Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26741/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 783/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 18/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 19-6-1998 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS), chiedendo, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., l’emissione di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto di trasferimento non concluso in relazione all’immobile di proprieta’ della convenuta sito in (OMISSIS), oggetto del preliminare di compravendita stipulato il (OMISSIS). Gli attori chiedevano altresi’ la condanna della promittente venditrice al pagamento dell’importo necessario alla eliminazione dei vizi dell’immobile, da detrarsi dall’importo dovuto a saldo del prezzo.

Con atto notificato il 16-7-1998 (OMISSIS) conveniva a sua volta dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS) e (OMISSIS), per ottenere la risoluzione del menzionato contratto preliminare di compravendita del (OMISSIS), per colpa dei convenuti.

A seguito della riunione delle due cause, con sentenza in data 10-12-2003 il Tribunale adito dichiarava risolto per colpa dei promittenti acquirenti il contratto preliminare, per essersi i medesimi ingiustificatamente rifiutati di stipulare il rogito di vendita, nonostante l’idoneita’ dell’immobile e l’assenza di vizi redibitori, peraltro nemmeno tempestivamente denunciati. Il giudice di primo grado condannava, inoltre, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) al risarcimento dei danni in favore della (OMISSIS).

Avverso la predetta decisione proponevano appello principale (OMISSIS) e (OMISSIS) e appello incidentale (OMISSIS).

Con sentenza in data 18-6-2007 la Corte di Appello di Venezia, in accoglimento del gravame principale, rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS) e, accertato che i consorti (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano legittimamente esercitato la facolta’ di recesso dal contratto preliminare del (OMISSIS), condannava l’appellata al pagamento della somma di euro 30.987,41, pari al doppio della caparra versata, oltre agli interessi legali; in accoglimento dell’appello incidentale, ordinava al (OMISSIS) e alla (OMISSIS) di procedere alla cancellazione della trascrizione dell’atto di citazione del 18-6-1998.

La Corte territoriale, in particolare, dava atto della sussistenza di gravi vizi del tetto e della struttura in legno della parte superiore del fabbricato, con conseguenti infiltrazioni anche nella porzione di fabbricato inferiore in muratura. Rilevava che tali vizi configuravano un inadempimento contrattuale da parte della promittente venditrice e che, trattandosi di un preliminare di compravendita di un appartamento, con consegna dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte dei promittenti acquirenti, costoro erano abilitati ad opporre alla controparte l’eccezione di inadempimento, senza essere tenuti al rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di due motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) I controricorrenti hanno eccepito in limine l’inesistenza della notifica del ricorso per cassazione, in quanto non eseguita presso il domicilio eletto in (OMISSIS), ma presso il domicilio di (OMISSIS) del codifensore di secondo grado. Da tanto conseguirebbe, secondo i resistenti, l’inammissibilita’ del ricorso.

L’eccezione e’ infondata.

Secondo i principi affermati in materia dalla giurisprudenza, la notificazione dell’impugnazione e’ inesistente quando avviene in un luogo e nei confronti di una persona che non presentino alcun collegamento col destinatario dell’atto, mentre e’ affetta da nullita’ sanabile quando un tale collegamento e’ invece ravvisabile (Cass. 18-4-2000 n. 5011; Cass. 27-7-2001 n. 10278; Cass. 28-7-2003 n. 11623; Cass. 11-6-2004 n. 11175; Cass. 4-4-2006 n. 17818). In particolare, la notifica del ricorso per cassazione al coodifensore costituito, privo della qualita’ di domiciliatario della medesima per il giudizio di appello, deve ritenersi nulla e non inesistente, poiche’ il professionista presso cui l’atto risulta effettuato e’ pur sempre un difensore costituito del destinatario, con la conseguenza che tale nullita’ e’ senz’altro sanata ove quest’ultimo si costituisca in giudizio (Cass. 8-3-1999 n. 1944; Cass. 20-1-2006 n. 1108; Cass. 6-10-2010 n. 20731).

Nella specie, pertanto, esistendo un collegamento tra il professionista presso il quale l’atto e’ stato notificato e la resistente, non ricorre una ipotesi di “inesistenza” della notificazione, ma di semplice “nullita’”, sanata dalla avvenuta costituzione in giudizio della (OMISSIS).

2) Con il primo motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al ritenuto inadempimento della (OMISSIS) Nel premettere che, nel sottoscrivere il preliminare, i promittenti acquirenti hanno dichiarato di accettare il trasferimento del compendio immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, rileva, in particolare: a) che dalla deposizione dell’agente della Tecnocasa risulta che i promittenti acquirenti erano stati informati che il box auto era abusivo e sarebbe stato demolito; b) che alla data del 1-6-1998 si sarebbe potuto procedere alla stipula del rogito, essendo stata consegnata al notaio la documentazione comprovante la correzione della errata trascrizione dei mappali e la cancellazione del box in lamiera; c) che la Corte di Appello ha frainteso il contenuto della relazione tecnica, nella quale il C.T.U. ha dato atto della impossibilita’ di stabilire se la situazione attuale dell’immobile corrispondesse a quella esistente al momento della stipula del preliminare.

Il motivo e’ infondato.

La Corte di Appello ha fornito adeguato conto delle ragioni per le quali ha individuato nella promissaria acquirente la parte inadempiente ed ha escluso, invece, ogni profilo di colpa a carico dei promissari acquirenti.

Il percorso argomentativo si snoda attraverso passaggi congruenti, con i quali, all’esito di una compiuta analisi delle risultanze istruttorie, e’ stato evidenziato, in particolare: che inizialmente la stipula del rogito fu rinviata dal notaio a causa delle gravi irregolarita’ catastali riscontrate e dell’esistenza di un’autorimessa abusiva; che alle successive date del 26-5-1998 e del 1-6-1998 i promittenti acquirenti non si presentarono non perche’ non avevano piu’ intenzione di concludere l’affare, ma perche’ avevano riscontrato dei difetti dell’immobile e intendevano ottenere una riduzione del prezzo; che l’assenza degli odierni resistenti al successivo appuntamento del 29-6-1998 era giustificata, essendo gia’ stato instaurato il procedimento ex articolo 2932 c.c., dinanzi al Tribunale di Verona; che dalle indagini tecniche espletate in corso di causa e’ emerso che la porzione di fabbricato superiore realizzato con pareti e tetto in legno si trovava in completo stato di abbandono, con condizioni di grave degrado sia a livello dei rivestimenti esterni che interni, con il materiale coibetante costituito da lana di vetro totalmente degradata almeno per le parti esposte, e con il manto di copertura inadeguato ad evitare infiltrazioni.

Con considerazioni ragionevoli e convincenti la Corte territoriale, nel rilevare che i coniugi (OMISSIS) avevano abitato nell’immobile dal 3-4-1998 al 7-6-1998, ovvero solo per due mesi, ha escluso che le condizioni del tetto e della struttura in legno potessero essere addebitate agli stessi, o ai temporali ricordati dalla (OMISSIS). Di qui la conclusione, logica e coerente, secondo cui i predetti manufatti si trovavano in quello stato gia’ all’epoca della stipulazione del contratto; nonche’ l’ulteriore rilievo secondo cui i (OMISSIS) avevano potuto avvedersi delle condizioni del tetto solo quando erano entrati nell’appartamento per abitarvi e avevano riscontrato, dopo le prime piogge, che l’acqua penetrava all’interno della copertura. A conforto del proprio convincimento, il giudice del gravame ha richiamato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, da cui e’ emerso che l’immobile si trovava in precarie condizioni gia’ all’epoca in cui i coniugi (OMISSIS) avevano preso possesso dello stesso, nonche’ le dichiarazioni rese dal teste (OMISSIS), il quale ha riferito di essere andato piu’ volte a trovare i (OMISSIS), di cui era amico, e di avere constatato l’esistenza dei detti inconvenienti.

Non sussistono, pertanto, i vizi denunciati dalla ricorrente, dovendosi piuttosto osservare che quest’ultima, con il motivo in esame, propone sostanziali censure di merito, che mirano ad ottenere una diversa e piu’ favorevole valutazione delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dal giudice territoriale. In tal modo, peraltro, viene sollecitato a questa Corte l’esercizio di un potere di cognizione esulante dai limiti del sindacato ad essa istituzionalmente riservato. Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, infatti, i vizi di motivazione denunciabili in cassazione non possono consistere nella difformita’ dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perche’ spetta solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilita’ e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale e’ assegnato alla prova (Cass. 28-7-2008 n. 20518; Cass. 11-11-2005 n. 22901; Cass. 12-8-2004 n. 15693; Cass. 7-8-2003 n. 11936).

3) Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1491 e 1495 c.c., in relazione all’affermazione secondo cui i promittenti acquirenti potevano opporre l’eccezione di inadempimento a causa dei vizi dell’immobile, senza essere tenuti alla relativa denuncia nel termine di cui all’articolo 1495 c.c. Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame. “Nell’ambito di un contratto di compravendita cui non sia seguita la stipulazione del definitivo, potevano i promittenti compratori coniugi (OMISSIS) opporre legittimamente l’eccezione di inadempimento senza l’osservanza del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c.. Invero, non avrebbe dovuto la Corte di Appello – sul presupposto che la (OMISSIS) mai ha convenuto i (OMISSIS) perche’ aderissero alla stipulazione del definitivo e pagassero contestualmente il saldo- ritenere gli stessi decaduti dal diritto alla garanzia della cosa e quindi applicare l’articolo 1495 c.c. che, al contrario, non ha applicato nel caso di specie?”

Il motivo e’ privo di fondamento.

Questa Corte ha piu’ volte avuto modo di affermare che, in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque quello di prescrizione, perche’ l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto (v. Cass. 26-5-2004 n. 10148; Cass. 15-2-2007 n. 3383, Cass. 14-1-2010 n. 477). Ne consegue che nell’ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresi’ a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. 31-7-2006 n. 17304; Cass. 20-5-1997 n. 4459).

3) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31559/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in qualita’ di erede legittimo di (OMISSIS) e per essa gli altri eredi (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 941/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 21/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2012 dal Presidente Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata dall’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con rispettivi atti di citazione notificati il 3 e 9 febbraio del 1993 i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) rispettivamente suocera dei predetti, convennero al giudizio del Tribunale di Siracusa i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), al fine di sentir dichiarare la nullita’, per indisponibilita’ ed illiceita’ della causa, o in subordine la risoluzione, con le conseguenti statuizioni restitutorie e risarcitorie, per inadempimento dei convenuti promittenti venditori, dei contratti preliminari di compravendita, rispettivamente stipulati con scritture private del 3/1 e 12/ 9 del 1991 e non seguiti dalla stipula dei definitivi nel termine previsto, aventi ad oggetto due appartamenti siti in (OMISSIS), l’uno e l’altro abusivamente edificati, con sanatoria edilizia in corso, e sottoposti a pignoramento, circostanze dichiarate nei due atti, con impegno dei promittenti venditori a liberarli dal vincolo suddetto all’esito della proposta opposizione contro la creditrice amministrazione finanziaria.

Costituitosi in entrambi i giudizi i convenuti, chiesero il rigetto delle domande, eccependo la conoscenza da parte dei promissari acquirenti delle circostanze suddette, la non incidenza delle stesse sulla validita’ dei negozi e l’inadempienza degli attori, al riguardo formulando domande riconvenzionali di accertamento della legittimita’ del proprio recesso, con diritto alla ritenzione delle caparre, rilascio degli appartamenti, gia’ consegnati alle controparti e dalle stesse resi comunicanti, con eliminazione delle relative modifiche e pagamento della somma di lire 1.000.000 da parte degli (OMISSIS) – (OMISSIS), come da impegno assunto con la citata scrittura privata.

Riuniti i giudizi ed istruiti gli stessi con prove orali, documentali e consulenza tecnica di ufficio, l’adito tribunale con sentenza dell’11l/12.7.2001, premesso che le circostanze dedotte dagli attori erano state loro rese note nei contratti, escludendo sia la nullita’ degli stessi (comportando i pignoramenti soltanto l’inopponibilita’ della vendita ai creditori e non essendo la sanzione d’invalidita’ di cui alla normativa urbanistico – edilizia prevista per i contratti preliminari), sia l’inadempimento dei convenuti, rigetto’ le domande attrici ed,in parziale accoglimento delle riconvenzionali, compensati i reciproci crediti, condanno’ gli (OMISSIS) – (OMISSIS) al pagamento in favore dei (OMISSIS) – (OMISSIS) della somma di lire 20.000.000 a titolo di conguaglio nonche’,in solido con la (OMISSIS),di quella di lire 5.000.000,oltre alle spese di giudizio.

Proposto congiunto appello dagli attori,resistito dagli appellati, appellanti incidentali, con sentenza dell’8/6-21/9/05 la Corte di Catania, accolto per quanto di ritenuta ragione il gravame principale, disatteso l’incidentale, in riforma della sentenza impugnata, pronunziava la risoluzione dei due contratti per inadempimento dei promittenti venditori, condannandoli alla restituzione delle somme, di lire 10.000.000 in favore degli (OMISSIS) – (OMISSIS) e di lire 30.000.000 in favore della (OMISSIS), con gli interessi legali, compensando integralmente le spese del doppio grado di giudizio.

A fondamento essenziale di tale pronunzia la corte etnea considerava che, pur non sussistendo le ragioni di nullita’ dedotte dagli attori, si configurasse invece l’inadempimento colpevole dei promiittenti venditori, per non essersi posti in gradi di procurare, alla data delle previste stipule dei contratti definitivi e per i successivi tre anni, i certificati di abitabilita’ o agibilita’ degli immobili, secondo la loro naturale destinazione,ne’ le sanatorie edilizie, le cui pratiche erano risultate incomplete.

Avverso tale sentenza il (OMISSIS) e la (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi, illustrati con successiva memoria.

Hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), la seconda anche nella qualita’ di erede di (OMISSIS), nelle more defunta, nonche’ gli altri eredi di quest’ultima, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 40 e articolo 1453 c.c., e motivazione insufficiente, censurandosi la pronunzia di risoluzione dei contratti.

Il giudice di appello, incorrendo in confusione tra l’istituto della nullita’ e quello della risoluzione per inadempimento,non avrebbe considerato che, gia’ al momento della stipula dei preliminari, gli immobili erano commerciabili ai sensi della Legge n. 47 del 1985, articolo 40, essendo state presentate le relative domande di sanatoria edilizia e versate interamente le somme previste per le oblazioni. Ne’ sarebbe stato configurabile l’inadempimento dei promittenti venditori, tenuto conto della consapevolezza dei promissari acquirenti dell’irregolarita’ edilizia degli appartamenti e dell’assenza di alcun impegno contrattuale da parte dei primi a procurare le sanatorie.

Il motivo non merita accoglimento.

Va anzitutto rilevata l’inconferenza del richiamo alla nota e costante giurisprudenza di legittimita’, secondo cui le nullita’ dettate dalla della Legge n. 47 del 1985, articoli 15 e 40, si applicano ai soli contratti traslativi della proprieta’ degli immobili privi di titolo edificatorio e non anche a quelli preliminari,non avendo la corte di merito affermato tale nullita’, bensi’ pronunziato, in accoglimento della subordinata domanda dei promissari acquirenti, la risoluzione del contratto in questione per inadempimento dei promittenti venditori.

Tale pronunzia e’ stata basata su accertamento di fatto incensurabile, desunto da risultanze documentali (attestazione del Comune di Noto), secondo cui la pratica di sanatoria edilizia presentata dal (OMISSIS) era priva di requisiti essenziali (esatta individuazione degli abusi e congruita’ della somma versata a titolo di oblazione), circostanza che si traduceva sia nell’impossibilita’, per il notaio rogante, di procedere alla stipula dell’atto pubblico di compravendita, sia nella mancanza di un requisito essenziale della cosa promessa in vendita, ai fini della fruibilita’ abitativa della stessa.

Sotto il primo profilo deve ritenersi che la norma di cui alla Legge n. 47 del 1985, articolo 40, nel prevedere la possibilita’ di stipulazione nei casi in cui risulti la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione, presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perche’ possa essere presa in esame, con probabilita’ di accoglimento, dalla P.A., vale dire dall’indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, costituenti anche il presupposto per la corretta determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione,e dalla congruita’ dei relativi versamenti. Diversamente opinando,ritenendo sufficiente una qualsiasi istanza ed un qualsiasi pagamento,a discrezione dell’istante, la comminatoria di incommerciabilita’ degli immobili abusivi si presterebbe a facile elusione e risulterebbe vanificata.

Sotto il secondo profilo,va osservato che la circostanza che nel contratto fosse stato dichiarato dalle parti che l’immobile era abusivo e con sanatoria in corso, pur non comportando l’obbligo dei promittenti venditori di portare a termine positivamente il relativo iter, presupponeva comunque che l’abuso edilizio fosse concretamente sanabile, in virtu’ della avviata pratica; tanto al fine non solo di rendere possibile la successiva valida stipulazione dell’atto pubblico, ma anche a quello di consentire la legittima fruibilita’ abitativa da parte dei futuri acquirenti del bene compromesso. Pertanto correttamente ed in conformita’ alla giurisprudenza di questa Corte (v. nn. 13231/10, 27129/06) il giudice d’appello, in mancanza di tale essenziale condizione, che avrebbe dovuto sussistere alla data della prevista stipulazione del contratto definitivo, difetto che e’ invece persistito per tre anni successivi, ha ravvisato,in cospetto della non sanabilita’ dell’illegittima edificazione, l’inadempimento dei promittenti venditori e pronunziato la risoluzione per loro colpa del contratto.

Con il secondo motivo si deduce violazione degli articoli 1148, 1458 c.c. e articolo 112 c.p.c., con motivazione insufficiente e contraddittoria, per essere stata respinta la richiesta di restituzione dei frutti civili degli immobili, ritenendo non proposta la relativa domanda, sull’erroneo presupposto che la stessa sarebbe stata formulata, con esclusivo riferimento ad un’occupazione abusiva e dagli istanti qualificata risarcitoria.

Il motivo e’ fondato.

Va premesso che,per costante giurisprudenza di questa Corte secondo cui, all’ipotesi di risoluzione del contratto, quale che sia la parte inadempiente, conseguono comunque con effetto ex lune le restituzioni dei beni, il possesso o la cui detenzione sia stata trasferita in virtu’ del negozio, poi caducatole dei frutti dallo stesso prodotti o producibili.

E’ pur vero che,secondo la stessa giurisprudenza (citata nella sentenza impugnata), tale principio sostanziale va coordinato con quello processuale della necessita’ di una domanda, ma nel caso di specie, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di merito, la richiesta deve considerarsi compresa in quella, formulata fin dal primo grado dagli odierni ricorrenti, che sia pure impropriamente qualificandola di “risarcimento danni” (che possono comunque aggiungersi agli effetti resti tutori, ove l’inadempimento abbia cagionato ulteriori pregiudizi patrimoniali), hanno tuttavia inequivocamente e sostanzialmente chiesto la restituzione del bene consegnato in forza del contratto, poi risolto, indicando quale ragione giustificativa di tale richiesta il fatto sostanziale costituito dalla indebita occupazione dell’appartamento. In altri termini, il fatto costitutivo dedotto a sostegno della richiesta, il cui inquadramento giuridico in ultima analisi ed in base al bimillenario principio processuale da mihi factum, dabo tibi ius, compete al giudice (v. tra le altre Cass. nn. 19630/11, 17457/10, 3012/10, 19090/07, 18513/07, 9087/06), risulta quello della detenzione sine titulo dell’immobile, rispetto alla quale l’ulteriore assunto connotato di illiceita’ ha costituito un quid pluris, la cui esclusione da parte del giudice,fermo restante il petitum, non avrebbe snaturatola soltanto ridimensionato la causa petendi, da individuarsi, a termini della citata giurisprudenza,nel fatto giuridicamente rilevante addotto a sostegno della richiesta, indipendentemente dalla qualificazione allo stesso attribuita dal deducente.

Conseguentemente il giudice non avrebbe potuto limitarsi a disporre la restituzione dell’immobile, detenuto in virtu’ del titolo poi risolto,ma anche accogliere ai sensi degli articoli 1458 e 1148 c.c., la domanda accessoria relativa al rimborso dei frutti prodotti, tra la data della consegna e quella del rilascio, dallo stesso, costituente un bene per sua natura redditizio, indipendentemente dalla buona fede dei promissari acquirenti,dovendo costoro essere considerati non possessori, bensi’ detentori del bene che loro era stato consegnato dai proprietari possessori (v. S.U. n. 7930/08), in virtu’ di un titolo,la promessa di vendita, poi retroattivamente caducato dalla pronunzia risolutoria.

Con il terzo motivo si deduce violazione degli articoli 1458, 1223, 1226, 2697 c.c., e carenza di motivazione, con riferimento alla domanda di riduzione in pristino degli immobili, per il cui accoglimento sarebbe stata sufficiente l’acquisita prova dell’immutazione dello stato dei luoghi, censurandosi, in quanto inadeguata, l’argomentazione secondo cui gli immobili erano stati venduti, senza che risultasse provato l’incasso di un minor prezzo.

Il motivo e’ privo di fondamento, tenuto conto che la domanda di riduzione in pristino, per l’illegittima, in quanto non consentita dai promittenti venditori, modificazione degli immobili, integrando una richiesta di risarcimento in forma specifica, non diversamente da quella in forma pecuniaria per equivalente, rinvenendo la propria causale in un atto illecito, avrebbe richiesto la prova non solo della condotta,ma anche di un concreto pregiudizio patrimoniale cagionato ai soggetti passivi. Ne consegue che, in difetto di tale prova, incombente sugli assunti danneggiati, correttamente la corte ha riformato, rigettando il capo di domanda, la statuizione di accoglimento pronunziata dal primo giudice, pur in assenza di alcun elemento comprovante che gli odierni ricorrenti avessero a loro spese ripristinato la separazione dei due “mini appartamenti” o che la vendita degli immobili, resi comunicanti dai detentori senza titolo e cosi’ mantenuti dopo la restituzione, fosse avvenuta ad un prezzo inferiore rispetto a quelli ricavabili tenendoli distinti.

Conclusivamente, respinti il primo e terzo motivo ed accolto il secondo, la sentenza impugnata va cassata, in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo e terzo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catania.