Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31669/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), nella qualita’ di eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliate in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3985/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 23/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore delle ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) con atto di citazione in riassunzione del 20 giugno 1998 conveniva davanti al Pretore di Roma sezione distaccata di Subiaco, (OMISSIS) e (OMISSIS) per sentirli condannare alla rimozione immediata delle opere da questi avevano realizzato nelle parti comuni dell’edificio che comprendeva appartamenti di entrambi. L’attore specificava: di essere proprietario di un appartamento nel comune di (OMISSIS) primo piano; che nello stesso stabile al piano superiore altro appartamento era di proprieta’ degli eredi di (OMISSIS); e allo stesso primo piano, altro appartamento di proprieta’ di (OMISSIS); che per accedere ai piani dello stabile i comproprietari si servivano di una scala ad uso comune in condominio tra di loro. Sennonche’, nel mese di settembre-ottobre del 1996, era stata collocata all’inizio della rampa di scale che dal pianerottolo del primo piano adduce al secondo piano, una porta in legno e una struttura in muratura, con cio’ impedendo a chicchessia di accedere sulla stessa rampa, che in tal modo gli eredi di (OMISSIS) si erano appropriati della rampa di scala in via esclusiva impedendo il pacifico uso e il possesso della stessa agli altri comproprietari, per altro le dette opere poste a fianco dell’ingresso del proprio appartamento impedivano la circolazione di aria e di luce nel ballatoio rendendolo buio ed angusto.

Si costituivano i convenuti deducendo che il secondo piano dell’edificio di cui si dice era di loro esclusiva proprieta’ per essere loro pervenuta da (OMISSIS), mentre (OMISSIS) era proprietario del solo primo piano, pervenutogli per successone dal suo genitore (OMISSIS). Deducevano ancora che la rampa in questione dava esclusivo accesso all’appartamento di loro”proprieta’ e che nessun pregiudizio soffriva l’attore per il mancato utilizzo di detta porzione di scale e, inoltre, che la porta per cui e’ causa costituiva porta principale del detto appartamento in quanto altre porte sul pianerottolo superiore non vi erano ne’ vi erano mai state. Osservano ancora che non era vero che l’accesso alla rampa di cui si dice era libero, insistendo, invece, in loco da circa un trentennio un cancello in metallo che l’attore aveva deliberatamente distrutto obbligandogli, quindi, a collocare in luogo di esso la porta in legno.

Concludevano per il rigetto della domanda e proponevano domanda riconvenzionale di risarcimento danni.

Il Tribunale di Roma sezione staccata di Tivoli al quale in virtu’ di accorpamenti di uffici giudiziali era transitata la causa, con sentenza n. 202 del 2001, accoglieva la domanda attrice e ordinava ai convenuti di rimuovere la porta e la struttura muraria posti a chiusura della rampa di scale condominiali e li condannava al risarcimento dei danni in favore dell’attore e al pagamento delle spese del giudizio.

Avverso tale decisione proponeva appello (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo la riforma della sentenza impugnata e il rigetto della domande proposte da (OMISSIS) e che questi fosse condannato alla restituzione della soma di cui all’atto di precetto oltre ad interessi e al risarcimento del danno.

Si costituiva l’appellato contestando l’appello e chiedendone il rigetto.

La Corte di appello”di Roma “accoglieva l’appello e in riforma” della sentenza impugnata rigettava ogni domanda avanzata in primo grado da (OMISSIS), condannava lo stesso al pagamento della somma di euro 5741,71 per i titoli di cui in motivazione oltre interessi legali dal maggio 2002 al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte romana, nel caso in esame la presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c., relativa alla rampa di scala oggetto del giudizio sarebbe stata dall’indicazione contenuta nell’atto di donazione con il quale sono stati attribuiti ai condividenti le porzioni dei piani dell’edificio di cui si dice. D’altra parte, secondo la Corte romana la scala di cui si dice serve soltanto i cinque vani del secondo piano del fabbricato oggetto di causa e non serve nessun altra porzione di bene o opera (sia essa balcone, ballatoio terrazza tetti e altri possibili ambiti) che possa dirsi di proprieta’ comune. Posto, pertanto, che la scala deve ritenersi di proprieta’ esclusiva di (OMISSIS) e (OMISSIS), risultava del tutto legittima l’apposizione della porta da parte degli stessi.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta dagli eredi di (OMISSIS) ( (OMISSIS) e (OMISSIS)) con ricorso affidato a quattro motivi. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo di ricorso gli eredi di (OMISSIS) lamentano la violazione dell’articolo 346 c.p.c.. Secondo i ricorrenti nell’atto di appello non risulterebbe riproposto il rigetto dell’eccezione di proprieta’ esclusiva della rampa in contestazione, contenuto nella sentenza di primo grado. In altri termini, secondo i ricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS) nel giudizio di appello avrebbero lungamente lamentato che il Giudice di primo grado non avesse considerato che il cancello di ferro rimosso dall’attore e poi la porta di legno ricollocata dai convenuti sarebbe in realta’ la porta di ingresso della loro abitazione, ma in nessuna parte di tale appello si solleverebbe l’eccezione di proprieta’ della rampa di scala in questione. Sicche’, specificano i ricorrenti, la Corte avrebbe violato il principio di diritto portato dall’articolo 346 c.p.c., secondo il quale le domande e le eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado che non sono espressamente riproposte in appello si intendono rinunciate

1.1.- Il motivo e’ infondato.

Va qui, anzitutto, precisato che l’appello va ritenuto un gravame ad effetto devolutivo limitato dalle specifiche censure avanzate dalle parti nell’atto di appello o in via di riproposizione ex articolo 346 c.p.c.. La giurisprudenza e la dottrina maggioritaria, richiamandosi al principio tantum devolutum quantum appellatum, ritengono che, ai sensi dell’articolo 346 c.p.c., sia preclusa la possibilita’ di riaprire la discussione su punti che, oggetto della decisione di primo grado, non siano espressamente sottoposti a riesame con l’atto di appello.

1.1.a).- Nel caso in esame questi principi sono stati rispettati (OMISSIS) e (OMISSIS) in primo grado avevano eccepito di essere proprietari dell’intero secondo piano del fabbricato di cui si dice e che di tale secondo piano-faceva parte integrante la rampa di scale di cui si controverte, in quanto la stessa doveva essere intesa come accesso al loro appartamento e la porta collocata all’inizio della stessa doveva essere considerata come quella di ingresso alla citata proprieta’. In altri termini. (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano contestato che la rampa di scala doveva ritenersi comune rivendicandone, indirettamente, la proprieta’ esclusiva. Tale eccezione non e’ stata accolta dal Giudice di primo grado, affermando che dal titolo non risultava che la rampa di scala di cui si dice fosse esplicitamente esclusa dal novero delle cose comuni, escludeva in altri termini, e sia pure indirettamente, la proprieta’ esclusiva a vantaggio di (OMISSIS) e (OMISSIS) proprietari del secondo piano.

Ora, con l’atto di appello (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentavano che il giudice di primo grado nel ritenere la condominialita’ della rampa in questione non aveva tenuto presente – come riferiscono anche gli stessi ricorrenti, che la porta da rimuovere era quella di ingresso all’abitazione e che tale situazione si protraeva da oltre trent’anni. Non vi e’ dubbio, pertanto, che formalmente e sostanzialmente gli attuali resistenti, nonche’ originari appellanti, avevano riproposto la stessa linea difensiva svolta in primo grado e sostanzialmente e formalmente rivendicavano la proprieta’ della rampa di scala di cui si dice cosi come avevano fatto in primo grado, specificando che la porta da rimuovere era quella di ingresso dall’abitazione, cioe’ alla porzione del fabbricato di esclusiva proprieta’ e la rampa di scalo restava al di dentro del cancello, cioe’, nella porzione di fabbricato di esclusiva proprieta’.

1.1.b).- La Corte romana, dunque, ha correttamente interpretato l’atto di appello e correttamente ha ritenuto riproposta la questione del regime giuridico della rampa di scala in questione, ponendosi il problema di stabilire se quella rampa di scala fosse comune ai tre proprietari o rientrasse nella proprieta’ esclusiva degli appellanti identificando la proprieta’ esclusiva degli appellanti a partire dal cancello che le parti hanno indicato esistente.

2.- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’articolo 1117 c.c., Secondo i ricorrenti la Corte romana non avrebbe applicato correttamente l’articolo 1117 c.c., considerato che ha ritenuto che la presunzione di condominialita’ di alcune parti di un identifico edificio potesse esser superata da semplici presunzioni e non dalla espressa ed univoca esclusione esposta nel titolo di provenienza.

2.1.- Il motivo e’ fondato.

Va osservato che e’ del tutto inconferente il richiamo alla giurisprudenza secondo la quale la cc.dd. presunzione legale di proprieta’ come sancita dall’articolo 1117 c.c., viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell’edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprieta’. Tale principio, infatti, astrattamente valido nell’ipotesi, che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l’uso e il godimento comune, non puo’ essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare. Cosi’ dicasi delle scale e, tanto piu’, dell’unica scala dell’edificio diviso per piani, poiche’, come e’ evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non puo’ assumere alcun significato per escludere la proprieta’ comune dell’intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l’asserita circostanza che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano. La presunzione dell’articolo 1117 c.c., puo’ essere vinta solo dalla prova del titolo.

3.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Secondo i ricorrenti la Corte romana sarebbe incorsa in una evidente contraddizione, considerato che nella motivazione della sentenza dai un verso la corte romana evidenzia che (OMISSIS) a far data del possesso conseguito del vano di proprieta’ della (OMISSIS) ha acquistato oltre alla proprieta’ dei vani anche quella della scala che non poteva che costituire “gli accessori” descritti nella proprieta’ spettava sia alla (OMISSIS) che ad (OMISSIS), quindi inizialmente agli tessi andava attribuita in comproprieta’ tale scala, per altro la stessa Corte romana non si’ da cura di rilevare che nell’atto con il quale (OMISSIS) acquistava il vano originariamente attribuito a (OMISSIS) non e’ contenuto alcun riferimento espressisi verbis alla alienazione della comproprieta’ della scala.

3.1.- Tale motivo e’ infondato.

E’ giusto il caso di osservare che quanto alla pretesa esistenza di un titolo contrario atto ad escludere, ex articolo 1117 c.c., la proprieta’ comune della porzione di scala adducente all’appartamento del (OMISSIS), occorre ricordare che un titolo siffatto puo’ essere rappresentato soltanto dal negozio posto in essere da colui o coloro che hanno costituito il condominio, oppure da un successivo atto negoziale intercorso tra tutti i condomini e, percio’, vincolante per ognuno di essi. In verita’, la Corte romana ha affermato che un’ipotesi del genere ricorresse nel caso di specie, analizzando l’atto di alienazione del vano da (OMISSIS) agli odierni controricorrenti. L’errore di partenza sindacabile in questa sede attenendo non all’interpretazione di atti e quindi di volonta’ delle parti, ma all’identificazione di una nozione tecnica ovvero di un significato che puo’ essere attribuito ad un determinato termine tecnico, nell’ipotesi al termine “accessori”. La Corte afferma infatti che la vendita agli odierni ricorrenti della rampa di scala era provata dal fatto che il vano della vicina fu venduto loro unitamente agli accessori termine con il quale si doveva identificare detta rampa di scala. Eppero’ i locali accessori sono quelle aree o locali a servizio dei locali o aree o vani principali, in modo diretto e tra questi si ricomprendono i ripostigli interni all’abitazione, i bagni, gli ingressi, i corridoi, o in modo indiretto vale a dire le cantine, le soffitte i terrazzi e i balconi. Anche dal punto di vista catastale i locali accessori di un’abitazione sono appunto i servizi, i disimpegni, i magazzini. E’ escluso che tra gli accessori possono essere ricompresi le scale esterne che collegano due piani appartenenti a due diversi proprietari.

4.- Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano l’omessa, in sufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Avrebbe errato la Corte romana, secondo i ricorrenti, nell’aver accolto la domanda riconvenzionale svolta in primo grado dai convenuti ( (OMISSIS) e (OMISSIS)) ritenendo sufficientemente provato che (OMISSIS) si era fatto lecito di rimuovere forzosamente il cancello posto a chiusura della rampa di scale e di averlo scardinato del tutto danneggiandolo gravemente e rendendolo inservibile, perche’ avrebbe travisato il senso della raccomandata del 27 febbraio 1996 inviata da (OMISSIS) ad (OMISSIS) e non avrebbe dato credito alla deposizione del teste (OMISSIS). In particolare, sostengono i ricorrenti, se e’ vero che nella lettera in questione si afferma che il cancello e’ stato rimosso da (OMISSIS) al posto di (OMISSIS) che si era impegnato a farlo, non e’ vero che si afferma che tale atto sia stato compiuto “invito domino” e comunque senza autorizzazione ed addirittura con l’intento di danneggiare il bene rimosso.

4.1.- Questo motivo rimane assorbito dai precedenti.

In definitiva, va rigettato il primo motivo, accolti il secondo e il terzo motivo per quanto in motivazione, dichiarato assorbito il quarto. La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Roma anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo e terzo motivo, dichiara assorbito il quarto. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Roma anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8813/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di erede di (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella qualita’ di erede di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 294/2006 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 30/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del 1 e 3 motivo del ricorso, assorbito il 2, rigetto del 4 motivo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con atto di citazione notificato il 9 novembre 1992, (OMISSIS), proprietario dell’appartamento al primo piano dello stabile sito in (OMISSIS), con ingresso dal civico (OMISSIS), assumendo che il defunto (OMISSIS), dante causa della moglie superstite (OMISSIS) e dei fratelli (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quale proprietario del limitrofo edificio a piano terra con ingresso dal civico (OMISSIS) della stessa Via (OMISSIS), aveva sopraelevato un piano aprendo abusivamente dalla scala del contiguo portoncino di cui al predetto civico (OMISSIS) due porte per l’accesso alle unita’ immobiliari del piano terra e del primo piano del predetto immobile di (OMISSIS), convenne in giudizio (OMISSIS) e i fratelli (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Foggia per sentir dichiarare inesistente il loro diritto di comproprieta’ della scala e conseguentemente di quello relativo alla realizzazione dei due ingressi. L’attore, inoltre, lamentando che (OMISSIS) si era abusivamente appropriato del ripostiglio ubicato sul terrazzo dell’edificio di (OMISSIS), di sua esclusiva proprieta’, e, nella veste di procuratore speciale del fratello (OMISSIS), lo aveva venduto al figlio (OMISSIS) con rogito del (OMISSIS), convenne costui anche in proprio per sentir dichiarare che l’intero terrazzo di (OMISSIS) con il ripostiglio in questione erano di sua proprieta’.

Costituitisi in giudizio, la (OMISSIS) ed i fratelli (OMISSIS) dedussero che la scala era in comunione tra i due edifici, come da scrittura privata del (OMISSIS), relativa all’acquisto da parte del loro genitore.

2. – La Sezione stralcio del Tribunale adito, dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS), per avere costei rinunciato all’eredita’ del marito, e dei fratelli (OMISSIS) ed (OMISSIS) sul presupposto che la lite riguardava solo l’attore e (OMISSIS), rigetto’ la domanda, ritenendo la comproprieta’ della scala e la proprieta’ del ripostiglio in capo al convenuto quanto meno in forza del vincolo pertinenziale del bene in questione con l’appartamentino di cui al rogito del (OMISSIS), poiche’ l’attore non aveva dimostrato di essere il proprietario esclusivo del terrazzo.

3. – Con sentenza depositata il 30 marzo 2006, la Corte d’appello di Bari rigetto’ il gravame proposto da (OMISSIS). Riconosciuta la legittimazione passiva di (OMISSIS) ed (OMISSIS), che, contestando la domanda attorea, e sostenendo il loro diritto di realizzare gli accessi agli appartamenti dello stabile di (OMISSIS) attraverso la scala comune di cui al civico (OMISSIS) della stessa via in forza di acquisto effettuatone dal padre in virtu’ della scrittura del (OMISSIS), avevano dimostrato di aver accettato l’eredita’ paterna, ritenne il giudice di secondo grado la idoneita’ della predetta scrittura ad integrare il titolo del diritto reale invocato dagli appellati, idoneita’ negata dall’appellante alla stregua della considerazione che essa era stata predisposta per attestare un risarcimento di danno e non la costituzione di una comunione.

Osservo’ al riguardo la Corte di merito che l’atto in questione conteneva un esplicito riferimento ai lavori in corso sul “muro in comune” ai genitori di (OMISSIS) e a (OMISSIS), con l’esplicita autorizzazione di quest’ultimo alla prosecuzione dei medesimi. Nella scrittura si leggeva che (OMISSIS) si obbligava in nome e per conto dei genitori (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento della somma di euro 1.600.000 nelle mani di (OMISSIS) quale procuratore di (OMISSIS) non solo per il risarcimento dei danni provocati dai lavori che i coniugi stavano effettuando sul muro comune, ma anche come corrispettivo per la desistenza dalla opposizione al proseguimento dei lavori, e che il rappresentante di (OMISSIS) accettava il pagamento della somma in questione “per le causali innanzi spiegate”, e cioe’ anche per la desistenza dell’opposizione dall’opposizione alla prosecuzione dei lavori sul muro comune a tutti costoro.

La scrittura poi non risultava sottoscritta da (OMISSIS), poiche’ costui, a seguito del rogito del (OMISSIS), aveva alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sicche’ era ormai estraneo alla comunione.

Rilevo’ ancora la Corte, con riguardo al fatto che l’appellante facesse discendere la sua proprieta’ esclusiva del terrazzo dalla circostanza di aver ricevuto dalla madre la titolarita’ dell’area sovrastante il piano terra di proprieta’ del fratello (OMISSIS), che, atteso che la cosiddetta riserva dell’area sovrastante un edificio in realta’ integra gli estremi di un diritto di superficie separato dalla proprieta’ del lastrico, l’avvenuta utilizzazione attraverso la sopraelevazione del manufatto ne determina la cessazione senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare di copertura che pertanto, in difetto di diverso titolo, appartiene, quale bene condominiale, a tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti. Quanto alla pretesa nullita’ del contratto del (OMISSIS) perche’ concluso dal procuratore senza i necessari poteri, rilevo’ la Corte di merito che i negozi posti in essere dal rappresentante senza poteri sono inefficaci fino al momento della ratifica e non nulli.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre (OMISSIS) sulla base di quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), e (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. – Con il primo motivo si deduce falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di interpretazione, perfezionamento ed efficacia del contratto, con conseguente violazione degli articoli 1350 e 1325 cod. civ. e della conseguente inidoneita’ della scrittura del (OMISSIS) a costituire titolo per la costituzione di diritti reali e connessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5. Si osserva che perche’ la scrittura possa ritenersi titolo idoneo a costituire diritti reali, e’ necessario che l’atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge e che da esso la volonta’ delle parti di costituire la servitu’ risulti inequivocabilmente. La dichiarazione del (OMISSIS), invece, non conteneva dichiarazioni dirette di per se’ a costituire rapporti di natura reale tra i sottoscrittori, consistendo, invece, in un semplice negozio unilaterale, sottoscritto dal solo (OMISSIS), il quale si obbligava a risarcire, in nome e per conto dei propri’ genitori, a (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS), i danni cagionati dalla esecuzione dei lavori sul muro comune degli stessi in (OMISSIS) per la somma di lire 1.600.000, dichiarando altresi’ di non avere null’altro a pretendere “dallo stesso” e di non opporsi al prosieguo dei lavori. Tale dichiarazione era illogica, sia perche’ (OMISSIS) non era in realta’ titolare della pretesa risarcitoria ne’ legittimato a disporre di un diritto che non gli apparteneva, sia perche’ non poteva essere utilizzata a fini costitutivi di un diritto reale la “dichiarazione di quietanza” senza data, stesa in calce alla scrittura, con la quale (OMISSIS), sedicente procuratore di (OMISSIS), dichiarava di ricevere da (OMISSIS) la predetta somma “per la causale innanzi spiegata”, espressone, codesta, riferita solo al risarcimento dei danni. Dunque, secondo il ricorrente, la mancata costituzione del preteso diritto di servitu’ nelle forme di legge comporterebbe la declaratoria di inesistenza del diritto di apertura, nel muro di proprieta’ dello stesso ricorrente, delle porte di accesso alla scala dello stabile di (OMISSIS) al fine di mettere in comunicazione con essa gli appartamenti del contiguo stabile al numero civico n. (OMISSIS).

1.2. – La illustrazione della censura si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis: “Accerti la S.C. se la dichiarazione del (OMISSIS) non sottoscritta ne’ dal ricorrente, ne’ da un suo procuratore abbia natura contrattuale e possa costituire titolo per la costituzione del diritto reale preteso, nonche’ se la mancanza di sottoscrizione comporti la violazione degli articolo 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto; accerti altresi’ la S.C. se la firma apposta alla dichiarazione di quietanza del procuratore di (OMISSIS), (OMISSIS), vale ad integrare i requisiti di forma richiesti dall’articolo 1350 c.c., per l’esistenza del contratto, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se in relazione alla carenza di sottoscrizione e di contenuto contrattuale della dichiarazione (OMISSIS), la Corte territoriale abbia reso insufficiente e/o contraddittoria motivazione anche sul punto del difetto di legittimazione del (OMISSIS) a disporre la costituzione del diritto reale preteso, enunciando il principio di diritto; accerti, infine, se la dichiarazione proveniente da soggetto non legittimato ( (OMISSIS)), per il suo contenuto obbligatorio, possa costituire manifestazione di volonta’ idonea a costituire diritti reali su bene non di sua proprieta’ in violazione degli articoli 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto”.

2.1. – La censura non puo’ trovare ingresso nel presente giudizio.

2.2. – Secondo la giurisprudenza ormai consolidata di questa Corte, viola l’articolo 366-bis cod. proc. civ., il ricorso che risulti caratterizzato da un unico motivo concluso da quesiti multipli e cumulativi (cfr. invero Cass. n. 5471 del 2008, cui adde Cass. n. 8780 del 2010, e, piu’ di recente, Cass. n. 1571 del 2012).

2.3. – Nel caso di specie si deve osservare che la censura denuncia indistintamente e in modo unitario un coacervo di asseriti errori di diritto in cui il giudice del merito sarebbe incorso; con finale formulazione, in sequenza, di quattro quesiti, laddove, in base al precetto dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., ci si dovrebbero attendere tanti diversi corpi argomentativi quanti sono i vizi in iudicando della sentenza d’appello denunciati nell’epigrafe del motivo di impugnazione, con terminale enunciazione, per ciascun corpo argomentativo, del corrispondente (pertinente) quesito.

3. Per le medesime ragioni, va dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, con il quale si deduce falsa applicazione dell’articolo 1108 cod. civ., comma 3, per difetto di consenso anche del compartecipe alla comunione e connessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5, per aver errato la Corte di merito nel giustificare il difetto di sottoscrizione da parte di (OMISSIS) della dichiarazione del (OMISSIS) sul rilievo che costui, avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sarebbe ormai divenuto estraneo alla comunione; motivo la cui illustrazione si completa con la formulazione del seguente quesito di diritto, affetto dal vizio gia’ riscontrato in relazione al primo: “Accerti la S.C., ove non assorbito dal motivo n. 1, se la mancanza della sottoscrizione della scrittura del (OMISSIS) da parte del compartecipe (OMISSIS) alla comunione del portoncino e della scalinata ha comportato la violazione dell’articolo 1108 c.c., comma 3, per difetto di consenso, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se non ravvisi insufficiente o contraddittoria motivazione nella sentenza della Corte territoriale, allorche’ afferma che il compartecipe (OMISSIS), avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), e’ soggetto ormai estraneo alla comunione, e, contraddittoriamente, si afferma che l’adesione ad un atto puo’ intervenire in epoca successiva attraverso l’uso in giudizio dell’atto stesso; accerti, altresi’, la Corte se l’uso in giudizio della scrittura del (OMISSIS) da parte dell’avente causa da (OMISSIS), (OMISSIS), il cui atto di acquisto ((OMISSIS)) e’ successivo alla scrittura privata ((OMISSIS)), equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere in violazione del principio che solo l’uso in giudizio della scrittura privata da parte di chi non l’ha sottoscritta equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere (Cass. 7.7.88 n. 4471), enunciando il principio di diritto”.

4.1. – Con il terzo motivo si denuncia falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., omesso esame del titolo di proprieta’ (atto per Notar (OMISSIS) (OMISSIS)), e connessa omessa insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5). Il ricorrente sostiene di aver acquistato, per effetto di titoli inoppugnabili ed incontestati, sia il terrazzo, sia il ripostiglio posto sullo stesso. In particolare, (OMISSIS), dopo avere venduto, con rogito del (OMISSIS), al figlio (OMISSIS) l’area soprastante la casa in (OMISSIS), riservandosi “l’area soprastante al piano a costruirsi”, con successivo rogito del (OMISSIS) aveva venduto detta area al figlio (OMISSIS), attuale ricorrente, senza alcuna riserva, ed anzi con facolta’ di goderne e disporne “da vero ed assoluto padrone…”. Di conseguenza, avendo (OMISSIS) costruito sulla predetta area, egli sarebbe divenuto proprietario assoluto non solo del piano sopraelevato ma anche del lastrico solare e dei ripostigli posti sullo stesso.

4.2. – La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la S.C. e vi e’ stata violazione degli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione alla enunciazione della Corte territoriale per cui la cosiddetta riserva dell’area soprastante un edificio integra gli estremi di un diritto di superficie separata dalla proprieta’ del lastrico per cui l’avvenuta sopraelevzione ne determina la cessazione del diritto senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare, trasformandolo in bene condominiale, enunciando il principio di diritto per cui la titolarita’ della colonna d’aria comporta il diritto di sopraelevazione e la conseguente proprieta’ dell’immobile costruito, per accessione (Cass. n. 4258/06)”.

5.1. – La doglianza risulta meritevole di accoglimento.

5.2. – Alla stregua dell’orientamento espresso da questa Corte con la sentenza n. 1916 del 1987, che il Collegio intende ribadire, nell’ipotesi di cessione in proprieta’ ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprieta’ comune, ma, nel caso di sopraelevazione, esso rimane di proprieta’ del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprieta’ della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, ne’ il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiche’ il titolare della superficie, allorche’ eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioe’ quello di dare un tetto all’edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo che e’ indipendente dalla proprieta’ della costruzione. E, dunque, il titolare della superficie non subisce alcuna limitazione all’esercizio del diritto di sopraelevazione.

5.3. – Nella specie, conclusivamente, l’attuale ricorrente era titolare, per accessione, oltre che del lastrico solare, anche dei ripostigli costruiti sullo stesso.

6. – Resta assorbito dall’accoglimento del terzo motivo l’esame del quarto, con il quale si lamenta la falsa applicazione degli articoli 1398 e 1399 cod. civ., in materia di inefficacia del rogito notarile in relazione alla esorbitanza dai poteri conferiti al procuratore dal rappresentante, nonche’ la omessa motivazione in ordine alla declaratoria di “nessun effetto giuridico” della vendita del terrazzo e del ripostiglio in difetto del diritto di proprieta’ di (OMISSIS) in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5; motivo che si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la Corte se la richiesta di declaratoria (in alternativa a quella di nullita’) di ritenere e dichiarare di nessun effetto giuridico la vendita del terrazzo e del ripostiglio per atto notar (OMISSIS) ((OMISSIS)), da parte di (OMISSIS), a favore del figlio (OMISSIS), in carenza di potere conferito dal rappresentante, configuri “negozio inefficace” in assenza di ratifica, comportante violazione degli articoli 1398 e 1399 c.c.; accerti, altresi’, se la Corte territoriale sia incorsa in omessa motivazione sul punto, non equiparando l’inefficacia del negozio alla declaratoria “di nessun effetto giuridico”, ex articolo 360 c.p.c., n. 3 e 5, enunciando il principio di diritto.

7. – In definitiva, il primo ed il secondo motivo del ricorso devono essere dichiarati inammissibili, mentre va accolto il terzo motivo, assorbito il quarto. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa rinviata ad un diverso giudice – che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Bari, cui e’ demandato altresi’ il regolamento delle spese processuali -, che riesaminera’ la controversia alla luce del principio di diritto enunciato sub 5.2.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili il primo ed il secondo motivo, accoglie il terzo, assorbito il quarto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.