Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso R.G. n. 29893/05 proposto da:

G.L. (c.f. (OMISSIS)) e G.C. (c.f.(OMISSIS)) elettivamente domiciliati in Roma, via Simone De Saint Bon n. 61, presso lo studio dell’avv. Discepolo Maurizio, che li rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

B.D. Ved. F. (c.f. (OMISSIS)), F.F. (c.f. (OMISSIS)), e F.I. (c.f. (OMISSIS)), elettivamente domiciliate in Roma, viale Angelico, 36/b, presso lo studio dell’avv. Scarmigli Massimo, che le rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avv. Andrea Novelli giusta procura in calce al ricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 33 della Corte d’appello di Ancona,depositata il 24.1.2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.5.2011 dal Consigliere Dott. Felice Manna;
udito l’avv. Diego Perrucca, per delega del difensore dei ricorrenti, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’avv. Massimo Scardigli, difensore delle controricorrenti, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 24.1.2005, resa all’esito di una complessa controversia tra proprietari di appartamenti facenti parte di uno stabile condominiale posto in fraz. (OMISSIS), la Corte d’appello di Ancona – per quanto ancora rileva in questa sede – in parziale riforma della sentenza di primo grado, provvedendo su domanda di C. e G.L., condannava B.D. e F. e F.I. a demolire le pareti murarie che delimitavano un ripostiglio realizzato nel vano scala, ma rigettava, fra l’altro, la domanda diretta alla rimozione della caldaia appoggiata al muro del vano scale e delle relative tubazioni, compensando le spese del doppio grado di merito per un terzo e condannando i predetti attori al pagamento della restante frazione.

Riteneva la Corte territoriale che l’allocazione della caldaia costituiva un uso, sia pure più intenso, della cosa comune, come tale consentito dall’art. 1102 c.c., dato che per un verso non era stata nemmeno dedotta l’esistenza di una norma regolamentare condominiale contraria, e che, per altro verso, le modeste dimensioni del manufatto installato non escludevano che gli altri condomini potessero utilizzare anch’essi il vano scale per le loro esigenze. In punto di spese, rilevava che, accolta una sola delle domande proposte, erano state rigettate tutte le altre, e che gli stessi attori avevano consentito in passato l’esecuzione di quei medesimi lavori contro cui, poi, a distanza di anni, erano insorti.

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono G.L. e C., con due motivi di annullamento, illustrati da memoria.

Resistono con controricorso B.D. e F.F. e I..

Il ricorso è stato notificato anche a Ba.Gi. e Ca.Ma.Gr., parti, in quanto condomini, del giudizio di merito, che non hanno svolto attività difensiva.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va respinta l’eccezione, sollevata dalla parte controricorrente, d’inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza, in quanto erroneamente riferita al requisito dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3. La sommaria esposizione dei fatti di causa, proprio perchè di necessità concisa e compendiosa, non impone affatto la trascrizione degli atti e i documenti richiamati. L’autosufficienza, per contro, è un requisito da apprezzare in rapporto ad ogni singolo motivo di cassazione, a misura della sua idoneità ad essere valutato sulla base del solo contenuto del ricorso.

Il primo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. Secondo parte ricorrente la motivazione della sentenza impugnata – che ha ritenuto che l’apposizione della caldaia nel vano scale costituirebbe un legittimo, sia pure più intenso, uso della cosa comune, data l’assenza di norme regolamentari condominiali di segno contrario e le modeste dimensioni del manufatto – denota un’errata applicazione dell’art. 1102 c.c., atteso che la realizzazione di una caldaia all’interno di un vano scale non è compatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini. Inoltre, prosegue parte ricorrente, la condanna, non impugnata, alla demolizione del ripostiglio importa la necessaria demolizione di quanto di proprietà esclusiva ivi collocato. A rendere ancor più errato il riferimento all’art. 1102 c.c. va aggiunta l’ulteriore considerazione che l’installazione su parte comune di una caldaia di uso esclusivo costituisce innovazione, ai sensi dell’art. 1120 c.c., contraria alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio.

Con il secondo motivo parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. nonchè l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, lamentando che, tenuto conto delle conclusioni che gli appellati avevano svolto in via subordinata, per il caso di accoglimento dell’appello, le domande di questi ultimi che infine risultano essere state rigettate sono tre delle cinque proposte, e dunque gli appellati risultano soccombenti in misura ben maggiore rispetto alla parte appellante.

E’ fondata la prima delle varie censure contenute nel primo motivo.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05).

Nello specifico, la sentenza impugnata ha valutato, per di più in maniera affatto generica quanto alla “parità” dell’uso, unicamente la prima delle due condizioni anzi dette, ossia la potenziale fruizione del vano scala da parte degli altri partecipanti al condominio “per le loro esigenze”, date “le modeste dimensioni del manufatto installato”, senza accertare se l’allocazione (non di una sola, ma) di tante caldaie quanti i condomini sia non solo e non tanto materialmente possibile, ma anche compatibile con l’originaria destinazione del vano scala comune, che nasce per la diversa finalità di dare accesso alle proprietà individuali.

L’accoglimento di tale censura assorbe l’esame sia delle altre doglianze contenute nel primo motivo, sia del secondo mezzo d’impugnazione.

Conseguentemente, accolto il primo motivo nei termini anzi detti e assorbito il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Ancona, che deciderà la controversia attenendosi al principio di diritto innanzi detto e provvederà, altresì, a regolare le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Ancona, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SETTIMJ Giovanni – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 19082/2010 proposto da:

T.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TARANTO 6, presso lo studio dell’avvocato ALTAMURA Giuseppe, che la rappresenta e difende, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO di (OMISSIS) in persona dell’amministratrice pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIUSEPPE AVEZZANA 2/B, presso lo studio dell’avvocato LATELLA Stefano, che lo rappresenta e difende, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 429/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA del 23.12.09, depositata il 03/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 27/05/2011 dal Consigliere Relatore Dott. LINA MATERA;
udito per la ricorrente l’Avvocato Giuseppe Altamura che si riporta agli scritti.
È presente il Procuratore Generale in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che nulla osserva.

Fatto

PREMESSO IN FATTO

Il relatore della Sezione ha depositato in Cancelleria la seguente relazione, a norma dell’art. 380 bis c.p.c.:

“Con atto di citazione notificato il 18-4-2002 T.A., quale proprietario dell’appartamento sito nella palazzina (OMISSIS), conveniva in giudizio il Condominio di tale edificio, per sentire annullare o dichiarare la nullità della deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini in data 22 marzo 2002, nella parte in cui aveva stabilito di utilizzare una parte del giardino condominiale per la realizzazione di dodici posti auto da assegnare ai condomini tramite sorteggio.

L’attrice deduceva che tale delibera era illegittima, in quanto prevedeva una innovazione vietata ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c., per assoluta alterazione della funzione e destinazione del giardino, nonchè del decoro architettonico dell’edificio.

Evidenziava, inoltre, che non vi era stata la maggioranza richiesta dall’art. 1120 c.c. e art. 1136 c.c., comma 5.

Il Condominio si costituiva contestando la fondatezza della domanda.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11009/2004, rigettava la domanda.

Tale sentenza veniva appellata dalla T..

Con sentenza depositata il 3-2-2010 la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la T., sulla base di tre motivi.

Il Condominio di (OMISSIS) resiste con controricorso.

1) Col primo motivo di ricorso la T. denuncia violazione di legge, in relazione agli artt. 1102, 1120 e 1121 c.c..

Deduce che, con sentenza n. 4922/1977, la Corte di Cassazione, in una situazione sostanzialmente identica a quella decisa dalla sentenza impugnata, ha affermato che l’autorizzazione data ai condomini di parcheggiare autovetture private in un’area relativamente ampia (circa 500 mq.) originariamente destinata a parco giardino altera in modo notevole ed in misura intollerabile le funzioni tipiche di un parco giardino; e che l’innovazione costituita dalla mutata destinazione di tale area condominiale da parco giardino a parcheggio di autovetture private di singoli condomini, non è certamente diretta al miglioramento della cosa comune, risultandone questa degradata sotto il profilo sia estetico che funzionale.

Assume che tale decisione ribalta in toto il ragionamento dei giudici di merito, i quali hanno apoditticamente sostenuto che la eliminazione di un’area verde condominiale e la trasformazione della stessa in parcheggio costituiscono una nota miglioria.

La censura è inammissibile per difetto del requisito di specificità.

La ricorrente si è limitata a richiamare una precedente pronuncia di questa Corte, pretendendo di desumere da essa l’erroneità del giudizio espresso dal giudice territoriale circa l’insussistenza della dedotta violazione del decoro architettonico.

E’ noto, peraltro, che l’indagine volta a stabilire se, a norma dell’art. 1120 c.c., una innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico di un determinato fabbricato, deve essere condotta tenendo conto delle peculiarità del caso concreto; e che, ai fini considerati, è necessario che l’alterazione del decoro architettonico sia apprezzabile e si traduca in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese (Cass. 25/1/2010 n. 1286). E’ pacifico, inoltre, in giurisprudenza, che l”indagine volta a stabilire se, in concreto, a norma dell’art. 1120 c.c., una innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico di un fabbricato è demandata al giudice di merito, il cui apprezzamento si sottrae al sindacato di legittimità se congruamente motivato (Cass. 3-9-1998 n. 8731; Cass. 24-3-2004 n. 5899; Cass. 25/1/2010 n. 1286).

Nel caso di specie la Corte di Appello, sulla base delle risultanze acquisite, ha escluso, con motivazione immune da vizi logici e in piena coerenza con i principi innanzi enunciati, che la destinazione a parcheggio di un’area di giardino interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione (mq. 240) rispetto alla superficie complessiva (mq. 1.300) abbia provocato un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, evidenziando altresì che la realizzazione del parcheggio, netta persistenza di una vasta area giardinata, lungi dal determinare un deprezzamento dell’edificio, ha comportato una valorizzazione dell’immobile.

La valutazione espressa al riguardo, pertanto, non può essere inficiata dalle contrarie e apodittiche affermazioni della ricorrente, prive di qualsiasi riferimento alla specifica situazione di fatto oggetto del presente giudizio.

2) Col secondo motivo la ricorrente denuncia violazione di legge, in relazione all’art. 8 del regolamento di condominio.

Sostiene che tale articolo vieta in maniera assoluta la eliminazione, anche parziale, del giardino condominiale e che, di conseguenza, erroneamente la Corte di Appello ha ritenuto compatibile col detto regolamento di condominio la eliminazione di una parte del giardino e la trasformazione dello stesso in parcheggio per auto.

Il motivo è inammissibile, sia perchè l’interpretazione del regolamento condominiale, per la natura negoziale di tale atto, può formare oggetto di censura in sede di legittimità solo sotto i profili della violazione o falsa applicazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale e dell’omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione (Cass. 25-10-2010 n. 21841), vizi che nella specie non sono stati dedotti, sia perchè, in base al principio di autosufficienza del ricorso, la ricorrente avrebbe dovuto trascrivere il testo della norma regolamentare asseritamente male interpretata dai giudici di merito, in modo di porre questa Corte in condizione di effettuare le necessarie verifiche.

3)Col terzo motivo la T. lamenta il difetto di motivazione.

Sostiene che la Corte di Appello non ha compiutamente motivato in ordine all’affermazione, contenuta in sentenza, secondo cui un appartamento fornito di parcheggio di auto sull’ex giardino condominiale avrebbe notoriamente maggior valore. Rileva, inoltre, che il giudice di merito non ha adeguatamente motivato in ordine alle deduzioni svolte dall’appellante, secondo cui ciascuno degli appartamenti facenti parte del condominio in questione è dotato di box, le auto vengono attualmente parcheggiate sul violetto condominiale e anche sulla pubblica via vi sono adeguate possibilità di parcheggio.

Anche tale motivo è inammissibile.

In ordine alla prima censura, si osserva che, secondo il costante orientamento di questa Corte, il ricorso alle nozioni di comune esperienza attiene all’esercizio di un potere discrezionale riservato al giudice di merito, il cui giudizio circa la sussistenza di un fatto notorio può essere censurato in sede di legittimità solo se sia stata posta a base della decisione una inesatta nozione del notorio stesso, da intendere come fatto conosciuto da un uomo di media cultura, in un dato tempo e luogo, non anche per inesistenza o insufficienza della motivazione, non essendo il giudice tenuto ad indicare gli elementi sui quali la determinazione si fonda (Cass. 18/3/2004 n. 5493; Cass. 14-7-2004 n. 13073; Cass. 17-9-2005 n. 18446; Cass. 14-12- 2005 n. 27591; Cass. 18-5-2007 n. 11643).

Quanto alla seconda censura, la stessa investe circostanze di fatto che dalla lettura della sentenza impugnata non risultano essere state dedotte nel giudizio di merito. Per il principio di autosufficienza del ricorso, pertanto, la ricorrente non poteva limitarsi ad affermare di aver allegato “sia in primo che in secondo grado” i fatti non esaminati dalla Corte di Appello, ma avrebbe dovuto trascrivere compiutamente quelle che erano state le sue deduzioni e indicare specificamente l’atto difensivo nel quale queste erano state proposte, in modo da consentire al giudice di verificare la tempestività e decisività delle stesse”.

La relazione è stata ritualmente comunicata al P.G. e notificata alle parti. La ricorrente ha depositato una memoria.

Il Collegio, esaminati gli scritti delle parti, discussa la relazione e considerati gli argomenti che vi sono stati svolti, condivide i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione, dovendo solo aggiungere:

In relazione al primo motivo di ricorso, il giudice del gravame ha altresì ritenuto, con apprezzamento di fatto non censurabile in questa sede, che la realizzazione del parcheggio non ha determinato alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune e, quindi, la sua “inservibilità” ex art. 1120 c.c.; e che, anzi, da essa è derivata una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini, stante la possibilità per i medesimi di usufruire di idonee aree di parcheggio e, quindi, di trarre dal bene comune un godimento di contenuto più pregnante.

Tale valutazione si pone in linea con l’orientamento espresso da questa Corte, la quale, in epoca più recente rispetto alla sentenza richiamata dalla ricorrente, ha avuto modo di puntualizzare che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini ed in parte a parco giochi ha ad oggetto un’innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (Cass. 29-12-2004 n. 24146), e che la deliberazione di destinazione a parcheggio di un cortile è diretta a disciplinare le modalità d’uso del detto bene comune (Cass. 8-11-2004 n. 21287), stabilendo, in entrambi i casi, la legittimità delle delibere adottate anche soltanto a maggioranza.

Il motivo in esame, pertanto, è infondato.

In relazione alla seconda censura mossa col terzo motivo, l’inammissibilità discende dalla non deducibilità in Cassazione di questioni che dalla sentenza impugnata, come nella specie, non risultino aver formato oggetto del giudizio di merito e che non siano introdotte con la previa censura della stessa sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 c.p.c., n. 4.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 27 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto – Presidente -
Dott. ODDO Massimo – Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.F. e F.D., elettivamente domiciliati in Roma, viale Tiziano n. 80, presso lo studio dell’Avv. Paolo Ricciardi, rappresentati e difesi dall’Avv. RICCIARDI Edilberto, per procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO DEL FABBRICATO DI VIA (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via Pavia n. 28, presso lo studio dell’Avv. PORPORA Raffaele, rappresentato e difeso dall’Avv. BARBATO Francesco per procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 332, depositata il 16 giugno 2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 5 giugno 2009 dal Consigliere Relatore Dott. Stefano Petitti;
udito, per il ricorrente, l’Avvocato Edilberto Ricciardi che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito, per il resistente, l’Avvocato Francesco Barbato, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 2 luglio 1998, F. e F.D. esponevano che erano proprietari di un locale destinato ad autorimessa sito nell’immobile di via (OMISSIS), al quale si accedeva dalla via (OMISSIS) attraverso un cancello che dava su di uno spazio comune, antistante all’androne condominiale; che avevano iniziato a servirsi di detto locale per parcheggiare la loro autovettura, incontrando peraltro l’opposizione dell’amministratore del condominio, che aveva preteso la restituzione delle chiavi del cancello sul rilievo che essi attori non avevano diritto di parcheggiare; che il Pretore, adito in via possessoria, aveva negato il richiesto interdetto possessorio, per assenza del periculum, riconoscendo peraltro il loro diritto a servirsi dell’area condominiale secondo la sua destinazione ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; che l’esercizio del loro diritto non ledeva nè comprimeva il diritto degli altri condomini, giacchè l’accesso richiedeva l’impegno del passaggio per un lasso di tempo appena apprezzabile;

che a causa dell’opposizione del Condominio avevano subito danni, quantificati in L. 43.000.000, tenuto conto delle tariffe di parcheggio applicate in zona; tanto premesso, gli attori convenivano dinnanzi al Tribunale di Salerno il Condomino di via (OMISSIS) per ivi sentir dichiarare il diritto di essi attori, in quanto proprietari, a servirsi, ex art. 1102 cod. civ., dell’area comune condominiale ubicata innanzi al locale di loro proprietà, accedendo alla stessa con l’automobile dal cancello sito al civico n. (OMISSIS), e per sentire ordinare al medesimo Condominio di non frapporre ostacoli a tale transito, con condanna al risarcimento dei danni.

Si costituiva il Condominio di via (OMISSIS) (e non (OMISSIS), come erroneamente indicato dagli attori), contestando la domanda e deducendo che il box-garage degli attori faceva parte in origine di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva diritto di accesso anche con veicoli da via (OMISSIS), mentre aveva diritto di accesso solo pedonale dallo spazio condominiale di via (OMISSIS); circostanza, questa, risultante sia dagli atti di vendita del locale ai F., sia da quello di vendita al loro dante causa.

Escluso il diritto di passo carraio, deduceva il condominio, non poteva ammettersene l’esercizio ex art. 1102 cod. civ., posto che il piccolo locale condominiale era sempre stato utilizzato come area di accesso e transito solo pedonale, sicchè la pretesa degli attori avrebbe alterato quella destinazione e sarebbe stata comunque incompatibile con l’uso promiscuo del cortile, risultando posta in pericolo l’incolumità fisica dei pedoni e impedito agli altri condomini il pari uso.

L’adito Tribunale, con sentenza del 16 febbraio 2001, accoglieva la domanda ex art. 1102 cod. civ., rigettava quella risarcitoria e compensava per un terzo le spese del giudizio.

Proponeva appello il Condominio, cui resistevano gli attori.

Con sentenza depositata il 16 giugno 2004, la Corte d’appello di Salerno, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda proposta da F.F. e F.D. e condannava gli stessi al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte, rilevato che la domanda era relativa all’uso, da parte di alcuni dei condomini, della cosa comune ed aveva quindi ad oggetto l’esercizio puro e semplice del diritto di condominio e non l’esercizio di ius in re aliena, e rigettato per questo il primo motivo di gravame, accoglieva invece il secondo e il terzo, con i quali il Condominio aveva dedotto, rispettivamente: a) che il Tribunale aveva omesso di considerare che la facoltà di ciascun condomino di servirsi della cosa comune in maniera tale da trame il maggior godimento individuale era condizionata dal divieto di alterarne la destinazione originaria, naturale, funzionale e attuale nonchè dal divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; b) che la sentenza impugnata comportava la immutazione concreta della destinazione da sempre data alla cosa comune e il diniego di pari uso da parte degli altri partecipanti, stante la incompatibilità del sanzionato uso promiscuo del bene e il pericolo per la incolumità degli altri condomini.

Richiamati i principi in tema di uso della cosa comune e di rapporto tra l’uso di alcuni e il concorrente uso da parte degli altri condomini, la Corte d’appello riteneva che il Tribunale, nell’affermare che l’uso del cortile per il transito dei veicoli che dovevano accedere al box-garage degli appellati non alterasse l’equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti del bene comune, e corrispondesse invece alla utilizzazione anche potenziale da parte degli altri condomini, avesse fatto applicazione di un principio corretto ad una fattispecie diversa.

Dalla descrizione dei luoghi allegata alla relazione del consulente tecnico della parte appellata emergeva, invero, che il preteso cortile condominiale che avrebbe dovuto essere utilizzato per il transito veicolare, altro non era che un viottolo chiuso sul lato di via (OMISSIS), largo circa mt. 2,85, da un cancello, la cui larghezza massima, all’altezza dell’androne del fabbricato, era di mt. 4,10.

Emergeva altresì che su tale viottolo non vi erano altre aperture se non quella dell’androne del fabbricato, all’incirca alla metà del percorso partendo da via (OMISSIS), e quella del locale dei F..

Dalle fotografie allegate alla relazione, pur se relative all’ingresso di altri fabbricati ubicati nella medesima via, inoltre, si rilevava che l’ingresso era esclusivamente pedonale, in quanto posto al di sopra del marciapiede, e presentava anche uno scalino all’altezza del cancello. Da questi elementi, la Corte d’appello traeva il convincimento che la destinazione e l’uso del viottolo- cortile era sempre stata quella pedonale, sin dalla costituzione del condominio nel 1962 e riteneva quindi infondato l’assunto degli appellati secondo cui non sarebbe risultato provato che l’area era destinata ad esclusivo uso pedonale: la circostanza, non contestata in primo grado, doveva infatti ritenersi pacifica.

La Corte rilevava poi che il locale destinato dai F. a rimessa era scaturito dal frazionamento di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva un autonomo accesso carraio da altro civico di via (OMISSIS). In sostanza, la conformazione del viottolo-cortile (larghezza, lunghezza, accessi) dimostrava che lo stesso era sempre stato utilizzato come via d’accesso esclusivamente pedonale. Il che comportava, in relazione alla prospettazione della domanda ex art. 1102 cod. civ., la necessità di verificare se fosse possibile il preteso uso particolare in relazione alla possibile destinazione del viottolo. La risposta, ad avviso della Corte territoriale, doveva essere negativa, nel senso che il transito dei veicoli per accedere al locale terraneo dei F. doveva ritenersi incompatibile con la destinazione normale del viottolo condominiale; e ciò in quanto, avuto riguardo alla larghezza del cortile, il transito veicolare avrebbe impedito una concorrente utilizzazione da parte degli altri condomini, non essendo certamente possibile parcheggiare le auto in un ambito così angusto e non essendovi altri locali destinati ad autorimessa. Il transito veicolare, inoltre, sarebbe risultato incompatibile con il normale uso pedonale del cortile, derivandone l’esposizione dei pedoni al rischio della propria incolumità e comunque l’impossibilità per gli stessi di transitare contemporaneamente al passaggio dei veicoli. Le dimensioni del cortile, infatti, non consentirebbero un sicuro e contemporaneo transito pedonale e veicolare, sicchè l’uno dovrebbe escludere l’altro e quindi quello veicolare determinerebbe una pregiudizievole invadenza nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del viottolo per accedere (a piedi e anche con veicoli per il carico e lo scarico di beni) allo stabile condominiale. Non a caso, del resto, lo stesso consulente tecnico di parte appellata aveva suggerito di delineare un passaggio esclusivamente pedonale, separato da quello veicolare, e di installare un semaforo all’altezza dell’androne del fabbricato.

In conclusione, la destinazione del cortile al transito esclusivamente pedonale non poteva ritenersi compatibile con l’apertura di un accesso per gli automezzi da parte dei proprietari del vano terraneo, in quanto l’ingresso e la sosta dei veicoli nell’area, impedendo o intralciando l’uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall’ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 cod. civ..

Per la cassazione di questa sentenza propongono ricorso F. e F.D. sulla base di un unico articolato motivo; resiste, con controricorso, l’intimato Condominio. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

Con l’unico motivo di ricorso, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1139 cod. civ., nonchè vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria e/o incongrua motivazione.

Premesso di essere condomini, al pari degli altri proprietari degli appartamenti ubicati nel condominio di via (OMISSIS), del cortile e del viottolo di accesso allo stesso, i ricorrenti affermano innanzitutto di avere diritto di servirsi di tale cortile transitandovi, oltre che a piedi, anche con le auto che devono essere custodite nell’apposita rimessa di proprietà esclusiva. Ritengono quindi che la sentenza d’appello, che ha escluso tale loro diritto, sia erronea per diverse ragioni. Innanzitutto, perchè ha ritenuto che oggetto del contendere fosse il diritto di parcheggiare o sostare nell’indicato cortile, giacchè ciò che l’amministratore del condominio aveva loro contestato era la possibilità di transitare per il viottolo e il cortile per accedere al locale di proprietà esclusiva.

La Corte d’appello avrebbe poi violato l’art. 1102 cod. civ., laddove non ha considerato che la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo diverso rispetto alla sua normale destinazione, sempre che ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari. La compatibilità dell’uso diverso con quello degli altri condomini deve poi essere valutata con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intenda fare della cosa comune e alle modalità del suddetto uso. E nel caso di specie non sarebbe dubbio che essi ricorrenti intendevano ed intendono utilizzare il cortile non per parcheggiare le auto ma unicamente per accedere al locale rimessa di loro proprietà esclusiva. In realtà, l’uso non normale della cosa comune sarebbe limitatissimo sia nel tempo che nello spazio, sicchè l’avere ritenuto che detto uso sia illegittimo violerebbe l’art. 1102 cod. civ..

La Corte poi non avrebbe considerato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (Cass., n. 8808 del 2003), sicchè sarebbe errata la sentenza impugnata laddove sostiene che l’uso della cosa comune per il transito veicolare è inammissibile perchè qualche condomino, se contemporaneamente volesse entrare o uscire dal portone, potrebbe essere esposto al rischio della propria incolumità ovvero non potrebbe parcheggiare o far sostare la sua auto. La Corte territoriale, quindi, avrebbe omesso di valutare se lo sporadico transito giornaliero di una o due vetture nel cortile determinasse o meno un costante squilibrio in danno delle esigenze e degli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, così omettendo di motivare sul punto decisivo costituito dalla compatibilità o meno dell’ipotetico utilizzo dell’area da parte di essi ricorrenti con gli usi da parte degli altri condomini.

La sentenza impugnata sarebbe inoltre contraddittoria laddove nega l’uso diverso ad essi ricorrenti ritenendolo incompatibile con i coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del cortile per accedere a piedi o anche con veicoli allo stabile condominiale.

Risulterebbe infatti incomprensibile la ragione per cui il solo transito di essi ricorrenti per accedere al box di loro proprietà causerebbe una pregiudizievole invadenza nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini, mentre ciò non avverrebbe in conseguenza del passaggio delle vetture degli altri condomini, per i quali viene ipotizzata addirittura la legittimità di un uso più intenso, quale la sosta dei veicoli nel cortile.

I ricorrenti censurano anche l’interpretazione data dalla sentenza impugnata alle considerazioni svolte nella consulenza tecnica di parte, rilevando che i riferimenti in essa contenuti miravano unicamente a dimostrare come uno spazio di circa un metro per il passaggio pedonale sarebbe del tutto adeguato, tanto che in moltissime strade della città i marciapiedi hanno una estensione non superiore a detta misura.

Erroneamente, infine, la Corte d’appello ha ritenuto che l’uso diverso della cosa comune, in assenza di opere di trasformazione fisica del bene comune, integri una non consentita innovazione.

Deve innanzitutto essere rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso, formulata sul rilievo che i ricorrenti avrebbero censurato un accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito.

Contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio controricorrente, invero, i ricorrenti hanno inteso porre una questione concernente la interpretazione dell’art. 1102 cod. civ., in tema di limiti all’uso da parte dei singoli condomini delle cose comuni, e un vizio di motivazione, evidenziandone aspetti di contraddittorietà o lacune argomentative.

Il ricorso è quindi ammissibile.

Esso è anche fondato e va quindi accolto.

Nella giurisprudenza di questa Corte si è avuto modo di precisare che “il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso. La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998). Invero, “qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 8808 del 2003).

Al contrario, “lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (Cass., n. 17208 del 2008).

In sostanza, “l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare” (Casa., n. 4617 del 2007).

In particolare, si è poi affermato che “tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività – anche diverse rispetto a quelle compiute in passato – che non siano vietate dal regolamento condominiale, poichè tale uso non può ritenersi condizionato ne dalla natura dell’attività legittimamente svolta nè dall’eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato” (Cass., n. 5848 del 2006).

Nel quadro di tali principi, ritiene il Collegio che il ricorso sia fondato e che meriti quindi accoglimento. Premesso che la materia del contendere concerne esclusivamente la possibilità, per i ricorrenti, di accedere con un autoveicolo alla rimessa di loro esclusiva proprietà e non anche la possibilità di parcheggiare l’autoveicolo stesso nel cortile condominiale, deve rilevarsi che, pur muovendo dalla condivisione dei principi ora enunciati, la Corte d’appello ha ritenuto che, nel caso di specie, l’uso della cosa comune richiesto dai ricorrenti sarebbe incompatibile con il concorrente uso della medesima cosa comune da parte degli altri condomini. Singolarmente, peraltro, la Corte d’appello ha apprezzato tale incompatibilità non solo con la consolidata destinazione della cosa comune al passaggio pedonale, ma anche con il contemporaneo transito veicolare da parte degli altri condomini, quanto meno al fine di eseguire operazioni di carico e di scarico di merci. Se dunque un simile uso della cosa comune è stato ipotizzato dalla Corte d’appello a favore dei condomini, che potrebbero accedere all’androne condominiale non solo a piedi ma anche con autoveicoli per effettuare operazioni di carico e di scarico, non si vede perchè l’uso analogo da parte dei ricorrenti sarebbe lesivo del pari uso della cosa comune e dell’art. 1102 cod. civ.. La contraddizione della motivazione della sentenza impugnata è pertanto evidente. Paradossalmente, nella ricostruzione della Corte d’appello solo ai ricorrenti, proprietari di un locale destinato a rimessa sarebbe precluso l’accesso veicolare, laddove agli altri condomini sarebbe possibile accedere al solo androne con autoveicoli per effettuare il carico e lo scarico di beni.

La Corte d’appello avrebbe infatti dovuto spiegare le ragioni per le quali quello che potrebbe costituire il pari uso della cosa comune sarebbe consentito agli altri condomini e non anche ai ricorrenti, i quali, in aggiunta alla posizione di comproprietari della cosa comune, rivestono la qualità di proprietari esclusivi dei locali che si aprono sulla cosa comune. Nè possono essere condivise le osservazioni del Condominio controricorrente, secondo il quale l’uso della cosa comune preteso dai ricorrenti determinerebbe la trasformazione dell’uso del bene comune in uso esclusivo dello stesso in favore dei ricorrenti. Infatti, posto che il transito veicolare è ipotizzato dalla stessa Corte d’appello come possibile utilizzo da parte degli altri condomini, sarebbe contraddittorio ritenere, come la Corte d’appello ha fatto e come il Condominio controricorrente sostiene, che il transito veicolare muterebbe la destinazione della cosa comune ove effettuato dai ricorrenti per condurre i propri autoveicoli nella rimessa di proprietà esclusiva.

E’ appena il caso di osservare poi che, ove si ammettesse la possibilità, che la stessa Corte d’appello ipotizza, di un transito veicolare per il carico e lo scarico di beni da parte degli altri condomini, il problema della incompatibilità di detto transito con la incolumità dei pedoni risulterebbe del tutto depotenziato e logicamente inidoneo a precludere la destinazione della cosa comune al transito veicolare richiesto dai ricorrenti.

Meritevole di censura appare altresì l’affermazione della Corte d’appello secondo cui la destinazione della cosa comune al transito anche veicolare in favore dei ricorrenti determinerebbe una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ.. In proposito, si deve ricordare che, secondo la giurisprudenza d questa Corte, “in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria)” (Cass., n. 11936 del 1999; Cass., n. 15460 del 2002).

Orbene, la sentenza impugnata, nella parte in cui afferma che, in assenza di opere materiali, la destinazione dell’accesso all’androne dell’edificio anche al transito dei veicoli diretti all’unica rimessa che si affaccia sul cortile condominiale, in un contesto in cui, secondo la stessa Corte d’appello, potrebbe ipotizzarsi l’accesso all’androne con veicoli da parte degli altri condomini, contrasta con l’indicato principio, poichè non emerge dalla situazione descritta dalla Corte d’appello la riconducibilità del diverso e più intenso uso della cosa comune alla nozione di innovazione, vietata ex art. 1120 c.c., comma 2.

In relazione a tali profili, che investono un punto decisivo della controversia, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio a diversa sezione della Corte d’appello di Napoli, la quale provvederà a nuovo esame dell’appello proposto dal Condominio, alla luce degli enunciati principi.

Al giudice del rinvio è demandato altresì il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, a diversa sezione della Corte d’appello di Napoli.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 5 giugno 2009.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2009.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. G. Battista D’AVINO Presidente
” Filippo ANGLANI Consigliere
” Franco PAOLELLA Rel. ”
” Antonio VELLA ”
” Roberto MICHELE TRIOLA ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

il Primo (Rg. n. 6279-85):

AP, quale proc.re di Eraldo Pieragnoli; elett. dom. in Roma Via del Corso, 300 presso lo studio dell’avv. Franco Giove; rapp. e difeso dall’avv. Giuliano Staderi per delega in calce al ricorso.

- Ricorrente -

contro

COND. VIA C.

- Intimato -

il Secondo (RG. n. 7468-85) proposto da:

CONDOMINIO DI VIA C, in persona del suo Amm.re Pier Paolo Guidi; elett. dom. in Roma, V.le delle Milizie, 19 presso l’avv. Ornella Manfredini; rapp. e difeso dagli avv.ti Nino Scripelletti e Silvio Marchetti per delega a margine del ricorso incidentale.

- Controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

PIERAGNOLI ALVARADO quale proc.re di Eraldo Pieragnoli.

- Intimati -

per l’annullamento della sentenza della C.A. di Firenze del 21-12-84 – 18-12-85.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30-1-89 dal Cons. Franco Paolella.
Per il ricorrente incidentale è comparso l’avv. N. Scripelletti che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Mario De Martini che ha concluso per la riunione dei ricorsi, rigetto ricorso principale; assorbimento di quello incidentale.

Fatto

Con atto del 16-6-1977, Pieragnoli Alvarado, quale procuratore “ad negotia” di Pieragnoli Eraldo, premesso che questi era condominio del fabbricato sito in Via Coppo di Marcovaldo 15 Firenze e proprietario, in parte, del lastrico solare di copertura, esponeva che il condominio nell’assemblea del 12 maggio 1977, aveva deliberato di effettuare un lavoro radicale di restauro di detto lastrico, con demolizione totale della pavimentazione e ricostruzione della stessa con “campigiane”; che il disposto rifacimento era inutile, poiché le infiltrazioni d’acqua che avevano motivato la decisione si erano manifestate soltanto in corrispondenza della grondaia; che la scelta del tipo di pavimentazione non spettava al condominio ma al proprietario del lastrico.

Tanto premesso, conveniva in giudizio il Condominio di Via Coppo di Marcovaldo 15, in persona dell’amministratore, davanti al Tribunale di Firenze, per sentir dichiarare illegittima ed inefficace la delibera impugnata.

Costituitosi, il condominio convenuto contestava le pretese attrici, chiedendone il rigetto.

Il Tribunale, previo espletamento di consulenza tecnica ed acquisizioni documentali, con sentenza del 4 maggio 1983 respingeva la domanda.

Impugnava il soccombente, riproponendo, quali ragioni di illegittimità della delibera, sia quella esposta nell’atto introduttivo che quelle introdotte nel corso del giudizio di primo grado, indicate – queste ultime – nel fatto che la delibera aveva riguardato materia non inclusa nell’ordine del giorno ed era stata assunta senza la maggioranza prescritta per le innovazioni dall’art. 1136 comma 5 c.p.c..

Con sentenza del 21 dicembre 1984 – 18 febbraio 1985, la Corte d’Appello di Firenze respingeva il proposto gravame e condannava l’appellante al pagamento delle spese processuali del grado.

Osservava tra l’altro la Corte, per quanto specificamente interessa il presente giudizio, che la deduzione – come ragione di illegittimità della delibera della mancata adozione della stessa con la maggioranza prescritta per le innovazioni, contrariamente a quanto ritenuto dai primi giudici, non poteva considerarsi inammissibile, avendo su di essa il convenuto condominio accettato, sia pure indirettamente, il contraddittorio; che tale deduzione doveva però respingersi perché infondata, attesocché con la delibera in questione non era stata decisa alcuna modifica sostanziale del lastrico solare e della sua utilizzazione, inquadrabile tra le “innovazioni” della cosa comune; che dell’asserita proprietà “esclusiva” del lastrico solare, dedotta in primo grado al solo fine di contestare l’opportunità della sostituzione della preesistente pavimentazione in mattonelle di gres con una in “campigiane”, l’appellante non aveva fornito alcuna prova idonea a superare la presunzione di condominialità di detto lastrico discendente dall’art. 1117 cod. civ..

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi, il Pieragnoli.

Resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato affidato ad un unico motivo, il Condominio.

Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Diritto

Preliminarmente, va disposta la riunione dei due ricorsi, principale ed incidentale, siccome proposti avverso la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

Col primo motivo del ricorso principale, denunziando violazione dell’art. 1136 comma 5 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., il ricorrente deduce che erroneamente i giudici di merito non avrebbero ravvisato nella deliberazione assembleare di demolire e ricostruire, con mattonelle di tipo diverso da quelle preesistenti, la pavimentazione del lastrico solare, una decisione implicante una vera e propria innovazione, e perciò esigente la speciale maggioranza prevista dalla norma anzidetta.

Argomentando in tal senso sul rilievo che le opere deliberate non avevano previsto e comportato alcuna modifica sostanziale del lastrico solare e della sua utilizzazione, avrebbero quei giudici omesso di considerare che, secondo un orientamento condiviso dalla più autorevole dottrina e dalla giurisprudenza, deve ritenersi costituire innovazione qualsiasi opera nuova che alteri in tutto o in parte, nella materia o nella forma, nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune.

Il motivo è manifestamente infondato.

Come la stessa giurisprudenza richiamata dal ricorrente ha avuto modo di precisare, non ogni modifica, nella materia o nella forma, della cosa comune, costituisce “innovazione” in senso tecnico-giuridico, ma solo quelle modifiche (o alterazioni) che non rientrano nei limiti dell’ordinaria conservazione, amministrazione e godimento della cosa medesima (v. sent. nn. 4035 del 21-9-77; 1111 del 14-2-80; 2846 del 7-5-82). Si è altresì precisato (v. sent. n. 5101 del 20-8-86) che la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per “innovazione” deve intendersi soltanto quella modificazione notevole della cosa comune che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, con esclusione, quindi, delle modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione.

Ciò posto, e premesso che lo stabilire se un’opera integri o meno gli estremi dell’”innovazione”, e comporti quindi ai sensi dell’art. 1120 comma 1 c.c., la necessità della speciale maggioranza di cui all’art. 1136 comma 5 c.c., costituisce un’indagine di fatto riservata al giudice di merito ed insindacabile in cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione, alle censure svolte col motivo in esame si sottrae la conclusione negativa che simile indagine ha trovato presso i giudici d’appello, relativamente alla decisione dell’assemblea condominiale correlata e contestuale a quella di provvedere al rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico solare di sostituire alla pavimentazione preesistente (in mattonelle di gres) una pavimentazione di tipo diverso (“Campigiane”). Siffatto convincimento, invero, quei giudici hanno correttamente anche se concisamente motivato sul rilievo, in linea con gli esposti principi, che la deliberata modifica del tipo di pavimentazione non aveva alterato, nella forma e-o nella sostanza, la cosa comune (il lastrico solare), nè aveva negativamente inciso sulla conservazione dell’originaria destinazione e delle possibilità di utilizzazione e godimento della cosa medesima.

Col secondo motivo, denunziando violazione dell’art. 1126 c.c. in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., il ricorrente deduce che, essendo pacifica in causa, se non la proprietà esclusiva, la disponibilità esclusiva (ad uso esclusivo), in capo al Pieragnoli, di una parte del lastrico solare, l’argomentazione dei giudici d’appello secondo cui la dedotta ragione d’illegittimità della delibera consistente nell’essere stata con essa indebitamente imposta al proprietario esclusivo di detta parte la decisione di mutare il tipo di pavimentazione in essa esistente, non poteva essere presa in considerazione non avendo l’appellante fornito la prova dell’asserita proprietà esclusiva della parte medesima, dovrebbe ritenersi viziata da contraddittorietà o inficiata da un errore nell’interpretazione ed applicazione dell’art. 1126 c.c., stante l’identità del trattamento legale riservato, sia in regime di proprietà esclusiva che di uso esclusivo, a quelle parti od opere del lastrico solare che, come il tipo di pavimentazione, non assolvono la funzione di copertura, ma mirano esclusivamente ad assicurare utilità diverse, in ordine alle quali deve ritenersi inammissibile qualsiasi ingerenza del condominio.

Il motivo non può trovare accoglimento, anche se deve essere corretta – ex art. 384 comma 2 c.p.c. – la motivazione in diritto della statuizione con esso censurata.

La motivazione della sentenza impugnata, pur esente da quei vizi di contraddittorietà che il ricorrente pretende di ravvisarvi (è stato l’appellante a riproporre, a fondamento dell’impugnativa, la tesi della “proprietà esclusiva” di una porzione del lastrico solare), risulta errata in diritto nella parte in cui implica o sottintende l’esistenza di regimi giuridici differenti, quanto ai poteri deliberativi dell’assemblea in tema di riparazione o ricostruzione del lastrico solare nell’ipotesi in cui una parte di esso non sia di uso comune, a seconda che su questa parte esista un diritto di proprietà esclusiva ovvero un diritto di uso esclusivo.

La funzione di copertura degli appartamenti sottostanti cui il lastrico solare assolve, costituisce la ragione e segna, ad un tempo, l’unico limite dei poteri dell’assemblea in ordine alle riparazioni o ricostruzioni del medesimo ed al riporto delle relative spese, nel caso in cui esso sia, in tutto o in parte, sottratto all’uso comune, mentre nessuna rilevanza riveste la natura giuridica del diritto di uso esclusivo, ovverossia il suo carattere reale o personale (v. sent. n. 1501 del 21-5-74 e n. 1618 del 14-2-87).

Nell’ipotesi considerata, invero, l’obbligo dei condomini dell’edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di contribuire alle spese di manutenzione e ricostruzione dello stesso, trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo, ma – come reso palese dal criterio di riparto di dette spese previsto dall’art. 1126 c.c. – nel principio dell’utilità che presiede in materia condominiale, e cioè nella regola generale per la quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa (da riparare o ricostruire) è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

In forza dello stesso principio, i poteri deliberativi dell’assemblea restano – nella medesima ipotesi – circoscritti alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione di quegli elementi strutturali del lastrico solare che si presentano quali inscindibili componenti del medesimo nella sua funzione di copertura (solaio e relativa impalcatura; manto o guaina impermeabilizzanti; pavimento sovrastante, se ed in quanto destinata a proteggere il manto impermeabile dall’azione degli agenti atmosferici e-o dalle conseguenze del calpestio), senza estendersi alla riparazione o ricostruzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (parapetti, ringhiere ed altri simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma solo alla praticabilità e maggiore amenità del lastrico solare (o di quella parte di esso) di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini, ai quali soltanto, quali esclusivi fruitori delle corrispondenti utilità, devono del resto far carico i correlati oneri di spesa (v. sent. n. 2651 del 13-11-61).

Sotto entrambi i profili (ampiezza dei poteri deliberativi dell’assemblea e riparto delle spese) è, quindi, del tutto indifferente che il lastrico solare, o parte di esso, sia sottratto all’uso comune perché di proprietà esclusiva di uno o più condomini oppure perché uno o più condomini abbiano su di esso un diritto (personale) di uso esclusivo.

Pacifica in causa, per quanto si legge nella sentenza impugnata (pag. 8), l’esistenza di un diritto del Pieragnoli all’uso esclusivo di una parte del lastrico solare dell’edificio condominiale, hanno perciò errato i giudici d’appello nel ritenere di non poter prendere in considerazione la dedotta ragione d’illegittimità della delibera assembleare del 12-5-77 consistente nell’essere stata con essa decisa la sostituzione della preesistente pavimentazione (dell’intera superficie del lastrico solare) con latra di tipo diverso, perchè l’appellante non aveva fornito un’idonea prova della vantata “proprietà esclusiva” di detta parte.

Piuttosto, e nei termini corrispondenti deve correggersi ed integrarsi la motivazione della statuizione censurata, una decisiva ed assorbente ragione d’inammissibilità dell’impugnativa della delibera assembleare in questione, andava – come va ravvisata nell’omessa allegazione e dimostrazione, da parte del condomino impugnante, di un proprio interesse a far valere in giudizio l’invalidità di detta delibera.

La deliberazione dell’assemblea condominiale esorbitante dai poteri che alla stessa competono – quale, secondo l’assunto del Pieragnoli, sarebbe nella specie quella, adottata il 12-5-77 dall’assemblea del Condominio di Via C, di modificare il tipo di pavimentazione del lastrico solare anche in quella porzione del medesimo di cui egli ha l’uso esclusivo – è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di accertamento.

La legittimazione all’esercizio di siffatta azione, in applicazione del principio generale di cui all’art. 1421 c.c. principio che, dettato specificamente per i contratti, non risulta derogato in tema di comunione e condominio (cfr. sent. n. 4839 del 25-7-80 e sent. n. 3232 del 27-5-82) – compete a qualsiasi condomino che alleghi (e dimostri) di aver interesse all’accertamento della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata, se non annullata, gli arrecherebbe un qualche apprezzabile pregiudizio.

Ma in tutto il corso del giudizio di merito – come si evince anche dalla narrativa del processo nella sentenza di secondo grado il Pieragnoli non si è minimamente curato di indicare quale concreto pregiudizio, quale lesione della propria sfera giuridica gli avrebbe mai cagionato la delibera impugnata, nella parte concretatasi nella decisione dell’assemblea, correlata e conseguente a quella del rifacimento del manto impermeabile del lastrico solare (previo smantellamento della sovrastante pavimentazione), di adottare un tipo di mattonato diverso da quello preesistente, e ciò per tutta l’estensione del lastrico medesimo, compresa la porzione di cui esso condomino ha l’uso esclusivo.

Il ricorrente si è limitato a prospettare, quale ragione d’illegittimità della delibera impugnata, l’indebita ingerenza che con la scelta di un diverso “tipo” di pavimentazione l’organo condominiale avrebbe esercitato nella sfera delle sue facoltà di titolare di un diritto di uso esclusivo di una parte del lastrico solare. Senonchè, non integrata da una qualsiasi indicazione od allegazione della natura e delle specie delle conseguenze pregiudizievoli che da siffatta “scelta” sarebbero derivate (al deducente), tale prospettazione fa risultare l’azione (di nullità) proposta esclusivamente per un fine generale di attuazione della legge, e non, com’è indispensabile perché sorga per il giudice l’obbligo di pronunziare nel merito, per evitare una lesione attuale della sfera giuridica propria del soggetto che agisce.

Dal rigetto del ricorso principale resta assorbito quello incidentale.

Ricorrono giusti motivi di compensazione delle spese di questo procedimento.

P.Q.M.

La Corte: riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale, assorbito l’incidentale; compensa tra le parti le spese di questo procedimento.

Così deciso in Roma il 30-1-89.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al NRG. 1083/2011 proposto dal:

CONDOMINIO DI (OMISSIS) in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine dei ricorso, dall’Avv. FABBRICATORE Claudio e domiciliato presso la Cancelleria della Corte di cassazione;

- ricorrente -

contro

B.G. (OMISSIS) e B.S. (OMISSIS), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. CAMPESE Eugenio ed elettivamente domiciliati in Roma, via Gregorio Ricci Curbastro, n. 34/A4, presso lo studio dell’Avv. Alessandra Cardelli;

- controricorrenti -

per la cassazione della sentenza n. 2981 del 2010 della Corte di appello di Napoli, depositata l’8 settembre 2010 (e notificata il 3 novembre 2010);

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’11 maggio 2012 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che nulla ha osservato in merito alla relazione ex art. 380 bis c.p.c. in atti;

letta la memoria difensiva depositata nell’interesse dei controricorrenti.

Fatto

Rilevato che il consigliere designato ha depositato, in data 7 novembre 2011, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.: “Con atto di citazione notificato il 30 giugno 1999 i sigg. B.G. e S., quali condomini del Condominio del fabbricato sito in (OMISSIS), proponevano opposizione, dinanzi al Tribunale di Napoli, avverso la delibera approvata, in loro assenza, dall’assemblea del predetto Condominio in seconda convocazione nella riunione del 3 giugno 1999, con la quale, all’unanimità dei presenti, erano stati approvati il rendiconto consuntivo dell’anno 1998 ed il preventivo di spesa del 1999, sul presupposto che il riparto delle spese era stato effettuato sulla base di tabelle millesimali da essi preventivamente contestate, in luogo delle uniche tabelle valide allegate al regolamento di condominio predisposto dal costruttore e depositato presso la Conservatoria dei RR.II. il 7 giugno 1965. Nella dichiarata contumacia del convenuto Condominio, l’adito Tribunale, con sentenza n. 375 del 2005, dichiarava l’inammissibilità dell’opposizione.

Interposto appello avverso detta sentenza da parte dei sigg. B.G. e S., nella resistenza dell’appellato Condominio, la Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 2981 del 2010 (depositata l’8 settembre 2010), accoglieva, per quanto di ragione, l’appello incidentale del suddetto Condominio, dichiarandone la rituale costituzione nel giudizio di primo grado; accoglieva, altresì, l’appello principale e, in totale riforma della sentenza impugnata, ritenuta l’ammissibilità della proposta opposizione alla delibera assembleare del 3 giugno 1999, dichiarava la nullità di quest’ultima nella parte in cui aveva approvato il rendiconto consuntivo 1998 e il preventivo di spesa 1999 in difformità dei millesimi posti dal regolamento condominiale trascritto; regolava la spese del giudizio di primo grado e di quello di appello.

Avverso l’indicata sentenza della Corte partenopea (notificata il 3 novembre 2010) ha proposto ricorso per cassazione (notificato il 30 dicembre 2010 e depositato il 17 gennaio 2011) il predetto Condominio di v. (OMISSIS) basato sull’unico motivo della violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Si sono costituiti in questa fase, con apposito controricorso, entrambi gli intimati B.G. e S..

Ritiene il relatore che sembrano sussistere, nella fattispecie, le condizioni, avuto riguardo all’art. 380 bis c.p.c. (in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), per pervenire al possibile accoglimento del ricorso (che risponde sufficientemente ai requisiti imposti dall’art. 366 c.p.c.) per sua manifesta fondatezza.

In effetti, con la formulata doglianza, il ricorrente Condominio, facendo leva sulla sopravvenuta sentenza delle Sezioni unite di questa Corte n. 18477 del 2010 (con ha quale è stata esclusa la necessità del consenso unanime dei condomini per l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali, risultando sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2), ha dedotto che, nella specie, avendo la Corte territoriale fondato la sua pronuncia sulla circostanza della radicale nullità della deliberazione (i cui termini risultano trascritti idoneamente nel corpo del ricorso) attinente alla modifica delle tabelle millesimali nell’assemblea del 9 marzo 1967, siccome adottata solo a maggioranza (v. pagg. 7-8 della stessa sentenza della Corte di appello), sulla scorta delle quali erano stati approvati il rendiconto e il preventivo con l’impugnata Delib. condominiale 3 giugno 1999, il giudice del gravame era incorso della prospettata violazione di legge, dovendo, invece, ravvisare la validità e la legittimità della pregressa delibera di modifica delle tabelle millesimali.

Il motivo appare manifestamente fondato perchè, in effetti, la Corte territoriale ha basato la “ratio decidendi” della sentenza oggetto del ricorso proprio sull’asserita nullità della delibera modificativa delle tabelle millesimali del 1967 (i cui criteri erano stati presi a parametro di riferimento per il computo delle spese oggetto della delibera impugnata dai B.), ragion per cui, prestandosi adesione all’intervenuto arresto delle Sezioni unite di cui alla richiamata sentenza n. 18477 del 2010, deve ritenersi che sia venuto meno il supporto logico sul quale è stata basata la sentenza impugnata, considerandosi che la suddetta delibera modificativa era stata approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2 (per come evincibile sulla scorta dello stesso tenore della menzionata delibera del 9 marzo 1967) e che, peraltro, anche le delibere successive riguardanti i bilanci del Condominio erano state adottate considerandosi le tabelle millesimali così come riformulate rispetto a quelle originarie; resta, perciò, ininfluente a quest’ultimo riguardo, l’argomentazione riferita dalla Corte partenopea secondo cui le successive delibere che si erano rifatte ai criteri di riparto illegittimamente modificati non avrebbe potuto assurgere a convalida, riguardando questa forma di sanatoria unicamente gli atti annullabili.

In conclusione, si ribadisce che, nel caso in esame, sembrano emergere le condizioni per pervenire all’accoglimento del ricorso in quanto manifestamente fondato”.

Rilevato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, nei riguardi della quale la memoria depositata nell’interesse dei controricorrenti non aggiunge argomenti idonei a modificarne l’impianto motivazionale in rapporto al principio di diritto statuito dalle Sezioni unite di questa Corte con la richiamata sentenza n. 18477 del 2010;

ritenuto che, pertanto, il ricorso deve essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Napoli che si atterrà al principio di diritto precedentemente enunciato (derivato dalla citata sentenza delle Sezioni unite n. 18477 del 2010) e provvedere anche sulle spese della presente fase.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Napoli.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 11 maggio 2012.

Depositato in Cancelleria il 27 giugno 2012.