Con sentenza del 24 gennaio 2017, n. 1797 la sezione seconda della Corte di Cassazione  ha statuiito che “affinchè, in un contratto per persona da nominare, l’electus possa godere degli effetti prenotativi del preliminare – anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante tra la trascrizione del preliminare suddetto e del contratto definitivo – è necessario, ma sufficiente, che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare, e comunque, entro quello ex art. 2645-bis, comma 3, c.c., non occorrendo, altresì, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare”.

La fattispecie decisa dalla Corte prevedeva che nel 2003 fosse stato stipulato un contratto preliminare di compravendita contenente la clausola di  riserva di persona da nominare, ai sensi degli articoli 1401 e ss c.c.. Il contratto preliminare veniva  trascritto nel 2003 e nel farlo viene effettuata la nomina di un terzo quale definitivo contraente.

Nel 2004 si conclude l’atto definitivo che viene trascritto.

Tra il momento  della trascrizione del preliminare e quello del definitivo però erano state  iscritte ipoteche contro il promittente venditore.

L’eletto si rivolgeva al Tribunale con atto di citazione chiedendo la  cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli medio termine eseguite, sostenendo

la trascrizione del preliminare ha una efficacia prenotativa del preliminare impedisce  la ai terzi di poter  trascrivere utilmente atti relativi al promittente venditore e ciò ai sensi ed agli effetti del’art. 2645 bis c.c.qualora siano rispettate le forme e i termini previsti dalla norma. I terzi hanno resistito sostenendo che ai sensi dell’art.2645 c.c. si a necessario che il soggetto che esegue la trascrizione sia lo stesso che poi acquisti  il bene definitivamente e che nel caso di specie la riserva di nomina fosse stata trascritta successivamente la trascrizione degli atti pregiudizievoli.

La sentenza della Cassazione ha riformato la sentenza di secondo  grado, sostenendo che la trascrizione della clausola di riserva non è determinante per gli aventi causa dal promittente venditore ma  ha solo l’effetto di far diventare il terzo parte del contratto con effetto retroattivo.

A ben vedere per  il creditore dell’alienante non traeva nessun nocumento dalla circostanza che la clausola fosse stata trascritta o meno, avendo rilevanza determinante solo l’avvenuta trascrizione di un preliminare in data anteriore a quella della trascrizione degli atti pregiudizievoli.

La Corte di Cassazione ha pertanto statuito che per essere opponibile a terzi, è necessario e sufficiente che il preliminare contenga la riserva di nomina, l’atto definitivo sia una mera attuazione del contratto preliminare e che in ogni caso la riserva di nomina sia stata trascritta

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26741/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 783/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 18/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 19-6-1998 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS), chiedendo, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., l’emissione di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto di trasferimento non concluso in relazione all’immobile di proprieta’ della convenuta sito in (OMISSIS), oggetto del preliminare di compravendita stipulato il (OMISSIS). Gli attori chiedevano altresi’ la condanna della promittente venditrice al pagamento dell’importo necessario alla eliminazione dei vizi dell’immobile, da detrarsi dall’importo dovuto a saldo del prezzo.

Con atto notificato il 16-7-1998 (OMISSIS) conveniva a sua volta dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS) e (OMISSIS), per ottenere la risoluzione del menzionato contratto preliminare di compravendita del (OMISSIS), per colpa dei convenuti.

A seguito della riunione delle due cause, con sentenza in data 10-12-2003 il Tribunale adito dichiarava risolto per colpa dei promittenti acquirenti il contratto preliminare, per essersi i medesimi ingiustificatamente rifiutati di stipulare il rogito di vendita, nonostante l’idoneita’ dell’immobile e l’assenza di vizi redibitori, peraltro nemmeno tempestivamente denunciati. Il giudice di primo grado condannava, inoltre, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) al risarcimento dei danni in favore della (OMISSIS).

Avverso la predetta decisione proponevano appello principale (OMISSIS) e (OMISSIS) e appello incidentale (OMISSIS).

Con sentenza in data 18-6-2007 la Corte di Appello di Venezia, in accoglimento del gravame principale, rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS) e, accertato che i consorti (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano legittimamente esercitato la facolta’ di recesso dal contratto preliminare del (OMISSIS), condannava l’appellata al pagamento della somma di euro 30.987,41, pari al doppio della caparra versata, oltre agli interessi legali; in accoglimento dell’appello incidentale, ordinava al (OMISSIS) e alla (OMISSIS) di procedere alla cancellazione della trascrizione dell’atto di citazione del 18-6-1998.

La Corte territoriale, in particolare, dava atto della sussistenza di gravi vizi del tetto e della struttura in legno della parte superiore del fabbricato, con conseguenti infiltrazioni anche nella porzione di fabbricato inferiore in muratura. Rilevava che tali vizi configuravano un inadempimento contrattuale da parte della promittente venditrice e che, trattandosi di un preliminare di compravendita di un appartamento, con consegna dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte dei promittenti acquirenti, costoro erano abilitati ad opporre alla controparte l’eccezione di inadempimento, senza essere tenuti al rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di due motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) I controricorrenti hanno eccepito in limine l’inesistenza della notifica del ricorso per cassazione, in quanto non eseguita presso il domicilio eletto in (OMISSIS), ma presso il domicilio di (OMISSIS) del codifensore di secondo grado. Da tanto conseguirebbe, secondo i resistenti, l’inammissibilita’ del ricorso.

L’eccezione e’ infondata.

Secondo i principi affermati in materia dalla giurisprudenza, la notificazione dell’impugnazione e’ inesistente quando avviene in un luogo e nei confronti di una persona che non presentino alcun collegamento col destinatario dell’atto, mentre e’ affetta da nullita’ sanabile quando un tale collegamento e’ invece ravvisabile (Cass. 18-4-2000 n. 5011; Cass. 27-7-2001 n. 10278; Cass. 28-7-2003 n. 11623; Cass. 11-6-2004 n. 11175; Cass. 4-4-2006 n. 17818). In particolare, la notifica del ricorso per cassazione al coodifensore costituito, privo della qualita’ di domiciliatario della medesima per il giudizio di appello, deve ritenersi nulla e non inesistente, poiche’ il professionista presso cui l’atto risulta effettuato e’ pur sempre un difensore costituito del destinatario, con la conseguenza che tale nullita’ e’ senz’altro sanata ove quest’ultimo si costituisca in giudizio (Cass. 8-3-1999 n. 1944; Cass. 20-1-2006 n. 1108; Cass. 6-10-2010 n. 20731).

Nella specie, pertanto, esistendo un collegamento tra il professionista presso il quale l’atto e’ stato notificato e la resistente, non ricorre una ipotesi di “inesistenza” della notificazione, ma di semplice “nullita’”, sanata dalla avvenuta costituzione in giudizio della (OMISSIS).

2) Con il primo motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al ritenuto inadempimento della (OMISSIS) Nel premettere che, nel sottoscrivere il preliminare, i promittenti acquirenti hanno dichiarato di accettare il trasferimento del compendio immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, rileva, in particolare: a) che dalla deposizione dell’agente della Tecnocasa risulta che i promittenti acquirenti erano stati informati che il box auto era abusivo e sarebbe stato demolito; b) che alla data del 1-6-1998 si sarebbe potuto procedere alla stipula del rogito, essendo stata consegnata al notaio la documentazione comprovante la correzione della errata trascrizione dei mappali e la cancellazione del box in lamiera; c) che la Corte di Appello ha frainteso il contenuto della relazione tecnica, nella quale il C.T.U. ha dato atto della impossibilita’ di stabilire se la situazione attuale dell’immobile corrispondesse a quella esistente al momento della stipula del preliminare.

Il motivo e’ infondato.

La Corte di Appello ha fornito adeguato conto delle ragioni per le quali ha individuato nella promissaria acquirente la parte inadempiente ed ha escluso, invece, ogni profilo di colpa a carico dei promissari acquirenti.

Il percorso argomentativo si snoda attraverso passaggi congruenti, con i quali, all’esito di una compiuta analisi delle risultanze istruttorie, e’ stato evidenziato, in particolare: che inizialmente la stipula del rogito fu rinviata dal notaio a causa delle gravi irregolarita’ catastali riscontrate e dell’esistenza di un’autorimessa abusiva; che alle successive date del 26-5-1998 e del 1-6-1998 i promittenti acquirenti non si presentarono non perche’ non avevano piu’ intenzione di concludere l’affare, ma perche’ avevano riscontrato dei difetti dell’immobile e intendevano ottenere una riduzione del prezzo; che l’assenza degli odierni resistenti al successivo appuntamento del 29-6-1998 era giustificata, essendo gia’ stato instaurato il procedimento ex articolo 2932 c.c., dinanzi al Tribunale di Verona; che dalle indagini tecniche espletate in corso di causa e’ emerso che la porzione di fabbricato superiore realizzato con pareti e tetto in legno si trovava in completo stato di abbandono, con condizioni di grave degrado sia a livello dei rivestimenti esterni che interni, con il materiale coibetante costituito da lana di vetro totalmente degradata almeno per le parti esposte, e con il manto di copertura inadeguato ad evitare infiltrazioni.

Con considerazioni ragionevoli e convincenti la Corte territoriale, nel rilevare che i coniugi (OMISSIS) avevano abitato nell’immobile dal 3-4-1998 al 7-6-1998, ovvero solo per due mesi, ha escluso che le condizioni del tetto e della struttura in legno potessero essere addebitate agli stessi, o ai temporali ricordati dalla (OMISSIS). Di qui la conclusione, logica e coerente, secondo cui i predetti manufatti si trovavano in quello stato gia’ all’epoca della stipulazione del contratto; nonche’ l’ulteriore rilievo secondo cui i (OMISSIS) avevano potuto avvedersi delle condizioni del tetto solo quando erano entrati nell’appartamento per abitarvi e avevano riscontrato, dopo le prime piogge, che l’acqua penetrava all’interno della copertura. A conforto del proprio convincimento, il giudice del gravame ha richiamato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, da cui e’ emerso che l’immobile si trovava in precarie condizioni gia’ all’epoca in cui i coniugi (OMISSIS) avevano preso possesso dello stesso, nonche’ le dichiarazioni rese dal teste (OMISSIS), il quale ha riferito di essere andato piu’ volte a trovare i (OMISSIS), di cui era amico, e di avere constatato l’esistenza dei detti inconvenienti.

Non sussistono, pertanto, i vizi denunciati dalla ricorrente, dovendosi piuttosto osservare che quest’ultima, con il motivo in esame, propone sostanziali censure di merito, che mirano ad ottenere una diversa e piu’ favorevole valutazione delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dal giudice territoriale. In tal modo, peraltro, viene sollecitato a questa Corte l’esercizio di un potere di cognizione esulante dai limiti del sindacato ad essa istituzionalmente riservato. Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, infatti, i vizi di motivazione denunciabili in cassazione non possono consistere nella difformita’ dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perche’ spetta solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilita’ e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale e’ assegnato alla prova (Cass. 28-7-2008 n. 20518; Cass. 11-11-2005 n. 22901; Cass. 12-8-2004 n. 15693; Cass. 7-8-2003 n. 11936).

3) Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1491 e 1495 c.c., in relazione all’affermazione secondo cui i promittenti acquirenti potevano opporre l’eccezione di inadempimento a causa dei vizi dell’immobile, senza essere tenuti alla relativa denuncia nel termine di cui all’articolo 1495 c.c. Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame. “Nell’ambito di un contratto di compravendita cui non sia seguita la stipulazione del definitivo, potevano i promittenti compratori coniugi (OMISSIS) opporre legittimamente l’eccezione di inadempimento senza l’osservanza del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c.. Invero, non avrebbe dovuto la Corte di Appello – sul presupposto che la (OMISSIS) mai ha convenuto i (OMISSIS) perche’ aderissero alla stipulazione del definitivo e pagassero contestualmente il saldo- ritenere gli stessi decaduti dal diritto alla garanzia della cosa e quindi applicare l’articolo 1495 c.c. che, al contrario, non ha applicato nel caso di specie?”

Il motivo e’ privo di fondamento.

Questa Corte ha piu’ volte avuto modo di affermare che, in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque quello di prescrizione, perche’ l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto (v. Cass. 26-5-2004 n. 10148; Cass. 15-2-2007 n. 3383, Cass. 14-1-2010 n. 477). Ne consegue che nell’ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresi’ a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. 31-7-2006 n. 17304; Cass. 20-5-1997 n. 4459).

3) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4514/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 6332/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza non definitiva n. 1994/2005 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 22/12/2005 e la sentenza definitiva n. 34/08, della CORTE DI APPELLO DI VENEZIA, depositata il 23/01/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso n. 4514/07 e per l’inammissibilita’ del ricorso n. 6339/09.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Venezia, (OMISSIS), esponendo: di aver acquistato da quest’ultima e da (OMISSIS), con distinti atti di compravendita stipulati entrambi il (OMISSIS), gli appartamenti al piano 1, i coniugi (OMISSIS) ed al piano 2, la (OMISSIS), del fabbricato sito in (OMISSIS), mentre l’appartamento al pano terra era rimasto in proprieta’ dei venditori; con gli atti di vendita era stata ceduta agli acquirenti anche “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto pertinente, vano scale ecc….”, sicche’ doveva ritenersi trasferita ad essi attori, in proprieta’ indivisa, l’area scoperta su cui insisteva un box in muratura; tale area, benche’ costituente bene in comunione tra i proprietari dei tre appartamenti, era suddivisa in due porzioni da una rete munita ciascuna di un cancello d’ingresso, utilizzate, l’una, dai proprietari degli appartamenti del 1 e 2 piano e, l’altra, dalla (OMISSIS), in via esclusiva. Tanto premesso, gli attori chiedevano che fosse ripristinato l’uso comune dello scoperto condominiale e che fosse disposto lo scioglimento della comunione con la predisposizione di due porzioni del terreno scoperto di cui una da attribuirsi in proprieta’ congiunta agli attori e, l’altra, alla convenuta.

Si costituiva in giudizio la (OMISSIS) che, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi essere di sua proprieta’ esclusiva il box ed il terreno scoperto, per la parte delimitata dalla rete di divisione.

Con sentenza non definitiva 26.8.1999 il Tribunale adito dichiarava la comproprieta’ indivisa fra le parti dell’area scoperta annessa all’edifico e del box ivi esistente ed ordinava alla (OMISSIS) di ripristinare l’uso ed il godimento comune di tali beni; con successiva sentenza definitiva 16.12.2002 dichiarava che l’area scoperta di proprieta’ comune era di mq. 399 ed ordinava alla convenuta di rimuovere la rete e ripristinare l’uso comune dello scoperto, “stante l’uso paritario dello stesso, in tre parti uguali di 1/3, a ciascuno dei tre appartamenti di proprieta’ delle parti in causa”.

Avverso dette pronunce la (OMISSIS) proponeva appello cui resistevano (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Con sentenza non definitiva n. 1994/05 del 4.10.2005 la Corte di Appello di Venezia, in parziale riforma delle sentenze impugnate, accertava e dichiarava che, con gli atti di compravendita del (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano trasferito ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) ed a (OMISSIS) la proprieta’ indivisa, per la quota di un mezzo ai primi due e per l’altro mezzo alla seconda, della porzione di terreno di mq. 125 circostante l’edificio in questione e separata mediante rete di recinzione dalla restante porzione rimasta in proprieta’ esclusiva della (OMISSIS).

Osservava la Corte di merito che la clausola contenuta nei due rogiti del (OMISSIS), con cui si stabiliva il trasferimento “in comproprieta’ indivisa dello scoperto pertinenziale”, era “del tutto generica e di stile…, presumibilmente inserita dal notaio automaticamente senza prima discuterne la portata con i contraenti” sicche’ doveva escludersi che essa fosse riconducibile alla volonta’ delle parti, o che comunque dalla sua formulazione potesse evincersi in modo univoco l’intenzione dei contraenti di far rientrare tra le parti condominiali indivise l’area scoperta di pertinenza dell’edificio; al fine di ricostruire la volonta’ contrattuale delle parti occorreva, quindi, tener conto dei due preliminari di vendita del (OMISSIS) da cui risultava che i promettenti venditori si impegnavano a trasferire ai promissari acquirenti “solo la porzione dell’area esterna gia’ separata da quella utilizzata in via esclusiva dalla (OMISSIS) e che gia’ era adibita al servizio esclusivo e di accesso alle abitazioni del primo e del secondo piano; particolarmente rilevante doveva poi ritenersi il comportamento dei contraenti dopo la stipulazione dei contratti di vendita (OMISSIS), posto che solo dopo sei anni da tale data, con lettera del 23.10.1991, il (OMISSIS) ed il marito della (OMISSIS) aveva rivendicato la comproprieta’ sull’intera area scoperta circostante l’edificio oggetto di causa; ne’ alcuna incidenza sulla natura condominiale di tale area poteva attribuirsi alla ripartizione in tre quote uguali di spese riguardanti il rifacimento dell’impianto fognario fino alla via pubblica”, trattandosi di spese attinenti a parti comuni dell’edificio, da ripartirsi secondo il criterio dettato dall’articolo 1123 c.c.. Con successiva sentenza definitiva n. 34/08, depositata il 23.1.2008, veniva individuata l’esatta consistenza dei lotti di scoperto rispettivamente di proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) e dei ricorrenti.

Per la cassazione della sentenza non definitiva n. 1994/05 e di quella definitiva n. 34/08 propongono distinti ricorsi (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) formulando, con il primo ricorso, quattro motivi e, con il secondo, due motivi di cui uno seguito dal quesito di diritto.

Resiste ad entrambi i ricorsi (OMISSIS) mediante separati controricorsi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ricorso, avverso la sentenza non definitiva 1994/05, i ricorrenti deducono:

1) violazione, falsa applicazione ed inosservanza dei canoni legali di ermeneutica di cui all’articolo 1362 c.c. e segg., nonche’ dei principi dottrinari e giurisprudenziali in materia di clausole generiche; carenza, illogicita’ ovvero incoerenza della motivazione, laddove la clausola relativa alla destinazione dello scoperto contenuta nei due rogiti era stata ritenuta “di stile”.

Al riguardo la Corte di appello: a) non si era attenuta al criterio ermeneutico principale del dato letterale ed aveva omesso di motivare perche’ tale criterio fosse stato ritenuto insufficiente; b) erroneamente aveva ritenuto del tutto generica e di stile la clausola in questione, la cui genericita’ non consentiva, di per se’, di ravvisarne la natura di “clausola di stile” anche perche’ non era consentita, essendo essa contenuta in atto pubblico, una sua interpretazione sulla base di elementi estranei all’atto medesimo; c) la partecipazione ai rogiti di soggetti in parte diversi rispetto ai promissari acquirenti il coniuge della (OMISSIS) e della (OMISSIS)), avrebbe dovuto far concludere per la volontarieta’ della pattuizione in questione; d) l’interpretazione della clausola inserita nei due preliminari, data dalla stessa (OMISSIS) nel corso del giudizio di merito (nel senso che gli attori avevano acquisito solo l’uso esclusivo di parte dello scoperto di pertinenza del fabbricato, rimanendo detto scoperto ed il box ivi insistente, in proprieta’ di parte venditrice) ed il fatto che nel capitolo di prova sub f) la (OMISSIS) intendeva provare che al notaio rogante era stato sottoposto il preliminare di vendita, costituivano circostanze contrastanti con la presunzione circa la natura delle clausole contenute nel contratto definitivo, ritenute “di stile” sol perche’ difformi da quelle riportate nei preliminari e da considerarsi, invece, “palesemente e volutamente difformi e divergenti”;

2) falsa applicazione ovvero violazione di legge;erroneo ricorso ai criteri interpretativi di cui all’articolo 1362 c.c. e segg.; falsa, carente motivazione in ordine all’integrazione del contratto “secondo la ritenuta comune volonta’ delle parti”;

il giudice di appello aveva integrato la comune volonta’ delle parti, emergente dal contratto definitivo di vendita, facendo riferimento alla clausola dei preliminari di vendita che prevedeva il trasferimento della proprieta’ di una porzione dell’area in capo ai futuri acquirenti, cosi’ attribuendo un significato alla clausola del definitivo contrastante sia con il dettato letterale che con il senso attribuito dalla stessa (OMISSIS) (di “mantenere in capo a se’ l’intera proprieta’ dello scoperto, con attribuzione a parte acquirente unicamente dell’uso esclusivo su una porzione della stessa”); immotivatamente la Corte territoriale aveva, poi, affermato che sebbene i due preliminari di vendita fossero stati stipulati senza l’intervento della (OMISSIS) e della (OMISSIS), parti dei contratti definitivi, non poteva escludersi che “al momento di stipulare l’atto di acquisto esse dovessero essere ugualmente a conoscenza delle promesse di vendita in quanto coniugi dei due promissori acquirenti”;

3) falsa ovvero erronea applicazione di legge sui criteri ermeneutici di cui all’articolo 1362 c.c., in quanto applicati non per interpretare il testo contrattuale, bensi’ per modificarlo mediante la sostituzione di clausole ad esso estranee; falsa applicazione al caso di specie del principio di cui alla sentenza n. 7206 del 9.7.1999; carente ovvero insufficiente motivazione in ordine alla possibilita’ di ricorrere al contratto preliminare di compravendita al fine di integrare atti pubblici successivi, posto che la sopravvivenza della disciplina del preliminare puo’ configurarsi solo per volonta’ espressa delle parti; che, nella specie, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, i contratti definitivi disciplinavano completamente le obbligazioni delle parti senza alcuna omissione; il precedente giurisprudenziale(Cass. n. 7206/1999) citato al riguardo dai giudici di appello esulava, quindi, dal caso in esame;

4) erronea, carente motivazione sul comportamento delle parti successivo al rogito del (OMISSIS); la Corte di merito aveva ritenuto che il lungo silenzio (fino all’ottobre 1991) serbato dagli acquirenti in ordine ai pretesi diritti sulla parte di scoperto in godimento esclusivo della (OMISSIS), implicasse “la presumibile consapevolezza” dell’assenza del diritti medesimi e l’implicita conferma che la volonta’ dei contraenti, con riferimento all’area esterna, fosse stata quella gia’ manifestata nel preliminare (pag. 17 sent. imp.), omettendo di valutare che la (OMISSIS) aveva ammesso “essere stata spostata la rete di divisione dello scoperto quale primo passo attuativo della volonta’ comune”.

Con il secondo ricorso relativo all’impugnazione della sentenza definitiva n. 34/08, i ricorrenti ripropongono le medesime censure di cui al primo ricorso, formulando, ex articolo 366 bis c.p.c., il seguente quesito di diritto: “se, in ipotesi di stipulazione di contratto definitivo successivo a contratto preliminare sia possibile, anche in assenza di espressa volonta’ in tal senso, sia possibile utilizzare il contenuto del contratto preliminare, al fine di integrare gli obblighi e/o pattuizioni di cui al contratto definitivo di compravendita, con nuovi obblighi in quest’ultimo omessi, assenti ovvero non riprodotti, eventualmente anche mediante ricorso ai criteri interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c.: se sia possibile interpretare detto contratto definitivo ricorrendo ai principi interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c., anche qualora il criterio principale (significato letterale) sia sufficiente all’individuazione della comune intenzione delle parti”.

Va, preliminarmente disposta, ex articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

Il ricorso avverso la sentenza non definitiva e’ fondato.

I motivi, per la loro evidente connessione logica, comportando analoghe considerazioni motivazionali, possono essere trattati congiuntamente.

La fondatezza delle censure si fonda, essenzialmente, sulla distinzione tra contratto preliminare di vendita e contratto definitivo, nel senso che quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni voluti dalle parti e non mera ripetizione del primo, considerato che il contratto preliminare determina solo l’obbligo reciproco delle parti alla stipulazione del definitivo, la cui disciplina puo’ anche divergere da quella del preliminare salvo che i contraenti ne abbiano espressamente previsto la sopravvivenza.

Consegue che, in sede di interpretazione del contratto definitivo, il giudice di merito non e’ tenuto a valutare il comportamento delle parti, ex articolo 1362 c.c., comma 2, ne’ a prendere in considerazione il tenore del contratto preliminare al fine di identificare il contenuto delle determinazioni definitive delle parti (Cass. n. 5635/2002; n. 9197/99; n. 7206/99; n 6402/1994). Costituisce, infatti, principio consolidato di questa Corte quello secondo cui, nel silenzio del contratto definitivo, la presunzione di conformita’ del contratto stesso alla volonta’ delle parti, in parte differente da quella espressa nel preliminare, puo’ essere vinta solo dalla prova,risultante da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili, di un accordo posto in essere dalle medesime parti, contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono. In tal caso e’ possibile accertare la volonta’ negoziale delle parti valutando anche il contenuto del preliminare (Cass. n. 9063/2012; n. 233/2007; n. 15585/2007; 7206/99).

Orbene, nella specie, tale accordo non e’ stato dedotto o provato dalla (OMISSIS) ne’ il preliminare conteneva clausole aventi una loro autonomia rispetto a quelle del definitivo ed in questo non riportate. In tale situazione era precluso al giudice di appello modificare la volonta’ espressa dalle parti nel contratto definitivo mediante il richiamo al “comportamento complessivo” delle parti e ad una pattuizione riportata nel preliminare, concernente l’individuazione del bene alienato ed, in particolare, delle quote di “scoperto condominiale” spettanti alle parti. Al riguardo la Corte territoriale ha ritenuto “generica e di stile” la clausola del contratto definitivo con cui veniva trasferita “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto…”, senza adeguata motivazione sul punto, sulla base, soprattutto,del “comportamento delle parti”, non tenendo conto del chiaro tenore letterale di detta clausola e del carattere tecnico-giuridico dell’espressione adoperata (trasferimento in comproprieta’), in violazione, quindi, dei criteri ermeneutici di cui dell’articolo 1362 c.c., secondo cui occorre attribuire rilievo fondamentale al senso letterale delle espressioni riportate in contratto senza ricorrere ai criteri sussidiari, quali il comportamento delle parti.

Va aggiunto che detto comportamento, ove trattasi di interpretare contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non puo’ evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell’atto scritto medesimo in quanto ne deriverebbe la creazione di una volonta’ diversa da quella da esso risultante (Cass. n. 5635/02; n. 7416/2000; n. 6214/99). La Corte di merito non ha, inoltre, tenuto conto della sia pure parziale diversita’ delle parti del contratto definitivo rispetto al preliminare sicche’ l’interpretazione della volonta’ contrattuale dell’atto pubblico di vendita poteva riferirsi solo alle medesime parti intervenute in tale atto, spettando, comunque, al notaio rogante tradurre, alla propria presenza, in termini giuridico – formali, la loro volonta’, nella immediatezza della relativa manifestazione, rendendone edotti i dichiaranti prima della sottoscrizione dell’atto notarile, al fine di consentire loro di verificare la fedele riproduzione documentale della volonta’ contrattuale manifestata.

Alla stregua delle ragioni esposte va accolto il ricorso avverso la sentenza non definitiva; rimane assorbito l’altro ricorso avverso la sentenza definitiva in quanto subordinato all’esito del primo e riproducente le medesime esaminate. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c. la causa puo’ essere decisa nel merito nel senso del rigetto dell’appello proposto da (OMISSIS) avverso la sentenza non definitiva n. 2037/1999 e quella definitiva n. 3739/2002, pronunciate dal Tribunale di Venezia, rispettivamente in data 26.8.1999 e 16.12.2002, con conseguente conferma delle sentenze stesse.

Ricorrono giusti motivi, considerata la complessita’ delle questioni trattate e la loro divergente soluzione nei due gradi del giudizio di merito, per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso avverso la sentenza non definitiva;dichiara assorbito l’altro ricorso e, decidendo nel merito, rigetta l’appello e conferma le sentenze di primo grado;

dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8025/2007 proposto da:

(OMISSIS) SPA P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE DELEGATO, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 50/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 18/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/02/2013 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta agli atti;
udito l’Avv. (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore del controricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’inammissibilita’ o manifesta infondatezza del ricorso, e la condanna alle spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) conveniva davanti il Tribunale di Milano la (OMISSIS) S.p.a., premettendo: 1) che, con contratto preliminare di vendita dell’(OMISSIS), esso attore aveva promesso di acquistare dalla (OMISSIS) S.r.l. (societa’ successivamente incorporata dalla societa’ convenuta) – che aveva promesso di vendere – la quota di proprieta’ indivisa di 0,61 millesimi del complesso alberghiero denominato (OMISSIS); 2) che la suddetta quota era stata individuata in “un diritto di fruizione perpetua dell’immobile nei limiti della quota” e “di prenotazione relativamente al bilocale sito al secondo piano” (camera 206), caratterizzato dalla ricettivita’ di 5 posti letto; 3) che il prezzo era stato pattuito in lire 75.210.000 (Iva inclusa) ed era stato pagato dall’attore; 4) che una delle qualita’ essenziali promesse del suddetto bilocale (5 posti letto) era risultata legalmente impossibile; 5) che, infatti, le amministrazioni pubbliche competenti avevano successivamente attestato che, in base al certificato sanitario del 12.12.1991, la capacita’ ricettiva della camera 206 era di 4 posti letto, circostanza quest’ultima dolosamente occultata dalla convenuta;

cio’ posto, l’attore chiedeva: a) che il sopra menzionato contratto preliminare dell’(OMISSIS) fosse annullato per errore essenziale o per dolo; b) in subordine, che il contratto stesso fosse dichiarato risolto per inadempimento della promittente venditrice oppure a norma dell’articolo 1489 c.c. ed in ulteriore subordine, che il prezzo fosse ridotto; d) che la convenuta fosse condannata a restituirgli la somma pagata o quella versata in eccedenza, oltre gli interessi legali.

La (OMISSIS) s.p.a. chiedeva che l’azione di annullamento fosse dichiarata prescritta e nel merito, che le anzidette domande fossero respinte; in via riconvenzionale, chiedeva che, a norma dell’articolo 2932 c.c., fosse disposto il trasferimento della quota oggetto del menzionato contratto preliminare da essa societa’ al (OMISSIS).

Con sentenza n. 7283/01 del 13.6 – 25.6.2001, il tribunale cosi’ provvedeva: 1) dichiarava risolto, per fatto e colpa della convenuta, il contratto preliminare di compravendita dell’(OMISSIS); 2) condannava la (OMISSIS) s.p.a. a restituire al (OMISSIS) la somma di lire 75.000.000, oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo.

Il primo Giudice, nel ritenere l’inadempimento della convenuta, affermava che il bilocale oggetto del preliminare non aveva la ricettivita’ di cinque posti letto pattuita dalle parti.

Con sentenza dep. il 18 gennaio 2006 la Corte di appello di Milano rigettava l’impugnazione proposta dalla la (OMISSIS) s.p.a. (gia’ (OMISSIS) s.p.a.).

Nel respingere il primo motivo con il quale l’appellante aveva dedotto che oggetto del contratto intercorso fra le parti era la quota indivisa e che la camera non individuerebbe l’oggetto del diritto di comproprieta’, i Giudici ritenevano che a stregua di una interpretazione secondo buona fede il numero dei posti letto della camera era stato considerato essenziale per la realizzazione dell’utilita’ perseguita dall’acquirente e il prezzo era stato determinato in relazione alla ricettivita’ pattuita che prevedeva due posti letto + 3 divano letto.

Era disatteso anche il motivo con il quale la convenuta aveva sostenuto che, in base alle disposizioni legislative e regolamentari, la superficie della camera consentisse la ricettivita’ di cinque posti letto. Dopo avere rilevato l’inammissibilita’ dei regolamenti e dei documenti prodotti per la prima volta in sede di gravame, i Giudici ritenevano che comunque anche, tenendo conto di tale documentazione, non si sarebbe pervenuti a una soluzione diversa da quella del Tribunale. Dalla nota della Provincia di Belluno del 16/8/1996 era risultato che, in base al certificato sanitario rilasciato il 18-12-1991, la capacita’ recettiva era di quattro posti letto : il che era confermato da quanto emerso dalla nota del 23/8/1996 del Comune di (OMISSIS) nonche’ dal parere dell’USL di (OMISSIS). D’altra parte, era escluso che la riduzione de 20% della superficie minima prevista per le camere a due letti potesse estendersi, come invece preteso dall’appellante, per ogni letto in piu’. Inoltre, la sentenza riteneva che non fosse affatto provato che il volume della camera, sulla base del quale la ricorrente aveva compiuto il calcolo della superficie minima necessaria per desumerne la ricettivita’, fosse di mC. 74,77, essendo stato contestato da controparte. La convenuta neppure aveva chiesto una nuova autorizzazione sanitaria al fine di abilitare la camera 206 per cinque posti letto.

2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.p.a. sulla base di due motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la parte intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1.- Il primo motivo censura la sentenza che aveva risolto il contratto de quo per inadempimento, quando nessun adempimento vi era stato da parte della convenuta che aveva consegnato all’attore – che l’aveva anche utilizzata – la camera n. 206, confondendo il concetto di esatto adempimento con quello di contratto illegale o illecito per contrarieta’ a prescrizioni amministrative, peraltro insussistenti.

1.2.- Il motivo e’ infondato.

La sentenza, nel pronunciare la risoluzione del preliminare intercorso fra le parti per inadempimento della convenuta, ha ritenuto che il bene consegnato in esecuzione del contratto non aveva le qualita’ essenziali che erano state pattuite, avendo accertato, da un lato, quella che, in base all’interpretazione del preliminare, era stata la volonta’ delle parti e, dall’altro, la ricettivita’ per quattro e non cinque posti della camera, avendo dato rilevanza alle autorizzazioni amministrative soltanto sotto quest’ultimo profilo ovvero per verificare se il bene consegnato all’acquirente avesse le qualita’ promesse.

2.1. – Il secondo motivo denuncia la violazione delle norme di legge nonche’ dei regolamenti igienico edilizi del Comune di (OMISSIS).

Nel compiere l’excursus sulla legislazione in materia di ricettivita’ alberghiera, censura la sentenza che, nel ritenere la ricettivita’ per quattro anziche’ cinque posti del bilocale de quo, non aveva considerato che, innovando a quanto stabilito dal Regio Decreto n. 1102 del 1925 come modificato dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 1437 del 1970, la Legge Regionale n. 24 del 1988, articolo 5, comma 8 e il comma 9, aggiunto dalla Legge n. 19 del 1995, consentivano la riduzione del 20% della superficie della cubatura per le camera a due letti fissata dai regolamenti comunali e che avrebbe dovuto applicarsi per ogni letto in aggiunta; tale previsione era stata recepita dal successivo regolamento edilizio Comune di Cortina d’Ampezzo e confermata dalla n. 26 del 1997 nonche’ da quella n. 33 del 2002; la Giunta Regionale Veneto, con Delib. n. 806 del 2006, aveva poi ulteriormente ridotto la cubatura minima; secondo il calcolo compiuto da essa ricorrente, la camera aveva la ricettivita’ di cinque posti letto. I Giudici, nel dare rilievo all’autorizzazione sanitaria del 1991, non avevano considerato che la stessa era stata rilasciata in base alla normativa che era stata modificata dalla successiva legislazione. La ricorrente non aveva ragione per chiedere una nuova autorizzazione, avendo il certificato di agibilita’, mentre il pare dell’ASL puo’ essere sostituito da autocertificazione.

La effettiva cubatura della camera era provata documentalmente e comunque poteva essere dimostrata con consulenza tecnica.

2.2.- Il motivo e’ infondato.

La sentenza ha accertato che la ricettivita’ della camera non era conforme a quella che era stata convenuta dalle parti, alla stregua di quanto emerso dalla nota della Provincia di Belluno del 16-8-1996 da cui era risultato che, in base al certificato sanitario rilasciato il 18-12-1991, la capacita’ recettiva era di quattro posti letto : il che era confermato da quanto emerso dalla nota del 23-8-1996 del Comune di (OMISSIS) I Giudici hanno ancora posto in rilievo che comunque la ricorrente non aveva chiesto ottenuto una nuova autorizzazione per la ricettivita’ pari a cinque posti letto.

Orbene, il motivo – volto a sostenere l’erroneita’ della decisione alla stregua delle previsioni dei regolamenti edilizi che avrebbero recepito la riduzione della superficie minima consentita dalla legge regionale e poi confermata anche dal provvedimento della Giunta regionale – non censura la statuizione di inammissibilita’, formulata dalla Corte, della produzione dei documenti depositati per la prima volta in appello, per cui rimane precluso l’esame del questioni circa il valore e il contenuto di quelle disposizioni, dovendo ritenersi prive di valore decisorio le successive argomentazioni poi compiute dai Giudici, i quali non avrebbero potuto esaminare documentazione la cui produzione era stata ritenuta inammissibile.

Al riguardo, va ricordato che con la memoria deposita ex articolo 378 cod. proc. civ., possono illustrarsi i motivi gia’ formulati ma non possono dedursi motivi nuovi, di guisa che sono inammissibili le deduzioni formulate dalla ricorrente a proposito dell’ammissibilita’ della documentazione prodotta in appello.

Cio’ posto, il Regio Decreto n. 1102 del 1925 rinviava ai regolamenti comunali la possibilita’ di ridurre la superficie minima richiesta per le camera di albergo, cosi’ come le Legge Regionale Veneto n. 24 del 1988 e Legge n. 24 del 1997 consentivano di prevedere) la riduzione, dovendo comunque la relativa disciplina in concreto essere recepita dai regolamenti comunali;

qui occorre chiarire – atteso che la ricorrente denuncia la violazione di tali leggi – che la disciplina al riguardo dettata nell’interesse generale sulle condizioni con le quali deve essere svolta l’attivita’ alberghiera hanno natura di atti amministrativi, non essendo integrativi di disposizioni di legge: il che invece si verifica, quando il legislatore rinvia alla disciplina regolamentare per tutelare posizioni di diritto soggettivo con norma di relazione, come ad es. nel caso di cui all’articolo 873 cod. civ. dettato in materia di distanze legali a tutela del diritto del proprietario.

Pertanto, e’ priva di rilevanza nella presente sede la disposizione di cui alla richiamata delibera della Giunta regionale, intervenuta successivamente alla sentenza impugnata, laddove lo ius superveniens deducibile in cassazione concerne un provvedimento legislativo e non amministrativo, di cui e’ inammissibile anche la produzione. Infine, la Legge n. 33 del 2002, articolo 24 si limita a prevedere che e’ consentita la riduzione della superficie, necessariamente rimandando al regolamento comunale per la concreta disciplina.

Cio’ posto, la sentenza ha ritenuto che – non sussistendo la corrispondenza fra la ricettivita’ per la quale era stata rilasciata l’autorizzazione sanitaria e quella convenuta nel contratto ne’ le condizioni per ottenerla – la mancanza delle qualita’ essenziali pattuite del bene oggetto della vendita era circostanza idonea a integrare l’inadempimento, essendo interesse dell’acquirente di ottenere il trasferimento di un bene che sia conforme ai requisiti di legge trattasi di accertamento di fatto, che e’ incensurabile in sede legittimita’, se non per vizio di motivazione che nella specie non e’ stato neppure dedotto, dovendo qui ricordarsi che il vizio deducibile ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 deve consistere in un errore intrinseco al ragionamento del giudice che deve essere verificato in base al solo esame del contenuto del provvedimento impugnato e non puo’ risolversi nella denuncia della difformita’ della valutazione delle risultanze processuali compiuta dal giudice di merito rispetto a quella a cui, secondo il ricorrente, si sarebbe dovuti pervenire.

Il ricorso va rigettato.

Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico della ricorrente, risultata soccombente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 3.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.500,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17248/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 22403/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del rappresentante legale Rag. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO DI TRENTO SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 03/05/2006, R.G.N. 102/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 3 agosto 2000 la (OMISSIS) s.a.s. (ora (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS)) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Merano, (OMISSIS). Esponeva l’attrice che la convenuta occupava, senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in (OMISSIS), di sua proprieta’, essendo ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17 dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la (OMISSIS) quale promittente acquirente; che quest’ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunche’ a titolo di indennita’ di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto premesso, la predetta societa’ chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di lire 87.652.912 (di cui lire 76.800.000 per indennita’ di occupazione, calcolando un canone mensile di lire 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e lire 10.852.912 per spese condominiali), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali.

La convenuta si costituiva e contestava che in capo all’attrice si fosse verificato un danno, avendo la stessa acquistato l’immobile in parola con contratto del 3 giugno 1992 dalla precedente proprietaria, (OMISSIS) s.a.s., per un prezzo (lire 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione dell’esistenza della causa tra la venditrice e la (OMISSIS), avente ad oggetto il preliminare di vendita, datato 26 settembre 1991, dell’immobile in questione per il prezzo convenuto di lire 165.000.000 e per il fatto che la (OMISSIS) occupava l’immobile.

La convenuta eccepiva la prescrizione ex articolo 2947 c.c., contestava le somme pretese a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai sensi della Legge n. 841 del 1973, articolo 6 e, in subordine, quella quinquennale ex articolo 2947 c.c..

Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito extracontrattuale ed accolta l’eccezione di prescrizione ex articolo 2947 c.c., liquidava in euro 31.814,16 l’indennita’ di occupazione dovuta per il periodo non prescritto – dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000 – sulla base di un valore locativo di euro 568,11 mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento dell’eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l’importo ulteriore di euro 2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.

Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello, cui resisteva la societa’ appellata che proponeva, a sua volta, appello incidentale.

La Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di euro 230,28 l’importo risarcitorio liquidato nell’impugnata sentenza in favore della societa’ appellata, confermava nel resto l’impugnata sentenza e condannava l’appellante principale al pagamento dei due terzi delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che compensava nel resto.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

La (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS) ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in due motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 maggio 2006).

2. Con il primo motivo, denunciando “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2041 c.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la riduzione di lire 65.000.000 del prezzo di acquisto dell’immobile di cui si discute in causa, rispetto al valore di mercato, costituisca, semmai, lucro cessante in danno dell’alienante (OMISSIS) s.a.s. e si risolva in una questione tra la predetta societa’ e l’attuale ricorrente, nulla rilevando in capo alla (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS).

Tale conclusione sarebbe inaccettabile – ad avviso della ricorrente – perche’ la societa’ da ultimo indicata si vedrebbe risarcita due volte per un singolo fatto lesivo, cosi’ determinandosi un ingiustificato arricchimento.

2.1. Il motivo e’ infondato sotto il profilo della violazione di legge. Si osserva che nei rapporti tra le parti in causa non rilevano i patti contrattuali tra ciascuna delle dette parti con i terzi e, in particolare nella specie, tra la societa’ controricorrente e ricorrente incidentale e la precedente proprietaria dell’immobile in questione, (OMISSIS) s.a.s., ne’ alcun rilievo puo’ avere il prezzo di acquisto del detto immobile versato alla predetta societa’ dall’attuale proprietaria; la richiesta da quest’ultima avanzata nei confronti della ricorrente si fonda, infatti, sull’occupazione dell’immobile da parte della (OMISSIS) e, quindi, l’eventuale accoglimento della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno della ricorrente senza giusta causa.

Ed invero, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicche’ non e’ dato invocare la mancanza o l’ingiustizia della causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalita’ o dell’adempimento di un’obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330); inoltre, l’azione in parola presuppone l’unicita’ del fatto costitutivo dell’arricchimento di un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).

2.2. Il motivo e’, invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).

Nella giurisprudenza di questa Corte e’ stato, infatti, precisato che, secondo l’articolo 366 bis c.p.c., anche nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una parte del motivo che si presenti a cio’ specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non e’ possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attivita’ di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito dell’articolo 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione e’ conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n. 24255).

3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al combinato disposto di cui agli articoli 2043 e 2967 c.c.”. Sostiene la (OMISSIS) che la Corte di appello avrebbe “dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della responsabilita’ extracontrattuale di cui all’articolo 2043 c.c.”, “per poi ritenere che l’insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di per se’ integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilita’ da lex aquilia de damno”.

Deduce la ricorrente che occupa l’immobile legittimamente in virtu’ di un contratto preliminare concluso con il precedente proprietario e che, a prescindere della legittimita’ o meno dell’occupazione, avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che la semplice occupazione dell’immobile integrasse illecito aquiliano, in quanto anche in tema di responsabilita’ aquiliana la parte che la invoca ha l’onere di provare ex articolo 2697 c.c., tutti i requisiti di cui all’articolo 2043 c.c..

Ad avviso della ricorrente, pur a voler ammettere che l’occupazione di immobile altrui rappresenti in re ipsa danno ingiusto nei confronti del proprietario, la controparte avrebbe dovuto fornire prova rigorosa in relazione alla probabilita’ di poter validamente locare a terzi l’immobile ove non occupato dalla ricorrente.

Secondo la (OMISSIS) la Corte di merito avrebbe invece erroneamente fatto riferimento al c.d. danno figurativo richiamando la sentenza di questa Corte n. 13630 del 2001, relativa pero’ ad un caso di usurpazione di un cespite immobiliare, usurpazione che nel caso all’esame difetterebbe. Peraltro, rappresenta la ricorrente che, prima dell’atto di citazione, la controparte non aveva chiesto il rilascio dell’immobile, pur avendo la sentenza della Corte di appello di Trento sez. distaccata di Bolzano del 1998 stabilito il rilascio dell’immobile; si potrebbe, pertanto, configurare un’acquiescenza alla situazione di fatto, con preclusione di qualsiasi richiesta risarcitoria, al piu’ potrebbe ritenersi sussistente il diritto della controparte ad ottenere non cinquantasei mensilita’, come stabilito dai Giudici di merito, ma solo le mensilita’ relative al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare e la notifica dell’atto di citazione.

3.1. Il motivo, in relazione alle denunciate violazioni di legge, e’ infondato. Le stesse difese della ricorrente depongono per la sussistenza dell’illecito, fondando la medesima le sue richieste sul suo inadempimento.

Inoltre, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimita’, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilita’ normalmente conseguibile nell’esercizio delle facolta’ di godimento e di disponibilita’ del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si e’ correttamente conformata.

Va peraltro evidenziato, in relazione alla prospettata acquiescenza, che tale questione e’ inammissibile; ed invero, qualora una determinata questione giuridica – che implichi accertamenti di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (v. Cass. 3 marzo 2009, n. 5070). Tale onere non risulta assolto nella specie.

A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, e’ tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimita’ originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti ne’ dal pagamento del prezzo ne’ dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).

Non e’ pertanto condivisibile la tesi della ricorrente secondo cui, al piu’, la controparte potrebbe aver diritto a vedersi riconosciuta l’indennita’ per l’occupazione dell’immobile di cui si discute in causa solo in relazione al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare di compravendita e la notifica dell’atto di citazione.

3.2. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al p. 2.2..

4. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al Decreto Legge n. 333 del 1992, articoli 11 e 21, convertito in Legge n. 359 del 1992 (c.d. patti in deroga), alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 12 (c.d. equo canone), all’articolo 2697 c.c., nonche’ all’articolo 112 c.p.c.”.

Deduce la ricorrente che la Corte di merito avrebbe insufficientemente motivato in relazione alla questione, sollevata dalla difesa dell’attuale ricorrente, secondo cui, qualora sia effettivamente dovuta l’indennita’ di occupazione, questa dovrebbe essere rapportata al c.d. equo canone, considerato che l’occupazione del bene e’ iniziata nel 1991, periodo in cui la disciplina dei contratti di locazione era quella dell’equo canone, essendo la normativa relativa ai c.d. patti in deroga entrata in vigore successivamente. Ad avviso della ricorrente, la Corte di appello si sarebbe limitata ad affermare che nel periodo, rilevante ai fini della decisione, successivo al 3 agosto 1995, escluso dalla prescrizione, vigeva la normativa dei c.d. patti in deroga.

4.1. In relazione al terzo motivo e’ stato formulato un unico quesito che, pur se qualificato dalla ricorrente come quesito di diritto, appare riferito al profilo di censura relativo alla insufficiente e contraddittoria motivazione.

4.2. Per quanto riguarda tale doglianza, il motivo e’ infondato, in quanto la sentenza e’ sul punto motivata e non e’ contraddittoria, evidenziandosi che il riferimento alla normativa dei patti in deroga deve intendersi quale indicazione di un mero paramento assunto quale base per il calcolo dell’indennita’ dovuta.

4.3. In relazione alla lamentata violazione di legge, non risulta formulato il relativo quesito di diritto sicche’, con riferimento a tale profilo, il motivo e’ inammissibile (v. Cass., sez. un., 6 febbraio 2009, n. 2863; Cass., ord., 24 luglio 2008, n. 20409; Cass. 9 maggio 2008, n. 11535; Cass., sez. un., 14 febbraio 2008, n. 3519; Cass., sez. un., 29 ottobre 2007, n. 22640; Cass., sez. un., 21 giugno 2007, n. 14385).

5. Con il quarto motivo, deducendo la “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli articoli 2697, 2729 c.c., nonche’ articolo 116 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che la controparte non avrebbe fornito il riscontro probatorio in relazione all’ammontare degli importi richiesti a titolo di spese condominiali e che il giudice del merito si sarebbe attenuto alle risultanze della disposta ctu ed avrebbe fatto riferimento a presunzioni semplici ex articolo 2729 c.c..

5.1. In relazione al quarto motivo la ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto: “nel caso in cui un soggetto, titolare di un immobile condominiale, convenga in giudizio colui il quale lo occupa, chiedendo la sua condanna al pagamento delle spese condominiali e’ tenuto a fornire, o meno, un supporto probatorio a detta richiesta non potendo detto computo essere demandato completamente ad una consulenza tecnica di ufficio, rispettivamente il Giudice e’ tenuto a non tener conto dei calcoli eseguiti con metodo probabilistico non essendo applicabile, al caso di specie, l’istituto delle presupposizioni semplici ex articolo 2729 c.c.”.

5.2. Il motivo, in ordine alla prospettata violazione di legge, e’ inammissibile, essendo il relativo quesito di diritto proposto del tutto astratto e generico, privo di ogni riferimento alla fattispecie concreta. Si osserva al riguardo che, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., il quesito inerente ad una censura in diritto – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non puo’ essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non puo’ consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

5.3. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

6. Con il primo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2947 c.c., arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Sostiene la predetta societa’ che solo con il passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello del 17 dicembre 1998 il contratto preliminare era stato risolto e percio’ solo da tale data essa avrebbe avuto la possibilita’ di far valere nei confronti della (OMISSIS) il diritto al risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo e, pertanto, le sarebbe dovuto il risarcimento del danno dal 3 giugno 1992 fino al 31 marzo, come richiesto nell’atto di citazione.

6.1 In relazione al motivo all’esame la controricorrente ricorrente incidentale ha proposto il seguente quesito di diritto: “vero che la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui il diritto puo’ essere fatto valere, che nel caso concreto deve essere stabilito dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato definitivamente che la sig.ra (OMISSIS) non ha diritto a far valere il contratto preliminare di compravendita, a causa del quale stava occupando l’immobile?”.

6.2. Il quesito formulato in relazione al motivo all’esame risulta eccentrico e non conferente, non essendo idoneo ad assolvere la propria funzione che, come gia’ evidenziato, e’ quella di far comprendere a questa Corte, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, quale sia l’errore asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale la regola da applicare, ne’ potendo – come pure gia’ detto – consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

6.3. Il motivo in questione e’ inammissibile anche per quanto attiene ai vizi motivazionali indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5 in relazione alla Legge 22 dicembre 1973, n. 841, articolo 6, arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Deduce la controricorrente ricorrente incidentale che la somma relativa alle spese condominiali sarebbe dovuta dalla controparte a titolo di risarcimento danni e non a titolo di oneri condominiali in senso stretto come erroneamente affermato dal Giudice del primo grado il quale non avrebbe neppure motivato la sua decisione di applicare nel caso all’esame la prescrizione biennale di cui alla Legge 22 dicembre 1973, n. 843, articolo 6.

7.1. Il motivo all’esame e’ inammissibile, contenendo censure dirette esclusivamente nei confronti della sentenza di primo grado, senza alcun riferimento alla pronunzia emessa dal giudice del gravame di merito. Ed invero, secondo il consolidato principio di questa Corte, rimanendo la sentenza del giudice di prime cure sostituita da quella di appello, al di fuori dei casi eccezionali previsti dalla legge (non ricorrenti nella specie), quest’ultima – anche laddove, diversamente dal caso in esame sulla questione de qua (v. p. 10 della sentenza impugnata), confermativa di quella di primo grado (Cass., 10 ottobre 2003, n. 15185) – costituisce l’unico oggetto del giudizio di legittimita’ (v. Cass. 24 giugno 2003, n. 9993), non essendo pertanto consentito formulare doglianze avverso la sentenza di prima istanza (Cass., 17 luglio 2007, n. 15952; Cass., 9 maggio 2007, n. 10626; Cass., 15 marzo 2006, n. 5637; Cass., 20 giugno 1996, n. 5714; v. anche, in motivazione Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127).

8. Il ricorso principale deve, quindi, essere rigettato mentre il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimita’ ben possono essere compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 34531/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 989/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 23/02/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/2/2012 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta agli atti e chiede l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l’improcedibilita’ e nel merito il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 3/4/2001 il Tribunale di Roma, accogliendo la domanda proposta da (OMISSIS) e (OMISSIS), condannava (OMISSIS), ritenuto inadempiente in relazione ad un contratto qualificato come preliminare di vendita, a pagare agli attori la somma di lire 150.000.000 in aggiunta a quella corrispondente all’importo dell’assegno che gli attori avevano consegnato a un fiduciario e che da questi era stato loro restituito.

Il (OMISSIS) proponeva appello deducendo che, al di la’ della terminologia usata nei preliminare, non era stata data dagli attori, alcuna caparra confirmatoria in quanto nessuna somma gli era stata consegnata; sosteneva inoltre di non essere inadempiente in quanto avere assunto il solo impegno di nominare gli attori al momento della stipulazione del definitivo che doveva essere concluso, in forza di preliminare, con tale (OMISSIS), proprietario dell’immobile promesso in vendita, ma il promittente venditore non aveva ritenuto di addivenire alla stipula del definitivo.

Con sentenza del 23/2/2006 la Corte di Appello di Roma rigettava l’appello del (OMISSIS) rilevando:

che le parti avevano concluso un contratto per il quale il (OMISSIS) prometteva che al momento del definitivo con il (OMISSIS) avrebbe indicato (OMISSIS) e (OMISSIS) quali acquirenti;

- che l’interesse comune era quello di fare subentrare (OMISSIS) e (OMISSIS) nei pregressi accordi con il promittente venditore (OMISSIS);

- che la dazione della caparra confirmatoria puo’ legittimamente essere differita ad un momento successivo e la circostanza che era consegnato un assegno ad un terzo fiduciario di entrambe le parti invece che una somma di denaro, non snaturava l’istituto della caparra perche’ le parti attribuivano alla dazione dell’assegno proprio lo scopo della liquidazione convenzionale del danno per il caso di inadempimento;

che la lettera della clausola contrattuale, nel riferimento specifico alla caparra confirmatoria rivelava la volonta’ delle parti;

- che l’inadempimento era imputabile al (OMISSIS) perche’ si era impegnato a fare acquisire la proprieta’ del bene e dunque avrebbe dovuto provare di essersi attivato per l’adempimento dell’obbligo contrattuale mediante esercizio di azione di adempimento in forma specifica o diffida ad adempiere;

- che doveva essere applicato l’articolo 1218 c.c. che pone a carico del debitore l’onere di provarne la non imputabilita’ in relazione all’obbligo di procurare ai promissari acquirenti del bene, oggetto di preliminare di vendita di cosa altrui, la proprieta’ del bene;

- che la vendita del bene da parte del (OMISSIS) non costituiva condizione di efficacia del contratto perche’ la parti avevano inteso perseguire lo scopo di impegnarsi reciprocamente in ordine alla futura conclusione del contratto, avendo il (OMISSIS), promittente venditore, dato per scontato il consenso del terzo proprietario e cosi assumendosi il rischio del suo mancato consenso.

(OMISSIS) propone ricorso affidato a quattro motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce violazione degli articoli 99, 112 e 324 c.p.c. e dell’articolo 2909 c.c. e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.

Il (OMISSIS) sostiene che il Tribunale aveva confermato che l’obbligazione da lui contrattualmente assunta era quella di effettuare La dichiarazione di nomina ai sensi dell’articolo 1402 c.c. cosi’ determinando l’assunzione da parte di (OMISSIS) e (OMISSIS) della qualita’ di parti del contratto stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS).

La qualificazione giuridica del contratto non aveva formato oggetto di appello e la Corte distrettuale, nel qualificare il contratto cono vendita di cosa altrui era incorsa nel vizio di ultrapetizione in quanto sulla qualificazione giuridica non era stato proposto appello; inoltre la Corte di appello non aveva fornito alcuna motivazione a sostegno di questa diversa qualificazione.

1.1 Il motivo e infondato.

Il vizio di ultrapetizione sussiste soltanto se il giudice eccede, con la sua pronuncia, i limiti del petitum attribuendo un bene che non e’ stato domandato, e non puo’ quindi configurarsi all’infuori di detta ipotesi, qualora il giudice di appello dia al rapporto controverso o ai fatti che sono stati allegati quale causa petendi dell’esperita azione, una qualificazione giuridica diversa; tale attivita’ e’ vietata solo se, per pervenire alla nuova qualificazione il giudice di appello debba prendere in esame fatti, nuovi e non dedotti dalle parti, ne’ rilevati dal giudice di primo grado, attivita’ che, nella specie, il giudice di appello non ha compiuto; nessun giudicato si e’ formato sulla qualificazione giuridica, posto che l’intero rapporto, con l’impugnazione e’ stato sottoposto all’esame della Corte di Appello.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce violazione falsa applicazione degli articoli 1478 e 1402 c.c., travisamento dei fatti e omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione.

Il ricorrente sostiene che il giudice di appello ha ricondotto il contratto alla fattispecie negoziale della (promessa di) vendita di cosa altrui (articolo 1478 c.c.) senza alcuna motivazione e senza alcun riferimento al testo contrattuale nel quale era semplicemente previsto che il (OMISSIS) si impegnava a eleggere (OMISSIS) e (OMISSIS) nel termine di cinque giorni prima dell’atto pubblico di compravendita quali effettivi acquirenti dell’immobile cosi’ che presupposto per l’esecuzione della prestazione dedotta in contratto era la convocazione delle parli davanti, al notaio per la stipula del definitivo, ne’ egli, poteva assumere l’iniziativa della convocazione davanti al notaio perche’ l’immobile compromesso in vendita era gravato da pignoramenti e ipoteche; la convocazione per la stipula era la condizione di. efficacia per l’esecuzione dell’obbligazione assunta dal ricorrente e, trascorso il termine indicato dalle parti come essenziale, il rapporto si e concluso con la restituzione dell’assegno depositato; non era stata, invece, mai assunta, l’obbligazione di trasferire il bene.

2.1 Il motivo e infondato.

Il ricorrente nella sostanza censura l’interpretazione del contratto da parte del giudice del merito, il quale, tuttavia, ha interpretato il contratto secondo quella che ha ritenuto essere la comune volonta’ dei contraenti; l’individuazione della comune volonta’ dei contraenti e’ un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in sede di legittimita’ solo per vizi di motivazione in relazione ai canoni di ermeneutica contrattuale (cfr. ex multis Cass. 4/6/2007 n. 12936) la cui violazione, nella fattispecie, non e’ stata neppure espressamente dedotta in quanto nel motivo si prospetta semplicemente una diversa interpretazione sulla base di argomenti non decisivi.

Infatti, l’impegno a eleggere (OMISSIS) e (OMISSIS) nel termine di cinque giorni prima dell’atto pubblico di compravendita quali effettivi acquirenti dell’immobile, non comportava necessariamente che fosse questo l’esclusivo obbligo contrattualmente assunto dal promittente venditore, ne’ risulta esplicitata una condizione per la quale ‘efficacia dell’obbligazione contrattualmente assunta sarebbe stata subordinata alla convocazione presso il notaio.

3. Con il terzo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1385 e 1782 c.c., travisamento dei fatti, insufficiente e contraddittoria motivazione e sostiene:

- che un avvocato era stato nominato depositario di fiducia di entrambe le parti contraenti dell’assegno bancario di lire 150.000.000, intestato allo stesso ricorrente con l’incarico di consegnarglielo in caso di inadempimento di (OMISSIS) e (OMISSIS) all’impegno di acquisto o di riconsegnarlo agli stessi in caso di mancata stipula, per causa a loro non imputabile, dell’atto di vendita nel termine convenuto; – che il depositario, scaduto il termine, restituiva l’assegno, mai consegnato a (OMISSIS), ne’ incassato dal depositario, a (OMISSIS) e (OMISSIS);

- che era contrattualmente previsto che, in caso di mancata stipulazione per causa non imputabile a (OMISSIS) e (OMISSIS), l’assegno sarebbe stato restituito agli stessi senza altro onere o obbligo incombente su esso ricorrente;

- che con la consegna dell’assegno al depositario si era realizzato un deposito fiduciario e non una caparra confirmatoria perche’ per la mancata stipula era previsto solo la restituzione dell’assegno e perche’ la pretesa caparra non era mai entrata nella disponibilita’ di esso ricorrente, ne’ era intervenuta alcuna dazione di denaro; le parti, dunque, pur qualificando caparra la dazione dell’assegno, non avevano inteso attribuire alla dazione gli effetti propri della caparra e la Corte territoriale, sotto questo profilo, ha omesso di indagare in merito alla reale intenzione delle parti, limitandosi all’esame del dato letterale.

3.1 Il motivo e’ fondato.

Occorre premettere che lo stesso giudice di appello ha dato atto che ” l’assegno era stato consegnato a un fiduciario…quale caparra confirmatoria”…”da imputare a titolo in conto di prezzo all’atto pubblico di compravendita…che il depositario consegnera’ al sig. (OMISSIS) alla effettuazione del rogito di acquisto in caso di inadempimento dei signori (OMISSIS)” (pag. 5 della sentenza) e ha ulteriormente affermato che proprio l’assegno doveva garantire l’adempimento (pag. 6).

La fattispecie in fatto, come ricostruita dal giudice del merito, pertanto non poteva essere ricondotta alla caparra confirmatoria, come disciplinata dall’articolo 1385 c.c. e in questo la censura di falsa applicazione della norma di legge e’ fondata.

Infatti, la caparra ha natura reale (cfr. Cass. 15/4/2002 n. 5424) con il corollario che gli effetti, giuridici suoi propri non si producono se non viene consegnata una somma di denaro o una determinata quantita’ di cose fungibili a”‘altra parte contrattuale per il caso di inadempimento del contratto principale.

Nella fattispecie:

- non e’ stata consegnata una somma di denaro o altra quantita’ di cose fungibili;

- la controparte contrattuale non ha avuto la disponibilita’ dell’assegno, che per effetto dello stesso accordo era consegnato a un fiduciario di entrambe le parti che doveva trattenerlo in deposito fino al verificarsi dell’adempimento o dell’inadempimento e non poteva incassarlo;

- la somma di denaro non e’ mai uscita dalla disponibilita’ degli emittenti l’assegno in quanto questo non fu mai incassato.

Questa Corte ha gia’ avuto modo di affermare:

- che sebbene la prestazione della caparra confirmatoria, necessaria al perfezionamento del negozio, sia riferita dall’articolo 1385 c.c., comma 1, al momento della conclusione del contratto principale, le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possono, tuttavia, differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo, purche’ sia anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite (Cass. 15/4/2002 n. 5424 cit.);

- che tenuto conto della funzione dell’assegno bancario, la caparra ben puo’ essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l’effetto proprio della caparra al momento della riscossione della somma recata dall’assegno e, quindi, salvo buon fine (Cass. 09/08/2011 n. 17127).

Nella fattispecie, tuttavia, l’effetto proprio della conclusione di un contratte; di caparra (la perdita della disponibilita’ della somma di denaro a favore della controparte contrattuale e il connesso rafforzamento del vincolo obbligatorio) non si e’ realizzato ne’ poteva realizzarsi perche’, coine’ gia’ riferito:

- la somma di denaro (differentemente dal caso esaminato da Cass. 5424/2002 cit.) non e’ mai uscita, ne’ doveva uscire (se non dopo l’adempimento o l’inadempimento) dal patrimonio dei promissari acquirenti i quali, rimanevano liberi di disporre della somma corrispondente all’importo dell’assegno la cui dazione, quindi, non svolgeva alcuna funzione di rafforzamento del vincolo obbligatorio;

la somma di denaro non e mai entrata nella disponibilita’ del promittente venditore e non per sua negligenza (come nel caso esaminato da Cass. 17127/011 cit.), ma perche’, in forza degli accordi assunti, non poteva da lui essere incassata se non dopo l’adempimento e, a quel momento, poteva essere incassata solo in conto prezzo.

4. Con il quarto motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1478 c.c. e insufficiente e contraddittoria motivazione sostenendo:

- che la Corte di Appello non aveva chiarito di quale inadempimento si fosse reso responsabile il ricorrente;

- che con l’assegno si era inteso garantire il (OMISSIS) dell’adempimento di (OMISSIS) e (OMISSIS).

4.1 Il motivo resta assorbito dall’accoglimento del terzo motivo.

5. In conclusione in ricorso deve essere accolto in conseguenza dell’accoglimento dei terzo motivo, la sentenza impugnata deve essere cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, deve essere accolto l’appello di (OMISSIS) e deve essere rigettata la domanda di (OMISSIS) e (OMISSIS) di sua condanna al pagamento della somma di lire 150.000.000 per mancanza del titolo sul quale essi hanno fondato la pretesa.

La pattuizione delle parti in ordine alla cosiddetta caparra, era stata formulata in modo tale da ingenerare, oggettivamente, ragionevoli equivoci e puo’ escludersi, nei confronti degli odierni soccombenti, qualsiasi colpa nell’avere intrapreso questa iniziativa giudiziaria; in cio’ si ravvisano i giusti motivi che, ai sensi dell’articolo 92 c.p.c. (nei testo, applicabile ratione temporis, anteriore alla riforma di cui alla Legge n. 69 del 2009) giustificano l’integrale compensazione delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione, cassa senza rinvio la sentenza impugnata nei limiti di quanto accolto e, decidendo nel merito, accoglie l’appello di (OMISSIS) e, in riforma della sentenza appellata, rigetta La domanda di (OMISSIS) e (OMISSIS) di condanna del (OMISSIS) al pagamento della somma di lire 150.000.000.

Compensa le spese dell’intero giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 228/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

e contro

CURATELA FALL DI (OMISSIS) O (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 606/2006 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 03/07/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/12/2012 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per l’inammissibilita’, in subordine, il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 23-11-1990 (OMISSIS) conveniva dinanzi al Tribunale di Siracusa (OMISSIS), esponendo che con atto di compravendita rogato dal notaio (OMISSIS) il (OMISSIS) aveva acquistato due appartamenti siti in (OMISSIS), alla via di (OMISSIS), interni 9 (secondo piano) e 10 (primo piano). L’attore assumeva che tali appartamenti erano detenuti senza titolo dal convenuto e chiedeva, pertanto, la condanna di quest’ultimo al loro rilascio, oltre al risarcimento dei danni subiti per il loro mancato godimento.

Il (OMISSIS) di costituiva deducendo che con scrittura privata del (OMISSIS) (OMISSIS), munita di procura speciale di (OMISSIS), legale rappresentante del complesso (OMISSIS), gli aveva promesso in vendita due appartamenti siti al primo e al secondo piano del complesso in via (OMISSIS); che con scrittura privata del (OMISSIS) (OMISSIS) gli aveva promesso in vendita l’appartamento sito al secondo piano dello stesso complesso, intermo 9; che il possesso degli immobili gli era stato trasferito contestualmente alla stipulazione dei due preliminari; che con scrittura privata del (OMISSIS) il convenuto aveva venduto i suddetti appartamenti a (OMISSIS), il quale successivamente gli aveva concesso in locazione l’appartamento piu’ grande al secondo piano; che l’atto di compravendita rogito dal notaio (OMISSIS) era simulato.

Cio’ posto, il convenuto chiedeva che, previa integrazione del contraddittorio nei confronti dei venditori (OMISSIS) e (OMISSIS), venisse dichiarata la simulazione assoluta del contratto di compravendita per notaio (OMISSIS) del (OMISSIS) e, per l’effetto, venisse ritenuto il difetto di legittimazione attiva del (OMISSIS), in quanto non proprietario degli immobili di cui aveva chiesto il rilascio.

Con separato atto di citazione notificato il 20-11-1990 (OMISSIS) evocava in giudizio (OMISSIS), chiedendone la condanna al rilascio di altro appartamento sito in via di (OMISSIS), interno 5 (primo piano), da lui acquistato con lo stesso atto per notaio (OMISSIS) del (OMISSIS) e detenuto senza titolo dal convenuto.

Nel costituirsi, (OMISSIS), padre di (OMISSIS), dopo aver dedotto gli stessi fatti esposti dal convenuto nell’altra causa, assumeva che l’appartamento di cui all’interno 5 gli era stato concesso in comodato gratuito dal figlio il (OMISSIS), e proponeva domande ed eccezioni analoghe a quelle svolte nell’altro giudizio da (OMISSIS).

Con sentenza parziale del 15-11-1995 il Tribunale di Siracusa, disposta la riunione dei due giudizi, condannava i convenuti al rilascio degli appartamenti di cui agli interni 9, 10 e 5, rigettando la domanda riconvenzionale di simulazione proposta dai (OMISSIS).

A seguito di gravame proposto dai due convenuti, con sentenza del 30-1-1999 la Corte di Appello dichiarava la nullita’ della sentenza di primo grado per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di (OMISSIS) (e per esso del curatore del suo fallimento) e di (OMISSIS), litisconsorzi necessari, rimettendo le parti dinanzi al giudice di primo grado.

Con atto notificato il 25-5-1999 i (OMISSIS) riassumevano il giudizio dinanzi al Tribunale di Siracusa, integrando il contraddittorio nei confronti della Curatela Fallimentare (anche di (OMISSIS), dichiarata nelle more fallita) e riproponendo le originarie difese.

Si costituiva il solo (OMISSIS), il quale insisteva per l’accoglimento delle domande di rilascio e di risarcimento danni.

Il Tribunale di Siracusa, con sentenza non definitiva in data 8-4-2003, rigettava la domanda riconvenzionale di simulazione e condannava i (OMISSIS) al rilascio degli appartamenti in questione ed al risarcimento dei danni, per la cui quantificazione disponeva procedersi, con separata ordinanza, ad ulteriore istruttoria.

Avverso la predetta decisione proponeva appello (OMISSIS), in proprio e quale erede del padre (OMISSIS).

Con sentenza del 3-7-2006 la Corte di Appello di Catania rigettava l’appello.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di tre motivi.

(OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’articolo 102 c.p.c.. Sostiene che al giudizio promosso dall’attore per il rilascio degli immobili in questione avrebbe dovuto partecipare, quale litisconsorte necessaria, (OMISSIS), acquirente dell’appartamento trasferitole unitamente a (OMISSIS) da (OMISSIS), e comproprietaria anche degli altri due appartamenti acquistati in regime di comunione legale con il coniuge.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’articolo 1415 c.c., nonche’ l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla legittimazione di (OMISSIS) ad esperire l’azione di simulazione del contratto di compravendita per notaio (OMISSIS) il (OMISSIS) tra (OMISSIS) e (OMISSIS) da una parte e (OMISSIS) dall’altra. Sostiene che tale atto ha arrecato pregiudizio al (OMISSIS), vanificando gli atti di compravendita dal medesimo stipulati nel (OMISSIS) e che, pertanto, sussiste l’interesse attuale e concreto che legittima il terzo ad impugnare il predetto atto notarile per sentirne dichiarare la simulazione.

Con il terzo motivo il ricorrente si duole dell’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla legittimita’ del trasferimento dei beni immobili in forza degli atti del (OMISSIS) e del (OMISSIS), nonche’ violazione dell’articolo 1417 c.c., articoli 115 e 116 c.p.c.. Sostiene che gli appartamenti in questione furono trasferiti legittimamente a (OMISSIS) da (OMISSIS) con atto del (OMISSIS) e da (OMISSIS) con atto del (OMISSIS); e che una corretta interpretazione della volonta’ delle parti induce a ritenere che tali atti costituiscono atti di compravendita e non preliminari.

2) Il primo motivo deve essere disatteso.

Secondo un consolidato orientamento di questa Corte, il difetto di integrita’ del contraddicono per omessa citazione di alcuni litisconsorti necessari puo’ essere dedotto per la prima volta anche nel giudizio di cassazione, alla duplice condizione che gli elementi posti a fondamento emergano, con ogni evidenza, dagli atti gia’ ritualmente acquisiti nel giudizio di merito (poiche’ nel giudizio di cassazione sono vietati lo svolgimento di ulteriori attivita’ e l’acquisizione di nuove prove) e che sulla questione non si sia formato il giudicato (Cass. 9-8-2007 n. 17581; Cass. 3-11-2008 n. 26388; Cass. 19-12-2011 n. 27521; Cass. 28-2-2012 n. 3024).

Nella specie, il ricorrente, venendo meno all’onere posto a suo carico, a pena d’inammissibilita’, dall’articolo 366 c.p.c., n. 6, non ha nemmeno indicato gli atti e documenti dai quali dovrebbe desumersi la qualita’ di litisconsorte necessaria in capo a (OMISSIS) e la conseguente necessita’ della partecipazione di quest’ultima al giudizio di rilascio promosso da (OMISSIS). Ne’, per quanto emerge dalla lettura della sentenza impugnata e dello stesso ricorso, gli scritti difensivi delle parti e le prove assunte nel giudizio di merito offrivano elementi dai quali potesse evincersi il dedotto difetto di integrita’ del contraddittorio.

2) Il secondo motivo e’ inammissibile, per difetto del requisito di specificita’ richiesto dall’articolo 366 c.p.c., n. 4.

A mente della citata disposizione di legge, il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilita’, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi i caratteri di specificita’, completezza e riferibilita’ alla decisione impugnata, il che comporta la necessita’ dell’esatta individuazione del capo di pronunzia impugnata e dell’esposizione di ragioni che illustrino in modo intelligibile ed esauriente le dedotte violazioni di norme o principi di diritto, ovvero le carenze della motivazione (tra le tante v. Cass. 25-9-2009 n. 20652; Cass. 3-8-2007 n. 17125; Cass. 6-6-2006 n. 13259).

Nella specie, il motivo in esame si sostanzia nella generica ed apodittica affermazione secondo cui il ricorrente e’ legittimato alla proposizione della domanda di simulazione, senza contenere il benche’ minimo riferimento alla statuizione resa al riguardo dalla Corte territoriale ed alle argomentazioni poste a base della decisione. Non e’ dato cogliere, pertanto, dalla sola lettura del ricorso, l’esatta portata delle critiche rivolte alla soluzione adottata dal giudice di merito in relazione alle questioni sottoposte al suo esame.

Analoghe considerazioni valgono in relazione al terzo motivo.

Anche in tal caso, le censure mosse difettando del requisito di specificita’, risolvendosi nella generica asserzione secondo cui gli atti del (OMISSIS) e del (OMISSIS) costituiscono contratti definitivi di compravendita e non meri preliminari. Tali affermazioni risultano del tutto teoriche e sganciate da ogni riferimento al contenuto della decisione impugnata, non richiamando in concreto la soluzione adottata dal giudice di merito e le argomentazioni svolte a supporto della stessa, e non indicando in modo puntuale le ragioni degli asseriti vizi.

4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30470/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati, (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1360/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 19/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito l’Avv (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) Secondo il tribunale di Alessandria, tra l’acquirente (OMISSIS) e gli odierni resistenti (OMISSIS) – (OMISSIS) nel 1998 era intervenuta la promessa di compravendita di un immobile sito in (OMISSIS), da portare a compimento con sentenza resa ai sensi dell’articolo 2932 c.c..

Secondo la Corte di appello di Torino, che il 19 settembre 2005 ha riformato la sentenza di primo grado, l’accordo invocato dall’attore non costituiva atto di vendita e non aveva nemmeno i requisiti della c.d. puntuazione.

Si trattava infatti di un’intesa di arbitraggio sottoscritta nell’aprile 1998 davanti al giudice di pace di Valenza, al quale il (OMISSIS) si era rivolto con domanda di conciliazione. In quella sede le parti avevano stabilito di chiedere a un consulente la stima del bene, genericamente dichiarando di impegnarsi a “rogitare l’immobile”, senza tuttavia assumere, ad avviso della Corte d’appello, gli obblighi contrattuali formali necessari per stipulare una vendita immobiliare.

La Corte reputava quindi ineccepibile il rifiuto di vendere l’immobile verbalizzato alla successiva udienza davanti al giudice di pace, svoltasi nel dicembre 1998, a causa della mancata accettazione della stima.

(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2 novembre 2006, resistito da controricorso degli intimati.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Il ricorso consta di due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362-1366-1367-1369-1370 e 1371 c.c., nonche’ vizi di motivazione.

Con il primo profilo, il ricorso rileva fondatamente che la sentenza impugnata ha male applicato le norme in tema di interpretazione dei contratto, perche’ ha omesso di considerare la volonta’ delle parti (18375/06), pur avendo attribuito natura di scrittura privata riconosciuta all’accordo di cui al verbale redatto davanti al giudice di pace.

La difesa del (OMISSIS) evidenzia che l’analisi della comune intenzione delle parti avrebbe dovuto muovere dal senso letterale delle parole “impegnarsi a rogitare”, che i contraenti avevano utilizzato, estendendosi all’uso degli altri canoni ermeneutici. Tra questi avrebbe dovuto essere valorizzato il comportamento complessivo delle parti stesse, tenendo conto della testimonianza resa dal giudice di pace, il quale aveva confermato che le parti avevano aderito,in udienza e su sua proposta, all’accordo sulla vendita dell’immobile degli (OMISSIS) al prezzo che sarebbe stato stabilito dal consulente.

Valore confermativo della pienezza dell’obbligo contrattuale avrebbe dovuto essere dato, m un esame complessivo della vicenda: 1) al successivo comportamento assunto all’udienza del 14-2-1998, nel quale gli (OMISSIS) rifiutarono l’offerta, pur ammettendo i “precisi impegni assunti”; 2) alla ctu affidata al geom. (OMISSIS), contenente le indicazioni utili in ordine all’oggetto del contratto.

2.1) Il secondo motivo censura la sentenza impugnata per avere affermato che il contratto non si sarebbe perfezionato a causa della incompleta indicazione di tutti gli elementi del negozio. Invoca la giurisprudenza che ritiene sufficiente, per la validita’ del preliminare, l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, che emergevano dalla consulenza acquisita.

Con riferimento alla parte in cui la Corte torinese ha qualificato come mera “intesa di arbitraggio” il verbale sottoscritto dalle parti, il ricorso, che lamenta violazione degli articoli 1349-1350-1351-1346-1183-1473 e 1374, sostiene la compatibilita’ di detta intesa con il contratto preliminare. Vi si sottolinea che l’intesa di arbitraggio presuppone un contratto gia’ concluso, cosi’ emergendo la contraddittorieta’ della tesi della Corte d’appello, che dopo aver parlato di detta intesa ha negato perfino dignita’ di puntuazione all’accordo raggiunto.

3) Le censure colgono nel segno nei limiti in cui si dira’.

La Corte d’appello e’ partita dalla considerazione che non ci si trovi di fronte ad un verbale di conciliazione ex articolo 322 c.p.c., perche’ al momento dell’istanza di conciliazione non vi era contenzioso tra le parti, ma solo una difficile trattativa per l’acquisto dell’immobile. Ha ritenuto che i contendenti siano pervenuti alla sottoscrizione di una scrittura che potrebbe avere avuto “funzione puramente documentativa”.

Ha tratto argomento a questo fine dalla tesi, errata, che per aversi un definitivo vincolo contrattuale, le parti debbano raggiungere intesa “su tutti gli elementi del negozio”.

Ha affermato che il contenuto dell’accordo in questione non avrebbe valore negoziale, perche’ non contiene una descrizione del bene, di accessori, destinazione, termini di adempimento, dello stato materiale e ipotecario dell’immobile. Ha negato la possibilita’ di una etero integrazione giudiziale della pregressa intesa.

3.1) Le tesi esposte in sentenza sono viziate in primo luogo, sotto il profilo della violazione di legge, dalla errata convinzione che non ci si trovi di fronte a contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, perche’ tale contratto solenne deve recare ogni suo elemento all’interno della “scrittura firmata dalle parti”.

E’ contraddetto in tal modo l’insegnamento di questa Corte, laddove afferma che: “Ai fini della validita’ del contratto preliminare non e’ indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale e’ richiesto ex lege e’ atto scritto come per il definitivo, e’ sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, puo’ anche essere incompleta o mancare del tutto, purche’, appunto, l’intervenuta convergenza delle volonta’ sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (Cass. 8810/03; 7935/97).

Nella specie si apprende dal ricorso (pag. 2, recante fedele descrizione verificabile nella documentazione in atti) che il verbale sottoscritto si riferiva univocamente a una transazione immobiliare (transazione e’ vocabolo con cui nel linguaggio corrente si intende non solo l’istituto di cui all’articolo 1965 c.c., ma anche piu’ semplicemente un “affare” o un’”intesa” o un “accordo” o anche una vendita, se di questo si tratta) relativa ad un immobile sito in (OMISSIS). Si apprende inoltre che le parti intendevano affidare la valutazione commerciale di esso ad un ctu nominato dal giudice di pace adito.

3.2) Ora, alla luco dell’insegnamento giurisprudenziale ricordato e di questo contenuto della scrittura, preciso nell’individuazione del bene e del criterio di individuazione del prezzo, non risulta corretta giuridicamente, ne’ congrua e logica, la motivazione della sentenza, allorquando nega non solo la dignita’ di contratto preliminare con riferimento ad un elemento (il prezzo) determinabile, ma persino che si trattasse di puntuazione contrattuale.

In presenza di uno scritto avente astrattamente contenuto negoziale, proveniente consensualmente dalle parti e acquisito in sede conciliativa davanti al giudice di pace, al di la’ della natura di conciliazione giudiziale di cui all’articolo 322 c.p.c., che non e’ stata sancita a causa del rifiuto di una delle parti dopo l’acquisizione della consulenza, l’articolo 1362 c.c., evocato nel primo motivo, imponeva comunque di interrogarsi sul contenuto dell’accordo, al lume dei criteri ermeneutici fissati nel codice civile.

Il diniego della natura negoziale dell’intesa (cosi’ la definisce contraddittoriamente la sentenza, assimilandola ad intesa di arbitraggio) vien fatto risalire (v. pag. 10 sentenza) alla asserita irrilevanza dell’espressione “impegno a rogitare l’immobile al prezzo che verra’ determinato dal ctu”, contenuta nel testo della scrittura.

La Corte d’appello ha ritenuto che tale affermazione non avrebbe il valore negoziale che parte ricorrente le attribuisce perche’ mancherebbero la descrizione dell’immobile e di altre condizioni accessorie e perche’ mancherebbe la documentazione circa un’intesa sugli elementi della vendita.

Tale affermazione, riguardata al lume della giurisprudenza citata, e’ del tutto apodittica: il tenore letterale prefigura infatti un obbligo di “rogitare”, espressione che allude chiaramente alla formazione di atto pubblico a ministero di notaio, al fine di trasferire la proprieta’ di un bene; il bene viene indicato puntualmente e un soggetto terzo (consulente scelto dal giudice di pace) viene incaricato di stimarne il prezzo, da pagare in corrispettivo dell’acquisto, con la conseguente implicita individuazione de, corrispettivo stesso e di tutto quanto rileva a questi fini (estensione dell’immobile, pertinenze, condizione materiale, giuridica, etc.)

La norma di cui all’articolo 1362 c.c. dispone che “Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.

A fronte di un testo letterale apparentemente chiaro, la sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a esprimere le ragioni di dissenso rispetto a quanto opinato dal primo giudice circa la sussistenza di una conciliazione rituale ex articolo 322 c.p.c., ma doveva piu’ approfonditamente interrogarsi sulla portata del testo sottoscritto, sul senso delle paroe e, ove le avesse ritenute non univoche, contrariamente a quanto appare a questa Corte, avrebbe dovuto ricercare la comune intenzione delle parti.

3.3) Non vale qui invocare, come fa il controricorso, quella giurisprudenza secondo cui “nei contratti per i quali e’ prevista la forma scritta “ad substantiam”, la ricerca della comune intenzione delle parti deve essere compiuta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volonta’ contenute nel testo scritto” (v. Cass. 14444/06). Presupposto di questa regola e’ che il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocita’, ma cio’ non si avvera nel caso in esame, giacche’ l’equivocita’ viene ricollegata dalla Corte piemontese all’erroneo presupposto che per assumere valore negoziale una promessa di compravendita debba contenere tutti gli elementi da essa elencati nella seconda parte di pag. 10 e non la semplice individuazione (determinata o determinabile) del bene compravenduto e della controprestazione.

4) Da questi rilievi emerge la necessita’ di un completo riesame del materiale acquisito, poiche’ la Corte di appello ha omesso di considerare sia le risultanze testimoniali, riportate in ricorso, che avrebbero decisivamente contribuito a illuminare l’intenzione delle parti, sia la portata del verbale dell’udienza di rinvio, nella quale si diede atto del rifiuto ad addivenire alla vendita per il prezzo stimato dal consulente, nonostante “preciso impegno assunto”, frase meritevole di adeguata considerazione circa la portata della scrittura che la Corte di appello ha ritenuto insignificante con approssimativa e illogica valutazione.

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Torino che si atterra’ al principio di diritto recato da Cass. 8810/03 e procedera’ a nuova interpretazione della scrittura de qua alla luce dei canoni ermeneutici di cui all’articolo 1362 e ss c.c., rinnovando la motivazione. Procedera’ inoltre alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvedera’ anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23702/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1826/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 16/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/09/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per accoglimento del motivo di ricorso infondato il primo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 29.2.2000 (OMISSIS), in proprio e quale rappresentante della srl (OMISSIS), conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torino (OMISSIS) per sentir dichiarare il convenuto inadempiente al preliminare 23.2.1999 e legittimo il recesso di parte attrice, con condanna del (OMISSIS) al doppio della caparra ricevuta, pari a lire 200.000.000.

Oggetto del preliminare era un capannone in (OMISSIS) di proprieta’ del convenuto, il prezzo di lire 345.000.000, la data del rogito, dapprima stabilita al 30.8.1999, era stata differita al 29.10.1999 davanti al notaio (OMISSIS) ma, in tale giorno, il (OMISSIS), durante la lettura dell’atto, aveva dichiarato di aver rimosso gli impianti di riscaldamento ed elettrico e di aver constatato un anomalo consumo d’acqua per probabile perdita.

Il (OMISSIS) aveva chiesto di posticipare l’atto per le opportune verifiche ma il (OMISSIS) si era rifiutato, donde il recesso e la richiesta del doppio della caparra.

Il (OMISSIS) svolgeva riconvenzionale per la declaratoria di legittimita’ del suo recesso 6.12.1999, con diritto a trattenere la caparra.

Con sentenza 15.10.2002 il tribunale dichiarava la carenza di legittimazione attiva dell’attrice (OMISSIS) srl estranea al preliminare, riteneva non giustificato il rifiuto del (OMISSIS) di sottoscrivere il definitivo, non essendo stato provato che fosse determinato da una dichiarazione del (OMISSIS), le cui domande erano accolte, decisione confermata dalla corte di appello di Torino con sentenza 1826/2005, che condannava (OMISSIS) e (OMISSIS) alle spese del grado.

La Corte territoriale riteneva la (OMISSIS) non legittimata ad agire non avendo il (OMISSIS) mai nominato la diversa persona destinata ad acquistare; l’inadempimento de (OMISSIS) stava nella mancata prova che il suo rifiuto (altrimenti ingiustificato) di procedere alla stipula, fosse determinato dalle dichiarazioni del (OMISSIS); era certo che nel capannone in epoca antecedente o successiva a quella prevista per il rogito erano regolarmente installati gli impianti elettrico e di riscaldamento e non erano in atto perdite di acqua di particolare consistenza, come da inequivoche testimonianze. Ricorre (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ con due motivi, resiste (OMISSIS), che ha anche presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si lamenta violazione dell’articolo 81 c.p.c., in ordine alla mancata legittimazione della (OMISSIS) srl.

Col secondo motivo si deducono violazione degli articoli 1362, 1375, 1456, 1460 c.c., e vizi di motivazione perche’ la presenza di vizi abilita il promissario acquirente non solo alle azioni di risoluzione ma anche a rifiutare la conclusione della compravendita e sospendere il pagamento.

La prima censura non merita accoglimento.

La deduzione che la Corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto il (OMISSIS) sottoscrittore in proprio poteva essere superata riportando il testo del preliminare, non dal rilievo che la qualita’ di acquirente della (OMISSIS) risulta dalla circostanza che sarebbe stata la societa’ a pagare il prezzo, come da copia degli assegni, peraltro non indicati.

in ordine alla seconda, va osservato che la Corte territoriale, a pagina otto, ha valorizzato la circostanza che dalle deposizioni, anche del teste indicato dall’attore, risultava l’idoneita’ degli impianti mentre la perdita d’acqua riguardava una guarnizione ed un esborso di lire 50.000.

Vero e’ che l’opera dell’interprete, mirando a determinare una realta’ storica ed obiettiva, qual e’ la volonta’ delle parti, e’ tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’articolo 1362 c.c., e segg., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in qua modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Tuttavia la complessiva ratio decidendi, che richiama le deposizioni testimoniali ed in particolare quella del notaio e la corrispondenza tra le parti, non tiene conto della circostanza che, se ex post i vizi erano poco rilevanti, legittima era la richiesta del promissario acquirente di un preventivo sopralluogo per verificare la situazione. In tal senso la stessa sentenza richiama la lettera del 27.11.1999 inviata dai legali del (OMISSIS) all’avvocato del (OMISSIS) e la testimonianza dell’ing. (OMISSIS), per cui la conclusione che la richiesta era immotivata e pretestuosa appare apodittica. Donde il rigetto del primo motivo del ricorso, l’accoglimento del secondo, la cassazione della sentenza sul punto ed il rinvio, anche per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata sul punto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31783-2006 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 823/2006 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 03/04/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2012 dal Presidente Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega, depositata in udienza, dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 16.10 1997 (OMISSIS) cito’ al giudizio del Tribunale di Grosseto (OMISSIS) al fine di sentir pronunziare l’annullamento del contratto di compravendita, stipulato con atto pubblico del (OMISSIS), con il quale aveva acquistato dalla suddetta, per il prezzo di lire 480 milioni, un immobile sito in (OMISSIS). A sostegno della domanda l’attore esponeva: che con la (OMISSIS) aveva prima stipulato un contratto preliminare, del (OMISSIS), prevedente il prezzo di lire 310 milioni, sul quale aveva versato alcuni acconti; che, con successiva scrittura privata del (OMISSIS), era stato risolto il precedente contratto, con restituzione degli acconti, concessione di un’opzione per l’acquisto al medesimo prezzo, da esercitarsi entro il 30/12/94, e contemporanea stipula di un contratto di locazione;che, con successiva “postilla”, apposta il (OMISSIS) sul retro della precedente scrittura, le parti avevano prorogato l’opzione al 31.12.95, determinando il prezzo in lire 403.000.000; che all’atto della stipula del rogito notarile l’acquirente, dimentico di tale ultimo patto, aveva accettato di acquistare il bene per il maggior prezzo di lire 480.000.000;che, successivamente al ritrovamento del documento, l’istante si era reso conto dell’errore in cui era incorso,la cui essenzialita’ e riconoscibilita’ ne avrebbe cosi’ viziato il consenso. La domandala cui fondatezza era stata contestata dalla convenuta, fu respinta dall’adito tribunale con sentenza n. 473/03, che, impugnata dal soccombente, con resistenza dell’appellata, veniva confermata dalla Corte di Firenze, con quella n. 823 del 7/3-3/4/06, sulla base della essenziale considerazione secondo cui, non rientrando il prezzo in alcuna delle tassative previsioni di cui all’articolo 1429 c.c., non avrebbe potuto farsi luogo all’annullamento per errore. Soggiungeva la corte che l’obbligazione contratta con la scrittura del (OMISSIS) e la successiva postilla del (OMISSIS) avrebbe dovuto esser fatta valere soltanto prima della stipula del contratto definitivo, con il quale le parti avrebbero potuto liberamente, come gia’ avvenuto in precedenza, rinegoziare il prezzo. Ricorre il (OMISSIS) con quattro motivi, illustrati con successiva memoria.

Resiste la (OMISSIS) con rituale controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si deduce contraddittorieta’ della motivazione, nella parte in cui l’errore viene riferito al prezzo del contratto, pur essendosi, in precedenza e correttamente, dato atto che lo stesso era consistito nel non aver ricordato, all’atto della stipula notarile della compravendita, la vigenza del contratto stipulato il (OMISSIS) e prorogante, in virtu’ della postilla a tergo, il diritto di opzione per il prezzo inferiore a quello convenuto, errore essenziale che avrebbe viziato il consenso.

Il motivo e’ manifestamente infondato, non evidenziando alcun profilo di illogicita’ tra le due proposizioni, attenendo l’una all’esposizione degli estremi in fatto della vicenda, cosi’ come dedotti dalla parte attrice, l’altra alla qualificazione giuridica, spettante al giudice, della circostanza posta a base della domanda di annullamento del contratto, che escludendo l’essenzialita’ del dedotto errore, non contraddice in alcun modo la suesposta premessa. Con il secondo motivo si deduce falsa applicazione dell’articolo 1429 c.c., sostenendosi la non tassativita’ dell’elencazione contenuta nella citata norma, che sarebbe meramente esemplificativa, essendo necessari e sufficienti, ai fini dell’annullamento l’essenzialita’ dell’errore, in quanto determinante il consenso, e l’incidenza sull’oggetto del contrattola intendersi in senso ampio.

Il motivo e’ privo di fondamento, alla luce della giurisprudenza di questa Corte, dalla quale il collegio non ravvisa motivi per doversi discostare, costante nell’escludere che tra gli elementi, tassativamente indicati dall’articolo 1429 c.c., ai fini dell’essenzialita’ dell’errore comportante l’annullamento del contratto, rientrino il valore della cosa formante oggetto di una compravendita o il prezzo (Cass. 16031/07, 11879/02, 8290/93, 721/77), a meno che la fallace rappresentazione non sia dipesa da un errore su una qualita’ essenziale della res empia (Cass. nn 2935/96, 985/98), accordando l’ordinamento per siffatti casi, ove ricorrano le altre particolari condizioni, lo specifico e diverso rimedio della rescissione.

Con il terzo motivo si lamenta omessa motivazione, per non aver rilevato la sussistenza di una presupposizione, costituita dalla precedente “situazione di fatto” assurgente a “presupposto della volonta’ negoziale”.

Il motivo e’ manifestamente infondato, per l’inconferenza del richiamo all’istituto della “presupposizione”, elemento accidentale del contrattoci costruzione dottrinale e giurisprudenziale, che “non attenendo all’oggetto, ne’ alla causa, ne’ ai motivi del contratto, consiste in una circostanza ad esso “esterna”, che pur se non specificamente dedotta come condizione, ne costituisce specifico ed aggettivo presupposto di efficacia, assumendo per entrambe le parti, o anche per una di esse – ma con riconoscimento da parte dell’altra -valore determinante ai fini del mantenimento del vincolo contrattuale, il cui mancato verificarsi legittima l’esercizio del recesso” (v. Cass. n. 1235/07, 25401/09). La dedotta preesistenza dell’opzione ad un prezzo meno oneroso, contenuta in un patto aggiunto al contratto preliminare, non attiene all’efficacia del negozio, con riferimento a circostanze o eventi futuri esterni, bensi’ ad un pregresso regolamento negoziale d’interessi al quale e’ sopravvenuto, sostituendolo del tutto, quello contenuto nel successivo contratto definitivo, a meno che non risulti la prova (che nel caso di contratto avente ad oggetto beni immobili deve essere fornita per iscritto), di un accordo contemporaneo alla stipula del definitivo, che abbia espressamente mantenuto in vigore obblighi o prestazioni contenute nel preliminare (v. Cass. n. 9063/12).

Con il quarto motivo si lamenta, infine, insufficienza di motivazione, per non avere spiegato le ragioni giuridiche inducenti a considerare l’errore attinente al prezzo.

Il motivo ancor prima che infondato (dacche’ la dedotta “amnesia” ad oggetto dell’opzione si rifletteva sul prezzo nella stessa contemplato), e’ inammissibile, alla luce della consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo cui “il vizio di motivazione denunciatile come motivo di ricorso per cassazione ex articolo 360 c.p.c., n. 5 puo’ concernere esclusivamente l’accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia, non anche l’interpretazione e l’applicazione delle norme giuridiche” (S.U. n. 261/2003, conf. nn. 4593/00, 19/02, 10922/04).

Il ricorso va, conclusivamente, respinto.

Le spese, infine, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso in favore del controricorrente delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 3.800, 00, di cui 200 per esborsi.