Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Mario SPADONE – Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE – Consigliere -
Dott. Emilio MIGLIUCCI – Rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO in persona Amm.re pro tempore A.C. Elettivamente domiciliato in ROMA VIA ESOLE EOLIE 3, presso lo studio dell’avvocato PAOLO GAMBERALE, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

FINAP 85 SRL, in persona dell’Amm.re Unico pro tempore G.D.C. elettivamente domiciliato in ROMA VIA TASSO 4, presso lo studio dell’avvocato UMBERTO MARIOTTI BIANCHI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1319/01 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 11/04/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/12/04 dal Consigliere Dott. Emilio MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato GAMBERALE Paolo, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per accoglimento del 2 motivo; rigetto nel resto.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 7 aprile 1992 la s.r.l. FINAP 85, premesso che il Condominio sito in Roma via deteneva a titolo di comodato senza determinazione di tempo alcune porzioni dell’edificio di sua proprietà, lo conveniva in giudizio dinanzi al tribunale di Roma per sentirlo condannare al rilascio dei predetti immobili nonché al risarcimento dei danni per la ritardata consegna.

Il convenuto, che eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, nel merito chiedeva il rigetto della domanda.

Con sentenza n.21161/1999 il tribunale accertava l’esistenza di un contratto di comodato senza determinazione di tempo avente ad oggetto i locali adibiti a portineria ed alloggio dei portieri, condannando il Condominio al rilascio; rigettava la domanda di danni.

Con sentenza del 27 marzo 2001 la Corte di appello territoriale, in parziale accoglimento dell’impugnazione proposta dal Condominio, accertava l’esistenza di un contratto di comodato senza determinazione di tempo limitatamente ai locali adibiti ad alloggio dei portieri, che riconosceva di proprietà esclusiva della s.r.l. FINAP 85, ritenendo invece che rientravano fra le cose comuni quelli destinati a guardiola;

rigettava l’appello incidentale spiegato dalla s.r.l. FINAP 85 relativamente alla domanda di risarcimento dei danni

I giudici di appello, per quel che ancora interessa nella presente sede, escludevano che i locali adibiti ad alloggio dei portieri rientrassero, ai sensi dell’art. 1117 c.c., fra i beni comuni, in considerazione della legittimità della riserva di proprietà a favore dell’originario proprietario risultante dal regolamento condominiale regolarmente trascritto e depositato successivamente alla stipula dei primi atti di vendita delle singole unità immobiliari in cui era già contenuta l’espressa riserva di proprietà degli immobili adibiti ad alloggio dei portieri;

l’esistenza del comodato senza determinazione di tempo era dimostrata dalla consegna dei tali unità immobiliari a favore del Condominio che, nell’utilizzarli nel suo esclusivo interesse, li aveva da sempre adibiti ad alloggio dei portieri.

Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio di Roma via sulla base di due motivi.

Resiste con controricorso la s.r.l. FINAP 85.

Entrambe Le parti hanno depositato memoria illustrativa.

Diritto

Con il primo motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art.1117 c.c. c.p.c., censura la decisione gravata che, nel disattendere l’eccezione di nullità della riserva di proprietà dei locali adibiti ad alloggio dei portieri, aveva fatto erroneamente riferimento al regolamento di condominio, risultante da un atto scritto e regolarmente trascritto, senza tenere conto che:

anteriormente alla data in cui il regolamento era stato registrato le porzioni di edificio in oggetto erano state dalla società costruttrice destinate a parti comuni, sicché non poteva avere alcuna rilevanza l’atto unilateralmente predisposto dalla s.r.l. FINAP 85 successivamente alle vendite di alcuni appartamenti;

la riserva di proprietà contenuta negli atti di vendita delle singole unità immobiliari era priva di valore posto che “negli stessi si legge che veniva alienata anche la comproprietà delle cose comuni, fra le quali sono ricompresi, ai sensi dell’art.1117 c.c., i locali per la portineria e l’alloggio dei portieri”.

Con il secondo motivo il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt.1803-1810 c.c., 115 e 116 c.p.c. nonché erronea e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, lamenta che la Corte di appello aveva ritenuto l’esistenza di un comodato senza determinazione di tempo, pur in mancanza di alcuna prova della consegna a favore del Condominio degli immobili che -pur se non deve rivestire forme solenni- va dimostrata a pena di nullità: in subordine andava dichiarata la carenza di legittimazione processuale passiva del Condominio.

Il primo motivo del ricorso è fondato.

La Corte di appello, nel confermare la decisione di primo grado limitatamente all’alloggio dei portieri, riconosciuto di proprietà esclusiva dell’attrice (i locali adibiti a guardiola erano invece considerati di proprietà comune), ha ritenuto che -in virtù del regolamento condominiale predisposto dalla società costruttrice- era stata superata la presunzione di comunione dell’alloggio dei portieri, derivante dall’art. 1117 n.2 c.c.;

nei singoli atti di vendita stipulati era stata fatta espressa riserva di proprietà degli immobili de quibus;

irrilevante era ritenuta la circostanza che le unità immobiliari erano state di fatto sempre adibite ad alloggio dei portieri, posto che tale destinazione era stata indicata nello stesso regolamento condominiale che le aveva escluse dalle parti comuni, mentre l’utilizzo per il soddisfacimento di esigenze comuni del fabbricato non poteva determinare un trasferimento della proprietà condominiale.

Orbene, deve ritenersi innanzitutto corretta la statuizione della decisione impugnata, che -nell’ escludere i locali in oggetto dalle cose comuni indicate dall’art.1117 c.c.- aveva verificato la legittimità della riserva di proprietà a favore dell’originario proprietario-costruttore, facendo riferimento all’atto di costituzione del condominio. Infatti, nella sentenza si sottolinea come in realtà la riserva di proprietà contenuta nel regolamento era stata già prevista dai primi atti di vendita delle singole unità immobiliari.

Peraltro, la decisione impugnata, pur avendo accertato che nello stesso regolamento condominiale era stata prevista la destinazione ad alloggio dei portieri dei locali in questione, ne aveva ritenuto l’irrilevanza, limitando l’indagine al profilo della comproprietà o meno dei beni medesimi.

Secondo la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, condivisa dal Collegio, le parti dell’edificio condominiale (locali per la portineria e l’alloggio del portiere), indicate nell’art.1117 n.2 c.c. sono, a differenza dei beni descritti ai n.ri 1 e 3 del citato art.1117 c.c., suscettibili di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Pertanto, occorre accertare nei singoli casi se l’atto, che li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l’esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione (Cass. 4435/2001; 5167/1986).

Come si è già detto, tale indagine è del tutto mancata nella specie, pur avendo la sentenza impugnata verificato che nel regolamento condominiale era stata indicata la destinazione ad alloggio dei portieri dei locali de quibus.

Il secondo motivo deve ritenersi assorbito dall’accoglimento del primo.

In relazione al motivo accolto, la sentenza va cassata con rinvio, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Roma;

tenuto conto del thema decidendum, che è limitato -per quel che si è detto- ai locali destinati ad alloggio dei portieri, il giudice di rinvio dovrà attenersi al seguente principio di diritto:

“In tema di parti dell’edificio condominiale, adibite ai sensi dell’art. nell’art.1117 n.2 c.c. ad alloggio del portiere, deve accertarsi se l’atto, che nel caso concreto li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vicolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l’esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione”

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo del ricorso assorbito il secondo; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 21 dicembre 2004.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 25 MAR. 2005.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Rafaele CORONA – Rel. Consigliere -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LOMBARDI CHIARA, elettivamente domiciliata in ROMA V.LE MAZZINI 117, presso lo studio dell’avvocato VARANO G., che la difende unitamente all’avvoccato GIANNANDREA GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

LONIGRO MARIA, D’OSTUNI GIULIA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 980-96 della Corte d’Appello di BARI, depositata il 17-10-96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23-11-99 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione 9 dicembre 1988, Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni convennero, davanti al Tribunale di Bari, Chiara Lombardi.

Esposero che ciascuna di esse era proprietaria di un appartamento al 1 piano dell’edificio in Triggiano, via Campanella 10, nonché della proporzionale quota delle parti comuni; che la Lombardi, loro dante causa, proprietaria del piano terreno e del locale cantinato dello stesso edificio, aveva arbitrariamente modificato lo stato dei luoghi di alcune cose condominiali.

Domandarono la condanna della convenuta al ripristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni.

Chiara Lombardi si costituì e chiese il rigetto dell’avversa domanda. Rispose di aver venduto alle attrici gli appartamenti, riservandosi la proprietà dell’area scoperta che circonda dai tre lati l’edificio e della relativa recinzione, ragion per cui aveva operato su cose proprie.

Il Tribunale, con sentenza 14 marzo 1993, condannò la convenuta al ripristino dell’originario stato dei luoghi nei termini e nelle modalità indicate dalla relazione di consulenza tecnica.

Decidendo sulla impugnazione principale proposta da Chiara Lombardi e su quella incidentale formulata da Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni, la Corte d’Appello di Bari, con sentenza 2 – 17 ottobre 1996, respinse l’appello principale e, accogliendo l’appello incidentale, condannò la Lombardi a rimborsare alle controparti l’ulteriore somma di lire 1.007.180 relativo al regolamento delle spese di primo grado; condannò altresì la Lombardi alla rifusione delle spese del giudizio di appello.

Ricorre per cassazione Chiara Lombardi; non svolgono attività difensiva le intimate Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni.

Diritto

Alla disamina dei motivi di ricorso è opportuno premettere il principio generale, secondo cui il controllo della Corte di Cassazione sulla motivazione del giudice del merito non deve tradursi in un riesame del fatto o in una ripetizione del giudizio di fatto.

Il giudizio di cassazione non mira a stabilire se gli elementi di prova confermano, in modo sufficiente, l’esistenza dei fatti posti a fondamento della decisione. Muovendo dall’ipotesi dell’esistenza dei fatti, poiché detta esistenza è stata accolta come valida nella sentenza impugnata, il controllo vuole verificare se l’assunzione sia ragionevolmente giustificata dagli argomenti addotti. Il controllo, dunque, non ha per oggetto le prove, ma solo il ragionamento giustificativo. Esso ripercorre l’argomentazione svolta nella motivazione dal giudice del merito a sostegno della decisione assunta e ne valuta la correttezza e la sufficienza. 1.1 Con il primo motivo la ricorrente deduce omessa, inadeguata ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante, ai sensi dell’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Secondo il ricorrente, la motivazione della Corte d’Appello in ordine al primo motivo di impugnazione – con il quale era stata denunziata la assoluta carenza, nell’atto introduttivo del giudizio primo grado, degli elementi costitutivi della domanda, in quanto non si precisavano le modifiche allo stato dei luoghi che avrebbero giustificato una pronunzia di ripristino – non è assolutamente adeguata rispetto alle doglianze concernenti la carenza di allegazione in punto di fatto degli elementi idonei a supportare la richiesta di condanna al ripristino. 1.2 Il motivo non può essere accolto.

È risaputo che le richieste delle parti devono interpretarsi sulla base delle finalità in concreto perseguite, indipendentemente dalle espressioni adoperate, senza altri limiti che quello di rispettare il principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e di non sostituire d’ufficio una diversa azione a quella formalmente proposta; che, con il limite suddetto, il giudice del merito nella interpretazione e nella qualificazione della domanda deve tener conto del contenuto sostanziale della pretesa dedotta in giudizio.

A questi criteri si è attenuta la Corte d’Appello.

Per la verità, con la citazione introduttiva le attrici avevano denunziato che Chiara Lombardi, abbattendo una parte del muro a ringhiera che si affaccia sulla via Campanella, aveva aperto due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; che nel cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, aveva aperto sul muretto a ringhiera altri due cancelli, mettendo in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa; infine, che nella parte opposta all’ingresso di via Campanella aveva aperto un ulteriore varco nel muro perimetrale per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Avuto riguardo alle richieste formulate nell’atto introduttivo del giudizio ed al contenuto sostanziale della pretesa, correttamente la Corte d’Appello ha respinto il motivo di gravame, rilevando che sull’oggetto della contesa, per quanto riguardava la realtà di fatto dedotta e le pretese che vi si ricollegavano, tra le parti si era svolto il contraddittorio in termini di assoluta completezza.

Su questo punto, la sentenza impugnata si sottrae alle censure. 2.1 Con il secondo motivo la ricorrente denunzia omessa pronunzia sui motivi di gravame proposti con i motivi 5 e 4 dell’atto d’appello, nonché motivazione insufficiente, inadeguata ed erronea su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante: in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ. 2.2 Il rigetto del primo motivo comporta la reiezione del secondo.

Per la verità, non sussiste il vizio di omessa pronunzia, in quanto la Corte d’Appello, rigettando il primo motivo di gravame, ha disatteso anche le censure proposte con i motivi 5 e 4 dell’atto di appello. Avendo ritenuto che le attrici avessero enunciato gli elementi di fatto e le ragioni di diritto posti a fondamento della domanda, ha pronunziato anche sui suddetti motivi di gravame, che sostanzialmente riproponevano le stesse questioni.

D’altra parte, non riscontrandosi nella domanda proposta in prime cure la dedotta carenza di allegazione dei fatti e delle ragioni di diritto, non si può ritenere che la Corte d’Appello abbia fornito una motivazione solo apparente in ordine alle censure riguardanti la mancanza di specificazione circa la arbitrarietà e la illegittimità delle modifiche apportate alle cose ritenute comuni.

Pertanto, non sussiste neppure l’adombrato vizio di ultra o di extrapetizione, non avendo il giudice del merito pronunziato su fatti sostanzialmente non allegati. 3.1 Con il terzo motivo la ricorrente denuncia omessa pronunzia sul terzo motivo dell’appello principale, avente ad oggetto un punto decisivo della controversia, e, in ogni caso, motivazione insufficiente ed erronea, in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – osserva la ricorrente – non ha motivato affatto in ordine alla censura, secondo cui la Lombardo non aveva affatto installato ex novo due cancelli: uno carrabile e l’altro pedonale sulla via Campanella, essendosi limitata – come risultava dai documenti prodotti – a istallare un solo cancello pedonale di accesso alla zona retrostante. Inoltre la Corte d’Appello non ha motivato neppure circa la censura rivolta al primo giudice, che non aveva qualificato la dedotta illegittimità delle opere, ricollegando la condanna al ripristino al semplice riscontro di una situazione di novità. 3.2 Anche questo motivo è destituito di fondamento.

A norma dell’art. 1102 cod. civ., applicabile anche al condominio negli edifici per il richiamo contenuto nel successivo art. 1139, ogni condomino può servirsi delle cose comuni dell’edificio, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il loro migliore godimento, sempre che non alteri la loro destinazione, ovvero il decoro architettonico del fabbricato, e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. In altre parole, il diritto di ciascun condomino di fare il più ampio uso delle cose comuni è correlativo al principio di mantenimento del rapporto di equilibrio con i diritti degli altri condomini, i quali non debbono subire limitazioni che si concretino in un pregiudizio rilevante ed apprezzabile.

È senz’altro vero che la Corte d’Appello non ha menzionato specificamente i due cancelli. Ciò perché la Corte ha affermato, in linea di principio, che l’apertura di nuovi varchi in più parti del muro comune – della cui natura condominiale non poteva dubitarsi, data la funzione di recinzione a difesa e ad ornamento del complesso – e le altre opere poste in essere non potevano ritenersi lecite, in quanto violavano le norme dettate in tema di condominio, configurandosi come opere compiute per l’uso esclusivo a vantaggio di un solo condomino, che alteravano la destinazione della cosa comune e impedivano agli altri partecipanti di farne parimenti uso e, infine, pregiudicavano il decoro architettonico dell’edificio. In altre parole, la Corte ha enunciato un criterio di ordine generale, che comprendeva e rendeva superflua la valutazione dei singoli punti specifici.

Quanto alla conseguenza delle opere (alterazione della destinazione delle cose comuni, impedimento del pari uso e lesione del decoro architettonico dell’edificio), trattasi di valutazione di fatto, motivata in modo logicamente corretto e sufficiente, come tale non è sindacabile in questa sede. 1.4 Con il quarto motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 2697 comma 1, 1117 comma 1 n. 1 cod. civ., nonché omessa, erronea, insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia ed omessa ed inadeguata valutazione di risultati processuali su punti decisivi: in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – afferma la ricorrente – esaminando il secondo motivo dell’atto di appello, esclude che i suoi diritti fossero fondati sulla vendita 5 settembre 1985, stipulata da essa con tale Mazzei, con cui si era riservata la proprietà esclusiva del terreno circostante il fabbricato, perché nei precedenti atti di vendita posti in essere negli anni 1982 e 1983 essa aveva alienato la proporzionale quota delle cose, impianti e servizi comuni, riservandosi soltanto la proprietà del lastrico solare sovrastante.

L’appellante aveva contestato la arbitraria identificazione tra il terreno circostante il fabbricato ed il cortile e la susseguente, erronea presunzione di comunione. Poiché l’area circostante il fabbricato non poteva considerarsi cortile, le attrici avrebbero dovuto fornire la prova del preteso diritto.

L’appellante, inoltre, aveva eccepito di essere proprietaria esclusiva della zona pavimentata circostante il fabbricato, per averla, nella sua qualità di unica originaria proprietaria, destinata a pertinenza delle sue unità immobiliari e il titolo a suo favore era ricavabile dalla destinazione.

La Corte d’Appello era pervenuta alle sue conclusioni omettendo di esaminare una serie di circostanze decisive. 4.2 Il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione.

Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Di tale parti l’art. 1117 cod. civ. fa una elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa.

La disposizione può essere superata se le cose, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte, dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune.

Alla luce dei motivi esposti, la sentenza impugnata si sottrae alle censure, essendo motivata in modo logicamente corretto e sufficiente sia la funzione strumentale degli spazi circostanti l’edificio, sia la insussistenza di ragioni strutturali di fatto, che importino una diversa destinazione, sia la inidoneità del titolo dedotto a superare i ricordati effetti legislativi.

Quanto alla asserita destinazione pertinenziale, si tratta di questione nuova, non prospettata precedentemente, tant’è che la ricorrente in questa sede non deduce l’omessa pronunzia sul punto specifico. 5.1 Con il quinto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, apodittica, inadeguata ed insufficiente su punto decisivo della controversia, nonché violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 345 – 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 3-5 dello stesso codice.

Ammesso che la Corte non aveva identificato il terreno circostante con il cortile, ma con le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, osserva la ricorrente che la Corte non aveva considerato che tale identificazione era basata su un presupposto indimostrato, non essendo accertata la relazione di servizio del terreno circostante e l’edificio condominiale. 5.2 Alla luce di quanto detto sopra il motivo risulta infondato.

Ribadito essere opinione consolidata in giurisprudenza che al regime del cortile comune debbano essere equiparate le parti dell’edificio – gli spazi verdi e per parcheggio, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini – le quali adempiono ad evidenti funzioni di servizio a vantaggio dell’intero edificio (e, per conseguenza, delle singole unità immobiliari), poiché la funzione inerisce alla struttura stessa di queste parti, è superfluo dimostrare la destinazione al servizio, che può essere derogata soltanto dal titolo contrario. 6.1 Con il sesto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, insufficiente ed inadeguata su punto decisivo della controversia (eccezione di mancata integrazione del contraddittorio), in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Sostiene la ricorrente che, essendo stata richiesta una pronuncia idonea ad incidere sulle posizioni – giuridiche di ogni singolo condomino, sarebbe stato necessario proporre la relativa azione nei confronti di tutti i comunisti. Allo stesso tempo, la Corte non spiega perché per ottenere la integrazione del contraddittorio sarebbe stato necessario proporre una domanda riconvenzionale e non era sufficiente la semplice eccezione, diretta a paralizzare le pretese avanzate nei suoi confronti. 6.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

Essendo il condominio sfornito di personalità giuridica, tutti i condomini possono agire a tutela dei diritti inerenti ai beni comuni: quindi, i condomini possono esperire la rivendica senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri. Ciò premesso, il ragionamento della Corte d’Appello appare ineccepibile.

La domanda delle attrici è stata proposta contro colei, che aveva posto in essere le opere, al fine di ottenere la riduzione in pristino, e non esigeva la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti. D’altra parte, l’eccezione, limitandosi a paralizzare la domanda, si sarebbe esaurita nel rigetto della pretesa delle attrici e non avrebbe approdato ad una pronunzia riguardante tutti i condomini. 7.1 Con il settimo motivo la ricorrente deduce erronea, inadeguata ed insufficiente motivazione sul mancato accoglimento della richiesta di prova testimoniale avanzata con l’atto d’appello della Lombardi, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

La Corte si è basata sul presupposto erroneo che l’unico titolo idoneo a fornire la prova della proprietà potesse essere il contratto, mentre ha omesso di valutare altre circostanze rilevanti e decisive e la prova serviva a dimostrare la rilevanza di un altro titolo non contrattuale. 7.2 Ricordato che nel giudizio di cassazione il ricorrente, il quale deduce l’omessa o l’insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l’asserita mancata valutazione di risultanze processuali ha l’onere di indicare la risultanza, che egli asserisce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, nella specie la motivazione della Corte d’Appello si sottrae alle censure, avendo osservato che le circostanze capitolate tendevano esclusivamente a provare un preteso uso esclusivo del cancello e della zona pavimentata del cortile da parte della Lombardo, che avrebbe potuto approdare ad un acquisto per usucapione ma, come tali irrilevanti, poiché a questo fine mancava palesemente il tempo necessario, essendo il condominio e l’asserito uso esclusivo sorti soltanto nel 1982. Orbene, in sede di ricorso non si indica specificamente quali risultanze decisive avrebbero potuto dimostrare l’acquisto per usucapione. 8.1 Con l’ottavo motivo del ricorso si denuncia erronea ed insufficiente valutazione di risultanze processuali, nonché motivazione erronea, inadeguata e insufficiente su punti decisivi della controversia; violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Osserva la ricorrente che la Corte d’Appello non soltanto ha svolto una motivazione insufficiente circa la condominialità del muro perimetrale, ma a fondamento della impossibilità di un uso agevole della cosa comune da parte degli altri partecipanti, ha dedotto circostanze che non erano state addotte ex adverso e che non erano state neppure oggetto di specifico accertamento.

In realtà, i varchi aperti sul muro perimetrale potevano essere utilizzati anche da altri e da nessuna delle opere poste in essere dalla Lombardi era possibile desumere una pretesa di uso esclusivo. 8.2 Il motivo è destituito di fondamento.

Premesso che il mancato esame da parte del giudice del merito di elementi contrastanti con quelli posti a fondamento della decisione adottata non integra di per sè il vizio di omessa o insufficiente motivazione, occorrendo che la risultanza processuale attenga a circostanze che, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità avrebbero potuto indurre ad una decisione diversa, per quanto attiene alla sussistenza dell’uso esclusivo da parte della Lombardi la motivazione della Corte d’Appello non è sindacabile in questa sede, in quanto motivata in modo logicamente corretto e sufficiente e con riferimento ai dati della consulenza tecnica. 9.1 Con l’ultimo motivo, infine, la ricorrente deduce motivazione insufficiente, inadeguata su punti decisivi della controversia, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

Afferma la ricorrente essere la motivazione adottata assolutamente inadeguata rispetto alla censura di ultrapetizione addotta dalla Lombardi con il 4 motivo dell’appello, il cui contenuto non è stato esattamente percepito e perciò sono state addotte ragioni inidonee a dare adeguata risposta alla censura. 9.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

È stato detto prima (sub 1.2) che con la citazione introduttiva le attrici avevano specificato le opere eseguite da Chiara Lombardi (l’abbattimento di una parte del muro a ringhiera sulla via Campanella, e la susseguente apertura di due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; l’apertura di altri due cancelli nel muretto a ringhiera del cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, per mettere in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa e l’apertura di un varco sul muro perimetrale; infine, l’apertura di un ulteriore varco nel muro perimetrale nella parte opposta all’ingresso di via Campanella per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Non è necessario ripetere che la Corte d’Appello, con motivazione logicamente corretta e sufficiente, aveva respinto il gravame perché le pretese erano specifiche e la convenuta aveva avuto modo di difendersi. 10. – Al rigetto del ricorso non fa seguito la pronunzia sulle spese, non avendo le intimate spiegato attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso.

Roma, 23 novembre 1999.

Presidente: Triola

[omissis]

Svolgimento del processo

Con atto di citazione, notificato il 17 dicembre 2002, S.L. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Bari, il Condominio di via (omissis) , proponendo appello avverso la sentenza emessa dal Giudice di Pace il 5 novembre 2001, con la quale veniva condannato alla restituzione in favore del Condominio della somma di lire 2.109.500, indebitamente trattenuta, da esso S., all’atto dell’anticipata cessazione dell’incarico di amministratore del condominio di cui si dice. L’appellante lamentava l’erroneità dell’impugnata sentenza per avere il primo Giudice fondato il suo convincimento sulla base di una ricevuta relativa alla somma di lire 3.002.000 pretestuosamente versata al S. dal Condominio ma da quest’ultimo mai prodotta e sulla base di una consulenza tecnica di ufficio complessivamente favorevole alla tesi dell’appellante, in ordine alla mancanza di prove del preteso credito. La domanda attrice doveva, dunque, essere rigettata e accolta la domanda riconvenzionale proposta da S. relativa ai danni subiti a causa dell’illegittima revoca dell’incarico affidatogli.
Si costituivano il Condominio di via (omissis), assumendo l’infondatezza del proposto gravame.
Il Tribunale di Bari osservava: a) che la sentenza i primo grado non meritava alcuna censura considerato che l’esistenza del credito del Condominio era stata accertata dal Consulente tecnico d’ufficio; b) Condivisibile era, altresì, la sentenza del primo giudice in ordine alla domanda riconvenzionale, avanzata da S., dato che l’incarico di amministratore ai sensi dell’art. 1129 cod. civ. è intuitu personae, revocabile ad nutum, pur in assenza di giustificati motivi.
La Cassazione di questa sentenza è stata chiesta da S.L. con atto di ricorso affidato ad un unico motivo. Il Condominio di via (omissis) ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1. Con l’unico motivo di ricorso S.L. lamenta difetto di motivazione violazione dei canoni logici giuridici della decisione, omesso esame di punti decisivi della controversia, omesso esame di risultanze processuali decisive. Art. 360 n. 5 c.p.c. in relazione agli artt. 115 e 116 c.p.c. e 2697 cod. civ. Secondo il ricorrente la motivazione di cui alla sentenza impugnata sarebbe del tutto carente e insufficiente a rendere comprensibili le ragioni della decisione, risolvendosi in una mera petizione di principio del tutto scollegata dai motivi di appello e dalle risultanze della CTU, nonché dalla stessa documentazione prodotta da parte attrice. Sostanzialmente la questione era se S. , attuale ricorrente, (amministratore del Condominio di omissis) avesse percepito anticipatamente dal condominio la somma di lire 3.002.000 quale corrispettivo annuale di gestione, e, invece, avrebbe dovuto percepire una somma relativa a quattro mesi di incarico di amministratore, ridottisi a soli quattro mesi per effetto della revoca del mandato. Ora secondo il ricorrente sarebbe mancata la prova del conferimento di quella somma perché mancava agli atti la fattura giustificativa di tale conferimento, indicata dallo stesso condominio come ricevuta n. 8. Tale mancanza, confermata dal CTU, seppure integrasse gli estremi di un fatto decisivo in ordine alla questione proposta, non era stata considerata dal Tribunale. Lo stesso Tribunale non aveva dato valore al fatto che il condominio attore non aveva prodotto pur a seguito dell’ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. reso dal Giudice di Pace, con sua ordinanza, il documento che avrebbe dovuto comprovare l’incasso da parte del S. della somma indicata nel rendiconto “gestione S. predisposta”, da quanto affermato dal condominio, dal M. e certamente non dal S. Eppure, il rendiconto senza le relative ricevute sarebbe solo un “pezzo di carta” privo di qualsiasi valore.
1.1. La censura non ha ragione d’essere e non può essere accolta perché la motivazione posta a fondamento della decisione impugnata è adeguata sufficiente e priva di vizi logici dato che la stessa va letta così come integrata dalla relazione del consulente tecnico considerata, questa, nella sua estensione – e non come vorrebbe il ricorrente – limitatamente ad alcune notazioni.
1.2. A ben vedere, il Tribunale di Bari – contrariamente a quanto sostiene il ricorrente , ha preso atto della mancanza meramente formale di una specifica fattura relativa al versamento delle somme in questione, ma ha anche evidenziato che tale mancanza era abbondantemente superata e superabile dalle esaustive conclusioni fatte dal consulente. A sua volta, contrariamente a quanto sostiene il ricorrente, il Tribunale di Bari ha, correttamente, vagliato la relazione tecnica e tutti gli elementi positivi e negativi che la stessa evidenziava. La relazione tecnica, riportata fedelmente dal ricorrente, avendola incorporata al proprio ricorso, tale da farne parte integrante del ricorso stesso, da motivo di apprezzare l’iter logico seguito dal Giudice di merito. Infatti le conclusioni cui è pervenuto il CTU sono sostanzialmente riconducibili a quanto detto nella parte finale, laddove lo stesso osserva, testualmente, che “qualora la somma di lire 3.002.000 non risulterebbe da documentazioni contabili prelevata da S. essa dovrebbe per puro criterio matematico risultare quale avanzo di cassa e come tale dovrebbe essere stato consegnato all’amministratore che ha rilevato la gestione del S. “, ma già prima lo stesso CTU, nella stessa relazione, aveva escluso che l’avanzo di cassa riportasse la somma di cui si dice.
Le risultanze istruttorie, dunque, valutate e condivise dal Tribunale di Bari, singolarmente e nel loro insieme, escludono che lo stesso abbia omesso di indicare le ragioni della sua decisione o non abbia considerato un punto decisivo della controversia.
1.3. Per altro, come è insegnamento di questa Corte: ove il convincimento del giudice di merito si sia realizzato attraverso una valutazione dei vari elementi probatori acquisiti, considerati nel loro complesso, il ricorso per cassazione, deve evidenziare l’inadeguatezza, l’incongruenza e l’illogicità della motivazione, alla stregua degli elementi complessivamente utilizzati dal giudice, onde consentire l’apprezzamento dell’incidenza causale del vizio di motivazione sul decisum, non potendo limitasi, in particolare, ad inficiare uno solo degli elementi della complessiva valutazione.
In definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente condannato al pagamento delle spese del giudizio di cassazione nella misura in cui verranno liquidate con il dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2500,00 oltre Euro 200,00 per spese.