Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22924/2009 proposto da:

(OMISSIS) SOC. COOP. A R.L. (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), nella qualita’ di erede della propria madre Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 961/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 10/07/2008, R.G.N. 2191/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Nei tre giudizi di convalida di sfratto per morosita’ promossi nel 1990 da (OMISSIS), quale procuratore di (OMISSIS), nei confronti della Cooperativa (OMISSIS), conduttrice di un immobile composto da cantinato e piano rialzato adibito a poliambulatorio medico, la convenuta sostenne di non aver pagato per i rigurgiti di acque luride provenienti dalla tazza di un gabinetto del piano cantinato, tali da impedire l’uso dell’immobile e che la locatrice non aveva provveduto ad eliminare.

I tre giudizi e quello di opposizione ad un decreto ingiuntivo richiesto dalla locatrice per gli ulteriori canoni intanto maturati furono riuniti.

Il tribunale di Palermo, espletata c.t.u. ed assunta la prova testimoniale, accolse le domande attoree con sentenza del 15.7.2003, l’appello avverso la quale e’ stato rigettato dalla Corte d’appello di Palermo con sentenza n. 961 del 2008 sul sostanziale rilevo che dall’espletata istruttoria era risultato che gli inconvenienti lamentati dalla conduttrice non erano dipesi da difetti, originari o sopravvenuti, dell’appartamento locato.

2.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Cooperativa conduttrice, affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso (OMISSIS), in affermata qualita’ di erede della madre (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La controricorrente infondatamente contesta la legittimazione della ricorrente Cooperativa (OMISSIS), trasformatasi da soc. coop a r.l. in societa’ cooperativa il 30.3.2005, per l’assorbente ragione che la trasformazione di una societa’ in un altro dei tipi previsti dalla legge non si traduce comunque nell’estinzione del soggetto e nella correlativa creazione di uno diverso, ma configura una vicenda meramente evolutivo – modificativa dello stesso soggetto (Cass., sez. un., n. 23019/2007).

E’ del pari infondata la contestazione, operata dalla ricorrente Cooperativa, della legittimazione di (OMISSIS) quale erede di (OMISSIS), essendo stato dalla controricorrente documentalmente provato, mediante produzione effettuata all’atto del deposito del controricorso, che (OMISSIS) e’ l’unica erede della madre (OMISSIS), deceduta il 12.10.2009 (cfr. dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta’ in data 19.11.2009).

2.- Col primo motivo – deducendo violazione degli articoli 1576, 1577, 1578, 1585, 1609 c.c. – la ricorrente societa’ conduttrice si duole di non essere stata considerata esente da responsabilita’ per avere piu’ volte avvisato il locatore della necessita’ di interventi di manutenzione straordinaria all’impianto fognario, il cui mancato funzionamento impediva completamente l’uso dell’immobile locato.

2.1.- Col secondo motivo e’ denunciata violazione dell’articolo 1460 c.c., per avere la corte d’appello disatteso l’exceptio inadimpleti contractus, in ordine al mancato pagamento dei canoni locativi; eccezione che avrebbe invece dovuto ritenere fondata in relazione al totale venir meno della prestazione del locatore.

3.- Il ricorso e’ infondato.

E’, infatti, erroneamente negato che la Legge n. 392 del 1978, articolo 9, che pone a carico del conduttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, sia applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all’articolo 41, comma 1, della legge stessa; e non e’ contestata la ratio decidendi (al di la’ della formale menzione dell’articolo 1585 tra le norme di cui e’ denunciata la violazione) secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver “agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dall’articolo 1585 c.c., comma 2″ (cosi’ la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5).

In siffatto contesto, corretta o no che sia in diritto l’interpretazione offerta dalla Corte d’appello dell’articolo 1585 c.c., mentre e’ inammissibile la diversa (rispetto a quella compiuta dalla Corte di merito, conforme a quella del tribunale) valutazione in fatto che la ricorrente propone delle risultanze istruttorie (il cui apprezzamento e’ stato dal giudice effettuato con motivazione peraltro non censurata in questa sede), la allegazione degli effetti giuridici della insuperabilita’ dell’affermato inadempimento della conduttrice si infrange contro la fondamentale ragione della decisione, costituita dalla ravvisata non imputabilita’ al locatore dell’inconveniente costituito dal rigurgito fognario al piano seminterrato e dalla possibilita’ che la conduttrice avrebbe avuto di adoperarsi per risolverlo direttamente.

4.- La peculiare (ma tuttavia non specificamente censurata) interpretazione dell’articolo 1585 c.c. sulla quale la Corte di merito ha fondato la decisione sfavorevole alla ricorrente induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa le spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 4169/06 proposto da:

- S.n.c. (OMISSIS) – (p. IVA (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS); rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), anche in via disgiunta con l’avv. (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

- Condominio sito in (OMISSIS); in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

parti tutte rappresentare e difese dall’avv. (OMISSIS) e con il medesimo elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrenti -

nonche’ nei confronti di:

s.n.c. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- parti intimate -

contro

la sentenza n. 2258/2005 della Corte di Appello di Napoli, depositata il 11/07/2005 e notificata il 1/12/2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 23/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale. Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il condominio sito in (OMISSIS) ed i condomini (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS), (OMISSIS); (OMISSIS) ed (OMISSIS), esposero: che tra i beni comuni doveva ritenersi compreso il cortile dello stabile, giusta la previsione del regolamento condominiale contrattuale, trascritto nel gennaio 1972 e richiamato nei singoli atti di acquisto; che nel maggio 1973 il costruttore (OMISSIS) aveva venduto a tale (OMISSIS) un piano terraneo a confine con la “residua parte del cortile dal quale era delimitata da una cancellata”; che successivamente l’ (OMISSIS) aveva trasferito alla snc (OMISSIS) la stessa consistenza, menzionando genericamente il cortile tra i confini; che nell’ottobre del 1997 con atto di rettifica del rogito nel 1973 (OMISSIS), in qualita’ di tutore dell’interdetto (OMISSIS), in uno con la snc (OMISSIS), avevano precisato che oggetto della compravendita era anche “la parte di cortile scoperta e di proprieta’ esclusiva” del venditore; che nell’ottobre 1997 la snc (OMISSIS), in allora conduttrice del detto locale, aveva chiuso con un cancello la parte di cortile antistante il terraneo, impedendo l’accesso agli altri condomini. Su tali premesse citarono innanzi al Tribunale di Napoli dapprima la snc (OMISSIS) e poi la snc (OMISSIS) – che nel frattempo, con rogito del febbraio 2000 aveva acquistato il locale terraneo -, affinche’ fosse accertato e dichiarato che il cortile in questione non era tra le parti assoggettate a riserva di proprieta’ da parte del costruttore e come tale non sarebbe stato trasferibile a terzi; che con l’espressione “residua parte del cortile non si era inteso trasferire anche l’area cortilizia; chiesero infine che la (OMISSIS) fosse condannata al ripristino dell’uso originario del cortile mediante la rimozione del cancello.

La (OMISSIS) venne dichiarata contumace; la snc (OMISSIS), si oppose alla domanda, sostenendo che, in base ai titoli di provenienza, doveva considerarsi legittima proprietaria della porzione di cortile delimitata dalla cancellata in quanto doveva escludersi la presunzione di appartenenza della stessa ai beni condominiali essendo al contrario strutturalmente posta al servizio del terraneo; in via subordinata chiese che si accertasse l’intervenuta usucapione di detta porzione immobiliare ; in via di ulteriore subordine – ed in caso di accoglimento dell’avversaria domanda – domando’ che, essendosi concretizzata l’evizione parziale, si dichiarasse la risoluzione ex articolo 1479 c.c., della compravendita stipulata con la snc (OMISSIS), condannandosi quest’ultima alla restituzione del prezzo ed al risarcimento dei danni.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 894/2003 accolse la domanda del condominio, rimarcando da un lato la funzione del cortile diretta a consentire l’ingresso di aria e luce al fabbricato; sottolineando dall’altro che la presunzione di cui all’articolo 1117 c.c., non poteva dirsi vinta da titoli contrari per la ragione che nel regolamento del gennaio 1972 era stata inserita una riserva di proprieta’ in favore del costruttore ma relativamente ai soli lastrici di copertura; preciso’ che il rogito dell’ottobre 1972 aveva menzionato il cortile solo a fini confinati, presupponendone dunque la condominialita’ e ribadi’ infine che, pur nell’incertezza derivante dalla formulazione del rogito del 1973 – che non menzionava la porzione di cortile tra i beni alienati – la complessiva valutazione delle emergenze istruttore portava ad escludere che il cortile fosse stato oggetto della vendita. Rigetto’ poi la domanda di usucapione per carenza della prova del possesso utile e nego’ che la (OMISSIS) potesse dirsi in buona fede al fine di applicare l’usucapione decennale, dal momento che il titolo di provenienza non menzionava la parte di cortile contesa; respinse infine la domanda di risoluzione per evizione.

La Corte di Appello di Napoli, pronunziando sentenza n. 2258/2005, respinse il gravame della snc (OMISSIS). Premessa la condivisione delle argomentazioni del Tribunale, nego’ la rilevanza, ai fini dell’accoglimento della domanda, all’osservazione, secondo la quale la scheda di accatastamento, redatta nel 1971, avrebbe riportato parte del cortile come pertinenza esclusiva del terraneo, non ritenendo decisiva neppure l’indicazione dei confini con riferimento alla “residua parte del cortile” contenuta nel titolo di acquisto, in quanto la giudico’ frutto di un errore. Ribadi’ infine la carenza degli clementi oggettivi e soggettivi per la invocata usucapione – ricordando che fino al 1997 la zona del cortile era stata oggetto di possesso promiscuo da parte dei condomini – al pari di quelli della riproposta evizione.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la snc (OMISSIS) facendo valere due motivi; il Condominio ed i condomini – ad eccezione di (OMISSIS) ed (OMISSIS) – hanno resistito con controricorso; la (OMISSIS) e le (OMISSIS) non hanno svolto difese. La causa, chiamata una prima volta all’udienza del 7 ottobre 2011, e’ stata rimessa sul ruolo al fine di acquisire la delibera condominiale autorizzativa alla resistenza alla lite, acquisita la quale e’ stata nuovamente chiamata all’udienza del 17 maggio 2012, data in cui ha sofferto di un nuovo rinvio, mancando la prova della comunicazione ai controricorrenti del decreto di fissazione dell’udienza, per poi venir trattata all’odierna sessione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Con il primo morivo la ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione delle norme in materia: di azione di rivendicazione e di azione confessoria – articoli 948 e 949 c.c. -; di determinazione delle parti comuni di edifici in condominio – articolo 1117 c.c. -; di interpretazione dei contratti – articoli 1362, 1366 e 1367 c.c. -; di ripartizione dell’onere della prova – articolo 2697 c.c. -; di consulenza tecnica di ufficio – articoli 61 e 191 c.p.c. – e di valenza probatoria dei frazionamenti catastali – Legge 11 agosto 1939, n. 1249, articolo 28 -. Denuncia altresi’ la ricorrente la omessa e contraddittoria motivazione su un punto determinante della controversia.

2 – Assume innanzi tutto la societa’ (OMISSIS) che l’azione del Condominio e dei condomini doveva essere qualificata come rivendica parziale del corrile e quindi assoggettata alla ed probatio diabolica del titolo di provenienza, tanto piu’ che, per definizione e come presupposto dell’intrapresa azione, le dette parti non avevano il possesso della porzione in contestazione: cio’ avrebbe comportato che avrebbero dovuto essere gli allora attori in revindica a dare la dimostrazione della proprieta’ sull’intera area cortilizia e non gia’ essa convenuta a dimostrare il proprio buon diritto.

2/a – La deduzione non ha pregio in quanto il Condominio e i condomini agenti hanno chiesto l’accertamento non gia’ dell’appartenenza a se’ della parte di area cortilizia adducendo un titolo e quindi introducendo una questione perito ria da risolvere con i richiamati oneri probatori ma, sul presupposto che tutta l’area adibita a cortile fosse stata, sin dal 1971, data della costruzione, adibita all’uso comune, adducendo che si sarebbero verificati i presupposti per la presunzione di condominialita’ della stessa, secondo quanto indicato dall’articolo 1117 c.c.: in questa prospettiva dunque cade in errore il ricorrente allorche’ si ritiene esonerato dall’onere di dimostrare circostanze di fatto contrarie alla indicata presunzione. Correttamente allora la Corte del merito ha dato applicazione al principio secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprieta’ di un bene appartenente a quelli indicati dall’articolo 1117 c.c., non e’ necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprieta’ del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioe’ sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprieta’ esclusiva darne la prova” (cosi’ Cass. Sez. 2 , n. 11195/2010 cui adde: Cass. Sez. 2 , 5633/2002; Cass. Sez. Il n. 8152/2001; Cass. Sez. 2 , n. 15372/2000).

3 – Assume poi la societa’ ricorrente che nel frazionamento dell’immobile di cui alla scheda presentata al catasto il 15 marzo 1971, – poi pacificamente allegata ai successivi atti di vendita dei singoli locali – era graficamente evidenziata la parte dell’area cortilizia antistante il terraneo – in seguito acquistato da esso ricorrente- come ad esso annessa, cosi’ che il successivo regolamento di condominio trascritto nel gennaio del 1972, laddove parlava di cortile non poteva che far riferimento alla residua parte di esso, esuberante cioe’ da quella di pertinenza del terraneo.

3/a – Anche tale censura non puo’ trovare accoglimento: sul punto non sono stati offerti alla Corte spunti argomentativi clic inducano il Collegio a derogare al risalente indirizzo di legittimita’ (cfr. Cass. Sez. 2 , n. 1915/1991; Cass. Sez. 2 , n. 11996/1998; Cass. Sez. 2 , n. 2670/2001; sino alla piu’ recente Cass. Sez. 2 n. 11195/2010, sopra citata) secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un’unita’ immobiliare e’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 2. … – omissis … -, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi e’ stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprieta’ comune dei condomini su di essa. Ne’ per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 c.c., n. 2, sono sufficienti il frazionamento – accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.” (cosi’ Cass. 11195/2010 cit.).

3/b – Non delibabili in sede di legittimita’ sono poi le doglianze relative al mancato riscontro in concreto degli elementi di fatto che avrebbero dovuto condurre – secondo la ricostruzione operata dal ricorrente – a disconoscere il carattere condominiale della parte di area cortilizia in esame, dal momento che detto accertamento e’ commesso al giudice del merito ed e’ intangibile in sede di legittimita’ se, come nel caso di specie, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 2 , 11195/2010 cit., cui acide Cass. Sez. 2 , n. 2943/2004).

4 – Insussistente e’ poi il vizio ermeneutico delle clausole del rogito del maggio 1973 che parte ricorrente denunzia con riferimento ai canoni di cui agli articoli 1362, 1366 e 1367 c.c., nella misura in cui si invochi la comune volonta’ ed il canone di buona fede con riferimento a soggetti che non furono parti del negozio traslativo; del pari incongruo – e per le medesime ragioni – invocare il principio di conservazione del negozio.

5 – Del tutto inammissibile e’ il, sostanzialmente denunziato, vizio di omessa pronunzia su una censura che si assume portata all’attenzione del giudice dell’appello, interessante la portata del regolamento condominiale del 1992 – in cui nella determinazione delle tabelle millesimali si sarebbe tenuto conto anche della parte di cortile controversa – dal momento che la Corte distrettuale espressamente – cfr. fol sesto della sentenza – valuto’ la circostanza come sub valente rispetto ai sette elementi indicati dal Tribunale al fine dell’interpretazione del titolo di provenienza del dante causa originario – il costruttore (OMISSIS) -, puntualizzando altresi’ l’arbitrarieta’ logica di trarre elementi di convincimento in merito all’oggetto di un rogito del 1972 da un regolamento condominiale deliberato vent’anni dopo.

6 – Inammissibile e’ altresi’ la dedotta erronea applicazione delle norme sulla consulenza tecnica, atteso che esse vengono invocate non per far emergere un cattivo uso da parte del giudice dell’appello di tale mezzo di convincimento bensi’ per dolersi del mancato esercizio del potere discrezionale di ammettere o meno una consulenza tecnica da parte della Corte partenopea, non senza omettere di considerare che gli elementi di convincimento che parte ricorrente vorrebbe trarre dalla diversa struttura della pavimentazione di parte del cortile debbono cedere rispetto alle considerazioni in precedenza operate dallo stesso giudice dell’appello in merito al contenuto dei titoli di provenienza ed alla strutturale destinazione del cortile.

7 – La denunzia attinente alla motivazione appare inammissibile in quanto non sviluppata in ricorso mediante la identificazione del punto centrale e controverso rispetto al quale l’argomentazione del giudice dell’appello sarebbe mancata o sarebbe stata incongrua rispetto alle proprie premesse logiche o, anche non sarebbe stata sufficiente a garantire una ricostruzione dell’iter cognitivo e decisionale seguito.

8 – Con il secondo motivo viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 1143, 1147, 1158 e 1159 c.c., nonche’ omessa e contraddittoria motivazione, laddove la Corte distrettuale avrebbe escluso la ricorrenza del corpus possessionis e, per l’usucapione decennale, anche del requisito della buona fede.

9/a – Censura innanzi tutto il ricorrente la pretermissione del valore da attribuire alle tabelle millesimali approvate nel 1992 – e nel conseguente pagamento, da parte della propria dante causa, la snc (OMISSIS), delle spese relative anche all’area in contestazione, da valutarsi come circostanze di carattere confessorio; denunzia poi la ricorrente che l’apposizione di una chiusura solo nel 1997 non avrebbe di per se’ significato che gli altri condomini ne avessero avuto, in precedenza, il possesso; assume altresi’ che, dovendosi presumere la buona fede, erroneamente la Corte territoriale avrebbe escluso la buona fede valevole per l’usucapione abbreviata.

9/b Le surriferite censure sono da un lato inammissibili – laddove tendono a sindacare il risultato interpretativo delle emergenze di fatto operato dal giudice dell’appello e non gia’ il rispetto, da parte della Corte distrettuale, della portata obiettiva delle norme invocate come neppure il processo logico seguito dallo stesso giudicante-; peccano poi di evidente infondatezza laddove, in ordine alla usucapione ordinaria, si limitano a contrapporre la propria valutazione di alcune circostanze a quella argomentatamente compiuta dal giudice dell’appello; in relazione a quella abbreviata, attribuiscono valore dirimente alla presunzione di buona fede mentre il ragionamento del giudice era diretto appunto a vincere detta presunzione.

9 – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.500,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA, CAP e spese generali.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Filippo ANGLANI Presidente
Cesare MAESTRIPIERI Consigliere
Girolamo GIRONE
Raffaele MAROTTA
Rafaele CORONA Rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso inscritto al n. 6827 e 7850 per l’anno 1990, proposti dal CONDOMINIO…, in persona dell’amministratore in carica Anita Cola in Ridolfi, domiciliato elettivamente in Roma, via Calamatta 16, presso lo studio dell’avv. Gaetano Caracuzzi, che lo difende assieme all’avv. Carlo Serrani per procura speciale redatta in calce al ricorso.

- Ricorrente -

contro

[OMISSIS] domiciliati elettivamente in Roma, presso lo studio dell’avv. Maria Barbantini,difesi dall’avv. Franco Carile per procura in calce al ricorso incidentale.

- Controricorrenti e ricorrenti incidentali -

e

IL PUBBLICO MINISTERO, in persona del sostituto Procuratore generale dott. Renato Viale.

- Intervenuto per legge -

per la cassazione della sentenza 7 febbraio – 10 maggio 1989 del Giudice Conciliatore di Falconara Marittima.
Lette le conclusioni assunte dalle parti, che rispettivamente domandano l’accoglimento ed il rigetto del ricorso, alla pubblica udienza del giorno 8 giugno 1993, sentito il relatore, i difensori delle parti ed il Pubblico Ministero, che conclude per l’accoglimento del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale, la causa si assegna a decisione.

Fatto

Con separati atti di citazione in data 15 ottobre 1986, Oddo Pierfederici e Carolina Nanni proposero, davanti al Giudice Conciliatore di Falconara Marittima, opposizione ai decreti ingiuntivi nn. 40-86 e 39-86, pronunziati il 24 settembre 1986, con i quali erano stati condannati a pagare rispettivamente le somme di lire 428.290 e di lire 567.600, in favore del Condominio… Falconara Marittima. Domandarono la revoca del decreto e l’assoluzione dalla domanda avversa.

Il condominio…, in persona dell’amministratore in carica, si costituì; chiese il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto.

Riuniti i procedimenti e istruita la causa, con sentenza 7 febbraio – 10 maggio 1989, il Conciliatore accolse l’opposizione, revocò i decreti ingiuntivi e dichiarò integralmente compensante le spese processuali per giusti motivi.

Propone ricorso per cassazione il Condominio…; resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale Oddo Pierfederici e Carolina Nanni.

Diritto

1.- A fondamento del ricorso, il Condominio deduce:

a) violazione e falsa applicazione degli artt. 5, 9 e 10 L. 392 del 1978 e 1123 cod. civ., 63 disp. att. cod. civ. La legge n. 392 del 1978 si limita a disciplinare i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza apportare innovazione alcuna alla normativa del condominio negli edifici. Pertanto, l’amministratore del condominio conserva il diritto di riscuotere le spese condominiali direttamente dai condomini, e non è possibile ipotizzare un’azione diretta verso i conduttori.

b) violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Il Conciliatore, affermando la nullità delle deliberazioni che avevano approvato il consuntivo e la ripartizione delle spese condominiali, per l’omessa convocazione della conduttrice, ha violato il disposto di cui all’art. 112 cod. proc. civ., incorrendo nel vizio di ultra petizione.

2.- A fondamento del ricorso incidentale, i ricorrenti deducono omessa motivazione su un punto decisivo prospettato dalle parti e falsa applicazione dell’art. 9 L. 392 del 1978, in relazione all’art. 34 regolamento di condominio, e violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

Il conciliatore non si è pronunziato sull’inadempimento dell’obbligo dell’amministratore di escutere i condomini morosi a norma dell’art. 34 del regolamento di condominio; non ha pronunziato neppure in merito all’omessa convocazione di Nanni Carolina all’assemblea del 9 giugno 1984.

I motivi del ricorso principale vanno esaminati congiuntamente, in ragione della loro connessione.

La legge n. 392 del 1979 (NDR: così nel testo) (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass., Sez. II, 14 luglio 1988, n.4606; conf. Cass., Sez III, 27 novembre 1989, n. 5160).

Posto che la legge cosiddetta dell’equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l’amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall’art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l’amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell’edificio in condominio e non al conduttore.

L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta l’assorbimento del secondo.

Deve essere respinto il ricorso incidentale.

È risaputo che nel giudizio di legittimità, la preclusione della proponibilità di questioni nuove opera nel caso di prospettazione di nuovi temi di contestazione non profilati nelle precedenti fasi del giudizio (Cass., Sez. II, 1 agosto 1990, n. 8230; Cass., Sez. III, 28 aprile 1990, n. 3594). Involgono questioni nuove, proposte per la prima volta in sede di legittimità, tanto il risarcimento del danno, che si asserisce subito dai locatori per l’impossibilità di rivalersi nei confronti del conduttore, a seguito dell’inadempimento da parte dell’amministratore della obbligazione di escutere i conduttori morosi, statuita dall’art. 34 del Regolamento di condominio; quanto la nullità della delibera assembleare del 9 giugno 1984 per la mancata convocazione del condominio Carolina Nanni.

Nella sentenza del Conciliatore non viene esaminata, perché non sollevata dalla parte interessata, la questione del risarcimento di danni per impossibilità, da parte dei locatori di rivalersi nei confronti del conduttore, mentre il riferimento all’art. 34 del regolamento di condominio costituisce un mero obiter. Allo stesso tempo, non viene discussa, del pari perché non proposta, la questione della nullità della delibera assembleare 9 giugno 1984, per omessa convocazione di un condominio.

All’accoglimento del primo motivo del ricorso, segue la cassazione della sentenza e il rinvio della causa al Giudice conciliatore di Ancona, il quale deciderà, anche sulle spese del giudice di legittimità, applicando il seguente principio di diritto: la legge n. 392 del 1979 (NDR: così nel testo) (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice – può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.

P.Q.M.

La Corte:
riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Giudice Conciliatore di Ancona, il quale deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Roma, 8 giugno 1993.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.S., rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv. Sicchiero Gianluca e Aurelio Gentili, elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in Roma, via Po, n. 24;

- ricorrente -

contro

B.G., rappresentato e difeso, in forza di procura in calce al controricorso, dagli Avv. Comito Pietro e Nicola Di Pierro, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Tagliamento, n. 55;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, n. 99 del 22 maggio 2006;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 marzo 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. Nicola Di Pierro;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

1. – Con ricorso in data 9 novembre 2001 al Giudice di pace di Portogruaro, B.G., proprietario di due unità immobiliari facenti parte del Condominio (OMISSIS) posto in (OMISSIS) ed ubicate al piano terra, l’una adibita allo svolgimento dell’attività di autoscuola e ad agenzia di pratiche automobilistiche e l’altra all’esercizio di attività commerciale, ha impugnato, perché adottata in assenza del prescritto quorum e perché contrastante con la legge, la deliberazione presa dall’assemblea condominiale in data 12 ottobre 2001 che aveva negato l’autorizzazione all’installazione di insegne pubblicitarie sulle architravi perimetrali dell’edificio soprastanti le citate unità.

Si è costituito il Condominio, eccependo l’incompetenza per materia del giudice adito e contestando nel merito la fondatezza delle pretese avversarie.

Il Giudice di pace, dopo avere dichiarato con sentenza non definitiva la propria competenza per materia a decidere la causa, con sentenza in data 7 giugno 2003 ha accolto la domanda attorea e, per l’effetto, ha annullato in parte qua la delibera impugnata ed il rifiuto dell’amministratore ad autorizzare l’installazione delle insegne, abilitando il B. ad effettuare tale installazione.

2. – Questa sentenza è stata appellata dal condomino M. S..

Il Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, con sentenza in data 22 maggio 2006 ha dichiarato inammissibile l’appello per carenza di legittimazione ad impugnare in capo al singolo condomino, che non è stato parte del giudizio di primo grado.

Secondo il Tribunale, nella specie non è in discussione l’esistenza del diritto dei condomini all’uso del bene comune, ma solo le modalità e facoltà di utilizzo dello stesso: venendo dunque in rilievo la gestione del servizio comune, la legittimazione ad agire, e quindi ad impugnare, spetta soltanto all’amministratore.

3. – Per la cassazione della sentenza del Tribunale il M. ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 luglio 2006, sulla base di due motivi.

L’intimato ha resistito con controricorso, illustrato con memoria.

Diritto

1. – Con il primo motivo (violazione dell’art. 339 cod. proc. civ. e dell’art. 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) si censura che il Tribunale abbia dichiarato inammissibile l’appello sul rilievo che il giudicato formatosi sulla sentenza parziale del Giudice di pace avrebbe dimostrato che la lite riguardava un servizio condominiale. Il Tribunale non avrebbe tenuto conto che la sentenza parziale ha espressamente affermato che la competenza del giudice di pace riguardava anche i beni ed i diritti, il criterio per individuare il giudice competente essendo il valore, desumibile dalla delibera impugnata. In altri termini, il Giudice di pace si sarebbe detto competente in base al valore della delibera, tralasciando del tutto il tipo di controversia. Anche la sentenza definitiva del primo giudice aveva escluso che si vertesse in tema di servizi condominiali, trattandosi di diritti soggettivi perfetti del condomino in contrasto con quelli degli altri condomini.

Con il secondo mezzo (violazione dell’art. 339 codd. proc. civ., e degli artt. 1102, 1117, 1118 e 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) si sostiene che la lite relativa all’uso della cosa comune, quando ha ad oggetto l’utilizzo di un muro comune dell’immobile condominiale per affiggervi targhe o insegne, riguarda diritti soggettivi, con la conseguenza che la sentenza che la definisce può essere appellata dal condomino rimasto estraneo al giudizio di primo grado in cui è stata resa.

2. – I due motivi – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono fondati.

Non è in discussione la competenza del giudice di pace a giudicare sulla presente controversia: la sentenza non definitiva in data 25 luglio 2002, con cui il Giudice di pace di Portogruaro ha dichiarato la propria competenza per materia nella controversia de qua, perché concernente la modalità di uso del servizio condominiale relativo al muro comune, è infatti passata in cosa giudicata, non essendo stata fatta oggetto di impugnazione.

Quel che viene in rilievo è il merito della controversia: e sotto questo profilo il Giudice di pace, con la sentenza in data 7 luglio 2003 con cui ha definito il giudizio dinanzi a sè pendente, ha chiarito che nella specie ciò di cui si discuteva non era la misura o la modalità di uso di un servizio condominiale, ma “se la materia relativa all’esposizione di targhe ed insegne sia sottratta alla disponibilità dell’assemblea dei condomini”: quesito al quale il giudice ha dato risposta affermativa, sul rilievo che non può essere vietato al singolo condomino “di servirsi della cosa comune, e cioè dei muri perimetrali, per apporvi le proprie insegne”, ciò “raffigurando una modifica della cosa comune conforme alla destinazione del muro perimetrale, che ciascun condomino può legittimamente apportare a propria cura e spese, se non impedisce l’altrui pari uso”.

Il merito della controversia, ad onta delle ragioni che avevano indotto ad affermare la competenza per materia del giudice di pace, ha dunque riguardato, non già i limiti quantitativi e qualitativi nell’uso dei servizi del condominio, ma l’esistenza (o l’inesistenza) del diritto di usare del muro comune al fine di apporvi targhe, e quindi un diritto soggettivo di carattere dominicale spettante al condomino.

E’ evidente che, in siffatta fattispecie, il Tribunale, investito dell’appello del singolo condomino, ha errato a ritenere che la legittimazione ad impugnare spettasse esclusivamente all’amministratore per essere la causa decisa in primo grado relativa alla gestione di un servizio comune.

Essendo in discussione i diritti e le facoltà che si riconnettono al diritto di comproprietà dei condomini sulla parte comune, il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere la legittimazione ad appellare del singolo condomino, in luogo dell’amministratore che era stato parte nel giudizio di primo grado, e ciò in base al principio secondo cui nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè quindi del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza (Cass., Sez. 2, 6 agosto 1999, n. 8479; Cass., Sez. 2, 21 gennaio 2010, n. 1011, Cass., Sez. 3, 18 febbraio 2010, n. 3900; Cass., Sez. 3, 16 maggio 2011, n. 10717).

3. – La sentenza impugnata è cassata.

La causa deve essere rinviata al Tribunale di Venezia, in persona di diverso giudicante.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Venezia, in persona di diverso giudicante.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della corte suprema di cassazione, il 13 marzo 2012.

Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPIRITO Angelo – Presidente -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8829-2011 proposto da:

S.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’Avv. PROIETTI LIVIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) in persona del suo rappresentante legale, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE CARSO 14, presso lo studio dell’avvocato OLANDA LUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANTINORI SEBASTIANO giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

S.A.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 579/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 10/02/2010 R.G.N. 2670/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
udito l’Avvocato SERGIO TORRI per delega;
udito l’Avvocato SEBASTIANO ANTINORI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

1.1. S.G. ricorre, affidandosi a due motivi, per la cassazione della sentenza n. 579 del 10.2.10 della corte di appello di Roma, resa ai sensi dell’art. 281-sexies cod. proc. civ., con cui è stato rigettato il suo appello avverso la sentenza n. 14204/05 del tribunale della Capitale, recante la condanna di lui a consentire l’accesso ad un immobile, da lui detenuto, a tutti i condomini del Condominio di via (OMISSIS), a seguito della domanda di quest’ultimo avanzata in primo momento nei confronti di S.A. e poi estesa nei confronti di esso ricorrente per le difese in fatto dell’originaria convenuta.

1.2. Degli intimati resiste con controricorso il condominio, mentre S.A. non svolge attività difensiva in questa sede; e, per la pubblica udienza del giorno 11.1.12, sia il ricorrente che il controricorrente producono memorie ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ. e prendono parte alla discussione orale.

Diritto

2. Il S. sviluppa due motivi e:

2.1. con il primo – di “violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., artt. 281 sexies, 352 e 359 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″ – egli si duole dell’illegittimità della decisione del gravame con il rito previsto dall’art. 281 sexies cod. proc. civ., lungamente argomentando per la sua incompatibilità con il giudizio di appello e richiamando la contraria decisione di Cass. 13 marzo 2009 n. 6205;

2.2. con il secondo – di “violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 949 e 1117 c.c. e artt. 11 (?) e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″ – egli censura la qualificazione dell’azione come azione personale per rilascio e la valutazione di inammissibilità per novità della questione della natura reale o personale, deducendo: che non rilevano, ai fini della qualificazione, le modalità di svolgimento del giudizio di primo grado, soprattutto dinanzi alla sua eccezione riconvenzionale di usucapione; che invece la domanda deve interpretarsi come rei vindicatio, alla stregua delle richieste svolte dal condominio in primo grado; che pertanto attivamente legittimati sono tutti i comproprietari e non il condominio, costituitosi solo nel 2000; che malamente è stata ritenuta la natura condominiale del bene, nonostante esso sia intercluso e conduca esclusivamente all’alloggio di esso ricorrente.

3. Dal canto suo il controricorrente contesta sia il primo che il secondo motivo, aderendo alle argomentazioni della corte territoriale sulla relative questioni di rito e di merito.

4. Il primo motivo è infondato:

4.1. già la pronuncia richiamata dal ricorrente (Cass. 13 marzo 2009, n. 6205) confina l’illegittimità dell’applicazione dell’art. 281-sexies cod. proc. civ. all’ipotesi in cui una delle parti richieda al giudice di disporre lo scambio delle comparse conclusionali, così ammettendola quando nessuna negativa conseguenza, prospettata in quella stessa sede da una delle parti, possa derivare dalla soppressione della fase di trattazione scritta;

4.2. più in generale, la giurisprudenza di questa Corte è ormai orientata nel senso che la norma dell’art. 281-sexies cod. proc. civ. – che consente al giudice, al termine della discussione, di redigere immediatamente il dispositivo e la concisa motivazione della sentenza – in assenza di un’espressa previsione che ne limiti l’applicabilità al solo giudizio di primo grado, è norma applicabile anche nel giudizio di appello (Cass., ord. 27 gennaio 2011, n. 2024), salvo il caso – che peraltro qui con tutta evidenza non ricorre, sia perchè il ricorrente non lo prospetta in modo chiaro in ricorso, sia soprattutto perchè dal verbale dell’udienza di discussione, che forma parte integrante della sentenza ai sensi dell’art. 281-sexies cod. proc. civ., non risulta alcuna diversa richiesta dell’odierno ricorrente, che in quella sede rivestiva la qualità di appellante – in cui si prospetti una specifica conseguenza dell’adozione di tale rito sulla lesione in concreto di propri diritti di difesa (giurisprudenza ormai consolidata, per la quale basti un richiamo alle seguenti pronunce di questa Corte, tutte del 2011: ord. n. 2024 del 27 gennaio 2011, n. 16142, n. 16395, n. 16396, n. 16397, n. 16398, n. 16399, n. 16400, n. 16403, n. 16501, n. 16502, n. 16503, n. 16504, n. 16505, n. 16506, n. 16507, n. 16508, n. 16509, n. 16510, n. 16511, n. 16512, n. 16513, n. 16514, n. 16515, n. 16516, n. 16517, n. 16518, n. 16520, n. 17724, n. 17778, n. 18115, n. 18116, n. 18117, n. 18118, n. 18119, n. 18120, n. 18121, n. 18122, n. 18123, n. 18124, n. 18125, n. 18126, n. 18127, n. 18128, n. 18129, n. 18635, n. 18636, n. 18637, n. 18638, n. 18639, ord. n. 23202 del dì 8 novembre 2011);

4.3. quand’anche, poi, si volesse argomentare nel senso che tale possibilità sia stata riconosciuta soltanto con le riforme legislative successive (con conseguente implicita conferma a contrario dell’insussistenza, per il passato, di qualunque fondamento normativo), bene può rilevarsi in contrario che queste comportano invece soltanto il riconoscimento normativo di un valido indirizzo giurisprudenziale ormai già consolidato e l’adeguamento anche del tessuto normativo testuale al contenuto della norma come individuato dall’interprete in sede di nomofilachia.

5. Anche il secondo motivo è infondato:

5.1. la qualificazione della domanda, da parte del tribunale prima e della corte territoriale poi, quale azione personale di accertamento di insussistenza di alcun titolo a detenere in capo alle controparti si fonda con tutta evidenza sull’interpretazione quanto meno delle conclusioni dell’attore condominio testualmente riportate in ricorso (pie di pag. 14): “accertare che la convenuta non può vantare alcun diritto in ordine al bene condominiale …; condannare … all’immediato rilascio di tale bene e comunque consentire il libero accesso al bene anzidetto a tutti i condomini e gli aventi diritto …”;

5.2. è indubitabile poi – e comunque non adeguatamente contraddetto dal ricorrente, per avere anzi egli sostenuto la possibilità di rilevare la relativa questione anche in sede di gravame (piè di pag. 13 del ricorso), sia pure sotto il diverso profilo della (conseguente) individuazione del legittimato – che la contestazione della qualificazione dell’azione quale azione personale volta a conseguire non già una statuizione in ordine alla proprietà del bene in capo all’attore, ma soltanto all’insussistenza di qualsiasi diritto del convenuto sul medesimo, sia avvenuta soltanto in occasione del gravame;

5.3. già potrebbe sostenersi, a rincalzo dell’opinione della corte territoriale sulla novità della tesi, che in grado di appello non è consentito il mutamento dei presupposti di fatto e giuridici che si risolva in una modificazione obiettiva del contenuto intrinseco dell’azione esperita in primo grado ed in una diversa qualificazione giuridica del rapporto (Cass. 5 maggio 1973, n. 1174);

5.4. l’argomento dirimente è però altro e cioè che, sulla base delle risultanze del solo ricorso per cassazione (e non potendosi, per il principio della sua autosufficienza, ricercare aliunde il contenuto dei relativi atti), le difese del S. (v. pag. 3 ricorso) si appuntavano, nel merito, contro il difetto di legittimazione del condominio, ma esclusivamente sotto il profilo della mancata valida costituzione di questo e della sussistenza – al più – della legittimazione della cooperativa che aveva costruito l’edificio, peraltro priva di poteri, nonchè nel dispiegamento di domanda riconvenzionale di usucapione per possesso ultraventennale dell’area;

5.5. in questo quadro, mentre l’azione diretta del condominio rimane personale, è – a tutto concedere – quella del S. ad assumere la natura di domanda reale, con conseguenti onere in capo a lui della prova del suo possesso ultraventennale ed individuazione, quali contraddittori ma dal lato passivo, di tutti i potenziali condomini dell’area: ma questo attiene esclusivamente all’integrità del contraddittorio in ordine alla domanda riconvenzionale; e, poichè del rigetto di questa, a ben leggere la gravata sentenza ed il ricorso (e non potendosi acquisire, per quanto già ricordato, aliunde la conoscenza del contenuto degli atti del processo), il S. non si è doluto, la non integrità del contraddittorio sulla riconvenzionale – il cui rigetto diviene definitivo – resta irrilevante ai fini della disamina della domanda principale;

5.6. l’amministratore del condominio, attesa la natura personale dell’azione, è pertanto pienamente legittimato, essendo il recupero del bene essenziale per l’ulteriore fruizione dello stesso da parte di tutti i condomini (per il rilascio di beni comuni detenuti senza titolo, si vedano, per tutte: Cass. 26 giugno 1991, n. 7162, oppure Cass. 2 ottobre 1985, n. 4780); e non vi è necessità di integrazione del contraddittorio (tra le molte: Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. 5 giugno 2003, n. 8978; e riferendosi la necessità di integrazione del contraddittorio solo in caso di domanda riconvenzionale opposta ad azione reale: Cass. 27 luglio 1999, n. 8119; Cass. 11 aprile 2002, n. 5190) nei confronti degli altri condomini;

5.7. infine, quanto alla ritenuta erroneità della qualificazione del bene come condominiale, la censura è inammissibile, perchè il ricorrente non riporta, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso, in quest’ultimo il contenuto e la completa indicazione della sede processuale degli atti o dei documenti da cui evincere gli elementi di fatto sulla cui base escludere 1′invece ritenuta condominialità del bene; resta quindi oggetto di mere allegazioni (piè di pag. 18 e pag. 19 del ricorso):

che il giardino sia intercluso ed a livello dell’appartamento del S. ed anzi dinanzi a questo; che conduca esclusivamente all’abitazione del S.; che manchi qualsiasi destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale;

5.8. e quanto fin qui considerato consente di prescindere dal fatto che anche solo in astratto tali circostanze potrebbero di per sè non essere sufficienti, visto che la potenzialità o suscettibilità di fruizione esclusivamente da parte di uno dei condomini non comporta affatto, di per sè sola considerata, l’esclusione del carattere condominiale di un bene (si pensi alle parti dei ballatoi interni prospicienti gli ingressi dei singoli appartamenti, normalmente non utilizzate da chi non sia il condomino della singola unità immobiliare, ma pur sempre di natura comune), ove non suffragata dal riscontro dell’atto di acquisto e dall’identificazione del suo preciso oggetto.

6. Il ricorso, infondati entrambi i motivi, va pertanto rigettato ed il soccombente ricorrente condannato al pagamento, in favore del controricorrente Condominio, delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna S.G. al pagamento, in favore del Condominio di via (OMISSIS), in pers. del leg. rappr. p.t., delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 11 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITRONE Ugo – Presidente -
Dott. DOGLIOTTI Massimo – rel. Consigliere -
Dott. RAGONESI Vittorio – Consigliere -
Dott. BISOGNI Giacinto – Consigliere -
Dott. SCALDAFERRI Andrea – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8505/2009 proposto da:

MINISTERO DELLA GIUSTIZIA, in persona del Ministro pro tempore, domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope legis;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS);

- intimato -

nonchè da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 20, presso l’avvocato ANGELA SAULLE, rappresentato e difeso dall’avvocato ROSITA MORTATI, giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

MINISTERO DELLA GIUSTIZIA;

- intimato -

avverso il decreto della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositato il 15/02/2008;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 27/09/2011 dal Consigliere Dott. MASSIMO DOGLIOTTI;
udito, per il ricorrente, l’Avvocato D’AVANZO GABRIELLA (Avvocatura) che aderisce alla rinuncia al ricorso incidentale, non al proprio ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CESQUI Elisabetta, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale.

Fatto

Con ricorso ritualmente depositato, il Ministero della Giustizia impugnava il decreto della Corte d’Appello di Perugia del 12 novembre 2007, che lo aveva condannato al pagamento di somma in favore di Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore, quale equa riparazione del danno morale per irragionevole durata di procedimento.

Resiste con controricorso il Condominio, che pure propone ricorso incidentale.

IL Ministero ha depositato memoria per l’udienza.

Diritto

Vanno riuniti i ricorsi ex art. 335 c.p.c..

Va dato atto che il Condominio presenta rituale rinuncia al ricorso incidentale, che pertanto va dichiarato estinto.

Il ricorso principale va accolto.

Di per sè il Condominio, quale ente di gestione, sarebbe legittimato a richiedere risarcimento del danno per durata irragionevole di procedimento. Questa Corte ha peraltro precisato (Cass., n. 25981/09) che la legittimazione ad agire dell’amministratore non sussiste, in mancanza, come nella specie, di apposita delibera assembleare di autorizzazione rispetto ad un’azione che esula dall’ambito delle prerogative direttamente riconosciute all’amministratore stesso, dall’art. c.c.. Va cassato senza rinvio il provvedimento impugnato.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; dichiara estinto per rinuncia il ricorso incidentale; accoglie il ricorso principale; cassa senza rinvio il provvedimento impugnato; condanna il resistente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 900,00 (novecento) per onorari, oltre le spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, il 27 settembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 15 dicembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente -
Dott. DI PALMA Salvatore – Consigliere -
Dott. ZANICHELLI Vittorio – rel. Consigliere -
Dott. SCHIRO’ Stefano – Consigliere -
Dott. DIDONE Antonio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MINISTERO DELLA GIUSTIZIA, in persona del Ministro pro tempore, rappresentato e difeso, per legge, dall’Avvocatura Generale dello Stato, e presso gli Uffici di questa domiciliato in Roma, Via dei Portoghesi, n. 12;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

- intimato -

per la cassazione del decreto della Corte d’appello di Perugia n. E.R. 297/09 depositato il 6 maggio 2009.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del giorno 30 settembre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Vittorio Zanichelli;
sentite le richieste del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

L’Amministrazione ricorre per cassazione nei confronti del decreto in epigrafe della corte d’appello che ha accolto il ricorso dell’amministratore del Condominio di Via (OMISSIS) con il quale è stata proposta domanda di riconoscimento dell’equa riparazione per violazione dei termini di ragionevole durata del processo svoltosi avanti al Tribunale e alla Corte d’appello di Roma.

L’intimato non ha proposto difese.

Il Collegio ha disposto la redazione della motivazione in forma semplificata.

Diritto

Con l’unico motivo di ricorso si deduce violazione degli artt. 75, 77, 101 c.p.c. e artt. 1130, 1131 c.c., per avere la Corte d’appello riconosciuto la legittimazione dell’amministratore del condominio ad esperire l’azione ex lege n. 89 del 2001 in assenza di valida procura da parte dei condomini.

La censura è fondata, avendo già la Corte stabilito che “il condominio è privo di personalità giuridica in quanto unicamente ente di gestione delle cose comuni e che l’amministratore può agire in virtù della sola delibera assembleare anche non totalitaria a tutela della gestione delle stesse mentre per quanto concerne i diritti che i condomini vantano unicamente uti singuli è necessario lo specifico mandato da parte di tutti i condomini (giurisprudenza pacifica: ex multis Cassazione civile, sez. 2^, 26 aprile 2005, n. 8570), nella fattispecie insussistente, e che il difetto di legittimazione può essere eccepito anche per la prima volta in sede di legittimità (Cassazione civile, sez. 2^, 13 marzo 2007, n. 5862), non vi è dubbio che il diritto all’equo indennizzo per la irragionevole durata di un processo non spetti all’ente condominiale che è preposto unicamente alla gestione della cosa comune in quanto l’eventuale patema d’animo conseguente alla pendenza del processo incide unicamente sui condomini che quindi sono titolari uti singuli del diritto al risarcimento.

L’accoglimento del ricorso comporta la cassazione senza rinvio dell’impugnato decreto in quanto il processo non poteva essere iniziato per essere inammissibile l’atto introduttivo” (così, in motivazione, Cassazione civile, sez. 1^, 11/12/2009, n. 25981).

Il ricorso deve dunque essere accolto e cassato senza rinvio il decreto impugnato.

Le spese di entrambi i gradi seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa senza rinvio il decreto impugnato in quanto il processo non poteva essere iniziato e condanna l’intimato alla rifusione delle spese che liquida, quanto alla fase di merito, in Euro 800,00 oltre spese prenotate a debito, e, quanto a quella di legittimità, in Euro 1.000,00 oltre spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, il 30 settembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 17 ottobre 2011.