Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11527/2005 proposto da:

F.B. (OMISSIS), F.V., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CARLO DELLA ROCCA 57, presso lo studio dell’avvocato CONTINI SPERTI ADRIANA, rappresentati e difesi dall’avvocato CABIDDU Maria Caterina con delega a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

M.M., P.R., P.G.;

intimati -

sul ricorso 11635/2005 proposto da:

M.M., P.R., P.G., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA A. BAIAMONTI 4, presso lo studio dell’avvocato AMATO RENATO, rappresentati e difesi dall’avvocato SEQUI MARCELLO con delega a margine del controricorso e ricorso incidentale condizionato;

e contro

F.B., G.V.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 11/2004 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, Sezione Agraria, emessa il 30/11/2004; depositata il 22/12/2004;
R.G.N. 194/2003;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 01/12/2009 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;
udito l’Avvocato RENATO AMATO (per delega Avv. MARCELLO SEQUI);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

Fatto

Con sentenza 30 novembre – 22 dicembre 2004 la Corte di appello di Cagliari ha confermato la decisione di primo grado che aveva rigettato la domanda di risarcimento danni proposta da F. B. e F.V. contro M.M., P. R. e P.G. (tutti eredi di P.E.) per avere concesso quest’ ultimo un fondo in affitto, in (OMISSIS), che si era rivelato non idoneo alla coltivazione di pomodori.

I F. avevano dedotto di aver concluso un contratto di affitto avente ad oggetto alcuni terreni di proprietà del P., siti in agro di (OMISSIS), della superficie di trentasette ettari, per un corrispettivo di L. 37.000.000. Tra le parti era stato espressamente convenuto che i terreni sarebbero stati adibiti esclusivamente alla coltivazione di pomodori. Nel ricorso al Tribunale, i ricorrenti esponevano che su una superficie di undici ettari la produzione di pomodori era andata completamente distrutta, e che su altri quattordici ettari la produzione era stata largamente inferiore al previsto.

Confermando la decisione del Tribunale, i giudici di appello osservavano che i due attori erano sicuramente a conoscenza del fatto che il fondo fosse stato utilizzato in precedenza per la coltivazione del riso e, pertanto, anche del fatto che esso potesse essere naturalmente inidoneo – almeno per un anno – all’impianto di colture differenti, come quella del pomodoro, le quali soffrono notoriamente per l’eccesso di acqua nel suolo (anche per i residui di diserbanti chimici ancora presenti nel suolo, comunemente utilizzati per la coltivazione del riso, da considerare dannosi per la coltivazione di altre piante orticole).

Il vizio del bene oggetto della locazione doveva considerarsi ben noto ai conduttori, esperti coltivatori, in quanto da loro immediatamente riconoscibile.

Del tutto inutile, pertanto, appariva la prova tendente a dimostrare che i conduttori F. fossero a conoscenza delle condizioni del terreno.

Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione B. e F.V. con quattro, distinti, motivi.

Resistono con controricorso M.M., P.R. e P.G., proponendo a sua volta ricorso incidentale condizionato, sorretto da un unico motivo.

Diritto

Deve innanzi tutto disporsi la riunione dei due ricorsi, proposti contro la medesima decisione.

I ricorrenti principali, con il primo motivo, deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., nonchè difetto di motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

La Corte territoriale ha motivato il rigetto della domanda proposta dagli attuali ricorrenti adducendo la conoscenza o conoscibilità in capo agli stessi del vizio dei terreni, risultati poi inquinati dal precedente uso di diserbanti.

A tale conclusione i giudici di appello erano giunti sulla base di semplici presunzioni, del tutto prive del carattere della gravità, precisione e concordanza.

Anche i fatti indicati dai giudici di appello dovevano considerarsi del tutto vaghi e indeterminati nella loro realtà storica. Non poteva riconoscersi il carattere della gravità e delle concordanza alla circostanza che i F. fossero a conoscenza del fatto che i terreni fossero in precedenza coltivati a riso e che i terreni coltivati a riso siano, di per sè, del tutto inidonei ad altre coltivazioni.

Con il secondo motivo, i ricorrenti principali deducono la violazione di norme di legge, in particolare degli artt. 115 e 116 c.p.c. (art. 360 c.p.c., n. 3), nonchè omessa, insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5).

Nel caso di specie, gli elementi presuntivi risultavano palesemente contrari al contenuto delle prove documentali e testimoniali raccolte nel giudizio e ritualmente dedotti anche in sede di appello.

Tutti gli esperti sentiti dai giudici avevano confermato che sui terreni prima coltivati a riso è possibile coltivare, nella successiva annata agraria, il pomodoro, con buon esito.

I giudici di appello non avevano tenuto conto delle risultanze istruttorie e non avevano fornito alcuna giustificazione atta a spiegare la prevalenza conferita alla (ritenuta) presunzione.

I ricorrenti principali, con il terzo motivo, denunciano violazione e falsa applicazione di norme di diritto (artt. 1617, 1175, 1375, 1575 e 1578 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5); i giudici di appello avevano violato, in particolare, l’art. 1617 c.c., che prevede un obbligo per il locatore di consegnare la cosa al conduttore in condizioni da servire all’uso ed alla produzione cui è destinata.

Come gli attuali ricorrenti avevano già dedotto in primo grado ed in sede di appello, il P. aveva un preciso obbligo di informare i fratelli F. circa il fatto, solo da lui conosciuto e conoscibile, che sui terreni era stato usato un diserbante incompatibile con la coltivazione del pomodoro.

Si trattava, all’evidenza di una circostanza essenziale per la stessa possibilità di esecuzione del contratto, che il P. conosceva e che ha invece occultato ai ricorrenti.

Tra l’altro, il divieto di coltivazione del pomodoro su terreno trattato col diserbante Facet è espressamente contenuto nella etichetta del prodotto e che al P., risicoltore da moltissimi anni, non potevano sfuggire le caratteristiche dei diserbanti utilizzati e le relative modalità di uso.

Con il quarto motivo, i ricorrenti principali deducono, infine, violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1575, 1578, 1617 e 1218 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3).

I giudici di appello avevano violato anche i principi in materia di inadempimento contrattuale, con specifico riferimento alla presunzione di conoscenza in capo al locatore della sussistenza dei vizi della cosa e della presunzione di responsabilità per inadempimento.

Non avendo il locatore assolto all’onere probatorio posto a suo carico, e risultando anzi evidente il comportamento negligente del medesimo, i giudici di appello avrebbero dovuto affermare la piena responsabilità del P. condannandolo al risarcimento dei danni per inadempimento.

I quattro motivi, da esaminare congiuntamente loro, in quanto connessi tra di loro, sono infondati.

Con motivazione del tutto adeguata, che sfugge alle censure di violazione di legge e di vizi della motivazione, la Corte territoriale ha escluso qualsiasi inadempimento del proprietario, sottolineando che la consegna di una cosa che risulti poi inidonea a realizzare l’interesse del conduttore non comporta la violazione dei doveri che incombono sul locatore quanto risulti che il conduttore conosceva o poteva conoscere (come appunto si era verificato nel caso di specie per il fondo in Oristano di proprietà del P., per gli affittuari F.) la possibile inidoneità del bene medesimo.

Nel caso di specie, il primo giudice aveva sottolineato che la circostanza della precedente coltivazione a riso del terreno oggetto del contratto di affitto era perfettamente nota ai ricorrenti, per la stessa ammissione contenuta nella prospettazione del ricorso introduttivo.

E che rientra nelle nozioni di comune esperienza, note dunque anche a chi non eserciti l’attività agricola, che la coltivazione del riso necessiti di terreni pianeggianti, facilmente allagabili.

Di conseguenza – ha ragionato la Corte territoriale, condividendo integralmente le osservazioni formulate al riguardo dal giudice di primo grado – anche le persone non dedite professionalmente all’esercizio della agricola sono in grado di rendersi conto sia del fatto che un terreno sul quale sia stato coltivato il riso sia naturalmente pregno di acqua, sia del fatto che esso sia, di conseguenza, naturalmente inidoneo all’impianto di colture differenti le quali, come il pomodoro, soffrano per l’eccesso di acqua presente sul fondo.

Da ultimo, hanno concluso i giudici di appello, chi sia dedito professionalmente alla coltivazione dei pomodori come espressamente hanno prospettato gli attuali ricorrenti – non può ragionevolmente ignorare il fatto che i diserbanti chimici utilizzati normalmente per la coltivazione del riso siano dannosi per altre piante e quindi che i terreni trattati con tali sostanze, prima di essere destinati ad altre coltivazioni, debbano necessariamente subire un trattamento di eliminazione dei residui del prodotto con il “riposo” di almeno un anno.

Si tratta di accertamenti in fatto, logicamente motivati, e di presunzioni ritenute gravi f precise e concordanti dai giudici di appello.

La sentenza impugnata resiste pertanto a tutte le censure contenute nel ricorso principale dei F..

Il ricorso principale deve essere rigettato.

Con il ricorso incidentale condizionato i controricorrenti deducono vizi della motivazione violazioni di norme di legge (avendo i giudici di appello tenuto conto delle seconde analisi effettuate dal consulente nominato dall’ufficio senza alcuna garanzia del contraddittorio, mediante prelevamento di alcune piante prelevate dal terreno – dato in affitto agli originari attori).

Il ricorso incidentale deve essere dichiarato assorbito, per effetto del rigetto del ricorso principale.

I ricorrenti principali devono essere condannati in solido tra loro al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e rigetta il ricorso principale, assorbito l’incidentale.
Condanna i ricorrenti principali in solido al pagamento delle spese che liquida in Euro 2.700,00 (duemilasettecento/00) di cui Euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00) per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 1 dicembre 2009.
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7735-2005 proposto da:

C.M.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliata, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati ANGIOY CARLO, LIXIA ALBERTO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CAVESAR SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ARCHIMEDE 143, presso lo studio dell’avvocato BADANAI ANDREA, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COIANA PAOLA giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3/2004 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI SEZIONE AGRARIA, emessa il 30/03/2004, depositata il 14/04/2004; R.G.N. 502/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/04/2009 dal Consigliere Dott. DONATO CALABRESE;
udito l’Avvocato ANDREA BADANAI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

La Sezione specializzata agraria del Tribunale di Cagliari con sentenza del 12.5.2003 accoglieva la domanda proposta dalla Cavesar srl, proprietaria del terreno in (OMISSIS) censito al foglio (OMISSIS) e mappali (OMISSIS), condotto in affitto da C.M. R., e dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento dell’affittuaria che condannava al rilascio del fondo e al pagamento di canoni con interessi convenzionali.

La Sezione specializzata agraria della Corte d’appello di Cagliari, a sua volta, con sentenza 14.4.2004 rigettava il gravame della C., condannandola al pagamento degli ulteriori canoni dalla data della pronuncia di risoluzione a quella del rilascio del terreno.

Per la cassazione di tale sentenza C.M.R. ha proposto ricorso affidato a cinque motivi.

Ha resistito la Cavesar srl con controricorso.

Diritto

Nel primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di norme di legge (L. n. 392 del 1998 e L. n. 203 del 1982 e di interpretazione del contratto) e vizio di motivazione, lamentando l’errata qualificazione della fattispecie contrattuale dedotta in causa ricondotta dai giudici di merito all’affitto di fondo rustico con l’applicazione della L. n. 203 del 1982. Assume che la stessa doveva essere invece ricondotta alla locazione con l’applicazione della 1. 392/78 siccome destinata a regolare la concessione di un terreno non suscettibile di produzione agricola e sede di attività tutt’altro che agricole, con la conseguente incompetenza dell’adita Sezione specializzata agraria.

Il motivo è infondato.

L’interpretazione del contratto, che si traduce in un’indagine di fatto, risulta affidata esclusivamente al giudice di merito, la cui decisione soggiace al giudizio di legittimità solo per quanto attiene al controllo della logica del ragionamento seguito e al rispetto dei canoni legali di ermeneutica.

Nel caso di specie la Corte d’appello di Cagliari ha fornito gli elementi ermeneutici a cui la qualificazione del contratto, come di affitto agrario, è stata ancorata, ovvero che nel contratto la C. si qualificava come coltivatrice diretta, si precisava l’uso agricolo del bene, si prevedeva la divisione dei frutti tra le parti.

Ad inficiare l’affermazione della natura agraria del rapporto de quo non valgono peraltro le obiezioni della ricorrente, la quale oppone di avere “ricusato” la scrittura negoziale relativamente alla qualifica di coltivatrice diretta di essa C., di non essere la precisazione dell’uso agricolo del terreno contenuta nello stesso contratto indice di prova, di essere la clausola che prevedeva la divisione dei prodotti a metà illegittima.

Gli elementi evidenziati, infatti, valutati nel loro complesso unitamente allo scopo esplicitato dalle parti, rimangono comunque idonei ad estrinsecare l’intenzione dei contraenti, delineata, nel caso di specie, in modo univoco, dal contenuto generale dell’atto nell’ambito del quale, come rileva la controricorrente, le singole clausole traggono senso.

La Corte territoriale ha poi dato adeguatamente conto anche del rigetto della richiesta di nomina di un consulente tecnico per descrivere lo stato o la idoneità del terreno, rilevando che la richiesta risultava “palesemente defatigatoria e del tutto irrilevante al fine della decisione del merito della controversia”.

La ricorrente, d’altronde, nulla dice circa i canoni ermeneutici che sarebbero stati violati dal giudice di merito nell’interpretazione del contratto, e circa le ragioni della indispensabilità della consulenza tecnica, limitandosi, tutto sommato, a prospettare la possibilità di una diversa valutazione della fattispecie in questione e a sollecitare un inammissibile riesame della stessa.

Nel secondo motivo, inoltre, si denuncia la violazione della procedura prevista dalla L. n. 203 del 1982 relativamente alla risoluzione del contratto di affitto per quanto riguarda in particolare la messa in mora ed il meccanismo regolato dall’art. 46 della detta Legge.

Il motivo è infondato.

In base alla sentenza impugnata la morosità dell’odierna ricorrente trovava fondamento nel non contestato mancato pagamento del canone convenuto sino dalla data di conclusione del contratto.

A sua volta la mancata concessione di un termine di grazia per sanare la morosità nel pagamento dei canoni risulta motivata con rinvio a due ragioni, che nella specie concorrevano tra loro.

Secondo la Corte territoriale, infatti, mancava la richiesta del termine di purgazione della morosità da parte dell’affittuaria e la condotta processuale dell’affittuaria era incompatibile con l’applicazione della disciplina invocata, avendo l’affittuaria disconosciuto l’esistenza di un contratto di affitto agrario e contestato la morosità.

Il che è in linea con la giurisprudenza di questa Corte, per la quale l’assegnazione di un termine di grazia, ai sensi della L. n. 203 del 1982, art. 46, comma 6, postula un’istanza esplicita dell’affittuario e la non incompatibilità della difesa svolta dal medesimo con l’affermazione dell’esistenza di un contratto di affitto (v. Cass. n. 3340/2001).

E’ parimenti infondato il terzo motivo, nel quale, denunciando la violazione dell’art. 414 c.p.c., la ricorrente deduce la mancanza dell’elemento quantitativo nel ricorso introduttivo, ovvero la mancata indicazione della quantificazione dei canoni.

La Corte sarda invero ha rilevato che il canone pattuito era chiaramente indicato nel contratto ritualmente prodotto e, quindi, l’ammontare dei canoni era agevolmente desumibile, sottolineando, peraltro, che in relazione a tale elemento negoziale non è stata neppure formulata eccezione dalla C., che si è limitata a contestare la data di conclusione del contratto.

Anche in questo caso la decisione sul punto è in linea con la giurisprudenza di legittimità, la quale ha affermato che l’onere della determinazione dell’oggetto della domanda può ritenersi assolto anche in difetto di quantificazione monetaria della pretesa dedotta con l’atto introduttivo del giudizio purchè l’attore provveda ad indicare i relativi titoli dai quali la stessa pretesa trae fondamento (potendo, così, essere quantificata), ponendo, in tal modo, il convenuto nella condizione di formulare in via immediata ed esauriente, le proprie difese (v. Cass. n. 7507/2001).

Denuncia altresì la ricorrente nel quarto motivo violazione e falsa applicazione dell’art. 2719 c.c., artt. 214, 215 c.p.c., lamentando che il giudice di merito ha determinato i canoni dovuti sulla base della fotocopia del contratto disconosciuta in ordine alla sua conformità all’originale ed è giunto alla condanna di pagamento di somme la cui quantificazione non è stata richiesta, incorrendo nel vizio di ultrapetizione e di assenza di motivazione sulla determinazione della morosità.

Pure tale doglianza è infondata.

Non sussiste assenza di motivazione avendo il giudice d’appello indicato come l’ammontare dei canoni fosse desumibile dal contratto prodotto; si evince inoltre dalla sentenza impugnata che la C. “si è … limitata a contestare solamente la data di conclusione del contratto”, in ordine alla quale è stata, dall’altro, ritenuta inammissibile la querela di falso.

Nuova, dunque, si palesa la questione relativa al disconoscimento della scrittura contrattuale e al carattere di “fotocopia” della stessa e alla conformità della produzioni all’originale, mentre per il resto il motivo integra censure di merito (con riferimento in particolare a quella concernente la sottoscrizione delle lettere di disdetta, in relazione alle quali si riscontra altresì una carenza di autosufficienza del ricorso).

Nel quinto motivo, infine, la ricorrente denuncia l’omessa motivazione in ordine ai mezzi istruttori da essa richiesti non ammessi. Deduce che la Corte d’appello ha fatto genericamente cenno unicamente in ordine alla consulenza tecnica, senza disporre in ordine alle restanti istanze istruttorie (di interrogatorio formale e prova testimoniale).

Anche questo motivo è infondato.

La Corte territoriale non ha per vero affatto omesso di motivare e/o pronunciare sui mezzi istruttori dedotti dalla C., motivandone sufficientemente e coerentemente il rigetto: pag. 9, in fine, e pag.

10, prima parte, della sentenza impugnata.

Sussiste, quindi, specifica motivazione al riguardo.

In definitiva il ricorso va rigettato, con la condanna della ricorrente, per il principio della soccombenza, alle spese del giudizio di legittimità liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di Cassazione, liquidate in Euro 2.100, di cui Euro 2.000 per onorari, oltre spese generali e accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 29 aprile 2009.
Depositato in Cancelleria il 28 maggio 2009.