Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23523/2005 proposto da:

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

CIVIDIN E C, SPA;

- intimata -

contro

O.M. (OMISSIS), M.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma, Via G. Pisanelli 4, presso lo studio dell’Avv. Gigli Giuseppe che li rappresenta e difende;

- intimati -

sul ricorso 30441/2005 proposto da:

CIVIDIN & C SPA P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. SIG.RA F.B., elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE IPPOLITO NIEVO 62, presso lo studio dell’avvocato ANTONELLI ANDREA, rappresentata e difesa dall’avvocato STRADELLA FURIO;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

O.M., M.A.;

- intimati -
- controricorrente al ricorso incidentale -

e contro

O.M., M.A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 509/2004 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 19/08/2004;

Preliminarmente la Corte non ritiene valida la costituzione a margine di comparsa costituzione dei coniugi M.. Sull’istanza arrivata per fax in cancelleria in data 27/10/2011 dell’Avv. Stradella;

La Corte si riserva di decidere in Camera di Consiglio;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/2011 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato Gigli Giuseppe difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale, e il rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

1) Nel settembre 1994 i coniugi M., ai quali in corso di giudizio si aggiungeva il loro avente causa C.A., agivano contro la IRC srl, costruttrice di un vasto complesso condominiale sito in Trieste, per chiedere il riconoscimento del diritto di proprietà o del diritto reale d’uso su porzione di immobile adibita a parcheggio.

Esponevano che la società aveva trattenuto per sè la proprietà dell’area adibita a parcheggio nel fabbricato sito in via (OMISSIS), nel quale essi avevano acquistato un alloggio.

La IRC resisteva; la causa, interrotta per l’incorporazione della convenuta nella spa Cividin, veniva decisa nel 2002 dal tribunale di Trieste, che convalidava il sequestro giudiziario concesso in corso di causa e riconosceva a C., previo pagamento del prezzo, quantificato in 23.240 Euro, la proprietà di un posto macchina identificato nella consulenza d’ufficio.

L’appello della spa Cividin veniva parzialmente accolto dalla Corte d’appello di Trieste, la quale riconosceva al C. un diritto reale d’uso su di uno spazio del parcheggio ricavato nel piano interrato del condominio di via Conti, individuando l’area di 10 mq nella planimetria di cui al decreto di sequestro giudiziario del 1997.

A tal fine la Corte territoriale: a) confermava il rigetto dell’eccezione di prescrizione del diritto azionato;

b) respingeva la richiesta della società convenuta di limitare in sei metri quadrati lo spazio destinabile all’uso degli attori.

La Corte rigettava altresì l’appello incidentale di C. e M. sulla quantificazione del prezzo e regolava nuovamente le spese dei due gradi.

1.1) C.A. ha interposto ricorso per cassazione avverso questa sentenza, con due motivi.

La spa Cividin, oltre a resistere, ha svolto ricorso incidentale articolato su quattro motivi.

Parte ricorrente ha depositato memoria in vista dell’udienza fissata per il 3 marzo 2011.

Questa Corte ha disposto la notifica del ricorso nei confronti dei coniugi M.. Eseguita la notifica, i suddetti hanno depositato atto di costituzione, che è invalido, giacchè la procura rilasciata all’avv. Gigli (difensore anche del C.) non è notarile, ma è stata apposta a margine della comparsa.

Diritto

2) Preliminarmente va disattesa l’istanza pervenuta in cancelleria il 27 ottobre 2011 con il quale il difensore di parte Cividin chiede un rinvio della trattazione della causa perchè non avrebbe avuto comunicazione della precedente udienza fissata per il 3 marzo.

L’istanza non merita accoglimento. Alla udienza sopraindicata fu disposta ex officio l’integrazione del contraddittorio,eseguita a cura di parte C., solo quanto al ricorso, poichè il controricorso era stato tempestivamente notificato ai M.. Parte contro ricorrente, tempestivamente informata dell’odierna udienza, avrebbe potuto e dovuto svolgere ex art. 378 c.p.c., in vista dell’odierna udienza, ogni deduzione concernente la attività officiosa predetta.

3) C.A. con il primo motivo di ricorso si duole dell’eccessiva valutazione che la Corte ha attribuito al diritto reale d’uso del quale egli dovrà pagare il corrispettivo. Lamenta la carenza di motivazione in ordine al mancato ricorso a “mercuriali di riferimento” o al valore per metro quadrato o al prezzo di vendita per analoghi posti macchina, sebbene fosse stata fornita prova documentale. Rileva che il valore del diritto reale d’uso dovrebbe essere minore rispetto al valore della proprietà. La censura è da rigettare. Essa è palesemente inammissibile nella parte in cui invoca il riesame di documenti senza riportarne in ricorso, per intero e testualmente, il contenuto, così violando il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione. La Corte d’appello ha fornito motivazione congrua, logica ed esauriente del costo del bene, poichè ha fissato il prezzo “in linea con i valori di mercato”; ha evidenziato la “devastante carenza di posti auto” nella zona; ha fatto riferimento ad altra causa specificamente indicata.

Da ultimo la Corte ha disatteso, con valutazione che, ancora una volta, è insindacabile in questa sede, perchè adeguatamente motivata con riferimento alla situazione specifica, la tesi della apprezzabile differenza tra valore della proprietà e del diritto reale d’uso, vera utilità il cui “risultato pratico” sarebbe vero obbiettivo di eventuali acquirenti di un bene siffatto. Alla luce della rilevata mancanza di alternative soluzioni al problema parcheggio in quella specifica zona, la valutazione non è censurabile.

4) Infondata è anche la censura di omessa e insufficiente motivazione sulla liquidazione delle spese legali sostenute dal ricorrente.

La Corte avrebbe errato nel compensare per un terzo le spese, sebbene parte C. avesse chiesto sin dal primo grado di giudizio il riconoscimento del diritto poi definitivamente ottenuto.

La censura dimentica che sussisteva invece, davanti al giudice di appello, la soccombenza reciproca posta a base della decisione sul punto, atteso che il C. aveva impugnato la sentenza di primo grado in ordine alla quantificazione del corrispettivo del diritto reale d’uso e su tale capo di impugnazione era rimasto soccombente.

5)Va ora esaminato il ricorso incidentale Cividin spa.

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1014 c.c., n. 1, e art. 1026 c.c., in relazione all’art. 2943 c.c.; mancato accoglimento dell’eccezione di prescrizione; violazione dell’art. 1158 c.c. e segg. – omessa pronuncia sull’eccezione riconvenzionale implicita di usucapione della piena proprietà dell’area di parcheggio de qua – vizi di motivazione.

Parte ricorrente incidentale sostiene che il diritto reale d’uso sorge nel momento in cui l’immobile viene costruito, quindi nella specie nel 1973, e che sarebbe caduto in prescrizione, “per non uso ventennale”, nel 1993.

La tesi non ha fondamento; il diritto all’uso dell’area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell’auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e pertanto si prescrive – per il combinato disposto dagli artt. 1026 e 1014 c.c. – dopo vent’anni dall’acquisto dell’unita1 immobiliare (Cass. 16053/02; 12736/97).

Nella specie la sentenza d’appello ha chiarito: a) che la parte che aveva eccepito la prescrizione non aveva neppure indicato se e quando, prima del 1994, l’immobile fosse stato acquistato da altro avente diritto e quindi che il decorso del termine avesse avuto inizio.

A questo rilevo non vale obbiettare che è indifferente chi fosse proprietario dell’immobile negli anni ’70, giacchè non può esservi mancato uso del diritto da parte di un acquirente di un appartamento se non vi è stato l’acquisto del bene stesso, circostanza quest’ultima che doveva essere dimostrata dall’eccipiente.

Implicitamente risulta rigettata con queste argomentazioni, già svolte dalla Corte d’appello, anche la originale tesi dell’avvenuta usucapione del diritto da parte del venditore. Fino a quando questi era proprietario dell’appartamento non sorgeva evidentemente quella dissociazione tra proprietà di detto immobile e diritto reale d’uso sul parcheggio che era il presupposto indispensabile perchè il primo (cioè il proprietario venditore) usucapisse, contro il neoacquirente, il bene (diritto reale d’uso) che avrebbe dovuto vendergli congiuntamente all’immobile principale. Mancata la prova (e perfino qualsiasi allegazione, stando alla sentenza d’appello, pag.

21, e al ricorso incidentale) sulle vicende dell’immobile, è impossibile sostenere che vi sia possesso protratto per venti anni esercitato contro l’avente diritto.

Resta quindi assorbito il rilievo di novità della domanda/eccezione di usucapione, sollevato in contorircorso.

6) Con il secondo motivo è denunciata violazione della L. n. 767 del 1967, art. 18; insufficiente e contraddittoria motivazione;

violazione dell’art. 112 c.p.c., e dell’art. 42 Cost., in tema di diritto di proprietà; violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., L. n. 1150 del 1942, art. 42 sexies.

Cividin sostiene che si sarebbe verificata ultrapetizione, perchè la domanda iniziale era di riconoscimento del diritto di comproprietà prò quota e quindi secondo la quota millesimale, mentre la sentenza avrebbe affermato che ai M. spetterebbe 1/72 del garage perchè 72 sono i condomini.

Il profilo di ricorso è infondato. La generica, richiesta di attribuzione del bene prò quota, esprime infatti la volontà di conseguire la quota ritenuta di spettanza secondo legge, sicchè il giudice di merito non era vincolato da alcuna autolimitata misura della pretesa.

6.1) Cividin si duole poi dell’affermazione, contenuta in sentenza a p. 17, a tenore della quale, avendo il costruttore subito (in forza della concessione edilizia) un vincolo di destinazione su tutta l’area di 951 mq, non vi è suo interesse a sapere quanto spazio spetti all’uno o all’altro usuario, poichè comunque resterebbero asserviti i 4 metri quadri di differenza tra attribuzione millesimale o attribuzione in base al numero degli appartamenti.

Parte ricorrente sostiene (pag. 19-20) che se così fosse, si arriverebbe al paradosso di consentire a un singolo condomino di godere tutta l’area e si Comprimerebbe il diritto dominicale del venditore.

Deduce che la decisione impugnata avrebbe attribuito questo potere al ricorrente.

La censura è completata nel terzo motivo, ove parte ricorrente incidentale lamenta che il giudice di appello sarebbe caduto in contraddizione, perchè, da un lato, avrebbe riconosciuto il diritto al C. di parcheggiare in qualunque punto dei 951 mq soggetti al vincolo e poi avrebbe individuato specificamente e in concreto l’ubicazione dello spazio di parcheggio del C. stesso, individuazione che sarebbe preclusa dalla normativa applicabile. Le doglianze sono immeritevoli di accoglimento.

La sentenza ha affermato un principio coerente con l’insegnamento di questa Corte (Cass. 730/08), secondo il quale la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.

Ha quindi affermato che deve essere assicurato all’acquirente di un appartamento la possibilità di utilizzare detta area per il parcheggio del veicolo, previo accesso e uscita su parte dell’area stessa (pag. 18 penultimo capoverso) destinata a rampe e percorsi di avvicinamento agli spazi di sosta e quindi a uso promiscuo. Ha infine individuato in concreto lo spazio spettante al C., individuato come da decreto di sequestro.

Scaturisce da questa decisione che in linea di principio è esatto il ragionamento che mira a salvaguardare il diritto dell’istante a conseguire la possibilità di usare per il parcheggio di una propria vettura l’area soggetta a vincolo e ciò per una misura sufficiente alla bisogna e con l’ovvia disponibilità di spazi di entrata e di uscita.

L’individuazione dello spazio fisico riservato all’acquirente sarebbe stata rimessa al condominio se i condomini avessero agito in giudizio come il C..

In relazione all’anomala condizione creatasi, di un solo condomino istante per il conseguimento del diritto reale d’uso, la Corte d’appello ha coniugato ragionevolmente l’affermazione di principio iniziale, con la individuazione dello spazio fisico per la sosta del veicolo C., entro cui ha limitato (fermo l’uso degli spazi di accesso) il diritto dell’istante.

A fronte di questa statuizione, parte Cividin non ha interesse a ricorrere, giacchè la sua situazione giuridica ne esce avvantaggiata. Infatti, invece di soggiacere al voluttuario utilizzo di qualunque parte dell’area vincolata, essa vede occupato a buon diritto dal C. solo lo spazio determinato in sentenza; ne consegue che la restante area vincolata, che rimane di proprietà della Cividin, potrebbe essere usucapita dalla stessa controricorrente, la quale proprio di questa possibilità ha discusso ripetutamente in ricorso.

Di qui il rigetto di secondo e terzo motivo.

7) Stessa sorte merita il quarto motivo, relativo alla liquidazione delle spese di lite in appello, poste, come si è detto sub 4) a carico di Cividin per due terzi e compensate per un terzo.

La denunciata violazione di legge (art. 92 c.p.c.) non sussiste, perchè si è avuta nella specie reciproca soccombenza, atteso il rigetto da un lato dell’eccezione di prescrizione del diritto, che mirava a precludere all’acquirente ogni pretesa sull’area di parcheggio, e dall’altro della richiesta di riduzione del corrispettivo.

Non sussiste neppure errata valutazione dell’incidenza delle due decisioni. Va premesso che, non essendo stata esposta alcuna censura per vizio di motivazione, il rilievo è incongruo in riferimento alla doglianza di violazione di legge. In ogni caso va osservato che l’apprezzamento di merito reso dal giudice d’appello, insindacabile in questa sede se congruamente motivato, appare inattaccabile, atteso che v’ è netta predominanza della soccombenza circa la sussistenza del diritto azionato rispetto a quella relativa alla quantificazione del connesso corrispettivo. Discende da quanto esposto il rigetto dei ricorsi e la compensazione delle spese di lite, giustificata dalle precisazioni in diritto che sono state qui rese e che in parte giustificavano il ricorso incidentale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale. Rigetta il ricorso incidentale. Spese compensate.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 27 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

EDIL MODERNA SRL IN PERSONA DEI SUOI LEGALI RAPP.TI A.E., M.A. E MA.GI. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati GIORNELLI GIANCARLO, PINZA ROBERTO;

- ricorrente -

contro

AG.RE., T.A., P.A., G.R., COND (OMISSIS), AG.CA., P.R., B.W., S.M.;

- intimati -

sul ricorso 17119/2006 proposto da:

COND. P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE RAG. B.S., P.A. (OMISSIS), B.W.(OMISSIS), PO.RO. (OMISSIS), G.R. C.F. (OMISSIS), S.C. IN PROPRIO E QUALE EREDE DI S.M., T.A.M. (OMISSIS), SB.MA. (OMISSIS), AG.RE. (OMISSIS), AG.CA.(OMISSIS), ENTRAMBE IN QUALITA’ DI EREDI DI a.m. tutti in proprio e IN QUALITA’ DI CONDOMINI, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LISBONA 12, presso lo studio dell’avvocato ESPOSTO SILVIA, rappresentati e difesi dagli avvocati PATRIZI CRISTINA, FOSCHI ARNALDO, VIGNOLI MARGHERITA;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

EDIL MODERNA SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati PINZA ROBERTO, GIORNELLI GIANCARLO;

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 396/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato Petronio Ugo difensore della ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale per quanto di ragione.

Fatto

Il Condominio (OMISSIS) ed alcuni condomini, con citazione notificata il 26.9.91, convennero al giudizio del locale tribunale la società Edilizia Moderna s.r.l., proprietaria esclusiva di un immobile confinante, lamentando che la stessa aveva illegittimamente realizzato un’area di parcheggio nell’area cortilizia interposta tra le due proprietà e modificato la destinazione dell’androne comune di accesso, da passaggio pedonale a carrabile, e pertanto chiesero i conseguenti provvedimenti inibitori, restitutori e risarcitori. Nella resistenza della convenuta, che aveva sostenuto la legittimità delle opere, peraltro realizzate d’intesa con il condominio medesimo, proponendo una domanda riconvenzionale di rilascio di una parte dell’area di sua esclusiva proprietà, l’adito tribunale, dopo l’espletamento di una prima consulenza tecnica, con sentenza non definitiva del 25.11.96 (non fatta oggetto di impugnazione o relativa riserva), respingeva le domande attrici, con riferimento alle opere che la convenuta aveva realizzato nella parte di area cortilizia di sua esclusiva proprietà, nonchè la domanda riconvenzionale e disponeva ulteriore istruttoria, espletata la quale (con prove testimoniali e consulenza tecnica integrativa), con sentenza definitiva del 6.7.01 rigettava le domande attrici anche nella parte relativa all’utilizzazione dell’androne comune, ritenuta compatibile con la sua destinazione. Ma a seguito ed in accoglimento dell’appello degli attori, resistito dalla società appellata, la Corte di Bologna, con sentenza del 24.3.05, in riforma di quella impugnata, dichiarava illegittima l’utilizzazione, da parte della convenuta, dell’androne e della parte comune dell’area cortilizia per il transito anche di veicoli ed ordinava la rimozione delle opere a tal fine realizzate, in quanto in contrasto con il principio di cui all’art. 1102 c.c., concretando una modalità d’uso, in precedenza insussistente, tale da limitare i concorrenti diritti di pari utilizzazione da parte dei rimanenti condomini e da instaurare di fatto una servitù a carico del condominio ed favore dell’immobile di proprietà esclusiva della società; disattesa, peraltro, la richiesta risarcitoria, tenuto conto in particolare dell’esito del giudizio di primo grado, con riferimento alla non impugnata sentenza non definitiva, la corte dichiarava interamente compensate le relative spese, salvo quelle di consulenza tecnica di ufficio, poste a carico della convenuta, condannando invece quest’ultima, per la soccombenza, a quelle di secondo grado.

Avverso tale sentenza la società Edilizia Moderna s.r.l., in liquidazione, ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Hanno resistito il Condominio (OMISSIS) ed i condomini in epigrafe indicati (in luogo di S.M., nelle more defunto, gli eredi S.C. e Ma.), con comune controricorso, contenente ricorso incidentale.

Ha replicato a quest’ultima impugnazione la ricorrente principale, con controricorso ex art. 371 c.p.c., comma 4, depositando infine una memoria illustrativa.

Diritto

Va preliminarmente disposta la riunione dei reciproci ricorso ai sensi dell’art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce “omessa e contraddittoria motivazione” su punto decisivo, nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., con riferimento specifico all’assunto secondo cui essa avrebbe eseguito nuove opere nell’androne comune, oltre a quelle legittime nella sua proprietà esclusiva, al riguardo sostenendo che si sarebbe limitata a “sfruttare al meglio potenzialità già perfettamente e compiutamente insiste nella comune proprietà”.

Con il secondo motivo vengono dedotti analoghi vizi di motivazione ed errata applicazione della medesima norma sopra citata, sostenendosi che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, non sarebbero state mutate la destinazione del bene comune, già costituente, per le sue originarie caratteristiche, un ingresso per il transito veicolare, nè apportate modificazioni di sorta allo stesso o arrecati pregiudizi all’utilizzo da parte dei condomini, trattandosi nella specie soltanto di un uso più intenso, con lo stesso compatibile, da parte della convenuta condomina.

Ulteriori vizi di motivazione e di violazione di legge, ancora con riferimento all’art. 1102 convengono dedotti con il terzo motivo, nel quale si censura l’argomento, secondo cui dall’operato della convenuta sarebbe derivato il rischio della costituzione di una servitù di passaggio a carico dell’androne comune, per non aver considerato che l’utilizzo dell’ingresso comune da parte della società era funzionale al collegamento della corte di proprietà esclusiva della medesima e non già ad altro immobile di piena proprietà delle stessa, esterno al condominio, bensì alla pubblica via, integrando soltanto un uso più intenso della cosa comune, non contrario alla sua destinazione.

Con il quarto motivo, infine, vengono dedotte omessa e contraddittoria motivazione su punto decisivo per errata valutazione delle risultanze istruttorie, in particolare della consulenza tecnica da cui sarebbe emersa l’attitudine funzionale dell’androne, anche in considerazione della relativa tipologia comune ad analoghi caseggiati del centro storico cittadino, a consentire l’ingresso sia pedonale, sia carrabile, nonchè omessa considerazione del precedente giudicato, costituito dalla non impugnata sentenza non definitiva, che avrebbe va accertato che i lavori effettuati dalla società convenuta riguardavano soltanto la parte in proprietà esclusiva della stessa, edificio ed area scoperta, e non anche quelle in comune con il condominio.

Il ricorso, i cui motivi per l’intima connessione vanno esaminati congiuntamente, è fondato e va accolto nei termini di seguito precisati.

E’ principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di comunione, non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma anche quelle cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristiche potenzialmente si presti (v. tra le tante nn. 22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06).

Per quanto attiene, in particolare, ai cortili è stato più volte precisato che, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta di veicoli, non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in particolare, Cass. n. 13879/10). Nel caso di specie la corte territoriale nel ritenere, in difformità dal primo giudice, che la destinazione propria dell’androne e del cortile comune fosse limitata al solo passaggio pedonale, benchè l’ampiezza del primo fosse risultata tale da consentire anche l’accesso di autoveicoli (destinazione normalmente propria di tali beni comuni, secondo Cass. 11204/08), non ha dato adeguato conto del proprio convincimento, che al riguardo avrebbe dovuto essere corredato dall’indicazione degli elementi da cui fosse stato desunta una oggettiva e concreta destinazione di tali beni più limitata rispetto a quella astrattamente desumibile dalle adeguate dimensioni degli stessi.

La corte felsinea, limitandosi ad ipotizzare impropriamente la costituzione di una servitù prediale, inconfigurabile, per il principio nemini res sua servit, allorquando la controversa estensione delle modalità di uso si verifichi nell’ambito di una comunione (nella quale trova invece applicazione la disciplina dettata dall’art. 1102 c.c., v. Cass. n. 4286/07, salvi in casi in cui si verifichi un nuovo asservimento ad un immobile del tutto estraneo al contesto, v. Cass. n. 3035/09), in una fattispecie in cui i beni comuni erano già funzionalmente destinati a consentire l’accesso anche a quello di proprietà esclusiva della convenuta, neppure ha indicato quali fossero le specifiche opere di trasformazione, di cui ha ordinato la rimozione, in quanto ritenute finalizzate all’esercizio del censurato uso dell’androne e del cortile.

Tale precisazione sarebbe stata particolarmente necessaria, in un contesto processuale, caratterizzato dall’intervenuto passaggio in giudicato, per mancanza di appello, della sentenza non definitiva del tribunale forlivese, che aveva accertato la legittimità delle opere modificative dello stato dei luoghi eseguite nell’area scoperta, contigua al cortile comune, di proprietà esclusiva della convenuta (comportanti la trasformazione del preesistente giardino in area di parcheggio per alcuni veicoli e la eliminazione di un muretto di recinzione), mentre era stato disposto il prosieguo dell’istruttoria per accertare la consistenza e la legittimità di quelle interessanti le parti comuni; l’evidenziata omissione non solo si traduce in un difetto di motivazione, su un punto decisivo ai fini ai fini dell’art. 1102 c.c., vale a dire del riscontro della ritenuta alterazione della destinazione dei beni comuni, ma comporta anche l’oggetti va indeterminatezza della statuizione di condanna.

All’accoglimento del ricorso principale, comportante l’assorbimento di quello incidentale (con il quale si lamenta omessa pronunzia sulla richiesta di risarcimento dei danni cagionati ai condomini dal controverso uso dell’androne e del cortile), conclusivamente consegue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie quello principale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 3 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 15 giugno 2012.

[omissis]

Ritenuto in fatto

1. Il Procuratore delle Repubblica presso il Tribunale di Milano impugna la sentenza in epigrafe indicata con la quale la Corte d’appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, ha assolto P. e P.R. dal delitto esercizio arbitrario delle proprie ragioni per insussistenza del fatto, poiché gli imputati hanno, a differenza della ricostruzione operata dal giudice di primo, esercitato un proprio diritto, impedendo l’accesso al cortile retrostante immobile e l’utilizzo dello stesso come parcheggio con l’apposizione di due paletti in cemento con catena a comando elettronico.
Per la Corte d’appello, la condotta dei due imputati costituiva l’esercizio del diritto di proprietà dell’area per la cui realizzazione non era necessario l’accertamento giudiziario negativo del diritto di fatto dei coniugi C.M. e B.M. di accedere all’area con la loro auto. Mentre, rileva il giudice d’appello, avrebbero dovuto essere i coniugi B. – C. a rivolgersi al giudice e rappresentare la lesione del loro diritto di accesso in ragione di una detenzione qualificata di un’area destinata a parcheggio.
In realtà, i due coniugi B. – C. , odierne persone offese, così avrebbero fatto: si sono rivolti al giudice e hanno proposto un azione possessoria all’esito della quale, in considerazione dello stato dei luoghi e delle condizioni di saluti di C.M. , fu riconosciuta la “possibilità” ai ricorrenti l’accesso all’area per una sosta temporanea o fermata, con esclusione di parcheggio e obbligo per i proprietari di consegnare la chiave per il dispositivo di accesso al cortile.
Non è stato contestato che dopo tale decisione sia stato ostacolato agli imputati e dai comproprietari l’accesso al cortile.
Ad avviso della Corte d’appello, non integra il delitto di esercizio arbitrario di un preteso diritto avere realizzato sull’area di loro proprietà l’attività consentita di impedire a terzi l’accesso indiscriminato al cortile con l’apposizione di un dispositivo in cemento e con catena a comando elettronico.
2. Il Procuratore ricorrente deduce violazione di legge e vizio di motivazione.
I coniugi B. – C. , come acquisito agli atti, conduttori di appartamento di proprietà P. da tempo utilizzavano di fatto il cortile dell’edificio per il parcheggio della loro auto, situazione tollerata dal defunto P. , originario proprietario dell’immobile, e negata dagli eredi i quali, per impedire ai coniugi di C. – B. di esercitare un diritto che gli spettava, non essendo previsto alcun contratto di locazione dei posto auto.
Ad avviso del ricorrente, l’ordinamento consente l’autotutela per mantenere o recuperare il possesso della cosa solo nell’immediatezza di un atto di spoglio o molestia, situazione non realizzatasi nel caso concreto, poiché da anni i due coniugi B. – C. utilizzavano il cortile per il parcheggio dell’auto.
Per il ricorrente, la condotta di interrompere la situazione di fatto, con l’apposizione di un impianto che escludesse l’uso indiscriminato di terzi, realizza un’arbitraria risoluzione della controversia con il terzo che da anni esercitava un potere di fatto senza ricorrere all’autorità giudiziaria, ma facendosi giustizia da sé mediante la modifica dello stato dei luoghi, Modifica che ha ostacolato con la forza il dominio di fatto delle parti civili sul cortile in questione. Una soluzione difforme al chiaro dettato normativo.

Considerato in diritto

Il ricorso è fondato.
Ai fini della configurabilità del reato di cui all’art. 392 c.p., si richiede che il “preteso diritto” che l’agente intende esercitare sia oggetto di contrasto con un’altra persona, nel senso che, al momento della condotta violenta posta in essere dall’agente, sia già in atto tra gli interessati una contesa, giudiziale o di fatto, intorno alla titolarità o alle modalità d’esercizio di quel diritto.
Non è da revocare in dubbio che, nella concreta fattispecie, la questione della legittima o meno pretesa dei coniugi B. – C. e il diritto dei proprietari – eredi di impedire il parcheggio dell’auto, da tempo esercitato, nel cortile era controversa tra le parti dopo il decesso del de cuius che da tempo ha tollerato e non ha impedito la “detenzione” del posto auto dai conduttori di uno degli appartamenti dell’edificio del quale il cortile costituiva una pertinenza.
Tale situazione di fatto, accertata da entrambi i giudici di merito, non avrebbe potuto ritenersi risolta, a differenza di quanto sostenuto dalla Corte d’appello, dall’azione possessoria proposta – e dal suo esito – dai titolari della “situazione di fatto” di parcheggiare all’interno del cortile per essere così avvenuto da anni e fino a che non subentrassero gli eredi nella proprietà del bene e perché la “detenzione” è proseguita. Per procedere al suo “spoglio”, dunque, sarebbe stato necessario rivolgersi al giudice da chi vantava il proprio diritto a impedire la “prosecuzione di tale situazione di fatto”.
Ciò che, dunque, ha realizzato in concreto la violenta azione di spoglio della “detenzione” di un posto per il parcheggio è stata l’apposizione di un impianto che ne impediva il libero accesso ai luoghi da chi, legittimamente o meno, era nella “detenzione” del posto auto nel cortile.
I proprietari, ben consapevoli di impedire il libero accesso dei due coniugi B. – C. con la loro auto e continuare a “detenere il posto auto” sono stati coloro che, all’esito di una delibera condominiale, hanno autonomamente deciso, pur avendo tempo e ragione di rivolgersi al giudice, di apporre l’impianto prima inesistente. Tale azione avrebbe potuto essere giustificata solo nell’immediatezza di una pretesa dei coniugi C. – B. mai vantata in precedenza.
4. In conclusione, la sentenza impugnata va annullata con rinvio per un nuovo giudizio ad altra sezione della Corte d’appello di Milano cui, nel rispetto dei principi enunciati, spettano le ulteriori scelte di merito.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Milano per nuovo giudizio.

(OMISSIS)

FATTO

Con atto di citazione del 9/6/1995 N.F. e S.S. , quali genitori esercenti la potestà sui figli minori M. , P. e C. , nonché G.S. , I.G.B. , L.J.L. e L.J.G. , proprietari di alcuni appartamenti acquistati (direttamente o da loro aventi causa) da A.C. e M.M. convenivano in giudizio A.A. , attuale proprietario di un’area e chiedevano dichiararsi che la stessa era asservita a parcheggio con diritto di accesso alla via pubblica per effetto dell’atto pubblico di vincolo permanente di destinazione a parcheggio sottoscritto il 23 Ottobre 1975 trascritto il 3/11/1975, dai venditori A. – M. quali costruttori e proprietari presentato con il progetto di variante approvato, ai sensi dell’art. 18 l. n. 765 del 1967; gli attori chiedevano, inoltre, di essere immessi nella piena disponibilità dell’area anche mediante rimozione dei manufatti e degli altri ingombri che ne impedivano l’uso.
Al riguardo deducevano la nullità di contrarie previsioni (di riserva di proprietà dell’area) riportate negli atti di trasferimento dei proprietari costruttori e loro aventi causa relative alla proprietà dell’area asservita.
A.A. contestava che fosse mai stato violato il vincolo di destinazione e, in via riconvenzionale, ove fosse disposto il trasferimento dell’area a favore degli attori (peraltro da questi non richiesto), chiedeva il corrispettivo dovutogli per la cessione.
Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 27/10/2000, individuava l’area asservita a parcheggio e condannava il convenuto a rilasciarla per consentire l’esercizio del diritto reale di uso; lo condannava inoltre a rimuovere i manufatti; condannava gli attori a pagare all’A. il corrispettivo del diritto reale di uso dell’area vincolata a parcheggio.
L’A. proponeva appello al quale resistevano le controparti.
La Corte di Appello di Palermo con sentenza del 30/5/2005 in parziale riforma della sentenza appellata:
- esclude alcuni manufatti dall’ordine di demolizione disponendone, tuttavia la riduzione a minori dimensioni;
- rigetta la domanda dell’A. di condanna al corrispettivo del diritto reale di uso;
- conferma nel resto la sentenza, che corregge quanto al cognome di una parte.
La Corte territoriale rileva:
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione degli attori è infondata perché gli attori hanno prodotto i singoli atti pubblici con i quali hanno acquistato gli appartamenti per i quali reclamano l’uso del parcheggio e che dagli atti risulta che gli originari venditori, in contrasto con il vincolo, si erano riservati la proprietà dell’area;
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione passiva è infondata perché lo stesso aveva acquistato la suddetta area e perché la limitazione legale della proprietà per effetto del vincolo imposto dalla legge di destinazione a parcheggio può essere fatta valere nei confronti dei terzi acquirenti che contestino la validità ed efficacia del vincolo che si trasferisce con l’acquisto senza necessità di trascrizione;
- che la dichiarazione di nullità della clausola dei contratti di riserva della proprietà dell’area in contrasto con il diritto di uso è stata pronunciata incidenter tantum ponendosi come momento del procedimento motivazionale e, quindi, il primo giudice non è incorso nel vizio di ultra petizione;
- che è infondato il motivo di appello relativo all’estensione dell’area assoggettata a vincolo perché l’estensione è stata accertata dal CTU come conforme all’estensione delle aree indicate dai proprietari costruttori come assoggettate a vincolo;
- che il diritto del costruttore venditore di conseguire una integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del diritto di uso sugli spazi vincolati a parcheggio ha carattere personale derivando dai singoli contratti di acquisto e di conseguenza può essere riconosciuto solo a chi è stato parte del contratto e non può essere riconosciuto all’appellante A.A. che di quei contratti non è stato parte;
- che l’ordine di rimozione dei manufatti che occupano l’area asservita a parcheggio deve essere escluso per i manufatti già indicati nella planimetria allegata all’atto di vincolo salvo l’obbligo di ridurli alla dimensioni ivi indicate e fermo restando l’obbligo di rimozione dei manufatti che non erano previsti nell’atto di vincolo;
- che la stradella di collegamento del parcheggio (altrimenti intercluso) con la pubblica via, ancorché non espressamente assoggettata a vincolo, deve ritenersi egualmente soggetta al diritto di uso (come richiesto dagli attori sin dall’atto introduttivo del giudizio) in quanto indispensabile per l’uso del parcheggio;
- che il motivo concernente il mancato accoglimento della domanda di divisione è infondato in quanto la controversia non riguarda la proprietà, ma il diritto di uso, da esercitarsi dai condomini con le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
A.A. propone ricorso affidato a sei motivi (la numerazione arriva solo a cinque in quanto il n. 2 è ripetuto due volte).
Resistono con controricorso gli intimati ad eccezione di L.L. , L.G. e di I.G.B. ; I.A.M. si è costituita dichiarando di essere erede del defunto I.G.B. .

DIRITTO

Preliminarmente occorre rilevare che la sentenza impugnata è stata depositata prima dell’entrata in vigore della legge n. 40/2006 che ha introdotto, con l’art. 360 bis (poi abrogato dalla L. 69/2009), il quesito di diritto come condizione di ammissibilità del ricorso.
Pertanto il ricorso, nel quale vengono formulati quesiti di diritto, non è, invece, assoggettato alle suddette disposizioni.
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il contrasto tra le norme applicate con la sentenza impugnata e la normativa introdotta con la legge n. 246/05 con la nuova formulazione dell’art. 18 L. 765/967 di cui sostiene l’applicabilità, quale ius superveniens, alla presente controversia in quanto non ancora definita.
In particolare il ricorrente sostiene che la norma citata, nella nuova formulazione, applicabile anche in cassazione proprio in quanto ius superveniens, esclude il vincolo pertinenziale o il diritto di uso per i parcheggi e ne consente la libera trasferibilità.
1.1. Il motivo è infondato.
L’art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 (in vigore dal 16 dicembre 2006) aggiunge un secondo comma all’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, così formulato: “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
La norma, quindi, esclude l’automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, allo scopo dichiarato di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono e che possano essere commercializzati liberamente.
Resta inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell’area a parcheggio (disciplinato ancora dal comma 1 dell’art. 41-sexies), cui è subordinata la concessione del permesso di costruire, ma non sussiste più alcun diritto reale a favore degli abitanti dell’edificio cui accedono.
Si tratta di stabilire se la norma sopra richiamata costituisca norma interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva) e, quindi, applicabile anche a situazioni antecedenti o se si tratti di norma propriamente novativa, valevole soltanto per il futuro. Se tale norma venisse intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nel comma 1 dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 246 del 2005 (quindi anche l’area già vincolata a parcheggio oggetto della presente causa), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtù di altro strumento.
Il diritto reale d’uso, secondo la giurisprudenza in precedenza consolidatasi, spettava al proprietario del bene principale sul parcheggio che venisse alienato separatamente e si costituiva ope legis all’atto dell’alienazione separata del parcheggio in spregio al vincolo pertinenziale.
Questa Corte (Cass. 24/2/2006 n. 4264 e succ. Cass. 13/1/2010 n. 378, Cass. 5/6/2012 n. 9090), ha escluso il carattere interpretativo e la retroattività della norma all’art. 12, comma 9, della l. 246/05, affermando che la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.
Il disconoscimento della sua natura interpretativa, secondo il condivisibile percorso motivazionale della richiamata sentenza, al quale occorre dare continuità, discende dalla mancanza dei presupposti che caratterizzano la norma interpretativa, quali l’incertezza interpretativa circa una norma preesistente e la scelta di una delle soluzioni alternativamente adottate dalla giurisprudenza; la retroattività viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce “un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore”; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto già acquisito dal privato.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione dell’art. 112 c.p.c. (richiamando erroneamente l’art. 360 n. 3 in luogo dell’art. 360 n. 4 c.p.c.) in quanto la Corte di appello (come in precedenza, il Tribunale) avrebbe pronunciato ultra petitum la nullità delle clausole di riserva della proprietà senza che fosse stata proposta una domanda per la declaratoria della nullità.
2.1 Il motivo è infondato.
La Corte di appello ha correttamente rilevato, giudicando infondato il relativo motivo di appello, riproposto con questo motivo di ricorso, che era stata esattamente accolta la specifica domanda di asservimento dell’area a parcheggio a favore degli appartamenti dello stabile e che la pronuncia sulla nullità delle clausole contrattuali configgenti con il diritto di uso era intervenuta incidenter tantum, come momento del procedimento motivazionale.
3. Con il terzo motivo (ma numerato 2) il ricorrente deduce violazione dell’art. 100 c.p.c. e degli artt. 1460, 1464, 1476, 1484 e 2644 c.c. e il vizio di motivazione.
Il ricorrente sostiene, quanto alla legittimazione attiva e all’interesse ad agire, che non sarebbe provata l’attuale proprietà dei beni da parte degli attori essendo insufficiente la prova dell’acquisto della proprietà, ma occorrendo la certificazione della conservatoria RRII per documentare la proprietà attuale.
Sostiene inoltre, quanto alla violazione dell’art. 102 c.p.c., che il contraddittorio doveva essere integrato nei confronti degli originari costruttori – venditori in quanto si chiedeva il riconoscimento di un diritto di uso in contrasto con la riserva di proprietà e i venditori avrebbero dovuto garantire l’acquirente per l’evizione e le molestie con la conseguenza della legittimazione dello stesso a ricevere il corrispettivo per il riconoscimento del diritto di uso, che viene ceduto, a dire dal ricorrente, dal soggetto nei cui confronti si accerta il diritto.
3.1 Il motivo è infondato e in parte inammissibile.
La legittimazione attiva sussiste in quanto la domanda è stata proposta da chi dichiarava essere titolare del diritto di uso e nei confronti di chi lo contestava o comunque lo ostacolava; al riguardo è consolidato il principio secondo il quale la legittimazione attiva e passiva va verificata secondo la prospettazione di chi l’assume ed è distinta dalla titolarità della situazione sostanziale (cfr., ex plurimis, Cass. 10/1/2008 n. 355; Cass. 6/3/2008 n. 6132); la questione relativa alla attuale proprietà è questione di merito che non risulta formulata con l’atto di appello; in ogni caso, la proprietà risulta documentata negli atti di acquisto esaminati dal giudice del merito e la prova della trascrizione non era necessaria ai fini dell’accoglimento della domanda, trattandosi di adempimento volto a realizzare una pubblicità dichiarativa necessaria per risolvere il conflitto tra più aventi causa dallo stesso soggetto (art. 2644 c.c.), mentre il vincolo a parcheggio, costituendo un limite legale della proprietà, si trasferisce senza necessità di trascrizione (Cass. 14/11/2000 n. 14731; Cass. 6/9/2007 n. 18691); l’ulteriore finalità della trascrizione, di rendere opponibili a terzi determinate situazioni che comportino vincoli di indisponibilità, nel caso specifico non viene in rilievo.
Parimenti infondata è la censura di non integrità del contraddittorio: l’unico legittimato passivo in ordine all’azione per il riconoscimento di un diritto di uso che viene negato dal proprietario dell’area è, appunto, il proprietario dell’area che, tuttavia, non è legittimato a richiedere il compenso dovuto per il diritto di uso che è sorto con il primo atto di vendita degli appartamenti e, quindi, a favore del primo venditore il quale, vendendo, ha perso anche il diritto di uso dell’area per la quale si era riservata la proprietà così che il compenso a lui dovuto riequilibra il sinallagma di quell’originario contratto.
Infatti, come questa Corte ha già avuto occasione di affermare sin dal 2000, la limitazione legale della proprietà, conseguente al vincolo, può essere fatta valere, nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia e pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore – venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio; in tale giudizio la pronuncia di nullità delle clausole dei contratti conclusi dall’originario costruttore-venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben può essere adottata “incidenter tantum”, in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell’originario costruttore – venditore, non convenuto in giudizio e si ponga solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall’art. 1419 cod. civ.; la presenza in giudizio del costruttore venditore non s’impone nemmeno in ragione del suo diritto personale a conseguire dagli attori l’integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del richiesto riconoscimento del diritto d’uso sugli spazi vincolati a parcheggio, in quanto tale diritto al conguaglio non deriva direttamente dalla stessa norma imperativa bensì, ex art. 1374 cod. civ., dai singoli contratti di acquisto (così, in massima, Cass. 14/11/2000 n. 14731; in senso conforme: Cass. 23/3/2004 n. 5755).
4. Con il quarto motivo (numerato 3) il ricorrente deduce violazione dell’art. 2644 c.c. e 112 c.p.c., della L. 47/1985 e dell’atto di vincolo 23/10/1975 e sostiene che il vincolo a parcheggio era stato trascritto per mq. 1150 risultante dall’atto di obbligo e, quindi, non poteva essere riconosciuto un vincolo su una superficie maggiore e neppure poteva essere imposto un vincolo sulla stradella di accesso che non risultava dall’atto pubblico la cui correzione i condomini non avevano ritenuto di chiedere; la declaratoria del vincolo sulla strada di accesso era quindi viziata per ultrapetizione.
4.1 Il motivo è inammissibile perché non attinge la ratio decidendi per la quale dall’atto di vincolo trascritto, risulta il vincolo posto su aree specificamente indicate la cui estensione è stata calcolata dal CTU in mq. 1275,85 e, quindi, superiore, rispetto alla misura che il ricorrente indica genericamente in mq. 1150 senza precisare (così formulando una censura inammissibilmente generica) né la cubatura complessiva, né le modalità di calcolo della stessa in relazione alla quale calcolare il limite concordato per l’assoggettamento a vincolo. Egualmente inconferente e, quindi, inammissibile è la censura (fondata sul mancato inserimento della strada nell’atto di vincolo) della statuizione che ha riconosciuto il diritto di accesso all’area mediante una stradella pure di proprietà del convenuto; la censura, infatti, non coglie la ratio della decisione fondata sulla accessorietà e indispensabilità del collegamento viario rispetto al parcheggio; non sussiste neppure il dedotto vizio di ultrapetizione perché la Corte di Appello ha evidenziato (con statuizione non censurata) che gli attori, sin dall’atto introduttivo del giudizio, avevano richiesto dichiararsi l’asservimento dell’area oggetto del contendere “con diritto di accesso” (v. pag. 13 della sentenza impugnata).
5. Con il quinto motivo (numerato 4) il ricorrente deduce violazione della L. n. 122 del 1989, della L. n. 1159 del 1942 (come mod. dalla L. 246/05), della L. 765/1967 e il vizio di motivazione e sostiene che il corrispettivo da liquidare per il diritto di uso dell’area deve essere determinato secondo il valore di mercato, in conformità alla richiamata normativa e tenendo conto delle prove documentali offerte.
5.1 Il motivo è inammissibile perché la domanda di liquidazione del compenso è stata rigettata dalla Corte di Appello senza liquidazione alcuna, ma per mancanza della titolarità del diritto di chi la richiedeva e quindi il motivo non è pertinente rispetto alla decisione assunta.
6. Con il sesto motivo (numerato 5) il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1111 c.c. e il vizio di motivazione e censura la sentenza nella parte in cui non ha accolto la sua domanda di divisione pur essendo, egli, proprietario di corpi non facenti parte del condominio della cui cubatura si sarebbe tenuto conto nel determinare l’area vincolata a parcheggio.
6.1 Il motivo è inammissibile in quanto non contiene una specifica censura alla ratio decidendi per la quale la Corte territoriale ha negato la stessa divisibilità dell’area con la motivazione per la quale il diritto di uso scaturente dal vincolo a parcheggio doveva essere esercitato secondo le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna A..A. a pagare ai controricorrenti le spese di questo giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 18.09.2012.

A CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

V.A., residente in (OMISSIS), e GSA s.r.l., con sede in (OMISSIS), in persona del legale rappresentante ing. F.B., rappresentati e difesi per procura in calce al ricorso dall’Avvocato MONDINI ALESSANDRO, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avvocato Maria Chiefari in Roma, via Antonio Pacinotti n. 5/d;

- ricorrenti -

contro

Sviluppo Immobiliare s.r.l., con sede in (OMISSIS), in persona del legale rappresentante sig. B.R., rappresentata e difesa per procura in calce al controricorso dagli Avvocati CANARINI CESARE FILIPPO e Guido Orlando, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Roma, P.zza Cola di Rienzo n. 69;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 715 della Corte di appello di Bologna, depositata l’8 luglio 2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 aprile 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le conclusioni del Procuratore Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio Velardi.

Fatto

La Corte, letto il ricorso proposto, con atto notificato il 21 gennaio 2011, da V.A. e dalla s.r.l. GSA per la cassazione della sentenza n. 715 della Corte di appello di Bologna, depositata l’8 luglio 2010, notificata il 25 novembre 2010, che, in riforma della pronuncia di primo grado, aveva respinto la domanda da loro proposta quali proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio Residenziale (OMISSIS), diretta ad accertare che i posti auto ivi esistenti, di proprietà della convenuta Sviluppo Immobiliare s.r.l., erano gravati da un diritto d’uso in favore dei condomini, con conseguente limitazione del diritto di disponibilità degli stessi da parte della convenuta;

letto il controricorso ed il ricorso incidentale della società Sviluppo Immobiliare;

vista la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., dal consigliere delegato Dott. Mario Bertuzzi, che ha concluso per la fondatezza del ricorso, osservando che:

- “l’unico motivo del ricorso principale denunzia violazione e falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, nonchè vizio di motivazione, lamentando che la sentenza impugnata, pur dando atto della inapplicabilità nella fattispecie ratione temporis della nuova disposizione di cui alla L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, abbia negato che la disposizione citata di cui all’art. 41 sexies, ponesse vincoli d’uso in favore degli occupanti dell’edificio nei confronti degli spazi interni ai fabbricati destinati a parcheggio, affermandone, in contrasto con la giurisprudenza di legittimità, la loro piena disponibilità e commerciabilità da parte del proprietario”;

- “il motivo appare manifestamente fondato, apparendo la ratio decidendi accolta dalla sentenza impugnata in contrasto con l’orientamento di questa Corte, secondo cui la norma di legge posta dall’art. 41 sexies citato, come modificata dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, attribuisce al soggetto che abita stabilmente l’unità immobiliare sita nell’edificio un diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio interno che non ecceda il limite minimo prescritto dalla legge, con l’effetto che gli atti di disposizione dello stesso da parte del suo titolare incontrano un limite interno nell’obbligo di rispettare e quindi salvaguardare tale vincolo di destinazione (Cass. n. 15509 del 2011; Cass. n. 13857 del 2001; Cass. n. 4197 del 2000)”;

- “l’unico motivo del ricorso incidentale, che denunzia il vizio di omessa pronuncia sulla richiesta della convenuta – appellante di risarcimento del danno, va dichiarato assorbito”;

rilevato che la relazione è stata regolarmente comunicata al Procuratore Generale, che non ha svolto controsservazioni, e notificata alle parti e che la sola parte resistente ha depositato memoria;

considerato che la memoria depositata non apporta argomenti di diritto nuovi e diversi rispetto a quelli già esaminati nella suddetta relazione; che le argomentazioni e la conclusione della stessa meritano di essere interamente condivise, apparendo rispondenti sia a quanto risulta dall’esame degli atti di causa, che all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte sopra indicato, cui questo Collegio ritiene di dover dare piena adesione, meritando altresì aggiungere che alla nuova disposizione posta dalla L. n. 246 del 2005, art. 12, non solo va negata efficacia retroattiva, ma va altresì disconosciuta qualsiasi natura di interpretazione autentica della precedente disciplina, difettando il presupposto necessario a tal fine, rappresentato dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore (Cass. n. 378 del 2010; Cass. n. 4264 del 2006);

che, pertanto, il ricorso principale va accolto e la causa rinviata, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Bologna, che si atterrà, nel decidere^ seguente principio di diritto:

“La L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, che ha modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo nè natura interpretativa; ne consegue che la disciplina anteriore di cui all’art. 41 sexies, che attribuisce al soggetto che abita stabilmente l’unità immobiliare sita nell’edificio un diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio interno che non ecceda il limite minimo prescritto dalla legge, trova applicazione nei casi in cui, al momento della entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari”.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso principale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 20 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 5 giugno 2012

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8101/06) proposto da:

S.G., in qualità di successore a titolo particolare della SOCOIM s.a.s., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv.to BORRELLI DOMENICO del foro di Napoli ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv.to Francesca Carpentieri in Roma, via G. P. Pannini n. 11;

- ricorrente -

contro

B.M.R. e A.A., rappresentati e difesi dall’Avv.to Antonio Mercogliano del foro di Napoli, in virtù di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv.to Silvano Menenti in Roma, piazza Randaccio n. 1;

- controricorrente -

nonchè sul ricorso incidentale R.G. n. 12098/06 dagli stessi controricorrenti nei confronti del ricorrente;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 3291/05 – R.G.N. 4484 depositata il 29 novembre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 22 novembre 2011 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to Maurizio Spinella (con delega dell’Avv.to Domenico Bonelli), per parte ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

Fatto

I coniugi A.A. e B.M.R. evocavano, dinanzi al Tribunale di Nola, la SOCOIM s.a.s. esponendo di avere acquistato dalla convenuta, con scrittura privata del 30.9.1992, un appartamento sito in (OMISSIS), due box ed un posto auto, ma dopo la immissione nel possesso dei beni, la società venditrice aveva abusivamente occupato il posto auto loro assegnato, per cui chiedevano dichiararsi il loro diritto di proprietà del posto auto in precedenza loro assegnato o comunque un posto auto non inferiore a mq. 30,40, oltre al risarcimento dei danni.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della SOCOIM, la quale deduceva che la scrittura relativa ai posto auto, da qualificarsi quale semplice quietanza e non quale preliminare di vendita, era stata sottoscritta allorchè l’immobile era ancora in costruzione, da un socio privo di rappresentanza e al momento della stipula dell’atto pubblico gli attori non avevano voluto accettare il posto auto loro assegnato, per cui il prezzo di vendita era stato ridotto di L. 10.000.000, senza farsi più menzione dello stesso, e spiegava riconvenzionale per ottenere il rilascio del posto auto occupato dagli attori ed il risarcimento dei danni subiti per l’abusiva occupazione, il Tribunale adito, dichiarava gli attori proprietari di un posto auto di superficie non inferiore a mq. 24,00, condannandoli al pagamento, in favore della convenuta, della somma di L. 36.000.000 quale corrispettivo del prezzo del posto auto, rigettata la domanda riconvenzionale. In virtù di rituale appello interposto da S.G., nella qualità di successore a titolo particolare della SOCOIM, con il quale deduceva la nullità della sentenza per non avere indicato i principi di diritto applicabili alla specie, nonchè la errata valutazione della documentazione prodotta per avere la venditrice adempiuto puntualmente alle obbligazioni nascenti dalla scrittura privata invocata, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza degli appellati, i quali chiedevano, altresì, dichiararsi non dovuta la somma di L. 36,000.000 ovvero la riduzione del prezzo da quantificarsi in L. 10.000.000, rigettava sia l’appello principale sia quello incidentale. A sostegno della decisione impugnata la corte distrettuale evidenziava che l’applicazione della L. n. 122 del 1989, art. 2, la quale disponeva la riserva di spazi di parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione, non era confutata dall’avere gli appellati acquistato due box per ricovero delle vetture, in quanto secondo l’orientamento giurisprudenziale pur essendo i box oggetto di autonomo diritto di proprietà, non poteva essere escluso il vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il posto auto, essendo attribuita soltanto a quest’ultimo la funzione di soddisfare la previsione normativa. Di qui l’irrilevanza dell’acquisto da parte dei coniugi di due box auto, perchè ciò non eliminava il loro diritto ad usufruire dell’area asservita.

Aggiungeva, quanto all’appello incidentale, che alla società venditrice competeva il corrispettivo per il trasferimento del diritto all’uso e al godimento dell’area di parcheggio, in quanto pur operando in forza di legge il loro diritto, il relativo prezzo non poteva intendersi compreso in quello pagato per l’acquisto dell’alloggio e doveva essere determinato sulla base della valutazione effettuata al momento del trasferimento.

Avverso l’indicata sentenza della Corte di appello di Napoli ha proposto ricorso per cassazione lo S., che risulta articolato su tre motivi, al quale hanno resistito i B. – A. con controricorso, i quali hanno proposto anche ricorso incidentale con un motivo di doglianza.

Diritto

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell’art. 335 c.p.c., concernendo la stessa sentenza.

Ciò posto, con il primo motivo il ricorrente deduce la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nonchè violazione o falsa applicazione della L. n. 765 del 1967, art. 18, L. n. 47 del 1985, art. 17, L. n. 122 del 1989, art. 2, nonchè dell’art. 1362 c.c. e ss., e art. 1418 c.c. e ss., per non avere i giudici del merito adeguatamente valutato la questione attinente all’interpretazione della volontà negoziale delle parti espressa per mezzo dell’atto del 28.3.1995 e degli ulteriori ad esso prodromici, sicuramente pregiudiziale alla risoluzione della controversia. Infatti il legislatore con la legge Tognoli avrebbe espressamente previsto che i parcheggi realizzati ai sensi della predetta normativa non possono essere ceduti separatamente dalla unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, evidenziando la unicità dell’atto di alienazione dell’appartamento e dei box realizzati nel sottosuolo del fabbricato, considerando una volontà negoziale unitaria, mentre il giudice del gravame avrebbe affermato l’autonomia degli acquisti e ciò in aperta violazione delle norme che regolano l’interpretazione del contratto, in particolare dell’art. 1367 c.c.. Inoltre, nell’atto pubblico le parti avevano specificato che si trattava di box realizzati ai sensi della legge Tognoli, così implicitamente affermando il vincolo di inscindibilità dalla unità principale alienata.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nonchè violazione o falsa applicazione della L. n. 765 del 1967, art. 18, L. n. 47 del 1985, art. 17, L. n. 122 del 1989, art. 2, specie in relazione alla libera disponibilità dei parcheggi realizzati in eccedenza al minimo richiesto dalla legge, in quanto essendo incontroverso che i coniugi B. – A. avevano acquistato un’area di parcheggio superiore a quella riservata della legge, la mancata alienazione del posto auto sito nell’area scoperta non integrerebbe una violazione di legge essendo una superficie eccedente quella vincolata per legge, seppure destinata a parcheggio.

I due motivi – che vengono esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione – pongono la questione del regime degli spazi riservati ai parcheggi in misura non corrispondete agli alloggi.

La speciale normativa urbanistica ha prescritto, sino ad un certo punto, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nei condomini, ponendo un vero e proprio vincolo pubblicistico di destinazione, stabilendo contemporaneamente un nesso pertinenziale tra tali spazi ed il singolo appartamento. Di recente, però, il legislatore ha cambiato decisamente rotta optando per la libera circolazione di tali spazi, abolendo così ogni vincolo al riguardo.

Il periodo di costruzione dell’edificio costituisce, perciò, l’elemento che condiziona la scelta della norma da applicare al caso concreto.

Con sentenza di questa corte n. 21003, del 1 agosto 2008, viene sintetizzata efficacemente la situazione giuridica a cui sono sottoposti gli spazi adibiti a parcheggio, attraverso una ricostruzione della evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema.

Premesso che la regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani, la L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d.

legge ponte), all’art. 18, ha introdotto nella legge urbanistica, 17 agosto 1942 n. 1150, l’art. 41 sexies, prescrivendo che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”. La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha – come generalmente affermato dalla dottrina -carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l’attività edilizia, ed essendo, per l’altro, rivolta direttamente all’autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria.

Nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies assuma, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva).

Una parte minoritaria della dottrina ha, invece, interpretato il richiamato art. 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva). Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), è stato affermato che l’art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore – proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio.

Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento. Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la L. 28 febbraio 1985, n. 47, in particolare l’art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378, art. 136), ha stabilito che “Gli spazi di cui alla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.”.

Con ciè è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva; ma, nel contempo, attraverso il richiamo all’art. 818 c.c., (che, al comma 2, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”), consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.

In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La L. n. 47 del 1985, all’art. 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della L. n. 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area.

Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà prò quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. (v., sul punto, tra le altre, Cass. 16 gennaio 2008 n. 730 e 18 luglio 2003 n. 11261).

E’, poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la L. 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli). L’art. 2 di detta legge ha, innanzitutto, modificato la L. n. 1150 del 1942, nell’art. 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico). Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, che prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anzichè a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, n. 301, art. 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività), e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale i relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

L’art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi. Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza (avallata dalla dottrina), ha determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perchè costruiti in base alla legge Tognoli (n. 122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v.

Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793). La legge 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005), all’art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

La norma richiamata che – come già chiarito da questa Corte – trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) – liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio. La L. n. 246/2005, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza (con riferimento al regime di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18) rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio; in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.

Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, possono ora esaminarsi le illustrate censure mosse alla decisione della corte partenopea dal ricorrente principale.

Premesso che dalla sentenza emerge – circostanza incontestata fra le parti – che nella specie si tratta, ratione temporis, di area di parcheggio disciplinata dalla legge Tognoli, la questione di diritto da risolvere, alla stregua delle considerazioni sopra esposte, è se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima inderogabilmente richiesta dalla normativa pubblicistica invocata (art. 2) siano soggetti al diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio ovvero ad un diverso regime.

La corte distrettuale nell’estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il posto auto (per avere i resistenti – appellati acquistato nel medesimo edificio due box), con conseguente attribuzione del diritto d’uso sull’intera area adibita a parcheggio ai proprietari dell’unità immobiliare dello stabile, ha argomentato la decisione con la necessità di soddisfare la funzione pubblicistica prevista della normativa, garantita solo attraverso il riconoscimento di tale diritto reale sulle aree in contestazione.

L’assunto non è condivisibile, in quanto come già affermato da questa corte, con la decisione delle SS.UU. n. 12793 del 15 giugno 2005 (anche se il principio è stato affermato con riferimento ai parcheggi “Ponte” di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18), “estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d’uso ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio (ndr: sull’intera area),(…), significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono”, differenza, di converso, cui facevano riferimento anche i D.L. n. 281 del 1993, e D.L. n. 326 del 1994 – ancorchè mai convertiti in legge – laddove prevedevano la sostituzione della L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 5, con il seguente: “5. i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui alla L. 17 agosto 1042, n. 1150, art. 41 sexies, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”. Si può, dunque, affermare che costituisce dato pacifico la distinzione fra aree di parcheggio rientranti nello spazio standard e quelle eccedenti tale misura: la dottrina è unanime nell’inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera.

D’altro canto la caratteristica saliente dei parcheggi Tognoli è data dal fatto che possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, tanto da non essere considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superficie coperta. Dal punto di vista urbanistico si realizza un regime di pertinenza inscindibile, che si sostanzia in un rapporto quantitativo fra numero di unità immobiliari esistenti e numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza.

Sotto il profilo civilistico, ciò si traduce nel disposto dell’art. 9, comma 5, il quale stabilisce che “i parcheggi realizzati (…) non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legali da vincolo pertinenziale”. La violazione di questa norma è sanzionata con la nullità.

Ciò, però, può riguardare esclusivamente lo spazio standard di parcheggio (inteso quale sussistenza di un rapporto quantitativo, standard appunto, dato dal numero delle unità immobiliari esistenti rapportato al numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere, per la legge Tognoli, di uno ad uno) stabilito per legge, non anche quello eccedente tale misura, in quanto il rapporto pertinenziale ex lege, trovando la sua fonte nella norma imperativa, che determina ed impone l’esistenza del vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, pone “limiti legali alla proprietà”, per cui non è consentita applicazione analogica dell’istituto, oltre i casi tassativamente previsti dalla legge. Ammettere parcheggi a statuto legalmente vincolato in numero superiore al numero delle unità immobiliari comporterebbe un’utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da un lato, stabilisce una serie di agevolazioni, ma, dall’altro, impone, sul piano della commerciabilità, un regime rigoroso.

In altri termini, la interpretazione offerta dalla corte distrettuale appare non cogliere la ratio della legge, perchè in questa ipotesi, in sostanza, si è al di fuori della previsione di cui alla legge Tognoli, con la conseguenza che le eventuali clausole contenute nelle convenzioni che sancissero la nullità o dovrebbero considerarsi come non apposte ovvero con un valore meramente pattizio, determinando sanzioni diverse da quella della nullità. Ogniqualvolta ci si trova di fronte ad ipotesi che presentano delle difformità dalla tipologia prevista dalla legge non appare corretto ricorrere ad interpretazioni estensive, tali da includerle nella previsione, estendendosi altrimenti la nullità stabilita per la circolazione separata a fattispecie non espressamente prevista dal legislatore, cosa che appare in contrasto con i principi sanciti dal codice civile.

Del resto il dialogo fra autonomia privata ed ordinamento giuridico, che a livello costituzionale è regolato dall’art. 41, in vista dello scenario Europeo, si orienta in modo più consapevole nel senso della funzionalizzazione dell’autonomia contrattuale all’obiettivo dell’instaurazione di un mercato il più possibile razionale, il limite posto alla prima è rappresentato dalla regolazione del mercato, salvo la sottrazione alle regole del mercato interno delle attività indirizzate al soddisfacimento dei diritti sociali. Ed è in questa ottica che è stata approvata la L. n. 180 del 2011, in tema di norme per la tutela della libertà di impresa: Statuto delle imprese, che all’art. 2, comma 1, lett. c) prevede “il diritto dell’impresa ad operare in un contesto normativo certo (…) riducendo al minimo i margini di discrezionalità amministrative”.

Ciò sollecita una riflessione: il vincolo di destinazione a parcheggio di un’area, in virtù di atto d’obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia. Il vincolo di destinazione per legge di un’area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell’imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell’iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo. In conclusione, si deve affermare il principio che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dalla L. n. 122 del 1989, art. 2), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purchè nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo. Il principio comporta, quindi, l’accoglimento del primo e del secondo motivo di ricorso.

Con il terzo motivo il ricorrente ha denunciato la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., e violazione dell’art. 2043 c.c. e ss., dell’art. 948 c.c., e dell’art. 1168 c.c. e ss., in ordine alla domanda riconvenzionale per avere i giudici di merito riconoscendo il diritto dei coniugi ritenuto di non poter concedere la tutela azionata in via riconvenzionale di illecita occupazione del posto auto.

Dall’accoglimento dei primi due motivi di ricorso discende che l’ulteriore doglianza di parte ricorrente debba ritenersi assorbita, trattandosi di censura necessariamente collegata al principio sopra esposto.

Eguali considerazioni valgono per l’unico motivo prospettato nel ricorso incidentale, con il quale i coniugi A. – B. denunciano la contraddittorietà della motivazione nella parte in cui non ha accolto l’appello incidentale, anche per violazione ed errata applicazione della L. n. 122 del 1989, art. 2, essendo stato trasferito il posto auto unitamente all’appartamento, al prezzo unitario di L. 170.000.000, giacchè censura che investe, sotto altro profilo, la stessa pregiudiziale questione.

Conclusivamente, il ricorso principale va accolto quanto al primo ed al secondo motivo, assorbito il terzo ed il ricorso incidentale, pronuncia cui consegue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio della causa, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che giudicherà attenendosi al principio di diritto secondo cui “i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla L. n. 122 del 1989, art. 2, non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purchè nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo”.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il primo ed il secondo motivo, assorbito il terzo ed il ricorso incidentale;
cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese di questo grado di giudizio ad altra sezione della Corte di appello di Napoli.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 22 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 3 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FELICETTI Francesco – Presidente -
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

SI SRL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati ESTERINI GIOVANNI, SALANITRO NICCOLO giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

C.R., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI SAVORELLI 95, presso lo studio dell’avvocato MENICHELLI MARCO, rappresentata e difesa dall’avvocato PATANE’ ROSARIO giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
- ricorrenti incidentali -

avverso la sentenza n. 190/2010 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 26/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/11/2011 dal Consigliere Relatore Dott. MILENA FALASCHI;
udito l’Avvocato Politi Giuseppe (delega avvocato Rosario Patanè) difensore della controricorrente e ricorrente incidentale che si riporta agli scritti;
è presente il P.G. in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che si riporta alla relazione.

Fatto

La SINA s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte di appello di Catania del 26 febbraio 2010 che nell’ambito del giudizio promosso da C.R. per ottenere la condanna della ricorrente a reperire all’interno del condominio, sito in (OMISSIS) – ove era sito l’appartamento dalla stessa acquistato in data 2.10.1995 dalla costruttrice (odierna ricorrente), area pertinenziale da destinare a parcheggio ovvero, in subordine, il risarcimento dei danni nell’ipotesi in cui non fosse possibile il predetto trasferimento, in riforma della decisione del giudice di prime cure, ritenuta la fondatezza dell’appello, accoglieva la domanda subordinata (per non essere venuto ad esistenza il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale), quantificata in L. 50.000.000 la riduzione del prezzo dell’immobile acquistato.

Il ricorso è affidato ad un unico motivo di impugnazione.

Si è costituita con controricorso la C., la quale ha anche proposto ricorso incidentale fondato su un unico motivo.

Il consigliere relatore, nominato a norma dell’art. 377 c.p.c., ha depositato la relazione di cui all’art. 380 bis c.p.c. proponendo il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

La resistente ha presentato memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2.

Diritto

Vanno condivise e ribadite le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione ex art. 380 bis c.p.c. che di seguito si riporta:

“Come osservato con sentenza n. 21003 del 1 agosto 2008 di questa corte, la soluzione delle questioni sollevate con il ricorso principale e con quello incidentale richiede una sia pur sintetica ricostruzione della evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema della disciplina dei parcheggi. La regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani. La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. Legge Ponte), all’art. 18, ha introdotto nella Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, l’art. 41 sexies, prescrivendo che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione” (poi divenuti dieci a norma della L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 2). La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha – come generalmente affermato dalla dottrina – carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l’attività edilizia, ed essendo, per l’altro, rivolta direttamente all’autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria.

Nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies assuma, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva). Una parte minoritaria della dottrina ha, invece, interpretato il richiamato art. 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva). Secondo tale posizione, gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte dovrebbero essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l’edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso, anzitutto ponendo una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l’esigenza e impone l’assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato: si tratterebbe di una “pertinenza ex lege”, in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l’edificio e gli spazi per parcheggio farebbe si che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero dell’art. 818 c.c., comma 1, c.c. comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio. In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari e/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur principale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto all’uso dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope legis, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell’art. 1418 c.c., e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419 c.c., comma 2.

Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), è stato affermato che l’art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da essa perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore – proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio.

Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.

Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la L. 28 febbraio 1985, n. 47, in particolare l’art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378, art. 136), ha stabilito che “Gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.”. Con ciè è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva;

ma, nel contempo, attraverso il richiamo all’art. 818 c.c. (che, al secondo comma, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”), consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.

In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La L. n. 47 del 1985, all’art. 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della L. n. 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area. Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. (v., sul punto, tra le altre, Cass. 16 gennaio 2008 n. 730 e 18 luglio 2003 n. 11261).

E’, poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la L. 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. Legge Tognoli). L’art. 2 di detta legge ha, innanzitutto, modificato la L. n. 1150 del 1942, nell’art. 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico). Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, che prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anzichè a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, n. 301, art. 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività), e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

L’art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla Legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.

Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza (avallata dalla dottrina), hanno determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perchè costruiti in base alla Legge Tognoli (122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v. Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793).

La L. 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005), all’art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

La norma richiamata che – come già chiarito da questa Corte – trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) – liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio.

La L. n. 246 del 2005, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio; in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.

Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, può ora esaminarsi la illustrata censura alla decisione della Corte catanese dalla ricorrente principale. Con un unico motivo la SIna lamenta, da un lato, che il giudice di appello abbia ritenuto provato che la modifica della destinazione d’uso dello spazio da destinare a parcheggio fosse avvenuta per fatto della società venditrice- costruttrice, dall’altro, che non sussiste alcuna posizione di diritto reale d’uso in capo alla controricorrente.

Mentre la seconda doglianza relativa alla natura del diritto fatto valere dalla C. appare infondata per quanto sopra esposto, essendo la fattispecie riconducibile a una delle prime due categorie di parcheggi, da desumersi con riferimento al tempo del rogito notarile (l’anno 1995), la prima censura è da ritenere inammissibile perchè priva della specificità necessaria per consentire il controllo di legittimità sull’operato del giudice di merito la cui decisione è sottoposta a critica. Non è infatti indicato, neppure sommariamente, da quali elementi di giudizio la corte distrettuale avrebbe dovuto desumere di riferire il mutamento di destinazione delle aree scoperte vincolate a parcheggio a terzi e non al costruttore-venditore, dal momento che essendo detti spazi occupati da ballatoi delimitati da ringhiere in ferro di pertinenza esclusiva delle unità abitative realizzate a piano seminterrato (nel progetto originario indicate come cantine) e da una scala di accesso al piano sotto scala, le cui caratteristiche costruttive, come osservato dal giudice del gravame, si presentavano identiche alle dotazioni degli altri appartamenti ed apparivano coeve all’originaria edificazione del fabbricato.

Del pari ritiene il relatore che non si prospetti come fondato il ricorso incidentale.

Costantemente la giurisprudenza ritiene che nella ipotesi in cui, pur previsto nel progetto autorizzato, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere d’altra natura che, in ragione di questa, siano da destinare a diversa utilizzazione, pur ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità d’ordine amministrativo ed eventualmente penale, non possono, per contro, ravvisarsene d’ordine privatistico sub specie di oneri ripristinatori, poichè il rapporto di pertinenzialità tra bene principale e bene accessorio, oggetto della tutela de qua, non si è costituito, dal momento che lo stesso bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale non è neppure venuto ad esistenza.

Può, di converso, ipotizzarsi in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari (cfr Cass. 5 maggio 2009 n. 10341; Cass. 18 aprile 2003 n. 6329; Cass. 27 gennaio 1995 n. 11194) una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampio campo d’applicazione del combinato disposto degli artt. 871 e 872 c.c., la cui estensibilità a qualsiasi violazione della normativa edilizia dalla quale al privato derivi un danno è stata ripetutamente affermata dalla giurisprudenza.

Nella specie, accertato in punto di fatto dalla sentenza impugnata che l’originaria costruttrice-venditrice non aveva realizzato l’area destinata a parcheggio nei termini previsti nel progetto autorizzato, per le ragioni sopra esposte (per averla parzialmente trasformata utilizzando parte del relativo spazio per realizzarvi ballatoi delimitati da ringhiere in ferro di pertinenza esclusiva delle unità abitative realizzate a piano seminterrato – originariamente indicate come cantine – ed una scala di accesso al piano sotto scala), la SIna – in applicazione di detto orientamento giurisprudenziale – è stata condannata al solo risarcimento del danno.

Ciò precisato, si osserva che la doglianza della C. in ordine alla quantificazione del danno è priva di pregio, posto che la corte territoriale ha correttamente ritenuto di determinarne l’ammontare con riferimento al valore di un posto auto, ossia al corrispettivo per l’acquisto del medesimo bene cui l’acquirente aveva diritto. Del resto il diritto al risarcimento del danno conseguente alla lesione di un diritto soggettivo non è riconosciuto dall’ordinamento con caratteristiche e finalità punitive ma in relazione all’effettivo pregiudizio subito dal titolare del diritto leso ed, al contempo, lo stesso ordinamento non consente l’arricchimento ove non sussista una causa giustificatrice dello spostamento patrimoniale da un soggetto ad un altro (nemo locupletari potest cum aliena iactura), ciò anche nelle ipotesi per le quali il danno sia ritenuto in re ipsa e trovi la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dalla controparte”.

Nè le argomentazioni svolte dalla resistente – ricorrente incidentale nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2 appaiono idonee ad evidenziare profili non esaminati nella relazione e ad indurre, quindi, a conclusioni differenti da quelle proposte nella relazione stessa.

In particolare, le critiche nuovamente svolte alla sentenza del giudice distrettuale con specifico riferimento all’entità dei danni liquidati, che ad avviso della C. avrebbe dovuto ricomprendere, oltre al valore del posto auto, anche il suo mancato utilizzo, per farne discendere la fondatezza della maggiore pretesa, non tengono conto che pur ritenendo trattarsi di danno in re ipsa, la determinazione dello stesso con riferimento all’intero valore del bene è esaustivo del pregiudizio suscettibile di riparazione mediante tutela ripristinatoria, come evidenziato dalla relazione.

Del resto la presunzione attiene alla sola possibilità della sussistenza del danno ma non alla sua effettiva sussistenza e, tanto meno, alla sua entità materiale; l’affermazione del danno in re ipsa si riferisce, dunque, esclusivamente all’an debeatur, che presuppone soltanto l’accertamento d’un fatto potenzialmente dannoso in base ad una valutazione anche di probabilità o di verosimiglianza secondo l’id quod plerumque accidit, onde permane la necessità della prova di un concreto pregiudizio economico ai diversi fini della determinazione quantitativa e della liquidazione di esso per equivalente pecuniario, e non è precluso al giudice il negare la risarcibilità stessa del danno ove la sua effettiva sussistenza o la sua materiale entità non risultino provate (v. Cass. 26 febbraio 2003 n. 2874, 18 novembre 2002 n. 16202, 7 marzo 2002 n. 3327, 18 febbraio 1995 n. 1799), onde non può ritenersi fondato il rimprovero mosso ai giudici del merito.

Il ricorso va, quindi, rigettato, al pari del ricorso incidentale.

Le spese di lite, stante l’esito del giudizio, vengono compensate per un terzo, mentre per la restante parte seguono il principio della soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale;
compensa le spese di questo grado di giudizio per un terzo e per la restante parte, che liquida in complessivi Euro 1.550,00, di cui Euro 150,00 per esborsi, oltre accessori, come per legge, le pone a carico di parte ricorrente.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sesta sezione civile – 2 della Corte di cassazione, il 24 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 30 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.A. e PE.Ma.Da., elettivamente domiciliati in Roma, via Bachelet, 12, presso lo studio dell’avv. Dalla Vedova Riccardo, che li rappresenta e difende insieme con l’avv. Antonio D’Alessio giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

T.G., elettivamente domiciliato in Roma, via Pisanelli, 4, presso lo studio dell’avv. Gigli Giuseppe, che lo rappresenta e difende insieme con l’avv. Vittorino Pavan giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 439 della Corte d’appello di Venezia, depositata il 11/3/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.5.2011 dal Consigliere Dott. Felice Manna;
udito l’avv. Riccardo Dalla Vedova, per i ricorrenti, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’avv. Giuseppe Gigli, per il controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

P.A. e Pe.Ma.Da. agivano innanzi al Tribunale di Treviso per l’accertamento dell’acquisto per usucapione della proprietà di un ripostiglio e di un’autorimessa posti in (OMISSIS), intestati a T. G.. Questi resisteva alla domanda deducendo di aver locato tali locali insieme con altri immobili ad uso abitativo e commerciale compresi nel medesimo fabbricato.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che i fondi in oggetto costituissero pertinenza di un immobile adibito a bar, e che come tali fossero stati utilizzati anche dal precedente conduttore di quest’ultimo.

L’appello proposto dai P. – Pe. era rigettato dalla Corte di Venezia, che condivideva la qualifica pertinenziale attribuita ai locali in oggetto, giacchè si trattava di modesti ambienti privi di autonomia logistica e funzionale, non direttamente accessibili dalla via pubblica, e di cui era arduo ipotizzare un utilizzo al di fuori di un nesso di pertinenzialità con gli immobili adibiti a bar o con il vicino capannone. Non aveva rilievo, per contro, il fatto che nel contratto di locazione del bar e del capannone tali locali non fossero stati esplicitamente menzionati, atteso che neppure il vano centrale, adibito ad autorimessa, era stato indicato nel contratto, pur facendo pacificamente parte della locazione in quanto computato ai fini della determinazione dell’equo canone. Neppure aveva rilievo la circostanza che gli appellanti godessero di tali beni sin dal 1972 utilizzandoli come deposito al servizio del bar che gestivano. Essi, infatti, erano subentrati alla famiglia di P.E. che utilizzava i beni in questione (dal 1969 dismessi da altro conduttore) a titolo di locazione, sicchè, anche per la modestia e la mancanza di rilievo autonomo, il locale garage poteva considerarsi attratto “al sicuro rapporto di detenzione instauratosi nel 1972 tra gli appellanti e gli ambienti funzionali alla gestione del bar”.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono P.A. e Pe.Ma.Da., con un unico motivo.

Resiste con controricorso T.G., che ha altresì presentato memoria.

Diritto

1. – Con unico motivo è denunciata “la violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5 con riferimento agli artt. 817, 1141 e 1158 c.c.” (rectius, la violazione degli artt. 817, 1141 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si sostiene al riguardo che l’assunto della Corte d’appello, che ha ritenuto esistente un nesso pertinenziale tra i locali oggetto di domanda e il compendio immobiliare condotto in locazione dai ricorrenti, è errato perchè privo di coerente motivazione, non contenendo alcuna parola circa la destinazione dei beni contesi al servizio di quelli locati.

Inoltre, la parte resistente non ha provato che il potere esercitato dagli odierni ricorrenti sui beni in questione fosse di natura personale, di guisa che, per la presunzione di cui all’art. 1141 c.c., comma 1, deve ritenersi si sia trattato non di detenzione, ma di possesso.

1.1. – Il motivo è fondato.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte precisato che per la costituzione del vincolo pertinenziale, ai sensi dell’art. 817 c.c., sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nell’effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale (Cass. nn. 9911/06, 9563/05 e 13487/99).

1.2. – Nell’applicare la norma dell’art. 817 c.c. la Corte territoriale non si è attenuta a tale corretta interpretazione, essendosi limitata a riscontrare la sola componente obiettiva della pertinenza, tralasciando del tutto di verificare se e da quali elementi fosse desumibile l’elemento soggettivo dell’atto di destinazione della cosa secondaria al bene principale. L’unico passaggio della motivazione della sentenza impugnata in cui sembra accennarsi ad un atto di destinazione (v. pag. 7), è per altra ragione manifestamente errato, in quanto, nell’affermare, a conferma della ritenuta pertinenza, che gli appellanti, e prima di loro P.E., avrebbero “attratto” anche il locale ad uso garage nella gestione dell’immobile a uso bar che era stato loro locato, mostra di attribuire rilievo ad un atto di destinazione posto in essere dal conduttore della res principali, il quale vanta su di essa soltanto un diritto di natura personale, lì dove, al contrario, l’atto di destinazione può essere posto in essere solo dal proprietario del bene principale o da chi su di esso vanti altro diritto reale.

2. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, che nel decidere la controversia si atterrà al principio di diritto innanzi enunciato, provvedendo altresì alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, che provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011.