Presidente Trifone – Relatore Uccella

[omissis]

Svolgimento del processo

Il 3 gennaio 2003 il Tribunale di Milano rigettava la domanda proposta da D.S. nei confronti di Y.B. , volta ad ottenere il risarcimento dei danni cagionati all’immobile da questa locato ad uso abitativo e stimati in lire 100 milioni, deducendo, inoltre, che in data 27 dicembre 2000 – 5 gennaio 2001 il detto immobile era stato venduto per un corrispettivo di 200 milioni rispetto all’effettivo valore di lire 300 milioni.
Su gravame del S. la Corte di appello di Milano rigettava la proposta impugnazione il 22 marzo 2006.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il S. , affidandosi a quattro motivi, corredati dei prescritti quesiti.
Nessuna attività difensiva risulta svolta dall’intimata B. .
Il ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

1. – Con il primo motivo, che ha costituito il secondo motivo dell’atto di appello, (violazione degli artt. 1223 c.c. e 112 c.p.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. – omessa, insufficiente motivazione in relazione all’art. 360 n.5 c.p.c. in ordine ad un punto decisivo della controversia) il ricorrente, in estrema sintesi, lamenta che il giudice dell’appello si sarebbe limitato a qualificare il danno richiesto come lucro cessante, mentre l’esatta qualificazione e, quindi, la relativa indagine andava fatta come danno emergente consistente in un danneggiamento, un eccezionale degrado dovuto ad uso improprio della cosa locata (p.3 ricorso), mentre solo come posterius sarebbe stato chiesto il lucro cessante in ordine all’asserito deprezzamento del bene in sede di vendita (lire 200 milioni e non già 300 milioni come da prezzo di mercato (p.5-6 ricorso).
Infatti, a suo avviso, il danno del locatore non può essere limitato ai danni materiali subiti, tanto più che agli atti vi erano l’inventario redatto dall’ufficiale giudiziario nonché la C.T. di parte.

2. – Con il secondo motivo, che ha costituito il primo motivo dell’atto di appello, (violazione dell’art. 24 Cost., 112, 113, 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c. in relazione all’art.360 n.3 cpc) il ricorrente, in buona sostanza, si duole che il giudice dell’appello non avrebbe tenuto conto del valore probatorio del documento redatto da persona di sua fiducia. Questi motivi vanno esaminati congiuntamente, perché attengono al nucleo centrale del ricorso, con cui si contesta il convincimento del giudice dell’appello in merito alla fondatezza probatoria della domanda.
Al riguardo, osserva il Collegio, che le due censure vanno disattese.
È sufficiente leggere la sentenza impugnata per ritenere che in nessuno dei vizi denunciati è incorso il giudice dell’appello.
A parte il fatto che l’art. 24 Cost. è solo enunciato nel secondo motivo, il giudice dell’appello ha affermato, dopo averli attentamente scrutinati, che i documenti offerti dall’attore non costituivano elementi probatori dell’assunto difensivo per molteplici ragioni, consistenti nell’esaminare il valore del contenuto dell’inventario redatto dall’ufficiale giudiziario del 4 luglio 2000, che ritiene rilevante perché redatto in contraddittorie con la B. , ma non significativo ai fini della consistenza dei danni (P-20 sentenza impugnata).
Di contro, nessun valore, e correttamente, attribuisce all’inventario dei beni del 22 giugno 2000 perché compiuto dalla stessa parte interessata e da persona di sua fiducia, così come ritiene irrilevante la stima del geom. O. (p.20 sentenza impugnata) sia per la sua genericità sia “soprattutto” perché non vi è stata garanzia del contraddittorio e, quindi, essa si configura inidonea ad assumere valenza probatoria (p.21 sentenza impugnata). Ciò posto, va detto che non corrisponde al vero che il giudice dell’appello abbia soffermato la sua attenzione sul solo danno da lucro cessante, ma ha analiticamente esaminato la domanda alla luce dei documenti prodotti per dedurne il rigetto attesi la assoluta carenza di prova anche e soprattutto al danno emergente, quantificato in cento milioni.
E che la eccentricità delle censure sul punto sia evidente risulta anche dal terzo motivo, di cui in seguito.

3. – Infatti, con il terzo motivo (violazione degli artt. 2697, 1587, 1588 e 1218 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c.) il ricorrente si sofferma sull’obbligo del conduttore, per affermare che codicisticamente sarebbe prevista la presunzione di colpa a suo carico, per cui il conduttore deve fornire la relativa prova liberatoria e richiama giurisprudenza di questa Corte al riguardo (p. 11 ricorso).
Questa censura, che sembra collegata al secondo motivo perché insiste sul verbale in sede di inventario dell’ufficiale giudiziario, non si spiega se non nel senso che il ricorrente lamenta in primis che il danno emergente sia stato erroneamente ritenuto non provato dal giudice dell’appello e non merita accoglimento.
Di vero, se è esatto in linea di principio quanto riportato dal ricorrente circa la presunzione a carico del conduttore, va affermato che nel caso in esame il giudice dell’appello ha ritenuto inesistente la prova del danno soprattutto perché non provato nell’an, in quanto si ignorava la condizione dei mobili al momento della stipula della locazione avvenuta nel 1991 sia perché la qualità di “rovinato” attribuita all’incasso in legno è meramente generica e nessuna allegazione di una sua specifica attribuzione all’attività del conduttore è stata addotta, come si evince dalla stessa illustrazione del motivo.

4. – Di qui, l’assorbimento del quarto motivo (omessa, illogica o contraddittoria motivazione in relazione all’art. 360 n.5 in ordine ad un punto decisivo della controversia), con il quale il ricorrente chiede alla Corte di rispondere se “rovinato”, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell’appello, sia, di per sé, idoneo a provare la esistenza del danno (v. p. 13 – 14 ricorso).
In conclusione, da una parte i motivi di ricorso sembrano impingere in valutazioni di merito, malgrado alcuni di essi sia stati formulati come errori di diritto, dall’altro vanno disattesi.
Pertanto va affermato che la presunzione di colpa generica a carico del conduttore prevista dall’art. 1588 c.c. resta scalfita dalla circostanza, se accertata in sentenza, della inesistenza degli asseriti danni prodotti dalla sua condotta al bene locato.
Di vero, nel caso in esame i danni materiali, costituenti il danno emergente, così come richiesto, non sono stati rinvenuti né nei documenti allegati né in quelli ritualmente acquisibili ed acquisiti al processo né nei capitoli di prova, che sono stati ritenuti inammissibili o irrilevanti o perché concernenti circostanze che non potevano essere oggetto di prova testimoniale; né per quanto riguarda il danno da lucro cessante, richiesto come conseguenza ed effetto successivi al primo, è risultato, sia dall’atto di vendita sia da altri elementi offerti in prova, che l’immobile, attesa la sua condizione al momento del rilascio, fosse stato venduto ad un prezzo inferiore a quello di mercato (p-21 sentenza impugnata).
A fronte di simile argomentare logicamente motivato il ricorso, conclusivamente, va respinto, ma nulla va disposto per le spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; nulla dispone per le spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8629/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 68/2006 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 23/01/2006 R.G.N. 908/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 4 ottobre 2001 il Tribunale di Ragusa accoglieva parzialmente la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), in proprio e quali eredi di (OMISSIS) e di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) in quanto dal momento dell’atto di citazione era deceduto il (OMISSIS). L’attore chiedeva di essere risarcito del danno subito per l’impossibilita’ di derivare dall’immobile, locato a (OMISSIS) nel novembre 1964 da (OMISSIS), di cui egli era l’unico erede legittimo, redditi cospicui attraverso una nuova locazione con corrispettivo superiore a quello cui erano tenuti i convenuti, che avevano rilasciato materialmente l’immobile il 4 novembre 1981, a seguito di sentenza definitiva di risoluzione del contratto di locazione. Il (OMISSIS), inoltre, chiedeva che gli stessi convenuti venissero condannati al pagamento dei canoni non pagati con gli interessi e rivalutazione.

Il giudice di primo grado condannava i convenuti al pagamento in favore del (OMISSIS) di lire 1.218.000, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, quale ammontare di 87 canoni mensili scaduti dall’agosto del 1974 al novembre 1981, ma rigettava per il resto la domanda per i danni, perche’ sfornita di prova e compensava le spese.

Su gravame principale del (OMISSIS) e incidentale del (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) la Corte di appello di Catania il 9 gennaio 2006 confermava la sentenza del Tribunale, rigettando entrambi i gravami.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi ad un unico articolato motivo, corredato di quesiti.

Non hanno svolto attivita’ difensiva nessuno degli intimati.

Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va affermato che il presente ricorso non necessita dei quesiti previsti dall’articolo 366 bis c.p.c., perche’ volto contro sentenza anteriore al 2 marzo 2006.

1. – Con l’unico motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1591, 2697 e 2729 c.c., e articolo 113 c.p.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5) il ricorrente lamenta la erronea applicazione da parte del giudice di appello dell’articolo 1591 c.c., nella parte in cui ha ritenuto che mancasse la prova rigorosa del maggior danno in quanto non erano state evidenziate proposte di locazione superiori a quelle pattuite con il conduttore.

Assume il ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell’appello, la C.T. di parte non solo non sarebbe stata mai contestata dalla controparte, ma conteneva tutti gli elementi utili “per poter comprendere se al (OMISSIS) dal ritardato rilascio dell’immobile fosse derivato il maggior danno di cui all’articolo 1591 c.c., – ubicazione locale, valore locativo effettivo, facilita’ di affitto etc.”, mentre sarebbe ovvio che egli non poteva offrire la prova dello stesso danno attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero altri e concreti propositi di utilizzazione (p. 9 – 11 ricorso, in sintesi).

2. – La complessa censura va accolta nei sensi di seguito indicati.

Va infatti posto in rilievo, in linea di principio, che la responsabilita’ del conduttore a norma dell’articolo 1591 c.c., per ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’articolo 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l’ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno e’ il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone piu’ elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo piu’ vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.

Questa prova deve avere il carattere della rigorosita’ sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dall’astratta configurabilita’ dell’ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilita’ di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore, dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzazione. Tuttavia, se non e’ sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilita’ del bene puo’ essere provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a quell’immobile e’ obiettivamente giustificabile i proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).

Alla luce di questi principi la semplice lettura dell’argomentare del giudice dell’appello non si appalesa immune dai vizi denunciati.

Di vero il (OMISSIS) con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa l’entita’ dello stesso, per cui non e’ condivisibile l’affermazione del giudice dell’appello secondo cui il (OMISSIS) avrebbe fondato la sua pretesa sul principio “secondo cui il danno da mancata disponibilita’ dell’immobile sarebbe in re ipsa” (p. 11 sentenza impugnata).

Del resto, a fronte degli elementi presuntivi addotti dal (OMISSIS), il giudice del merito, come ha gia’ statuito in fattispecie simili questa Corte, ben poteva porre a fondamento della decisione la perizia stragiudiziale prodotta, anche se contestata dalla controparte (Cass. n. 26550/11, prima parte della massima): il che, nella specie, non sembrerebbe essersi verificato; e, comunque poteva fare a meno di disporre una C.T.U. solo se aveva la possibilita’ di decidere la controversia in base agli elementi offerti dagli atti processuali, come, per l’appunto, detta perizia, di cui, invece, ed in modo apodittico, afferma che “essa si limita ad ipotizzare un valore locativo medio della zona per immobili genericamente simili” ed alla quale non ha dato “nessun rilievo” (p. 11 – 12 sentenza impugnata).

Mentre, invece, detto documento indicava, tra l’altro, la ubicazione e la consistenza dell’immobile, posto in una zona commerciale di (OMISSIS), l’importo del canone di affitto di mercato, la possibilita’ di fruire dell’immobile per uso personale, attesa la sua attivita’ professionale o quella di potere concludere un nuovo contratto con terzi a condizioni piu’ vantaggiose, come si rileva anche dalla depositata memoria.

Conclusivamente, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati e della circostanze di fatto poste in rilievo e gia’ presenti nelle fasi di merito, va cassata con rinvio alla stessa Corte di appello, che in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione e per l’effetto cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BRUSCO Carlo Giuseppe – Presidente
Dott. FOTI Giacomo – Consigliere
Dott. IZZO Fausto – Consigliere
Dott. BLAIOTTA Rocco Marco – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
1) (OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
2) (OMISSIS) N. IL (OMISSIS);

avverso la sentenza n. 2731/2009 CORTE APPELLO di CATANIA, del 18/11/2010;
visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA del 10/07/2012 la relazione fatta dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. SCARDACCIONE Eduardo che ha concluso per il rigetto del ricorso;
Udito il difensore avv. (OMISSIS) del Foro di (OMISSIS) che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. Il Tribunale di Catania, con sentenza dell’1/12/2008, dichiarato colpevole (OMISSIS) del delitto di all’articolo 589, cod. pen., ai danni di (OMISSIS), condanno’ il medesimo alla pena stimata di giustizia e assolse (OMISSIS) dalla stessa imputazione perché il fatto on costituisce reato.

1.1. Al fine di favorire una più agevole comprensione della vicenda é bastevole ricordare in questa sede che il (OMISSIS), secondo la ricostruzione operata dai giudici di merito, raggiunto da scarica elettrica mentre si trovava sotto la doccia, dopo aver vanamente disattivato l’interruttore generale della propria abitazione, stante che la dispersione elettrica non era cessata, si era recato sulla terrazza, ove erano alloggiate le vasche dell’acqua, ivi rimanendo folgorato (verrà trovato dai soccorritori aggrappato alla ringhiera). Notata la presenza di un cavo elettrico poggiato su un tubo conducente acqua potabile, collocato, a sua volta, vicino la ringhiera, veniva rilevata dal personale (OMISSIS) una rilevante dispersione elettrica.

2. La Corte d’appello di Catania, con sentenza dell’8/11/2011, investita della cognizione impugnatoria dall’appello proposto dall’imputato, dalla Procura Generale, dalle parti civili e, in via incidentale, da (OMISSIS), in parziale riforma dell’impugnata, sentenza, dichiaro’ la penale responsabilità anche della (OMISSIS) (proprietaria dell’alloggio abitato dalla vittima) che condanno’, applicate le attenuanti generiche e, ritenuto il concorso di colpa della vittima nella misura del 20%, alla pena sospesa reputata di giustizia.

3. Entrambi gli imputati proponevano ricorso per cassazione.

3.1. Con il primo motivo viene eccepito “il difetto di motivazione determinato dall’erronea interpretazione ed applicazione del principio di causalità nel reato colposo”.

L’evento dipese, a parere dei ricorrenti, dall’improvvido, arbitrario ed illogico comportamento del (OMISSIS), il quale, in presenza di dispersione elettrica, invece che contattare personale specializzato, penso’ di salire sulla terrazza, alla quale non aveva diritto di accedere, ove, peraltro, non si trovavano i contatori dell’energia elettrica, ma solo le vasche dell’acqua.

Il tecnico (OMISSIS), sentito in qualità di teste, ebbe ad affermare che l’appartamento era dotato di “salvavita”, che il predetto, dopo il fatto, aveva provveduto a sostituire e, quindi, se la dispersione era dipesa da un malfunzionamento del differenziale, nessun rimprovero poteva muoversi agli imputati.

Inoltre, l’ing. (OMISSIS) non era stato in condizione di escludere con certezza assoluta che l’impianto elettrico non fosse in alcun modo protetto.

3.2. La motivazione della sentenza era incorsa in manifesta illogicità nell’affermare che il (OMISSIS) dovesse considerarsi amministratore di fatto dell’immobile, abitato dalla vittima. Solo per ragioni di affetto filiale si era prestato saltuariamente ad occuparsi, dietro richiesta dell’anziana madre, dello stabile; nessuna delega aveva mai ricevuto e, peraltro, l’avversa ricostruzione dipendeva dalle dichiarazioni interessate dei parenti della vittima.

CONSIDERATO IN DIRITTO

4. Il ricorso va disatteso perché infondato.

4.1. Errano i ricorrenti nel sostenere che la Corte territoriale sia incorsa in vizio motivazionale, in questa sede censurabile, nel fare applicazione del principio di causalità

Senza che occorra conoscere se l’impianto elettrico dell’abitazione fosse dotato, come la legge richiede, di interruttore differenziale, é certo che ove fosse stato regolarmente posto in essere strumento efficiente di tal fatta il tragico evento non si sarebbe dato, perché l’immediata disattivazione elettrica avrebbe impedito la folgorazione.

In ogni caso il giudice del merito, sul punto non smentito, attraverso ragionamento pienamente condivisibile ha chiarito, anche sulla base degli accertamenti tecnici svolti, che il modo d’essere degli impianti (peraltro l’intiero gruppo pompa-autoclave appariva assemblato in modo rudimentale e al quanto approssimativo) e la loro allocazione facevano escludere che al predetto impianto elettrico (cioé quello che adduceva l’energia elettrica al gruppo) fosse assicurata protezione mediante il cd. salvavita (pagg. 7 e 8 della sentenza di secondo grado).

Nessuna condotta, peraltro, estranea a all’id quod plerumque accidit puo’ attribuirsi alla vittima, la quale, percepita la scarica elettrica mentre era sotto la doccia, sali’ sul terrazzo, evidentemente di libero accesso (e nulla rileva che in questa sede i ricorrenti asseriscano che la vittima non avesse titolo civilistico al fine), per accertarsi della ragione della dispersione. Ivi, come, non smentita ha precisato la Corte d’Appello di Catania, l’uomo, senza che avesse in alcun modo armeggiato rischiosamente con i fili elettrici, venne attinto dalla mortale scarica per avere contemporaneamente toccato il tubo conduttore dell’elettricità all’autoclave e l’inferriata a potenziale elettrico zero. In definitiva, anche a riconoscere un modesto concorso colposo della stessa vittima, quantificato dal giudice del merito nel 20%, correttamente é stato escluso che l’evento sia stato autonomamente procurato da questa.

4.2. Del pari infondato risulta il secondo motivo.

Anche in questo caso, infatti, vengono mossi rilievi che attengono al merito della motivazione, in questa sede non censurabile.

Sul punto, invero, la motivazione del giudice del merito appare logica ed esaustiva, dovendosi, inoltre, escludere l’ipotizzato travisamento. Correttamente la Corte di Catania ha evidenziato l’irrilevanza della formale residenza o meno in loco di (OMISSIS), il quale, peraltro, parlando dell’abitazione di via Plebiscito, la indica come “casa mia”, ammettendo di trattenervisi spesso a dormire, anche in assenza dell’anziana madre; egli si occupava, invece della genitrice, di riscuotere i canoni, rilasciandone ricevuta; egli si occupo’, dopo l’evento, di fare mettere a norma l’impianto. In definitiva, come, peraltro, appare conforme a quel che solitamente avviene in simili casi, assunse il ruolo di amministratore di fatto, vicariando la madre, oramai in età piuttosto avanzata. Ovviamente, si tratta d’una assunzione di responsabilità e garanzia che non richiedeva formalità di sorta, a comprovare la quale é risultato soddisfacente il vaglio istruttorio (escussione testimoniale), apoditticamente avversato in ricorso, senza l’apporto di alcuna specifica allegazione che concretamente lo abbia posto in dubbio.

5. All’epilogo consegue la condanna dei ricorrenti alle spese.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – rel. Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12528-2008 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 252/2007 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 21/03/2007 R.G.N. 4731/04;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. MAURIZIO MASSERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

.1. – Con sentenza in data 10 dicembre 2003 il Tribunale di Milano accolse l’opposizione proposta dalla (OMISSIS) S.r.l. al decreto ingiuntivo per canoni e spese di locazione intimatole dalla (OMISSIS) stabilendo che il contratto di locazione era scaduto a seguito della disdetta della conduttrice e, revocato il decreto ingiuntivo, compensò l’ammontare del deposito cauzionale con quanto dovuto per l’occupazione dell’immobile nel mese di luglio 2001.

.2. – Con sentenza in data 31 gennaio – 21 marzo 2007 la Corte d’Appello di Milano, respinse il gravame proposto da (OMISSIS), quale cessionario del credito della (OMISSIS). La Corte territoriale osservò per quanto interessa: con raccomandata 1 dicembre 2000 la conduttrice aveva comunicato l’intenzione di recedere dal contratto e fin dal mese di aprile la locatrice era stata informata che il rilascio sarebbe avvenuto entro il 12 luglio 2001, tanto che già nei mesi di febbraio, aprile e giugno l’immobile era stato visitato da terzi interessati alla locazione accompagnati da personale dell’agenzia cui la proprietà, che nulla aveva contestato, aveva conferito mandato; in tal modo la Legge n. 392 del 1978, articolo 27 era stato rispettato dalla conduttrice; correttamente era stata disposta la compensazione dei rispettivi crediti, considerato che l’obbligazione restitutoria del deposito discende dal rilascio.

.3.- Avverso la suddetta sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi illustrati con successiva memoria. La (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

.1.1.- Il primo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, comma 7 attesa la ritenuta superfluità della indicazione della data in cui il recesso deve avere esecuzione e l’affermata facoltà del conduttore di comunicarla anche successivamente all’invio della relativa comunicazione priva di tale indicazione.

In buona sostanza, il ricorrente, facendo leva anche sulla lettera della norma, assume che, ai fini della validità ed efficacia del recesso convenzionale, occorre che la relativa comunicazione specifichi la data in cui il recesso avrà esecuzione.

.1.2. – Le argomentazioni addotte a sostegno della censura e il quesito di diritto prescritto dall’articolo 366-bis c.p.c., introdotto dal Decreto Legislativo 15 febbraio 2006, n. 40, applicabile alla specie ratione temporis, prescindono totalmente dalla motivazione con cui la Corte territoriale ha rigettato il corrispondente motivo di appello, per cui la censura risulta aspecifica.

Nella parte espositiva sono state sintetizzate le ragioni addotte a sostegno della decisione censurata. La Corte territoriale ha ritenuto che la norma sia stata sostanzialmente rispettata poiché la locatrice era stata tempestivamente informata della volontà di recesso della controparte, non aveva eccepito la genericità della comunicazione e, anzi, aveva incaricato un’agenzia immobiliare di reperire altro conduttore, la conduttrice aveva successivamente indicato la data del rilascio nel 12 luglio 2001, la norma stabilisce un termine minimo di sei mesi, per cui il rilascio può avvenire anche oltre detto termine.

Con la censura in esame il ricorrente si limita a riproporre la propria tesi senza addurre argomentazioni idonee a contrastare quelle della sentenza.

D’altra parte questa stessa sezione ha già avuto modo di precisare (Cass. Sez. 3, n. 831 del 2007) che, in tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano: previsto, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge.

Per ragioni di completezza si rileva che il ritardato rilascio rispetto alla data indicata, può essere fatto valere sotto altri profili, ma non invalida il recesso.

.2.1.- Il secondo motivo lamenta omessa e insufficiente motivazione in ordine a fatto controversi e decisivi per la decisione della causa.

Al fine di sostenere la propria tesi, il ricorrente riferisce le risultanze processuali per dimostrarne la concludenza a proprio favore.

.2.2.- La censura è inammissibile poiché il vizio denunciato (motivazione omessa e insufficiente) è configurabile soltanto quando dall’esame del ragionamento svolto dal giudice del merito e quale risulta dalla sentenza stessa impugnata emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione ovvero quando è evincibile l’obiettiva deficienza, nel complesso della sentenza medesima, del procedimento logico che ha indotto il predetto giudice, sulla scorta degli elementi acquisiti, al suo convincimento, ma non già, invece, quando vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato attribuiti dal giudice di merito agli elementi delibati, poiché, in quest’ultimo caso, il motivo di ricorso si risolverebbe in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti dello stesso giudice di merito che tenderebbe all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione; in ogni caso, per poter considerare la motivazione adottata dal giudice di merito adeguata e sufficiente, non è necessario che nella stessa vengano prese in esame (al fine di confutarle o condividerle) tutte le argomentazioni svolte dalle parti, ma è sufficiente che il giudice indichi le ragioni del proprio convincimento, dovendosi in tal caso ritenere implicitamente disattese tutte le argomentazioni logicamente incompatibili con esse (Cass. n. 2272 del 2007).

La censura in esame mira, appunto, ad una valutazione diversa delle risultanze processuali ed è priva del momento di sintesi imposto dall’articolo 366-bis c.p.c. e necessario non solo per circoscrivere il fatto controverso, ma anche per specificare in quali parti e per quali ragioni la motivazione della sentenza sia, rispettivamente, omessa e insufficiente.

.3.- Pertanto il ricorso va rigettato. Le spese seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 2.500,00 per onorari, oltre spese generali e accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9577/2010 proposto da:

G.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 47, presso lo studio dell’avvocato CORTI PIO, rappresentato e difeso dagli avvocati DI PAOLA Paolo Pasquale, TAIBI CALOGERO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONSAP – CONCESSIONARIA SERVIZI ASSICURATIVI PUBBLICI S.P.A. (già INA-ASSITALIA) in persona del suo Amministratore delegato e legale rappresentante in carica Avv. F.R., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA BORGHESE 3, presso lo studio dell’avvocato CALANDRELLI VALENTINO, rappresentata e difesa dall’avvocato TROIANI Vincenzo giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2530/2009 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 05/11/2009 R.G.N. 1185/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/01/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
udito l’Avvocato PIO CORTI per delega;
udito l’Avvocato PATRIZIA CRUDETTI per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

1. G.G. ricorre, affidandosi a tre motivi, per la cassazione della sentenza n. 2530 del 5.11.09 della corte di appello di Milano, con cui è stato rigettato il suo appello avverso la sentenza n. 1050/06 del Tribunale di Varese, la quale aveva dichiarato risolto il contratto di locazione di immobile destinato ad uso non abitativo intercorso tra lui e la locatrice CONSAP – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici spa, per la ritenuta morosità del conduttore ed avendo, con l’atto di intimazione di sfratto introduttivo, dichiarato quest’ultima di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto. Resiste la CONSAP con controricorso, poi illustrato da memoria ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ.; ed alla pubblica udienza del 23.1.12 le parti prendono parte alla discussione orale.

Diritto

2. Il ricorrente sviluppa tre motivi:

2.1. con un primo (da pag. 4 a pag. 12 del ricorso), di “violazione dell’art. 360 cod. proc. civ., punto 3″, egli si duole del mancato accoglimento della sua tesi circa l’inoperatività della clausola risolutiva espressa, da lui ricollegata sia alla protratta tolleranza dei pregressi abituali – ed ammessi – ritardi, sia alla mancata previa costituzione in mora per la debitoria azionata con lo sfratto per morosità: rimarcando che la sola mora rilevante era quella relativa alla trimestralità marzo-maggio 2005; ritenendo regolari tutti i pagamenti precedenti ed irrilevanti i procedimenti monitori del 2001-2002 per essere riferiti a periodi ormai pregressi;

qualificando protratta tale tolleranza al 4 maggio 2005, senza alcun richiamo intermedio all’esatta osservanza dei termini contrattuali;

2.2. con un secondo (da pag. 12 a pag. 19 del ricorso), egli si duole di un vizio motivazionale sul ruolo riconosciuto dalla corte territoriale alla comunicazione del 18.2.05, con cui era stato sollecitato il pagamento entro il termine del 15 marzo successivo di quanto dovuto, in quanto ad essa andava riconosciuta non già la funzione di richiamo al rispetto dell’osservanza dei termini contrattuali di pagamento e meno che mai di una messa in mora, ma di una mera richiesta di pagamento; rammenta che analoga comunicazione era del resto già stata invano effettuata in passato con riferimento a pregresse scadenze, senza alcuna negativa conseguenza per il locatario; e nega la valenza di idonee messe in mora ai monitori degli anni 2001-2002;

2.3. con un terzo (da pag. 19 a pag. 26 del ricorso) di “violazione dell’art. 360 cod. proc. civ., punto 4″, egli lamenta omissione di pronuncia sulla sua eccezione di inadempimento quanto alla pretesa morosità per gli oneri accessori, eccezione fondata sulla mancata comunicazione dei documenti giustificativi di questi ultimi e formulata in almeno due occasioni nei gradi di merito.

3. Dal canto suo, la controricorrente CONSAP nega la configurabilità di qualsiasi sua condotta di tolleranza dei ritardi pregressi e, quanto agli oneri accessori, rimarca la sufficienza della morosità relativa al canone ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione.

4. Dei motivi di ricorso:

4.1. è infondato il primo:

4.1.1. la configurata tolleranza è stata esclusa dalla corte territoriale in base non solo alla proposizione di due procedimenti monitori, ma anche alla persistente pendenza dei successivi giudizi, l’ultimo dei quali concluso con una sentenza del 2007 (v. penultimo ed ultimo rigo della quinta facciata della sentenza qui gravata);

4.1.2. resta allora ferma la regola per la quale la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa, la quale peraltro riprende la sua efficacia in caso di richiamo, da parte del creditore, all’esatto adempimento delle obbligazioni (Cass. 9 febbraio 1998, n. 1316; Cass. 15 luglio 2005, n. 15026);

4.1.3. ma la decisione della corte ambrosiana impinge in una valutazione di fatto sull’esclusione in concreto della tolleranza per tale complessiva condotta;

4.1.4. del resto, risponde ai generali principi di buona fede nell’esecuzione del contratto e del divieto dell’abuso del processo (per tutte: Cass. Sez. Un., 15 novembre 2007, n. 23726) – applicato, stavolta, per evitare ingiusti vantaggi al potenziale convenuto – che, avutesi le prime reazioni avverso ritardi nel pagamento del canone, non sia imposto al locatore, in pendenza dei giudizio su detti ritardi, di reagire avverso ciascuno dei singoli eventuali successivi analoghi inadempimenti al fine di escludere una sua condotta di tolleranza e la sua volontà di conseguire comunque l’esatto adempimento degli obblighi contrattuali;

in altri termini, comporterebbe un abuso del diritto abilitare il conduttore di obbligazioni periodiche a sistematici ritardi e costringere, per escludere una tolleranza di questi, il creditore locatore che sia già in lite con la controparte per i ritardi pregressi ad agire per ogni successivo ritardo, relativo a ratei o scadenze posteriori;

4.2. è inammissibile il secondo: l’interpretazione degli atti negoziali delle parti è limitata, in sede di legittimità, alla violazione di canoni ermeneutici da indicare oltretutto chiaramente;

pertanto, una volta dolutosi il ricorrente di vizio motivazionale, risulta preclusa la valutazione della congruità logica e giuridica dell’interpretazione della corte territoriale della missiva del 18.2.05 ai fini della richiesta di pagamento, evidentemente qualificata come riferita ad un “esatto” pagamento, non essendo contestato che la data ivi indicata sia quella corrispondente alle previsioni contrattuali;

4.3. è inammissibile il terzo: il ricorrente configura una omissione di pronuncia sulla sua eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., nonostante – da un lato – egli stesso riferisca quest’ultima alla pretesa morosità per i canoni accessori e – dall’altro – la corte territoriale espressamente statuisca la sufficienza, ai fini della pronuncia della risoluzione del contratto, della rilevata mora sui canoni di locazione; da un lato, pertanto, la pronuncia c’è stata, con una valutazione di assorbimento e, dall’altro lato, è qui ribadita una questione che non rileva ai fini della concreta ratio decidendi della decisione qui gravata; e tanto a tacere del fatto che, a ben vedere, sulla valutazione di assorbimento della questione stessa non viene neppure svolto in questa sede alcun rituale o valido argomento.

5. Il ricorso va conclusivamente rigettato; e la condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità consegue alla sua soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna G.G. al pagamento, in favore della CONSAP – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici spa, in pers. del leg. rappr.nte p.t., delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 23 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 14 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8629/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 68/2006 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 23/01/2006 R.G.N. 908/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 4 ottobre 2001 il Tribunale di Ragusa accoglieva parzialmente la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), in proprio e quali eredi di (OMISSIS) e di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) in quanto dal momento dell’atto di citazione era deceduto il (OMISSIS). L’attore chiedeva di essere risarcito del danno subito per l’impossibilita’ di derivare dall’immobile, locato a (OMISSIS) nel novembre 1964 da (OMISSIS), di cui egli era l’unico erede legittimo, redditi cospicui attraverso una nuova locazione con corrispettivo superiore a quello cui erano tenuti i convenuti, che avevano rilasciato materialmente l’immobile il 4 novembre 1981, a seguito di sentenza definitiva di risoluzione del contratto di locazione. Il (OMISSIS), inoltre, chiedeva che gli stessi convenuti venissero condannati al pagamento dei canoni non pagati con gli interessi e rivalutazione.
Il giudice di primo grado condannava i convenuti al pagamento in favore del (OMISSIS) di lire 1.218.000, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, quale ammontare di 87 canoni mensili scaduti dall’agosto del 1974 al novembre 1981, ma rigettava per il resto la domanda per i danni, perche’ sfornita di prova e compensava le spese.
Su gravame principale del (OMISSIS) e incidentale del (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) la Corte di appello di Catania il 9 gennaio 2006 confermava la sentenza del Tribunale, rigettando entrambi i gravami.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi ad un unico articolato motivo, corredato di quesiti.
Non hanno svolto attivita’ difensiva nessuno degli intimati.
Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va affermato che il presente ricorso non necessita dei quesiti previsti dall’articolo 366 bis c.p.c., perche’ volto contro sentenza anteriore al 2 marzo 2006.

1. – Con l’unico motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1591, 2697 e 2729 c.c., e articolo 113 c.p.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5) il ricorrente lamenta la erronea applicazione da parte del giudice di appello dell’articolo 1591 c.c., nella parte in cui ha ritenuto che mancasse la prova rigorosa del maggior danno in quanto non erano state evidenziate proposte di locazione superiori a quelle pattuite con il conduttore.
Assume il ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell’appello, la C.T. di parte non solo non sarebbe stata mai contestata dalla controparte, ma conteneva tutti gli elementi utili “per poter comprendere se al (OMISSIS) dal ritardato rilascio dell’immobile fosse derivato il maggior danno di cui all’articolo 1591 c.c., – ubicazione locale, valore locativo effettivo, facilita’ di affitto etc.”, mentre sarebbe ovvio che egli non poteva offrire la prova dello stesso danno attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero altri e concreti propositi di utilizzazione (p. 9 – 11 ricorso, in sintesi).

2. – La complessa censura va accolta nei sensi di seguito indicati.
Va infatti posto in rilievo, in linea di principio, che la responsabilita’ del conduttore a norma dell’articolo 1591 c.c., per ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’articolo 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l’ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno e’ il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone piu’ elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo piu’ vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.
Questa prova deve avere il carattere della rigorosita’ sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dall’astratta configurabilita’ dell’ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilita’ di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore, dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzazione. Tuttavia, se non e’ sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilita’ del bene puo’ essere provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a quell’immobile e’ obiettivamente giustificabile i proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).
Alla luce di questi principi la semplice lettura dell’argomentare del giudice dell’appello non si appalesa immune dai vizi denunciati.
Di vero il (OMISSIS) con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa l’entita’ dello stesso, per cui non e’ condivisibile l’affermazione del giudice dell’appello secondo cui il (OMISSIS) avrebbe fondato la sua pretesa sul principio “secondo cui il danno da mancata disponibilita’ dell’immobile sarebbe in re ipsa” (p. 11 sentenza impugnata).
Del resto, a fronte degli elementi presuntivi addotti dal (OMISSIS), il giudice del merito, come ha gia’ statuito in fattispecie simili questa Corte, ben poteva porre a fondamento della decisione la perizia stragiudiziale prodotta, anche se contestata dalla controparte (Cass. n. 26550/11, prima parte della massima): il che, nella specie, non sembrerebbe essersi verificato; e, comunque poteva fare a meno di disporre una C.T.U. solo se aveva la possibilita’ di decidere la controversia in base agli elementi offerti dagli atti processuali, come, per l’appunto, detta perizia, di cui, invece, ed in modo apodittico, afferma che “essa si limita ad ipotizzare un valore locativo medio della zona per immobili genericamente simili” ed alla quale non ha dato “nessun rilievo” (p. 11 – 12 sentenza impugnata).
Mentre, invece, detto documento indicava, tra l’altro, la ubicazione e la consistenza dell’immobile, posto in una zona commerciale di (OMISSIS), l’importo del canone di affitto di mercato, la possibilita’ di fruire dell’immobile per uso personale, attesa la sua attivita’ professionale o quella di potere concludere un nuovo contratto con terzi a condizioni piu’ vantaggiose, come si rileva anche dalla depositata memoria.
Conclusivamente, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati e della circostanze di fatto poste in rilievo e gia’ presenti nelle fasi di merito, va cassata con rinvio alla stessa Corte di appello, che in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione e per l’effetto cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22004/2009 proposto da:

A.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato SIVIERI Orlando, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BERNINI GIULIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.C. (OMISSIS);

- intimata -

nonché da:

B.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DI VILLA MASSIMO 33, presso 10 studio dell’avvocato BENINCASA MAURIZIO, rappresentata e difesa dall’avvocato BERGAMASCHI GIUSEPPE giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

A.E. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 714/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 03/06/2009, R.G.N. 1729/2008;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 18/10/2011 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;
udito l’Avvocato GIULIO BERNINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

I fatti di causa possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.

B.C. propose opposizione al decreto con il quale, a istanza di A.E., le era stato ingiunto il pagamento della somma di Euro 848,97, quale canone di locazione del mese di novembre 2006 di un immobile di proprietà dell’ingiungente, di cui ella era stata conduttrice.

Dedusse di avere rilasciato l’appartamento, adibito sia ad abitazione che ad ufficio, nel mese di ottobre, a seguito del cedimento del pavimento di due stanze, cedimento che aveva reso inagibile una parte del cespite, come certificato dai vigili del fuoco e dal Comune.

Chiese, in via riconvenzionale, che il contratto venisse dichiarato risolto e che la controparte venisse condannata a restituirle la cauzione e a risarcirle i danni.

Costituitosi in giudizio, l’opposto contestò le avverse affermazioni.

Con sentenza del 31 gennaio 2008 il Tribunale di Firenze rigettò l’opposizione, dichiarando infondate tutte le domande proposte dalla conduttrice.

Ritenne il decidente che il dissesto lamentato costituisse un guasto e non un vizio del bene locato, con conseguente insussistenza dei presupposti per l’operatività della tutela di cui all’art. 1584 cod. civ., comma 2.

Proposto dalla B. gravame, la Corte d’appello, in data 3 giugno 2009, in riforma della decisione impugnata, ha revocato il decreto ingiuntivo; ha condannato l’ A. a restituire alla conduttrice il deposito cauzionale, con gli interessi; ha compensato tra le parti il 25% delle spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico dell’opposto il pagamento del residuo.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte A. E., formulando nove motivi.

Resiste con controricorso B.C., che propone altresì ricorso incidentale affidato a due mezzi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

1. Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi hinc et inde proposti avverso la stessa sentenza.

1.1 Partendo dal ricorso principale, con il primo motivo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1576, 1578 e 1581 cod. civ., nonchè contraddittoràetà della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Le critiche si appuntano contro la qualificazione, in termini di vizio idoneo a determinare l’attivazione della tutela offerta dall’art. 1578 cod. civ., del dissesto manifestatosi in una parte dell’unità immobiliare locata, senza indagare sulla natura dell’inconveniente, laddove la giurisprudenza di legittimità univocamente valorizza le cause dell’avaria, piuttosto che l’entità e la gravità degli effetti della stessa. Secondo l’esponente la corretta applicazione dei principi vigenti in materia imponeva di ravvisare nella fattispecie un semplice guasto della cosa locata, guasto che, conseguente a usura e vetustà, era stato in ogni caso riparato in tempi ragionevoli, laddove, se di vizio si fosse trattato, esso sarebbe stato eliminabile solo a costo della ricostruzione del bene.

1.2 Con il secondo mezzo il ricorrente lamenta violazione dell’art. 2697 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ., nonchè mancanza o insufficienza della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Sostiene che la conduttrice non aveva adempiuto all’onere di provare che il sopravvenuto dissesto di una parte della pavimentazione dell’unità immobiliare condotta in locazione costituiva un vizio legittimante la sua volontà di risolvere anticipatamente il rapporto, ex art. 1578 cod. civ., comma 1.

La Corte d’appello in maniera assolutamente apodittica avrebbe invero ritenuto che l’esistenza del vizio fosse dimostrata dal fonogramma dei Vigili del Fuoco del 10 giugno 2006 e dall’avviso di avvio del procedimento amministrativo da parte del Comune di Firenze, laddove si trattava di emergenze istruttorie del tutto insufficienti.

1.3 Con il terzo motivo l’impugnante deduce i medesimi vizi con riferimento alla ricostruzione dei fatti accolta dalla Curia fiorentina: con riferimento, segnatamente, all’asserita disponibilità della conduttrice a fare accedere nell’immobile l’impresa edile incaricata dei lavori dal locatore, e alla pretesa condotta negligente di questi, omettendo di considerare la scambio di corrispondenza intercorso tra le parti.

1.4 Con il quarto mezzo lamenta violazione degli artt. 1241, 1242, 1243 cod. civ., L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, comma 2, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 3, nonchè nullità della sentenza per ultrapetizione, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4.

Le critiche hanno ad oggetto l’affermazione del giudice di merito secondo cui l’immobile presentava vizi sopravvenuti, tali da giustificare la risoluzione del contratto, di talchè il recesso della conduttrice doveva ritenersi giustificato.

Così argomentando, il decidente avrebbe evocato, in maniera inintelligibile, due istituti tra loro autonomi e distinti, quali la risoluzione e il recesso.

Aggiunge anche l’esponente che, in base al disposto della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, il recesso poteva ritenersi efficace solo una volta che fossero decorsi sei mesi dalla sua comunicazione, di talchè erroneamente la Curia territoriale avrebbe revocato l’ingiunzione di pagamento del canone del mese di novembre 2006 e riformato la sentenza del Tribunale di Firenze nella parte in cui aveva operato la compensazione tra il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e il credito del locatore per canoni dei mesi di dicembre 2006 e gennaio 2007.

Infine, non avendo mai la B. chiesto l’accertamento della legittimità del suo recesso per pretesi gravi motivi, la sentenza impugnata sarebbe altresì affetta dal vizio di ultrapetizione.

1.5 Con il quinto motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1583 e 1584 cod. civ., nonchè contraddittorietà della motivazione. Illegittimamente il diritto della conduttrice ad ottenere la risoluzione del rapporto sarebbe stato riconosciuto anche in virtù del disposto dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, laddove era pacifico in causa che il dissesto della pavimentazione aveva riguardato unicamente due vani adibiti ad ufficio.

1.6 Con il sesto mezzo lamenta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e nullità della sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4, non avendo il giudice d’appello pronunciato sulla eccezione volta a far valere l’inapplicabilità dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, stante la contraria pattuizione contenuta nella clausola n. 16 del contratto di locazione versato in atti, clausola con la quale, in deroga alla predetta norma, la conduttrice aveva rinuncia(to) ad ogni pretesa derivante dal mancato godimento dell’immobile in conseguenza dell’esecuzione di riparazioni e/o di opere di manutenzione.

1.7 Con il settimo motivo si deduce violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonchè, ancora una volta, omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4. Sostiene l’impugnante che, costituitosi tempestivamente in giudizio, aveva opposto alla domanda della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale, l’estinzione del credito dalla stessa vantato per compensazione integrale con i canoni non corrisposti e con le spese rimaste impagate. La Curia fiorentina avrebbe erroneamente affermato che tali richieste erano state avanzate al solo fine di contrastare la domanda di restituzione del deposito cauzionale, laddove il ricorrente aveva ritualmente e tempestivamente sollevato una vera e propria eccezione di compensazione.

1.8 Con l’ottavo mezzo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1241, 1242 e 124 cod. civ., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Deduce che il giudice d’appello aveva motivato l’omessa pronuncia sulla predetta eccezione con il fatto che il locatore non aveva proposto una domanda riconvenzionale, volta ad ottenere il pagamento del controcredito o del saldo attivo a suo favore, così chiaramente confondendo tra domanda ed eccezione, in violazione delle norme sostanziali e processuali richiamate.

1.9 Con il nono motivo lamenta violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 80, nonchè degli artt. 1453, 1455 e 1584 cod. civ..

Le critiche si appuntano contro la valutazione in termini di inadempimento grave del preteso ritardo del locatore nel ripristinare le due stanze adibite a ufficio, così facendo malgoverno dei principi di diritto che regolano le locazioni a uso promiscuo, quale quella in oggetto. E invero dalla lettura del contratto si evinceva chiaramente che l’uso prevalente era quello abitativo, di talchè la gravità dell’inadempimento andava valutata tenendo conto di tale circostanza.

2. Si prestano a essere esaminati congiuntamente, in quanto intrinsecamente connessi, i motivi di ricorso di cui ai nn. 1, 2, 3, 4, 5 e 9.

Mette conto evidenziare che il giudice a quo ha ritenuto dimostrati i vizi dell’immobile, che avevano indotto la conduttrice ad abbandonarlo, sulla base della documentazione in atti, e segnatamente del verbale dei Vigili del Fuoco e del provvedimento del Comune di Firenze, atti dai quali si evinceva in maniera inequivocabile che l’appartamento locato era inagibile per due stanze, e cioè per la metà. Rilevato quindi che nella fattispecie non poteva parlarsi di un semplice guasto del bene, e cioè di difetti afferenti parti non essenziali dell’immobile, ha affermato che gli inconvenienti emersi erano tali da rendere il cespite inidoneo all’uso per il quale era stato locato, posto che anche l’art. 1584 cod. civ., al quale aveva fatto riferimento il Tribunale, doveva essere interpretato secondo buon senso. Segnatamente, la circostanza che la tutela apprestata da tale norma si riferisse a quella parte della cosa necessaria all’alloggio del conduttore e della sua famiglia – e non, dunque, all’esercizio dell’attività professionale dello stesso – non ne eliminava l’operatività con riguardo al caso di specie, perchè, avendo il contratto ad oggetto un immobile piccolo, ad uso promiscuo – quattro stanze, di cui due adibite ad abitazione, e due ad ufficio – nel quale l’esecuzione di lavori così importanti e radicali come quelli necessari a ripristinarne la piena agibilità, rendeva estremamente difficoltoso il godimento anche della parte non viziata, andava riconosciuto il diritto del locatario allo scioglimento del vincolo. Ha aggiunto che la condotta dell’ A., puntigliosamente ricostruita in motivazione, aveva ritardato un intervento che avrebbe invece dovuto essere pressochè immediato.

3. Così sinteticamente ricostruito il percorso motivazionale della decisione impugnata, nella parte che qui interessa, ritiene il collegio che le critiche svolte nei motivi di ricorso in esame siano prive di pregio.

Anzitutto le deduzioni volte a contrastare la ricostruzione dei fatti di causa accolta dal giudice di prime cure e, in particolare, la sussistenza e la portata del lamentato dissesto dell’immobile locato, in punto di possibilità di fruire dell’immobile secondo l’uso convenuto, nonchè le condotte tenute, nell’occorrenza, dal conduttore e dal locatore – rilievi segnatamente svolti nel secondo, nel terzo e nel nono motivo di ricorso – sono chiaramente volte a sollecitare una rivalutazione dei fatti e delle prove preclusa in sede di legittimità. Il decidente ha invero adeguatamente esplicitato le ragioni del suo convincimento, di talchè la surrettizia evocazione di violazioni di legge e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, non vale a salvare dalla sanzione dell’inammissibilità censure attinenti a profili di stretto merito di quella valutazione.

Del tutto incongruo è poi il richiamo, contenuto nel nono mezzo, al disposto della L. n. 392 del 1978, art. 80, norma che, disciplinando la fattispecie dell’adibizione dell’immobile a un uso diverso da quello convenuto, introduce una questione completamente estranea al presente giudizio, e alle stesse argomentazioni svolte dall’impugnante nell’illustrazione del motivo.

4 Quanto poi alla correttezza, sul piano logico e giuridico, della ritenuta sussistenza di condizioni idonee a giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale, valga considerare che, secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. – vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198).

5. In tale prospettiva la scelta decisoria della Corte d’appello non presenta alcun contrasto disarticolante con il contesto fattuale di riferimento, per come ricostruito nella sentenza impugnata. Non si vede, infatti, come possa ragionevolmente negarsi che il cedimento del pavimento di due stanze su quattro di un immobile locato, intacchi l’integrità della cosa. A ciò aggiungasi che, contrariamente a quanto sostiene l’impugnante, il decidente neppure ha violato il disposto dell’art. 1584 cod. civ., a tenor del quale indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto: è invero, anche ammesso, in tesi, che il dissesto si riferisse alla sola parte del cespite adibita ad ufficio, il giudice di merito ha motivato il suo positivo apprezzamento, in ordine alla sussistenza dei presupposti per la operatività della norma, con argomentazioni estremamente plausibili relative alla inevitabile compromissione della fruibilità dell’intero immobile, e quindi anche della parte destinata ad abitazione, compromissione determinata dalla radicalità degli interventi necessari per mettere l’appartamento in sicurezza.

Ed è evidente che siffatto convincimento, in quanto adeguatamente motivato, è, anch’esso, incensurabile in sede di legittimità.

6. Con specifico riguardo alle critiche svolte nel quarto motivo, va poi aggiunto che il richiamo al recesso della conduttrice, nel corpo della motivazione della sentenza impugnata, non vale a evocare il recesso, contrattuale o legale, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, avendo con tale espressione il decidente inteso semplicemente indicare l’attivazione del rimedio della risoluzione, a opera della stessa, in ragione della gravità dei vizi da cui era affetto l’immobile.

7.1 Il sesto motivo di ricorso è, per certi aspetti inammissibile, per altri infondato.

Esso introduce invero una questione – quello della deroga pattizia al disposto dell’art. 1584 cod. civ. – non trattata nella sentenza impugnata e quindi nuova. Conseguentemente il ricorrente aveva l’onere, rimasto affatto inadempiuto, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de visu la veridicità di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). Ciò in quanto i motivi del ricorso per cassazione devono investire a pena di inammissibilità questioni già comprese nel “thema decidendum” del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino profili rilevabili d’ufficio, è preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi o introducano, comunque, piste rìcostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).

7.2 In ogni caso il motivo è manifestamente infondato, alla luce del chiaro disposto dell’art. 1579 cod. civ., a tenor del quale il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li abbia in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

8. Irrimediabilmente carenti sul piano dell’autosufficienza sono poi le censure svolte nel settimo e nell’ottavo motivo di ricorso che, in quanto inerenti alla medesima questione, conviene qui esaminare congiuntamente.

L’accoglimento della richiesta di restituzione del deposito cauzionale, avanzata dalla conduttrice, ad onta delle argomentazioni difensive dell’opposto, volte a prospettare l’esistenza di suoi controcrediti, è stata motivata dal giudice di merito con il rilievo che dette argomentazioni non si erano tradotte nella formulazione nè di una domanda riconvenzionale, nè di una vera e propria eccezione di compensazione. Ha invero esplicitato il decidente che la debenza delle predette somme era stata opposta dall’ A. al solo fine di contrastare la domanda restitutoria della B.: il che, in un termini processuali, non può che alludere ad una deduzione avente i caratteri della mera difesa, non rispettosa, cioè, delle forme e dei tempi necessari alla valida formulazione di un’eccezione in senso stretto. Ora, tenuto conto che la compensazione, la quale non può essere rilevata d’ufficio, ex art. 1242 cod. civ., è certamente tale (confr. Cass. civ. 8 aprile 2009, n. 8527; Cass. civ. 11 gennaio 2006, n. 391), l’impugnante non poteva limitarsi ad allegare, in maniera puramente assertiva, di averla invece ritualmente e tempestivamente sollevata ai sensi dell’art. 421 cod. proc. civ., ma, in applicazione del principio di autosufficienza, doveva sia riprodurre in ricorso il contenuto dell’atto difensivo in cui aveva sollevato l’eccezione, sia indicare il punto in cui nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito e prodotto in sede di giudizio di legittimità, esso fosse rinvenibile, in modo da permettere al collegio di controllare la veridicità di quanto affermato (confr. Cass. civ., 23 marzo 2010, n. 6937; Cass. civ. 12 giugno 2008, n. 15808; Cass. civ. 25 maggio 2007, n. 12239).

9. Pure infondate sono le censure svolte nel ricorso incidentate.

Esse risultano articolate in due mezzi che, in quanto attinenti entrambi alla regolazione delle spese processuali, si prestano a essere esaminati congiuntamente. Con il primo motivo B.C. lamenta violazione dell’art. 91 cod. proc. civ.. Sostiene che la Corte d’appello, compensando il 25% delle spese legali, avrebbe violato il principio della soccombenza.

Con il secondo mezzo denuncia vizi motivazionali, perchè il giudice di merito avrebbe totalmente omesso di esplicitare le ragioni di siffatta compensazione.

10. A confutazioni di tali critiche è sufficiente evidenziare che la decisione contestata è stata all’evidenza assunta dal giudice di merito in ragione della parziale, reciproca soccombenza delle parti, avendo il decidente rigettato la domanda di risarcimento danni per spese di sgombero e di adattamento dell’immobile proposta dalla conduttrice. Ne deriva che, contrariamente all’assunto della ricorrente, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei principi giuridici della materia.

11. In definitiva, entrambi i ricorsi devono essere rigettati.

L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente tra le parti le spese.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA C. MONTEVERDI 20, presso lo studio dell’avvocato CODACCI PISANELLI ALFREDO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato IACOPETTI GIOVANNI giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

M.N. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA G. MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato NICOLAIS LUCIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CECCHELLA CLAUDIO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 805/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/07/2009, R.G.N. 172/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ALFREDO CODACCI PISANELLI;
udito l’Avvocato GIOVANNI IACOPETTI;
udito l’Avvocato LUCIO NICOLAIS;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto.

Fatto

P.E., con atto di citazione per convalida dinanzi al tribunale di Lucca, intimava a M.N., conduttore di locali di sua proprietà, sfratto per morosità, esponendo che non le era stato corrisposto da circa tre mesi il canone mensile di Euro 236,41.

L’intimato, opponendosi, assumeva di aver già lasciato l’immobile libero dal 31 maggio 2006 (data di scadenza della locazione), avendone affidato le chiavi al terzo D., perchè le consegnasse alla locatrice.

A seguito del giudizio di merito, conseguente all’esaurimento del procedimento speciale per convalida, il tribunale di Lucca rigettava la domanda.

Considerava il tribunale che, avendo il teste D. dichiarato che aveva ricevuto la consegna delle chiavi del locale dal conduttore M. il giorno 30 maggio 2006 e che insieme avevano anche visitato l’immobile per constatarne le condizioni, non era fondata la domanda per la morosità successiva a tale data essendosi la locazione risolta alla scadenza.

Sul gravame della soccombente la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza quivi denunciata, confermava la sentenza del tribunale, ribadendo che la richiesta risoluzione della locazione per morosità non poteva essere accolta perchè alla data del 31 maggio 2006, essendo il contratto già cessato, il conduttore M. non occupava più il fondo, avendone anche rimesso le chiavi nella disponibilità della locatrice.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso P.E. con otto motivi.

Ha resistito con controricorso M.N., che ha presentato anche memoria.

Diritto

Con i primi quattro motivi del ricorso, che per la loro stretta connessione devono essere congiuntamente esaminati, P.E. denuncia:

1) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ. in relazione anche alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27, 79 e 80;

2) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ.;

3) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 5 (in relazione anche all’art. 658 cod. proc. civ.), 27, 79 e 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392;

4) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5: motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

La ricorrente sostiene che, rispetto al contratto di locazione della durata fissata in un anno e per l’uso previsto di magazzino e ripostiglio, il conduttore avrebbe mutato la originaria destinazione in quella diversa di studio professionale, come da sua missiva in data 21 ottobre 2003, con la conseguenza che, dovendosi applicare al rapporto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 80 il diverso regime della locazione ad uso professionale, avente la durata di sei anni a decorrere dall’intervenuto mutamento dell’uso pattuito, la unilaterale iniziativa del conduttore di rilasciare l’immobile prima della suddetta protratta scadenza, neppure tacitamente accettata da essa ricorrente locatrice, non poteva produrre l’effetto risolutivo del rapporto.

Assume, altresì, che la Corte d’appello di Firenze avrebbe operato un’inversione dell’onere della prova col ritenere che dovesse essere la locatrice a giustificare i motivi per i quali non aveva accettato la consegna delle chiavi, dato che spettava, invece, al conduttore dimostrare che il contratto era cessato prima della scadenza suddetta.

Aggiunge, poi, che il giudice del merito avrebbe motivato in modo insufficiente e contraddittorio sull’avvenuta risoluzione della locazione prima della scadenza dei sei anni.

I motivi, per i quali ratione temporis non era richiesta la formulazione del quesito di diritto ex art. 366 bis cod. proc. civ., non possono essere accolti.

I giudici dell’appello hanno ritenuto che, per la locazione intercorsa tra le parti, non era prevista alcuna disdetta nè alcun termine di preavviso e, in tal modo, implicitamente hanno stabilito che la disciplina applicabile al rapporto era quella prevista dalle parti con scrittura privata della locazione di immobili ad uso di magazzino e ripostiglio della durata di un anno e senza obbligo di disdetta alcuna da ambo le parti, affermando, quindi, che, essendo il contratto pervenuto alla sua scadenza in data 31 maggio 2006, il conduttore, che aveva messo a diposizione della P. i locali, non doveva più corrispondere il canone, sicchè l’azione di risoluzione proposta nei suoi confronti doveva essere rigettata.

In questa sede di legittimità sostiene, tuttavia, la ricorrente locatrice che il giudice del merito avrebbe dovuto, invece, ritenere che, per effetto del mutato d’uso dei locali all’esercizio della attività professionale del conduttore, prima della scadenza dei sei anni dall’avvenuta diversa destinazione, il M., il quale neppure si era avvalso della facoltà di recesso per giustificati motivi, non avrebbe potuto considerare risolta anzitempo la locazione, ma avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone, obbligazione dalla quale non sarebbe valso ad esimerlo l’eventuale abbandono dei locali nella disponibilità di P.E..

Questo giudice di legittimità – con riferimento all’ipotesi in cui sia il conduttore che, nell’inerzia del locatore, voglia avvalersi del diverso regime giuridico della locazione conforme all’uso mutato – ha già stabilito (Cass., n. 14765/2007; Cass., n. 17005/2011) che, in caso di mutamento di destinazione d’uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza, di cui all’art. 80 legge 392/78 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine.

Allo stesso modo deve ritenersi che, quando ad invocare gli effetti di un mutamento di uso sia il locatore – che, sul presupposto dell’avvenuto mutamento e della consapevole sua non opposizione nel termine di tre mesi, ritenga così applicabile al contratto il regime giuridico corrispondente all’uso diverso da quello originariamente pattuito – analogamente occorra, essendo egli la parte a ciò interessata, che la domanda sia introdotta secondo la suddetta prospettazione e senza che lo stesso incorra in ipotesi di preclusione o di decadenza.

Orbene, nel caso in esame, nel giudizio di primo grado la locatrice P. non aveva affatto enunciato che ella agiva per la risoluzione del contratto relativo ai locali che sarebbero stati successivamente destinati dal conduttore alla sua attività professionale, ma aveva soltanto dedotto che l’avvenuta consegna delle chiavi non sarebbe stata mai effettuata con effetto valido nei suoi confronti, per cui la locazione, pur dopo la scadenza del 31 maggio 2006, doveva ritenersi protratta (ai sensi della disciplina generale di cui all’art. 1597 cod. civ.) alle stesse condizioni e per l’uguale durata di un anno, essendo il conduttore rimasto nella detenzione dei locali, ivi lasciato dalla locatrice.

Con il gravame la stessa locatrice non aveva devoluto (e, comunque, la ricorrente neppure si fa carico di indicare dove o quando la censura risulta essere proposta) al giudice dell’appello la questione della diversa qualificazione giuridica della locazione e della rilevanza di essa ai fini dell’ammissibilità della proposta azione di risoluzione per morosità.

Ne consegue che trattasi, in questa sede, di thema decidendum non prima proposto e, quindi, non esaminabile in questa sede.

La mancata devoluzione della questione con l’appello, pertanto, esimeva anche la Corte territoriale dal motivare circa la diversa qualificazione della locazione, non potendo il giudice di secondo grado procedere d’ufficio, allo stesso modo come d’ufficio il tema non doveva essere affrontato in primo grado.

Resta, quindi, assorbita la censura relativa alla pretesa violazione della disciplina inderogabile prevista per le locazioni ad uso professionale dalle norme di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 27, 70 e 80 ed è corretta l’impugnata sentenza laddove – con implicito chiaro riferimento ad eventuali pretese della locatrice ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. – ha osservato la P. avrebbe dovuto avanzare domanda diversa dalla proposta azione di risoluzione della locazione per la morosità del conduttore.

L’ulteriore conseguenza dell’accertata cessazione del contratto alla scadenza del 31 maggio 2006 è che, circa l’avvenuto rilascio dei locali alla P., era onere della locatrice giustificare i motivi per i quali riteneva di non dovere accettare la consegna delle chiavi.

Con il quinto, sesto, settimo ed ottavo motivo la ricorrente rispettivamente denuncia:

5) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto altro profilo;

6) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto primo profilo;

7) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ. (anche in relazione agli artt. 1175 e 1375 cod. civ.) sotto altro profilo;

8) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 per motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Sostiene che:

il rilascio dell’immobile era avvenuto in modo non formale;

il conduttore aveva abbandonato i locali e, quindi, era obbligato a pagare il canone;

il giorno 8 giugno 2006 essa locatrice non aveva ritirato le chiavi, rimaste ancora per due anni presso il D.;

la Corte d’appello di Firenze, non tenendo conto del fatto che sarebbe stata necessaria per il conduttore un’offerta ai sensi dell’art. 1216 cod. civ., aveva erroneamente posto a suo carico l’onere probatorio di non aver ricevuto una valida consegna del bene, dato che l’offerta di rilascio dell’immobile, avvenuta in modo non formale, non poteva essere ritenuta idonea a liberare il conduttore dalla sua obbligazione di pagamento del canone.

Anche dette censure, che vanno esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse, non sono fondate.

La sentenza impugnata ha chiarito che il giorno 8 giugno 2006 P.E. e M.N. si recarono insieme a visitare l’immobile per constatarne le condizioni e, nell’occasione, alla proprietaria vennero offerte le chiavi, siccome la locatrice stessa aveva ammesso in sede di interrogatorio formale.

In tale situazione il giudice del merito ha ravvisato una vera e propria offerta non formale, in virtù della quale il conduttore M.N. veniva ad essere esentato da ogni altra sua obbligazione, (restitutoria o risarcitoria), che la legge collega all’ingiustificato rifiuto di rilasciare la res locata.

Correttamente, pertanto, la Corte di merito ha riconosciuto che il conduttore aveva assolto l’onere della prova relativo all’avvenuto rilascio, così uniformandosi anche alla regola di diritto a mente della quale la restituzione del bene locato al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) può essere effettuato con modalità aventi valore di offerta non formale (Cass., n. 7776/2004; Cass., n. 6090/2002).

Il ricorso, perciò, è rigettato e la soccombente ricorrente è condannata a pagare le spese del giudizio di cassazione, liquidate nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00), di cui Euro 2.300,00 (duemilatrecento/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 19 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4845/2009 proposto da:

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA S MARCELLO PISTOIESE 73, presso lo studio dell’avvocato PAOLA FIECCHI, rappresentato e difeso dagli avvocati MACCIOTTA Giuseppe, SANDRO PISEDDU giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

P.T. (OMISSIS), P.G. (OMISSIS), P.G.P. (OMISSIS), M.R. (OMISSIS), P.L.(OMISSIS), P.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA DEI PRATI DEGLI STROZZI 22, presso lo studio dell’avvocato PILIA Paolo Giuseppe, che li rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

e contro

PI.GI.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 418/2007 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 14/12/2007, depositata il 15/02/2008 R.G.N. 372/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/2011 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

S.E. nel febbraio 1998 premesso: a) nel 1982 aveva concesso un immobile ad uso commerciale ad Pi.An.; nel maggio 1994 gli era stata comunicata la cessione del contratto a M.G.A. chiedendo di riconoscergli la qualità di subconcessionario, ma egli si era opposto; quindi nel luglio 1994 li aveva citati per la convalida dello sfratto per morosità e per il rilascio dell’immobile da parte del M., nonchè per il pagamento di canoni ed accessori scaduti; la morosità veniva sanata congiuntamente dai convenuti, ma dal febbraio 1995 i pagamenti erano stati sospesi per un importo complessivo di L. 24.761.391 di cui chiedeva ingiungersi il pagamento agli eredi di Pi.An. chiedendo contestualmente a costoro e a M.G.A. lo sfratto per morosità dell’immobile.

Si costituivano gli eredi di Pi.An. deducendo che a seguito della cessione il conduttore obbligato era il M. mentre loro al più erano garanti e avanzavano domande riconvenzionali; il M. restava contumace e nel marzo 1999 gli veniva ordinato il rilascio dell’immobile.

Con sentenza del 30 dicembre 2006 il Tribunale di Lanusei, ritenuto che in caso di cessione del contratto di locazione unitamente all’azienda, il locatore, che non ha liberato il cedente, può agire nei confronti di questi se il cessionario non adempie alle proprie obbligazioni, come nel caso di specie, condannava gli eredi di Pi.An. a pagare canoni ed accessori, in solido con il M., fino al rilascio a cui lo condannava, e stante il grave inadempimento a detti obblighi principali, pronunciava la risoluzione del contratto.

Con sentenza del 15 febbraio 2008 la Corte di appello di Cagliari, in accoglimento parziale degli appelli di M.R., A., L., T., G. e P.G.P. avuto riguardo alla cessione del contratto di locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, avvenuta nel 1990 con il sostanziale consenso del locatore ancorchè formalmente oppostosi nel maggio 1994 alla comunicazione pervenutagli – poichè abitava nel medesimo stabile in cui era situato l’esercizio commerciale su cui il cessionario aveva installato l’insegna “(OMISSIS)” e perchè nel precedente giudizio di convalida per morosità, instaurato nel luglio 1994 nei confronti non soltanto degli originari conduttori, ma anche del M., dopo essersi opposto, aveva accettato anche da questi la sanatoria della morosità banco iudicis, consentendo in tal modo alla cessione del contratto e divenendo suo contraddittore diretto, mentre se fosse stato fermo nell’opposizione alla cessione avrebbe citato soltanto l’originario conduttore che avrebbe potuto chiamare in giudizio il M.. Rigettava invece l’altro motivo di appello degli eredi P. di restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, di condanna al pagamento per i miglioramenti apportati nell’immobile e per avviamento commerciale poichè in conseguenza dell’avvenuta cessione tutte le posizioni attive e passive si erano trasferite al nuovo conduttore M.G.A., che aveva corrisposto ai cedenti l’indennità commerciale, mentre i miglioramenti non potevano esser riconosciuti per espressa esclusione contrattuale. Ricorre per cassazione S.E. cui resistono M.R., A., L., T., G. e P.G.P. che concludono “in via principale” per il rigetto del ricorso ed in “via subordinata” per l’accoglimento delle domande formulate “nei precedenti gradi di giudizio”, così richiamate: “condannare M. G.A., in qualità di conduttore, a restituire a M. R., P.A., P.G., P.L., P.T., P.G.P. tutte le somme di cui gli stessi saranno, se del caso, condannati a pagare in favore di S. E., oltre interessi e rivalutazione; condannare M.G. A. al risarcimento dei danni subiti dagli odierni controricorrenti in conseguenza della sua condotta, nella misura che verrà accertata anche in via equitativa, con vittoria di spese di tutti i gradi di giudizio”.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

1.- Va preliminarmente respinto il rilievo dei controricorrenti di necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di M. G.A., cessionario del contratto di locazione a norma della L. n. 392 del 1978, art. 36, perchè il locatore, che non abbia liberato il cedente e che pretenda l’adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario, può agire contro il conduttore-cedente (Cass. 13297/2002, 24792/2008, 6427/2009), purchè sia accertato l’inadempimento del cessionario, senza necessità di chiamarlo in causa (Cass. 19772/2003).

1.1- Con il primo motivo il ricorrente deduce: “Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 36, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3″ e conclude con il seguente quesito di diritto: “accerti la Corte se ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, nell’ipotesi in cui la cessione del contratto di locazione sia opponibile al locatore ceduto, ma questi non abbia espressamente liberato il conduttore cedente, la legittimazione rispetto a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all’estinzione del rapporto locativo permanga in capo allo stesso conduttore cedente, unitamente alla responsabilità solidale con il conduttore cessionario, per tutte le obbligazioni contrattuali scadute successivamente alla cessione”.

1.2- Con il secondo motivo deduce: “Omessa, e comunque insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5″ ed indica, quale fatto decisivo, la circostanza che il locatore ceduto S., in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36, non ha mai provveduto a liberare l’originario conduttore ( Pi.

A.) dalla responsabilità solidale con il conduttore cessionario ( M.G.A.). Riguardo a tale fatto decisivo, la motivazione si assume omessa poichè il giudice di secondo grado ha accolto il primo motivo di appello – nella sua interezza finalizzato ad ottenere una pronuncia che mandasse esenti gli eredi di Pi.

A. dalla responsabilità solidale con il M. per i canoni di locazione scaduti in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36 e dallo stesso M. non corrisposti – sulla base dell’esclusiva motivazione secondo la quale la cessione per cui è causa risulta opponibile al locatore ceduto S., omettendo peraltro di spiegare, in qual modo, siffatta opponibilità possa determinare il venir meno della responsabilità solidale tra conduttore cedente e conduttore cessionario”.

I motivi, congiunti, sono fondati.

1.3- Costituisce infatti ius receptum il principio secondo cui in materia di locazioni, in caso di cessione del contratto (contestualmente alla cessione dell’azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal “beneficium:

ordinis”, che consente, perciò, al locatore – ceduto, che non abbia liberato il cedente, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest’ ultimo per l’adempimento alle obbligazioni principali del suddetto contratto, dopo che si sia consumato i l’inadempimento di detto nuovo conduttore, per la cui constatazione è sufficiente la costituzione in mora (Cass. 9486/2007, 12896/2009).

Nella fattispecie è pacifico che M.G.A., nuovo conduttore poichè cessionario dell’esercizio commerciale cedutogli dal P., è stato citato unitamente agli eredi di costui per la convalida di sfratto per morosità e che nei suoi confronti, constatata giudizialmente la persistenza della mora (art. 663 cod. proc. civ., u.c.), è stato emesso provvedimento di rilascio nel marzo 1999.

Perciò, verificatasi la condizione dell’accertato persistente inadempimento del cessionario M. all’obbligo di pagamento dei canoni, lo S. poteva chiedere, al cedente, non liberato dalle sue obbligazioni, l’adempimento di esse in via sussidiaria, agendo sia cumulativamente contro cedente e cessionario, chiedendo la condanna in solido di entrambi – stante la piena compatibilità tra sussidiarietà e corresponsabilità solidale per l’adempimento avente la medesima causa obligandi – sia soltanto nei confronti di uno di costoro (Cass. 17201/2002), essendo il vincolo solidale posto per rafforzare la tutela dell’interesse del locatore all’adempimento. Ed infatti nel caso di specie lo S. ha chiesto, come emerge dalla narrativa, il decreto ingiuntivo a norma dell’art. 664 cod. proc. civ., soltanto nei confronti degli eredi del P..

La sentenza impugnata nell’affermare che con il consenso, del ceduto alla cessione egli non aveva più la legittimazione ad agire contro il cedente, ha violato detti principi e va perciò cassata e la causa rinviata per nuovo esame di merito alla luce di essi.

2- Le domande di condanna dei controricorrenti nei confronti di M.G.A. riassunte in narrativa sono inammissibili per inosservanza del rispetto dei requisiti di cui all’art. 360 cod. proc. civ., mancando l’esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione della sentenza impugnata – che devono avere i requisiti della specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata – e l’assolvimento dall’onere previsto dall’art. 366 bis cod. proc. civ., ratione temporis applicabile.

Il giudice di rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d’Appello di Cagliari altra composizione.
Dichiara inammissibili le domande di condanna contenute in controricorso.
Così deciso in Roma, il 4 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 11 novembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo – Primo Presidente f.f. -
Dott. PROTO Cesare Antonio – Presidente Sez. -
Dott. FIORETTI Francesco – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SALME’ Giuseppe – Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.C., rappresentata e difesa, per procura speciale a margine del ricorso, dall’Avvocato RINALDO MARTINO, elettivamente domiciliata in Roma, via della Farnesina n. 355, presso lo studio dell’Avvocato Alessandra Amoresano;

- ricorrente -

contro

T.C., rappresentato e difeso dall’Avvocato SUSINI MARCELLO per procura speciale a margine del controricorso, elettivamente domiciliato in Roma, via Cassiodoro n. 19, presso lo studio dell’Avvocato Luigi Janari;

- controricorrente -

e

N.A., rappresentata e difesa, per procura speciale a margine del controricorso, dagli Avvocati Fabrizio Dionisio e Guido Mussi, elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Roma, viale Mazzini n. 6;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 945/04, depositata il 18 dicembre 2004;
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7 giugno 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentito, per la ricorrente, l’Avvocato, Alessandra Amoresano, per delega;
sentito, per la controricorrente N., l’Avvocato Guido Mussi;
sentito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CICCOLO Pasquale Paolo Maria, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

F.C., in qualità di comproprietaria, nella misura della metà, di un immobile adibito ad uso commerciale, locato dall’altra comproprietaria N.A. a T.C., chiedeva, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., l’accertamento del diritto a ricevere la metà del canone di locazione e la condanna del conduttore al pagamento di tale quota a far data dalla domanda giudiziale.

Il conduttore si costituiva assumendo di essere tenuto esclusivamente a pagare unitariamente il canone alla locatrice secondo il vincolo contrattuale assunto, dichiarandosi disponibile a stipulare nuovo contratto con entrambe le comproprietarie o a provvedere al versamento del canone su un libretto bancario o postale.

Anche la comproprietaria locatrice N. si costituiva chiedendo il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti e proponendo, in via subordinata, domanda riconvenzionale volta alla condanna dell’attrice al risarcimento dei danni.

Il giudice di primo grado accoglieva la domanda ritenendo applicabile alla fattispecie il modello negoziale del mandato senza rappresentanza e in particolare l’art. 1705 c.c., che consente al mandante, sostituendosi al mandatario, di esercitare i diritti di credito derivanti dal mandato. Condannava, pertanto, il T. a corrispondere all’attrice il 50% dei canoni maturati tra il mese di agosto del 2002 e la cessazione della locazione, con gli interessi legali sui canoni scaduti dalle scadenze al saldo; respingeva altresì le domande riconvenzionali della N., compensando tra le parti te spese processuali.

La sentenza veniva impugnata in via principale dal conduttore, il quale deduceva che il Tribunale aveva errato nel fare riferimento, ai fini della decisione, agli istituti della comunione e del mandato.

Resistevano all’impugnazione sia F.C. che N. A.; quest’ultima, oltre ad aderire alla impugnazione proposta dal T., proponeva appello incidentale condizionato.

La Corte d’appello di Genova, con sentenza depositata il 18 dicembre 2004, in riforma della pronuncia di primo grado, respingeva la domanda proposta dalla F. e rigettava l’impugnazione incidentale condizionata.

La Corte d’appello disattendeva, in primo luogo, l’eccezione di carenza di interesse all’impugnazione principale in capo al T., formulata dalla F.. La Corte d’appello rilevava che, non essendo stata disposta l’estromissione del conduttore nel giudizio di primo grado, non poteva dirsi venuto meno l’interesse di quest’ultimo a conseguire una situazione di certezza processuale idonea ad elidere la concorrenza della pretesa della N., fondata sul contratto di locazione, e della F., fondata sulla sua qualità di comproprietaria, e a sottrarlo al rischio di essere esposto a una duplicazione del pagamento di una quota pari alla metà del canone locativo.

La Corte d’appello rilevava quindi che la proprietà o la titolarità di altro diritto reale su un immobile non costituisce presupposto necessario e indefettibile per l’assunzione della qualità di locatore, essendo sufficiente, per la valida stipulazione di un contratto di locazione, che dell’immobile il locatore abbia la disponibilità e sia in grado di trasferirne la detenzione. Affermava quindi che, in presenza di una situazione di comproprietà, la locazione della cosa comune da parte di uno dei proprietari si perfeziona validamente e produce i suoi effetti contrattuali anche se il comproprietario locatore abbia travalicato i limiti dei poteri a lui spettanti a norma dell’art. 1105 c.c., nell’ambito della fruizione della cosa comune. Rilevava quindi che, poichè il contratto non produce effetti diretti nei confronti dei soggetti che di esso non siano parti, se non nei casi espressamente previsti dalla legge, il comproprietario non locatore non acquista, come tale, la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive scaturenti dal contratto; nè acquista la legittimazione all’esercizio di azioni o comunque di pretese fondate sul contratto. Per converso, il conduttore adempie la fondamentale obbligazione di pagamento del canone mediante il pagamento dell’intera entità pecuniaria dovuta al comproprietario locatore, quali che siano i criteri in base ai quali, per legge o per convenzione, debbano essere ripartiti tra i comproprietari i frutti del bene.

La Corte d’appello affermava quindi di non condividere la soluzione adottata dal Tribunale, che aveva fondato la propria decisione sull’art. 1705 c.c., comma 2, a norma del quale, nel mandato senza rappresentanza, il mandante può agire contro il terzo per ottenere il soddisfacimento dei crediti sorti a favore del mandatario stesso in relazione alle obbligazioni assunte dal terzo con la conclusione del contratto, in tal modo sostituendosi al mandatario e ponendo in essere una revoca tacita del mandato. In particolare, la Corte territoriale riteneva che l’indicata disposizione non fosse stata citata in modo pertinente, atteso che nella fattispecie non poteva ravvisarsi alcun mandato, ma una gestione nel presunto interesse comune (validamente ed efficacemente compiuta, se del caso, anche all’insaputa degli altri interessati), fondata, nei rapporti tra l’autore della gestione e i destinatari dell’utilità di essa, sulla disciplina interna della comunione, rispetto alla quale il terzo, che abbia validamente conseguito la posizione giuridica di conduttore, versava in condizione di indifferenza e dalla cui evoluzione non poteva ricevere alcun pregiudizio. Pertanto, concludeva sul punto la Corte d’appello, fino a quando la struttura soggettiva della parte locatrice non fosse stata modificata con l’ingresso nella medesima del comproprietario originariamente non locatore, quest’ultimo non poteva esigere, nemmeno limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota, il pagamento del canone nei confronti del conduttore.

Da qui l’accoglimento dell’appello e la riforma della sentenza impugnata, con elisione della condanna del conduttore T. C. al pagamento di una somma pari al 50% del canone a favore di F.C..

Per la cassazione di questa sentenza la F. ha proposto ricorso sulla base di cinque motivi, cui hanno resistito, con distinti controricorsi, la N. e il T..

La seconda sezione civile della Corte ha disposto la rimessione alle Sezioni Unite, osservando che le due contrapposte soluzioni assunte in primo e secondo grado si fondavano su orientamenti distinti di legittimità e che la questione della qualificazione giuridica del rapporto tra i comproprietari nel caso di locazione stipulata da uno solo di essi con riferimento alla produzione (o esclusione) degli effetti del contratto in capo al comproprietario non locatore, dovesse essere ritenuta questione di massima di particolare importanza.

La causa è quindi stata assegnata alle Sezioni Unite.

In prossimità dell’udienza di discussione la ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

1. Con il primo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., nonchè per vizio logico ed insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione, dolendosi del fatto che la Corte d’appello abbia ritenuto sussistente l’interesse all’impugnazione in capo all’appellante principale.

Atteso che il conduttore, nel costituirsi in giudizio aveva professato una posizione di sostanziale indifferenza rispetto alla individuazione del beneficiario del pagamento del canone, sempre che, ovviamente, si convenisse sul fatto che, una volta effettuato il pagamento dell’importo dell’intero canone anche mediante versamento su un libretto di deposito, egli non fosse esposto al rischio della duplicazione del pagamento del 50% del detto importo in favore della originaria attrice, risultava chiaro, secondo la ricorrente, il difetto di interesse alla impugnazione della sentenza del Tribunale di Massa, che quella certezza aveva offerto, ponendo a suo carico l’obbligo di pagare, a far data dal mese di agosto 2002, il 50% del canone alla locatrice e alla comproprietaria.

1.1. Il primo motivo, all’esame del quale occorre procedere prima ancora della esposizione dei motivi ulteriori del ricorso e delle ragioni per le quali la questione è stata rimessa all’esame di queste Sezioni Unite, è infondato.

Invero, il conduttore, il quale aveva puntualmente adempiuto alla propria obbligazione di pagare il canone in favore della locatrice anche nella pendenza del giudizio di primo grado, essendo stato condannato dal Tribunale di Massa a corrispondere all’attrice il 50% del canone anche per i mesi dall’agosto 2002 al marzo 2004, per i quali il pagamento era stato già interamente effettuato alla locatrice, aveva senz’altro interesse a una revisione della statuizione della decisione di primo grado.

2. Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 832, 1100, 1101, 1102, 1103, 1104, 1105, 1108, 1372, 1703, 1705, 1710 e 1722 c.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

2.1. La ricorrente sostiene che la Corte d’appello, pur partendo dalla corretta affermazione che la stipulazione di un contratto di locazione da parte di uno dei comproprietari può essere validamente realizzata solo con il consenso ed il rilascio della disponibilità del bene da parte dell’altro e, dunque, per conto di quest’ultimo con riferimento alla quota di sua spettanza, avrebbe poi errato nell’escludere l’applicabilità del regime giuridico del mandato senza rappresentanza e il legittimo esercizio del potere del mandante di richiedere direttamente l’esecuzione delle obbligazioni contrattuali nonchè la legittimazione attiva a richiedere la risoluzione del contratto ed il rilascio e quella passiva a resistere alle pretese del conduttore.

2.2. La ricorrente rileva poi che la Corte d’appello ha affermato il principio per cui, in presenza di una situazione di comproprietà, la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari si perfeziona validamente e produce i suoi effetti contrattuali, quand’anche il comproprietario locatore abbia travalicato i limiti dei poteri a lui spettanti a norma dell’art. 1105 c.c., nell’ambito della fruizione della cosa comune. Ritiene, quindi, che tale principio potrebbe essere condiviso a condizione che si dia per presupposto che il comproprietario-locatore abbia previamente ottenuto il consenso degli altri condomini (o quanto meno della maggioranza di essi) all’amministrazione e alla locazione dei bene comune e la disponibilità del bene stesso per la locazione; che il medesimo comproprietario-locatore operi su mandato senza rappresentanza degli altri comproprietari, sicchè il contratto di locazione apparirà stipulato in nome del comproprietario locatore, ma anche per conto degli altri comproprietari, i quali avranno diritto a percepire i frutti o tramite il mandante ovvero direttamente dal momento in cui si sostituiranno al mandante; che non risultino pregiudicati i diritti di ciascun singolo comproprietario.

La Corte d’appello, invece, ha deciso la controversia in contrasto con tali presupposti di validità del principio applicato, e quindi in contrasto con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alle facoltà spettanti al comproprietario non locatore, quanto meno con riferimento alla diretta percezione del canone di locazione.

2.3. Sotto altro profilo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello ritenuto che, poichè il contratto non produce effetti diretti nei confronti dei soggetti che di esso non siano parti se non nei casi espressamente previsti dalla legge, il comproprietario non locatore non acquista, come tale, la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive scaturenti dal contratto e non acquista la legittimazione all’esercizio di azioni o comunque di pretese fondate sul contratto. Il principio sarebbe errato sia in linea generale, atteso che nei contratti stipulati dal mandatario senza rappresentanza questi acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto stipulato con il terzo a meno che il mandante, sostituendosi al mandatario, eserciti direttamente nei confronti del terzo i diritti di credito derivanti dal contratto stipulato in esecuzione del mandato; sia in riferimento al caso specifico del comproprietario non locatore che, sostituendosi al comproprietario locatore nella posizione concernente la sua quota di proprietà, può esercitare direttamente nei confronti del conduttore i correlativi diritti di credito, purchè non risultino lesi i diritti del conduttore e del mandatario. In sostanza, la Corte d’appello avrebbe errato nell’escludere in capo ad essa ricorrente ogni legittimazione all’esercizio di pretese e azioni fondate sul contratto di locazione.

2.4. Da ultimo, la ricorrente sostiene che la Corte d’appello avrebbe errato anche là dove ha ricordato che è stato escluso che ai comproprietari diversi dal locatore possa competere l’azione di rilascio nei confronti del conduttore, salvo il loro diritto al risarcimento del danno verso il comproprietario locatore qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione, richiamando a tal proposito, ma in modo incompleto e quindi non pertinente, Cass. n. 6292 del 1992.

3. Con il terzo motivo, la ricorrente, oltre alle disposizioni del codice menzionate nel secondo motivo, denuncia violazione degli artt. 2028, 2030 e 2032 c.c., e degli artt. 99, 329 e 342 c.p.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

La censura si riferisce alla parte della sentenza impugnata nella quale la Corte d’appello ha illustrato le ragioni per le quali non può trovare applicazione in relazione alla presente fattispecie la disciplina di cui all’art. 1705 c.c., In proposito, la ricorrente rileva, da un lato, che la Corte d’appello, nel ritenere non pertinente il principio affermato da Cass. n. 4587 del 1995 (“Il proprietario di un immobile locato ad un terzo da un mandatario senza rappresentanza può, nel revocare il mandato e sostituendosi al mandatario, esercitare ex art. 1705 c.c., comma 2, ogni diritto di credito derivante dal rapporto obbligatorio posto in essere e, quindi, anche il diritto di ricevere il pagamento dei canoni dal conduttore e legittimamente può, altresì agire in giudizio a tutela dei diritti stessi”), in base al quale il giudice di primo grado aveva invece risolto la controversia, avrebbe errato atteso che tale principio si attaglierebbe perfettamente al caso di specie;

dall’altro, che la Corte d’appello ha affermato ricorrere una ipotesi di gestione nel presunto interesse comune, come se la comproprietaria locatrice avesse posto in essere una gestione d’affari nell’interesse comune, valida anche se compiuta all’insaputa dell’altra comproprietaria.

Tale ultima ricostruzione, peraltro, sarebbe inammissibile, atteso che l’appellante principale aveva criticato la sentenza di primo grado per avere applicato al caso di specie la disciplina del mandato, ma mai aveva fatto riferimento all’istituto della gestione d’affari; errata, in quanto l’asserito gestore, senza il previo consenso e la disponibilità del bene comune non avrebbe potuto legittimamente nè amministrare nè disporre, e certamente non avrebbe potuto trasferire la detenzione della quota di proprietà di essa ricorrente attraverso la stipulazione di un contratto di locazione, che certamente non sarebbe stato valido se non ratificato dalla parte interessata; ed irrilevante, in quanto la gestione di affari si fonda proprio sul mandato senza rappresentanza e cioè su quell’istituto che la Corte d’appello ha invece ritenuto non applicabile nel caso di specie.

Ed ancora, la ricorrente rileva che la Corte d’appello avrebbe confusamente affermato che la gestione nell’interesse comune avrebbe dovuto trovare la propria regolamentazione nella disciplina interna della comunione fra l’autore della gestione e la destinatala dell’utilità stessa, senza investire il terzo, che verserebbe in una condizione di indifferenza e non potrebbe perciò ricevere pregiudizio. Ed avrebbe ulteriormente errato nell’affermare che la prova che nel caso di specie non si versasse in tema di mandato senza rappresentanza e che non potesse nemmeno trovare applicazione, e in via analogica, la norma dettata in tema di mandato, emergerebbe chiaramente dal rilievo che alla disciplina della comunione non potrebbe efficacemente sovrapporsi l’iniziativa unilaterale di un comproprietario qualificata alla stregua di revoca del mandato ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1705 c.c., comma 2. In proposito, la ricorrente richiama la sentenza n. 4587 del 1995, sottolineando che ciò che può fare un proprietario per l’intero, lo può certamente fare anche un comproprietario per la quota di canone corrispondente alla quota di comproprietà.

Da ultimo, la ricorrente rileva che l’esclusione dal contratto della comproprietaria e l’immodificabilità soggettiva del rapporto ex parte locatoris determinerebbe una limitazione ingiustificata dei diritti di godimento e patrimoniali rispetto all’immobile della comproprietaria non compatibile con il regime giuridico della comunione.

4. Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 81, 100, 105, 416, 419, 434, 435, 436, 447 bis c.p.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

Sul rilievo che la sentenza di primo grado non aveva accolto la domanda subordinata ed alternativa da essa proposta nei confronti della N. ed aveva rigettato le domande riconvenzionali che quest’ultima aveva proposto subordinatamente all’accoglimento della domanda alternativa, la ricorrente ritiene che la N. non avesse interesse a contraddire con lei nel giudizio di appello. E tuttavia, la N. aveva proposto un appello incidentale proprio nei confronti di essa ricorrente che era stato erroneamente esaminato dalla Corte d’appello ancorchè fosse inammissibile perchè tardivo.

5. Con il quinto motivo, la ricorrente lamenta violazione o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., nonchè vizio logico e omessa, insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.

La ricorrente si duole del fatto che l’accoglimento dell’appello avversario non abbia consentito alla Corte d’appello di esaminare il suo appello incidentale con il quale aveva censurato la sentenza di primo grado per avere compensato le spese di lite pur essendo ella risultata vittoriosa.

6. Con riferimento alla questione sollevata con il secondo e il terzo motivo di ricorso, la Seconda Sezione ha rimesso gli atti al Primo Presidente della Corte per l’assegnazione del ricorso a queste Sezioni Unite.

Premesso che la questione relativa alla legittimazione del comproprietario non locatore ad agire direttamente per l’esercizio dei diritti e dei poteri contrattuali derivanti dalla stipulazione del contratto da parte dell’altro comproprietario può essere giuridicamente qualificata secondo i due modelli prescelti rispettivamente dalla sentenza di primo grado (mandato senza rappresentanza – esercizio diretto da parte del mandante locatore non comproprietario del diritto ad esigere la quota del canone corrispondente alla titolarità del diritto reale pro quota) e di secondo grado (gestione utile nell’interesse comune con esclusione di qualsiasi interferenza del locatore non comproprietario nell’esercizio dei diritti contrattuali), l’ordinanza interlocutoria ha posto in evidenza che entrambe le prospettazioni si ritrovano negli orientamenti di legittimità e che si è delineato anche un terzo indirizzo, sull’equivalenza dei poteri gestori dei comproprietari in ordine al bene comune anche quando uno solo dei comunisti ne abbia trasferito il diritto di godimento.

In particolare, con riferimento all’applicabilità dell’art. 1705 c.c., ai rapporti di locazione, sul quale si è fondato il giudice di primo grado, esiste un orientamento secondo il quale il proprietario di un immobile locato ad un terzo da un suo mandatario senza rappresentanza può, nel revocare il mandato, esercitare ex art. 1705 c.c., comma 2, ogni diritto di credito derivante dal rapporto negoziale nonchè essere legittimato ad agire in giudizio per la riscossione del canone. Il mandante ai sensi dell’art. 1705 c.c., esercita in via diretta e non surrogatoria i diritti di credito sorti in capo ai mandatario sulla base del contratto concluso, con la sola condizione di non pregiudicarlo. Oltre ai diritti di credito, nella giurisprudenza meno recente il diritto del mandante a sostituirsi al mandatario nell’esecuzione del contratto è stato esteso all’azione di risoluzione del contratto e al risarcimento dei danni nel confronti del terzo contraente.

L’altro orientamento sul quale si è fondato, invece, il giudice di secondo grado, formatosi specificamente in tema di comunione e di diritti del comproprietario non locatore, ha configurato la fattispecie come gestione utile nell’interesse comune. Le conseguenze della diversa impostazione sono di estrema rilevanza. I rapporti tra l’autore della gestione, che può aver validamente agito anche all’insaputa degli altri comunisti, sono direttamente ed esclusivamente regolati dalle norme della comunione e non possono incidere sulla sfera giuridica del terzo che rimane vincolato in via esclusiva con il locatore e non può subire interferenze o pregiudizio dai rapporti tra i comunisti stessi.

La locazione svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano ex art. 1105 c.c., e seguenti del codice civile, essendo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata. Gli altri comproprietari non possono agire per il rilascio o la rivendica del bene, salvo il diritto al risarcimento del danno nei confronti dell’altro comunista. Secondo questa impostazione, il pagamento del canone nelle mani del locatore ha pieno effetto liberatorio mentre l’altro comproprietario non è legittimato ad agire in giudizio per esercitare questo diritto.

Questa conclusione, abbracciata integralmente dal giudice d’appello, secondo l’ordinanza interlocutoria, contrasta con il più recente ma consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale sugli immobili oggetto di comunione, in difetto di prova contraria, concorrono pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno operi con il consenso degli altri. Da queste premesse consegue che ogni comproprietario è legittimato a stipulare il contratto ma anche ad agire per il rilascio dell’immobile comune, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri condomini.

Gli elementi di contrasto sono, in conclusione, secondo l’ordinanza interlocutoria: l’applicabilità del regime giuridico dei mandato senza rappresentanza alla locazione stipulata da uno dei comproprietari; i poteri di gestione dei comunisti in ordine alla locazione della cosa comune.

7. Prima di procedere alla disamina dei diversi orientamenti ora richiamati, appare opportuno rilevare che alla base di tutte e tre le prospettive interpretative vi sono due premesse comuni: che condizione necessaria per stipulare il contratto di locazione è la disponibilità della cosa comune da parte del comproprietario, corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata dell’immobile, trattandosi di un presupposto comune ad ogni locazione (Cass. n. 470 del 1997; Cass. n. 539 del 1997; Cass. n. 8411 del 2006); che, indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul bene comune, il contratto di locazione dell’intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell’esistenza di un idoneo potere rappresentativo.

Invero, la locazione può essere convenuta dal singolo comproprietario, anche all’insaputa degli altri, purchè il suddetto comproprietario abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione del locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore; la concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo (Cass. n. 14395 dei 2004), sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d’ordine pubblico (Cass. n. 4764 del 2005; Cass. n. 8411 del 2006; Cass. n. 12976 del 2010).

A fronte di questi tratti comuni vi sono differenze d’impostazione e di regime giuridico che conseguono in particolare dall’assunzione del modello della negotiorum gestio o del mandato, indifferentemente qualificato tacito o presunto anche se dal punto di vista dell’onere probatorio le differenze di disciplina non sono modeste, potendosi applicare la presunzione di consenso degli altri comunisti o quanto meno della maggioranza solo nel mandato presunto, mentre in quello tacito il potere di agire in qualità di mandatario è soggetto alle ordinarie regole di allegazione e prova dei fatti costitutivi dell’azione (od eccezione).

Appare opportuno altresì premettere che le pronunce di legittimità che hanno applicato l’art. 1705 cod. civ. al contratto di locazione stipulato dal locatore uti non dominus non si riferiscono ad un bene in comunione, del quale il locatore sia comproprietario, ma specificamente ad un bene altrui, con conseguente più agevole applicazione dell’istituto del mandato senza rappresentanza, e in particolare dell’art. 1705 c.c., comma 2. Questa norma stabilisce, infatti, in deroga al principio espresso nella prima parte del medesimo secondo comma, a tenore del quale “i terzi non hanno alcun rapporto con il mandante”, che quest’ultimo possa esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato. Si tratta dell’esercizio di un potere di sostituzione piena del mandante al mandatario e non, come invece accade nella comunione, della partecipazione di un altro cointeressato titolare dello stesso potere di disposizione sul bene del “mandatario” locatore. La norma invocata non è dettata per disciplinare una fattispecie di titolarità comune di poteri gestori su un diritto o su un bene ma per ripristinare, attraverso la revoca del mandato, l’esclusiva titolarità del mandante in ordine all’atto di disposizione del proprio diritto o bene.

Coerentemente con la segnalata difficoltà di adattamento dell’effetto sostitutivo disciplinato dall’art. 1705 c.c., con il regime giuridico dell’amministrazione della cosa comune, le pronunce di questa Corte che hanno riconosciuto il potere del singolo comunista di stipulare un contratto di locazione relativo all’intero bene comune non hanno mai utilizzato l’art. 1705 c.c., nè per giustificare l’ingerenza nel contratto degli altri comproprietari, nè per escludere l’opponibilità ad essi del regolamento negoziale.

La validità ed efficacia della locazione è stata tratta da una lettura integrata dell’art. 1102, e dell’art. 1105 c.c., comma 1, dalla quale si desume una pari legittimazione a contrarre dei comproprietari e, per talune pronunce, una conseguente contitolarità del rapporto di locazione unita ad un pari potere di esercitare le azioni contrattuali anche dirette alla estinzione del vincolo negoziale. Gli orientamenti che si sono succeduti più che contrapporsi hanno costituito l’uno il substrato logico giuridico dell’altro. Eccentrico rispetto alla comunione rimane esclusivamente il ricorso all’art. 1705 c.c., che, come osservato, non è stato utilizzato per giustificare l’esercizio, da parte dei comproprietari esclusi, dei diritti e delle azioni relative all’atto di disposizione sul bene comune.

7.1. Prendendo dunque le mosse da quest’ultimo orientamento, recepito dalla sentenza di primo grado, occorre rilevare che lo stesso presenta aspetti problematici.

L’esame delle singole pronunce, infatti, evidenzia differenze significative in ordine all’ampiezza del potere di sostituzione del mandante. In pronunce meno recenti (Cass. n. 1306 del 1969; Cass. n. 3626 del 1980; Cass. n. 92 del 1990, con riferimento alla vendita di azioni) si ritiene che tale potere vada riferito a qualsivoglia categoria di diritti derivanti da un rapporto obbligatorio fino a poter esercitare le azioni volte all’estinzione del vincolo contrattuale (fattispecie in tema di azione di rilascio di immobile locato) in quanto si verrebbe a determinare la definitiva modificazione soggettiva di una parte del contratto.

Il principio, con riferimento espresso al diritto alla riscossione dei canoni, è confermato da Cass. n. 2029 del 1993 e da Cass. n. 4587 del 1995. Nella giurisprudenza più recente, però, la portata della regola, derogatoria rispetto al generale principio dell’ininfluenza nei confronti dei terzi del mandato senza rappresentanza, viene fortemente temperata con la limitazione alle azioni endocontrattuali dirette al soddisfacimento dei crediti derivanti dalle pattuizioni negoziali e con l’esclusione delle azioni di risoluzione del contratto e delle azioni di risarcimento dei danni (Cass. n. 7820 del 1998; Cass. n. 11118 del 1998; Cass. n. 1312 del 2005; Cass. n. 13375 del 2007; Cass., S.U., n. 24772 del 2008).

In particolare, nella citata pronuncia delle Sezioni Unite, si è stabilito, componendo il precedente contrasto, che la regola derogatoria è di stretta interpreta-zione e deve essere limitata all’esercizio dei diritti sostanziali acquistati dal mandatario con esclusione delle azioni di annullamento, rescissione, risoluzione e risarcimento del danno, in funzione sia del rispetto del principio sancito dall’art. 1372 c.c., che della tutela dell’affidamento del terzo che ha contratto esclusivamente con il mandatario.

In una linea interpretativa intermedia si pone Cass. n. 11014 del 2004, nella quale la Corte ha esteso il potere del mandante di sostituirsi al mandatario, nell’esercizio delle azioni rivolte al soddisfacimento dei crediti contrattuali alle ipotesi previste nell’art. 1588 cod. civ., ovvero al recupero della perdita e del deterioramento della cosa locata anche dovuti ad incendio. Tuttavia, la richiamata pronuncia di queste Sezioni Unite pone l’accento proprio sulla tutela dell’affidamento del terzo affermando che “il vero, insuperabile ostacolo che si frappone all’accoglimento della tesi (…) è dunque quello che vede totalmente pretermessa l’analisi della posizione contrattuale del terzo. Se nell’ottica mandante/mandatario la rilevanza sostanziale dell’interesse può far premio sulla titolarità (soltanto) formale (oltre che istantanea) del mandatario non può per converso trascurarsi che il terzo, nel contrattare con quest’ultimo (e soltanto con quest’ultimo) ripone un legittimo affidamento nel fatto che tutte le vicende successive al contratto, sul piano della fisiologia come della patologia degli effetti, andranno a dipanarsi tra di esse parti, senza alcun intervento ipotetico di terzi mandanti (….) (sicchè) ammettere la legittimità della translatio non solo sotto il profilo attivo del credito (sicuramente cedibile senza consenso) ma dell’intera posizione contrattuale formalmente costituitasi in capo al mandatario si risolve, nella sostanza (…) nell’ipotizzare una fattispecie di cessione senza consenso del contraente ceduto”.

7.1.1. Con riferimento a tale orientamento deve rilevarsi che la concezione restrittiva del potere sostitutivo del mandante, nel mandato senza rappresentanza, in ordine all’esercizio dei diritti di credito derivanti dal contratto stipulato dal mandatario, per le complessive caratteristiche evidenziate, non sembra uno strumento agevolmente applicabile ai rapporti tra partecipanti alla comunione e terzi contraenti nell’ambito dei poteri di gestione del bene comune.

In particolare, può qui rilevarsi che il potere esercitato dal mandante ex art. 1705 c.c., è di natura sostitutiva, ancorchè non surrogatoria, mentre il comunista esercita il potere di coamministrazione che gli deriva dalla titolarità del diritto reale sul bene comune e, conseguentemente, non si pone in una relazione di netta alterità rispetto al mandatario che ha agito (anche e non solo) per suo conto; la limitazione, stabilita nella richiamata sentenza di queste Sezioni Unite, al solo esercizio dei diritti di credito derivanti dal contratto della translatio stabilita dall’art. 1705 c.c., in deroga alla regola generale, risulta fortemente riduttiva rispetto all’incisività, ampiamente riscontrata negli orientamenti della giurisprudenza di legittimità, degli interventi dei partecipanti alla comunione alle vicende del contratto concluso solo da uno di essi; la tutela dell’affidamento del terzo è del tutto pretermessa dall’applicazione dell’art. 1705 c.c., alla comunione, in quanto è esclusa la possibilità che il modello assunto possa reciprocamente favorire il terzo nel rapporto diretto col mandante, essendo prevista dalla norma codicistica esclusivamente la sua soggezione all’esercizio della facoltà potestativa del mandante ma non il correlativo potere di rivolgersi direttamente ad esso per le prestazioni cui sarebbe contrattualmente tenuto il mandatario (la regola generale contenuta nell’incipit del capoverso dell’art. 1705 c.c., “i terzi non hanno rapporto con il mandante” impedisce questa estensione della deroga che segue); qualsiasi interpretazione estensiva dell’indicato regime derogatorio che possa adattarsi al regime giuridico della comunione è attualmente impedito dall’intervento regolatore, univocamente restrittivo di cui alla citata sentenza n. 24772 dei 2008.

7.2. L’orientamento nettamente maggioritario (Cass. n. 2158 del 1983; Cass. n. 250 del 1984; Cass. n. 3275 del 1996; Cass. n. 9113 del 1995; Cass. n. 7416 del 1999; Cass. n. 12327 del 1999; Cass. n. 537 del 2002; Cass. n, 14772 del 2004; Cass. n. 8996 del 2005; Cass. n. 2399 del 2008; Cass. n. 19929 del 2008; Cass. n. 480 del 2009; Cass. n. 6427 del 2009; Cass. n. 14530 del 2009; Cass. n. 11589 del 2010) presuppone un reciproco rapporto di rappresentanza tra i comunisti sottostante agli atti di ordinaria amministrazione compiuti dal singolo comproprietario e la presunzione del consenso fondata sul modello del mandato presunto o tacito. Il principio risulta espresso nei sensi seguenti: “sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e che un condomino diverso da quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purchè non risulti l’espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza” (così, Cass. n. 9113 del 1995).

Ciascuno dei comproprietari può, quindi, richiedere il rilascio del bene immobile presumendosi anche con riferimento alla vicenda estintiva del rapporto, il consenso degli altri (Cass. n. 2986 del 1987; Cass. n. 7416 del 1999; Cass. n. 12327 del 1999, Cass. n. 480 del 2009, avente ad oggetto una fattispecie di stipulazione comune del contratto ma di rilascio promosso da uno solo dei comproprietari; Cass. n. 6427 del 2009); la legittimazione è estesa allo sfratto per necessità (fondato sull’esclusiva esigenza di uno dei comunisti, Cass. n. 537 del 2002); la presunzione del consenso deve essere superata dall’espressa prova contraria del dissenso (Cass. n. 14772 del 2004; Cass. n. 8996 del 2005; Cass. n. 2399 del 2008);

nell’azione contrattuale promossa da uno dei comproprietari non è necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri (Cass. n. 19929 del 2008); anche nelle locazioni ultranovennali (e in particolare negli affitti di fondi rustici) si applicano gli stessi principi e ciascuno dei comproprietari può agire per il rilascio dell’immobile (Cass. n. 250 del 1984; Cass. n. 14772 del 2004).

Il reciproco potere di rappresentanza posto a fondamento del potere di ciascuno dei comproprietari di compiere atti di ordinaria e straordinaria amministrazione (locazione ultranovennale di natura agraria) trova indifferentemente giustificazione nel mandato presunto o tacito (Cass. n. 480 del 2009). In quest’ultima pronuncia, in particolare si afferma che la legittimazione ad agire del singolo comunista si fonda “sulla presunzione del consenso, insita nel comportamento passivo dei comproprietari in relazione ad un atto di ordinaria amministrazione, effettuato dal comproprietario resosi attivo a tutela di comuni interessi e così venuto ad assumere la figura del tacito mandatario o utile gestore”. La presunzione del consenso può dunque costituire la base sia del mandato tacito che, invece, dovrebbe fondarsi sulla manifestazione del consenso per fatti concludenti, sia per la negotiorum gestio ove tale requisito non è necessario, essendo invece indispensabile che il gestor agisca in sostituzione di un interessato “che non sia in grado di provvedervi” (art. 2028 c.c., comma 1).

L’intercambiabilità e la concorrenza dei modelli utilizzati nella giurisprudenza di legittimità si giustifica su un’interpretazione dell’art. 1105 c.c., comma 1, che depotenzia il principio dell’amministrazione congiuntiva in funzione dell’interesse, di indubbio rilievo, di favorire la circolazione del bene comune e l’affidamento dei terzi contraenti. Attraverso la presunzione del consenso, fondato sull’inerzia dei non partecipi all’atto (ma, come può agevolmente riscontrarsi dalla lettura delle pronunce citate, spesso si tratta di non conoscenza e non di vera e propria inerzia, in quanto tale condizione presuppone la scelta di non intervenire), si limita, in concreto, l’applicabilità del principio maggioritario all’esercizio di un potere di veto, successivo all’atto di gestione del singolo, riducendo l’efficacia invalidante della mancanza preventiva della maggioranza alla sola ipotesi della prova del dissenso, conosciuto dal terzo, nella fase preparatoria e genetica dell’atto (Cass. n. 480 del 2009).

Il principio ha trovato applicazione in numerose pronunce che, pur prendendo le mosse da contratti stipulati da tutti i comproprietari, hanno avuto ad oggetto l’esercizio di azioni endocontrattuali o rivolte all’estinzione del rapporto poste in essere da uno solo di essi (Cass. n. 14772 del 2004 e Cass. n. 19929 del 2008, entrambe relative alla validità della disdetta inviata da uno solo dei comproprietari locatori). Anche in queste pronunce, la derivazione della legittimazione del singolo proprietario non viene desunta dalla stipulazione congiunta del contatto e dall’espressa qualità di parte contrattuale dell’agente, ma dall’applicazione del generale principio della parità dei poteri gestori tra comproprietari e dalla presunzione del consenso da parte del non partecipante all’esercizio dell’azione, senza distinzioni tra atti meramente conservativi come la disdetta alla scadenza o azioni tendenti ad una modifica del regime contrattuale (azione di rilascio per necessità, diniego di rinnovo alla prima scadenza etc.).

Al riguardo si devono segnalare Cass. n. 8996 del 2005, relativa alla validità ed efficacia della disdetta di un comproprietario pro quota in ordine ad un affitto agrario e Cass. n. 5077 del 2010, che utilizza il principio dei pari poteri gestori dei comproprietari in funzione dell’affidamento del terzo. In tale pronuncia viene ritenuta valida ed efficace la cessione del contratto da parte del conduttore originario ad un terzo ancorchè tardivamente contestata dai locatori, perchè medio tempore i canoni corrisposti (per due mensilità) dal cessionario erano stati accettati da parte di uno dei locatori. Sempre a tutela dell’affidamento dei conduttori, Cass. n. 2399 del 2008 ha ritenuto che gli effetti dell’intimazione di sfratto per morosità eseguita da uno dei locatori potessero essere paralizzati dalla successiva lettera di dissenso dell’altro comproprietario, peraltro contitolare del contratto, ritenendo sufficiente a tal fine non la partecipazione in giudizio del comunista dissenziente ma la produzione da parte del conduttore della lettera costituente la prova contraria alla presunzione del consenso che sorregge le iniziative negoziali unilaterali del comproprietario.

La tutela dell’affidamento del terzo conduttore è quindi basata proprio sul tradizionale principio del reciproco rapporto di rappresentanza tra i comunisti. Questa configurazione dei rapporti interni alla comunione non ha più soltanto la funzione di estendere gli effetti del contratto anche ai comunisti che non lo abbiano stipulato, fornendo loro il potere di esercitare le conseguenti azioni contrattuali, ma risulta idonea a garantire all’adempimento del terzo contraente piena efficacia liberatoria. La presunzione del consenso dovrebbe operare in suo favore nell’ipotesi in cui si trovi esposto ad iniziative od azioni contrattuali da parte di un comproprietario (non rileva se contitolare del contratto) riferite ad obbligazioni già adempiute. Allo stesso modo può operare la manifestazione espressa del dissenso in ordine ad iniziative unilaterali di uno dei comunisti volte a far cessare gli effetti del contratto o a creare, in altro modo, un pregiudizio al conduttore.

Un’utilizzazione equilibrata del principio della parità dei poteri dei comproprietari può, per l’orientamento in esame, operare anche a favore del terzo per la rilevanza dei comportamenti negoziali adottati reiteratamente nella concreta regolazione degli interessi, in sede di esecuzione del contratto. Secondo questa linea interpretativa, non è quindi più necessario ricorrere alla negotiorum gestio con la obbligata forzatura di equiparare i comproprietari gnari all’interessato impossibilitato a provvedere ai propri affari, per tutelare l’affidamento del terzo.

L’applicazione del principio, apparentemente contrapposto, del consenso presunto e reciproco di ciascuno dei comproprietari, all’atto di amministrazione compiuto dal singolo può determinare effetti analoghi. All’interno di questa più ampia concezione della parità dei poteri gestori dei comproprietari, che consente anche al terzo di confidare sulla legittimazione (derivante dalla presunzione del consenso) a contrarre del comproprietario locatore, problema aperto è quello di come debba essere disciplinato l’esercizio diretto dei diritti contrattuali da parte di un comproprietario diverso dai locatore. Il principio del consenso presunto potrebbe fornire un criterio di equilibrio nel rapporto tra gli interessi dei comunisti e l’affidamento del terzo con riferimento alla manifestazione della volontà di contrarre o di estinguere il vincolo, ma risulterebbe meno efficace se si tratti di valutare la validità e l’efficacia della unilaterale imposizione di modalità di adempimento del contratto diverse da quelle pattuite o usualmente praticate e divenute negoziali per facta concludentia.

Al riguardo la Corte ha ritenuto la legittimazione passiva di uno qualsiasi dei comproprietari di un immobile locato ad uso commerciale in ordine all’indennità di avviamento commerciale. In particolare nella motivazione è stato affermato che “se il singolo condomino può stipulare un contratto di locazione obbligatorio anche per gli altri ogni condomino, anche diverso dal locatore, è direttamente obbligato con riferimento all’intero svolgimento del rapporto locativo. Anche se i precedenti specifici riguardano la legittimazione attiva del condomino non locatore per l’azione di rilascio, poichè tale legittimazione dipende dalla diretta imputazione a tutti i condomini degli effetti ordinari del contratto stipulato da uno di loro, ne consegue che tutti devono ritenersi egualmente legittimati anche passivamente nei confronti delle istanze e delle azioni del conduttore”. In questo senso, sembra riemergere il regime giuridico della negotiorum gestio, che pone a carico dell’interessato le obbligazioni assunte in suo nome nonchè i costi patrimoniali della gestione dell’affare, fornendo al terzo contraente una tutela pressochè integrale.

7.2.1. L’orientamento ora esaminato muove da una premessa che ha prestato e presta il fianco ad una critica sostanzialmente radicale, che il Collegio condivide. Desta invero perplessità la prospettazione dei rapporti tra comunisti in termini di mandato disgiuntivo presunto, da escludersi in un sistema fondato sulla regola organizzativa opposta dell’amministrazione congiuntiva; così come il ricorso al mandato tacito risulta inappagante in quanto nell’ipotesi, molto frequente, della locazione stipulata da uno dei comunisti all’insaputa degli altri, non vi è alcuna possibilità di identificare il comportamento concludente di questi ultimi rivolto a consentire la stipula della locazione. In particolare, tale orientamento muove dal fatto noto, costituito dalla stipulazione del contratto di locazione da parte di un solo comproprietario, per risalire, quale conseguenza ragionevolmente possibile, secondo un criterio di normalità, al fatto ignoto, costituito dalla esistenza di un mandato tacito conferito dagli altri condomini. Orbene, una simile presunzione non appare adeguatamente motivata, atteso che la stessa è destinata ad operare in presenza di una norma che per gli atti di ordinaria amministrazione, tra i quali rientra la stipulazione di un contratto di locazione infranovennale della cosa comune, richiede una deliberazione dei partecipanti alla comunione e quindi una manifestazione espressa di volontà.

7.3. Il terzo dei richiamati orientamenti (espresso da Cass. n. 5890 del 1982; Cass. n. 2158 del 1983; Cass. n. 6292 del 1992, ma che è stato recentemente riproposto da Cass. n. 483 del 2009) si fonda sui comuni presupposti della validità della locazione della cosa comune stipulata soltanto da uno dei compro-prietari (Cass. n. 5890 del 1982 cit.) e sull’esistenza di un reciproco rapporto di rappresentanza tra i partecipanti alla comunione, ma si differenzia dall’altro o- rientamento in ordine agli effetti della contitolarità del diritto di proprietà nei confronti del terzo conduttore.

Nella pronuncia più rilevante ed ampiamente argomentata (Cass. n. 6292 del 1992), si afferma il principio per cui “la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri spettantigli ex art. 1105 e ss. cod. civ., senza che agli altri partecipanti che gli hanno lasciato la completa disponibilità della cosa possa competere azione di rilascio o di rivendica nei confronti del conduttore, il quale di conseguenza resta obbligato alla esecuzione del contratto ed al pagamento del canone fino alla riconsegna del bene al comproprietario locatore e non può derogarvi in ragione della successiva opposizione degli altri comproprietari del bene locato, configurando questa una molestia di diritto di cui dare comunicazione al locatore ai sensi e per gli effetti previsti dagli artt. 1585 e 1586 c.c.”.

Ai comproprietari non locatori spetta esclusivamente, secondo tale pronuncia, il risarcimento del danno.

L’orientamento enunciato è radicale in ordine alla estraneità degli altri comproprietari rispetto al contratto di locazione. Nella motivazione viene spiegato che il terzo non è liberato dalle sue obbligazioni contrattuali (compreso il rilascio del bene alla cessazione degli effetti del contratto) se le adempie nei confronti degli altri comproprietari, essendo tenuto, nell’ipotesi di sostituzione dei medesimi nell’esercizio dei diritti endocontrattuali, a sollecitare l’intervento del locatore al fine di tenerlo garantito dalle molestie di diritto ai sensi dell’art. 1585 c.c.. Nella fattispecie decisa dalla richiamata pronuncia, il conduttore, nonostante l’avvenuto rilascio del bene su intimazione dei comproprietari non locatori, è stato dichiarato tenuto a pagare il canone fino al rilascio nelle mani della parte locatrice risultante dal contratto con la quale si era negozialmente vincolato.

Questo orientamento risulta confermato nella recente pronuncia n. 483 del 2009, secondo la quale “l’affitto di un fondo rustico per la durata minima di legge (quindici anni, ai sensi della L. n. 203 del 1982, art. 1) stipulato, ancorchè verbalmente, da parte di uno dei comproprietari che ne abbia la disponibilità, sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 cod. civ., senza che agli altri partecipanti possa competere azione di rilascio e tantomeno di revindica nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino locatore, qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione”.

Questa sentenza, estendendo l’efficacia della locazione stipulata da un solo comproprietario anche ai contratti di durata ultranovennale, incontestatamente rientranti negli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, in primo luogo, si allontana ulteriormente dal principio maggioritario stabilito nell’art. 1105 c.c.. In secondo luogo, ribadisce il principio della presunzione del consenso del comproprietario non partecipante alla stipula del contratto, con riferimento ad una fattispecie in cui il terzo conduttore (fratello del comunista non locatore e figlio del comproprietario locatore) era incontestatamente al corrente della contitolarità del diritto di proprietà sull’immobile. In terzo luogo, precisa che la prova contraria, nonostante la equivocità dei fatti noti da cui desumere il consenso presunto, poteva essere fornita esclusivamente mediante la dimostrazione da parte del comproprietario non locatore della propria manifestazione di dissenso prima della stipula del contratto.

Essendo mancata questa prova, il contratto di affitto è pienamente efficace ed opponibile al comproprietario non locatore che ne aveva invocato la nullità. Peraltro, a sostegno della soluzione adottata, la Corte indica gli orientamenti che fondano la validità ed efficacia del contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, sul reciproco rapporto di rappresentanza tra di essi e sulla concorrenza di pari poteri gestori, giustificata sulla base della comunanza d’interessi tra tutti i contitolari del bene, anche se, da queste premesse non fa discendere un potere d’ingerenza diretta dei comunisti non locatori sul contratto ma, al contrario, con riferimento all’art. 1108 c.c., che richiede maggioranze qualificate per gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, afferma che “in caso di violazione del precetto unici rimedi a favore del comproprietario che non ha prestato il consenso alla locazione ultranovennale dell’intero bene sarebbero di natura risarcitoria, stanti i principi dell’apparenza del diritto, dell’affidamento del terzo e della buona fede”.

7.2.1. Secondo questo indirizzo giurisprudenziale (seguito dalla sentenza impugnata), il comproprietario locatore assume rispetto ai comunisti che non hanno partecipato al momento genetico del contratto la qualità giuridica del gestore di affari e non del mandatario (all’interno della duplice, concorrente prospettazione del mandato presunto o del mandato tacito). Da questa configurazione del rapporto tra comproprietari deriva, ai sensi dell’art. 2031 c.c., comma 1, che gli altri comunisti sono tenuti all’adempimento delle obbligazioni conseguenti alla stipula del contratto, salvo che il gestor abbia agito nonostante il divieto della maggioranza dei comproprietari o dell’altro titolare della medesima quota. L’assunzione delle obbligazioni contrattuali (prima tra tutte, nella locazione, il trasferimento della detenzione della cosa comune) non determina, però, come nel mandato la contitolarità della posizione di locatori da parte dei comunisti. Essi non divengono parti del contratto stipulato dal gestore le violazioni, commesse da quest’ultimo, delle regole di formazione della volontà all’interno della comunione, non sono opponibili al terzo che resta vincolato, fino alla cessazione degli effetti del contratto, al regolamento d’interessi originario.

Questa prospettazione ha il vantaggio di tutelare l’affidamento del terzo nel regolamento d’interessi originariamente sottoscritto, in quanto solo dalla ratifica si determinano gli effetti propri del mandato (art. 2032 c.c.). Nella fase della gestione utile, il terzo che non sia a conoscenza, nel momento genetico del contratto, del divieto della maggioranza dei comunisti o del veto del comproprietario titolare di quota di pari valore di quella dello stipulante, non è tenuto a subire gli effetti delle sopravvenute modifiche della volontà di contrarre che si verificano tra i comproprietari dell’immobile locato.

8. Tale essendo il quadro delle soluzioni giurisprudenziali offerte in materia da questa Corte, il Collegio ritiene che la fattispecie in esame debba essere ricondotta nell’ambito di applicazione delle disposizioni concernenti la gestione di affari altrui, consentendo tale disciplina di offrire una soluzione che valga a contemperare gli interessi e le posizioni dei vari soggetti coinvolti.

8.1. Occorre innanzitutto rilevare che l’esistenza di una situazione di contitolarità del bene da parte del gestore non è di ostacolo all’applicazione dell’art. 2028 c.c., atteso che risulta impossibile negare che il partecipante della comunione che amministra la cosa comune curi l’interesse non solo proprio ma anche degli altri (Cass. n. 10732 del 1993).

Ciò premesso, “elemento caratterizzante la gestione di affari è il compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente nell’interesse altrui, in assenza di un obbligo legale o convenzionale di cooperazione; a tal fine, si richiede innanzitutto l’absentia domini, da intendersi non già come impossibilità oggettiva e soggettiva di curare i propri interessi, bensì come semplice mancanza di un rapporto giuridico in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, ovvero quale forma di spontaneo intervento senza opposizione e/o divieto del dominus; tale requisito non è peraltro sufficiente ai fini della configurabilità della gestione di affari, occorrendo altresì l’utilità della gestione (cosiddetta utiliter coeptum), la quale sussiste quando sia stata esplicata un’attività che, producendo un incremento patrimoniale o risolvendosi in un’evitata diminuzione patrimoniale, sarebbe stata esercitata dallo stesso interessato quale buon padre di famiglia, se avesse dovuto provvedere efficacemente da sè alla gestione dell’affare” (Cass. n. 12280 del 2007; con riferimento al concetto di absentia domini, Cass. n. 12304 del 2011). La gestione di affari consiste, dunque, nel compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente posti in essere dal gestore nell’altrui interesse in assenza di ogni rapporto contrattuale in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui (Cass. n. 4623 del 2001; Cass. n. 18626 del 2003).

Gli elementi della gestione d’affari sono, quindi, l’animus aliena negotia gerendi; l’utilità della gestione; la impossibilità dell’interessato di svolgere l’affare o, comunque, la mancanza della prohibitio domini; l’esistenza dell’interesse altrui.

Con riferimento al primo, in una risalente ma ancora attuale pronuncia di questa Corte, si è affermato che “nella gestione d’affari l’animus aliena negotia gerendi, cioè il proposito di agire per conto e vantaggio di altri, non deve necessariamente risultare da dichiarazione espressa del dominus negotii, ma può risultare anche dalle circostanze di fatto; quanto poi al requisito dell’utiliter coeptum, e sufficiente che la gestione sia utilmente intrapresa, e cioè sia stata spiegata un’attività che lo stesso dominus avrebbe esercitato agendo da buon padre di famiglia se avesse dovuto provvedere efficacemente da sè alla gestione dell’affare” (Cass. n. 550 del 1964; in senso conforme, v. anche Cass. n. 4821 del 1980;

Cass. n. 1365 del 1989). Può quindi ritenersi che sussista l’indicato requisito nel caso in cui chi sia nella disponibilità di un bene in parte di altri ne disponga concedendolo in locazione, essendo siffatta iniziativa contrattuale, in assenza di opposizioni da parte degli altri comproprietari, chiaramente riferibile anche all’interesse di questi ultimi. D’altra parte, non può non rilevarsi che l’art. 2032 c.c., nel consentire la ratifica dell’operato del gestore da parte dell’avente diritto, anche se la gestione è stata compiuta da persona che credeva di gestire un affare proprio, vale a ridimensionare seriamente la rilevanza del requisito soggettivo con il quale il gestore ha proceduto alla gestione.

Quanto agli altri due requisiti dell’istituto in esame, la loro ricorrenza è senz’altro verificabile nel caso del contratto di locazione, trattandosi di atto di disposizione in genere di ordinaria amministrazione (ma, si è visto, che in alcune pronunce di questa Corte l’utilità dell’affare è stata ravvisata anche in ipotesi di contratti ultranovennali) destinato a far fruttare il bene comune e rispetto al quale deve ritenersi sussistente anche l’interesse del comproprietario non locatore che non abbia manifestato opposizione.

Nell’ambito della gestione d’affari può inoltre aggiungersi, riguardo al presupposto della absentia domini, che tale requisito è stato ritenuto sussistente non solo allorchè l’interessato versi in una condizione di impedimento, che si traduca in una impossibilità materiale rispetto alla cura dei propri affari, ma anche qualora l’interessato stesso non manifesti, espressamente o tacitamente, il divieto a che altri si ingerisca nei propri affari (Cass. n. 3143 del 1984).

Non vi è, pertanto, ostacolo formale a ricondurre la fattispecie della locazione del bene comune da parte di un solo comproprietario nell’ambito della disciplina della gestione d’affari.

8.2. In più, deve osservarsi che la soluzione offerta dalle disposizioni in tema di gestione di affari appare poi la più idonea a contemperare le posizioni di tutti i soggetti coinvolti.

Il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore e il conduttore è infatti efficace, rilevando l’opposizione del comproprietario non locatore solo nel caso in cui venga manifestata e portata a conoscenza del conduttore prima della stipula del contratto (art. 2031 c.c., comma 2), sicchè, come si è appena osservato, il conduttore è posto al riparo da sopravvenuti contrasti che dovessero insorgere tra i comproprietari in ordine alla gestione del bene comune.

Il comproprietario non locatore, da parte sua, ove sia a conoscenza della intenzione del gestore di addivenire ad una locazione del bene comune, può manifestare preventivamente il proprio dissenso, il che lo esonererebbe, ai sensi dell’art. 2031, comma 2, dal dovere di adempiere le obbligazioni che il gestore abbia assunto, anche in nome proprio, e di rimborsargli le spese sostenute. Il comproprietario non locatore, inoltre, ai sensi dell’art. 2032 c.c., ed è questo l’aspetto che maggiormente rileva ai fini della soluzione del caso di specie, ha la facoltà di ratificare il contratto stipulato dal comproprietario locatore, e l’esercizio di tale potere comporta gli effetti che sarebbero derivati da un mandato, anche se la gestione è stata compiuta da un soggetto che credeva di gestire un affare proprio.

Nella giurisprudenza di questa Corte si è ripetutamente affermato che “ai sensi degli artt. 2031 e 2032 c.c., la gestione di affari, che non abbia comportato la spendita del nome del dominus, può produrre, ancorchè ratificata, effetti nei rapporti fra il dominus ed il gestore, ma non può in alcun caso valere a far subentrare il primo nel rapporto negoziale che il secondo abbia instaurato in nome proprio con il terzo” (Cass. n. 3479 del 1978; Cass. n. 11637 del 1991; Cass. n. 12102 del 2003) e che, proprio in base a tale principio si è precisato che “il contratto che il comproprietario di un immobile abbia stipulato nell’asserita qualità di proprietario esclusivo è inidoneo a produrre effetti diretti nei rapporti fra gli altri comproprietari ed il terzo contraente, in quanto nella gestione di affari non rappresentativa la ratifica non fa subentrare il dominus in luogo del gestore nel rapporto costituito da quest’ultimo in nome proprio con i terzi e i soggetti del rapporto restano quelli originari” (Cass. n. 3479 del 1978 cit.). In questo senso, si è quindi affermato, con riguardo ad un fabbricato appartenente per porzioni distinte a due proprietari, che “il comportamento dell’uno, consistente nel concedere in locazione l’intero immobile e nel provvedere a riscuoterne il canone, è qualificabile come negotiorum gestio di tipo rappresentativo, secondo la previsione dell’art. 2028 c.c. e segg., fino a quando il secondo non manifesti, espressamente o tacitamente, il divieto a che altri si ingerisca nel proprio affare, con la conseguenza che, ove intervenga tale divieto, deve riconoscersi a detto secondo proprietario, divenuto anch’egli locatore e creditore del canone (per la parte di sua spettanza) per effetto di quella gestione, il diritto di ottenere direttamente dal locatario il pagamento della quota del canone medesimo, tenendo conto che fra più creditori di una prestazione divisibile non si presume il vincolo di solidarietà” (Cass. n. 3143 del 1984).

Dalla motivazione di tale pronuncia si evince che, in quel caso, la gestione rappresentativa era stata desunta implicitamente dal mero dato oggettivo che il comproprietario locatore avesse concesso in locazione l’intero bene (nel caso di specie, un’attività alberghiera); appare, peraltro, evidente come la soluzione della implicita rappresentatività della gestione non possa essere seguita, comportando essa ancora il riferimento ad un mandato presunto, in assenza di contemplatio domini; il che presterebbe il fianco alle critiche già riferite in precedenza.

Tuttavia, è innegabile che, pur in presenza di una gestione non rappresentativa, che si svolga quindi senza alcuna contemplatio domini, la ratifica determina, dal suo manifestarsi, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato (art. 2032 c.c.). E tra gli effetti del mandato vi è proprio quello di cui all’art. 1705 c.c., comma 2, che abilita il comproprietario non locatore a richiedere, per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore. La ratifica, giova soggiungere, non necessita di formalità particolari, ben potendo essere espressa dalla domanda che, come nella specie, il comproprietario non locatore rivolga al conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, di vedersi attribuito il 50% dei canoni per il periodo successivo alla ratifica.

Ovviamente, ove si tratti di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore non potrà svolgere altre azioni derivanti dal contratto, essendo la facoltà del mandatario di sostituirsi al mandante limitata dall’art. 1705 c.c., comma 2, ai crediti derivanti dal contratto stipulato dal mandatario.

8.3. In conclusione, la questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite deve essere risolta con l’affermazione del seguente principio di diritto: “La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., sicchè, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.

9. In applicazione del principio ora richiamato, il ricorso deve essere accolto, atteso che la Corte d’appello di Genova ha del tutto omesso di verificare se nella condotta della comproprietaria non locatrice fosse ravvisabile una ratifica del contratto di locazione sottoscritto dall’altra comproprietaria.

L’accoglimento del ricorso comporta la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per nuovo esame della controversia alla luce dell’indicato principio di diritto, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

10. La cassazione con rinvio della sentenza impugnata comporta l’assorbimento delle ulteriori censure svolte dalla ricorrente, atteso che le stesse involgono questioni relative allo svolgimento del giudizio di appello e all’omesso esame delle stesse da parte di quel giudice, che potranno essere prese in considerazione in sede di rinvio.

Al giudice di rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di cassazione, pronunciando a Sezioni Unite, rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo e il terzo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 4 luglio 2012.