Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30925-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 522/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 31/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 20.10.1994 (OMISSIS) conveniva davanti al Tribunale di Latina il condominio (OMISSIS) per sentirlo condannare ai danni a seguito di esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, approvati con delibera assembleare ed appaltati all’impresa (OMISSIS) per lire 110.372.500, lavori consistenti nel rifacimento della facciata, dei parapetti esterni e dei balconi.

Asseriva anche che nessun obbligo di contribuzione poteva essere imputato all’attrice in quanto era stato costituito un condominio separato e la stessa avrebbe dovuto pagare solo le spese indicate nell’articolo 11 del regolamento. Chiedeva la restituzione di somme pagate per lire 17.347.036, la condanna al pagamento di lire 10.000.000 per indennizzo e risarcimento per l’occupazione della sua proprieta’. Resisteva il condominio.

Con sentenza 2403/01 il Tribunale di Latina accoglieva la domanda, liquidando lire 17.646.736 e lire 4.000.000 per indennizzo, sentenza riformata dalla Corte di appello di Roma, con sentenza 522/06, che rigettava la domanda osservando, in ordine alle deliberazioni concernenti la ripartizione delle spese, che le S.U., con sentenza 4806/05 hanno ritenuto nulle quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o non rientrante nelle competenze dell’assemblea o incidenti sui diritti individuali e sulla proprieta’ esclusiva; viceversa annullabili quelle adottate con maggioranze inferiori, affette da vizi formali attinenti al procedimento di convocazione.

Il concorso del condomino nelle spese attiene ad aspetti secondari donde l’annullabilita’, da far valere nel termine di decadenza ex articolo 137 c.c..

In ordine all’indennizzo non era stato allegato alcun danno ma dedotta solo l’occupazione in se’.

Ricorre (OMISSIS) con tre motivi, non svolge difese il Condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si denunzia nullita’ della sentenza per omessa pronuncia in ordine all’inesistenza di una domanda di annullamento delle Delib. 9 maggio 1993, Delib. 7 marzo 1994, Delib. 21 marzo 1994.

La ricorrente in primo grado ed in appello ha dedotto che oggetto dell’impugnativa non erano le delibere indicate che hanno disposto la ripartizione bensi’ l’accertamento circa la corresponsione di somme in eccesso rispetto al dovuto. Non era necessario giudicare della validita’ ed efficacia delle delibere ma dell’operato dell’amministratore pro tempore che di fatto non tenne conto di quanto stabilito dall’assemblea.

Col secondo motivo si deduce violazione degli articoli 1123 e 1135 c.c. perche’ la richiamata pronunzia delle S.U. non si attaglia al caso concreto avendo solo risolto un contrasto circa l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione, anzi confermato il criterio per la ripartizione delle spese.

Col terzo motivo si deducono vizi di motivazione rispetto all’insussistenza del danno da occupazione.

Osserva questa Corte Suprema: La prima censura e’ fondata.

La questione della validita’ o meno della delibera e’ irrilevante. Sia il condominio, costituendosi in giudizio, che la ricorrente riconoscono che era stato deliberato l’accollo ai singoli proprietari della quota relativa ai balconi. Il problema riguardava l’esecuzione di tale delibera da parte dell’amministratore.

Il secondo motivo e’ assorbito dall’accoglimento del precedente e, comunque, una delibera che pone a carico di un condomino spese dallo stesso non dovute e’ nulla e non semplicemente annullabile. Il terzo motivo merita accoglimento.

A parte il dubbio nel riferimento all’articolo 843 c.c., comma 2 rispetto ad una domanda indicata in sentenza come di risarcimento danni per lavori deliberati dall’assemblea, la mera affermazione che non era stato allegato alcun danno, non tiene conto che l’occupazione di un viale antistante un’attivita’ commerciale comporta di per se’ un danno e nella specie, a pagina quattro, la decisione impugnata si limita a dedurre che il condominio contesto’ la richiesta di danni in quanto l’impresa a suo tempo aveva avuto autorizzazione dall’attrice e dal figlio a posizionare il camion nella stradina, circostanza irrilevante. In definitiva il ricorso va accolto in ordine ai motivi indicati, con la conseguente cassazione con rinvio, anche per le spese.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Roma.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19633-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND VIA (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore (OMISSIS) elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 53/2006 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 24/02/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per rinvio per regolarizzare posizione del condominio in subordine rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Il Condominio sito in (OMISSIS) chiedeva e otteneva decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), comproprietari di un appartamento sito nel condominio, per il pagamento di quote condominiali scadute per lire 6.945.332, come da verbale d’assemblea 30 settembre 1993 che aveva approvato il rendiconto 92/93 e il preventivo 93/94.

Avverso tale decreto gli ingiunti proponevano opposizione, deducendo: che l’avviso di convocazione dell’assemblea del 30 settembre 1993 non era mai stato loro comunicato; che non era stato mai inviato loro un conteggio particolare di quanto dovuto; che i 2/3 della spesa del lastrico solare, di uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano, era stato ripartito tra tutti i condomini; che la spesa per il portone d’ingresso non era stata mai approvata dall’assemblea; che la spesa per la pulizia delle scale era stata deliberata senza che l’argomento fosse all’ordine del giorno; che la spesa relativa all’ascensore doveva essere ripartita esclusivamente tra i condomini che l’avevano installato senza preventiva deliberazione assembleare; che all’amministratore, peraltro non iscritto nell’albo di categoria, era stato riconosciuto un compenso eccessivo; che erano stati addebitati interessi con decorrenza anteriore a quella dovuta; che erano state richieste con decreto ingiuntivo anche le rate non scadute dell’esercizio 1993/94.

Il Condominio chiedeva il rigetto dell’opposizione.

Con sentenza del 30 settembre 2001 il Tribunale di Perugia accoglieva l’opposizione, ritenendo che il Condominio non avesse dato la prova della regolare convocazione degli opponenti all’assemblea del 30 settembre 1993, sicche’ le deliberazioni assunte da quel consesso dovevano ritenersi nulle, e conseguentemente infondata l’ingiunzione che sulla base di quei deliberati era stata emessa.

Con sentenza dep. il 24 febbraio 2006 la Corte di appello di Perugia, in riforma della decisione impugnata dal Condominio, rigettava l’opposizione al decreto che confermava.

Dopo avere rilevato che non era chiaro se gli opponenti fossero stati o meno convocati all’assemblea del 30 settembre 19993 anche se la spedizione delle raccomandate da parte dell’amministratore lo avrebbe lasciato supporre, i Giudici osservavano che la questione non era decisiva posto che si il difetto di convocazione del condomino all’assemblea condominiale e’ causa di annullabilita’ e non di nullita’ della relativa delibera: posto che i predetti erano a conoscenza del verbale di assemblea gia’ in epoca prossima all’ottobre 1993 il termine per impugnare era scaduto.

Ritenevano che potevano prendersi in considerazione soltanto i motivi eventuali di nullita’ della delibera ed escludevano che quelli con l’opposizione invocati potessero integrare alcuna nullita’.

In relazione agli altri motivi, i Giudici osservavano che era legittima la ripartizione delle spese relative al lastrico solare ex articolo 1126; la spesa per il portone di ingresso era stata ratificata con l’approvazione del rendiconto; l’installazione dell’ascensore non poteva considerarsi innovazione gravosa o voluttuaria; la nomina dell’amministratore puo’ avvenire anche fra professionisti non inscritti al relativo albo e la determinazione del compenso e’ rimessa alla libera contrattazione.

Per quel che riguardava la decorrenza degli interessi e delle rate scadute, la sentenza rilevava la genericita’ della doglianza e comunque la esattezza della decorrenza degli interessi dal 30-9-1993, posto che il l’esercizio 1993 era terminato e quello 93-94 era iniziato da tre mesi, senza che gli opponenti avessero pagato alcunche’ ed erano stati oggetto di due esecuzioni, mentre per le rate non ancora scadute era ritenuta, ai sensi dell’articolo 1186 cod. civ., la decadenza dal beneficio del termine.

2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di cinque motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso l’intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va rilevato che la presente controversia, avendo a oggetto il pagamento dei contributi condominali richiesti con l’opposto decreto ingiuntivo, rientra, ai sensi dell’articolo 1130 c.c., n. 3 e dell’articolo 63 disp. att. cod. civ., nelle attribuzioni dell’amministratore il quale in tale ipotesi e’ legittimato ad agire (articolo 1131 c.c., comma 1) senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea che invece e’ richiesta quando la controversia esorbita dalle sue attribuzioni (S.U. 18331/2010): pertanto, va disattesa la richiesta del Procuratore Generale di assegnazione di un termine per la regolarizzazione della costituzione del Condominio nel giudizio di cassazione.

1.1. – Il primo motivo, lamentando violazione degli articoli 1136, 1137, 2697, 2121 e 2729 cod. civ. nonche’, articoli 115, 116 cod. proc. civ., deduce che la sentenza, discostandosi da quanto aveva ritenuto il tribunale e ritenendo annullabile e non nulla la delibera del 30 settembre 1993, aveva da un lato considerato non perfezionato il procedimento di comunicazione della convocazione di cui non era stata provata la ricezione della relativa raccomandata e poi aveva invece ritenuto il medesimo procedimento perfezionato quando erroneamente aveva affermato che gli opponenti avevano avuto conoscenza del verbale di assemblea senza che il Condominio avesse offerto la prova, al medesimo incombente, dell’avvenuta ricezione della raccomandata relativa alla comunicazione del predetto verbale: la delibera era stata tempestivamente impugnata con l’atto di opposizione.

1.2. – Il secondo motivo, lamentando violazione degli articoli 1120, 1121, 1136, 1105, 1126, 1123, 1185, 1186, 2697, 2727 e 2729 cod. civ. nonche’ articoli 112, 115, 116, 342, 346 c.p.c., articolo 132 c.p.c., n. 4, censura la sentenza che era andata oltre il devolutimi, posto che con il gravame il Condominio si era limitato al solo fatto della nullita’ e/o annullabilita’ della Delib. 30 settembre 1993 e alla relativa convocazione senza richiamare specificamente le altre questioni.

Anche nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali il Condominio, essendo attore, deve fornire la prova del suo diritto che nella specie non era stato dimostrato, posto che: a) non vi era stata la previa deliberazione dell’assemblea in ordine alla spesa relativa al portone di ingresso dello stabile e, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello, non poteva ritenersi la ratifica con la delibera del 30-9-1993, non essendovi in essa alcuna traccia; b) ugualmente doveva dirsi a proposito delle spese relative al lastrico solare di uso esclusivo, i cui 2/3 non potevano essere ripartiti anche a carico del proprietario del lastrico solare sul quale la spesa gia’ gravava per un terzo; c) ugualmente doveva dirsi per la installazione dell’ascensore che non era stata mai deliberata dai condomini e, trattandosi di innovazione, doveva essere approvata con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1120 cod. civ.; d) analogamente era avvenuto per la nomina dell’amministratore non iscritto alla relativa associazione e alla determinazione in misura eccessiva del suo compenso. Per quel che riguardava gli interessi, infondata era la ritenuta genericita’ della doglianza, essendo stato dedotto dagli opponenti che la quantificazione dei pretesi interessi era erronea, poiche’ si richiedevano interessi dalla data dell’assemblea 30/9/93, quando era evidente che tali interessi potevano essere dovuti solo per le rate scadute e approvate in quella sede e non per il preventivo 94 e per i pagamenti la cui scadenza era fissata per il 30/11/1993: risultava dallo stesso preventivo 94 prodotto dal Condominio che i pagamenti per le spese straordinarie dovevano essere eseguiti entro il 30/10/93 ed entro il 30/11/93, per cui non poteva il Condominio pretendere gli interessi dal 30/9/1993, mentre quanto alle spese ordinarie, queste erano suddivise in dodici mensilita’ a partire dal 30/10/1993 di lire 195.400, delle quali, ovviamente, erano scadute solo le prime quattro mensilita’. Censura ancora l’applicazione dell’articolo 1186 cod. civ. che di ufficio e senza che ne ricorressero i presupposti era stata compiuta dai Giudici.

Il Giudice aveva omesso ogni pronuncia sulla questione relativa alla pulizia delle scale.

1.3. – I motivi, involgendo questioni che appaiono strettamente connesse, vanno esaminati congiuntamente.

In primo luogo, deve escludersi il denunciato vizio di ultrapetizione, posto che, nel censurare la sentenza del Tribunale che aveva dichiarato la nullita’ della delibera sulla quale si era fondata l’ingiunzione opposta, il Condominio non si era limitato a impugnare la declaratoria di nullita’ della delibera de qua ma aveva chiesto il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto, cosi’ instando per l’accoglimento della domanda proposta con la richiesta del decreto, che costituiva l’oggetto del giudizio, mentre l’efficacia della delibera su cui il decreto si fondava ne rappresentava la necessaria premessa. Ed invero, il decreto ingiuntivo si basava sulla delibera con la quale erano stati approvati il rendiconto delle spese dell’esercizio 92-193 e il preventivo 93-94 che peraltro era limitato ai primi quattro mesi: tale delibera e’ stata ritenuta annullabile e non nulla, tenuto conto che il denunciato difetto di convocazione dell’assemblea non puo’ comportare nullita’, cosi’ come sarebbero affetti da ragioni di annullabilita’ e non da nullita’ i vizi lamentati e riproposti con il ricorso per cassazione.

Orbene, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’articolo 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non puo’ far valere questioni attinenti alla validita’ della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per se’, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito e’ dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. 2387/2003; 7261/2002; 11515/1999; 3302/1993). D’altra parte, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprieta’ esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita’ nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (S.U. 4806/2005).

Pertanto, una volta accertata la immediata esecutivita’ della delibera, in base alla quale era stato legittimamente emesso il decreto, non potevano essere invocati nel giudizio di opposizione eventuali vizi invalidanti la predetta delibera che avrebbero dovuti essere fatti valere nel giudizi di impugnazione, atteso che il Giudice dell’opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l’invalidita’ delle delibere impugnate.

Va ancora considerato che l’assemblea, che nell’ambito dei poteri di gestione del condominio, approva il rendiconto ai sensi dell’articolo 1135 cod. civ., in tal modo ratifica con efficacia ex tunc le spese per lavori anche se non siano stati deliberati, salvo evidentemente i vizi invalidanti tale delibera da fare valere nei modi di legge.

Cio’ posto, va osservato che: a) la tempestivita’ o meno dell’impugnativa prevista dall’articolo 1137 cod. civ. in tema di delibere annullabili ovvero la conoscenza del verbale di assemblea (oggetto del primo motivo di ricorso) sono del tutto ininfluenti nella presente sede, che non ha a oggetto la impugnazione principale della delibera; b) la denuncia circa la ripartizione della spesa relativa al lastrico solare o la maggioranza con la quale era stata approvata l’installazione dell’ascensore sono ragioni di annullabilita’ della delibera, cosi come non sono comunque ragioni che possono configurare invalidita’ la scelta della persona dell’amministratore o la determinazione del suo compenso. Per quel che concerne la spesa relativa al portone di ingresso che secondo i ricorrenti – a differenza di quanto affermato dai Giudici non sarebbero state neppure menzionate nel verbale di assemblea, la censura si risolve nella denuncia di un travisamento o di un errore revocatorio che non puo’ essere denunciato in sede di legittimita’. Per quel che concerne la pulizia delle scale – contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti – i Giudici hanno esaminato la questione, affermando che la relativa spesa era stata comunque ratificata con l’approvazione del rendiconto.

Il motivo merita invece accoglimento per quel che concerne la censura relativa alla decorrenza degli interessi e alle rate non ancora scadute del preventivo, laddove i Giudici – dopo avere considerato generica la censura sollevata dagli opponenti – l’hanno comunque esaminata nel merito e, nel ritenere dovute le somme di cui al decreto, hanno applicato, d’ufficio, l’articolo 1186 cod. civ., considerando immediatamente esigibili le rate non scadute del preventivo e, di conseguenza, dovuti gli interessi con decorrenza dal 30-9-1993 su tali somme.

In primo luogo, deve ritenersi che con l’opposizione – che peraltro non e’ un mezzo di gravame – erano state formulate contestazioni in merito alla debenza degli interessi e delle rate non ancora scadute del preventivo 93-94 (ai quali soltanto si fa riferimento con le censure sollevate con il ricorso per cassazione), per cui l’affermata genericita’ era da considerarsi del tutto fuori luogo. Cio’ posto, va osservato che la richiesta di decadenza dal beneficio del termine previsto dalla norma citata e’ evidentemente riservata al potere dispositivo della parte che, da un lato, e’ il soggetto interessato a fare valere l’immediata esigibilita’ della prestazione e, dall’altro, deve invocare (e dimostrare) i presupposti al riguardo previsti dalla norma citata (insolvenza o diminuzione o mancata prestazione delle garanzie). Ed invero, con il ricorso per decreto ingiuntivo non era stata chiesta la decadenza dal beneficio del termine e non erano state neppure allegate le circostanze al riguardo previste l’articolo 1186 cod. civ..

Pertanto, il primo motivo va rigettato, il secondo motivo va accolto nei limiti in cui si e’ detto (cioe’ per quel che concerne gli interessi e le rate non ancora scadute con riferimento al preventivo 93-94); la sentenza va cassata relativamente e limitatamente a quanto si e’ detto a proposito del secondo motivo con rinvio, anche per le spese della presente fase, alla Corte di appello di Roma.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso nei limiti di quanto in motivazione rigetta il primo motivo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese della presente fase, alla Corte di appello di Roma.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Filippo VERDE Presidente
Dott. Aldo MARCONI Consigliere
Dott. Franco PAOLELLA Consigliere
Dott. Giovanni PAOLINI Rel. Consigliere
Dott. Sergio CARDILLO Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

MARCONI BENITO, elettivamente domiciliato in Roma Via Barbara Tosatti 26, difeso dall’avv.to Giuseppe Ramicone per delega a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

RAGONE VINCENZO, elettivamente domiciliato in Roma Via Oderisi Da Gubbio 91, difeso dall’avv.to Lopardi Antonello c/o Dario Ammassari per delega in calce alla copia del controricorso;

- Controricorrente -

e contro

COND. PAL. RAGONE L’AQUILA;

- Intimato per Integrazione del Contraddittorio -

avverso la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila dep. Il 17.06.92 n. 230-92;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 3.07.1995 dal Consigliere Rel. Dott. Giovanni Paolini;
è comparso l’avv.to Giuseppe Ramicone difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. nella persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Di Salvo che ha concluso per la cassazione della sentenza ricorsa.

Fatto

Il condominio “PALAZZO RAGONE”, costituito nell’edificio al n. 37 della via Colle Pretara di L’Aquila, con atto del 7 dicembre 1981, citò dinanzi al tribunale del capoluogo abruzzese Vincenzo Ragone, componente della collettività condominiale, stato, a suo tempo, costruttore ed unico proprietario del fabbricato anzidetto, chiedendo annullarsi l’ultimo comma della clausola 2 del regolamento, contrattuale, del condominio, recante riconoscimento del diritto della controparte “di apportare modifiche – a suo insindacabile giudizio – ai locali e agli appartamenti non ancora venduti, sia internamente che esternamente, nonché condannarsi il convenuto a chiudere una porta aperta sulla facciata principale dell’edificio per dare accesso ad uno scantinato di sua proprietà e nei danni, ed interdirsi, altresì, al medesimo di dar corso a modifiche dell’originaria destinazione dell’unità immobiliare da ultimo menzionata.

Il tribunale, con sentenza del 23 settembre 1987, resa nel contraddittorio e nella resistenza di Vincenzo Ragone, rigettò le domande.

Sul gravame del condominio “PALAZZO RAGONE”, la Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza del 27 giugno 1992, pronunciata nel contraddittorio, oltre che del sunnominato convenuto originario, appellato, anche di Benito Marconi, componente della comunità appellante, disattesa l’impugnazione, confermò la decisione del primo giudice.

La corte territoriale motivò la pronuncia rilevando, per quanto può interessare ai fini del presente giudizio di legittimità, non essere riscontrabili nella contestata clausola n. 2 del regolamento del condominio appellante le denunciate violazioni dell’art. 1120 cod. civ., e dover essere, al contrario, la clausola stessa ravvisata legittima espressione di un accordo negozialmente raggiunto dall’appellato e dagli altri componenti della collettività condominiale; doversi escludere che l’appellato, dando corso all’apertura della porta di cui è causa, avesse messo in pericolo la sicurezza del fabbricato in condominio o menomato il relativo decoro architettonico.

Benito Marconi, come detto, partecipe del condominio “PALAZZO RAGONE”, ricorre, con due motivi, per la cassazione della considerata sentenza di secondo grado, per quanto consta, non notificata.

Vincenzo Ragone, resiste al ricorso, notificatogli il 9 novembre 1992, con controricorso del 7 dicembre 1992.

Questa Corte Suprema, con ordinanza del 27 febbraio 1995, ha disposto, à sensi dell’art. 331 cod. proc. civ., l’integrazione del contraddittorio nei confronti del condominio “PALAZZO RAGONE”, ritenuto litisconsorte necessario in relazione alla situazione controversa.

Benito Marconi ha provveduto al considerato incombente notificando a detta controparte il 4 marzo 1985 atto di chiamata nel processo.

Il condominio “PALAZZO RAGONE” non ha svolto attività difensiva nella presente sede.

Così il ricorrente, come il controricorrente hanno depositato memoria.

Diritto

1) – Il controricorso, sottoscritto da avvocato munito di procura apposta, non su tale atto ma, in calce alla copia notificata del ricorso, deve essere dichiarato inammissibile per la carenza nella fattispecie delle condizioni suscettibili di documentare l’anteriorità del rilascio della procura rispetto alla notifica del controricorso (cfr., in tal senso fra le più recenti, Cass. Sez.

Lav., sent. n. 3727 dell’1.6.1988, id. Sez. II civ., sent. n. 6263 del 21.11.1988, id. Sez. I civ., sent. n. 3540 del 28.7.1989, id. Sez. Lav., sent. n. 9011 del 21.8.1991).

2) – La legittimazione di Benito Marconi a proporre ricorso per cassazione avverso la dianzi menzionata sentenza della Corte d’appello di L’Aquila del 21 giugno 1992 deve essere ravvisata in correlazione con il fatto che detto ricorrente è stato partecipe, a seguito di intervento litisconsortile dispiegato in secondo grado, dello stadio del giudizio conclusosi con la pronuncia della decisione contestata (nel quale, appunto, l’attuale ricorrente intervenne volontariamente per far valere nei confronti di Vincenzo Ragone, ed in appoggio alle ragioni azionate dal condominio nell’edificio al n. 36 della via Colle Pretara del capoluogo abruzzese, il diritto, assunto personalmente spettantegli nella veste di partecipe di tale collettività comunistica, a far dichiarare l’invalidità di una clausola del regolamento condominiale, ed a far, conseguentemente, sanzionare l’illegittimità di innovazioni realizzate dall’attuale controricorrente su parti comuni dell’edificio suddetto.

Sul tema, giova puntualizzare che, invece, non può operare nella fattispecie, concernente impugnazione proposta da un condominio avverso sentenza recante reiezione di domanda azionata dal condominio, il principio, altre volte affermato dalla giurisprudenza di questa Corte Suprema (cfr., in merito, Cass. Sez. II civ., sent. n. 5084 del 29.4.1993), secondo cui, configurandosi il condominio come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quelle dei singoli condomini, l’ esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti alla collettività condominiale della facoltà di agire a difesa dei diritti comuni inerenti all’edificio in condominio, nè, di conseguenza, di intervenire nei giudizi in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, nonché di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli delle sentenze pronunciate nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore: nel caso in questione, di fatti, giusta quanto sarà meglio evidenziato nel paragrafo successivo, si verte in materia di giudizio avente ad oggetto azione proposta dal condominio a tutela, non già di interessi comuni dei partecipanti alla collettività condominiale ma, di diritti spettanti individualmente ai singoli comunisti, che la collettività condominiale, in quanto tale, non è legittimata a far valere.

3) – Il condominio “PALAZZO RAGONE”, costituito nell’edificio al n. 37 della via Cole Pretara di L’Aquila, ha introdotto nei confronti di uno dei condomini, e precisamente di Vincenzo Ragone, costruttore e, in origine, proprietario unico dell’edificio in seguito divenuto condominiale, una domanda intesa ad ottenere l’invalidazione di una clausola del regolamento di condominio – quella contenuta nel secondo comma del relativo art. 2, contemplante attribuzione al Ragone della facoltà, asserita indiscriminata, di disporre innovazioni, di ogni genere, interessanti lo stabile comune – assunta inammissibilmente contrastante con il dettato degli artt. 1120 e 1138, comma 4, cod. civ..

L’istanza in discorso, in appello fatta propria, nei termini come sopra precisati, da Benito Marconi, partecipe del condominio, volontariamente intervenuto in secondo grado per far valere contro il Ragone una sua pretesa oggettivamente identica a quella coltivata dall’ente attore originario, è stata disattesa dalla qui impugnata sentenza della Corte d’appello di L’Aquila in base al rilievo, per la verità abbastanza confusamente motivato, che la clausola regolamentare contestata Costituirebbe la risultante di un legittimo accordo, di natura contrattuale, concluso fra Vincenzo Ragone, da un lato, e gli altri condomini, dall’altro, nel momento in cui questi ultimi acquistarono dall’attuale controricorrente le unità immobiliari comprese nello stabile condominiale in atto di loro proprietà ed entrarono, quindi, a far parte del condominio, e che, comunque, le prescrizioni in detta clausola contenute si rivelerebbero “ben compatibili con l’obbligo del rispetto dei principi di diritto sostanziale desumibili dall’art. 1120 cod. civ. e, in particolare, dal relativo ultimo comma”.

Benito Marconi, con censure articolate nei due mezzi di ricorso che devono essere esaminate insieme perché inestricabilmente connesse, deduce rivelarsi la decisione della corte territoriale inficiata da “violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1120, 1136 C.C. in relazione all’art. 2 del regolamento di condominio, depositato a rogito del notaio Roberto Cioccarelli in data 27.5.1978, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. de L’Aquila; ed ancora in relazione all’art. 14 lett. D del regolamento detto”, nonché da “nullità e-o inefficacia dell’art. 2 u.c. del regolamento de quo.

Omesso esame”, lamentando, in buona sostanza, che il giudice del merito non abbia rilevato che la clausola regolamentare in discussione comporterebbe un inammissibile esautoramento dell’assemblea con riguardo al potere di deliberare sulle innovazioni, da approvarsi con maggioranza qualificata, e l’attribuzione di un siffatto potere ad un solo condominio, Vincenzo Ragone, posto in condizione di privilegio rispetto agli altri partecipanti al condominio, e non abbia, quindi, dichiarato senz’altro invalida la contestata prescrizione regolamentare per la sua contrarietà alle norme del codice civile; accampa, ancora, in termini scoordinati e farraginosi, dover essere ravvisata l’invalidità della disposizione regolamentare in argomento in ragione della sua correlabilità a comportamento, asserito, penalmente illecito di Vincenzo Ragone, nonché alla violazione da parte di costui di obblighi aventi la fonte in un mandato, oltre che con riferimento alla circostanza della mancata riproduzione della stessa nella copia del regolamento “in possesso dei condomini”.

Orbene, a prescindere dalla considerazione che, per quanto è dato desumere dal testo della sentenza impugnata e da quello del ricorso (e, per il principio della c.d. autosufficienza di tale atto, nella non esperibilità di indagini integrative al riguardo), il secondo dei surrichiamati ordini di doglianze afferisce a problematiche che non hanno costituito oggetto del dibattito processuale in sede di appello, ed è, perciò, da tenersi per inammissibilmente dedotto in discussione nella presente fase alla stregua del postulato, pacifico, per il quale in cassazione non possono essere sollevate questioni, implicanti, come quelle di cui trattasi, anche risvolti di fatto, rimaste estranee al dibattito processuale nel pregresso stadio del giudizio, in ordine al qui delibato profilo del ricorso, si impongono le seguenti, assorbenti, osservazioni.

Il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, come quello qui in contestazione, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini: consegue da ciò che l’azione promossa per ottenere declaratoria della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo è esperibile, non da e nei confronti del condominio, carente di legittimazione in ordine a una siffatta domanda, ma da uno o più condomini e nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, non potendo, altrimenti, l’eventuale sentenza di accoglimento risultare “utiliter data” (cfr., in proposito, Cass. Sez. II civ., sent. n. 2590 del 20.3.1990).

Nella fattispecie, la domanda di invalidazione, parziale, del regolamento condominiale di cui trattasi appare essere stata prodotta dal condominio attuale intimato in quanto tale (nella constatata non rintracciabilità nell’incarto processuale di un qualche atto che abbia autorizzato l’amministratore ad agire in giudizio in veste di rappresentante, volontario, di tutti i condomini diversi dal convenuto originario), cioè, per quanto detto, da un soggetto non legittimato a proporla, e, per di più, non nei confronti della totalità dei soggetti legittimati a contraddirla.

In una tale situazione, essendo da escludere la correlabilità di qualsiasi effetto sanante dell’anomalia come sopra verificatasi all’intervento spiegato solo in appello da Benito Marconi, deve ritenersi che la causa in esame non poteva essere proposta e, percià, à sensi dell’art. 382, comma 3, cod. proc. civ., va fatto luogo a cassazione senza rinvio della sentenza impugnata.

4) – La declaratoria di cui al paragrafo precedente, a mente dell’art. 336, comma 1, del codice di rito, travolge la statuizione della sentenza anzidetta, manifestamente dipendente da quella cassata, recante reiezione della domanda con la quale il condominio intimato, ed in seguito, Benito Marconi, interventore, attuale ricorrente hanno chiesto dichiararsi l’illegittimità e disporsi l’eliminazione di una innovazione realizzata da Vincenzo Ragone su parti comuni dello stabile condominiale oggetto della vertenza anche nell’esercizio di diritti scaturenti dalla clausola del regolamento di condominio di cui sub 3).

5) – Le spese dei pregressi stadi del giudizio, nella ravvisata ricorrenza di giusti motivi, vengono compensate per intero fra i contendenti.

Vincenzo Ragone, in ragione della come sub 1) riscontrata inammissibilità, per difetto di valida procura, del controricorso, risulta non aver svolto attività processuale rilevante in questa sede, e, perciò, non deve provvedersi su sue spese.

Il condominio intimato si è astenuto da ogni attività difensiva nella presente sede e, quindi non va parimenti provveduto su sue spese.

P.Q.M.

La Corte cassa senza rinvio la sentenza impugnata e compensa fra le parti le spese di tutte le pregresse fasi processuali.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda Sezione civile della Corte Suprema di cassazione, il 3 luglio 1995.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CARBONE Primo Presidente Agg.
Dott. Rafaele CORONA Presidente di Sez.
Dott. Antonino ELEFANTE Consigliere rel.
Dott. Vincenzo PROTO Consigliere
Dott. Francesco SABATINI Consigliere
Dott. Fabrizio MIANI CANEVARI Consigliere
Dott. Maria Gabriella LUCCIOLI Consigliere
Dott. Michele LO PIANO Consigliere
Dott. Federico ROSELLI Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Sul ricorso n. 20764/00 proposto

da

C.A. e M.F., elettivamente domiciliati in Roma, Via Delle Albizzie n. 51, presso lo studio dell’Avv. Giuseppe Cannatelli che li difende come da procura a margine del ricorso.

RICORRENTI

contro

CONDOMINIO via, in persona dell’Amministratore p.t. B.R., elettivamente domiciliato in Roma, Via Nomentana n. 323, presso lo studio dell’Avv. Barbara Manganelli che lo difende come da procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Roma n.1354/00 in data 22.02.2000/19.04.2000.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20.01.2005 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l’Avv. Giuseppe Cannatelli per i ricorrenti e l’Avv. Barbara
Manganelli per il controricorrente.
Udito il P.M. in persona dell’Avv. Generale Dott. Domenico Iannelli che ha concluso per l’accoglimento del terzo motivo e rigetto degli altri.

Fatto

La controversia trae origine da impugnazione proposta (con atto di citazione del 19.02.1997) da due condomini, F.M. e A.G., del complesso immobiliare sito in Roma, via, avverso tre delibere dell’assemblea del condominio (adottate il 18.09.1995, il 15.12.1995 e il 23.09.1996) concernenti l’approvazione del consuntivo relativo alle spese ordinarie per l’anno 1995/1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa di occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell’impugnazione erano la mancanza nel verbale dell’indicazione dei condomini che avevano partecipato all’assemblea e dell’entità delle spese deliberate; l’errata ripartizione, essendo stata effettuata sulla base di fittizi valori millesimali ed essendo state poste a loro carico spese sostenute per l’esclusiva utilità di condomini di altra palazzina.

Il Tribunale – ritenute le ragioni prospettate (come l’utilizzo di criteri contrari alla legge per la ripartizione delle spese) quali motivi di nullità delle delibere – rigettava la domanda nel merito, sostenendo che risultavano documentalmente smentite le omissioni nel verbale e l’utilizzo di tabelle millesimali fittizie e che la dedotta errata ripartizione delle spese era sfornita di prova.

Con sentenza n. 1354/00 del 22.02./19.04.2000, la Corte d’appello di Roma dichiarava inammissibile l’appello principale del M. e G.; in accoglimento dell’appello incidentale del Condominio e in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava i due condomini decaduti dal diritto di proporre impugnazione avverso le suddette delibere per decorrenza del termine di legge, perché i vizi dedotti erano da inquadrare nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità delle delibere. In particolare la Corte d’appello riteneva il vizio di omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea vizio del procedimento rientrante nell’annullabilità, e le delibere di ripartizione in concreto delle spese condominiali, anche se adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali, annullabili, in quanto rientranti nell’esercizio delle attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., dovendo la loro impugnazione avvenire entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., non rispettato.

I condomini M. e C. hanno chiesto la cassazione di detta sentenza, formulando tre motivi di censura.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

La seconda sezione civile, con ordinanza del 18.11.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla riconducibilità dei vizi delle delibere assembleari nell’ambito della nullità o annullabilità.

Per la composizione del contrasto, il Primo Presidente, ai sensi dell’art. 374, 2° comma, c.p.c., ha rimesso la questione alle sezioni unite.

Diritto

1. Il ricorso contiene tre motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione dell’art. 1136, sesto comma, c.c.. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”, deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l’assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.

b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c.. Premesso di aver dedotto con i motivi d’appello l’omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell’entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l’annullabilità, che la Corte d’appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell’art. 1137 cit.. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare: l’indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c..

c) Il terzo motivo concerne la violazione dell’art. 1123, terzo comma, c.c.. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese – quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore – che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.

2. I motivi sono stati contestati dal Condominio che, dopo aver evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibili nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità.

3. E’ bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant’è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l’infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal Condominio.

4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l’ordinanza di remissione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, anche ad un solo condomino; b) l’omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell’entità delle spese deliberate e approvate; c) l’errata ripartizione delle spese.

5. Prima di procedere all’esame del contrasto, è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell’orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.

5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all’ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

5.2. Nell’ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

6. Secondo la dottrina sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale, annullabili quelle inficiate da un vizio di forma.

6.1. In particolare, premesso che l’art. 1137 c.c. ha un’ ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell’assemblea; quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea.

6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo riservato alla competenza dell’amministratore.

7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini.

7.1. Sull’omessa comunicazione dell’avviso, sino al 2000 è rimasto fermo il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Cass. 1.10.1999, n. 10886; 19.8.1998, n. 8199; 12.6.1997, n. 5267; 27.6.1992, n. 8074; 9.12.1987, n. 9109; 15.11.1977, n. 4984; 16.4.1973, n. 1079; 12.11.1970, n. 2368), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell’organo deliberante, risultando irrilevante l’incidenza o meno del voto sulle prescritte maggioranze (Cass. 12.2.1993, n. 1780; 15.11.1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all’esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullità le mere irregolarità, quali la convocazione ad opera di persona non qualificata (Cass. 2.3.1987, n. 2184) o l’incompletezza dell’ordine del giorno (Cass. 21.9.1977, n. 4035) che danno luogo alla sola annullabilità. A volte la nullità è fatta discendere espressamente dall’art. 1136, sesto comma, c.c.

7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5.1.2000, n. 31; 5.2.2000, n. 1292; 1.8.2003, n. 11739) afferma che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilità della delibera. Il mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a) dal combinato disposto degli artt. 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in base al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla comunione determina semplicemente l’impugnabilità, nel termine di decadenza di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti della minoranza dissenziente; b) dal parallelismo e dall’identità di ratio (individuata nell’esigenza di certezza dei rapporti giuridici, messa a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo la nullità) esistente tra la disciplina in materia di società di capitali (artt. 2377, 2379 c.c., logicamente prima della riforma introdotta col d. lgs. 17.1.2003 n. 6, di cui si dirà in seguito) e quella in materia condominiale (art. 1137 c.c.) in tema di delibere dell’assemblea (dei soci, nel primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressamente limita le ipotesi di nullità delle delibere assunte dall’assemblea dei soci ai soli casi dell’ “impossibilità” e dell’ “illiceità” dell’oggetto.

7.3. In particolare, i vizi dell’oggetto come causa di nullità sono ricollegati con i confini posti in materia di condominio al metodo collegiale e al principio di maggioranza. Secondo la Corte “tanto la impossibilità giuridica, quanto la illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea, considerato che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e che la seconda si identifica con la violazione delle norme imperative, alle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”. Di conseguenza la formula dell’art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per “deliberazioni contrarie alla legge” s’intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’art. 1136 (ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.)”. Inoltre, “mentre le cause di nullità afferenti all’oggetto raffigurano le uniche cause di invalidità riconducibili alla ‘sostanza’ degli atti, alle quali l’ordinamento riconosce rilevanza” e costituendo vizi gravi non sono soggette a termine per l’impugnazione; invece “sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni” e, attinendo al procedimento di formazione, producono un vizio non grave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli atti.

Le diverse cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo di interesse leso: interessi sostanziali inerenti all’oggetto delle delibere, per la nullità; strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli atti, per l’annullabilità.

8. Con riferimento al verbale delle delibere dell’assemblea dei condomini, un vero e proprio contrasto giurisprudenziale non sembra emergere, registrandosi soltanto alcune puntualizzazioni e specificazioni.

8.1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22.5.1999, n. 5014; 19.10.1998, n. 10329) ha espressamente affermato l’annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge.

8.2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce, dove la Corte ha affermato l’annullabilità delle deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29.1.1999, n. 810).

8.3. E’ stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subentrato in luogo di quello che all’inizio ha presieduto concreta una irregolarità formale, comportante annullabilità (Cass. 29.10.1973, n. 2812); e in generale, la stessa redazione per iscritto del verbale, prescritta dall’art. 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nullità, tranne il caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (Cass. 16.7.1980, n. 4615).

9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione delle spese (se si esclude l’isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4.7.1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atteso che la Corte – a partire del 1980 – ha costantemente distinto, sulla base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375; 5.12.1988, n. 6578; 21.5.1987, n. 4627; 5.10.1983, n. 5793; 5.5.1980, n. 29289) da quelle di annullabilità (cfr. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213; 5.8.1988, n. 4851; 8.9.1986, n. 5458), in molti casi facendo espresso riferimento all’art. 1123 c.c..

9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell’assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell’edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa (sia nell’ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione ai sensi dell’art. 1123 c.c., sia nell’ipotesi di cambiamento dei criteri già fissati in precedenza).

9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l’annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213).

10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione, ex art. 66, 3° comma, disp. att. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizioni di segno diverso sia rispetto all’utilizzo degli artt. 1105 e 1109 c.c., sia rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia di società di capitali.

10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all’art. 1105, comma 3, c.c. in tema di comunione: l’omessa informazione preventiva sull’oggetto della deliberazione non può, infatti, essere assimilata senz’altro all’omessa convocazione. Ciò per la decisiva considerazione che il principio maggioritario in tanto può operare in quanto tutti gli aventi diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea, partecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sarebbero res inter alios acta. Né può dirsi, sotto altro profilo, che la convocazione di un condomino attenga, comunque, solo al procedimento da osservare per la formazione della volontà assembleare, determinando l’omissione un error in procedendo.

10.2. Secondo altri autori è stato individuato un riscontro normativo direttamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato come annullabilità in un settore non distante dal regime condominiale. Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla ricostruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella comunione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in collegio e l’obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione è finalizzato al successivo svolgimento dell’assemblea, di cui l’art. 1105 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso è di rilievo l’azione di annullabilità prevista dall’art. 1109 c.c. quale rimedio idoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poiché nel condominio il metodo collegiale riveste la medesima rilevanza che nella comunione ordinaria, ove pure è posto a tutela dei diritti delle minoranze.

10.3. Quanto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia societaria, un orientamento dottrinario distingue tra la “mancata convocazione di alcuni” soltanto dei soci e “mancata convocazione dei soci” (ovvero mancata convocazione dell’assemblea) non seguita da assemblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest’ultimo caso ricorre un’ipotesi di nullità radicale (rectius di inesistenza), nel primo, invece, una situazione di semplice annullabilità, ai sensi dell’art. 2377 c.c.. Peraltro, in generale, si è affermato che il richiamo alla disciplina della società per azioni non sembra corretto, essendo il condominio pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria, dove l’interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell’interesse del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.

10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivisibile il parallelismo con la disciplina societaria, avuto riguardo alle invocate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condominio e terzi. Vi è chi sostiene che nel condominio (differentemente dalla disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società) l’art. 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le violazioni della legge e del regolamento, senza possibilità di distinzione tra annullabilità e nullità. Non manca chi, partendo da una rilettura dell’art. 1139 c.c., che per quanto non espressamente previsto in materia di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e dal presupposto che tale norma non è di chiusura (altrimenti sarebbe “di clausura”), ma consente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di sufficiente omogeneità, condividendo le cosiddette concezioni miste del condominio, giunge a condividere la concezione della “complessità sistematica”, che vede nel condominio “un sistema di sistemi” e dunque “un istituto giuridico che trova la sua consistenza nell’avvalersi di regole già proprie di altri istituti, quali quelli attinenti ai rapporti fra parti di proprietà individuale e parti comuni, quelle relative all’assemblea, quelle infine che si riferiscono all’amministratore”. E, quindi, con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell’assemblea, sono da ritenersi in considerazione, secondo ritenersi in considerazione, secondo l’autore, anche le norme del codice dettate per la società per azioni.

11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba privilegiarsi l’interpretazione secondo la quale la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, in base alle seguenti considerazioni.

11.1. Conviene premettere che in tema di condominio negli edifici, il codice non contempla la nullità.

L’art. 1137 c.c., al comma 2°, espressamente stabilisce che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria: al comma 3° aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Il breve termine di decadenza e la individuazione delle persone legittimate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ipotesi di annullabilità, posto che sia in tema di negozio (artt. 1441 e 1442 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art. 2377, comma 2°, c.c.), il termine per la impugnazione e le persone legittimate a proporre l’azione contrassegnano le ipotesi di annullabilità; al contrario, per le ipotesi di nullità, tanto in tema di negozio (art. 1421 e 1422 c.c.) quanto in tema di delibere societarie (art. 2379 c.c.) l’azione di nullità non è soggetta a termine e, allo stesso tempo, è legittimato ad esercitarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullità può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l’essenza della nullità nella mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell’atto, tale da non consentire la rispondenza alla figura tipica individuata dall’ordinamento. La nullità è considerata lo strumento con cui la legge nega fondamento a quelle manifestazioni di volontà attraverso le quali si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi generali dell’ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nullità, l’ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la propria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.

11.3. L’art. 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto, per gli specifici vizi in esso previsti – la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325, l’illiceità della causa, l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall’art. 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’art. 1346 – viene espressamente sanzionato con la nullità. Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso codice civile, ora in leggi specifiche (cfr. art. 1418, 3° comma).

11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determinati negozi, senza però stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità cd. virtuale, argomentandosi dal 1° comma dell’art. 1418 c.c., il quale dispone che “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente”. Ciò vuol dire che se la legge dispone diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l’annullabilità), sarà questa sanzione a doversi applicare; se, però, non è prevista una sanzione per la violazione di una precisa norma imperativa, dovrà applicarsi quella della nullità, in quanto ciè è detto proprio nel 1° comma dell’art. 1418.

11.5. Regole esattamente inverse, invece, valgono in materia testamentaria, societaria e del lavoro: in tali ambiti, infatti, è l’annullabilità ad essere virtuale, in quanto le ipotesi di nullità sono specificamente limitate a singole e particolari ipotesi (per il testamento cfr. l’art. 606 c.c.; per le società di capitali l’art. 2332 c.c.; per il rapporto di lavoro l’art. 2126 c.c.).

12. In materia di condominio, la nullità non prevista è piuttosto una creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l’efficacia definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive dei diritti individuali): per la verità, fissare l’efficacia definitiva di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazione non sembra giusto.

In assenza di specifica previsione normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei casi più gravi.

12.1. Al riguardo, nell’ambito del condominio negli edifici acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Invero, l’espressione “condominio negli edifici” designa tanto il diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, quanto l’organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestione delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che riflette l’insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione soggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà individuale di ogni singolo partecipante, onde il principio è quello dell’autonomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gravi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l’organizzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio maggioritario, che comportano la subordinazione della volontà dei singoli al volere dei più.

12.2. Come sopra accennato a favore della nullità della delibera per la mancata convocazione di un solo condomino, si adducono due argomenti. Anzitutto, la lettera dell’art. 1136, comma 6°, c.c., secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, mediante comunicazione di cui all’art. 66, 3° comma, disp. att. c.c.. Donde l’inferenza che, in mancanza della convocazione anche di un solo condomino, non sussisterebbe il potere dell’assemblea di deliberare. Il principio maggioritario – si aggiunge – in tanto può operare in quanto tutti i condomini siano stati posti in condizioni di intervenire in assemblea, di partecipare alla discussione e alla votazione. D’altra parte, si conclude, la convocazione non attiene al solo procedimento, perché nei confronti del non convocato il procedimento non inizia e quindi non può verificarsi alcun errore in procedendo: la convocazione attiene alla sostanza della applicazione del principio maggioritario.

12.3. Gli argomenti non persuadono e nel sistema si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.

Premesso che il procedimento di convocazione è unico e non si frantuma in tanti procedimenti quanti sono i singoli condomini da convocare, la lettera dell’art. 1136, comma 6°, c.c. non raffigura un ostacolo insormontabile; la norma può essere intesa, con riferimento alla funzione, nel senso che la proposizione secondo cui l’assemblea non può “validamente” deliberare se tutti i condomini non sono stati convocati, deve intendersi nel senso che, in difetto di convocazione di un condomino, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (nel prescritto termine di trenta giorni).

12.4. La delibera approvata con il principio maggioritario non va confusa con la statuizione assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il negozio plurilaterale non è valido, se non vi partecipano tutte le parti necessarie, contrassegno precipuo del principio maggioritario è la imputazione all’intero collegio di quello che è il volere della maggioranza; quindi riconoscere l’efficacia della deliberazione sulla base delle maggioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontà di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al principio maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzienti non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il quale, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando la delibera gli viene comunicata.

12.5. Rileva poi la portata del collegato disposto degli artt. 1105, comma 3°, e 1109 n. 2 e p. ult., c.c., che, in tema di comunione, stabilisce l’impugnazione della delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i partecipanti. E’ pur vero che l’art. 1105 c.c. parla di preventiva informazione e non di convocazione. La terminologia differente si spiega con la considerazione che nella comunione non è prevista l’assemblea, ma la semplice riunione dei comproprietari interessati. Tuttavia la sostanza della norma è che il difetto di informazione – certamente assimilabile alla omessa convocazione – non configura una causa di nullità, ma di semplice annullabilità. Da qui risulta ragionevole dubitare che l’art. 1136, comma 6°, c.c., disciplinando la stessa fattispecie e usando un formula consimile, alla mancata convocazione di un condomino ricolleghi non la annullabilità ma la conseguenza più grave della nullità.

13. A queste considerazioni specifiche conviene aggiungere argomenti desunti dalla teoria degli atti giuridici.

Come sopra detto, in generale, si considera nullo l’atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a causa dell’assenza ovvero del grave vizio dell’elemento considerato essenziale, l’atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico-sociale. Per contro, si considera annullabile l’atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall’ordinamento. Annullabile è, dunque, l’atto che non mancando degli elementi essenziali del tipo presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria, che può essere rimossa.

13.1. In tema di deliberazioni delle società di capitali, come è noto, le cause di nullità sono circoscritte (art. 2379 c.c.), in funzione della certezza dei rapporti societari, i quali riguardano un numero cospicuo di persone. Le stesse esigenze di certezza dei rapporti si rinvengono in tema di condominio negli edifici, dove i rapporti riguardano i condomini, che raffigurano un numero di persone maggiore di quelle che al singolo contratto sono interessate. Pertanto, appare corretto e coerente con i principi limitare le cause di nullità ai vizi afferenti alla sostanza degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla illiceità dell’oggetto. Tanto la impossibilità giuridica quanto l’illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea, posto che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e la seconda si identifica con la violazione delle norme imperative, dalle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.

13.2. La formula dell’art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall’art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l’annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera.

13.3. Sul punto è opportuno soffermarsi brevemente. Per la verità, la configurazione della mancata convocazione del condomino come vizio procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità, non significa privare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli riconosciuto il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comunicazione, egli ha modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configurazione proposta esclude il rischio che le delibere assembleari possano essere impugnate anche dopo il trascorrere di un lunghissimo tempo, sol perché un requisito formale non è stato osservato, con conseguenze gravissime sulla gestione del condominio.

14. Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell’art. 2739 c.c. stabilito dalla riforma societaria.

14.1. In attuazione dei principi e criteri direttivi fissati dalla legge delega n. 366/2001, il d. lg. 17 gennaio 2003, n. 6, nel regolare le assemblee della società per azioni, ha dettato nuove norme sui vizi delle deliberazioni, modificando gli artt. 2377, 2378 e 2379 c.c. e aggiungendo due nuovi articoli, 2739 bis e 2739 ter, oltre l’ art. 2734 bis. Il nuovo sistema ha innovato, in primo luogo, il regime di invalidità degli atti, sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le fattispecie di annullabilità e nullità. In secondo luogo, ha modificato il procedimento di impugnazione delle delibere invalide, in coerenza con le nuove norme sul processo in materia di diritto societario, e affiancando all’azione reale una speciale azione personale e risarcitoria dei danni causati dalla deliberazione viziata.

14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente assetto, è quella secondo cui la violazione di legge o di statuto induce la annullabilità. Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni particolarmente gravi della legge, e la relativa disciplina, anziché richiamare – come faceva il vecchio art. 2379 – le regole generali sulla nullità dei contratti, di cui agli artt. 1421, 1422 e 1423 c.c., contiene disposizioni particolari e introduce nuove ipotesi. Le ipotesi di nullità sono tre (art. 2379) e per ciascuna è dettata una disciplina intesa al contenimento della fattispecie e delle sue conseguenze; la disciplina comune consiste nella impugnabilità da parte di chiunque vi abbia interesse nel termine di tre anni (con l’eccezione di ipotesi particolari) e alla rilevabilità d’ufficio, nei casi e nei termini previsti.

14.3. Secondo i primi commenti la riforma avrebbe privilegiato l’interesse della società alla stabilità delle delibere e l’esigenza del mercato alla stabilità dei rapporti giuridici, senza pregiudicare peraltro l’interesse dei singoli soci a non subire dei pregiudizi per l’illegalità delle delibere sociali.

15. Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

16. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

17. Il principio comporta, quindi, il rigetto del primo motivo di ricorso.

18. Anche il secondo motivo è da rigettare, perché (come sopra detto) questa Corte ha costantemente affermato l’annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29.1.1999, n. 810).

19. Infine pure il terzo motivo è infondato, perché la delibera ha riguardato non la determinazione e fissazione dei criteri legali ovvero convenzionali per la ripartizione delle spese, ma, nell’ambito di tali prefissati criteri, la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. E’ stato sempre riconosciuto che la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, n. 2 e 3, c.c. relativa alla ripartizione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137 comma ultimo c.c. (v. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993, n. 1213).

20. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.600,00, di cui Euro 2.500,00 per onorario, oltre spese generali e accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, il 20 gennaio 2005.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 7 MAR. 2005.