PER IL TERRITORIO DEL COMUNE DI PESCARA

in attuazione della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e del decreto

16 gennaio 2017 del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti

di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze

Le Organizzazioni della proprietà edilizia e le Organizzazioni dei conduttori in calce indicate:

• Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431, concernente la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo;

• Vista la convenzione nazionale in data 08.02.1999, sottoscritta ai sensi dell’art. 4, comma 1, della richiamata legge;

• Visto il D.M. 5 marzo 1999 con il quale sono stati definiti, sulla base della citata convenzione nazionale, criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3, legge n. 431/98;

• Visto in particolare l’art. 4, comma 1, della citata legge 431/98, così come modificato dall’art.2, comma 1, lett. c), della legge 08.01.2002 n. 2 che stabilisce che il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti convohi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di aggiornare la richiamata convenzione nazionale;

• Viste le note del Vice Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, Sen. Riccardo Nencini, con le quali in data 27 luglio 2016, 20 settembre 2016, 11 ottobre 2016 e 25 ottobre 2016, ai sensi del richiamato art. 4, comma 1, della legge n. 431 del 1998, sono state convocate le organizzazioni della proprieta’ edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di predisporre una nuova Convenzione nazionale adeguandola maggiormente alle esigenze derivanti dalla crescente situazione di disagio abitativo relativo al comparto delle locazioni ad uso abitativo;

• Vista la Convenzione nazionale in data 25 ottobre 2016 ed i relativi allegati, sottoscritta ai sensi dell’art. 4, comma 1, della richiamata legge n. 431 del 1998 tra le organizzazioni della proprieta’ edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, fatta eccezione dell’organizzazione dei conduttori Sicet e vistata, per il Ministero delle infrastrutture e trasporti, dal Vice Ministro Sen. Riccardo Nencini;

• Considerato altresì, che l’art. 4, comma 2, della menzionata legge n. 431 del 1998 prevede che i criteri generali individuati nella Convenzione nazionale siano indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici (ora delle infrastrutture e dei trasporti) di concerto con il Ministro delle finanze (ora economia e delle finanze) da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della Convenzione soprarichiamata;

• Visto il D.M. 16 gennaio 2017 del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze;

• Tenuto conto delle delimitazioni delle microzone censuarie, individuate dall’Ufficio del Territorio di Pescara ai sensi del DPR 138/98 ed approvate con delibera del Consiglio Comunale n.117 del 12.07.1999, all’interno dei quali si riscontra una sufficiente omogeneità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei fabbricati ivi insistenti;

• Considerato che in data 09.08.1999 veniva stipulato il primo accordo territoriale per il Comune di Pescara in attuazione delle previsioni di cui alla legge n. 431/1998 avente durata triennale, successivamente sostituito da altro accordo del 15.01.2004, depositato il 04.02.2004;

• Ritenuto che, dell’esperienza maturata nel corso della vigenza dei precedenti accordi, è possibile fornire alle parti contrattuali uno strumento maggiormente affinato ed il più possibile in linea con le aspettative della legge al fine di: favorire l’allargamento del mercato delle locazioni agli immobili attualmente sfitti e l’accesso alle locazioni ai settori sociali che attualmente ne sono esclusi; ricondurre alla legalità il mercato degli affitti sommerso e irregolare; migliorare lo stato manutentivo degli immobili, in conformità delle norme sulla sicurezza, delle tutela delle salute e del risparmio energetico.

• Considerato che per favorire il raggiungimento di questi obiettivi le organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo ritengono utile, come previsto dai commi 7 e 8 dell’art. 1 del D.M. 16 gennaio 2017, l’assistenza delle stesse per la verifica dei parametri dei contratti di locazione stipulati e la loro rispondenza all’accordo territoriale, anche al fine del riconoscimento dei benefici fiscali solo a coloro che ne applicheranno correttamente le relative disposizioni;

• stipulano e convengono quanto segue:

capo I

NORME GENERALI

1. PREMESSE: Le premesse sono parte integrante del presente Accordo

.

2. AMBITO DI APPLICAZIONE: I criteri e le modalità per la determinazione del canone di locazione e il contratto tipo stabiliti dal presente Accordo, per ciascuno dei regimi pattizi previsti dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431, art. 2 comma 4 e art. 5 si applicano esclusivamente agli immobili locati ad uso abitativo situati nel territorio del Comune di Pescara;

3. TERMINI DI VALIDITA’ DELL’ACCORDO LOCALE: Il presente Accordo è valido per la durata di tre anni a decorrere dalla data di stipula o comunque finoal rinnovo della Convenzione nazionale e del successivo decreto ministeriale, come stabilito all’art. 4, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e D.M. 431 e D.M. 16 gennaio 2017 del M.I.T. Alla predetta scadenza e fino alla stipula di un nuovo Accordo continuerà ad applicarsi il presente Accordo. Per il rinnovo dell’Accordo locale si applicano le procedure previste all’art. 2, l. cit.

4. INDIVIDUAZIONE DELLE AREE OMOGENEE: Le parti, tenuto conto della individuazione dell’Ufficio del Territorio di Pescara, ai sensi del DPR 138/98 ed approvate con delibera del Consiglio Comunale n.117 del 12.07.1999, di numero 10 (dieci) microzone censuarie all’interno delle quali si riscontra una sufficiente omogeneità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei fabbricati ivi insistenti e rilevato che le stesse possano essere ulteriormente raggruppate, per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali e tipologie edilizie, individuano in quattro zone omogenee il territorio del Comune di Pescara all’interno delle quali ogni edificio sarà localizzato attraverso il foglio di mappa attribuito dall’Ufficio del competente catasto urbano, il tutto come di seguito indicato:

• Zona omogenea 1- “centrale”

Microzone censuarie	Fogli di mappa
1 – 2 – 4	2-3-4-5-8-9-13-14-15-16-20-21-22-23-27(in parte)

Indicativamente identificabile nel nucleo storico della città estesa alla parte nord (ex Castellamare) e comprendente : Lungomare Riviera - Lungomare Matteotti – Via Paolucci - Via Gobetti – Via N. Fabrizi – C.so V. Emanuele – Piazza Italia - Piazza Duca D’Aosta - C.so Umberto - Piazza Sacro Cuore - Piazza della Rinascita – Via L. Muzii - Viale R. Margherita – Piazza San Francesco – Piazza S. Caterina di Siena - Viale G. Bovio - Strada parco – Viale Kennedy – Piazza Duca degli Abruzzi; Via delle Fornaci (di confine) - Via Caravaggio (di confine),

• Zona omogenea 2- “semicentrale”

Microzone censuarie	Fogli di mappa
5 – 7 – 8	25-27(in parte) -29-26-28-32-37

Indicativamente identificabile nel nucleo storico della città estesa alla parte sud (fortezza di Pescara) e comprendente: Lungaterno Sud - Piazza della Marina - Via Bardet - Via D’Avalos – Ponte Risorgimento – Ponte G. D’Annunzio – Via G. D’Annunzio - Via Marconi – Via A. Doria – Via Vespucci - Via Luisa D’Annunzio – Piazza Alessandrini – Piazza Le Laudi - Asse attrezzato; Viale Pindaro - Via Virgilio - Via Mazzarino – Via Pepe – Via Luisa D’Annunzio – Piazza Ovidio – Piazza San Luigi Gonzaga – Lungomare C. Colombo - Viale Primo Vere - Via Naz.le Adriatica Sud - Strada San Silvestro (di confine);

• Zona omogenea 3- “Colli”

Microzone censuarie	Fogli di mappa
3 – 9 – 10	7-11-12-18-19-1-6-10-17-35-36-42-43-44-45

Indicativamente identificabile nelle aree collocate nelle zone collinari ex rurali o prevalentemente agricole e comprendente: Via Caravaggio (di confine) – Via Colle di Mezzo - Via di Sotto – Via Prati – Via Fonte Romana - Via del Circuito - Largo Madonna - Piazza Pierangeli – Via Ferrari (di confine); Via del Palazzo – Via Colle Scorrano - Via di Sotto – Via Valle Ferzetti - Via Caravaggio (di confine); Via Tirino - Via Colle Pizzuto – Via Colle Orlando – Circonvallazione - Strada comunale San Silvestro - Via Colle Pineta - Via Colle Renazzo – Via Colle San Donato - Strada San Silvestro — Via Nazionale Adriatica sud (di confine);

• Zona omogenea 4- “periferica”

Microzone censuarie	Fogli di mappa
- 6 –	24-30-31-33-34-38-39-40-41

Indicativamente identificabile nella zona periferica ed industriale estesa lungo la sponda sud del fiume (Tiburtina Valeria) e comprendente: Asse attrezzato – Via Tiburtina – Via Tirino - Via Alento (di confine) – Via Stradonetto – Circonvallazione

Ai fini delle ripartizione omogenea del territorio si è provveduto alla unificazione della zona portuale Nord con quella “centrale” mediante inserimento in quest’ultima anche dei fogli di mappa num.ri 22, 23 e quella parte del foglio 27 posta sulla sponda del fiume, ricompresi nella microzona num. 5 (“semicentrale”)

• Zona di particolare pregio: sono state individuate zone di particolare pregio quelle ricomprese tra Viale Primo Vere (l° tratto) Via O. Braga – Via Scarfoglio – Via L. D’Annunzio (ultimo tratto) – Via Via Modesto della Porta – Viale Figlia di Iorio – Via C. De Titta (di confine) Lungomare Matteotti (da via Balilla) - Piazza 1° Maggio - Piazza della Rinascita – Viale Riviera - Viale Regina Elena Viale Regina Margherita – Viale Kennedy – Strada Parco (di confine) - Via Solferino tratto lato mare (di confine).

• Zona di degrado: Si è inteso non individuare zone di particolare degrado in quanto non esiste una particolare zona ben definibile in cui è concentrato il degrado del patrimonio immobiliare e di quello sociale. I1 fenomeno è piuttosto riconoscibile attraverso l’identificazione di alloggi di minor pregio all’interno di ogni singola zona.

Si conviene che ove singoli edifici vengano attraversati dalla linea di confine delle zone, l’edificio sarà incluso nella zona di maggior valore. I confini tra le aree omogenee e le zone s’intendono tracciati sulla linea di mezzeria delle varie strade

5. INDIVIDUAZIONE degli elementi di base per la valutazione del canone di riferimento: sulla base di quanto emerso dalla collaborazione e dal confronto con le Associazioni e le Organizzazioni Professionali del settore, ed a parziale modifica di quanto previsto nel previgente accordo, si è ritenuto di riferire il valore locativo di ciascun alloggio alla sua superficie catastale, comprensiva delle aree scoperte, così come risultante da certificato catastale o, in mancanza, definita in base alla planimetria catastale e ai criteri di cui al successivo art. 7.

Ai fini del calcolo dei mq utili per l’individuazione del valore locativo dell’immobile, la superficie catastale del garage o del posto auto è ridotta, in virtù della zona censuaria di appartenenza, nella misura come specificata nel citato art. 7.

In ogni caso il garage o posto auto di pertinenza sono inclusi nel contratto di locazione, costituendo la relativa superficie catastale un parametro per l’individuazione del valore locativo.

Si sono pertanto individuate le seguenti tipologie:

- Abitazioni unifamiliari;

- Unità immobiliari con superficie superiore a 111 mq.

- Unità immobiliari con superficie da 96 a 110 mq.

- Unità immobiliari con superficie da 71 a 95mq.

- Unità immobiliari con superficie da 51 a 70 mq.

- Unità immobiliari con superficie fino a 50 mq.

Sulla base delle suddette divisioni per tipologia sono stati individuati i valori minimo e massimo entro i quali è possibile individuare il canone convenzionale dell’unità immobiliare con relative fasce per ogni area come descritto nella tabella di seguito riportata:

Tabella 1

Tale valori sono stati determinati, anche fatte le opportune valutazioni in merito:

• alle attuali condizioni locali del mercato degli affitti;

• ai canoni di locazioni in generale correnti su piazza;

• alla complessità e difficoltà di individuare in concreto marcate differenze tra le specifiche aree individuate, stante una certa omogeneità, su piazza, dei valori locativi;

Si conviene che, nel calcolo del canone annuale, ove moltiplicando il valore per i metri quadrati il risultato della riga fosse minore di quello della riga immediatamente inferiore, deve essere preso a riferimento quest’ultimo.

I valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione di ciascuna zona e area dovranno intendersi aggiornati annualmente, ai fini della stipula di nuovi contratti, nella misura del 75% della variazione dell’indice Istat.

E’ consentito alle parti concordare anche un canone inferiore alla sub-fascia di appartenenza.

6. Individuazione dei criteri per la definizione dei “valori di riferimento” minimo e massimo dei canoni di locazione:

In base a quanto disposto dagli art.li 5, 7, 11, 12, 13, 18, 21, 24 e 26 nell’ambito di ogni “zona urbana omogenea” è definita la fascia di oscillazione con un valore limite minimo e un valore limite massimo del canone espresso in euro/mq. annuo

Ciascuna fascia di oscillazione, con il valore minimo e il valore massimo di riferimento per zona urbana omogenea, è suddivisa in tre sub-fasce, i cui valori minimi e massimi del canone sono compresi nei limiti di fascia.

Le sub-fasce di oscillazione, per ciascuna zona urbana omogenea, sono delimitate con riferimento alla sotto specificata lista degli elementi oggettivi relativi all’immobile:

Elementi di tipo A

Al bagno interno completo di tutti gli elementi (tazza, lavabo, vasca da bagno o doccia) e con almeno una finestra o dispositivo di areazione meccanica

A2impianti tecnologici essenziali e funzionanti: adduzione acqua potabile; impianto predisposto per l’installazione di uno scaldabagno che eroghi acqua calda in bagno; impianto elettrico; impianto gas

Elementi di tipo B

Blcucina abitabile con almeno una finestra

B2ascensore per unità abitative situate al 2° piano o piano superiore

B3 stato di manutenzione e conservazione dell’unità immobiliare normale in tutti i suoi elementi costitutivi: impianti tecnologici, infissi, pavimenti, pareti e soffitti

B4 impianti tecnologici, di esalazione e scarico conformi alle norme igienico-sanitarie e di sicurezza vigenti alla data di stipula del contratto

B5 riscaldamento centralizzato o autonomo

Elementi di tipo C

Cl doppio bagno di cui almeno uno completo di tutti gli elementi (tazza; lavabo; vasca da bagno o doccia) e con almeno una finestra o dispositivo di aereazione meccanica

C2autorimessa o posto auto coperto (esclusivo o in comune)

C3 giardino condominiale

C4stato di manutenzione e conservazione dell’unità immobiliare buono in tutti i suoi elementi costitutivi, impianti tecnologici propri dell’abitazione, infissi, pavimenti, pareti e soffitti

C5stato di manutenzione e conservazione dello stabile normale in tutti i suoi elementi costitutivi: impianti tecnologici comuni, facciate, coperture, scale e spazi comuni interni

C6porte blindate e doppi vetri

C7prossimità dell’abitazione all’insieme dei servizi: rete dei trasporti pubblici, esercizi commerciali e servizi sociali

Ai fini dell’individuazione delle sub-fasce di oscillazione deve verificarsi, per ciascuna di esse, la seguente composizione degli elementi oggettivi relativi all’immobile, come sopra specificati:

sub-fascia 1:- Gli immobili sono collocati in questa sub-fascia: a) se manca uno solo degli elementi di tipo A o comunque se di tipologia catastale A/5; b) se, pur dotati di riscaldamento, esso è realizzato con stufe nei singoli locali, comunque alimentate, fatta eccezione per gli immobili che hanno almeno quattro elementi del tipo B; c) se hanno meno di tre elementi di tipo B, pur avendo tutti gli elementi di tipo A.

sub-fascia 2:- Gli immobili sono collocati in questa sub-fascia: a) se hanno tutti gli elementi di tipo A e almeno tre elementi di tipo B; b) se hanno tutti gli elementi minimi di tipo A e B, richiesti per la subfascia 2, e meno di tre elementi di tipo C.

sub-fascia 3:- Gli immobili sono collocati in questa sub-fascia se hanno tutti gli elementi di tipo A, almeno tre elementi di tipo B e tre elementi di tipo C ed in ogni caso non possono essere collocati in questa sub-fascia gli immobili se di tipologia catastale A/3 di classe 1, A/4 e A/6.

Elementi di tipo D

Dlpresenza di elementi accessori: balconi o terrazzo

D2presenza di elementi funzionali: cantina o soffitta

D3 appartamenti con vetustà inferiore a 30 anni, tranne che si tratti di immobili di pregio edilizio, ancorché non vincolati ai sensi di legge

D4 assenza difonti specifìche di inquinamento ambientale ed acustico

D5 affaccio esterno di pregio

D6 giardino privato o spazio aperto esclusivo

D7 posto auto scoperto

D8appartamenti fatti oggetto, negli ultimi 15 anni, d’intervento edilizio manutentivo per il quale è richiesta la dichiarazione in Comune di inizio attività (D.I.A.) ovvero Autorizzazione o Concessione Edilizia.

D9terrazza di superficie superiore a 20 mq

Dl0 Impianto di climatizzazione.

D11 Impianto di riscaldamento a pavimento;

D12 Unità immobiliare dotata di impianto di allarme

D13 Presenza di impianto di domotica

L’individuazione del canone tra il minimo e il massimo all’interno della sub-fascia è determinato dalla presenza degli elementi di tipo D. L’assenza degli elementi di tipo D, sopra specificati, implica l’applicazione all’unità immobiliare del valore minimo del canone previsto per la sub-fascia di appartenenza, viceversa, la presenza di almeno cinque degli elementi di tipo D, sopra specificati, comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare il valore massimo del canone della sub-fascia di appartenenza. Al fine della individuazione del canone tra il valore minimo e il valore massimo, la differenza tra questi due valori e divisa in 5/5 Conseguentemente la presenza di un numero di elementi di tipo D compresi da 1 a 4 comporta la possibilità di determinare il canone in un valore intermedio tra il minimo e il massimo individuato in tanti quinti, quanti sono gli elementi di tipo D presenti nell’immobile

7. DEFINIZIONE DEL METRO QUADRO IN MANCANZA DI INDICAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE

Ai fini di quanto previsto dall’art. 5, in mancanza della superficie catastale come ivi individuata, si ritiene opportuno definire convenzionalmente il concetto di metro quadro. I metri quadrati utili dell’unità immobiliare sono calcolati sulla base della sua superficie al lordo ricavabile dalla planimetria catastale ridotta del 10%. La superficie dei balconi e dei terrazzi sarà considerata nella determinazione della superficie utile solo nella misura del 25% per quelli fino a trenta metri quadrati, l’ulteriore superficie sarà calcolata nella misura del 10%.

A tal fine, si osserva che l’art. 1, comma 4, del D.M. 05.03.99 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22.03.99) preveda che:

• le pertinenze dell’unità immobiliare (posto auto, box, cantina, ecc.);

• la presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi, ecc.);

• la dotazione dei vari servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria ecc.);

debbano essere prese in considerazione dalle parti contrattuali private nella definizione del canone effettivo, al fine di collocare questo tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione.

Inoltre i metri quadrati utili dell’unità immobiliare e delle relative pertinenze (box, posto auto), così come risultante dalla relativa certificazione catastale, sono calcolate con una tolleranza del cinque per cento in più o in meno.

Le parti private contrattuali dovranno indicare espressamente in contratto la misura dei metri quadri utili attribuiti all’unità immobiliare oggetto del singolo contratto nonchè il valore applicato per singolo metro quadro utile; ciò al fine di chiarezza amministrativa e di prevenzione di possibile contenzioso.

A tal proposito è espressamente previsto che per il garage, box, posto auto e cantina, pertinenza dell’unità immobiliare locata la superficie utile ai fini della definizione del valore locativo è così individuata:

• Zona 1: superficie così come risultante da relativa certificazione catastale;

• Zona 2: superficie non superiore al 75% di quella risultante da certificazione catastale

• Zona 3 e Zona 4: superficie non superiore al 50% di quella risultante da certificazione catastale

Per il posto auto di pertinenza o assegnato in via esclusiva la superficie utile ai fini della definizione del valore locativo non potrà essere superiore al 10% di quella risultante da certificazione catastale ovvero da misurazione.

8. Variazioni del canone: Le parti convengono che il canone di locazione, come definito dalle parti private contrattuali ai sensi del presente accordo, venga aggiornato ogni anno in misura pari al 75 % della variazione accertata dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatisi nell’anno precedente. L’aggiornamento decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.

9. RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE – ONERI ACCESSORI

In materia di riparazioni ordinarie e straordinarie ed oneri accessori, ai sensi del D.M. 16.01.2017, le parti dispongono che per i contratti in oggetto si applica la tabella «oneri accessori» che si allega come parte integrante del presente sub num. 3 degli allegati (“allegato D”)

10. diritto di prelazione Sarà facoltà del locatore concedere al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile con le modalità previste dagli art.li 38 e39 della legge n. 392/78.

11. IMMOBILE ARREDATO

Per gli alloggi ammobiliati, con mobilio efficiente ed elettrodomestici funzionanti, il valore di canone effettivo individuato all’interno delle fasce potrà aumentare fino ad un massimo del 15 per cento. Si conviene di adottare quanto precede anche nei contratti “transitorio” e “transitorio per studenti”. Tale aumento sarà cumulabile con altri previsti dal presente accordo, ove ricorrente.

12. RISPARMIO ENERGETICO

Al fine di migliorare lo stato manutentivo degli immobili, in conformità delle norme sulla tutela della salute e del risparmio energetico, il valore di canone effettivo individuato all’interno delle fasce potrà aumentare:

• fino ad un massimo del 8% per gli immobili classificati in Classe A

• fino ad un massimo del 4% per gli immobili classificati in Classe B

• per le fasce dalla E alla G si prevede un decremento del 2% per ogni fascia.

Si conviene di adottare quanto precede anche nei contratti “transitorio” e “transitorio per studenti”. Tale aumento sarà cumulabile con altri previsti dal presente accordo, ove ricorrente.

13. locazione parziale

Nel caso di locazione di porzione di immobile, il canone dell’intero appartamento, calcolato in base ai criteri sopra specificati, sarà frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, anche considerando parti e servizi condivisi.

CAPO II

NORME SPECIALI

CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (art. 2, comma 3, L. n.431/98)

14. IL CONTRATTO TIPO

I contratti di locazione potranno essere stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto previsti dal D.M. 16 gennaio 2017, allegato A

In ordine alla previsione dell’indicazione nel contratto, nella parte descrittiva, di tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi del Decreto Legislativo 196 del 2003, le parti stipulanti convengono che, in mancanza della documentazione suddetta, il locatore dovrà allegare conforme dichiarazione sostitutiva per mezzo di atto sostitutivo di notorietà.

15.durata del contratto

Ove le singole parti contraenti concordassero una durata contrattuale superiore a tre anni, le fasce di oscillazione dei canoni indicate nella tab. 1) subiranno, nei valori minimi e massimi, un aumento del 5 per cento per i contratti di durata di quattro anni, del 6 per cento per i contratti di durata di cinque anni e del 7 per cento per i contratti di durata di sei o più anni, a valere per l’intera durata contrattuale.

Contratti per gli usi transitori abitativi (art. 5 comma 1, legge 431/98)

16. IL CONTRATTO TIPO

I contratti di locazione potranno essere stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto previsti dal D.M. 16 gennaio 2017, allegato B. Tali contratti potranno avere una durata massima di 18 mesi.

In ordine alla previsione dell’indicazione nel contratto, nella parte descrittiva, di tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi del Decreto Legislativo 196 del 2003, le parti stipulanti convengono che, in mancanza della documentazione suddetta, il locatore dovrà allegare conforme dichiarazione sostitutiva per mezzo di atto notorio.

17. ESIGENZE DI TRANSITORIETA’.

Le parti individuano, anche considerati, usi, consuetudini locali, ecc. le particolari esigenze (delle quali -si specifica- è sufficiente la sussistenza di una delle sottoindicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti) come da seguente elenco delle varie fattispecie,

per i proprietari:

1) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

2) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità;

3) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori (il rilascio è condizionato dal possesso della concessione edilizia);

4) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso (il rilascio è condizionato dal possesso della concessione edilizia);

5) per cambio di destinazione d’uso degli immobili;

6) per ristrutturazione con concessione edilizia già rilasciata;

7) quando si sia in attesa di vendita con preliminare già stipulato;

8) per matrimonio proprio o dei figli;

9) per separazione o divorzio;

10) per rientro dall’estero;

11) qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto

e per i conduttori:

1) per trasferimento temporaneo della sede di lavoro;

2) per contratto di lavoro a tempo determinato in Comune diverso da quello di residenza;

3) per assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro diciotto mesi, dimostrato con compromesso stipulato;

4) per vicinanza momentanea a parenti bisognosi;

5) per separazione o divorzio;

6) per uso come seconda casa.

7) qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore documentabile e/o collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto.

Si conviene, in virtù di quanto stabilito dalla legge n. 431/98 e dal D.M. 30.12.02, che l’esigenza transitoria del conduttore o del locatore debba essere provata con apposita ed idonea documentazione da allegare al contratto

18. PERMANENZA DELLE CONDIZIONI: le parti convengono che il contratto tipo definito a livello locale debba prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore il quale dovrà confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto e che qualora non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431. In mancanza della documentazione suddetta il locatore dovrà allegare conforme dichiarazione sostitutiva per mezzo di atto notorio.

19. VALORE DEL CANONE

Ai fini dell’art. 2, c. 2, D.M. 30.12.2002, le organizzazioni stipulanti si riportano integralmente a quanto convenuto al capo I, Parte Generale, e danno atto che il canone dei contratti individuati in epigrafe sarà definito dalle parti contraenti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione del Comune di Pescara (tabella 1) e di quanto previsto dall’art. 6, incrementati fino al 15% considerata l’importanza strategica del Comune di Pescara con particolare riferimento al fatto che si tratta di un capoluogo di provincia.

Contratti per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3 , legge 431/98)

20. PRESUPPOSTI SOGGETTIVI

Detti contratti potranno essere stipulati soltanto nel caso in cui il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o post laurea (master, dottorati, specializzazioni e perfezionamenti) e comunque quelli disciplinati dalla legge 508 del 1999 che rilasciano diplomi di 1° e 2° livello riconosciuti dal MIUR, ed abbia la propria residenza al di fuori del Comune di Pescara. La durata potrà essere da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti potranno essere sottoscritti dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

21. CIRCA IL CONTRATTO TIPO

I contratti di locazione potranno essere stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto previsti dal D.M. 16 gennaio 2017, allegato C

In ordine alla previsione dell’indicazione nel contratto, nella parte descrittiva, di tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675, le parti stipulanti convengono che, in mancanza della documentazione suddetta, il locatore dovrà allegare conforme dichiarazione sostitutiva per mezzo di atto notorio.

22. VALORE DEL CANONE

Ai fini dell’art. 2, c. 2, D.M. 30.12.2002, le organizzazioni stipulanti si riportano integralmente a quanto convenuto al capitolo 1, punto2, e danno atto che il canone dei contratti individuati in epigrafe sarà definito dalle parti contraenti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione del Comune di Pescara (tabella 1) e di quanto previso dall’art. 6 incrementati fino al 20%

CAPO III

NORME COMUNI

23. Le Organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo si impegnano a non sottoscrivere, durante la vigenza del medesimo, accordi territoriali diversi dal presente.

24. GRANDI PROPRIETA’Per gli enti previdenziali pubblici, le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (per tali sono da intendersi l’attribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, della disponibilità di più di 30 unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio comunale), i canoni sono definiti, all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione per le aree omogenee e le eventuali zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà interessata e organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori. In presenza della sottoscrizione di accordo integrativo, le parti potranno essere assistite nella stipulazione dei singoli contratti di locazione dalle associazioni sindacali da esse prescelte tra quelle che abbiano sottoscritto l’accordo integrativo stesso. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per zone territoriali da individuarsi dalle associazioni sindacali predette, possono prevedere speciali condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonché la possibilità di derogare dalla tabella oneri accessori.

25. CANONE MASSIMO DELL’ALLOGGIO SOCIALE E ACCORDO INTEGRATIVO

I canoni massimi dell’alloggio sociale, in applicazione dell’articolo 2 comma 3 del Decreto 22 Aprile 2008, sono individuati all’interno delle fasce di oscillazione in misura che tenga conto delle agevolazioni pubbliche comunque erogate al locatore. Tali agevolazioni costituiscono, anche con riferimento a quanto stabilito dall’articolo 1, comma 7, secondo periodo del DM 16/01/2017, elemento oggettivo che determina una riduzione del canone massimo, come individuato nelle fasce di oscillazione stabilite dal presente Accordo.

Nella definizione di detti canoni si applicano le modalità di calcolo previste al CAPO I, art.li 5 e ss del presente Accordo.

26. COMMISSIONE DI NEGOZIAZIONE PARITETICA E CONCILIAZIONE STRAGIUDIZIALE (Art. 6 D.M. 16.01.2017)

Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 della L. 431/98 sono adottate le «Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché’ modalità di funzionamento della Commissione» di cui all’Allegato E del d.m. 16.01.2017 al fine di limitare il ricorso al contenzioso giudiziale delle parti.

Per ogni controversia che sorga in merito all’interpretazione ed esecuzione dei contratti di cui al d.m. 16.01.2017 nonché’ in ordine all’esatta applicazione degli accordi territoriali o integrativi, ciascuna parte può richiedere, prima di adire l’autorità giudiziaria, che si sia nominata una Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale che deve, sempreché l’altra parte aderisca alla procedura, concludere il suo operato non oltre sessanta giorni dalla data della sua costituzione, secondo le modalità stabilite nel citato Allegato E. E’ altresì facoltà di ciascuna parte ricorrere alla Commissione affinchè attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi di riferimento, nonché per tutti gli altri casi espressamente previsti all’art. 6 del d.m. 16.01.2017 e con le modalità di cui all’Allegato E del decreto stesso.

Il parere della Commissione di Conciliazione non è vincolante per le parti richiedenti

L’istanza di attivare la procedura di conciliazione deve essere presentata ad una delle associazioni firmatarie del presente accordo territoriale.

Le parti stipulanti si riservano di predisporre apposito regolamento per il funzionamento delle commissioni di conciliazione.

27. AGGIORNAMENTO DEGLI ACCORDI

Le parti firmatarie convengono che il canone di locazione mq sarà aggiornato automaticamente ogni anno con riferimento alle variazioni del 75% dell’indice dei prezzi al consumo di operai e impiegati accertate dall’ISTAT (FOI) senza che le parti vengano riconvocate.

28. CERTIFICAZIONE DEI PARAMETRI

I contratti stipulati ai sensi del presente accordo dovranno essere stipulati in linea con i parametri di cui agli Allegati F e G e l’attestazione sottoscritta da una delle associazioni firmatarie del presente accordo, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali.

Le associazioni firmatarie del presente accordo potranno anche bilateralmente attestare la congruità del contratto

29. Il presente accordo sostituisce e annulla ogni precedente accordo stipulato ai sensi della medesima legge.

Il presente accordo si compone di complessive –14– pagine

Pescara, lì 29.maggio.2018

Si allegano, come parte integrante del presente accordo territoriale:

1. contratto di locazione ad uso abitativo (allegato A);

2. contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria (allegato B);

3. contratto di locazione specifico per studenti (allegato C).

4. tabella di ripartizione degli oneri accessori (allegato D);

5. Modulo procedura di negoziazione e conciliazione stragiudiziale (allegato E);

6. Modulo attestazione unilaterale congruità canone (allegato F);

7. Modulo attestazione bilaterale congruità canone (allegato G);

Pescara, lì 29.maggio.2018

Leggono, confermano e sottoscrivono le Organizzazioni della Proprietà edilizia:

• FEDERPROPRIETA’ – Corso Umberto I, 423- Montesilvano (PE) – 65015 –

Tel 0854492679 -3383966800

Avv. Elena Anzolin – studiolegaleanzolin@gmail.com

• U.P.P.I. (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari) – Via Grandi, 5 – 65121- Pescara – Tel. 085389157 upi.pescara@alice.it

Avv. Lorenzo Cirillo –

___________________________

• CONFEDILIZIA (Associazione Provinciale Proprietà Edilizia) – Via Milano, 61 – 65122 – Pescara – Tel. 085-4214375- fax 085341181 – federico.d’incecco@tiscali.it

Avv. Federico D’Incecco

___________________________

• A.S.P.P.I. (Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari) – Corso Umberto I, n.188 – 65015 Montesilvano (PE) – Tel e fax 0858351123, – pescara@asppi.it

Dr. Antonio Piscione

____________________________

• CONFAPPI – Via T. Tasso n.77 – 65121 – Pescara – Tel 085422899

Avv. Angelo Carminucci – info@confappi pescara.it

____________________________

__________________________

• CONFABITARE – Via Vespucci n. 21 – 65127 – Pescara – Tel 085693637

Alessandro Cassano - pescara@confabitare.it

__________________________

e dei Conduttori:

CONIA – Confederazione Nazionale Inquilini Associati -Corso Umberto I, 425- Montesilvano (PE) – 65015 – Tel 085449267

Giuseppe Perilli– giuseppe.perilli@gmail.com

FEDER,CASA ( Federazione per la casa)

Vle Kennedy Pescara – tel 085 75687- annamaria24@alice.it

Annamaria Mezzanotte

• S.U.N.I.A. (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini Assegnatari) – Via Aldo Moro n. 21/3 – 65129 – Pescara – Tel. 0854543241 – sunia.pescara@gmail.com

Giuseppe Carminelli

____________________________

• U.N.I.A.T. (Unione Nazionale Inquilini Casa e Territorio) – Via Tirino, 14 – 65129 – Pescara – Tel. 085.6922611 – uniatpe@postecert.it

Antonio Mazza

• S.I.C.E.T. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) – Corso Vittorio Emanuele II n. 50 -65121 – Pescara – tel.: 085235245 – abruzzo@sic et.it

Dr. Alberto Corraro

___________________________

• ASSOCASA PESCARA – Via Vespucci n. 21 – 65127 – Pescara – Tel 085693637

Angela Carpineta – asso.casapescara@gmail.com

__________________________

• Unione Inquilini

Valter Rapattoni

Pescara

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11212/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) S.r.l.), in persona del legale rapp.te pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2902/2009 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/10/2009; R.G.N. 6544/2007.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28/10/2009 la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento del gravame interposto dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Roma n. 22097/2006, dichiarava la scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), originariamente stipulato tra la societa’ (OMISSIS) s.p.a. e la sig. (OMISSIS), condannando quest’ultima al relativo rilascio in favore della societa’ (OMISSIS) s.r.l., che aveva acquistato l’immobile ed intimato lo sfratto per finita locazione.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la (OMISSIS) propone ora ricorso per cassazione, affidato a 5 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1372, 1599, 1602 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Lamenta che la corte di merito ha erroneamente ritenuto legittimata all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione del contratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c., la societa’ (OMISSIS) s.r.l., laddove la societa’ (OMISSIS) s.r.l., successivamente in quest’ultima incorporata (poi fusasi con la societa’ (OMISSIS) s.r.l.), e’ divenuta proprietaria dell’immobile oggetto della locazione de qua successivamente alla cessazione della medesima, non avendo pertanto acquisito la qualita’ di locatrice e non potendo, conseguentemente, esercitare la detta azione contrattuale.

Si duole avere i giudici di merito erroneamente ritenuto che “permanendo l’occupazione del bene da parte dell’ex conduttore si originerebbe – per coerenza …- il diritto del terzo acquirente all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione della locazione, e cio’ in forza esclusivamente di una interpretazione creativa della norma di cui agli articoli 1599 e 1602 cod. civ.”, atteso che l’odierna controparte “e i suoi danti causa hanno rinvenuto una situazione di fatto nella quale l’ex conduttore ha continuato ad occupare l’immobile e a corrispondere l’indennita’ di occupazione ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., ma non e’ divenuta parte del sinallagma contrattuale, perche’ lo stesso era gia’ cessato”.

Si duole ulteriormente non avere la corte di merito a tale stregua considerato che il terzo il quale diviene proprietario dell’immobile oggetto di contratto di locazione dopo la scadenza del medesimo non acquista la qualita’ di locatore, e non puo’ conseguentemente esercitare le azioni contrattuali – qual e’ quella ex articolo 657 c.p.c. – spettanti solamente al medesimo, sicche’ non puo’ agire contrattualmente nei confronti dell’ex conduttore, e per ottenere la restituzione dell’immobile deve semmai nei confronti di quest’ultimo esperire l’azione reale di occupazione senza titolo.

Il motivo e’ infondato.

La fattispecie di vendita di cosa locata integra invero un’ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che quale cessionario ex lega subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto, senza che risulti al riguardo necessario l’accordo delle parti ne’ l’adesione del contraente ceduto (nei cui confronti la cessione acquista peraltro efficacia solamente al momento della relativa notificazione).

L’acquirente diviene a tale stregua il nuovo titolare del rapporto di locazione in corso de iure al tempo della compravendita ovvero, laddove come nella specie trattisi di contratto scaduto, puo’ esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli.

In particolare, ove il contratto sia come nel caso cessato de iure per intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione gia’ maturato in capo al locatore-proprietario cedente, con i relativi accessori (articolo 1263 c.c.), e in particolare con i poteri comuni al contenuto e all’esercizio del credito (v. Cass., 10/1/2012, n. 52. Cfr. altresi’ Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 5/8/1991, n. 8556. Per l’espressa e specifica assunzione da parte del venditore dell’immobile, in luogo dell’obbligo di consegna, dell’obbligo di far cessare il rapporto di locazione esistente, v. Cass., 6/5/1987, n. 4195. Contra, per l’affermazione che la vendita di un immobile locato determina solamente una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione, v. peraltro Cass., 6/9/1990, n. 9160 e Cass., 11/2/1978, n. 637).

A parte l’ipotesi ex articolo 111 c.p.c., l’acquirente puo’ a tale stregua esercitare tutte le azioni previste dalla legge a tutela del credito (nel caso, alla restituzione), volte cioe’ ad ottenerne la realizzazione (v. Cass., 18/7/2006, n. 16383; Cass., 9/12/1971, n. 3554), potere invero spettantegli gia’ in base al principio generale della tutela giurisdizionale dei diritti (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52).

Ne consegue che ben puo’ pertanto l’acquirente esercitare (anche) l’azione di sfratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c..

Ne’, in contrario, pregio alcuno puo’ invero riconoscersi all’assunto del ricorrente in base al quale, trattandosi di acquisto della proprieta’ sull’immobile avvenuto in momento in cui – per intervenuta disdetta – il contratto di locazione era nel caso gia’ cessato de iure alla scadenza, l’acquirente non poteva esercitare siffatta azione contrattuale, giacche’ essa spetta solamente al locatore, e tale la controparte non puo’ nella specie invero considerarsi, essendo subentrata in un rapporto ormai di mero fatto.

A parte quanto gia’ piu’ sopra osservato in ordine all’acquisto da parte dell’acquirente dei diritti e dei poteri gia’ in capo al proprietario-locatore al momento della vendita, vale al riguardo ulteriormente osservare che traendo i debiti corollari di detta tesi dovrebbe coerentemente pervenirsi a negare che il locatore possa avvalersi dell’istituto dello sfratto per finita locazione, atteso che al momento dell’intimazione e della citazione per la relativa convalida il contratto di locazione e’ invero gia’ scaduto, e quindi de iure cessato e sostituito da una situazione di mero fatto, sicche’ il medesimo avrebbe in realta’ gia’ perduto detta sua veste formale, e al fine di ottenere la restituzione dell’immobile (gia’) locato non gli rimarrebbe che intentare l’azione reale di rilascio per occupazione senza titolo.

Va al riguardo invero sottolineato come gia’ in base all’espresso tenore dell’articolo 657 c.p.c., comma 2, il locatore o il concedente puo’ viceversa senz’altro “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto” (sempre che ne sia esclusa la tacita riconduzione).

Di un tanto non si e’ del resto mai dubitato (cfr. Cass., 29/9/2005, n. 19139; Cass., 7/5/1996, n. 4238; Cass., 16/6/1994, n. 5851).

Come correttamente sostenuto in dottrina e affermato nell’impugnata sentenza, altro e’ in realta’ la cessazione della durata della locazione altro l’esaurimento degli effetti del contratto.

Dopo la cessazione della durata del contratto subentra invero un rapporto di fatto, persistendo effetti non esauriti del rapporto contrattuale (v. Cass., 12/1/1991, n. 254) in capo all’originario locatore ovvero all’acquirente dell’immobile che, in sostituzione o surrogazione legale o in virtu’ di cessione ex lege, al medesimo subentra (v. Cass., 9/4/1985 n. 2356).

In caso come nella specie di compravendita dell’immobile (gia’) oggetto di locazione, nei diritti e nei poteri che dal contratto ormai scaduto derivano in capo al locatore subentra invero l’acquirente, trovando la cessione degli stessi in suo favore fonte e causa appunto nella compravendita (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52), della quale essa costituisce normale effetto (cfr. Cass., 26/4/1990, n. 3510).

Va pertanto a tale stregua ribadito il principio affermato da questa Corte in base al quale, in mancanza di una contraria volonta’ dei contraenti (v. gia’ Cass., 11/5/1965, n. 898; Cass., 27/2/1979, n. 1300), la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi degli articoli 1599 e 1602 c.c., la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessita’ del consenso del conduttore (v. Cass., 9/6/2010, n. 13833; Cass., 22/2/2008, n. 4588; Cass., 9/8/2007, n. 17488; Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 13/6/1994, n. 5724; Cass., 5/8/1991, n. 8556. V. anche Cass., 13/7/2005, n. 14738, che con riferimento al trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante originata da un contratto di locazione gia’ cessato all’atto dell’alienazione, nel negare l’applicabilita’ degli articoli 1599 e 1602 c.c., fa invero espressamente salva l’ipotesi della cessione del credito).

Con l’ulteriore precisazione che l’articolo 1602 c.c., attiene non gia’ ad un’ipotesi di successione nel contratto bensi’ di surrogazione legale nel rapporto (di diritto o di fatto), e in particolare negli effetti non esauriti del rapporto de iure.

Con il 2 indicato come lettera a) motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1399 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto dalla controricorrente ratificata la disdetta, laddove questa puo’ essere validamente effettuata solamente dalla parte contrattuale, e non anche dal terzo acquirente (nel caso societa’ (OMISSIS) s.r.l., e i suoi successivi aventi causa).

Con il 3 motivo indicato come lettera b) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1335 c.c., Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articoli 37, 38, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che la corte di merito ha fondato la propria decisione “su circostanze non corrispondenti al vero e derivanti da una assenza di istruttoria”, non sussistendo “certezza che la lettera raccomandata sia stata ricevuta dal portiere dello stabile, difettando qualsiasi indicazione in merito da parte dell’agente postale”.

Con il 4 motivo indicato come lettera c) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si duole che la corte di merito “non abbia compreso il tenore letterale della nota raccomandata del 2 gennaio 2004, nella quale non sia afferma quanto riportato”.

Lamenta che “con una prima lettera (all.to n. 6) la societa’ (OMISSIS) s.r.l. affermava di aver acquistato la porzione di immobile locato alla sig.ra (OMISSIS) con contratto del (OMISSIS) e di avere ceduto a favore della (OMISSIS) s.p.a. i crediti nascenti nei suoi confronti da detto contratto di locazione; con la seconda lettera (all.to n. 7) l’inquilino doveva inviare alla (OMISSIS), cessionaria dei canoni, una nota con tale dichiarazione confermandovi la sussistenza di detto contratto di locazione libero da pignoramento, sequestri o altri vincoli, dichiaro/dichiariamo di accettare la cessione del credito di cui sopra a tutti gli effetti di legge; pertanto provvederemo a versarvi direttamente … quanto da noi dovuto in dipendenza del contratto di locazione di cui sopra”.

Si duole che dalla “lettura del contratto di locazione (all.to n. 4) della Sig.ra (OMISSIS) … si evince che la societa’ (OMISSIS) ha espressamente rinunciato alla disdetta del contratto alla prima scadenza, ai sensi della Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 2…”.

Con il 5 motivo indicato come lettera d) denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto non corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato, e quindi per sua libera scelta e non perche’ impedito dalle causali di legge”.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Va anzittutto posto in rilievo come essi risultino invero formulati in violazione del requisito richiesto ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, laddove la ricorrente fa richiamo ad atti e documenti del giudizio di merito in particolare, alla “disdetta del contratto di locazione”, alla “lettera raccomandata”, alla “nota raccomandata del 2 gennaio 2004″, al “contratto di locazione (all.to n. 4)” senza invero debitamente ed esaustivamente – per quanto in questa sede d’interesse – riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riportati, senza puntualmente ed esaustivamente indicare i dati necessari al reperimento in atti degli stessi (v. Cass., Sez. Un., 3/11/2011, n. 22726; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr. Cass., 19/9/2011, n. 19069; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279).

A tale stregua la ricorrente non deduce le formulate censure in modo da renderle chiare ed intellegibili in base alla lettura del solo ricorso, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il relativo fondamento (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/1/2006, n. 1108; Cass., 8/11/2005, n. 21659; Cass., 2/81/2005, n. 16132; Cass., 25/2/2004, n. 3803; Cass., 28/10/2002, n. 15177; Cass., 12/5/1998 n. 4777) sulla base delle sole deduzioni contenute nel ricorso, alle cui lacune non e’ possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimita’ accesso agli atti del giudizio di merito (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1V2/1995, n. 1161).

Non sono infatti sufficienti affermazioni – come nel caso – apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione, dovendo viceversa essere questa Corte di legittimita’ posta dalla ricorrente in grado di orientarsi fra le argomentazioni in base alle quali ritiene di censurare la pronunzia impugnata (v. Cass., 21/8/1997, n. 7851).

Con particolare riferimento al 3 e al 5 motivo va ulteriormente osservato che, laddove sostiene avere la corte di merito erroneamente fondato “la propria decisione … su un fatto non corrispondente al vero – la lettera di disdetta e’ stata ritirata dal portiere dello stabile – perche’ ampiamente travisato”, e che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto no corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato …”, la ricorrente sembra invero inammissibilmente prospettare vizi deducibili con l’impugnazione per revocazione ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., comma 1, n. 4 (v. Cass., 25/8/2006, n. 18498; Cass., 27/5/2005, n. 15672. V. altresi’ Cass., 18/1/2006, n. 830; Cass., 2/3/2006, n. 4660).

Orbene, emerge evidente alla stregua dei suesposti rilievi come, lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili, le deduzioni dell’odierna ricorrente, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato all’articolo 366 c.p.c., n. 4, si risolvono in realta’ nella mera doglianza circa l’asseritamente erronea attribuzione da parte del giudice del merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle sue aspettative (v. Cass., 20/10/2005, n. 20322 ), e nell’inammissibile pretesa di una lettura dell’asserto probatorio diversa da quella nel caso operata dai giudici di merito (cfr. Cass., 18/4/2006, n. 8932).

Per tale via la ricorrente in realta’ sollecita, contra ius e cercando di superare i limiti istituzionali del giudizio di legittimita’, un nuovo giudizio di merito, in contrasto con il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimita’ non e’ un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte di Cassazione elementi di fatto gia’ considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr. Cass., 14/3/2006, n. 5443).

All’inammissibilita’ e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 3.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4675/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 568/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 16/02/2007, R.G.N. N. 1473/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 1.03/20.04.2004, il Tribunale di Napoli, in accoglimento della domanda proposta da (OMISSIS), determinava l’equo canone dovuto dal ricorrente per la locazione dell’immobile sito in (OMISSIS) in lire 257.239 mensili e condannava la societa’ locatrice, s.a.s. (OMISSIS) alla restituzione della somma di euro 5.505,22 per maggiori somme indebitamente percette, oltre interessi legali dalle scadenze mensili al saldo e spese di lite.

La decisione, gravata da impugnazione della s.a.s. (OMISSIS), era parzialmente riformata dalla Corte di appello di Napoli, la quale con sentenza n. 568 del 2006, previa determinazione del canone mensile effettivamente corrisposto dal (OMISSIS) in lire 350.000 anziche’ in lire 370.000, come ritenuto dal primo Giudice, condannava la s.a.s. (OMISSIS) alla restituzione della somma di euro 4.885,47, oltre interessi legali dalle scadenze mensili al saldo, compensando interamente le spese del grado.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la s.a.s. (OMISSIS), svolgendo quattro motivi.

Nessuna attivita’ difensiva e’ stata svolta da parte intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione dell’articolo 414 c.p.c., comma 5. Parte ricorrente si duole che sia stata confermata dal giudice di appello la statuizione di rigetto della pregiudiziale eccezione di nullita’ dell’atto introduttivo del giudizio, segnatamente deducendo l’imprecisione dei conteggi allegati al ricorso; in particolare osserva che i parametri di calcolo adoperati dovevano essere individuati mediante precisi riferimenti normativi, onde non incorrere nella decadenza istruttoria implicitamente prevista dall’articolo 414 c.p.c., comma 5, e rileva che, in difetto, l’integrazione dei dati iniziali avrebbe consentito all’originario ricorrente di utilizzare mezzi probatori tardivamente perfezionati.

1.1. Il motivo non merita accoglimento.

In via di principio si rileva, in conformita’ alla costante giurisprudenza di questa Corte, che nel rito del lavoro (applicabile alla controversia in oggetto in forza del rinvio contenuto nell’articolo 447 bis c.p.c.) la valutazione della nullita’ del ricorso i’ntroduttivo del giudizio di primo grado, per mancata determinazione dell’oggetto della domanda o per mancata esposizione degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto sulle quali questa si fonda, e’ ravvisabile ai sensi degli articoli 414, 164 e 156 c.p.c., solo quando attraverso l’esame complessivo dell’atto sia impossibile l’individuazione esatta della pretesa dell’attore e il convenuto non possa apprestare una compiuta difesa. In particolare, per aversi nullita’ non e’ sufficiente la mancata indicazione dei ridetti elementi in modo formale, ma e’ necessario che ne sia impossibile l’individuazione attraverso l’esame complessivo dell’atto, eventualmente anche alla luce della documentazione allegata al ricorso e in questo indicata, pur se non notificata unitamente al ricorso stesso (Cass. 9 agosto 2003, n. 12059; cfr. anche Cass. 5 ottobre 2002, n. 14292). In definitiva siffatta nullita’ e’ ravvisabile solo allorche’, attraverso un’interpretazione dell’atto introduttivo della lite, e’ impossibile individuare esattamente la pretesa dell’attore, a svantaggio del convenuto che, per la riscontrata violazione della regola di effettivita’ del contraddittorio, non e’ messo in condizioni di apprestare una compiuta difesa.

Diversa e’ l’ipotesi in cui l’esposizione dei fatti non sia corredata della necessaria richiesta di mezzi istruttori a suffragio della stessa, perche’ in tal caso non si versa in ipotesi di nullita’ della domanda per impossibilita’ di individuazione della pretesa dell’attore, bensi’ di carenza probatoria in relazione alle domande proposte, (cfr. Cass. 22 luglio 2009, n. 17102)

1.2. La statuizione di rigetto dell’eccezione di nullita’, qui impugnata, si rivela conforme ai principi sopra esposti, dal momento che la Corte di appello ha rilevato la completezza delle indicazioni contenute in ricorso in ordine agli elementi di fatto (contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, pagamento di canone pattizio diverso e maggiore di quello legale) e di diritto (violazione di norme imperative in materia di locazione) su cui si fondava la domanda, nonche’ l’analiticita’ del conteggio allegato allo stesso ricorso, contenente anche i parametri utilizzati per la determinazione del canone legale, segnatamente rilevando che le ulteriori precisazioni fornite dal ricorrente in udienza erano valse solo a puntualizzare il procedimento logico-aritmetico seguito per giungere alla quantificazione della domanda e non gia’ a sanare un’inesistente nullita’. In tale contesto la Corte territoriale ha, dunque, correttamente escluso che vi sia stata violazione del diritto di difesa del convenuto, stante l’adeguatezza dei dati indicati in ricorso, ai fini dell’individuazione delle pretese della parte ricorrente e della conseguente valida instaurazione del rapporto processuale.

L’odierna ricorrente, per una parte, introduce una questione diversa e nuova rispetto a quella sollevata in sede di merito, prospettando, peraltro in termini generici, una decadenza di tipo istruttorio e, per altro verso, tenta di sostituire le proprie personali valutazioni a quelle espresse dal giudice del merito in ordine alla completezza degli elementi emergenti dal ricorso introduttivo e all’analiticita’ del documento ad esso allegato, risolvendosi, cosi’, il motivo nell’inammissibile richiesta di (ri)valutazioni riservate ai giudici del merito.

2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione degli articoli 157 e 159 c.p.c., e contraddittoria motivazione in ordine all’applicazione dell’articolo 157 c.p.c.. Parte ricorrente si duole che la Corte di appello abbia ritenuto tardiva l’eccezione di nullita’ del supplemento peritale, per omessa comunicazione dell’ordinanza che aveva disposto l’integrazione dell’indagine da parte del c.t.u..

2.1. A tal riguardo la Corte territoriale ha osservato che l’omissione venne rilevata dall’odierna ricorrente nell’udienza immediatamente successiva al deposito della relazione suppletiva al solo fine di chiedere “un termine per controdedurre o in via gradata un rinvio per la discussione con termini per note”, con conseguente sanatoria ex articolo 157 c.p.c., comma 2, e tardivita’ dell’eccezione di nullita’ sollevata nell’atto di appello.

2.1.1. In contrario senso parte ricorrente deduce che l’eccezione di nullita’ non richiedeva una precisa forma espressiva e che la richiesta di termine per controdedurre o quella gradata di rinvio della discussione con termine per note erano funzionali ad una piu’ completa difesa sul punto: cosa che in effetti avvenne, dal momento che nelle “note” venne rilevata la nullita’; d’altra parte la motivazione sarebbe contraddittori’a, per avere la Corte di appello ritenuto l’eccezione tardiva, pur dando atto che nell’udienza successiva al deposito dell’elaborato venne evidenziata l’omissione della comunicazione.

2.2. Nessuna delle censure all’esame coglie nel segno.

In via di principio si rammenta che eventuali irritualita’ dell’espletamento della consulenza tecnica ne determinano la nullita’ solo ove incidano sulle garanzie del contraddittorio, come quelle consistenti nell’omissione delle comunicazioni di cui agli articoli 90 e 91 disp. att. c.p.c.. Trattasi peraltro di nullita’ soggette al regime di cui all’articolo 157 c.p.c., avendo carattere relativo, con la conseguenza che restano sanate se non opposte nella prima istanza o nella udienza successiva al deposito della relazione peritale, (cfr. ex multis Cass. 10 dicembre 2010, n. 24996; Cass. 15 aprile 2002, n. 5422; Cass. 14 agosto 1999 n. 8659) per tale intendendosi anche l’udienza di mero rinvio (cfr. Cass. 9 febbraio 1995, n. 1457) o anche l’udienza successiva al deposito, nella quale il giudice abbia rinviato la causa per consentire l’esame della relazione, poiche’ la denuncia di detto inadempimento formale non richiede la conoscenza del contenuto della relazione (Cass. 25 ottobre 2006, n. 22843).

Cio’ posto e precisato, altresi’, che non si ravvisa la denunciata contraddittorieta’ della motivazione, perche’ altro e’ evidenziare l’omissione di una comunicazione, altro e’ eccepire la nullita’ che ne sarebbe conseguita, la statuizione impugnata si rivela conforme ai principi sopra indicati, posto che l’eccezione di nullita’ – sia essa stata formulata nell’atto di appello (come si legge nella decisione impugnata), sia essa stata formulata nelle successive “note” (come assume parte ricorrente) – risultava, comunque, tardiva. Invero e’ la stessa richiesta di termine (“per controdedurre” oppure, anche, “per note”) che e’ inconciliabile con la volonta’ di sollevare (immediatamente) l’eccezione, comportando la relativa decadenza.

3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 16. Parte ricorrente assume che nel primo elaborato peritale il c.t.u. aveva erroneamente attribuito all’immobile la categoria catastale A/3, facendo riferimento a un certificato catastale inesistente, giacche’ la classificazione era stata ottenuta dal proprio c.t.p. solo in epoca successiva all’espletamento dell’indagine peritale; deduce, quindi, violazione della norma in rubrica, assumendo che il c.t.u. avrebbe dovuto rivolgersi all’U.T.E. per ottenere la classificazione o almeno, in sede di supplemento, avrebbe dovuto emendare l’errore, facendo riferimento alla categoria A/2, secondo il classamento ottenuto nelle more dal c.t.p..

4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, articolo 9, commi 1 e 2, (articolo 360 c.p.c., n. 3). Al riguardo parte ricorrente rileva che, in mancanza della certificazione attestante la categoria catastale, il c.t.u. avrebbe dovuto comunque attenersi ai criteri di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, articolo 9, dovendo espletare il suo incarico nella stessa prospettiva operativa dell’U.T.E..

4.1. I suddetti motivi, che, per la stretta connessione delle tematiche, si esaminano congiuntamente, non meritano accoglimento.

Va premesso che – secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte – le norme dettate per la determinazione del canone dalla Legge n. 392 del 1978 con riferimento alla categoria catastale degli alloggi non attribuiscono agli atti amministrativi inerenti alla classificazione catastale un valore tassativo e vincolante, spettando al giudice ordinario il potere di disapplicare l’atto di classamento dell’unita’ immobiliare e di determinare, in via incidentale, la categoria catastale da attribuire all’unita’ immobiliare oggetto della controversia, avendo riguardo alla consistenza dell’immobile oggetto della locazione, quale risulta dal contratto dedotto in giudizio, al limitato scopo di accertare la soggezione o meno del contratto di locazione alla disciplina dell’equo canone e di quantificare il canone locatizio dovuto (Cass. 10 agosto 2004, n. 15422). A tali effetti non e’ necessario che l’atto sia affetto da vizio di violazione di legge, potendo configurarsi un atto di classificazione catastale illegittimo, ovvero “non conforme a legge” ai sensi della Legge n. 2248 del 1865 articolo 5, all. E, anche per errori di apprezzamento commessi nel procedimento di classificazione, quale l’erronea valutazione delle caratteristiche dell’immobile in relazione ai criteri di massima seguiti dall’ufficio tecnico (Cass. 7 dicembre 2005, n. 27002). In ogni caso l’esercizio, positivo o negativo, del potere di disapplicazione in questione involge un apprezzamento di fatto, rimesso al giudice del merito e insindacabile in sede di legittimita’ ove adeguatamente motivato (Cass. 14 luglio 2003, n. 10979; Cass. 6 novembre 2001, n. 13697).

Cio’ premesso e considerato altresi’ che in tema di equo canone, in caso di correzione di erroneo classamento, la stessa ha effetto sin dal momento della sussistenza delle condizioni dell’immobile che comportano il classamento corretto (cfr. Cass. 22 giugno 2006, n. 14459), appare evidente l’inconferenza delle deduzioni di parte ricorrente in ordine all’originaria mancanza di accertamento amministrativo, giacche’ cio’ che rileva e’ che i giudici del merito hanno preso in considerazione il classamento ottenuto dall’odierna ricorrente in corso di causa ad opera dell’U.T.E. e hanno, tuttavia, motivatamente disapplicato il relativo atto amministrativo, ritenendo che esso non corrispondesse alle effettive condizioni dell’immobile locato. E’ quanto emerge dalla decisione impugnata, laddove si evidenzia la correttezza delle determinazioni del primo giudice, avuto riguardo ai chiarimenti forniti dal c.t.u. nel supplemento di relazione in ordine alle ragioni che l’avevano indotto ad attribuire la categoria A/3 (grado ordinario di finitura, caratteristiche igieniche ed estetiche minime, stabile a prevalente destinazione commerciale).

Non si ravvisano, dunque, le denunciate violazione di legge, posto che, da un lato, alla luce dei suesposti principi, l’accertamento ottenuto dall’U.T.E. non aveva efficacia vincolante tra le parti del rapporto locativo e, dall’altro, che le ragioni della disapplicazione dell’atto amministrativo risultano adeguatamente motivate con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, quali risultanti dalla c.t.u.. Trattasi di apprezzamenti di merito, che non possono essere contestati dalla ricorrente, opponendo una valutazione meramente alternativa, peraltro sulla base di dati fattuali, incontrollabili come tali in questa sede. In conclusione il ricorso va rigettato.

Nulla deve disporsi in ordine alle spese del giudizio di legittimita’ non avendo parte intimata svolto attivita’ difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Enzo MERIGGIOLA Presidente
” Roberto PREDEN Rel. Consigliere
” Francesco SABATINI ”
” Vincenzo SALLUZZO ”
” Antonio SEGRETO ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

FA, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7,presso lo studio dell’avvocato G.FIORINI, difesa dall’avvocato GIANCARLO PARIS, giusta delega in atti;

RICORRENTE

CONTRO

BA;

INTIMATO

avverso la sentenza n. 405-95 del Tribunale di AVEZZANO, emessa il 20-9-95 depositata il 04-11-95; RG.0004-94 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18-11-97 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l’Avvocato PARIS GIANCARLO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso al Pretore di Avezzano notificato il 14.7.92, Angelo Bianchi chiedeva dichiararsi legittimo il diniego di rinnovo relativamente alla locazione di due vani, condotti da Anna FA ad uso commerciale, che l’istante intendeva adibire a deposito di merce a servizio della propria attività commerciale di vendita di generi di abbigliamento e merceria, con conseguente condanna della convenuta al rilascio.

La convenuta resisteva.

Il pretore, con sentenza del 25.10.93, rigettava la domanda.

Pronunciando sull’appello del BA, al quale aveva resistito la FA, il Tribunale di Avezzano, con sentenza del 4.11.95, lo accoglieva, dichiarando legittimo il diniego di rinnovo e condannando la conduttrice al rilascio.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la FA sulla base di unico mezzo. Non ha svolto difese in questa sede il Bianchi.

Diritto

1. Con l’unico mezzo, denunciando violazione e falsa applicazione degli art. 27 e 29 l. n. 392-78 e difetto di motivazione, deduce la ricorrente:

a) che il tribunale non avrebbe correttamente valutato la serietà dell’intenzione del locatore;

b) che, ai sensi dell’art. 29, comma 1, lett. b), l. cit., il diniego è consentito qualora il locatore intenda adibire l’immobile locato all’esercizio di una delle attività indicare nell’art. 27, mentre il Bianchi aveva dichiarato di voler adibire l’immobile a deposito di merci.

2. Il motivo è infondato sotto entrambi i profili di censura.

2.1. Ha premesso il tribunale che, ai sensi degli artt. 28 e 29, comma 1, lett. b), l. n. 392-78, ai fini dell’esercizio del diniego di rinnovo non è richiesta la necessità del locatore di disporre dell’immobile locato per l’esercizio della propria attività commerciale, ma è sufficiente l’intenzione di dare all’immobile la suindicata destinazione, purché tale intenzione sia seria e realizzabile.

E sul punto la sentenza si è puntualmente uniformata ai principi espressi al riguardo da questa S.C. (sent. n. 10758-91; n. 5413-93; n. 7965-95; n. 9732-95).

Ha quindi rilevato il tribunale che, nella specie, la serietà dell’intenzione del Bianchi di destinare i vani locati a magazzino di servizio per l’esercizio della sua attività commerciale trovava riscontro nella circostanza che attualmente ad uso di deposito erano adibiti un immobile di proprietà del figlio e parte della casa di abitazione del locatore, e non era smentita dalla diversa destinazione data in precedenza all’immobile, concedendolo in locazione a terzi, poiché la locazione risaliva a dieci anni addietro, e si inseriva quindi in una situazione ben diversa da quella attuale.

E tale motivazione, esente da vizi logici o errori di diritto, si sottrae al sindacato di questa S.C..

2.2. Per quanto concerne la seconda censura, va osservato che il tribunale non ha mancato di rilevare che la progettata destinazione dei locali dei quali veniva richiesta la restituzione consisteva nell’adibirli a magazzino di servizio per l’esercizio dell’attività commerciale svolta dal locatore.

In tal modo il giudice del merito ha sostanzialmente posto in evidenza che la dichiarata intenzione non atteneva ad una neutra destinazione dei locali ad uso di “deposito”, come tale non ricompresa tra quelle tutelate dall’art. 27 l. n. 392-78, bensì ad una destinazione qualificata dal collegamento con l’esercizio dell’attività commerciale svolta dal locatore, concretantesi nel porre in relazione di dipendenza funzionale i locali adibiti a deposito con quelli adibiti allo svolgimento dell’attività commerciale vera e propria, per il migliore espletamento di quest’ultima.

Correttamente, quindi, ha riconosciuto che i locali erano strumentalmente destinati all’esercizio di una delle attività indicate nell’art. 27 (nella specie, una attività di tipo commerciale). Non v’è dubbio, invero, che anche la conservazione in un adeguato deposito dei beni oggetto dell’attività commerciale attiene all’esercizio di tale attività, consentendone il migliore svolgimento, sia sotto il profilo della consistenza degli approvvigionamenti, sia in vista della agevole ed immediata disponibilità della merce.

La rilevanza di siffatta funzione accessoria, strumentale all’espletamento di una attività economico-produttiva, risulta invero pacificamente riconosciuta dalla costante giurisprudenza di questa S.C., secondo la quale deve ritenersi ricompresa nella disciplina dettata dall’art. 27 legge n. 392 del 1978, quanto alla durata, anche la locazione concernente un immobile ad uso di deposito, qualora questo risulti collegato, spazialmente e-o funzionalmente, con una delle attività individuate dal suddetto art. 27 (sent. n. 5775-82; n. 2943-86; n. 1829-87; n. 8871-87; n. 326-90; n. 89-91; n. 1797-91).

3. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, poiché l’intimato non ha svolto difese.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.

Così deciso in Roma il 18.11.97.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giovanni MATTIELLO – Presidente -
” Marcello TADDEUCCI – Consigliere -
” Gioacchino DE ROSA ”
” Giuseppe PATRONI GRIFFI ”
” Paolo VITTORIA – rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

PD e PV – res. in Casamassima – elett.dom.ti in Roma, Via E. Recina n. 6 presso l’avv. Eugenio Tamburelli che li rapp. e difende un.te all’avv. Carlo Gaudenzi per mandato a margine del ricorso

RICORRENTE

CONTRO

Circolo Combattenti di Casamassima

INTIMATO

Visto il ricorso avverso la sentenza del Tribunale di Bari del 20.5-24.5.83 (R.G. 691-83);
Udito il Cons. Rel. dr. P. Vittoria nella pubblica udienza del 27.3.87;
Sentito l’avv. Tamburelli;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. P. Dettori che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

PD e PV, con atto di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, notificato il 25.1.1982 al Circolo combattenti di Casamassima, chiedevano al Pretore di Casamassima di convalidare la licenza di finita locazione per la data dell’1.18.1982. Esponevano che il Circolo conduceva in affitto un locale di loro proprietà da oltre un quarantennio e che, a norma degli artt. 27 e 67 della L. 27.71978, n.392, la scadenza, prorogata, del contratto, si sarebbe avuta appunto decorsi quattro anni dalla data di entrata in vigore della legge.

Il Circolo Combattenti di Casamassima si opponeva, ma il pretore, con sentenza 5-11-1982, convalidava l’intimazione di licenza per finita locazione dichiarando cessato il rapporto di locazione all’8.1.1982 e, in applicazione dell’art. 15 bis del D.L. 23.1.1982, n. 9 conv. in L.25.3.1982 n. 94, applicava la proroga di un biennio ordinario il rilascio dell’immobile dall’1.8.1984.

Su appello del Circolo la decisione veniva riformata con sentenza 24.5.1983 n.1310 del Tribunale di Bari, che rigettava la domanda.

Il Tribunale considerava che il contratto stipulato fra i locatori ed il circolo era da ricondurre nel novero di quelli preveduti dall’art. 42 della legge 392 del 1978 e che, per quelli prorogati in base agli artt. 70 e 67 della stessa legge, alla scadenza della proroga non andava applicata la disciplina transitoria preveduta dall’art. 69, non richiamato dall’art. 70, ma la disciplina ordinaria preveduta dagli artt. 42, comma 2, e 28 della legge, con la conseguenza che i locatori avrebbero dovuto comunicare la propria disdetta nel termine di 12 mesi dalla scadenza: ciò non era avvenuto, sicché il contratto s’era rinnovato.

PD E PV hanno proposto ricorso chiedendo la cassazione della sentenza in base ad un unico motivo; il Circolo combattenti di Casamassima non si è costituito.

Diritto

1. – I ricorrenti, con unico motivo, denunciano la violazione degli artt. 1596 cod. civ., 42, 28 e 70 della L. 27 luglio 1978 n. 392, in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Sostengono che la legge 392 del 1978 contiene due corpi di disposizioni volti a disciplinare, ciascuno in modo esaustivo, due serie di rapporti: da una parte sono le norme dettate nel titolo I, che riguardano i contratti di locazione stipulati dopo l’entrata in vigore della legge; dall’altra sono le norme dettate nel titolo II, che concernono i rapporti che a quella data erano già sorti. Tra questi ultimi rientrava pacificamente il contratto cui aveva riguardo la causa, che era stato stipulato prima del 1964. I ricorrenti osservano, ancora, che si trattava di un contratto di locazione di immobile urbano adibito da una attività del tipo di quelle considerate dall’art. 42, comma 1, della legge e già soggetto a proroga legale, di tal che ad esso avrebbe dovuto applicarsi la disciplina preveduta dagli artt. 70 e 67. Poiché queste disposizioni non contengono alcun richiamo all’art. 28 della legge, nè la disciplina transitoria nella specie applicabile prevede la possibilità di rinnovazione tacita una volta sopravvenute le scadenze stabilite dagli artt. 67 e 71, i ricorrenti sostengono che dovesse farsi applicazione dell’art. 1596 cod. civ., Di qui la conclusione che, a norma dell’art. 1596, comma 1, cod. civ., non fosse necessaria alcuna disdetta, giacché l’efficacia del contratto avrebbe dovuto esser considerata esaurita alla scadenza della proroga accordata dall’art. 67 lett. a) della legge e poi dall’art. 15 – bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.9 conv. con modifiche nella L. 25 marzo 1982, n. 94. A ritenere peraltro applicabile il secondo comma dell’art. 1596 cod. civ. – concludono i ricorrenti – il tribunale avrebbe comunque dovuto valutare che la disdetta era stata intimata nel termine previsto dagli usi.

Il motivo è fondato per le ragioni di seguito esposte. 2. – La L. 27 luglio 1978, n. 392 contiene nel titolo primo la nuova disciplina dei contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione (artt. 1 a 26) e ad uso diverso da quello di abitazione (artt. 27 a 42).

La Corte ha avuto modo di osservare che questa disciplina si pone accanto a quella già contenuta nelle prime due sezioni del capo sesto del terzo titolo del libro quarto del codice civile, cioè alla previgente disciplina generale delle locazioni e della locazione di fondi urbani, che ne è risultata in parte integrata ed in parte abrogata (art. 84 della legge 392), là dove conteneva una regolamentazione incompatibile con quella recata dalle nuove disposizioni.

Caratteristica della nuova normativa ordinaria delle locazioni di immobili urbani, destinati all’uno ed all’altro uso, contenuta nella legge citata è di essere limitativa del potere di autonomia negoziale delle parti in ordine alla determinazione, sotto vari aspetti, del contenuto del contratto, e, perciò, della regolamentazione del conseguente costituito rapporto; limitazione del potere di autonomia negoziale imposta, in particolare ed essenzialmente a tutela del conduttore; al quale, inoltre, sono attribuiti dalla legge vari diritti nei confronti del locatore, che strutturano il rapporto locativo in aggiunta alla regolamentazione contrattuale (Sez. III, 15.2.1985 n.1289).

Della nuova disciplina importa qui considerare le norme attraverso le quali si sono in vario modo presi in considerazione gli interessi del locatore e del conduttore, quali si presentano nel momento in cui il contratto viene a scadere.

Per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili adibiti ad usi diversi dall’abitazione (artt. 27 e 42 primo comma); la legge n.392 prevede anzitutto (all’art. 28) l’istituto della rinnovazione tacita (configurato del resto dall’art. 3 anche per le locazioni abitative). Per gli immobili adibiti agli usi indicati dall’art. 27, peraltro, alla prima scadenza contrattuale la rinnovazione opera di diritto (art. 28, comma 2), salvo il diniego del locatore giustificato da uno dei motivi indicati nell’art. 29.

Alle condizioni e con il limiti indicati dagli artt. 34 e 35, è poi configurato il diritto del conduttore ad ottenere, in caso di cessazione del rapporto di locazione un compenso pari ad un certo numero di mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Ancora, l’art. 40 prevede che, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’art. 28, se il locatore intenda affittare l’immobile a terzi, il conduttore ha diritto di prelazione sulla base delle condizioni che il locatore è tenuto a comunicare almeno sessanta giorni prima della scadenza.

La L. 392-1978 ha peraltro dettato (al titolo II, artt.. 58 a 73) una disciplina transitoria diretta a graduare nel tempo il passaggio alla nuova disciplina – e la conseguente soggezione alle sue regole degli immobili oggetto di rapporti in corso alla data di entrata in vigore della legge.

La disciplina transitoria si presenta pur essa scandita nelle due articolazione dei contratti relativi ad immobili adibiti ad uso di abitazione (capo I, artt. 58 a 66) e di quelli concernenti immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (capo II, artt. 67 a 73). Ferma questa petizione di base, la legge ha poi distinto contratti in corso soggetti a proroga (artt. 58 e 67) e contratti in corso non soggetti a proroga (artt. 65 e 71), regolandone in diverso modo la successiva durata e la possibilità di ulteriore protrazione alla scadenza.

Se, in parallelo con quanto si è fatto a proposito della disciplina ordinaria, ci si sofferma su i contratti relativi ad immobili adibiti ad usi diversi dall’abitazione e sulla disciplina volta a dare rilievo agli interessi della parti emergenti al momento della cessazione del contratto, deve notarsi che questa disciplina è attuata attraverso l’art. 69.

Prima della recente modifica, avvenuta con il D.L. 9 dicembre 1986, n.832 conv. in L. 6 febbraio 1987, n. 15, l’art. 69 disponeva che alle scadenza di cui agli artt. 67 e 71, il locatore dovesse comunicare, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi almeno sessanta giorni prima di tale scadenza, a quali condizioni intendesse proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell’immobile. Era previsto che tale obbligo non ricorresse se il locatore non intendeva procedere al rinnovo della locazione per i motivi indicati nell’art. 29 o quando il conduttore avesse lui comunicato di non voler rinnovare la locazione, questa fosse cessata per inadempimento o recesso, il conduttore fosse assoggettato a fallimento o ad altra procedura concorsuale (comma 1 e 3).

La norma disciplinava poi i modi del comportamento del conduttore che volesse proseguire la locazione alle nuove condizioni (comma 4) o esercitare il diritto di prelazione (comma 5) e regolava il diritto del conduttore ad ottenere in caso contrario un compenso (comma 6-), che stabiliva in un determinato numero di mensilità (18 o 21 per le locazioni alberghiere) riferite al canone comunicato dal locatore.

L’art. 69 proseguiva al comma 7 stabilendo: “Qualora il locatore non intenda procedere al rinnovo della locazione, al conduttore è dovuta l’indennità per avviamento commerciale nella misura di 18, ovvero di 21 mensilità per le locazioni con destinazione alberghiera sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche…”.

In sede di prima approssimazione poteva dunque dirsi che l’art. 69 disciplinasse i soli istituti del compenso al conduttore in caso di cessazione del contratto e del diritto di prelazione – l’ultimo comma dell’art. 69 prevedeva del resto espressamente che per i contratti contemplati dagli art. 67 e 71 le sue disposizioni erano sostitutive di quelle degli artt. 34 e 40 -. Non regolava per contro la rinnovazione tacita del contratto,. preveduta nella disciplina ordinaria dell’art. 28. 3. – I giudici di merito, chiamati ad applicare la normativa sopra riassunta hanno ritenuto che, sopravvenuta la scadenza della proroga legale, mancando nella disciplina transitoria una regolamentazione dell’istituto della rinnovazione tacita, dovesse applicarsi la disciplina ordinaria preveduta dagli artt. 42 e 28 della legge 392, sicché i locatori, per impedire la rinnovazione tacita del contratto, avrebbero dovuto comunicare la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza prevista dall’art. 67 letta) della legge.

Questa soluzione non è però condivisibile. 4. – Esaminando il problema nel vigore del testo dell’art. 69 ora abrogato, la Corte, dopo le decisioni rese in tal senso da questa sezione (29 aprile 1983 n.2975 e 21 dicembre 1983 n.7537), si è pronunciata a sezioni unite (23 gennaio 1985 n.265) ed ha escluso che i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in corso all’entrata in vigore della legge, alle scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71 si siano trovati ad esser soggetti ad una disciplina, che ne prevedesse la rinnovazione tacita (ed a questa decisione altre ne sono seguite in senso conforme: 15 febbraio 1985 ,n.1289; 26 aprile 1985 n.2735; 10 aprile 1986 n.2511).

Interpretando la disciplina transitoria recata dalla legge 392, la Corte ha rilevato, in primo luogo, che l’art. 69 era volto a regolare gli istituti del diritto al compenso e del diritto di prelazione, in sostituzione degli artt. 34 e 40, sicché coerentemente mancava in esso ogni diretto accenno all’art. 28, sede di regolazione dell’istituto della rinnovazione tacita nella disciplina ordinaria. In secondo luogo ha posto in evidenza che, nel disciplinare i contratti non prorogati, l’art. 71 aveva esteso loro le norme sulla durata prevedute dagli art. 27 e 72 comma 1, aveva cioè significativamente limitato il richiamo al solo primo comma dell’art. 42, così escludendo in regime transitorio l’applicabilità del suo secondo comma (che, per la cessazione in regime ordinario di quei particolari contratti, prevede come necessario il preavviso.). Inoltre, ha considerato che, per estendere la disciplina della rinnovazione tacita ai contratti in corso, sarebbero state comunque necessarie espresse norme di adattamento dell’istituto, giacché la scadenza legale preveduta dagli artt. 67 e 71 non era in sè sussumibile a una norma che non solo prevedeva la rinnovazione, ma la prevedeva anche e più rigorosamente “alla prima scadenza contrattuale rispettivamente di sei e di nove anni”.

La Corte non ha mancato poi di esaminare la tesi, desunta dal terzo comma dell’art.69, secondo cui il locatore avrebbe dovuto motivare con una delle cause previste dall’art. 29 il proprio diniego alla rinnovazione del contratto alle scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71. Ha infatti considerato che l’art. 69 appariva costruito sulla previsione di un’incondizionata libertà del locatore di indirizzare o meno la propria volontà nel senso della rinnovazione della locazione, una volta che la precedente era scaduta, quali che fossero le ragioni della sua scelta e sempre che quest’ultima non si risolvesse in un’ingiustificata frustrazione del diritto di prelazione spettante al precedente conduttore (ed in tal senso, è anche la successiva decisione 15 febbraio 1985 n.1289 della sezione).

Un ultimo, decisivo argomento, la Corte ha mostrato militare a sostegno dell’interpretazione accolta, quello rappresentato dal fatto che il diritto di prelazione, disciplinato dall’art. 69, presuppone l’esaurimento del precedente rapporto, giacché la sua funzione è di consentire che se ne costituisca un altro, nuovo rispetto al precedente, perché regolato da diverse condizioni. Dunque, in mancanza di un’espressa disposizione che nella disciplina transitoria regolasse la rinnovazione, una norma in tal senso non poteva esser desunta in via interpretativa dall’art. 69, sede d’una disposizione volta a regolare un istituto dai presupposti e dalla funzione antitetici, giacché la rinnovazione, nella forma preveduta dall’art. 28 della legge, è volta a far si che prosegua il precedente rapporto.

Ora, queste considerazione non dimostrano solo che dalla disciplina transitoria configurata dalla legge 392 non era dato trarre una norma che prevedesse per i contratti in corso una loro rinnovazione tacita alla scadenza legale; dimostrano anche che la strutturazione della disciplina transitoria dava luogo ad una regolamentazione degli interessi delle parti, emergenti al momento della scadenza del periodo di durata legale del rapporto, in sè conclusa e tale da doversi ritenere che il legislatore non avesse inteso prevedere, per in contratti in corso, la possibilità di una loro tacita rinnovazione alle future scadenze legali.

Gli argomenti ora riassunti, dove evidenziano un’incompatibilità logica tra la disciplina dettata dall’art. 69 e il meccanismo di rinnovazione tacita preveduto dagli artt. 28 e 29, non lasciano margini di dubbio per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili adibiti ad usi diversi da quelli contemplati dall’art. 42. Per sè, quei medesimi argomenti avrebbero potuto a prima vista lasciare invece margini di dubbio sulla possibilità che la rinnovazione tacita,. perché per essi operante in via ordinaria solo per la parte preveduta dal primo comma dell’art. 28, fosse compatibile con la disciplina transitoria dei contratti di locazione di immobili adibiti alle attività residue previste dall’art. 42 della legge. E da qui è mosso il tribunale per fare capo alla disciplina ordinaria. Se non che la tesi seguita dal tribunale non è da condividere.

In vero, da un lato l’art. 69 delinea una disciplina unica, destinata ad applicarsi a tutti i contratti aventi le scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71; non distingue, cioè, tra immobili adibiti alle attività indicate dall’art. 27 o alle altre contemplate dall’art. 42; dall’altro, nella disciplina ordinaria, questo secondo tipo di locazione è meno protetto del primo e non si vedrebbe la ragione di un trattamento inverso in sede di disciplina transitoria. Infine valgono le altre considerazioni di ordine letterale e sistematico pur fatte dalla Corte: la circostanza che l’art. 71, comma 1, nel trattare della durata di queste locazioni, abbia limitato il richiamo al primo comma dell’art. 42 e perciò escluso il richiamo dell’art. 28 attuato attraverso il secondo comma dell’art. 42; l’impostazione parallela nelle due discipline, ordinaria e transitoria, che denuncia come quella attuata dall’art. 69 sia stata la sola regolamentazione volutasi dare dal legislatore agli interessi emergenti all’atto delle scadenze legali prevedute dagli artt. 67 e 71. 5. – Una conferma ulteriore di quanto si è sin qui osservato si ha quando si estenda l’esame della disciplina transitoria, dalle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione alle locazioni abitative. Qui, mentre per i contratti in corso non prorogati, l’art. 65 ha espressamente detto applicabile la disposizione sulla rinnovazione tacita contenuta nell’art. 3, analogo richiamo non v’è nell’art. 58 a proposito dei contratti in corso prorogati. E la Corte Costituzionale ha giudicato non in contrasto con il principio di eguaglianza l’interpretazione dell’art; 58, per cui il legislatore avrebbe ritenuto di non estendere la disciplina della rinnovazione tacita anche ai contratti prorogati (sent. 6 febbraio 1985-n.33): conclusione raggiunta – tra l’altro – in base alla considerazione che le diverse situazioni di partenza, caratterizzate dalla inserzione o meno dei precedenti rapporti nel regime di proroga, aveva giustificato da parte del legislatore la risposta differenziata, rappresentata dal mantenere i primi rapporti per un ulteriore periodo di tempo nel regime di proroga e dall’assoggettare gli altri alla disciplina venutasi a sostituire a quella ordinaria, cui essi erano già sottoposti (sent. 12 dicembre 1984 n.281); donde una differenza di disciplina tra le due serie di rapporti, che giustificava anche quella relativa alla rinnovazione.

La Corte Costituzione, però ha anche rilevato che “la rinnovazione tacita, conseguente alla mancata disdetta, presuppone, di norma, la sussistenza di un rapporto, liberamente voluto dalle parti secondo la loro autonomia negoziale, sicchè, in mancanza di una manifestazione di volontà contraria, il legislatore può ragionevolmente presumere che ricorra il comune intento di protrarre ulteriormente il rapporto medesimo: per contro, in caso di intervento autoritativo che sposti il termine di scadenza del contratto, disponendone la proroga, la ricordata presunzione non può intuitivamente sussistere ed è logico quindi che il contratto, “indipendentemente dalla disdetta, cessi con lo spirare del termine finale” (sent. 6 febbraio 1985 n.33; e, nello stesso senso, Cass. 23 gennaio 1985 n. 265).

Ora è pur vero che, in relazione alle esigenze che giustificano il recesso anticipato del locatore, la Corte ha considerato che aver la legge esteso la nuova durata legale ai precedenti contratti ancora in corso aveva nella sostanza prodotto una protrazione legale del rapporto (art. 1 richiamato dall’art. 65) – (Corte cost., 27 febbraio 1980 n.22 e 28 luglio 1983 n. 250). Non di meno resta evidente che, da un punto di vista tecnico, la disciplina transitoria delle locazioni abitative non già prorogate si limita ad assoggettare i rapporti in corso alla nuova disciplina della durata delle locazioni, sicché appare conforme alla ragione d’ordine sistematico, richiamata dalla Corte Costituzionale, che solo a queste locazioni, tra i quattro tipi che il legislatore ha distinto agli artt. 58,65, 67 e 71, sia stato esteso l’istituto della rinnovazione tacita preveduto dalla disciplina ordinaria (giacché anche l’art.71, attraverso il disposto del comma secondo sulla durata residua minima, ha attuato una forma di proroga legale). 6. – Com’è noto, alla proroga dei termini stabiliti dalle lett. a), b) e c) dell’art. 67 della legge 392 (attuata con l’art. 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.94), avevano fatto seguito, da un lato, le ulteriori proroghe delle scadenze stabilite dalla lett. a) dell’art 67 (L. 25 luglio 1984, n.377, art.2; D.L. 7 febbraio 1985, n.12 conv. con modif. nella L. 5 aprile 1985, n. 118, art.1, comma 8), dall’altro l’abrogazione dell’art. 69, sostituito dall’1, comma 9 bis, del D.L. 12. del 1985, che aveva preveduto il diritto del conduttore al rinnovo del contratto, salvo diniego motivato dalla necessità di riottenere la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi indicati dall’art. 29.

Delle disposizioni dettate con gli artt. 2 della L. 25 luglio 1984, n.377 ed 1, commi 8, 9, 9 bis, 9 ter, 9 quater e 9 quinquies, del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 conv. nella L. 5 aprile 1985, n.118 (di cui questa Corte aveva rivelato la sospetta incostituzionalità con l’ordinanza del 2 dicembre 1985 n. 645), la Corte Costituzionale ha peraltro dichiarato l’illegittimità (sent. 23 aprile 1986, n.108) ed ha inoltre avvertito (considerato in diritto, n.11), in conformità della sua precedente giurisprudenza, che la caducazione del comma 9 bis dell’art.1, espressamente abrogativo dell’art.69 della legge 392, comportava il ripristino della norma precedentemente abrogata.

L’art. 1 del D.L. 7 dicembre 1986, n.832, conv. in L. 6 febbraio 1987, n. 15 è ora tornato a modificare l’art. 69. 7. – La Corte deve a questo punto stabilire a quali rapporti la nuova disciplina transitoria si applichi e, ove essa sia da applicare anche in relazione al contratto di cui è causa, se il motivo, che, alla stregua del precedente testo dell’art.69, avrebbe dovuto esser accolto, resti fondato.

L’ultimo comma dell’art. 69 – introdotto in sede di conversione – dichiara che le disposizioni dello stesso articolo si applicano tra gli altri anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di cui all’art. 42.

L’art. 2, comma 1, dispone: – “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, per i quali il termine fissato è scaduto alla data di entrata in vigore del presente decreto, è effettuata dopo mesi nove, ovvero dopo mesi dodici per le locazioni con destinazione alberghiera,dal predetto termine fissato dal giudice ma, in ogni caso, non prima del 28 febbraio 1987″. Il primo comma dell’art. 69 (sub art. 1 del D.L. 832) dispone; – “Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, di cui agli articoli 67 e 71 della presente legge, il locatore comunica, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi entro il 28 febbraio, se ed a quali condizioni intende proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell’immobile”.

Dal collegamento tra le due disposizioni emerge che la nuova disciplina transitoria è destinata ad applicarsi ai rapporti derivanti dai contratti preveduti dagli artt. 67 e 71, che da un lato non abbiano conosciuto un rinnovo consensuale del contratto oramai scaduto, dall’altro non siano cessati per esser stato l’immobile rilasciato, essendo per contro irrilevante che sia intervenuta una pronuncia passata in giudicato che abbia dichiarato cessata l’efficacia del contratto, salve le eccezioni prevedute dal terzo comma dell’art. 2, per i casi di morosità.

Passando allora a considerare il disposto dell’art. 69 in rapporto al motivo di ricorso è agevole pervenire alla conclusione che esso non abbia modificato la disciplina dettata con la legge 392, nel punto in cui rimetteva alla unilaterale determinazione del locatore il proseguire la locazione: ciò per motivi d’ordine sistematico e letterale.

Dal primo punto di vista va infatti considerato che la norma assume ad oggetto di disciplina rapporti derivanti da contratti, la cui scadenza era in molti casi da tempo sopravvenuta, rapporti che si considerano non avere a loro base una intervenuta rinnovazione, in quanto si detta una disciplina volta a regolare i modi di formazione dei nuovi contratti a diverse condizioni.

Dal secondo punto di vista si rileva come la lettera delle disposizioni dettate dal nuovo art.69 sia ancor più chiara nel rimettere la prosecuzione del rapporto alla unilaterale determinazione del locatore, salva sempre la protezione dell’interesse all’a prelazione nei casi preveduti dal quarto comma dell’art. 40: ed invero, già il primo comma del nuovo art.69 dispone che “il locatore comunica… se e a quali condizioni intende proseguire la locazione…”, mentre l’ottavo comma inizia con l’espressione “se il locatore non intende proseguire la locazione..”, ed il nono rimette alla sua scelta l’accettare o meno le offerte del conduttore (“Se il locatore non intende proseguire nella locazione sulla base delle condizioni offerte..”).

È pur vero che la norma parla di obbligo della comunicazione, anche nel caso che il locatore non intenda proseguire la locazione per i motivi indicati dall’art. 29 (comma 2 e di “Mancanza delle comunicazione, se dovuta” (comma 8), ma ambedue le volte si descrive in realtà un onere. Infatti, se il locatore comunica di non voler proseguire la locazione per uno dei motivi indicati nell’art. 29, impedisce al conduttore di formulare dal canto suo un’offerta, con la conseguenza di dover come compenso mensilità inferiori per numero (commi 10 e 9) e non rapportate al canone offerto dal conduttore, eventualmente superiore a quello corrente di mercato o, nei casi ex art.29 – lett. a), a quello corrisposto in concreto, e con la diversa conseguenza di non doverlo affatto per le locazioni prevedute dall’ultimo comma (tra le quali quelle ex art. 42). 8. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Bari, che si atterrà al principio di diritto per cui i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, contemplati dagli artt. 70 e 42 della L. 27 luglio 1978, n.392, alla scadenza preveduta dall’art.67 lett. a) della stessa legge, prorogata dall’art. 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.9 conv. in L. 25 marzo 1982, n.94, non sono assoggettati a rinnovazione tacita a norma dell’art. 28, comma 1, della legge 392 e ad essi si applica il disposto dell’art. 1 del D.L. 9 dicembre 1986, n. 832 conv. il L. 6 febbraio 1987, n. 15, in quanto alla data di entrata in vigore del decreto 832 non sia stato già eseguito il rilascio dell’immobile.

Il giudice di rinvio provvedere sulle spese anche di questo grado del giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso proposto da Domenico PD e Vita Maria PV e cassa la sentenza 24.5.1983 del Tribunale di Bari; rinvia la causa ad altra sezione dello stesso Tribunale cui rimette di provvedere sulle spese del giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI – Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA – Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN – Consigliere -
Dott. Michele LO PIANO – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DCL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUTEZIA 5,presso lo studio dell’avvocato ROMEO PAOLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

VA ANTONIO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CRESCENZIO 107,presso lo studio dell’avvocato SCATOZZA UMBERTO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1008-97 del Tribunale di PESCARA, emessa il 19-11-1997, depositata il 19-12-97; RG.1158-1997,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05-06-01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato RODOLFO ROMEO (per delega dell’Avv. Paolo Romeo);
udito l’Avvocato UMBERTO SCATOZZA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso del 24.6.1992 VA, conduttore in Pescara alla via D’Annunzio di un appartamento ad uso di abitazione concessogli in locazione da Lina DCL, conveniva in giudizio innanzi al Pretore di quella città la locatrice per ottenerne la condanna alla restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone legale, del deposito cauzionale, e dei relativi interessi.

La convenuta, in via riconvenzionale, reclamava la condanna del conduttore al pagamento della somma di lire 543.850 quale differenza tra l’importo dei danni arrecati all’immobile ed il deposito cauzionale versatole nella misura di lire 500.000.

Il pretore adito, in base anche alla disposta consulenza tecnica di ufficio, determinava il canone equo dovuto per ciascun anno nel periodo dal febbraio 1985 al gennaio 1992; condannava la convenuta locatrice alla restituzione dell’indebito nella misura complessiva di lire 1.641.050, oltre interessi dalla istanza di conciliazione, nonché al pagamento dell’importo di lire 925.000 a titolo di restituzione della cauzione e degli interessi; condannava la stessa DCL alle spese del giudizio.

Sull’appello principale di Lina DCL e su quello incidentale di VA il Tribunale di Pescara, con sentenza depositata il 19.12.1997, riduceva la misura delle spese di primo grado a carico dell’appellante principale; determinava in lire 7.641.050, con gli interessi legali dalla data della istanza di conciliazione, la somma dovuta a titolo di differenza del maggior canone all’appellante incidentale, così corretto l’errore materiale di calcolo, in cui era incorso il pretore; compensava interamente tra le parti le spese del grado, con conferma nel resto della sentenza appellata.

I giudici di appello, circa la ubicazione dell’immobile ex art. 18 della legge n. 392 del 1978, consideravano che neppure nella fase del gravame la locatrice aveva fornito la prova della deliberazione comunale della quale chiedeva l’applicazione; quanto alla maggiorazione del canone ex art. 23 stessa legge in virtù della spesa per opere di manutenzione straordinaria, ritenevano che la stessa locatrice non aveva dimostrato di averle sostenute nel corso di un pregresso rapporto locatizio; rilevavano, in ordine alla domanda dei danni che il conduttore avrebbe arrecato all’immobile, che la istanza non era dimostrata, non potendo a riguardo venire in evidenza la prodotta documentazione fiscale.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso DCL, che affida la impugnazione a tre mezzi di doglianza, ai quali resiste con controricorso, illustrato anche da memoria, VA.

Diritto

Con il primo mezzo di doglianza – deducendo la violazione e la falsa applicazione dell’art. 23 della legge n. 392 del 1978 nonché il vizio di motivazione sul punto – la ricorrente assume che il giudice di merito avrebbe dovuto considerare che il calcolo del canone aveva costituito l’oggetto di specifica contrattazione tra le parti; che il conduttore non aveva mai contestato il relativo prospetto; che l’accettazione scritta del suddetto prospetto costituiva prova specifica anche della accettazione dei criteri di determinazione del corrispettivo, utilizzati dalla locatrice e, perciò, conosciuti dallo stesso conduttore e da intendere come correttamente applicati; che del suddetto accordo delle parti, formalizzato nel prospetto di calcolo del canone, sia il pretore che il tribunale non avevano affatto tenuto conto, omettendo di motivare sulla sua rilevanza quale punto decisivo della controversia.

La censura – che nel suo complesso la ricorrente basa sulla considerazione che la determinazione pattizia del canone della locazione abitativa non può essere contestata dal conduttore, il quale abbia accettato, in sede di stipulazione del relativo contratto, i coefficienti posti a base del calcolo – non è fondata.

L’art. 79, comma 2, della legge n. 392 del 1978 – che prevede la facoltà per il conduttore, con azione proponibile non oltre il semestre dalla riconsegna dell’immobile locato, di ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposta in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge quale conseguenza della sanzione di nullità, di cui al primo comma della stessa norma, di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale previsto dagli artt. 12-22 della stessa legge – costituisce norma inderogabile, attinente al canone legale oltre che alla durata del contratto, con la conseguenza che le disposizioni relative alla determinazione del cosiddetto equo canone sono inserite di diritto nei contratti di locazione ad uso di abitazione, in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti e senza che dalla nullità di dette clausole possa derivare la nullità dell’intero contratto.

Non era, pertanto, necessario, contrariamente a quanto deduce la ricorrente, che la contestazione da parte del conduttore, circa la eccessività del canone corrisposto rispetto a quello legale dovuto, fosse formulata nel corso del rapporto ovvero espressa nel corso del giudizio, dato che la domanda di conciliazione ex art. 44 della legge n. 392 del 1978, con cui lo stesso conduttore chieda l’accertamento dell’equo canone, implica di per sè la contestazione sul canone pattiziamente individuato e corrisposto.

Con il secondo motivo di impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 18 della legge n. 392 del 1978 nonché del le norme di cui agli artt. 2697 cod. civ. e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. – la ricorrente assume che il giudice di merito sarebbe incorso in un palese errore di valutazione delle prove, in quanto non avrebbe valutato il contenuto della delibera comunale n. 674 del 30.10.1978, relativamente alla determinazione della ubicazione dell’appartamento locato, nella considerazione che detta deliberazione non era stata prodotta in giudizio. Aggiunge la ricorrente che della produzione in giudizio della deliberazione non vi era necessità, dovendo il contenuto del provvedimento essere considerato alla stregua di un atto notorio, valutabile ex art. 115 c.p.c., ed essendo stata la suddetta deliberazione utilizzata dal consulente tecnico per determinare il coefficiente ex art. 18 legge n. 392 del 1978.

Anche detta censura non ha pregio.

L’acquisizione o meno agli atti processuali della deliberazione comunale non ha inciso minimamente sulla valutazione dei fatti dal momento che – siccome è chiaro nella motivazione del giudice di merito, secondo quanto la stessa ricorrente ammette in ricorso – il consulente tecnico di ufficio, nella determinazione del canone legale dell’immobile locato, ha tenuto conto esattamente della predetta deliberazione comunale n. 674 del 30.10.1978 e le conclusioni della relazione peritale, quanto al coefficiente della ubicazione, sono state recepite dal giudice di merito, che, avendole riscontrate valide e convincenti, non aveva l’obbligo di esporre sul punto una motivazione più diffusa nè di procedere “ex officio” alla acquisizione del provvedimento amministrativo.

Rientra, infatti, nel potere del consulente tecnico di ufficio attingere “aliunde” notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni che formino oggetto del suo accertamento, quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli. Dette indagini, inoltre, quando ne siano indicate le fonti in modo che le parti possano effettuarne il dovuto controllo, possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice.

Nella specie, rientrava nel potere del consulente tecnico accertare, in base alla relativa deliberazione comunale, quale fosse il coefficiente ex art. 18 legge 392 del 1978 applicabile all’appartamento locato, per cui la ricorrente, se avesse avuto intenzione di evidenziare errori del C.T.U., aveva l’onere di produrre in giudizio il documento, del quale lamentava la interpretazione non corretta, e di precisare, altresì, quale avrebbe dovuto esserne la esatta lettura.

Con il terzo motivo di impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 23 della legge n. 392 del 1978 nonché il vizio di motivazione sul punto – la ricorrente censura l’affermazione del giudice di merito secondo cui essa locatrice avrebbe dovuto fornire la prova, al fine di rendere opponibile la relativa integrazione del canone nei confronti del conduttore resistente, che le opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità erano state effettuate in costanza di pregresso rapporto locativo.

Anche l’ultimo motivo del ricorso non può essere accolto.

In tema di locazione di immobili ad uso di abitazione l’obbligo di integrazione del canone, previsto a carico del conduttore dalla norma di cui all’art. 23 della legge n. 392 del 1978, opera non solo con riferimento alle riparazioni straordinarie eseguite nel corso dell’attuale rapporto locatizio, ma anche con riguardo a quelle eseguite durante precedenti locazioni, restando, invece, la integrazione esclusa qualora le opere suddette siano state effettuate al di fuori di qualsiasi rapporto locativo.

Sul punto la giurisprudenza di legittimità esprime ormai un indirizzo univoco (Cass., sez. un., 9 agosto 1996, n. 7329; Cass., n. 1551-98; Cass., n. 8591-96), basato, oltre che sul tenore lessicale della norma in oggetto, sull’argomento logico e sui criteri di interpretazione storico-sistematici, che inducono a collocare la prevista maggiorazione del corrispettivo tra gli elementi costitutivi del canone, la cui permanenza deve ritenersi legittima anche oltre la scadenza contrattale della locazione, nel corso della quale le opere medesime sono intervenute, ed indipendentemente dalla persona fisica del conduttore.

È logico, pertanto, ritenere che è a carico del locatore – il quale intenda fare valere come acquisita la maggiorazione ex art. 23 legge n. 392 del 1978 nei confronti dell’attuale conduttore per riparazioni straordinarie eseguite nel corso di precedente rapporto locatizio – la dimostrazione, oltre che della esecuzione delle opere, del fatto che le medesime siano state compiute mentre era in corso la locazione dell’immobile, cui inerivano.

Nella specie, la prova suddetta il giudice di merito ha ritenuto che non è stata data e l’affermazione a riguardo regge alla critica che ad essa la ricorrente muove – sotto il profilo del vizio di motivazione – assumendo che il conduttore aveva contrastato la spettanza della integrazione ex art. 23 legge n. 392 del 1978 per il fatto soltanto che le opere non erano state effettuate nel corso del rapporto locatizio che lo riguardava, implicitamente riconoscendo che esse erano intervenute durante altra locazione.

Invero, nel contesto di una generale valutazione degli elementi di prova, ritenere che la mancata contestazione di determinati fatti costituisca implicita ammissione dei fatti medesimi è questione riservata al giudice di merito, che non è censurabile in cassazione sotto il profilo dedotto dalla ricorrente.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.

Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Roma, 5 giugno 2001

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. IANNIRUBERTO Giuseppe – Primo Presidente f.f. -
Dott. VELLA Antonio – Presidente di sezione -
Dott. PREDEN Roberto – Presidente di sezione -
Dott. ALTIERI Enrico – Consigliere -
Dott. MIANI CANEVARI Fabrizio – Consigliere -
Dott. LUCCIOLI Maria Gabriella – Consigliere -
Dott. MERONE Antonio – Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MINISTERO DELLA DIFESA, in persona del Ministro pro tempore,domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope legis;

- RICORRENTE -

CONTRO

S.A., S.M., S.G., S.

C., nella qualità di eredi di S.F.,elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA DI SPAGNA 35, presso lo studio dell’avvocato LEOPOLDO DI BONITO, rappresentati e difesi dall’avvocato BONITO Michele, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza in relazione al N.R.G 1068/2002 della Corte d’Appello di NAPOLI, depositata il 30/09/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/04/07 dal Consigliere Dott. SALVAGO Salvatore;
udito l’Avvocato NICOLI, dell’Avvocatura Generale dello Stato;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MACCARONE Vincenzo che ha concluso per il rigetto del primo motivo e per la declaratoria Della giurisdizione del giudice ordinario.

Fatto

Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 23 ottobre 2001, condannava il Ministero della Difesa a restituire a S.F., concessionario di un alloggio demaniale in località Monte di Procida di Napoli, la complessiva somma di L. 14.007.768, oltre accessori, indebitamente percepita a seguito di errata determinazione dei coefficienti applicativi previsti dalla L. 392 del 1978, richiamata della L. 724 del 1994, art. 43, in tema di alloggi militari.

L’impugnazione del Ministero è stata respinta dalla Corte di appello di Napoli che, con sentenza del 30 settembre 2003: 1) ha dichiarato la giurisdizione del giudice ordinario a conoscere della controversia avente per oggetto il pagamento del canone di concessione stabilito dalla menzionata normativa;e comunque dell’indennità di occupazione del bene da commisurarsi al canone suddetto con i correttivi introdotti dalla specifica disciplina in materia; 2)ha respinto l’eccezione di prescrizione del credito ex art. 2948 c.c., riproposta dal Ministero trattandosi di ripetizione di indebito sottoposta alla prescrizione ordinaria, e non già di pretesa del locatore di pagamento dei canoni soggetta al termine breve di cui all’art. 2948 c.c., n. 3.

Per la cassazione della sentenza il Ministero della Difesa ha proposto ricorso per due motivi; cui resistono con controricorso, illustrato da memoria, A., M., G. e S.C., quali eredi di S.F., deceduto nelle more del giudizio.

Diritto

Con il primo motivo del ricorso,il Ministero della Difesa,deducendo violazione della L. 1034 del 1971, art. 5, censura la sentenza impugnata per avere ritenuto la giurisdizione del giudice ordinario senza considerare che la controversia investe la natura del rapporto concessorio nel suo momento genetico e funzionale e non soltanto i canoni di locazione corrisposti dal S.; e che, allorquando venga meno il rapporto concessorio alla posizione dell’amministrazione non si contrappone più una posizione debitoria, bensì un potere a fronte del quale il soggetto privato è portatore di un mero interesse legittimo.

Il motivo è infondato.

E’ noto che gli della L. 6 dicembre 1971, n. 1034, artt. 5 e 7, attribuiscono alla giurisdizione esclusiva dei tribunali amministrativi le controversie relative a rapporti di concessione di beni o di servizi pubblici; e che il art. 5, comma 2, fa salva la giurisdizione dell’autorità giudiziaria ordinaria “per tutte le controversie concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi” (nonchè quella dei tribunali delle acque pubbliche e del Tribunale superiore delle acque pubbliche nelle materie indicate negli del 11 dicembre 1933, n. 1775, artt. 140, 144, T.U.).

Tale formula adottata dal legislatore (“resta salva” la giurisdizione dell’autorità giudiziaria ordinaria) così come la sua ratio, hanno indotto queste Sezioni Unite a ritenere che il art. 5, comma 1, ha inteso attribuire al giudice amministrativo tutte le controversie relative al rapporto di concessione, prescindendo dalla consistenza delle situazioni giuridiche implicate, allo scopo di porre fine alle precedenti incertezze insorte in giurisprudenza. Ha lasciato al giudice ordinario la cognizione delle controversie contemplate nel secondo comma, in quanto concernenti “indennità, canoni ed altri corrispettivi”, sul presupposto cioè che si trattasse di controversie contrassegnate da un contenuto meramente patrimoniale, attinente al rapporto interno tra P.A. concedente e concessionario del bene o del servizio pubblico: contenuto in ordine al quale la contrapposizione tra le parti si presta ad essere schematizzata secondo il binomio “obbligo-pretesa”, e non richiede interventi sull’esercizio della discrezionalità, allorchè questa venga demandata alla P.A. nella determinazione dei canoni concessori, per esigenze di pubblico interesse correlate all’uso eccezionale di beni demaniali.

Quando, invece, la controversia esula da tali limiti e coinvolge la verifica dell’azione autoritativa della P.A. sull’intera economia del rapporto concessorio, il conflitto tra P.A. e concessionario si configura secondo il binomio “potere – interesse” e viene attratto nella sfera della competenza giurisdizionale del giudice amministrativo.

Quindi il collegio deve ribadire il principio che le controversie concernenti indennità, canoni o altri corrispettivi, riservate, in materia di concessioni amministrative, alla giurisdizione del giudice ordinario sono solo quelle con un contenuto meramente patrimoniale, senza che assuma rilievo un potere d’intervento della p.a. a tutela di interessi generali.

Laddove se la controversia coinvolge i poteri autoritativi della P.A. a tutela dell’interesse pubblico, rendendo necessaria, da parte del giudice, la pronuncia di provvedimenti destinati ad incidere sul contenuto dell’atto concessorio, oppure investa l’esercizio di poteri discrezionali – valutativi nella determinazione del canone e non semplicemente di accertamento tecnico dei presupposti fattuali economico-aziendali (sia sull’ari che sul quantum), la medesima è attratta nella sfera di competenza giurisdizionale del giudice amministrativo (cfr. Cass. 22661/2006; 15217/2006; 6744/2005;4955/2005; 8212/2004; 10157/2003; 3114/2003).

In applicazione di questi principi non può seguirsi l’impostazione del Ministero ricorrente, a giudizio del quale, poichè la materia del contendere verterebbe sull’esistenza di un rapporto concessorio, nonchè sull’esercizio dei poteri autoritativi dell’amministrazione concedente, dovrebbe essere riconosciuta la giurisdizione del giudice amministrativo: in quanto sono del tutto incontroversi tra le parti la concessione dell’alloggio demaniale al Segnino con atto dell’I giugno 1975,la disciplina del rapporto ed i poteri riservati al Ministero,nonchè l’avvenuta revoca della concessione con atto del 14 marzo 1979, cui hanno fatto seguito le proroghe per il rilascio dell’immobile, ed infine la necessità di ottenerne lo sgombero da parte dell’amministrazione. E non si discute neppure sulla regolamentazione del canone dovuto stabilita dalla legge 724 del 1994 ed in particolare individuata dalle parti nei criteri inderogabilmente predisposti dall’art. 43 per gli alloggi militari e delle forze di polizia: vertendo la controversia esclusivamente nello accertare se sono state applicate correttamente le maggiorazioni previste dal comma 4, di detta norma in relazione allo stato di degrado dell’immobile, ai lavori eseguiti dal Ministero concedente,nonchè alla situazione reddituale del concessionario. Per cui, il thema decidendum è limitato all’accertamento in concreto del canone dovuto per lo specifico alloggio concesso al Segnino ed alla sua misura, e cioè all’aspetto puramente patrimoniale del corrispettivo rimasto tale pur dopo l’incontestata revoca della concessione in cui il Ministero ha continuato a determinarlo in base alla menzionata normativa escludente l’esercizio di una qualsiasi discrezionalità. Ed il S. senza impugnare alcun atto o provvedimento di detta amministrazione neppure relativo al rilascio dell’alloggio medesimo per revoca della concessione e senza richiedere la verifica dell’azione autoritativa di questa ha posto in discussione unicamente la correttezza del quantum con tali criteri ottenuto.

Ed allora la sua pretesa e quella consequenziale di ottenere la restituzione delle maggiori somme corrisposte, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, lungi dal prospettarsi come strumentale ed accessoria rispetto alle questioni relative alle vicende del rapporto, si configura invece come principale ed assorbente rispetto ad ogni altra deduzione:a maggior ragione in conseguenza della mancanza di qualsiasi rapporto concessorio (pacificamente cessato nel 1979) a seguito della quale la relativa obbligazione si è trasformata in quella avente per oggetto la debenza dell’indennizzo per occupazione abusiva di bene demaniale (Cass. sez. un. 10731/2003; 8227/2002; 848/1998).

Con il secondo motivo, il Ministero deducendo violazione dell’art. 2948 c.c., si duole che la sentenza impugnata abbia respinto la propria eccezione di prescrizione del credito della controparte.

ritenendo che il relativo termine fosse quello decennale stabilito dall’art. 2946 c.c., senza considerare che si trattava di canoni di locazione perciò soggetti al termine breve di 5 anni di cui alla menzionata disposizione dell’art. 2948 c.c., n. 3.

Anche tale motivo è infondato,avendo questa Corte ripetutamente affermato. a) che il termine breve di cui all’art. 2948 c.c., n. 3.riguarda esclusivamente l’azione del locatore diretta ad ottenere il pagamento del canone locativo (Cass. 3183/2006; 14243/99; 6941/92), e quindi, i canoni dovuti per la concessione amministrativa del godimento di un immobile demaniale, in considerazione della loro assimilabilità ai corrispettivi di locazione (Cass. 2457/1989);b)che l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di aver versato oltre la misura legale del canone muove da una diversa situazione giuridica e resta, invece soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione d’indebito, di cui contiene tutti i presupposti: trattandosi di pagamenti di maggiori somme non dovute e quindi privi di causa, ed a nulla rilevando il titolo (illegittimo) in base al quale furono eseguiti;e) che conseguentemente la prescrizione del diritto al rimborso è quella ordinaria decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c., (Cass. 2936/1995; 3277/1992; 2 933/1963; 3082/1962; 2722/1962).

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e dichiara la giurisdizione del giudice ordinario. Condanna il Ministero della Difesa al pagamento delle spese processuali che liquida in favore degli eredi di Francesco S. in complessivi Euro 1.200,00 di cui Euro 1.100,00 per onorario di difesa,oltre IVA ed accessori come per legge.Così deciso in Roma, il 17 aprile 2007.

Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2007

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. FEDERICO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

B.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA PACUVIO 34, presso lo studio dell’avvocato ROMANELLI LORENZO, che lo difende unitamente all’avvocato RONZONI ALBERTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.D., elettivamente domiciliato in ROMA VIA GERMANICO 12, presso lo studio dell’avvocato DI LORENZO FRANCO, che lo difende unitamente all’avvocato PASINETTI ANTONIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 498/04 della Corte d’Appello di BRESCIA,seconda sezione civile, emessa il 19/05/04, depositata il 15/06/04, R.G. 256/04;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/05/08 dal Consigliere Dott. Giovanni FEDERICO;
udito l’Avvocato Franco DI LORENZO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza 26.03.03 il Tribunale di Bergamo, in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato l’1.10.94, rigettava la domanda di risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni pattuiti proposta il 15.2.00 dal locatore Ba.Da. contro il conduttore B.G. per difetto di legittimazione passiva, riferendosi il mancato pagamento ad un periodo (1.4.99-1.10.99) in cui nel rapporto locatizio era subentrato come conduttore il coniuge L.R. per effetto di assegnazione della casa coniugale in sede di separazione personale, e nel contempo accoglieva la domanda riconvenzionale con cui il B. aveva richiesto, previa determinazione del canone legalmente dovuto, la restituzione delle somme versate in eccesso, ritenendola fondata sotto il profilo del disposto dell’art. 2033 c.c., mentre risultava inammissibile ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 79.

Proposto dal Ba. appello con duplice motivo, resistito dal B., che a sua volta proponeva appello incidentale, la Corte d’Appello di Brescia, con sentenza depositata il 15.6.04, in riforma dell’impugnata sentenza, dichiarava improponibile la domanda di ripetizione del B. nei confronti del Ba. per intervenuta decadenza.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il B., con un solo motivo, mentre ha resistito con controricorso il Ba..

Diritto

Con l’unico motivo il ricorrente deduce la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 2, sostenendosi che il termine di decadenza semestrale previsto dalla norma predetta decorra dalla riconsegna dell’immobile locato, termine che va ricollegato alla definitiva cessazione di fatto del rapporto locatizio.

Il motivo è infondato.

Infatti, nessuna censura può muoversi in linea di massima a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata in ordine alla decorrenza, nel caso di specie, del momento iniziale del suddetto termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte dal conduttore, ai sensi della L. n. 392 del 1978, citato art. 79.

Ed invero, premesso che la fattispecie in esame è caratterizzata dalla circostanza, pacifica tra le parti, che nel rapporto di locazione in corso tra il B., conduttore, ed il Ba., locatore, sia subentrata ex lege, a far data dal 6.2.97, la moglie del B. medesimo in conseguenza dell’assegnazione a suo favore della casa coniugale in sede di separazione personale, e che trattasi di un caso che è privo di precedenti specifici nella giurisprudenza di questa Corte, si rileva che le soluzioni astrattamente prospettabili in materia sono tre:

1) il semestre L. n. 392 del 1978, ex art. 79 decorre – come sostiene la sentenza impugnata – dalla pronuncia sulla separazione personale di coniugi, perchè è in questo momento che al coniuge originariamente titolare del contratto subentra l’altro coniuge, assegnatario, mentre nell’ipotesi in questione deve escludersi la possibilità, da parte dell’originario conduttore, di un effettivo rilascio dell’immobile, se non nel senso figurato che più avanti verrà precisato;

2) il semestre decorre, anche in questo caso, dalla data dell’effettivo rilascio da parte dell’originario conduttore, data che può non coincidere con quella del provvedimento giudiziale di separazione e che deve essere provata dall’interessato a fronte di eventuale eccezione di decadenza;

3) in mancanza di possibilità di un rilascio effettivo dell’immobile, si deve escludere che possa aversi una decadenza dall’azione ex art. 79 citato, anche per evitare eventuali ritorsioni del locatore nei confronti del coniuge assegnatario subentrato nella qualità di conduttore, per cui resterebbe soltanto il decorso della prescrizione.

L’ultima tesi va senz’altro esclusa, in quanto, in caso della sua adozione, resterebbe di fatto abrogata la decadenza sancita dalla L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 2.

La soluzione del problema va, pertanto, ricercata attraverso un accorto bilanciamento delle prime due tesi, tenendo presente l’esigenza che la decorrenza del semestre resti ancorata ad una data certa, senza tuttavia porsi in contrasto con quel consolidato indirizzo giurisprudenziale di questa C.S. che richiede, per l’inizio del decorso del termine stesso, la necessità di un effettivo rilascio dell’immobile locato, nel senso cioè che esso “viene concretamente posto nella effettiva disponibilità del locatore” (Cass. 22.3.2005 n. 6152).

Orbene, come ha correttamente rilevato la Corte di merito, se è indubbiamente vero che la locuzione ®riconsegna”, utilizzata nell’art. 79 per indicare il momento iniziale del termine semestrale, va normalmente interpretata nel senso che tale dies a quo coincide con quello in cui l’immobile in locazione viene rilasciato dal conduttore e posto in concreto nella disponibilità effettiva del locatore, è altrettanto vero che siffatta interpretazione non può non tenere conto anche di quelle controversie in cui, per le ragioni più svariate, si fosse resa necessaria la distinzione tra cessazione del rapporto di locazione e concreta riconsegna dell’immobile, intesa quest’ultima quale obbligo autonomo, a volte anche di non semplice esecuzione, che può richiedere la cooperazione stessa del locatore.

E’ ovvio, infatti, che in questi casi, allo scopo in particolare di impedire che l’inizio della decorrenza del semestre possa essere anticipato ad un momento in cui ancora permanga la detenzione del bene da parte del conduttore, la giurisprudenza di questa C.S. abbia privilegiato una interpretazione della norma della L. n. 392 del 1978, art. 79 che sia strettamente vincolata al dato testuale.

E’ però altrettanto comprensibile che, laddove debba escludersi un rilievo autonomo della riconsegna dell’immobile rispetto alla cessazione del rapporto di locazione, nel senso cioè che la prima resta completamente assorbita nella seconda per quanto attiene alla sua tipica funzione, il termine di decadenza allora non può che farsi decorrere dal momento stesso della cessazione del rapporto.

In tale ambito deve farsi rientrare appunto il caso della successione del coniuge separato nella posizione di conduttore della casa coniugale, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 6, allorquando quest’ultima gli sia stata assegnata dal giudice in sede di separazione personale, in quanto è pacifico che si sia con ciò realizzata un’ipotesi di cessione ex lege del contratto a favore del coniuge assegnatario “con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue e non è più suscettibile di reviviscenza neppure nell’ipotesi in cui la cosa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore” (v. Cass. n. 10890/1993).

Data la successione in parola, che si realizza a prescindere dalla volontà del locatore e dalla sua stessa conoscenza del fatto successorio, sarebbe, perciò, assurdo in tale ipotesi far decorrere, per il conduttore sostituito, il termine di decadenza dall’azione ex art. 79 della legge sull’equo canone dal fatto della riconsegna dell’immobile locato cui sia tenuto un soggetto totalmente diverso da quello avente diritto alla ripetizione delle somme non dovute.

In altri termini, non sembra affatto ragionevole che l’esercizio di un proprio diritto dipenda dall’elemento temporale comunque legato alla sorte di un rapporto giuridico rispetto al quale l’agente sia divenuto totalmente estraneo.

E’ comunque innegabile che, nel caso di successione nel contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 6, nel momento in cui il coniuge separato ed assegnatario della casa coniugale sia subentrato nel contratto di locazione in sostituzione del coniuge, precedentemente titolare ex latere conductoris, si sia verificata una sorta di riconsegna (in senso del tutto figurativo e virtuale) dell’immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna della cosa locata (sempre nel senso figurativo sopra specificato) al nuovo conduttore.

Conseguentemente, in questa ipotesi, la data di decorrenza del semestre va individuata – in linea di principio – in quella del provvedimento giudiziale di separazione personale dei coniugi, data dalla quale il conduttore non assegnatario cessa appunto di essere tale, pur dovendosi far salva a suo favore (come abbiamo anticipato nella premessa) la possibilità – a fronte di eventuale eccezione di decadenza – di dimostrare che l’effettivo rilascio dell’immobile sia avvenuto in data successiva a quella del provvedimento stesso.

Deve, dunque, ritenersi che, coerentemente con le ragioni sistematiche sopra evidenziate, nel caso di specie la Corte di merito abbia correttamente ritenuto che il provvedimento di omologazione della separazione consensuale dei coniugi B.- L., emesso in data 5.2.97 dal Tribunale di Bergamo, abbia estinto definitivamente il rapporto di locazione in capo al B. medesimo e che quest’ultimo abbia da quel momento perduto la qualità di conduttore, con la conseguenza che da quella data iniziava a decorrere, per il B., il termine di proponibilità di eventuali azioni per la ripetizione di somme versate per canoni contra legem.

Si aggiunga che nella specie, risultando dallo stesso ricorso per separazione dei coniugi predetti che il marito aveva già abbandonato la casa coniugale al momento della proposizione della domanda, ne deriva che non si rende necessario alcun accertamento circa la data dell’effettivo rilascio dell’immobile da parte del B., dovendosi far coincidere l’inizio della decorrenza del semestre con la data del provvedimento giudiziale di separazione.

Per completezza di motivazione, si rileva che la validità delle argomentazioni che precedono non resta inficiata dalla considerazione, fatta propria dal primo giudice, che – ove si facesse decorrere il termine di decadenza previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 79 dal subentro di un nuovo conduttore nel contratto di locazione, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge – l’esercizio dell’azione di ripetizione da parte dell’ex conduttore avrebbe esposto quello subentrante al rischio di ritorsioni ad opera del locatore, in quanto, come ha giustamente rilevato la Corte di merito, la soluzione della quaestio iuris qui accolta risulta la sola che appaia coerente con l’esigenza primaria di certezza dei rapporti giuridici che è connaturata all’istituto stesso della decadenza e postula una sua preminenza rispetto all’altra esigenza, pur essa legittima, che investe la tutela del contraente più debole nel contratto di locazione ed era stata ritenuta più cogente dal giudice di prime cure.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, mentre ricorrono, considerata la novità della questione dibattuta, giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 27 maggio 2008.

Depositato in Cancelleria il 17 luglio 2008.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SENESE Salvatore – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5571/2005 proposto da:

Z.D.P., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BRUXELLES 43, presso lo studio degli avvocati SABINI Lando e FLAMINIA SABINI, che la rappresentano e difendono giusta delega a margine del ricorso;

- RICORRENTE -

CONTRO

A.L., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE GIUSEPPE MAZZINI 55, presso lo studio dell’avvocato MONACO SORGE Carmine, che la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

- CONTRORICORRENTE -

avverso la sentenza n. 4800/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA Sezione Terza Civile, emessa il 16/10/2004, depositata l’08/11/2004, R.G.N. 8772/01;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 27/01/2009 dal Consigliere Dott. MARIO FINOCCHIARO;
udito l’Avvocato LANDO SABINI;
udito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per fin via preliminare si rimette al Collegio per il Rinvio; nel merito accoglimento.

Fatto

Con decreto 30 settembre 1994 il presidente del tribunale di Roma ha ingiunto a A.L. il pagamento della somma di L. 9.103.863, oltre accessori, in favore di Z.D.P., reclamata dalla creditrice a titolo di canoni corrisposti oltre la misura legale tra il 1 agosto 1990 e il 30 novembre 1992 in relazione al contratto di locazione avente a oggetto un appartamento in (OMISSIS).

Proposta dalla A. opposizione, nel contraddittorio della Z.D. che – costituitasi in giudizio ha chiesto il rigetto della opposizione stessa -e svoltasi la istruttoria del caso, l’adito tribunale con sentenza n. 29310/00 ha rigettato l’opposizione.

Gravata tale pronunzia dalla soccombente A., nel contraddittorio della Z.D. che, costituitasi in giudizio anche in grado di appello ha chiesto il rigetto della proposta impugnazione, la Corte di appello di Roma con sentenza 16 ottobre – 8 novembre 2004, in totale riforma della pronunzia del primo giudice ha revocato il decreto ingiuntivo del presidente del tribunale di Roma 30 settembre 1993 e dichiarato improcedibile la domanda spiegata dalla Z.D. nei confronti della A., per la restituzione di quanto versato in eccedenza rispetto all’equo canone di locazione dell’appartamento in (OMISSIS) nel periodo 1 agosto 1990 – 30 novembre 1992.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, ha proposto ricorso, affidato a un unico, complesso, motivo Z. D.P..

Resiste, con controricorso A.L..

Diritto

1. L’istanza formulata dal difensore della ricorrente, per un differimento della udienza di discussione, atteso il rappresentato decesso della controricorrente, non può trovare accoglimento.

Si osserva, infatti – in conformità a quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice – che nel giudizio di Cassazione è irrilevante la morte della parte (Cass. 23 febbraio 2007, n. 4233), atteso che al giudizio di cassazione non è applicabile, in via analogica, l’istituto della interruzione per uno degli eventi previsti dall’art. 299 c.p.c., tanto più ove detti eventi si riferiscano alla parte, considerato che quello di cassazione è ab initio un processo di avvocati, volto unicamente alla soluzione di questioni giuridiche alle quali solo il difensore, e non anche la parte, può dare il suo contributo tecnico (Cass. 14 ottobre 2005, n. 20004).

Il richiesto differimento dell’udienza di discussione, inoltre, non può trovare giustificazione nella possibilità di una futura transazione della lite, atteso, da un lato, che la stessa è stata prospettata come ipotetica, dall’altro, che immanente, in ogni procedimento giurisdizionale, deve considerarsi l’esigenza – posta dall’art. 111 Cost. – di garantire una ragionevole durata del processo.

2. Come accennato in parte espositiva i giudici di secondo grado hanno dichiarato improcedibile la domanda spiegata dalla Z. D. nei confronti della A., per la restituzione di quanto versato in eccedenza rispetto all’equo canone di locazione dell’appartamento in (OMISSIS) nel periodo 1 agosto 1990 – 30 novembre 1992.

Quei giudici sono pervenuti a una tale conclusione sul rilievo che la domanda di restituzione delle somme che il conduttore assume versate in più, rispetto al dovuto, postula il preventivo accertamento della misura del canone e dei successivi aumenti legali ed è, pertanto, disciplinata dalle norme che regolano le controversie relative alla determinazione, aggiornamento e adeguamento del canone.

Tali norme comportano – hanno evidenziato quei giudici – il tentativo obbligatorio di conciliazione prevista della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 43 e 44, a pena di improcedibilità della domanda, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento.

Irrilevante – si precisa ancora nella sentenza impugnata – è la circostanza che con sentenza n. 4412/93 il pretore di Roma abbia determinato la misura del canone dovuto dalla Z.D., per il periodo novembre 1987 – luglio 1990, atteso che tale pronunzia non spiega i propri effetti con riguardo al periodo successivo a tale data; sì che la ulteriore richiesta di ripetizione dell’indebito (differenza tra il corrispettivo pagato per la locazione dell’immobile ed il canone effettivamente dovuto per legge nel periodo dal mese di agosto 1990 al mese di novembre 1992) presuppone un autonomo accertamento giudiziale, che avrebbe dovuto essere necessariamente preceduto dal tentativo di conciliazione obbligatorio per legge, L. n. 392 del 1978, ex artt. 43 e 44, a pena di improcedibilità della domanda.

3. Con l’unico motivo parte ricorrente censura la sentenza impugnata denunziando “violazione e falsa applicazione di norme di diritto”.

Si osserva, infatti, che la conduttrice non era tenuta a proporre un nuovo giudizio, per la determinazione dell’equo canone, essendo questo già stato determinato con sentenza passata in cosa giudicata.

In realtà si osserva il pretore ha determinato l’equo canone dovuto dalla conduttrice con riferimento al periodo tra l’inizio della locazione e il momento in cui è stata depositata la domanda (luglio 1990) sì che per il periodo successivo era sufficiente applicare l’aumento ISTAT dovuto per gli anni 1990, 1991 e 1992 per sapere quali erano le differenze dovute dalla locatrice.

4. Assume parte controricorrente che il riassunto motivo di censura è inammissibile, per essere la sentenza impugnata passata in cosa giudicata non avendo il ricorrente censurato la stessa nella parte in cui questa ha evidenziato che la domanda di rimborso è stata proposta oltre il termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile.

5. La riassunta deduzione, che deve esaminarsi con precedenza, rispetto alle censure svolte nel proprio ricorso della Z. D. atteso che dal suo accoglimento deriverebbe la declaratoria di inammissibilità del proposto ricorso, è manifestamente infondata.

A pagina 3 della sentenza impugnata, nel riportare il contenuto delle difese svolte dalla appellante, si precisa che questa aveva dedotto, tra l’altro, che “la domanda avrebbe dovuto essere dichiarata improcedibile in quanto … proposta oltre il termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile”.

Certo quanto sopra, certo che nella parte motiva la pretesa azionata dalla Z.D. è stata disattesa, dai giudici di secondo grado, esclusivamente perchè non preceduta dal tentativo di conciliazione di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 44, è palese che i giudici di secondo grado hanno accolto l’appello della A. non perchè la domanda della Z.D. era stata proposta oltre il termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile, ma per un profilo totalmente diverso.

Deriva da quanto sopra:

- da un lato, che nessun accertamento è stato compiuto, dai giudici di appello, in ordine alla tempestività (o meno) della domanda di rimborso rispetto alla data in cui l’immobile è stato rilasciato;

- dall’altro, che nessun onere aveva l’odierna ricorrente di censurare una affermazione della controparte non posta dai giudici di secondo grado a fondamento del loro dictum in quanto rimasta assorbita;

- da ultimo, infine, che per i ben noti principi, nella eventualità questa Corte dovesse accogliere il ricorso principale con cassazione della sentenza impugnata la A. potrà – dovrà far valere in sede di rinvio l’assunto in questione non esaminato dal giudice di secondo grado, perchè rimasto assorbito per effetto dell’accoglimento di altra tesi difensiva spiegata dalla stessa A..

6. Precisato quanto sopra si osserva che il ricorso è fondato e meritevole di accoglimento.

Come accennato sopra il giudice di secondo grado ha ritenuto improcedibile la domanda di restituzione delle somme che il conduttore assume versate in più rispetto al dovuto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 19, comma 2, per non essere stato esperito, in ordine alla domanda di quantificazione del canone per il periodo agosto 1990 – novembre 1992 il tentativo di conciliazione previsto dalla stessa L. n. 392 del 1978, art. 44, ritenendo irrilevante che – con riguardo allo stessa locazione – fosse intervenuta, nel 1993, sentenza passata in cosa giudicata del pretore di Roma, che aveva già determinato l’equo canone con riguardo al periodo novembre 1987 – luglio 1990 (e condannato la A. a restituire le somme percepite in eccedenza rispetto alla misura dell’equo canone).

Certo quanto precede ritiene questo Collegio che i giudici a quibus sono incorsi nella violazione di legge denunziata dalla ricorrente.

Infatti:

- come risulta dalla stessa non equivoca formulazione normativa il legislatore del 1978 non subordina va al previo esperimento del tentativo di conciliazione l’azione di restituzione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 79, ma solo la “diversa” azione volta alla “determinazione, l’aggiornamento e l’adeguamento del canone”;

- nel caso concreto il “canone” dovuto dalla conduttrice era stato già quantificato in esito a un giudizio conclusosi con sentenza coperta da giudicato;

- giusta i principi generali allorquando due giudizi tra le stesse parti abbiano per oggetto un medesimo negozio o rapporto giuridico e uno di essi sia stato definito con sentenza ormai divenuta irrevocabile, l’accertamento compiuto circa una situazione giuridica o la risoluzione di una questione di fatto o di diritto incidente su punto decisivo comune ad entrambe le cause o costituenti indispensabile premessa logica della statuizione contenuta nella sentenza passata in giudicato, precludono il riesame del punto accertato e risolto, e ciò anche nel caso in cui il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono lo scopo ed il petitum del primo (Cfr., ad esempio, ex plurimis Cass. 14 gennaio 2002, n. 349, nonchè Cass. 13 novembre 1997, n. 11228);

- deriva da quanto precede, pertanto, pacifico che non è stato mai neppure prospettato che successivamente al luglio 1990 si siano verificate circostanze tali da giustificare una quantificazione dell’equo canone in misura diversa da quella accertata dalla sentenza passata in giudicato, che questa quest’ultima precludeva in radice la possibilità di un nuovo giudizio avente ad oggetto la determinazione del canone dovuto dalla parte conduttrice;

- non è stato, ancora, mai oggetto di contestazione, tra le parti – nè anteriormente a questo giudizio nè nel corso dello stesso – la misura dell’ adeguamento o dell’aggiornamento del canone dovuto;

- è pacifico, tra le parti – altresì – che la locatrice non ha preteso aggiornamenti maggiori di quelli determinati dalla ricordata sentenza, e che la conduttrice non ha versato somme inferiori (avendo precisato, del resto, la detta sentenza, coperta da giudicato, che il canone dovesse aggiornarsi palesemente per il futuro sulla base del 75% della svalutazione assoluta intervenuta tra giugno 1978 e il giugno di riferimento in base ai dati forniti dall’ISTAT).

Conclusivamente, non sussistendo, tra le parti, una controversia relativa alla determinazione, all’aggiornamento e all’adeguamento del canone (cfr. L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 43), è palese che la domanda di ripetizione, dei canoni versati in eccedenza rispetto a quelli determinati con sentenza passata in cosa giudicata, non doveva essere preceduta da un tentativo di conciliazione.

7. All’accoglimento del ricorso segue la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio della causa per nuovo esame alla stessa Corte di appello di Roma, in diversa composizione, perchè si adegui al seguente principio di diritto “nel vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 43 e 44, il conduttore che, ex art. 79 della detta Legge agisca nei confronti del locatore per ottenere la restituzione delle somme corrisposte in eccedenza rispetto all’equo canone, non è tenuto al previo esperimento del tentativo di conciliazione – di cui all’art. 44 sopra ricordato – qualora sia già intervenuta, relativamente a quel contratto di locazione, sentenza passata in cosa giudicata di accertamento del canone equo dovuto e della misura dell’adeguamento periodico successivo e di condanna della locatrice alla restituzione dei maggiori canoni corrisposti nel periodo anteriore alla proposizione della domanda in ordine alla quale è stata pronunciata detta sentenza passata in cosa giudicata, ove non si invochino il sopravvenire di nuove circostanze di fatto che giustifichino una diversa determinazione del canone nè il conduttore contesti, con riguardo al periodo successivo a quello per i quali è già intervenuta sentenza di restituzione, i criteri di aggiornamento del canone come operati dal locatore, atteso che in una tale evenienza non sussiste una controversia relativa alla determinazione, all’aggiornamento e all’adeguamento del canone ma unicamente una controversia sul diritto del conduttore a ripetere quanto corrisposto in misura eccedente l’equo canone”.

Il giudice di rinvio provvederà, altresì, sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE accoglie il ricorso;cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, per nuovo esame alla stessa Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese di questo giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 27 gennaio 2009.
Depositato in Cancelleria il 3 aprile 2009

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 8040/2008 proposto da:

C.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CASSIODORO 19, presso lo studio dell’avvocato PANSADORO Alessandro, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

- RICORRENTE -

CONTRO

C.G.;

- INTIMATO -

sul ricorso 11995/2008 proposto da: C.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE VATICANO 46, presso lo studio dell’avvocato RUFINI Mauro, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE -

CONTRO

C.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CASSIODORO 19, presso lo studio dell’avvocato PANSADORO ALESSANDRO,che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso al ricorso incidentale;

- CONTRORICORRENTE AL RICORSO INCIDENTALE -

avverso la sentenza n. 4365/2007 della CORTE D’APPELLO di ROMA, del 23/10/2007 depositata il 05/12/2007;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 13/11/2008 dal Consigliere e Relatore Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito l’Avvocato PANSADORO ALESSANDRO del ricorrente che si riporta agli scritti depositando copia sentenza allegata;
è presente il P.G. in persona del Dott. GIOVANNI SALVI che conclude uniformandosi alla relazione scritta.

Fatto

- Il giorno 7.8.2008 è stata depositata in cancelleria la seguente relazione, in applicazione dell’art. 380 bis cod. proc. civ.:

“1.- Con ricorso al Tribunale di Roma C.A. ha intimato sfratto per morosità a C.G., conduttore di un suo appartamento in (OMISSIS).

Il C.G. ha resistito alla domanda, assumendo di avere sempre versato somme in eccesso (cioè L. 1.600.000 al mese) rispetto al canone dovuto in base al contratto di locazione registrato (L. 700.000 al mese).

Il C.A. ha depositato nuovo ricorso al Tribunale di Roma, lamentando che il suddetto conduttore si fosse autoridotto il canone, versando la somma mensile di Euro 361,52, in luogo di quella dovuta, pari ad Euro 939,64 al mese, e chiedendo il pagamento della differenza.

Il C.G. ha resistito anche al secondo ricorso, proponendo in questa sede domanda riconvenzionale di accertamento dell’equo canone, spettante ai sensi della L. n. 392 del 1978, e di condanna del locatore alla restituzione delle somme percepite in eccesso.

I due procedimenti sono stati riuniti ed il Tribunale di Roma, con sentenza 17 marzo 2006, ha rigettato le domande proposte dal C.A.; ha determinato l’importo dell’equo canone, ma ha ritenuto inammissibile la domanda di restituzione del C. G., perchè del tutto indeterminata.

Su appello del C.G. ed in contraddittorio con il C.A. la Corte di appello di Roma, con sentenza 23 ottobre- 5 dicembre 2007 n. 4365, in riforma della sentenza di primo grado, ha condannato il locatore a restituire al conduttore la somma di Euro 63.3 02,18, oltre agli interessi a decorrere dalla data della domanda giudiziale.

Con atto notificato il 19.3.2008 propone due motivi di ricorso il C.A..

Resiste con controricorso il C.G., proponendo a sua volta un motivo di ricorso incidentale.

Il C.A. ha notificato controricorso, in replica al ricorso incidentale.

2.- Con entrambi i motivi il ricorrente censura la sentenza di appello nella parte in cui ha ritenuto sufficientemente determinata la domanda del C.G. di restituzione dei canoni, sebbene essa non rispondesse ai requisiti prescritti dalle norme che regolano il processo del lavoro e quello di locazione, in quanto non determinava la somma dovuta, l’entità delle somme pagate e i parametri rilevanti per la determinazione dell’equo canone (superficie, vetustà, caratteristiche dell’immobile, ecc.), nè aveva sufficientemente documentato le sue richieste; sì che essa controparte non era stata messa in condizione di prendere posizione e di svolgere adeguatamente le sue difese.

Con il primo motivo si deduce specificamente l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, nonchè la violazione degli artt. 414, 416, 447 bis e 113 cod. proc. civ.; con il secondo motivo la violazione degli artt. 414 e 416 cod. proc. civ., art. 420 cod. proc. civ., comma 4, art. 132 cod. proc. civ., n. 4; art. 118 disp. att.cod. proc. civ., art. 111 Cost., comma 6, nonchè la nullità della sentenza per omessa motivazione su punti decisivi.

I motivi di ricorso vengono sintetizzati nei seguenti quesiti: Primo motivo: Dica la Corte se il ricorso ex art. 414 cod. proc. civ…………debba contenere, a pena di inammissibilità, tutti gli elementi in modo tale che il convenuto sia posto in grado di prendere posizione in maniera precisa sia con riferimento all’an che al quantum e che il giudice in difetto di contestazioni o di contumacia possa pronunciare la sentenza anche alla prima udienza.

Dica la Corte se, nel ricorso con il rito del lavoro, la motivazione circa la ritualità del ricorso stesso deve concernere tutti i fatti controversi ed essenziali da accertare per raggiungere la decisione e deve riguardare tutti gli elementi indispensabili per la determinazione della domanda e del petitum. Secondo motivo: Dica la Corte se la domanda portata da un ricorso proposto con il rito del lavoro – anche valutato nel suo complesso e integrato con la documentazione allegata – ma che sia privo degli elementi indispensabili per procedere alla quantificazione della pretesa, tanto da non consentire al convenuto di prendere posizione in maniera precisa, deve essere dichiarata inammissibile.

3.- Il ricorso è inammissibile, ai sensi dell’art. 366 bis cod. proc. civ., a causa dell’erronea formulazione dei quesiti.

Le tre proposizioni esprimono tutte, in realtà, il medesimo quesito:

cioè quali siano le caratteristiche di completezza del ricorso proposto con il rito speciale per le locazioni.

Ma i quesiti sono formulati in termini eccessivamente generici e astratti, e risultano privi di ogni carattere di decisorietà, nel senso che, pur se confermati, non varrebbero comunque a dimostrare in quali errori sia incorsa la Corte di merito e che cosa debba essere modificato nella sua decisione.

Manca ogni riferimento alla fattispecie concreta ed ai termini in cui l’asserita, mancata specificazione della domanda da parte del conduttore abbia indotto in errore il giudice.

La Corte di appello ha ampiamente e logicamente motivato la sua decisione, secondo cui le domande e le circostanze di fatto dedotte in giudizio dal C.G. erano più che sufficienti a delineare i termini della controversia e a consentire l’accoglimento della domanda di restituzione delle somme pagate in eccesso; tanto che ha potuto essere esperita apposita CTU per la determinazione dell’equo canone e che, in base ad essa, la Corte ha potuto determinare l’importo della somma spettante.

Il ricorrente contesta la veridicità delle suddette affermazioni, ma non deduce alcun elemento concreto diretto a dimostrare che la CTU abbia utilizzato parametri errati o arbitrariamente determinati; che l’importo dell’equo canone sia stato erroneamente individuato a causa della mancanza di specifici dati e dell’incompleta formulazione della domanda; che per le stesse ragioni il giudice abbia erroneamente individuato la somma dovuta, ecc..

Appare poi artificioso il richiamo ad asserite difficoltà di difesa, dovute alla mancata precisazione dei dati relativi all’immobile, rilevanti ai fini della determinazione dell’equo canone, considerato che il locatore non poteva certo ritenersi all’oscuro delle caratteristiche di un immobile di sua proprietà, e che i termini in cui dette caratteristiche incidono sulla determinazione del canone sono dettagliatamente regolate dalla legge n. 392 del 1978.

4.- Con l’unico motivo del ricorso incidentale il C.G. – deducendo violazione dell’art. 2033 cod. civ. e L. n. 392 del 1978, art. 79, nonchè omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione – lamenta che la Corte di appello abbia applicato al il locatore la presunzione di buona fede, condannandolo al pagamento degli interessi sulla somma da restituire a decorrere dalla data della domanda, anzichè dalla data del pagamento.

Rileva il ricorrente che il locatore non solo ha violato le norme imperative di legge in vigore all’epoca circa l’importo del canone, ma ha addirittura predisposto deliberatamente i mezzi per eluderle, stipulando due contratti di locazione coevi: uno simulato, per il canone inferiore, ed altro dissimulato, che indicava il canone realmente richiesto e riscosso.

5.- Il motivo è fondato.

E’ da ritenere che il comportamento delle parti deliberatamente diretto ad eludere l’applicazione di norme imperative di legge valga di per sè a superare la presunzione di buona fede, agli effetti della restituzione dell’indebito.

L’eccezione del controricorrente (e ricorrente principale), secondo cui mancherebbe un atto di costituzione in mora anteriore alla domanda giudiziale e pertanto gli interessi sarebbero dovuti solo da tale data, non sono in termini.

Sul pagamento indebito di somme di denaro maturano infatti in ogni caso gli interessi corrispettivi, anche ove manchino gli estremi per il pagamento di interessi moratori.

Al quesito proposto dalla ricorrente deve essere data, pertanto, risposta positiva, nel senso che:

Il comportamento delle parti diretto ad eludere l’applicazione di norme imperative di legge, allo scopo di conseguire somme non dovute (nella specie, il pagamento di un canone superiore a quello esigibile ai sensi della L. n. 392 del 1978) vale di per sè a superare la presunzione di buona fede dell’accipiens, agli effetti della restituzione dell’indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell’esistenza della norma imperativa ed il deliberato intento di eluderne gli effetti.

La coeva stipulazione di due contratti di locazione; uno simulato, recante l’indicazione del canone conforme alla legge, ed altro dissimulato, recante l’indicazione del canone realmente richiesto, integra gli estremi di cui sopra ed impedisce di applicare la presunzione di buona fede in favore del locatore che abbia indebitamente riscosso il canone maggiore.

3.- La causa può essere avviata alla decisione camerale, per la dichiarazione di inammissibilità del ricorso principale e per l’accoglimento del ricorso incidentale”. – La relazione è stata comunicata al Pubblico Ministero e notificata ai difensori delle parti.

Il Pubblico Ministero non ha presentato conclusioni scritte.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

1.- Va preliminarmente disposta la riunione dei due ricorsi (art. 335 cod. proc. civ.).

2.- Il collegio, all’esito dell’esame del ricorso, ha condiviso la soluzione e gli argomenti esposti nella relazione, che le ragioni esposte nella memoria dal ricorrente principale non valgono ad infirmare.

L’inammissibilità non viene dichiarata sulla base di una o di altra possibile interpretazione dei quesiti, come dedotto dal ricorrente, ma a causa dell’inidoneità delle proposizioni formulate come quesiti ad esprimere il problema giuridico e pratico al quale la Corte deve dare soluzione.

Ove anche si rispondesse in senso affermativo a tutti i quesiti proposti dal ricorrente principale, non sarebbe possibile trarre dalla decisione i principi ai quali il giudice di rinvio si dovrebbe uniformare, nella decisione del caso, non risultando in alcun modo quali siano “gli elementi mancanti”, “i fatti controversi ed essenziali da accertare per raggiungere la decisione…”, negli elementi indispensabili per procedere alla quantificazione della pretesa…, ecc., che dimostrerebbero l’inammissibilità della domanda riconvenzionale e che la sentenza impugnata avrebbe disatteso.

Si ricorda che l’art. 366 bis cod. proc. civ., impone al ricorrente di indicare nel quesito l’errore di diritto della sentenza impugnata in relazione alla concreta fattispecie (cfr, fra le altre, Cass. civ. S.U. 9 luglio 2008 n. 18759; Cass. civ. S.U. 14 febbraio 2008 n. 3519) e che il quesito di diritto non può essere desunto dal contenuto del motivo, poichè – in un sistema processuale che già prevedeva la redazione del motivo con l’indicazione della violazione denunciata – la peculiarità del disposto di cui all’art. 366 bis c.p.c., consiste proprio nell’imporre una sintesi originale ed autosufficiente della violazione stessa, nella redazione del motivo, diretta alla formazione immediata e diretta del principio di diritto, in vista del migliore esercizio della funzione nomofilattica della Corte di legittimità (Cass. civ. Sez. 1^, 27 luglio 2008 n. 20409).

La sentenza della Corte di Cassazione a sezioni unite n. 5/2007, citata dal ricorrente, non è in termini, riguardando questioni del tutto estranee a quella in esame.

Quanto al ricorso incidentale, va confermato il principio di diritto enunciato nella relazione, principio che non implica alcuna valutazione in fatto – come affermato dal ricorrente in memoria – nè può essere disatteso sulla base dei rilievi in fatto contenuti nella memoria, circa la persona che ebbe materialmente a redigere o a sottoscrivere i contratti di locazione e quanto allo scopo ed agli interessi realmente perseguiti dalle parti: questioni tutte che potranno essere sottoposte al giudice di rinvio, ove proponibili a termini di legge.

3.- In conclusione, il ricorso principale va dichiarato inammissibile. Il ricorso incidentale deve essere accolto, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, affinchè decida sulle domande proposte uniformandosi al seguente principio di diritto:

“Il comportamento delle parti diretto ad eludere l’applicazione di norme imperative di legge, allo scopo di conseguire somme non dovute (nella specie, il pagamento di un canone superiore a quello esigibile ai sensi della L. n. 392 del 1978) vale di per sè a superare la presunzione di buona fede dell’accipiens, agli effetti della restituzione dell’indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell’esistenza della norma imperativa ed il deliberato intento di eluderne gli effetti”.

“La coeva stipulazione di due contratti di locazione: uno simulato, recante l’indicazione del canone conforme alla legge, ed altro dissimulato, recante l’indicazione del canone realmente richiesto, integra gli estremi di cui sopra ed impedisce di applicare la presunzione di buona fede in favore del locatore che abbia indebitamente riscosso il canone maggiore”.

4. – La Corte di rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso principale. Accoglie il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, la quale deciderà anche in ordine alle spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13 novembre 2008.

Depositato in Cancelleria il 26 gennaio 2009