Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 33258/06) proposto da:

(OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtu’ di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS), in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), tutti rappresentati e difesi, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) e presso il suo studio, in (OMISSIS), elettivamente domiciliati;

- controricorrenti -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli n. 2692 del 2006, depositata il 4 settembre 2006 (e notificata il 4 ottobre 2006);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 6 dicembre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito l’Avv. (OMISSIS) nell’interesse della ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 10 aprile 1990 il dr. (OMISSIS), unitamente ad altri condomini del fabbricato sito in (OMISSIS), convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, l’ (OMISSIS) per sentir dichiarare che il seminterrato del fabbricato, destinato a superficie di parcheggio in virtu’ della licenza di variante prot. n. (OMISSIS) rilasciata il (OMISSIS) era e restava destinata permanentemente all’uso di parcheggio ai sensi della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 e della Legge n. 47 del 1985, articolo 26; per sentir dichiarare ancora la nullita’ delle clausole contenute negli articoli 2 e 6 del Regolamento di Condominio depositato tra gli atti del notaio (OMISSIS) con verbale del (OMISSIS) (registrato e trascritto negli atti di compravendita delle singole unita’ abitative in cui la predetta Immobiliare, sottraendo lo spazio del seminterrato alla sua inderogabile destinazione escludendolo dai trasferimenti, si era riservata non solo la proprieta’, ma anche l’uso esclusivo del seminterrato stesso). Alla stregua di cio’ chiedeva che le anzidette clausole venissero sostituite dalle norme imperative violate con la conseguente condanna della menzionata Immobiliare a rendere libero da cose e persone il seminterrato per consentire ai condomini del fabbricato l’utilizzazione delle superfici seminterrate conformemente alla sua inderogabile destinazione e con la ulteriore condanna della stessa convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dai condomini per il denegato uso del seminterrato a garage, da liquidarsi in separata sede. Nella costituzione della convenuta, con l’intervento di alcuni dei condomini appartenenti al Condominio dell’indicato fabbricato e con l’integrazione del contraddittorio ordinata nei confronti degli altri condomini non costituiti, la Sezione stralcio del Tribunale di Napoli, all’esito dell’esperita istruzione, con sentenza n. 8811 del 1999 (depositata il 17 novembre 1999), accoglieva per quanto di ragione la domanda degli attori e degli interventori, condannando la convenuta al risarcimento dei danni in favore degli stessi, da liquidarsi in separata sede, rigettandola per il resto, e dichiarando, altresi’, l’inammissibilita’ della formulata domanda riconvenzionale.

Interposto appello da parte di (OMISSIS) e nella costituzione dell’appellata (OMISSIS) (che proponeva, a sua volta, appello incidentale condizionato), nonche’ degli interventori in primo grado (OMISSIS) e (OMISSIS) (che aderivano all’appello principale), previa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini (che rimanevano, peraltro, contumaci), la Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 2692 del 2006 (depositata il 4 settembre 2006), adottava, in accoglimento per quanto di ragione sia dell’appello principale che di quelli incidentali, le seguenti statuizioni: 1) dichiarava che il seminterrato dedotto in controversia, destinato a superficie di parcheggio nella proporzione obbligatoria di un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione, in virtu’ della rilasciata licenza edilizia, era destinato inderogabilmente ed in perpetuo all’uso di parcheggio in favore dell’appellante principale e degli appellanti incidentali (OMISSIS) e (OMISSIS), e tanto ai sensi della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 e della Legge n. 47 del 1985, articolo 26; 2) dichiarava la nullita’ delle clausole contenute negli articoli 2 e 6 del Regolamento di Condominio (ritualmente depositato, registrato e trascritto) e negli atti di compravendita delle due unita’ immobiliari (int. (OMISSIS) e int. (OMISSIS)) di proprieta’ dell’appellante (OMISSIS) nonche’ nell’atto di compravendita dell’unita’ immobiliare (int. n. (OMISSIS)) di proprieta’ degli appellanti (OMISSIS) e (OMISSIS) nella parte in cui la (OMISSIS) s.a.s. (gia’ s.r.l.), sottraendo lo spazio alla sua inderogabile destinazione escludendolo dai trasferimenti, si era riservata, oltre la proprieta’, anche l’uso del seminterrato stesso; 3) disponeva la sostituzione della norma imperativa (Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, secondo il testo introdotto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18) alle predette clausole illegittime regolamentari, ordinando al competente Conservatore di eseguire le relative annotazioni; 4) dichiarava l’inammissibilita’ delle altre domande proposte nei confronti della suddetta Immobiliare; 5) condannava l’appellante principale e gli appellanti incidentali (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento, in favore della predetta Immobiliare, delle rispettive somme dovute a titolo integrativo per il diritto di uso delle aree destinate a parcheggio, oltre interessi e rivalutazione; 6) condannava la suddetta Immobiliare alla rifusione delle meta’ delle spese del grado (dichiarandone compensata la residua meta’) in favore dell’appellante principale e degli appellanti incidentali (OMISSIS) e (OMISSIS).

A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale ravvisava la fondatezza dell’appello principale e dell’appello incidentale dei sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) anche con riferimento alla domanda di declaratoria di nullita’ delle ricordate clausole contenute del Regolamento condominiale e riportate nei rispettivi atti di compravendita alla stregua (secondo la giurisprudenza di legittimita’) della inderogabilita’ del disposto di cui alla Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies (come modificato dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18), che poneva, per l’appunto, un vincolo pubblicistico di destinazione che non avrebbe potuto subire deroghe negli atti privati di disposizione degli spazi adibiti a parcheggio. Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.a.s., articolato in un unico complesso motivo. Si sono costituiti con controricorso in questa sede gli intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Il difensore della societa’ ricorrente ha depositato memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico complesso motivo proposto la ricorrente ha dedotto (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) la violazione o falsa applicazione degli articoli 1418 e segg. c.c., 1470 e segg. c.c., 2932 c.c., 817 e segg. c.c., 1117 c.c., 832 c.c., nonche’ degli articoli 99 e 112 c.p.c., della Legge n. 1150 del 1942, della Legge n. 47 del 1985, della Legge n. 765 del 1967, della Legge n. 246 del 2005 e dell’articolo 3 Cost., congiuntamente alla omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (in virtu’ dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5).

A corredo del formulato motivo la ricorrente ha chiesto a questa Corte, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. (“ratione temporis” applicabile nella fattispecie, vertendosi nell’ipotesi di un ricorso proposto avverso una sentenza pubblicata il 4 settembre 2006 e, quindi, successivamente al 2 marzo 2006, data di entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 40 del 2006, e precedentemente all’abrogazione dello stesso articolo 366 bis per effetto della Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a) di affermare i seguenti principi:

- che la normativa stabilita dalla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed, in particolare, la disposizione di cui alla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, non si applica al caso in cui non risulti sussistente all’epoca in cui e’ sorto un Condominio alcun rapporto tra l’area seminterrata dell’edificio condominiale e le unita’ immobiliari dell’edificio stesso, per essere l’area stessa mai stata adibita a parcheggio, in quanto destinata, sin dalla sua realizzazione, ad un uso diverso da quello progettualmente previsto;

- che la normativa di cui alla Legge 28 novembre 2005, n. 246, articolo 2, comma 9, intervenuta nel corso di un giudizio proposto da una parte per sentir dichiarare che l’area seminterrata di un edificio condominiale venga destinata permanentemente all’uso di parcheggio ex lege 6 agosto 1967, n. 765, e ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, si applica al caso in cui nessuna situazione giuridica risulta perfezionatasi definitivamente con pronuncia passata in giudicato in capo al soggetto che promosso il relativo giudizio, in questione, e che, quindi, al giudice all’uopo adito deve provvedere in ordine all’applicazione nell’ambito del giudizio stesso della normativa di cui alla Legge 28 novembre 2005, n. 246, innanzi indicata;

- che la mancata applicazione nella fattispecie di cui sopra della normativa di cui alla Legge 28 novembre 2005, n. 246, articolo 12, comma 9, in questione, concretizza violazione del “principio di parita’ di trattamento” di cui all’articolo 3 Cost., venendosi ad applicare con riferimento a fattispecie oggettivamente identiche una disciplina giuridica diversa unicamente sull’assunto presupposto del diverso dato temporale in cui il relativo giudizio abbia avuto origine;

- che, ai fini del trasferimento del diritto di uso del parcheggio posto in un edificio condominiale, risulta necessario che il singolo Condominio dell’edificio stesso, nell’ambito del giudizio all’uopo promosso, offra e chieda che venga determinato l’”onere” corrispettivo in proposito, proponendo nel giudizio del quale si discute ogni conseguente domanda e/o richiesta, anche ai sensi ed in applicazione dell’articolo 2932 c.c..

In termini essenziali, la societa’ ricorrente ha, in primo luogo, inteso contestare, nella presente sede, la legittimita’ dell’impugnata sentenza sotto il profilo che – sul presupposto che non sussistesse, all’epoca in cui era sorto il Condominio dell’edificio dedotto in controversia, alcun rapporto tra l’area seminterrata dell’edificio condominiale e le unita’ immobiliari dell’edificio stesso – sarebbe stata, nella specie, inconfigurabile qualsiasi pretesa violazione (come quella oggetto del giudizio) della normativa che aveva vietato la separata negoziazione delle aree destinate a parcheggio rispetto alle altre unita’ immobiliari facenti parte del medesimo edificio.

Sotto altro profilo, la ricorrente ha voluto confutare la pronuncia oggetto del ricorso nella parte in cui era stata ritenuta inapplicabile alla fattispecie oggetto di causa la sopravvenuta normativa di cui alla Legge n. 246 del 2005, articolo 12, in applicazione della quale “gli spazi per parcheggi realizzati in forza della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta ne’ da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unita’ immobiliari e sono trasferibili autonomamente da essi” e cio’ sull’assunto che la normativa stessa avrebbe potuto trovare applicazione solo per il futuro.

Sotto un ulteriore profilo la ricorrente ha prospettato la supposta illegittimita’ della sentenza impugnata, deducendo l’inammissibilita’ della domanda avversa che, ancorche’ fondata sulla richiesta di trasferimento del preteso diritto di uso del parcheggio, non era stata accompagnata dall’offerta o dalla istanza di determinazione di qualsivoglia “onere” corrispettivo in proposito.

2. Il complesso motivo e’ infondato con riferimento a tutte le distinte articolazioni in cui e’ stato svolto in relazione alle richiamate violazioni di legge, rilevandosi, peraltro, che esso non risulta corredato (come prescritto dall’articolo 366 bis c.p.c., applicabile nella fattispecie) da un’appropriata e chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale e’ stata assunta l’omessa e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, oltre che da una specifica ed autonoma sintesi del vizio motivazionale addotto sotto il profilo dell’insufficienza del percorso argomentativo adottato dalla Corte territoriale. Deve, in primo luogo, sottolinearsi che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 10999 del 2001; Cass. n. 22889 del 2007 e Cass. n. 3393 del 2009), nel caso in cui piu’ acquirenti di singole unita’ immobiliari facenti parte dello stesso edificio agiscano congiuntamente per far valere il vincolo di destinazione delle porzioni del fabbricato da riservare a parcheggio a norma della Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, sono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se non dall’identita’ del titolo (legale) da cui derivano, sicche’ si verte in una ipotesi di litisconsorzio tipicamente “facoltativo” ai sensi dell’articolo 103 c.p.c. e non occorre quindi; che al giudizio partecipino necessariamente tutti gli altri condomini (con la conseguenza che, in sede impugnatoria, non si ricade in una ipotesi di inscindibilita’ delle cause e, quindi, di necessita’ dell’integrazione del contraddittorio, non configurandosi un caso di litisconsorzio necessario, nemmeno sotto il profilo meramente processuale). Del resto, il principio costituzionale di ragionevole durata del processo impedisce al giudice di adottare provvedimenti che, senza utilita’ per il diritto di difesa o per il rispetto del contraddittorio, ritardino inutilmente la definizione del giudizio (cfr, da ultimo, Cass. n. 18375 del 2010); pertanto, la circostanza che il ricorso per cassazione non sia stato notificato alle parti rimaste contumaci nei precedenti gradi di giudizio (come verificatosi nella fattispecie), rende superfluo il rinvio della causa per provvedere a tale incombente, quando nessuna delle parti costituite nel giudizio di legittimita’ abbia formulato domande nei confronti delle medesime parti contumaci (situazione determinatasi, per l’appunto, nel caso in questione). Cio’ posto, rileva il collegio che, alla stregua della costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 12495 del 1993; Cass. n. 2036 del 1997; Cass. n. 13857 del 2001; Cass. n. 1221 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 15509 del 2011), alla quale si e’ correttamente conformata la Corte territoriale partenopea, l’articolo 41 “sexies” della Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, il quale dispone che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, stabilisce un vincolo di destinazione, in correlazione con la finalita’ perseguita di normalizzazione della viabilita’ urbana, che incide con effetti necessariamente inscindibili sia nel rapporto pubblicistico di concessione – autorizzazione edilizia, sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, imponendo la destinazione di detti spazi ad uso diretto dei proprietari delle unita’ immobiliari comprese nell’edificio, e dei loro aventi causa. Pertanto, sono nulle e sostituite “ope legis” dalla norma imperativa, ai sensi dell’articolo 1419 c.c., comma 2, le clausole dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all’uso ed al godimento dei condomini. Si e’, inoltre, evidenziato che tale regime e’ rimasto immutato dopo l’entrata in vigore della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 che all’articolo 26, nello stabilire che gli spazi di cui alla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli articoli 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, assolvendo soltanto alla funzione di conferire certezza alla gia’ evincibile regola secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti e rapporti separati, fermo restando quel vincolo pubblicistico, ed ha trovato conferma nella Legge 24 marzo 1989, n. 122 che, nel raddoppiare la superficie minima obbligatoria degli spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, contempla l’inderogabilita’ del vincolo suddetto, come connotazione necessaria del rapporto pertinenziale. Alla stregua di tali principi, quindi, deve escludersi – come, invece, dedotto dalla ricorrente – che non fosse applicabile nel caso di specie il vincolo pubblicistico ed inderogabile imposto dalla Legge n. 1150 del 1942, citato articolo 41 sexies per la sola circostanza che l’area seminterrata dell’edificio condominiale fosse stata destinata, di fatto, ad un uso diverso da quello progettualmente previsto e che, quindi, non fosse stata, in effetti, adibita a parcheggio. Proprio la formalizzata richiesta di condono conferma che l’area in questione (avente la sua destinazione a spazio per parcheggio, per come accertato, in fatto, in base alle risultanze documentali ritualmente acquisite e alle emergenze delle relazione del c.t.u.) esisteva nella sua materialita’ e che la societa’ ricorrente intendeva unicamente “regolarizzare” l’arbitrario mutamento di destinazione di uso, conformando lo stato di fatto a quello di diritto. Esattamente, pertanto, la Corte distrettuale ha escluso ogni rilevanza giuridica a tale aspetto, evidenziando, altresi’, come, ove fosse stato anche eventualmente possibile il rilascio di una concessione edilizia in variante tale da comportare il cambiamento del regime dell’area destinata a parcheggio, sarebbe stato necessario, in ogni caso, richiedere, in funzione dell’ottenimento della concessione stessa, non gia’ l’abolizione dell’area destinata a parcheggio, bensi’ il trasferimento del parcheggio medesimo su altra zona appositamente individuata nell’atto amministrativo di assenso. In virtu’ di tanto, quindi, la Corte territoriale ha puntualmente riconfermato che, sulla scorta della Legge n. 1150 del 1942, citato articolo 41 sexies (come introdotto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18), nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza di esse dovevano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, in tal senso imponendosi un vincolo pubblicistico di destinazione che incideva, con effetti necessariamente inscindibili, sia nel rapporto pubblicistico di concessione-autorizzazione sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, con la conseguenza che detto vincolo e’ venuto a caratterizzarsi per la sua inderogabilita’ e perpetuita’, senza poter, quindi, essere superato dalla richiesta di condono edilizio, la cui finalita’ e’ solo quella di sanare l’assenza di titolo abilitativo alla realizzazione edificatoria del privato.

Di conseguenza, la violazione o l’elusione, nella vendita delle singole unita’ abitative di un edificio – separatamente dalla vendita dell’area accessoria di esso -, del vincolo pubblicistico di destinazione di tale area a parcheggio (Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 e Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26) ha (come esattamente statuito dalla Corte di appello di Napoli) determinato, nel caso di specie, la nullita’ delle relative clausole contrattuali e la loro sostituzione con la disciplina legale, cui e’ conseguita la costituzione del diritto reale di uso a parcheggio a vantaggio delle predette unita’ abitative e a carico dell’area accessoria, che percio’ non e’ divenuta oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle suddette unita’. Rileva, inoltre, il collegio che e’ altrettanto infondata la doglianza relativa alla supposta applicabilita’, nella fattispecie, dello “jus superveniens” costituito dalla Legge n. 246 del 2005, articolo 12, comma 9. Infatti, conformemente all’indirizzo giurisprudenziale gia’ espresso da questa Corte (cfr. Cass. n. 4264 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 9090 del 2012, ord.) ed applicato dalla Corte partenopea, va condivisibilmente riconfermato (senza che possa ritenersi sussistente alcuna violazione dell’articolo 3 Cost.) il principio secondo cui, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, la Legge n. 246 del 2005, citato articolo 12, comma 9, che ha modificato la Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unita’ immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unita’ immobiliari; l’efficacia retroattiva della norma va infatti esclusa, in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine, costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore, e, dall’altro, perche’ le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.

Si deve, infine, rilevare anche l’infondatezza dell’ulteriore censura relativa alla supposta illegittimita’ della sentenza impugnata in virtu’ dell’assunta inammissibilita’ della domanda avversa che, ancorche’ fondata sulla richiesta di trasferimento del preteso diritto di uso del parcheggio, non era stata accompagnata dall’offerta o dalla istanza di determinazione di qualsivoglia “onere” corrispettivo in proposito.

Al riguardo deve, infatti, osservarsi che la determinazione del corrispettivo del diritto di uso dello spazio adibito a parcheggio (in virtu’ del suddetto inderogabile vincolo “ex lege”) costituiva una conseguenza, sollecitata dalla societa’ costruttrice-venditrice, dell’accoglimento della domanda volta al riconoscimento del menzionato diritto e non era richiesto che fossero gli stessi condomini ad invocare la determinazione giudiziale di tale corrispettivo in funzione della proponibilita’ della loro domanda. Oltretutto, la stessa societa’ (OMISSIS) s.a.s. (oggi ricorrente) aveva richiesto, in quanto appellata ed appellante incidentale (in via condizionata), al giudice di secondo grado proprio la quantificazione di detto corrispettivo, al quale la stessa Corte di appello ha provveduto, sulla scorta delle conferenti risultanze della c.t.u., in conseguenza del riconoscimento del diritto dei tre condomini partecipanti al giudizio di appello all’uso dello spazio destinato a parcheggio dell’edificio condominiale per quanto precedentemente evidenziato.

3. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna della societa’ ricorrente, in favore dei controricorrenti (in via fra loro solidale), delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimita’ dal Decreto Ministeriale Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtu’ dell’articolo 41 dello stesso Decreto Ministeriale: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti in via fra loro solidale, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23523/2005 proposto da:

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

CIVIDIN E C, SPA;

- intimata -

contro

O.M. (OMISSIS), M.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma, Via G. Pisanelli 4, presso lo studio dell’Avv. Gigli Giuseppe che li rappresenta e difende;

- intimati -

sul ricorso 30441/2005 proposto da:

CIVIDIN & C SPA P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. SIG.RA F.B., elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE IPPOLITO NIEVO 62, presso lo studio dell’avvocato ANTONELLI ANDREA, rappresentata e difesa dall’avvocato STRADELLA FURIO;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

O.M., M.A.;

- intimati -
- controricorrente al ricorso incidentale -

e contro

O.M., M.A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 509/2004 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 19/08/2004;

Preliminarmente la Corte non ritiene valida la costituzione a margine di comparsa costituzione dei coniugi M.. Sull’istanza arrivata per fax in cancelleria in data 27/10/2011 dell’Avv. Stradella;

La Corte si riserva di decidere in Camera di Consiglio;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/2011 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato Gigli Giuseppe difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale, e il rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

1) Nel settembre 1994 i coniugi M., ai quali in corso di giudizio si aggiungeva il loro avente causa C.A., agivano contro la IRC srl, costruttrice di un vasto complesso condominiale sito in Trieste, per chiedere il riconoscimento del diritto di proprietà o del diritto reale d’uso su porzione di immobile adibita a parcheggio.

Esponevano che la società aveva trattenuto per sè la proprietà dell’area adibita a parcheggio nel fabbricato sito in via (OMISSIS), nel quale essi avevano acquistato un alloggio.

La IRC resisteva; la causa, interrotta per l’incorporazione della convenuta nella spa Cividin, veniva decisa nel 2002 dal tribunale di Trieste, che convalidava il sequestro giudiziario concesso in corso di causa e riconosceva a C., previo pagamento del prezzo, quantificato in 23.240 Euro, la proprietà di un posto macchina identificato nella consulenza d’ufficio.

L’appello della spa Cividin veniva parzialmente accolto dalla Corte d’appello di Trieste, la quale riconosceva al C. un diritto reale d’uso su di uno spazio del parcheggio ricavato nel piano interrato del condominio di via Conti, individuando l’area di 10 mq nella planimetria di cui al decreto di sequestro giudiziario del 1997.

A tal fine la Corte territoriale: a) confermava il rigetto dell’eccezione di prescrizione del diritto azionato;

b) respingeva la richiesta della società convenuta di limitare in sei metri quadrati lo spazio destinabile all’uso degli attori.

La Corte rigettava altresì l’appello incidentale di C. e M. sulla quantificazione del prezzo e regolava nuovamente le spese dei due gradi.

1.1) C.A. ha interposto ricorso per cassazione avverso questa sentenza, con due motivi.

La spa Cividin, oltre a resistere, ha svolto ricorso incidentale articolato su quattro motivi.

Parte ricorrente ha depositato memoria in vista dell’udienza fissata per il 3 marzo 2011.

Questa Corte ha disposto la notifica del ricorso nei confronti dei coniugi M.. Eseguita la notifica, i suddetti hanno depositato atto di costituzione, che è invalido, giacchè la procura rilasciata all’avv. Gigli (difensore anche del C.) non è notarile, ma è stata apposta a margine della comparsa.

Diritto

2) Preliminarmente va disattesa l’istanza pervenuta in cancelleria il 27 ottobre 2011 con il quale il difensore di parte Cividin chiede un rinvio della trattazione della causa perchè non avrebbe avuto comunicazione della precedente udienza fissata per il 3 marzo.

L’istanza non merita accoglimento. Alla udienza sopraindicata fu disposta ex officio l’integrazione del contraddittorio,eseguita a cura di parte C., solo quanto al ricorso, poichè il controricorso era stato tempestivamente notificato ai M.. Parte contro ricorrente, tempestivamente informata dell’odierna udienza, avrebbe potuto e dovuto svolgere ex art. 378 c.p.c., in vista dell’odierna udienza, ogni deduzione concernente la attività officiosa predetta.

3) C.A. con il primo motivo di ricorso si duole dell’eccessiva valutazione che la Corte ha attribuito al diritto reale d’uso del quale egli dovrà pagare il corrispettivo. Lamenta la carenza di motivazione in ordine al mancato ricorso a “mercuriali di riferimento” o al valore per metro quadrato o al prezzo di vendita per analoghi posti macchina, sebbene fosse stata fornita prova documentale. Rileva che il valore del diritto reale d’uso dovrebbe essere minore rispetto al valore della proprietà. La censura è da rigettare. Essa è palesemente inammissibile nella parte in cui invoca il riesame di documenti senza riportarne in ricorso, per intero e testualmente, il contenuto, così violando il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione. La Corte d’appello ha fornito motivazione congrua, logica ed esauriente del costo del bene, poichè ha fissato il prezzo “in linea con i valori di mercato”; ha evidenziato la “devastante carenza di posti auto” nella zona; ha fatto riferimento ad altra causa specificamente indicata.

Da ultimo la Corte ha disatteso, con valutazione che, ancora una volta, è insindacabile in questa sede, perchè adeguatamente motivata con riferimento alla situazione specifica, la tesi della apprezzabile differenza tra valore della proprietà e del diritto reale d’uso, vera utilità il cui “risultato pratico” sarebbe vero obbiettivo di eventuali acquirenti di un bene siffatto. Alla luce della rilevata mancanza di alternative soluzioni al problema parcheggio in quella specifica zona, la valutazione non è censurabile.

4) Infondata è anche la censura di omessa e insufficiente motivazione sulla liquidazione delle spese legali sostenute dal ricorrente.

La Corte avrebbe errato nel compensare per un terzo le spese, sebbene parte C. avesse chiesto sin dal primo grado di giudizio il riconoscimento del diritto poi definitivamente ottenuto.

La censura dimentica che sussisteva invece, davanti al giudice di appello, la soccombenza reciproca posta a base della decisione sul punto, atteso che il C. aveva impugnato la sentenza di primo grado in ordine alla quantificazione del corrispettivo del diritto reale d’uso e su tale capo di impugnazione era rimasto soccombente.

5)Va ora esaminato il ricorso incidentale Cividin spa.

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1014 c.c., n. 1, e art. 1026 c.c., in relazione all’art. 2943 c.c.; mancato accoglimento dell’eccezione di prescrizione; violazione dell’art. 1158 c.c. e segg. – omessa pronuncia sull’eccezione riconvenzionale implicita di usucapione della piena proprietà dell’area di parcheggio de qua – vizi di motivazione.

Parte ricorrente incidentale sostiene che il diritto reale d’uso sorge nel momento in cui l’immobile viene costruito, quindi nella specie nel 1973, e che sarebbe caduto in prescrizione, “per non uso ventennale”, nel 1993.

La tesi non ha fondamento; il diritto all’uso dell’area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell’auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e pertanto si prescrive – per il combinato disposto dagli artt. 1026 e 1014 c.c. – dopo vent’anni dall’acquisto dell’unita1 immobiliare (Cass. 16053/02; 12736/97).

Nella specie la sentenza d’appello ha chiarito: a) che la parte che aveva eccepito la prescrizione non aveva neppure indicato se e quando, prima del 1994, l’immobile fosse stato acquistato da altro avente diritto e quindi che il decorso del termine avesse avuto inizio.

A questo rilevo non vale obbiettare che è indifferente chi fosse proprietario dell’immobile negli anni ’70, giacchè non può esservi mancato uso del diritto da parte di un acquirente di un appartamento se non vi è stato l’acquisto del bene stesso, circostanza quest’ultima che doveva essere dimostrata dall’eccipiente.

Implicitamente risulta rigettata con queste argomentazioni, già svolte dalla Corte d’appello, anche la originale tesi dell’avvenuta usucapione del diritto da parte del venditore. Fino a quando questi era proprietario dell’appartamento non sorgeva evidentemente quella dissociazione tra proprietà di detto immobile e diritto reale d’uso sul parcheggio che era il presupposto indispensabile perchè il primo (cioè il proprietario venditore) usucapisse, contro il neoacquirente, il bene (diritto reale d’uso) che avrebbe dovuto vendergli congiuntamente all’immobile principale. Mancata la prova (e perfino qualsiasi allegazione, stando alla sentenza d’appello, pag.

21, e al ricorso incidentale) sulle vicende dell’immobile, è impossibile sostenere che vi sia possesso protratto per venti anni esercitato contro l’avente diritto.

Resta quindi assorbito il rilievo di novità della domanda/eccezione di usucapione, sollevato in contorircorso.

6) Con il secondo motivo è denunciata violazione della L. n. 767 del 1967, art. 18; insufficiente e contraddittoria motivazione;

violazione dell’art. 112 c.p.c., e dell’art. 42 Cost., in tema di diritto di proprietà; violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., L. n. 1150 del 1942, art. 42 sexies.

Cividin sostiene che si sarebbe verificata ultrapetizione, perchè la domanda iniziale era di riconoscimento del diritto di comproprietà prò quota e quindi secondo la quota millesimale, mentre la sentenza avrebbe affermato che ai M. spetterebbe 1/72 del garage perchè 72 sono i condomini.

Il profilo di ricorso è infondato. La generica, richiesta di attribuzione del bene prò quota, esprime infatti la volontà di conseguire la quota ritenuta di spettanza secondo legge, sicchè il giudice di merito non era vincolato da alcuna autolimitata misura della pretesa.

6.1) Cividin si duole poi dell’affermazione, contenuta in sentenza a p. 17, a tenore della quale, avendo il costruttore subito (in forza della concessione edilizia) un vincolo di destinazione su tutta l’area di 951 mq, non vi è suo interesse a sapere quanto spazio spetti all’uno o all’altro usuario, poichè comunque resterebbero asserviti i 4 metri quadri di differenza tra attribuzione millesimale o attribuzione in base al numero degli appartamenti.

Parte ricorrente sostiene (pag. 19-20) che se così fosse, si arriverebbe al paradosso di consentire a un singolo condomino di godere tutta l’area e si Comprimerebbe il diritto dominicale del venditore.

Deduce che la decisione impugnata avrebbe attribuito questo potere al ricorrente.

La censura è completata nel terzo motivo, ove parte ricorrente incidentale lamenta che il giudice di appello sarebbe caduto in contraddizione, perchè, da un lato, avrebbe riconosciuto il diritto al C. di parcheggiare in qualunque punto dei 951 mq soggetti al vincolo e poi avrebbe individuato specificamente e in concreto l’ubicazione dello spazio di parcheggio del C. stesso, individuazione che sarebbe preclusa dalla normativa applicabile. Le doglianze sono immeritevoli di accoglimento.

La sentenza ha affermato un principio coerente con l’insegnamento di questa Corte (Cass. 730/08), secondo il quale la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.

Ha quindi affermato che deve essere assicurato all’acquirente di un appartamento la possibilità di utilizzare detta area per il parcheggio del veicolo, previo accesso e uscita su parte dell’area stessa (pag. 18 penultimo capoverso) destinata a rampe e percorsi di avvicinamento agli spazi di sosta e quindi a uso promiscuo. Ha infine individuato in concreto lo spazio spettante al C., individuato come da decreto di sequestro.

Scaturisce da questa decisione che in linea di principio è esatto il ragionamento che mira a salvaguardare il diritto dell’istante a conseguire la possibilità di usare per il parcheggio di una propria vettura l’area soggetta a vincolo e ciò per una misura sufficiente alla bisogna e con l’ovvia disponibilità di spazi di entrata e di uscita.

L’individuazione dello spazio fisico riservato all’acquirente sarebbe stata rimessa al condominio se i condomini avessero agito in giudizio come il C..

In relazione all’anomala condizione creatasi, di un solo condomino istante per il conseguimento del diritto reale d’uso, la Corte d’appello ha coniugato ragionevolmente l’affermazione di principio iniziale, con la individuazione dello spazio fisico per la sosta del veicolo C., entro cui ha limitato (fermo l’uso degli spazi di accesso) il diritto dell’istante.

A fronte di questa statuizione, parte Cividin non ha interesse a ricorrere, giacchè la sua situazione giuridica ne esce avvantaggiata. Infatti, invece di soggiacere al voluttuario utilizzo di qualunque parte dell’area vincolata, essa vede occupato a buon diritto dal C. solo lo spazio determinato in sentenza; ne consegue che la restante area vincolata, che rimane di proprietà della Cividin, potrebbe essere usucapita dalla stessa controricorrente, la quale proprio di questa possibilità ha discusso ripetutamente in ricorso.

Di qui il rigetto di secondo e terzo motivo.

7) Stessa sorte merita il quarto motivo, relativo alla liquidazione delle spese di lite in appello, poste, come si è detto sub 4) a carico di Cividin per due terzi e compensate per un terzo.

La denunciata violazione di legge (art. 92 c.p.c.) non sussiste, perchè si è avuta nella specie reciproca soccombenza, atteso il rigetto da un lato dell’eccezione di prescrizione del diritto, che mirava a precludere all’acquirente ogni pretesa sull’area di parcheggio, e dall’altro della richiesta di riduzione del corrispettivo.

Non sussiste neppure errata valutazione dell’incidenza delle due decisioni. Va premesso che, non essendo stata esposta alcuna censura per vizio di motivazione, il rilievo è incongruo in riferimento alla doglianza di violazione di legge. In ogni caso va osservato che l’apprezzamento di merito reso dal giudice d’appello, insindacabile in questa sede se congruamente motivato, appare inattaccabile, atteso che v’ è netta predominanza della soccombenza circa la sussistenza del diritto azionato rispetto a quella relativa alla quantificazione del connesso corrispettivo. Discende da quanto esposto il rigetto dei ricorsi e la compensazione delle spese di lite, giustificata dalle precisazioni in diritto che sono state qui rese e che in parte giustificavano il ricorso incidentale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale. Rigetta il ricorso incidentale. Spese compensate.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 27 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Rafaele CORONA – Rel. Consigliere -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LOMBARDI CHIARA, elettivamente domiciliata in ROMA V.LE MAZZINI 117, presso lo studio dell’avvocato VARANO G., che la difende unitamente all’avvoccato GIANNANDREA GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

LONIGRO MARIA, D’OSTUNI GIULIA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 980-96 della Corte d’Appello di BARI, depositata il 17-10-96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23-11-99 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione 9 dicembre 1988, Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni convennero, davanti al Tribunale di Bari, Chiara Lombardi.

Esposero che ciascuna di esse era proprietaria di un appartamento al 1 piano dell’edificio in Triggiano, via Campanella 10, nonché della proporzionale quota delle parti comuni; che la Lombardi, loro dante causa, proprietaria del piano terreno e del locale cantinato dello stesso edificio, aveva arbitrariamente modificato lo stato dei luoghi di alcune cose condominiali.

Domandarono la condanna della convenuta al ripristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni.

Chiara Lombardi si costituì e chiese il rigetto dell’avversa domanda. Rispose di aver venduto alle attrici gli appartamenti, riservandosi la proprietà dell’area scoperta che circonda dai tre lati l’edificio e della relativa recinzione, ragion per cui aveva operato su cose proprie.

Il Tribunale, con sentenza 14 marzo 1993, condannò la convenuta al ripristino dell’originario stato dei luoghi nei termini e nelle modalità indicate dalla relazione di consulenza tecnica.

Decidendo sulla impugnazione principale proposta da Chiara Lombardi e su quella incidentale formulata da Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni, la Corte d’Appello di Bari, con sentenza 2 – 17 ottobre 1996, respinse l’appello principale e, accogliendo l’appello incidentale, condannò la Lombardi a rimborsare alle controparti l’ulteriore somma di lire 1.007.180 relativo al regolamento delle spese di primo grado; condannò altresì la Lombardi alla rifusione delle spese del giudizio di appello.

Ricorre per cassazione Chiara Lombardi; non svolgono attività difensiva le intimate Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni.

Diritto

Alla disamina dei motivi di ricorso è opportuno premettere il principio generale, secondo cui il controllo della Corte di Cassazione sulla motivazione del giudice del merito non deve tradursi in un riesame del fatto o in una ripetizione del giudizio di fatto.

Il giudizio di cassazione non mira a stabilire se gli elementi di prova confermano, in modo sufficiente, l’esistenza dei fatti posti a fondamento della decisione. Muovendo dall’ipotesi dell’esistenza dei fatti, poiché detta esistenza è stata accolta come valida nella sentenza impugnata, il controllo vuole verificare se l’assunzione sia ragionevolmente giustificata dagli argomenti addotti. Il controllo, dunque, non ha per oggetto le prove, ma solo il ragionamento giustificativo. Esso ripercorre l’argomentazione svolta nella motivazione dal giudice del merito a sostegno della decisione assunta e ne valuta la correttezza e la sufficienza. 1.1 Con il primo motivo la ricorrente deduce omessa, inadeguata ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante, ai sensi dell’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Secondo il ricorrente, la motivazione della Corte d’Appello in ordine al primo motivo di impugnazione – con il quale era stata denunziata la assoluta carenza, nell’atto introduttivo del giudizio primo grado, degli elementi costitutivi della domanda, in quanto non si precisavano le modifiche allo stato dei luoghi che avrebbero giustificato una pronunzia di ripristino – non è assolutamente adeguata rispetto alle doglianze concernenti la carenza di allegazione in punto di fatto degli elementi idonei a supportare la richiesta di condanna al ripristino. 1.2 Il motivo non può essere accolto.

È risaputo che le richieste delle parti devono interpretarsi sulla base delle finalità in concreto perseguite, indipendentemente dalle espressioni adoperate, senza altri limiti che quello di rispettare il principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e di non sostituire d’ufficio una diversa azione a quella formalmente proposta; che, con il limite suddetto, il giudice del merito nella interpretazione e nella qualificazione della domanda deve tener conto del contenuto sostanziale della pretesa dedotta in giudizio.

A questi criteri si è attenuta la Corte d’Appello.

Per la verità, con la citazione introduttiva le attrici avevano denunziato che Chiara Lombardi, abbattendo una parte del muro a ringhiera che si affaccia sulla via Campanella, aveva aperto due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; che nel cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, aveva aperto sul muretto a ringhiera altri due cancelli, mettendo in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa; infine, che nella parte opposta all’ingresso di via Campanella aveva aperto un ulteriore varco nel muro perimetrale per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Avuto riguardo alle richieste formulate nell’atto introduttivo del giudizio ed al contenuto sostanziale della pretesa, correttamente la Corte d’Appello ha respinto il motivo di gravame, rilevando che sull’oggetto della contesa, per quanto riguardava la realtà di fatto dedotta e le pretese che vi si ricollegavano, tra le parti si era svolto il contraddittorio in termini di assoluta completezza.

Su questo punto, la sentenza impugnata si sottrae alle censure. 2.1 Con il secondo motivo la ricorrente denunzia omessa pronunzia sui motivi di gravame proposti con i motivi 5 e 4 dell’atto d’appello, nonché motivazione insufficiente, inadeguata ed erronea su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante: in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ. 2.2 Il rigetto del primo motivo comporta la reiezione del secondo.

Per la verità, non sussiste il vizio di omessa pronunzia, in quanto la Corte d’Appello, rigettando il primo motivo di gravame, ha disatteso anche le censure proposte con i motivi 5 e 4 dell’atto di appello. Avendo ritenuto che le attrici avessero enunciato gli elementi di fatto e le ragioni di diritto posti a fondamento della domanda, ha pronunziato anche sui suddetti motivi di gravame, che sostanzialmente riproponevano le stesse questioni.

D’altra parte, non riscontrandosi nella domanda proposta in prime cure la dedotta carenza di allegazione dei fatti e delle ragioni di diritto, non si può ritenere che la Corte d’Appello abbia fornito una motivazione solo apparente in ordine alle censure riguardanti la mancanza di specificazione circa la arbitrarietà e la illegittimità delle modifiche apportate alle cose ritenute comuni.

Pertanto, non sussiste neppure l’adombrato vizio di ultra o di extrapetizione, non avendo il giudice del merito pronunziato su fatti sostanzialmente non allegati. 3.1 Con il terzo motivo la ricorrente denuncia omessa pronunzia sul terzo motivo dell’appello principale, avente ad oggetto un punto decisivo della controversia, e, in ogni caso, motivazione insufficiente ed erronea, in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – osserva la ricorrente – non ha motivato affatto in ordine alla censura, secondo cui la Lombardo non aveva affatto installato ex novo due cancelli: uno carrabile e l’altro pedonale sulla via Campanella, essendosi limitata – come risultava dai documenti prodotti – a istallare un solo cancello pedonale di accesso alla zona retrostante. Inoltre la Corte d’Appello non ha motivato neppure circa la censura rivolta al primo giudice, che non aveva qualificato la dedotta illegittimità delle opere, ricollegando la condanna al ripristino al semplice riscontro di una situazione di novità. 3.2 Anche questo motivo è destituito di fondamento.

A norma dell’art. 1102 cod. civ., applicabile anche al condominio negli edifici per il richiamo contenuto nel successivo art. 1139, ogni condomino può servirsi delle cose comuni dell’edificio, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il loro migliore godimento, sempre che non alteri la loro destinazione, ovvero il decoro architettonico del fabbricato, e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. In altre parole, il diritto di ciascun condomino di fare il più ampio uso delle cose comuni è correlativo al principio di mantenimento del rapporto di equilibrio con i diritti degli altri condomini, i quali non debbono subire limitazioni che si concretino in un pregiudizio rilevante ed apprezzabile.

È senz’altro vero che la Corte d’Appello non ha menzionato specificamente i due cancelli. Ciò perché la Corte ha affermato, in linea di principio, che l’apertura di nuovi varchi in più parti del muro comune – della cui natura condominiale non poteva dubitarsi, data la funzione di recinzione a difesa e ad ornamento del complesso – e le altre opere poste in essere non potevano ritenersi lecite, in quanto violavano le norme dettate in tema di condominio, configurandosi come opere compiute per l’uso esclusivo a vantaggio di un solo condomino, che alteravano la destinazione della cosa comune e impedivano agli altri partecipanti di farne parimenti uso e, infine, pregiudicavano il decoro architettonico dell’edificio. In altre parole, la Corte ha enunciato un criterio di ordine generale, che comprendeva e rendeva superflua la valutazione dei singoli punti specifici.

Quanto alla conseguenza delle opere (alterazione della destinazione delle cose comuni, impedimento del pari uso e lesione del decoro architettonico dell’edificio), trattasi di valutazione di fatto, motivata in modo logicamente corretto e sufficiente, come tale non è sindacabile in questa sede. 1.4 Con il quarto motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 2697 comma 1, 1117 comma 1 n. 1 cod. civ., nonché omessa, erronea, insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia ed omessa ed inadeguata valutazione di risultati processuali su punti decisivi: in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – afferma la ricorrente – esaminando il secondo motivo dell’atto di appello, esclude che i suoi diritti fossero fondati sulla vendita 5 settembre 1985, stipulata da essa con tale Mazzei, con cui si era riservata la proprietà esclusiva del terreno circostante il fabbricato, perché nei precedenti atti di vendita posti in essere negli anni 1982 e 1983 essa aveva alienato la proporzionale quota delle cose, impianti e servizi comuni, riservandosi soltanto la proprietà del lastrico solare sovrastante.

L’appellante aveva contestato la arbitraria identificazione tra il terreno circostante il fabbricato ed il cortile e la susseguente, erronea presunzione di comunione. Poiché l’area circostante il fabbricato non poteva considerarsi cortile, le attrici avrebbero dovuto fornire la prova del preteso diritto.

L’appellante, inoltre, aveva eccepito di essere proprietaria esclusiva della zona pavimentata circostante il fabbricato, per averla, nella sua qualità di unica originaria proprietaria, destinata a pertinenza delle sue unità immobiliari e il titolo a suo favore era ricavabile dalla destinazione.

La Corte d’Appello era pervenuta alle sue conclusioni omettendo di esaminare una serie di circostanze decisive. 4.2 Il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione.

Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Di tale parti l’art. 1117 cod. civ. fa una elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa.

La disposizione può essere superata se le cose, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte, dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune.

Alla luce dei motivi esposti, la sentenza impugnata si sottrae alle censure, essendo motivata in modo logicamente corretto e sufficiente sia la funzione strumentale degli spazi circostanti l’edificio, sia la insussistenza di ragioni strutturali di fatto, che importino una diversa destinazione, sia la inidoneità del titolo dedotto a superare i ricordati effetti legislativi.

Quanto alla asserita destinazione pertinenziale, si tratta di questione nuova, non prospettata precedentemente, tant’è che la ricorrente in questa sede non deduce l’omessa pronunzia sul punto specifico. 5.1 Con il quinto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, apodittica, inadeguata ed insufficiente su punto decisivo della controversia, nonché violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 345 – 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 3-5 dello stesso codice.

Ammesso che la Corte non aveva identificato il terreno circostante con il cortile, ma con le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, osserva la ricorrente che la Corte non aveva considerato che tale identificazione era basata su un presupposto indimostrato, non essendo accertata la relazione di servizio del terreno circostante e l’edificio condominiale. 5.2 Alla luce di quanto detto sopra il motivo risulta infondato.

Ribadito essere opinione consolidata in giurisprudenza che al regime del cortile comune debbano essere equiparate le parti dell’edificio – gli spazi verdi e per parcheggio, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini – le quali adempiono ad evidenti funzioni di servizio a vantaggio dell’intero edificio (e, per conseguenza, delle singole unità immobiliari), poiché la funzione inerisce alla struttura stessa di queste parti, è superfluo dimostrare la destinazione al servizio, che può essere derogata soltanto dal titolo contrario. 6.1 Con il sesto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, insufficiente ed inadeguata su punto decisivo della controversia (eccezione di mancata integrazione del contraddittorio), in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Sostiene la ricorrente che, essendo stata richiesta una pronuncia idonea ad incidere sulle posizioni – giuridiche di ogni singolo condomino, sarebbe stato necessario proporre la relativa azione nei confronti di tutti i comunisti. Allo stesso tempo, la Corte non spiega perché per ottenere la integrazione del contraddittorio sarebbe stato necessario proporre una domanda riconvenzionale e non era sufficiente la semplice eccezione, diretta a paralizzare le pretese avanzate nei suoi confronti. 6.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

Essendo il condominio sfornito di personalità giuridica, tutti i condomini possono agire a tutela dei diritti inerenti ai beni comuni: quindi, i condomini possono esperire la rivendica senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri. Ciò premesso, il ragionamento della Corte d’Appello appare ineccepibile.

La domanda delle attrici è stata proposta contro colei, che aveva posto in essere le opere, al fine di ottenere la riduzione in pristino, e non esigeva la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti. D’altra parte, l’eccezione, limitandosi a paralizzare la domanda, si sarebbe esaurita nel rigetto della pretesa delle attrici e non avrebbe approdato ad una pronunzia riguardante tutti i condomini. 7.1 Con il settimo motivo la ricorrente deduce erronea, inadeguata ed insufficiente motivazione sul mancato accoglimento della richiesta di prova testimoniale avanzata con l’atto d’appello della Lombardi, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

La Corte si è basata sul presupposto erroneo che l’unico titolo idoneo a fornire la prova della proprietà potesse essere il contratto, mentre ha omesso di valutare altre circostanze rilevanti e decisive e la prova serviva a dimostrare la rilevanza di un altro titolo non contrattuale. 7.2 Ricordato che nel giudizio di cassazione il ricorrente, il quale deduce l’omessa o l’insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l’asserita mancata valutazione di risultanze processuali ha l’onere di indicare la risultanza, che egli asserisce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, nella specie la motivazione della Corte d’Appello si sottrae alle censure, avendo osservato che le circostanze capitolate tendevano esclusivamente a provare un preteso uso esclusivo del cancello e della zona pavimentata del cortile da parte della Lombardo, che avrebbe potuto approdare ad un acquisto per usucapione ma, come tali irrilevanti, poiché a questo fine mancava palesemente il tempo necessario, essendo il condominio e l’asserito uso esclusivo sorti soltanto nel 1982. Orbene, in sede di ricorso non si indica specificamente quali risultanze decisive avrebbero potuto dimostrare l’acquisto per usucapione. 8.1 Con l’ottavo motivo del ricorso si denuncia erronea ed insufficiente valutazione di risultanze processuali, nonché motivazione erronea, inadeguata e insufficiente su punti decisivi della controversia; violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Osserva la ricorrente che la Corte d’Appello non soltanto ha svolto una motivazione insufficiente circa la condominialità del muro perimetrale, ma a fondamento della impossibilità di un uso agevole della cosa comune da parte degli altri partecipanti, ha dedotto circostanze che non erano state addotte ex adverso e che non erano state neppure oggetto di specifico accertamento.

In realtà, i varchi aperti sul muro perimetrale potevano essere utilizzati anche da altri e da nessuna delle opere poste in essere dalla Lombardi era possibile desumere una pretesa di uso esclusivo. 8.2 Il motivo è destituito di fondamento.

Premesso che il mancato esame da parte del giudice del merito di elementi contrastanti con quelli posti a fondamento della decisione adottata non integra di per sè il vizio di omessa o insufficiente motivazione, occorrendo che la risultanza processuale attenga a circostanze che, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità avrebbero potuto indurre ad una decisione diversa, per quanto attiene alla sussistenza dell’uso esclusivo da parte della Lombardi la motivazione della Corte d’Appello non è sindacabile in questa sede, in quanto motivata in modo logicamente corretto e sufficiente e con riferimento ai dati della consulenza tecnica. 9.1 Con l’ultimo motivo, infine, la ricorrente deduce motivazione insufficiente, inadeguata su punti decisivi della controversia, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

Afferma la ricorrente essere la motivazione adottata assolutamente inadeguata rispetto alla censura di ultrapetizione addotta dalla Lombardi con il 4 motivo dell’appello, il cui contenuto non è stato esattamente percepito e perciò sono state addotte ragioni inidonee a dare adeguata risposta alla censura. 9.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

È stato detto prima (sub 1.2) che con la citazione introduttiva le attrici avevano specificato le opere eseguite da Chiara Lombardi (l’abbattimento di una parte del muro a ringhiera sulla via Campanella, e la susseguente apertura di due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; l’apertura di altri due cancelli nel muretto a ringhiera del cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, per mettere in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa e l’apertura di un varco sul muro perimetrale; infine, l’apertura di un ulteriore varco nel muro perimetrale nella parte opposta all’ingresso di via Campanella per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Non è necessario ripetere che la Corte d’Appello, con motivazione logicamente corretta e sufficiente, aveva respinto il gravame perché le pretese erano specifiche e la convenuta aveva avuto modo di difendersi. 10. – Al rigetto del ricorso non fa seguito la pronunzia sulle spese, non avendo le intimate spiegato attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso.

Roma, 23 novembre 1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

EDIL MODERNA SRL IN PERSONA DEI SUOI LEGALI RAPP.TI A.E., M.A. E MA.GI. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati GIORNELLI GIANCARLO, PINZA ROBERTO;

- ricorrente -

contro

AG.RE., T.A., P.A., G.R., COND (OMISSIS), AG.CA., P.R., B.W., S.M.;

- intimati -

sul ricorso 17119/2006 proposto da:

COND. P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE RAG. B.S., P.A. (OMISSIS), B.W.(OMISSIS), PO.RO. (OMISSIS), G.R. C.F. (OMISSIS), S.C. IN PROPRIO E QUALE EREDE DI S.M., T.A.M. (OMISSIS), SB.MA. (OMISSIS), AG.RE. (OMISSIS), AG.CA.(OMISSIS), ENTRAMBE IN QUALITA’ DI EREDI DI a.m. tutti in proprio e IN QUALITA’ DI CONDOMINI, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LISBONA 12, presso lo studio dell’avvocato ESPOSTO SILVIA, rappresentati e difesi dagli avvocati PATRIZI CRISTINA, FOSCHI ARNALDO, VIGNOLI MARGHERITA;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

EDIL MODERNA SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati PINZA ROBERTO, GIORNELLI GIANCARLO;

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 396/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato Petronio Ugo difensore della ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale per quanto di ragione.

Fatto

Il Condominio (OMISSIS) ed alcuni condomini, con citazione notificata il 26.9.91, convennero al giudizio del locale tribunale la società Edilizia Moderna s.r.l., proprietaria esclusiva di un immobile confinante, lamentando che la stessa aveva illegittimamente realizzato un’area di parcheggio nell’area cortilizia interposta tra le due proprietà e modificato la destinazione dell’androne comune di accesso, da passaggio pedonale a carrabile, e pertanto chiesero i conseguenti provvedimenti inibitori, restitutori e risarcitori. Nella resistenza della convenuta, che aveva sostenuto la legittimità delle opere, peraltro realizzate d’intesa con il condominio medesimo, proponendo una domanda riconvenzionale di rilascio di una parte dell’area di sua esclusiva proprietà, l’adito tribunale, dopo l’espletamento di una prima consulenza tecnica, con sentenza non definitiva del 25.11.96 (non fatta oggetto di impugnazione o relativa riserva), respingeva le domande attrici, con riferimento alle opere che la convenuta aveva realizzato nella parte di area cortilizia di sua esclusiva proprietà, nonchè la domanda riconvenzionale e disponeva ulteriore istruttoria, espletata la quale (con prove testimoniali e consulenza tecnica integrativa), con sentenza definitiva del 6.7.01 rigettava le domande attrici anche nella parte relativa all’utilizzazione dell’androne comune, ritenuta compatibile con la sua destinazione. Ma a seguito ed in accoglimento dell’appello degli attori, resistito dalla società appellata, la Corte di Bologna, con sentenza del 24.3.05, in riforma di quella impugnata, dichiarava illegittima l’utilizzazione, da parte della convenuta, dell’androne e della parte comune dell’area cortilizia per il transito anche di veicoli ed ordinava la rimozione delle opere a tal fine realizzate, in quanto in contrasto con il principio di cui all’art. 1102 c.c., concretando una modalità d’uso, in precedenza insussistente, tale da limitare i concorrenti diritti di pari utilizzazione da parte dei rimanenti condomini e da instaurare di fatto una servitù a carico del condominio ed favore dell’immobile di proprietà esclusiva della società; disattesa, peraltro, la richiesta risarcitoria, tenuto conto in particolare dell’esito del giudizio di primo grado, con riferimento alla non impugnata sentenza non definitiva, la corte dichiarava interamente compensate le relative spese, salvo quelle di consulenza tecnica di ufficio, poste a carico della convenuta, condannando invece quest’ultima, per la soccombenza, a quelle di secondo grado.

Avverso tale sentenza la società Edilizia Moderna s.r.l., in liquidazione, ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Hanno resistito il Condominio (OMISSIS) ed i condomini in epigrafe indicati (in luogo di S.M., nelle more defunto, gli eredi S.C. e Ma.), con comune controricorso, contenente ricorso incidentale.

Ha replicato a quest’ultima impugnazione la ricorrente principale, con controricorso ex art. 371 c.p.c., comma 4, depositando infine una memoria illustrativa.

Diritto

Va preliminarmente disposta la riunione dei reciproci ricorso ai sensi dell’art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce “omessa e contraddittoria motivazione” su punto decisivo, nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., con riferimento specifico all’assunto secondo cui essa avrebbe eseguito nuove opere nell’androne comune, oltre a quelle legittime nella sua proprietà esclusiva, al riguardo sostenendo che si sarebbe limitata a “sfruttare al meglio potenzialità già perfettamente e compiutamente insiste nella comune proprietà”.

Con il secondo motivo vengono dedotti analoghi vizi di motivazione ed errata applicazione della medesima norma sopra citata, sostenendosi che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, non sarebbero state mutate la destinazione del bene comune, già costituente, per le sue originarie caratteristiche, un ingresso per il transito veicolare, nè apportate modificazioni di sorta allo stesso o arrecati pregiudizi all’utilizzo da parte dei condomini, trattandosi nella specie soltanto di un uso più intenso, con lo stesso compatibile, da parte della convenuta condomina.

Ulteriori vizi di motivazione e di violazione di legge, ancora con riferimento all’art. 1102 convengono dedotti con il terzo motivo, nel quale si censura l’argomento, secondo cui dall’operato della convenuta sarebbe derivato il rischio della costituzione di una servitù di passaggio a carico dell’androne comune, per non aver considerato che l’utilizzo dell’ingresso comune da parte della società era funzionale al collegamento della corte di proprietà esclusiva della medesima e non già ad altro immobile di piena proprietà delle stessa, esterno al condominio, bensì alla pubblica via, integrando soltanto un uso più intenso della cosa comune, non contrario alla sua destinazione.

Con il quarto motivo, infine, vengono dedotte omessa e contraddittoria motivazione su punto decisivo per errata valutazione delle risultanze istruttorie, in particolare della consulenza tecnica da cui sarebbe emersa l’attitudine funzionale dell’androne, anche in considerazione della relativa tipologia comune ad analoghi caseggiati del centro storico cittadino, a consentire l’ingresso sia pedonale, sia carrabile, nonchè omessa considerazione del precedente giudicato, costituito dalla non impugnata sentenza non definitiva, che avrebbe va accertato che i lavori effettuati dalla società convenuta riguardavano soltanto la parte in proprietà esclusiva della stessa, edificio ed area scoperta, e non anche quelle in comune con il condominio.

Il ricorso, i cui motivi per l’intima connessione vanno esaminati congiuntamente, è fondato e va accolto nei termini di seguito precisati.

E’ principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di comunione, non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma anche quelle cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristiche potenzialmente si presti (v. tra le tante nn. 22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06).

Per quanto attiene, in particolare, ai cortili è stato più volte precisato che, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta di veicoli, non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in particolare, Cass. n. 13879/10). Nel caso di specie la corte territoriale nel ritenere, in difformità dal primo giudice, che la destinazione propria dell’androne e del cortile comune fosse limitata al solo passaggio pedonale, benchè l’ampiezza del primo fosse risultata tale da consentire anche l’accesso di autoveicoli (destinazione normalmente propria di tali beni comuni, secondo Cass. 11204/08), non ha dato adeguato conto del proprio convincimento, che al riguardo avrebbe dovuto essere corredato dall’indicazione degli elementi da cui fosse stato desunta una oggettiva e concreta destinazione di tali beni più limitata rispetto a quella astrattamente desumibile dalle adeguate dimensioni degli stessi.

La corte felsinea, limitandosi ad ipotizzare impropriamente la costituzione di una servitù prediale, inconfigurabile, per il principio nemini res sua servit, allorquando la controversa estensione delle modalità di uso si verifichi nell’ambito di una comunione (nella quale trova invece applicazione la disciplina dettata dall’art. 1102 c.c., v. Cass. n. 4286/07, salvi in casi in cui si verifichi un nuovo asservimento ad un immobile del tutto estraneo al contesto, v. Cass. n. 3035/09), in una fattispecie in cui i beni comuni erano già funzionalmente destinati a consentire l’accesso anche a quello di proprietà esclusiva della convenuta, neppure ha indicato quali fossero le specifiche opere di trasformazione, di cui ha ordinato la rimozione, in quanto ritenute finalizzate all’esercizio del censurato uso dell’androne e del cortile.

Tale precisazione sarebbe stata particolarmente necessaria, in un contesto processuale, caratterizzato dall’intervenuto passaggio in giudicato, per mancanza di appello, della sentenza non definitiva del tribunale forlivese, che aveva accertato la legittimità delle opere modificative dello stato dei luoghi eseguite nell’area scoperta, contigua al cortile comune, di proprietà esclusiva della convenuta (comportanti la trasformazione del preesistente giardino in area di parcheggio per alcuni veicoli e la eliminazione di un muretto di recinzione), mentre era stato disposto il prosieguo dell’istruttoria per accertare la consistenza e la legittimità di quelle interessanti le parti comuni; l’evidenziata omissione non solo si traduce in un difetto di motivazione, su un punto decisivo ai fini ai fini dell’art. 1102 c.c., vale a dire del riscontro della ritenuta alterazione della destinazione dei beni comuni, ma comporta anche l’oggetti va indeterminatezza della statuizione di condanna.

All’accoglimento del ricorso principale, comportante l’assorbimento di quello incidentale (con il quale si lamenta omessa pronunzia sulla richiesta di risarcimento dei danni cagionati ai condomini dal controverso uso dell’androne e del cortile), conclusivamente consegue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie quello principale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 3 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 15 giugno 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

V.A., residente in (OMISSIS), rappresentato e difeso per procura a margine del ricorso dagli Avvocati ROMOR Polo e Mario Contaldi, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Pir Luigi da Palestrina n. 03;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore Dott. P.G., rappresentato e difeso per procura in calce al controricorso dagli Avvocati SALVADEO Pierfrancesco e Cesare Della Rocca, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, largo Lucio Apuleio n. 11;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’8 giugno 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Gianluca Casavola, per delega dell’Avv. Mario Contaldi, per il ricorrente;
udite le conclusioni del Procuratore Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Federico Sorrentino.

Fatto

La Corte:

letto il ricorso proposto da V.A. per la cassazione della sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010, che aveva respinto il suo appello per la riforma della pronuncia di primo grado che aveva rigettato la sua domanda diretta ad accertare l’illegittimità della delibera con cui l’assemblea del Condominio, con maggioranza semplice e non all’unanimità, aveva deciso di destinare uno spazio comune a parcheggio di autovetture, così modificandone la sua destinazione a verde, avendo reputato il giudice di secondo grado che la modifica deliberata, consistente nell’aggiungere ai cinque posti auto esistenti altri due posti auto ed un terzo di dimensioni ridotte, per la sostanziale irrilevanza dell’intervento in relazione alla superficie interessata rispetto a quella condominiale, non costituisse innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ.;

letto il controricorso del Condominio intimato;

vista la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. dal Consigliere delegato Dott. Mario Bertuzzi, che ha concluso per l’infondatezza del ricorso, osservando che:

- “l’eccezione di inammissibilità del ricorso per tardività, sollevata dal Condominio resistente sulla base del nuovo testo dell’art. 327 cod. proc. civ., come introdotto dalla L. n. 69 del 2009, art. 46, appare infondata, tenuto conto che la nuova disposizione si applica, ai sensi dell’art. 58, comma 1, della predetta legge, soltanto ai procedimenti instaurati successivamente alla data della sua entrata in vigore, laddove il presente processo risulta introdotto nel 2004″;

- “il primo motivo di ricorso denunzia il vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione, lamentando che la Corte di merito, disattendendo le deduzioni ed i documenti introdotti dall’attore, abbia ritenuto che l’intervento del Condominio avesse interessato soltanto l’aggiunta di due posti auto, più uno di ridotte dimensioni, ai cinque già esistenti, laddove invece esso aveva avuto ad oggetto tutti i posti auto, atteso che in precedenza lo spazio condominiale in questione non era mai stato destinato a parcheggio di autovetture”;

- “il motivo appare inammissibile in quanto investe un accertamento di fatto che risulta adeguatamente motivato dalla Corte di appello mediante il rinvio ai documenti prodotti in causa dal Condominio (rappresentazione grafica e computo della misura della superficie interessata dai lavori per cui è causa) e non contestato efficacemente dal ricorrente mediante la trascrizione o riproduzione del contenuto di elementi di prova contrari”;

- “costituisce orientamento consolidato di questa Corte che, per il principio di autosufficienza, il ricorrente per cassazione che ritenga di fondare le proprie ragioni su documenti o risultanze di prova che assume colpevolmente ignorati o malamente interpretati dal giudice a quo ha l’onere di trascriverne il contenuto, al fine di consentire a questa Corte, che, attesa la natura del vizio lamentato non ha accesso diretto agli atti del processo di merito, di valutare la consistenza e decisività della censura (Cass. n. 17915 del 2010; Cass. n. 18506 del 2006; Cass. n. 3004 del 2004)”;

- “il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione o falsa applicazione dell’art. 1120 cod. civ., assume che l’errore compiuto dal giudice di merito nella ricostruzione dei fatti ha influenzato anche la sua conclusione in ordine alla sostanziale irrilevanza dell’innovazione, per la scarsa entità della superficie interessata, aggiungendo comunque che l’eliminazione della porzione di verde condominiale, anche nella più limitata misura riconosciuta dal giudicante, avrebbe dovuto portarlo a ritenere illegittima l’innovazione”;

- “che il motivo appare in parte assorbito dal rigetto del primo motivo, in relazione all’assunto difensivo secondo lui l’intervento del Condominio avrebbe interessato una superficie maggiore di quella accertata dal giudicante, nonchè inammissibile con riguardo alla seconda censura, che, con riferimento all’entità ed alla rilevanza dell’intervento contestato, investe un apprezzamento di fatto, mentre non risulta specificamente contestato il criterio interpretativo adottato dal giudice distrettuale in sede di applicazione della disposizione di cui all’art. 1120 cod. civ. (peraltro conforme all’orientamento di questa Corte: Cass. n. 11936 del 1999), secondo cui, ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell’intervento, i presupposti stessi dell’innovazione”;

rilevato che la relazione è stata regolarmente comunicata al Procuratore Generale, che non ha svolto controsservazioni, e notificata alle parti; ritenuto che le argomentazioni e la conclusione della relazione meritano di essere interamente condivise, apparendo rispondenti sia a quanto risulta dall’esame degli atti di causa che all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte sopra indicato, cui questo Collegio ritiene di dover dare piena adesione, meritando solo aggiungere che la sentenza impugnata appare sostanzialmente conforme anche all’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, laddove ha affermato la piena compatibilità della destinazione del cortile condominiale al parcheggio di autovetture con l’uso consentito ai singoli condomini del bene comune (Cass. n. 15319 del 2011; Cass. n. 13879 del 2010; Cass. n. 5997 del 2008);

che, pertanto, il ricorso va respinto, con condanna della parte ricorrente, per il principio di soccombenza, al pagamento delle spese di giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in complessivi Euro 1.700, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali e contributi di legge.
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2012.

[omissis]

Ritenuto in fatto

1. Il Procuratore delle Repubblica presso il Tribunale di Milano impugna la sentenza in epigrafe indicata con la quale la Corte d’appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, ha assolto P. e P.R. dal delitto esercizio arbitrario delle proprie ragioni per insussistenza del fatto, poiché gli imputati hanno, a differenza della ricostruzione operata dal giudice di primo, esercitato un proprio diritto, impedendo l’accesso al cortile retrostante immobile e l’utilizzo dello stesso come parcheggio con l’apposizione di due paletti in cemento con catena a comando elettronico.
Per la Corte d’appello, la condotta dei due imputati costituiva l’esercizio del diritto di proprietà dell’area per la cui realizzazione non era necessario l’accertamento giudiziario negativo del diritto di fatto dei coniugi C.M. e B.M. di accedere all’area con la loro auto. Mentre, rileva il giudice d’appello, avrebbero dovuto essere i coniugi B. – C. a rivolgersi al giudice e rappresentare la lesione del loro diritto di accesso in ragione di una detenzione qualificata di un’area destinata a parcheggio.
In realtà, i due coniugi B. – C. , odierne persone offese, così avrebbero fatto: si sono rivolti al giudice e hanno proposto un azione possessoria all’esito della quale, in considerazione dello stato dei luoghi e delle condizioni di saluti di C.M. , fu riconosciuta la “possibilità” ai ricorrenti l’accesso all’area per una sosta temporanea o fermata, con esclusione di parcheggio e obbligo per i proprietari di consegnare la chiave per il dispositivo di accesso al cortile.
Non è stato contestato che dopo tale decisione sia stato ostacolato agli imputati e dai comproprietari l’accesso al cortile.
Ad avviso della Corte d’appello, non integra il delitto di esercizio arbitrario di un preteso diritto avere realizzato sull’area di loro proprietà l’attività consentita di impedire a terzi l’accesso indiscriminato al cortile con l’apposizione di un dispositivo in cemento e con catena a comando elettronico.
2. Il Procuratore ricorrente deduce violazione di legge e vizio di motivazione.
I coniugi B. – C. , come acquisito agli atti, conduttori di appartamento di proprietà P. da tempo utilizzavano di fatto il cortile dell’edificio per il parcheggio della loro auto, situazione tollerata dal defunto P. , originario proprietario dell’immobile, e negata dagli eredi i quali, per impedire ai coniugi di C. – B. di esercitare un diritto che gli spettava, non essendo previsto alcun contratto di locazione dei posto auto.
Ad avviso del ricorrente, l’ordinamento consente l’autotutela per mantenere o recuperare il possesso della cosa solo nell’immediatezza di un atto di spoglio o molestia, situazione non realizzatasi nel caso concreto, poiché da anni i due coniugi B. – C. utilizzavano il cortile per il parcheggio dell’auto.
Per il ricorrente, la condotta di interrompere la situazione di fatto, con l’apposizione di un impianto che escludesse l’uso indiscriminato di terzi, realizza un’arbitraria risoluzione della controversia con il terzo che da anni esercitava un potere di fatto senza ricorrere all’autorità giudiziaria, ma facendosi giustizia da sé mediante la modifica dello stato dei luoghi, Modifica che ha ostacolato con la forza il dominio di fatto delle parti civili sul cortile in questione. Una soluzione difforme al chiaro dettato normativo.

Considerato in diritto

Il ricorso è fondato.
Ai fini della configurabilità del reato di cui all’art. 392 c.p., si richiede che il “preteso diritto” che l’agente intende esercitare sia oggetto di contrasto con un’altra persona, nel senso che, al momento della condotta violenta posta in essere dall’agente, sia già in atto tra gli interessati una contesa, giudiziale o di fatto, intorno alla titolarità o alle modalità d’esercizio di quel diritto.
Non è da revocare in dubbio che, nella concreta fattispecie, la questione della legittima o meno pretesa dei coniugi B. – C. e il diritto dei proprietari – eredi di impedire il parcheggio dell’auto, da tempo esercitato, nel cortile era controversa tra le parti dopo il decesso del de cuius che da tempo ha tollerato e non ha impedito la “detenzione” del posto auto dai conduttori di uno degli appartamenti dell’edificio del quale il cortile costituiva una pertinenza.
Tale situazione di fatto, accertata da entrambi i giudici di merito, non avrebbe potuto ritenersi risolta, a differenza di quanto sostenuto dalla Corte d’appello, dall’azione possessoria proposta – e dal suo esito – dai titolari della “situazione di fatto” di parcheggiare all’interno del cortile per essere così avvenuto da anni e fino a che non subentrassero gli eredi nella proprietà del bene e perché la “detenzione” è proseguita. Per procedere al suo “spoglio”, dunque, sarebbe stato necessario rivolgersi al giudice da chi vantava il proprio diritto a impedire la “prosecuzione di tale situazione di fatto”.
Ciò che, dunque, ha realizzato in concreto la violenta azione di spoglio della “detenzione” di un posto per il parcheggio è stata l’apposizione di un impianto che ne impediva il libero accesso ai luoghi da chi, legittimamente o meno, era nella “detenzione” del posto auto nel cortile.
I proprietari, ben consapevoli di impedire il libero accesso dei due coniugi B. – C. con la loro auto e continuare a “detenere il posto auto” sono stati coloro che, all’esito di una delibera condominiale, hanno autonomamente deciso, pur avendo tempo e ragione di rivolgersi al giudice, di apporre l’impianto prima inesistente. Tale azione avrebbe potuto essere giustificata solo nell’immediatezza di una pretesa dei coniugi C. – B. mai vantata in precedenza.
4. In conclusione, la sentenza impugnata va annullata con rinvio per un nuovo giudizio ad altra sezione della Corte d’appello di Milano cui, nel rispetto dei principi enunciati, spettano le ulteriori scelte di merito.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Milano per nuovo giudizio.

(OMISSIS)

FATTO

Con atto di citazione del 9/6/1995 N.F. e S.S. , quali genitori esercenti la potestà sui figli minori M. , P. e C. , nonché G.S. , I.G.B. , L.J.L. e L.J.G. , proprietari di alcuni appartamenti acquistati (direttamente o da loro aventi causa) da A.C. e M.M. convenivano in giudizio A.A. , attuale proprietario di un’area e chiedevano dichiararsi che la stessa era asservita a parcheggio con diritto di accesso alla via pubblica per effetto dell’atto pubblico di vincolo permanente di destinazione a parcheggio sottoscritto il 23 Ottobre 1975 trascritto il 3/11/1975, dai venditori A. – M. quali costruttori e proprietari presentato con il progetto di variante approvato, ai sensi dell’art. 18 l. n. 765 del 1967; gli attori chiedevano, inoltre, di essere immessi nella piena disponibilità dell’area anche mediante rimozione dei manufatti e degli altri ingombri che ne impedivano l’uso.
Al riguardo deducevano la nullità di contrarie previsioni (di riserva di proprietà dell’area) riportate negli atti di trasferimento dei proprietari costruttori e loro aventi causa relative alla proprietà dell’area asservita.
A.A. contestava che fosse mai stato violato il vincolo di destinazione e, in via riconvenzionale, ove fosse disposto il trasferimento dell’area a favore degli attori (peraltro da questi non richiesto), chiedeva il corrispettivo dovutogli per la cessione.
Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 27/10/2000, individuava l’area asservita a parcheggio e condannava il convenuto a rilasciarla per consentire l’esercizio del diritto reale di uso; lo condannava inoltre a rimuovere i manufatti; condannava gli attori a pagare all’A. il corrispettivo del diritto reale di uso dell’area vincolata a parcheggio.
L’A. proponeva appello al quale resistevano le controparti.
La Corte di Appello di Palermo con sentenza del 30/5/2005 in parziale riforma della sentenza appellata:
- esclude alcuni manufatti dall’ordine di demolizione disponendone, tuttavia la riduzione a minori dimensioni;
- rigetta la domanda dell’A. di condanna al corrispettivo del diritto reale di uso;
- conferma nel resto la sentenza, che corregge quanto al cognome di una parte.
La Corte territoriale rileva:
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione degli attori è infondata perché gli attori hanno prodotto i singoli atti pubblici con i quali hanno acquistato gli appartamenti per i quali reclamano l’uso del parcheggio e che dagli atti risulta che gli originari venditori, in contrasto con il vincolo, si erano riservati la proprietà dell’area;
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione passiva è infondata perché lo stesso aveva acquistato la suddetta area e perché la limitazione legale della proprietà per effetto del vincolo imposto dalla legge di destinazione a parcheggio può essere fatta valere nei confronti dei terzi acquirenti che contestino la validità ed efficacia del vincolo che si trasferisce con l’acquisto senza necessità di trascrizione;
- che la dichiarazione di nullità della clausola dei contratti di riserva della proprietà dell’area in contrasto con il diritto di uso è stata pronunciata incidenter tantum ponendosi come momento del procedimento motivazionale e, quindi, il primo giudice non è incorso nel vizio di ultra petizione;
- che è infondato il motivo di appello relativo all’estensione dell’area assoggettata a vincolo perché l’estensione è stata accertata dal CTU come conforme all’estensione delle aree indicate dai proprietari costruttori come assoggettate a vincolo;
- che il diritto del costruttore venditore di conseguire una integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del diritto di uso sugli spazi vincolati a parcheggio ha carattere personale derivando dai singoli contratti di acquisto e di conseguenza può essere riconosciuto solo a chi è stato parte del contratto e non può essere riconosciuto all’appellante A.A. che di quei contratti non è stato parte;
- che l’ordine di rimozione dei manufatti che occupano l’area asservita a parcheggio deve essere escluso per i manufatti già indicati nella planimetria allegata all’atto di vincolo salvo l’obbligo di ridurli alla dimensioni ivi indicate e fermo restando l’obbligo di rimozione dei manufatti che non erano previsti nell’atto di vincolo;
- che la stradella di collegamento del parcheggio (altrimenti intercluso) con la pubblica via, ancorché non espressamente assoggettata a vincolo, deve ritenersi egualmente soggetta al diritto di uso (come richiesto dagli attori sin dall’atto introduttivo del giudizio) in quanto indispensabile per l’uso del parcheggio;
- che il motivo concernente il mancato accoglimento della domanda di divisione è infondato in quanto la controversia non riguarda la proprietà, ma il diritto di uso, da esercitarsi dai condomini con le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
A.A. propone ricorso affidato a sei motivi (la numerazione arriva solo a cinque in quanto il n. 2 è ripetuto due volte).
Resistono con controricorso gli intimati ad eccezione di L.L. , L.G. e di I.G.B. ; I.A.M. si è costituita dichiarando di essere erede del defunto I.G.B. .

DIRITTO

Preliminarmente occorre rilevare che la sentenza impugnata è stata depositata prima dell’entrata in vigore della legge n. 40/2006 che ha introdotto, con l’art. 360 bis (poi abrogato dalla L. 69/2009), il quesito di diritto come condizione di ammissibilità del ricorso.
Pertanto il ricorso, nel quale vengono formulati quesiti di diritto, non è, invece, assoggettato alle suddette disposizioni.
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il contrasto tra le norme applicate con la sentenza impugnata e la normativa introdotta con la legge n. 246/05 con la nuova formulazione dell’art. 18 L. 765/967 di cui sostiene l’applicabilità, quale ius superveniens, alla presente controversia in quanto non ancora definita.
In particolare il ricorrente sostiene che la norma citata, nella nuova formulazione, applicabile anche in cassazione proprio in quanto ius superveniens, esclude il vincolo pertinenziale o il diritto di uso per i parcheggi e ne consente la libera trasferibilità.
1.1. Il motivo è infondato.
L’art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 (in vigore dal 16 dicembre 2006) aggiunge un secondo comma all’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, così formulato: “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
La norma, quindi, esclude l’automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, allo scopo dichiarato di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono e che possano essere commercializzati liberamente.
Resta inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell’area a parcheggio (disciplinato ancora dal comma 1 dell’art. 41-sexies), cui è subordinata la concessione del permesso di costruire, ma non sussiste più alcun diritto reale a favore degli abitanti dell’edificio cui accedono.
Si tratta di stabilire se la norma sopra richiamata costituisca norma interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva) e, quindi, applicabile anche a situazioni antecedenti o se si tratti di norma propriamente novativa, valevole soltanto per il futuro. Se tale norma venisse intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nel comma 1 dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 246 del 2005 (quindi anche l’area già vincolata a parcheggio oggetto della presente causa), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtù di altro strumento.
Il diritto reale d’uso, secondo la giurisprudenza in precedenza consolidatasi, spettava al proprietario del bene principale sul parcheggio che venisse alienato separatamente e si costituiva ope legis all’atto dell’alienazione separata del parcheggio in spregio al vincolo pertinenziale.
Questa Corte (Cass. 24/2/2006 n. 4264 e succ. Cass. 13/1/2010 n. 378, Cass. 5/6/2012 n. 9090), ha escluso il carattere interpretativo e la retroattività della norma all’art. 12, comma 9, della l. 246/05, affermando che la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.
Il disconoscimento della sua natura interpretativa, secondo il condivisibile percorso motivazionale della richiamata sentenza, al quale occorre dare continuità, discende dalla mancanza dei presupposti che caratterizzano la norma interpretativa, quali l’incertezza interpretativa circa una norma preesistente e la scelta di una delle soluzioni alternativamente adottate dalla giurisprudenza; la retroattività viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce “un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore”; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto già acquisito dal privato.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione dell’art. 112 c.p.c. (richiamando erroneamente l’art. 360 n. 3 in luogo dell’art. 360 n. 4 c.p.c.) in quanto la Corte di appello (come in precedenza, il Tribunale) avrebbe pronunciato ultra petitum la nullità delle clausole di riserva della proprietà senza che fosse stata proposta una domanda per la declaratoria della nullità.
2.1 Il motivo è infondato.
La Corte di appello ha correttamente rilevato, giudicando infondato il relativo motivo di appello, riproposto con questo motivo di ricorso, che era stata esattamente accolta la specifica domanda di asservimento dell’area a parcheggio a favore degli appartamenti dello stabile e che la pronuncia sulla nullità delle clausole contrattuali configgenti con il diritto di uso era intervenuta incidenter tantum, come momento del procedimento motivazionale.
3. Con il terzo motivo (ma numerato 2) il ricorrente deduce violazione dell’art. 100 c.p.c. e degli artt. 1460, 1464, 1476, 1484 e 2644 c.c. e il vizio di motivazione.
Il ricorrente sostiene, quanto alla legittimazione attiva e all’interesse ad agire, che non sarebbe provata l’attuale proprietà dei beni da parte degli attori essendo insufficiente la prova dell’acquisto della proprietà, ma occorrendo la certificazione della conservatoria RRII per documentare la proprietà attuale.
Sostiene inoltre, quanto alla violazione dell’art. 102 c.p.c., che il contraddittorio doveva essere integrato nei confronti degli originari costruttori – venditori in quanto si chiedeva il riconoscimento di un diritto di uso in contrasto con la riserva di proprietà e i venditori avrebbero dovuto garantire l’acquirente per l’evizione e le molestie con la conseguenza della legittimazione dello stesso a ricevere il corrispettivo per il riconoscimento del diritto di uso, che viene ceduto, a dire dal ricorrente, dal soggetto nei cui confronti si accerta il diritto.
3.1 Il motivo è infondato e in parte inammissibile.
La legittimazione attiva sussiste in quanto la domanda è stata proposta da chi dichiarava essere titolare del diritto di uso e nei confronti di chi lo contestava o comunque lo ostacolava; al riguardo è consolidato il principio secondo il quale la legittimazione attiva e passiva va verificata secondo la prospettazione di chi l’assume ed è distinta dalla titolarità della situazione sostanziale (cfr., ex plurimis, Cass. 10/1/2008 n. 355; Cass. 6/3/2008 n. 6132); la questione relativa alla attuale proprietà è questione di merito che non risulta formulata con l’atto di appello; in ogni caso, la proprietà risulta documentata negli atti di acquisto esaminati dal giudice del merito e la prova della trascrizione non era necessaria ai fini dell’accoglimento della domanda, trattandosi di adempimento volto a realizzare una pubblicità dichiarativa necessaria per risolvere il conflitto tra più aventi causa dallo stesso soggetto (art. 2644 c.c.), mentre il vincolo a parcheggio, costituendo un limite legale della proprietà, si trasferisce senza necessità di trascrizione (Cass. 14/11/2000 n. 14731; Cass. 6/9/2007 n. 18691); l’ulteriore finalità della trascrizione, di rendere opponibili a terzi determinate situazioni che comportino vincoli di indisponibilità, nel caso specifico non viene in rilievo.
Parimenti infondata è la censura di non integrità del contraddittorio: l’unico legittimato passivo in ordine all’azione per il riconoscimento di un diritto di uso che viene negato dal proprietario dell’area è, appunto, il proprietario dell’area che, tuttavia, non è legittimato a richiedere il compenso dovuto per il diritto di uso che è sorto con il primo atto di vendita degli appartamenti e, quindi, a favore del primo venditore il quale, vendendo, ha perso anche il diritto di uso dell’area per la quale si era riservata la proprietà così che il compenso a lui dovuto riequilibra il sinallagma di quell’originario contratto.
Infatti, come questa Corte ha già avuto occasione di affermare sin dal 2000, la limitazione legale della proprietà, conseguente al vincolo, può essere fatta valere, nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia e pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore – venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio; in tale giudizio la pronuncia di nullità delle clausole dei contratti conclusi dall’originario costruttore-venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben può essere adottata “incidenter tantum”, in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell’originario costruttore – venditore, non convenuto in giudizio e si ponga solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall’art. 1419 cod. civ.; la presenza in giudizio del costruttore venditore non s’impone nemmeno in ragione del suo diritto personale a conseguire dagli attori l’integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del richiesto riconoscimento del diritto d’uso sugli spazi vincolati a parcheggio, in quanto tale diritto al conguaglio non deriva direttamente dalla stessa norma imperativa bensì, ex art. 1374 cod. civ., dai singoli contratti di acquisto (così, in massima, Cass. 14/11/2000 n. 14731; in senso conforme: Cass. 23/3/2004 n. 5755).
4. Con il quarto motivo (numerato 3) il ricorrente deduce violazione dell’art. 2644 c.c. e 112 c.p.c., della L. 47/1985 e dell’atto di vincolo 23/10/1975 e sostiene che il vincolo a parcheggio era stato trascritto per mq. 1150 risultante dall’atto di obbligo e, quindi, non poteva essere riconosciuto un vincolo su una superficie maggiore e neppure poteva essere imposto un vincolo sulla stradella di accesso che non risultava dall’atto pubblico la cui correzione i condomini non avevano ritenuto di chiedere; la declaratoria del vincolo sulla strada di accesso era quindi viziata per ultrapetizione.
4.1 Il motivo è inammissibile perché non attinge la ratio decidendi per la quale dall’atto di vincolo trascritto, risulta il vincolo posto su aree specificamente indicate la cui estensione è stata calcolata dal CTU in mq. 1275,85 e, quindi, superiore, rispetto alla misura che il ricorrente indica genericamente in mq. 1150 senza precisare (così formulando una censura inammissibilmente generica) né la cubatura complessiva, né le modalità di calcolo della stessa in relazione alla quale calcolare il limite concordato per l’assoggettamento a vincolo. Egualmente inconferente e, quindi, inammissibile è la censura (fondata sul mancato inserimento della strada nell’atto di vincolo) della statuizione che ha riconosciuto il diritto di accesso all’area mediante una stradella pure di proprietà del convenuto; la censura, infatti, non coglie la ratio della decisione fondata sulla accessorietà e indispensabilità del collegamento viario rispetto al parcheggio; non sussiste neppure il dedotto vizio di ultrapetizione perché la Corte di Appello ha evidenziato (con statuizione non censurata) che gli attori, sin dall’atto introduttivo del giudizio, avevano richiesto dichiararsi l’asservimento dell’area oggetto del contendere “con diritto di accesso” (v. pag. 13 della sentenza impugnata).
5. Con il quinto motivo (numerato 4) il ricorrente deduce violazione della L. n. 122 del 1989, della L. n. 1159 del 1942 (come mod. dalla L. 246/05), della L. 765/1967 e il vizio di motivazione e sostiene che il corrispettivo da liquidare per il diritto di uso dell’area deve essere determinato secondo il valore di mercato, in conformità alla richiamata normativa e tenendo conto delle prove documentali offerte.
5.1 Il motivo è inammissibile perché la domanda di liquidazione del compenso è stata rigettata dalla Corte di Appello senza liquidazione alcuna, ma per mancanza della titolarità del diritto di chi la richiedeva e quindi il motivo non è pertinente rispetto alla decisione assunta.
6. Con il sesto motivo (numerato 5) il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1111 c.c. e il vizio di motivazione e censura la sentenza nella parte in cui non ha accolto la sua domanda di divisione pur essendo, egli, proprietario di corpi non facenti parte del condominio della cui cubatura si sarebbe tenuto conto nel determinare l’area vincolata a parcheggio.
6.1 Il motivo è inammissibile in quanto non contiene una specifica censura alla ratio decidendi per la quale la Corte territoriale ha negato la stessa divisibilità dell’area con la motivazione per la quale il diritto di uso scaturente dal vincolo a parcheggio doveva essere esercitato secondo le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna A..A. a pagare ai controricorrenti le spese di questo giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 18.09.2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21839-2006 proposto da:

B.V., P.P.M.A., P.E., N.L., PE.MO., elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CORTE DI CASSAZIONE, rapp.ti e difesi dall’Avv. SICURO CARLO;

- ricorrenti -

contro

D.R.A., BA.BR., elettivamente domiciliati in ROMA, V.LE PARIOLI 180, presso lo studio dell’avvocato BRASCHI FRANCESCO LUIGI, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato VIGNALI LINO;

- controricorrenti -

e contro

G.F., M.G., V.C., G.M.;

- intimati -

sul ricorso 26593-2006 proposto da:

M.G., G.M., V.C., G.F., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 191, presso lo studio dell’avvocato ALFIERI ARTURO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati CREMONINI ALDO, RANZANI RODOLFO;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

P.P.M.A., PE.MO., B.V., BA.BR., P.E., N.L., D.R. A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 293/2006 del TRIBUNALE di PARMA, depositata il 03/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/07/2012 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato Braschi Francesco difensore dei controricorrenti e ricorrenti incidentali che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, e l’accoglimento del ricorso incidentale.

Fatto

G.F., V.C., M.G. e G.M. convenivano dinanzi al Giudice di Pace di Parma N.L., Pe.Mo., B.V., P.P. M.A. e P.E., lamentando che questi ultimi utilizzavano lo stradello condominiale anche per la sosta di auto, anzichè per il solo transito, come previsto dal regolamento condominiale, sì da creare intralcio per la restrizione degli spazi dì manovra.

Nel costituirsi, i convenuti contestavano la fondatezza della domanda, rilevando, in particolare, l’inesistenza dell’asserito regolamento condominiale, e sostenendo che il vialetto veniva da anni pacificamente utilizzato sia per la sosta che per il transito delle vetture, in quanto la sua larghezza consentiva entrambi gli usi.

Con sentenza del 18-10-2003 il Giudice di Pace rigettava la domanda.

Il Tribunale di Parma, con sentenza depositata il 3-3-2006, accoglieva l’appello proposto dagli attori, dichiarando che i condomini dell’edificio (OMISSIS) sito in (OMISSIS) avevano diritto di utilizzare lo stradello per cui è causa per il solo transito, e che tale stradello non poteva essere utilizzato per il parcheggio o la sosta di veicoli; condannava gli appellati N., Pe., B., P. e Pi. al pagamento delle spese di lite in favore degli appellanti;

compensava le spese nei confronti di Ba.Br. e D.R. A., intervenuti solo in grado di appello. Il giudice di appello rilevava che il parcheggio abituale di auto sullo stradello di accesso alle singole autorimesse, destinato al passaggio e non alla sosta, costituiva un uso non consentito dall’art. 1102 c.c., in quanto privava gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente il bene comune e rendeva meno agevole le manovre di entrata ed uscita dalle auto rimesse.

Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso N. L., Pe.Mo., B.V., P.P.M. A. e P.E., sulla base di un unico motivo.

G.F., V.C., M.G. e G.M. hanno resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale, affidato a un solo motivo.

Hanno resistito con altro controricorso anche Ba.Br. e D. R.A..

In prossimità dell’udienza i controricorrenti hanno depositato memorie.

Diritto

1) In via preliminare, deve disporsi la riunione del ricorso principale e incidentale, ai sensi dell’art. 335 c.p.c..

2) Con l’unico motivo i ricorrenti principali lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti controversi e decisivi. Nel premettere che nella specie non si è in presenza di una occupazione stabile di spazi comuni, ma di un uso a parcheggio solo eventuale e temporaneo, sostengono che tale utilizzazione deve ritenersi consentita, in quanto l’ampiezza dello stradello per cui è causa consente il transito di vetture anche in presenza di auto in sosta, e che dai sopralluogo effettuato dai Giudice di Pace è emerso che il transito è difficoltoso solo quando deve passare il camion del condominio G..

Il motivo è infondato.

E’ noto che l’art. 1102 c.c., consente al singolo condomino di servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne patimenti uso secondo il loro diritto.

Nella specie il Tribunale, con motivazione esente da vizi logici e con apprezzamento in fatto non sindacabile in sede di legittimità, ha ritenuto che il parcheggio abituale di un’autovettura sullo stradello in contestazione, destinato al passaggio delle auto per l’accesso alle singole autorimesse, priva gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente tale spazio comune, rendendo meno agevole le manovre di entrata ed uscita dai garages, come risulta anche dal sopralluogo effettuato nel corso del giudizio, da cui è emerso che era “indispensabile mettere le macchine a filo” per evitare problemi nell’affiancamento di due autovetture.

Correttamente, pertanto, il giudice del gravame ha escluso che lo stradello in questione possa essere utilizzato dai singoli condomini per il parcheggio o la sosta di auto, La rilevata situazione di fatto, infatti, rende evidente che una simile utilizzazione viene a limitare l’uso del bene comune secondo la sua destinazione naturale (passaggio per accedere alle singole autorimesse) ed a compromettere il pari diritto di godimento degli altri condomini.

Non sussistono, di conseguenza, i vizi denunciati dai ricorrenti, dovendosi piuttosto osservare che questi ultimi, nel sostenere che la larghezza dello stradello condominiale consente il transito di vetture anche in presenza di auto in sosta, propongono sostanziali censure di merito, con le quali mirano ad ottenere una diversa valutazione delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dal giudice territoriale. In tal modo, peraltro, essi sollecitano a questa Corte l’esercizio di un potere di cognizione esulante dai limiti del sindacato ad essa riservato, rientrando nei compiti istituzionali del giudice dì merito l’accertamento dei fatti oggetto della controversia e la valutazione delle prove.

3) Con l’unico motivo i ricorrenti incidentali si dolgono della violazione dell’art. 112 c.p.c., non essendosi il Tribunale pronunciato sulla richiesta degli appellanti di ripetizione delle spese di primo grado.

Il motivo è fondato.

Secondo il costante orientamento di questa Corte, il giudice d’appello, mentre nel caso di rigetto del gravame non può, in mancanza di uno specifico motivo di impugnazione, modificare la statuizione sulle spese processuali di primo grado, allorchè riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata è tenuto a provvedere anche d’ufficio ad un nuovo regolamento delle dette spese, quale conseguenza della decisione di merito adottata, ed alla stregua dell’esito complessivo della lite, atteso che, in base al principio fissato dall’art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione dei capo della pronuncia che ha statuito sulle spese, (tra le tante v. Cass. 30-8-2010 n. 18837; Cass. 22-12-2009 n. 26985; Cass. 4-6-2007 n. 12963; Cass. 4-4-2006 n. 7946).

Nel caso di specie, il Tribunale non si è attenuto a tali principi, in quanto, pur avendo accolto il gravame e riformato integralmente la sentenza del Giudice di Pace, ha provveduto solo alla regolamentazione delle spese di appello, omettendo ogni pronuncia riguardo a quelle di primo grado.

Ciò comporta l’accoglimento del motivo dì ricorso in esame, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altro giudice del Tribunale di Parma, il quale provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Qualora, infatti, la Corte di Cassazione rilevi, nella sentenza resa dal giudice di merito, il vizio di omessa pronunzia sul capo delle spese, non trovano applicazione nè il disposto dell’art. 384 c.p.c. (nella parte in cui consente la decisione nel merito), il quale non può operare quando il ricorso venga accolto per vizi “in procedendo”, nè quello di cui art. 385 c.p.c., (che le attribuisce il potere di provvedere essa stessa sulle spese), il quale presuppone sempre la cassazione senza rinvio o la declaratoria di incompetenza del giudice adito (Cass. 27-8-2003 n. 12543; Cass. 1-10-2002 n. 14075).

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del presente grado ad altro (Ndr: testo originale non comprensibile).
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 5 luglio 2012.
Depositato in Cancelleria il 24 agosto 2012.