Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17248/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 22403/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del rappresentante legale Rag. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO DI TRENTO SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 03/05/2006, R.G.N. 102/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 3 agosto 2000 la (OMISSIS) s.a.s. (ora (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS)) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Merano, (OMISSIS). Esponeva l’attrice che la convenuta occupava, senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in (OMISSIS), di sua proprieta’, essendo ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17 dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la (OMISSIS) quale promittente acquirente; che quest’ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunche’ a titolo di indennita’ di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto premesso, la predetta societa’ chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di lire 87.652.912 (di cui lire 76.800.000 per indennita’ di occupazione, calcolando un canone mensile di lire 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e lire 10.852.912 per spese condominiali), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali.

La convenuta si costituiva e contestava che in capo all’attrice si fosse verificato un danno, avendo la stessa acquistato l’immobile in parola con contratto del 3 giugno 1992 dalla precedente proprietaria, (OMISSIS) s.a.s., per un prezzo (lire 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione dell’esistenza della causa tra la venditrice e la (OMISSIS), avente ad oggetto il preliminare di vendita, datato 26 settembre 1991, dell’immobile in questione per il prezzo convenuto di lire 165.000.000 e per il fatto che la (OMISSIS) occupava l’immobile.

La convenuta eccepiva la prescrizione ex articolo 2947 c.c., contestava le somme pretese a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai sensi della Legge n. 841 del 1973, articolo 6 e, in subordine, quella quinquennale ex articolo 2947 c.c..

Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito extracontrattuale ed accolta l’eccezione di prescrizione ex articolo 2947 c.c., liquidava in euro 31.814,16 l’indennita’ di occupazione dovuta per il periodo non prescritto – dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000 – sulla base di un valore locativo di euro 568,11 mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento dell’eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l’importo ulteriore di euro 2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.

Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello, cui resisteva la societa’ appellata che proponeva, a sua volta, appello incidentale.

La Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di euro 230,28 l’importo risarcitorio liquidato nell’impugnata sentenza in favore della societa’ appellata, confermava nel resto l’impugnata sentenza e condannava l’appellante principale al pagamento dei due terzi delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che compensava nel resto.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

La (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS) ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in due motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 maggio 2006).

2. Con il primo motivo, denunciando “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2041 c.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la riduzione di lire 65.000.000 del prezzo di acquisto dell’immobile di cui si discute in causa, rispetto al valore di mercato, costituisca, semmai, lucro cessante in danno dell’alienante (OMISSIS) s.a.s. e si risolva in una questione tra la predetta societa’ e l’attuale ricorrente, nulla rilevando in capo alla (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS).

Tale conclusione sarebbe inaccettabile – ad avviso della ricorrente – perche’ la societa’ da ultimo indicata si vedrebbe risarcita due volte per un singolo fatto lesivo, cosi’ determinandosi un ingiustificato arricchimento.

2.1. Il motivo e’ infondato sotto il profilo della violazione di legge. Si osserva che nei rapporti tra le parti in causa non rilevano i patti contrattuali tra ciascuna delle dette parti con i terzi e, in particolare nella specie, tra la societa’ controricorrente e ricorrente incidentale e la precedente proprietaria dell’immobile in questione, (OMISSIS) s.a.s., ne’ alcun rilievo puo’ avere il prezzo di acquisto del detto immobile versato alla predetta societa’ dall’attuale proprietaria; la richiesta da quest’ultima avanzata nei confronti della ricorrente si fonda, infatti, sull’occupazione dell’immobile da parte della (OMISSIS) e, quindi, l’eventuale accoglimento della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno della ricorrente senza giusta causa.

Ed invero, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicche’ non e’ dato invocare la mancanza o l’ingiustizia della causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalita’ o dell’adempimento di un’obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330); inoltre, l’azione in parola presuppone l’unicita’ del fatto costitutivo dell’arricchimento di un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).

2.2. Il motivo e’, invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).

Nella giurisprudenza di questa Corte e’ stato, infatti, precisato che, secondo l’articolo 366 bis c.p.c., anche nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una parte del motivo che si presenti a cio’ specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non e’ possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attivita’ di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito dell’articolo 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione e’ conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n. 24255).

3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al combinato disposto di cui agli articoli 2043 e 2967 c.c.”. Sostiene la (OMISSIS) che la Corte di appello avrebbe “dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della responsabilita’ extracontrattuale di cui all’articolo 2043 c.c.”, “per poi ritenere che l’insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di per se’ integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilita’ da lex aquilia de damno”.

Deduce la ricorrente che occupa l’immobile legittimamente in virtu’ di un contratto preliminare concluso con il precedente proprietario e che, a prescindere della legittimita’ o meno dell’occupazione, avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che la semplice occupazione dell’immobile integrasse illecito aquiliano, in quanto anche in tema di responsabilita’ aquiliana la parte che la invoca ha l’onere di provare ex articolo 2697 c.c., tutti i requisiti di cui all’articolo 2043 c.c..

Ad avviso della ricorrente, pur a voler ammettere che l’occupazione di immobile altrui rappresenti in re ipsa danno ingiusto nei confronti del proprietario, la controparte avrebbe dovuto fornire prova rigorosa in relazione alla probabilita’ di poter validamente locare a terzi l’immobile ove non occupato dalla ricorrente.

Secondo la (OMISSIS) la Corte di merito avrebbe invece erroneamente fatto riferimento al c.d. danno figurativo richiamando la sentenza di questa Corte n. 13630 del 2001, relativa pero’ ad un caso di usurpazione di un cespite immobiliare, usurpazione che nel caso all’esame difetterebbe. Peraltro, rappresenta la ricorrente che, prima dell’atto di citazione, la controparte non aveva chiesto il rilascio dell’immobile, pur avendo la sentenza della Corte di appello di Trento sez. distaccata di Bolzano del 1998 stabilito il rilascio dell’immobile; si potrebbe, pertanto, configurare un’acquiescenza alla situazione di fatto, con preclusione di qualsiasi richiesta risarcitoria, al piu’ potrebbe ritenersi sussistente il diritto della controparte ad ottenere non cinquantasei mensilita’, come stabilito dai Giudici di merito, ma solo le mensilita’ relative al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare e la notifica dell’atto di citazione.

3.1. Il motivo, in relazione alle denunciate violazioni di legge, e’ infondato. Le stesse difese della ricorrente depongono per la sussistenza dell’illecito, fondando la medesima le sue richieste sul suo inadempimento.

Inoltre, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimita’, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilita’ normalmente conseguibile nell’esercizio delle facolta’ di godimento e di disponibilita’ del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si e’ correttamente conformata.

Va peraltro evidenziato, in relazione alla prospettata acquiescenza, che tale questione e’ inammissibile; ed invero, qualora una determinata questione giuridica – che implichi accertamenti di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (v. Cass. 3 marzo 2009, n. 5070). Tale onere non risulta assolto nella specie.

A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, e’ tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimita’ originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti ne’ dal pagamento del prezzo ne’ dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).

Non e’ pertanto condivisibile la tesi della ricorrente secondo cui, al piu’, la controparte potrebbe aver diritto a vedersi riconosciuta l’indennita’ per l’occupazione dell’immobile di cui si discute in causa solo in relazione al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare di compravendita e la notifica dell’atto di citazione.

3.2. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al p. 2.2..

4. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al Decreto Legge n. 333 del 1992, articoli 11 e 21, convertito in Legge n. 359 del 1992 (c.d. patti in deroga), alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 12 (c.d. equo canone), all’articolo 2697 c.c., nonche’ all’articolo 112 c.p.c.”.

Deduce la ricorrente che la Corte di merito avrebbe insufficientemente motivato in relazione alla questione, sollevata dalla difesa dell’attuale ricorrente, secondo cui, qualora sia effettivamente dovuta l’indennita’ di occupazione, questa dovrebbe essere rapportata al c.d. equo canone, considerato che l’occupazione del bene e’ iniziata nel 1991, periodo in cui la disciplina dei contratti di locazione era quella dell’equo canone, essendo la normativa relativa ai c.d. patti in deroga entrata in vigore successivamente. Ad avviso della ricorrente, la Corte di appello si sarebbe limitata ad affermare che nel periodo, rilevante ai fini della decisione, successivo al 3 agosto 1995, escluso dalla prescrizione, vigeva la normativa dei c.d. patti in deroga.

4.1. In relazione al terzo motivo e’ stato formulato un unico quesito che, pur se qualificato dalla ricorrente come quesito di diritto, appare riferito al profilo di censura relativo alla insufficiente e contraddittoria motivazione.

4.2. Per quanto riguarda tale doglianza, il motivo e’ infondato, in quanto la sentenza e’ sul punto motivata e non e’ contraddittoria, evidenziandosi che il riferimento alla normativa dei patti in deroga deve intendersi quale indicazione di un mero paramento assunto quale base per il calcolo dell’indennita’ dovuta.

4.3. In relazione alla lamentata violazione di legge, non risulta formulato il relativo quesito di diritto sicche’, con riferimento a tale profilo, il motivo e’ inammissibile (v. Cass., sez. un., 6 febbraio 2009, n. 2863; Cass., ord., 24 luglio 2008, n. 20409; Cass. 9 maggio 2008, n. 11535; Cass., sez. un., 14 febbraio 2008, n. 3519; Cass., sez. un., 29 ottobre 2007, n. 22640; Cass., sez. un., 21 giugno 2007, n. 14385).

5. Con il quarto motivo, deducendo la “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli articoli 2697, 2729 c.c., nonche’ articolo 116 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che la controparte non avrebbe fornito il riscontro probatorio in relazione all’ammontare degli importi richiesti a titolo di spese condominiali e che il giudice del merito si sarebbe attenuto alle risultanze della disposta ctu ed avrebbe fatto riferimento a presunzioni semplici ex articolo 2729 c.c..

5.1. In relazione al quarto motivo la ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto: “nel caso in cui un soggetto, titolare di un immobile condominiale, convenga in giudizio colui il quale lo occupa, chiedendo la sua condanna al pagamento delle spese condominiali e’ tenuto a fornire, o meno, un supporto probatorio a detta richiesta non potendo detto computo essere demandato completamente ad una consulenza tecnica di ufficio, rispettivamente il Giudice e’ tenuto a non tener conto dei calcoli eseguiti con metodo probabilistico non essendo applicabile, al caso di specie, l’istituto delle presupposizioni semplici ex articolo 2729 c.c.”.

5.2. Il motivo, in ordine alla prospettata violazione di legge, e’ inammissibile, essendo il relativo quesito di diritto proposto del tutto astratto e generico, privo di ogni riferimento alla fattispecie concreta. Si osserva al riguardo che, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., il quesito inerente ad una censura in diritto – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non puo’ essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non puo’ consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

5.3. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

6. Con il primo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2947 c.c., arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Sostiene la predetta societa’ che solo con il passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello del 17 dicembre 1998 il contratto preliminare era stato risolto e percio’ solo da tale data essa avrebbe avuto la possibilita’ di far valere nei confronti della (OMISSIS) il diritto al risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo e, pertanto, le sarebbe dovuto il risarcimento del danno dal 3 giugno 1992 fino al 31 marzo, come richiesto nell’atto di citazione.

6.1 In relazione al motivo all’esame la controricorrente ricorrente incidentale ha proposto il seguente quesito di diritto: “vero che la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui il diritto puo’ essere fatto valere, che nel caso concreto deve essere stabilito dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato definitivamente che la sig.ra (OMISSIS) non ha diritto a far valere il contratto preliminare di compravendita, a causa del quale stava occupando l’immobile?”.

6.2. Il quesito formulato in relazione al motivo all’esame risulta eccentrico e non conferente, non essendo idoneo ad assolvere la propria funzione che, come gia’ evidenziato, e’ quella di far comprendere a questa Corte, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, quale sia l’errore asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale la regola da applicare, ne’ potendo – come pure gia’ detto – consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

6.3. Il motivo in questione e’ inammissibile anche per quanto attiene ai vizi motivazionali indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5 in relazione alla Legge 22 dicembre 1973, n. 841, articolo 6, arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Deduce la controricorrente ricorrente incidentale che la somma relativa alle spese condominiali sarebbe dovuta dalla controparte a titolo di risarcimento danni e non a titolo di oneri condominiali in senso stretto come erroneamente affermato dal Giudice del primo grado il quale non avrebbe neppure motivato la sua decisione di applicare nel caso all’esame la prescrizione biennale di cui alla Legge 22 dicembre 1973, n. 843, articolo 6.

7.1. Il motivo all’esame e’ inammissibile, contenendo censure dirette esclusivamente nei confronti della sentenza di primo grado, senza alcun riferimento alla pronunzia emessa dal giudice del gravame di merito. Ed invero, secondo il consolidato principio di questa Corte, rimanendo la sentenza del giudice di prime cure sostituita da quella di appello, al di fuori dei casi eccezionali previsti dalla legge (non ricorrenti nella specie), quest’ultima – anche laddove, diversamente dal caso in esame sulla questione de qua (v. p. 10 della sentenza impugnata), confermativa di quella di primo grado (Cass., 10 ottobre 2003, n. 15185) – costituisce l’unico oggetto del giudizio di legittimita’ (v. Cass. 24 giugno 2003, n. 9993), non essendo pertanto consentito formulare doglianze avverso la sentenza di prima istanza (Cass., 17 luglio 2007, n. 15952; Cass., 9 maggio 2007, n. 10626; Cass., 15 marzo 2006, n. 5637; Cass., 20 giugno 1996, n. 5714; v. anche, in motivazione Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127).

8. Il ricorso principale deve, quindi, essere rigettato mentre il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimita’ ben possono essere compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32687-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 450/2005 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 31/12/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietaria di un appartamento nell’edificio condominiale di via (OMISSIS), assumendo che il condomino (OMISSIS) aveva abusivamente occupato una porzione del sottotetto, gia’ utilizzato da tutti i condomini per l’accesso al tetto e per il passaggio delle antenne dei televisori e degli scarichi dei fumi delle cucine, separandola dalla restante parte con un tramezzo, aprendovi un lucernaio ed erigendovi un comignolo, con atto di citazione del 2-12-2000 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cagliari il suddetto (OMISSIS) chiedendo dichiararsi l’esclusivo diritto di proprieta’ del Condominio sul sottotetto e l’illegittimita’ della realizzazione del lucernaio e del comignolo, nonche’ condannarsi il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni subiti dal Condominio stesso per l’illegittima occupazione.

Il (OMISSIS) costituendosi in giudizio contestava il fondamento delle domande attrici di cui chiedeva il rigetto.

Il Tribunale adito con sentenza del 16-4-2004 rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS), avendo ritenuto che il sottotetto in questione assolvesse esclusivamente una funzione di protezione e di isolamento termico degli appartamenti dell’ultimo piano di cui costituiva, per la parte ad ognuno sovrastante, pertinenza e quindi proprieta’ esclusiva.

Proposta impugnazione da parte della (OMISSIS) cui resisteva il (OMISSIS) la Corte di Appello di Cagliari con sentenza del 31-12-2005, in parziale accoglimento del gravame, ha dichiarato che l’intero sottotetto dell’edificio in (OMISSIS), era di esclusiva proprieta’ del’omonimo Condominio, ed ha condannato il (OMISSIS) alla demolizione delle opere da lui eseguite nel sottotetto stesso e nella corrispondente porzione di tetto ed al ripristino della situazione preesistente.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto un ricorso affidato a due motivi cui la (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente, denunciando nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 99 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, vizio di motivazione nonche’ violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 2967 c.c., assume che la Corte territoriale ha ritenuto che il sottotetto sovrastante l’appartamento di proprieta’ dell’esponente fosse un bene condominiale sulla scorta non solo della CTU, ma anche della relazione del consulente di parte della (OMISSIS).

Il (OMISSIS) rileva sotto un primo profilo che il giudice di appello ha ritenuto sussistente il fatto che nel sottotetto per cui e’ causa vi sarebbero degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine senza che cio’ fosse emerso ne’ dalla CTU ne’ dalla consulenza di parte, e quindi soltanto sulla base della asserzione in tal senso contenuta nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado; inoltre sostiene che, mentre il consulente di controparte aveva considerato l’utilizzabilita’ del sottotetto come luogo di deposito o spazio per collocare i serbatoi d’acqua, il CTU aveva escluso che esso fosse usufruibile per tali usi, avendo anzi affermato che, a causa della mancanza del massetto nel piano di calpestio e della ridotta altezza, il sottotetto non potesse avere altra destinazione che quella di fungere da camera d’aria per gli appartamenti sottostanti; pertanto la sentenza impugnata, prima di aderire alla valutazione del consulente di parte, priva di specifiche indicazioni sulle caratteristiche del suddetto locale, avrebbe dovuto disporre ulteriori accertamenti peritali onde supplire ai dati tecnici mancanti; invece la Corte territoriale ha fondato la sua decisione su di un elemento istruttorio di parte formatosi fuori dal processo e, dunque, in assenza di contraddicono.

Il ricorrente aggiunge che impropriamente il giudice di appello ha ritenuto di poter risolvere il problema della fruibilita’ del sottotetto alludendo a modifiche di carattere strutturale del locale, senza quindi considerare che rilevavano le caratteristiche originarie del sottotetto, e non quelle conseguenti ad una ristrutturazione eventuale e consistente, nello specifico, nella sistemazione del massetto al fine di porre una qualche pavimentazione e rendere pertanto praticabile il piano di calpestio.

Il (OMISSIS) evidenzia poi un ulteriore vizio motivazionale da parte della sentenza impugnata per aver preso in considerazione l’intero sottotetto, non limitando la propria attenzione sulla parte di sottotetto che sovrastava l’abitazione dell’attuale ricorrente; infatti, non avendo il giudicante chiarito se il sottotetto dovesse essere considerato un vano autonomamente utilizzabile per il solo fatto del passaggio dei cavi per le antenne e del transito attraverso esso per accedere al tetto, non ha neppure precisato se l’utilizzabilita’ a questo fine del sottotetto riguardasse l’intero locale o solo una parte di esso.

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale, nel disattendere il convincimento espresso dal giudice di primo grado, ha rilevato che il CTU a base delle sue conclusioni aveva valorizzato soltanto alcuni elementi secondari e trascurato o misconosciuto quelli essenziali, avendo attribuito al sottotetto per cui e’ causa la funzione di camera d’aria soprattutto per la sua ridotta altezza e per la mancanza di massetto del piano di calpestio, peraltro riconoscendogli anche quella di volume tecnico per il passaggio dei cavi delle antenne e per l’accesso al tetto, e definendo la porzione occupata dal (OMISSIS) quale ambiente autonomamente utilizzabile e direttamente collegato al sottostante appartamento con una scala metallica.

Il giudice di appello ha quindi evidenziato che gli elementi oggettivi descritti dall’ausiliare e deducibili anche dalle fotografie allegate alla sua relazione ed a quella del consulente di parte (OMISSIS) dimostravano che il sottotetto aveva assolto, ed ancora assolveva nella parte non occupata dal (OMISSIS), anche alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine, e poteva essere adibito a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d’acqua e cosi’ via da parte di tutti gli altri condomini; ne’ d’altra parte poteva escludersi la fruibilita’ del sottotetto, come erroneamente ritenuto dal CTU, per l’altezza insufficiente e per la mancanza di massetto sul piano di calpestio, posto che l’altezza, pur rendendo disagevole la fruizione delle parti piu’ vicine ai due spioventi, non impediva il transito e la normale attivita’ negli spazi prossimi al colmo, alto oltre due metri, di una persona in posizione eretta, ed altrettanto doveva ritenersi per la mancanza del massetto, inconveniente comunque facilmente superabile con la sovrapposizione di un qualsiasi pavimento, come ad esempio il parquet messo in opera dallo stesso (OMISSIS) nella porzione da lui occupata.

La sentenza impugnata ha pertanto ritenuto evidente da tali elementi l’erroneita’ del giudizio espresso dal CTU e recepito dal Tribunale in merito alla funzione di sola camera d’aria attribuita al sottotetto in questione, in evidente contraddizione con la descrizione oggettiva delle caratteristiche dell’ambiente realizzatovi dal (OMISSIS).

Orbene la valutazione espressa dalla sentenza impugnata all’esito di un accertamento di fatto basato sulle stesse risultanze della CTU e’ corretta ed immune dai profili di censura sollevati dal ricorrente.

Premesso quindi che le fonti di tale convincimento, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, sono state chiaramente indicate in atti regolarmente acquisiti al processo, come appunto la CTU espletata nel primo grado di giudizio e le fotografie allegate ad essa nonche’ alla consulenza di parte attrice, e che il richiamo alla presenza degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine, elemento in realta’ non evidenziato nella CTU, si pone come un aspetto marginale nell’ambito dell’articolata “ratio decidendi” della sentenza impugnata, e’ evidente che la valutazione operata dal giudice di appello ha riguardato il sottotetto in questione globalmente considerato, facendo quindi riferimento sia alla parte di esso separata ad opera del (OMISSIS) con un tramezzo dalla residua parte di esso, sia a quest’ultima, dovendosi ovviamente accertare le sue caratteristiche strutturali e funzionali unitariamente e dunque come emergenti a prescindere dalle modifiche ad esso apportate dall’attuale ricorrente sulla base della asserita e contestata natura.

I pertinenziale di quella parte di esso sovrastante il suo appartamento; in tale contesto, quindi le conclusioni raggiunte dalla Corte territoriale in punto di fatto in ordine alla oggettiva destinazione del sottotetto per cui e’ causa agli usi comuni sopra enunciati in via esemplificativa ed anche potenziale (escludendo quindi che esso assolvesse alla sola funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ tramite la creazione di una camera d’aria, avendo invece dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo) comporta conseguentemente la natura comune di esso.

Con il secondo motivo il (OMISSIS), deducendo vizio di motivazione nonche’ violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., assume che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto che l’esponente aveva alterato la destinazione del locale nella porzione occupata, aveva ristretto le possibilita’ d’uso del bene da parte degli altri condomini, ed ha evidenziato l’impossibilita’ per costoro di accedere al tetto qualora anche gli altri proprietari degli appartamenti situati all’ultimo piano avessero annesso la porzione ad essi sovrastante.

Sotto un primo profilo il ricorrente osserva che, anche ammesso che l’istante, nell’occupare la porzione di sottotetto sovrastante il proprio appartamento, ne avesse mutato la destinazione, rendendo quella parte autonomamente utilizzabile, si doveva ritenere che, prima di quella trasformazione, la porzione occupata aveva una differente destinazione, costituendo una semplice camera d’aria rispetto al sottostante appartamento e, dunque, pertinenza dello stesso; conseguentemente il (OMISSIS), essendo proprietario anche del sottotetto, aveva agito nel suo pieno diritto, che comprendeva pure la facolta’ di mutare la destinazione del locale, rendendolo un vano da lui autonomamente utilizzabile.

Il ricorrente poi deduce che il giudice di appello non ha spiegato in che modo le trasformazioni adottate dall’esponente al sottotetto avessero limitato le possibilita’ d’uso degli altri condomini, non avendo specificato come avvenisse la fruizione del sottotetto ad opera degli altri condomini prima delle modifiche poste in essere dal (OMISSIS), e neppure avendo precisato in che misura gli stessi condomini fossero stati pregiudicati dalla suddette trasformazioni e se il locale, considerato complessivamente, avesse mutato la sua destinazione.

Infine la terza affermazione della sentenza impugnata era frutto di una deduzione logica incompatibile con l’effettivo stato dei luoghi oggetto del contendere; infatti anche alla luce della descrizione di detti luoghi operata dal consulente di controparte era evidente che, seppure il proprietario dell’appartamento situato all’ultimo piano del secondo blocco di appartamenti giustapposto a quello cui appartiene l’appartamento del ricorrente avesse annesso la porzione di sottotetto ad esso sovrastante, non sarebbe stata affatto pregiudicata la possibilita’ di accedere al sottotetto medesimo da parte degli altri condomini, che continuerebbe ad avvenire attraverso le due botole situate in corrispondenza dei due vani scala i quali, rispetto ai due appartamenti dell’ultimo piano, si trovavano in posizione sottostante alla parte centrale del sottotetto, ovvero a quella caratterizzata da una altezza maggiore, dove passavano i cavi delle antenne e dove si trovava il lucernario per accedere al tetto.

La censura e’ infondata.

Il giudice di appello ha escluso le liceita’ ex articolo 1102 c.c. da parte del (OMISSIS) dell’utilizzazione di una porzione del sottotetto per il fatto della perdurante possibilita’ di utilizzazione da parte degli altri condomini della restante parte di esso per l’accesso al tetto ed alle antenne; infatti il (OMISSIS) non si era limitato all’uso della cosa comune, ma ne aveva alterato la destinazione quantomeno nella porzione da lui usurpata, ed aveva ristretto le originarie possibilita’ d’uso del sottotetto da parte degli altri condomini.

Tale convincimento e’ pienamente condivisibile, posto che ai sensi dell’articolo 1102 c.c. sono legittimi sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalita’ particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purche’ nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso piu’ intenso della cosa, purche’ non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 12-3-2007 n. 5753); in tale contesto e’ in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilita’ esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilita’ di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119); e’ quindi evidente nella fattispecie che le limitazioni poste dalla richiamata norma all’uso della cosa comune da parte del singolo condomino sono state violate, atteso che le modifiche apportate dal (OMISSIS) alla parte del sottotetto comune sovrastante il proprio appartamento con la sua separazione dalla residua parte di esso hanno determinato l’assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di euro 200,00 per spese e di euro 2000,00 per compenso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 13671/05) proposto da:

GA. Ca. , rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to Sartorio Franco del foro di Milano e dall’Avv.to De Sanctis Lorenzo del foro di Roma ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in Roma, piazza Digione, n. 1;

- ricorrente -

contro

CA. Cl. , rappresentato e difeso dall’Avv.to Brocchieri Guido del foro di Roma in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso ed elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso in Roma, viale di Villa Massimo, n. 57;

- controricorrente -

e contro

TU. En. , TU. St. ed TU. Al. , nella qualita’ di eredi di GA. Al. ;

- controricorrenti non costituiti -

avverso la sentenza della Corte di Appello di Genova n. 141/2005 depositata il 12 febbraio 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 15 dicembre 2010 dal Consigliere relatore Dott.ssa FALASCHI Milena;
udito l’Avv.to Brocchieri Guido di parte resistente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 12 aprile 1994 Al. e Ga. Ca. evocavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di La Spezia, Ca. Cl. per sentirlo condannare alla restituzione di un posto auto realizzato su parte di un fondo di proprieta’ delle attrici, sito in (OMESSO), censito nel N.C.T. di detto comune, nel foglio (OMESSO) con il mappale (OMESSO), concesso in comodato ai convenuto nel (OMESSO) e dallo stesso non rilasciato a seguito della cessazione del rapporto contrattuale, nonche’ al risarcimento dei danni per la protratta occupazione (in difetto di titolo) nel periodo successivo.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, all’esito dell’istruzione della causa, il Tribunale adito, con sentenza non definitiva del 12/18 giugno 2001 n. 818, dato atto dell’appartenenza del bene in comproprieta’ alle attrici, condannava il convenuto al rilascio, ma non essendo stata raggiunta la prova del danno da illegittima occupazione, disponeva la prosecuzione del procedimento per addivenire, mediante consulenza tecnica, alla determinazione del reale valore locativo del bene. All’esito della seconda fase del giudizio, i Tribunale emetteva sentenza 1/3 giungo 2003 n. 674, con la quale condannava il convenuto al pagamento di lire 13.900.000, con interessi legali dalle singole scadenze mensili dei canoni, determinati come da motivazione, di cui all’accertamento peritale, oltre alla rifusione delle spese processuali.

In virtu’ di rituale appello interposto dal Ca. , con il quale lamentava l’erroneita’ della sentenza del giudice di prime cure deducendo l’inesistenza del danno richiesto in via risarcitoria dalle proprietarie del bene, nonche’ l’infondatezza della sua determinazione, la Corte di Appello di Genova, nella resistenza della appellata Ga.Ca. (non costituita Ga.Al. ), accoglieva l’appello e in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda attorea di risarcimento danni.

A sostegno dell’adottata sentenza, la corte territoriale evidenziava che non era sufficiente l’assenza di un titolo che legittimasse l’occupazione del bene per riconoscere l’esistenza di un pregiudizio a carico delle proprietarie, ma occorreva prova reale ed effettiva dello stesso.

Avverso l’indicata sentenza della Corte di Appello di Genova ha proposto ricorso per cassazione Ga.Ca. (la quale ne ha curato la notificazione anche agli eredi di Ga.Al. , deceduta nelle more), che risulta articolato su due motivi, al quale ha resistito con controricorso il Ca. , mentre non si sono costituiti gli eredi di Ga.Al. . Parte resistente ha presentato memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente contesta la violazione di legge per avere la Corte territoriale negato la sussistenza del danno pure in presenza dell’accertata violazione del diritto di proprieta’ vantato sul bene dalle ricorrenti, danno che pertanto doveva considerarsi esistente “in re ipsa”.

Con il secondo motivo la stessa Ga. censura il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte distrettuale ritenuto arbitraria la valutazione fatta dal consulente tecnico – recepita dal primo giudice – sul rilievo che non poteva essere liquidato un danno senza la dimostrazione che la presenza dell’occupante senza titolo avrebbe impedito alle proprietarie di esercitare, direttamente o indirettamente, il godimento del bene. In altri termini, la ricorrente, si duole che la Corte abbia escluso la possibilita’ di una liquidazione equitativa del danno, in applicazione dell’articolo 2056 c.c. e secondo i principi previsti dall’articolo 1223 c.c..

E’ evidente la ragione di connessione dei motivi dedotti, attenendo entrambi alle argomentazioni illustrate dal giudice del gravame per il rigetto della domanda risarcitoria, che pertanto vanno esaminati congiuntamente.

Questa Corte ha avuto modo di chiarire che in fattispecie del genere di quella in esame, concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del dominus ed alla impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. da ultimo, Cass., Sez. 2, dell’8 marzo 2010, n. 5568; Cass., Sez. 3, dell’11 febbraio 2008, n. 3251; Cass., Sez. 3, dell’8 maggio 2006, n. 10498). La determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato. Il fatto, poi, che il valore locativo sia stato individuato in una somma determinata non fa perdere all’obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria, in quanto, mirando alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato, la somma di denaro stabilita non rappresenta l’oggetto dell’obbligazione risarcitoria, ma solo un elemento di commisurazione del danno (v. Cass., Sez. 2, del 7 giugno 2001, n. 7692; Cass., Sez. 2, del 18 febbraio 1999, n. 1373). La corte territoriale, nell’impugnata sentenza, di converso, si e’ espressa sull’an della domanda risarcitoria per occupazione abusiva, che avrebbe dovuto decidere applicando il supportato principio, limitandosi ad una pronunzia di reiezione basata sulla sola considerazione di un’apoditticamente ritenuta carenza di prova in ordine alla possibilita’ di utilizzazione del bene, presumendone anzi la inutilizzabilita’ stante il sostanziale abbandono in cui sarebbe rimasto il bene nel periodo successivo al rilascio e dunque ha argomentato con motivazione palesemente viziata.

Il ricorso va, dunque, accolto, dovendosi cassare la pronuncia relativamente alla declaratoria di insussistenza del danno per carenza di prova sulla utilizzabilita’ in ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, dovendosi invece affermare il principio del danno in re ipsa, la cui determinazione nel quantum ben puo’ essere operata facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato.

L’accertamento che ha comportato la cassazione della sentenza impugnata non determina pero’ automaticamente il rinvio della medesima sentenza. Nella giurisprudenza della corte, a seguito della modifica dell’articolo 384 c.p.c., avvenuta gia’ con la riforma di cui alla Legge n. 353 del 1990 e della costituzionalizzazione del principio della ragionevole durata del processo, si e’ osservato che e’ configurabile il potere di decidere nel merito la causa, senza disporre conseguentemente il rinvio, fermi restando i limiti della non necessita’ di indagini di fatto e del rispetto del principio dispositivo.

Orbene nel caso di specie, essendo stata affermata l’erronea applicazione di un principio da parte del giudice del gravame, intervenuta la decisione in riforma della sentenza di primo grado, che di converso aveva fatto corretto uso del medesimo principio, disponendo ed espletando consulenza tecnica di ufficio proprio per la determinazione del c.d. danno figurativo, la decisione nel merito va pronunciata con il rigetto dell’appello proposto dal CA., per cui rivivono le statuizioni disposte con la sentenza de Tribunale di La Spezia n. 674/2003 del 1/3.6.2003.

Infine, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., si deve provvedere sulle spese dell’intero giudizio di appello, ferma sul punto la sentenza di primo grado (per quanto suesposto), nonche’ su quelle di cassazione.

Vanno, altresi’, poste definitivamente a carico dello stesso resistente i costi di c.t.u..

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata senza rinvio;

pronunziando nel merito, rigetta l’appello proposto dal CA. avverso la sentenza del Tribunale di La Spezia n. 674/2003 del 1/3.6.2003;

condanna parte resistente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi, nonche’ a quelle del giudizio di appello, che liquida in complessivi euro 2.400,00, di cui euro 180,00 per esborsi ed euro 1.000,00 per diritti;

pone definitivamente a carico dello stesso resistente per intero i costi di c.t.u..

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13964/2010 proposto da:

M.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLA VITE 7, presso lo studio dell’avvocato SCIACCA Giovanni Crisostomo, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato POLATO GIAN LUIGI giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona del suo Amministratore pro tempore rag. P.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIOVANNI SEVERANO 35, presso lo studio dell’avvocato AGRESTI Silvio, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato AUTILIO ANTONIO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 951/2009 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 25/11/2009; R.G.N. 827/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/02/2012 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito l’Avvocato GIOVANNI SCIACCA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’invito al Condominio a regolarizzare ex art. 182 c.p.c. (Sent. S.U.18331/10); in subordine inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna aggravata alle spese (ex art. 385 c.p.c., comma 4).

Fatto

La Corte di appello di Catanzaro, evocata su impugnazione di M.G. rimasto contumace in primo grado, ha confermato la decisione del Tribunale di Paola di accoglimento della domanda proposta dal Condominio (OMISSIS) volta ad ottenere il rilascio di una parte di lastrico solare condominiale di cui il M. si era appropriato abusivamente, ingrandendo il terrazzo dell’appartamento di cui aveva la disponibilità, e di risarcimento dei danni provocati al condominio durante i lavori di ampliamento del terrazzo.

La Corte di appello ha ritenuto infondata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva proposta dal M., sul rilievo che l’azione proposta dal Condominio aveva natura personale e che vi era la prova che all’epoca dei fatti egli si era appropriato del lastrico solare ingrandendo il terrazzo dell’appartamento di cui aveva la disponibilità materiale.

Propone ricorso M.G. con un unico articolato motivo.

Resiste il Condominio (OMISSIS).

Diritto

1.Preliminarmente si osserva che la presente controversia rientra fra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchè a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., quando cioè si tratta:

a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

L’azione proposta dal Condominio rientra fra le azioni di natura conservativa a tutela di diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, fra le quali rientra il lastrico solare di proprietà condominiale.

2.Con l’unico motivo viene denunziata violazione degli artt. 112, 100, 101 e 102 c.p.c..

Sostiene il ricorrente che la Corte di appello si è pronunziata oltre i limiti della domanda proposta dal Condominio, che lo ha citato in giudizio quale proprietario dell’appartamento n. (OMISSIS), mentre proprietaria di tale appartamento è la figlia M. B..

Di conseguenza la decisione è stata assunta in violazione del principio del contraddittorio, in assenza della proprietaria dell’immobile, litisconsorte necessario.

3. Il motivo è infondato.

La Corte di appello ha ritenuto che l’azione proposta dal Condominio è un’azione di natura personale in quanto volta alla restituzione della porzione di lastrico solare occupata sine titulo ed al risarcimento dei danni provocati nell’esecuzione dei lavori e che legittimato passivo di tali azioni è colui che all’epoca dei fatti, avendo la disponibilità dell’appartamento, ne ha concretamente ampliato il terrazzo, occupando parte dell’adiacente lastrico solare e provocando i dedotti danni. Ha ritenuto legittimato passivo M.G. in quanto dalla risultanze probatorie acquisite, fra cui i verbali delle assemblee condominiali, le prove testimoniali e le dichiarazioni confessorie rese dal M. alla Polizia Municipale di Praia a Mare in occasione del verbale di contravvenzione alle norme urbanistiche, egli risultava avere avuto la disponibilità dell’immobile all’epoca dei fatti ed aver eseguito l’illecita occupazione.

4. Si osserva che nell’esercizio del potere d’interpretazione e qualificazione della domanda il Giudice del merito, che non è in ciò neppure condizionato dalla formula adottata dalla parte, ha il potere d’accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale risulta desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, nonchè di tener conto del provvedimento richiesto in concreto.

5. Nel caso di specie la Corte di merito ha qualificato le azioni proposte dal Condominio come azione di natura personale di restituzione e come azione di risarcimento del danno e tale valutazione di merito non è stata censurata dal ricorrente sotto il profilo del vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5, ammissibile in sede di legittimità,ma solo come violazione dell’art. 112 c.p.c., per essere stato egli erroneamente citato in giudizio quale proprietario dell’immobile senza esserlo.

6.Non ricorre la violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto la Corte di merito ha rispettato il principio, da un lato, della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e, dall’altro non ha sostituito una diversa azione a quella formalmente proposta,essendo irrilevante sotto tali profili la qualifica di proprietario attribuita dal Condominio al M., in quanto egli è stato sostanzialmente convenuto in giudizio come l’autore dell’illecita occupazione e dei danni procurati al lastrico solare condominiale.

7. Non vi è stata lesione del contraddittorio per non essere stata evocata in giudizio la effettiva proprietaria dell’immobile,in considerazione della natura personale dell’azione proposta.

Infatti con l’azione personale di restituzione di immobile l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà, come avviene nell’azione reale di rivendica, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e quindi può limitarsi alla dimostrazione o dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l’insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo.

8.Legittimato passivo dell’azione di restituzione di immobile di natura personale è colui che detiene l’immobile senza alcun titolo,non venendo in contestazione l’accertamento del diritto di proprietà sul bene. Correttamente la Corte di merito ha ritenuto che la proprietaria dell’appartamento n. (OMISSIS) non fosse litisconsorte necessario,sul rilievo, che il M. era stato convenuto in giudizio in quanto si era appropriato del lastrico solare senza averne ab origine alcun titolo e che con la sua azione illecita aveva procurato danni al Condominio I problemi di esecuzione della sentenza impugnata sono estranei al giudizio di legittimità, anche se il giudice di merito ha correttamente rilevato che la restituzione del lastrico può avvenire senza alcun intervento dell’immobile di proprietà di M. B..

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del presente giudizio liquidate in Euro 2.700,00,di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 15 febbraio 2012.

Depositato in Cancelleria il 9 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21839-2006 proposto da:

B.V., P.P.M.A., P.E., N.L., PE.MO., elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CORTE DI CASSAZIONE, rapp.ti e difesi dall’Avv. SICURO CARLO;

- ricorrenti -

contro

D.R.A., BA.BR., elettivamente domiciliati in ROMA, V.LE PARIOLI 180, presso lo studio dell’avvocato BRASCHI FRANCESCO LUIGI, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato VIGNALI LINO;

- controricorrenti -

e contro

G.F., M.G., V.C., G.M.;

- intimati -

sul ricorso 26593-2006 proposto da:

M.G., G.M., V.C., G.F., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 191, presso lo studio dell’avvocato ALFIERI ARTURO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati CREMONINI ALDO, RANZANI RODOLFO;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

P.P.M.A., PE.MO., B.V., BA.BR., P.E., N.L., D.R. A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 293/2006 del TRIBUNALE di PARMA, depositata il 03/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/07/2012 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato Braschi Francesco difensore dei controricorrenti e ricorrenti incidentali che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, e l’accoglimento del ricorso incidentale.

Fatto

G.F., V.C., M.G. e G.M. convenivano dinanzi al Giudice di Pace di Parma N.L., Pe.Mo., B.V., P.P. M.A. e P.E., lamentando che questi ultimi utilizzavano lo stradello condominiale anche per la sosta di auto, anzichè per il solo transito, come previsto dal regolamento condominiale, sì da creare intralcio per la restrizione degli spazi dì manovra.

Nel costituirsi, i convenuti contestavano la fondatezza della domanda, rilevando, in particolare, l’inesistenza dell’asserito regolamento condominiale, e sostenendo che il vialetto veniva da anni pacificamente utilizzato sia per la sosta che per il transito delle vetture, in quanto la sua larghezza consentiva entrambi gli usi.

Con sentenza del 18-10-2003 il Giudice di Pace rigettava la domanda.

Il Tribunale di Parma, con sentenza depositata il 3-3-2006, accoglieva l’appello proposto dagli attori, dichiarando che i condomini dell’edificio (OMISSIS) sito in (OMISSIS) avevano diritto di utilizzare lo stradello per cui è causa per il solo transito, e che tale stradello non poteva essere utilizzato per il parcheggio o la sosta di veicoli; condannava gli appellati N., Pe., B., P. e Pi. al pagamento delle spese di lite in favore degli appellanti;

compensava le spese nei confronti di Ba.Br. e D.R. A., intervenuti solo in grado di appello. Il giudice di appello rilevava che il parcheggio abituale di auto sullo stradello di accesso alle singole autorimesse, destinato al passaggio e non alla sosta, costituiva un uso non consentito dall’art. 1102 c.c., in quanto privava gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente il bene comune e rendeva meno agevole le manovre di entrata ed uscita dalle auto rimesse.

Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso N. L., Pe.Mo., B.V., P.P.M. A. e P.E., sulla base di un unico motivo.

G.F., V.C., M.G. e G.M. hanno resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale, affidato a un solo motivo.

Hanno resistito con altro controricorso anche Ba.Br. e D. R.A..

In prossimità dell’udienza i controricorrenti hanno depositato memorie.

Diritto

1) In via preliminare, deve disporsi la riunione del ricorso principale e incidentale, ai sensi dell’art. 335 c.p.c..

2) Con l’unico motivo i ricorrenti principali lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti controversi e decisivi. Nel premettere che nella specie non si è in presenza di una occupazione stabile di spazi comuni, ma di un uso a parcheggio solo eventuale e temporaneo, sostengono che tale utilizzazione deve ritenersi consentita, in quanto l’ampiezza dello stradello per cui è causa consente il transito di vetture anche in presenza di auto in sosta, e che dai sopralluogo effettuato dai Giudice di Pace è emerso che il transito è difficoltoso solo quando deve passare il camion del condominio G..

Il motivo è infondato.

E’ noto che l’art. 1102 c.c., consente al singolo condomino di servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne patimenti uso secondo il loro diritto.

Nella specie il Tribunale, con motivazione esente da vizi logici e con apprezzamento in fatto non sindacabile in sede di legittimità, ha ritenuto che il parcheggio abituale di un’autovettura sullo stradello in contestazione, destinato al passaggio delle auto per l’accesso alle singole autorimesse, priva gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente tale spazio comune, rendendo meno agevole le manovre di entrata ed uscita dai garages, come risulta anche dal sopralluogo effettuato nel corso del giudizio, da cui è emerso che era “indispensabile mettere le macchine a filo” per evitare problemi nell’affiancamento di due autovetture.

Correttamente, pertanto, il giudice del gravame ha escluso che lo stradello in questione possa essere utilizzato dai singoli condomini per il parcheggio o la sosta di auto, La rilevata situazione di fatto, infatti, rende evidente che una simile utilizzazione viene a limitare l’uso del bene comune secondo la sua destinazione naturale (passaggio per accedere alle singole autorimesse) ed a compromettere il pari diritto di godimento degli altri condomini.

Non sussistono, di conseguenza, i vizi denunciati dai ricorrenti, dovendosi piuttosto osservare che questi ultimi, nel sostenere che la larghezza dello stradello condominiale consente il transito di vetture anche in presenza di auto in sosta, propongono sostanziali censure di merito, con le quali mirano ad ottenere una diversa valutazione delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dal giudice territoriale. In tal modo, peraltro, essi sollecitano a questa Corte l’esercizio di un potere di cognizione esulante dai limiti del sindacato ad essa riservato, rientrando nei compiti istituzionali del giudice dì merito l’accertamento dei fatti oggetto della controversia e la valutazione delle prove.

3) Con l’unico motivo i ricorrenti incidentali si dolgono della violazione dell’art. 112 c.p.c., non essendosi il Tribunale pronunciato sulla richiesta degli appellanti di ripetizione delle spese di primo grado.

Il motivo è fondato.

Secondo il costante orientamento di questa Corte, il giudice d’appello, mentre nel caso di rigetto del gravame non può, in mancanza di uno specifico motivo di impugnazione, modificare la statuizione sulle spese processuali di primo grado, allorchè riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata è tenuto a provvedere anche d’ufficio ad un nuovo regolamento delle dette spese, quale conseguenza della decisione di merito adottata, ed alla stregua dell’esito complessivo della lite, atteso che, in base al principio fissato dall’art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione dei capo della pronuncia che ha statuito sulle spese, (tra le tante v. Cass. 30-8-2010 n. 18837; Cass. 22-12-2009 n. 26985; Cass. 4-6-2007 n. 12963; Cass. 4-4-2006 n. 7946).

Nel caso di specie, il Tribunale non si è attenuto a tali principi, in quanto, pur avendo accolto il gravame e riformato integralmente la sentenza del Giudice di Pace, ha provveduto solo alla regolamentazione delle spese di appello, omettendo ogni pronuncia riguardo a quelle di primo grado.

Ciò comporta l’accoglimento del motivo dì ricorso in esame, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altro giudice del Tribunale di Parma, il quale provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Qualora, infatti, la Corte di Cassazione rilevi, nella sentenza resa dal giudice di merito, il vizio di omessa pronunzia sul capo delle spese, non trovano applicazione nè il disposto dell’art. 384 c.p.c. (nella parte in cui consente la decisione nel merito), il quale non può operare quando il ricorso venga accolto per vizi “in procedendo”, nè quello di cui art. 385 c.p.c., (che le attribuisce il potere di provvedere essa stessa sulle spese), il quale presuppone sempre la cassazione senza rinvio o la declaratoria di incompetenza del giudice adito (Cass. 27-8-2003 n. 12543; Cass. 1-10-2002 n. 14075).

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del presente grado ad altro (Ndr: testo originale non comprensibile).
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 5 luglio 2012.
Depositato in Cancelleria il 24 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26114/2006 proposto da:

M.G. C.F. (OMISSIS), IN PROPRIO ex art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ANTONIO LOCATELLI 9;

- ricorrente -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE MAZZINI 114 B, presso lo studio dell’avvocato PUCCI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2107/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 10/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/06/2012 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato Antonio Piccolo con delega depositata in udienza dell’Avv. Pucci Giuseppe difensore del controricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza n. 23966/2001 il Tribunale di Roma rigettava l’impugnazione proposta da M.G. avverso la delibera dell’assemblea del Condominio di (OMISSIS) del 3-2- 1999 che, disciplinando l’uso del garage comune a tutti i 12 condomini ma dotato di 11 posti macchina, aveva stabilito che i condomini potevano parcheggiare non più di un’auto per ogni unità abitativa, rinviando ad altra assemblea per la regolamentazione della turnazione e disponendo che, una volta regolamentato l’utilizzo dei posti auto, nessun condomino avrebbe potuto occupare lo spazio a lui non assegnato, anche nel caso in cui il condomino avente diritto non occupasse in quel momento l’area parcheggio a lui riservata.

Tale decisione veniva appellata dal M., il quale, nel premettere che alcuni condomini non erano proprietari di autovetture, denunciava la violazione dell’art. 1102 c.c., che consente ad ogni comunista – salve le previste limitazioni, non sussistenti nel caso di specie – l’uso intensivo della cosa comune, e dell’art. 1138 c.c., che vieta al regolamento condominiale e, a maggior ragione, all’assemblea, di menomare i diritti dei condomini quali risultano dagli atto di acquisto.

Con sentenza depositata il 10-5-2006 la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre il M., sulla base di tre motivi.

Il Condominio di via (OMISSIS) resiste con controricorso.

Diritto

1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 167 e 171 c.p.c.. Sostiene che la Corte di Appello, nell’affermare che il Condominio aveva ritualmente contestato le asserzioni avversarie, non ha tenuto conto del fatto che il convenuto in primo grado si era costituito solamente all’udienza di precisazione delle conclusioni, incorrendo nelle preclusioni previste dalle citate norme, e che, pertanto, le eccezioni proposte nella comparsa di costituzione in merito alla legittimità dell’uso turnario ed alla inapplicabilità dell’uso intensivo ex art. 1102 c.c., non potevano essere prese in considerazione.

Il motivo è infondato.

Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, le deduzioni svolte dal Condominio riguardo alla legittimità dell’uso turnario ed alla inapplicabilità dell’uso intensivo ex art. 1102 c.c., non costituiscono eccezioni in senso stretto, ma semplici allegazioni difensive, volte a contestare la fondatezza della domanda attrice.

Esse, pertanto, non sono soggette al regime di preclusioni stabilito, nella vigenza del sistema novellato dalla L. n. 353 del 1990, (applicabile al presente giudizio ratione temporis), per la proposizione, da parte del convenuto, delle eccezioni non rilevabili d’ufficio.

2) Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2735 c.c., nonchè l’illogicità e contraddittorietà della motivazione. Sostiene che la Corte di Appello, nel basare la sua decisione sul rilievo che il ricorrente non aveva provato che alcuni condomini non usano il garage, ha invertito l’onere della prova dei fatti su cui si fonda la legittimità della introduzione dell’uso turnario, gravante sul Condominio.

Deduce che la Corte territoriale non ha tenuto conto del fatto che nella delibera condominiale impugnata, avente al riguardo natura di confessione stragiudiziale ex art. 2735 c.c., si da atto che alcuni condomini non fanno uso del garage.

Il motivo, nella parte in cui denuncia violazioni di legge, è inammissibile, concludendosi con la formulazione di quattro quesiti di diritto che, per la loro genericità, non appaiono rispondenti ai requisiti richiesti dall’art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame, proposto avverso una sentenza di appello pubblicata dopo l’1-3-2006 e prima del 4-7-2009.

E invero, ai sensi della menzionata disposizione di legge, il quesito inerente ad una censura in diritto -dovendo assolvere alla funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non può essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere, dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non può consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo, ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura così come illustrata nello svolgimento del motivo (v. Cass. 7-3-2012 n. 3530; Cass. 25-7-2008 n. 20454; Cass. 14-2-2008 n. 3519).

Nella specie, il ricorrente chiede a questa Corte di “indicare”:

1) “in merito alla introduzione dell’uso turnario di un bene comune come viene ripartito l’onere della prova tra il Condominio e il ricorrente; 2) “i criteri che fanno ritenere assolto tale onere da parte delle parti in giudizio”; 3) “i principi di diritto regolanti la logicità e l’esistenza della motivazione”; 4) “quando la dichiarazione resa in un documento possa costituire confessione giudiziale”.

Si tratta, a tutta evidenza, di quesiti che non rispondono ai requisiti innanzi enunciati, risolvendosi nella mera richiesta dell’individuazione delle regole di diritto da applicare, senza contenere alcun utile riferimento alla specifica vicenda processuale sottoposta all’esame di questa Corte.

Quanto agli asseriti vizi di motivazione, non è dato cogliere nel motivo in esame il “momento di sintesi” contenente la “chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione”, così come prescritto, per le cause ad esso ancora soggette, dallo stesso art. 366 bis c.p.c., nell’ipotesi un cui con il ricorso per cassazione vengano denunciati vizi ex art. 360 c.p.c., n. 5.

3) Con il terzo motivo il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1138 c.c., e art. 1120 c.c., comma 2.

Sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, tra i condomini non esiste alcun conflitto nemmeno potenziale in merito all’uso intensivo, in quanto alcuni condomini non fanno uso del garage. Deduce che l’uso turnario e la regola secondo cui il posto lasciato temporaneamente vuoto dall’assegnatario non può essere utilizzato da altro condomino, si pongono contro l’art. 1102 c.c., in quanto costituiscono un ingiustificato divieto per gli altri condomini di trarre il maggior vantaggio dalla cosa comune (mediante il parcheggio di una seconda auto, pur in presenza di posti fruibili, in quanto temporaneamente inutilizzati), nonchè contro l’art. 1120 c.c., che vieta le innovazioni che rendano “talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. Rileva che la Corte di Appello ha violato anche l’art. 1138 c.c., in quanto, essendo espressamente prevista la natura condominiale dell’autorimessa nell’atto di assegnazione dell’immobile, l’uso intensivo non potrebbe essere derogato dal regolamento di condominio.

Il motivo è privo di fondamento.

Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, in tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 19-1-2006 n. 972; Cass. 9-11-1998 n. 11268).

Nella specie, come è stato esattamente rilevato nella sentenza impugnata, non può ritenersi legittima la pretesa del M. di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune; e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l’uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all’utilizzazione della cosa comune.

Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea.

Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. 3-12-2010 n. 24647; Cass. 4-12-1991 n. 13036).

Pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11-1-2012 n. 144; Cass. 22-3-2007 n. 6915), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.

L’essenza stessa del turno, d’altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l’esciusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l’avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi (Cass. 10-1-1981 n. 243). Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all’uso del bene comune e non comporta una violazione dell’art. 1138 c.c.. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.

4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 14 giugno 2012.
Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2012.