Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2203/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DEL SUO AMM.RE P. T.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1867/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 21/11/2005 R.G. 1867/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/2013 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietario di un appartamento facente parte del condominio di via (OMISSIS), nonche’ di altre due unita’ immobiliari situate in un basso fabbricato posto all’interno del cortile dello stesso stabile condominiale, e di due autorimesse, immobili tutti, questi ultimi, di cui affermava l’estraneita’ al condominio sia in base all’atto di divisione che aveva frazionato l’originaria proprieta’ unica, sia sulla scorta del regolamento contrattuale che ne era scaturito, impugnava innanzi al Tribunale di Torino la delibera dell’assemblea condominiale del 14.5.1998 approvata a maggioranza, che aveva imputato a tali fondi una parte delle spese gia’ sostenute per l’anno 1997 e di quelle da sostenere nell’anno 1998.

Nel resistere in giudizio il condominio deduceva che gli immobili in questione non erano stati inclusi tra le unita’ facenti parte del condominio perche’ all’epoca di redazione del regolamento essi costituivano un unico locale, che solo successivamente il (OMISSIS) aveva trasformato e suddiviso in due unita’ abitative, collegandole alle fognature condominiali e ai servizi comuni per la somministrazione di acqua, energia elettrica e antenna TV centralizzata, e munendole di un passaggio attraverso l’androne comune. Dette unita’, pertanto, facevano parte del condominio, di cui utilizzavano i servizi comuni.

Con sentenza del 10.12.2003 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo, in conformita’ alle indagini tecniche svolte dal c.t.u. sulla base delle originarie consistenze e rappresentazioni grafiche catastali, che le porzioni immobiliari in oggetto, sebbene non comprese nell’originario regolamento contrattuale,

dovessero essere contemplate nella ripartizione delle spese comuni, secondo il criterio di cui all’articolo 1123 c.c..

L’impugnazione proposta dal (OMISSIS) era respinta dalla Corte d’appello di Torino, con sentenza n.1867 del 21.11.2005.

Riteneva la Corte territoriale, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimita’, che le censure che l’appellante aveva mosso alla sentenza di primo grado muovevano dall’assioma che la fattispecie fosse regolata unicamente dal regolamento condominiale di natura contrattuale, allegato all’atto di divisione del 31.7.1959, allorche’ i beni in questione ancora non esistevano nell’attuale loro “consistenza, sicche’ non poteva revocarsi in dubbio che le norme del regolamento dovessero essere rivedute alla luce della mutata destinazione di fatto delle unita’ immobiliari in oggetto. Il che, proseguiva la Corte torinese, se costituiva un valido presupposto per la revisione delle tabelle millesimali, solo indirettamente riguardava il thema decidendum, giacche’ la delibera impugnata non aveva apportato alcuna modifica alle tabelle millesimali, ma aveva soltanto stabilito una diversa ripartizione delle spese ex articolo 1123 c.c., nei confronti di tutte le unita’ immobiliari, incluse quelle di proprieta’ (OMISSIS) non ancora esistenti all’epoca del contratto di divisione e della redazione del regolamento. Cio’ posto, l’inclusione nel condominio anche di tali unita’ immobiliari si doveva trarre dagli accertamenti del c.t.u., effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d’impianto del fabbricato, risalenti al 1939, e successive variazioni. Aggiungeva, infine, che se qualche servizio comune non fosse stato attribuibile anche alle unita’ di proprieta’ (OMISSIS), sarebbe stato questi a doverne fornire la prova, invece di limitarsi ad una dissociazione del tutto generica, che del resto non trovava riscontro nel verbale dell’assemblea del 14.5.1998, in cui il (OMISSIS), lungi dal protestare il non uso di tutti o di taluni servizi, aveva travato la sua opposizione con l’argomento che in proposito il regolamento condominiale nulla prevedeva al riguardo.

Per la cassazione di tale sentenza (OMISSIS) propone ricorso affidato a tre mezzi d’annullamento.

Il condominio e’ rimasto intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo ed il secondo motivo, unificati dal ricorrente nella trattazione, e’ dedotta, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, “ai sensi dell’articolo 360, c.p.c., n. 5 in relazione agli articoli 61, 115 e 116 c.p.c.”.

Sostiene parte ricorrente che con la delibera impugnata l’assemblea del condominio ha, in realta’, ripartito indistintamente sia nel consuntivo del 1997 che nel preventivo del 1998 tutte le spese, ad eccezione di quelle per il consumo d’acqua, in base ai millesimi di proprieta’, e non in forza dell’uso comune, determinando in tal modo quote di spesa del tutto avulse dall’invocato criterio di cui all’articolo 1123 c.c., a modifica dei millesimi di proprieta’ di cui alla tabella allegata al regolamento condominiale. La delibera, pertanto, non ha modificato il criterio di riparto, che e’ stato anzi confermato in proporzione delle quote millesimali per tutti i condomini, ma ha modificato le quote spettanti a tutti i condomini, tant’e’ che alle quattro unita’ immobiliari del (OMISSIS) sono state attribuite quote di spese generali (oltre che di manutenzione), che in quanto tali, derivando cioe’ dalla diversita’ strutturale della cosa, non possono rientrare nel caso disciplinato dall’articolo 1123 c.c.. Di conseguenza, e al contrario di quanto sostenuto dalla Corte territoriale, la delibera impugnata ha operato a maggioranza una vera e propria modifica della tabella millesimale contenuta nel regolamento contrattuale, in spregio al principio per ci una tale modifica puo’ essere posta in essere solo con il consenso unanime dei condomini.

L’errore della Corte territoriale, prosegue il ricorrente, si e’ esteso anche all’omessa considerazione di altre emergenze istruttorie, come la relazione del c.t.u., nel senso che la Corte ha fondato le sue convinzioni su conclusioni che non sono state evidenziate dall’ausiliario; e che, d’altro canto, la relazione tecnica non puo’ sopperire alla mancanza della prova da parte del soggetto oneratovi. Infatti, come riconosciuto anche nella sentenza impugnata, il mandato al c.t.u. era stato definito fra le parti non al fine di accertare se i due distinti complessi costituissero un condominio, ma al fine di accertare, sulla base di un accordo sopravvenuto per disciplinare i futuri rapporti tra i due gruppi di immobili, le percentuali millesimali da attribuire alle nuove unita’ costituenti il nuovo condominio. La relazione del c.t.u., pertanto, non ha valutato, in conformita’ di un quesito che tale accertamento non le demandava, se i due distinti edifici avessero e godessero di beni e servizi comuni, ma si e’ limitata a considerare le caratteristiche e la conformazione delle varie unita’ al fine di determinare la nuova tabella millesimale, derivante dall’accorpamento di due immobili fino ad allora autonomi.

Inoltre, non vi e’ agli atti alcuna prova che dimostri che tra i due complessi immobiliari vi fossero beni comuni tali da giustificare l’applicazione dell’articolo 1123 c.c., prova che il condominio convenuto non ha mai fornito e che gravava sul condominio, che tale circostanza di fatto ha addotto.

2. – Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e il vizio motivazionale “ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, in relazione all’articolo 112 c.p.c.”, atteso che la Corte territoriale, pur avendo menzionato nelle premesse della sentenza d’appello la questione, sollevata dal (OMISSIS), circa l’inesistenza del potere del condominio di estendere le proprie norme a immobili e persone estranei ad esso, ha poi completamente omesso tale accertamento al momento della decisione.

3. – I primi due motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei termini che seguono.

3.1. – Condizione – controversa – della domanda e’ l’inclusione del fabbricato di proprieta’ (OMISSIS), fisicamente separato e autonomo rispetto al corpus dello stabile condominiale, nel condominio di via (OMISSIS), inclusione che la Corte territoriale ha tratto da una premessa di fatto e da un giudizio tecnico. La prima, che si evince dalla narrativa della sentenza impugnata, e’ che il fabbricato di proprieta’ (OMISSIS) sorge sul cortile del condominio di via (OMISSIS), ed e’ stato costruito dopo l’edificio condominiale. Il secondo scaturisce da (non meglio precisati in sentenza) accertamenti del c.t.u., effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d’impianto del fabbricato, risalenti al 1939, nonche’ alle successive variazioni.

Tale metodo di accertamento (peraltro non del tutto perspicuo nel nesso istituito fra la premessa di fatto e il successivo giudizio tecnico) non e’ esatto in rapporto alla corretta interpretazione dell’articolo 1117 c.c..

In base a detta norma, e in linea generale, l’estensione della proprieta’ condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio puo’ essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprieta’ del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito (Cass. n. 8012/12).

Quanto al dato – che pure sembra valorizzato dalla sentenza impugnata – della proprieta’ del suolo su cui sorge sia lo stabile comune, sia il separato fabbricato di proprieta’ (OMISSIS), va osservato che l’estensione della comunione al suolo, come dispone l’articolo 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicche’ le costruzioni fra loro separate, ancorche’ erette su suolo originariamente del medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta dalla norma (Cass. n. 2864/83, che da cio’ ha tratto il corollario per cui con il trasferimento dei fabbricati separati e’ alienato pure il suolo sul quale essi sorgono, a meno che l’alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell’acquirente).

In altri termini, la presunzione ex articolo 1117 c.c., di comunanza del suolo su cui insiste il fabbricato condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui e’ sorto lo stabile condominiale. L’originaria appartenenza al medesimo proprietario dell’unico terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l’edificio condominiale e il fabbricato distinto, non costituisce quest’ultimo come parte del condominio stesso, se cio’ non risulta dal relativo titolo di provenienza.

Pertanto, non essendo stato esplicitato tale riscontro, la sentenza impugnata non resiste alle critiche mosse.

4. – L’accoglimento dei primi due motivi assorbe l’esame del terzo, che ne dipende logicamente.

5. – Per le considerazioni svolte, la sentenza impugnata va cassata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che nel decidere il merito si atterra’ ai principi sopra esposti e provvedera’, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 3, anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che provvedera’ anche sulle spese di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MATERA Felice – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1581/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliati ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 3972/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1123/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 09/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/12/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso previa riunione: accoglimento del 2 motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri motivi; estinzione del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 20.9.2001 il GOA del Tribunale di Catania, in parziale accoglimento della domanda svolta con citazione de 6.4.94 da (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), condannava (OMISSIS) a rifinire il muro di confine con la proprieta’ di parte attrice, rigettando, invece, sia la domanda di demolizione di una tettoia realizzata dalla convenuta sul proprio fondo e di cui gli attori avevano lamentato l’inosservanza delle distanze legali e sia la connessa domanda risarcitoria; compensava le spese giudiziali tranne quelle di C.T.U. poste a carico degli attori.

Avverso tale sentenza proponevano appello (OMISSIS) e (OMISSIS), quali aventi causa dagli altri attori in primo grado, in forza di contratto di compravendita del 14.1.98, chiedendo, in riforma della sentenza di primo grado, la condanna della (OMISSIS) alla demolizione della tettoia, al risarcimento dei danni ed al rimborso delle spese processuali.

Si costituiva la (OMISSIS) ed, in via incidentale, chiedeva la riforma della sentenza nella parte in cui era stata condannata all’intonacatura del muro di confine da lei realizzato.

Con sentenza depositata il 9.11.2005 la Corte d’Appello di Catania, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava la (OMISSIS) al pagamento, in favore degli appellanti, della somma, equitativamente determinata, di euro 500,00 oltre interessi, a titolo di risarcimento del pregiudizio subito, per nove anni, dagli appellanti incidentali per la diminuzione di amenita’, comodita’ e tranquillita’, considerata la modestia del danno stesso grattandosi di tettoia poco piu’ alta del muro si confine cui era addossata; compensava per meta’ le spese di entrambi i gradi e condannava la (OMISSIS) a rifondere agli appellanti la restante parte delle spese, ponendo quelle della C.T.U. espletata in primo grado a carico delle parti in eguale misura.

Osservava la Corte territoriale che la tettoia era da considerarsi del tutto legittima, posto che il sopravvenuto strumento urbanistico, in vigore dal 1999, consentiva di costruire in aderenza al confine e che il C.T.U. aveva accertato che la tettoia “e’ posta sul confine”; doveva escludersi, peraltro, la lamentata violazione delle distanze tra pareti finestrate per difetto di prova, da parte degli appellanti, sulle modalita’ costruttive della loro veranda ed avendo la (OMISSIS), nella sua comparsa di risposta, evidenziato che tale veranda era “aperta” e che la propria tettoia era sorretta da pilastri in legno e non aveva, quindi, alcuna parete; ribadiva l’obbligo della (OMISSIS) di provvedere alla intonacatura del muro di confine, trattandosi di opera a completamento del manufatto stesso. Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso i coniugi (OMISSIS) ed (OMISSIS) formulando quattro motivi.

Resiste con controricorso e memoria la (OMISSIS) proponendo, altresi’, ricorso incidentale limitatamente alla propria condanna al risarcimento del danno.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorrenti deducono:

1) violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 873 c.p.c. e articolo 878 c.p.c.; omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione; essendo incontestato che la tettoia della (OMISSIS) non fosse in alcun modo in contatto con il muro di confine, doveva ordinarsi la demolizione ovvero l’arretramento della tettoia stessa, ai sensi dell’articolo 873 c.c. e dell’articolo 20 del P.R.G. del Comune di Viagrande che consentiva di costruire ad una distanza di mt. 5 dal confine o in aderenza allo stesso; peraltro detto manufatto aveva un’altezza superiore al muro di cinta posto sul confine e, pertanto, anche sotto tale profilo, non costituiva una costruzione in aderenza ed avrebbe dovuto rispettare le distanze legali tra costruzioni, essendone stata, fra l’altro,modificata la destinazione d’uso a parcheggio anziche’ “a serra”, come previsto nella relativa autorizzazione;

2) violazione e/o falsa applicazione del Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968 , articolo 9; omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, laddove il Giudice di appello aveva ritenuto inapplicabile detta norma benche’ i fondi di proprieta’ delle parti fossero divisi da un muro di cinta con altezza inferiore a tre metri che non poteva, percio’, essere considerato costruzione ai fini del computo della distanza legale ex articolo 878 c.c.; in ogni caso, la tettoia, quand’anche ritenuta edificata in aderenza al confine, era illegittima nella parte frontistante la parete finestrata degli attori, stante l’inosservanza della distanza di dieci metri;

3) omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione quanto alla determinazione della somma (euro 500,00) dovuta dalla (OMISSIS) a titolo di risarcimento del danno; la Corte territoriale aveva liquidato una somma palesemente esigua con motivazione contraddittoria in quanto, da un lato, aveva riconosciuto il grave nocumento derivante dalla tettoia a causa della “diminuzione dell’amenita’, comodita’ e tranquillita’ e, dall’altro, aveva affermato che il pregiudizio degli appellanti era modesto, trattandosi di una semplice tettoia poco piu’ alta del muro di confine;

4) violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 92 c.p.c. e del Decreto Ministeriale n. 585 del 1994, per avere il giudice di appello liquidato gli onorari, per il primo ed il secondo grado di giudizio, in violazione della tariffa professionale vigente al momento in cui la prestazione professionale era stata portata a termine, senza tener conto, inoltre, che si trattava di controversia di valore indeterminabile.

Deve, preliminarmente, disporsi, ex articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

Sull’appello incidentale, avendovi la resistente rinunciato con memoria depositata il 24.10.2012, va dichiarata la cessazione della materia del contendere.

Il ricorso principale e’ infondato.

Quanto al primo motivo si osserva che la sentenza ha affermato,sulla base di quanto accertato mediante C.T.U., che la tettoia era posta sul confine; con valutazione sorretta da logica motivazione ha, inoltre, evidenziato che il mancato appoggio della tettoia sul muro ed il fatto che la stessa non fosse sorretta da autonomi pilastri non costituiva circostanza dimostrativa di alcuna significativa distanza dal confine stesso. La questione sulla destinazione della tettoia ad uso diverso da quello per cui era stata autorizzata e’ nuova e, come tale,inammissibile e non e’ dato comunque, ravvisarne la rilevanza ai fini della decisione.

Del pari nuovo oltreche’ inficiato da astrattezza, e’ il generico rilievo che per la parte superiore al muro la costruzione non avrebbe potuto essere realizzata sul confine sicche’ di tale questione e’ precluso l’esame.

Il secondo motivo, nella parte in cui fa riferimento alla distanza tra gli edifici prevista dallo strumento urbanistico, distanza che potrebbe essere stata violata dalla costruzione sul confine della tettoia in quanto distante due metri dal fabbricato degli attori, costituisce questione nuova; non coglie, invece, la “ratio decidendi, il profilo della censura relativo alla mancata applicazione della distanza fra pareti finestrate, avendo la sentenza impugnata dato conto, con adeguata motivazione, del difetto di prova sulla natura di parete finestrata della veranda appartenente degli attori e sul fatto che la tettoia integrasse una parete.

La terza doglianza e’ infondata in quanto attiene alla quantificazione del danno in via equitativa. Sul punto va rammentato che la valutazione equitativa del danno contiene inevitabilmente, per sua natura, un certo grado di approssimazione della relativa statuizione ed e’ suscettibile di rilievi in sede di legittimita’ solo se difetti totalmente la giustificazione che sorregge la statuizione medesima, o macroscopicamente si discosti dai dati di comune esperienza, o sia radicalmente contraddittoria (v. Cass. n. 1529/2010; n. 12318/2010).

Nella specie detto apprezzamento risulta sufficientemente motivato, quanto alla determinazione dell’importo monetario del danno, con riferimento al fatto che la tettoia era “poco piu’ alta dello stesso muro di confine al quale e’ addossata”, senza che possa individuarsi alcuna contraddizione e in relazione alla natura del danno in concreto configurato (diminuzione di amenita’, comodita’ e tranquillita’ del fondo). Privo di fondamento e’, infine, il quarto motivo, posto che trattasi di controversia, relativa a bene immobile, il cui valore va determinato, ai sensi dell’articolo 15 c.p.c., in base alle rendite catastali; nel controricorso, peraltro, e’ stato indicato un valore della controversia compreso tra euro 1.100,00 ed euro 5.200,00 ed, in ogni caso, secondo il disposto di detta norma, gli onorari non potevano essere commisurati a quelli previsti dalle tariffe per controversie di valore indeterminato.

In conclusione il ricorso principale va rigettato.

Ricorrono giusti motivi,avuto riguardo all’esito della lite ed alla diversita’ delle decisioni nei diversi gradi di giudizio, per compensare integralmente fra le parti le spese processuali del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; dichiara cessata la materia del contendere in ordine al ricorso incidentale; rigetta il ricorso principale e compensa fra le parti le spese del giudizio di legittimita’

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TERESI Alfredo – Presidente
Dott. BEVERE Antonio – Consigliere
Dott. DE BERARDINIS Silvana – Consigliere
Dott. VESSICHELLI Maria – Consigliere
Dott. PISTORELLI Luca – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), nato a (OMISSIS);

avverso la sentenza del 27/9/2011 della Corte d’appello di Perugia;
visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso;
udita la relazione svolta dal Consigliere Dott. Luca Pistorelli;
udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. Mura Antonio, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso;
udito per l’imputato l’avv. (OMISSIS), che ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. Con sentenza del 27 settembre 2011 la Corte d’appello di Perugia confermava la condanna di (OMISSIS) alla pena di giustizia per il reato di tentata violenza privata commesso apponendo, nella sua qualita’ di amministratore dello stabile, un cartello recante il divieto di accesso ad una scala condominiale ed affisso su delle tavole collocate in modo da ostruire l’ingresso alla stessa, nonche’ minacciando (OMISSIS) di impedirgli di accedere alla suddetta scala.

2. Avverso la sentenza ricorre l’imputato a mezzo del proprio difensore articolando tre motivi.

2.1 Con il primo motivo deduce l’errata applicazione degli articoli 56 e 610 c.p., rilevando come gli atti ritenuti integrare il reato contestato non potrebbero ritenersi idonei alla consumazione dello stesso, atteso che le tavole non erano state fissate, ma potevano essere spostate e come in ogni caso la condotta addebitata all’imputato risulterebbe priva della connotazione violenta necessaria per determinarne la sussunzione nello schema legale della violenza privata. Ne’ i tratti di tipicita’ della fattispecie in questione potrebbero rinvenirsi nelle frasi attribuite all’imputato, atteso che le stesse sono consistite sostanzialmente nel ribadire verbalmente il divieto espresso dal cartello, senza assumere i caratteri della minaccia penalmente rilevante. Con il secondo motivo si lamenta invece, in riferimento al medesimo profilo, la totale assenza di motivazione nel provvedimento impugnato.

2.2 Con il terzo motivo vengono infine rilevate analoghe lacune nell’apparato argomentativo della sentenza in merito alla mancata concessione della sospensione condizionale, che la Corte territoriale avrebbe negato ritenendo l’imputato incline al compimento di atti violenti anche dagli esiti drammatici senza fornire alcuna giustificazione in merito ed omettendo di analizzare invece la modesta entita’ dei precedenti del (OMISSIS), di per se’ non ostativi al riconoscimento del beneficio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il primo ed il secondo motivo sono inammissibili in quanto esulanti dal novero di quelli consentiti dall’articolo 606 c.p.p..

Infatti le censure con essi sollevate, dietro l’apparente denuncia di una violazione di legge o di vizi motivazionali della sentenza impugnata, si traducono nella sollecitazione di un riesame del merito – non consentita in sede di legittimita’ – attraverso la rinnovata valutazione degli elementi probatori acquisiti. In realta’ la Corte d’appello ha con motivazione incensurabile in questa sede evidenziato come la frapposizione di ostacoli materiali e il comportamento minaccioso dell’imputato integrino in maniera inequivocabile la fattispecie di tentata violenza privata contestata, a nulla rilevando in senso contrario ne’ l’asserita rimovibilita’ dell’ostacolo eccepita dal ricorrente – atteso che i giudici del merito hanno dimostrato di aver comunque valutato l’intrinseca natura dello stesso – ne’ il presunto carattere innocuo delle fasi proferite dall’imputato, atteso che tale giudizio si basa per l’appunto su di una soggettiva ed alternativa valutazione di elementi fattuali improponibile in sede di legittimita’.

2. Fondato e’ invece il terzo motivo di ricorso, atteso che la motivazione del provvedimento impugnato a dir poco criptica in ordine alla decisione adottata dalla Corte territoriale di negare all’imputato la sospensione condizionale, cui invece poteva avere accesso ancorche’ pregiudicato, atteso che l’entita’ della precedente condanna riportata non impediva in astratto il riconoscimento del beneficio ai sensi dell’articolo 164 c.p., u.c.. Ed in tal senso – e proprio alla luce della modesta rilevanza della pena irrogata con la precedente condanna – non e’ dato comprendere a cosa si siano riferiti i giudici d’appello nel momento in cui hanno affermato la propensione dell’imputato a compiere atti violenti “sfociati in episodi anche drammatici”, poiche’ gli stessi non hanno inteso fornire le ulteriori e necessarie spiegazioni in grado di definire quali fossero i fatti ostativi ad una prognosi positiva sul futuro comportamento dell’imputato fondanti.

La sentenza deve dunque essere annullata con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze per nuovo esame limitatamente alla richiesta di concessione della sospensione condizionale della pena avanzata dall’imputato con i motivi di gravame.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata limitatamente alla sospensione condizionale della pena con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze per nuovo esame sul punto.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32687-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 450/2005 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 31/12/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietaria di un appartamento nell’edificio condominiale di via (OMISSIS), assumendo che il condomino (OMISSIS) aveva abusivamente occupato una porzione del sottotetto, gia’ utilizzato da tutti i condomini per l’accesso al tetto e per il passaggio delle antenne dei televisori e degli scarichi dei fumi delle cucine, separandola dalla restante parte con un tramezzo, aprendovi un lucernaio ed erigendovi un comignolo, con atto di citazione del 2-12-2000 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cagliari il suddetto (OMISSIS) chiedendo dichiararsi l’esclusivo diritto di proprieta’ del Condominio sul sottotetto e l’illegittimita’ della realizzazione del lucernaio e del comignolo, nonche’ condannarsi il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni subiti dal Condominio stesso per l’illegittima occupazione.

Il (OMISSIS) costituendosi in giudizio contestava il fondamento delle domande attrici di cui chiedeva il rigetto.

Il Tribunale adito con sentenza del 16-4-2004 rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS), avendo ritenuto che il sottotetto in questione assolvesse esclusivamente una funzione di protezione e di isolamento termico degli appartamenti dell’ultimo piano di cui costituiva, per la parte ad ognuno sovrastante, pertinenza e quindi proprieta’ esclusiva.

Proposta impugnazione da parte della (OMISSIS) cui resisteva il (OMISSIS) la Corte di Appello di Cagliari con sentenza del 31-12-2005, in parziale accoglimento del gravame, ha dichiarato che l’intero sottotetto dell’edificio in (OMISSIS), era di esclusiva proprieta’ del’omonimo Condominio, ed ha condannato il (OMISSIS) alla demolizione delle opere da lui eseguite nel sottotetto stesso e nella corrispondente porzione di tetto ed al ripristino della situazione preesistente.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto un ricorso affidato a due motivi cui la (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente, denunciando nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 99 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, vizio di motivazione nonche’ violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 2967 c.c., assume che la Corte territoriale ha ritenuto che il sottotetto sovrastante l’appartamento di proprieta’ dell’esponente fosse un bene condominiale sulla scorta non solo della CTU, ma anche della relazione del consulente di parte della (OMISSIS).

Il (OMISSIS) rileva sotto un primo profilo che il giudice di appello ha ritenuto sussistente il fatto che nel sottotetto per cui e’ causa vi sarebbero degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine senza che cio’ fosse emerso ne’ dalla CTU ne’ dalla consulenza di parte, e quindi soltanto sulla base della asserzione in tal senso contenuta nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado; inoltre sostiene che, mentre il consulente di controparte aveva considerato l’utilizzabilita’ del sottotetto come luogo di deposito o spazio per collocare i serbatoi d’acqua, il CTU aveva escluso che esso fosse usufruibile per tali usi, avendo anzi affermato che, a causa della mancanza del massetto nel piano di calpestio e della ridotta altezza, il sottotetto non potesse avere altra destinazione che quella di fungere da camera d’aria per gli appartamenti sottostanti; pertanto la sentenza impugnata, prima di aderire alla valutazione del consulente di parte, priva di specifiche indicazioni sulle caratteristiche del suddetto locale, avrebbe dovuto disporre ulteriori accertamenti peritali onde supplire ai dati tecnici mancanti; invece la Corte territoriale ha fondato la sua decisione su di un elemento istruttorio di parte formatosi fuori dal processo e, dunque, in assenza di contraddicono.

Il ricorrente aggiunge che impropriamente il giudice di appello ha ritenuto di poter risolvere il problema della fruibilita’ del sottotetto alludendo a modifiche di carattere strutturale del locale, senza quindi considerare che rilevavano le caratteristiche originarie del sottotetto, e non quelle conseguenti ad una ristrutturazione eventuale e consistente, nello specifico, nella sistemazione del massetto al fine di porre una qualche pavimentazione e rendere pertanto praticabile il piano di calpestio.

Il (OMISSIS) evidenzia poi un ulteriore vizio motivazionale da parte della sentenza impugnata per aver preso in considerazione l’intero sottotetto, non limitando la propria attenzione sulla parte di sottotetto che sovrastava l’abitazione dell’attuale ricorrente; infatti, non avendo il giudicante chiarito se il sottotetto dovesse essere considerato un vano autonomamente utilizzabile per il solo fatto del passaggio dei cavi per le antenne e del transito attraverso esso per accedere al tetto, non ha neppure precisato se l’utilizzabilita’ a questo fine del sottotetto riguardasse l’intero locale o solo una parte di esso.

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale, nel disattendere il convincimento espresso dal giudice di primo grado, ha rilevato che il CTU a base delle sue conclusioni aveva valorizzato soltanto alcuni elementi secondari e trascurato o misconosciuto quelli essenziali, avendo attribuito al sottotetto per cui e’ causa la funzione di camera d’aria soprattutto per la sua ridotta altezza e per la mancanza di massetto del piano di calpestio, peraltro riconoscendogli anche quella di volume tecnico per il passaggio dei cavi delle antenne e per l’accesso al tetto, e definendo la porzione occupata dal (OMISSIS) quale ambiente autonomamente utilizzabile e direttamente collegato al sottostante appartamento con una scala metallica.

Il giudice di appello ha quindi evidenziato che gli elementi oggettivi descritti dall’ausiliare e deducibili anche dalle fotografie allegate alla sua relazione ed a quella del consulente di parte (OMISSIS) dimostravano che il sottotetto aveva assolto, ed ancora assolveva nella parte non occupata dal (OMISSIS), anche alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine, e poteva essere adibito a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d’acqua e cosi’ via da parte di tutti gli altri condomini; ne’ d’altra parte poteva escludersi la fruibilita’ del sottotetto, come erroneamente ritenuto dal CTU, per l’altezza insufficiente e per la mancanza di massetto sul piano di calpestio, posto che l’altezza, pur rendendo disagevole la fruizione delle parti piu’ vicine ai due spioventi, non impediva il transito e la normale attivita’ negli spazi prossimi al colmo, alto oltre due metri, di una persona in posizione eretta, ed altrettanto doveva ritenersi per la mancanza del massetto, inconveniente comunque facilmente superabile con la sovrapposizione di un qualsiasi pavimento, come ad esempio il parquet messo in opera dallo stesso (OMISSIS) nella porzione da lui occupata.

La sentenza impugnata ha pertanto ritenuto evidente da tali elementi l’erroneita’ del giudizio espresso dal CTU e recepito dal Tribunale in merito alla funzione di sola camera d’aria attribuita al sottotetto in questione, in evidente contraddizione con la descrizione oggettiva delle caratteristiche dell’ambiente realizzatovi dal (OMISSIS).

Orbene la valutazione espressa dalla sentenza impugnata all’esito di un accertamento di fatto basato sulle stesse risultanze della CTU e’ corretta ed immune dai profili di censura sollevati dal ricorrente.

Premesso quindi che le fonti di tale convincimento, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, sono state chiaramente indicate in atti regolarmente acquisiti al processo, come appunto la CTU espletata nel primo grado di giudizio e le fotografie allegate ad essa nonche’ alla consulenza di parte attrice, e che il richiamo alla presenza degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine, elemento in realta’ non evidenziato nella CTU, si pone come un aspetto marginale nell’ambito dell’articolata “ratio decidendi” della sentenza impugnata, e’ evidente che la valutazione operata dal giudice di appello ha riguardato il sottotetto in questione globalmente considerato, facendo quindi riferimento sia alla parte di esso separata ad opera del (OMISSIS) con un tramezzo dalla residua parte di esso, sia a quest’ultima, dovendosi ovviamente accertare le sue caratteristiche strutturali e funzionali unitariamente e dunque come emergenti a prescindere dalle modifiche ad esso apportate dall’attuale ricorrente sulla base della asserita e contestata natura.

I pertinenziale di quella parte di esso sovrastante il suo appartamento; in tale contesto, quindi le conclusioni raggiunte dalla Corte territoriale in punto di fatto in ordine alla oggettiva destinazione del sottotetto per cui e’ causa agli usi comuni sopra enunciati in via esemplificativa ed anche potenziale (escludendo quindi che esso assolvesse alla sola funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ tramite la creazione di una camera d’aria, avendo invece dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo) comporta conseguentemente la natura comune di esso.

Con il secondo motivo il (OMISSIS), deducendo vizio di motivazione nonche’ violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., assume che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto che l’esponente aveva alterato la destinazione del locale nella porzione occupata, aveva ristretto le possibilita’ d’uso del bene da parte degli altri condomini, ed ha evidenziato l’impossibilita’ per costoro di accedere al tetto qualora anche gli altri proprietari degli appartamenti situati all’ultimo piano avessero annesso la porzione ad essi sovrastante.

Sotto un primo profilo il ricorrente osserva che, anche ammesso che l’istante, nell’occupare la porzione di sottotetto sovrastante il proprio appartamento, ne avesse mutato la destinazione, rendendo quella parte autonomamente utilizzabile, si doveva ritenere che, prima di quella trasformazione, la porzione occupata aveva una differente destinazione, costituendo una semplice camera d’aria rispetto al sottostante appartamento e, dunque, pertinenza dello stesso; conseguentemente il (OMISSIS), essendo proprietario anche del sottotetto, aveva agito nel suo pieno diritto, che comprendeva pure la facolta’ di mutare la destinazione del locale, rendendolo un vano da lui autonomamente utilizzabile.

Il ricorrente poi deduce che il giudice di appello non ha spiegato in che modo le trasformazioni adottate dall’esponente al sottotetto avessero limitato le possibilita’ d’uso degli altri condomini, non avendo specificato come avvenisse la fruizione del sottotetto ad opera degli altri condomini prima delle modifiche poste in essere dal (OMISSIS), e neppure avendo precisato in che misura gli stessi condomini fossero stati pregiudicati dalla suddette trasformazioni e se il locale, considerato complessivamente, avesse mutato la sua destinazione.

Infine la terza affermazione della sentenza impugnata era frutto di una deduzione logica incompatibile con l’effettivo stato dei luoghi oggetto del contendere; infatti anche alla luce della descrizione di detti luoghi operata dal consulente di controparte era evidente che, seppure il proprietario dell’appartamento situato all’ultimo piano del secondo blocco di appartamenti giustapposto a quello cui appartiene l’appartamento del ricorrente avesse annesso la porzione di sottotetto ad esso sovrastante, non sarebbe stata affatto pregiudicata la possibilita’ di accedere al sottotetto medesimo da parte degli altri condomini, che continuerebbe ad avvenire attraverso le due botole situate in corrispondenza dei due vani scala i quali, rispetto ai due appartamenti dell’ultimo piano, si trovavano in posizione sottostante alla parte centrale del sottotetto, ovvero a quella caratterizzata da una altezza maggiore, dove passavano i cavi delle antenne e dove si trovava il lucernario per accedere al tetto.

La censura e’ infondata.

Il giudice di appello ha escluso le liceita’ ex articolo 1102 c.c. da parte del (OMISSIS) dell’utilizzazione di una porzione del sottotetto per il fatto della perdurante possibilita’ di utilizzazione da parte degli altri condomini della restante parte di esso per l’accesso al tetto ed alle antenne; infatti il (OMISSIS) non si era limitato all’uso della cosa comune, ma ne aveva alterato la destinazione quantomeno nella porzione da lui usurpata, ed aveva ristretto le originarie possibilita’ d’uso del sottotetto da parte degli altri condomini.

Tale convincimento e’ pienamente condivisibile, posto che ai sensi dell’articolo 1102 c.c. sono legittimi sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalita’ particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purche’ nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso piu’ intenso della cosa, purche’ non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 12-3-2007 n. 5753); in tale contesto e’ in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilita’ esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilita’ di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119); e’ quindi evidente nella fattispecie che le limitazioni poste dalla richiamata norma all’uso della cosa comune da parte del singolo condomino sono state violate, atteso che le modifiche apportate dal (OMISSIS) alla parte del sottotetto comune sovrastante il proprio appartamento con la sua separazione dalla residua parte di esso hanno determinato l’assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di euro 200,00 per spese e di euro 2000,00 per compenso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19246/2006 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato GIARDINO Livio;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS) SRL;

- intimato -

avverso la sentenza n. 372/2005 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 10/05/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), comproprietari di un fabbricato in (OMISSIS), agivano in giudizio innanzi al Tribunale di Bergamo nei confronti di (OMISSIS), titolare della ditta (OMISSIS) e proprietario di un edificio posto sui area confinante, per il rispetto delle distanze legali tra le due costruzioni. A sostegno della domanda deducevano che l’edificio del convenuto era stato eretto in parte in aderenza ad una porzione del loro fabbricato e in parte a distanza inferiore a quella prevista dalla disposizioni regolamentari, e che, inoltre, l’edificazione in aderenza era stata eseguita chiudendo due finestroni. Chiedevano, pertanto, la demolizione della costruzione del convenuto e la condanna di lui al risarcimento dei danni arrecati da immissioni di calcestruzzo all’interno dei locali di loro proprieta’.

Resistendo in giudizio il convenuto, il Tribunale accoglieva la sola domanda risarcitoria.

Sull’impugnazione degli attori, tale sentenza era solo parzialmente riformata dalla Corte d’appello di Brescia, che rideterminava in euro 1.851,00, oltre rivalutazione in base agli indici Istat, l’ammontare del risarcimento.

Rilevata “l’estraneita’ alla lite” della (OMISSIS) s.r.l., affermatasi nel giudizio d’appello cessionaria dell’azienda di (OMISSIS), osservava la Corte territoriale che dalle certificazioni del comune e dalla relazione del c.t.u. risultava che tutte le particelle identificati ve degli immobili in questione rientravano, secondo il piano di fabbricazione vigente all’epoca, nella zona industriale, ma che una delle particelle che individuavano la proprieta’ (OMISSIS), e cioe’ la n. (OMISSIS), rientrava anche nel PIP (Piano per gli insediamenti produttivi) che prevedeva la possibilita’ di edificare in aderenza o comunque sui corrane. In particolare, l’edificio di proprieta’ (OMISSIS) risultava eretto su particelle soggette a differenti regimi, e cioe’ il mapp. (OMISSIS) sottoposto al piano di fabbricazione e il mapp. (OMISSIS) al PIP, con la conseguenza che la costruzione quanto al primo doveva rimanere alla distanza di tre metri dall’edificio di proprieta’ (OMISSIS), mentre in ordine al secondo avrebbe dovuto restare a cinque metri di distanza, salva la possibilita’ di attestarsi sul confine limitatamente al fronte e all’altezza di fabbricati esistenti alla data di entrata in vigore del PIP. Rilevava, quindi, che siccome le pareti sud-est e sud-ovest (la prima cieca, la seconda munita di aperture lucifere) del fabbricato degli attori si ergevano a confine, rispettivamente, con i mappali (OMISSIS), il (OMISSIS) aveva diritto di costruire sul mapp. (OMISSIS) in aderenza dell’edificio attoreo, sia pure nei limiti dell’altezza di questo, come era avvenuto, mentre la residua parte interessata dal mapp. (OMISSIS) si trovava a cinque metri dal confine, essendo irrilevanti, in quanto tali da non integrare il concetto di costruzione, lo scivolo e la rampa aerea collocate nello spazio interposto.

Per la cassazione di detta sentenza (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso, affidato a due articolati motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

I ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Preliminarmente va respinta l’eccezione d’inammissibilita’ del ricorso per mancata formulazione dei quesiti di diritto previsti dall’articolo 366 bis c.p.c., essendo quest’ultima norma inapplicabile ratione temporis (la sentenza impugnata e’ stata depositata il 10.5.2005, e dunque prima del termine d’inizio efficacia di detta disposizione, indicato dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006 nel 2.3.2006).

2. – Col primo motivo e’ dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 873 c.c., e segg. articoli 29 e 30 del regolamento edilizio del comune di (OMISSIS).

Sostiene parte ricorrente che detto regolamento stabilisce che la minore distanza in assoluto dal confine e da un fabbricato adiacente, misurata nel loro punio piu’ vicino all’erigendo edificio, non deve essere inferiore a m. 3, salvo diversi valori stabiliti da norma del programma di fabbricazione. Cio’ posto, osserva che la porzione di fabbricato eretta dal (OMISSIS) sul mapp. (OMISSIS) si trova solo in parte in aderenza al fabbricato (OMISSIS), eretto sul mapp. (OMISSIS), posto che per altra parte si trova semplicemente a confine con i mappali (OMISSIS). In secondo luogo, il principio della prevenzione e la facolta’ di costruire in aderenza, desumibili dall’articolo 873 c.c., e segg., non trovano applicazione nel caso in cui i regolamenti comunali impongano distacchi assoluti dal confine, e cio’ nonostante la presenza di un fabbricato costruito anteriormente sul confine stesso. Da tanto consegue l’ineludibilita’ del distacco minimo di tre metri dal confine rispetto al fondo distinto dai mapp. (OMISSIS), e di dieci metri dalle costruzioni, rispetto ai fabbricati di proprieta’ (OMISSIS) di cui ai mapp. (OMISSIS).

3. – Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 873 c.c., e segg. e degli articoli 2 e 6 del Piano per gli insediamenti produttivi (PIP) del comune di (OMISSIS), nonche’ l’omessa, insufficiente e contraddittoria moti visione riguardo ad un punto decisivo della controversia.

Il regolamento edilizio prevede per l’intero territorio comunale due concorrenti distacchi, ossia almeno dieci metri tra fabbricati e almeno tre metri dal confine, e soltanto per quest’ultimo sono fatti salvi i diversi valori fissati da norme del programma di fabbricazione. Il PIP, stabilita una distanza minima di cinque metri dai confini, prevede per i lotti 8 e 9, di proprieta’ (OMISSIS), che a confine con aree non facenti parti del PIP e’ ammessa la costruzione a confine limitatamente al fronte e all’altezza di fabbricati esistenti alla data di entrata in vigore di detto strumento urbanistico. Da cio’ la Corte d’appello ha erroneamente tratto, prosegue parte ricorrente, la convinzione che il (OMISSIS) avesse diritto di costruire la porzione innalzata sul mapp. (OMISSIS) in aderenza alla parete sud-ovest (cioe’ quella munita di finestroni) del preesistente fabbricato attoreo, sia pure nei limiti della sua altezza, ed ha, altrettanto erroneamente escluso che lo scivolo e la rampa aerea concretino una costruzione ai sensi dell’articolo 873 c.c.. Orbene, prosegue parte ricorrente, lo scivolo e la rampa consistono in un manufatto in calcestruzzo della lunghezza di 23 metri, con una profondita’ variabile da cinque a tredici metri, e con un’altezza che va dalla quota del fondo di proprieta’ (OMISSIS) a quella, superiore di undici metri, del lastrico di copertura dell’edificio (OMISSIS), che corrisponde al tetto del fabbricato degli odierni ricorrenti, distinto dal mapp. (OMISSIS). La consistenza del manufatto e la circostanza che questo si trova per gran parte del suo sviluppo non gia’ in aderenza a preesistenti fabbricati di proprieta’ (OMISSIS), ma a confine con questi ultimi, nonche’ la formazione di intercapedini perniciose, ad evitare le quali soccorre l’articolo 873 c.c., sono dimostrate dalla seconda relazione del c.t.u.. Del resto, prosegue parte ricorrente, la motivazione della Corte d’appello appare contraddittoria, perche’ ove anche fosse vero che la rampa aerea per passaggio pedonale non concreti una costruzione, cio’ dovrebbe comportare anche escludere che il fabbricato di proprieta’ (OMISSIS) si trovi in aderenza al fabbricato degli odierni ricorrenti di cui al mapp. (OMISSIS), perche’ detto passaggio pedonale corre per tutto il confine tra le proprieta’ delle parti, sicche’ non puo’ valere come costruzione in aderenza rispetto a detto mappale e come manufatto privo dei caratteri della costruzione rispetto all’area scoperta di cui al mapp.(OMISSIS).

Inoltre, ove anche le distanze legali dovessero essere verificate dal punto di vista considerato dalla Corte territoriale, sarebbe comunque disattesa la distanza minima di dieci metri, cosi’ come stabilita dall’articolo 29 del regolamento edilizio, rispetto al fabbricato (OMISSIS). Infatti, il PIP nulla muta in ordine alle distanze tra fabbricati, di guisa che trova applicazione al caso concreto il distacco minimo di dieci metri prescritto in via generale dal regolamento edilizio,

4. – Il primo motivo e’ fondato nei termini che seguono.

La prevalente giurisprudenza di questa Corte distingue il caso in cui il regolamento edilizio locale si limiti a fissare: solo la distanza minima tra le costruzioni, da quello in cui la norma regolamentare stabilisca anche (o solo) la distanza minima delle costruzioni dal confine, nel quale ultimo caso deve ritenersi derogato il principio di prevenzione ex articolo 875 c.c., perche’ l’obbligo di arretrare la costruzione e’ assoluto, come lo e’ il corrispondente divieto di costruire sul confine, a meno che lo stesso regolamento edilizio non consenta espressamente anche tale facolta’.

4.1. – Nella specie, la Corte territoriale mostra di non essersi attenuta a tale principio, li’ dove ha escluso che la porzione del fabbricato insistente sul mappale (OMISSIS), eretta in aderenza alla preesistente parete sud-est del fabbricato degli attori, violasse le distanze legali, proprio e solo in considerazione del fatto di essere, appunto, aderente al fabbricato degli attori, non considerando il distacco di tre metri dal confine imposto dall’articolo 36 del regolamento edilizio comunale, salvo diversi valori stabiliti dalle norme di zona del programma di fabbricazione.

Resta con cio’ assorbita ogni questione relativa al distacco tra i fabbricati secondo, la medesima normativa locale.

5. – Il secondo motivo e’ fondato.

E’ fermo indirizzo di questa Corte che l’articolo 873 c.c., nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, si riferisce, in relazione l all’interasse tutelato dalla norma, non necessariamente ad un edificio, ma ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilita’ o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, inoltre, per la sua consistenza, abbia l’idoneita’ a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrita’ del godimento della proprieta’, idoneita’ il cui accertamento e’ rimesso al giudice di merito (Cass. nn. 3199/02, 12045/00, 45/00, 5116/98, 1509/98 5956/96, 11948/93 e 5670/91).

5.1. – La sentenza impugnata si e’ limitata ad affermare che la rampa aerea e lo scivolo carraio insistenti sul fondo di proprieta’ (OMISSIS), risolvendosi in una peculiare pavimentazione di un’area libera, non rivestono il carattere di “costruzione”.

Vi e’, pero’, che per sua stessa definizione una rampa “aerea” (aggettivo che e’ riferibile a cio’ che si colloca o mostra di collocarsi nell’aria) non puo’ non essere sensibilmente elevata rispetto al suolo, e che del pari uno scivolo carraio solo se completamente interrato puo’ non risultare almeno in parte emergente dal terreno. E la circostanza che l’una e l’altro fungano da copertura di un edificio sottostante – come desume dal ricorso posto a quota inferiore rispetto a quella del fondo di proprieta’ (OMISSIS), non muta i termini della questione, perche’ nel caso di dislivello tra fondi, e’ qualificabile come costruzione, ai fini delle disposizioni sulle distanze, ogni manufatto che eccedendo la pura necessita’ di contenere il terreno piu’ elevato, esprima un’opzione ulteriore e di tipo architettonico.

Escludendo che entrambi i ridetti manufatti fossero qualificabili come costruzioni, la sentenza impugnata e’ incorsa, pertanto, nella violazione dell’articolo 873 c.c. e nel connesso vizio motivazionale, in quanto ha esaminato in maniera incongrua un punto decisivo della controversia a stregua della corretta esegesi della norma anzi detta.

6. – S’impone, pertanto, la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Brescia, che nel decidere la controversia si atterra’ ai principi sopra esposti e provvedera’, altresi’, sulle spese del presente giudizio di cassazione, ai sensi dell’articolo 383 c.p.c., u.c..

P.Q.M.

La Corte accoglie nei termini di cui in motivazione il primo p il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Brescia che provvedera’ anche sulle spese di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.P. (C.F.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa, per procura in calce al ricorso, dall’Avvocato Conte Michele, presso lo studio del quale in Roma, via Ennio Quirino Visconti n. 99, è elettivamente domiciliata;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro – tempore, rappresentato e difeso, per procura a margine del controricorso, dall’Avvocato Mazzone Lionello, presso lo studio del quale in Roma, via Molveno n. 21, è elettivamente domiciliato;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 3347 del 2005, depositata il 20 luglio 2005.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 16 giugno 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentito, per la ricorrente, l’Avvocato Ernesto Conte, per delega;
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Condominio di (OMISSIS) conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale della medesima città, M.P., chiedendone la condanna alla demolizione di un manufatto costruito sul lastrico solare dell’edificio e al risarcimento del danno.

Costituitosi il contraddittorio ed espletata l’istruttoria, l’adito Tribunale, con sentenza n. 22086 del 1997, condannava la M. alla demolizione del manufatto e rigettava la domanda di danni.

La M. proponeva appello e, nella resistenza del Condominio, la Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 20 luglio 2005, lo rigettava.

La Corte dichiarava preliminarmente inammissibile l’intervento svolto da una condomina in adesione alla posizione del Condominio.

Rigettava, quindi, il primo motivo di gravame, con il quale la M. si doleva del fatto che il Tribunale avesse affermato la natura contrattuale del regolamento di condominio pur se non era stato prodotto in giudizio il negozio di approvazione del regolamento medesimo. In proposito, la Corte osservava che dalla copia del contratto di compravendita del proprio appartamento, prodotto dalla M., emergeva che l’oggetto della vendita veniva trasferito nello stato di fatto in cui si trovava, con tutti i diritti e obblighi risultanti dal titolo di provenienza nonchè dal regolamento di condominio che l’acquirente dichiarava di accettare. Nel caso di specie, l’art. 4 del regolamento prescriveva il divieto di costruire sulla copertura del fabbricato qualunque sopraelevazione e la M. aveva certamente assunto anche l’obbligo di rispettare tale divieto.

Quanto al secondo motivo di appello, con il quale la M. si doleva che il Tribunale avesse attribuito al manufatto la qualità di sopraelevazione, la Corte d’appello rilevava che il manufatto consisteva in un vano abitabile realizzato sul terrazzo di sua proprietà costituente lastrico solare dell’edificio e che, ai fini dell’art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l’altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o più nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, comportando la sopraelevazione l’occupazione dell’area comune su cui sorge il fabbricato.

Per la cassazione di questa sentenza M.P. ha proposto ricorso sulla base di due motivi; ha resistito, con controricorso, l’intimato Condominio.

All’udienza del 3 marzo 2011, in vista della quale la ricorrente aveva depositato memoria, la causa è stata rinviata a nuovo ruolo per omessa notifica dell’avviso d’udienza al difensore del Condominio resistente.

La causa è quindi stata discussa all’udienza del 16 giugno 2011.

Diritto
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la ricorrente denuncia vizio di o-messa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, sostenendo che la Corte d’appello avrebbe omesso di indagare se il Condominio avesse fornito la prova della natura contrattuale del regolamento, e cioè la prova che lo stesso era stato approvato all’unanimità da tutti i condomini. Invero, osserva la ricorrente, solo i regolamenti contrattuali possono determinare restrizioni alle facoltà spettanti ai condomini relativamente alle proprietà esclusive degli stessi nel fabbricato in condominio. Nella specie, la ricorrente rileva che, in quanto proprietaria dell’ultimo piano, aveva il diritto di sopraelevare, riconosciuto dall’art. 1127 cod. civ., e solo un regolamento contrattuale avrebbe potuto limitare tale facoltà. E la prova della esistenza di un regolamento contrattuale non poteva ritenersi fornita dal Condominio, non valendo a tal fine la considerazione che essa ricorrente, nell’atto di compravendita, aveva dichiarato di accettare il regolamento condominiale, potendo una simile dichiarazione giustificare il mancato accertamento della trascrizione dell’atto contenente il regolamento stesso, ma non anche la mancata indagine circa la natura contrattuale del medesimo.

Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., perchè la Corte d’appello, pur non avendo il Condominio fornito la prova della natura contrattuale del regolamento, ha tuttavia respinto il gravame proprio sulla base del riconoscimento della natura contrattuale del regolamento di condominio.

Il ricorso, i cui due motivi possono essere esaminati congiuntamente per evidenti ragioni di connessione, è fondato.

Non è qui in discussione il consolidato principio per cui “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto” (Cass. n. 17886 del 2009; Cass. n. 10523 del 2003).

Ciò che invece era controverso e su cui l’accertamento della Corte d’appello risulta insufficiente era proprio la natura contrattuale del regolamento condominiale, le cui clausole la ricorrente, nell’atto di acquisto della unità immobiliare, aveva dichiarato di accettare.

Invero, la motivazione sul punto della sentenza impugnata assume per dimostrato ciò che il motivo di gravame poneva in discussione, e cioè che il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, o perchè predisposto dall’unico proprietario, ovvero perchè formato con il consenso unanime della totalità dei condomini. L’affermazione della Corte sul punto si caratterizza, quindi, per la sua astrattezza, nel senso che non risulta dimostrata la fonte contrattuale – e perciò vincolante – del regolamento condominiale.

Che sul punto sia mancato uno specifico accertamento, è reso palese dal rilievo che la Corte territoriale non ha neanche specificato se il regolamento condominiale in questione avesse natura contrattuale perchè predisposto dall’unico proprietario ovvero perchè formato con il consenso della totalità dei condomini. Le circostanze valorizzate nella sentenza impugnata, del resto, attengono al profilo della opponibilità all’acquirente delle limitazioni alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento condominiale, ma non rilevano sul piano della dimostrazione della detta natura, che non può desumersi per il solo fatto che il regolamento condominiale sia allegato all’atto di acquisto.

Il ricorso deve quindi essere accolto, con rinvio, per nuovo esame sul punto, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, alla quale è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 16 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011.