Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2054/2006 della CORTE D’APPELLO da NAPOLI, depositata il 01/09/2006, R.G.N. 2054/2006, R.G.N. 7064/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per l’accoglimento;

RITENUTO IN FATTO

1.- Per un contratto di locazione a scopo abitativo non disdetto per la scadenza del 31.12.1999 (di oltre otto anni successiva all’inizio del rapporto) proclamato efficace fino al 31.12.2003 da sentenza passata in giudicato, la locatrice (OMISSIS) comunico’ disdetta nel giugno del 2003 per la scadenza del 31.12.2003, poi iniziando nel 2004 una causa di sfratto per finita locazione, cui resistettero le conduttrici (OMISSIS). Le quali opposero che, essendosi il contratto rinnovato il 31.12.1999 nella vigenza della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, la disdetta (o il rifiuto di rinnovo) avrebbe potuto essere data solo per le ragioni di cui all’articolo 3 della citata legge, sicche’ quella comunicata era inefficace ed il contratto doveva intendersi rinnovato fino al 31.12.2007.

2.- Il tribunale di Benevento accolse il ricorso della locatrice con sentenza n. 912/05 e la Corte d’appello di Napoli ha respinto il gravame delle conduttrici con sentenza n. 2054 del 2006 sul rilievo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (il quale stabilisce che “i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della presente legge che si rinnovano tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”) si riferisce non gia’ all’intera disciplina della doppia durata quadriennale, bensi’ attiene … alla previsione della proroga per un solo ulteriore quadriennio.

3.- Avverso la sentenza ricorrono per cassazione le conduttrici (OMISSIS) (in epigrafe indicate) affidandosi ad un unico motivo, illustrato anche da memoria, cui resiste con controricorso la locatrice (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- Le ricorrenti sostengono, deducendo falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (ed ultimo) deve interpretarsi nel senso che il contratto rinnovatosi successivamente all’entrata in vigore della legge citata “deve intendersi rinnovato tacitamente non gia’ di soli quattro anni, bensi’ di quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego di rinnovo del contratto contemplati dalla stessa norma”.

2.- La censura e’ fondata alla luce dei principi enunciati da Cass. n. 17995/2007 (cui adde Cass. nn. 15005/2008 e 15338/2010), la quale ha affermato che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 3 il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 14, u.c..

Ebbene, nella specie non e’ affermato da alcuno che fosse stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta il 31.12.1999, ad oltre un anno dall’entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, con la conseguenza che per la successiva scadenza quadriennale la rinnovazione sarebbe stata impedita, ex articolo 2, comma 1, della legge, solo per le ragioni dallo stesso comma indicate (in riferimento all’articolo 3).

Cosi’ non essendo stato, alla data del 31.12.3003 la locazione si rinnovo’ de iure sino al 31.12.2007.

3.- La sentenza va dunque cassata con decisione nel merito nel senso indicato, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c..

L’incertezza che ha connotato la problematica sino alla menzionata sentenza di questa Corte induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese sia dei due gradi di merito che di quello di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, in accoglimento dell’appello, dichiara che la locazione si e’ rinnovata sino alla data del 31.12.2007 e compensa tra le parti le spese dell’intero processo.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI – Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO – Rel. Consigliere -
Dott. Roberta VIVALDI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.A. DITTA, in persona della omonima titolare, elettivamente domiciliata in ROMA VIA MONTE ZEBIO 28, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE BERNARDI, che la difende, giusta delega in atti;

- RICORRENTE -

CONTRO

AEROPORTI R.SPA, in persona dei suoi legali rappresentanti pro tempore, dott. M.F.P. e dott. F.N., elettivamente domiciliata in ROMA LARGO DEL TEATRO VALLE 6, presso lo studio dell’avvocato D’ERCOLE STEFANO, che la difende unitamente all’avvocato MANCUSI PIERO, con procura speciale del dott. Notaio PAOLO SILVESTRO, in Roma 20 febbraio 2004, Rep.74080;

- RESISTENTE -

e sul 2° ricorso proposto da:

AEROPORTI R., in persona dei legali rappresentanti dott. Massimo FACCIOLI ointozzi e dott. F.N., elettivamente domiciliato in ROMA LARGO DEL TEATRO VALLE 6, presso lo studio dell’avvocato STEFANO D’ERCOLE, che lo difende unitamente all’avvocato MANCUSI PIERO, con procura speciale del Dott. Notaio Paolo silvestro in Roma 20 febbraio 2004, Rep. 74080;

- RICORRENTE -

CONTRO

C.A.;

- INTIMATO -

avverso la sentenza n. 388/01 della Corte d’Appello di ROMA, sezione quarta civile, emessa il 7 febbraio 2001, depositata il 07/03/01; RG.3829/2000.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/01/05 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;
udito l’Avvocato BERNARDI GIUSEPPE;
udito l’Avvocato MANCUSI PIERO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale.

Fatto

Con ricorso depositato il 12.6.1997 C.A., premesso che gestiva un’attività commerciale nell’ambito dell’aeroporto di Fiumicino a seguito di rapporti intercorsi dapprima con il Ministero dei trasporti e dell’Aviazione civile in virtù di concessione e successivamente con la s.p.a. Aeroporti di Roma, in virtù di contratti stipulati ai sensi dell’art. 17 l. n. 755/1973, l’ultimo dei quali in data 22.7.1991, chiedeva accertarsi l’esistenza di un contratto di locazione con quest’ultima società.

Si costituiva la convenuta ed eccepiva la carenza di giurisdizione del giudice ordinario e nel merito l’infondatezza della domanda.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 4005 del 1999, rigettava la domanda.

Proponeva appello l’attrice.

La corte di appello di Roma, con sentenza depositata il 7.3.2001, rigettava l’appello.

Riteneva la corte di merito che nella fattispecie i rapporti tra le parti erano regolati da una convenzione tra loro stipulata il 22.7.1991, in cui la società concedeva in subconcessione due beni demaniali (due locali) alla C. con l’obbligo di destinarli alla vendita esclusiva degli articoli indicati; che tale convenzione discendeva dall’art. 4 l. n. 755/1973 e dall’art. 17 della concessione del Ministero dei trasporti nei confronti della s.p.a. Aeroporti di Roma; che dalle pattuizioni di tale subconcessione emergeva che la C. era sottoposta a specifici obblighi e controlli, anche contabili sulla qualità del servizio; che conseguentemente non si trattava di locazione di immobile, ma di subconcessione di bene demaniale, per quanto sottoposto alle norme di diritto privato, poiché rispondeva allo specifico interesse del subconcedente, costituendo l’attività svolta dalla C. nei locali un’attività utile e rispondente alle esigenze della più generale gestione dell’aeroporto.

Pertanto la corte di merito riteneva non applicabile nella fattispecie le norme sulla durata del contratto locativo di cui alla legge n. 392/1978.

Proponeva l’attrice ricorso per cassazione.

Resisteva la convenuta con controricorso, con cui proponeva anche ricorso incidentale condizionato, attinente all’assunto difetto di giurisdizione dell’A.G.O.

Le S.U. di questa corte, con sentenza depositata il 26.3.2003, rigettavano il ricorso incidentale. Venivano rimessi i ricorsi a questa sezione per l’ulteriore corso.

La resistente ha presentato memoria.

Diritto

1. I ricorsi risultano già riuniti dalle S.U..

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l’errata qualificazione del fatto per la negazione della natura locatizia del rapporto corrente tra le parti.

Assume la ricorrente che la natura privatistica della convenzione è incontrovertibile, ai sensi dell’art. 4 della l. n. 755/1973 e dell’art. 17 della convenzione stipulata dalla s.p.a. Aeroporti di Roma con il Ministero dei trasporti; che nella specie sussiste un diritto soggettivo personale di godimento di essa ricorrente sui locali, nonostante la natura demaniale degli stessi; che tanto è ammesso dall’art. 823 c.c; che la convenzione stipulata tra le parti in causa nel 1991 è riconducibile alla locazione, essendo il bene goduto dal terzo per scopi propri, non collegati, o collegati solo in via eventuale, con le esigenze dello scalo; che tale principio è stato affermato da Cass. n. 4645 del 1989; che tanto è conforme anche all’art. 35 l. n. 392/1978 che esclude dal diritto all’indennità per perdita di avviamento commerciale i rapporti relativi ad immobili complementari o interni ad aeroporti; che la sentenza impugnata non ha tenuto conto di detti principi.

2. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l’infondatezza, l’illogicità, contraddittorietà ed insufficienza della motivazione della sentenza impugnata, che non ha tenuto conto del precedente giurisprudenziale di cui a Cass. n. 4645/1989, nonché della violazione e falsa applicazione dell’art. 4 l. n. 755/1973, violazione della legge n. 392/1978 e dell’art. 12 disp. prelim. c.c..

Lamenta la ricorrente che erratamente la sentenza impugnata ha ritenuto che nella fattispecie si trattasse di una subconcessione, facendo riferimento alla argomentazione letterale della convenzione tra ministero dei trasporti e società Aeroporti Roma; che è irrilevante la qualificazione del contratto data dalle parti; che è irrilevante l’interesse del locatore, ai fini della qualificazione del rapporto in modo diverso dalla locazione; che nella fattispecie nei locali si svolgeva un’attività (vendita giornali e tabacchi) del tutto indipendente e non strumentale rispetto alla gestione del servizio pubblico aeroportuale; che l’art. 4 della legge n. 755 del 1973 non prevede assolutamente un autonomo modello negoziale tipico, di cui detti una completa disciplina, limitandosi a dire che dette subconcessioni sono regolate dal diritto privato; che nella fattispecie si tratterebbe appunto di una locazione; che in ogni caso, ove non si ritenesse applicabile in via diretta la norma della legge n. 392/1978 relativamente alla durata di tale contratto, questa dovrebbe almeno applicarsi in via analogica.

3.1. Ritiene questa corte che i due motivi di ricorso, essendo strettamente connessi, vadano esaminati congiuntamente.

Essi sono infondati e vanno rigettati.

Secondo quanto dispone l’art. 823 c.c., i beni che fanno parte del demanio pubblico sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano: norma dalla quale si è tratto che la disponibilità dei beni demaniali (e similmente quella dei beni patrimoniali indisponibili) dello Stato e di altre pubbliche amministrazioni attesa la loro destinazione alla diretta realizzazione di interessi pubblici, può essere legittimamente attribuita ad un soggetto diverso dall’ente titolare del bene – entro certi limiti e per alcune utilità – solo mediante concessione amministrativa (in tal senso, Cass. sez. un. 12.2.1999 n. 50, 19.2.1999 n. 79, 3.9.1998 n. 8768 e 22.11.1993 n. 11491) e non anche mediante locazione (Cass. 23.12.1998 n. 12831 e Cass. 15.12.1982 n. 6916). Ed appunto una concessione è intervenuta nella specie tra il Ministero dei trasporti e la società Aeroporti di Roma.

Oggetto del presente giudizio è tuttavia il diverso rapporto tra concessionario e terzi in merito a beni demaniali, considerato in giurisprudenza ora di diritto privato (Cass. 14.7.1981 n. 4592, 29.5.1982 n. 3324 e 6.5.1985 n. 2823), ora di diritto pubblico (Cass. 28.4.1989 n. 2015 e 26.7.1991 n. 8368, nonché Cons. Stato, sez. IV, 27.11.1996 n. 1244), ed ora dell’uno o dell’altro tipo secondo le particolarità delle singole fattispecie (Cass.19.2.1992 n. 2056; Cass.26/04/2000, n.5346Cass. 29/11/2001, n.15190).

3.2.L’astratta compatibilità tra natura demaniale del bene e locazione discende infatti dalla espressa previsione normativa contenuta nell’art. 35 ultima parte legge 27.7.1978 n. 392, richiamato anche dal successivo art. 41 cpv.: norme che, per le locazioni – che qui interessano – aventi ad oggetto immobili complementari od interni a beni demaniali quali, tra gli altri, gli aeroporti ed i porti (art. 822 c.c.), escludono l’indennità per la perdita dell’avviamento ed il diritto di prelazione e riscatto, e, dunque, a contrariis, consentono tale strumento negoziale pur con tali limitazioni.

Analogamente dispongono gli artt. 46 cod. nav. e 1145 secondo e terzo comma c.c..

3.3.Nella fattispecie opera altresì l’art. 4 della legge 10.11.1973 n. 755, che così statuisce:

“La società concessionaria deve operare con criteri di organicità e di economicità.

Essa provvede alla gestione mediante l’espletamento diretto dei servizi aeroportuali …

La società concessionaria può anche provvedere a servizi particolari mediante appalti o subconcessioni parziali regolate dal diritto privato, ferma restando la propria responsabilità.”

La norma, pur svolgendo un notevole peso (dovendo ritenersi, fino a prova contraria, che la s.p.a. Aeroporti di Roma abbia voluto ad essa conformarsi, così come essa assume, e come – secondo la sentenza impugnata – si desume anche dalla convenzione intervenuta tra le parti in causa il 22.7.1991), tuttavia non è esaustiva della questione della qualificazione del contratto in questione, in quanto, se anche si ritenesse che la concessionaria s.p.a. Aeroporti di Roma non potesse concedere in locazione il bene demaniale, ma avesse potuto solo avvalersi della subconcessione di diritto privato, intesa come negozio atipico, ciò non esclude che, ove avesse in ogni caso provveduto a detta locazione, ferma una sua eventuale responsabilità nei confronti della p.a. concedente, detto contratto di locazione di bene demaniale tra le parti sarebbe valido, poiché i beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e quindi anche di locazione, salvo le azioni a tutela che la p.a. intenda esperire (Cass. 22/03/2004, n.5672; Cass. 26/04/2000, n.5346; Cass. 20/03/1985, n.2034).

Diventa quindi fondamentale accertare quale negozio abbiano effettivamente posto in essere le parti.

4.1. La locazione, ai sensi dell’art. 1571 cod. civ., è il contratto con il quale “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa per un dato tempo e un determinato corrispettivo”.

Tale negozio tipico, quindi, è caratterizzato da una traslazione temporanea del diritto di godimento su un bene, con la funzione di assicurare al cedente la percezione di un reddito ed al cessionario la diretta apprensione delle utilità che il bene stesso è per sua natura in grado di offrire.

La suddetta funzione, ove si tratti di cosa suscettibile di una pluralità di impieghi, non resta alterata per il fatto che la cessione sia contemplata per uno solo di tali impieghi, vertendosi in tema di delimitazione dell’oggetto del contratto, la quale non tocca la consistenza delle prestazioni sinallagmatiche e degli interessi che esse sono idonee a soddisfare, e, anzi, si pone in piena armonia con l’esistenza di conservazione del bene (nella sua potenzialità economica, oltre che struttura fisica), correlata alla temporaneità del rapporto.

4.2.Peraltro, ove il cessionario del godimento del bene sia tenuto non soltanto a rispettare una specifica destinazione, ma anche ad attuarla, con un’attività indispensabile o comunque utile per l’impresa del cedente, non può dubitarsi dell’esorbitanza del rapporto dallo schema della locazione.

In tale situazione, invero, il bene si mantiene in collegamento funzionale con l’azienda di una delle parti, ed il conferimento all’altra della facoltà di usarlo presenta un “quid pluris”, rispetto ai menzionati connotati della cessione di godimento dietro un corrispettivo, esprimendo un decentramento di rami o settori di una struttura economica sostanzialmente unitaria, con apporti esterni, oppure un affiancamento di altre imprese, per attività complementari od integrative.

Detti criteri generali devono presiedere all’individuazione della natura dell’atto, con il quale la concessionaria dei servizi aeroportuali, avvalendosi di autorizzazione all’uopo ricevuta dall’Amministrazione concedente (nei limiti di compatibilità con gli impegni e gli scopi della concessione), dia in uso a terzi, a titolo oneroso e dietro corrispettivo, terreni demaniali inclusi nel “recinto” dell’aeroporto, ovvero anche locali realizzati su tali terreni (facenti parte del demanio, per il principio dell’accessione).

4.3.Come esattamente rilevato da Cass 7.11.1989 n. 4645, l’atto è riconducibile nella locazione, con la conseguenziale applicabilità delle disposizioni della legge n.392 del 1978 (salve le eccezioni contemplate dall’art. 35 di detta legge), se il bene non abbia mai avuto, od abbia perso la qualità d’immobile strumentale rispetto ai servizi aeroportuali (ed in questa ipotesi andrebbe anzitutto esaminato se si sia verificata un’ipotesi di cosiddetta sdemanializzazione tacita del bene, in presenza degli altri requisiti necessari, vedasi S.U.26/07/2002, n.11101) e venga così goduto dal terzo per scopi propri, non collegati, o collegati solo in via eventuale ed indiretta, con le esigenze dello scalo; l’atto stesso presenta, invece, il carattere della subconcessione, se il bene abbia e conservi l’indicata strumentalità, sicché il terzo si trovi in posizione analoga a quella della concessionaria, impiegando ed essendo tenuto ad impiegare il terreno ed il locale per attività, comprese fra quelle che il concessionario avrebbe potuto svolgere direttamente, che siano componenti del servizio aeroportuale unitariamente inteso.

4.4.Locazione e subconcessione di diritto privato di un locale demaniale per uso commerciale, pur presentando elementi comuni, si differenziano, sotto il profilo causale, per il fatto che solo in quest’ultima la cessione in uso al terzo tende – a differenza di quanto avviene invece nella locazione, diretta a realizzare uno scopo proprio del conduttore al godimento dell’immobile e del locatore al corrispettivo- “a perseguire l’interesse pubblico insito nel bene considerato”: interesse che va desunto da tutte le clausole contrattuali, che impongano obblighi comportamentali al terzo subconcessionario.

Né tanto rientra nei soli motivi che possono indurre il concessionario alla subconcessione, come sostiene la ricorrente, poiché tali obblighi di facere (in cui rientra anzitutto l’obbligo di attuazione del godimento nei termini pattuiti) o di pati a carico del terzo subconcessionario costituiscono essi stessi contenuto del contratto e, quindi, della prestazione dovuta dal terzo, ed elementi essenziali della struttura contrattuale posta in essere.

5.1.La sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione di detti principi né ha violato le norme indicate dalla ricorrente.

Infatti, anzitutto, essa ha rilevato che ai sensi dell’art. 4 della legge n. 755/1973, e dell’art. 17 della convenzione stipulata dalla concessionario con il ministero dei trasporti, questa poteva provvedere ai servizi dello scalo mediante appalti o subconcessioni di diritto privato; che nella fattispecie il rapporto instaurato tra l’attrice e la convenuta era una subconcessione di diritto privato.

Secondo il giudice di appello, dall’esame dei singoli articoli di tale convenzione emergevano specifici obblighi a carico dell’attrice, come quello di sottoporsi a verifiche e controlli anche contabili; di conformarsi alle prescrizioni autoritative vigenti in materia; di attenersi alle prescrizioni che la s.p.a. Aeroporti di Roma ritenesse di dover impartire per assicurare la qualità del servizio, garantendo l’accesso ai locali degli incaricati dei controlli; di ottemperare alle disposizioni di legge in materia di retribuzione, assicurazioni e previdenze varie oltre che al divieto di variazione della tabella merceologica.

La sentenza impugnata, sulla base di tale contenuto della convenzione tra attrice e convenuta ha ritenuto che nella fattispecie non fosse stato attribuito solo il diritto di godimento dell’immobile dietro corrispettivo (tipico del contratto di locazione), ma che attraverso la convenzione la s.p.a. Aeroporti di Roma attuava il suo specifico interesse che i servizi resi nell’ambito aeroportuale, rispondessero alle esigenze della più generale gestione dello scalo aeroportuale, essendo l’attività svolta nei locali dall’attrice, “utile” al servizio aeroportuale.

Sulla base di detto accertamento e valutazione della volontà contrattuale, correttamente la sentenza impugnata riteneva, quindi, che nella fattispecie non potesse qualificarsi detta convenzione come una locazione, ma come una subconcessione di diritto privato, a cui non erano applicabili le norme della legge n. 392/1978, segnatamente quelle in tema di durata del rapporto.

5.2. Il giudice di appello è – quindi – giunto all’esclusione nella fattispecie del contratto di locazione sulla base dell’interpretazione del convenzione intervenuta tra le parti in causa.

Correttamente la sentenza impugnata, conformandosi alla costante giurisprudenza, ha anzitutto fatto riferimento al nomen juris, utilizzato dalle parti, che, se certamente non è vincolante (in particolare, come nella specie, in cui esso sia contestato da una delle parti) deve tuttavia essere tenuto in conto dal giudice, il quale, avuto riguardo all’effettivo contenuto del rapporto e in applicazione delle regole ermeneutiche dettate dagli artt 1362 e ss. c.c., potrà discostarsi dal nomen impiegato, allorquando esso risulti incompatibile con l’effettiva volontà contrattuale (Cass. 20/11/2002, n.16342, Cass. nn. 6439/88, 6610/91, 10898/92, 9944/00, 3200/01).

In questa opera ermeneutica di competenza del giudice di merito si trattava, quindi, di stabilire se le singole clausole fossero o non compatibili con il predetto nomen juris, ed a tal fine gli stessi giudici dovevano indagare – come hanno fatto ai sensi degli artt. 1362 e 1363 c.c. – su quale fosse stata la comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole, valutando anche il loro comportamento ed attribuendo alle clausole il senso risultante dal complesso dell’atto.

5.3.Del resto il ricorso non pone in discussione che la concessionaria possa anche ricorrere allo strumento subconcessorio, ma nega invece che tale sia il rapporto dedotto in giudizio, con la conseguenza che il ricorso stesso investe la sola e diversa questione della relativa qualificazione, la quale, per costante giurisprudenza, é rimessa al giudice del merito ed è incensurabile in sede di legittimità se la corrispondente motivazione sia sufficiente ed immune da vizi logici ed errori giuridici (in tal senso, Cass. 8.4.1998 n. 3634 e 2.11.1998 n. 10961).

5.4. Le censure della ricorrente – le quali trascurano del tutto di prendere in esame le sopra richiamate clausole contrattuali, cui la Corte territoriale ha attribuito valenza probatoria decisiva agli effetti della qualificazione del rapporto come subconcessione – mirano nella sostanza ad un’inammissibile diversa valutazione di dati probatori cui il giudice di appello ha attribuito un rilievo differente da quello preteso dai ricorrenti.

Nella specie, peraltro, è immune da vizi motivazionali, la decisione cui è giunta l’impugnata sentenza, poiché, trattandosi di locali affidati ad imprenditore privato, per la vendita di giornali e tabacchi in uno scalo aereo di primaria importanza nazionale, con traffico nazionale ed internazionale di persone e merci, l’offerta agli utenti dei servizi resi dall’attrice configura una tessera del mosaico dei complessivi servizi aeroportuali, con la conseguenza che il terzo, chiamato a svolgere tali compiti, con il godimento delle strutture all’uopo occorrenti, assicura un interesse della concessionaria che va oltre la percezione del canone ed esige l’effettiva utilizzazione delle strutture stesse per il buon funzionamento dello scalo.

6.1.Ne consegue che non è errata in diritto nè è viziata la motivazione dell’impugnata sentenza, che ha ritenuto che la convenzione intervenuta tra le parti in causa costituisse una subconcessione regolata dalle norme di diritto privato e non una locazione.

La subconcessione in questione, regolata dalle norme di diritto privato, e quindi in una situazione paritetica tra le parti, integra un contratto atipico o innominato.

Ciò comporta che ad essa possono legittimamente applicarsi, oltre alle norme generali in materia di contratti e – per tale via (artt. 1322 e 1372 c.c.) – quanto pattiziamente stabilito tra le parti, anche le norme regolatrici dei contratti nominati, quante volte il concreto atteggiarsi del rapporto, quale risultante dagli interessi coinvolti, faccia emergere situazioni analoghe a quelle disciplinate dalla seconda serie di norme, sempre che non siano incompatibili con le finalità ed il contenuto del detto contratto atipico (cfr. Cass.28/11/2003, n.18229; cass. 23/02/2000, n.2069; Cass. 24/12/1992, n.13661).

6.2.Quindi, quanto alla durata di detto contratto, correttamente la corte di merito ha ritenuto non applicabile quella prevista dalla legge n. 392/1978.

Infatti, pur dandosi atto che la subconcessione di diritto privato in questione, può presentare somiglianze con la locazione, giustificative di un’estensione analogica di alcuni istituti o norme della legge n.392 del 1978, deve considerarsi che tale estensione non può comunque riguardare le disposizioni della legge medesima in tema di durata delle locazioni (non abitative). Queste rispondono a valutazioni esclusivamente pertinenti alla tutela di chi goda del bene altrui, per lo svolgimento di determinate attività personali, a fronte di un interesse del cedente circoscritto al percepimento di un reddito, e, pertanto, non sono trasferibili, per radicale carenza dei presupposti, all’ipotesi in cui la cessione dell’uso di un immobile si inserisca in una vicenda di collaborazione fra imprenditori, nell’ambito di un servizio pubblico (cfr. Cass. n. 4645 del 1989, cui fa riferimento la stessa ricorrente).

7.Il ricorso principale va, pertanto, rigettato.

Il ricorso incidentale non presenta altri motivi, oltre quello rigettato dalle S.U., per cui relativamente allo stesso rimane da decidere solo la debenza delle spese del giudizio di cassazione.

Esistono giusti motivi per compensare per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione, in merito ad entrambi i ricorsi (principale ed incidentale).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso principale e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, lì 20 gennaio 2005.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 11 FEB. 2005

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA – Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE – Rel. Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -
Dott. Ennio MALZONE – Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

“CA” DI SANVITO NARCISIO AUGUSTO & C, con sede in Verduggio, in persona del predetto suo socio accomandatario, elettivamente Domiciliata in ROMA VIA LEONE DEHON 50, presso lo studio dall’avvocato BARTOLOMEO CARLO ROMEO, difesa dall’avvocato EDOARDO ZUCCA, giusta delega in atti;

- RICORRENTE -

CONTRO

L. D. SPA;

- INTIMATA -

e sul 2 ricorso n 09503-99 proposto da:

L.D. SPA, con sede in Bergamo, in persona del legale rappresentante pro tempore Dr. Mario Oldani, elettivamente domiciliata in ROMA PZZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso lo studio dell’avvocato MARINA BOTTANI, che la difende anche disgiuntamente all’avvocato GIORGIO BONOMI, giusta delega in atti;

- CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE -

CONTRO

“CA” DI SANVITO NARCISIO AUGUSTO & C, con sede in Verduggio, in persona del predetto suo socio accomandatario, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LEONE DEHON 50, presso lo studio dell’avvocato BARTOLOMEO CARLO ROMEO, difesa dall’avvocato EDOARDO ZUCCA, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 259-98 del Tribunale di LECCO, emessa il 30-03-98 e depositata il 20-04-98 (R.G. 40-98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06-03-02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

Il 15 gennaio 1993, facendo seguito ad analogo contratto preliminare, la CA s.a.s. di Sanvito Narciso Augusto & C. concedeva in locazione alla L.D. s.p.a.

un suo immobile, sito a Valmadrera, affinché fosse destinato a “supermercato”.

Qualche anno più tardi la conduttrice conveniva la locatrice innanzi al pretore di Lecco, assumendo che, in contrasto con le assicurazioni da essa fornite, tanto nel preliminare quanto nel definitivo, l’immobile aveva una destinazione artigianale e non commerciale, e solo il 29 settembre 1995 era stato possibile aprirlo al pubblico, dopo aver ottenuto la concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori di adeguamento alla nuova e diversa attività.

Chiedeva pertanto al pretore una riduzione del canone, dal 1 gennaio 1993 in poi, in ragione delle riscontrate carenze dell’immobile, e la condanna della locatrice a restituire quanto percepito in eccesso rispetto al canone ridotto e al risarcimento dei danni.

La convenuta replicava che l’immobile era in regola, avendo da tempo ottenuto tutte le necessarie autorizzazioni, tanto che per dieci anni era stato adibito dalla stessa locatrice all’attività commerciale all’ingrosso e al minuto, nel proprio settore merceologico.

Con sentenza del 22 luglio 1997, il pretore riduceva il canone nella misura del 25%, dal 15 marzo 1993 al 15 marzo 1994, e nella misura del 50%, dal 16 marzo 1994 al 29 settembre 1995; condannava la convenuta a restituire i canoni percepiti in eccesso, pari a lire 67.083.330, e a un risarcimento di lire 100 milioni, oltre agli interessi.

Con la sentenza oggi impugnata, emessa il 20 aprile 1998, il Tribunale di Lecco, in parziale accoglimento dell’appello della Centrouno, ha rigettato la domanda di risarcimento; ha rigettato altresì l’appello incidentale della Lombardini sul “quantum debeatur”.

Per la cassazione di detta sentenza. ricorre la CA, articolando quattro mezzi di annullamento.

Resiste con controricorso e contestuale ricorso incidentale, sostenuto da un unico motivo, la L. D.

La ricorrente principale ha depositato un controricorso per contraddire al ricorso incidentale.

La resistente L.D. ha depositato una memoria.

Diritto

È preliminare, ai sensi dell’art. 335 C.p.c., la riunione dei ricorsi.

Col primo mezzo, denunciando la violazione degli artt. 115 e 116 C.p.c., del D.M. n. 1444 del 1978 e dell’art. 1578 C.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 3 e C.p.c.), la ricorrente principale rileva che il Tribunale, assumendo un’inidoneità all’uso pattuito dell’immobile, che, per contro, era perfettamente conforme, come dichiarato dalla società locatrice, alle previsioni edilizie e urbanistiche, non solo ha violato le norme e i principi vigenti in materia, ma altresì ha ignorato le risultanze istruttorie e documentali inerenti alla destinazione urbanistica dell’immobile, che ne attestavano la piena regolarità.

Sotto un diverso aspetto, il Tribunale ha dato per scontata, in modo acritico, senza alcuna verifica e immotivatamente, la fondatezza delle pretese del comune in ordine agli oneri di urbanizzazione richiesti al conduttore, omettendo di accertare se fossero o meno legittime ovvero se fossero, all’opposto, carenti di base normativa e quindi da disapplicare.

Altrettanto acriticamente ha preso per valide le informazioni acquisite presso il Comune di Valmadrera, il quale, ottenuta la duplicazione degli oneri illegittimamente percepiti, aveva tutto l’interesse a indurre in equivoco il giudicante.

Agli atti è stato documentalmente provato che la modifica di destinazione d’uso dell’intero capannone, da artigianale a commerciale, era stata attuata fin dal 1983, per modo che fin d’allora l’immobile poteva essere destinato al commercio, indifferentemente, al dettaglio o all’ingrosso; sicché il Comune non aveva alcun potere di pretendere adempimenti o contributi per una specificazione d’uso, da uso commerciale all’ingrosso ad uso commerciale al minuto, già insita nella categoria funzionalmente autonoma della “destinazione commerciale”.

Questo motivo è infondato.

La sentenza impugnata, accertato, in punto di fatto, che il certificato di agibilità per l’uso commerciale di vendita al minuto dell’intero capannone fu rilasciato solo il 25 settembre 1995, all’esito di un complesso procedimento amministrativo, dopo due anni e otto mesi dalla conclusione del contratto, e che pertanto è incontestabile l’inidoneità, almeno parziale, del bene ad essere usato secondo la destinazione prevista dalle parti; osserva che di tale impossibilità di adibire l’intera superficie del bene locato all’attività di commercio al minuto la conduttrice non poteva rendersi conto, sia perché dalla documentazione ad essa inviata dalla locatrice non risultava in alcun modo la limitazione del precedente mutamento di destinazione, deliberato nel 1983, a soli 117 metri quadrati, sia perché la locatrice “ha addirittura assunto espressamente nel contratto definitivo la garanzia della regolarità urbanistica della destinazione ad uso commerciale del bene”, così esonerando la conduttrice dall’assumere ulteriori informazioni presso il Comune.

Passa poi la sentenza a considerare che, sulla reale destinazione d’uso dell’immobile al momento della locazione, “emerge una situazione di obiettiva confusione e incertezza”, giacché da un lato la concessione edilizia del 7 giugno 1983 prevedeva, in conformità della richiesta avanzata dalla proprietaria, la destinazione solo parziale (mq. 117 su 646,80) della superficie del capannone all’attività commerciale, e, dall’altro, il permesso di agibilità rilasciato dal comune il 13 settembre 1984 attestava l’avvenuta trasformazione da artigianale a commerciale dell’intero capannone.

Questa situazione “di innegabile incertezza”, determinata dalle contraddizioni insite nei diversi provvedimenti emessi dall’amministrazione comunale, cui deve aggiungersi l’uso commerciale indisturbato del capannone nei dieci anni successivi alla concessione del 7 giugno 1983, esclude che la stessa locatrice potesse avvedersi dell’esistenza dal vizio al momento della conclusione del contratto.

Di qui il diritto della conduttrice ad ottenere, ai sensi dell’art. 1578 C.c., “la riduzione del canone di locazione in proporzione alla diminuita possibilità di godimento del bene secondo l’uso pattuito seguita alle determinazioni dell’amministrazione comunale in ordine alla difformità di questa rispetto alla destinazione d’uso prevista dagli strumenti urbanistici”; mentre deve escludersi il diritto della stessa conduttrice al risarcimento del danno derivato dalla presenza del vizio, non essendo, per quanto detto, l’ignoranza di tale vizio attribuibile a colpa della locatrice.

A fronte di questa motivazione, che ha preso in esame tutti i possibili profili di fatto e di diritto della causa e ha valutato tutte le emergenze probatorie, specialmente documentali, senza incorrere in vizi logici o errori giuridici, non vale opporre una diversa lettura degli atti processuali; e ancor meno vale opporre il convincimento che la pretesa del Comune fosse giuridicamente infondata e che pertanto non occorresse una nuova modifica della destinazione d’uso del capannone, per adibirlo all’attività di commercio al minuto prevista nel contratto, attesa quella, da artigianale a commerciale, già attuata nel 1983.

Ciò per un duplice ordine di ragioni.

Da un lato, il Tribunale ha accertato che il mutamento della destinazione d’uso del 1983, da artigianale a commerciale, aveva interessato, in base alla concessione edilizia, l’unico provvedimento legittimante, non l’intero capannone, ma soltanto una sua piccola porzione di 117 mq. (non valendo a imprimere la nuova destinazione commerciale all’intero capannone la sola licenza di agibilità, erroneamente rilasciata, in difformità dalla concessione, per il tutto); per cui, quanto meno rispetto alla superficie residua, era rimasta ferma, anche se la circostanza, secondo l’apprezzamento del Tribunale, non era facilmente percepibile, l’originaria destinazione artigianale.

In secondo luogo, se è vero che il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legittima destinazione della cosa locata all’uso pattuito rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità della cosa stessa al predetto uso, possono legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell’art. 1578 C.c. (Cass. 23 luglio 1994 n. 6892); e che nel giudizio in cui il conduttore richieda il risarcimento dei danni derivanti da vizio della cosa locata, va esclusa la responsabilità del locatore, sulla base dell’assenza del requisito della colpa, se egli non poteva rendersi conto dell’accertato difetto con la comune diligenza (Cass. 16 marzo 1981 n. 1458); a ben vedere, è sufficiente a integrare il vizio in discorso anche il semplice stato di obiettiva incertezza sulla condizione urbanistica dell’immobile locato, che può rappresentare, anche da sola, come è avvenuto nella fattispecie, una qualità negativa, incidente, per le difficoltà frapposte, allegando la necessità di licenze, permessi o autorizzazioni, dall’autorità amministrativa, sull’effettiva fruibilità del bene conformemente all’uso pattuito.

Ecco perché il giudice di merito non era comunque tenuto ad accertare la fondatezza o meno di quelle che la ricorrente designa come “pretese del Comune”, avendo rilievo, nel rapporto privatistico tra la locatrice e la conduttrice, unicamente il fatto che, per effetto del loro esercizio da parte dell’ente territoriale, l’uso pattuito dell’immobile sia stato considerevolmente ritardato.

Col secondo mezzo, che denuncia la violazione degli artt. 1362, 1363 e 1364 C.c. nonché, ai sensi dell’art. 360 n. 5 C.p.c., omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, la “Centrouno” nega di aver mai assunto formale garanzia dell’idoneità dell’immobile all’uso commerciale e sostiene che il Tribunale è pervenuto all’opposto convincimento con uno scorretto procedimento ermeneutico e disattendendo la documentazione prodotta.

Non poteva infatti essere ignorato il contratto preliminare e segnatamente le clausole n. 12 e 13 (che prevedevano la risoluzione della scrittura se non fosse stata rilasciata l’autorizzazione al commercio al minuto entro il 31 dicembre 1992), dalle quali risulta che la Centrouno, lungi dall’assumersi responsabilità di sorta, concedeva un congruo termine alla Lombardini per riscontrare se fosse possibile ottenere le necessarie autorizzazioni per l’esercizio della propria attività.

Vero che tali clausole non furono ripetute nel contratto definitivo, ma questo fu stipulato su richiesta della Lombardini, la quale evidentemente, nel frattempo, aveva avuto modo di accertare la regolarità urbanistica dell’immobile.

Il Tribunale invece, trascurando questi dati, ha ritenuto prestata la garanzia solo perché l’immobile fu locato per un determinato uso;

mentre, se si fosse posto il problema del mancato inserimento nel contratto definitivo delle clausole n. 12 e 13, avrebbe potuto dedurne che la conduttrice avesse accettato la locazione nonostante la pretesa irregolarità urbanistica dell’immobile.

Una serie di circostanze, insomma, se opportunamente vagliate, avrebbero giustificato la conclusione che la Centrouno non solo non si era assunta nessuna garanzia, ma anzi aveva inteso espressamente escluderla.

Ma non basta, perché il Tribunale ha completamente omesso di pronunciare sulla richiesta di prova testimoniale, tendente a lumeggiare, attraverso comportamenti concludenti, la comune volontà delle parti di escludere ogni garanzia.

Anche questo motivo è infondato.

Secondo l’accertamento del giudice di merito, la Centrouno concesse in locazione gli immobili in questione, “a destinazione commerciale, per il solo uso di commercio al dettaglio, dichiarando la conformità dell’unità immobiliare alle norme edilizie ed urbanistiche”; e pertanto, ad avviso della sentenza impugnata, come si è ricordato dianzi, “ha addirittura assunto espressamente nel contratto definitivo la garanzia della regolarità urbanistica della destinazione ad uso commerciale del bene, rendendo in tal modo non configurabile, alla stregua della comune diligenza, un onere della conduttrice di recarsi presso i competenti uffici del Comune ad assumere informazioni”.

Non paga di questa esauriente motivazione, che attribuisce il dovuto peso all’elemento letterale, la ricorrente sollecita, in sostanza, una nuova interpretazione del contratto, pretendendo di basarla addirittura su clausole del preliminare non riprodotte nel contratto definitivo, offrendo una serie di personali e soggettive valutazioni ed equivocando infine sulla ragione per la quale il Tribunale ha ritenuto prestata la garanzia (che riposa, secondo la sentenza impugnata, su un’espressa assicurazione di regolarità urbanistica del capannone e non già sulla mera enunciazione, nel contratto, dell’uso commerciale).

L’interpretazione dei contratti, concretandosi nell’accertamento della volontà dei contraenti e in un’indagine di fatto, può essere censurata in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, con la conseguenza che dev’essere ritenuta inammissibile ogni critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella proposta di un’interpretazione diversa.

Quanto infine all’omesso esame dell’istanza istruttoria, la ricorrente è venuta meno all’obbligo di indicare specificamente le circostanze di fatto oggetto della prova testimoniale non ammessa, impedendo così al giudice di legittimità di esercitare il controllo sulla decisività della prova stessa, da compiere, in omaggio al principio di autosufficienza, esclusivamente sulla base delle deduzioni contenute nel ricorso; nel quale, viceversa, la ricorrente di quelle circostanze si è limitata a fornire un generico riassunto, non scevro di personali apprezzamenti, in base al quale il giudizio di decisività non può esser dato con la dovuta compiutezza e certezza.

Col terzo mezzo, basato sul travisamento del fatto (art. 360 n. 5 C.p.c.), la ricorrente principale sostiene che il Tribunale è pervenuto alla decisione impugnata incorrendo “in una serie di macroscopici errori di fatto che l’hanno portato a letteralmente travisare l’intera vicenda”.

Anzitutto la lettera del Comune di Valmadrera del 18 marzo 1993, con la quale, in risposta alla domanda della Lombardini diretta ad ottenere il trasferimento dell’azienda nei nuovi locali, si richiedeva un certo numero di documenti, non stava assolutamente a significare che l’immobile locato non fosse già conforme alle norme urbanistiche, nè tanto meno, come erroneamente affermato dal Tribunale, che per l’adeguamento dell’immobile alle disposizioni vigenti fosse necessario un “complesso procedimento amministrativo”.

Altro equivoco è quello dei lavori che la Lombardini ritenne di eseguire, non, come leggesi nella sentenza, per adeguare l’immobile all’uso commerciale, ma bensì per adattarlo alle sue peculiari esigenze, giacché l’attività propria della Lombardini (esercizio di un supermercato) differiva da quella prima esercitata dalla Centrouno (commercio all’ingrosso e al minuto di acque minerali).

Non è vero pertanto che la Lombardini abbia ottenuto il mutamento di destinazione solo in seguito a un complesso procedimento amministrativo, previo pagamento degli oneri di urbanizzazione, o che il mutamento di destinazione sia stato possibile solo dopo la realizzazione di opere di adeguamento del fabbricato all’uso commerciale.

Il motivo, come concepito, non può trovare ingresso.

Con esso infatti la ricorrente denuncia “travisamento del fatto”, o peggio “una serie di macroscopici errori di fatto”, che avrebbero portato il giudice di appello “a letteralmente travisare l’intera vicenda”; l’”erronea lettura della lettera 18.3.93 del Comune di Valmadrera”, che ne avrebbe ricavato un contenuto “completamente inesatto (ed in manifesto contrasto con i documenti prodotti)”;

l’”equivoco” determinato anche “da una ulteriore erronea lettura” della documentazione relativa ai lavori, e in definitiva dunque un “duplice errore (“sub specie” di travisamento del fatto)”.

Trattasi all’evidenza di censure che, quando non si risolvono, inammissibilmente, in meri apprezzamenti di fatto contrari a quelli manifestati dal giudice di merito, lamentano una serie di sviste di carattere materiale, di erronee percezioni concretanti errori di fatto, come tali da porre a base non di un ricorso per cassazione ma bensì di una revocazione, ai sensi dell’art. 395 n. 4 C.p.c..

Col quarto mezzo, denunciando la violazione degli artt. 1226 e 1237 C.c. e omessa motivazione sulla quantificazione del danno, la ricorrente principale lamenta che il Tribunale non abbia dato alcuna risposta alle censure mosse alla sentenza del pretore, con le quali si evidenzia che il ritardo nell’apertura al pubblico dei locali in questione era imputabile alla locataria, o per la mancanza delle indispensabili autorizzazioni all’esercizio del commercio o per le chieste proroghe, e che la stessa aveva tenuto un atteggiamento di colpevole inerzia di fronte alle infondate pretese dell’amministrazione comunale.

Immotivatamente, in conclusione, è stato posto a carico della locatrice un danno derivante da un comportamento colposo della conduttrice, che pertanto non aveva diritto alla riduzione del canone.

Non può essere accolto nemmeno quest’ultimo motivo.

La sentenza impugnata ha osservato, a proposito della riduzione del canone operata dal pretore, che la stessa “appare del tutto equa, se si considera l’avvenuto acquisto da parte della conduttrice, solo in data 15.3.1994, dell’autorizzazione all’esercizio del commercio in relazione a tutte le categorie merceologiche alla cui vendita era interessata, la possibilità di impiego del bene per attività commerciale, sia pure limitatamente alla superficie di mq. 117, e la conservazione, mediante la permanenza del vincolo contrattuale nel tempo necessario alla regolarizzazione dell’immobile, della possibilità di sfruttare gli investimenti già operati nell’acquisto delle diverse licenze per l’apertura del supermercato”.

Ebbene il Tribunale, dopo aver accertato l’esistenza del vizio e l’indiscutibile diminuzione del godimento dell’immobile che ne è derivata, sul “quantum” della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578 1 comma C.c., ha valutato l’efficienza causale dal vizio stesso sul ridotto godimento, tenendo conto, seppure sinteticamente, di tutte le circostanze obiettive giudicate idonee ad attenuare quell’efficienza causale, tra le quali, per l’appunto, anche il ritardo della Lombardini D., fino al marzo 1994, nel conseguimento delle autorizzazioni necessarie all’esercizio del commercio da svolgere in quei locali, ed escludendo, per implicito, il rilievo concausale di altre: il tutto con la surriferita motivazione che, per la sua logicità e giuridica correttezza, sfugge alle critiche della ricorrente.

La resistente, a sua volta, denunciando la violazione degli artt.

1575 n. 3, 1578, 1175, 1176, 1218 e 1375 c.c. (art. 360 n. 3 e 5 C.p.c), censura la sentenza nella parte in cui ha escusso la colpa della locatrice, e quindi la sua responsabilità per danni, ed ha rigettato, perché assorbito, il gravame incidentale proposto in relazione al “quantum debeatur”.

La domanda di risarcimento fu ancorata infatti dalla Lombardini non solo all’art. 1578 2 comma C.c., ma anche ad altri fatti costitutivi, quali la garanzia rilasciata dalla Centrouno circa quel particolare uso del bene, l’esistenza di provvedimenti inibitori del Comune di Valmadrera, conosciuti dalla locatrice, e l’impossibilità infine della conduttrice di godere l’immobile locato in conseguenza delle richieste del Comune. Fu dedotta quindi una turbativa del libero e pacifico godimento della cosa locata, secondo le modalità contrattualmente convenute, posta in essere dal Comune e non fatta cessare dalla locatrice, presuntivamente per sua colpa e responsabilità, gravando sul debitore la prova, nella specie non fornita, di aver esattamente adempiuto alle proprie obbligazioni.

Il giudice di appello, che ha del tutto omesso di esaminare questa prima prospettazione, ha poi erroneamente disconosciuto il presupposto soggettivo della speciale responsabilità prevista dall’art. 1578 2 comma C.c., giacché la Centrouno ben conosceva la prassi del comune di esigere la concessione edilizia nel caso di mutamento di destinazione d’uso, tanto che l’aveva essa stessa chiesta e ottenuta per la superficie di 117 mq. Essa era pertanto perfettamente consapevole dell’irregolarità della situazione di fatto esistente, per cui questo suo comportamento non poteva non essere qualificato, anche soggettivamente, come idoneo a giustificare il risarcimento del danno.

Il ricorso incidentale non merita miglior sorte del ricorso principale.

Trattando per primo il secondo profilo della censura, vale rammentare e non occorre ripetere quanto già esposto, nella trattazione del primo motivo del ricorso principale, a proposito delle ragioni per le quali la locatrice non poteva avere contezza, con l’ordinaria diligenza, al momento della stipula del contratto, dell’esistenza del vizio.

Va confermato dunque, in questa sede, il giudizio, già espresso, di congruità e logicità della motivazione svolta dai giudici di appello sull’assenza di colpa della locatrice, giustificata con la situazione di obiettiva incertezza, in cui versava l’immobile sotto l’aspetto urbanistico; e, con esso, il rigetto dell’istanza risarcitoria basata sull’art. 1578 2 comma C.c., ineccepibile in fatto e in diritto.

Quanto adesso al primo profilo, non è possibile prospettare il rifiuto del Comune di concedere l’agibilità per il commercio al minuto senza il previo mutamento di destinazione d’uso alla stregua di una qualsiasi molestia del terzo impeditiva o turbativa del pacifico godimento della cosa locata, che il locatore è tenuto a garantire (art. 1575 n. 3 C.c.). Il locatore è tenuto invero alla garanzia solo per le molestie di diritto che sono quelle poste in essere “da terzi che pretendono di avere diritti” sulla cosa locata (artt. 1585 1 comma e 1586 C.c.): e la molestia di diritto consiste nel fatto del terzo che tenda a privare il conduttore del godimento della cosa locata reclamando un diritto su di essa, ovvero opponendo un diritto contrastante con quel godimento.

Ma non è questo certo il caso dell’intervento spiegato dal Comune nell’adempimento del suo dovere di vigilare, nel pubblico interesse, all’osservanza della normativa urbanistica, e non dipeso comunque, secondo l’accertamento del giudice di merito, da colpa della locatrice.

Esulando del tutto la fattispecie normativa invocata, una pretesa del genere non avrebbe mai potuto trovare accoglimento, e pertanto l’implicita pronuncia di rigetto di questo ulteriore profilo di responsabilità risarcitoria, desumibile dal riconoscimento della sola riduzione del canone, la quale, come è noto, prescinde invece dalla colpa del locatore, è giuridicamente esatta e va confermata.

La soccombenza reciproca è giusto motivo di compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso a Roma, addì 6 marzo 2002.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO – Presidente -
Dott. Antonio LIMONGELLI – Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI – Consigliere -
Dott. Italo PURCARO – Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI – Rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

PS, BE, BM, BN, BG, nella qualità di legittimi eredi di BQ, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BAIAMONTI 4, presso lo studio dell’avvocato ORESTE BISAZZA TERRACINI, difesi dall’avvocato GIULIANO MILIA, giusta delega in atti;

- RICORRENTI -

CONTRO

DMA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA BALDUINA 187, presso lo studio dell’avv. STEFANO AGAMENNONE, che lo difende insieme all’avv. MARCO SANVITALE, con procura speciale del Dott. Notaio Simonetta De Berardinis, in Pescara 8-4-1998, REP.N. 11617;

- RESISTENTE -

avverso la sentenza n. 387-96 della Corte d’Appello di L’AQUILA,emessa il 13-2-1996 depositata il 18-09-96; RG.1-1993,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del17-12-99 dal Consigliere Dott. Alberto TALEVI;
udito l’Avvocato STEFANO AGAMENNONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione, notificato il 26.5.89, DMA conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Pescara BQ per sentir dichiarare la risoluzione, per grave inadempimento di quest’ultimo, del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 19.8.1987. Deduceva l’attore di aver preso in locazione dal convenuto un capannone sito in Spoltore per destinarlo, secondo quanto espressamente evidenziato in contratto, ad uso di officina e di carrozzeria. Successivamente nel mese di marzo 1989 aveva scoperto, a seguito del sopralluogo del tecnico comunale, che tale capannone non poteva essere destinato all’uso dedotto in contratto, in quanto avente destinazione urbanistica di deposito occasionale ad esso impartita dallo stesso locatore con la domanda di condono edilizio. Per tale ragione il tecnico comunale prima ed il Sindaco poi gli avevano intimato di sospendere l’attività di autocarrozzeria.

Resisteva in giudizio il BQ.

Successivamente, con atto notificato l’11.1.90, DMA riassumeva il giudizio promosso nei suoi confronti dinanzi al Pretore di Pescara da Bianchini Quinto con intimazione di sfratto del 17.7.89, chiedendo che la medesima fosse dichiarata infondata atteso che la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, non contestata ed anzi ammessa, doveva ritenersi legittima stante l’inadempienza del locatore. Anche in questo secondo giudizio si costituiva ritualmente il Bianchini insistendo affinché venisse dichiarata la risoluzione del contratto per la morosità del DMA, con condanna dello stesso al pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di giugno e luglio 1989, scaduti e non pagati.

Le due cause venivano riunite con ordinanza del G.I.

Con sentenza del 12.3. – 12.8.1992 il Tribunale di Pescara rigettava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore proposta dal DMA e accoglieva quella proposta dal Bianchini di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, condannando quest’ultimo al pagamento dei canoni relativi alle mensilità di giugno e luglio 1989, per complessive L 900.000, con gli interessi legali ed il favore delle spese di lite.

Proponeva appello DMA.

Resisteva in giudizio BQ.

Con sentenza 13.2 – 18.9.96 la Corte d’Appello de L’Aquila, in totale riforma dell’impugnata sentenza, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, condannando l’appellato al rimborso delle spese di entrambi i gradi.

Ricorrono per cassazione con tre motivi PS, BE, BM, BN, e BG nella qualità di legittimi eredi di BQ.

DMA ha solo depositato Procura.

Diritto

I tre motivi vanno esaminati insieme in quanto connessi.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1578 c. c., in relazione agli artt. 1453 e 1460 c. c., nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 C.C. esponendo le seguenti doglianze. La sentenza impugnata ha dichiarato l’inadempimento del locatore e, quindi, legittima l’eccezione di inadempimento opposta ex art. 1460 c.c. dal conduttore, sull’erroneo presupposto che l’inidoneità dei locali all’uso dedotto in contratto costituisca violazione degli obblighi imposti al locatore dagli artt. 1575 e 1578 c.c. rinvenendo, quindi, tra questi, anche quello di garantire, sotto il profilo strettamente amministrativo, l’idoneità dell’immobile ad essere destinato all’esercizio della specifica attività commerciale svolta dal conduttore di un obbligo espressamente e specificamente assunto in tal senso dal locatore e rinveniente dal contratto. In entrambe i casi la sentenza è censurabile. Infatti nel primo caso la Corte ha violato gli artt. 1575 e 1578 c.c., non imponendo questi al locatore di garantire la possibilità, sotto il profilo amministrativo ed urbanistico, di esercitare nei locali una determinata attività, mentre nel secondo, laddove avrebbe riscontrato una specifica ed espressa pattuizione in virtù della quale il locatore si sarebbe fatto carico di garantire tale possibilità, ha certamente violato le norme dettate dal Codice Civile in tema di interpretazione del contratto. Non è sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stata stipulata per un certo uso affinché questo assuma rilevanza quale condizione di efficacia del contratto o quale elemento presupposto, o ancora quale contenuto dell’obbligo del locatore di garantire il pieno godimento dell’immobile, essendo invece necessario, a tal fine una specifica pattuizione delle parti dalla quale possa evincersi in maniera certa che il locatore abbia assunto, al riguardo, una specifica obbligazione. Orbene, dalle clausole del contratto de quo, non è dato rinvenire una pattuizione delle parti che possa permettere di affermare che il locatore abbia assunto uno specifico obbligo in ordine all’idoneità dei locali ad ospitare la specifica attività commerciale esercitata dal conduttore. Ciò a tacere del fatto che è stato il DMA, mentre godeva pacificamente del locale per la destinazione prescelta, a richiedere l’intervento del Comune perché emettesse un ordine di sospensione dell’attività inammissibile ed improbabile.

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano omessa e/o insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia lamentando che il Collegio giudicante ha comunque omesso la benché minima motivazione in ordine alla statuizione secondo cui il locatore avrebbe garantito espressamente e specificamente l’idoneità dei locali ad essere destinati alla determinata attività voluta dal conduttore.

Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art 2697 c.c. in relazione agli artt. 1453 e 1460 c.c. esponendo quanto segue.

La domanda del conduttore è stata accolta in assenza della benché minima prova dell’inadempimento del locatore. Il conduttore è infatti venuto meno all’onere di provare che la destinazione dell’immobile aveva natura ostativa per il rilascio dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività dedotta in contratto. Dalla relazione del tecnico comunale di Spoltore 6.3.99, prodotta dallo stesso conduttore, infatti si evince unicamente che alla data del sopralluogo la destinazione dell’immobile era quella di deposito occasionale e che altra destinazione dei manufatto andava preventivamente autorizzata. L’onere di ottenere tale preventiva autorizzazione per il tipo di attività che in concreto si intendeva esercitare nell’immobile non poteva che far carico al conduttore, titolare dell’attività stessa. Nessuna prova è stata fornita dal conduttore circa l’impossibilità di ottenere l’autorizzazione all’esercizio di attività di autocarrozzeria ed autofficina, non risultando neppure che egli abbia presentato domanda in tal senso dinanzi alle competenti autorità.

Il ricorso appare fondato per quanto di ragione.

Occorre anzitutto precisare che la vera ratio decidendi dell’impugnata decisione va individuata nella seguente frase della motivazione: “…la destinazione d’uso – il cui mutamento, con o senza opere, può essere richiesto solo dal proprietario – è un elemento che caratterizza l’immobile in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico – sociale e, quindi, di soddisfare in concreto il bisogno che ha indotto il conduttore a chiederlo in locazione; ne discende che, quando detto bisogno non può essere soddisfatto perché l’immobile concesso non possiede le caratteristiche garantite dal locatore, questi deve essere considerato inadempiente per consegna di “aliud pro alio”…”.

Si deve dunque ritenere che detto inadempimento del locatore Bianchini si basi, secondo la Corte di merito, nella divergenza tra le caratteristiche “..garantite dal locatore…” e quelle in concreto sussistenti; e cioè, anzitutto, sul fatto che detto locatore aveva garantito (evidentemente nel contratto) la sussistenza delle caratteristiche in questione.

Non sembra invece che detto Giudice di secondo grado abbia inteso ricollegare l’inadempimento predetto alla violazione delle norme contenute negli artt. 1575 ed 1578 c.c.

Debbono pertanto ritenersi prive di base le doglianze di violazione di legge concernenti tali norme.

Appaiono invece fondate le doglianze concernenti la motivazione in ordine alla sussistenza della predetta garanzia contrattuale; infatti nell’impugnata sentenza non viene esposta una rituale motivazione volta a chiarire per quali ragioni una siffatta garanzia dovrebbe ritenersi inserita nel contratto in questione. Sul punto appare opportuno ricordare che, come questa Corte Suprema ha già rilevato (cass. n. 3154 del 13-07-1977): “La destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, o quale elemento presupposto, o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto ove abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore.” Dall’accoglimento di tale doglianza, preliminare rispetto a quella concernente la prova che la destinazione dell’immobile aveva natura ostativa per il rilascio dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività dedotta in contratto (ed alle altre), deriva l’assorbimento di quest’ultima (e delle altre).

Il ricorso va dunque accolto per quanto di ragione. L’impugnata decisione va cassata, e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte d’Appello di L’Aquila; la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione va rimessa a detto giudice di rinvio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione; cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di L’Aquila.

Così deciso a Roma il 17.12.1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Pio SCALA Presidente
” Francesco VIZZA Consigliere
” Gaetano NICASTRO Rel. ”
” Vittorio DUVA ”
” Ugo FAVARA ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

ER, elett.te dom.to in Roma, via Giulio Cesare n. 14,presso lo studio dell’avv. Raniero Bernardini, che lo rappr. e difende per mandato a margine del ricorso.

RICORRENTE

contro

MR, elett.te dom.to in Roma, viale Angelico n. 92,presso lo studio dell’avv. Romano Vaccarella, che lo rappr. E difende, unitamente all’avv. Settimio Di Salvo, per mandato a margine del controricorso.

CONTRORICORRENTE

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 5.4.1989-29.4.1989, n. 686-89 (R.G. n. 669-88);
Udito il cons. relatore dott. Gaetano Nicastro, nella pubblica udienza del 29.4.1992;
È comparso l’avv. R. Bernardini, difensore del ricorrente, il quale ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
È comparso l’avv. S. Di Salvo, difensore del resistente, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Romagnoli, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con la sentenza impugnata la Corte di Appello di Napoli confermava la sentenza del Tribunale della stessa sede del 20.11.1987 con la quale era stata rigettata la domanda di  ER di restituzione del fondo acquistato dalla s.p.a. M, detenuto in locazione da MR, in ordine al quale si era avvalso, con apposita dichiarazione, della facoltà di recesso, contrattualmente prevista per il caso di vendita. La Corte condannava quindi l’ER al rimborso delle spese del grado, nonché, in accoglimento dell’appello incidentale proposto dal MR, di quelle di primo grado, già compensate dal Tribunale.

La Corte riteneva, in particolare, che il terreno in questione, pacificamente attrezzato a campo di calcio, con le necessarie infrastrutture – come gradinate, spogliatoi, delimitazioni del campo di gioco -, costituiva un complesso sportivo, quale mezzo di produzione di attività economica – per la quale il MR era munito delle necessarie autorizzazioni amministrative, quali la licenza di agibilità e di esercizio rilasciate dal comune di Napoli -, ed era quindi destinato ad una attività commerciale, rientrante fra quelle previste dall’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392. La clausola che autorizzava il recesso anticipato del locatore doveva considerarsi, pertanto, nulla, dacché violava una norma imperativa, attraverso la preventiva rinuncia del conduttore al termine di durate della locazione previsto dalla legge, al diritto di continuare il contratto locativo nonostante l’alienazione del terreno ed all’eventuale indennizzo spettantegli.

Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione l’ER, affidandolo a due motivi di censura.

Resiste, con controricorso, il MR.

Entrambi hanno depositato memoria illustrativa.

Diritto

I due motivi di censura sono tra loro strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Col primo di essi il ricorrente denuncia, infatti – ex art. 360 n. 3 c.p.c. – la violazione dell’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392, mentre col secondo lamenta – ex art. 360 n. 5 c.p.c. – insufficiente ed erronea motivazione circa l’applicabilità alla fattispecie di detta norma, in relazione anche all’art. 132 c. 4 c.p.c..

Secondo il ricorrente la Corte di merito non avrebbe considerato in alcun modo i profili imprenditoriali del MR, che non poteva essere considerato imprenditore nè dal punto civilistico, nè da quello fiscale, mancando la prestazione di un vero e proprio servizio ex art. 3 d.p.r. 26.10.1972, n. 633, non ricorrendo i requisiti essenziali previsti dall’art. 2082 c.c.: una organizzazione, la professionalità, il fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi, lo svolgimento di una attività di carattere economico.

Ed infatti, sempre secondo l’ER: a) mancherebbe la combinazione dei fattori della produzione, e persino l’attività organizzativa, quali sedi dell’ufficio, strutture esteriori, insegna, etc.; b) la professionalità presupporrebbe che l’attività imprenditoriale costituisca l’impegno prevalente, ancorché non esclusivo, del soggetto, che non può rinvenirsi nella semplice sublocazione ai terzi interessati dell’area, per lo svolgimento delle partite di calcio: la locazione non costituisce esercizio di attività economica, come intesa dall’art. 2082 c.c., non essendo diretta a produrre nuova ricchezza; c) la figura dell’imprenditore presupporrebbe un nesso di causalità tra l’attività del soggetto operante e la produzione del bene.

Il rapporto non rientrerebbe, quindi, nella previsione dell’art. 27 l. n. 392-1978, ed in particolare in quella di cui al n. 2, dacché il MR non sarebbe organizzatore di manifestazioni sportive patrocinate dagli organismi turistici.

Sulla natura dell’attività non influisce l’esistenza delle autorizzazioni amministrative, dacché la stessa non diventa “economica” per il solo fatto del loro conseguimento.

Il rapporto rimarrebbe quindi regolato dalle norme del codice civile, o al massimo, ma con notevole sforzo interpretativo, dall’art. 42 della l. n. 392-1978.

Il ricorrente sottolinea, infine, che la sentenza, se non cassata, legittimerebbe le pretese del MR al riscatto dell’immobile ex art. 39 l. n. 392-1978.

Il ricorso è destituito di fondamento.

È noto che la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali non può essere inferiore, per l’art. 27 n. 1 della l. 27.7.1978, n. 392, a sei anni.

Alle stesse sono inoltre applicabili le ulteriori disposizioni del capo II, ed in particolare quelle relative alla rinnovazione ed ai limiti del suo diniego alla prima scadenza (art. 28), all’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34), al diritto di prelazione e di riscatto (artt. 38-39), nonché, per il richiamo contenuto nell’art. 41, gli art. da 7 ad 11, fra cui l’art. 7, che sanziona della nullità la clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

Va anzitutto sgombrato il campo da ogni considerazione relativa agli immobili di interesse turistico, contemplati dal n. 2 del citato art. 27, e dalle relative considerazioni contenute nel ricorso, dacché tanto il Tribunale che la Corte di merito hanno ritenuto l’immobile in contestazione rientrante nella previsione dell’art. 27 n. 1.

Diversamente da quanto sottolinea il ricorrente, la qualificazione delle prime due attività comprese nell’art. 27 n. 1 della l. n. 392-1978, non va tratta dall’art. 2082 c.c., bensì dall’art. 2195, anche se le due norme sono tra di loro coordinate. La prima, infatti, individua, in generale, l’imprenditore commerciale, mentre è la seconda che distingue espressamente la natura delle varie attività. le attività artigianali sono, invece, qualificate dalla l. 25.7.1956, n. 860, dal d.p.r. 23.10.1956, n. 1202, e dalla legge quadro 8.8.1985, n. 443.

Soffermandoci qui sulle prime due categorie, va precisato che, a norma del citato art. 2195 c.c., costituisce attività industriale quella diretta alla produzione di beni o di servizi (n. 1), mentre va considerata commerciale l’attività intermediaria nella circolazione dei beni (n. 2).

Esattamente la Corte di merito ha ritenuto che l’attività cui è destinato il bene oggetto della locazione rientri in una di quelle contemplate dal n. 1 dell’articolo in esame (qualificandola commerciale in senso lato), inserendosi in una organizzazione volta alla fornitura di un bene attrezzato al fine di svolgersi una attività sportiva, non importa se agonistica o meno, dietro corrispettivo (e non limitata alla semplice locazione), cioè in una attività Stricto sensu industriale. A ciò la Corte è pervenuta, peraltro, con una motivazione priva di vizi logici e giuridici, che non può formare oggetto di riesame in questa sede, attraverso le considerazioni contenute nel ricorso, tendenti ad avvalorare una diversa interpretazione degli elementi acquisiti.

L’art. 42 della legge, del resto, contemplando le attività ricreative in sè, ovvero le attività scolastiche, non esclude che le stesse possano essere esercitate con fini di lucro e dietro corrispettivo, rientrando, in tal caso, fra le attività commerciali, o, più esattamente, industriali, e, in conseguenza, nell’ambito della previsione del precedente art. 27 (per le attività scolastiche, in particolare, Cass. 20.8.1985, n. 4449). In ciò sta il discrimine tra l’art. 42 e l’art. 27, allorché di tratti della medesima attività: nel primo caso la stessa assume, infatti, rilievo oggettivo, mentre nel secondo viene considerata per il suo inserimento in una attività organizzata ai fini della produzione di un servizio.

A prescindere, poi, dal fatto che risulta accertata l’esecuzione di precise opere (gradinate, spogliatoi, delimitazioni, etc.), perché l’immobile possa essere considerato adibito ad una delle attività indicate non è necessario che sussistano particolari manufatti, essendo sufficiente la lumeggiata destinazione. Questa Corte ha avuto infatti modo di precisare che “l’art. 27 della legge n. 392 del 1978, che disciplina la durata di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, concerne tutti gli immobili urbani di qualsiasi specie, in cui si eserciti una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo articolo 27, ivi comprese le locazioni di aree urbane non edificate, destinate, per contratto, all’esercizio di una di quelle attività” (Cass. 4.4.1986, n. 2332; Cass. 27.2.1987, n. 2112, e numerose altre, fino alla più recente Cass. 7.3.1991, n. 2390).

Va, inoltre, rilevato che, come si evince dall’espressione letterale usata, – “immobili… asibiti ad una delle attività appresso indicate” – l’art. 27 della l. n. 382-1978 considera la destinazione obiettiva dell’immobile e non la qualifica soggettiva del conduttore, anche se è poi ovvio che alla destinazione dell’immobile ad una determinata attività imprenditoriale è poi necessariamente collegata la qualifica imprenditoriale del conduttore.

La qualifica imprenditoriale del MR non risulta, tuttavia, contestata nell’atto di appello, malgrado le ambigue espressioni usate circa la sua qualità di ex operaio in cassa integrazione, ma “in possesso… di partita I.V.A.” (che di per sè presuppone la qualità di imprenditore, o di esercente arti o professioni, estranea alla fattispecie in esame: art. 1 d.p.r. 26.10.1972 n. 633). La parte del motivo che la concerne costituisce, pertanto, censura nuova, come tale inammissibile in questa sede.

La qualità di imprenditore può essere, peraltro, legittimamente ed implicitamente ricavata dall’esercizio di una attività imprenditoriale, come si evince proprio dall’art. 2082 c.c., laddove la professionalità, intesa come costante e normale indirizzo della propria attività, non ne comporta nè l’esclusività, nè la continuità, e va accertata in concreto, con riferimento alle singole situazioni ed ai vari cicli di svolgimento di quella specifica attività, che può essere sì continuativa, ma anche stagionale o periodica.

A nulla rileva, infine, la considerazione finale, contenuta nel ricorso, circa le ulteriori conseguenze che derivano dalla qualifica dell’immobile.

Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al rimborso delle spese, nonché degli onorari, che si liquidano in complessive L. 1.500.000.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in L. 113.600, nonché degli onorari, liquidati in complessive L. 1.500.000.

Così deciso il 29 aprile 1992, nella Camera di Consiglio.

ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 19584 del ruolo contenzioso generale dell’anno 2005 promossa da

NEGOZIO SRL, in persona del Presidente P.G. ed elettivamente domiciliata in Firenze, presso lo studio dell’avvocato Gianfranco Donatti, che la rappresenta e difende, per mandato in calce al ricorso introduttivo.

RICORRENTE

Contro

M.B., elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio dell’avvocato Gabriella Baldi che la rappresentano e difendono, per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta

CONVENUTA

Oggetto: richiesta di indennità di avviamento

Fatto

Con ricorso ex art 447 bis cpc la NEGOZIO s.r.l., premesso di avere condotto in locazione, in virtù di contratto del 1.4.1993 un fondo ad uso commerciale sito in via T. 23/h in Firenze, assumeva di avere lì esercitato attività di commercio all’ingrosso e al dettaglio di cornici, nonché commercio al dettaglio di quadri, stampe e articoli simili e rilevava come che in data 8.2.2005 la locatrice B.M., avesse inviato disdetta per finita locazione per la data improrogabile del 1.4.2005. Assumendo di avere diritto all’indennità di avviamento pari a 18 mensilità ex art 34 legge 392/78, in considerazione dell’attività svolta nel fondo locato, chiedeva la condanna della sig.ra M.B. al pagamento di euro 21,380,00 a titolo di indennità di avviamento oltre interessi dal 1.7.2005 al saldo.

Notificato il ricorso e il decreto di fissazione di udienza si costituiva la convenuta M.B., la quale contestava la domanda di ricorrente chiedendone il rigetto, e assumendo che la ricorrente non avesse diritto all’indennità di avviamento in quanto nel fondo locato mai si sarebbe scolta attività di commercio e di contatto con il pubblico, utilizzando la Nuova Cornice il fondo solo come magazzino ed invece avendo attività di vendita e commercio al dettaglio solo nel fondo adiacente non oggetto della locazione. Inoltre osservava come in realtà non ricorressero le condizioni per la liquidazione di indennità di avviamento perché la risoluzione del contratto sarebbe avvenuta per recesso del conduttore, il quale non avrebbe accettato la proposta della Sig.ra B. di rinnovare il contratto.

In via riconvenzionale poi lamentava la presenza di danni nel fondo per i quali chiedeva il pagamento di una somma non inferiore a euro 40.000,00.

La causa veniva istruita tramite ctu e prova orale quindi veniva discussa e decisa all’udienza del 21.5.2008 come da dispositivo che viene riprodotto in calce alla presente sentenza

Diritto

1. Premessa

Parte di ricorrente avanza domanda di pagamento di indennità di avviamento ex art 34 legge 392/78, assumendo che la risoluzione del contratto è stata determinata da volontà del locatore che ha dato disdetta anticipata per la fine del rapporto. La locatrice nega il diritto della NEGOZIO di percepire l’indennità essenzialmente per due ordini di motivi: a) la locazione sarebbe finita per volontà della società conduttrice che non avrebbe accettato il rinnovo contrattuale b) in ogni caso il tipo di attività svolto nei locali oggetto di contratto non è tra quelle a cui la legge accorda l’indennità per perdita di avviamento.

2. Quanto alla natura della risoluzione del contratto.

Prima problematica da affrontare è quindi quella di verificare se il contratto si sia risolto per volontà e fatto del locatore o se invece sia dipeso da volontà del conduttore, ricordato come l’art 34 della legge 392/78 esclude che l’indennità possa spettare al conduttore in caso di “risoluzione per inadempimento, o disdetta o recesso”di costui.

In punto dei fatto va rilevato come il contratto sia stato stipulato in data 1.4.1993 e quindi tacitamente rinnovato in data 1.4.1999, con naturale scadenza al 1.4.2005.

Rispetto a tale data non risulta però essere stata inviata, dalla locatrice, alcuna formale e tempestiva disdetta ai sensi dell’art 28 legge 392/78, ovvero entro 12 mesi prima della scadenza, di tal ché il contratto deve intendersi rinnovato per ulteriori anni 6.

Risulta in atti solo una raccomandata del 20.1.2005, con la quale la parte locatrice richiedeva aumento del canone per poter rinnovare il contratto, proposta di aumento non accettata dalla conduttrice a cui ha fatto quindi seguito la lettera raccomandata del 8.2.2005, con cui la Sig.ra B. intimava alla NEGOZIO la disdetta per finita locazione, assumendo di non avere interesse alla prosecuzione del contratto e chiedendo la restituzione dei locali entro il termine improrogabile del 1.4.2005. La NEGOZIO ha poi provveduto a rilasciare il fondo nell’estate del 2005.

E’ evidente in tale contesto che la richiesta di rinnovo a canone superiore e la seguente disdetta della locatrice in data 8.2.2005, intervenuta dopo il già avvenuto rinnovo del contratto alle medesime condizioni per mancanza di tempestiva disdetta, non può che essere letta come volontà di disdetta del contratto per la successiva scadenza del 2011.

In tale ottica il fatto che, a fronte di un chiaro atteggiamento della locatrice volto comunque a far cessare la locazione e a riottenere l’immobile, il conduttore abbia deciso di riconsegnare i locali prima della naturale scadenza, in assenza esplicita rinuncia alla indennità di avviamento, non rileva ai fini di impedire la liquidazione della misura indennitaria di cui all’art. 34 legge 392/78, non potendo tale comportamento sic et simpliciter essere interpretato come mutuo consenso del conduttore alla risoluzione del contratto, né potendo considerare che il rilascio del conduttore è avvenuto in virtù di una disdetta inefficace e invalida quanto alla data del 1.5.2005.

Sul punto si veda quanto espresso dalla Suprema Corte con sentenza n. 14728 del 21/11/200:” In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione, la disdetta del contratto di locazione, quale atto di natura negoziale, ha la funzione di impedire, se non opposta, la rinnovazione del contratto; con la conseguenza che, ancorché detto atto sia inefficace per mancanza di valido motivo di diniego, il rilascio non può essere ricondotto alla volontà del conduttore in ordine alla cessazione del rapporto od al mutuo consenso delle parti, non venendo meno il diritto del medesimo all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore occorre infatti che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria ( scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, primo comma, cod. civ.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.” E così ancora si consideri quanto espresso dalla Suprema Corte con sentenza n. 2485 del 06/03/1998: “Nel caso in cui il locatore abbia-…..comunicato al conduttore la propria intenzione di non procedere al rinnovo della locazione alla scadenza, il rilascio anticipato da parte del conduttore non può essere considerato come un recesso anticipato dal contratto con conseguente perdita del diritto alla indennità per l’avviamento commerciale, poiché quest’ultima compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione, stante l’esigenza del locatore di non proseguire la locazione e del conduttore di reperire comunque una sistemazione alternativa, collegata a situazioni che non necessariamente coincidano con il termine finale del rapporto locativo”.

Nel caso di specie è evidente che l’iniziativa di non continuare il rapporto locativo è stata presa indiscutibilmente dalla parte locatrice, la quale ha preteso l’aumento del canone, pur in presenza di un contratto già rinnovatosi alle medesime condizioni, e poi ha chiesto il rilascio dell’immobile dando al conduttore solo due mesi di preavviso.

Sotto tale profilo pertanto certamente sono sussistenti i requisiti di cui all’art 34 legge 392/78.

3. Quanto al tipo di attività svolta nell’immobile locato.

In secondo luogo locatrice contesta che nel fondo oggetto di contratto, sito in via T. 23/h, si sia svolta attività di commercio con contatto diretto con il pubblico, sostenendo che per contro il locale fosse adibito a mero magazzino/laboratorio e che la vera e propria attività di vendita e commercio al dettaglio avvenisse nel locale attiguo, non oggetto di locazione, sito in via T. 23/g.

In diritto va premesso e ricordato brevemente come, in ipotesi di cessazione della locazione di immobile destinato all’esercizio di attività commerciale, l’indennità per la perdita dell’avviamento, ai sensi degli art. 34 e 35 della legge n. 392 del 1978, spetta solo in caso di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, cioè come luoghi utilizzati per la frequentazione diretta e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari ultimi dell’offerta dei beni o dei servizi commerciali.

E’ stata svolta ampia istruttoria orale dalla quale è emerso come certamente l’attività della NEGOZIO si svolgesse in entrambi i locali, sul punto sono concordi tutte le testimonianze in causa.

Quanto al contatto con il pubblico e alla circostanza che in detto locale avvenisse vendita diretta dei quadri e delle cornici si osserva come la problematica vada valutata innanzi tutto in relazione alla natura dell’attività svolta dalla NEGOZIO, che si inserisce tra attività di tipo artigianale, ed in cui l’attività di vendita del prodotto (cornici, quadri) è necessariamente in stretta correlazione con l’attività di creazione del prodotto e di produzione dello stesso, produzione che avviene ovviamente in ambito di piccolo laboratorio, ciò che comporta peraltro che l’attività di contatto con il pubblico non può certo essere immaginata nelle forme e nelle dimensioni di un negozio che venda solo prodotti finiti e di stampo più seriale ed industriale.

Ciò premesso nell’analisi delle risultanze testimoniali assumono certamente maggior rilievo le testimonianze dei clienti abituali della NEGOZIO (per la maggior parte nel settore delle gallerie d’arte) che meglio possono rappresentare il concreto svolgersi dell’attività.

Ebbene le prove testimoniali hanno acclarato come nei due fondi i clienti venivano a fare acquisti al dettaglio delle cornici, si sceglievano le cornici da acquistare, le cornici erano esposte anche nel fondo locato e clienti sceglievano la merce indifferentemente nell’uno e nell’altro locale (testi F. e P.).

Sul punto determinante è la testimonianza del teste P.P., non portatore di interesse proprio in causa, sia perché rappresenta la testimonianza di una lunga frequentazione sia perché ha reso con espressioni “colorite” ed efficaci l’impressione generale che il negozio offriva ai suoi clienti abituali; il teste in specie ha affermato che “ho avuto sempre l’impressione che l’attività della ricorrente si svolgesse in entrambi i locali con modalità identiche con collocazioni solamente diverse della merce era come se fosse una grande esposizione in entrambi i negozi”.

Il teste P. ha poi chiarito che nel locale vi era il registratore di cassa.

Il tenore di tali testimonianze inequivocabilmente conduce a ritenere come in entrambi i locali (via T. 237g e via T. 23/h) si svolgesse attività con contatto diretto con il pubblico, e soprattutto come ciò fosse percepito dai clienti, di tal ché la perdita del fondo locato, prima della scadenza naturale del contratto comporta certamente perdita di avviamento commerciale, che quindi andrà in questa sede riconosciuto in misura pari a 18 mensilità ovvero ad euro 21.380,00.

Non inficiano tali conclusioni il tenore delle deposizione dei testi di parte convenuta e ciò sia perché il teste Marini è stato generico, non ricordando neppure quando si era recato nel fondo, sia perché in ogni caso la testimonianza è riferita ad una sola occasione in cui lo stesso si è recato, sia perché la deposizione del teste G., idraulico della sig.ra B., che si è recato nel fondo solo per eseguire delle riparazioni, non appare dirimente dal momento che non ha mai dovuto acquistare merce e prodotti dalla NEGOZIO e quindi l’impressione generale che può avere ricavato è sicuramente superficiale e va comunque inserita nel contesto e nella peculiarità della attività svolta dalla ricorrente, come sopra ricordato (in altri termini è evidente che un produttore e venditore di cornici, tenga quadri e cornici e vario materiale a terra e che ciò ad un osservatore esterno non cliente possa essere inteso come mera attività di magazzino).

4. In ordine alla domanda riconvenzionale della convenuta.

Lamenta la convenuta come il fondo sia stato lasciato in cattive condizioni, tanto da dovere eseguire lavori di riparazione e ristrutturazione, per i quali chiede in via riconvenzionale ristoro.

Al fine di accertare la presenza o meno di danni la locatrice ha effettuato A.T.P., dal quale è emerso come in effetti il fondo non fosse in buono stato di manutenzione accertando che:

a) l’immobile era aggredito dalla muffa (probabilmente per difetto costruttivo sin dall’origine si veda pag 1 dell’atp geom F.S.) ed era privo di “qualsivoglia intervento di manutenzione straordinaria”.

b) gli infissi e i serramenti erano malcurati e non sostituiti nel tempo.

c) il servizio igienico era carente rispetto alle norme sanitarie vigenti.

d) l’impianto elettrico non era posato correttamente e non era a norma.

e) lungo le pareti vi erano fori e ferri sporgenti (dove prima stavano evidentemente mensole e plafoniere).

È stata poi esperita ctu per valutare il costo dei lavori di ripristino del locale anche alla luce delle fatture prodotte in giudizio.

Tale essendo il quadro dello stato dei luoghi subito dopo che il locale fu liberato dalla conduttrice, e pur essendo vero quanto sostenuto dalla convenuta, ovvero che in difetto di prova contraria, laddove in contratto è scritto che l’immobile è consegnato in buono stato di manutenzione (come nel caso di specie), tale condizione si presume sino a prova contraria, non può farsi tuttavia a meno di rilevare come in realtà molti dei pretesi “danni” rilevati in sede di a.t.p. non possono certo ascriversi a condotta negligente del conduttore.

E’ noto infatti come al conduttore spettino solo le riparazioni riconducibili al concetto di “piccola manutenzione”, restando a carico della parte locatrice ogni intervento di natura strutturale e di straordinari manutenzione.

Nel caso di specie poi gli obblighi del conduttore sono efficacemente indicati al punto 9) di contratto, laddove chiaramente si legge che restano a carico del conduttore “le riparazioni di piccola manutenzione”, con una elencazione successiva che non si discosta da tale concetto.

Così la presenza di umidità indicato sopra sub a), che lo stesso geom. S. ricollega a difetto originario di costruzione, non può certo essere addebitata a colpa della parte conduttrice.

Né potrà accollarsi al conduttore quanto indicato sopra sub c) e d) dal momento che il punto di contratto 9) laddove si citano interventi su impianti di acqua, luce e sanitari, deve sempre essere letto in correlazione con il concetto di “piccola manutenzione”, pure espresso in detto patto, e quindi intendendo come dovuti dal conduttore solo interventi incidenti in misura minimale su tali impianti come ad es. le riparazioni degli interruttori, dei rubinetti e non potendo certo interpretarsi tale clausola contrattuale nel senso di porre a carico del conduttore la ristrutturazione del bagno e il rifacimento degli impianti.

In tale ottica sono invece da ascriversi a cattiva condotta della parte conduttrice i difetti riscontrati nel predetto atp ed indicati sopra con le lettere b) ed e), sia perché il rifacimento degli infissi e la tenuta dei muri e soffitti rientra nel concetto di “piccola manutenzione” come enucleata dalla giurisprudenza, sia perchè è la clausola 9) di contratto ad indicare che tali interventi spettano alla conduttrice.

In ragione di ciò sono da imputare alla NEGOZIO le spese sostenute dalla locatrice per le riparazioni che possono ascriversi ai soli interventi di cui ai punto b) ed e) e quindi le spese indicate nella fattura 3 del 20.4.2007 per euro 1.560,00, nella fattura 8 del 16.4.2007 per euro 2.760,54, nella fattura 9 del 20.3.2007 per euro 4.800,00, il tutto per euro 9.120,54.

Operata la compensazione tra i relativi crediti delle parti, la convenuta va condannata al pagamento nei confronti della ricorrente della complessiva somma di euro 12.259,46, oltre interessi nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo.

Le spese di lite, stante l’esito del giudizio meritano compensazione del 50% con condanna della parte convenuta alla refusione della restante parte del 50% alla ricorrente nella misura liquidata come dispositivo.

Le spese di ctu vanno per contro poste per l’intero a carico della parte convenuta secondo la liquidazione già effettuata in corso di causa.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa così provvede:

1) In accoglimento della domanda ricorrente condanna parte convenuta M.B. al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di euro 21.380,00 a titolo di indennità di avviamento oltre interessi su detta somma nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo;

2) In parziale accoglimento della domanda della parte convenuta accerta e dichiara l’esistenza di danni nell’immobile dovuti a colpa della ricorrente per complessivi euro 9.120,54 e condanna la NEGOZIO al pagamento di detta somma nei confronti della parte convenuta, oltre interessi nella misura del saggio legale dalla presente sentenza al saldo;

3) Operata la compensazione tra le relative poste dare e avere come indicate ai capi 1) e 2) del presente dispositivo condanna parte convenuta al pagamento in favore delle parte ricorrente della complessiva somma di euro 12.259,46, oltre interessi nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo;

4) Condanna la convenuta al pagamento in favore della parte ricorrente 1/2 della spese di lite liquidate in detta misura in euro 3.000,00 onorari euro 1.200,00, per diritti, ed euro 112,30 per spese, il tutto per complessivi euro 4.010,00 oltre rimborso spese generali Iva e Cap se dovuti;

5) Pone definitivamente e per l’intero le spese di ctu a carico della parte convenuta secondo la liquidazione già effettuata in corso di causa;

Firenze 21.5.2008

IL GIUDICE

epositato il 22.5.2008

composta dai Signori Magistrati:
dott. Paolo VITTORIA Presidente
dott. Renato PERCONTE LICATESE Consigliere
dott. Michele LO PIANO Consigliere rel.
dott. Giovanni Battista PETTI Consigliere
dott. Antonio SEGRETO Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

Polisportiva Acilia s.r.l., con sede in Roma, in persona del suo legale rappresentante pro tempore M.P., elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Cola di Rienzo n. 69, presso lo studio dell’avv. Gian Alberto Ferretti, che la difende, giusta delega in atti.

ricorrente

CONTRO

Centro Sportivo Acilia s.r.l., con sede in Roma, in persona dellegale rappresentante pro tempore dott.ssa S.C., elettivamente domiciliata in Roma, Via Carlo Alberto Racchia n. 2, presso lo studio dell’avv. Giovanna Cantoni, che la difende, giusta delega in atti.

controricorrente

avverso la sentenza n. 724/03 della Corte d’appello di Roma, emessa il 13 febbraio 2003 e depositata il 19 marzo 2003 (R.G. 369/01);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4 novembre 2004 dal relatore consigliere dott. Michele Lo Piano;
udito l’avv. Gian Alberto Ferretti;
udito l’avv. Giovanna Cantoni;
udito il P.M., nella persona del sost. proc. gen. dott. Carlo Destro,che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso depositato il 24 gennaio 2001, la S.r.l. Polisportiva Acilia, quale conduttrice di un complesso sportivo sito in Roma loc. Acilia, propose appello avverso la sentenza n.1542/2001, con la quale il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda avanzata dalla proprietaria S.r.l. Centro Sportivo Acilia, aveva dichiarato risolto il contratto di affitto di azienda, avente ad oggetto un complesso sportivo, per grave inadempimento dell’affittuario con condanna all’immediato rilascio.

L’appellante denunziò:

a) il vizio di ultrapetizione per avere il primo giudice, peraltro erroneamente, qualificato il contratto come affitto di azienda contro la volontà delle parti che, anche nel contratto ed in occasione di altri procedimenti, lo avevano qualificato come contratto di locazione e la conseguente erroneità della condanna al rilascio immediato;

b) la violazione dell’art. 1455 c.c., per erronea applicazione dai parametri di valutazione della importanza dell’inadempimento.

L’appellata chiese il rigetto dell’impugnazione e propose appello incidentale.

La Corte d’appello rigettò l’appello principale e dichiarò inammissibile quello incidentale.

La Corte di merito ritenne:

a) che non sussisteva il vizio di ultrapetizione in ordine alla qualificazione del rapporto;

b) che appariva corretta la qualificazione del rapporto come affitto di azienda;

c) che sussisteva l’inadempimento dell’affittuario, da considerarsi di non scarsa importanza.

Per la cassazione della suddetta sentenza ha proposto ricorso, illustrato con memoria, la Polisportiva Acilia S.r.l.

La Centro Sportivo Acilia S.r.l. ha resistito con controricorso

Diritto

Con il primo motivo – denunciando violazione dell’art. 112 c.p.c. – la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere respinto il motivo di appello, con il quale era stato lamentato che il primo giudice aveva qualificato come affitto di azienda il contratto stipulato tra le parti, sebbene il Centro Sportivo Acilia, con l’atto introduttivo del giudizio, avesse qualificato lo stesso come contratto di locazione.

La censura è infondata.

La Corte d’appello ha respinto il motivo di impugnazione dedotto dalla Polisportiva Acilia S.r.l. osservando che «il primo giudice, nel qualificare il contratto posto a fondamento della domanda in maniera diversa dal nomen juris allo stesso attribuito dalle parti, non è incorso nel denunziato vizio di ultrapetizione perché il giudice non è vincolato alla qualificazione prospettata dalla parte ed è libero di discostarsene nell’esercizio del potere-dovere di autonoma qualificazione discendente dal principio iura novit curia purché la qualificazione da lui adottata non si risolva nella sostituzione dell’azione espressamente o virtualmente proposta con altra fondata cioè su fatti diversi o su diversa causa petendi”.

Questa Corte osserva che il principio di diritto affermato dal giudice di appello è esatto e non merita censura.

Nella specie, tuttavia, non era neppure necessario che il giudice ricorresse all’applicazione di detto principio.

Dall’esame degli atti, consentito in questa sede, attesa la natura del vizio denunziato, risulta che, contrariamente all’assunto della società ricorrente, la S.r.l. Centro Sportivo Acilia aveva chiesto la risoluzione del contratto intercorso tra le parti, definendo tale contratto quale affitto di azienda, tant’è che aveva sostenuto la tesi che il rapporto era stato erroneamente definito nel contratto quale locazione (cfr. ricorso introduttivo del giudizio depositato il 20 febbraio 1998).

La società convenuta ha avuto ben presente che la società attrice aveva proposto una domanda di risoluzione di contratto di affitto di azienda ed in ordine a tale qualificazione – ritenuta a suo giudizio non corrispondente alla realtà – ha svolto le sue difese, sostenendo che in effetti tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione (cfr. comparsa d costituzione del 16 aprile 1998).

Pertanto, poiché la società attrice aveva chiesto la risoluzione di un contratto di affitto di azienda e la società convenuta aveva dedotto che tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione, la qualificazione del contratto, nel senso auspicato dall’attrice, non può esser denunziato sotto il profilo della violazione dell’art. 112 c.p.c.

Con il secondo motivo – denunciando violazione degli artt. 2555 e segg. c.c. – la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere ravvisato nel contratto stipulato tra le parti un affitto di azienda.

La censura è infondata.

L’accertamento se le parti contraenti abbiano stipulato una locazione di immobile con pertinenze ovvero un affitto di azienda rientra nei compiti del giudice del merito, il quale deve portare l’indagine sulla comune intenzione delle parti e sui beni dedotti in contratto, al fine di stabilire se l’oggetto principale della stipulazione sia un immobile singolarmente considerato ovvero un complesso unitario costituito dall’organizzazione aziendale destinata allo svolgimento di un’attività economica. Consegue che tale accertamento non è sindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.

La Corte di appello, confermando l’interpretazione che del contratto aveva dato il giudice di primo grado, ha accertato che le parti avevano stipulato un contratto avente ad oggetto «un complesso di beni immobili e di attrezzature sportive varie, tra loro organizzati ai fini della produzione e dello scambio di servizi di carattere sportivo».

La ricorrente contesta tale affermazione con una serie di argomenti che tuttavia hanno carattere di astrattezza, perché nessun riferimento hanno alla fattispecie concreta esaminata dal giudice.

Tuttavia, pur nella rilevata astrattezza, possono individuarsi nella censura due profili, che vanno esaminati.

Sotto un primo profilo, la ricorrente deduce sostanzialmente che la sola cessione di un complesso di beni, ove manchi l’attività di impresa, intesa come esercizio professionale organizzato di un’attività economica per la produzione e lo scambio di beni e di servizi, non può configurare l’affitto di azienda; la ricorrente fa l’esempio del complesso sportivo ceduto ad un ente per lo svolgimento di attività sportiva da parte dei suoi dipendenti ed altri consimili.

Senonché, l’argomento svolto dalla ricorrente, non tocca l’accertamento svolto dal giudice di merito, il quale ha verificato che nella specie il complesso era utilizzato (e come tale era stato considerato nel contratto) per l’esercizio di un’attività di impresa.

Del resto, che nella specie il complesso sportivo fosse destinato all’esercizio di un’attività di impresa connotata dal fine di lucro è riconosciuto implicitamente dalla stessa ricorrente (la quale è peraltro una società a responsabilità limitata), che, a pagina n. 3 del ricorso, rammenta che in primo grado aveva svolto domanda riconvenzionale nei confronti della concedente, denunciata come inadempiente, per ottenerne la condanna al risarcimento del danno per la perdita della clientela.

Sotto un secondo profilo la ricorrente sembra dare rilievo al fatto che oggetto del contratto era stato «un impianto sportivo che forse non era stato mai esercitato come impresa».

Orbene, se tale rilievo deve essere inteso come affermazione della necessità che per aversi cessione di azienda debba esservi esercizio di una impresa in atto, deve essere osservato come esso sia infondato, atteso che, come questa Corte ha più volte precisato (v., tra le altre, Cass. 26 luglio 1986 n. 4809; 22 agosto 1983 n. 5453), l’azienda concessa in affitto può anche essere non ancora in grado di funzionare, essendo sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell’attività di impresa. Oggetto dell’affitto può essere, cioè, anche un’azienda in fase statica e non ancora dinamica, cosicchè è irrilevante che la parte concedente non svolgesse in precedenza attività imprenditoriale, che detta attività sia stata iniziata dall’affittuario, che i beni aziendali non fossero ancora funzionanti quando è stato stipulato il contratto.

Con i motivi dal terzo al sesto, la ricorrente censura, sotto diversi profili, la sentenza impugnata, per avere dichiarato risolto il contratto per inadempimento dell’affittuaria.

Con i motivi settimo ed ottavo la ricorrente deduce, invece, l’erroneità della statuizione con la quale è stata dichiarata la inammissibilità della prova diretta a dimostrare che la realizzazione del manufatto, ritenuto inadempimento alla clausola n. 12 del contratto, era stata consentita verbalmente dall’amministratore della società concedente.

All’esame dei motivi, giova premettere che, nella specie, è stato accertato che l’affittuaria aveva realizzato, all’interno dell’area del centro sportivo, un manufatto poggiante su cordolo di cemento armato con sovrastanti sei pilastri in laterizio e tre pilastri in legno, dotata di una copertura in travi di castagno e di una tamponatura, da un solo lato, costituita da un muretto alto circa mt. 1,10.

Il Tribunale aveva ritenuto inammissibile la prova testimoniale dedotta dall’affittuaria al fine di accertare che la realizzazione del manufatto era stata autorizzata ed anzi richiesta dall’amministratore della società concedente:

- perché era tardiva la deduzione del fatto, che con la prova si voleva accertare, e perché tardiva era la stessa richiesta di prova;

- perché era generica;

- perché era inammissibile, stante il tenore dell’art. 12 del regolamento contrattuale, secondo cui la modifica dello stato dei luoghi era subordinata ad autorizzazione in forma scritta, da ritenersi prescritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1352 c.c.

Il Tribunale aveva, inoltre, ritenuto che l’inadempimento era di non scarsa importanza, atteso che l’intervento costruttivo era di entità non trascurabile, violava una specifica clausola contrattuale e concretava un illecito penale perché realizzato in assenza di autorizzazione amministrativa.

La Corte d’appello, nel respingere il motivo, con il quale era stata denunciata la violazione dell’art. 1455 c.c. e la erronea valutazione della importanza dell’inadempimento, dopo avere richiamato le ragioni esposte dal Tribunale – sopra sintetizzate – anche in relazione alla inammissibilità della prova testimoniale, osservò altresì che il raffronto tra l’opera realizzata dall’affittuaria senza il consenso della concedente, richiesto dall’art. 12 del contratto, e le altre opere che invece la stessa affittuaria si era obbligata a realizzare in base alla clausola n. 11 del medesimo contratto – raffronto richiesto dall’appellante al fine di dimostrare la esiguità dell’opera contestata in relazione agli interventi massicci che essa si era obbligata ad eseguire – non era determinante, poiché l’importanza dell’inadempimento era desumibile dal fatto che era stata espressamente prevista l’autorizzazione scritta per la realizzazione di qualsiasi opera diversa da quelle indicate nell’art. 11, la cui realizzazione costituiva un preciso obbligo per il conduttore.

La Corte d’appello rilevò inoltre che «l’abusività dell’opera appariva lesiva del diritto della società concedente al mantenimento della liceità urbanistica dell’intero immobile e della legittima aspettativa dei suoi soci ed amministratori a non sopportare il rischio di sanzioni o, comunque, di sottoposizione ad indagini e provvedimenti cautelari reali di carattere amministrativo o penale».

Ciò premesso, devono in primo luogo essere respinti i motivi settimo ed ottavo del ricorso, attinenti alla mancata ammissione della prova testimoniale.

Valgono due ragioni:

- la prima consiste nel fatto che, con l’atto di appello, la ricorrente si è doluta della mancata ammissione della prova da parte del primo giudice, omettendo tuttavia di censurarne le molteplici considerazioni svolte per ritenerla inammissibile, ma solo invocando i poteri officiosi del giudice;

- la seconda consiste nel fatto che le critiche della ricorrente sono esclusivamente dirette a rilevare la erroneità della decisione impugnata, per avere ritenuto l’inammissibilità della dedotta prova testimoniale, in conseguenza della necessità dell’assenso scritto richiesto dall’art. 12 delle pattuizioni contrattuali, senza tuttavia svolgere alcun argomento in ordine alla ritenuta applicabilità dell’art. 1352 c.c., richiamato implicitamente dal giudice d’appello, laddove si è riportato alla statuizione del primo giudice, che in applicazione della suddetta norma aveva, tra l’altro, dichiarato l’inammissibilità della prova testimoniale.

Fondati sono, invece, nel loro complesso i motivi dal terzo al sesto.

Come si è più sopra detto, la Corte d’appello ha ritenuto la gravità dell’inadempimento per due ragioni:

a) la prima fondata sul rilievo che l’affittuaria aveva realizzato un’opera edilizia senza il consenso scritto del concedente, richiesto da una specifica clausola contrattuale;

b) la seconda fondata sulla considerazione che «l’abusività dell’opera appariva lesiva del diritto della società concedente al mantenimento della liceità urbanistica dell’intero immobile e della legittima aspettativa dei suoi soci ed amministratori a non sopportare il rischio di sanzioni o, comunque, di sottoposizione ad indagini e provvedimenti cautelari reali di carattere amministrativo o penale», poiché il manufatto «necessitava di concessione urbanistica, trattandosi di struttura stabilmente infissa al suolo e non destinata ad un uso precario, sicché la sua abusiva realizzazione configurava il reato di cui all’art. 20 lett. b) della legge 28 febbraio 1985 n. 47».

Ora, con riferimento alla prima ragione, deve essere osservato che il rilievo della violazione di una clausola contrattuale ha valore e significato giuridico solo al fine di verificare se vi sia stato inadempimento, ma non costituisce di per sé motivazione in ordine alla non scarsa importanza dello stesso.

In sostanza, poiché le obbligazioni delle parti nascono o dalla disciplina generale applicabile al contratto o dalle regole particolari che, attraverso la disciplina concreta data al rapporto, le parti hanno concordato, l’accertamento che una di queste regole (generali o particolari) è stata violata, costituisce accertamento dell’inadempimento, ma non esime il giudice dalla successiva valutazione della non scarsa importanza dello stesso, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, secondo quanto dispone l’art. 1455 c.c.

Pertanto, pur dovendo tenere presente che, con espressa pattuizione, era stato inibito all’affittuario di realizzare altre opere – oltre quelle previste nel contratto – senza il preventivo consenso del concedente, attenendo tale punto all’interesse generale del concedente preventivamente manifestato, il giudice di merito doveva comunque accertare se l’opera realizzata, ancorché eccedente i limiti delle innovazioni realizzabili, senza il consenso del concedente, comportasse un’alterazione dell’equilibrio giuridico ed economico del contratto, in relazione all’interesse attuale e concreto del concedente, di tale gravità da giustificarne la risoluzione.

In ordine allo specifico punto assumeva rilievo decisivo, al fine di valutare la non scarsa importanza dell’inadempimento, tra l’altro, la circostanza che il manufatto abusivamente realizzato era stato rimosso, come ricorda la ricorrente a pagina 13 del ricorso. La ricorrente aveva già fatto presente la circostanza nell’atto d’appello (v. pagina 17), nella quale si legge: «Quando è sorta la questione “tettoia” si è provveduto alla sua rimozione – come da documentazione fotografica allegata – ad ennesima dimostrazione di quanto già sostenuto: si trattava di opera facilmente rimovibile; due ore di lavoro ed infatti non c’è più»; ma tale circostanza è stata completamente ignorata dal giudice di secondo grado, che sul punto non ha svolto alcuna motivazione.

Con riferimento alla seconda ragione, addotta dal giudice di secondo grado per ritenere la non scarsa importanza dell’inadempimento, è da osservare che non è esatta l’affermazione secondo cui per effetto della realizzazione dell’opera abusiva da parte dell’affittuario il concedente proprietario sarebbe stato soggetto a sanzione penale.

Infatti, sia in relazione alla violazione dell’art. 20 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (ora abrogato dall’art. 136, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a decorrere dal 30 giugno 2003, ai sensi dell’art. 3, d.l. 20 giugno 2002, n. 122, conv., con modificazioni, in l. 1° agosto 2002, n. 185), sia in relazione alla violazione in precedenza prevista dall’art. 17 della legge 28 gennaio 1977 n. 10, la giurisprudenza della cassazione penale, è ormai orientata, dopo alcune iniziali oscillazioni, nel ritenere che «in materia edilizia non può essere attribuita ad un soggetto, per il solo fatto di essere proprietario di un’area, un dovere di controllo dalla cui violazione derivi una responsabilità penale per costruzione abusiva, atteso che tale qualità, pur potendo costituire un indizio grave, non è sufficiente da sola ad affermare la responsabilità, essendo necessario a tale fine rinvenire altri elementi, che non siano la semplice conoscenza che altri eseguano opere abusive sulla propria proprietà, in base ai quali possa ragionevolmente presumersi che questi abbia in qualche modo concorso, anche solo moralmente, con il committente o l’esecutore dei lavori abusivi» (v. da ultimo Cass. pen. sez. III, 25 febbraio 2003, n. 18756; e, in particolare per una ricostruzione dell’evoluzione giurisprudenziale sul punto, Cass. pen. sez. III, 3 ottobre 2002, n. 38193).

In particolare, con riferimento alle opere abusive realizzate dal conduttore, ma la situazione non è diversa ove l’opera sia stata realizzata dall’affittuario di un complesso aziendale, la giurisprudenza è decisa nell’affermare che «Il locatore di un terreno non è responsabile neppure per colpa della costruzione senza concessione realizzata dal conduttore, per avere questi acquisito l’autonoma disponibilità dell’area interessata ed il relativo titolo per richiedere la concessione, la quale è data dal Sindaco, ai sensi dell’art. 4 della legge 28 gennaio 1977 n. 10, al proprietario ovvero in alternativa a chi appunto ne abbia titolo. Né può farsi carico al locatore di un obbligo di vigilanza sull’azione svolta sul suo terreno dal conduttore per la mancanza di un rapporto di subordinazione del secondo nei confronti del primo» (v. Cass. pen., sez. III, 18 dicembre 1993, n. 11602; Cass. pen. sez. III, 12 maggio 1994, n. 5625).

Né appare pertinente il richiamo, fatto dal giudice di secondo grado, alla generica applicabilità di provvedimenti cautelari reali di carattere amministrativo o penale, atteso che tali provvedimenti, peraltro resi in concreto inattuali in seguito alla volontaria demolizione dell’opera, avrebbero inciso esclusivamente sul singolo manufatto realizzato senza concessione, senza possibilità di interferenza sul complesso aziendale, alla cui integrità soltanto, avrebbe dovuto farsi riferimento per valutare l’interesse del concedente.

In conclusione, poiché la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento da parte del giudice di secondo grado è in parte viziata sul piano logico, in parte omessa in ordine alla mancata valutazione di un elemento avente carattere di decisività ed in parte viziata sul piano giuridico, in accoglimento dei motivi di ricorso dal terzo al settimo, la decisione impugnata deve essere cassata sul punto, con rinvio ad altro giudice di pari grado che dovrà compiere una nuova valutazione dell’inadempimento della società affittuaria, al fine di verificare se ne ricorra la non scarsa rilevanza ai sensi dell’art. 1455 c.c..

Rimane assorbito il nono motivo, con il quale la ricorrente denuncia, violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.), assumendo, sulla premessa che nel giudizio di primo grado essa aveva svolto delle domande riconvenzionali, le quali erano stata respinte, e che di ciò essa si era doluta con l’appello, insistendo per la condanna della società appellata al risarcimento del danno, che la Corte d’appello su tale punto non «dice assolutamente nulla, né in dispositivo né in motivazione» e deducendo che «tanto inficia a sua volta sotto due profili: mancato risarcimento delle ingenti spese affrontate, con ingiusta locupletazione di controparte; mancata-errata valutazione della gravità dell’inadempimento. La sentenza dunque è viziata sul punto da illogicità».

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso, accoglie i motivi dal terzo al sesto, rigetta i motivi settimo ed ottavo, e dichiara assorbito il nono motivo.
Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.
Così deciso il 4 novembre 2004.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 5 GEN. 2005.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA – Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI – Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE – Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

AA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA XX SETTEMBRE 1, presso lo studio dell’avvocato ANTONIETTA EFIFANIO,difeso dall’avvocato VINCENZO EPIFANIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

CONTRO

VF, VL, VE, VLu, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CICERONE 28, presso lo studio dell’avvocato GIORGIO NATOLI, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato GIUSEPPE BORDINO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 302-99 del Tribunale di VIBO VALENTIA,depositata il 15-11-99 (R.G. 563-94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10-04-02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito l’Avvocato Giorgio NATOLI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Giuseppe NAPOLETANO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

I fratelli VD e VF, premesso di aver concesso in affitto ad AA, nel novembre 1979, l’azienda cinematografica denominata “cinema Eliseo”, esponevano che il contratto, rinnovato di annuo in anno, era scaduto, per effetto di disdetta, il 18 novembre 1990. Convenivano pertanto l’AA innanzi al pretore di Tropea, per ottenere il rilascio dell’azienda.

Il convenuto eccepiva che il contratto non era di affitto di azienda, ma di locazione immobiliare, essendo cessata l’impresa il 31 ottobre 1979, e, deducendo di aver pagato, dal novembre 1984 al luglio 1989, un canone di lire 876.000 in luogo di quello dovuto di lire 476.000, chiedeva, in riconvenzionale, la restituzione di lire 22.800.000.

Con sentenza del 4 aprile 1994 il pretore accoglieva la domanda principale, condannando il convenuto al rilascio, e dichiarava la propria incompetenza per valore sulla domanda riconvenzionale.

Il Tribunale di Vibo Valentia, con sentenza del 15 novembre 1999, ha rigettato il gravame dell’AA, cui hanno resistito VF nonché VL, VE e VLu, questi ultimi tre quali eredi di Ventrice Domenico.

Per la cassazione di detta sentenza ricorre l’AA, spiegando due mezzi di annullamento. Resistono con controricorso gli intimati.

Diritto

Col primo motivo il ricorrente, denunciando la violazione degli artt. 8, 9, 34, 35 e 36 C.p.c., si duole che il Tribunale non abbia rilevato la stretta connessione tra la domanda principale di rilascio per finita locazione e la domanda riconvenzionale di restituzione dell’importo ingiustamente versato in eccedenza sul canone di locazione, la quale imponeva, per evidenti ragioni di economia processuale, un “simultaneus processus”, inteso ad evitare giudicati contraddittori, e pertanto al pretore di rimettere l’intera causa al tribunale.

Tuttavia, prosegue il ricorrente, la stessa causa principale era di competenza del tribunale, giacché era in contestazione, in seguito alle eccezioni del convenuto, un contratto di locazione di immobile attrezzato per proiezioni cinematografiche, della durata di sei anni e con un canone mensile di lire 800.000, il cui importo complessivo quindi superava abbondantemente la competenza per valore del pretore, all’epoca di lire 5.000.000.

Queste censure sono infondate.

Rileva la sentenza impugnata, relativamente alla dedotta incompetenza per valore sulla causa principale, che, essendo il canone documentato di lire 400.000 mensili e facendo applicazione dei criteri dell’art. 12 C.p.c., anche a cumulare i fitti del periodo controverso (un anno, ove si acceda alla tesi difensiva del resistente), la causa stessa non eccedeva la competenza pretorile.

Correttamente poi, ad avviso dei giudici di appello, il giudice di primo grado ha applicato gli artt. 34, 35 e 36 C.p.c., ritenendo la domanda principale fondata su un titolo autonomo, rispetto a quella avanzata in via riconvenzionale, e facilmente accertabile.

La decisione sul punto è giuridicamente esatta e va confermata.

Anzitutto la causa principale, introdotta dai Ventrice nel 1990 e definita dal pretore nel 1994, rientrava nella competenza per valore di quest’ultimo, all’epoca non essendo ancora intervenuta, con decorrenza dal 30 aprile 1995, la speciale competenza per materia per le cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani (art. 8 2 comma n. 3 C.p.c.).

A norma invero dell’art. 12 2 comma C.p.c. allora vigente (“nelle cause per finita locazione d’immobili il valore si determina in base all’ammontare del fitto o della pigione per un anno, ma se sorge controversia sulla continuazione della locazione, il valore si determina cumulando i fitti o le pigioni relativi al periodo controverso”), occorre definire, per stabilire il valore della causa, due fattori: l’importo del canone e la durata del “periodo controverso”.

Il canone va, nella fattispecie, fissato in lire 400.000 mensili.

L’AA, nella comparsa di risposta, eccepì infatti di aver pagato il maggior canone di lire 876.000 mensili, invece delle dovute lire 476.000 mensili, solo nel periodo dal novembre 1984 al luglio 1989, tanto è vero che, limitatamente a questo periodo, chiese in restituzione il corrispondente importo di lire 22.800.000 (57 mesi x lire 400.000 di eccedenza mensile) ma, per il periodo successivo al luglio 1989, e dunque dall’agosto 1989, non contestò il canone mensile di lire 400.000 indicato dagli attori come versato all’attualità (dicembre 1990), così implicitamente riconoscendolo per vero.

È questo pertanto il canone mensile da porre a base del calcolo, non certo quello, asseritamente maggiore, versato nel periodo suddetto o altro non documentato.

Per quanto riguarda adesso il “periodo controverso”, per giurisprudenza costante, ove il conduttore indichi una data di scadenza successiva a quella individuata dal locatore, s’intende per tale quella intercorrente tra la citazione e la data indicata dal conduttore (Cass. 18 dicembre 1992 n. 13435).

In base all’assunto implicito nelle difese dell’AA, il preteso contratto di locazione immobiliare ad uso commerciale, stipulato nel novembre 1979, sarebbe dovuto scadere, alla fine del secondo sessennio, nel novembre 1991 (ed è questa, per l’appunto, la data finalmente dichiarata nel secondo motivo del ricorso).

Consegue che il “periodo controverso”, poiché la citazione è del 28 dicembre 1990, è inferiore a un anno, con un canone complessivo al di sotto della competenza per valore dal pretore, che all’epoca era di lire 5.000.000 (e comunque, anche se si volesse tener conto di un periodo minimo di un anno, ai sensi della prima parte del 2 comma dell’art. 12, sarebbero lire 4.800.000).

Stabilito così che legittimamente la competenza per valore, in ordine alla causa principale, rimase radicata presso il pretore, deve concludersi che altrettanto legittimamente il pretore trattenne la domanda principale e rimise al Tribunale soltanto la riconvenzionale.

Infatti, in base al combinato disposto degli artt. 34, 35 e 36 C.p.c., quando la domanda riconvenzionale non eccede la competenza per valore del giudice adito, questi deve conoscerne, mentre, quando si verifichi eccedenza da tale competenza, il giudice stesso ha il potere di scegliere tra la separazione delle cause (con rimessione al giudice superiore della sola riconvenzionale) e la rimessione di entrambe al giudice superiore, secondo un discrezionale apprezzamento, il cui esercizio è sindacabile in cassazione esclusivamente nel caso in cui la scelta sia avvenuta per ragioni estranee alla considerazione della controvertibilità o della facile accertabilità della domanda principale, mentre il convincimento sull’esistenza di questi presupposti è incensurabile (Cass. 13 luglio 1994 n. 6572).

Nella fattispecie, come ha già rilevato il Tribunale, il pretore ha esercitato il potere di separazione, sull’inespresso ma chiaro presupposto della facile accertabilità della domanda principale, con un apprezzamento che, per quanto detto, è incensurabile dal giudice superiore e a maggior ragione dalla Cassazione.

Non rileva quella che il ricorrente definisce “stretta connessione” tra le due cause, giacché la rimessione dell’intera causa al giudice competente per la riconvenzionale s’impone solo se quest’ultima implichi la soluzione di una questione pregiudiziale da risolvere con efficacia di giudicato (Cass. 13 aprile 1999 n. 3619), ipotesi quest’ultima rettamente esclusa già dal pretore.

Col secondo motivo, denunciando la violazione dell’art. 2555 C.c., in relazione all’art. 27 della legge n. 392 del 1978, il ricorrente riafferma che il contratto va definito non di affitto di azienda, quest’ultima cessata il 31 ottobre 1979 per volontà dell’allora unico titolare VF, ma bensì di locazione di immobile attrezzato, avente la durata di sei anni. Invero, diversamente da quanto sostenuto dal giudice di appello, il complesso dei beni materiali, il capitale fisso e circolante, i servizi, il lavoro dipendente non sono sufficienti a far sorgere un’impresa, occorrendo un elemento predominante su tutti gli altri, ossia l’elemento “organizzatore”, che abbia la capacità di trasformare la pluralità di beni e servizi in un’unità produttiva.

Nella fattispecie in esame i fratelli Ventrice non furono mai, insieme, organizzatori e titolari dell’azienda “Cinema Eliseo”, spettando tale figura al solo Francesco, come risulta da una serie di riscontri documentali; e pertanto non potevano concedere in locazione all’AA un’azienda che non avevano mai avuto e che comunque aveva cessato di esistere prima del contratto del 15 novembre 1979.

Consegue che il contratto, da qualificare come locazione di immobile sottoposta agli artt. 27 e segg. della legge 27 luglio 1978 n. 392, con una durata minima di sei anni, prorogabile di sei anni in sei anni, andava a scadere il 30 novembre 1991.

Nemmeno questa censura può essere accolta.

Dopo aver ricordato che ricorre l’affitto di azienda e non la locazione quando l’immobile è dedotto in contratto come elemento di un organismo produttivo unitario, prescindendo dalla qualificazione operata dalle parti, dal permanere, in capo al concedente, della titolarità dell’eventuale licenza e ancora dall’esercizio effettivo dell’attività di impresa, il Tribunale osserva che, nella fattispecie in esame, oggetto del contratto, insieme all’immobile, sono anche tutta l’attrezzatura, il macchinario e gli accessori indicati analiticamente nell’inventario allegato; onde è assolutamente evidente, nel programma contrattuale predisposto dalle parti, che l’immobile in questione non è stato considerato nella sua individualità, ma come parte dell’azienda nel suo complesso.

Consegue che al rapporto non si applica la legislazione speciale prevista per la locazione di immobili e che la disdetta, intimata nel termine convenzionale, è idonea a determinare la cessazione del rapporto alla scadenza pattuita.

Ebbene, il primo argomento del ricorrente (quello della inconfigurabilità di un affitto d’azienda per essere i beni, allo stato, improduttivi, in quanto non utilizzati da un imprenditore in un processo produttivo) il Tribunale ha già risposto, esattamente, che, per configurare l’affitto, non occorre che l’azienda sia in fase attiva. Ciò corrisponde al pensiero di questa Corte, che già ha avuto l’occasione di precisare come la figura dell’affitto di azienda ricorra sia quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nella sua fase statica, sia quando venga dedotto in quella dinamica, e, pertanto, non è rilevante che la produttività non sussista ancora (o abbia cessato di esistere per l’interruzione o la temporanea sospensione dell’esercizio dell’impresa), bastando che essa sia una conseguenza potenziale dell’insieme, prevista e voluta dalle parti (Cass. 9 marzo 1984 n. 1640. cit. dal Tribunale).

Al secondo argomento si può rispondere che, se titolare dell’azienda era solo VF, vuol dire, tutt’al più, che la presenza, nel contratto, del fratello Domenico fu inutile e che quindi, per porre in essere un valido affitto, fu sufficiente la volontà dell’unico titolare del complesso dei beni organizzati (a parte che, per concedere in affitto, non occorre la proprietà dell’azienda, bastando averne la disponibilità, in virtù di un titolo non contrario a norme imperative).

Soccorrono giusti motivi di compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso a Roma, addì 10 aprile 2002.
Roma, 9 maggio 2001.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati
Dott. Giovanni MEO Presidente
Alberto SCIOLLA LAGRANGE Rel. Consigliere
Giuseppe MORSILLO
Luigi NIRO
Francesco VIZZA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

GB elett. dom.in Roma, Via G. Giulietti , presso lo studio dell’avv. Paolo GB che la rapp. e difende per mandato a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

NM – elett. dom. in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp. e difesa dall’avv. Agostini Valentino per mandato a margine del controricorso.

Controricorrente

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 31.3- 10.6.88 (R.G. 1031-87);
Udito il Cons. Rel. dott. A. Sciolla Lagrange Pusterla nella pubblica udienza del 29.1.1990;
Sentito l’avv. P. GB;
Sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Pio Scala che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

NM, con citazione del 10.2.1982, evocava in giudizio avanti il Tribunale di Napoli GB e, premesso di aver notificato, con atto del 2.2.1982 alla GB, di aver depositato la somma di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, chiedeva che fosse convalidata tale offerta reale e di essere autorizzata, mese per mese, a depositare nello stesso modo i successivi canoni di locazione, con riferimento ai locali della “Locanda Napoli” sita in Via Roma 383, di proprietà della predetta GB: Esponeva la NM di avere, con atto del 7-8-1980, acquistato da Ma.Sa. l’esercizio della Locanda Napoli, compreso l’arredamento e quanto occorreva per gestirla; che il Ma.Sa. aveva, con atto del 17-11-78, a sua volta rilevato tale locanda da Ga.Ad., che l’aveva, con atto del 6-9-1976, acquistata da Ga.Gi. la quale era stata la prima a trasformare in locanda l’immobile avuto in locazione dalla GB; mentre fino a tutto il luglio 1981 la GB aveva accettato da essa NM il canone locatizio dell’immobile, in seguito aveva respinto i relativi vaglia, sostenendo che il rapporto di locazione intercorreva con la Ga.Gi; che conseguentemente era stata costretta a fare offerta reale delle somme da lei dovute, offerta rifiutata dalla GB; quest’ultima aveva poi convenuto avanti il Pretore di Napoli Ga.Gi. per vedersi convalidare lo sfratto per morosità intimato alla stessa; nel relativo giudizio era intervenuta la NM per offrire la somma dovuta dall’intimata, ed il Pretore, non convalidando lo sfratto, aveva rimesso le parti avanti il Tribunale di Napoli per competenza.

Acquisita la documentazione, offerta dalle parti, e rigettata una istanza di riunione del giudizio a quello pendente davanti allo stesso Tribunale per lo sfratto dall’immobile per morosità, con sentenza del 9-12-1986, il Tribunale di Napoli rigettava la domanda della NM, che condannava alle spese.

A seguito di appello proposto dalla NM, la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza del 31-3-1988, in accoglimento del gravame, dichiarava la NM attuale locataria dell’immobile di proprietà della GB, adibito a “Locanda Napoli” e pertanto convalidava l’offerta reale dalla stessa effettuata di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, autorizzando la suddetta ad eseguire gli ulteriori pagamenti del canone con tale mezzo qualora la GB persistesse nel rifiuto di riceverli nel modo previsto dall’originario contratto di locazione.

Riteneva la Corte d’Appello che il Tribunale aveva nella specie correttamente accertato che non vi era prova dell’avvenuta spedizione alla GB della lettera raccomandata prevista dall’art. 36 della Legge n. 392-1978 per il caso di cessione dell’azienda, ma rilevava che successivamente la GB ne fu informata, con mezzi più efficaci di quello previsto dalla legge, sia attraverso l’intervento che la NM effettuò nel giudizio pretorile di convalida dello sfratto per morosità instaurato dalla GB contro la Ga.Gi., sia con l’offerta formale notificatale il 2-2-1982, coi quali atti le fu fatta la cronistoria delle cessioni del contratto di locazione e le furono indicati i vari atti pubblici con i quali erano state fatte. Non avendo le GB, dopo l’avvenuta formale conoscenza della cessione del contratto, minimamente proposto l’opposizione prevista dall’art. 36 Legge 392-78, nè avendo comunque allegato alcun motivo, previsto dal detto articolo, per giustificare il rifiuto di riconoscere la NM come attuale locatrice, essa infondatamente rifiuta di ricevere dalla NM i relativi canoni.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la GB sviluppando tre motivi.

Resiste con controricorso l’intimata.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 36 Legge 392-78, avendo i giudici del merito considerato equipollente alla comunicazione, da parte del conduttore al locatore, con lettere raccomandata con avviso di ricevimento, della cessione del contratto di locazione la cognizione, avuto dalla locatrice di detta cessione con altri mezzi, peraltro non provenienti dal conduttore.

Sotto tale profilo, il ricorso appare fondato.

L’art. 36 Legge 392-78 sancisce infatti il principio generale della liceità della cessione del contratto di locazione, o della stipula di un contratto di sublocazione da parte del conduttore, sottoponendolo a due precise condizioni: la contemporanea cessione, o locazione dell’azienda, e la “comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”. Dal ricevimento della comunicazione decorre poi il termine, di trenta giorni, per l’eventuale opposizione, da parte del locatore, qualora si ravvisino gravi motivi.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che, fino a quando il conduttore non provveda alla incombenza imposta dalla predetta disposizione, la cessione, o la sublocazione, non sono opponibili al locatore (vedi, da ultimo, Cass. Sez. III n. 6237 del 15-7-1987).

Risulta infatti chiaramente dalla dizione stessa dell’art. 36 L. 392-78 che la cessione, o sublocazione, costituiscono un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore, e che a quest’ultimo, ed esclusivamente ad esso, compete il corrispondente obbligo di darne comunicazione al locatore.

In tale situazione, appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l’opposizione da parte del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l’assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l’opposizione stessa.

Del tutto inutile ed inconcludente appare pertanto l’indagine, svolta nella specie dalla Corte del merito, in ordine alla concreta conoscenza acquisita aliunde, e cioè mediante comportamenti ed atti posti in essere dalla cessionaria.

Ne consegue l’erroneità della conclusione cui sono giusti i giudici del merito laddove constatano la sussistenza, nella specie, dei requisiti atti a giustificare, ai sensi del citato art. 36 L. 392-78, la opponibilità alla locatrice della avvenuta cessione, sostituendo agli adempimenti previsti da detta disposizione, ed incombenti al conduttore, una situazione di fatto, sostanzialmente estranea, ed inoperante rispetto agli adempimenti stessi.

Nè può dirsi che l’assenza da parte della locatrice della opposizione prevista dall’art. 36, con allegazioni dei gravi motivi, successivamente alla formale conoscenza della avvenuta cessione, possa costituire elemento atto a giustificare la legittimità della situazione giuridica di cessionaria in capo alla attuale pretesa locataria dei locali.

La decorrenza del termine per l’opposizione è infatti, come sopra rilevato, intimamente connessa all’adempimento di un onere previsto esplicitamente in capo al conduttore – invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento – che non può trovare equipollente alcuno in linea di fatto.

Le conclusioni di cui sopra appaiono assorbenti in ordine anche al terzo motivo di ricorso, col quale si denuncia la contraddittorietà della motivazione in ordine alla ritenuta sussistenza degli adempimenti previsti dalla legge per la regolare cessione del contratto.

Non appare invece fondato il secondo motivo di ricorso, col quale si denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., assumendosi che la circostanza della conoscenza da parte della locatrice della avvenuta cessione non sarebbe stata dedotta dalla appellante NM come costituente mezzo idoneo a sostituire la comunicazione prevista dall’art. 36 L. 392-78.

In realtà, la Corte del merito ha proceduto all’esame delle argomentazioni svolte dall’appellante nel terzo e quarto motivo di gravame, riguardanti proprio il problema della idoneità, o meno, dei comportamenti delle parti in relazione ai requisiti previsti dal predetto art. 36 per la validità della cessione.

Trattasi dell’esame di un elemento fondamentale della controversia, che appare debitamente devoluto alla cognizione della Corte del merito.

Il ricorso deve pertanto essere accolto, per quanto di ragione, in relazione a quanto sopra esposto.

La sentenza deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice di merito, che si designa in altra Sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Spetterà al giudice di rinvio, in applicazione dei principi sopra enunciati, ed in particolare tenuto conto della inidoneità di comportamenti, non direttamente attribuibili al conduttore, a costituire adempimento dell’obbligo di comunicazione che a quest’ultimo compete, ai sensi dell’art. 36 Legge 392-78, accertare se nella specie, in linea di fatto, siano state esperite le formalità richieste dalla legge per rendere opponibile alla locatrice la cessione del contratto.

Al giudice di rinvio spetterà inoltre provvedere in ordine alle spese, anche del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte Accoglie il ricorso, per quanto di ragione; Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte d’appello di Napoli. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il ventinove gennaio 1990.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giuseppe LO SURDO Presidente
” Manlio CRUCIANI Consigliere
” Giorgio CHERUBINI ”
” Giovanni E. LONGO ”
” Gaetano MUGLIA Rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

MM, elett. dom. in Roma, Via G.B. Vico n. 1 presso l’avv. Franco Lorenzo Prosperi Mangili, rapp. e difesa dall’avv. Onorato Giani per mandato a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

NI e NA, elett. dom.ti in Roma, Via E. Manfredi n. 21 presso l’avv. Francesco Salerni che li rapp. e difende un.te all’avv. Giovanni Carlo per mandato a margine del controricorso.

Controricorrenti

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Genova del 6.10.-23.10.82 (R.G. 115-80);
Udito il Cons. Rel. dr. G. Muglia nella pubblica udienza del 24.9.86;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. M. Caristo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione del 3.4.78 NA e NI, convenivano AM, locataria di un immobile di proprietà di essi istanti adibito ad albergo, davanti al Tribunale di Sanremo per sentir dichiarare che il canone mensile di lire 225.000 doveva, per contratto, essere aggiornato ogni tre anni e sei mesi in base agli indici Istat sul costo della vita e condannare la convenuta al pagamento del canone così aumentato per il periodo contrattualmente dovuto.

La convenuta resisteva alla domanda.

Il Tribunale di Sanremo con sentenza 22.10.1979 accertava il canone in L. 299.250 mensili ed ordinava il pagamento della integrazione di L. 2.524.500 con interessi dall’1.7.75 alla domanda. Ciò come conseguenza il diritto quesito alla revisione del canone per il periodo anteriore al DL. n. 426 del 1973 che aveva dichiarata l’inefficacia delle clausole di aggiornamenti ISTAT.

Proponeva appello la MM, insistendo nelle eccezioni di incompetenza per valore, di sottoposizione del contratto alla proroga legale, di inopponibilità di scritture non registrate di fronte a scrittura registrata ed al comportamento delle parti nella esecuzione del rapporto, e nella inefficacia in ogni caso delle clausole dopo l’intervento della legge, valida ex tunc.

Resisteva al gravame la parte appellata chiedendo in via incidentale la riforma parziale della sentenza impugnata con la applicazione della clausola ISTAT. La Corte di appello di Genova, con sentenza 6.10.1982, in parziale riforma della sentenza impugnata, determinava il canone dovuto dal 1.7.1975 in lire 4.551.750 quale ammontare dei canoni dal 1.7.1975 al 3.4.78.

La Corte rilevava preliminarmente che il rapporto di locazione tra le parti era regolato dal contratto scritto, senza data e non registrato, stipulato tra i Neri e Teresa Di Giuseppe (dante causa della MM, cui aveva ceduto l’azienda con contratto 21.12.73), essendo la MM subentrata in tale contratto di locazione ai sensi dell’art. 5 della legge n. 19-63, e che, il contratto medesimo, prevedendo una durata settennale (dal 1.1.72 al 1.1.79), scadeva convenzionalmente oltre le proroghe di legge ed era, quindi, esente da esse.

Ne discendeva – osservava la Corte – che nella specie non era applicabile la norma di cui al 4 comma art. 1 D.L. n. 426-73 sull’inefficacia delle clausole di adeguamento del canone al costo della vita, norma che secondo l’insegnamento delle S.U. (sentenza nn. 1923 e 1925-81), va intesa riferita ai soli contratti soggetti alla proroga legale di cui al 1 comma.

Aggiungeva che meritava accoglimento l’appello incidentale dei Neri, nel senso che, a partire dai tre anni e sei mesi di esecuzione del contratto, ossia dal 1-7-1975, il canone andava adeguato come da clausola contrattuale; che poiché l’aumento del costo della vita era stato accertato dall’Istat (tra il gennaio 1972 ed il luglio 1975) nella percentuale del 59,5% il canone di L. 225.000 lire mensili risultava aumentato di 133.875 lire al mese e quindi restava accertato in lire 358.875 mensili; che pertanto la MM doveva essere condannata a pagare, per i 34 mesi accertati dal Tribunale, la differenza di (133.875 x 34) lire 4.551.750 con gli interessi legali sulla somma mensile di 113.875 dalle singole scadenze mensili al saldo; che tale conclusione rendeva irrilevante il secondo motivo d’appello della MM (con il quale costei si era doluta dell’aumento del 33% applicato dal Tribunale per il solo periodo 1-1-72 – 24-7-73) nonché il 6 motivo pure proposto dalla appellante principale con il quale aveva dedotto che l’accoglimento in parte della domanda dei Neri avrebbe configurato una decisione sotto un punto di vista non oggetto di contraddittorio e quindi una forma di ultrapetizione.

Propone ricorso per cassazione la MM deducendo tre motivi di annullamento, a cui resistono con controricorso i Neri. La ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

Con il primo mezzo, denunciando la violazione dell’art. 1 D.L. n. 426-73, la ricorrente sostiene che l’ampia formulazione di tale norma e la sua finalità antinflazionistica avrebbero dovuto indurre a ritenere l’applicabilità del divieto a tutte le locazioni, comprese quelle in corso di durata convenzionale, per le quali soprattutto sussisterebbe l’esigenza della tutela contro l’inflazione, trattandosi di canoni recentemente e liberamente pattuiti.

Con il secondo motivo, la MM denuncia l’errata applicazione degli artt. 274, 1362 c.c., e il difetto di motivazione sul rilievo che si sarebbe dovuto riconoscere valore probatorio alla scrittura priva di data e registrazione, prodotta dopo circa 6 anni dai Neri, specie in presenza dei contratti annuali registrati di cui alle denunce verbali provenienti dagli stessi locatori, nonché del comportamento delle parti che avevano ogni anno rinnovato il contratto in forza delle sopravvenienti proroghe.

Con il terzo mezzo, la MM deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c. sul rilievo che la Corte di merito sarebbe incorsa nel vizio di ultrapetizione, applicando la rivalutazione Istat oltre il periodo indicato e per di più pronunciando sentenza di condanna di fronte a una richiesta di mero accertamento.

A quest’ultimo riguardo oppone la resistente che le conclusioni di secondo grado si riferivano – per quanto trascritto nell’epigrafe della sentenza – solo al capo oggetto della domanda di riforma in via incidentale ma non era stata mai esclusa la domanda conseguente di condanna.

Trattavasi pertanto non già di ultrapetizione, ma di interpretazione della domanda involgente un giudizio di fatto sottratto all’esame della Corte Suprema.

I tre motivi non hanno fondamento.

La clausola di adeguamento ISTAT del canone di locazione di immobili urbani, inserita in un contratto non soggetto a proroga legale – e pertanto non colpita da inefficacia ai sensi dell’art. 1 comma IV del DL 24.7.1973 n. 495) rimane operativa per tutta la durata del rapporto, dovendosi tenere conto che lo stretto collegamento fra le norme contenute nel decreto n. 426-73 non consente di ravvisare nel cennato quarto comma, in difetto di una espressa manifestazione di volontà del legislatore, l’introduzione di un sistema di blocco dei canoni operante oltre il limite temporale della proroga legale (tra le altre, vedi Cassaz. n. 2621-1983, n. 2524-1983; 247-1982; n. 1923-1981).

Nè a mutare un siffatto indirizzo giurisprudenziale è sufficiente la deduzione secondo la quale le ragioni di natura antinflazionista – che avevano dato vita al provvedimento di inefficacia delle clausole di adeguamento dei canoni diretti a compensare eventuali difetti di svalutazione monetaria – varrebbero per tutti i contratti di locazione, sia per quelli soggetti alla proroga legale sia per gli altri con scadenza convenzionale posteriore alla data di tale proroga. Ed in vero, il solo richiamo alla cennata finalità non era nè sufficiente, – si ripete: in difetto di una espressa manifestazione di volontà del legislatore, – ad unificare un trattamento risultante diverso per la stessa categoria di soggetti a cagione dei tempi diversi di durata del rapporto; più lunga nei contratti a scadenza convenzionale successiva alla data della proroga legale.

Non migliore sorte può essere riservata alla seconda censura.

Nell’ipotesi di cessazione o sublocazione dell’azienda, il cessionario o conduttore subentra – per la durata del rapporto, se di locazione di azienda si tratta – nei contratti in corso, che non abbiano carattere strettamente personale, assumendo l’obbligo di adempierli nei termini ed alle condizioni pattuite dal cedente, titolare dell’azienda salva contraria volontà delle parti (art. 2558 c.c.).

Ne consegue che nell’ipotesi di cessione dell’azienda con contestuale cessione del relativo contratto di locazione dell’immobile siccome adibito allo specifico esercizio di attività commerciale, il cessionario non può opporre al locatore ceduto di avere ignorato, senza sua colpa, gli estremi del rapporto di locazione così come consacrati per iscritto tra il cedente l’azienda ed il locatore ceduto.

Resta pertanto puntuale e corretto il rilievo della Corte territoriale secondo il quale la scrittura privata avente ad oggetto la locazione dell’immobile adibito ad uso “albergo ristorante bar sotto l’insegna Diana”, pur priva di data e non registrata – ma risultante stipulata in data anteriore alla cessione dell’azienda a favore della MM, dal momento che lo scritto prevedeva la decorrenza dal 1.1.1972 – vincolava la cessionaria avendo la cedente prestato “consenso alla voltura di tutti i contratti”, e pertanto facendola subentrare anche nel rapporto siccome disciplinato per iscritto ed instaurato tra i Neri – locatori dell’immobile adibito ad albergo Diana – e la precedente titolare dell’azienda, dante causa della MM stessa.

Nè in contrario vale dolersi che ai fini di individuare i termini e le pattuizioni del contratto di locazione, il giudice del merito avrebbe erroneamente denegato valore di prova in ordine agli estremi del rapporto inter partes, alle dichiarazioni rese annualmente dai locatori in sede di denunzia di contratto verbale di locazione perché costituisce ius receptum il principio secondo il quale non può attribuirsi alle dichiarazioni contenute nella denuncia fatta all’ufficio del registro finalità meramente fiscali, sicché il giudice del merito resta libero di apprezzarne la portata e l’efficacia probatoria raffrontandola con le altre risultanze istruttorie (Cass. n. 2896 del 9.5.1985).

Ogni ulteriore confutazione o tesi resta assorbita per incompatibilità.

Neppure il terzo motivo merita accoglimento.

A fronte della originaria domanda dei Neri inequivocabilmente diretta a far valere la clausola ISTAT, con conseguente condanna della convenuta MM al pagamento delle differenze di canone dovute per il periodo contrattuale, resta pretestuoso sostenere che la Corte territoriale – poiché gli appellati incidentali risultavano avere chiesto nelle conclusioni definitive che venisse dichiarato che il canone di locazione alberghiera era quello “risultante dalla applicazione della clausola ISTAT da calcolarsi fino al 31.12.1973 – avrebbe pronunciato ultra petita, perché – sempre a tesi della ricorrente – i Neri precisando la loro pretesa nei termini sopra riportati non sarebbero incorsi in errore materiale o in una omissione ma avrebbero coscientemente limitato la loro domanda al solo accertamento della valenza della clausola ISTAT “valutando la situazione processuale”.

Senonché per aversi vizio di ultrapetizione occorre che il giudice del merito risulti essersi pronunciato oltre il limite delle pretese o delle eccezioni fatte valere dalle parti o su questioni che non avevano formato oggetto del giudizio o non rilevabili di ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello demandato.

Ciò posto, considerato da un canto che la clausola ISTAT vigente inter partes (canone da aggiornarsi ogni tre anni e mezzo in base agli indici ISTAT) operò una sola volta, e cioè a far tempo dal 1.7.1975, e dall’altro che i Neri avevano introdotto il giudizio proprio per conseguire l’aggiornamento del canone con condanna della MM alla corresponsione delle differenze, correttamente la Corte del merito si è pronunciata – siccome investita in via incidentale – non solo sulla operatività in concreto della clausola ISTAT ma anche sulla connessa condanna al pagamento della maggior somma maturata medio tempo avendo inteso tale ultima pretesa, pur non espressamente riformulata in sede di gravame, implicitamente contenuta nel motivo di appello incidentale, perché pretesa in rapporto di necessaria connessione con l’oggetto del giudizio e correlata nello svolgimento del contraddittorio sulle questioni controverse.

Trattandosi di impugnazione incidentale proposta dalla parte parzialmente vittoriosa sull’an e sul quantum in primo grado, il relativo gravame, pur nella non puntuale formulazione delle richieste finali, non poteva essere inteso se non nel senso ritenuto dalla Corte di appello.

La sentenza impugnata si sottrae pertanto alla Cassazione perchè esente da errori giuridici ma anche immune da vizi di motivazione su punti decisivi della controversia, tali cioè che se diversamente considerati avrebbero potuto portare virtualmente ad una decisione di segno opposto o diverso.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alle spese in L. 11.000 oltre a L. 600.000 per onorari.

Così deciso il 24.9.1986.