Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno – Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DOPOLAVORO OMISSIS, in persona del Presidente e legale rappresentante sig F.M., elettivamente domiciliato in ROMA CORSO FRANCIA 158, presso lo studio dell’avvocato DEL PRATO ANTONIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

CONTRO

C.E., elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE DELLE PROVINCE 11, presso lo studio dell’avvocato D’URGOLO FILIPPO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n 104/02 del Tribunale di LATINA, prima sezione,emessa il 15/11/01, depositata il 21/01/02, R.G.1755/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/03/07 dal Consigliere Dott. FANTACCHIOTTI Mario;
udito l’Avvocato D’URGOLO Filippo;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna alle spese di parte ricorrente.

Fatto

Il Dopolavoro OMISSIS, dichiarandosi proprietario di uno stabilimento balneare posto nel lungomare di (OMISSIS) e condotto in affitto da C.E. e premettendo di avere tempestivamente comunicato a quest’ultimo la propria volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 31 ottobre 1995, ha chiesto l’accertamento della risoluzione del contratto e la condanna del C. al rilascio del complesso aziendale.

A questa domanda il C. si è opposto sostenendo che il contratto deve esser considerato di locazione di bene immobile per uso non abitativo e deve ritenersi governato, quindi, dalle norme relative a questo rapporto, che, in particolare consentono al conduttore di subordinare il rilascio al preventivo versamento del valore degli arredi che, a spese del conduttore, sono stati acquistati per l’esercizio dell’azienda.

La domanda del Dopolavoro OMISSIS è stata respinta dal pretore di Latina – sezione distaccata di (OMISSIS) – con sentenza senza successo appellata dal Dopolavoro dinnanzi al tribunale di Latina.

Il predetto Tribunale ha, in particolare, rilevato che il contratto aveva avuto per oggetto un immobile e non un complesso aziendale di beni coordinati per l’esercizio dello stabilimento dato che alla data in cui il rapporto è iniziato il Dopolavoro non disponeva delle attrezzature complementari necessarie, quali ombrelloni sedie e tavolini, banco bar, frigorifero, e che, conseguentemente, neppure poteva ritenersi provato che alla data di sottoscrizione del primo contratto ( successivamente rinnovato anno per anno) preesistesse un vero e proprio “complesso aziendale efficiente ed idoneo allo svolgimento di attività balneare”.

Questa sentenza del tribunale è stata impugnata dal Dopolavoro con ricorso per cassazione.

Il C. resiste con controricorso. E’ stata depositata memoria nell’interesse del Dopolavoro OMISSIS

Diritto

Con il primo motivo si denuncia la “violazione delle norme di diritto sulla interpretazione del contratto (art. 1362 e 1363 c.c.), motivazione omessa ed insufficiente e contraddittoria sulla natura del contratto (art. 1615 c.c., e segg. e 2562 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si afferma che il giudice di merito ha definito la natura del rapporto senza tenere conto della volontà delle parti e, più in particolare, senza considerare che ogni clausola dei contratti che, via via ripentendosi nel tempo, hanno regolato il rapporto tra le parti, ed ogni clausola del contratto 1 luglio 1980, in particolar modo, era inequivocamente rivelatrice della comune volontà di costituire e disciplinare un rapporto di affitto e valorizzando, invece, solo la clausola che poneva a carico del conduttore l’onere di acquisto di sdraio, ombrelloni e tavolini senza apprezzarne il senso in collegamento con tutte le altre clausole che, invece:

a) espressamente qualificavano di affitto il rapporto;

b) davano atto della presenza di una concessione amministrativa che autorizzava il Dopolavoro alla utilizzazione dell’arenile e all’esercizio dello stabilimento;

c) prevedevano la automatica risoluzione del rapporto nel caso in cui la predetta concessione fosse venuta meno;

d) ponevano, per un verso, a carico del conduttore un obbligo di gestione della azienda con la massima diligenza e un obbligo di manleva dello stesso per i danni conseguenti alla violazione di tale obbligo, e, per altro verso, a carico del locatore (in tal senso l’art. 4 del contratto del primo luglio 1980) un obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i beni aziendali (e non solo della costruzione) ed un obbligo, regolarmente adempiuto, siccome certificato in un atto aggiuntivo alla scrittura del primo luglio 1980, regolarmente prodotta, di acquisto di altre quarantasette cabine (in aggiunta alle cabine di cui lo stabilimento era dotato), connesso alle esigenze di sviluppo organizzativo dell’azienda, che non avrebbe avuto alcun senso nell’ambito di un rapporto locativo;

e) esoneravano il Dopolavoro dalla responsabilità relativa ai furti, danni a cose e persone nell’esercizio dell’azienda, fissavano le modalità di esercizio dello stabilimento, conferivano ai locatore una facoltà di controllo sulla gestione dello stabilimento;

f) ponevano a carico del conduttore l’obbligo di applicare, al personale dipendente, i trattamenti salariali previsti dai contratti collettivi.

Si aggiunge che il giudice di merito non ha neppure tenuto conto del comportamento tenuto durante il rapporto dalle parti e, perciò, dallo stesso conduttore, che in numerose lettere (rispettivamente in data 20 giugno 1982, 2 maggio 1983 e 26 settembre 1983, regolarmente prodotte dinnanzi al giudice di merito delle quali è riportato, in sintesi, il contenuto) ha fatto riferimento ad un rapporto di gestione dello stabilimento, nè si è dato carico di considerare il comportamento tenuto dal locatore, che, a sua volta, come documentalmente provato dalle numerose fatture prodotte ma anche dalle clausole contrattuali (es. art. 4 del contratto del 1 luglio 1980 e) è ripetutamente intervenuto con acquisti di beni strumentali per l’esercizio dell’azienda e per l’esecuzione di opere di manutenzione dei beni già in dotazione dello stabilimento.

Con il secondo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1615 c.c., 1571 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3)”.

Con il terzo motivo si denuncia “motivazione illegittima, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ addebitandosi al giudice di merito l’errore logico di avere tentato di giustificare le clausole negoziali proprie del contratto di affitto semplicemente definendone il carattere “anomalo” nell’ambito di un contratto che si è ostinato a considerare, aprioristicamente, locativo.

Con il quarto motivo di denuncia il “difetto di motivazione per assunzione, nella interpretazione del contratto, di circostanze non determinanti nella decisione della controversia e per errata interpretazione dei motivi di appello, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Si afferma che il tribunale ha negato la preesistenza, alla data in cui il rapporto è iniziato con il C., di un complesso aziendale senza considerare, anzitutto, i numerosi elementi di prova della presenza, invece, di quel complesso quali desumibili dalla circostanza che il contratto aveva per oggetto il “(OMISSIS)”, che era appunto la ditta con la quale lo stabilimento era stato in precedenza esercitato dal Dopolavoro, ed il pregresso rilascio, inoltre, in favore del Dopolavoro, delle concessioni amministrative necessarie per l’esercizio dello stabilimento.

Si aggiunge che la circostanza è stata, comunque, erroneamente valorizzata dal tribunale dato che “nella qualificazione della natura del contratto non è determinante l’effettivo svolgimento della attività di impresa potendo la produttività essere una conseguenza meramente potenziale ed ancora non attuale della esistenza della organizzazione dei beni”.

Con il quinto motivo si denuncia “motivazione insufficiente per illogicità, contraddittorietà e manifesto contrasto con gli elementi di fatto raccolti attraverso la produzione di documenti non impugnati, omessa e falsa applicazione delle regole di cui agli artt. 2555,2562, 2561 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

Si addebita al tribunale l’errore di avere fatto dipendere la qualificazione della natura giuridica del contratto dalla asserita prova dell’acquisto, da parte del C., di sedie, ombrelloni e tavolini e dalla considerazione che senza le predette attrezzature non sarebbe stato possibile l’esercizio della stabilimento.

L’errore, si afferma, è anzitutto dì carattere logico, dato che la circostanza potrebbe assumere astrattamente un qualche rilievo ove fosse stato provato anche che le sedie, gli ombrelloni ed i tavolini sono stati acquistati prima che l’esercizio dello stabilimento fosse iniziato, e che l’argomento, siccome legato ad una prova desunta da una clausola negoziale del contratto del 1980, non tiene conto che l’esercizio dello stabilimento è, invece, iniziato dal 1961, come, del resto, ammesso dallo stesso C. nel suo interrogatorio formale.

L’errore è, comunque, di carattere giuridico dato che l’acquisto di sedie, tavolini ed ombrelloni si inquadra perfettamente nell’affitto di azienda con previsione di consistenze aggiuntive rispetto all’inventario iniziale e che il criterio dì distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione dei beni immobili che fanno parte del complesso aziendale riposa solo nella volontà negoziale delle parti che nell’affitto si riferiscono al complesso dei beni organizzati ed alla cessione della gestione di questi beni.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome sostanzialmente articolati (anche se con una certa confusione, e con censure non sempre ammissibili, perchè talvolta prive dell’autosufficienza che deve caratterizzare ogni censura nel giudizio in cassazione) in due doglianze fondamentali: quella di violazione delle norme che definiscono la natura del contratto di affitto, in relazione alle norme relative al contratto di locazione, e quelle che attengono alla coerenza logica ed alla congruità della motivazione sulla ricostruzione della situazione di fatto presente alla data di inizio del rapporto giuridico tra il Dopolavoro OMISSIS ed il C. ed alla consistenza e caratteristiche del complesso dei beni ceduti in godimento.

Essi sono fondati per quanto di ragione.

Il tribunale ha legato la sua definizione del contratto solo alla prova dell’acquisto, da parte del C., delle attrezzature (sedie, ombrelloni, tavolini, frigorifero etc) necessarie al funzionamento dello stabilimento balneare ed alla conseguente prova della inesistenza di un complesso di beni organizzati per l’effettivo esercizio dell’azienda , prima della data di inizio del rapporto, che tuttavia, nella sentenza, non viene indicata e non risulta, così, concretamente accertata.

E’ mancata, conseguentemente, ogni indagine sul contenuto delle clausole negoziali e della effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto.

In tal modo il giudice di merito ha sostanzialmente disatteso i principi giurisprudenziale che legando la distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione di immobile con pertinenze alla volontà negoziale, ripetutamente chiariscono che nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, ed ulteriormente precisano come:

a) l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni debba essere condotta anzitutto interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine possa e debba tenere conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto;

b) l’affitto di azienda non sia, conseguentemente, impedito dalla circostanza che l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione (sent, 26 luglio 1986 n. 4809) o dell’apporto di altri beni (sent, 9 marzo 1983 n. 1640), dovendosi ritenere che la figura dell’affitto di azienda, a meno che non si tratti di un albergo, per il quale sono applicabili le speciali disposizioni del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, (secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore) ricorra anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica (sent. 28 marzo 2003 n. 4700).

L’errore dei principi di diritto come sopra enunciati ha determinato anche un vizio della motivazione che, muovendo dalla eccessiva valorizzazione della circostanza relativa all’acquisto di attrezzature, da parte del conduttore, e dall’idea che senza quelle attrezzature non si potesse ritenere la presenza di un complesso aziendale, ha sommariamente analizzato alcune delle clausole contrattuali, per altro solo genericamente indicate, non in funzione della ricostruzione della volontà negoziale delle parti, ma solo in funzione della esigenza di dimostrarne la loro compatibilità, benchè “anomale”, con la asserita natura locativa del contratto, senza affatto darsi carico, tra l’altro, di stabilire se vi fossero, comunque, delle pertinenze dell’immobile o altre attrezzature che in qualche modo avrebbero potuto considerarsi funzionali (ancorchè inadeguate) all’esercizio dello stabilimento e, nel caso affermativo, quale fosse la consistenza di queste pertinenze in relazione alla consistenza di quelle ulteriori attrezzature necessarie per l’esercizio dell’azienda.

La rilevata fondatezza, per quanto di ragione, dei motivi di ricorso conduce alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione del tribunale di patina, che, nel riesame, si atterrà ai principi di diritto seguenti: “poichè nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni deve essere condotta, anzitutto, interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine può e deve tenersi conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto; con la conseguenza che l’affitto di azienda può ricorrere anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica o quando l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni.

Al giudice di rinvio conviene rimettere anche la pronuncia sulle spese del giudizio in cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio in cassazione, ad altra sezione del tribunale di Latina.
Così deciso in Roma, il 14 marzo 2007.
Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2007.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Paolo VITTORIA – Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE – Consigliere -
Dott. Michele LO PIANO – Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI – Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO – Rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.P., C.G., elettivamente domiciliati in ROMA VIA LUCREZIO CARO 62,presso lo studio dell’avvocato FIORAVANTE CARLETTI, che li difende unitamente all’avvocato SERGIO LOMBARDI, giusta delega in atti;

- RICORRENTI -

CONTRO

CMC DI C.L. & C SNC;

- INTIMATO -

e sul 2° ricorso n° 26245/01 proposto da:
CMC DI C.L. & C SNC, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G FERRARI 4, presso lo studio dell’avvocato SERGIO CERSOSIMO, che lo difende

unitamente all’avvocato PIER LUCA NELA, giusta delega in atti;

- CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE -

NONCHÉ CONTRO

C.P., C.G.;

- INTIMATI -

avverso la sentenza n. 90/01 del Tribunale di ASTI, Sezione Civile,emessa il 14 febbraio 2001, depositata il 16/02/01; RG.125/99.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del04/11/04 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;
udito l’Avvocato Sergio Lombardo;
udito l’Avvocato Lucio Laurito Longo (per delega avv. Sergio Cersosimo);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Carlo DESTRO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e il rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

Con atto del 28.6.1995 P. e G.C., comproprietari del 50% dei silos granari presso il Molino C. in Piovà Massaia, intimavano licenza per finita locazione alla s.n.c. CMC di C.L., relativamente alla propria quota di comproprietà, locata a detta società con contratto del 10.10.1983, chiedendo il rilascio dell’immobile.

Si costituiva la società convenuta, che resisteva alla domanda, assumendo tra l’altro che aveva locato dall’altro comproprietario, C.L. il 30.3.1982, la restante metà dell’immobile.

Il Pretore di Asti, dopo il mutamento di rito, con sentenza n. 23 del 1998, rigettava la domanda.

Proponevano appello gli attori.

Si costituiva la CMC e resisteva all’appello.

Il tribunale di Asti, con sentenza depositata il 16.2.2001, rigettava l’appello.

Riteneva il tribunale che, a norma dell’art. 1105 c.c., ove non fosse raggiunta la maggioranza dei comproprietari, calcolata in base al valore delle quote, nessuno di essi poteva porre in essere azioni giudiziarie, se risultava l’espressa volontà contraria degli altri partecipanti alla comunione; che nella fattispecie era risultata in primo grado la contrarietà del comproprietario L.C. all’azione proposta dagli attori; che nella fattispecie non era rilevante né era stato provato un eventuale conflitto di interesse di C.L., che non era neppure parte in causa in proprio. Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per Cassazione gli attori.

Resiste con controricorso la convenuta, che ha anche proposto ricorso incidentale condizionato.

Entrambe le parti hanno presentato memorie.

Diritto

1.Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi.

Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la falsa applicazione dell’art. 1103 c.c., in relazione all’art. 1105 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.

Ritengono i ricorrenti che la controversia in questione, attenendo ad un rapporto obbligatorio relativo alla sola quota di proprietà di essi attori, era sottoposta alla normativa di cui all’art. 1103 c.c. e non a quella di cui all’art. 1105 c.c., che regola i diritti aventi natura reale tra soggetti titolari di un bene.

Pertanto, secondo i ricorrenti, erratamente la sentenza impugnata ha rigettato la loro domanda per mancanza di maggioranza ex art. 1105 c.c..

2. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1103 c.c., in relazione agli artt. 1105 e 1597 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c..

Ritengono i ricorrenti che la sentenza impugnata non ha considerato che nella fattispecie si trattava di locazione di quota di bene comune e che conseguentemente essa trovava regolamentazione nel disposto dell’art. 1103 c.c., secondo cui ogni comproprietario può disporre della propria quota.

3.1.Ritiene questa Corte che i due motivi di ricorso, essendo strettamente connessi, vadano esaminati congiuntamente.

Essi vanno accolti per quanto di ragione.

Premesso che è pacifico in punto di fatto che gli attori concessero in locazione con il contratto del 1983 la quota del 50% dell’immobile in questione (negli stessi termini in cui erano comproprietari) alla CMC, che già era conduttrice della restante quota del 50% per effetto del contratto di locazione stipulato nel 1982 con l’altro comproprietario C. ed essendo pacifico che gli attori hanno agito per sentire dichiarare cessata per scadenza del termine solo la locazione da loro stipulata, ne consegue che la fattispecie non ha alcuna attinenza con la normativa di cui all’art. 1105 c.c.. Ciò non perché, come erratamente sostenuto dai ricorrenti, detta norma riguarderebbe solo i diritti reali e non i rapporti obbligatori, quali quelli emergenti da un contratto di locazione, ma perché la norma di cui all’art. 1105 c.c. attiene all’amministrazione dell’intera cosa comune e non gli atti dispositivi o di gestione della quota ideale di ciascun comproprietario.

3.2.Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e che un condomino diverso da quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purché non risulti l’espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza (Cass. 29/08/1995, n.9113; Cass. 19/04/1996, n.3725).

Si ritiene in giurisprudenza (con le critiche della dottrina che ritiene che il legislatore abbia disposto per l’amministrazione della cosa comune il concorso di tutti i comunisti e quindi un’amministrazione necessariamente congiunta) che ciascun comproprietario ha il potere di amministrazione della cosa comune, sulla base di un consenso tacito o di una presunzione di consenso o di un mandato presunto degli altri comunisti, talvolta sull’affermata esistenza di una reciproca rappresentanza.

Sta di fatto che la norma di cui all’art. 1105 c.c. regola esclusivamente il potere di amministrazione della cosa comune nella sua interezza.

3.3.La questione di diritto che viene all’esame consiste, nella specie, nel definire quale sia la sorte e la disciplina giuridica della locazione da parte di due comproprietari non dell’intero bene immobile in proprietà comune loro ed anche di altro soggetto, ma solo della locazione del bene nei termini della loro quota ideale (nella specie del 50%), concessa in godimento dietro corrispettivo ad un terzo, quando il conduttore, precedentemente a detto contratto di locazione di quota del bene, era già conduttore, sulla base di diverso ed autonomo contratto con l’altro comproprietario, della quota pari al residuo 50% del bene.

La soluzione del problema passa attraverso la questione dell’ammissibilità della locazione della quota di bene comune.

Quando il potere di disposizione sulla cosa appartiene a più soggetti nella forma della comunione in senso specifico ex art. 1100 c.c. (ovvero della titolarità solidale del bene, in virtù di rapporto obbligatorio che ne comporti la disponibilità, siccome specifica anche la dottrina), tutti possono, rinunciando al godimento diretto, concederla in locazione a terzi ed anche a taluno soltanto dei contitolari.

Allo stesso modo, il comproprietario può concedere in locazione la cosa comune anche nei limiti della propria quota ideale.

In tal senso appare decisamente orientata la prevalente dottrina, in base alla disposizione di cui all’art. 1103, 1^ comma c.c., che, appunto, prevede come ciascun comproprietario, oltre che l’uso diretto che può fare del bene comune, può cederne ad altri il godimento nei limiti della sua quota.

3.4.L’ostacolo che parte dalla dottrina ravvisava, per la locazione della quota, nella impossibilità dell’adempimento dell’obbligo della consegna, è stato, infatti, superato, nella considerazione che il conduttore, cui sia stato concesso il godimento della cosa comune nei limiti di una quota, entro detti limiti avrà la detenzione del bene insieme agli altri condomini possessori, essendosi al riguardo rilevato che il godimento del conduttore non deve necessariamente essere esclusivo, perché si resta sempre nell’ambito dello schema contrattuale della locazione quando l’uso della cosa locata sia parziale e debba concorrere con l’uso analogo che altri soggetti possono farne a titolo diverso.

D’altra parte, poiché è pacifica l’esistenza della condetenzione (nella specie titolata) di un bene, ciò rende possibile ritenere che possa concedersi al conduttore della quota il godimento non esclusivo del bene, ma solo nei limiti della quota.

Anche la giurisprudenza di legittimità, che pure in un lontanissimo suo precedente esprimeva un iniziale giudizio di inammissibilità della locazione della quota (Cass. 11.3.1942 n. 652), risulta senz’altro orientata per l’ammissibilità della locazione di quota, secondo una interpretazione risalente (Cass. 13.2.1951 n. 350; Cass. 29.5.1954 n. 1768; Cass. 9.5.1961 n. 1077), successivamente direttamente ovvero indirettamente confermata (Cass. 2.4.1965; Cass. 18.2.1972 n. 455; Cass. 22.5.1982 n. 3141; Cass. 2.8.1984 n. 4602; Cass. 20.7.1991 n. 8110; Cass. 28/09/2000, n.12870).

3.5.In coerenza con l’ammissibilità della locazione di quota di bene comune, la giurisprudenza di questa Corte ha affermato in via generale, con riferimento all’acquisto da parte del conduttore della quota “pro indiviso” del bene locato, la concettuale compatibilità della contemporanea condizione di comproprietario e locatario del bene comune o di parte di esso (Cass. 23/06/1999, n.6405; Cass. n. 1077 del 1961; Cass. 4602 del 1984; Cass. 8110 del 1991).

3.6.Ne consegue che se il conduttore dell’intero bene, in effetti fondi il suo diritto di godimento, per il 50% sul contratto di locazione di una pari quota da parte di un comproprietario e per il restante 50% su un contratto di locazione della restante quota ideale di altri due comunisti, è evidente che i comproprietari locatori della seconda quota, per fare valere le azioni nascenti dal contratto di locazione, non debbano richiedere e ottenere il consenso anche del comproprietario primo locatore (della sola sua quota), non essendo nella specie applicabile la norma dell’art.1105 c.c..

La norma suddetta, secondo la quale tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune, non limita, infatti, l’autonomo potere di disposizione di ciascun partecipante alla comunione sulla sua quota ideale della cosa comune (art.1103 c.c.), per cui gli atti dispositivi della quota medesima e la amministrazione di essa riguardano solo il singolo titolare.

Nella ipotesi di specie il giudice di merito ha erratamente interpretato le suddette disposizioni di legge e, nella riconosciuta sussistenza della locazione della quota, ha giudicato, per il mancato consenso di C.L., non validamente esperita l’azione di risoluzione del contratto per intervenuta scadenza da parte degli attori locatori della propria quota del 50%, interessati a riottenere la disponibilità giuridica del bene nei limiti della quota di loro spettanza per poterne, mediante il godimento diretto ovvero indiretto, curare di nuovo la gestione.

4. L’accoglimento dei primi due motivi del ricorso, comporta l’assorbimento del terzo motivo.

5.Con il ricorso incidentale condizionato la resistente CMC lamenta che l’impugnata sentenza non ha rilevato il difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. degli attori.

Assume la ricorrente incidentale che essa non ha mai disconosciuto che il termine della locazione con gli attori era scaduto, ma ha solo sostenuto che non poteva essere condannata al rilascio del bene, perché da lei goduto quanto alla metà ideale, sulla base di un contratto di locazione con C.L., altro comproprietario (nei limiti del restante 50%).

Secondo la ricorrente incidentale una pronuncia di mero accertamento della scadenza del contratto di locazione, non accompagnata da una condanna al rilascio del bene, sarebbe priva di interesse per gli attori.

6. Il motivo è infondato e va rigettato.

Esso si fonda sul presupposto, che, poiché essa conduttrice detiene legittimamente il residuo 50% del bene, non sarebbe possibile il rilascio solo di una quota ideale, per quanto richiesto dagli attori.

In effetti ritorna, questa volta in fase terminale del contratto, la ragione che parte della dottrina riteneva essere l’ostacolo iniziale alla locazione di quota ideale: cioè l’impossibilità di concedere (e quindi di restituire) in godimento solo una quota ideale del bene.

Sennonché una volta ammessa la possibilità della locazione di una quota del bene comune e quindi che il locatore possa adempiere al suo obbligo di consegnare al conduttore il bene (art. 1575, c.1), immettendolo nella condetenzione dello stesso, deve ritenersi logicamente possibile anche il percorso inverso e cioè che nella condetenzione del bene ritorni il locatore allo spirare del termine della locazione.

6.2.In questo senso non pare possa interamente condividersi – senza la puntualizzazione che segue – l’orientamento giurisprudenziale, secondo cui in caso di concessione di un bene in locazione ad uno dei comproprietari, venuto a conclusione il rapporto locatizio per scadenza del termine o per la pronuncia della sua risoluzione per inadempimento del conduttore, questo – avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota – non può essere condannato al rilascio del bene medesimo agli altri comproprietari, restando invece ai comunisti di disciplinare l’ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., per la nomina di un amministratore (Cass. 23/06/1999, n.6405; Cass. 20/07/1991, n.8110; Cass. 22.5.1982 n. 3143).

Se fosse condivisibile il principio suddetto, ovviamente esso sarebbe applicabile anche nel caso in cui il conduttore di una quota di un comunista è anche conduttore di altra quota di altro comunista e solo per la prima sia scaduto il termine o si sia risolto il contratto di locazione (come nella specie). Anche in questo caso il conduttore non potrebbe essere condannato al rilascio del bene, che egli condetiene legittimamente per effetto del contratto di locazione di quota, ancora in vita.

6.3.In effetti l’orientamento predetto compie un salto cronologico e logico: qui non si tratta di ordinare al conduttore di rilasciare il bene, ma la quota di bene, per il quale è scaduto il termine di locazione, reimmettendo nella condetenzione del bene (nei limiti della quota locata) il locatore, riconsegnando allo stesso quanto questi ha dato all’inizio della locazione (giusta l’obbligazione che grava sul conduttore: art. 1590 c.c.).

Solo allorché è avvenuta la restituzione della detenzione della quota ideale, e quindi sotto il profilo fattuale, è stata ripristinata la condetenzione del bene nel suo complesso, se sussiste disaccordo tra i contitolari del bene in merito all’amministrazione dello stesso è possibile esperire il rimedio di cui all’art. 1105, ult. c. c.c..

6.4.Questa Corte ha, in precedenti occasioni, ritenuto ammissibile la condanna al rilascio del bene comune, solo per una quota, la cui detenzione risulti non giustificata.

Infatti, con la sentenza 5.12.1990, n. 11691, è stato affermato che qualora l’azione di rivendicazione di un bene comune sia stata proposta da uno solo dei comproprietari, anche nell’interesse degli altri per la quota di comproprietà di costoro, ed il convenuto opponga l’esistenza di un legittimo titolo di detenzione costituito dall’autorizzazione al godimento di una quota-parte del bene rilasciatogli da un altro comproprietario, la condanna al rilascio può essere pronunciata soltanto per la quota del bene la cui detenzione risulti non giustificata e perciò abusiva.

7.Questa condanna al rilascio della quota del bene comune, in caso di mancata volontaria esecuzione della sentenza, va eseguita coattivamente nelle forme dell’esecuzione forzata per rilascio, se si tratta di beni immobili, e qualora vi siano sugli immobili diritti personali di godimento a favore di terzi, osservandosi il disposto del 2° comma, ultima parte, art. 608 c. p. c., per cui l’ufficiale giudiziario deve ingiungere ai condetentori (qualificati) di riconoscere il compossessore, fermo il contratto ed il conseguente costituito rapporto tra i predetti ed il compossessore concedente nei loro confronti (cfr. Cass. 22/01/1987, n. 572, in tema di spoglio di compossessore).

Ne consegue che nella fattispecie sussisteva l’interesse ad agire degli attori.

8.Pertanto vanno accolti, per quanto di ragione, il primo e secondo motivo del ricorso principale, assorbito il terzo, e va rigettato il ricorso incidentale.

L’impugnata sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio, anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla corte di appello di Torino, la quale si conformerà ai seguenti principi di diritto:

1)Ritenuta l’ammissibilità della locazione a terzo di quota di bene comune da parte del titolare di detta quota, questi per fare valere le azioni nascenti dal contratto di locazione, non deve richiedere e ottenere il consenso anche degli altri comproprietari, non essendo nella specie applicabile la norma dell’art.1105 c.c., bensì la norma di cui all’art. 1103 c.c., per cui ciascun partecipante alla comunione può cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.

2)La sentenza che accerti la scadenza del termine di locazione o che pronunzi la risoluzione del contratto, condanna il conduttore al rilascio in favore del comproprietario-locatore della quota locata del bene comune (se in questi termini vi è stata domanda), senza che a ciò sia di impedimento la circostanza che il conduttore detenga per altro titolo la restante parte del bene comune, poiché in questo caso si realizza un’ipotesi di condetenzione del bene tra i due soggetti.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi. Accoglie i primi due motivi del ricorso principale, per quanto di ragione, assorbito il terzo. Rigetta il ricorso incidentale.Cassa, in relazione ai motivi accolti, l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di appello di Torino.

Così deciso in Roma, lì 4 novembre 2004.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 5 GEN. 2005