Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4514/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 6332/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza non definitiva n. 1994/2005 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 22/12/2005 e la sentenza definitiva n. 34/08, della CORTE DI APPELLO DI VENEZIA, depositata il 23/01/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso n. 4514/07 e per l’inammissibilita’ del ricorso n. 6339/09.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Venezia, (OMISSIS), esponendo: di aver acquistato da quest’ultima e da (OMISSIS), con distinti atti di compravendita stipulati entrambi il (OMISSIS), gli appartamenti al piano 1, i coniugi (OMISSIS) ed al piano 2, la (OMISSIS), del fabbricato sito in (OMISSIS), mentre l’appartamento al pano terra era rimasto in proprieta’ dei venditori; con gli atti di vendita era stata ceduta agli acquirenti anche “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto pertinente, vano scale ecc….”, sicche’ doveva ritenersi trasferita ad essi attori, in proprieta’ indivisa, l’area scoperta su cui insisteva un box in muratura; tale area, benche’ costituente bene in comunione tra i proprietari dei tre appartamenti, era suddivisa in due porzioni da una rete munita ciascuna di un cancello d’ingresso, utilizzate, l’una, dai proprietari degli appartamenti del 1 e 2 piano e, l’altra, dalla (OMISSIS), in via esclusiva. Tanto premesso, gli attori chiedevano che fosse ripristinato l’uso comune dello scoperto condominiale e che fosse disposto lo scioglimento della comunione con la predisposizione di due porzioni del terreno scoperto di cui una da attribuirsi in proprieta’ congiunta agli attori e, l’altra, alla convenuta.

Si costituiva in giudizio la (OMISSIS) che, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi essere di sua proprieta’ esclusiva il box ed il terreno scoperto, per la parte delimitata dalla rete di divisione.

Con sentenza non definitiva 26.8.1999 il Tribunale adito dichiarava la comproprieta’ indivisa fra le parti dell’area scoperta annessa all’edifico e del box ivi esistente ed ordinava alla (OMISSIS) di ripristinare l’uso ed il godimento comune di tali beni; con successiva sentenza definitiva 16.12.2002 dichiarava che l’area scoperta di proprieta’ comune era di mq. 399 ed ordinava alla convenuta di rimuovere la rete e ripristinare l’uso comune dello scoperto, “stante l’uso paritario dello stesso, in tre parti uguali di 1/3, a ciascuno dei tre appartamenti di proprieta’ delle parti in causa”.

Avverso dette pronunce la (OMISSIS) proponeva appello cui resistevano (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Con sentenza non definitiva n. 1994/05 del 4.10.2005 la Corte di Appello di Venezia, in parziale riforma delle sentenze impugnate, accertava e dichiarava che, con gli atti di compravendita del (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano trasferito ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) ed a (OMISSIS) la proprieta’ indivisa, per la quota di un mezzo ai primi due e per l’altro mezzo alla seconda, della porzione di terreno di mq. 125 circostante l’edificio in questione e separata mediante rete di recinzione dalla restante porzione rimasta in proprieta’ esclusiva della (OMISSIS).

Osservava la Corte di merito che la clausola contenuta nei due rogiti del (OMISSIS), con cui si stabiliva il trasferimento “in comproprieta’ indivisa dello scoperto pertinenziale”, era “del tutto generica e di stile…, presumibilmente inserita dal notaio automaticamente senza prima discuterne la portata con i contraenti” sicche’ doveva escludersi che essa fosse riconducibile alla volonta’ delle parti, o che comunque dalla sua formulazione potesse evincersi in modo univoco l’intenzione dei contraenti di far rientrare tra le parti condominiali indivise l’area scoperta di pertinenza dell’edificio; al fine di ricostruire la volonta’ contrattuale delle parti occorreva, quindi, tener conto dei due preliminari di vendita del (OMISSIS) da cui risultava che i promettenti venditori si impegnavano a trasferire ai promissari acquirenti “solo la porzione dell’area esterna gia’ separata da quella utilizzata in via esclusiva dalla (OMISSIS) e che gia’ era adibita al servizio esclusivo e di accesso alle abitazioni del primo e del secondo piano; particolarmente rilevante doveva poi ritenersi il comportamento dei contraenti dopo la stipulazione dei contratti di vendita (OMISSIS), posto che solo dopo sei anni da tale data, con lettera del 23.10.1991, il (OMISSIS) ed il marito della (OMISSIS) aveva rivendicato la comproprieta’ sull’intera area scoperta circostante l’edificio oggetto di causa; ne’ alcuna incidenza sulla natura condominiale di tale area poteva attribuirsi alla ripartizione in tre quote uguali di spese riguardanti il rifacimento dell’impianto fognario fino alla via pubblica”, trattandosi di spese attinenti a parti comuni dell’edificio, da ripartirsi secondo il criterio dettato dall’articolo 1123 c.c.. Con successiva sentenza definitiva n. 34/08, depositata il 23.1.2008, veniva individuata l’esatta consistenza dei lotti di scoperto rispettivamente di proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) e dei ricorrenti.

Per la cassazione della sentenza non definitiva n. 1994/05 e di quella definitiva n. 34/08 propongono distinti ricorsi (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) formulando, con il primo ricorso, quattro motivi e, con il secondo, due motivi di cui uno seguito dal quesito di diritto.

Resiste ad entrambi i ricorsi (OMISSIS) mediante separati controricorsi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ricorso, avverso la sentenza non definitiva 1994/05, i ricorrenti deducono:

1) violazione, falsa applicazione ed inosservanza dei canoni legali di ermeneutica di cui all’articolo 1362 c.c. e segg., nonche’ dei principi dottrinari e giurisprudenziali in materia di clausole generiche; carenza, illogicita’ ovvero incoerenza della motivazione, laddove la clausola relativa alla destinazione dello scoperto contenuta nei due rogiti era stata ritenuta “di stile”.

Al riguardo la Corte di appello: a) non si era attenuta al criterio ermeneutico principale del dato letterale ed aveva omesso di motivare perche’ tale criterio fosse stato ritenuto insufficiente; b) erroneamente aveva ritenuto del tutto generica e di stile la clausola in questione, la cui genericita’ non consentiva, di per se’, di ravvisarne la natura di “clausola di stile” anche perche’ non era consentita, essendo essa contenuta in atto pubblico, una sua interpretazione sulla base di elementi estranei all’atto medesimo; c) la partecipazione ai rogiti di soggetti in parte diversi rispetto ai promissari acquirenti il coniuge della (OMISSIS) e della (OMISSIS)), avrebbe dovuto far concludere per la volontarieta’ della pattuizione in questione; d) l’interpretazione della clausola inserita nei due preliminari, data dalla stessa (OMISSIS) nel corso del giudizio di merito (nel senso che gli attori avevano acquisito solo l’uso esclusivo di parte dello scoperto di pertinenza del fabbricato, rimanendo detto scoperto ed il box ivi insistente, in proprieta’ di parte venditrice) ed il fatto che nel capitolo di prova sub f) la (OMISSIS) intendeva provare che al notaio rogante era stato sottoposto il preliminare di vendita, costituivano circostanze contrastanti con la presunzione circa la natura delle clausole contenute nel contratto definitivo, ritenute “di stile” sol perche’ difformi da quelle riportate nei preliminari e da considerarsi, invece, “palesemente e volutamente difformi e divergenti”;

2) falsa applicazione ovvero violazione di legge;erroneo ricorso ai criteri interpretativi di cui all’articolo 1362 c.c. e segg.; falsa, carente motivazione in ordine all’integrazione del contratto “secondo la ritenuta comune volonta’ delle parti”;

il giudice di appello aveva integrato la comune volonta’ delle parti, emergente dal contratto definitivo di vendita, facendo riferimento alla clausola dei preliminari di vendita che prevedeva il trasferimento della proprieta’ di una porzione dell’area in capo ai futuri acquirenti, cosi’ attribuendo un significato alla clausola del definitivo contrastante sia con il dettato letterale che con il senso attribuito dalla stessa (OMISSIS) (di “mantenere in capo a se’ l’intera proprieta’ dello scoperto, con attribuzione a parte acquirente unicamente dell’uso esclusivo su una porzione della stessa”); immotivatamente la Corte territoriale aveva, poi, affermato che sebbene i due preliminari di vendita fossero stati stipulati senza l’intervento della (OMISSIS) e della (OMISSIS), parti dei contratti definitivi, non poteva escludersi che “al momento di stipulare l’atto di acquisto esse dovessero essere ugualmente a conoscenza delle promesse di vendita in quanto coniugi dei due promissori acquirenti”;

3) falsa ovvero erronea applicazione di legge sui criteri ermeneutici di cui all’articolo 1362 c.c., in quanto applicati non per interpretare il testo contrattuale, bensi’ per modificarlo mediante la sostituzione di clausole ad esso estranee; falsa applicazione al caso di specie del principio di cui alla sentenza n. 7206 del 9.7.1999; carente ovvero insufficiente motivazione in ordine alla possibilita’ di ricorrere al contratto preliminare di compravendita al fine di integrare atti pubblici successivi, posto che la sopravvivenza della disciplina del preliminare puo’ configurarsi solo per volonta’ espressa delle parti; che, nella specie, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, i contratti definitivi disciplinavano completamente le obbligazioni delle parti senza alcuna omissione; il precedente giurisprudenziale(Cass. n. 7206/1999) citato al riguardo dai giudici di appello esulava, quindi, dal caso in esame;

4) erronea, carente motivazione sul comportamento delle parti successivo al rogito del (OMISSIS); la Corte di merito aveva ritenuto che il lungo silenzio (fino all’ottobre 1991) serbato dagli acquirenti in ordine ai pretesi diritti sulla parte di scoperto in godimento esclusivo della (OMISSIS), implicasse “la presumibile consapevolezza” dell’assenza del diritti medesimi e l’implicita conferma che la volonta’ dei contraenti, con riferimento all’area esterna, fosse stata quella gia’ manifestata nel preliminare (pag. 17 sent. imp.), omettendo di valutare che la (OMISSIS) aveva ammesso “essere stata spostata la rete di divisione dello scoperto quale primo passo attuativo della volonta’ comune”.

Con il secondo ricorso relativo all’impugnazione della sentenza definitiva n. 34/08, i ricorrenti ripropongono le medesime censure di cui al primo ricorso, formulando, ex articolo 366 bis c.p.c., il seguente quesito di diritto: “se, in ipotesi di stipulazione di contratto definitivo successivo a contratto preliminare sia possibile, anche in assenza di espressa volonta’ in tal senso, sia possibile utilizzare il contenuto del contratto preliminare, al fine di integrare gli obblighi e/o pattuizioni di cui al contratto definitivo di compravendita, con nuovi obblighi in quest’ultimo omessi, assenti ovvero non riprodotti, eventualmente anche mediante ricorso ai criteri interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c.: se sia possibile interpretare detto contratto definitivo ricorrendo ai principi interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c., anche qualora il criterio principale (significato letterale) sia sufficiente all’individuazione della comune intenzione delle parti”.

Va, preliminarmente disposta, ex articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

Il ricorso avverso la sentenza non definitiva e’ fondato.

I motivi, per la loro evidente connessione logica, comportando analoghe considerazioni motivazionali, possono essere trattati congiuntamente.

La fondatezza delle censure si fonda, essenzialmente, sulla distinzione tra contratto preliminare di vendita e contratto definitivo, nel senso che quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni voluti dalle parti e non mera ripetizione del primo, considerato che il contratto preliminare determina solo l’obbligo reciproco delle parti alla stipulazione del definitivo, la cui disciplina puo’ anche divergere da quella del preliminare salvo che i contraenti ne abbiano espressamente previsto la sopravvivenza.

Consegue che, in sede di interpretazione del contratto definitivo, il giudice di merito non e’ tenuto a valutare il comportamento delle parti, ex articolo 1362 c.c., comma 2, ne’ a prendere in considerazione il tenore del contratto preliminare al fine di identificare il contenuto delle determinazioni definitive delle parti (Cass. n. 5635/2002; n. 9197/99; n. 7206/99; n 6402/1994). Costituisce, infatti, principio consolidato di questa Corte quello secondo cui, nel silenzio del contratto definitivo, la presunzione di conformita’ del contratto stesso alla volonta’ delle parti, in parte differente da quella espressa nel preliminare, puo’ essere vinta solo dalla prova,risultante da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili, di un accordo posto in essere dalle medesime parti, contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono. In tal caso e’ possibile accertare la volonta’ negoziale delle parti valutando anche il contenuto del preliminare (Cass. n. 9063/2012; n. 233/2007; n. 15585/2007; 7206/99).

Orbene, nella specie, tale accordo non e’ stato dedotto o provato dalla (OMISSIS) ne’ il preliminare conteneva clausole aventi una loro autonomia rispetto a quelle del definitivo ed in questo non riportate. In tale situazione era precluso al giudice di appello modificare la volonta’ espressa dalle parti nel contratto definitivo mediante il richiamo al “comportamento complessivo” delle parti e ad una pattuizione riportata nel preliminare, concernente l’individuazione del bene alienato ed, in particolare, delle quote di “scoperto condominiale” spettanti alle parti. Al riguardo la Corte territoriale ha ritenuto “generica e di stile” la clausola del contratto definitivo con cui veniva trasferita “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto…”, senza adeguata motivazione sul punto, sulla base, soprattutto,del “comportamento delle parti”, non tenendo conto del chiaro tenore letterale di detta clausola e del carattere tecnico-giuridico dell’espressione adoperata (trasferimento in comproprieta’), in violazione, quindi, dei criteri ermeneutici di cui dell’articolo 1362 c.c., secondo cui occorre attribuire rilievo fondamentale al senso letterale delle espressioni riportate in contratto senza ricorrere ai criteri sussidiari, quali il comportamento delle parti.

Va aggiunto che detto comportamento, ove trattasi di interpretare contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non puo’ evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell’atto scritto medesimo in quanto ne deriverebbe la creazione di una volonta’ diversa da quella da esso risultante (Cass. n. 5635/02; n. 7416/2000; n. 6214/99). La Corte di merito non ha, inoltre, tenuto conto della sia pure parziale diversita’ delle parti del contratto definitivo rispetto al preliminare sicche’ l’interpretazione della volonta’ contrattuale dell’atto pubblico di vendita poteva riferirsi solo alle medesime parti intervenute in tale atto, spettando, comunque, al notaio rogante tradurre, alla propria presenza, in termini giuridico – formali, la loro volonta’, nella immediatezza della relativa manifestazione, rendendone edotti i dichiaranti prima della sottoscrizione dell’atto notarile, al fine di consentire loro di verificare la fedele riproduzione documentale della volonta’ contrattuale manifestata.

Alla stregua delle ragioni esposte va accolto il ricorso avverso la sentenza non definitiva; rimane assorbito l’altro ricorso avverso la sentenza definitiva in quanto subordinato all’esito del primo e riproducente le medesime esaminate. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c. la causa puo’ essere decisa nel merito nel senso del rigetto dell’appello proposto da (OMISSIS) avverso la sentenza non definitiva n. 2037/1999 e quella definitiva n. 3739/2002, pronunciate dal Tribunale di Venezia, rispettivamente in data 26.8.1999 e 16.12.2002, con conseguente conferma delle sentenze stesse.

Ricorrono giusti motivi, considerata la complessita’ delle questioni trattate e la loro divergente soluzione nei due gradi del giudizio di merito, per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso avverso la sentenza non definitiva;dichiara assorbito l’altro ricorso e, decidendo nel merito, rigetta l’appello e conferma le sentenze di primo grado;

dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CICALA Mario – Presidente
Dott. BOGNANNI Salvatore – Consigliere
Dott. IACOBELLIS Marcello – Consigliere
Dott. DI BLASI Antonino – Consigliere
Dott. CARACCIOLO Giuseppe – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 9785/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

- resistente -

avverso la sentenza n. 49/7/2010 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di ROMA del 12/01/2010, depositata il 16/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/01/2013 dal Consigliere Relatore Dott. GIUSEPPE CARACCIOLO;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. SERGIO DEL CORE.

FATTO E DIRITTO

La Corte, ritenuto che, ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., e’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione:

Il relatore cons. Giuseppe Caracciolo, letti gli atti depositati;

Osserva:

(OMISSIS) propone ricorso per cassazione avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale di Roma n. 49-07-2010, depositata il 16.02.2010, con la quale – in controversia concernente impugnazione di avviso di accertamento e conseguente cartella di pagamento per IVA – IRPEF – IRAP per l’anno 2002 adottato a seguito di risposta a questionario – la Commissione ha ritenuto che l’accertamento non fosse basato solo sugli studi di settore, avendo l’Agenzia tenuto presente – nella ricostruzione del reddito – i proventi derivanti dal contributo della societa’ SAMS e le quote di ammortamento non risultanti in contabilita’ oltre a costi non inerenti.

D’altronde, il contribuente non aveva comprovato ne’ che il reddito dichiarato corrispondesse a quello effettivo ne’ che gli studi di settore (la cui applicazione era stata integrata da una precisa rilevazione analitica dei condomini di cui il contribuente risultava amministratore) non potessero trovare applicazione nella fattispecie.

Il (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a tre motivi.

L’Agenzia non si e’ costituita.

Il ricorso – ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., assegnato allo scrivente relatore – puo’ essere definito ai sensi dell’articolo 375 c.p.c..

Il motivo di ricorso (rubricato come “Insufficiente e carente motivazione, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5″) appare inammissibile perche’ e’ connotato dal difetto del requisito di autosufficienza.

Nel censurare la decisione del giudice di appello per avere omesso di esaminare la “ampia documentazione” prodotta in giudizio (i verbali dei condomini amministrati da cui si dovrebbe desumere ciascun singolo compenso attribuito al contribuente) la parte ricorrente non solo non ha specificato dove e quando queste produzioni sarebbero state effettuate, ma non ha neppure descritto specificamente (e con dettaglio delle risultanze di detti verbali) quali sarebbero i diversi esiti a cui avrebbe dovuto giungere la verifica del giudicante se avesse tenuto conto del contenuto di tali asserite produzioni.

A tutto cio’ la parte ricorrente avrebbe dovuto essere assolvere con modalita’ peculiarmente rigorose, alla luce delle considerazioni contenute nella sentenza impugnata dove si dice proprio che “il contribuente si limita ad affermazioni del tutto generiche ed astratte, senza fornire alcun valido elemento di prova”. In difetto di cio’ non resta che concludere nei termini di cui si e’ detto.

Con il secondo motivo di ricorso (improntato alla violazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, articolo 39, comma 2, lettera d) bis) la parte contribuente si duole che il giudicante abbia ritenuto che la metodologia di accertamento non fosse di genere “induttivo puro”, per quanto l’Agenzia avesse effettuato una ricostruzione completamente automatica e basta sulla media dei compensi per l’anno verificato.

Il motivo, oltre che inammissibile per l’omessa autosufficiente ricostruzione del contenuto del provvedimento impositivo ai fini della vaglio della natura della metodologia ricostruttiva, appare anche evidentemente infondato.

Si e’ gia’ detto, riassumendo il contenuto della motivazione del provvedimento impugnato, che l’Amministrazione ebbe a considerare non solo i dati analitici relativi al “contributo della societa’ SAMS e le quote di ammortamento non risultanti in contabilita’ oltre a costi non inerenti” ma anche che l’Amministrazione tenne conto dei ciascuno dei condomini amministrati, sicche’ l’unico dato induttivamente ricostruito risulta essere quello del compenso medio per ciascun incarico di amministrazione, a contrasto del quale non avrebbe potuto mancare al contribuente la maniera per dare analiticamente conto dei redditi effettivamente percepiti. In ultimo, egualmente inammissibile appare il terzo motivo di impugnazione, nel quale non sono specificamente indicate le norme di legge la cui violazione costituisce il vizio su cui la censura si fonda.

Pertanto, si ritiene che il ricorso possa essere deciso in camera di consiglio per inammissibilita’.

Roma, 10 settembre 2012.

che la relazione e’ stata comunicata al pubblico ministero e notificata agli avvocati delle parti;

che non sono state depositate conclusioni scritte, ne’ memorie;

che il Collegio, a seguito della discussione in camera di consiglio, condivide i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione e, pertanto, il ricorso va rigettato;

che le spese di lite vanno regolate secondo la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente a rifondere le spese di lite di questo grado, liquidate in euro 2.500,00 oltre spese prenotate a debito.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Girolamo GIRONE Presidente
” Antonio PATIERNO Consigliere
” Renato SANTILLI ”
” Rafaele CORONA Rel. ”
” Alfredo MENSITIERI ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso inscritto al n. 13238 per l’anno 1991, proposto da:

POZZO ALBERTO, domiciliato elettivamente in Roma, via Livio Andronico 24, presso lo studio dell’avv. Maria Teresa Lojacono, difeso dall’avv. Sergio Melano Bosco per procura speciale redatta in margine al ricorso.

- Ricorrente -

contro

IL CONDOMINIO DELL’EDIFICIO DI VIA S. SECONDO 11, TORINO, in persona dell’amministratore in carica Marsilio Bertaccini, domiciliato elettivamente in Roma, via Carlo Poma 2, presso lo studio dell’avv. Felice Assennato, che lo difende assieme all’avv. Giorgio Torellini per procura redatta in margine al controricorso.

- Controricorrente -

e

IL PUBBLICO MINISTERO, in persona del sostituto procuratore generale dott. Eduardo Di Salvo.

- INTERVENUTO PER LEGGE -

per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Torino 15-21 marzo 1991.
Lette le conclusioni assunte alle parti, che rispettivamente chiedono l’accoglimento ed il rigetto del ricorso, alla pubblica udienza del giorno 25 marzo 1994,
sentito il relatore ed il Pubblico Ministero, che conclude per il rigetto del ricorso, la causa si assegna a decisione.

Fatto

1. – Con citazione 23 aprile 1985, Alberto Pozzo convenne, davanti al Tribunale di Torino, il condominio di via San Secondo 11.

Domandò che fosse pronunziato l’annullamento o la nullità delle delibere assembleari in data 24 e 25 marzo 1986.

Espose, per quanto in questa sede interessa, che il 24 marzo 1986 si era tenuta un’assemblea convocata dall’amministratore Giovanni Capasso; che il giorno seguente (il 25 marzo) si era tenuta l’assemblea ordinaria in seconda convocazione, concernente il rendiconto delle spese per l’impianto di riscaldamento redatto dall’incaricato Marisa D’Asdia; che l’assemblea del 25 marzo sembrava essere la prima con vocazione, con la conseguente nullità per il difetto delle maggioranze di legge; che non era indicata la maggioranza, con cui era stato confermato l’incarico alla D’Asdia: incarico peraltro non previsto dal regolamento di condominio; che la comunione dell’impianto di riscaldamento non escludeva la rappresentanza dell’amministratore; che non risultava il suo debito di lire 500.000.

Il condominio contestò le deduzioni avverse e ne chiese il rigetto. Rispose che l’assemblea del 25 marzo 1986 doveva considerarsi tenuta in seconda convocazione, essendo stata la prima fissata per il giorno precedente andata deserta; che all’assemblea erano presenti 13 condomini per 607 millesimi; che il debito del Pozzo di versare lire 500.000 derivava dalla approvazione del conto delle spese per il riscaldamento predisposto dalla D’Asdia.

2. – Con successiva citazione 7 luglio 1986, Alberto Pozzo convenne, davanti al Tribunale di Torino, il condominio dell’edificio di via San Secondo 11.

Domandò la pronunzia di nullità o di annullamento della delibera.

Espose che il 25 marzo 1986 si era tenuta, in seconda convocazione, un’altra assemblea convocata dall’amministratore Capasso, che aveva confermato le deliberazioni della precedente riunione del 25 marzo.

Il condominio si costituì e rispose che l’assemblea del 23 maggio era stata tenuta per sostituire, in via cautelare, le delibere impugnate dalla controparte; che da tempo esisteva una sorta di consorzio per la gestione dell’impianto di riscaldamento, il quale serviva soltanto sei alloggi su sedici e cinque negozi; che la conduzione del condominio parziale era informale e il bilancio veniva inserito in quello del condominio.

Chiese il rigetto delle domande avverse.

3. – Riuniti i procedimenti ed istruita la causa, il Tribunale di Torino, con sentenza 10 novembre 1989-23 aprile 1990, respinse le domande proposte dall’attore. Giudicando sull’impugnazione proposta da Pozzo, la Corte d’Appello di Torino rigettò l’appello, confermò la sentenza impugnata e condannò l’appellante nelle spese.

Propone ricorso per cassazione Alberto Pozzo: resiste con controricorso il Condominio.

Diritto

A fondamento del ricorso,il ricorrente deduce.

1. – Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto (artt. 1117, 1362, 1363 e 1123 cod. civ.).

La Corte ha errato nell’interpretare il regolamento di condominio.

L’impianto di riscaldamento era preesistente alla costituzione del condominio e, pertanto, era oggetto di proprietà comune, anche dei proprietari degli immobili non serviti, dato che era potenzialmente utilizzabile da tutti tramite l’allacciamento. Le tabelle non individuavano due centri di interessi e due enti di gestione, ma due differen:ti criteri di spesa: la tabella a le spese generali e la tabella B le spese per il riscaldamento. L’intero condominio partecipava alle spese di manutenzione dell’impianto, cui era allacciata la portineria di proprietà comune.

2. – Violazione e falsa interpretazione della norma di diritto in relazione all’art. 115 cod. proc. civ.

A Pozzo la tabella B attribuisce 173 millesimi per il riscaldamento; il giudice del merito non ha tenuto conto che successivamente all’impianto si erano allacciati quattro negozi e, violando il principio dispositivo, ha ritenuto che Pozzo non avesse interesse a dolersi del pagamento richiestogli per 150 millesimi, perché inferiore al dovuto, senza considerare che la sua percentuale era diminuita.

3. – Ulteriore violazione e falsa applicazione delle norme di diritto (artt. 1130 n. 1 e 1135 nn. 2 e 3 cod. civ.).

L’amministratore non poteva delegare comandato a terze persone il compimento di atti di amministrazione, che costituiscono l’adempimento del suo incarico. L’incaricato o il mandatario non può redigere preventivi o consuntivi fuori dall’assemblea.

4. – Violazione del disposto da cui agli artt. 115 e 360 cod. proc. civ.

La Corte da un lato ha individuato la D’Asdia quale incaricata della gestione della comunione da parte dell’amministratore, però non ha detto quali preventivi e consuntivi l’amministratore abbia fatto propri. Per altro verso non ha detto in quale assemblea la D’Asdia sia stata eletta.

Ammessa l’esistenza di due amministrazioni, la Corte non avrebbe dovuto dichiarare il difetto di legittimazione del l’amministratore del condominio, sibbene la nullità della deliberazione, posto che in ipotesi di duplicità di organi uno non può deliberare l’azione giudiziaria per il presunto credito in materia che compete all’altro organo.

5. – Violazione e falsa applicazione della norme di legge di cui all’art. 1136 cod. civ.

Affermare che il debito del Pozzo non deve essere consacrato in un documento significa violare il più elementare diritto alla difesa, cioè quello di poter far valere in giudizio il proprio diritto.

II 2. – Alla analisi dei singoli motivi di impugnazione conviene premettere la disamina intorno alla questione della ammissibilità del cosidetto “condominio parziale” nell’ambito di un normale e più ampio condominio. La risposta al quesito suggerisce le direttive per l’interpretazione del regolamento contrattuale, per determinare le implicazioni in ordine alla gestione (la composizione dell’assemblea e l’amministrazione) e, in definitiva, per decidere le censure sottoposte all’esame della Corte.

2.1 – Il “condominio parziale” raffigura una categoria radicata nell’esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza la quale, piuttosto che della definizione del principio, si Occupa della decisione dei casi di specie (cfr. Cass., Sez. II, 24 agosto 1991, n. 9084; Cass., Sez. II, 11 agosto 1990, n. 8958; Cass., Sez. II, 29 dicembre 1987, n. 9644; Cass., Sez. II, 29 giugno 1985, n. 3882; Cass., Sez. II, 22 marzo 1985, n. 2070; Cass., Sez. II, 5 aprile I984, n. 2206; Cass., Sez. II, 4 marzo 1983, n. 1632; Cass., Sez. II, 10 marzo 1980, n. 1559).

Indipendentemente dal titolo – consistente nell’assetto predisposto dalla autonomia privata – nell’ambito della più vasta contitolarità si ammette la costituzione per legge dei cosiddetti condomini parziali sul fondamento del collegamento strumentale tra i beni: vale a dire, sulla base della necessità per l’esistenza o per l’uso, ovvero della destinazione all’uso o al servizio di determinate cose, servizi ed impianti limitatamente a vantaggio di talune unità immobiliari. Per la verità, l’asserto che la proprietà comune appartenga necessariamente a tutti i partecipanti e non si frazioni, neppure in casi eccezionali, se non in virtù del titolo, non è più condiviso e, in effettl, non regge alla critica, fondata sulla ricognizione non aprioristica dei dati positivi.

I presupposti per la attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Pertanto, del dirtto soggettivo) di condominio formano oggetto soltanto i servizi e gli im pianti, effettivamente uniti alle unità abitative dal collegamento strumentale: vale a dire, le sole parti di uso comune, che siano necessarie per l’esistenza, ovvero siano destinate all’uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano.

2.2 – La disposizione, da cui risulta con certezza che le cose, i servizi e gli impianti di uso comune dell’edificio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene nell’art. 1123 comma 3 cod. civ. Secondo questa norma, l’obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava soltanto sui condomini, ai quali appartiene la proprietà comune.

Il testo non recepisce il criterio, che si assume valido in generale per la ripartizione delle spese per le parti comuni, secondo cui i contributi si suddividono tra i condomini in ragione dell’utilità. Se così fosse, il precetto sarebbe del tutto superfluo, perché ripeterebbe quello dettato dal capoverso precedente. Posto che l’art. 1123 comma cod. civ. ripartisce il concorso nelle spese per le parti comuni, destinate a servire le unità immobiliari in misura diversa, in proporzione all’uso che ciascuno può farne, dal contributo implicitamente esonera coloro i quali, per ragioni obbiettive afferenti alla struttura o alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero non sono destinate all’uso o al servizio dei loro piano porzioni di piano. Se i proprietari delle unità immobiliari, non collegate con determinate parti comuni, fossero esonerati dal concorso nelle spese in virtù del criterio dell’utilità statuito dall’art. 1123 comma 2 cod. civ., il disposto dell’art. 1123 comma 3 sarebbe del tutto identico a quello fissato nel comma precedente e configurerebbe un duplicato inutile.

In realtà, l’art. 1123 cod. civ. nei distinti capoversi contempla ipotesi differenti. Mentre al comma 2 regola solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese per l’uso, al comma 3 disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione. La ragione della previsione espressa è che le cose, i servizi e gli impianti, essendo collegati materialmente e per la destinazione soltanto con alcune unità immobiliari, appartengono in comune solamente ai proprietari di queste. La disposizione, cioè, contempla l’ipotesi del condominio parziale. L’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione posta a carico soltanto di alcuni dei partecipanti si riconduce al principio generale, che presiede alla suddivisione delle spese per la conservazione, secondo cui i condomini sono obbligati sempre in proporzione con le quote ed indipendentemente dalla misura dell’uso. Perciò, l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione grava soltanto su taluni condomini come conseguenza della delimitazione della appartenenza.

2.3 – La figura del condominio parziale si contesta, talora, non sulla base dei dati normativi, ma avuto riguardo alla concezione unitaria dell’edificio ed alla considerazione del condominio come gruppo unificato: configurazioni positivamente insostenibili. In verità, le norme dettate in materia di condominio non contemplano l’edificio come tutto unico e le parti comuni quale insieme aggregato dalla funzione unitaria, bensì considerano come beni i piani o le porzioni di piano in proprietà propria e, ad un tempo, le cose, i servizi e gli impianti condominio. Le norme dettate in materia di condominio disciplinano le parti comuni separatamente in ragione del collegamento strumentale tra le singole cose, i servizi e gli impianti e determinate unità abitative; più precisamente, regolano la relazione di accesSorio a principale, che intercorre tra le cose,i servizi e gli impianti comuni e i singoli piani e le porzioni di piano.

In consonanza con la funzione dell’interesse sotteso (quale fondamento del diritto e criterio per la individuazione dell’oggetto) e come qualsivoglia diritto reale, il condominio ha ragione d’essere in quanto garantisce l’utilità inerente ad un bene determinato. Sul piano funzionale, i termini dell’utilità e dell’interesse in concreto sono definiti dalla relazione di accessorietà e oltre i confini di questa l’utilità e l’interesse non sussistono e la attribuzione del diritto non si giustifica. Per i proprietari dei piani o delle porzioni di piano, pertanto, il diritto di condominio ha ragione d’essere in conformità con la dimensione dell’interesse strumentale, relativo alle cose, ai servizi ed agli impianti collegati materialmente e per la funzione con le unità immobiliari, poiché oltre questi termini non sussiste utilità alcuna.

La titolarità della situazione soggettiva di condominio è definita, dunque, dal fondamento tecnico, ovverosia dalla categoria giuridica specifica prescelta dall’ordinamento per regolare la attribuzione. Categoria consistente nel collegamento strumentale, materiale e funzionale, tra le parti contemplate espressamente o ner relationem nell’art. 1117 cod. civ. e le singole unità immobil collegamento designato come relazione di accessorio principale. In ragione delle diverse forme architettoniche degli edifici, la relazione di accessorietà si articola in modo difforme, posto che il collegamento strumentale non intercorre in ogni caso ed alla stessa maniera tra tutte le parti di uso comune ed ogni piano o porzione di piano. Formano oggetto del diritto di condominio le cose, i servizi e gli impianti di uso comune,sempre che alle unità immobiliari siano legati dalla relazione (obbiettiva) strumentale, materiale e funzionale, consistente nella necessità per l’esistenza o per l’uso, vvero nella destinazione all’uso o al servizio, coerentemente con l’interesse (strumentale) a utilizzare le parti comuni in funzione delle unità immobiliari. La relazione di accessorio a principale, perciò, definisce ad un tempo i termini dell’interesse e dell’oggetto del diritto, nel senso che individua le cose, i servizi e gli impianti, i quali costituiscono il punto obbiettivo di incidenza del nesso quod inter est e rappresenta la ragione della attribuzione del condominio. In favore dei singoli partecipanti, la attribuzione del diritto dipende dalla configurazione in concreto della relazione di accessorietà tra le parti comuni ed i singoli piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria: relazione che giustifica l’interesse effettivo e ne delimita i confini.

Laddove la relazione non corre, l’interesse non sussiste il diritto non viene attribuito. Se la relazione di accessorio a principale, in quanto costituisce il presupposto dell’interesse e ne definisce la dimensione, raffigura il fondamento tecnico per l’attribuzione del diritto, al contrario non si giustifica, per difetto di fondamento specifico, la titolarità del condominio e cose, i servizi e gli impianti, i quali non sono necessari per l’esistenza o per l’uso dell’immobile in proprietà solitaria, ovvero non sono destinati al suo uso o al servizio. In mancanza dell’interesse in concreto e in difetto del collegamento strumentale, l’esigenza della tutela giuridica viene meno e l’attribuzione del diritto sarebbe del tutto priva di fondamento.

Tenuto conto della configurazione del condominio, quale risulta dalle norme e dall’esperienza, non è esatto che tutti i condomini siano titolari di tutte le parti comuni, qualunque sia la conformazione del fabbricato: in altre parole, qualunque sia il numero dei portoni d’ingresso, delle scale, dei tetti o dei lastrici solari; sussista o no la destinazione dell’ascensore a servire o no tutti i piani; esista o meno la possibilità per gli immobili, che si affacciano sulla strada (i magazzini ed i negozi), di utilizzare la scala,il portone. Per quanto specificamente interessa, la possibilità di utilizzare l’impianto di riscaldamento centrale avuto riguardo alla destinazione concreta a servire soltanto alcune unità immobiliari. Piuttosto che di astratta contitolarità dei partecipanti concernente tutte le cose, i servizi e gli impianti, con maggiore aderenza alla realtà, materiale e giuridica, sembra corretto parlare di differente composizione dell’oggetto o, in senso metaforico, di diversa estensione dell’oggetto del diritto facente capo a ciascun condomino.

2.4 – Numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale. Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese. Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l’obbligazione di contribuire alle spese.

Trattandosi di gruppi di interessi diversi, facenti capo a soggetti distinti, differenziate sono l’amministrazione e la rappresentanza.

III 3.1 – È infondato il primo motivo (sub 1), perché la interpretazione del regolamento di condominio compiuta dalla Corte d’Appello, in conformità con i principi esposti, correttamente individua due distinti centri di interessi, connessi con la diversa appartenenza delle parti comuni: precisamente l’esistenza di due centri di interessi determinati dalla peculiare relazione di accessorietà in concreto, susseguente alla destinazione dell’impianto di riscaldamento a servire soltanto alcuni tra le unità immobiliari site nel l’edificio (e costituente il più ampio condominio). Peraltro, in questa sede non può essere presa in esame la rilevanza – ai fini della sussistenza e della composizione del condominio parziale – della proprietà comune della portineria, trattandosi di questione nuova sollevata per la prima volta con il ricorso per cassazione.

3.2 – Del pari infondato è il secondo motivo (sub 2) concernente il difetto di interesse di Pozzo a dolersi del pagamento richiestogli in proposta a 150 millesimi.

Sul punto la sentenza è muta in modo logicamente corretto e sufficiente. Posto che la tabella millesimale B assegna all’unità immobiliare appartenente a Pozzo 173 millesimi, non risultando essere intervenuta alcuna modifica alla tabella stessa, appare corretta l’inferenza del difetto di interesse ad opporsi alla richiesta del pagamento di una somma ragguagliata ad una proporzione inferiore rispetto a quella portata dalla tabella.

3.3 – Infondati sono il terzo ed il quarto motivo (sub 3 e 4) concernenti, in sintesi, le funzioni di amministrazione esercitate dalla D’Asdia e la legittimazione processuale rispetto alle domande proposte.

Si afferma nella sentenza impugnata – e questa circostanza costituisce la vera ratio decidendi – che la D’Asdia ha svolto le funzioni di amministratrice della comunione del riscaldamento; ha presentato i rendiconti; ha richiesto i pagamenti; ha agito e trattato con i terzi per attività attinenti alla gestione. Ella infatti, quanto meno dal 27 febbraio 1974, venne eletta alla carica di amministratore della “comunione del riscaldamento”, cui venne riconfermata dall’assemblea del 25 marzo 1986.

Segue essere coerente il riconoscimento della legittimazione processuale di lei e la conseguenza che Pozzo avrebbe dovuto convenirla in giudizio (e non citare il geom. Capasso). A questo punto appare evidente che i rapporti intercorsi tra Capasso e la D’Asdia raffigurino un elemento ininfluente ai fini della decisione.

Sul punto la sentenza, essendo motivata in modo logicamente corretto e sufficiente, si sottrae alle censure 3.4 – Deve esser respinto, il quinto motivo (sub 5),concernente il difetto di documentazione valida in ordine al presunto debito di Pozzo.

Anche su questo profilo la motivazione appare corretta e sufficiente. Osserva la sentenza, infatti, che l’assemblea della comunione del riscaldamento, in data 25 marzo 1986, deliberò di versare il saldo attivo su un libretto al portatore. L’esistenza del saldo attivo suppone il rendiconto,con poste attive e passive; poiché l’approvazione del bilancio risulta dal verbale e i documenti concernenti il bilancio e la susseguente richiesta dei fondi furono trasmessi a Pozzo; dal complesso della documentazione emerge essere Pozzo debitore per lire 200.000 rispetto al rendiconto 7 febbraio 1986 e lire 300.000 rispetto alla richiesta di fondi da inviare entro il 10 marzo 1986.

Appare rigorosamente coerente, dunque, la affermazione della sussistenza del debito e della prova documentale di esso.

Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente nelle spese, che liquida quanto alle spese vive in lire oltre lire 1.000.000 per gli onorari.

Roma, 25 marzo 1994.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Antonio BRANCACCIO Primo Presidente
” Vincenzo SALAFIA Pres. di Sez.
” Francesco E. ROSSI ”
” Pasquale PONTRANDOLFI ” Consigliere
” Michele CANTILLO ”
” Raffaele NUOVO ”
” Alfredo ROCCHI ”
” Francesco AMIRANTE ”
” Antonio VELLA Rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 7429-88 del R.G. AA.CC., proposto da CARLO PITULLO, elett.te dom.to in Roma, Via di Porta Pinciana n. 6 c/o lo studio dell’avv.to Carlo Maria Barone che lo rappresenta e difende unitamente all’avv.to Carmine Battiante, giusta delega a margine del ricorso.

- Ricorrente -

contro

DI GIOIA GIULIO e CAMPANARO ANNA, elett.te dom.ti in Roma, Piazza del Fante 2 c/o lo studio dell’avv.to Paolo Napolitano, rappresentati e difesi dall’avv.to Giovanni Fulchino, giusta delega a margine del controricorso.

- Controricorrenti -

nonché

DE CRISTOFARO SUSANNA, ROSALBA DE WERRA, MARGHERITA SINISCALCO

- Intimati -

Avverso la sentenza n. 265 della corte d’appello di Bari dep. il 8.4.1988 e notificata il 1.6.1988.
Udita nella Pubblica Udienza tenutasi il giorno 21.5.93 la relazione della causa svolta dal Cons. Rel. Dr. Vella.
Udito l’avv.to Barone.
Udito il P.M., nella persona del Dr. Di Renzo, avv.to gen.le c/o la Corte Suprema di Cassazione che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 29 ottobre 1980 Carlo Pitullo, proprietario dell’appartamento del piano rialzato con ingresso autonomo e annesso giardino, dell’edificio sito in Foggia, via Confalonieri, n. 9, assumendo che i coniugi Giulio Di Gioia e Anna Campanaro, ai quali apparteneva l’intero primo piano, anch’esso con entrata indipendente e adiacente porzione di giardino, avevano costruito su una parte della terrazza di copertura del fabbricato un manufatto la cui presenza costituiva un impedimento al proprio libero godimento de, bene comune; convenne i medesimi, davanti al Tribunale di Foggia, chiedendo l’emanazione di una sentenza di accertamento del suo diritto di comproprietà della terrazza e di condanna dei convenuti alla demolizione della sopraelevazione e al risarcimento del danno. Inoltre, dichiarò che aveva comprato l’immobile, con atto per notaio Pepe dell’otto aprile 1978, da Paolina Giordano e da Mario e Matilde Mele, eredi di Pasquale Mele il quale lo aveva acquistato come assegnatario dell’Istituto Autonomo Case Popolari e che ai convenuti la proprietà dell’appartamento – era – stata trasferita da Giulio – Siniscalco, altro – assegnatario dell’I.A.C.P.

Costituitosi in giudizio il Di Gioia e la Campanaro contestarono la pretesa sostenendo di essere i proprietari esclusivi della terrazza di copertura del fabbricato, sulla quale avevano il diritto di eseguire sopraelevazioni ai sensi dell’art. 1127 del codice civile.

Si costituì successivamente Susanna De Cristofaro, vedova del Siniscalco, chiamata in causa dai convenuti i quali per essere garantiti avevano citato anche Margherita Siniscalco e Rosalba De Werra, altri eredi del defunto, rimasti invece contumaci.

Con sentenza del 20 settembre 1986 il Tribunale rigettò sia la domanda principale, sia quella di garanzia.

Propose impugnazione il soccombente insistendo nell’affermare che la terrazza era di proprietà comune sua e dei convenuti.

Questi ultimi e la De Cristofaro resistettero al gravame eccependone l’infondatezza, mentre la Siniscalco e la De Werra non si costituirono neanche in questa fase del processo.

Con sentenza dell’otto aprile 1988 la Corte d’appello di Bari ha confermato la decisione di primo grado avendo ritenuto che la presunzione legale di comunione, sancita dall’art. 1117 del codice civile e basata sulla destinazione all’uso e al godimento comune del bene, era stata superata perché la terrazza per le sue caratteristiche strutturali, pur svolgendo la funzione sussidiaria di copertura dell’intero edificio, costituito soltanto dagli appartamenti delle parti in causa, era posta al servizio esclusivo dell’immobile degli appellati potendo accedersi ad essa dalla scala di quest’ultimo e non anche dal piano rialzato.

Il Pitullo ricorre per cassazione con tre motivi.

Resistono con controricorso il Di Gioia e la Campanaro.

Non si sono costituiti la De Cristofaro, la De Werra e la Siniscalco.

Il ricorso è stato assegnato all’esame delle Sezioni Unite sul presupposto che si sarebbe formato un contrasto tra le sentenze della Corte di Cassazione nell’interpretazione dell’art. 1117 del codice civile, perché la comunione del bene, mentre per alcune di esse sarebbe esclusa dalla sua destinazione all’uso e al godimento di una sola parte dell’immobile, per altre dovrebbe risultare sempre da un atto scritto.

Diritto

Con i tre motivi strettamente connessi, denunziandosi la violazione degli art. 1117, 1127 1362 e 1371 del codice civile, 205 e 206 del R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, 112, 116, 132, 177, 210 e 213 del codice di procedura civile, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 di quest’ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello ritenuto la terrazza di copertura dell’edificio di proprietà esclusiva dei convenuti in base alle seguenti erronee considerazioni: 1) – la terrazza è destinata soltanto al servizio dell’appartamento del Di Gioia e della Campanaro e manca un titolo da cui risulti, in contrasto con tale situazione oggettiva, la sua appartenenza anche al proprietario del piano rialzato; 2) – la terrazza ha una funzione solo sussidiaria di copertura dell’intero fabbricato; 3) – il Presidente dello I.A.C.P. con la sua nota del 5 marzo 1982 aveva escluso la proprietà comune della scala di accesso alla terrazza e aveva attestato che le spese dell’energia elettrica per la sua illuminazione devono essere pagate per intero dai proprietari dell’appartamento del primo piano; 4) – la comproprietà della terrazza non si deduce nemmeno dall’art. 206del R.D. n. 1165 del 1938, sia perché questa norma fa salvo il caso, come quello in esame, dell’uso esclusivo della terrazza da parte di uno o più condomini, sia soprattutto perché la stessa è inapplicabile essendo stata vinta la presunzione di cui all’art. 1117 del codice civile; 5) – l’art. 10 del regolamento per gli inquilini, richiamato negli atti di acquisto dei due appartamenti, secondo cui “la terrazza serve a tutti gli inquilini del fabbricato e all’uso di essa sovrintende il custode delegato dall’I.A.C.P.,” è inoperante nel caso in esame non potendo accedersi alla terrazza dello appartamento del Pitullo; 6) – la costruzione eseguita sulla terrazza è legittima non avendo pregiudicato nè la statica del fabbricato, nè il suo decoro architettonico.

In contrario si sostiene che la Corte d’appello avrebbe dovuto ritenere che la norma dell’art. 1117 del codice civile è dispositiva, nel senso che definisce comuni le cose da essa indicate, mentre avrebbe dovuto escludere che la stessa preveda una presunzione di comunione di dette cose, potendo la proprietà esclusiva di queste risultare solo da un atto scritto. E, pertanto, nella specie, in assenza di un titolo con cui si fosse attribuita la proprietà esclusiva della terrazza di copertura dell’intero fabbricato ai convenuti, avrebbe dovuto dichiararne la natura condominiale ai sensi dell’art. 1117 n. 1 del codice civile.

Si aggiunge che la Corte: a) – non avrebbe potuto ritenere la terrazza di proprietà esclusiva dei coniugi Di Gioia – Campanaro in base alla nota del Presidente dell’I.A.C.P., costituendo questa una semplice comunicazione (atto unilaterale) di un soggetto che non aveva partecipato alla conclusione dei contratti di compravendita dei due appartamenti; b) – avrebbe dovuto ravvisare la comproprietà della terrazza in base allo art. 206 del R.D. n. 1165 del 1938 secondo cui “I lastrici solari e le terrazze, che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni anche di altri condomini, costituiscono proprietà comune, ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nella colonna di fabbrica sottostante, a meno che non siano stati in tutto o in parte assegnati in uso o in proprietà ad uno od a più di essi”; c) – avrebbe dovuto valorizzare l’art. 10 del regolamento inquilini il quale è vincolante per tutti i proprietari dello stabile essendo stato richiamato espressamente nei rispettivi atti di acquisto; d) – avrebbe dovuto condannare i convenuti a demolire la sopraelevazione essendosi con la sua costruzione violato, sia l’art. 10 del regolamento degli inquilini, per il quale la terrazza è utilizzabile solo per lo “sciorinamento dei panni”, sia l’art. 1120 del codice civile.

Il ricorso è fondato.

La norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo”, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D’altra parte, se con la disposizione dell’art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., s è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà. L’equivoco che dall’espressione adottata in dette sentenze potrebbe tuttavia derivare, consiste nel ritenere che la cd. presunzione legale di comunione possa essere vinta sia dalla destinazione particolare del bene, sia dal titolo, mentre è solo da quest’ultimo che una cosa comune può risultare di proprietà singola, in quanto la destinazione particolare esclude già all’origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni, e che ad esso possa quindi riferirsi la norma dell’art. 1117 del codice civile. Come esempio chiarificatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile.

Pertanto, deve ritenersi che il contrasto giurisprudenziale evidenziato non sussiste, come è stato giustamente rilevato anche dal difensore del ricorrente, e si devono solo correggere nei sensi sopra esposti gli errori nei quali le sezioni semplici di questa Corte sono incorse ogni qual volta hanno affermato che la norma dell’art. 1117 cod. civ. contempli una presunzione legale di comunione e che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua dell’esistenza di un titolo contrario”.

Ciò premesso, la Corte d’appello ha ritenuto che nella specie la terrazza di copertura dell’intero edificio è di proprietà esclusiva dei convenuti, sul rilievo che di essa solo costoro hanno la disponibilità potendo accedervi dalla scala che conduce al loro appartamento del primo piano, mentre dal piano rialzato di proprietà del Pitullo non è possibile salire sulla terrazza stessa in mancanza di una seconda scala. Ma così decidendo la Corte ‘e incorsa in errore, perché, sia per l’art. 1117 cod. civ. sia per l’art. 206 del R.D. 28 aprile 1938 n. 1165 (di contenuto sostanzialmente analogo) i lastrici solari e le terrazze di copertura (che dai primi si distinguono essendo accessibili e protette), a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo, sono sempre comuni esercitando come superfici terminali la indefettibile funzione primaria di protezione del fabbricato. L’uso della terrazza riservato soltanto ad alcuni condomini non la rende di proprietà esclusiva dei medesimi, perché non determina il venire meno della sua insopprimibile, fondamentale destinazione primaria di copertura dell’edificio. La soluzione della Corte del merito sarebbe stata, perciò, corretta solo se la terrazza si fosse trovata al livello dello appartamento del primo piano. Infatti, la terrazza a livello, a differenza di quella di copertura, è costituita da una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni vani e sullo stesso piano di altri dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per le modalità costruttive, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali del sottostante edificio, quanto e soprattutto a dare un affaccio un’ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata e del qual costituisce una proiezione verso l’esterno.

Il Giudice d’appello, avendo deciso che, a causa della sua destinazione, la terrazza di copertura appartiene soltanto ai proprietari del primo piano, ha omesso di considerare che la medesima svolge la sua funzione fondamentale di copertura – sia – dell’appartamento – dei convenuti, sia – dell’unità – immobiliare dell’attore. Inoltre, a – sostegno – della – sua statuizione ha dato rilievo alla nota del 5 marzo 1982 del Presidente dell’I.A.C.P. che non ha, invece, nessun valore ai fini della prova della proprietà esclusiva, non costituendo la stessa titolo ai sensi degli art. 1117 cod. civ. e 206 del menzionato R.D. del 1938.

Infine, erronea perché fondata sul presupposto dell’appartenenza esclusiva della terrazza ai convenuti, è la decisione con cui la Corte del merito ha ritenuto la liceità del manufatto su di – essa – costruito, e – tale – questione dovrà, quindi, essere riesaminata in base al principio secondo cui la terrazza di copertura dell’intero fabbricato è di proprietà comune di tutti i condomini.

Consegue – che – si – deve – accogliere – il ricorso, cassare la sentenza impugnata e rinviare la causa per un nuovo esame ad altra sezione della stessa Corte d’appello, la quale, oltre a provvedere sulle spese di questo giudizio, si adeguerà, nel decidere, al principio di diritto secondo cui: “Salvo che il contrario non risulti da un titolo, le terrazze di copertura dell’intero edificio sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini”.

P.Q.M.

la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.

Roma 21 maggio 1993.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele -
Presidente -Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11830/2010 proposto da:

B.S.M.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, CIRCONVALLAZIONE CLODIA 80, presso lo studio dell’avvocato SANTAMARIA Maurizio Daniele, che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE I.C., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VAL PUSTERIA 22/15, presso la Dott.ssa MERCEDES CORREALE, rappresentato e difeso dall’avvocato CORREALE Eugenio Antonio;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3276/2009 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 28/12/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/01/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato Correale Eugenio Antonio difensore del controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione del 23.5.2000 B.S.M.L. conveniva davanti al tribunale di Milano il condominio di (OMISSIS), chiedendo, in qualità di proprietaria del seminterrato in NCEU partita 80051 f. 135 mappale n. 257 sub 45 di dichiarare l’inesistenza della servitù di fatto sull’atrio posto nel sottoscala di sua esclusiva proprietà, ordinando la cessazione della turbativa e dello spoglio parziale mediante il deposito di biciclette, oltre i danni.

Il condominio si costituiva svolgendo varie eccezioni e riconvenzionale.

Con sentenza 13978/2005, in parziale accoglimento della domanda, veniva ordinata la cessazione delle turbativa consistente nel deposito delle biciclette mentre si ordinava all’attrice la rimozione di manufatti nel cortile giardinetto, con compensazione delle spese, decisione appellata dalla B. ma confermata dalla Corte di appello di Milano con sentenza 3276/09, che condannava l’appellante alle spese del grado, richiamando il rogito 30.6.1988 e ribadendo che l’assenza di qualsiasi espresso riferimento all’atrio ed al sottoscala delle rampe di accesso al seminterrato non consentiva di superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., n. 1, anche in relazione alla planimetria ed al regolamento condominiale.

Ricorre con unico motivo la B., resiste il condominio svolgendo ricorso incidentale, solo titolato come tale.

Il condominio ha depositato memoria e verbale di assemblea del 10.1.2012 di autorizzazione all’amministratore a stare in giudizio.

Diritto

Si lamentano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione lamentando la decisione delle questioni di diritto in modo difforme dai consolidati orientamenti della Suprema Corte ed omettendo di considerare il valore determinante del contenuto descrittivo del titolo che consente di superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c..

Anche l’interpretazione del regolamento doveva condurre a diverse conclusioni.

La censura come proposta è infondata.

L’opera dell’interprete, infatti, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’art. 1362 c.c., e segg., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo, come già visto, fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti.

Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non può essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie, mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839,21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Quanto, poi, al vizio di motivazione, devesi considerare come la censura con la quale alla sentenza impugnata s’imputino i vizi di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, debba essere intesa a far valere, a pena d’inammissibilità comminata dall’art. 366 c.p.c., n. 4, in difetto di loro puntuale indicazione, carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nell’attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi; non può, per contro, essere intesa a far valere la non rispondenza della valutazione degli elementi di giudizio operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte ed, in particolare, non si può con essa proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento degli elementi stessi, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all’ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell’apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell’iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma stessa; diversamente, il motivo di ricorso per cassazione si risolverebbe – com’è, appunto, per quello in esame – in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito, id est di nuova pronunzia sul fatto, estranea alla natura ed alle finalità del giudizio di legittimità.

Nè può imputarsi al detto giudice d’aver omesse l’esplicita confutazione delle tesi non accolte e/o la particolareggiata disamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi, giacchè nè l’una nè l’altra gli sono richieste, mentre soddisfa all’esigenza d’adeguata motivazione che il raggiunto convincimento risulti – come è dato, appunto, rilevare nel caso di specie – da un esame logico e coerente di quelle, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, che siano state ritenute di per sè sole idonee e sufficienti a giustificarlo; in altri termini, perchè sia rispettata la prescrizione desumibile dal combinato disposto dell’art. 132, n. 4 e degli artt. 115 e 116 c.p.c., non si richiede al giudice del merito di dar conto dell’esito dell’avvenuto esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettategli, ma di fornire una motivazione logica ed adeguata dell’adottata decisione evidenziando le prove ritenute idonee e sufficienti a suffragarla ovvero la carenza di esse.

Nella specie, per converso, le esaminate argomentazioni non risultano intese, nè nel loro complesso nè nelle singole considerazioni, a censurare le rationes decidendi dell’impugnata sentenza sulle questioni de quibus, bensì a supportare una generica contestazione con una valutazione degli elementi di giudizio in fatto difforme da quella effettuata dal giudice a quo e più rispondente agli scopi perseguiti dalla parte, ciò che non soddisfa affatto alla prescrizione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, in quanto si traduce nella prospettazione d’un’istanza di revisione il cui oggetto è estraneo all’ambito dei poteri di sindacato sulle sentenze di merito attribuiti al giudice della legittimità, onde le argomentazioni stesse sono inammissibili, secondo quanto esposto nella prima parte delle svolte considerazioni.

La sentenza impugnata ha riportato il contenuto del rogito deducendo che l’assenza di qualsivoglia espresso riferimento all’atrio e al sottoscala delle rampe di accesso al seminterrato non consentiva di superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., n. 1, nè in contrario poteva invocarsi il regolamento del condominio che, all’art. 4, lett. b), indicava di proprietà comune la scala, gli anditi, i pianerottoli, i vani ed i corridoi d’accesso dei locali sotterranei, il vano guardiola, i vani d’uso comune e, ulteriormente, alla lett. e), tutto quanto previsto dall’art. 1117 c.c..

Donde il rigetto del ricorso e la condanna alle spese mentre il ricorso incidentale è solo titolato come tale e si riporta agli scritti precedenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, liquidate in Euro 2200,00 di cui Euro 2000,00 per compensi, oltre accessori.
Così deciso in Roma, il 30 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 20 febbraio 2012.