effetto giuridico la vendita del terrazzo e del ripostiglio per atto notar (OMISSIS) ((OMISSIS)), da parte di (OMISSIS), a favore del figlio (OMISSIS), in carenza di potere conferito dal rappresentante, configuri “negozio inefficace” in assenza di ratifica, comportante violazione degli articoli 1398 e 1399 c.c.; accerti, altresi’, se la Corte territoriale sia incorsa in omessa motivazione sul punto, non equiparando l’inefficacia del negozio alla declaratoria “di nessun effetto giuridico”, ex articolo 360 c.p.c., n. 3 e 5, enunciando il principio di diritto.

7. – In definitiva, il primo ed il secondo motivo del ricorso devono essere dichiarati inammissibili, mentre va accolto il terzo motivo, assorbito il quarto. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa rinviata ad un diverso giudice – che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Bari, cui e’ demandato altresi’ il regolamento delle spese processuali -, che riesaminera’ la controversia alla luce del principio di diritto enunciato sub 5.2.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili il primo ed il secondo motivo, accoglie il terzo, assorbito il quarto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12019/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato COATTI Gigliola;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 946/2005 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 15/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/10/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’accoglimento 3 motivo; rigetto degli altri motivi del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 25.5.1992 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Savona, (OMISSIS) per sentire accertare e dichiarare che il ripostiglio (o cantina) con la soprastante terrazza e scala di accesso, facenti parte del mappale (OMISSIS), fg. 26 del Comune di (OMISSIS), erano di loro esclusiva proprieta’ e, conseguentemente, chiedevano che fosse disposta la rettifica delle planimetrie depositate presso l’UTE con condanna, inoltre, della convenuta alla restituzione di detto ripostiglio o cantina.

Sostenevano gli attori:

avevano acquistato da (OMISSIS) e (OMISSIS), con atto (OMISSIS) per notaio (OMISSIS), un fabbricato rurale sito nel Comune di (OMISSIS), pervenuto alle sorelle (OMISSIS) per successione al loro fratello (OMISSIS), il quale ne era proprietario sin dal 1939; la (OMISSIS), con rogito notaio (OMISSIS) A. del (OMISSIS), aveva acquistato da (OMISSIS) (fratello delle loro danti causa) una casa adiacente a quella di essi attori, censita nel N.C.E.U. di (OMISSIS) alla partita (OMISSIS), fg. (OMISSIS), mappale (OMISSIS) sub 1; in tale atto di vendita per notaio (OMISSIS) erano stati indebitamente inclusi, pur appartenendo al mappale (OMISSIS), detto ripostiglio ed il soprastante terrazzo con annessa scala, incorporati da (OMISSIS) (dante causa della (OMISSIS)) alla propria proprieta’ con denuncia di variazione presso l’UTE.

Si costituiva in giudizio la (OMISSIS) che provvedeva a chiamare in causa il notaio (OMISSIS) A. al fine di essere da lui risarcita del danno, in caso di accoglimento della domanda. Costituitosi in giudizio il notaio (OMISSIS) affermava che gli immobili di cui veniva lamentato l’indebito inserimento nell’atto a suo rogito non erano stato menzionati nell’atto stesso e non erano stati, quindi, oggetto di compravendita.

Espletata C.T.U.,con sentenza n. 18/1999, il Tribunale respingeva la domanda condannando gli attori a rifondere le spese alla convenuta ed al (OMISSIS).

Avverso tale sentenza proponevano appello il (OMISSIS) e la (OMISSIS). Resisteva la (OMISSIS) e, per l’ipotesi di accoglimento della domanda degli appellanti, riproponeva, con gravame incidentale condizionato, la domanda di risarcimento del danno nei confronti del notaio. Espletata la prova testimoniale dedotta dagli appellanti, con sentenza depositata il 15.10.2005, la Corte d’Appello di Genova, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che il ripostiglio-cantina, il terrazzo e la scala esterna di accesso ai civici (OMISSIS), erano di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari del fabbricato civici (OMISSIS); condannava la (OMISSIS) a rilasciare, in favore degli appellanti, il ripostiglio in questione; respingeva l’appello incidentale condizionato proposto nei confronti di (OMISSIS); condannava la (OMISSIS) a rifondere ai (OMISSIS) – (OMISSIS) le spese processuali dei due gradi e dichiarava compensate le spese stesse quanto al rapporto (OMISSIS) – (OMISSIS), ponendo a carico della (OMISSIS) le spese di C.T.U..

Osservava la Corte di merito, sulla base dell’esame dei reciproci titoli di acquisto delle parti, della C.T.U. e della prova testimoniale, che le porzioni immobiliari in questione non avevano formato oggetto della compravendita per notaio (OMISSIS); la (OMISSIS) non aveva potuto acquistarne la proprieta’ in quanto si trattava di beni non appartenenti al suo dante causa, ma ai (OMISSIS) – (OMISSIS) “che li avevano in precedenza acquistati dalle eredi di (OMISSIS) il quale ne era proprietario e possessore”; la domanda risarcitoria proposta dalla (OMISSIS) nei confronti de notaio (OMISSIS) doveva, percio’, essere respinta. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), formulando tre motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS) nonche’ (OMISSIS) che ha pure depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La ricorrente deduce: 1) violazione dell’articolo 345 c.p.c., comma 1 (testo previgente) in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3; l’accoglimento dell’appello era stato fondato sull’accertamento dell’avvenuta usucapione dei beni oggetto di causa in favore di (OMISSIS), dante causa delle venditrici, sorelle (OMISSIS); la domanda di accertamento di avvenuta usucapione, presupposto necessario per l’accoglimento della domanda di rivendica svolta dai (OMISSIS) – (OMISSIS) costituiva, pero’, una domanda nuova e, come tale, inammissibile nel giudizio di appello; 2) violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.c., comma 2 (testo previgente) in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, posto che, in sede di appello, era stata ammessa ed espletata la prova testimoniale richiesta dagli appellanti e diretta a provare l’avvenuto acquisto per usucapione, da parte di (OMISSIS), degli immobili oggetto di causa; tale prova non era stata dedotta in primo grado e, per la sua novita’, non poteva essere, quindi, ammessa in appello; peraltro, la Corte di appello aveva condannato la (OMISSIS) al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, in violazione di detta norma, laddove e’ previsto che se la prova poteva essere dedotta in primo grado “si applicano per le spese del giudizio di appello le disposizione dell’articolo 92 c.p.c.; 3) omessa motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5;

i giudici di appello avevano ritenuto il rogito di acquisto redatto dal notaio (OMISSIS) “imperfetto tanto da poter indurre in errore l’acquirente in ordine alla consistenza dell’immobile acquistato”; tale affermazione avrebbe dovuto comportare l’accoglimento dell’appello incidentale condizionato con cui la (OMISSIS) aveva chiesto, in caso di accoglimento dell’appello principale, che il notaio (OMISSIS) fosse condannato a rimborsarle una somma pari al valore dei beni immobili rivendicati dai (OMISSIS) – (OMISSIS) oltre al risarcimento del danno.

Il primo motivo di ricorso e’ infondato.

In relazione all’azione di rivendicazione, proposta originariamente dagli attori, non e’ configurabile il divieto dello “ius novorum” ,ex articolo 345 c.p.c., con riferimento alla ulteriore domanda di usucapione dei beni in questione, avanzata in sede di appello.

La proprieta’, infatti, appartiene alla categoria dei c.d. diritti “autodeterminati”, individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto, rappresentato dal bene che ne costituisce l’oggetto, sicche’ nelle azioni ad essi relative, a differenza delle azioni accordate a tutela dei diritti di credito, la “causa petendi” si identifica con i diritti stessi, mentre il titolo, necessario alla prova del diritto, non ha alcuna funzione di specificazione della domanda. Ne consegue che l’allegazione, nel corso del giudizio di rivendicazione, di un titolo diverso (nella specie, usucapione) rispetto a quello (nella specie, contratto), posto inizialmente a fondamento della domanda, costituisce solo un’integrazione delle difese sul piano probatorio e non determina, quindi, la novita’ della domanda ne’ la rinuncia alla valutazione del diverso titolo dedotto in precedenza (Cfr. Cass, n. 22598/2010;n. 15915/2007; n. 3192/2003; n. 18370/2002; n. 5894/2001).

Del pari infondato e’ il terzo motivo.

La Corte di merito ha escluso ogni responsabilita’ del notaio rogante, respingendo l’appello incidentale della (OMISSIS), sulla base del tenore dell’atto di acquisto (OMISSIS) per notaio (OMISSIS), evidenziando che la descrizione dell’immobile, riportata nell’atto stesso, non comprendeva fra i beni alienati alla (OMISSIS) quelli rivendicati, dando atto, inoltre, che (OMISSIS), dante causa delle attrici, aveva maturato l’usucapione ventennale della cantina di cui veniva reclamata dai (OMISSIS) – (OMISSIS) la restituzione. Tale “ratio decidendi” non puo’ ritenersi superata dalla rilevata imperfezione dell’atto pubblico dovuta alla inesattezza dei dati catastali riportati nella scheda di variazione catastale, trattandosi di circostanza valutata dal giudice di appello solo ai fini della compensazione delle spese processuali dei due gradi di giudizio,disposta fra la (OMISSIS) ed il (OMISSIS).

La seconda doglianza, per la parte riguardante la dedotta novita’ ed inammissibilita’, ex articolo 345 c.p.c. (testo previgente) della prova formulata per la prima volta nell’atto di appello (diretta a provare l’avvenuta usucapione degli immobili in contestazione da parte di (OMISSIS)), e’ priva di fondamento.

Come rilevato nella sentenza impugnata, detta prova serviva ad integrare quella necessaria ai fini dell’accoglimento della domanda di accertamento della proprieta’, sotto il profilo dell’intervenuta usucapione dei beni in contestazione, sicche’ poteva essere ammessa alla stregua del disposto dell’articolo 345 c.p.c., comma 2, nella formulazione anteriore alla modifica introdotta dalla Legge n. 353 del 1990, articolo 52, applicabile con riferimento ai giudizi iniziati in primo grado in epoca anteriore al 30.4,1995 e, quanto al giudizio di appello, a prescindere dall’epoca in cui questo si svolge.

Nella specie, quindi, posto che il giudizio e’ stato introdotto con atto di citazione notificato il 25.5.1992, non trovavano applicazione, “ratione temporis”, le preclusioni probatorie introdotte con la nuova formulazione dell’articolo 345 c.p.c., comma 3.

Merita accoglimento il secondo motivo, quanto alla dedotta violazione dell’articolo 345 c.p.c., comma 2, laddove e’ previsto che le parti possono chiedere l’ammissione di nuovi mezzi di prova “ma se la deduzione poteva essere fatta in primo grado si applicano per le spese del giudizio d’appello le disposizioni dell’articolo 92 c.p.c., salvo che si tratti del deferimento del giuramento decisorio”. Orbene, la Corte di merito ha condannato la (OMISSIS) al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio, nei confronti dei (OMISSIS) – (OMISSIS), senza in alcun modo dare conto del presupposto inerente il grado di giudizio in cui la nuova prova poteva essere richiesta e senza motivare il mancato esercizio del potere discrezionale di compensare le spese di lite in deroga al principio della soccombenza.

La Corte di legittimita’, al riguardo, ha affermato che e’ insindacabile in sede di legittimita’ il modo con cui il giudice di appello abbia esercitato il potere di derogare, ai sensi dell’articolo 92 c.p.c., al principio della soccombenza che regola l’onere delle spese giudiziali ed ha precisato che il mancato esercizio di tale potere discrezionale non puo’ essere dedotto come motivo di annullamento della decisione in cassazione (Cfr. Cass. n. 14488/06; n. 18650/03; n. 7822/98; n. 1227/97).

Nella specie, pero’, difetta la valutazione sulla possibilita’ di dedurre la nuova prova in primo o in secondo grado con la conseguenza che non e’ consentito verificare se la regolamentazione delle spese sia stata effettuata in relazione all’una o all’altra delle ipotesi cui fa riferimento il disposto dell’articolo 345 c.p.c., comma 2 (possibilita’ di richiedere la prova in primo grado o in grado di appello). Tale valutazione, implicando un accertamento da rapportarsi alle reciproche tesi difensive delle parti nello svolgimento della dialettica processuale, e’ riservata al giudice di merito. Ne consegue che la sentenza impugnata, limitatamente al motivo accolto, deve essere cassata con rinvio al altra sezione della Corte di Appello di Genova che dovra’ effettuare detta valutazione e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il 1 ed il 3 motivo di ricorso; accoglie il 2 motivo per quanto di ragione; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – rel. Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26788/2006 proposto da:

(OMISSIS) SRL, (OMISSIS) elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 30144/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente ricorrente incidentale condizionato -

contro

(OMISSIS) SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 4968/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 17/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/10/2012 dal Consigliere Dott. ETTORE BUCCIANTE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso previa riunione: rigetto del ricorso principale, con condanna spese, con assorbimento del ricorso incidentale; in sub: accoglimento del ricorso incidentale della (OMISSIS) (articolo 385 c.c.).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28 marzo 2002 il Tribunale di Roma – adito dalla s.r.l. (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) – dichiaro’ la legittimita’ del recesso operato dall’attrice dal contratto preliminare di vendita immobiliare concluso dalle parti il (OMISSIS) e il diritto della stessa attrice a trattenere la somma di lire 30.000.000 che le era stata versata; ordino’ alla convenuta il rilascio dell’appartamento oggetto della promessa di vendita; respinse la riconvenzionale di risoluzione del negozio per inadempimento.

Impugnata in via principale da (OMISSIS) e in via incidentale dalla s.r.l. (OMISSIS), la decisione e’ stata riformata dalla Corte d’appello di Roma, che con sentenza del 17 novembre 2005, accogliendo il primo gravame e rigettando l’altro, ha pronunciato la risoluzione del contratto per inadempimento della s.r.l. (OMISSIS) e l’ha condannata alla restituzione della somma di 15.493,71 euro, oltre agli interessi. A tale conclusione il giudice di secondo grado e’ pervenuto essenzialmente ritenendo: – che l’edificio comprendente l’appartamento in questione era stato edificato su terreno concesso alla societa’ costruttrice non in piena proprieta’, ma limitatamente al diritto di superficie per 99 anni; – che il bene era stato trasferito a un terzo gia’ prima della stipula del preliminare; – che (OMISSIS) era stata immessa in possesso di una diversa unita’ immobiliare del complesso edilizio, anch’essa alienata ad altri, nel corso del giudizio; – che alla s.r.l. (OMISSIS) non competeva alcun risarcimento per l’occupazione del bene da parte di (OMISSIS), poiche’ costei ne aveva offerto la restituzione, a condizione che le fosse rimborsata la somma versata alla societa’ promittente venditrice.

La s.r.l. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, in base a due motivi. (OMISSIS) si e’ costituita con controricorso, formulando a sua volta un motivo di impugnazione in via incidentale condizionata e ha presentato una memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell’articolo 335 c.p.c..

Con il primo motivo del ricorso principale la s.r.l. (OMISSIS) lamenta che il rigetto delle proprie domande e il correlativo accoglimento di quelle proposte da (OMISSIS) e’ conseguito a una ricostruzione dei fatti di causa incompleta e unilaterale da parte della Corte d’appello.

La censura va disattesa.

Si verte nel campo di apprezzamenti eminentemente di merito, insindacabili in questa sede salvo che sotto il profilo dell’omissione, insufficienza o contraddittorieta’ della motivazione. Da tali vizi la sentenza impugnata risulta del tutto immune, poiche’ il giudice di secondo grado ha dato adeguatamente conto, in maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione, in primo luogo osservando che la s.r.l. (OMISSIS) era titolare soltanto del diritto di superficie per 99 anni sull’appartamento che aveva promesso in vendita, invece, in piena proprieta’ a (OMISSIS). Cio’ e’ gia’ senz’altro sufficiente a giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare. Ne’ a questo di per se’ decisivo e assorbente rilievo la ricorrente ha opposto altro, se non l’ininfluente circostanza dell’avvenuta instaurazione di trattative con l’altra parte per una riduzione del prezzo della vendita, che pero’ non hanno avuto alcun esito. Quanto poi agli ulteriori elementi segnalati dalla Corte d’appello (la diversita’ tra l’appartamento promesso in vendita e quello consegnato a (OMISSIS); l’avvenuta alienazione dell’uno e dell’altro a terzi da parte della s.r.l. (OMISSIS)), le contestazioni della ricorrente si risolvono in perentorie negazioni di cio’ che il giudice a quo ha desunto dalle risultanze istruttorie, sicche’ non possono comunque costituire idonea ragione di una pronuncia di cassazione della sentenza impugnata. Infine, risultano inconferenti le deduzioni svolte nel motivo di ricorso in esame a proposito sia della natura del termine stabilito dalle parti per la stipulazione del contratto definitivo, sia del carattere di novita’ della questione relativa alla nullita’ del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto: si tratta di punti estranei al decisum e alla ratio deciderteli della sentenza impugnata.

Con il secondo motivo del ricorso principale la s.r.l. (OMISSIS) si duole del mancato accoglimento della propria domanda, intesa ad ottenere la condanna di (OMISSIS) al risarcimento dei danni conseguenti all’occupazione senza titolo da parte sua dell’appartamento in questione, protrattasi fino al 2003, anche se lei stessa aveva agito per la risoluzione del contratto preliminare in forza del quale l’immobile le era stato consegnato.

Allo stesso capo della sentenza impugnata si riferisce il motivo addotto a sostegno del ricorso incidentale condizionato, con cui (OMISSIS) sostiene che avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile l’appello proposto sul punto dalla s.r.l. (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale, che ugualmente non aveva accolto la domanda di cui si tratta.

L’esame di quest’ultima censura, in applicazione dei principi enunciati da Cass. s.u. 6 marzo 2009 n. 5456, deve essere posposto a quello dell’altra, poiche’ attiene a questione avente bensi’ carattere pregiudiziale, ma che ha formato oggetto di implicita decisione con la sentenza impugnata, la quale ha rigettato nel merito la domanda di cui si tratta, nel presupposto dell’ammissibilita’ dell’appello incidentale, con cui essa era stata riproposta.

L’assunto della ricorrente principale appare plausibile, alla luce di Cass. 22 marzo 2011 n. 6489, secondo cui il promittente acquirente di un immobile, che ne ottiene la disponibilita’ a titolo di esecuzione anticipata del futuro contratto definitivo di vendita, ha la qualita’ di semplice detentore qualificato e non gli compete pertanto il diritto di ritenzione attribuito dall’articolo 1152 c.c., al possessore.

Cio’ tuttavia non giova alla s.r.l. (OMISSIS), poiche’ il ricorso incidentale e’ a sua volta fondato. Risulta dagli atti di causa – che questa Corte puo’ direttamente prendere in esame, data la natura di error in procedendo del vizio denunciato – che nel giudizio di secondo grado la s.r.l. (OMISSIS) e’ rimasta inizialmente contumace e si e’ costituita soltanto in una udienza successiva alla prima, depositando la comparsa di risposta contenente il suo appello incidentale. Non ha quindi rispettato il termine stabilito a pena di decadenza dall’articolo 343 c.p.c..

Il ricorso principale deve essere pertanto rigettato, mentre va accolto l’incidentale, con conseguente cassazione della sentenza impugnata per il capo con cui e’ stata respinta la domanda di risarcimento di danni proposta dalla s.r.l. (OMISSIS). Sul punto la causa puo’ essere senz1altro decisa nel merito, con dichiarazione di inammissibilita’ dell’appello incidentale proposto dalla stessa s.r.l. (OMISSIS) avverso la sentenza di primo grado.

In quanto soccombente, la ricorrente principale viene condannata a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in 200,00 euro, oltre a 3.000,00 euro per compensi, con gli accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il principale; accoglie l’incidentale; cassa la sentenza impugnata, relativamente al capo con cui e’ stata respinta la domanda di risarcimento di danni proposta dalla s.r.l. (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS); decidendo sul punto nel merito, dichiara inammissibile l’appello proposto dalla stessa s.r.l. (OMISSIS) avverso la sentenza di primo grado; condanna la ricorrente principale a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 200,00 euro, oltre a 3.000,00 euro per compensi, con gli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SETTIMJ Giovanni – Presidente -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

L.S., rappresentata e difesa dagli Avvocati Fortunato Giuseppe e Agostino Fortunato per procura speciale a margine del ricorso, elettivamente domiciliata in Roma, via Francesco Coletti n. 39, presso lo studio del primo;

- ricorrente -

contro

A.G. E D.R., rappresentati e difesi dall’Avvocato Di Bisceglie Eugenio per procura speciale a margine del controricorso, elettivamente domiciliati in Roma, via Ciro Menotti n. 1, presso lo studio dell’Avvocato Luca Nicita;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Potenza n. 361/07, depositata in data 27 dicembre 2007.
Udita, la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5 novembre 2010 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentito, per i resistenti, l’Avvocato Eugenio Di Bisceglie;
sentito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto il quale ha chiesto la dichiarazione di inammissibilità del ricorso.

Fatto

Ritenuto che il consigliere delegato ha depositato la seguente relazione ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ.:

” L.S. impugna per cassazione la sentenza della Corte d’appello di Potenza n. 361 del 2007, depositata il 27 dicembre 2007, con la quale è stato dichiarato inammissibile l’appello da essa proposto avverso la sentenza del Pretore di Lagonegro in data 4 marzo 1996, che aveva rigettato la domanda di regolamento di confini dalla medesima ricorrente proposta nei confronti di A.G., in un giudizio nel quale era altresì intervenuta D.R., e volta ad ottenere che il confine tra i fondi di rispettiva proprietà delle parti in causa venisse identificato con quello catastale.

La Corte territoriale, dopo aver delimitato l’ambito della controversia devoluta alla sua cognizione, ha rilevato che l’appellante aveva dedotto che il giudice di primo grado sarebbe incorso in grave vizio di motivazione, avendo ritenuta superflua la prova testimoniale offerta e raccolta dalla L. ed avendo considerato ininfluente il confine catastale accertato dal consulente tecnico d’ufficio, per dare invece risalto decisivo, ai fini della esclusione dei fatti posti a fondamento del ricorso, ad elementi di semplice carattere indiziario; per di più contravvenendo alla norma dell’art. 950 c.c.”, secondo cui, in mancanza di altri elementi, o quando gli stessi non sono sufficienti, il giudice deve attenersi al confine delineato nelle mappe catastali. Quindi, richiamati i principi affermati nella giurisprudenza di legittimità in tema di specificità dei motivi di appello, la Corte d’appello ha ritenuto che il motivo di appello dedotto dalla L. non potesse essere considerato specifico, in quanto lo stesso non prende affatto in considerazione il punto fondamentale posto dal primo giudice a base della sua decisione, costituito (…) dall’accertamento dell’avvenuta usucapione reciproca, ad opera delle parti o dei loro danti causa, delle porzioni di fondo in relazione alle quali vi è stato sconfinamento: il che, ovviamente, rende del tutto irrilevante l’accertamento del confine catastale. Le argomentazioni svolte dall’appellante non appaiono quindi volte ad incrinare il fondamento logico-giuridico della sentenza impugnata; la censura, cioè, non è congruente con la ratio decidendi criticata, per cui non può ritenersi specifica, per tale dovendosi intendere (…) quella doglianza che, se accolta, è tale da determinare il mutamento della conclusione fondata sul capo di sentenza considerato. La ricorrente propone due motivi di ricorso. Con il primo, la ricorrente deduce violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa motivazione circa punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante L. e comunque rilevabili d’ufficio in relazione all’art. 112 c.p.c. che fa carico al Giudice di pronunziarsi su tutta la domanda e le richieste istruttorie formulate quale manifestazione del principio dispositivo. Travisamento dei fatti e della realtà dei luoghi oggetto della controversia.

La ricorrente sostiene che la Corte d’appello avrebbe deciso seguendo il ragionamento del Tribunale (recte: del Pretore) e sulla base delle conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio ignorando e disattendendo del tutto le serie e documentate critiche mosse alla stessa nelle note difensive e nella relazione del tecnico di parte.

Afferma quindi che una rivalutazione completa dei fatti di causa avrebbe certamente indotto la Corte d’appello a ritenere che le richieste e le censure formulate nell’atto di appello del 23 ottobre 1996, tutte dirette a dimostrare il possesso in testa alla L. della porzione di terreno occupata con la costruzione dall’ A. e moglie, costituiscono specifico e preciso appunto alla decisione del Pretore, condivisa dalla Corte d’appello, sulla ritenuta usucapione a favore dell’ A. medesimo, ventilata dalla Corte d’appello. La Corte d’appello avrebbe cioè acriticamente respinto la tesi difensiva della L., non considerando che la domanda della stessa era fondata sull’atto pubblico di acquisto del 18 dicembre 1977; sulla certificazione catastale; sulla perizia di parte del geom. F.P.; sul verbale di sopralluogo dell’ufficio eseguito il (OMISSIS); sulla consulenza tecnica d’ufficio dell’ing. M.A.; sulle dichiarazioni dei testi D. M., C. e Ch..

Con il secondo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 950 c.c. – Omessa motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. In presenza di una situazione di fatto contrastata e non suffragata da validi elementi, la Corte d’appello avrebbe dovuto adottare il criterio della prevalenza delle risultanze catastali. Formula in proposito, il seguente quesito di diritto: Dica la Suprema Corte adita che, ex art. 950 c.c., il ricorso alle mappe catastali si ha non solo quando vi è carenza assoluta di altri elementi obiettivi idonei ma anche quando gli altri elementi sono incerti e contrastanti come nella fattispecie in esame.

Resistono, con controricorso, A.G. e D.R., i quali eccepiscono l’inammissibilità del ricorso.

Sussistono le condizioni per la trattazione del ricorso in camera di consiglio, essendo il ricorso inammissibile.

Quanto al primo motivo, si deve rilevare che lo stesso non attinge la ratio decidendi della sentenza impugnata, consistente nella ritenuta mancanza di uno specifico motivo di appello idoneo a censurare la sentenza di primo grado laddove aveva ritenuto maturata l’usucapione reciproca ad opera delle parti o dei loro danti causa. La ricorrente, invero, da un lato non appare affermare con la necessaria univocità quale fosse la specifica censura proposta avverso la sentenza di primo grado; dall’altro, deduce una serie di circostanze di fatto che assume la Corte non abbia valutato, ma in tal modo non considera che la Corte d’appello non ha affatto espresso una propria valutazione in ordine al merito della controversia, ma si è unicamente limitata a rilevare la mancanza di uno specifico motivo di gravame, con conseguente inammissibilità dell’appello. Difetta poi il requisito di cui all’art. 366-bis c.p.c., comma 2. Infatti, come si è chiarito, nella norma dell’art. 366-bis cod. proc. civ. nonostante la mancanza di riferimento alla conclusività (presente, invece, per il quesito di diritto), il requisito concernente il motivo di cui al precedente art. 360, n. 5 – cioè la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione della sentenza impugnata la rende inidonea a giustificare la decisione – deve consistere in una parte del motivo che si presenti a ciò specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non è possibile ritenerlo rispettato allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attività di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito del citato art. 366-bis, che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione è conseguentemente inidonea sorreggere la decisione. (Cass., n. 16002 del 2007; Cass., S.U., n. 20603 del 2007; Cass., n. 8897 del 2008).

Ove poi si volesse ritenere che la ricorrente abbia tenuto conto dell’art. 366-bis c.p.c., comma 2 nella parte finale del motivo, laddove ha evidenziato gli elementi dai quali si sarebbe dovuta desumere la fondatezza della domanda, tale sintesi non sarebbe idonea a contrastare la sentenza impugnata, sia perchè, come rilevato, la Corte d’appello non ha espresso alcuna valutazione sul punto, sia perchè le indicazioni stesse difettano del requisito di autosufficienza e postulano accertamenti e valutazioni di fatto che esulano dall’ambito del giudizio di legittimità.

Quanto al secondo motivo, deve rilevarsi che non coglie la ratio decidendi, dal momento che la Corte d’appello ha rilevato che la sentenza di primo grado aveva accertato l’usucapione reciproca ad opera delle parti o dei loro danti causa e che l’accertamento del confine catastale era del tutto irrilevante”.

Considerato che il Collegio condivide la proposta di decisione ora richiamata;

che, invero, non possono indurre a diverse conclusioni le argomentazioni svolte dalla ricorrente nella memoria ex art. 380-bis, c.p.c., comma 2;

che, in proposito, appare opportuno evidenziare come dalla lettura del ricorso, e della parte dell’atto di appello in esso trascritta, non emerge in alcun modo la proposizione di uno specifico motivo di gravame in ordine alla ratio decidendi della sentenza di primo grado, con particolare riferimento agli elementi costituitivi dell’usucapione reciproca, che il primo giudice aveva ritenuto provata e in ragione della quale aveva individuato il confine tra le proprietà delle parti;

che, in effetti, le critiche alla sentenza di primo grado, anche dalla lettura dell’atto di appello, consentita in considerazione della natura della censura proposta con il primo motivo, non appaiono chiaramente e specificamente indirizzate a contrastare quanto accertato dal primo giudice, con riferimento agli elementi costitutivi dell’istituto del quale è stata fatta applicazione, non rinvenendosi alcuno specifico riferimento alle ragioni in base alle quali quel giudice ha ritenuto superflui ulteriori accertamenti, in considerazione della intervenuta usucapione;

che, per altro verso, il ricorso si presenta privo del requisito di autosufficienza, atteso che le risultanze istruttorie e le prove documentali che, nella prospettazione della ricorrente, avrebbero dovuto attribuire concretezza alle critiche svolte alla sentenza di primo grado, non sono integralmente riportate in ricorso, mentre la denuncia di travisamento dei fatti risulta inammissibile, dal momento che con essa si introduce la denuncia di un vizio di natura revocatoria;

che, pertanto, il ricorso deve essere rigettato, perchè manifestamente infondato;

che la ricorrente va condannata alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, nella misura liquidata in dispositivo, in favore del controricorrente.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 2.500,00 per onorari, oltre alle spese generali e agli accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte suprema di Cassazione, il 5 novembre 2010.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.A. e B.E., residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura a margine del ricorso dagli Avvocati Sobrio Franco e Paolo Mereu, elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via G. G. Belli n. 27;

- ricorrenti -

contro

Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore dott. B.S., rappresentato e difeso per procura in calce al controricorso dagli Avvocati BOCCHIARDO Giovanni Maria e Mario Menghini, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Vittoria Colonna n. 31;

- controricorrente – ricorrente incidentale -

e

M.C., residente in (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati Beraldo Giancarlo e Pio Corti, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Roma, viale Parioli n. 47;

- controricorrente – ricorrente incidentale -

avverso la sentenza n. 475 della Corte di appello di Genova, depositata il 16 maggio 2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16 aprile 2012 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Franco Solano per F.A. E B.E., dall’Avv. Mario Menghini per il Condominio (OMISSIS) e dall’Avv. Paolo Corti per M.C.;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. GAMBARDELLA Vincenzo, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale e di quello incidentale della M. ed il rigetto del ricorso incidentale del Condominio.

Fatto

Con atto di citazione del 1997, il Condominio (OMISSIS) convenne in giudizio B.E. e F.A., rispettivamente nuda proprietaria ed usufruttuario di una villa confinante, chiedendo che fosse dichiarato che essi non erano titolari di alcun diritto di passare, a piedi o con veicoli, attraverso il piazzale condominiale, precisando che il diritto di passaggio costituito, in virtù dell’art. 20 del regolamento del Condominio, risalente al 1960, in favore di A.L., precedente proprietario del loro immobile, mediante l’apertura di un cancello sul predetto cortile, aveva carattere personale e non reale, sicchè esso si era ormai estinto con la morte del beneficiario, avvenuta nel 1996.

B.E. e F.A. si opposero alla domanda eccependo la nullità della delibera dell’assemblea condominiale che aveva deciso la proposizione dell’azione, in quanto assunta senza previa convocazione dei proprietari dei garages, tra cui vi erano gli stessi convenuti, e in mancanza della maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 4; nel merito contestarono la domanda e chiesero, in via riconvenzionale, che fosse dichiarato il proprio diritto di passare e posteggiare sul piazzale di proprietà del Condominio quali proprietari di un garage facente parte del compendio condominiale;

chiesero ed ottennero, inoltre, di essere autorizzati a chiamare in garanzia M.C., loro dante causa, che aveva ereditato l’immobile da A.L., dal momento che nel loro atto di acquisto del 1996 era stata specificatamente indicata l’esistenza di un ingresso pedonale attraverso il cortile del Condominio (OMISSIS).

M.C. si costituì in giudizio aderendo alle difese ed alle domande avanzate dai convenuti nei confronti del Condominio e chiedendo, in via riconvenzionale, che fosse accertato che la servitù contestata si era costituita per destinazione del padre di famiglia o, in subordine, per usucapione. Con sentenza del 2001, il Tribunale di Sanremo, ritenute superflue le prove orali richieste dalle parti, rigettò la domanda del Condominio e, in parziale accoglimento di quelle riconvenzionali, dichiarò che i convenuti avevano il diritto di accedere al loro garage anche a mezzo di veicoli. Interposero appello principale il Condominio ed incidentali sia i convenuti che la terza chiamata.

Con sentenza n. 475 del 16 maggio 2005, la Corte di appello di Genova riformò la decisione di primo, accogliendo in parte la domanda del Condominio e rigettando quelle riconvenzionali delle altre parti. In particolare, la Corte statuì che il fondo di proprietà dei convenuti non godeva di alcuna servitù di passaggio, neppure pedonale, attraverso il cortile del Condomino (OMISSIS) e condannò i convenuti ad eliminare il cancello che si apriva su di esso;

condannò M.C. al risarcimento del danno subito dai convenuti per effetto della sentenza, da liquidarsi in separato giudizio; condannò infine i convenuti al pagamento delle spese processuali sostenute dal Condominio nei due gradi di giudizio e la M. a rimborsare ai convenuti il relativo esborso nonchè alla rifusione delle spese di lite dagli stessi sostenute. Il giudice di secondo grado motivò la sua decisione affermando: che l’eccezione di nullità della Delib. condominiale del 4 gennaio 1997, che aveva autorizzato l’amministratore a proporre l’azione in giudizio, era infondata, in quanto, pur dovendosi considerare i garages facenti parte del Condominio, la mancata convocazione dei rispettivi proprietari alla predetta assemblea integrava una causa di annullamento e non di nullità della relativa delibera, che non era stata tempestivamente impugnata dagli interessati nel termine di legge; che analoga conclusione doveva assumersi con riferimento anche alla successiva Delib. del 7 gennaio 2000, che aveva ratificato con effetto ex tunc il mandato all’amministratore, ed in relazione alla Delib. del 14 marzo 2002, che aveva autorizzato l’amministratore a proporre appello, tenuto altresì conto che esse erano state adottate con la maggioranza prescritta dalla legge; che l’art. 20 del regolamento del Condominio, che aveva riconosciuto al confinante A., originario proprietario del fondo dei convenuti, il diritto di aprire un cancello sul piazzale condominiale, con relativa scaletta, aveva costituito, in forza della sua stessa formulazione letterale, un diritto personale di godimento e non un diritto reale di servitù; che tale conclusione assorbiva e comunque rendeva infondata anche la richiesta di accertamento della contestata servitù per costituzione del padre di famiglia o per usucapione, avendo le parti, attraverso la predisposizione della clausola regolamentare, riconosciuto o comunque modificato l’animus relativo all’esercizio del passaggio, che proprio nella disposizione regolamentare aveva trovato la nuova fonte della sua disciplina; che la circostanza che le parti avessero conformato il loro comportamento alla clausola regolamentare per oltre 36 anni, dal 1960, anno di predisposizione del suddetto regolamento, al 1996, aveva comunque impedito il decorso del termine necessario per l’usucapione e, nel contempo, precluso per incompatibilità con la nuova disciplina del passaggio controverso, che lo stesso potesse essere esercitato come diritto reale, qualora in ipotesi già esistente; che, avendo la M. garantito, nell’atto di compravendita del 1996, l’esistenza della servitù di passaggio, la predetta era tenuta a manlevare gli acquirenti dal pregiudizio subito dalla sentenza e quindi a risarcire loro i danni conseguenti, da liquidarsi, come richiesto, in separato giudizio.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 22 maggio 2006, ricorrono B.E. e F.A., affidandosi a sei motivi. M.C. ha notificato in data 28 giugno 2006 controricorso e ricorso incidentale, articolato su sei motivi.

Resiste con controricorso e propone ricorso incidentale, sulla base di un solo motivo, il Condominio (OMISSIS).

Ciascuna delle parti ha replicato al ricorso incidentale avversario con distinto controricorso. Il Condominio (OMISSIS) ha depositato memoria.

Diritto

1. Preliminarmente va disposta la riunione dei ricorsi, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

2. Il primo motivo del ricorso principale avanzato da F.A. e B.E. e quello del ricorso incidentale di M. C., che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione degli art. 1136 c.c. e art. 1137 c.c., comma 3, e art. 182 cod. proc. civ. e art. 125 disp. att. cod. proc. civ., lamentando il rigetto da parte della sentenza impugnata della propria eccezione di nullità delle delibere con cui il Condominio aveva autorizzato l’amministratore a proporre l’azione in giudizio e poi l’atto di appello avverso la pronuncia di primo grado. La Corte, ad avviso dei ricorrenti, è partita dall’esatta premessa che i proprietari dei garages, tra cui gli stessi convenuti, facendo tali beni parte del Condominio, avrebbero dovuto essere convocati ai fini delle predette assemblee, ma ha errato laddove ha affermato che tale causa di annullamento delle delibere si sarebbe sanata per effetto della loro mancata impugnativa nel termine di legge. La Corte infatti non ha considerato che il termine di impugnativa decorre, in tali casi, dal momento della comunicazione del deliberato ai condomini assenti e che, non essendo tale adempimento mai stato eseguito nei confronti dei convenuti, detto termine non aveva mai iniziato a decorrere.

Sotto altro profilo, il motivo critica la decisione impugnata laddove ha ritenuto sanato il difetto della Delib. del 1997, in quanto adottata senza la maggioranza stabilita dalla legge, per effetto della successiva Delib. del 7 gennaio 2000, che aveva ratificato l’attività dell’amministratore di promozione della lite, senza considerare che l’eccezione sollevata dai convenuti atteneva al difetto di capacità dell’amministratore di conferire la procura alle liti al difensore, difetto non sanabile nel corso del giudizio a mente dell’art. 182 cod. proc. civ. e tale da determinare la nullità dell’atto di citazione.

La sentenza impugnata è poi caduta nei vizi denunziati laddove, nell’affermare che sia la delibera di ratifica del 2000, che quella relativa alla proposizione dell’appello erano state adottate con la maggioranza di cui all’art. 1136 cod. civ., non ha tenuto conto, ai fini del calcolo di tale maggioranza, delle quote riferibili ai titolari dei garages, che erano stati pretermessi dalla riunione limitandosi ad accogliere il dato risultante dai verbali dell’assemblea, che tali quote chiaramente non avevano conteggiato.

Con un unico mezzo il Condominio, nel proprio ricorso incidentale, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione degli artt. 1362 c.c., comma 2, e dell’art. 1363 cod. civ. nonchè degli artt. 1100 e 1177 c.c., censura l’affermazione della Corte di appello che, in relazione all’eccezione di invalidità delle delibere dell’assemblea condominiale che autorizzavano l’amministratore a promuovere la presente causa, ha ritenuto che a tale assemblea avrebbero dovuti essere convocati anche i proprietari dei garages, facendo tali beni parte del Condominio. Tale conclusione, sostiene il ricorrente, è errata, risultando fondata sul solo rilievo della inclusione, nel regolamento condominiale, della tabella D, che prevede la ripartizione delle spese di manutenzione dei suddetti garages; per contro la Corte non ha considerato che essi si trovano in un corpo di fabbrica del tutto separato ed autonomo del Condominio e che il relativo regolamento riserva ai soli proprietari degli appartamenti la titolarità, come bene comune, del cortile destinato a parcheggio delle autovetture, oggetto della pretesa di passaggio della controparte, mentre i garages non condividono alcun bene o parte comune del Condominio, non risultando assegnato ai loro titolari alcun millesimo di proprietà. La Corte, inoltre, non ha considerato, violando anche in questo caso le regole di ermeneutica contrattuale, che, nei suoi quarant’anni di vita, mai alcuna comunicazione relativa alle riunioni assembleare era mai stata inviata i proprietari dei garages.

Il motivo del ricorso incidentale, che va esaminato per primo ponendo una questione preliminare rispetto al tema affrontato dagli altri motivi sopra esposti, è fondato.

Costituisce un dato pacifico in causa che i garages si trovano ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali. Tale circostanza di fatto non è stata debitamente considerata dalla Corte di merito, che ha invece ritenuto decisiva, ai fini della loro appartenenza al condominio, la presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese di manutenzione dei garages ed il fatto che il piazzale condominiale di posteggio si trovi collocato davanti ad essi.

Questo ragionamento non può essere condiviso. La figura del condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall’art. 1117 cod. civ., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all’edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l’uno e l’altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito.

Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (art. 1138 cod. civ.); nè la seconda, atteso che l’uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l’appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.

Per tali ragioni la conclusione accolta dalla Corte distrettuale appare fondata su argomenti giuridicamente inconsistenti, atteso che essa avrebbe potuto essere giustificata soltanto in forza dell’allegazione dell’atto di costituzione del condominio e la conseguente dimostrazione dell’appartenenza dei garages al condominio medesimo. L’unico motivo del ricorso incidentale va pertanto accolto, con conseguente assorbimento del primo motivo del ricorso principale e di quello incidentale avanzato dalla M., dal momento che l’estraneità degli stessi al Condominio esclude che essi abbiano il potere di contestare la legittimità delle delibere adottate dall’assemblea condominiale sotto il profilo sollevato dell’osservanza delle norme dettate per la loro formazione.

3. Il secondo motivo del ricorso principale denunzia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello abbia accolto la domanda del Condominio di negatoria servitutis sulla base dell’art. 20 del regolamento condominiale, ritenendo che esso attribuisse al dante causa dei convenuti, A.L., un diritto di natura personale e non reale di passare attraverso il cortile condominiale, senza considerare nè motivare sulla base di quale norma o principio di diritto il regolamento condominiale potesse creare obblighi per i convenuti, che, come proprietari di un immobile che pacificamente non fa parte del Condominio, erano del tutto estranei alla disciplina posta dal relativo regolamento. Nè, in proposito, si può aderire alla tesi del Condominio, secondo cui la relativa clausola regolamentare andava a costituire un contratto a favore di un terzo, laddove il terzo sarebbe per l’appunto l’ A., atteso che quest’ultimo non aveva mai aderito formalmente al contratto e che, in considerazione della natura formale del negozio costitutivo di diritti reali di servitù, non è ipotizzabile un’adesione allo stesso per facta concludentia.

Il terzo motivo del ricorso principale e di quello incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano violazione dei principi generali che regolano la proprietà e delle disposizioni specifiche del codice civile in materia di proprietà, servitù, oneri reali e trascrizioni, violazione per falsa applicazione dell’art. 1138 c.c. e dell’art. 1325 c.c. e segg., assumendo che la conclusione raggiunta dalla Corte di appello, che ha ravvisato nella clausola del regolamento condominiale un contratto costitutivo di un diritto personale a vantaggio di un terzo, si pone in contraddizione con la stessa funzione del regolamento di condominio attribuita dalla legge, non essendo tale atto un titolo negoziale idoneo a costituire diritti reali o personali in favore di terzi estranei al condominio stesso.

In tale clausola difettavano gli stessi requisiti del contratto, l’accordo delle parti, la causa e l’oggetto. In realtà, sostengono i ricorrenti, la clausola condominiale in discorso costituiva una semplice ricognizione dell’obbligazione propter rem a carico del Condominio di mantenere il passaggio attraverso il cortile condominiale.

Sotto altro profilo, il giudice distrettuale non ha ben considerato che il regolamento, in quanto mai trascritto sull’immobile dell’ A., non era opponibile a questi nè ai suoi aventi causa.

Il quarto motivo del ricorso principale denunzia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione dell’art. 1372 cod. civ., lamentando che la Corte di merito abbia disatteso la domanda di accertamento della servitù per costituzione del padre di famiglia e per usucapione sulla base del rilievo che la clausola del regolamento condominiale, conferendo all’ A. un mero diritto personale, escludeva comunque la sussistenza dell’animus, senza considerare che l’ A. era rimasto estraneo, in quanto terzo, al predetto regolamento condominiale, sicchè nessuna efficacia la sua predisposizione poteva esercitare nei suoi confronti.

Il quinto motivo del ricorso principale ed il quarto motivo del ricorso incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione degli artt. 1073, 1141, 1164, 1165 e 2944 cod. civ., criticano l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui la circostanza che le parti avessero conformato il loro comportamento alla clausola regolamentare per oltre 36 anni, dal 1960, anno di predisposizione del suddetto regolamento, al 1996, aveva comunque impedito il decorso del termine necessario per l’usucapione e, nel contempo, precluso, per incompatibilità con la nuova disciplina del passaggio controverso, che lo stesso potesse essere esercitato come diritto reale, qualora in ipotesi già esistente, con la conseguente estinzione dello stesso per mancato uso ventennale. Tale conclusione, ad avviso dei ricorrenti, ripete l’errore di avere attribuito alla clausola regolamentare efficacia anche nei confronti dell’ A., che invece era rimasto estraneo ad essa. Ne consegue che la sua predisposizione, contrariamente a quanto ritenuto dal giudicante, non poteva avere alcun effetto sull’atteggiarsi dell’elemento psicologico che accompagnava l’esercizio del passaggio. Risulta in tal modo disapplicata anche la regola in ordine alla presunzione di possesso. La Corte, inoltre, avrebbe dovuto considerare la situazione di fatto in concreto esistente, dando il giusto rilievo alla circostanza che l’esercizio del passaggio dalla proprietà dell’ A. sull’area poi destinata a cortile condominiale era cominciato almeno dieci anni prima della stessa costituzione del Condominio. Il sesto motivo del ricorso principale ed il quinto motivo del ricorso incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione delle norme interpretative dei negozi giuridici degli artt. 2721-2726 cod. civ. e degli artt. 244-257 cod. proc. civ., lamentando che il giudice di secondo grado non abbia dato ingresso alle prove orali richieste dalle parti e volte a dimostrare che il passaggio sull’area poi destinata a cortile condominiale era iniziata fin dal 1954, quando il Condominio ancora non esisteva, fatto che avrebbe altresì consentito di valutare in modo differente e più appropriato la clausola condominiale che riconosceva il diritto in questione.

Il secondo motivo del ricorso incidentale proposto da M. C. denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1061 e 1062 cod. civ., dell’art. 112 cod. proc. civ. nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, lamentando che la Corte di appello abbia riconosciuto, attraverso una lettura dell’art. 20 del regolamento contrattuale, natura personale e non reale al diritto di passaggio, disattendendo l’esame della documentazione ipocatastale prodotta i giudizio dalla attuale ricorrente in forza della quale veniva dimostrato che il passaggio era stato costituito in forma di servitù per destinazione del padre di famiglia. I terreni delle parti infatti, prosegue la ricorrente, appartenevano in origine al medesimo proprietario, erano sempre stati in comunicazione tra loro e tale situazione era rimasta invariata al momento della loro cessione.

Nessun atto negoziale successivo è poi mai intervenuto a modificare tale diritto. La sentenza impugnata ascrive un tale effetto al regolamento di condominio, senza considerare nè motivare sulla base di quale norma o principio di diritto tale atto possa considerarsi idoneo a creare obblighi per coloro che, essendo proprietari di un immobile che pacificamente non fa parte del Condominio, erano del tutto estranei alla disciplina posta dal relativo regolamento.

Questi motivi, che vanno trattati congiuntamente apparendo incentrati o comunque tutti dipendenti dalle medesime affermazioni della Corte di appello, sono fondati per le ragioni e nei limiti di seguito precisati.

La Corte territoriale ha affermato che il diritto di passaggio per cui è causa risulta disciplinato dall’ari. 20 del regolamento del Condomino (OMISSIS) e che detta clausola si limitava ad attribuire un mero diritto personale di passaggio in capo all’ A., precedente proprietario dell’immobile dei convenuti F. e B., che si era estinto a seguito della morte del titolare; ha quindi aggiunto, in risposta alle domande riconvenzionali di questi ultimi, che la suddetta regolamentazione impediva di ritenere che il passaggio de quo, dal 1960 (data di predisposizione del regolamento) al 1996 (data di proposizione da parte del Condominio dell’acro negatoria) fosse stato esercitato in termini di possesso, difettando il necessario requisito dell’animus, con la conseguenza che, anche ad ammettere che l’invocato diritto reale di servitù fosse stato costituito in origine per destinazione del padre di famiglia, esso si sarebbe estinto per non uso ventennale e che, per il medesimo presupposto, doveva escludersi che esso fosse sorto per usucapione.

Tanto precisato, non può non convenirsi, in adesione alle osservazioni critiche svolte dai ricorrenti, che la motivazione della sentenza impugnata muova da un presupposto, costituito dalla ritenuta efficacia negoziale della clausola del regolamento condominiale richiamata anche nei confronti di terzi, che viene accolto senza alcuna dimostrazione del suo fondamento. La Corte di merito ha ritenuto che il diritto di passaggio trovasse la sua regolamentazione, di natura evidentemente negoziale, nella richiamata clausola regolamentare, ma senza chiedersi nè risolvere il quesito di come tale regolamentazione potesse essersi tradotta in una convenzione pattizia, come tale accettata non solo dal soggetto che l’aveva predisposta, il Condominio, ma anche dall’altra parte, nei cui confronti si intendevano estenderne gli effetti. Si è già avuto modo di precisare, sia pure ad altro fine, che il regolamento condominiale, ai sensi dell’art. 1138 cod. civ., è atto funzionale a disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese;

proprio in ragione di questi contenuti e finalità esso è pertanto atto che ha come destinatari naturali i condomini e non i terzi.

Costituisce fatto del tutto pacifico in causa, invece, che l’immobile dei convenuti non faccia parte del Condominio (OMISSIS). In tale contesto il giudice a quo avrebbe dovuto, partendo dalla premessa che il regolamento condominiale non può disciplinare in modo diretto ed autonomo i diritti dei terzi, per prima cosa porsi il problema di come tale clausola, considerata la natura dell’atto che la conteneva, potesse considerarsi accetta e quindi efficace nei confronti degli odierni convenuti. Tanto più che la clausola regolamentare sopra richiamata è stata presa in considerazione e valutata anche in relazione alle domande riconvenzionali dei convenuti, traendone conseguenze preclusive, anche con riferimento alla richiesta di prove, in ordine alla sussistenza del diritto di servitù che essi avevano assunto essere sorto per destinazione per padre di famiglia ovvero ai fini del possesso utile per l’usucapione del relativo diritto. La relativa questione risulta invece del tutto pretermessa dalla sentenza impugnata, vizio che ne inficia evidentemente, sul piano logico e giuridico, le successive conclusioni.

Per tali ragioni i suddetti motivi del ricorso principale e di quello incidentale della M. vanno ritenuti fondati.

Con il sesto motivo del ricorso incidentale, denunziando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. e segg., la ricorrente M. censura il capo della decisione che l’ha condannata a rimborsare ai convenuti le spese di lite al cui pagamento essi sono stati condannati nei confronti del Condominio.

Il motivo va dichiarato assorbito in ragione dell’accoglimento dei motivi precedenti.

In conclusione, va accolto il ricorso incidentale del Condominio e, in relazione ad esso, sono dichiarati assorbiti il primo motivo del ricorso principale di B. e F. ed il primo motivo del ricorso incidentale della M.; sono accolti altresì il secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo del ricorso principale e il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso incidentale della M., assorbito il sesto; la sentenza va quindi cassata in relazione ai suddetti motivi e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Genova, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso incidentale del Condominio e dichiara assorbiti il primo motivo del ricorso principale di B. e F. ed il primo motivo del ricorso incidentale della M.;

accoglie il secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo del ricorso principale e il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso incidentale della M., assorbito il sesto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai suddetti motivi e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Genova.

Così deciso in Roma, il 16 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FELICETTI Francesco – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.V.(OMISSIS), C.F.(OMISSIS) elettivamente domiciliati in ROMA, VIA PANAMA 110, presso lo studio dell’avvocato MERLA GIOVANNI, rappresentati e difesi Dall’avvocato PETRELLA MARIO;

- ricorrenti -

Nonché da:

D.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLA CONCILIAZIONE 44, presso lo studio dell’avvocato PARIS GIANCARLO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato DE CESARE ROBERTO;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

avverso la sentenza n. 372/2009 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, emessa il 04/03/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/04/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato Petrella Mario difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti;
udito l’Avv. De Cesare Roberto difensore del controricorrente e ricorrente incidentale che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto dei ricorsi.

Fatto

Con atto di citazione notificato l’11-3-1995 D.F. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Avezzano B. D. e C.F. chiedendo disporsi la cessazione delle turbative sulla porzione immobiliare costituita da un vano ingresso dell’edificio sito in (OMISSIS), ed individuato in catasto con la particella 161, e dichiararsi il predetto vano comune alle rispettive proprietà delle parti rappresentate per l’attore dall’appartamento posto al piano primo dello stabile e per i convenuti da quello al piano terra.

Si costituivano in giudizio i convenuti deducendo l’infondatezza della domanda attrice e svolgendo domanda riconvenzionale di acquisto della proprietà esclusiva del vano predetto per intervenuta usucapione, salvo il diritto di passaggio dell’attore.

Il Tribunale adito con sentenza del 21-3-2006 rigettava la domanda del D. e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava la B. ed il C. unici e legittimi proprietari in comunione indivisa e con pari diritti del locale in contestazione.

Proposta impugnazione da parte del D. cui resistevano il C. e la B. la Corte di Appello dell’Aquila con sentenza del 16-9-2009 ha accolto la domanda del D. e per l’effetto ha dichiarato comune alle proprietà di entrambe le parti il vano posto al piano terra ad uso ingresso con accesso da via (OMISSIS) di mq. 19, ha poi ordinato agli appellati la cessazione di ogni turbativa e molestia circa l’utilizzo del vano in questione, ed ha dichiarato interamente compensati tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

Per la cassazione di tale sentenza C.F. e C. V. quali eredi di B.D. nel frattempo deceduta nonchè C.F. in proprio hanno proposto un ricorso articolato in quattro motivi cui il D. ha resistito con controricorso introducendo altresì un ricorso incidentale basato su due motivi; le parti hanno successivamente depositato delle memorie.

Diritto

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo C.V. e C.F., deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 948 e 949 c.c., sostengono che la Corte territoriale, avendo dichiarato di proprietà comune il vano in contestazione, condannando gli appellati a cessare le molestie denunciate dal D., ha evidentemente considerato che esse fossero idonee a menomare il godimento del bene ovvero a comportare il pericolo, nel caso di acquiescenza del titolare e del decorso del tempo, di un futuro asservimento o dell’acquisto a titolo originario del bene medesimo; in realtà le attività poste in essere dal C. e dalla B. come descritte nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado non potevano essere considerate delle semplici turbative di diritto o di fatto del presunto comunista, in quanto costituivano un vero e proprio spossessamento del vano adibito ad ingresso, anche se limitatamente all’area che si estendeva dall’accesso alla scala fino alla parete dell’appartamento degli attuali ricorrenti principali; ne consegue che l’azione proposta dalle controparti non si poteva qualificare come negatoria, ma come azione di rivendica in quanto tendente al recupero del possesso del bene.

I ricorrenti principali aggiungono che il giudice di appello, dopo aver contraddittoriamente ricondotto la domanda attrice nell’alveo dell’azione di rivendicazione, ha erroneamente sostenuto che il D. aveva dimostrato di aver acquisito la proprietà ed il possesso del vano in questione mediante la produzione dell’atto di compravendita del 10-5-1974; invero con tale atto l’attore aveva solo provato di essere divenuto intestatario del bene, ma non di averne acquistato la proprietà, atteso che i suoi danti causa non ne avevano mai avuto il possesso.

La censura è infondata.

La Corte territoriale ha qualificato come negatoria ex art. 949 c.c., comma 2 l’azione proposta dal D. onde far cessare le turbative da parte della B. e del C. sul vano comune alle parti per cui è causa (come emergeva dall’atto di acquisto del 10-5-1974 dell’appartamento sito al primo piano dello stabile prodotto dall’attore), avendo il D. dedotto che, nell’utilizzare tale vano nella sua interezza per accedere all’appartamento di sua proprietà posto al primo piano dell’edificio sito in (OMISSIS), subiva da tempo molestie da parte dei convenuti che comportavano una diminuzione del suo godimento di detto bene; orbene tale qualificazione dell’azione è corretta, non avendo i ricorrenti specificato da quali elementi si sarebbe dovuto evincere che in realtà il D. avesse lamentato una privazione del suo possesso su almeno una parte del vano in questione; nè d’altra parte risulta che le controparti abbiano mai sollevato tale questione, quantomeno in termini specifici, nei precedenti gradi di giudizio.

Con il secondo motivo i ricorrenti principali, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1158 c.c., assumono che la sentenza impugnata, riconducendo l’attività posta in essere dal C. e dalla B. nell’ambito del normale esercizio del diritto di proprietà o qualificandola come semplice turbativa dei possesso del comproprietario, ha erroneamente ritenuto non provata la domanda riconvenzionale; orbene era innegabile che i proprietari del piano terra avevano da oltre un ventennio unilateralmente modificato la destinazione dell’ingresso comune trasformandolo in un’appendice del loro appartamento ed escludendone gli altri dall’uso, come era dimostrato dal fatto che il dante causa del D. non aveva mai avuto il possesso dell’ingresso, visto che per lasciarvi il motorino aveva dovuto chiedere il permesso alla signora Ci.Gi. dante causa del C..

La censura è infondata.

Il giudice di appello, premesso che il vano di ingresso al suddetto edificio era oggetto di compossesso da parte del D. da un lato e della B. e del C. dall’altro lato, ha escluso, sulla base delle deposizioni dei testi escussi, che questi ultimi avessero posseduto tale vano per un periodo non inferiore a venti anni in maniera esclusiva ed incompatibile con il compossesso esercitato su di esso da parte del D., che invero vi era sempre passato per accedere all’appartamento di sua proprietà, e che nel corso di lavori di ristrutturazione del suo immobile, protrattisi per vari periodi tra il 1974 ed il 1978, lo aveva utilizzato per depositarvi materiale edile ed altro; anzi la sentenza impugnata ha evidenziato che una impossibilità di esercizio da parte del D. di un potere di fatto sul bene per cui è causa non solo non era stata provata, ma neppure era stata allegata dai convenuti, che si erano limitati ad affermare di averlo utilizzato a loro piacimento, ponendolo a servizio della loro retrostante abitazione ed occupandolo con mobili e suppellettili, senza peraltro che si fosse verificata una alterazione della sua destinazione ovvero un impedimento del suo uso da parte del compossessore; orbene alla luce di tale accertamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale incensurabile in questa sede, devono essere pienamente condivise le conclusioni che la Corte territoriale ne ha tratto in punto di diritto, considerato che in tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere io stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, risultando necessario, a tali fini, la manifestazione di un dominio esclusivo sulla cosa comune da parte dell’interessato attraverso una attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui (vedi “ex multis” Cass. 20/9/2007 n. 19478), nella specie insussistente.

Con il terzo motivo i ricorrenti principali, deducendo contraddittorietà, illogicità ed insufficienza della motivazione, rilevano sotto un primo profilo che il giudice di appello ha qualificato l’azione proposta dalla controparte prima come negatoria e poi come rivendicazione, considerando pertanto le attività poste in essere dagli appellati semplici molestie e turbative e nello stesso tempo ritenendole integrare uno spossessamelo del bene comune, senza rendersi conto della differenza esistente tra le due azioni e la diversità dei presupposti e delle conseguenze che ne derivano.

Essi inoltre assumono che la Corte territoriale, pur avendo premesso che l’attore in rivendicazione è tenuto a dare la prova rigorosa dell’acquisto a titolo originario della proprietà, incoerentemente ha ritenuto assolto tale onere probatorio dal D. mediante la semplice produzione dell’atto pubblico di compravendita solo perchè stipulato da oltre venti anni; evidentemente la sentenza impugnata, contrariamente alla giurisprudenza da essa stessa richiamata, ha ritenuto che la produzione dell’atto pubblico di compravendita renda irrilevante nel giudizio di rivendicazione accertare se l’attore si sia immesso nel possesso del bene acquistato oppure se il venditore al momento della stipula dell’atto pubblico ne avesse o meno il possesso.

La censura è infondata.

Premesso che, come già evidenziato in sede di esame del primo motivo del ricorso principale, il giudice di appello ha qualificato come negatoria l’azione proposta dal D., deve ritenersi che il successivo riferimento al rigore probatorio che caratterizza l’azione di rivendicazione non è idoneo ad infirmare la precedente statuizione, atteso che subito dopo la sentenza impugnata ha inteso richiamare il menzionato atto di compravendita del 10-5-1974 al fine di ritenere provato il contestuale acquisto, da parte del D., del possesso del vano in questione, nel contesto delle argomentazioni svolte per escludere che l’utilizzo da parte della B. e del C. del vano stesso si fosse reso incompatibile con il compossesso dell’altro comproprietario fino ad escluderlo dal relativo godimento.

Conseguentemente, una volta escluda la configurazione dell’azione proposta dal D. quale rivendicazione, le considerazioni del ricorrente principale in ordine al rigore probatorio richiesto per l’accoglimento di tale azione, sono irrilevanti.

Con il quarto motivo i ricorrenti principali, denunciando carenza di motivazione e nullità della sentenza, rilevano che la Corte territoriale, nella parte riguardante la condanna degli appellati, non ha indicato quali fossero le turbative e le molestie dalle quali essi si sarebbero dovuti astenere; infatti il giudice di appello, dopo aver escluso che gli atti commessi dal C. e dalla B. fossero idonei a far maturare l’usucapione, ritenendoli contenuti nell’ambito dei limiti stabiliti all’art. 1102 c.c., ha condannato gli appellati a cessare le molestie e le turbative poste in essere contro i presunti diritti di comproprietà del D. senza una specifica e puntuale distinzione tra attività lecite ed illecite.

La censura è infondata.

La sentenza impugnata, nell’ordinare alla B. ed al C. la cessazione di ogni turbativa e molestia circa l’utilizzo del vano in questione, ha evidentemente inteso fare riferimento a tutti quei comportamenti che ne avevano impedito, da parte del comproprietario e compossessore D., l’uso ed il godimento nella sua interezza e secondo la sua oggettiva destinazione, e che avevano determinato l’insorgenza della presente controversia.

Il ricorso principale deve quindi essere rigettato.

Venendo quindi all’esame del ricorso incidentale, si osserva che con il primo motivo formulato il D., denunciando violazione dell’art. 949 c.c., comma 2 e dell’art. 1226 c.c., censura la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di risarcimento danni proposta dall’esponente nei confronti delle controparti che, asserendo il loro esclusivo diritto di proprietà sul vano comune oggetto di giudizio, avevano ingiustamente contrastato il normale godimento del bene da parte del D.; sussisteva quindi la prova del danno sofferto, la cui entità lo stesso D. aveva rimesso alla valutazione equitativa del giudice di merito.

La censura è fondata.

La Corte territoriale ha rigettato la sopra enunciata domanda di risarcimento sia in quanto formulata in termini generici, sia perchè rimasta totalmente sprovvista di prova.

Tale convincimento non può essere condiviso.

Premesso che l’art. 949 c.c., comma 2 prevede che in presenza di turbative o molestie il proprietario può chiedere, unitamente alla cessazione di esse, anche il risarcimento del danno, è indubbio che nella specie il D. abbia subito un apprezzabile pregiudizio alla pienezza dell’uso e del godimento del suddetto vano comune per effetto delle turbative poste in essere al riguardo dalle controparti nel corso di molti anni sulla base di infondate pretese avanzate in ordine alla loro asserita proprietà esclusiva su tale bene, considerato altresì che esso, per la sua ubicazione, è destinato ad una utilizzazione frequente da parte del proprietario dell’appartamento sito al primo piano dell’edificio in questione sia per accedere all’esterno dello stabile sia per tornare nella propria abitazione; pertanto la pretesa risarcito ria avanzata dal D. non può certamente essere considerata generica.

Quanto poi alla concreta entità del danno subito, nell’impossibilità oggettiva o comunque nella particolare difficoltà, per il D., di provarlo nel suo preciso ammontare, ricorrono i presupposti di legge ai sensi dell’art. 1226 c.c. per procedere, secondo la domanda formulata dall’attuale ricorrente incidentale, ad una valutazione equitativa dello stesso.

Con il secondo motivo il ricorrente incidentale censura fa compensazione delle spese del doppio grado di giudizio, atteso che il sostanziale accoglimento della domanda avanzata dall’esponente avrebbe dovuto indurre il giudice di appello a condannare le controparti al pagamento di tali spese.

La censura resta assorbita all’esito dell’accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale.

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione all’accoglimento del suddetto motivo, e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Perugia anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE Riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Perugia.
Così deciso in Roma, il 2 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 4 maggio 2012.

(Presidente Triola – Relatore Bursese)

(OMISSIS)

…..

Svolgimento del processo

Con atto notificato in data 8 maggio 1993 V.L. e G.A. convenivano avanti la Pretura di Roma, sez. distacc. di Palestrita, A.G. e A.B. e, premesso di essere proprietari di un appartamento sito in (omissis) , nel quale era stato installato “da tempo immemorabile” una caminetto con relativa canna fumaria che attraversava la parete condominiale del sovrastante appartamento di proprietà dei convenuti, lamentavano che costoro avevano innestato nella predetta canna fumana un’altra tubatura, provocandone l’occlusione, per cui chiedevano al giudice adito di accertare la loro proprietà esclusiva della canna fumaria in questione, con la condanna dei convenuti al ripristino dello stato dei luoghi.

Si costituivano in giudizio i convenuti chiedendo il rigetto della domanda attrice, sostenendo che la canna fumaria era invece di loro proprietà esclusiva per cui erano stati gli attori ad utilizzarla abusivamente.

Esperita l’istruttoria, il tribunale civile di Roma (divenuto competente in forza della legislazione sopravvenuta) con sentenza n. 40856/02 depos. in data 30.10.2002 dichiarava che la canna fumaria per cui è causa era di esclusiva proprietà degli attori ed ordinava ai convenuti la rimozione dell’allaccio del loro camino.

La sentenza veniva appellata dai sig.ri G. -B., che ne chiedevano l’integrale riforma con il rigetto della domanda avversaria. Nella resistenza degli appellati, l’adita Corte d’Appello di Roma, con pronuncia n. 1661/05 depos. in data 13.4.2005 rigettava l’appello, condannando gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Secondo la corte capitolina sulla base della dichiarazione del teste escusso e dei rilievi del ctu, la canna fumaria de qua ed il camino si trovavano nell’appartamento degli originari attori ab immemorabile e che solo successivamente era stato costruito quello dei convenuti, che era stato allacciato “facilmente” alla canna fumaria preesistente ubicata dietro la parete; d’altra parte, da un punto di vista logico e tecnico era improvabile ed assai più complesso sotto il profilo pratico ipotizzare un collegamento abusivo tra il sottostante camino degli attori e lo stesso condotto fumario. Né infine rilevava l’eventuale natura condominiale del muro in cui passava la canna, attesa la specifica destinazione di essa al servizio esclusivo dell’appartamento degli attori.

Per la cassazione la suddetta decisione hanno proposto distinto ricorso i coniugi G. – B. sulla base di un solo articolato mezzo;
resistono gli altri intimati con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo del ricorso i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 c.c. 2697 c.c. e artt.101,102 e 103 c.p.c., nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria di motivazione. Secondo i ricorrenti, il giudice distrettuale non si sarebbe pronunciato sul motivo d’appello con il quale era stata denunciata l’ultrapetizione della sentenza di primo grado. Deducono che gli attori nel corso di giudizio di primo grado avevano altresì proposta, accanto alla domanda di rivendica della proprietà della canna fumaria, anche quella di usucapione della stessa. Essi poi avevano rinunciato all’usucapione (non riproposta in sede di precisazione delle conclusioni), ma avevano ammesso implicitamente/in tal modo, che proprietari della canna erano i convenuti. Gli attori dunque avevano svolto una domanda di accertamento (rivendica) ma il giudice aveva poi emesso una pronuncia costitutiva non richiesta, con cui aveva accertato che la canna era di proprietà degli attori non per il titolo (che non avevano fornito) né per usucapione (domanda poi abbandonata), ma sol perché tale condotto aveva una specifica destinazione al servizio dell’immobile degli attori. Secondo i ricorrenti “mentre la domanda di rivendica tendeva ad affermare la proprietà in capo agli attori…la domanda di usucapione spostava totalmente l’ottica della questione: erano gli attori che riconoscevano la proprietà in capo agli appellante che appunto l’avevano rivendicato nella comparsa di risposta) e tendevano ad acquistarla a titolo originario, con l’usucapione appunto”.

Da qui la pronuncia ultrapetita del giudice e la necessità d’intergare i contraddittorio con gli altri condomini.
I ricorrenti contestano ancora la decisione per quanto concerne l’interpretazione della CTU espletata e le dichiarazioni dei testi escussi nonché l’affermazione che si trattava di una canna condominiale in quanto ritenuta destinata all’uso esclusivo dell’appartamento attoreo.
La censura è infondata in ogni suo profilo, non essendo ravvisagli i prospettati vizi.

Il giudice distrettuale ha invero esaminato ed interpretato la doglianza de qua ritenendo, con congrua motivazione, che la questione controversa, oggetto dei motivi d’appello, attenesse essenzialmente nello stabilire se la canna fumaria – inserita nell’edificio condominiale – costituisse opera all’esclusivo servizio dell’unità immobiliare degli originari attori, ovvero di quella dei convenuti o se infine la stessa ricadesse nel novero delle cose comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e conclude che il “titolo” attributivo dell’esclusiva proprietà dei L. -A. andava ricercato nella destinazione funzionale dell’opera predetta all’esclusivo servizio del loro appartamento. In tale modo la corte distrettuale si è conformata ai principi espressi da questa S.C. con la richiamata sentenza n. 9231/91, secondo cui, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, ” non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione”. (Cass. Sez. 2, n. 9231 del 29/08/1991).

Osserva inoltre il Collegio, che l’indicata destinazione funzionale dell’opera costituisce in ogni caso apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, ove – come nel caso di specie – , adeguatamente motivato; la prospettata doglianza del ricorso si risolve in sostanza in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito che tenderebbe all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione (Cass. n. 2272 del 02/02/2007; Cass. n. 3436 del 16/02/2006).

La Corte al riguardo ha fatto specifico e puntuale riferimento alle dichiarazioni testimoniali, alle risultanze peritali, ed ha utilizzato argomenti logici e tecnici come la difficoltà dell’allaccio al preesistente condotto da parte degli originari attori, che avrebbe comportato la perforazione del solaio d’interpiano. La corte distrettuale ha dunque correttamente ritenuto che le caratteristiche strutturali e funzionali dell’opera in questione la sottraggono alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., per cui non può essere invocata l’”usucapione” in danno della res condominiale che nel caso di specie non può vantare alcuna presunzione di comproprietà.
Si osserva infine che l’azione di accertamento promossa (e non di modifica dello stato dei luoghi) non postula il necessario litisconsorzio nei confronti del restante condomino dell’edificio.

Conclusivamente il ricorso dev’essere rigettato. Per il principio della soccombenza le spese processuali sono poste a carico del ricorrente.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorario, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

contro

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE
Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.

in composizione monocratica, in persona del giudice unico, nella causa civile, in primo grado, iscritta al n° 4373/2009 delR.G.A.C.C., vertente tra:

RA e RC, rappresentati, e difesi dall’Avv. DIV, come da procura a margine dell’atto di citazione, edelettivamente domiciliati presso il suo studio

Parte attrice

Contro

 DPG e RL, rappresentati e difesi dall’Avv.TM, come da procura a margine dell’atto di costituzione erisposta, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio

Parte convenuta

• verificata la regolarità del contraddittorio;
• esaminati l’atto introduttivo, gli scritti difensivi ed i verbali;
• lette le conclusioni istruttorie e di merito;
• sentiti all’odierna udienza i procuratori delle parti, a seguito di discussione orale, ex art. 281 sexies c.p.c., ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

Con atto di citazione, ritualmente notificato, gli attori chiedevano all’On.leGiudicante, nelle conclusioni, “di accertare e dichiarare l’illegittimità delleopere realizzate dai convenuti, in quanto lesive del diritto di proprietàdegli istanti, e, per l’effetto, ordinare agli odierni convenuti la consegna delle chiavi relative al cancello installato, al fine di poter continuare ad usufruire della strada realizzata, o, in alternativa, ripristinare a proprie spese lo status quo ante”.

I convenuti, nel costituirsi in giudizio, eccepivano, in via preliminare, la nullità dell’atto di citazione per mancato avvertimento delle decadenze di cui all’art. 38 c.p.c., e, nel merito, chiedevano il rigetto integrale della domanda !” attorca, siccome infondata in fatto ed in diritto. I medesimi, infatti, rilevavano che il cancello, del quale gli istanti chiedevano le chiavi, era posto sulla proprietà dei convenuti e non su quella degli attori, come detto nell’atto introduttivo del giudizio de quo, ovvero sulla particella n. 96, di cui al foglio 13.

Il terreno degli attori è formato, invece, dalle particelle nn. 116, 117, 118, di s cui al foglio 13, le quali, come si evince, chiaramente, dalla planimetria catastale in atti, non sono affatto intercluse, ma servite da una strada pubblica.

Alla prima udienza, nel giorno 03 Dicembre 2009, il Giudice concedeva i termini di legge, ex art 183 c.p.c.. Parte attrice, quindi, con la prima memoria, rilevava, nel merito, che risultava, totalmente, estranea all’atto di citazione l’affermazione secondo la quale il cancello insisterebbe sulla proprietà degli odierni attori, concordando sul fatto che il medesimo insisteva sulla proprietà dei convenuti, evidenziando, comunque, al Giudice il disposto dell’art. 1051 c.c., per poi, infine, tornare ad insistere affinché “l’On.le Giudicante voglia condannare gli odierni convenuti alla consegna delle chiavi di apertura del cancello, interclusivo del proprio fondo“.

Questo Giudice, dopo attenta lettura degli atti difensivi e delle memorie ex art. 183 c.p.c., non può che essere concorde con il rilievo giuridico, sollevato da parte convenuta, in merito alla assoluta incertezza e natura dell’atto di citazione.

L’atto di citazione de quo, infatti, rappresenta una espressa domanda petitoria laddove al punto 4, contiene la seguente frase: “proprio in occasione, omissis, I Sig.ri RA e RC hanno avuto modo di constatare alcuni cambiamenti apportati sulla loro proprietà, ovvero l’installazione di un cancello”, mentre al successivo punto 5, continuando, si può leggere la frase: “le opere illegittimamente ed illegalmente eseguite dai coniugi DPG e RL“.

Tanto premesso, nell’udienza dell’08 Giugno 2010, il procuratore di parteconvenuta, allo stato degli atti, chiedeva che la causa venisse decisa, in quantodi pronta soluzione, mentre parte attrice chiedeva l’ammissione dei mezziistruttori, ed il Giudice rinviava all’udienza odierna, per la discussione orale.Al fine della soluzione della presente controversia, è assolutamente necessariorichiamare alla mente alcuni principi basilari del diritto processual civilisticoitaliano.

L’art. 2697 c.c. dispone che chi vuol far valere un diritto in giudizio, deveprovare i fatti che ne costituiscono il fondamento e, quindi, l’attore devefornire la prova dell’esistenza del diritto di cui chiede la tutela giudiziaria.L’attore, in altri termini, ha l’onere di provare i fatti costitutivi del propriodiritto, vale a dire quei fatti che ne hanno determinato la nascita.Tale disposizione rappresenta il presupposto logico e giuridico dell’art. 99c.p.c., che sancisce il principio della domanda, al quale si collega l’art. 163c.p.c., che indica, tassativamente, gli elementi costitutivi dell’atto di citazione.La dottrina insegna che l’atto di citazione ha una duplice funzione, ovvero inprimis quella di convenire in giudizio il convenuto, esplicando la cosiddettafunzione della vocativo in ius, successivamente, chiedere, ufficialmente, al giudice la tutela di una data situazione di diritto, certa e specifica, esplicando,pertanto, la funzione della editio actionis.

Il disposto dell’art. 164 c.p.c. individua le circostanze determinanti la nullitàdell’atto di citazione, individuandone due categorie, quelle inerenti lavocativo in ius, previste dai primi tre commi dell’art. 164 c.p.c., e quelleinerenti la editio actionis, previste negli ultimi tre commi dell’art. 164 c.p.c.L’atto di citazione, quindi, per legge, è nullo per omessa o assoluta incertezzacirca l’indicazione del diritto, nonché degli elementi, anche fattuali, costitutividello stesso.

L’atto di citazione proposto è, chiaramente, inerente alla tutela del diritto diproprietà, di cui si chiede, nelle conclusioni, di accertare e dichiararel’illegittimità delle opere realizzate dai convenuti, in quanto lesive del dirittodi proprietà degli attori.

Le azioni petitorie, tra l’altro tassativamente indicate dal legislatore negli artt.948, 949, 950, 951 c.c., tutelano, in maniera assoluta e definitiva, chi sia ilproprietario, accertando in capo allo stesso la titolarità di un diritto reale,qualela proprietà o di un diritto reale di godimento, quale la servitù.Il proprietario, comunque, può difendere il proprio diritto anche tramite lecosiddette azioni possessorie, di cui agli artt. 1168/1170 c.c., per le quali èsufficiente accertare una situazione di fatto, indipendentemente dal titolo inbase al quale si possiede.

L’attore, purtroppo, nel proprio atto introduttivo del giudizio, a fronte dellespecifiche conclusioni, non ha affatto provato di essere proprietario dellaparticella su cui è stato posto il cancello, anzi ha dichiarato il contrario, né diessere titolare di un diritto reale di godimento, quale una servitù prediale, edin specie una servitù di passaggio coattivo, ex art. 1051 c.c., come suggeritoda parte attrice, in quanto alcun atto formale è stato allegato all’atto dicitazione, quale elemento di diritto, costituente la ragione della domandaproposta, la quale, inoltre, mostra una assoluta incertezza in ordine allaesposizione dei fatti, costituenti le ragioni della domanda.La nullità dell’atto di citazione, per vizi inerenti l’editio actionis, per costantegiurisprudenza, postula la totale omissione o, come per il caso che quiinteressa, la assoluta incertezza del petitum, inteso sotto il profilo formale delprovvedimento giurisdizionale richiesto, e nell’aspetto sostanziale come bene della vita di cui si domanda il riconoscimento, oltre la assoluta incertezza in ordine ai fatti ed agli elementi di diritto a sostegno della domanda, comeproposta (ex plurimis Cass. Civ., sez.III, 21 Novembre 2008, n.27670).

Questo Giudicante, alla luce di quanto esposto, non può che rilevare che, peraltrettanta giurisprudenza costante, in materia di nullità della citazione, i viziriguardanti la editio actionis, sono rilevabili d’ufficio dal giudice, né sonosanati dalla costituzione in giudizio del convenuto, essendo questa inidonea a colmare le lacune della citazione stessa; ne consegue che non può farsiapplicazione degli art. 156, terzo comma, e 157 c.p.c., essendo la nullità inquestione prevista in funzione di interessi, che trascendono quelli delconvenuto ( ex plurimis Cass. Civ., sez. I, 28 Dicembre 2007 n. 26662).

Per quanto, poi, in merito alla sollevata nullità della citazione, per i vizi dellavocativo in ius, di cui alle conclusioni di parte convenuta, gli stessi sono statisanati dalla costituzione in giudizio del convenuto.

La nullità del presente atto di citazione, inoltre, coinvolge anche laprocedibilità della domanda riconvenzionale, proposta da parte convenuta,intesa come mancanza delle condizioni necessarie perché il giudizio, una volta instaurato, possa proseguire sino alla pronuncia di una sentenza.

In materia di nullità di un atto processuale, la dottrina insegna che tale nullitàsi estende anche all’atto processuale successivo, quando quest’ultimo siadipendente dall’atto nullo, nel senso che il primo atto sia non solocronologicamente anteriore, ma anche indispensabile per la realizzazione diquello che segue, ex art. 159 c.p.c..

Nel caso di specie, l’atto di citazione non è solo cronologicamente precedentealla domanda riconvenzionale, ma ne costituisce il presupposto indispensabileper la realizzazione della domanda successiva in riconvenzionale, la quale,ovviamente, rappresenta il precipitato giuridico della assoluta incertezza delladomanda principale: parte attrice sembra chiedere le chiavi di un cancelloposto sulla sua proprietà, ma non individua, affatto, la particella sulla quale lo stesso insiste, mentre parte convenuta, in riconvenzionale, chiededichiararsi usucapita una striscia di terreno di circa 2,5 metri, ricadente lungo il confine sud della particella n. 116 del foglio 13, di proprietà degli attori, come da specifica indicazione in atti.

Del resto, procedendo nella disamina della sola domanda riconvenzionale, 1′attività giuridica espletanda comporterebbe, sicuramente, la violazione delprincipio fondamentale della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, eciò per il fatto che il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti,potrebbe o alterare alcuno degli elementi identificativi dell’azione,attribuendo o negando ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quellorichiesto e non compreso nella domanda, intesa quale domanda principale,oppure porre, a fondamento della decisione, fatti e situazioni estranei allamateria del contendere, introducendo nel processo un titolo nuovo e diversoda quello enunciato dalla parte, a sostegno della domanda: parte convenutacon la domanda riconvenzionale rivendica la titolarità di un diritto reale digodimento su un bene-particella (n.116) diversa da quella oggetto della materia del contendere (n.96), inerente il luogo-particella di apposizione delcancello( Cass.Civ., sez.III, 16 Dicembre 2005,n.27727/ Cass. Civ., sez.III,22Marzo 2007, n.6945).

 PQM

• Dichiara la nullità dell’atto di citazione, per cui è causa;
• Dichiara improcedibile la domanda riconvenzionale, proposta da parteconvenuta;
• Condanna parte attrice alla refusione delle spese del presente giudizioa favore della parte convenuta, liquidando le stesse in complessiviEuro 1.538,94 di cui Euro 600,00 per diritti ed Euro 38,94 per onorari, oltregli oneri di legge;
• Manda alla cancelleria per gli adempimenti di legge.

Così deciso in Pescara, 29 Giugno 2010.

Il Giudice Unico