Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.A. e PE.Ma.Da., elettivamente domiciliati in Roma, via Bachelet, 12, presso lo studio dell’avv. Dalla Vedova Riccardo, che li rappresenta e difende insieme con l’avv. Antonio D’Alessio giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

T.G., elettivamente domiciliato in Roma, via Pisanelli, 4, presso lo studio dell’avv. Gigli Giuseppe, che lo rappresenta e difende insieme con l’avv. Vittorino Pavan giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 439 della Corte d’appello di Venezia, depositata il 11/3/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.5.2011 dal Consigliere Dott. Felice Manna;
udito l’avv. Riccardo Dalla Vedova, per i ricorrenti, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’avv. Giuseppe Gigli, per il controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

P.A. e Pe.Ma.Da. agivano innanzi al Tribunale di Treviso per l’accertamento dell’acquisto per usucapione della proprietà di un ripostiglio e di un’autorimessa posti in (OMISSIS), intestati a T. G.. Questi resisteva alla domanda deducendo di aver locato tali locali insieme con altri immobili ad uso abitativo e commerciale compresi nel medesimo fabbricato.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che i fondi in oggetto costituissero pertinenza di un immobile adibito a bar, e che come tali fossero stati utilizzati anche dal precedente conduttore di quest’ultimo.

L’appello proposto dai P. – Pe. era rigettato dalla Corte di Venezia, che condivideva la qualifica pertinenziale attribuita ai locali in oggetto, giacchè si trattava di modesti ambienti privi di autonomia logistica e funzionale, non direttamente accessibili dalla via pubblica, e di cui era arduo ipotizzare un utilizzo al di fuori di un nesso di pertinenzialità con gli immobili adibiti a bar o con il vicino capannone. Non aveva rilievo, per contro, il fatto che nel contratto di locazione del bar e del capannone tali locali non fossero stati esplicitamente menzionati, atteso che neppure il vano centrale, adibito ad autorimessa, era stato indicato nel contratto, pur facendo pacificamente parte della locazione in quanto computato ai fini della determinazione dell’equo canone. Neppure aveva rilievo la circostanza che gli appellanti godessero di tali beni sin dal 1972 utilizzandoli come deposito al servizio del bar che gestivano. Essi, infatti, erano subentrati alla famiglia di P.E. che utilizzava i beni in questione (dal 1969 dismessi da altro conduttore) a titolo di locazione, sicchè, anche per la modestia e la mancanza di rilievo autonomo, il locale garage poteva considerarsi attratto “al sicuro rapporto di detenzione instauratosi nel 1972 tra gli appellanti e gli ambienti funzionali alla gestione del bar”.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono P.A. e Pe.Ma.Da., con un unico motivo.

Resiste con controricorso T.G., che ha altresì presentato memoria.

Diritto

1. – Con unico motivo è denunciata “la violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5 con riferimento agli artt. 817, 1141 e 1158 c.c.” (rectius, la violazione degli artt. 817, 1141 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si sostiene al riguardo che l’assunto della Corte d’appello, che ha ritenuto esistente un nesso pertinenziale tra i locali oggetto di domanda e il compendio immobiliare condotto in locazione dai ricorrenti, è errato perchè privo di coerente motivazione, non contenendo alcuna parola circa la destinazione dei beni contesi al servizio di quelli locati.

Inoltre, la parte resistente non ha provato che il potere esercitato dagli odierni ricorrenti sui beni in questione fosse di natura personale, di guisa che, per la presunzione di cui all’art. 1141 c.c., comma 1, deve ritenersi si sia trattato non di detenzione, ma di possesso.

1.1. – Il motivo è fondato.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte precisato che per la costituzione del vincolo pertinenziale, ai sensi dell’art. 817 c.c., sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nell’effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale (Cass. nn. 9911/06, 9563/05 e 13487/99).

1.2. – Nell’applicare la norma dell’art. 817 c.c. la Corte territoriale non si è attenuta a tale corretta interpretazione, essendosi limitata a riscontrare la sola componente obiettiva della pertinenza, tralasciando del tutto di verificare se e da quali elementi fosse desumibile l’elemento soggettivo dell’atto di destinazione della cosa secondaria al bene principale. L’unico passaggio della motivazione della sentenza impugnata in cui sembra accennarsi ad un atto di destinazione (v. pag. 7), è per altra ragione manifestamente errato, in quanto, nell’affermare, a conferma della ritenuta pertinenza, che gli appellanti, e prima di loro P.E., avrebbero “attratto” anche il locale ad uso garage nella gestione dell’immobile a uso bar che era stato loro locato, mostra di attribuire rilievo ad un atto di destinazione posto in essere dal conduttore della res principali, il quale vanta su di essa soltanto un diritto di natura personale, lì dove, al contrario, l’atto di destinazione può essere posto in essere solo dal proprietario del bene principale o da chi su di esso vanti altro diritto reale.

2. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, che nel decidere la controversia si atterrà al principio di diritto innanzi enunciato, provvedendo altresì alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, che provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno – Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DOPOLAVORO OMISSIS, in persona del Presidente e legale rappresentante sig F.M., elettivamente domiciliato in ROMA CORSO FRANCIA 158, presso lo studio dell’avvocato DEL PRATO ANTONIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

CONTRO

C.E., elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE DELLE PROVINCE 11, presso lo studio dell’avvocato D’URGOLO FILIPPO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n 104/02 del Tribunale di LATINA, prima sezione,emessa il 15/11/01, depositata il 21/01/02, R.G.1755/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/03/07 dal Consigliere Dott. FANTACCHIOTTI Mario;
udito l’Avvocato D’URGOLO Filippo;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna alle spese di parte ricorrente.

Fatto

Il Dopolavoro OMISSIS, dichiarandosi proprietario di uno stabilimento balneare posto nel lungomare di (OMISSIS) e condotto in affitto da C.E. e premettendo di avere tempestivamente comunicato a quest’ultimo la propria volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 31 ottobre 1995, ha chiesto l’accertamento della risoluzione del contratto e la condanna del C. al rilascio del complesso aziendale.

A questa domanda il C. si è opposto sostenendo che il contratto deve esser considerato di locazione di bene immobile per uso non abitativo e deve ritenersi governato, quindi, dalle norme relative a questo rapporto, che, in particolare consentono al conduttore di subordinare il rilascio al preventivo versamento del valore degli arredi che, a spese del conduttore, sono stati acquistati per l’esercizio dell’azienda.

La domanda del Dopolavoro OMISSIS è stata respinta dal pretore di Latina – sezione distaccata di (OMISSIS) – con sentenza senza successo appellata dal Dopolavoro dinnanzi al tribunale di Latina.

Il predetto Tribunale ha, in particolare, rilevato che il contratto aveva avuto per oggetto un immobile e non un complesso aziendale di beni coordinati per l’esercizio dello stabilimento dato che alla data in cui il rapporto è iniziato il Dopolavoro non disponeva delle attrezzature complementari necessarie, quali ombrelloni sedie e tavolini, banco bar, frigorifero, e che, conseguentemente, neppure poteva ritenersi provato che alla data di sottoscrizione del primo contratto ( successivamente rinnovato anno per anno) preesistesse un vero e proprio “complesso aziendale efficiente ed idoneo allo svolgimento di attività balneare”.

Questa sentenza del tribunale è stata impugnata dal Dopolavoro con ricorso per cassazione.

Il C. resiste con controricorso. E’ stata depositata memoria nell’interesse del Dopolavoro OMISSIS

Diritto

Con il primo motivo si denuncia la “violazione delle norme di diritto sulla interpretazione del contratto (art. 1362 e 1363 c.c.), motivazione omessa ed insufficiente e contraddittoria sulla natura del contratto (art. 1615 c.c., e segg. e 2562 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si afferma che il giudice di merito ha definito la natura del rapporto senza tenere conto della volontà delle parti e, più in particolare, senza considerare che ogni clausola dei contratti che, via via ripentendosi nel tempo, hanno regolato il rapporto tra le parti, ed ogni clausola del contratto 1 luglio 1980, in particolar modo, era inequivocamente rivelatrice della comune volontà di costituire e disciplinare un rapporto di affitto e valorizzando, invece, solo la clausola che poneva a carico del conduttore l’onere di acquisto di sdraio, ombrelloni e tavolini senza apprezzarne il senso in collegamento con tutte le altre clausole che, invece:

a) espressamente qualificavano di affitto il rapporto;

b) davano atto della presenza di una concessione amministrativa che autorizzava il Dopolavoro alla utilizzazione dell’arenile e all’esercizio dello stabilimento;

c) prevedevano la automatica risoluzione del rapporto nel caso in cui la predetta concessione fosse venuta meno;

d) ponevano, per un verso, a carico del conduttore un obbligo di gestione della azienda con la massima diligenza e un obbligo di manleva dello stesso per i danni conseguenti alla violazione di tale obbligo, e, per altro verso, a carico del locatore (in tal senso l’art. 4 del contratto del primo luglio 1980) un obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i beni aziendali (e non solo della costruzione) ed un obbligo, regolarmente adempiuto, siccome certificato in un atto aggiuntivo alla scrittura del primo luglio 1980, regolarmente prodotta, di acquisto di altre quarantasette cabine (in aggiunta alle cabine di cui lo stabilimento era dotato), connesso alle esigenze di sviluppo organizzativo dell’azienda, che non avrebbe avuto alcun senso nell’ambito di un rapporto locativo;

e) esoneravano il Dopolavoro dalla responsabilità relativa ai furti, danni a cose e persone nell’esercizio dell’azienda, fissavano le modalità di esercizio dello stabilimento, conferivano ai locatore una facoltà di controllo sulla gestione dello stabilimento;

f) ponevano a carico del conduttore l’obbligo di applicare, al personale dipendente, i trattamenti salariali previsti dai contratti collettivi.

Si aggiunge che il giudice di merito non ha neppure tenuto conto del comportamento tenuto durante il rapporto dalle parti e, perciò, dallo stesso conduttore, che in numerose lettere (rispettivamente in data 20 giugno 1982, 2 maggio 1983 e 26 settembre 1983, regolarmente prodotte dinnanzi al giudice di merito delle quali è riportato, in sintesi, il contenuto) ha fatto riferimento ad un rapporto di gestione dello stabilimento, nè si è dato carico di considerare il comportamento tenuto dal locatore, che, a sua volta, come documentalmente provato dalle numerose fatture prodotte ma anche dalle clausole contrattuali (es. art. 4 del contratto del 1 luglio 1980 e) è ripetutamente intervenuto con acquisti di beni strumentali per l’esercizio dell’azienda e per l’esecuzione di opere di manutenzione dei beni già in dotazione dello stabilimento.

Con il secondo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1615 c.c., 1571 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3)”.

Con il terzo motivo si denuncia “motivazione illegittima, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ addebitandosi al giudice di merito l’errore logico di avere tentato di giustificare le clausole negoziali proprie del contratto di affitto semplicemente definendone il carattere “anomalo” nell’ambito di un contratto che si è ostinato a considerare, aprioristicamente, locativo.

Con il quarto motivo di denuncia il “difetto di motivazione per assunzione, nella interpretazione del contratto, di circostanze non determinanti nella decisione della controversia e per errata interpretazione dei motivi di appello, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Si afferma che il tribunale ha negato la preesistenza, alla data in cui il rapporto è iniziato con il C., di un complesso aziendale senza considerare, anzitutto, i numerosi elementi di prova della presenza, invece, di quel complesso quali desumibili dalla circostanza che il contratto aveva per oggetto il “(OMISSIS)”, che era appunto la ditta con la quale lo stabilimento era stato in precedenza esercitato dal Dopolavoro, ed il pregresso rilascio, inoltre, in favore del Dopolavoro, delle concessioni amministrative necessarie per l’esercizio dello stabilimento.

Si aggiunge che la circostanza è stata, comunque, erroneamente valorizzata dal tribunale dato che “nella qualificazione della natura del contratto non è determinante l’effettivo svolgimento della attività di impresa potendo la produttività essere una conseguenza meramente potenziale ed ancora non attuale della esistenza della organizzazione dei beni”.

Con il quinto motivo si denuncia “motivazione insufficiente per illogicità, contraddittorietà e manifesto contrasto con gli elementi di fatto raccolti attraverso la produzione di documenti non impugnati, omessa e falsa applicazione delle regole di cui agli artt. 2555,2562, 2561 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

Si addebita al tribunale l’errore di avere fatto dipendere la qualificazione della natura giuridica del contratto dalla asserita prova dell’acquisto, da parte del C., di sedie, ombrelloni e tavolini e dalla considerazione che senza le predette attrezzature non sarebbe stato possibile l’esercizio della stabilimento.

L’errore, si afferma, è anzitutto dì carattere logico, dato che la circostanza potrebbe assumere astrattamente un qualche rilievo ove fosse stato provato anche che le sedie, gli ombrelloni ed i tavolini sono stati acquistati prima che l’esercizio dello stabilimento fosse iniziato, e che l’argomento, siccome legato ad una prova desunta da una clausola negoziale del contratto del 1980, non tiene conto che l’esercizio dello stabilimento è, invece, iniziato dal 1961, come, del resto, ammesso dallo stesso C. nel suo interrogatorio formale.

L’errore è, comunque, di carattere giuridico dato che l’acquisto di sedie, tavolini ed ombrelloni si inquadra perfettamente nell’affitto di azienda con previsione di consistenze aggiuntive rispetto all’inventario iniziale e che il criterio dì distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione dei beni immobili che fanno parte del complesso aziendale riposa solo nella volontà negoziale delle parti che nell’affitto si riferiscono al complesso dei beni organizzati ed alla cessione della gestione di questi beni.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome sostanzialmente articolati (anche se con una certa confusione, e con censure non sempre ammissibili, perchè talvolta prive dell’autosufficienza che deve caratterizzare ogni censura nel giudizio in cassazione) in due doglianze fondamentali: quella di violazione delle norme che definiscono la natura del contratto di affitto, in relazione alle norme relative al contratto di locazione, e quelle che attengono alla coerenza logica ed alla congruità della motivazione sulla ricostruzione della situazione di fatto presente alla data di inizio del rapporto giuridico tra il Dopolavoro OMISSIS ed il C. ed alla consistenza e caratteristiche del complesso dei beni ceduti in godimento.

Essi sono fondati per quanto di ragione.

Il tribunale ha legato la sua definizione del contratto solo alla prova dell’acquisto, da parte del C., delle attrezzature (sedie, ombrelloni, tavolini, frigorifero etc) necessarie al funzionamento dello stabilimento balneare ed alla conseguente prova della inesistenza di un complesso di beni organizzati per l’effettivo esercizio dell’azienda , prima della data di inizio del rapporto, che tuttavia, nella sentenza, non viene indicata e non risulta, così, concretamente accertata.

E’ mancata, conseguentemente, ogni indagine sul contenuto delle clausole negoziali e della effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto.

In tal modo il giudice di merito ha sostanzialmente disatteso i principi giurisprudenziale che legando la distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione di immobile con pertinenze alla volontà negoziale, ripetutamente chiariscono che nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, ed ulteriormente precisano come:

a) l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni debba essere condotta anzitutto interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine possa e debba tenere conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto;

b) l’affitto di azienda non sia, conseguentemente, impedito dalla circostanza che l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione (sent, 26 luglio 1986 n. 4809) o dell’apporto di altri beni (sent, 9 marzo 1983 n. 1640), dovendosi ritenere che la figura dell’affitto di azienda, a meno che non si tratti di un albergo, per il quale sono applicabili le speciali disposizioni del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, (secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore) ricorra anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica (sent. 28 marzo 2003 n. 4700).

L’errore dei principi di diritto come sopra enunciati ha determinato anche un vizio della motivazione che, muovendo dalla eccessiva valorizzazione della circostanza relativa all’acquisto di attrezzature, da parte del conduttore, e dall’idea che senza quelle attrezzature non si potesse ritenere la presenza di un complesso aziendale, ha sommariamente analizzato alcune delle clausole contrattuali, per altro solo genericamente indicate, non in funzione della ricostruzione della volontà negoziale delle parti, ma solo in funzione della esigenza di dimostrarne la loro compatibilità, benchè “anomale”, con la asserita natura locativa del contratto, senza affatto darsi carico, tra l’altro, di stabilire se vi fossero, comunque, delle pertinenze dell’immobile o altre attrezzature che in qualche modo avrebbero potuto considerarsi funzionali (ancorchè inadeguate) all’esercizio dello stabilimento e, nel caso affermativo, quale fosse la consistenza di queste pertinenze in relazione alla consistenza di quelle ulteriori attrezzature necessarie per l’esercizio dell’azienda.

La rilevata fondatezza, per quanto di ragione, dei motivi di ricorso conduce alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione del tribunale di patina, che, nel riesame, si atterrà ai principi di diritto seguenti: “poichè nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni deve essere condotta, anzitutto, interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine può e deve tenersi conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto; con la conseguenza che l’affitto di azienda può ricorrere anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica o quando l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni.

Al giudice di rinvio conviene rimettere anche la pronuncia sulle spese del giudizio in cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio in cassazione, ad altra sezione del tribunale di Latina.
Così deciso in Roma, il 14 marzo 2007.
Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2007.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

contro

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE
Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.