Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20547/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T., P.I. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1403/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 28/05/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 17-3-2001 il Condominio di via (OMISSIS) conveniva dinanzi al Tribunale di Milano (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di un’unita’ immobiliare sita all’ultimo piano dello stabile, esponendo che gli stessi avevano indebitamente realizzato delle strutture murarie nel sottotetto di proprieta’ condominiale sovrastante il loro appartamento, cosi’ da separare tale porzione di sottotetto dalla residua area comune e da determinare l’impossibilita’ di accesso e di passaggio. L’attore chiedeva, pertanto, la condanna dei convenuti a ripristinare l’accesso alla proprieta’ comune, con demolizione delle strutture murarie erette.

Nel costituirsi, i convenuti chiedevano il rigetto della domanda, eccependo la carenza di legittimazione attiva dell’amministratore e sostenendo che il sottotetto non era di proprieta’ condominiale, ma costituiva una pertinenza del loro appartamento, ed era stato comunque da essi posseduto in via esclusiva sin dal 1979, di modo che in loro favore era maturata l’usucapione.

In corso di causa intervenivano volontariamente i condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), aderendo alla domanda attrice.

Con sentenza n. 2837 del 2004 il Tribunale accoglieva la domanda, condannando i convenuti al pagamento delle spese processuali.

Con sentenza depositata il 28-5-2005 la Corte di Appello di Milano rigettava il gravame proposto avverso la predetta decisione dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS).

Questi ultimi hanno proposto ricorso per cassazione avverso tale sentenza, sulla base di tre motivi.

Il Condominio di via (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con un comune controricorso.

Con ordinanza emessa all’udienza del 5-7-2012 la Corte ha assegnato ai ricorrenti termine per il deposito dell’autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall’assemblea condominiale all’amministratore.

I ricorrenti hanno provveduto alla produzione di tale atto ed hanno depositato una memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli articoli 1158, 1159, 2607 e 2699 c.c.. Sostengono che dal primo atto di vendita frazionata degli appartamenti dell’edificio di via (OMISSIS) e dal regolamento di condominio risulta che il sottotetto, non tinteggiato di grigio, non e’ di natura condominiale.

Rilevano, inoltre, che la deduzione di prova testimoniale era legittima, contenendo gli elementi fattuali costitutivi dell’istituto dell’usucapione.

Il motivo difetta del requisito di specificita’ richiesto dall’articolo 366 c.p.c., n. 3.

Le deduzioni svolte, nella prima parte, si risolvono nella mera riproposizione di assunti in fatto gia’ esaminati e disattesi dal giudice di appello, il quale, all’esito di un’approfondita disamina delle risultanze processuali, ha negato, con argomentazioni congruenti, che dalle planimetrie in atti e dal regolamento condominiale possano desumersi elementi a sostegno della tesi della natura non condominale del sottotetto per cui e’ causa. Il motivo in esame e’ privo di qualsiasi riferimento alla statuizione adottata dal giudice di merito e alle ragioni che la sostengono; ne’ spiega in alcun modo in cosa consistano le dedotte violazioni di legge (cfr. 25-9-2009 n. 20652; Cass. 6-7-2007 n. 15263; Cass. 18-3-2002 n. 3941).

Anche le censure mosse nella seconda parte del motivo non soddisfano le esigenze di specificita’ imposte dalla menzionata disposizione di legge, non indicando nemmeno il contenuto dei capitoli di prova testimoniale articolati in corso di causa e non ammessi dal giudice di merito. Le critiche rivolte alla sentenza impugnata, pertanto, per la loro genericita’, non valgono a superare i rilievi svolti dalla Corte di Appello, la quale ha ritenuto inammissibile il mezzo istruttorio invocato dai convenuti per la indeterminatezza, anche sotto il profilo temporale, dei capitoli dedotti ai fini dell’accertamento dell’usucapione, nonche’ per la loro inidoneita’ a provare un possesso esclusivo qualificato del bene comune, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., comma 2.

2) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’erronea e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte di Appello, pur avendo ritenuto la legittimazione attiva del Condominio sul rilievo che l’azione proposta era di reintegra, non ha proceduto all’accertamento dell’esercizio di fatto del possesso del sottotetto da parte dei condomini e dell’esecuzione, da parte dei convenuti, di opere impeditive dell’uso comune. Deducono che, non risultando il possesso comune del sottotetto da parte dei condomini, non puo’ nemmeno raffigurarsi l’ipotesi di uno spoglio. Rilevano, inoltre, che non puo’ attribuirsi alcun valore confessorio alle dichiarazioni del (OMISSIS), il quale non ha ammesso alcun abuso come fatto materiale, ma si e’ ripromesso di effettuare “alcune modifiche”.

Il motivo deve essere disatteso.

Le censure mosse non si confrontano con le ragioni della decisione, atteso che la Corte di Appello, nel disattendere l’eccezione di carenza di legittimazione attiva dell’amministratore sollevata dagli appellanti, non ha affatto qualificato la domanda proposta dall’attore come possessoria, bensi’ come diretta alla tutela dello stato di fatto del bene condominiale, mediante il “ripristino” dell’originario stato dei luoghi, mutato attraverso l’esecuzione di opere in muratura, con conseguente acquisizione dello spazio intercluso nell’ambito esclusivo dei convenuti.

Nel ritenere l’amministratore legittimato a proporre l’azione di ripristino dello stato dei luoghi, la Corte di merito si e’ conformata alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale il potere rappresentativo che compete all’amministratore del condominio ex articoli 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facolta’ di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Resta esclusa, di conseguenza, la possibilita’ di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarita’ o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Al contrario, nell’ipotesi, ricorrente nel caso di specie, di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale, mediante la costruzione di un manufatto di proprieta’ esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al “ripristino dei luoghi”, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata (Cass. 25-7-2011 n. 16230). Una simile azione, infatti, essendo diretta al mantenimento dell’integrita’ materiale dell’area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato articolo 1130 c.c..

Le ulteriori deduzioni svolte con il motivo in esame per escludere valore confessorio alle dichiarazioni del (OMISSIS) sono inammissibili.

La Corte di Appello ha dato atto che i convenuti nelle loro difese non hanno contestato i fatti rappresentati dall’attore (costruzione di opere murarie all’interno dello spazio del sottotetto, tale da escludere l’area cosi’ chiusa dalla rimanente area condominale); ed ha rilevato che tale mancata contestazione assume un indubbio valore probatorio circa la presenza della condotta addebitata dal Condominio. In ogni caso, essa ha evidenziato che nella specie e’ stata acquisita prova positiva del fatto attraverso l’acquisizione del verbale dell’assemblea del 7-6-1003, dal quale risulta che il (OMISSIS), a fronte delle contestazioni dell’amministratore e della richiesta di sgombero e ripristino, si e’ dichiarato disponibile all’abbattimento del muro di chiusura con ripristino della porticina di collegamento tra le due “entrata ed uscita”, in tal modo riconoscendo la condotta addebitatagli.

I ricorrenti non hanno prospettato specifiche violazioni di legge o vizi di motivazione riguardo alla prima parte della motivazione, di per se’ idonea a sorreggere la decisione. Come e’ stato precisato da questa Corte, infatti, l’onere di specifica contestazione, introdotto, per i giudizi instaurati dopo l’entrata in vigore della Legge n. 353 del 1990, dall’articolo 167 c.p.c., comma 1, imponendo al convenuto di prendere posizione sui fatti posti dall’attore a fondamento della domanda, comporta che i suddetti fatti, qualora non siano contestati dal convenuto, debbono essere considerati incontroversi e non richiedenti una specifica dimostrazione (Cass. 20-11-2008 n. 2596; Cass. 25-5-2007 n. 12231).

Cio’ posto, si richiama il principio affermato dalla giurisprudenza, secondo cui, nel caso in cui venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o un capo di questa) che si fondi su piu’ ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, e’ necessario, per giungere alla cassazione della pronuncia, non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l’accoglimento di tutte le censure, affinche’ si realizzi lo scopo proprio di tale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione della sentenza, “in toto” o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni che autonomamente l’una o l’altro sorreggano. Ne consegue che e’ sufficiente che anche una sola delle dette ragioni non abbia formato oggetto di censura, ovvero, pur essendo stata impugnata, sia respinta, perche’ il ricorso o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa, debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni poste a base della sentenza o del capo impugnato (v. per tutte Cass. S.U. 8-8-2005 n. 16602).

Nella specie, di conseguenza, non avendo i ricorrenti specificamente impugnato il primo ordine di argomentazioni addotte dalla Corte territoriale, si rivelano inammissibili le doglianze inerenti al valore attribuito in sentenza alle dichiarazioni rese nel corso dell’assemblea condominale dal (OMISSIS); doglianze che, peraltro, si sostanziano nella inammissibile pretesa di ottenere, al riguardo, una valutazione diversa rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, che, in quanto sorretta da una motivazione immune da vizi logici, si sottrae al sindacato di legittimita’.

3) Con il terzo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 5, non essendo identificate ne’ identificabili le opere di demolizione da eseguire.

Il motivo e’ infondato, desumendosi dal complessivo contesto della sentenza impugnata che le opere di cui e’ stata ordinata la demolizione erano rappresentate dalla strutture realizzate dai convenuti, che precludevano l’uso comune del sottotetto, e rimanendo comunque devoluta al giudice dell’esecuzione la soluzione di eventuali problemi tecnici che insorgano in sede di concreta attuazione del comando (Cass. Sez. Un. 15-1-1987 n. 245).

4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sui ricorsi iscritti ai nn.r.g. 9137 e 14230/06 proposti da:

- (OMISSIS) (c.f.) rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) e dall’avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente (proc. n.r.g. 9137/06) -

contro

Condominio dello stabile sito in (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore dr. (OMISSIS); rappresentato e difeso dagli avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura speciale rep. 29423 per atti del notaio (OMISSIS) di Firenze dell’11/11/2011;

- controricorrente (proc. n. r.g. 9137/06) e ricorrente incidentale (proc. n.r.g. 14230/96) -

contro la sentenza della Corte di Appello di Firenze n. 1591/05; depositata il 4/11/05 e notificata il 17/01/2006;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9/01/2013 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS), per la parte ricorrente, che ha insistito per l’accoglimento del ricorso;
Udito l’avv. (OMISSIS), per la parte contro ricorrente e ricorrente incidentale, che ha insistito per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento o il rigetto di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 – Il Condominio dello stabile sito in (OMISSIS), cito’ innanzi al Tribunale del capoluogo toscano il condomino (OMISSIS) chiedendo che fosse ordinata la rimozione di alcune opere (rampa scale per raggiungere la mansarda; vano ad uso cucina; trasformazione della copertura a tetto in locale ad uso esclusivo) dal medesimo poste in essere, senza autorizzazione, su spazi condominiali (vano scala) ed a servizio dell’appartamento di proprieta’ esclusiva, sito all’ultimo piano, di guisa da ostacolare l’uso delle cose comuni da parte degli altri condomini.

2- Il (OMISSIS), nel costituirsi, ammise di aver trasformato parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo ma nego’ che da cio’ derivasse un pregiudizio per gli altri condomini; nego’ altresi’ di aver eseguito interventi modificativi non assentiti.

3 – L’adito Tribunale respinse la domanda, opinando che le opere in contestazione sarebbero state effettuate sulla proprieta’ esclusiva del (OMISSIS) e che da esse non sarebbe derivato alcun nocumento all’utilizzo delle proprieta’ comuni da parte dei condomini.

4 – La Corte di Appello di Firenze, decidendo sul gravame del Condominio, ne accolse in parte le doglianze, condannando il (OMISSIS) alla rimessione nel pristino stato della parte del locale sottotetto sovrastante il vano scale condominiale e della porzione del tetto che era stata trasformata in terrazza; la detta Corte pervenne a tale decisione – per quello che ancor conserva interesse in questa sede -: a – innanzi tutto disattendendo l’eccezione di carenza di legittimazione dell’amministratore dell’ente di gestione, sollevata dal (OMISSIS) in relazione alla mancata autorizzazione a proporre il giudizio da parte dell’assemblea condominiale, affermando in contrario che la causa avrebbe avuto finalita’ cautelari, come tali rientranti in quei giudizi in cui l’amministratore puo’ agire o resistere autonomamente; b – in secondo luogo interpretando l’atto di acquisto del (OMISSIS), nel senso che con lo stesso il precedente proprietario avrebbe trasferito la porzione di fabbricato tra l’appartamento sito all’ultimo piano ed il tetto condominiale ma non il volume soprastante il vano delle scale condominiali, cosi’ che, avendo il (OMISSIS) creato nel sottotetto un nuovo locale, utilizzando non solo il volume del sottotetto sovrastante il proprio appartamento ma anche la cubatura sovrastante le scale condominiali, avrebbe determinato una modifica non consentita della cosa comune; e – in terzo luogo sostenendo che sarebbe stata illegittima anche la trasformazione di parte della copertura a tetto in terrazza ad uso esclusivo, dal momento che ne sarebbe derivato – per la parte sovrastante l’appartamento di altri condomini – lo snaturamento della funzione propria del tetto, posto non solo a copertura dell’edificio ma anche a garantire l’isolamento termico del medesimo e comunque formante oggetto di un diritto di accesso da parte dei condomini.

5 – Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso, sulla base di cinque motivi; il Condominio ha resistito con controricorso, svolgendo ricorso incidentale, facendo valere due motivi; la causa e’ stata rinviata dapprima per consentire al Condominio di produrre le delibere di autorizzazione alla costituzione in giudizio e successivamente per l’astensione dalle udienze proclamata dall’Avvocatura.

MOTIVI DELLA DECISIONE

A – I due ricorsi vanno riuniti in quanto hanno ad oggetto la medesima sentenza.

B – La decisione della Corte di Appello e’ stata depositata in epoca anteriore al 3 marzo 2006, data di entrata in vigore dell’articolo 366 bis c.p.c., introducente l’obbligo di formulare specifico quesito di diritto per l’ammissibilita’ del mezzo di impugnazione; ne deriva che e’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ dei motivi del ricorrente, laddove nell’esposizione dei medesimi il (OMISSIS) sia incorso nella ricordata omissione.

I – Con il primo motivo del ricorso principale viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 948, 1130, 1131 e 1136 cod. civ. in base all’assunto che l’Amministratore del Condominio sarebbe stato privo di legittimazione a promuovere il giudizio in quanto nella fattispecie lo stesso avrebbe fatto valere in sostanza un’azione di revindica, come tale non rientrante nel novero di quelle conservative che l’amministratore, a’ sensi dell’articolo 1131 c.c., n. 4, puo’ promuovere autonomamente; con il primo motivo di ricorso incidentale (evidentemente condizionato all’accoglimento dell’avversaria censura) il Condominio deduce invece l’esistenza di un vizio di motivazione nella pronunzia della Corte fiorentina laddove la stessa avrebbe ritenuto che con la Delib. Condominiale 2 dicembre 1986 l’assemblea non avrebbe dato mandato all’Amministratore di agire contro il (OMISSIS), assumendo erroneamente che l’autorizzazione avrebbe interessato altra causa.

1/a – Il primo motivo e’ infondato ed il correlativo mezzo incidentale ne risulta assorbito.

1/b – Invero dall’esame del combinato disposto degli articoli 1130 e 1131 c.c. emerge che la prima norma, al punto 4, fa obbligo all’amministratore di: “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”: nei limiti di questa attribuzione, l’amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e puo’ agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi; secondo l’interpretazione di questa Corte, il legislatore ha inteso riferirsi agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrita’ dell’immobile (v Cass. 8233/07), cioe’ ad atti meramente conservativi (adde, nel medesimo senso, piu’ di recente: Cass. 16230/2011; Cass. 14626/2010); piu’ specificamente la giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto la legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea: per conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (Cass., Sez. Un., 8 marzo 1986, n. 1552); per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull’area solare dell’ultimo piano (Cass. Sez. 2, 21 marzo 1969, n. 907); per conseguire la demolizione della costruzione effettuata, anche alterando l’estetica della facciata dell’edificio, sulla terrazza di copertura (Cass. Sez. 2, 12 ottobre 2000, n. 13611); in via possessoria, contro la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 3 maggio 2001, n. 6190; Cass. Sez. 2, 15 maggio 2002, n. 7063); per chiedere il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni (Sez. 2, 22 ottobre 1998, n. 10474).

1/d – Orbene dalla lettura della narrativa di fatto sopra riportata, appare evidente che il Condominio intese tutelare l’utilizzo da parte dei singoli condomini dello spazio a sottotetto e dell’area sovrastante il vano scale, assumendo che le opere poste in essere del (OMISSIS) sarebbero state idonee ad arrecare pregiudizio a tale uso: l’esame dei titoli di provenienza e le statuizioni circa l’oggetto della vendita al (OMISSIS) non erano dunque finalizzati a valutare la titolarita’ in capo allo stesso di parte dei beni comuni, bensi’ – e per incidens – a sottoporre ad analisi critica le giustificazioni del convenuto alle pretese dell’ente di gestione.

2 – Con il secondo motivo il (OMISSIS) deduce che la sentenza della Corte fiorentina sarebbe stata viziata da violazione o da falsa applicazione dei principi relativi all’identificazione del contratto (articolo 1321 cod. civ.); alla sua conclusione (articolo 1326 cod. civ.); alla nozione di transazione (articolo 1965 cod. civ.) nonche’ da vizio di motivazione – omessa, contraddittoria o insufficiente – allorche’ avrebbe disatteso l’eccezione di sopravvenuta carenza di interesse del Condominio per effetto dell’intervenuta transazione a seguito dell’accettazione, da parte dell’assemblea condominiale in data 5 giugno 2001, della proposta, in quella sede avanzata da esso deducente, di porre termine all’intero contenzioso con il Condominio – avente ad oggetto anche altre cause – con compensazione delle spese; sul punto il ricorrente mette in evidenza che sarebbe stato contraddittorio dare atto dell’incontro tra la volonta’ conciliativa di esso ricorrente e quella dei condomini, nel corso di detta assemblea, per poi negare natura di transazione a tale atto.

2/a – Il motivo deve dirsi fondato in quanto dalla lettura del contenuto del verbale di assemblea riportato a fol. 7 del ricorso emerge che il condomino manifesto’ la sua ferma intenzione di rinunziare alle varie cause pendenti (“il sig. (OMISSIS) dichiara e sottoscrive e riconferma l’assoluta disponibilita’ a transigere tutte le cause attualmente pendenti, con compensazione delle spese, nei vari gradi del giudizio, senza condizione alcuna”) e che, contestualmente, l’assemblea diede il proprio assenso a tale manifestazione di volonta’ (“l’assemblea, allo scopo di tentare una generale pacificazione all’interno del condominio, delibera unanimemente di accettare la proposta transattiva cosi’ come formulata dal sig. (OMISSIS)”) prevedendo nel contempo l’affidamento al proprio legale dell’incarico di formalizzare il gia’ raggiunto accordo (“…ed invita l’amministratore a contattare l’avv. (OMISSIS) perche’ le decisioni abbiano le formali attuazioni…”).

2/b – A fronte di tali emergenze di causa il giudice dell’appello ha valorizzato esclusivamente il fatto che, successivamente, detto accordo non produsse gli sperati effetti, non ponendo a mente – e quindi incorrendo nel vizio di insufficiente motivazione – che la delibazione critica commessagli dal motivo di gravame aveva ad oggetto: da un lato, la verifica della formazione di un accordo – se vuolsi: “quadro” – sulla proposta del (OMISSIS) e, dall’altro, gli effetti di tale accordo; l’escludere la corrispondenza del pur riconosciuto incontro delle volonta’ allo schema portato dall’articolo 1965 cod. civ. voleva dunque dire non portare la propria attenzione al prius logico rappresentato dal valore vincolante dato dall’accettazione della proposta e, con cio’, privare di consequenzialita’ logica il risultato interpretativo cui poi si era pervenuti (cfr. fol quinto della sentenza: “…cosa ben diversa da cio’ che e’ necessario perche’ possa ritenersi stipulato il contratto di cui all’articolo 1965 cod. civ.”).

2.c – L’accoglimento del motivo comporta la cassazione della sentenza in parie qua commettendosi al giudice del rinvio una rinnovata valutazione dell’oggetto e dei limiti del gia’ raggiunto accordo sulla continuazione della lite.

3 – Gli altri motivi del ricorso principale e di quello incidentale ne risultano assorbiti.

P.Q.M.

LA CORTE
Riunisce i ricorsi; rigetta il primo motivo del ricorso principale; accoglie il secondo e dichiara assorbiti gli altri motivi dello stesso nonche’ del ricorso incidentale; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. PROTO Vincenzo – Consigliere -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.C. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTI PARIOLI 51, presso lo studio dell’avvocato GATTO D’ARRIGO GIOVANNI, rappresentato e difeso dall’avvocato LO CARMINE GIUSEPPE;

- ricorrente -

contro

COND (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. GEOM. N.M.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 309/2005 del TRIBUNALE di SIRACUSA, depositata il 01/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2011 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GAMBARDELLA Vincenzo che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

C.C., partecipante al condominio (OMISSIS), proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso su ricorso di quest’ultimo dal giudice di pace di Siracusa, col qual quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di L. 1.721.200 (Euro 888,26) a titolo di oneri condominiali. A sostegno, opponeva un controcredito di maggior importo per danni arrecati alla sua proprietà esclusiva da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva e dai muri esterni dell’edificio, domandando in via riconvenzionale la condanna del condominio al pagamento della differenza.

Il condominio nel resistere in giudizio sosteneva che i danni lamentati non potevano essere addebitati interamente ai condomini, in base alla norma dell’art. 1126 c.c..

Il giudice di pace respingeva l’opposizione.

L’impugnazione proposta da C.C. era respinta dal Tribunale di Siracusa, il quale osservava che sebbene la sentenza di primo grado fosse errata nella parte in cui aveva ascritto i danni lamentati dall’opponente a cattiva manutenzione dell’appartamento di proprietà esclusiva di lui, e quantunque il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c. dovesse estendersi anche ai danni cagionati da cattiva manutenzione della terrazza di copertura, la domanda riconvenzionale doveva comunque rigettarsi per non essere il condominio legittimato passivamente.

Per la cassazione di detta sentenza ricorre C.C., formulando un solo motivo d’annullamento.

Il condominio intimato non ha svolto attività difensiva.

Diritto

1. – Con l’unico motivo d’impugnazione il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1123, 1126 e 1131 c.c. e il vizio di motivazione deducendo, mediante il richiamo a giurisprudenza di questa Corte, che dall’obbligo, gravante su tutti i condomini, secondo il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., di provvedere alla riparazione e alla manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello di proprietà esclusiva che svolga anche la funzione di copertura del fabbricato, deriva che il condominio risponde quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni derivati tanto al singolo condomino quanto a terzi per difetto di manutenzione del lastrico o della terrazza, e che la relativa domanda risarcitoria è proponibile nei confronti del condominio in persona del suo amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati alla manutenzione, incluso il proprietario o colui il quale ha l’uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, non incidendo su tale legittimazione passiva i criteri di riparto delle spese.

2. – Il motivo è fondato.

Premesso che le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. (v. Cass. nn. 735/04, 11029/03, 12329/01 e 15389/00), va osservato che secondo la costante giurisprudenza di questa Corte poichè il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonchè al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo). La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. nn. 10233/02, 12682/01 e 9009/98).

2.1. – La sentenza impugnata, avendo escluso la legittimazione passiva del condominio rispetto alla domanda riconvenzionale proposta, si pone in contrasto frontale con il suddetto indirizzo, senza addurre ragioni di sorta che valgano a giustificarne il ripensamento.

3. – Il ricorso va dunque accolto. Conseguentemente, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altro giudice del Tribunale di Siracusa, che deciderà la controversia attenendosi al sopra richiamato principio di diritto, e provvederà, altresì, sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altro giudice del Tribunale di Siracusa, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 13 dicembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 22 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27506/2010 proposto da:

M.N.G. (OMISSIS), rappresentata e difesa da se medesima ex art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA DI SAN SALVATORE IN CAMPO 33, presso il suo studio;

- ricorrente -

contro

C.E., C.S., C.G., L.F., CONDOMINIO (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 3513/2010 del TRIBUNALE di NAPOLI, depositata il 26/03/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/2012 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato M.N.G., difensore ex art. 86 c.p.c., che ha chiesto l’accoglimento del ricorso e deposita in udienza cartolina di avvenuta notifica del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Il condominio di (OMISSIS), agiva in giudizio, innanzi al locale giudice di pace, affinché fosse accertata l’inesistenza del diritto della condomina M.N. G. di utilizzare il cortile condominiale a fini di parcheggio di un’autovettura.

La convenuta nel resistere in giudizio deduceva di aver acquistato tale diritto insieme con la proprietà del suo appartamento, e per l’eventuale evizione chiamava in causa i venditori, C.G., S. ed E., nonché L.F.. Questi ultimi due erano, poi, estromessi dal giudizio di primo grado.

Respinta dal giudice di pace, la domanda, sull’appello del condominio, era accolta dal Tribunale di Napoli, il quale dichiarava che nel cortile comune non era ammesso, in virtù del regolamento condominiale, il parcheggio di autovetture, ordinando, per l’effetto, alla M. di astenersi dal lasciarvene in sosta.

Per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità, il Tribunale riteneva infondata l’eccezione della M. volta a far valere il difetto di legitimatio ad processum dell’amministratore del condominio, in mancanza di delibera autorizzativa dell’assemblea.

Osservava il Tribunale che sin dal giudizio di primo grado il condominio aveva prodotto copia della delibera 18.4.2005 con la quale l’assemblea condominiale aveva conferito all’amministratore il mandato di intimare ai condomini di non occupare il cortile, così conferendogli evidentemente anche il potere di far rispettare la volontà assembleare. Inoltre, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore non necessitava di specifica delibera di autorizzazione al giudizio, atteso che l’azione esercitata mirava ad ottenere l’attuazione del regolamento condominiale.

Nel merito, il Tribunale osservava che la pretesa della M. traeva origine dall’atto pubblico 12.7.1989, con il quale gli allora proprietari dell’intero edificio condominiale alienarono a terzi l’appartamento che, per via di passaggi successivi, sarebbe poi pervenuto alla stessa appellata. Tale atto, sebbene contenesse la specifica indicazione della facoltà per l’acquirente di parcheggiare un’autovettura di medie dimensioni nel cortile del fabbricato condominiale, non aveva posto in discussione la condominialità del cortile stesso, ma aveva soltanto attribuito all’acquirente l’anzi detta facoltà, che non lasciava intendere la costituzione di un diritto di proprietà o di usufrutto o di servitù in favore dei danti causa della M., prima, e di quest’ultima, poi. Piuttosto, con l’atto 12.7.1989 pareva essere stato attribuito un diritto d’uso (se non addirittura di un diritto personale di godimento) a titolo personale in favore dell’allora parte acquirente ( S.I. M.), tant’è che tale diritto non compariva più nell’atto di vendita del 1994, tornando ad essere previsto, invece, con l’atto del 2000 con il quale l’immobile era stato venduto alla M.. “Ma allora”, concludeva il Tribunale partenopeo, “sia per il carattere di mera facoltà concessa a titolo di uso (o di diritto personale di godimento) all’originaria acquirente, sia per la, consequenziale, assenza di continuità nell’attribuzione di quel peculiare diritto di utilizzo del cortile”, doveva escludersi “pur nel ristretto ambito dell’oggetto del presente giudizio”, che la M. avesse acquistato un diritto reale su detto cortile.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre M.N. G., formulando due motivi d’annullamento.

Nessuna delle parti intimate – condominio di (OMISSIS), C.G. e S., anche quali eredi di C.E., e L.F. – hanno svolto attività difensiva.

Diritto

1. – Preliminarmente va rilevato che a) L.F. ed C.E. sono stati estromessi sin dal processo di primo grado, per noi non sono più da considerarsi parti dei giudizio nè il primo, nè gli eredi, in quanto tali, del secondo; e b) in seguito all’appello del condominio, l’odierna ricorrente non ebbe a proporre avverso la sentenza di primo grado appello incidentale condizionato volto a far valere la garanzia nei confronti dei propri venditori (sulla necessità del quale cfr., tra le più recenti, Cass. nn. 9535/10, 5249/06 e 2061/04); ne consegue e si impone, rispettivamente, l’inammissibilità del ricorso notificato nei confronti di C.S. e G. e la relativa declaratoria.

2. – Con il primo motivo d’impugnazione parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, dell’art. 1131 c.c..

Il giudice d’appello, si sostiene, ha erroneamente ritenuto che l’amministratore di condominio abbia la rappresentanza dei partecipanti al condominio e possa agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro terzi, e che l’art. 1131 c.c. gli conferisca tale potere senza alcuna autorizzazione.

Tale affermazione contrasta con l’insegnamento di Cass. S.U. n. 18331/10, secondo la quale l’amministratore non è un organo necessario del condominio, essendo tale, invece, l’assemblea, depositaria del potere decisionale.

Nella specie, l’amministratore del condominio ha ritenuto di proporre sua sponte appello avverso la sentenza di primo grado, senza che tale potere gli sia mai stato conferito dall’assemblea, nonostante apposita convocazione al riguardo. L’amministratore, pertanto, ha impugnato detta sentenza in difetto della, o meglio contro la volontà dei condomini, i quali non partecipando all’assemblea appositamente indetta, avevano sia pur tacitamente manifestato la volontà di non interporre gravame. Pertanto, l’appello deve ritenersi inammissibile, per non essere stato rilevato il difetto di rappresentanza o di autorizzazione del condominio, che il giudice avrebbe dovuto rilevare in prima udienza ai sensi dell’art. 182 c.p.c., e per non essere intervenuta alcuna ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale.

2.1. – Il motivo è infondato, basandosi su di un’errata considerazione della giurisprudenza di questa Corte.

La controversia su cui si sono pronunciate le S.U. con la sentenza n. 18331/10, esulava da quelle in relazione alle quali l’amministratore condominiale è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1, rientrando, invece, nel novero delle cause aventi ad oggetto le parti comuni dell’edificio e la relativa responsabilità da custodia. In tal senso ed entro siffatta cornice di riferimento va letto il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo cui l’amministratore condominiale, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, che è suo onere richiedere poi in ratifica del suo operato per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Nell’ambito dell’esecuzione delle delibere condominiali, attività che ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 1) rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore, questi, invece, può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi, come prevede l’art. 1131 c.c., comma 1 (cfr. in tema, Cass. nn. 27292/05, 14665/99, 4900/98, 2452/94 e 12125/92).

2.1.1. – Ed è questa la fattispecie che è stata ritenuta esistente dalla Corte territoriale, lì dove ha accertato con motivazione in parte qua non investita da censura – che “l’amministratore non necessitasse di specifica delibera autorizzativa del giudizio, dal momento che (…) l’azione esercitata mirava ad ottenere l’attuazione del regolamento condominiale secondo la lettura che lo stesso Condominio ritiene di darne” (così, a pag. 7 della sentenza impugnata).

3. – Con il secondo motivo è dedotta la violazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, degli artt. 818, 1362 e 1369 c.c..

Il Tribunale, si sostiene, ha ricostruito in maniera del tutto non condivisibile la vicenda. Sebbene abbia correttamente ritenuto che la presunzione di condominialità di un bene possa essere superata da un atto proveniente da tutti i proprietari dell’edificio condominiale, nello specifico il giudice di primo grado, nell’interpretare come diritto d’uso o come diritto personale di godimento la facoltà di parcheggio nel cortile comune concessa con il contratto del 1989 all’acquirente dell’appartamento oggi di proprietà M., non ha considerato che con tale atto fu ceduta ad S.I. la sola nuda proprietà dell’immobile, di guisa che se l’intento delle parti fosse stato quello di attribuire un diritto transitorio e personale di godimento del posto auto, tale diritto sarebbe stato attribuito all’usufruttuaria, S.T.. Tale considerazione dimostra da sola, secondo la ricorrente, la violazione dell’art. 1367 c.c., perché la clausola attributiva del diritto in questione non avrebbe senso alcuno per il soggetto acquirente della sola nuda proprietà. Anche l’inclusione di tale clausola in un atto pubblico destinato alla trascrizione depone nel senso anzi detto ed appare, ai sensi dell’art. 1369 c.c., in linea con la natura e l’oggetto del contratto.

In realtà, conclude la ricorrente, con l’atto del 1989 tutti gli allora condomini intesero costituire una pertinenza collegata all’appartamento alienato e la circostanza che nel successivo atto del 1994, avente ad oggetto quest’ultimo, non vi sia analoga indicazione concernente il posto auto, dimostra, al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale, proprio che si trattava di una pertinenza, ceduta congiuntamente al bene principale.

3.1. – Anche tale motivo è infondato.

La giurisprudenza di questa Corte è consolidata nel senso che l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di emeneutica contrattuale, di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., o di motivazione inadeguata, ovverosia non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione.

Pertanto, onde far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esso contenuti, ma occorre, altresì, precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato, con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (v. fra le tante e più recenti, Cass. nn. 10554/10, 22536/07 e 16099/03).

3.1.1.- Nel caso che qui ne occupa, la ricorrente ha assolto il primo dei due oneri di allegazione prescritti, indicando, in particolare, la violazione degli artt. 1367 e 1369 c.c., ma non anche il secondo.

In disparte la mera enunciazione del vizio (che da sola non può certo avere effetto salvifico), va osservato, infatti, che la ricorrente ha riferito il malgoverno di dette norme non ad un dato ragionamento giuridico della Corte territoriale, ma alla dissonanza tra l’esito interpretativo cui è pervenuta la sentenza impugnata e la propria aspettativa di parte, propugnando, attraverso la più evidente e caratteristica indagine di fatto, una diversa interpretazione degli atti di provenienza dell’immobile oggi di sua proprietà.

4. – In conclusione il ricorso va respinto.

5. – Nulla per le spese, non avendo le parti intimate svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso nei confronti di C. G. e S., rigetta il ricorso nei confronti del condominio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 24 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.S., rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv. Sicchiero Gianluca e Aurelio Gentili, elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in Roma, via Po, n. 24;

- ricorrente -

contro

B.G., rappresentato e difeso, in forza di procura in calce al controricorso, dagli Avv. Comito Pietro e Nicola Di Pierro, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Tagliamento, n. 55;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, n. 99 del 22 maggio 2006;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 marzo 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. Nicola Di Pierro;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

1. – Con ricorso in data 9 novembre 2001 al Giudice di pace di Portogruaro, B.G., proprietario di due unità immobiliari facenti parte del Condominio (OMISSIS) posto in (OMISSIS) ed ubicate al piano terra, l’una adibita allo svolgimento dell’attività di autoscuola e ad agenzia di pratiche automobilistiche e l’altra all’esercizio di attività commerciale, ha impugnato, perché adottata in assenza del prescritto quorum e perché contrastante con la legge, la deliberazione presa dall’assemblea condominiale in data 12 ottobre 2001 che aveva negato l’autorizzazione all’installazione di insegne pubblicitarie sulle architravi perimetrali dell’edificio soprastanti le citate unità.

Si è costituito il Condominio, eccependo l’incompetenza per materia del giudice adito e contestando nel merito la fondatezza delle pretese avversarie.

Il Giudice di pace, dopo avere dichiarato con sentenza non definitiva la propria competenza per materia a decidere la causa, con sentenza in data 7 giugno 2003 ha accolto la domanda attorea e, per l’effetto, ha annullato in parte qua la delibera impugnata ed il rifiuto dell’amministratore ad autorizzare l’installazione delle insegne, abilitando il B. ad effettuare tale installazione.

2. – Questa sentenza è stata appellata dal condomino M. S..

Il Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, con sentenza in data 22 maggio 2006 ha dichiarato inammissibile l’appello per carenza di legittimazione ad impugnare in capo al singolo condomino, che non è stato parte del giudizio di primo grado.

Secondo il Tribunale, nella specie non è in discussione l’esistenza del diritto dei condomini all’uso del bene comune, ma solo le modalità e facoltà di utilizzo dello stesso: venendo dunque in rilievo la gestione del servizio comune, la legittimazione ad agire, e quindi ad impugnare, spetta soltanto all’amministratore.

3. – Per la cassazione della sentenza del Tribunale il M. ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 luglio 2006, sulla base di due motivi.

L’intimato ha resistito con controricorso, illustrato con memoria.

Diritto

1. – Con il primo motivo (violazione dell’art. 339 cod. proc. civ. e dell’art. 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) si censura che il Tribunale abbia dichiarato inammissibile l’appello sul rilievo che il giudicato formatosi sulla sentenza parziale del Giudice di pace avrebbe dimostrato che la lite riguardava un servizio condominiale. Il Tribunale non avrebbe tenuto conto che la sentenza parziale ha espressamente affermato che la competenza del giudice di pace riguardava anche i beni ed i diritti, il criterio per individuare il giudice competente essendo il valore, desumibile dalla delibera impugnata. In altri termini, il Giudice di pace si sarebbe detto competente in base al valore della delibera, tralasciando del tutto il tipo di controversia. Anche la sentenza definitiva del primo giudice aveva escluso che si vertesse in tema di servizi condominiali, trattandosi di diritti soggettivi perfetti del condomino in contrasto con quelli degli altri condomini.

Con il secondo mezzo (violazione dell’art. 339 codd. proc. civ., e degli artt. 1102, 1117, 1118 e 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) si sostiene che la lite relativa all’uso della cosa comune, quando ha ad oggetto l’utilizzo di un muro comune dell’immobile condominiale per affiggervi targhe o insegne, riguarda diritti soggettivi, con la conseguenza che la sentenza che la definisce può essere appellata dal condomino rimasto estraneo al giudizio di primo grado in cui è stata resa.

2. – I due motivi – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono fondati.

Non è in discussione la competenza del giudice di pace a giudicare sulla presente controversia: la sentenza non definitiva in data 25 luglio 2002, con cui il Giudice di pace di Portogruaro ha dichiarato la propria competenza per materia nella controversia de qua, perché concernente la modalità di uso del servizio condominiale relativo al muro comune, è infatti passata in cosa giudicata, non essendo stata fatta oggetto di impugnazione.

Quel che viene in rilievo è il merito della controversia: e sotto questo profilo il Giudice di pace, con la sentenza in data 7 luglio 2003 con cui ha definito il giudizio dinanzi a sè pendente, ha chiarito che nella specie ciò di cui si discuteva non era la misura o la modalità di uso di un servizio condominiale, ma “se la materia relativa all’esposizione di targhe ed insegne sia sottratta alla disponibilità dell’assemblea dei condomini”: quesito al quale il giudice ha dato risposta affermativa, sul rilievo che non può essere vietato al singolo condomino “di servirsi della cosa comune, e cioè dei muri perimetrali, per apporvi le proprie insegne”, ciò “raffigurando una modifica della cosa comune conforme alla destinazione del muro perimetrale, che ciascun condomino può legittimamente apportare a propria cura e spese, se non impedisce l’altrui pari uso”.

Il merito della controversia, ad onta delle ragioni che avevano indotto ad affermare la competenza per materia del giudice di pace, ha dunque riguardato, non già i limiti quantitativi e qualitativi nell’uso dei servizi del condominio, ma l’esistenza (o l’inesistenza) del diritto di usare del muro comune al fine di apporvi targhe, e quindi un diritto soggettivo di carattere dominicale spettante al condomino.

E’ evidente che, in siffatta fattispecie, il Tribunale, investito dell’appello del singolo condomino, ha errato a ritenere che la legittimazione ad impugnare spettasse esclusivamente all’amministratore per essere la causa decisa in primo grado relativa alla gestione di un servizio comune.

Essendo in discussione i diritti e le facoltà che si riconnettono al diritto di comproprietà dei condomini sulla parte comune, il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere la legittimazione ad appellare del singolo condomino, in luogo dell’amministratore che era stato parte nel giudizio di primo grado, e ciò in base al principio secondo cui nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè quindi del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza (Cass., Sez. 2, 6 agosto 1999, n. 8479; Cass., Sez. 2, 21 gennaio 2010, n. 1011, Cass., Sez. 3, 18 febbraio 2010, n. 3900; Cass., Sez. 3, 16 maggio 2011, n. 10717).

3. – La sentenza impugnata è cassata.

La causa deve essere rinviata al Tribunale di Venezia, in persona di diverso giudicante.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Venezia, in persona di diverso giudicante.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della corte suprema di cassazione, il 13 marzo 2012.

Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo – Primo Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente di sezione -
Dott. ELEFANTE Antonino – rel. Presidente di sezione -
Dott. TRIOLA Roberto Michel – Presidente di sezione -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere -
Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere -
Dott. CURCURUTO Filippo – Consigliere -
Dott. DI CERBO Vincenzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMISSIS), VIA (OMISSIS), elettivamente domiciliato in Roma, via Anastasio II n. 79, presso lo studio dell’Avv. Sabatini Marco che unitamente e disgiuntamente all’Avv. Massimo Boni lo rappresenta e difende come da procura a margine del ricorso.

- ricorrente -

contro

PARSIFAL S.R.L., in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-empore Sig.ra S.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Crescenzio n. 9, presso lo studio del Prof. Avv. Amato Emiliano che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. Caldarera Marco la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

e contro

R.S., elettivamente domiciliato in Roma, Viale delle Milizie n. 38, presso lo studio dell’Avv. Mancini Andrea che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente e ricorrente incidentale -

Ricorso n. 21513/2008 proposto da:

R.S., elettivamente domiciliato in Roma, Viale delle Milizie n. 38, presso lo studio dell’Avv. Andrea Mancini che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMISSIS), VIA (OMISSIS).

- intimato -

e contro

PARSIFAL SRL, in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-tempore Sig.ra S.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Crescenzio n. 9, presso lo studio del Prof. Avv. Emiliano Amato che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. Mario Caldarera la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 76/08 del 25.10.2007/09.01.2008.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06.07.2010 dal Pres. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l’Avv. Massimo Boni per il condominio, gli Avv.ti Mario Caldarera ed Emiliano Amato per la Parsifal e l’Avv. Andrea Mancini per Rossetti.
Sentito il P.M. in persona dell’Avv. Gen. Dott. IANNELLI Domenico che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

In seguito a infiltrazioni d’acqua verificatesi (nel 1994) nel proprio appartamento sito all’ultimo piano di un fabbricato condominiale, R.S. (nel 1996) conveniva davanti al tribunale di Roma il condominio di via (OMISSIS), e la Parsifal s.r.l., proprietaria del lastrico solare dal quale erano provenute le infiltrazioni, al fine di ottenerne la condanna alla esecuzione delle opere dirette alla eliminazione delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni subiti. L’attore ascriveva al condominio di non avere provveduto alla ordinaria manutenzione; alla Parsifal di avere eseguito lavori di ristrutturazione che, danneggiando l’impermeabilizzazione, erano stati la causa delle infiltrazioni.

I convenuti, costituitisi, chiedevano il rigetto della domanda.

Con sentenza 5/6/2000 l’adito tribunale di Roma – esperita istruttoria ed espletata c.t.u. – condannava la Parsifal ad effettuare le opere indicate dal c.t.u. e a pagare al R. L. 3.640.000 a titolo di risarcimento. Anche il condominio veniva condannato a pagare all’attore, a titolo risarcitorio, L. 123.000.

Rilevava il tribunale che, come accertato dal c.t.u., la non perfetta tenuta del manto impermeabilizzante del terrazzo dell’appartamento di proprietà della Parsifal aveva determinato, e poteva determinare ancora, macchie di umidità nell’appartamento del R., mentre era da ascrivere alla responsabilità del condominio la macchia di umidità nel bagno. Pertanto, secondo il tribunale, essendo pacifico che la Parsifal aveva effettuato lavori di sistemazione dei terrazzi previa rimozione delle mattonelle e rimozione del massetto sottostante, potevano essere ritenute accertate le rispettive responsabilità dei convenuti.

Avverso la detta sentenza la Parsifal proponeva appello al quale resistevano il condominio ed il R. che spiegava appello incidentale.

Con sentenza n. 76/08 del 9/1/2008 la Corte d’appello di Roma riteneva che i danni causati dalle infiltrazioni, in quanto provenienti da un lastrico solare da presumersi comune, dovevano essere risarciti dal condominio. Conseguentemente condannava quest’ultimo a rifondere alla Parsifal le somme da questa versate, in esecuzione della sentenza di primo grado, al R..

La corte d’appello rigettava poi l’appello incidentale del R. sia nella parte in cui chiedeva la condanna della Parsifal all’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione, in quanto questi risultavano essere stati già effettuati a regola d’arte; sia nella parte in cui chiedeva la liquidazione del danno non patrimoniale, trattandosi di domanda inammissibile perchè preposta per la prima volta in grado di appello.

La cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma è stata chiesta dal condominio di via (OMISSIS) con ricorso affidato a sei motivi. Hanno resistito con separati controricorsi la Parsifal e R.S. il quale ha proposto ricorso incidentale sorretto da undici motivi. Il condomino ha resistito con controricorso al ricorso incidentale del R..

Il ricorso è stato assegnato a queste Sezioni Unite, ai sensi dell’art. 374 c.p.c., comma 2, essendo stato registrato, a seguito dell’eccezione di inammissibilità sollevata dalla Parsifal, un contrasto nella giurisprudenza di legittimità sulla questione se l’amministratore condominiale, per resistere alla lite proposta nei confronti del condominio, ovvero per impugnare la sentenza a questo sfavorevole, debba o meno essere autorizzato dall’assemblea.

Tutte le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Il ricorso principale e quello incidentale devono essere riuniti perchè relativi ad impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

1. La resistente Parsifal in via preliminare ha eccepito l’inammissibilità del ricorso principale sotto due profili.

1.1. Il primo profilo di inammissibilità si basa sull’asserita nullità della procura alle liti conferita dall’amministratore del condominio (la detta questione ha determinato la rimessione del ricorso a queste Sezioni Unite).

Osserva la Parsifal che l’amministratore non è stato autorizzato a proporre l’impugnazione dinanzi la S.C. da alcuna assemblea condominiale, e quelle indicate al riguardo nell’epigrafe del ricorso (l’assemblea del 7 novembre 2007 e quella del 5 marzo 2008) in realtà si sono occupate di tutt’altro.

Soggiunge che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., non può stare in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea, e l’autorizzazione conferita per un grado di giudizio non legittima l’amministratore a proporre l’impugnazione, ovvero resistere ad essa.

Conclude, quindi, la Parsifal che l’amministratore del condominio ricorrente non è stato autorizzato dall’assemblea condominiale a proporre il ricorso per cui la procura speciale al difensore rilasciata a margine del ricorso è stata conferita da organo privo di tale potere appartenendo questo solo all’organo collegiale (assemblea) al quale è affidata la valutazione in ordine alla proposizione o meno di detto ricorso.

2. La dedotta eccezione di inammissibilità è fondata.

2.1. Preliminarmente va osservato che le due deliberazioni condominiali richiamate dal ricorrente (7.11.2003 e 5.3.2008) risultano inidonee a costituire valida autorizzazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

Quanto alla prima (Delib. 7 novembre 2003) è sufficiente rilevare che la stessa è precedente alla sentenza da impugnare e, quindi, non poteva che essere riferita tuttalpiù al precedente grado di giudizio e, giammai, ad un futuro ricorso per cassazione del quale non era dato ancora conoscere neppure l’oggetto (v. Cass. 25.1.2006, n. 1422; 26.11.2004, n. 22294).

Quanto alla seconda (Delib. 5 marzo 2008) essa non contiene alcun mandato all’amministratore di impugnare la sentenza della Corte d’appello di Roma e, quindi, di conferire la relativa autorizzazione, essendosi l’organo assembleare espressamente riservato di valutare successivamente la possibilità di proporre (“eventualmente”) una futura impugnazione.

2.2. Va poi osservato che la presente controversia esula da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchè a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., quando cioè si tratta:

a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

3. Sulla questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite esistono nella giurisprudenza di legittimità due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che l’amministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del condominio e può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio pur se a tanto non autorizzato dall’assemblea condominiale; il secondo (minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare l’amministratore è privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare.

3.1. Il primo (prevalente) orientamento sostiene che l’amministratore è titolare di una rappresentanza processuale passiva generale che non incontra limiti, posto che l’art. 1131 c.c., prevedendo che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, deve essere interpretato nel senso che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo speciale (v., tra le tante, Cass. 20/4/2005, n. 8286; 21/5/2003, n. 7958; 15/3/2001, n. 3773).

3.2. Non sussiste quindi alcuna distinzione tra la capacità dell’amministratore di essere convenuto e quella di costituirsi nel giudizio che riguardi una materia non ricompressa nelle sue attribuzioni: l’amministratore che sia stato convenuto in giudizio, quale rappresentante della comunità dei condomini, può sempre impugnare e proporre ricorso in cassazione avverso la sentenza sfavorevole al condominio senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea.

L’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di darne senza indugio notizia all’assemblea: obbligo sanzionato dalla possibile revoca del mandato e con il risarcimento del danno (Cfr. ex multis Cass. 16/4/2007, n. 9093).

4. Il secondo indirizzo evidenzia che la “ratio” dell’art. 1131 c.c.., comma 2, – che consente di convenire in giudizio l’amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – è quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anzichè a tutti i condomini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea (Cass. 26/11/ 2004, n. 22294; 25/1/2006, n. 1422).

4.1. Inoltre, secondo tale indirizzo, poichè l’autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza altro non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura “ad litem” al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, l’amministratore, in definitiva, non svolge che una funzione di mero “nuncius” e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che è inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dall’amministratore di questo senza espressa autorizzazione dell’assemblea (Cass. 20.1.2009, n. 1381).

In sintesi: a) l’amministratore deve munirsi di autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dell’amministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia; b) la concessa autorizzazione assembleare non legittima l’amministratore ad impugnare spettando tale legittimazione solo all’assemblea.

5. Anche in dottrina, specularmente agli orientamenti della giurisprudenza, si sono affermati due diversi indirizzi culturali.

5.1. L’indirizzo dottrinario maggioritario sostiene che l’amministratore è un rappresentante “ex lege” del condominio nelle liti contro quest’ultimo proposte da un condomino o da un terzo ed ha “ex lege” una rappresentanza generale passiva del condominio in virtù della quale può resistere in giudizio ed impugnare eventuali decisioni sfavorevoli senza l’autorizzazione dell’assemblea. L’art. 1131 c.c., comma 2, – in quanto finalizzato, in base al principio del “minimo impatto”, a facilitare al massimo la vita del condominio e quella di chi deve avere rapporti giuridici con esso – deve essere interpretato in senso ampio allargando al massimo i poteri rappresentativi sostanziali e processuali dell’amministratore, tenendo conto anche delle due diverse espressioni usate (“può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio” e “a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa”).

Da questo ampio potere rappresentativo – e dalla conseguente legittimazione passiva generale dell’amministratore – l’orientamento dottrinario prevalente fa discendere come conseguenza: a) il potere dell’amministratore di impugnare la sentenza sfavorevole senza autorizzazione dell’assemblea; b) l’eventuale inadempimento dell’amministratore all’obbligo di riferire all’assemblea, ovvero di attenersi alle determinazioni di questa, ha rilievo esclusivamente interno, con la conseguenza (art. 1131 c.c., comma 4) che l’amministratore inadempiente può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni provocati al condominio per la propria scelta processuale inopportuna o dannosa, ma rispetto a colui che ha promosso il giudizio resta ferma la legittimazione passiva dell’amministratore e l’opponibilità della sentenza al condominio.

5.1.2. Tale indirizzo culturale pone in evidenza che – una volta configurato l’amministratore quale ufficio di diritto privato assimilabile al “mandatario ex lege” e, quindi, soggetto individuale al quale sono attribuite particolari funzioni (difesa “necessaria”) a tutela delle parti comuni dell’edificio – la dissociazione tra i due momenti processuali del perfezionamento della notificazione e della costituzione in giudizio, connaturale alle persone giuridiche ed a un rapporto organico, appare contestabile in ragione proprio dell’insussistenza della personalità giuridica, perchè prefigura una differenziazione, nell’ambito della “eccezionale” legittimazione processuale riconosciuta all’amministratore del condominio, che non trova riscontro nella normativa speciale dettata per il condominio:

la rappresentanza legale e la legittimazione processuale concernenti le parti comuni dell’edificio devono ritenersi estese, in mancanza di contraria espressa previsione normativa, a tutti gli effetti tipici connessi perchè coessenziale alla ratio dell’istituto ed alla figura dell’amministratore-mandatario speciale.

5.1.3. Pertanto, conclude tale indirizzo dottrinario, l’amministratore, ex art. 1131 c.c., comma 2, primo periodo, è deputato ex lege, non solo a ricevere l’atto di citazione in giudizio, bensì a costituirsi, tempestivamente, in giudizio e a proporre validamente tutte le eventuali impugnazioni, senza la necessità di alcuna preventiva deliberazione autorizzativa – limitatamente alle azioni concernenti le parti comuni dell’edificio promosse nei confronti del condominio – con il solo onere di “darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini”.

5.2. Il diverso indirizzo culturale rileva che l’amministratore è un mandatario del condominio, ed il mandatario non può resistere in giudizio per conto del mandante senza l’autorizzazione di quest’ultimo. Diversamente il condominio sarebbe esposto al rischio di vedersi coinvolto, suo malgrado, in liti giudiziarie resistite avventurosamente dall’amministratore, il quale non può, con la propria scelta, imporre ai condomini una linea di condotta da costoro non condivisa.

5.2.1. E’ stato pure evidenziato che la decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole non può che competere alla parte in senso sostanziale. Nè esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo il quale il destinatario di una notifica è sempre anche titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Al riguardo, con riferimento all’ipotesi più vicina al condominio, cioè alle associazioni non riconosciute, si evidenzia che altro è la rappresentanza nel processo, altro il potere di decidere come vada condotto; il primo punto concerne i rapporti esterni, il secondo i rapporti e le competenze interne fra i vari organi sociali. Il potere di rappresentanza processuale del presidente è solo un mezzo tecnico per agevolare i rapporti processuali esterni; ma nei rapporti interni anche le decisioni sulla linea di condotta da tenere nel processo rientrano fra le funzioni degli amministratori e non del presidente in quanto tale.

Parimenti nel campo delle società gestite da un consiglio di amministrazione, il presidente ha la rappresentanza processuale, nel senso che è destinatario della notifica di atti processuali e conferisce il mandato ad litem, ma non è titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Fino alle recenti riforme, sotto il vigore della precedente normativa (R.D. 4 febbraio 1915, n. 148), il Sindaco era destinatario della notifica di atti processuali e conferiva il mandato ad litem, ma a tanto doveva essere autorizzato dal consiglio o dalla giunta.

5.2.3. Pertanto, l’autorizzazione dell’assemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinchè l’amministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potrà che concludersi per l’inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio.

6. Considerata la criticità del contrasto e i rilevanti risvolti operativi, appare opportuno esaminare ex funditus la questione.

61. Come è noto il codice civile del 1865 non dedicava alcuna norma espressa nè all’amministrazione dei condomini di edifici, nè alla legittimazione dell’amministratore. Fu soltanto il del D.L. 15 gennaio 1934, n. 56, art. 20, commi 2 e ss., a dettare una disciplina in materia, stabilendo che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualsiasi oggetto” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, la quale delibera se resistere nel giudizio o conciliare la vertenza”.

La disciplina di cui al D.L. n. 56 del 1934, art. 20, fu trasfusa negli artt. 320 e 321 del progetto preliminare del Libro della proprietà e, quindi, nel testo definitivo degli artt. 1131 e 1132 c.c., ma con alcune modifiche, nel senso che l’amministratore può essere convento in giudizio “per qualunque azione concernente le parti comuni” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.” La relazione del Ministro Guardasigilli al Re, mentre giustifica la prima modifica (affermando “nel riprodurre le disposizioni del R.D.L. 15 gennaio 1934, art. 20, circa la rappresentanza dei condomini ho sostituito alla formula del comma 2 una formula che amplia l’ambito della rappresentanza conferita all’amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti. La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purchè si riferiscano alle parti comuni dell’edificio”), nulla dice in ordine alla seconda modifica, lasciando incerta la giustificazione: intenzione di eliminare l’intervento deliberativo dell’assemblea di condominio, ovvero inutilità di ribadire la necessità, fino allora pacifica, di una delibera dell’assemblea in ordine alla resistenza o meno nel giudizio.

L’art. 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che “Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 80 c.p.c.”, stabilisce, al comma 2, che “Il curatore speciale deve convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.” 6.2. Dal sistema normativo emerge che l’amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. L’art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l’organo principale, depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui “delegare” l’esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale (art. 1106 c.c.).

La prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell’”eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini” (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1)). Da tale disposto si evince che l’essenza delle funzioni dell’amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell’assemblea: è l’assemblea l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all’assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all’amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all’amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l’art. 1131 c.c., nell’attribuire all’amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea”. Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell’amministratore di condominio alle deliberazioni dell’assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell’organo assembleare.

6.3. L’art. 1131 c.c., comma 2, prevede poi che l’amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. Mentre il comma terzo aggiunge che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio comunicazione all’assemblea.

Detta normativa è stata interpretata, secondo prevalente e risalente orientamento, come affermazione di un autonomo potere dell’amministratore di essere destinatario di atti processuali, nonchè del potere di costituirsi in giudizio e di impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni, posto che la norma dell’art. 1131, comma 3, sembrerebbe richiedere la necessità di una comunicazione all’assemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore. Secondo altri, va intesa come espressione dell’esigenza di facilitazione dei rapporti tra terzi e condominio. La citazione notificata all’amministratore consente di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni.

7. Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell’amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.) L’amministratore,come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 c.c.).

Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all’amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio.

7.1. Ove tale potere spettasse all’amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell’assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.

Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è l’assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dell’assemblea per l’autorizzazione ovvero per la ratifica dell’operato dell’amministratore vanifica ogni possibilità di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini.

8. L’attribuzione in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l’amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l’esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.

Pertanto, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell’amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all’amministratore per provvedere.

9. Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: “L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.

10. Nel caso specifico risulta che il ricorso per cassazione da parte dell’amministratore è stato proposto senza autorizzazione dell’assemblea di condominio. Di fronte all’eccezione, dedotta dalla Parsifal, di inammissibilità del ricorso, l’amministratore non ha provveduto a munirsi della necessaria ratifica. Ne consegue che il ricorso principale del condominio va dichiarato inammissibile.

Il ricorso incidentale tardivo del R. perde, ai sensi, dell’art. 334 c.p.c., comma 2, ogni efficacia.

In considerazione della complessità e particolarità delle questioni trattate sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; dichiara inammissibile il ricorso principale e privo di efficacia il ricorso incidentale.

Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, il 6 luglio 2010.

Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO – Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Rel. Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Matteo IACUBINO – Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO […] NAPOLI, in persona dell’Amm.re p.t. TC, domiciliato in ROMA, P.ZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall’avvocato MANNA GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DL, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. ANTONELLI 50, lo studio dell’avvocato GICCAPALLI S., difeso dall’avvocato CHEF VITTORIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 9733-97 del Tribunale di NAPOLI, depositata il 25-11-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06-12-00 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;§udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso notificato il 21 aprile 1992 LD, premesso di esser proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale di via G. Iannelli n. 494 in Napoli e comproprietario pro – quota del cortile comune, conveniva in giudizio, dinanzi al Pretore di quella città, l’amministratore del Condominio deducendo che questi stava procedendo alla costruzione di otto box per parcheggio auto nel cortile comune, nonché all’eliminazione di un cordolo di divisione con un cortile confinante.

Ritenendo siffatte opere lesive del possesso dell’area comune chiedeva il LD l’eliminazione delle stesse ed il ripristino dello stato dei luoghi.

Costituitosi, il Condominio resisteva alla domanda avversaria.

Rigettata l’istanza di provvedimenti cautelari, il giudizio proseguiva nella fase di merito ed il Pretore, con sentenza 5.4.95, in accoglimento della domanda, disponeva la reintegra nel possesso del cortile con ordine al Condominio di eliminare i manufatti ivi realizzati nonché di ripristinare il cordolo divisorio e con condanna del convenuto alle spese di lite.

Proposto gravame dal soccombente il Tribunale di Napoli, con sentenza 22.10 – 25.11.97, in parziale accoglimento dell’impugnazione, rigettava la domanda di ripristino del cordolo di divisione esistente al confine del limitrofo Condominio al civico n. 450, confermava nel resto la gravata pronunzia e compensava integralmente tra le parti le spese del doppio grado.

Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il Condominio di via Iannelli sulla base di quattro motivi.

Resiste con controricorso LD.

Diritto

Deduce il controricorrente l’inammissibilità del ricorso per tardiva proposizione dello stesso sia sul rilievo della non cumulabilità con il termine annuale di cui all’art. 327 c.p.c. della sospensione feriale, vertendosi nella specie in tema di procedimento cautelare, sia per essere comunque decorso, anche in caso di cumulo, l’ulteriore termine di quarantacinque giorni, venuto a scadenza il 6.1.99, mentre la notifica dell’atto era stata effettuata il successivo 7 gennaio dello stesso anno.

Entrambi i profili di censura sono infondati e vanno pertanto disattesi.

Quanto al primo va infatti richiamata la consolidata giurisprudenza di legittimità (v. da ultima Cass. n. 11517-99) secondo la quale nei procedimenti possessori, quale è quello che ne occupa, la sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale prevista dalla legge 742 del 1969 non si applica soltanto alla fase sommaria caratterizzata dall’urgenza mentre nella successiva fase di merito, che si svolge con le forme ed il rito ordinario, cessata l’urgenza, non vi è alcun motivo perché non debba applicarsi la normativa suddetta, considerato che il procedimento ordinario possessorio non è indicato dall’art. 92 dell’ordinamento giudiziario (cui la legge fa esplicito rinvio) tra gli affari civili che vanno trattati nel periodo feriale.

E quanto poi al secondo profilo, essendo stata la sentenza impugnata depositata il 25.11.97, il termine utile per ricorrere, ai sensi dell’art. 327 c.p.c., usufruendo del computo dei quarantasei giorni del periodo feriale (1 agosto – 15 settembre), andava a scadere non il 6.1.99 come ipotizzato dal controricorrente – giorno peraltro festivo (l’Epifania) che rendeva del tutto legittimo il deposito del ricorso il 7 gennaio successivo – ma addirittura il 10 gennaio 1999.

Deduce ancora il LD l’inammissibilità del ricorso per carenza di procura.

A margine della copia notificata del ricorso vi era, invero, soltanto l’indicazione che il mandato, la sottoscrizione di esso da parte di CT e l’autentica erano apposti sull’originale dell’atto, donde l’impossibilità di verificare se la procura era stata conferita al difensore per ricorrere avverso la qui gravata sentenza, ovvero prima dell’emissione della stessa.

Nel ricorso, inoltre, non esisteva alcuna indicazione di mandato conferito dal Condominio all’amministratore per la proposizione del gravame di legittimità nè tale conferimento emergeva dalle procure alle liti delle pregresse fasi del giudizio.

Anche tale censura è priva di pregio.

Invero la giurisprudenza di questa Suprema Corte è ferma nello statuire:

- che il ricorso per cassazione è ammissibile anche se il mandato all’avvocato nella copia notificata alla controparte non porti la sottoscrizione del ricorrente, qualora detta sottoscrizione (come nel caso di specie) figuri nell’originale e sia dichiarata autografa dall’avvocato medesimo (Cass. n. 3460-54, n. 3725-68);

- che per l’ammissibilità del ricorso è sufficiente che nella copia notificata venga data notizia (come è avvenuto nella fattispecie che ne occupa) del rilascio della procura, indipendentemente dalla trascrizione della sottoscrizione delle parti e della firma del difensore (Cass. n. 449-67, n. 119-83, n. 4942-86).

E quanto poi alla dedotta mancata indicazione nel ricorso del conferimento all’amministratore di un mandato per la proposizione del ricorso in sede di legittimità è appena il caso di rilevare che per consolidata giurisprudenza di legittimità l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo a norma dell’art. 365 c.p.c. (v. Cass. n. 5203-86).

Ciò premesso, con i quattro motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente stante la loro stretta connessione, si denunzia, in riferimento all’art. 360 n.ri 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 115 stesso codice, degli artt. 12, 1120 comma secondo e 1168 c.c., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione.

Deduce il ricorrente: a) Nessuna violazione del principio della disponibilità delle prove derivava dall’informale esibizione del regolamento condominiale, con particolare riguardo all’art. 28, posto che non era stata oggetto di contestazione la previsione in esso contenuta della limitazione ad un posto macchina nell’autorimessa a favore dei soli proprietari di case derivando tra l’altro la sua applicabilità nel caso di specie dal fatto che l’occupazione con posti macchina di parte del cortile da oltre dieci anni altro non era che un ampliamento dell’originaria autorimessa; b) Alcun pregio aveva il rilievo contenuto nella gravata sentenza che il condominio poteva possedere le parti comuni “solo animo” giacché nella specie, non avendo potuto per oltre dieci anni il LD passare con la sua macchina dove erano parcheggiate le auto di altri condomini, il requisito del possesso “corpore” diventava così rilevante da escludere quella possibilità trovando il possesso “solo animo” un chiaro limite nella perdurante incompatibilità con il compossesso altrui; c) Dovendo escludersi che in sede possessoria la prova del possesso possa esser desunta dal regime legale o convenzionale del diritto reale corrispondente, essendo invece necessaria la dimostrazione dell’esercizio di fatto del vantato possesso indipendentemente dal titolo, era irrilevante se il LD avesse o meno consentito, nell’arco di dieci anni, il mutamento della destinazione del cortile, stante il mancato godimento della cosa comune per l’intero suindicato periodo; d) L’ampliamento dell’autorimessa deciso con la delibera del 3 giugno 1991 aveva ottenuto il consenso anche del LD e la chiusura con plastica e porte basculanti dei 10 posti macchina “coperti” risultanti dalla gettata del solaio, non era che una parziale esecuzione della delibera in questione, tal che non poteva parlarsi di realizzazione di opera diversa da quella originariamente prevista. e) Poiché il cortile da oltre dieci anni era occupato da dieci posti macchina, mentre la protezione fornita con plastica e porte non aveva mai determinato l’occupazione di un’area più ampia, ma tutt’al più quella di alcuni centimetri “della colonna d’aria”, vertevasi in tema di “parvità di materia alla quale la giurisprudenza non aveva mai attribuito rilievo ai fini di un preteso spoglio”. Donde il difetto, nella specie, di un interesse concreto da parte del LD a proporre la domanda di reintegra; f) Avendo il Tribunale ritenuto che “il concreto esercizio del possesso del condomino sull’area in oggetto, si manifesta(va) attraverso l’adesione alle determinazioni assembleari disciplinatrici dell’uso del cortile e dell’assegnazione dei posti auto” era evidente che alcun estremo di spoglio sussisteva riguardo ai posti macchina esistenti da oltre 10 anni, tal che non poteva quel giudice contraddittoriamente ritenere che andavano eliminati gli otto box potendo, a tutto concedere, limitare l’abbattimento alle porte basculanti e ai fogli di plastica di copertura.

Le doglianze non possono essere accolte.

A fronte dei rilievi dell’appellante Condominio che nessuna prova del possesso dell’area in discussione era stata fornita dal LD, che di contro le evidenze in atti comprovavano la destinazione dello spazio in questione a garage, dal cui godimento l’appellato sarebbe stato escluso e che peraltro, secondo l’assunto dell’attuale ricorrente, il LD non poteva reclamare alcun utilizzo dell’area in contesa alla luce del disposto del regolamento condominiale, il giudice del gravame di merito, con motivazione adeguata, esente da vizi logici come da errori giuridici e pertanto incensurabile nell’attuale sede, ha osservato:

- Il riferimento al regolamento di condominio (che all’art. 28 stabiliva la fruibilità del garage solo per i condomini che avevano l’appartamento accatastato, con esclusione di qualsiasi possibilità di utilizzo da parte del condomino che non abitasse effettivamente nello stabile, non poteva ricevere alcuna valenza nel procedimento in oggetto, posto che l’informale evidenza prodotta in atti (tale dovendo considerarsi l’allegazione di due fogli sui quali risultava riportato l’art. 28 avente ad oggetto l’uso del garage) non conteneva alcuna indicazione in ordine alla data ed alle forme di approvazione del regolamento medesimo o alla sua trascrizione, tal che, almeno sul piano formale, non poteva ad esso ricollegarsi alcuna vincolatività nei confronti del resistente condomino.

- Per altra via, ed in termini decisivi sul punto, la disciplina di cui al citato art. 28 riguardava l’utilizzazione e l’assegnazione del (*) posti – auto all’interno del locale garage del Condominio ed in tal senso le relative prescrizioni non assumevano alcuna incidenza nel procedimento in discorso, posto che la tutela possessoria avanzata aveva per oggetto il distinto ambito del godimento e della disponibilità del cortile.

- Premesso che la riconduzione della posizione possessoria sulle parti comuni alla qualità di comproprietario e la non necessità del continuo estrinsecarsi del potere sulla cosa, affermate da consolidata giurisprudenza di legittimità, rendevano ragione della necessità, da parte di chi escludeva (il Condominio appellante) la sussistenza in capo al LD del potere di fatto sull’area cortilizia, di comprovare la destinazione di essa all’esclusivo vantaggio proprio in termini del tutto incompatibili e contrastanti con il compossesso altrui (esigenza questa avvertita dall’attuale ricorrente che per l’appunto sosteneva la durevole destinazione dell’area in questione per il ricovero di autovetture con esclusione di qualsiasi godimento da parte del condomino) gli elementi di fatto addotti dall’appellante medesimo non solo non erano convincenti, ma dimostravano il contrario. Invero la circostanza dedotta dal Condominio ed emergente anche dalla acquisita documentazione, che il LD, partecipando ad alcune assemblee condominiali, che avevano disciplinato l’utilizzazione dell’area cortilizia e l’assegnazione dei posti – auto, avesse aderito alle determinazioni assunte dall’organo, non dimostravano affatto l’esclusione del condomino dalla disponibilità della cosa, anzi acclaravano la piena partecipazione di costui all’amministrazione comune del bene, fornendo il segno tangibile del concreto esercizio del suo possesso sull’area in oggetto, a nulla rilevando che egli non utilizzasse posti auto, in quanto, anche in questo caso in virtù di costante giurisprudenza, l’esercizio del possesso sulle cose comuni può estrinsecarsi ed essere conservato dal partecipante al Condominio edilizio anche “solo animo”.

- Dall’esame dell’ordine del giorno relativo all’assemblea del 3.6.91 cui aveva partecipato il LD, dal contenuto del verbale assembleare e dalla successiva corrispondenza intercorsa tra il condomino e l’amministratore appariva evidente che il consenso dell’attuale resistente al deliberato assembleare non riguardasse la costruzione di otto box auto bensì la parziale copertura del cortile, tal che la costruzione contestata andava riferita all’iniziativa dell’amministratore medesimo successivamente accettata e ratificata dall’assemblea del 29.6.92 cui però il LC non aveva partecipato.

- Risultava così pienamente integrata l’ipotesi dello spoglio.

Sul piano dell’elemento oggettivo non poteva infatti negarsi che la realizzazione dei box sulla cosa comune configurasse una sostanziale immutazione dello stato dei luoghi, una alterazione effettiva della consistenza strutturale del bene, comportante, come già segnalato dal primo giudice, la sottrazione dell’area all’uso del condomino.

Ne’ valeva al riguardo il rilievo formulato dal Condominio nella parte in cui sosteneva che la costruzione dei manufatti avrebbe impegnato la medesima area già recintata con paletti, non potendo negarsi, sul piano oggettivo, che la realizzazione dei box, al di là della qualità dei materiali utilizzati, comportasse un intervento strutturale qualificato dalla edificazione di opere non precarie dirette a trasformare un’area scoperta in distinti locali coperti e destinati al durevole uso di altri condomini.

E sotto altro profilo andava evidenziato che proprio perché l’originaria sistemazione dei luoghi (recinzione con paletti dei posti auto) aveva ricevuto l’adesione del LD che con tale consenso aveva espresso il concreto esercizio del suo possesso mediato sull’area in discorso, la radicale modifica dello stato dei luoghi, non sostenuta dall’adesione del compossessore, legittimava di fronte al fatto nuovo la domanda di tutela possessoria.

Anche dal lato soggettivo andava segnalata la volontarietà delle limitazioni arrecate al possesso del condomino mediante l’alterazione dello stato preesistente, resa ancor più palese dal comportamento successivo al fatto lesivo costituito dal completamento dell’opera anche a fronte della dichiarata opposizione del LD con la missiva del 22.11.91, tal che nel lamentato spoglio andavano riconosciuti anche i caratteri della violenza e della clandestinità.

È evidente allora, di fronte a tali esaurienti argomentazioni, costituenti apprezzamento di fatto circa la sussistenza del lamentato spoglio, incensurabile in questa sede di legittimità, come perdano consistenza i rilievi del ricorrente Condominio tendenti a ricondurre la chiusura con plastica e porte basculanti dei 10 posti macchina ad una mera parziale esecuzione della delibera 3.9.91 approvata anche dal LD, a configurare una mancanza d’interesse da parte del predetto alla domanda di reintegra, stante la “parvità” della pretesa lesione possessoria limitata a “pochi centimetri di colonna d’aria” per la preesistenza decennale sul cortile dei 10 posti macchina, ad ipotizzare un diritto dell’attuale resistente, in luogo della eliminazione degli otto box, tutt’al più al semplice abbattimento delle porte basculanti e dei fogli di plastica di copertura (non si vede peraltro la differenza sul piano pratico di una tale diversa pronuncia ablatoria).

Alla stregua delle svolte considerazioni il proposto ricorso va pertanto respinto nella sua integralità con la condanna del ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di LD, delle spese di questo giudizio che liquida L. 179.000, oltre a L. 3.000.000 per onorari.

Roma 6 dicembre 2000.