Sfratti bloccati per altri sei mesi, fino al giugno 2021. Sale così a 16 mesi da inizio pandemia la sospensione degli atti esecutivi con i quali i proprietari di immobili chiedono ai locatori di restituire la disponibilità a causa di morosità. La proroga degli sfratti avrà la durata di sei mesi ma ha già scatenato la veemente protesta da parte delle opposizioni e delle associazioni di settore, con in testa Federproprietà, la quale ha chiesto che l’esecutivo ci ripensi e ritiri la norma: questa misura danneggerà soprattutto le famiglie, già messe a dura prova dalla crisi, che sono solite dare in affitto gli immobili i cui canoni rappresentano una fonte di sostentamento economico indispensabile. La proroga del blocco degli sfratti, anche se con dei limiti, è contenuta del  Dl Milleproroghe. Prevede la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili anche ad uso non abitativo fino al 30 giugno 2021. Questo “limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze. Nonché ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari”. Nel decreto si fa riferimento alla proroga fino al 30 giugno 2021 della sospensione dell’esecuzione dei cosiddetti sfratti per morosità. Cioè quei provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze. Ma anche degli sfratti relativi a immobili pignorati abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari e degli sfratti aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore. Questa agevolazione scatta in caso di mancato pagamento dell’affitto da parte del conduttore. Oppure nei decreti di trasferimento di immobili che sono stati pignorati al debitori o a suoi familiari.

In virtù di un emendamento inserito in sede di conversione in legge, il Decreto “Rilancio” (D.l. n. 34/2020 convertito in Legge n. 77/2020) ha già disposto all’articolo 17-bis la proroga della sospensione degli sfratti fino al 31 dicembre 2020.Il termine inizialmente previsto dal Decreto Cura Italia (articolo 103 comma 6 del D.l. n. 18/2020 convertito in Legge n. 27/2020) era fissato al 31 agosto 2020.

Il Decreto-Legge 31 dicembre 2020, n. 183, pubblicato in pari data nella Gazzetta Ufficiale, prevede un’ulteriore proroga dell’esecuzione degli sfratti anche ad uso non abitativo.

La proroga verrà disposta per  i provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze (sfratti per morosità) e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati che siano abitati dal debitore e dai suoi familiari. Esclusi quindi solo gli sfratti per finita locazione. Il decreto dispone: «la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’articolo 103, comma 6, del decreto – legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari».

Gli Uffici U.N.E.P. presso i vari Tribunali si prefigurano problemi gestionali dell’arretrato delle esecuzioni degli sfratti, così maldestramente realizzato.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 18959/2007 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), considerato domiciliato ex lega in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 23/2007 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata l’08/01/2007, R.G.N. 270/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/2013 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con sentenza resa pubblica l’8 gennaio 2007, la Corte di appello di Ancona respingeva il gravame interposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Senigallia, che aveva a sua volta respinto la domanda dai medesimi proposta nei confronti di (OMISSIS), al fine di sentir dichiarare, in via principale, l’illegittimita’ del recesso da quest’ultimo comunicato con raccomandata del 6 marzo 1998 dal contratto di locazione di immobile ad uso laboratorio, in quanto privo di valido motivo, con consequenziale condanna dello stesso (OMISSIS) al pagamento dei canoni maturati dall’ottobre 1998 al gennaio 2007 (per euro 67.139,40); in via subordinata, per sentir condannare il medesimo conduttore al risarcimento dei danni patiti da essi attori per il tardivo rilascio dell’immobile (avvenuta soltanto in data 18 ottobre 1998), nella misura di euro 15.493,71, in ragione della risoluzione del contratto di locazione nel frattempo stipulato da essi (OMISSIS) e (OMISSIS) con (OMISSIS) a seguito della disdetta del (OMISSIS), oltre ai canoni non percepiti pari ad euro 89.243,75.

1.1. – La Corte territoriale – per quanto ancora interessa in questa sede – osservava, in relazione al dedotto inadempimento del (OMISSIS), che questi avrebbe dovuto procedere al rilascio dell’immobile in data 13 settembre 1998, mentre era rimasto nel possesso dello stesso sino al 18 ottobre 1998, ma che, tuttavia, la sottoscrizione del contratto di locazione con (OMISSIS) era avvenuta in data 11 settembre 1998, “allorche’ appariva evidente che l’immobile non poteva essere consegnato al locatore nei due giorni successivi”, con la conseguenza che “si presentava, quantomeno, imprudente convenire una penale di lire 1.000.000 per ogni giorno di ritardo nella messa a disposizione del bene al nuovo locatore”. Sicche’, soggiungeva il giudice di appello, dovendo il maggior danno ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., essere rigorosamente provato, in “siffatto ambito” operava la regola dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, per cui l’invocato risarcimento non poteva essere riconosciuto, giacche’, essendo i locatori “consapevoli del fatto che il (OMISSIS) non avrebbe potuto liberare il bene alla prevista data del 13 settembre 1998″, la conclusione di un contratto di locazione “prevedente un termine essenziale e l’applicazione di una penale particolarmente onerosa” non poteva configurarsi come una condotta improntata ad un dovere di diligenza normale “adeguata alla natura del rapporto in questione”.

2. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidando le sorti dell’impugnazione a quattro motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo mezzo e’ denunciata inesistenza, nullita’ della sentenza, per violazione e falsa applicazione degli articoli 132, 133 e 161 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3.

I ricorrenti evidenziano che la sentenza impugnata e’ stata emessa il 23 gennaio 2007, data dell’udienza di discussione, mentre la data del suo deposito risulta, con attestazione del cancelliere ai sensi dell’articolo 133 cod. proc. civ., essere quella dell’8 gennaio 2007. Sicche’, la sentenza difetterebbe di un suo requisito essenziale e cioe’ della data di pubblicazione, considerato che quella apposta in calce “non puo’ essere rispondente alla realta’”.

Il motivo si chiude con il seguente quesito di diritto: “se sia vero che la data di pubblicazione sia requisito essenziale della sentenza in modo che la sua assenza, ovvero la sua non palese veridicita’ costituisca causa di nullita’ o inesistenza della sentenza stessa”.

1.1. – Il mezzo e’ inammissibile, anche a prescindere dalla inadeguatezza della formulazione del quesito di diritto che lo assiste (formulazione da reputarsi necessaria nel caso di specie anche tenuto conto dell’orientamento piu’ restrittivo in materia, che, in ipotesi di denuncia di errores in procedendo, ne postula l’indispensabilita’ ove il motivo richieda la risoluzione di una questione giuridica: Cass., 5 ottobre 2012, n. 17059), giacche’ affetto da astrattezza per essere del tutto privo di aggancio alla fattispecie concreta oggetto di cognizione.

La censura, infatti, non evidenzia quale sia l’interesse a far valere il vizio dedotto.

Premesso che la data di pubblicazione della sentenza e’ requisito estrinseco alla sentenza stessa – che neppure viene a determinarne la nullita’ (cfr., in motivazione, Cass., sez. un., 1 agosto 2012, n. 13794), considerato che l’articolo 132 cod. proc. civ., non lo menziona tra quelli essenziali, facendo invece riferimento alla data di deliberazione della decisione – che si presenta funzionale rispetto a determinati effetti giuridici e, segnatamente, alla decorrenza dei termini per le impugnazioni della stessa, i ricorrenti avrebbero dovuto specificare quale pregiudizio sia ad essi derivato dalla apposizione, ai sensi dell’articolo 133 cod. proc. civ., di una data di pubblicazione della sentenza diversa da (e precedente a) quella di deliberazione della stessa, posto che hanno compiutamente esercitato il loro diritto di impugnazione a seguito di notificazione della sentenza stessa da parte dell’appellato vittorioso. Cio’ in quanto – come affermato da questa Corte in piu’ occasioni (tra le altre, Cass., 21 febbraio 2008, n. 4435; Cass., 12 settembre 2011, n. 18635) – la denuncia di vizi di attivita’ del giudice che comportino la nullita’ della sentenza o del procedimento, non tutela l’interesse all’astratta regolarita’ dell’attivita’ giudiziaria, ma garantisce soltanto l’eliminazione del pregiudizio concretamente subito dal diritto di difesa della parte in dipendenza del denunciato error in procedendo, con la conseguenza che, ove il ricorrente non indichi lo specifico e concreto pregiudizio subito, l’addotto error in procedendo non acquista rilievo idoneo a determinare l’annullamento della sentenza impugnata.

2. – Con il secondo mezzo e’ prospettato il difetto di procura ad litem in appello, con violazione e falsa applicazione dell’articolo 83 cod. proc. civ., articolo 163 cod. proc. civ., comma 3, articoli 166 e 342 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3.

Si sostiene che l’unica procura effettivamente rilasciata dal (OMISSIS) sarebbe quella a margine della comparsa di costituzione e risposta in primo grado dinanzi al Tribunale di Ancona, mentre nella comparsa di costituzione in appello non vi sarebbe alcun richiamo a detta procura, ne’ indicazione del suo precedente rilascio al difensore, con la conseguenza che dovrebbe reputarsi invalida tutta l’attivita’ difensiva svolta in secondo grado “per difetto di procura speciale ad litem, con tutte le conseguenze che ne dovranno discendere circa la condanna alle spese”.

Viene conclusivamente formulato il seguente quesito di diritto: “se sia vero che la procura speciale ad litem rilasciata in primo grado e valida anche per giudizio di appello debba essere esplicitamente richiamata in sede di costituzione in appello pena il difetto di procura ad litem in secondo grado”.

2.1. – Il mezzo non puo’ trovare accoglimento.

Pur in disparte il profilo di inammissibilita’ che concerne la formulazione del quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis cod. proc. civ., non rispondente (gia’ solo per la sua astrattezza) ai criteri enucleati da questa Corte nell’interpretazione, che costituisce ormai “diritto vivente”, della citata norma processuale, il motivo e’ privo di fondamento.

Posto, infatti, che con esso si deduce unicamente l’assenza del richiamo nell’atto di costituzione in appello della procura rilasciata in primo grado, nel quale atto, peraltro, si postula anche la presenza di “formula estesa all’eventuale grado di appello”, il rilascio in primo grado di procura alle liti valida anche per il giudizio di impugnazione rende ammissibile e valida la costituzione dell’appellato anche in difetto di indicazione nella comparsa di costituzione in sede di gravame del conferimento di procura al difensore. Principio, questo, che mutua il proprio fondamento da quell’orientamento giurisprudenziale, andatosi consolidando (in contrasto con il piu’ risalente indirizzo al quale si richiamano i ricorrenti), secondo cui “non costituisce causa d’inammissibilita’ dell’atto d’appello l’invalidita’ della relativa procura, qualora il difensore sia altresi’ munito di altra procura valida, anche per la proposizione del gravame, rilasciatagli in primo grado” (Cass., 5 giugno 2003, n. 8985; Cass., 14 ottobre 2005, n. 19975; Cass., 10 dicembre 2009, n. 25810).

3. – Con il terzo mezzo e’ dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1221 cod. civ., comma 2 e articolo 345 cod. proc. civ., comma 2, in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, per il “divieto di nuove eccezioni in appello”.

La Corte territoriale avrebbe fondato la decisione di rigetto delle pretese risarcitorie avanzate da essi attori – appellanti facendo leva sulla norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, che impone al creditore di usare l’ordinaria diligenza per evitare i danni derivanti dall’inadempimento della controparte, la quale prevede un’eccezione in senso proprio, sollevata dal convenuto – appellato soltanto con la comparsa di costituzione in appello. Sicche’, il giudice del gravame avrebbe violato la disposizione che vieta in appello la proposizione di nuove eccezioni non rilevabili d’ufficio.

A chiusura del motivo e’ formulato il seguente quesito di diritto: “se sia vero che ai sensi dell’articolo 345 c.p.c., comma 2, nel giudizio di appello non possa per la prima volta essere proposta eccezione ex articolo 1227 c.c., comma 2, essendo la stessa mai stata avanzata nel corso del primo grado e che la relativa preclusione e’ rilevabile d’ufficio anche la prima volta in sede di legittimita’”.

3.1. – Il motivo non puo’ trovare accoglimento.

Con esso si denuncia un error in procedendo e, segnatamente, un vizio di extrapetizione del giudice di appello, che si sarebbe pronunciato d’ufficio su eccezione di parte, quale in effetti e’ – secondo la giurisprudenza di questa Corte (tra le tante: Cass., 25 maggio 2010, 12714) – quella sul dovere del danneggiato di evitare i danni tramite l’uso dell’ordinaria diligenza, di cui al comma 2, articolo 1227 cod. civ..

La censura, anzitutto, non e’ confezionata secondo il principio di specificita’ che deve assistere la denuncia dell’error in procedendo (piu’ di recente, Cass., sez. un., 22 maggio 2012, n. 8077), al fine di consentire a questa Corte di procedere utilmente a svolgere la sua funzione di giudice del “fatto processuale” attraverso l’esame degli atti previamente e puntualmente indicati dalla parte, alla luce di una ricostruzione della vicenda processuale strettamente attinente al vizio che si deduce.

Nel caso di specie, i ricorrenti si sono limitati al generico assunto sul fatto che il (OMISSIS) abbia sollevato detta eccezione soltanto in sede di costituzione in appello, senza dar conto del contenuto delle memorie di costituzione dal medesimo depositate e cio’ in correlazione alla particolare scansione della vicenda processuale, che ha visto una prima fase – con relativi atti di citazione e costituzione del convenuto – terminata con sentenza di incompetenza, ed una seconda fase, iniziata con la riassunzione del giudizio dinanzi al giudice competente, anch’essa connotata dai rispettivi atti di citazione e costituzione del convenuto in riassunzione. E siffatta generica prospettazione della doglianza appare ancor piu’ risaltare in ragione della circostanza – apprezzabile direttamente ex actis, cui questa Corte ha accesso in ragione della natura del vizio denunciato – che nella comparsa di costituzione e risposta depositata (in data 13 marzo 2003) nel giudizio di riassunzione dinanzi al Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Senigallia (dinanzi al quale la causa e’ stata riassunta a seguito di declaratoria di incompetenza del Tribunale di Ancona), il (OMISSIS) eccepiva non soltanto la simulazione del contratto di locazione stipulato da (OMISSIS) e (OMISSIS) con la (OMISSIS), ma anche che esso “non legittima i ricorrenti a richiedere il risarcimento del danno” (p. 3), la’ dove poi si precisava – dopo aver ricostruito la vicenda contrattuale ed il relativo contenuto – che “il danno, di cui si richiede il risarcimento, non e’ conseguenza immediata e diretta del comportamento del (OMISSIS), bensi’ semmai del comportamento scientemente e volutamente colposo o inadempiente dei coniugi (OMISSIS)”.

4. – Con il quarto mezzo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, e articolo 1591 cod. civ., nonche’ vizio di motivazione, in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, nn. 3 e 5.

I ricorrenti assumono che, ai fini dell’applicazione dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, rileverebbero soltanto i comportamenti del creditore successivi all’inadempimento ed al verificarsi dei danni, mentre nella specie la Corte territoriale, nell’escludere il maggior danno ad essi derivato a seguito della penale corrisposta al terzo con il quale era stato stipulato l’11 settembre 1998 il contratto di locazione dello stesso immobile che il (OMISSIS) avrebbe dovuto rilasciare il 13 settembre 1998, avrebbe erroneamente applicato l’anzidetta disposizione, facendo riferimento a comportamenti del creditore anteriori all’inadempimento dello stesso (OMISSIS). Peraltro, il giudice del merito avrebbe dovuto tenere in considerazione soltanto il comportamento del creditore eccedente l’ordinaria diligenza, mentre nella condotta di essi attuali ricorrenti non era ravvisabile alcun profilo di colpa, posto che se avessero ricevuto l’immobile il 13 settembre 1998, lo avrebbero poi potuto consegnare “tranquillamente” alla nuova conduttrice.

Vengono, quindi, formulati i seguenti quesiti di diritto: “a) Se sia vero che nel giudizio di risarcimento danni per inadempimento contrattuale a norma dell’articolo 1227 c.c., comma 2, ed al fine di escludere la risarcibilita’ dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza, vanno presi in considerazione soltanto i comportamenti tenuti dal creditore – danneggiato successivamente all’inadempimento del debitore – danneggiante ed al verificarsi del danno, restando irrilevanti i comportamenti tenuti in epoca antecedente al verificarsi dell’inadempimento; b) se sia vero che, facendo l’articolo 1227 c.c., comma 2, esplicito riferimento all’elemento della colpa, il giudice deve prendere in considerazione non ogni comportamento del creditore che astrattamente possa aggravare il danno, ma solamente quel comportamento colposo che eccede i limiti dell’ordinaria diligenza; c) se sia vero che non puo’ essere considerato colposo il comportamento del creditore che facendo legittimo affidamento sull’adempimento di una altrui obbligazione, contragga a sua volta obbligazioni nei confronti di terzi”; d) se sia pertanto illogico ritenere i proprietari di un immobile obbligati prima di procedere a nuova locazione ad attendere la materiale ed effettiva restituzione del bene, senza poter fare affidamento sulla data di rilascio indicata dal conduttore, scontando quindi inevitabilmente i danni di un periodo piu’ o meno lungo di mancata locazione”.

4.1. – Il motivo e’ infondato.

Occorre muovere dalla statuizione resa dalla Corte territoriale, posto che al giudice di merito e’ riservato l’apprezzamento, insindacabile ove congruamente motivato (Cass., 5 luglio 2007, n. 15231), sulla ricorrenza dei presupposti fattuali che consentono di sussumere la fattispecie concreta in quella legale dettata dall’articolo 1227 cod. civ., comma 2.

La Corte di appello di Ancona ha inquadrato il danno che i locatori dell’immobile ( (OMISSIS) e (OMISSIS)) avrebbero dovuto evitare, ai sensi del capoverso del citato articolo 1221, nel “maggior danno” al cui ristoro era tenuto, in base all’articolo 1591 cod. civ., il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata ( (OMISSIS)), in capo al quale, ex lege, sarebbe spettato anzitutto di versare il corrispettivo fino alla riconsegna. Nella specie, tale maggior danno evitabile e’ stato ravvisato nella perdita patrimoniale patita dai locatori per effetto del dovuto pagamento a titolo di penale della somma di lire 1.000.000 “per ogni giorno di ritardo nella messa a disposizione del bene al nuovo locatore” e dalla perdita dei canoni locatizi correlata alla risoluzione del contratto di locazione in forza del pattuito termine essenziale. Cio’ sull’ulteriore presupposto, inerente sempre all’operativita’ dell’articolo 1227 c.c., comma 2, di una condotta, da parte dei locatori, non improntata ad ordinaria diligenza, individuata nella congiunta predisposizione dell’anzidetta clausola penale, “particolarmente onerosa”, e del termine essenziale di adempimento della prestazione in seno al contratto di locazione stipulato con il terzo in data (11 settembre 1998) prossima a quella in cui il precedente conduttore del bene avrebbe dovuto rilasciare l’immobile locato (13 settembre 1998), “allorche’ appariva evidente che l’immobile non poteva essere consegnato nei due giorni successivi”; peraltro, la’ dove gli stessi locatori intimavano l’immediato rilascio del bene al (OMISSIS) con lettera datata 15 settembre, adducendo “impegni verso terzi… nel frattempo assunti”.

4.1.1. – Le doglianze dei ricorrenti si incentrano essenzialmente sulla concorrenza di due argomenti e cioe’ che la condotta da essi tenuta, come locatori nei confronti del terzo contraente, non sarebbe rilevante in relazione alla fattispecie di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, giacche’ antecedente all’inadempimento del precedente conduttore (a tal fine evocando il precedente costituito da Cass., 9 maggio 2000, n. 5883) e che la stipula tempestiva di un nuovo contratto di locazione era volta alla tutela dei propri interessi, anche nella prospettiva di evitare danni da mancata locazione futura, in ragione dell’affidamento che avrebbero potuto riporre nella fissata data di rilascio del bene locato.

Esse, tuttavia, non sono tali da scardinare l’impianto motivazionale della sentenza impugnata, il quale e’ logicamente supportato e rispondente a diritto, sia pure, sotto tale ultimo profilo, con le precisazioni ed integrazioni che sono consentite a questa Corte dall’articolo 384 cod. proc. civ..

4.2. – Invero, non e’ dato dubitare che la conclusione di un nuovo contratto di locazione, con effetti successivi alla cessazione del rapporto in atto, e’ condotta non soltanto ascrivibile a legittimo esercizio dell’autonomia contrattuale, indirettamente tutelata dall’articolo 41 Cost., in quanto strumento della liberta’ di iniziativa economica (C. cost., sentenze n. 393 del 2000, n. 70 del 2000, n. 268 del 1994, n. 241 del 1990), ma anche consentanea, in linea di principio, ad evitare conseguenze pregiudizievoli ulteriori e, dunque, frutto di un diligente adoperarsi del locatore (in questa ottica possono leggersi quelle pronunce che individuano un onere del locatore di attivarsi per concludere un contratto di locazione sostitutivo del precedente: Cass., 19 dicembre 1980, n. 6561).

Nel caso di specie, pero’, cio’ che ha guidato il motivato convincimento del giudice del merito sono state le peculiari circostanze modali connotanti la condotta negoziale anzidetta, da cui si e’ determinato il danno che il giudice del merito ha ritenuto evitabile ai sensi dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2. Cio’ in forza di un inquadramento della fattispecie nell’alveo del capoverso della citata norma sul quale puo’ convenirsi, giacche’ il pregiudizio “evitabile” si e’ prodotto in un momento successivo alla sequenza inadempimento – danno imputabile al debitore, essendo scaturiti dalla mancata restituzione dell’immobile locato nei termini contrattuali (e, dunque, dall’originarsi della fattispecie risarcitoria di cui all’articolo 1591 cod. civ.) sia il danno emergente per la corresponsione della penale al terzo nuovo conduttore, che il lucro cessante per la perdita dei canoni di locazione in conseguenza della risoluzione di tale ultimo contratto per inosservanza del pattuito termine essenziale.

In siffatto contesto, la Corte territoriale ha ritenuto che i locatori, allorche’ venne stipulato il nuovo contratto di locazione, fossero consapevoli che l’immobile non sarebbe stato riconsegnato dal vecchio conduttore nei termini di scadenza contrattuale e che, dunque, fosse chiaramente prevedibile il suo inadempimento nella restituzione del bene locato. Sicche’, non gia’ la conclusione del nuovo contratto di locazione, bensi’ il fatto che in esso siano stati contemplati una clausola penale e un termine essenziale caratterizzati da irragionevole onerosita’ per gli stessi locatori ha integrato un comportamento contrario a buona fede e correttezza da parte di questi ultimi, in veste di creditori verso il precedente conduttore, in quanto condotta strettamente correlata ad un inadempimento, da parte di detto conduttore, certo nella sua verificazione o che, comunque, palesava un elevato grado di probabilita’ di realizzazione. Non senza considerare, poi, che la contrarieta’ della condotta anzidetta ai criteri di cooperazione nell’esecuzione del contratto e, dunque, alla diligenza richiesta dall’articolo 1227 cod. civ., e’ stata reputata tanto piu’ significativa in quanto i locatori non avevano neppure provveduto ad informare tempestivamente ed adeguatamente il conduttore, che era ancora nella detenzione dell’immobile, del nuovo contratto di locazione concluso a condizioni particolarmente svantaggiose, mancando in tal modo di assolvere un onere rientrante nell’ambito piu’ generale obbligo di buona fede oggettiva o correttezza, ex articoli 1175 e 1375 cod. civ. (si veda: Cass., 20 febbraio 2006, n. 3651; Cass., 30 ottobre 2007, n. 22860; Cass., sez. un., 25 novembre 2008, n. 28056; in motivazione: Cass., 27 aprile 2011, n. 9404), siccome suscettibile di integrare una condotta non particolarmente gravosa in capo ai creditori – locatori, ma, al contempo, idonea a porre il debitore – condutture nelle condizioni di valutare appieno la situazione incombente (difatti – come evidenziato nella sentenza impugnata – i locatori, solo successivamente al dispiegarsi degli effetti del nuovo contratto di locazione, provvedevano ad inviare al conduttore una missiva nella quale facevano cenno “a impegni verso terzi… nel frattempo assunti”, senza tuttavia specificarli in concreto).

4.3. – La ricostruzione operata dalla Corte territoriale risulta, quindi, in linea con le essenziali coordinate applicative che la norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, esibisce e cioe’ l’esistenza di un danno che trova fonte nell’inadempimento ascrivibile al debitore ed il comportamento che si richiede al creditore – danneggiato al fine di evitare l’anzidetto pregiudizio.

Quanto a siffatto ultimo profilo, la “ordinaria diligenza” che il capoverso dell’articolo 1227 cod. civ., postula e’ quella che trascende il mero interesse creditorio e si orienta, invece, alla salvaguardia dell’equilibrio residuale del rapporto obbligatorio gia’ compromesso nella sua funzionalita’, il quale, malgrado viva la sua fase patologica, non puo’ – in ragione di quella solidarieta’ che, seppur con accenti differenti, lo informa dal suo sorgere sino al suo definitivo esaurimento – sbilanciarsi in modo cosi irragionevole e sproporzionato, tanto da far gravare sul debitore conseguenze pregiudizievoli che, per l’appunto, avrebbero potuto, invece, evitarsi da parte del creditore. Ed e’ proprio in tal senso che la diligenza di quest’ultimo trova il suo referente nei criteri di buona fede e correttezza (si veda anche Cass., 9 gennaio 2001, n. 240), che, armonizzando il rapporto obbligatorio in senso solidaristico, richiedono al creditore, in questa precipua fase, una condotta che circoscriva l’area risarcibile a quella che puo’ ragionevolmente addossarsi al debitore, senza pero’ pretendere che lo stesso creditore patisca un sacrificio eccessivo, ma soltanto apprezzabile. La clausola di cui agli articoli 1175 e 1375 cod. civ., diventa, pertanto, misura della diligenza e cioe’ misura la cooperazione del creditore in vista della riduzione dell’area risarcibile, dalla quale espungere i danni evitabili, perche’ ascrivibili ad un comportamento assolutamente indifferente alla salvaguardia dell’altrui sfera giuridica.

La ratio dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2 – che si articola coonestando fattori causali ed elementi equitativi – appare, dunque, quella di non far gravare sul debitore quelle conseguenze pregiudizievoli che, sebbene correlate al suo comportamento inadempiente, non trovano nel dovuto impegno cooperativo del creditore il ragionevole e proporzionato argine, deprivando in tal modo il rapporto obbligatorio del substrato solidaristico che lo deve permeare.

In tale ottica, la buona fede e la correttezza sono suscettibili di essere integrati da un prisma di comportamenti non selezionabili a priori, come del resto avvertito gia’ da tempo da questa Corte, che ha affermato come, alla stregua del capoverso di cui alla norma dell’articolo 1227 cod. civ., i principi generali ex articolo 1175 cod. civ., impongono al creditore una condotta anche attiva o positiva diretta a limitare le conseguenze dannose del comportamento del debitore, “intendendosi comprese nell’ambito dell’ordinaria diligenza, all’uopo richiesta, soltanto quelle attivita’ che non siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici” (Cass., 20 novembre 1991, n. 12439).

4.4. – Dunque, anche la condotta del creditore che si correli ad un inadempimento di certa verificazione (o, comunque, che presenti un grado elevato di probabilita’ di realizzazione) e, come tale, sia prevedibile, ove connotata da contrarieta’ a buona fede e correttezza – quali criteri declinabili, in siffatto contesto, anche come doveri di precauzione – e’ suscettibile di integrare i presupposti di appplicabilita’ della norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, e di rendere, quindi, non risarcibile il danno, pur sempre conseguente a detto inadempimento, che avrebbe potuto essere evitato dal creditore medesimo. Cio’ alla stregua di un accertamento che e’ riservato al giudice di merito quanto ai fatti idonei ad integrare la fattispecie anzidetta, il quale rimane insindacabile in sede di legittimita’ ove sorretto da congrua ed adeguata motivazione.

Ne’ tale conclusione si presta ad entrare in collisione con il principio enunciato dalla citata Cass. n. 5883 del 2000, ed evocato dai ricorrenti, giacche’, come emerge dalla motivazione di detta pronuncia, la ritenuta irrilevanza – al fine della operativita’ dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2 – del comportamento del creditore in epoca antecedente all’inadempimento del debitore e’ legata ad un giudizio sulla imprevedibilita’ dell’inadempimento medesimo (cosi in motivazione la predetta sentenza: “In ogni caso, cio’ che appare assorbente e’ l’assoluta irrilevanza del comportamento, risalente ad epoca antecedente all’insorgenza dell’inadempimento della controparte, del resistente, il quale non poteva certo prevedere l’inadempienza dell’odierno ricorrente…”), la’ dove, peraltro, la medesima decisione mostra di valorizzare, alla stregua della letterale formulazione della citata norma, la verificazione del danno, di cui, nel caso di specie, non e’ dato dubitare in base alla ricostruzione innanzi evidenziata.

5. – Il ricorso va, dunque, rigettato ed i ricorrenti, in quanto soccombenti, condannati, in solido tra loro, al pagamento in favore del controricorrente delle spese processuali del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’ in favore del controricorrente, che liquida in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25833/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 382/2007 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 07/03/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) con atto di citazione del 18 marzo 2002 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Cuneo (OMISSIS) e (OMISSIS) esponendo di essere proprietari di un immobile sito in (OMISSIS) avendone acquistato meta’ dal Fallimento (OMISSIS) e la restante meta’ dai convenuti quali eredi di (OMISSIS), che tale immobile era stato locato alla societa’ (OMISSIS), la quale aveva a sua tempo versato nelle mani del (OMISSIS) un deposito cauzionale pari ad euro 5.624,44 e che tale somma mai era stata dai precedenti proprietari a loro rimessa. Chiedevano pertanto che i convenuti fossero condannati ad attribuire tale somma, ovvero, in subordine la meta’ della stessa oltre accessori.

Si costituivano i convenuti eccependo che gli attori al momento dell’acquisto erano a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale e che, a tutto concedere, essi non potevano esser tenuti a corrispondere piu’ della meta’ di loro spettanza.

Il Tribunale di Cuneo con sentenza n. 214 del 2004 condannava i convenuti tra loro in solido al pagamento della somma di euro 5.624,44 oltre interessi legali dal 18 marzo 2002 al saldo, li condannava, inoltre, al pagamento delle spese di lite.

Questa sentenza veniva confermata dalla corte di Appello di Torino con sentenza n. 382 del 2007. Secondo la Corte torinese, dal fatto che i coniugi (OMISSIS) al momento dell’acquisto conoscessero la situazione locativa dell’immobile acquistato non discendeva sic et simpliciter la prova dell’imputazione della cauzione in conto prezzo, considerato, per altro, che il prezzo veniva determinato a corpo e che (con tipica clausola di stile) l’immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel rispetto di tutti i pesi ed oneri. L’azione proposta dagli originali attori era da ritenersi strumentale all’adempimento da parte loro dell’obbligo di restituzione della cauzione, Legge n. 392 del 1978, ex articolo 11, gravante sul locatore al momento della consegna dei locali e ferma restando la verifica d’integrita’ dei beni locati.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) e da (OMISSIS) per tre motivi, illustrati con memoria.

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano:

a) Con il primo motivo la violazione/o falsa applicazione degli articoli 1362 – 1367 e 2697 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte di merito non avrebbe correttamente applicato la normativa di cui agli articoli 1262 – 1367 e 2697 cc, dato che non avrebbe ritenuto fosse onere dei coniugi (OMISSIS) provare che nella determinazione del prezzo della vendita non si fosse tenuto conto della cauzione oggetto della controversia. In particolare la Corte torinese concordava con gli appellanti che i coniugi (OMISSIS) fossero a conoscenza della sussistenza del contratto di locazione, ma riteneva che non sussistesse la prova che la cauzione fosse imputata in conto prezzo. E, di piu’ la Corte di merito concordava con gli appellanti che il contratto di compravendita stabiliva che i coniugi (OMISSIS) avevano acquistato l’immobile di cui si dice nello stato di fatto in cui si trovava e “con ogni diritto accessione e pertinenza”, ma riteneva che quella clausola fosse una clausola di stile.

Eppero’, le affermazioni della Corte di merito, prescindendo da una indagine in ordine alla volonta’ delle parti, sarebbero apodittiche e indimostrate.

Cio’ posto, concludono i ricorrenti, dica l’Ecc.ma Corte se nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare dia atto che l’acquisto sia effettuato nello stato di fatto in cui si trova, come visto ed accettato dalla parte acquirente, e con ogni diritto, accessione e pertinenza e servitu’, si possa reputare tale clausola di stile senza alcuna indagine circa la volizione effettiva delle parti e senza che cio’ sia mai stato dedotto in giudizio, ovvero, se da tale clausola possa invece derivare la presunzione che il prezzo della compravendita sia stato determinato, anche tenendo presente la situazione locativa dell’immobile, con conseguente gravare dell’onere della prova su chi intenda provare il contrario.

b) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia. Secondo i ricorrenti, la Corte di merito avrebbe errato nell’aver escluso che il deposito cauzionale di cui si dice non fosse stato considerato nella determinazione del prezzo, atteso che insufficiente sarebbe la motivazione secondo la quale “(…), va anzi detto che ancor piu’ in radice la prova della conoscenza dello stato locativo dell’immobile compravenduto non sia ancora a rigore la prova della conoscenza da parte degli acquirenti di tutte indistintamente le clausole contrattuali, segnatamente di quelle concernente il deposito cauzionale di lire 3.800.000: Deposito al quale la perizia fallimentare non fa cenno alcuno”, atteso che la Corte di merito non avrebbe considerato che le controparti erano gia’ proprietarie di una quota dell’immobile e che il deposito cauzionale, soprattutto, quando si tratti di uso commerciale sia clausola del tutto usuale nella pratica. Ne’ puo’ ritenersi, specificano, altresi’, i ricorrenti, tardiva la relativa eccezione in quanto sin dalla comparsa costitutiva di primo grado i convenuti avevano eccepito che gli attori al momento dell’acquisto della quota erano “a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale”.

1.1.- Entrambi i motivi vanno esaminati congiuntamente vista l’innegabile connessione che esiste tra gli stessi, tanto che la seconda censura sembra essere una specificazione della prima, ed entrambi sono infondati.

Va qui precisato che il deposito cauzionale e’ considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilita’ dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorieta’ con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (articolo 1602 c.c.) e, cosi’, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino. Con l’ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed e’ di proprieta’ del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per cosi’ dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioe’, il. venditore non puo’ trattenere per se’ il pegno (cioe’ la cauzione), se cio’ non sia stato concordato “esplicitamente” e/o espressamente, con il compratore.

1.1.a) Piuttosto il venditore puo’ trattenere per se la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore e’ dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l’avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioe’, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per cosi’ dire, “virtuale”.

Ora, nel caso in esame, i dati considerati dalla Corte torinese escludono una qualunque ipotesi di compensazione reale, o per cosi’ dire virtuale. Come specifica la sentenza impugnata, il prezzo della vendita era stato concordato a “corpo”, la cui indicazione, pertanto, non consente di ritenere che il prezzo sia stato determinato in misura ridotta, pari al valore della cauzione di cui si dice.

Ne’ tale risultato appare raggiungibile avendo le parti concordato che l’immobile veniva venduto “con ogni diritto accessione, pertinenza e servitu’” non solo perche’, come bene chiarisce la Corte torinese, quella e’ una clausola di stile, ma, e, soprattutto, perche’ in nessuna di quelle espressioni e’ imputabile la considerazione che la cauzione locativa abbia comportato una diminuzione del prezzo della vendita, cioe’, per cosi’ dire una “compensazione virtuale” o “preventiva”.

1.1.a).- Pertanto, sono coerenti ai principi qui indicati, e, comunque, non sono errate, le affermazioni della Corte torinese secondo cui in assenza di altri elementi, dalla circostanza che il compratore conoscesse l’esistenza del rapporto locativo di cui si dice non avrebbe potuto desumersi la prova dell’imputazione della cauzione locativa in conto prezzo proprio perche’ come si e’ detto non essendo quell’imputazione un effetto immediato del contratto di compravendita e neppure della conoscenza del compratore che esisteva un contratto di locazione, l’eventuale imputazione in conto prezzo avrebbe dovuto essere prevista esplicitamente. Cosi’, come appare del tutto convincente, perche’ coerente con i principi di cui si e’ detto la motivazione contenuta in sentenza secondo cui “in tale situazione l’affermazione secondo cui l’ammontare della cauzione sarebbe stato per comune accordo inglobato nel prezzo di acquisto non puo’ che risultare assolutamente apodittica, ne’ potrebbe negarsi che l’onere di provare un siffatto accordo gravasse per regola generale ex articolo 2697 c.c., sul (OMISSIS) (cioe’ sul venditore) che ne ha fatto oggetto di una specifica eccezione”.

2.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1292 e 1298 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte torinese avrebbe errato nell’aver considerato che l’obbligazione gravante sugli odierni ricorrenti fosse un’obbligazione solidale., considerato che nel caso di specie non vi e’ stato un unico contratto di compravendita tra piu’ proprietari venditori ed acquirente, ma questi, gia’ proprietario di una quota di proprieta’ ha acquistato quella residua e, pertanto, difetterebbe tanto l’eadem causa obligandi, quanto l’unitarieta’ della prestazione dovuta. Piuttosto, gli acquirenti in quanto gia’ proprietari di una quota dell’immobile erano al momento dell’acquisto gia’ tenuti alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore per l’intero, cosicche’ questo in nulla ha mutato della loro posizione.

Dica, pertanto la Corte di cassazione se nell’ipotesi di immobile locato la vendita della residua quota a soggetto gia’ comproprietario di altra quota comporti una presunzione di solidarieta’ passiva non solo nei confronti del conduttore, ma anche degli originali proprietari-locatori.

2.1.- Anche questo motivo e’ infondato.

Come ha evidenziato correttamente la Corte torinese ab origine il rapporto locativo di cui si dice era unitario ed essendoci due comproprietari dell’immobile (OMISSIS) e (OMISSIS), il conduttore avrebbe avuto gia’ in partenza titolo per richiedere da qualunque dei locatori la restituzione dell’intero importo versato in cauzione al termine della locazione, sempre che l’immobile locato non fosse stato danneggiato. Con la conseguenza che nell’ipotesi in cui la cauzione fosse stata chiesta e restituita da un uno dei coobbligati, questi avrebbe potuto chiedere la corresponsione della cauzione se la stessa fosse rimasta nella sfera patrimoniale dell’altro coobbligato, considerato che la cauzione, comunque, come chiarisce la dottrina piu’ accreditata, assolve una funzione di garanzia ed identifica un’ipotesi di pegno irregolare. Eppero’, come ha chiarito la Corte torinese, quando il subentro nel rapporto locativo dei coniugi (OMISSIS) e’ stato integrale, essendo diventati locatori unici dell’immobile, gli stessi coniugi erano diventati unici legittimati ad ottenere il possesso della cauzione, perche’ unici titolari della garanzia, ovvero, del diritto di pegno irregolare o, in altri termini, del diritto a possedere la cauzione e, sotto altro aspetto, unici obbligati a restituire al conduttore, la cauzione al termine della locazione in presenza dei presupposti di legge. Pertanto, come correttamente ha chiarito la Corte torinese i coniugi (OMISSIS) non hanno fatto valere un rapporto interno tra plurimi locatori ne’ il regresso per somme gia’ corrisposte ma il loro diritto, in quanto titolari del rapporto locativo e dunque della garanzia ad esso accessoria, di possedere, e dunque di ottenere, il bene (la cauzione) oggetto del pegno irregolare, al fine di restituirlo al conduttore alla fine della locazione o di trattenerlo, se si fossero riscontrati dei danni all’immobile locato. Insomma, i coniugi (OMISSIS) avevano fatto valere correttamente un credito strumentale all’adempimento di un obbligo attinente il rapporto esterno della locazione (la restituzione della cauzione al conduttore sempre che il bene locato non fosse stato danneggiato dal conduttore).

In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio della soccombenza condannati in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 704/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 863/2007 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 01/08/2007, R.G.N. 2198/06;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Bologna il 30 novembre 2005 rigettava la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) volta a far dichiarare la nullita’ della clausola di cui al contratto di locazione da lui stipulato come conduttore di un immobile ad uso abitativo con il (OMISSIS) – locatore – perche’ era stato pattuito un aumento annuo del canone pari al 5% e conseguente restituzione delle somme indebitamente percepite da esso locatore.

Il Tribunale statuiva per il rigetto in quanto era intervenuta una transazione tra le parti estesa anche al tema della controversia sottoposta al suo giudizio.

Su gravame del (OMISSIS) la Corte di appello di Bologna il 4 aprile 2007 ha riformato la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-La sentenza impugnata ha riformato quella del Tribunale dichiarando la nullita’ della clausola n. 5 del contratto di locazione sottoscritto in data 8 luglio 1993 nella parte recante la previsione di aggiornamento annuale automatico del canone in ragione del 5% dell’anno precedente: contratto stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS).

Ha osservato il giudice dell’appello:

a) il tenore letterale della transazione prodotta in causa, nella quale il (OMISSIS) formulava rinuncia alla impugnazione della sentenza di primo grado e il locatore rinunciava a riassumere l’opposizione presso terzi con conseguente compensazione delle spese induceva a ritenere che con l’atto le parti intesero transigere, ma non regolare nuovamente e diversamente il rapporto locatizio;

b) nell’atto transattivo era omesso ogni e qualsiasi riferimento a nuova intesa circa l’aggiornamento del canone per cui era “arduo”, come invece ritenuto dal Tribunale, sostenere la portata modificativa o estintiva dell’originaria fattispecie;

c) la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 era applicabile anche ai c.d. patti in deroga e, quindi, andava caducata ex articolo 79 della legge citata (p.5-7 sentenza impugnata).

Contro questo argomentare il (OMISSIS) insorge con il presente ricorso e al riguardo il Collegio osserva quanto segue.

2.-In punto di fatto e’ pacifico tra le parti che fu concluso un contratto di locazione secondo la disciplina dei c.d. patti in deroga ed era previsto un aggiornamento del canone nella misura del 5%.

Nella pendenza del contratto ebbe luogo una transazione che concludeva le controversie tra il (OMISSIS) e la s.r.l. (OMISSIS), concernente opposizione all’esecuzione in una controversia tra il (OMISSIS) e il (OMISSIS) circa la risoluzione della locazione.

Nell’atto transattivo il (OMISSIS) rinunciava ad impugnare la sentenza di primo grado RG. n. 3697/01 che portava condanna del (OMISSIS) alle spese di lite e il (OMISSIS) rinunciava alla prosecuzione del giudizio di opposizione all’esecuzione “Tale rinuncia agli atti comporta anche rinuncia all’azione di risoluzione da parte del (OMISSIS) e ad ogni ulteriore pretesa fatta valere dal Sig. (OMISSIS) con l’opposta esecuzione. Sempre con eventuale accettazione dell’altrui rinuncia” (p.6-7 ricorso).

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto (p.8):

Se la transazione intervenuta tra le parti di un contratto di locazione, avente ad oggetto il pagamento dei canoni, precluda o meno alla parte locataria di sollevare una nuova questione in ordine alla determinazione dell’ammontare dei canoni medesimi”.

Cosi’ come formulato, il quesito non coglie la statuizione di cui a p.5 della sentenza impugnata e nel motivo si rinviene una valutazione che involge accertamenti in fatto.

Peraltro, esso e’ infondato perche’ la sentenza ha escluso che la rinuncia del (OMISSIS) si estendesse anche a tale questione (v. p. 4 sentenza impugnata).

E cio’ dovendosi sottolineare, inoltre, come e’ noto, la clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento automatico del canone su base annua senza necessita’ di richiesta espressa del locatore e’ affetta da nullita’ in base al comb. disp. della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 29 perche’ il Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11 convertito in Legge n. 359 del 1992, al comma 2 ultima parte stabilisce che per detti contratti resta ferma l’applicabilita’ della disciplina della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 30 (Cass. n. 2884/05).

3. – Con il secondo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che la clausola in questione fosse una clausola di aggiornamento ISTAT – violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359) il ricorrente afferma che la clausola di cui al n. 5 del contratto non e’ una clausola di aggiornamento ISTAT, in quanto prevede l’aumento annuale del 5% del canone e a suo avviso il contenuto di essa corrisponderebbe alla precisa volonta’ delle parti, che convenivano che il conduttore, nell’ambito delle complesse di determinazione del canone locatizio, si sarebbe impegnato ad eseguire interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, cosi’ come risulta dagli allegati al suddetto contratto (p.8-10 ricorso).

Ad illustrazione della censura vengono formulati i seguenti quesiti di diritto.

1) Se sia o meno configurabile e ammissibile una clausola contenuta in un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato a norma del Decreto Legge n. 333 del 1991, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 (c.d. patti in deroga), che prevede, nell’ambito della facolta’ di libera determinazione del canone riconosciuta alle parti, una forma di aumento attuale del canone di locazione diversa da quella prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 24″.

2) Se si debba o meno ritenere la sussistenza di una simile clausola tutte le volte in cui le parti, per il tenore letterale della clausola e per il loro comportamento successivo alla stipulazione, non si siano mai riferiti ad alcun indice ISTAT”.

Sia la redazione della censura che i relativi quesiti ritiene il Collegio che non abbiano pregio.

Infatti, il giudice dell’appello ha esaminato attentamente il c.d. contratto transattivo, nel quale non ha rinvenuto alcun riferimento alla clausola.

4. – Con il terzo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che il richiamo operato dal Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, alla Legge n. 392 del 1978, articolo 24 comporti anche l’applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79 ai c.d. patti in deroga-violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – articolo 11 del Decreto Legge, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 – Legge n. 392 del 1978, articolo 79) il ricorrente assume che vista la tipologia contrattuale prescelta dalle parti il giudice non poteva ricorrere alla sanzione di nullita’ prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 79, e cio’ anche perche’ il contratto di locazione di cui e’ causa era stato sottoscritto con l’assistenza delle associazioni di categoria, attuandosi in tal modo un vero e proprio controllo di legittimita’ sulle pattuizioni delle parti.

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto.

“Se ad un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato anche con l’assistenza delle organizzazioni di categoria, a norma del Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, c.d. patti in deroga, sia applicabile la Legge n. 392 del 1978, articolo 79) La censura con il relativo quesito sono da disattendere. Infatti, la Legge n. 359 del 1992, articolo 11 richiama proprio la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 e, quindi, chiaramente esprime la non derogabilita’ della norma sul punto.

Di vero, in questo caso non si discute della nullita’ del contratto, che essendo extralegale solo rispetto alla nullita’ della clausola ha seguito, come doveva seguire, tutti gli incombenti idonei a farlo stipulare (per inciso, la risoluzione a suo tempo non fu richiesta), tra i quali e’ compresa la presenza delle organizzazioni di categoria, che come riconosce lo stesso ricorrente, stante il dictum della Corte cost. n. 309/86, non e’ indispensabile ai fini della nullita’ del contratto, la stessa presenza certamente non rileva in senso opposto allorche’ si intenda eludere la normativa espressamente inderogabile, come quando nello stesso contratto si inserisce una clausola come quella in esame.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.200/00 di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17248/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 22403/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del rappresentante legale Rag. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO DI TRENTO SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 03/05/2006, R.G.N. 102/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 3 agosto 2000 la (OMISSIS) s.a.s. (ora (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS)) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Merano, (OMISSIS). Esponeva l’attrice che la convenuta occupava, senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in (OMISSIS), di sua proprieta’, essendo ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17 dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la (OMISSIS) quale promittente acquirente; che quest’ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunche’ a titolo di indennita’ di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto premesso, la predetta societa’ chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di lire 87.652.912 (di cui lire 76.800.000 per indennita’ di occupazione, calcolando un canone mensile di lire 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e lire 10.852.912 per spese condominiali), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali.

La convenuta si costituiva e contestava che in capo all’attrice si fosse verificato un danno, avendo la stessa acquistato l’immobile in parola con contratto del 3 giugno 1992 dalla precedente proprietaria, (OMISSIS) s.a.s., per un prezzo (lire 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione dell’esistenza della causa tra la venditrice e la (OMISSIS), avente ad oggetto il preliminare di vendita, datato 26 settembre 1991, dell’immobile in questione per il prezzo convenuto di lire 165.000.000 e per il fatto che la (OMISSIS) occupava l’immobile.

La convenuta eccepiva la prescrizione ex articolo 2947 c.c., contestava le somme pretese a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai sensi della Legge n. 841 del 1973, articolo 6 e, in subordine, quella quinquennale ex articolo 2947 c.c..

Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito extracontrattuale ed accolta l’eccezione di prescrizione ex articolo 2947 c.c., liquidava in euro 31.814,16 l’indennita’ di occupazione dovuta per il periodo non prescritto – dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000 – sulla base di un valore locativo di euro 568,11 mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento dell’eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l’importo ulteriore di euro 2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.

Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello, cui resisteva la societa’ appellata che proponeva, a sua volta, appello incidentale.

La Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di euro 230,28 l’importo risarcitorio liquidato nell’impugnata sentenza in favore della societa’ appellata, confermava nel resto l’impugnata sentenza e condannava l’appellante principale al pagamento dei due terzi delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che compensava nel resto.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

La (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS) ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in due motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 maggio 2006).

2. Con il primo motivo, denunciando “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2041 c.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la riduzione di lire 65.000.000 del prezzo di acquisto dell’immobile di cui si discute in causa, rispetto al valore di mercato, costituisca, semmai, lucro cessante in danno dell’alienante (OMISSIS) s.a.s. e si risolva in una questione tra la predetta societa’ e l’attuale ricorrente, nulla rilevando in capo alla (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS).

Tale conclusione sarebbe inaccettabile – ad avviso della ricorrente – perche’ la societa’ da ultimo indicata si vedrebbe risarcita due volte per un singolo fatto lesivo, cosi’ determinandosi un ingiustificato arricchimento.

2.1. Il motivo e’ infondato sotto il profilo della violazione di legge. Si osserva che nei rapporti tra le parti in causa non rilevano i patti contrattuali tra ciascuna delle dette parti con i terzi e, in particolare nella specie, tra la societa’ controricorrente e ricorrente incidentale e la precedente proprietaria dell’immobile in questione, (OMISSIS) s.a.s., ne’ alcun rilievo puo’ avere il prezzo di acquisto del detto immobile versato alla predetta societa’ dall’attuale proprietaria; la richiesta da quest’ultima avanzata nei confronti della ricorrente si fonda, infatti, sull’occupazione dell’immobile da parte della (OMISSIS) e, quindi, l’eventuale accoglimento della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno della ricorrente senza giusta causa.

Ed invero, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicche’ non e’ dato invocare la mancanza o l’ingiustizia della causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalita’ o dell’adempimento di un’obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330); inoltre, l’azione in parola presuppone l’unicita’ del fatto costitutivo dell’arricchimento di un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).

2.2. Il motivo e’, invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).

Nella giurisprudenza di questa Corte e’ stato, infatti, precisato che, secondo l’articolo 366 bis c.p.c., anche nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una parte del motivo che si presenti a cio’ specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non e’ possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attivita’ di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito dell’articolo 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione e’ conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n. 24255).

3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al combinato disposto di cui agli articoli 2043 e 2967 c.c.”. Sostiene la (OMISSIS) che la Corte di appello avrebbe “dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della responsabilita’ extracontrattuale di cui all’articolo 2043 c.c.”, “per poi ritenere che l’insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di per se’ integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilita’ da lex aquilia de damno”.

Deduce la ricorrente che occupa l’immobile legittimamente in virtu’ di un contratto preliminare concluso con il precedente proprietario e che, a prescindere della legittimita’ o meno dell’occupazione, avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che la semplice occupazione dell’immobile integrasse illecito aquiliano, in quanto anche in tema di responsabilita’ aquiliana la parte che la invoca ha l’onere di provare ex articolo 2697 c.c., tutti i requisiti di cui all’articolo 2043 c.c..

Ad avviso della ricorrente, pur a voler ammettere che l’occupazione di immobile altrui rappresenti in re ipsa danno ingiusto nei confronti del proprietario, la controparte avrebbe dovuto fornire prova rigorosa in relazione alla probabilita’ di poter validamente locare a terzi l’immobile ove non occupato dalla ricorrente.

Secondo la (OMISSIS) la Corte di merito avrebbe invece erroneamente fatto riferimento al c.d. danno figurativo richiamando la sentenza di questa Corte n. 13630 del 2001, relativa pero’ ad un caso di usurpazione di un cespite immobiliare, usurpazione che nel caso all’esame difetterebbe. Peraltro, rappresenta la ricorrente che, prima dell’atto di citazione, la controparte non aveva chiesto il rilascio dell’immobile, pur avendo la sentenza della Corte di appello di Trento sez. distaccata di Bolzano del 1998 stabilito il rilascio dell’immobile; si potrebbe, pertanto, configurare un’acquiescenza alla situazione di fatto, con preclusione di qualsiasi richiesta risarcitoria, al piu’ potrebbe ritenersi sussistente il diritto della controparte ad ottenere non cinquantasei mensilita’, come stabilito dai Giudici di merito, ma solo le mensilita’ relative al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare e la notifica dell’atto di citazione.

3.1. Il motivo, in relazione alle denunciate violazioni di legge, e’ infondato. Le stesse difese della ricorrente depongono per la sussistenza dell’illecito, fondando la medesima le sue richieste sul suo inadempimento.

Inoltre, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimita’, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilita’ normalmente conseguibile nell’esercizio delle facolta’ di godimento e di disponibilita’ del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si e’ correttamente conformata.

Va peraltro evidenziato, in relazione alla prospettata acquiescenza, che tale questione e’ inammissibile; ed invero, qualora una determinata questione giuridica – che implichi accertamenti di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (v. Cass. 3 marzo 2009, n. 5070). Tale onere non risulta assolto nella specie.

A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, e’ tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimita’ originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti ne’ dal pagamento del prezzo ne’ dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).

Non e’ pertanto condivisibile la tesi della ricorrente secondo cui, al piu’, la controparte potrebbe aver diritto a vedersi riconosciuta l’indennita’ per l’occupazione dell’immobile di cui si discute in causa solo in relazione al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare di compravendita e la notifica dell’atto di citazione.

3.2. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al p. 2.2..

4. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al Decreto Legge n. 333 del 1992, articoli 11 e 21, convertito in Legge n. 359 del 1992 (c.d. patti in deroga), alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 12 (c.d. equo canone), all’articolo 2697 c.c., nonche’ all’articolo 112 c.p.c.”.

Deduce la ricorrente che la Corte di merito avrebbe insufficientemente motivato in relazione alla questione, sollevata dalla difesa dell’attuale ricorrente, secondo cui, qualora sia effettivamente dovuta l’indennita’ di occupazione, questa dovrebbe essere rapportata al c.d. equo canone, considerato che l’occupazione del bene e’ iniziata nel 1991, periodo in cui la disciplina dei contratti di locazione era quella dell’equo canone, essendo la normativa relativa ai c.d. patti in deroga entrata in vigore successivamente. Ad avviso della ricorrente, la Corte di appello si sarebbe limitata ad affermare che nel periodo, rilevante ai fini della decisione, successivo al 3 agosto 1995, escluso dalla prescrizione, vigeva la normativa dei c.d. patti in deroga.

4.1. In relazione al terzo motivo e’ stato formulato un unico quesito che, pur se qualificato dalla ricorrente come quesito di diritto, appare riferito al profilo di censura relativo alla insufficiente e contraddittoria motivazione.

4.2. Per quanto riguarda tale doglianza, il motivo e’ infondato, in quanto la sentenza e’ sul punto motivata e non e’ contraddittoria, evidenziandosi che il riferimento alla normativa dei patti in deroga deve intendersi quale indicazione di un mero paramento assunto quale base per il calcolo dell’indennita’ dovuta.

4.3. In relazione alla lamentata violazione di legge, non risulta formulato il relativo quesito di diritto sicche’, con riferimento a tale profilo, il motivo e’ inammissibile (v. Cass., sez. un., 6 febbraio 2009, n. 2863; Cass., ord., 24 luglio 2008, n. 20409; Cass. 9 maggio 2008, n. 11535; Cass., sez. un., 14 febbraio 2008, n. 3519; Cass., sez. un., 29 ottobre 2007, n. 22640; Cass., sez. un., 21 giugno 2007, n. 14385).

5. Con il quarto motivo, deducendo la “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli articoli 2697, 2729 c.c., nonche’ articolo 116 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che la controparte non avrebbe fornito il riscontro probatorio in relazione all’ammontare degli importi richiesti a titolo di spese condominiali e che il giudice del merito si sarebbe attenuto alle risultanze della disposta ctu ed avrebbe fatto riferimento a presunzioni semplici ex articolo 2729 c.c..

5.1. In relazione al quarto motivo la ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto: “nel caso in cui un soggetto, titolare di un immobile condominiale, convenga in giudizio colui il quale lo occupa, chiedendo la sua condanna al pagamento delle spese condominiali e’ tenuto a fornire, o meno, un supporto probatorio a detta richiesta non potendo detto computo essere demandato completamente ad una consulenza tecnica di ufficio, rispettivamente il Giudice e’ tenuto a non tener conto dei calcoli eseguiti con metodo probabilistico non essendo applicabile, al caso di specie, l’istituto delle presupposizioni semplici ex articolo 2729 c.c.”.

5.2. Il motivo, in ordine alla prospettata violazione di legge, e’ inammissibile, essendo il relativo quesito di diritto proposto del tutto astratto e generico, privo di ogni riferimento alla fattispecie concreta. Si osserva al riguardo che, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., il quesito inerente ad una censura in diritto – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non puo’ essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non puo’ consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

5.3. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

6. Con il primo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2947 c.c., arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Sostiene la predetta societa’ che solo con il passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello del 17 dicembre 1998 il contratto preliminare era stato risolto e percio’ solo da tale data essa avrebbe avuto la possibilita’ di far valere nei confronti della (OMISSIS) il diritto al risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo e, pertanto, le sarebbe dovuto il risarcimento del danno dal 3 giugno 1992 fino al 31 marzo, come richiesto nell’atto di citazione.

6.1 In relazione al motivo all’esame la controricorrente ricorrente incidentale ha proposto il seguente quesito di diritto: “vero che la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui il diritto puo’ essere fatto valere, che nel caso concreto deve essere stabilito dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato definitivamente che la sig.ra (OMISSIS) non ha diritto a far valere il contratto preliminare di compravendita, a causa del quale stava occupando l’immobile?”.

6.2. Il quesito formulato in relazione al motivo all’esame risulta eccentrico e non conferente, non essendo idoneo ad assolvere la propria funzione che, come gia’ evidenziato, e’ quella di far comprendere a questa Corte, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, quale sia l’errore asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale la regola da applicare, ne’ potendo – come pure gia’ detto – consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

6.3. Il motivo in questione e’ inammissibile anche per quanto attiene ai vizi motivazionali indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5 in relazione alla Legge 22 dicembre 1973, n. 841, articolo 6, arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Deduce la controricorrente ricorrente incidentale che la somma relativa alle spese condominiali sarebbe dovuta dalla controparte a titolo di risarcimento danni e non a titolo di oneri condominiali in senso stretto come erroneamente affermato dal Giudice del primo grado il quale non avrebbe neppure motivato la sua decisione di applicare nel caso all’esame la prescrizione biennale di cui alla Legge 22 dicembre 1973, n. 843, articolo 6.

7.1. Il motivo all’esame e’ inammissibile, contenendo censure dirette esclusivamente nei confronti della sentenza di primo grado, senza alcun riferimento alla pronunzia emessa dal giudice del gravame di merito. Ed invero, secondo il consolidato principio di questa Corte, rimanendo la sentenza del giudice di prime cure sostituita da quella di appello, al di fuori dei casi eccezionali previsti dalla legge (non ricorrenti nella specie), quest’ultima – anche laddove, diversamente dal caso in esame sulla questione de qua (v. p. 10 della sentenza impugnata), confermativa di quella di primo grado (Cass., 10 ottobre 2003, n. 15185) – costituisce l’unico oggetto del giudizio di legittimita’ (v. Cass. 24 giugno 2003, n. 9993), non essendo pertanto consentito formulare doglianze avverso la sentenza di prima istanza (Cass., 17 luglio 2007, n. 15952; Cass., 9 maggio 2007, n. 10626; Cass., 15 marzo 2006, n. 5637; Cass., 20 giugno 1996, n. 5714; v. anche, in motivazione Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127).

8. Il ricorso principale deve, quindi, essere rigettato mentre il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimita’ ben possono essere compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19916/2007 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale del Dott. Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), considerata domiciliata “ex lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1018/2006 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 09/11/2006, R.G.N. 1913/2001;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/2013 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con sentenza resa pubblica il 9 novembre 2006, la Corte di appello di Bari ha rigettato l’appello proposto da (OMISSIS) e da (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Foggia, che, a sua volta, aveva respinto la domanda avanzata dalle medesime sorelle (OMISSIS) – conduttrici di immobile ad uso non abitativo, sito in (OMISSIS), in forza di contratto stipulato con l’usufruttuario Don (OMISSIS) ed appartenente in nuda proprieta’ a (OMISSIS) – nei confronti di (OMISSIS), coniuge dell’ (OMISSIS), per sentir dichiarare esse istanti sostituite alla convenuta, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 38, nel contratto di compravendita della nuda proprieta’ dell’immobile locato, intervenuto in data il 14 maggio 1990, per il prezzo di lire 30 milioni, tra la stessa (OMISSIS) ed il nudo proprietario.

Per quanto ancora interessa in questa sede, il giudice di appello, richiamando gli argomenti sviluppati dalla sentenza n. 2080 del 1992 di questa Corte, ha escluso che la Legge n. 392 del 1978, articolo 38, possa spiegare effetti nell’ipotesi di vendita della sola nuda proprieta’ dell’immobile locato ad un terzo, nella persistenza dell’usufrutto dello stesso bene gia’ in essere, cio’ consentendo, in armonia con la ratio della norma anzidetta e con quanto previsto dall’articolo 999 c.c., la continuazione dell’attivita’ economica espletata presso l’immobile in locazione. Inoltre, la Corte territoriale ha ritenuto che, nel caso di specie, l’azione non fosse proponibile anche in ragione del fatto che il rapporto di coniugio tra venditore ed acquirente e’ ostativo dell’applicabilita’ dell’articolo 38 citato, con cio’ elidendosi anche ogni “intento fraudolento” nella disposta vendita.

2. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS) e da (OMISSIS) sulla base di un unico motivo, illustrato da memoria.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Preliminarmente va esaminata l’eccezione di “inammissibilita’ ed improcedibilita’ del controricorso per inosservanza dei termini di cui all’articolo 370 c.p.c.”, sollevata dalle ricorrenti con la memoria ex articolo 378 c.p.c..

L’eccezione va respinta, in quanto infondata alla luce del seguente dictum, che il Collegio intende ribadire: “il principio per cui la notifica del ricorso si intende eseguita alla data di consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario e non a quella dell’effettivo recapito trova applicazione quando si deve accertare il rispetto di un termine di decadenza posto dalla legge a carico del notificante, e non anche quando si tratta di individuare il dies a quo di un termine che il destinatario dell’atto notificato e’ tenuto a rispettare e che non puo’ che decorrere dal perfezionamento della notificazione. Pertanto, il termine per il deposito del controricorso, che decorre dalla scadenza del termine per il deposito del ricorso di modo che il dies a quo del primo termine opera in effetti anche come dies a quo per il secondo, deve calcolarsi dal giorno della effettiva notificazione del ricorso al contro ricorrente” (Cass., 28 dicembre 2006, n. 27596).

Nella specie, il controricorso e’ stato tempestivamente depositato, giacche’ esso risulta spedito per la notificazione il 1 ottobre 2007, ma effettivamente notificato l’8 ottobre 2007, con la conseguenza che alla data del suo deposito (25 ottobre 2007) non erano ancora decorsi i venti giorni previsti dall’articolo 370 c.p.c..

2. – Con un unico motivo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Le ricorrenti, precisato che la vendita della nuda proprieta’ dell’immobile da esse locato e’ intervenuta allorquando l’acquirente (OMISSIS) non era ancora coniuge dell’alienante (OMISSIS), sostengono che, in coerenza con lo scopo della prelazione e del succedaneo diritto di riscatto previsti dalla Legge n. 392 del 1978, “l’operativita’ della prelazione nel caso di vendita della nuda proprieta’ realizza ugualmente lo scopo perseguito dalla norma, sia pure con un differimento dell’acquisto del godimento al momento dell’estinzione dell’usufrutto, e consente di evitare che la normativa di agevolazione venga callidamente elusa e frustata mediante un trasferimento separato dalla nuda proprieta’ e dell’usufrutto”. Si soggiunge, altresi’, che la tesi sostenuta non sarebbe contrastata dalla disciplina posta dall’articolo 999 c.c., comma 1, posto che la continuazione delle locazioni concluse dall’usufruttuario in corso al momento della cessazione dell’usufrutto si avrebbe per qualunque causa di cessazione diversa dalla scadenza del termine e, dunque, anche in caso di riunione con la nuda proprieta’, risultando cio’ compatibile con gli istituti della prelazione e del riscatto, i quali presuppongono la permanenza del rapporto locativo anche successivamente al trasferimento della proprieta’ dell’immobile.

A chiusura del motivo viene formulato il seguente quesito di diritto: “Le disposizioni contenute nella Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, trovano applicazione anche nel caso di cessione a titolo oneroso delle nuda proprieta’ dell’immobile locato dall’usufruttuario tanto piu’ se effettuata nella prospettiva della prossima consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprieta’?”.

2.1. – Il motivo, e con esso il ricorso, e’ inammissibile.

Come peraltro eccepito anche dalla controricorrente, la Corte territoriale, oltre a ritenere l’inapplicabilita’ della Legge n. 392 del 1978, articolo 38, nel caso di vendita della sola nuda proprieta’ dell’immobile locato ad un terzo, ha altresi’ affermato e ribadito (sia a p. 9, che a p. 11 della sentenza impugnata) che l’azione proposta dalle sorelle (OMISSIS) non fosse “proponibile” anche per la ragione che, ai sensi dell’articolo 38 citato, u.c., il diritto di prelazione non trovava applicazione in caso di trasferimento dell’immobile al coniuge dell’alienante, come era avvenuto nel caso di specie tra l’ (OMISSIS), nudo proprietario, e la (OMISSIS) acquirente.

Tale ulteriore ed autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata non e’ stata oggetto di censura, giacche’ il motivo di ricorso si incentra unicamente (come fatto palese, peraltro, dallo stesso quesito di diritto che l’assiste) sulla questione della applicabilita’, o meno, della Legge n. 392 del 1978, articolo 38, nel caso di vendita della sola nuda proprieta’ dell’immobile locato ad un terzo; sicche’ deve trovare applicazione il principio, consolidato (piu’ di recente, cfr. Cass., 14 febbraio 2012, n. 2108), secondo cui, “qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralita’ di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitivita’ delle altre, alla cassazione della decisione stessa”.

Va, peraltro, precisato che l’affermazione resa nel corpo del ricorso (e ribadita con la memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c.) – in forza della quale il vincolo matrimoniale tra l’ (OMISSIS) e la (OMISSIS) sarebbe successivo all’atto di compravendita dell’immobile locato alle sorelle (OMISSIS) e, dunque, non vi sarebbe stata vendita tra coniugi – oltre ad non essere stata comunque utilizzata quale perno di una specifica doglianza (la quale, in ogni caso, non troverebbe rispondenza alcuna nel formulato quesito di diritto e, quindi, per cio’ stesso, sarebbe inammissibile), avrebbe dovuto in ogni caso radicare un’impugnazione per revocazione, ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., comma 1, n. 4, e non gia’ un ricorso per cassazione, venendo semmai in rilievo un errore di fatto addebitabile al giudice di appello, giacche’ questi ha fondato la propria decisione (anche) sulla circostanza (contraria a quella supposta dalle ricorrenti) dell’intervenuta compravendita tra coniugi.

3. – All’inammissibilita’ del ricorso segue la condanna in solido delle ricorrenti, in quanto soccombenti, al pagamento in favore della controricorrente delle spese del presente giudizio di legittimita’, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE
dichiara inammissibile il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’ in favore della controricorrente, che liquida in complessivi euro 1.800,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Margherita – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16724/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 19/2007 della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, depositata il 27/02/2007, R.G.N. 120/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 20 ottobre 2005 il Tribunale di Reggio Calabria accoglieva la domanda proposta da (OMISSIS), che aveva intimato lo sfratto per morosita’ a (OMISSIS) in relazione ad un immobile destinato ad uso commerciale, in virtu’ di un contratto di locazione stipulato in data 1 luglio 1999 e, per l’effetto, dichiarava la risoluzione dello stesso, condannando il (OMISSIS) al pagamento di euro 11.035, 36, oltre accessori e spese.

Su gravame del (OMISSIS), la Corte di appello di Catanzaro il 27 febbraio 2007 confermava la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a sette motivi e depositando memoria e costituzione di nuovo difensore.

Resiste con controricorso la (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo (nullita’ della sentenza. Violazione dell’articolo 112, per omessa decisione in ordine a un motivo di appello e per ultrapetizione con riferimento alla domanda di intimazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4) il ricorrente lamenta l’omesso esame in sede di appello delle sue deduzioni e comunque il vizio di ultrapetizione, in quanto la (OMISSIS) avrebbe proposto una domanda di intimazione di fratto per morosita’ con relativa risoluzione ex articolo 1457 c.c., del rapporto locatizio e poi l’avrebbe mutata in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis ex articolo 1456 c.c..

A corredo della illustrazione della doglianza il ricorrente formula il seguente quesito di diritto:

“Dica l’Ecc.ma Corte se sia affetta da vizio di omessa pronuncia la sentenza che ometta di pronunciare sul motivo di appello con cui si denunzi il vizio di ultrapetizione della sentenza di primo grado; dica altresi’ la Corte se sia affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, a fronte di una domanda di risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 c.c., conseguente all’intimazione di sfratto per morosita’ dichiari la risoluzione ai sensi dell’articolo 1457 c.c., in assenza di domanda di parte”.

Al riguardo, il Collegio osserva quanto segue.

A prescindere dalla circostanza, rilevata dalla resistente, che come risulta anche dalle conclusioni rassegnate e trascritte dallo stesso ricorrente, tale censura non e’ stata oggetto di appello, va posto in rilievo che il quesito non e’ conferente perche’ si concreta in un astratto interrogativo circolare che gia’ presuppone una risposta o meglio la cui risposta e’ completamente disancorata dal caso in esame e, quindi, non consente di risolvere la fattispecie sub iudice (Cass. n. 7179/09).

Peraltro, la censura e’ infondata perche’ il giudice dell’appello, non essendone stato investito, non poteva pronunciarsi.

2.- Con il secondo motivo (Insufficiente motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3) il ricorrente lamenta che il giudice dell’appello non avrebbe valutato se fosse o meno grave l’inadempimento imputato ad esso ricorrente.

Alla illustrazione della censura non segue il c.d. quesito di fatto, ossia la sintesi logico-giuridica del fatto decisivo e controverso.

Peraltro, il giudice a quo ha precisato che la morosita’ ha avuto inizio prima delle infiltrazioni e l’inadempimento del (OMISSIS) era particolarmente grave per avere omesso il pagamento dei canoni anche nel periodo successivo (p. 5 sentenza impugnata).

3.- Con il terzo motivo (violazione degli articoli 1456, 1457 e 1460 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), in estrema sintesi, da un lato il ricorrente lamenta che erroneamente il giudice dell’appello avrebbe ritenuto che la sospensione del pagamento consentiva ex se la risoluzione, dall’altro che nel caso di eccezione di inadempimento il giudice avrebbe dovuto procedere ad una valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti, tenendo conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche di quello logico (p. 14 ricorso).

A corredo della illustrazione della doglianza il ricorrente formula il seguente quesito di diritto:

Dica l’Ecc.ma Corte se l’eccezione di inadempimento possa essere sollevata nei confronti della domanda di risoluzione e a fronte dell’azione della parte volta a far dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1457 c.c., e della dichiarazione della parte di valersi di una clausola risolutiva espressa; e se nel caso di eccezione di inadempimento il giudice debba o meno procedere alla valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti delle parti, tenendo conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche di quello logico e stabilendo se sussista tra l’inadempimento dell’una e il precedente inadempimento dell’altra relazione causale ed adeguatezza, nel senso della proporzionalita’ rispetto alla funzione econonomico – sociale del contratto valutando anche il comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda che offra il pagamento”.

Al riguardo va detto che il quesito non si attaglia al caso di specie e non scalfisce il convincimento del giudice dell’appello, il quale ha accertato, in primis, che la sospensione del pagamento dei canoni era iniziata senza alcuna giustificazione, per cui di per se’ avrebbe comportato la risoluzione del contratto e poi ha valutato gli opposti comportamenti al punto da ritenere che il mancato intervento della (OMISSIS), ove fosse da ritenere effettivamente intempestivo, avrebbe rappresentato un inadempimento di lieve entita’ rispetto a quello ben piu’ rilevante del (OMISSIS) (p. 5 sentenza impugnata).

4.- Cio’ detto, va disatteso il quarto motivo (Insufficiente motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), con cui il ricorrente denuncia un vizio logico nella motivazione anche con riferimento alla valutazione della proporzionalita’ della condotta (p. 17 ricorso) e, comunque, si tratta di una richiesta di valutazione di documenti e di prove dedotte che sono stati disattesi in modo corretto dal giudice a quo.

5. Di qui, il rigetto del quinto motivo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), dichiarato espressamente connesso al precedente, precisandosi, peraltro, che il giudice dell’appello ha valutato la condotta delle parti anche secondo il criterio della buona fede cui esse hanno il dovere di uniformarsi (p. 4-5 sentenza impugnata).

6.- Con il sesto motivo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) il ricorrente si duole di omessa motivazione sull’elemento psicologico circa l’inadempimento dell’obbligazione di cui all’articolo 1576 c.c., conseguente al verificarsi dell’allagamento dei locali e con il settimo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) rinviene una insufficiente motivazione in ordine al fatto decisivo e controverso per il giudizio, a suo avviso consistente, nella circostanza che per i canoni delle mensilita’-marzo/aprile 2004 vi sia stata l’offerta banco judicis: circostanza, a suo dire, rilevante per valutare il comportamento c.d. inadempiente.

Le due censure costituiscono, in realta’, una unica doglianza.

Al riguardo, il Collegio osserva che esse non meritano accoglimento non solo per quanto, contrariamente all’assunto del ricorrente, e’ rinvenibile nella sentenza impugnata e per quanto detto in precedenza, ma perche’ non si puo’ parlare di omessa motivazione, tenuto conto che il giudice dell’appello ha precisato che lo stesso (OMISSIS) aveva ammesso che avrebbe potuto intervenire per eliminare l’inconveniente o almeno per ridurne la portata, ma che giuridicamente non ne aveva alcun obbligo.

Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese, che seguono la soccombenza, vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 1.200 di cui 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2627/2007 proposto da:

(OMISSIS) SAS (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

e contro

(OMISSIS) SNC;

- intimati -

sul ricorso 7606/2007 proposto da:

(OMISSIS) SNC (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente ricorrente Incidentale -

e contro

(OMISSIS) SAS, (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 22/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 21/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/01/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS) difensore del resistente che ha chiesto di depositare nota spese e il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento del ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per riunione e rigetto di entrambi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 27-3-1987 la s.n.c. (OMISSIS) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Ancona la s.a.s. (OMISSIS) chiedendone la condanna al pagamento della somma di lire 53.115.512 pari all’importo dei lavori edili eseguiti nei locali di (OMISSIS), nella disponibilita’ della convenuta.

La societa’ (OMISSIS) costituendosi in giudizio assumeva di essere tenuta a pagare soltanto i lavori concernenti la sua attivita’ commerciale e non anche quelli eseguiti sulle parti strutturali dell’immobile, non di sua proprieta’, e sosteneva di aver gia’ corrisposto alla societa’ attrice la somma di lire 80.000.000, superiore a quella richiesta, per cui proponeva domanda riconvenzionale per la restituzione della differenza.

In un successivo atto di citazione notificato il 27-7-1988 il predetto importo di lire 53.115.512 veniva rettificato in lire 93.331.119, e si precisava che l’importo originario costituiva soltanto il residuo dovuto al netto degli acconti versati dalla committente.

Con atto di citazione del 17-10-1989 la societa’ (OMISSIS), premesso che la societa’ (OMISSIS) al momento della conclusione del contratto di appalto era costituita nella forma della societa’ in nome collettivo e che i soci della stessa erano (OMISSIS) e (OMISSIS), successivamente receduti, ma personalmente responsabili delle obbligazioni assunte prima del recesso, estendeva ai medesimi (OMISSIS) e (OMISSIS) la richiesta di adempimento dell’obbligazione pecuniaria.

Integrato il contraddittorio il (OMISSIS) faceva valere, con eccezione preliminare di carenza di legittimazione passiva, il beneficio della preventiva escussione del patrimonio della societa’, mentre la societa’ (OMISSIS) ed il convenuto (OMISSIS) eccepivano la litispendenza.

Riuniti i procedimenti, il Tribunale adito con sentenza del 28-1-1998 respingeva l’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal (OMISSIS) e, ritenuta la causa non sufficientemente istruita in relazione sia alla determinazione dell’ammontare del corrispettivo per i lavori eseguiti che all’entita’ degli acconti sui corrispettivi percepiti, con separata ordinanza rimetteva la causa in istruttoria.

Con sentenza definitiva del 3-6-2003 il Tribunale di Ancona dichiarava che l’importo complessivo dovuto per l’esecuzione in appalto dei lavori edili nei locali situati in (OMISSIS), era pari a lire 79.620.245, e che da detto importo dovevano essere detratti sia la somma di lire 39.215.617 corrisposta dalla societa’ (OMISSIS) in pagamento della fattura n. (OMISSIS), sia gli importi degli assegni emessi dal (OMISSIS) e dal (OMISSIS), ammontanti a lire 40.000.000; per l’effetto condannava la societa’ (OMISSIS) al pagamento del residuo importo di euro 208,92, pari a lire 404.528, in favore della societa’ attrice, con gli interessi legali dalla domanda al saldo; dichiarava il (OMISSIS) ed il (OMISSIS) personalmente ed illimitatamente responsabili, in qualita’ di soci, per il pagamento, in favore della societa’ attrice, del predetto residuo importo di euro 208,92 con gli interessi legali, e respingeva le domande riconvenzionali.

Proposto gravame da parte della (OMISSIS) cui resistevano la societa’ (OMISSIS) ed il (OMISSIS) che introducevano anche un appello incidentale la Corte di Appello di Ancona con sentenza del 21-1-2006 ha rigettato entrambe le impugnazioni.

Per la cassazione di tale sentenza la s.a.s. (OMISSIS) ed il (OMISSIS) hanno proposto un ricorso articolato in quattro motivi cui la s.n.c. (OMISSIS) ha resistito con controricorso proponendo altresi’ un ricorso incidentale basato su due motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposto contro la medesima sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo la societa’ (OMISSIS) ed il (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione dell’articolo 39 c.p.c., censurano la sentenza impugnata per non aver ravvisato la litispendenza tra la causa introdotta con atto di citazione del 27-3-1987 e quella iscritta al n. R.G. 2125/1988, atteso che il credito in relazione al quale si chiedeva la condanna nella prima causa era lo stesso di cui si chiedeva l’accertamento nella seconda causa, e che pertanto il fatto costitutivo del diritto era identico nelle due cause; quindi sussisteva la litispendenza per la seconda causa.

La censura e’ infondata.

Premesso che la sentenza impugnata ha disatteso l’eccezione di litispendenza in quanto ha ritenuto che tra il procedimento promosso con l’atto di citazione del 27-3-1987 e quello successivo (R. G. n. 2125/1988) non esisteva perfetta coincidenza di “petitum” e “causa petendi”, e’ agevole rilevare che la contemporanea pendenza davanti al medesimo giudice, da intendersi come ufficio giudiziario, di piu’ procedimenti relativi alla stessa causa (come nella fattispecie), non e’ riconducitele all’ambito di disciplina dell’articolo 39 primo comma c.p.c., che postula la pendenza della stessa causa davanti a giudici diversi, ma da luogo all’applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 273 c.p.c. (Cass. 19-7-2004 n. 13348; Cass. Ord. 21-4-2010 n. 9510).

Con il secondo motivo i ricorrenti principali, denunciando violazione dell’articolo 112 c.p.c., assumono che la Corte territoriale ha omesso l’esame della domanda dell’esponente avente ad oggetto il risarcimento dei danni per la difettosa esecuzione dei lavori nella misura di lire 600.000; infatti, premesso che la prova documentale di tali danni era costituita sia dalla perizia del consulente di parte (OMISSIS) sia dalla mancata contestazione della controparte, la societa’ (OMISSIS) ed il (OMISSIS) rilevano che le stesse risultanze della CTU avevano evidenziato la sussistenza dei danni stessi, anche se le sentenze di primo grado non li avevano liquidati perche’ non sarebbe stata individuata la causa dei difetti riscontrati; in realta’ l’accertamento dell’esistenza dei danni lamentati era sufficiente per procedere alla loro liquidazione.

La censura e’ infondata.

La sentenza impugnata si e’ pronunciata sulla suddetta domanda assumendo che la societa’ (OMISSIS) non aveva minimamente provato i presunti danni lamentati ed aveva omesso persino di chiedere al giudice di formulare al CTU uno specifico quesito al riguardo; orbene tale “ratio decidendi” non e’ stata specificatamente impugnata dai ricorrenti principali, che non hanno neppure evidenziato la natura di tali pretesi danni e che comunque erroneamente ritengono risarcibili dei danni di cui, seppure esistenti, non e’ stata accertata la causa, difettando in tale ipotesi la riconducibilita’ degli stessi alla responsabilita’ dell’appaltatrice.

Con il terzo motivo i ricorrenti principali, deducendo vizio di motivazione, assumono che il giudice di appello non ha almeno sufficientemente espresso le ragioni del rigetto della domanda riconvenzionale con la quale la societa’ (OMISSIS) aveva chiesto la condanna della controparte alla restituzione della somma di lire 25.996.199 riguardante il corrispettivo di lavori di ristrutturazione dell’immobile dovuto dai proprietari del bene, e non certo dall’inquilino; aggiungono che detti proprietari avevano ottenuto il rimborso di tale somma dalla Regione Marche a titolo di risarcimento danni determinati dal terremoto.

Con il quarto motivo la societa’ (OMISSIS) ed il (OMISSIS), denunciando violazione dell’articolo 112 c.p.c. e vizio di motivazione, ribadiscono la mancanza di sufficienti argomentazioni della sentenza impugnata a fondamento del rigetto della domanda riconvenzionale di cui al precedente motivo, e sottolineano la rilevanza, contrariamente all’assunto del giudice di appello, della documentazione prodotta, che provava che il costo dei lavori di ristrutturazione dell’immobile era stato rimborsato alle proprietarie di esso signore (OMISSIS) e (OMISSIS) dalla Regione Marche a titolo di risarcimento danni provocati dal terremoto.

Le enunciate censure, da esaminare congiuntamente per ragioni di connessione, sono infondate.

Premesso che il giudice di appello in relazione alla domanda riconvenzionale della societa’ (OMISSIS) per la restituzione di somme non dovute ha affermato che la documentazione prodotta dalla suddetta societa’ era del tutto irrilevante ai fini del decidere, si osserva che i ricorrenti principali, censurando in modo generico la valutazione che la Corte territoriale aveva effettuato in proposito, avrebbero avuto l’onere, in realta’ non assolto, di trascrivere il contenuto di tali documenti, atteso che, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, il controllo sulla decisivita’ delle fatti emergenti dai documenti stessi deve essere consentito alla Corte sulla base delle sole deduzioni contenute nell’atto, alle cui lacune non e’ possibile sopperire con indagini integrative.

Puo’ aggiungersi che comunque la circostanza che le spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile fossero state rimborsate dalla Regione Marche ai proprietari del bene era del tutto irrilevante rispetto all’oggetto dell’appalto stipulato tra le parti e quindi al relativo corrispettivo.

Procedendo a tal punto all’esame del ricorso incidentale, si osserva che con il primo motivo la societa’ (OMISSIS), denunciando omessa motivazione, censura la sentenza impugnata per aver disatteso l’assunto dell’appellante principale secondo cui i due assegni per l’importo complessivo di lire 40.000.000 rilasciati dal (OMISSIS) e dal (OMISSIS) all’esponente riguardavano un rapporto diverso rispetto a quello costituito dall’appalto intervenuto tra le parti in causa; in realta’ dalla documentazione prodotta (il cui contenuto e’ stato trascritto in ricorso), ed in particolare dall’atto di querela del 24-10-1986 sporto nei confronti di (OMISSIS), emergeva chiaramente che il (OMISSIS) ed il (OMISSIS), avendo interesse al rilascio dei locali di proprieta’ della (OMISSIS) da parte del conduttore (OMISSIS) che vi svolgeva l’attivita’ di tipografo, avevano versato la suddetta somma di lire 40.000.000 alla societa’ (OMISSIS) per eseguire i necessari lavori nel locale di proprieta’ dello stesso (OMISSIS) in via (OMISSIS) per consentire a quest’ultimo di proseguire ivi la sua attivita’; in tale contesto era particolarmente rilevante la scrittura privata del (OMISSIS) intervenuta tra la (OMISSIS) ed il (OMISSIS) con la quale la prima, onde agevolare il rilascio dei locali da parte del suddetto tipografo, si obbligava a far eseguire dalla societa’ (OMISSIS) i lavori ivi specificatamente indicati nel locale di via (OMISSIS).

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale ha ritenuto non raggiunta la prova che tra il (OMISSIS) ed il (OMISSIS) da un lato e la societa’ (OMISSIS) dall’altro esistesse un ulteriore rapporto obbligatorio rispetto a quello nascente dall’appalto in base al quale i primi due sarebbero stati tenuti nei confronti dell’attuale ricorrente incidentale a pagare il corrispettivo dei lavori di ristrutturazione del locale nel quale si sarebbe trasferito il precedente conduttore dei locali di (OMISSIS); si tratta di un accertamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione non superabile dal contenuto dei documenti prodotti dalla societa’ (OMISSIS) relativi alla predetta querela ed alla dichiarazione della proprietaria di detti locali di avere assunto l’obbligo di far eseguire i lavori di ristrutturazione del locale di proprieta’ del (OMISSIS) e di avere concordato con l’appaltatore (e non anche con i nuovi conduttori degli immobili di sua proprieta’) di non corrispondere nulla per tali lavori, in quanto insufficienti a sollevare la societa’ appaltatrice dall’onere di fornire la prova dell’assunzione dell’obbligo di pagare il relativo corrispettivo di tali lavori da parte dei nuovi conduttori.

Con il secondo motivo la ricorrente incidentale, deducendo insufficiente motivazione, sostiene che era stato un accordo tra (OMISSIS), il (OMISSIS) ed il (OMISSIS) riguardante la spesa per i lavori di sistemazione della nuova sede del (OMISSIS), lavori che la societa’ (OMISSIS) stata gia’ eseguendo al momento della consegna in data 25-11-1985 dei due suddetti assegni per averli gia’ pattuiti con la proprietaria dell’immobile di (OMISSIS) e con il (OMISSIS) fin dal 4-10-1985; inoltre dall’esame della dichiarazione del 25-11-1985 del legale rappresentante della societa’ appaltatrice non risultava affatto evidente, come invece affermato dalla sentenza impugnata, che i predetti assegni fossero stati rilasciati a titolo di pagamento del corrispettivo dell’appalto che la societa’ (OMISSIS), all’epoca non ancora costituita, avrebbe stipulato con l’esponente.

La censura e’ infondata.

La sentenza impugnata ha rilevato che i due assegni sopra menzionati furono rilasciati dal (OMISSIS) e dal (OMISSIS) “a garanzia del pagamento di lire 40.000.000 che dovra’ essere effettuato dalla costituenda societa’ per la gestione di un bar in (OMISSIS)”, secondo la chiara dichiarazione rilasciata il 25-11-1985 dal legale rappresentante della societa’ appaltatrice al momento delle recezione dei suddetti titoli; ha aggiunto che detta scrittura prevedeva la restituzione degli assegni e la loro sostituzione con altri a firma della societa’ entro il 15-12-1985, ma che cio’ non era avvenuto, per cui erano stati posti all’incasso; pertanto la suddetta somma, costituendo corrispettivo dell’appalto, doveva essere detratta dall’importo complessivo dei lavori appaltati.

Avendo quindi il giudice di appello indicato esaurientemente le fonti probatorie del proprio convincimento in ordine alla causale della dazione dei due suddetti assegni, si e’ in presenza di un accertamento di fatto sorretto da adeguata e logica motivazione, come tale incensurabile in questa sede, dove la ricorrente incidentale tende inammissibilmente a prospettare una diversa ricostruzione della vicenda senza oltretutto riportare il contenuto integrale della dichiarazione del 25-11-1985, dalla quale risulterebbe, secondo il suo assunto, che la somma di lire 40.000.000 era stata versata in conto di quanto concordato.

In definitiva anche il ricorso incidentale deve essere rigettato.

Ricorrono giusti motivi, avuto riguardo alla reciproca soccombenza, per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE
Riunisce i ricorsi, li rigetta entrambi e compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.