Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17248/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 22403/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del rappresentante legale Rag. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO DI TRENTO SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 03/05/2006, R.G.N. 102/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 3 agosto 2000 la (OMISSIS) s.a.s. (ora (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS)) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Merano, (OMISSIS). Esponeva l’attrice che la convenuta occupava, senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in (OMISSIS), di sua proprieta’, essendo ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17 dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la (OMISSIS) quale promittente acquirente; che quest’ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunche’ a titolo di indennita’ di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto premesso, la predetta societa’ chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di lire 87.652.912 (di cui lire 76.800.000 per indennita’ di occupazione, calcolando un canone mensile di lire 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e lire 10.852.912 per spese condominiali), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali.

La convenuta si costituiva e contestava che in capo all’attrice si fosse verificato un danno, avendo la stessa acquistato l’immobile in parola con contratto del 3 giugno 1992 dalla precedente proprietaria, (OMISSIS) s.a.s., per un prezzo (lire 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione dell’esistenza della causa tra la venditrice e la (OMISSIS), avente ad oggetto il preliminare di vendita, datato 26 settembre 1991, dell’immobile in questione per il prezzo convenuto di lire 165.000.000 e per il fatto che la (OMISSIS) occupava l’immobile.

La convenuta eccepiva la prescrizione ex articolo 2947 c.c., contestava le somme pretese a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai sensi della Legge n. 841 del 1973, articolo 6 e, in subordine, quella quinquennale ex articolo 2947 c.c..

Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito extracontrattuale ed accolta l’eccezione di prescrizione ex articolo 2947 c.c., liquidava in euro 31.814,16 l’indennita’ di occupazione dovuta per il periodo non prescritto – dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000 – sulla base di un valore locativo di euro 568,11 mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento dell’eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l’importo ulteriore di euro 2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.

Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello, cui resisteva la societa’ appellata che proponeva, a sua volta, appello incidentale.

La Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di euro 230,28 l’importo risarcitorio liquidato nell’impugnata sentenza in favore della societa’ appellata, confermava nel resto l’impugnata sentenza e condannava l’appellante principale al pagamento dei due terzi delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che compensava nel resto.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

La (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS) ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in due motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 maggio 2006).

2. Con il primo motivo, denunciando “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2041 c.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la riduzione di lire 65.000.000 del prezzo di acquisto dell’immobile di cui si discute in causa, rispetto al valore di mercato, costituisca, semmai, lucro cessante in danno dell’alienante (OMISSIS) s.a.s. e si risolva in una questione tra la predetta societa’ e l’attuale ricorrente, nulla rilevando in capo alla (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS).

Tale conclusione sarebbe inaccettabile – ad avviso della ricorrente – perche’ la societa’ da ultimo indicata si vedrebbe risarcita due volte per un singolo fatto lesivo, cosi’ determinandosi un ingiustificato arricchimento.

2.1. Il motivo e’ infondato sotto il profilo della violazione di legge. Si osserva che nei rapporti tra le parti in causa non rilevano i patti contrattuali tra ciascuna delle dette parti con i terzi e, in particolare nella specie, tra la societa’ controricorrente e ricorrente incidentale e la precedente proprietaria dell’immobile in questione, (OMISSIS) s.a.s., ne’ alcun rilievo puo’ avere il prezzo di acquisto del detto immobile versato alla predetta societa’ dall’attuale proprietaria; la richiesta da quest’ultima avanzata nei confronti della ricorrente si fonda, infatti, sull’occupazione dell’immobile da parte della (OMISSIS) e, quindi, l’eventuale accoglimento della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno della ricorrente senza giusta causa.

Ed invero, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicche’ non e’ dato invocare la mancanza o l’ingiustizia della causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalita’ o dell’adempimento di un’obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330); inoltre, l’azione in parola presuppone l’unicita’ del fatto costitutivo dell’arricchimento di un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).

2.2. Il motivo e’, invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).

Nella giurisprudenza di questa Corte e’ stato, infatti, precisato che, secondo l’articolo 366 bis c.p.c., anche nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una parte del motivo che si presenti a cio’ specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non e’ possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attivita’ di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito dell’articolo 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione e’ conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n. 24255).

3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al combinato disposto di cui agli articoli 2043 e 2967 c.c.”. Sostiene la (OMISSIS) che la Corte di appello avrebbe “dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della responsabilita’ extracontrattuale di cui all’articolo 2043 c.c.”, “per poi ritenere che l’insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di per se’ integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilita’ da lex aquilia de damno”.

Deduce la ricorrente che occupa l’immobile legittimamente in virtu’ di un contratto preliminare concluso con il precedente proprietario e che, a prescindere della legittimita’ o meno dell’occupazione, avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che la semplice occupazione dell’immobile integrasse illecito aquiliano, in quanto anche in tema di responsabilita’ aquiliana la parte che la invoca ha l’onere di provare ex articolo 2697 c.c., tutti i requisiti di cui all’articolo 2043 c.c..

Ad avviso della ricorrente, pur a voler ammettere che l’occupazione di immobile altrui rappresenti in re ipsa danno ingiusto nei confronti del proprietario, la controparte avrebbe dovuto fornire prova rigorosa in relazione alla probabilita’ di poter validamente locare a terzi l’immobile ove non occupato dalla ricorrente.

Secondo la (OMISSIS) la Corte di merito avrebbe invece erroneamente fatto riferimento al c.d. danno figurativo richiamando la sentenza di questa Corte n. 13630 del 2001, relativa pero’ ad un caso di usurpazione di un cespite immobiliare, usurpazione che nel caso all’esame difetterebbe. Peraltro, rappresenta la ricorrente che, prima dell’atto di citazione, la controparte non aveva chiesto il rilascio dell’immobile, pur avendo la sentenza della Corte di appello di Trento sez. distaccata di Bolzano del 1998 stabilito il rilascio dell’immobile; si potrebbe, pertanto, configurare un’acquiescenza alla situazione di fatto, con preclusione di qualsiasi richiesta risarcitoria, al piu’ potrebbe ritenersi sussistente il diritto della controparte ad ottenere non cinquantasei mensilita’, come stabilito dai Giudici di merito, ma solo le mensilita’ relative al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare e la notifica dell’atto di citazione.

3.1. Il motivo, in relazione alle denunciate violazioni di legge, e’ infondato. Le stesse difese della ricorrente depongono per la sussistenza dell’illecito, fondando la medesima le sue richieste sul suo inadempimento.

Inoltre, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimita’, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilita’ normalmente conseguibile nell’esercizio delle facolta’ di godimento e di disponibilita’ del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si e’ correttamente conformata.

Va peraltro evidenziato, in relazione alla prospettata acquiescenza, che tale questione e’ inammissibile; ed invero, qualora una determinata questione giuridica – che implichi accertamenti di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (v. Cass. 3 marzo 2009, n. 5070). Tale onere non risulta assolto nella specie.

A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, e’ tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimita’ originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti ne’ dal pagamento del prezzo ne’ dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).

Non e’ pertanto condivisibile la tesi della ricorrente secondo cui, al piu’, la controparte potrebbe aver diritto a vedersi riconosciuta l’indennita’ per l’occupazione dell’immobile di cui si discute in causa solo in relazione al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare di compravendita e la notifica dell’atto di citazione.

3.2. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al p. 2.2..

4. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al Decreto Legge n. 333 del 1992, articoli 11 e 21, convertito in Legge n. 359 del 1992 (c.d. patti in deroga), alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 12 (c.d. equo canone), all’articolo 2697 c.c., nonche’ all’articolo 112 c.p.c.”.

Deduce la ricorrente che la Corte di merito avrebbe insufficientemente motivato in relazione alla questione, sollevata dalla difesa dell’attuale ricorrente, secondo cui, qualora sia effettivamente dovuta l’indennita’ di occupazione, questa dovrebbe essere rapportata al c.d. equo canone, considerato che l’occupazione del bene e’ iniziata nel 1991, periodo in cui la disciplina dei contratti di locazione era quella dell’equo canone, essendo la normativa relativa ai c.d. patti in deroga entrata in vigore successivamente. Ad avviso della ricorrente, la Corte di appello si sarebbe limitata ad affermare che nel periodo, rilevante ai fini della decisione, successivo al 3 agosto 1995, escluso dalla prescrizione, vigeva la normativa dei c.d. patti in deroga.

4.1. In relazione al terzo motivo e’ stato formulato un unico quesito che, pur se qualificato dalla ricorrente come quesito di diritto, appare riferito al profilo di censura relativo alla insufficiente e contraddittoria motivazione.

4.2. Per quanto riguarda tale doglianza, il motivo e’ infondato, in quanto la sentenza e’ sul punto motivata e non e’ contraddittoria, evidenziandosi che il riferimento alla normativa dei patti in deroga deve intendersi quale indicazione di un mero paramento assunto quale base per il calcolo dell’indennita’ dovuta.

4.3. In relazione alla lamentata violazione di legge, non risulta formulato il relativo quesito di diritto sicche’, con riferimento a tale profilo, il motivo e’ inammissibile (v. Cass., sez. un., 6 febbraio 2009, n. 2863; Cass., ord., 24 luglio 2008, n. 20409; Cass. 9 maggio 2008, n. 11535; Cass., sez. un., 14 febbraio 2008, n. 3519; Cass., sez. un., 29 ottobre 2007, n. 22640; Cass., sez. un., 21 giugno 2007, n. 14385).

5. Con il quarto motivo, deducendo la “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli articoli 2697, 2729 c.c., nonche’ articolo 116 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che la controparte non avrebbe fornito il riscontro probatorio in relazione all’ammontare degli importi richiesti a titolo di spese condominiali e che il giudice del merito si sarebbe attenuto alle risultanze della disposta ctu ed avrebbe fatto riferimento a presunzioni semplici ex articolo 2729 c.c..

5.1. In relazione al quarto motivo la ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto: “nel caso in cui un soggetto, titolare di un immobile condominiale, convenga in giudizio colui il quale lo occupa, chiedendo la sua condanna al pagamento delle spese condominiali e’ tenuto a fornire, o meno, un supporto probatorio a detta richiesta non potendo detto computo essere demandato completamente ad una consulenza tecnica di ufficio, rispettivamente il Giudice e’ tenuto a non tener conto dei calcoli eseguiti con metodo probabilistico non essendo applicabile, al caso di specie, l’istituto delle presupposizioni semplici ex articolo 2729 c.c.”.

5.2. Il motivo, in ordine alla prospettata violazione di legge, e’ inammissibile, essendo il relativo quesito di diritto proposto del tutto astratto e generico, privo di ogni riferimento alla fattispecie concreta. Si osserva al riguardo che, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., il quesito inerente ad una censura in diritto – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non puo’ essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non puo’ consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

5.3. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

6. Con il primo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2947 c.c., arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Sostiene la predetta societa’ che solo con il passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello del 17 dicembre 1998 il contratto preliminare era stato risolto e percio’ solo da tale data essa avrebbe avuto la possibilita’ di far valere nei confronti della (OMISSIS) il diritto al risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo e, pertanto, le sarebbe dovuto il risarcimento del danno dal 3 giugno 1992 fino al 31 marzo, come richiesto nell’atto di citazione.

6.1 In relazione al motivo all’esame la controricorrente ricorrente incidentale ha proposto il seguente quesito di diritto: “vero che la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui il diritto puo’ essere fatto valere, che nel caso concreto deve essere stabilito dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato definitivamente che la sig.ra (OMISSIS) non ha diritto a far valere il contratto preliminare di compravendita, a causa del quale stava occupando l’immobile?”.

6.2. Il quesito formulato in relazione al motivo all’esame risulta eccentrico e non conferente, non essendo idoneo ad assolvere la propria funzione che, come gia’ evidenziato, e’ quella di far comprendere a questa Corte, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, quale sia l’errore asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale la regola da applicare, ne’ potendo – come pure gia’ detto – consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

6.3. Il motivo in questione e’ inammissibile anche per quanto attiene ai vizi motivazionali indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5 in relazione alla Legge 22 dicembre 1973, n. 841, articolo 6, arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Deduce la controricorrente ricorrente incidentale che la somma relativa alle spese condominiali sarebbe dovuta dalla controparte a titolo di risarcimento danni e non a titolo di oneri condominiali in senso stretto come erroneamente affermato dal Giudice del primo grado il quale non avrebbe neppure motivato la sua decisione di applicare nel caso all’esame la prescrizione biennale di cui alla Legge 22 dicembre 1973, n. 843, articolo 6.

7.1. Il motivo all’esame e’ inammissibile, contenendo censure dirette esclusivamente nei confronti della sentenza di primo grado, senza alcun riferimento alla pronunzia emessa dal giudice del gravame di merito. Ed invero, secondo il consolidato principio di questa Corte, rimanendo la sentenza del giudice di prime cure sostituita da quella di appello, al di fuori dei casi eccezionali previsti dalla legge (non ricorrenti nella specie), quest’ultima – anche laddove, diversamente dal caso in esame sulla questione de qua (v. p. 10 della sentenza impugnata), confermativa di quella di primo grado (Cass., 10 ottobre 2003, n. 15185) – costituisce l’unico oggetto del giudizio di legittimita’ (v. Cass. 24 giugno 2003, n. 9993), non essendo pertanto consentito formulare doglianze avverso la sentenza di prima istanza (Cass., 17 luglio 2007, n. 15952; Cass., 9 maggio 2007, n. 10626; Cass., 15 marzo 2006, n. 5637; Cass., 20 giugno 1996, n. 5714; v. anche, in motivazione Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127).

8. Il ricorso principale deve, quindi, essere rigettato mentre il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimita’ ben possono essere compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24451/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliati in ROMA ex lege P.ZZA CAVOUR presso la CORTE di CASSAZIONE rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 681/2009 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 21/04/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 9.12.2002 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Palermo, la (OMISSIS) s.r.l. esponendo:

nel 1981 avevano acquistato dalla convenuta (allora denominata (OMISSIS) s.p.a.) un appartamento sito in (OMISSIS); la societa’ venditrice si era riservata, con apposita clausola, la proprieta’ dell’area destinata al parcheggio condominiale e,con sentenza del 1989, passata in giudicato, il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullita’ di detta clausola trasferendo ai (OMISSIS) – (OMISSIS) il diritto reale d’uso sull’area destinata a parcheggio, disponendo il versamento del corrispettivo alla societa’ venditrice; adempiuta tale prestazione ed ottenute dalla convenuta le chiavi per accedere all’area di parcheggio, non era stato possibile fruirne poiche’ la (OMISSIS) aveva alienato a terzi detta area su cui erano stati realizzati dei box muniti di chiusura; con sentenza del 2002 il Tribunale di Palermo aveva riconosciuto agli attori il diritto al risarcimento dei danni per il mancato godimento dell’area a parcheggio, a decorrere dall’atto della compravendita fino al 3.10.1997(data di notificazione dell’atto di citazione relativa al giudizio risarcitorio).

Tanto esposto, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) chiedevano la condanna della (OMISSIS) s.r.l. al pagamento della complessiva somma di lire 10.000.000; oltre interessi e svalutazione monetaria, a titolo di risarcimento danni. Contumace la (OMISSIS) s.r.l., con sentenza 2.11.2005, il Tribunale di Palermo rigettava la domanda.

Avverso tale sentenza proponevano appello il (OMISSIS) e la (OMISSIS) assumendo che, trattandosi di inadempimento contrattuale, il risarcimento del danno per il mancato godimento dell’area parcheggio non poteva essere fatto valere che nei confronti della (OMISSIS).

Con sentenza 21.4.2009 la Corte d’appello di Palermo confermava la sentenza di primo grado e condannava gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte territoriale che, all’atto in cui la (OMISSIS) s.r.l. aveva consegnato agli appellanti le chiavi di accesso all’area destinata a parcheggio, si era accertato che l’area medesima era stata alienata dalla societa’ stessa a soggetti “terzi” e che, successivamente, l’area stessa era stata chiusa con “box” muniti di saracinesca sicche’ il danno patito dagli appellanti derivava, ex articolo 1223 c.c., non gia’ dalla violazione degli obblighi scaturenti dalla stipula del contratto di vendita dell’appartamento in questione ma dalla lesione, ad opera di terzi, del loro diritto d’uso sull’area condominiale. Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), la prima in proprio e nella qualita’ di del coniuge (OMISSIS) ed il secondo quale figlio ed erede dello stesso (OMISSIS), articolando un unico motivo di ricorso con quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c..

Resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l..

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorrenti deducono:

violazione e falsa applicazione degli articoli 1218-1476-1477 e 1223 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3; il danno reclamato, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, costituiva diretta conseguenza dell’inadempimento contrattuale della (OMISSIS) per la mancata consegna dell’area di parcheggio che, secondo a sentenza del Tribunale di Palermo n. 2185/1989, passata in giudicato, era indistintamente estesa su tutta l’area destinata a parcheggio condominiale; la societa’ venditrice aveva,inoltre, violato l’obbligo di custodia, posto che, anziche’ impedire ogni mutamento giuridico del bene sino al momento della sua consegna, aveva venduto a terzi l’area destinata a parcheggio, cosi’ ponendo in essere un ulteriore inadempimento.

Il ricorso e’ fondato.

E’ pacifico che la societa’ venditrice non ha ottemperato all’obbligo di consegnare agli acquirenti (OMISSIS) – (OMISSIS) l’area destinata a parcheggio avendola, nelle more, trasferita a terzi che vi avevano realizzato dei “box” in muratura, cosi’ impedendoci fatto,l’utilizzazione del parcheggio agli acquirenti stessi.

Orbene, l’obbligazione della (OMISSIS) s.r.l. di consegnare il bene ai compratori, in virtu’ del contratto di vendita con gli stessi intercorso, in difetto di una declaratoria di risoluzione del contratto medesimo, permaneva a carico della societa’ venditrice, ai sensi dell’articolo 1476 c.c., rientrando fra le obbligazioni principali del venditore quella di consegnare la cosa al compratore e di garantirlo dall’evizione. Ne discende il carattere strumentale dell’obbligo di custodia del venditrice rispetto a quello di consegna sicche’, finche’ la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore e’ obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all’epoca del contratto come, nella specie, accertata con sentenza passata in giudicato.

E, quindi, configurabile la legittimazione passiva della societa’ venditrice in relazione all’azione degli acquirenti per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, non rilevando, al fine della individuazione del soggetto responsabile dell’illecito contrattuale, che il bene medesimo sia stato trasferito a terzi dalla parte venditrice ancor prima che la stessa abbia adempiuto all’obbligo di consegnarlo agli originari acquirenti.

La responsabilita’ dei terzi rimasti estranei al rapporto contrattuale sarebbe, infatti, ipotizzabile solo a titolo di concorso per responsabilita’ extracontrattuale,nell’ambito di una dolosa preordinazione volta a danneggiare gli acquirenti originari.

Alla stregua di quanto osservato la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Palermo che si uniformera’ ai principi esposti e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30470/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati, (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1360/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 19/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito l’Avv (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) Secondo il tribunale di Alessandria, tra l’acquirente (OMISSIS) e gli odierni resistenti (OMISSIS) – (OMISSIS) nel 1998 era intervenuta la promessa di compravendita di un immobile sito in (OMISSIS), da portare a compimento con sentenza resa ai sensi dell’articolo 2932 c.c..

Secondo la Corte di appello di Torino, che il 19 settembre 2005 ha riformato la sentenza di primo grado, l’accordo invocato dall’attore non costituiva atto di vendita e non aveva nemmeno i requisiti della c.d. puntuazione.

Si trattava infatti di un’intesa di arbitraggio sottoscritta nell’aprile 1998 davanti al giudice di pace di Valenza, al quale il (OMISSIS) si era rivolto con domanda di conciliazione. In quella sede le parti avevano stabilito di chiedere a un consulente la stima del bene, genericamente dichiarando di impegnarsi a “rogitare l’immobile”, senza tuttavia assumere, ad avviso della Corte d’appello, gli obblighi contrattuali formali necessari per stipulare una vendita immobiliare.

La Corte reputava quindi ineccepibile il rifiuto di vendere l’immobile verbalizzato alla successiva udienza davanti al giudice di pace, svoltasi nel dicembre 1998, a causa della mancata accettazione della stima.

(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2 novembre 2006, resistito da controricorso degli intimati.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Il ricorso consta di due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362-1366-1367-1369-1370 e 1371 c.c., nonche’ vizi di motivazione.

Con il primo profilo, il ricorso rileva fondatamente che la sentenza impugnata ha male applicato le norme in tema di interpretazione dei contratto, perche’ ha omesso di considerare la volonta’ delle parti (18375/06), pur avendo attribuito natura di scrittura privata riconosciuta all’accordo di cui al verbale redatto davanti al giudice di pace.

La difesa del (OMISSIS) evidenzia che l’analisi della comune intenzione delle parti avrebbe dovuto muovere dal senso letterale delle parole “impegnarsi a rogitare”, che i contraenti avevano utilizzato, estendendosi all’uso degli altri canoni ermeneutici. Tra questi avrebbe dovuto essere valorizzato il comportamento complessivo delle parti stesse, tenendo conto della testimonianza resa dal giudice di pace, il quale aveva confermato che le parti avevano aderito,in udienza e su sua proposta, all’accordo sulla vendita dell’immobile degli (OMISSIS) al prezzo che sarebbe stato stabilito dal consulente.

Valore confermativo della pienezza dell’obbligo contrattuale avrebbe dovuto essere dato, m un esame complessivo della vicenda: 1) al successivo comportamento assunto all’udienza del 14-2-1998, nel quale gli (OMISSIS) rifiutarono l’offerta, pur ammettendo i “precisi impegni assunti”; 2) alla ctu affidata al geom. (OMISSIS), contenente le indicazioni utili in ordine all’oggetto del contratto.

2.1) Il secondo motivo censura la sentenza impugnata per avere affermato che il contratto non si sarebbe perfezionato a causa della incompleta indicazione di tutti gli elementi del negozio. Invoca la giurisprudenza che ritiene sufficiente, per la validita’ del preliminare, l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, che emergevano dalla consulenza acquisita.

Con riferimento alla parte in cui la Corte torinese ha qualificato come mera “intesa di arbitraggio” il verbale sottoscritto dalle parti, il ricorso, che lamenta violazione degli articoli 1349-1350-1351-1346-1183-1473 e 1374, sostiene la compatibilita’ di detta intesa con il contratto preliminare. Vi si sottolinea che l’intesa di arbitraggio presuppone un contratto gia’ concluso, cosi’ emergendo la contraddittorieta’ della tesi della Corte d’appello, che dopo aver parlato di detta intesa ha negato perfino dignita’ di puntuazione all’accordo raggiunto.

3) Le censure colgono nel segno nei limiti in cui si dira’.

La Corte d’appello e’ partita dalla considerazione che non ci si trovi di fronte ad un verbale di conciliazione ex articolo 322 c.p.c., perche’ al momento dell’istanza di conciliazione non vi era contenzioso tra le parti, ma solo una difficile trattativa per l’acquisto dell’immobile. Ha ritenuto che i contendenti siano pervenuti alla sottoscrizione di una scrittura che potrebbe avere avuto “funzione puramente documentativa”.

Ha tratto argomento a questo fine dalla tesi, errata, che per aversi un definitivo vincolo contrattuale, le parti debbano raggiungere intesa “su tutti gli elementi del negozio”.

Ha affermato che il contenuto dell’accordo in questione non avrebbe valore negoziale, perche’ non contiene una descrizione del bene, di accessori, destinazione, termini di adempimento, dello stato materiale e ipotecario dell’immobile. Ha negato la possibilita’ di una etero integrazione giudiziale della pregressa intesa.

3.1) Le tesi esposte in sentenza sono viziate in primo luogo, sotto il profilo della violazione di legge, dalla errata convinzione che non ci si trovi di fronte a contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, perche’ tale contratto solenne deve recare ogni suo elemento all’interno della “scrittura firmata dalle parti”.

E’ contraddetto in tal modo l’insegnamento di questa Corte, laddove afferma che: “Ai fini della validita’ del contratto preliminare non e’ indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale e’ richiesto ex lege e’ atto scritto come per il definitivo, e’ sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, puo’ anche essere incompleta o mancare del tutto, purche’, appunto, l’intervenuta convergenza delle volonta’ sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (Cass. 8810/03; 7935/97).

Nella specie si apprende dal ricorso (pag. 2, recante fedele descrizione verificabile nella documentazione in atti) che il verbale sottoscritto si riferiva univocamente a una transazione immobiliare (transazione e’ vocabolo con cui nel linguaggio corrente si intende non solo l’istituto di cui all’articolo 1965 c.c., ma anche piu’ semplicemente un “affare” o un’”intesa” o un “accordo” o anche una vendita, se di questo si tratta) relativa ad un immobile sito in (OMISSIS). Si apprende inoltre che le parti intendevano affidare la valutazione commerciale di esso ad un ctu nominato dal giudice di pace adito.

3.2) Ora, alla luco dell’insegnamento giurisprudenziale ricordato e di questo contenuto della scrittura, preciso nell’individuazione del bene e del criterio di individuazione del prezzo, non risulta corretta giuridicamente, ne’ congrua e logica, la motivazione della sentenza, allorquando nega non solo la dignita’ di contratto preliminare con riferimento ad un elemento (il prezzo) determinabile, ma persino che si trattasse di puntuazione contrattuale.

In presenza di uno scritto avente astrattamente contenuto negoziale, proveniente consensualmente dalle parti e acquisito in sede conciliativa davanti al giudice di pace, al di la’ della natura di conciliazione giudiziale di cui all’articolo 322 c.p.c., che non e’ stata sancita a causa del rifiuto di una delle parti dopo l’acquisizione della consulenza, l’articolo 1362 c.c., evocato nel primo motivo, imponeva comunque di interrogarsi sul contenuto dell’accordo, al lume dei criteri ermeneutici fissati nel codice civile.

Il diniego della natura negoziale dell’intesa (cosi’ la definisce contraddittoriamente la sentenza, assimilandola ad intesa di arbitraggio) vien fatto risalire (v. pag. 10 sentenza) alla asserita irrilevanza dell’espressione “impegno a rogitare l’immobile al prezzo che verra’ determinato dal ctu”, contenuta nel testo della scrittura.

La Corte d’appello ha ritenuto che tale affermazione non avrebbe il valore negoziale che parte ricorrente le attribuisce perche’ mancherebbero la descrizione dell’immobile e di altre condizioni accessorie e perche’ mancherebbe la documentazione circa un’intesa sugli elementi della vendita.

Tale affermazione, riguardata al lume della giurisprudenza citata, e’ del tutto apodittica: il tenore letterale prefigura infatti un obbligo di “rogitare”, espressione che allude chiaramente alla formazione di atto pubblico a ministero di notaio, al fine di trasferire la proprieta’ di un bene; il bene viene indicato puntualmente e un soggetto terzo (consulente scelto dal giudice di pace) viene incaricato di stimarne il prezzo, da pagare in corrispettivo dell’acquisto, con la conseguente implicita individuazione de, corrispettivo stesso e di tutto quanto rileva a questi fini (estensione dell’immobile, pertinenze, condizione materiale, giuridica, etc.)

La norma di cui all’articolo 1362 c.c. dispone che “Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.

A fronte di un testo letterale apparentemente chiaro, la sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a esprimere le ragioni di dissenso rispetto a quanto opinato dal primo giudice circa la sussistenza di una conciliazione rituale ex articolo 322 c.p.c., ma doveva piu’ approfonditamente interrogarsi sulla portata del testo sottoscritto, sul senso delle paroe e, ove le avesse ritenute non univoche, contrariamente a quanto appare a questa Corte, avrebbe dovuto ricercare la comune intenzione delle parti.

3.3) Non vale qui invocare, come fa il controricorso, quella giurisprudenza secondo cui “nei contratti per i quali e’ prevista la forma scritta “ad substantiam”, la ricerca della comune intenzione delle parti deve essere compiuta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volonta’ contenute nel testo scritto” (v. Cass. 14444/06). Presupposto di questa regola e’ che il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocita’, ma cio’ non si avvera nel caso in esame, giacche’ l’equivocita’ viene ricollegata dalla Corte piemontese all’erroneo presupposto che per assumere valore negoziale una promessa di compravendita debba contenere tutti gli elementi da essa elencati nella seconda parte di pag. 10 e non la semplice individuazione (determinata o determinabile) del bene compravenduto e della controprestazione.

4) Da questi rilievi emerge la necessita’ di un completo riesame del materiale acquisito, poiche’ la Corte di appello ha omesso di considerare sia le risultanze testimoniali, riportate in ricorso, che avrebbero decisivamente contribuito a illuminare l’intenzione delle parti, sia la portata del verbale dell’udienza di rinvio, nella quale si diede atto del rifiuto ad addivenire alla vendita per il prezzo stimato dal consulente, nonostante “preciso impegno assunto”, frase meritevole di adeguata considerazione circa la portata della scrittura che la Corte di appello ha ritenuto insignificante con approssimativa e illogica valutazione.

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Torino che si atterra’ al principio di diritto recato da Cass. 8810/03 e procedera’ a nuova interpretazione della scrittura de qua alla luce dei canoni ermeneutici di cui all’articolo 1362 e ss c.c., rinnovando la motivazione. Procedera’ inoltre alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvedera’ anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.