Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23440-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 102/2006 del GIUDICE DI PACE di MONTECORVINO ROVELLA, depositata il 20/2/06;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza depositata il 20.2.2006 il Giudice di Pace di Montecorvino Rovella rigettava l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso il 26.5.2005, su ricorso del Condominio (OMISSIS), con cui veniva ingiunto a (OMISSIS) il pagamento della somma di euro 366,43, quali oneri condominiali maturati dall’agosto 2001 al febbraio 2005, oltre interessi e spese, comprese quelle dell’atto di precetto, per complessivi euro 892,43. Osservava il giudicante che, a prescindere dalla fondatezza della eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dall’opponente, per avere questi trasferito al coniuge il proprio immobile condominiale, il (OMISSIS) si era sempre comportato come proprietario dell’immobile stesso, omettendo di comunicare – all’amministratore condominiale la propria estraneita’ al condominio.

Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione il (OMISSIS) sulla base di tre motivi. Il Condominio intimato non ha svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente deduce:

1) nullita’ della sentenza per travisamento dei fatti, laddove si affermava che il (OMISSIS) non sarebbe stato piu’ proprietario dell’immobile condominiale dal 20.10.07, risultando,invece, dall’atto di vendita per notar (OMISSIS) del 20.10.97 che, prima di tale data, esso apparteneva a (OMISSIS) e poi, con tale atto di vendita, era stato trasferito in proprieta’ a (OMISSIS), coniuge dal (OMISSIS), in regime di separazione dei beni; peraltro, si trattava non gia’ di un appartamento, ma di un locale adibito a garage sicche’ erroneamente, considerata tale destinazione, la sentenza impugnata aveva fatto riferimento all’induzione in errore – dell’amministratore del condominio, determinato dalla convivenza del (OMISSIS) con la propria moglie (OMISSIS);

2) carenza di motivazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 5, stante l’erronea ricostruzione dei fatti come riportata nel motivo sub 1);

3) violazione dell’articolo 1123 c.c., articolo 63 disp. att. c.c. e articolo 633 c.p.c., n. 1 nonche’ violazione dei principi generali di diritto in ordine alla legittimazione passiva delle parti, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3; l’apparente qualita’ di condomino del (OMISSIS) non rilevava ai fini della legittimazione passiva in relazione all’obbligo di pagamento degli oneri condominiali, gravando tale obbligo sul proprietario della relativa unita’ immobiliare.

Il ricorso e’ fondato.

Costituisce principio consolidato della Corte di legittimita’ quello secondo cui passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria dell’amministratore del condominio, per il recupero della quota di spese di competenza di una unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva, e’ il vero proprietario di detta unita’ e non anche chi possa apparire tale, difettando, nei rapporti fra condominio ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operativita’ del principio dell’apparenza del diritto, strumentale, essenzialmente, all’esigenza di tutela dell’affidamento dei terzi di buona fede. Non sussiste infatti, una relazione di terzieta’ tra il condominio, che e’ un ente di gestione, ed il condomino e, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarita’ della proprieta’ e’ funzionale al rafforzamento ed al soddisfacimento de credito della gestione condominiale (Cfr. Cass. S.U. n. 5035/2002; n. 7849/2001; n. 2616/2005; n. 1627/2007).

Il Giudice di Pace, quindi, erroneamente ha fatto riferimento alla circostanza che il (OMISSIS) si fosse comportato come condomino apparente, omettendo di comunicare all’amministratore condominiale la proprieta’ estraneita’ al condominio. Nella specie, pertanto, non essendo contestato che l’immobile in questione appartenesse non gia’ al (OMISSIS), ma al coniuge dello stesso in regime di separazione di beni, la sentenza impugnata va cassata e, potendo la causa essere decisa nel merito, ex articolo 384 c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, deve accogliersi l’opposizione al decreto ingiuntivo, stante l’infondatezza della pretesa del condominio. Ricorrono giusti motivi per confermare la compensazione delle spese processuali di primo grado, avuto riguardo al comportamento del ricorrente che non aveva mai chiarito all’amministratore la propria estraneita’ al condominio tanto che, come si legge nella sentenza impugnata, aveva sottoscritto il verbale di assemblea condominiale del 24.12.98 senza indicare la sua qualita’ di delegato. Le spese del giudizio di legittimita’, liquidate come da dispositivo,vanno, invece, poste a carico del Condominio intimato secondo il criterio della soccombenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’opposizione al D.I. dichiarando infondata la pretesa del condominio. Conferma la compensazione delle spese relative al giudizio di primo grado e condanna il condominio al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in euro 1.100,00, oltre euro 200,00 per esborsi ed accessori di legge.

FATTO

Con decreto ingiuntivo n. 42 del 1985, il Pretore di Salerno ingiunse a Vincenzo Cirino di pagare, in favore del Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di quella città, la terza rata delle spese condominiali approvate con delibera del 10 luglio 1984.

Vincenzo Cirino propose opposizione, che fu respinta dal Pretore.

Pronunciando sull’appello proposto da Alfredo Cirino, Pierluigi Cirino e Angela Sica, nella qualità di eredi di Vincenzo Cirino, il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 1001/97 del 07.01.1997/19.04.1997, respinse l’appello e compensò integralmente le spese processuali.

Nella sentenza è detto che Vincenzo Cirino non aveva comunicato il trasferimento di proprietà a favore della società Alpier S.r.l., avvenuto come da atto per notaio Pisani del 12.01.1983 in epoca precedente alla delibera condominiale (10.7.1984) di approvazione e riparto delle spese, ma aveva continuato ad esercitare i poteri afferenti alla posizione di condomino. Nell’ipotesi di alienazione di una porzione dell’edificio in condominio, occorre una iniziativa del nuovo acquirente o dell’alienante idonea a rendere nota la nuova titolarità della proprietà separata: altrimenti, il condomino, che non comunichi il trasferimento e continui a presentarsi come proprietario, persiste ad essere obbligato.

La sentenza ha anche aggiunto che l’interpretazione della contestata clausola 2 dell’atto notar Giuliani del 13.4.1964 di acquisto dell’immobile in capo al Cirino – concernente l’esonero da tutti i diritti ed i doveri condominiali, nonché dal contributo per eventuali spese straordinarie – andava effettuata nel senso che l’esonero era limitato e riconducibile al solo ambito di quei beni comuni non utilizzabili sulla scorta della ubicazione strutturale dell’immobile condominiale. Ed in effetti, posto che i cespiti trasferiti non avevano accesso dai due portoni del palazzo, ma soltanto dalla strada, evidentemente l’esonero riguardava solo le parti condominiali che, per loro struttura, non erano utilizzabili, essendo illogica l’interpretazione di esonero totale dall’obbligo contributivo, dovendo ritenersi la permanenza nella titolarità del condomino della comproprietà delle altre parti comuni.

Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione Alfredo e Pierluigi Cirino e Angela Sica in base a tre motivi.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

Il Primo Presidente della Corte di Cassazione ha investito le Sezioni Unite della decisione del ricorso, su richiesta della seconda sezione civile della stessa Corte la quale, con ordinanza del 17.05/16.10.2000, ha rilevato l’esistenza di contrasto circa la titolarità in capo al condomino, che ha alienato la sua porzione immobiliare, delle obbligazioni per le spese per le parti comuni e della susseguente legittimazione passiva nei confronti dell’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero dei crediti condominiali, in quanto, secondo un certo orientamento, il principio dell’apparenza del diritto può essere applicato anche in tema di condominio negli edifici per individuare il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali, mentre, secondo un altro orientamento, legittimato passivo è il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con i tre motivi di cui si compone la impugnazione i ricorrenti denunciano:

a) violazione degli artt. 1123 c.c., 63 disp. att. c.c., 630 n. 1 c.p.c., nonché violazione dei principi generali di diritto in ordine alla legittimazione passiva delle parti. Assumono che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero delle quote di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non, anche, chi possa apparire tale, difettando nei rapporti fra condominio, che è ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela del terzo in buona fede.

b) violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c.; violazione dell’art. 360 n. 5 per omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione in ordine ai criteri da adottarsi per pervenire all’interpretazione del patto di cui all’art. 2 dell’atto notaio Giuliani, e alla sua interpretazione; violazione e falsa applicazione degli artt. 1118 e 1123 c.c., 360 n. 1 c.p.c.. Sostengono i ricorrenti che la sentenza non contiene motivazione in ordine alle ragioni per le quali non si potesse, come richiesto, procedere ad interpretazione letteraria del patto in base al quale è stato escluso tra venditore ed acquirente il pagamento delle spese di condominio.

c) violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. per omessa pronuncia in relazione al punto relativo all’opponibilità al Condominio del patto di cui all’art. 2. Rilevano i ricorrenti che il Tribunale, benché con il secondo motivo di gravame gli appellanti avessero censurato la sentenza sul punto in cui afferma che il patto non era opponibile al Condominio, ha omesso ogni pronuncia sul punto.

2. In relazione alla questione sottesa al primo mezzo impugnatorio – se in tema di ripartizione delle spese condominiali sia passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero delle quote di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare ovvero chi possa apparire tale – la causa è stata, come detto, rimessa all’esame di questo Collegio per composizione di contrasto di giurisprudenza.

3. Il denunciato contrasto effettivamente sussiste perché mentre un orientamento giurisprudenziale (per la verità più remoto e quasi superato, ma di recente riproposto unicamente da Cass. 20.3.1999 n. 2617) è nel senso che debba continuare ad essere sottoposto al pagamento degli oneri condominiali il venditore di una unità immobiliare facente parte dell’edificio condominiale, il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà, ha continuato ad esercitare i diritti apparenti del condomino (Cass. 14.2.1981 n. 907; 16.11.1984 n. 5818; 1.9.1990 n. 9079); altro, e più attuale, indirizzo giurisprudenziale, invece, al contrario ritiene che obbligato al pagamento delle spese condominiali, e quindi legittimato passivo, sia il vero proprietario della porzione immobiliare (Cass. 3.4.2001 n. 4866; 19.4.2000 n. 5122; 8.8.1998 n. 6653; 27.6.1994 n. 6187).

4. L’orientamento giurisprudenziale, che ritiene l’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, si fonda sulle seguenti considerazioni.

4.a. Innanzitutto rileva che lo stesso legislatore ha riconosciuto il principio in questione alcune volte in modo espresso (come ad es. per gli acquisti a titolo oneroso dall’erede apparente (art. 933 c.c. abr.; 534 c.c. vigente); per il matrimonio celebrato davanti a un apparente ufficiale dello stato civile (art. 113 c.c.); per il pagamento fatto al creditore apparente (art. 189, 1° comma, c.c.), altre volte per implicito (ad es. negoziazione di titoli di credito, acquisto di beni mobili, obbligazioni assunte dai soci di società apparente, etc.). Il principio è stato, quindi, esteso ed applicato, per ragioni di necessità che affiorano nella pratica, alle situazioni oggettive nelle quali il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza al diritto della situazione esteriorizzata. In particolare, il principio dell’apparenza ha trovato applicazione nel campo dei diritti reali prima ancora che in altri campi, come dimostra l’istituto del possesso, che ab antiquo è riconosciuto e tutelato, senza riguardo alla titolarità del diritto, come espressione di un potere di fatto, esercitato come diritto di proprietà o altro diritto reale. Lo stesso si deve dire per la concessione di ipoteca da parte del proprietario apparente, ai fini dell’iscrizione e della trascrizione, che può prevalere sul diritto dell’effettivo proprietario.

4.b. Osserva poi l’orientamento in esame che i concetti di pubblicità e di apparenza, che rilevano nel caso di specie, e che sembrerebbero inconciliabili, non lo sono, in effetti, in modo assoluto, perché, nonostante la prima consenta ai terzi di accertare la realtà giuridica di una situazione determinata che – indipendentemente dall’uso errato o fraudolento degli strumenti pubblicitari – può anche non coincidere con quella effettiva, in ogni caso la pubblicità non impedisce che su di essa possa venire a innestarsi una situazione derivata che, nel complesso dei suoi elementi costitutivi, consenta di ravvisare l’esistenza di circostanze idonee a generare il legittimo convincimento del terzo di essere entrato in rapporto con l’avente diritto. Esplicitando meglio tale concetto, l’orientamento giurisprudenziale in esame rileva che la configurazione dell’apparenza richiede necessariamente il concorso di due condizioni: quella di uno stato di fatto formalmente rispondente a una realtà giuridica, e l’altra, del giustificato convincimento del terzo che le due situazioni coincidano. A fronte di ciò può dirsi, in generale, che la tutela dell’apparenza del diritto non può essere invocata da chi abbia trascurato di accertare sui pubblici registri, contro ogni norma di avvedutezza, la situazione giuridica, appunto perché la pubblicità, dov’è imposta, ha la funzione di rendere nota ufficialmente la posizione che ne forma oggetto. Questo, tuttavia, quando il nesso sia diretto; quando, invece, il rapporto negoziale non riguarda la situazione giuridica resa pubblica, perché si riconduce ad essa solo in via mediata, il riferimento alle risultanze dei pubblici registri viene a perdere il suo carattere determinante, dal quale deriva l’onere dell’accertamento, per declassarsi a semplice indagine cautelativa, che può risultare anche ultronea rispetto alle esigenze della pratica del diritto (Cass. 16.11.1984 n. 5818).

4.c. La fattispecie complessa che viene a configurarsi nel caso dei rapporti tra condominio e condomino per quanto concerne le somme dovute da quest’ultimo, frapponendosi tra la pubblicità e la situazione di diritto apparente, allenta, o interrompe, addirittura, il legame fra i due elementi, consentendo di invocare utilmente il principio dell’apparenza come discriminante dell’errore, quando assume rilevanza giuridica autonoma (Cass. 1.9.1990 n. 9079; 14.2.1981 n. 907).

5. In dottrina gli autori che sostengono l’applicabilità della tutela dell’apparenza nei rapporti tra condominio e falso condomino, svolgono le seguenti considerazioni.

5.a. L’apparenza non è un fenomeno patologico che assume rilevanza solo in ipotesi eccezionali perché, al contrario essa può essere riconosciuta quale canone generale dell’ordinamento applicabile, quindi, per analogia.

5.b. La certezza del diritto presuppone che sia possibile portare a conoscenza della generalità ogni situazione giuridicamente rilevante, come non è in effetti, e come non appare nemmeno realizzabile, in molti casi, a causa della molteplicità dei rapporti giuridici esistenti e della rigidità insita in ogni sistema di pubblicità legale. In tal senso è stato osservato che la imperfetta organizzazione del sistema di pubblicità nel diritto italiano e l’insufficiente sviluppo degli strumenti del formalismo giuridico rendono necessario un mezzo che supplisca a codeste deficienze, garantendo la tutela di interessi considerati eminenti.

5.c. L’esigenza di tutelare l’amministrazione condominiale che ha fatto ragionevole affidamento su una situazione manifesta ha portato ad attenuare il rigore del collegamento fra il potere di disposizione del diritto ed il suo titolare, riconoscendo la rispondenza alla realtà giuridica della situazione apparente quando l’accertamento della titolarità venga a risolversi in un intralcio alla circolazione dei beni e alla costituzione dei rapporti giuridici, tanto più che il comportamento posto in essere da chi si presenta come condomino senza esserlo si pone in violazione dei doveri di correttezza e di informazione all’interno del condominio.

5.d. Nell’ambito dei diritti reali l’apparenza è di remota applicazione come dimostra la disciplina del possesso, tutelato anche contro l’effettivo proprietario come espressione di un potere di fatto esercitato come diritto di proprietà o altro diritto reale.

5.e. Il mancato controllo nei pubblici registri della posizione di proprietario del presunto condomino, da parte dell’amministratore condominiale, non è di ostacolo alla invocabilità del principio dell’apparenza del diritto, giacché questa può essere fatta valere anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, ove non viene in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico, addotta per giustificare l’errore del terzo di buona fede. La pretesa fatta valere dall’amministratore, infatti, riguarda l’adempimento di un’obbligazione pecuniaria connessa con la titolarità del diritto di proprietà, e non questo diritto di per sé, o nei suoi riflessi reali. In altri termini i rapporti relativi al pagamento delle spese condominiali per l’utilizzazione delle parti comuni che accedono d’unità immobiliare di proprietà individuale non concernono in via primaria e diretta l’avvenuto trasferimento della predetta unità immobiliare, sicché le risultanze dei registri immobiliari sono rilevanti solo in via mediata, perdendo quel carattere determinante dal quale deriva l’onere dell’accertamento che può anche risultare ultroneo rispetto alle esigenze della gestione delle spese condominiali.

5.f. Ulteriore riscontro del fatto che la materia degli oneri condominiali, sebbene connessa con il diritto di proprietà, non integra una situazione di diritto reale, è costituito dal fatto che il pagamento effettuato per più anni in base a tabelle apparenti, perché non corrispondenti d’effettivo valore delle proprietà individuali, dà luogo alla vigenza delle tabelle stesse, approvate per facta concludentia, senza alcuna forma ad substantiam e senza dover verificare l’effettiva corrispondenza tra i millesimi corrisposti e quelli effettivamente dovuti in base al valore della proprietà secondo il disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. dello stesso codice.

6) L’opposto orientamento giurisprudenziale afferma, invece, che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, coessenziale alla tutela di terzi in buona fede (Cass. 8.7.1998 n. 6653).

6.a. Si è a tale proposito rilevato che il principio dell’apparenza del diritto è collegato alla esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole, e, cioè, la buona fede del terzo, che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione, esistente però solo in apparenza, alla quale, quindi, al di fuori dell’applicazione del principio in argomento, non potrebbe collegarsi nessun effetto giuridico, con grave pregiudizio del terzo, cui, in tesi, non è addebitabile un incauto affidamento. Caso tipico di applicazione del principio suddetto è quello dell’apparente rappresentato, il quale si sia comportato nel mondo esterno in maniera tale da ingenerare nel terzo la convinzione plausibile e ragionevole della effettiva sussistenza della rappresentanza: in tal caso, in forza del principio dell’apparenza del diritto, l’apparente rappresentato è tenuto a far fronte agli obblighi assunti in suo nome dal falsus procurator (in effetti, al di fuori dell’applicazione del principio dell’apparenza del diritto, gli obblighi assunti dal falsus procurator in nome altrui non sorgerebbero né in capo al falsus procurator, non avendoli lo stesso assunti in nome proprio, né in capo all’apparente rappresentato, mancando la rappresentanza, con la conseguenza che il terzo in buona fede resterebbe pregiudicato nei suoi diritti e nei suoi interessi, per aver confidato, senza sua colpa, nella validità e nella efficacia di un contratto). Altro caso tipico di applicazione del principio in discorso è quello della c. d. società di fatto che, ancorché non esistente nella realtà dei rapporti giuridici, può apparire come tale di fronte ai terzi, quando due o più soggetti agiscano nel mondo esterno in modo da determinare la opinione che essi siano soci: in questo caso, sempre per la esigenza di tutelare la buona fede del terzo, questi, che senza sua colpa abbia fatto affidamento sulla esistenza effettiva di un rapporto societario fra alcune persone e sia venuto in rapporto con una di queste che abbia agito in nome e per conto della società, potrà sempre invocare la responsabilità illimitata e solidale di tutte quelle persone che operavano in modo da apparire legate da un effettivo vincolo sociale (Cass. 27.6.1994 n. 6187).

6.b. Nel caso, invece, del rapporto tra il condominio ed il singolo condomino (proprietario esclusivo di singole unità immobiliari dello stabile condominiale), in ordine al pagamento, da parte di quest’ultimo, della sua quota di spese sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, ovvero per la prestazione dei servizi nell’interesse comune o per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, non si pone affatto una esigenza di tutelare al riguardo l’affidamento incolpevole del condominio e, quindi, di dare, a tal fine, corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo (Cass. 19.4.2000 n. 5122). Invero, a prescindere dalla considerazione che il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, in tal caso, non può, ai fini della tutela della buona fede del condominio, sorgere la necessità di collegare effetti giuridici ad una situazione apparente, come è nei casi esemplificati sopra, nei quali, se non si collegassero effetti giuridici alla situazione apparente, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato. Il rapporto giuridico tra il condominio e l’effettivo singolo condomino, proprietario esclusivo della unità immobiliare, esiste, infatti, in ogni caso nella realtà, essendo previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. di detto codice, e trattasi di un rapporto che, risultando da una situazione obiettiva quale è quella della proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzato dal comportamento di alcuno, rispetto al quale è oltretutto anteriore.

6.c. Si è pure osservato che paradossalmente, nel caso di rapporti tra condominio e condomino, con la pretesa applicazione del principio dell’apparenza del diritto, si determinerebbe una situazione in un certo senso opposta a quella che si verifica nei casi della società apparente e dell’apparente rappresentato: in questi, infatti, non esiste un valido ed effettivo rapporto e, per la tutela dell’affidamento e della buona fede del terzo incolpevole, si deve attribuire rilevanza giuridica ad una situazione meramente apparente; nel caso in esame, invece, esiste, nella realtà giuridica un effettivo rapporto e lo si mette in non cale in forza di una situazione meramente apparente, da cui, senza necessità alcuna, si fa discendere un rapporto dello stesso contenuto (peraltro non assistito da garanzie come quello effettivo). Il fatto che il condominio, per errore determinato da un comportamento altrui, possa avere intrapreso una iniziativa giudiziaria, può valere ad altri effetti e determinare semmai altre responsabilità ed in altre direzioni, ma non può portare a porre, a carico di un soggetto un obbligo che, invece, la legge pone a carico di un altro soggetto, esistente e bene individuato in base ad un rapporto oggettivo (Cass. 27.6.1994 n. 6187).

7. La dottrina che commenta favorevolmente l’orientamento giurisprudenziale volto a negare la possibilità di applicare il principio dell’apparenza in tema di pagamento di spese condominiali, chieste dall’amministratore all’apparente condomino, svolge le seguenti considerazioni.

7.a. Innanzitutto sostiene che non è possibile superare il limite sempre riconosciuto dell’operatività del principio dell’apparenza per tutti quei casi in cui l’ordinamento attribuisce valore costitutivo, probatorio o anche di semplice notizia ad un particolare sistema di pubblicità diretta a rendere nota ai terzi una determinata situazione giuridica sulla quale possono fare legittimo affidamento. Pubblicità e apparenza sono infatti istituti che si completano l’un l’altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio perché tendenti alle stesse esigenze pratiche, logica vuole che dove opera la prima non abbia più ragione di operare la seconda. La tutela dell’apparenza non può infatti tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia trascurato di accertarsi della realtà delle cose, preferendo affidarsi alla parvenza dei fatti. La titolarità del diritto reale rimane dunque la posizione giuridica essenziale e maggiormente rilevante, sia pure come presupposto determinante in una fattispecie più complessa; e non si vede come possa riconoscersi rilievo alcuno alla situazione giuridica apparente, in contrasto con quella risultante dai pubblici registri, senza mettere in forse la stessa validità e vigenza di tutto il sistema di pubblicità.

7.b. Richiama poi i principi di carattere generale elaborati in tema di tutela dell’apparenza del diritto secondo cui apparenza e pubblicità sono – e insieme con altri – strumenti concorrenti di tutela giuridica di una medesima esigenza pratica in relazione alla quale la c. d. apparenza assume la funzione di mezzo complementare, per cui là dove la pubblicità si attua pienamente e compiutamente, deve escludersi ogni autonoma tutela dell’apparenza, comunque venga intesa. Infatti, quando la legge con i normali sistemi di pubblicità consente al contraente di accertarsi del vero stato delle cose, non è necessario alcun principio che protegge la buona fede del terzo, il quale faccia affidamento su di una situazione apparente. Pertanto la pubblicità è un limite all’efficacia dell’apparenza. E questa affermazione trova puntuale riscontro nel costante orientamento della giurisprudenza, secondo il quale il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato quando la situazione che si pretende apparente sia in contrasto con situazioni giuridiche risultanti dalla pubblicità legale. L’apparenza è infatti uno strumento elastico idoneo a penetrare nei campi in cui il formalismo giuridico non ha avuto la possibilità di esplicarsi, e mira a proteggere l’interesse dei terzi tutte le volte in cui essi non hanno una dichiarazione formale su cui poggiare e tuttavia sono stati tratti in inganno da una situazione di fatto che abbia manifestato come esistente una realtà giuridica inesistente.

7.c. La dottrina che esclude la tutela dell’apparenza del diritto ai rapporti tra condominio e condomino apparente rileva ulteriormente che non può attribuirsi al conduttore di un’unità immobiliare la qualità di condomino per il solo fatto di avere egli partecipato alle assemblee condominiali, diritto che, peraltro, gli è riconosciuto dall’art. 10 della L. n. 392 del 1978; tale norma si limita a prevedere solo una legittimazione del conduttore alla partecipazione alle assemblee condominiali relative a determinate materie, con diritto di voto o di intervento nelle relative delibere e non una legittimazione passiva del conduttore nei confronti del condominio in ordine al pagamento degli oneri condominiali. Il nostro legislatore non prevede una azione diretta del condominio nei confronti del conduttore di una unità immobiliare. L’unico caso in cui potrebbe sussistere una obbligazione del conduttore nei confronti del condomino sarebbe quello in cui il conduttore, d’accordo con il locatore, si fosse accollato (con un accollo esterno) i pagamenti da effettuare periodicamente all’amministratore, sempreché anch’egli avesse aderito a tale convenzione a norma dell’art. 1273 c.c. o ne fosse stato comunque a conoscenza. La legge n. 392 del 1978 non ha, nei confronti del condominio, aggiunto al debitore originario (il condomino) un altro debitore (il conduttore), ma ha soltanto voluto disciplinare i rapporti tra conduttore e locatore.

8. Ritiene il Collegio che, valutate tali opposte prospettazioni e le rispettive argomentazioni, le quali, peraltro, più che fronteggiarsi (come in taluni momenti pur è avvenuto) in termini di radicale contrapposizione hanno, tendenzialmente, piuttosto, espresso una evoluzione, per aggiustamenti successivi, di una linea interpretativa, la questione di contrasto, per quanto e nei limiti in cui episodicamente ancora si ripropone, debba comporsi in conformità del riferito più recente indirizzo che perviene ad escludere l’applicazione del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, nel senso che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale.

E ciò sia in considerazione della suitas dell’apparenza del diritto, sia sulla base di una corretta interpretazione degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., avuto riguardo alla natura processuale (contenziosa) dell’iniziativa giudiziaria intrapresa dall’amministratore e al sistema delle garanzie del credito.

8.1. Il principio dell’apparenza del diritto – ancorché rispondente (come ammesso in dottrina, ma soprattutto in giurisprudenza) ad uno schema negoziale di vasta portata, trascendente l’ambito delle singole figure legislativamente disciplinate e riconducibile a quello più generale della tutela dell’affidamento incolpevole – ha, però, una sua innegabile specificità e peculiarità, nel senso che non è suscettibile di incauti impieghi, specie in relazione a quelle fattispecie che trovano già nella legge una compiuta disciplina, venendo in considerazione solo in presenza dell’esigenza di tutelare il terzo in buona fede in ordine alla corrispondenza fra la situazione apparente e quella reale.

8.2. Nel caso del rapporto tra condominio (che pacificamente è ente di gestione) e il singolo condomino (proprietario esclusivo di determinate porzioni di piano o di unità immobiliari dello stabile condominiale) in ordine al pagamento, da parte di quest’ultimo, della sua quota di spese, sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, una esigenza di tutelare al riguardo l’affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è) e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto.

Come già osservato, innanzitutto il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto ad esso non è possibile convertire la inesistente titolarità del diritto di proprietà nella effettiva titolarità e la inesistente legittimazione in una effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza. Inoltre, nel caso in esame, è da escludere la necessità, ai fini della tutela della buona fede del condominio, di collegare effetti giuridici ad una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi di applicazione del principio dell’apparenza del diritto, dove, in mancanza di tale collegamento, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il condominio e il singolo condomino, proprietario esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso nella realtà.

8.3. Invero tale rapporto è espressamente previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., che disciplinano compiutamente la materia della ripartizione delle spese e del recupero, da parte dell’amministratore, della quota di competenza del singolo condomino, stabilendo l’ art. 1123 c.c. (primo comma) che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione”; e l’art. 63 disp. att. c.c. (primo comma) che “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”, aggiungendo (secondo comma) che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

8.4. L’ipotesi non contenziosa del rapporto va mantenuta distinta da quella contenziosa.

Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell’applicazione dell’istituto dell’apparenza del diritto, valgono per l’ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l’apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali. In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell’amministratore) non rilevano; in particolare l’amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici registri (che può essere anche costosa e a volte complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell’unità immobiliare, potendo oltretutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.).

Diversa è l’ipotesi contenziosa, quando cioè l’amministratore, in presenza di mancato pagamento, deve agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali. In tal caso, l’istituto dell’apparenza del diritto, che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale, non può valere a giustificare un’iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà; mentre la violazione dei rispettivi doveri va considerata, esigendo nel contempo un collegato giudizio di comparazione e bilanciamento tra situazioni contrapposte.

8.5. Nell’ipotesi in cui l’amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l’individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l’effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un’azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito.

Sotto quest’ultimo profilo, ancorché generalmente l’omesso pagamento si verifica per le spese (consistenti) collegate alle innovazioni deliberate dalla maggioranza (come nel caso specifico), l’amministratore che agisce contro il condomino apparente, nell’ipotesi in cui quest’ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale. Laddove, invece, essendo il vero condomino proprietario dell’unità immobiliare, l’amministratore che agisce contro di lui può utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 c.c. e 671 c.p.c.) per il soddisfacimento del credito.

Il sistema normativo (art. 1123 e art. 63 disp. att. c.c.) che, in tema di omesso pagamento delle spese condominiali, consente all’amministratore di ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, stabilendo altresì che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, è finalizzato non soltanto alla celerità ma anche al rafforzamento e soddisfacimento del credito per il buon andamento e operatività della gestione condominiale.

9. Conclusivamente deve affermarsi (in tal senso, quindi, risolvendosi la questione di contrasto) che, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale.

Alla luce del principio enunciato, la sentenza del Tribunale, che da esso si è discostato, non resiste alle censure formulate con il primo motivo del ricorso, che va accolto, assorbiti gli altri.

Di conseguenza la sentenza impugnata va cassata; e, poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte, in applicazione dell’art. 384 c.p.c., decidendo la causa nel merito, rigetta la domanda proposta dal Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di Salerno nei confronti Vincenzo Cirino e, per l’effetto, revoca l’opposto decreto ingiuntivo n. 42/1985 del Pretore di Salerno.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta dal Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di Salerno nei confronti Vincenzo Cirino, revocando l’opposto decreto ingiuntivo n. 42/1985 del Pretore di Salerno.

Compensa tra le parti le spese dell’intero giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13964/2010 proposto da:

M.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLA VITE 7, presso lo studio dell’avvocato SCIACCA Giovanni Crisostomo, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato POLATO GIAN LUIGI giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona del suo Amministratore pro tempore rag. P.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIOVANNI SEVERANO 35, presso lo studio dell’avvocato AGRESTI Silvio, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato AUTILIO ANTONIO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 951/2009 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 25/11/2009; R.G.N. 827/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/02/2012 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito l’Avvocato GIOVANNI SCIACCA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’invito al Condominio a regolarizzare ex art. 182 c.p.c. (Sent. S.U.18331/10); in subordine inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna aggravata alle spese (ex art. 385 c.p.c., comma 4).

Fatto

La Corte di appello di Catanzaro, evocata su impugnazione di M.G. rimasto contumace in primo grado, ha confermato la decisione del Tribunale di Paola di accoglimento della domanda proposta dal Condominio (OMISSIS) volta ad ottenere il rilascio di una parte di lastrico solare condominiale di cui il M. si era appropriato abusivamente, ingrandendo il terrazzo dell’appartamento di cui aveva la disponibilità, e di risarcimento dei danni provocati al condominio durante i lavori di ampliamento del terrazzo.

La Corte di appello ha ritenuto infondata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva proposta dal M., sul rilievo che l’azione proposta dal Condominio aveva natura personale e che vi era la prova che all’epoca dei fatti egli si era appropriato del lastrico solare ingrandendo il terrazzo dell’appartamento di cui aveva la disponibilità materiale.

Propone ricorso M.G. con un unico articolato motivo.

Resiste il Condominio (OMISSIS).

Diritto

1.Preliminarmente si osserva che la presente controversia rientra fra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchè a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., quando cioè si tratta:

a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

L’azione proposta dal Condominio rientra fra le azioni di natura conservativa a tutela di diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, fra le quali rientra il lastrico solare di proprietà condominiale.

2.Con l’unico motivo viene denunziata violazione degli artt. 112, 100, 101 e 102 c.p.c..

Sostiene il ricorrente che la Corte di appello si è pronunziata oltre i limiti della domanda proposta dal Condominio, che lo ha citato in giudizio quale proprietario dell’appartamento n. (OMISSIS), mentre proprietaria di tale appartamento è la figlia M. B..

Di conseguenza la decisione è stata assunta in violazione del principio del contraddittorio, in assenza della proprietaria dell’immobile, litisconsorte necessario.

3. Il motivo è infondato.

La Corte di appello ha ritenuto che l’azione proposta dal Condominio è un’azione di natura personale in quanto volta alla restituzione della porzione di lastrico solare occupata sine titulo ed al risarcimento dei danni provocati nell’esecuzione dei lavori e che legittimato passivo di tali azioni è colui che all’epoca dei fatti, avendo la disponibilità dell’appartamento, ne ha concretamente ampliato il terrazzo, occupando parte dell’adiacente lastrico solare e provocando i dedotti danni. Ha ritenuto legittimato passivo M.G. in quanto dalla risultanze probatorie acquisite, fra cui i verbali delle assemblee condominiali, le prove testimoniali e le dichiarazioni confessorie rese dal M. alla Polizia Municipale di Praia a Mare in occasione del verbale di contravvenzione alle norme urbanistiche, egli risultava avere avuto la disponibilità dell’immobile all’epoca dei fatti ed aver eseguito l’illecita occupazione.

4. Si osserva che nell’esercizio del potere d’interpretazione e qualificazione della domanda il Giudice del merito, che non è in ciò neppure condizionato dalla formula adottata dalla parte, ha il potere d’accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale risulta desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, nonchè di tener conto del provvedimento richiesto in concreto.

5. Nel caso di specie la Corte di merito ha qualificato le azioni proposte dal Condominio come azione di natura personale di restituzione e come azione di risarcimento del danno e tale valutazione di merito non è stata censurata dal ricorrente sotto il profilo del vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5, ammissibile in sede di legittimità,ma solo come violazione dell’art. 112 c.p.c., per essere stato egli erroneamente citato in giudizio quale proprietario dell’immobile senza esserlo.

6.Non ricorre la violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto la Corte di merito ha rispettato il principio, da un lato, della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e, dall’altro non ha sostituito una diversa azione a quella formalmente proposta,essendo irrilevante sotto tali profili la qualifica di proprietario attribuita dal Condominio al M., in quanto egli è stato sostanzialmente convenuto in giudizio come l’autore dell’illecita occupazione e dei danni procurati al lastrico solare condominiale.

7. Non vi è stata lesione del contraddittorio per non essere stata evocata in giudizio la effettiva proprietaria dell’immobile,in considerazione della natura personale dell’azione proposta.

Infatti con l’azione personale di restituzione di immobile l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà, come avviene nell’azione reale di rivendica, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e quindi può limitarsi alla dimostrazione o dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l’insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo.

8.Legittimato passivo dell’azione di restituzione di immobile di natura personale è colui che detiene l’immobile senza alcun titolo,non venendo in contestazione l’accertamento del diritto di proprietà sul bene. Correttamente la Corte di merito ha ritenuto che la proprietaria dell’appartamento n. (OMISSIS) non fosse litisconsorte necessario,sul rilievo, che il M. era stato convenuto in giudizio in quanto si era appropriato del lastrico solare senza averne ab origine alcun titolo e che con la sua azione illecita aveva procurato danni al Condominio I problemi di esecuzione della sentenza impugnata sono estranei al giudizio di legittimità, anche se il giudice di merito ha correttamente rilevato che la restituzione del lastrico può avvenire senza alcun intervento dell’immobile di proprietà di M. B..

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del presente giudizio liquidate in Euro 2.700,00,di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 15 febbraio 2012.

Depositato in Cancelleria il 9 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30116/2005 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso da se stesso;

- ricorrente -

contro

COND (OMISSIS) elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 778/2005 del TRIBUNALE di CHIETI, depositata il 11/08/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/05/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L’avv. (OMISSIS), con atto di citazione del 1994, conveniva in giudizio davanti al Pretore di Chieti, il Condominio (OMISSIS) per sentire accogliere le seguenti conclusioni: a) dichiarare che l’attore era titolare della quota di 7.66 millesimi di proprieta’ nel predetto condominio; b) condannare, conseguentemente, il condominio alla restituzione delle maggiori somme pagate a partire dall’approvazione del regolamento condominiale e relativa tabella millesimale del 31.12.1993; c) condannare il condominio alla restituzione delle maggiori somme pagate a partire dall’approvazione del regolamento condominiale e relativa tabella millesimale.

Si costituiva il Condominio eccependo: la carenza di legittimazione processuale dell’attore per non essere il proprietario dell’unita’ immobiliare del fabbricato condominiale, l’incompetenza per valore del giudice adito, il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, dovendo la causa essere, eventualmente, promossa nei confronti di tutti i condomini, il mancato pagamento delle somme di cui l’attore chiedeva la restituzione, la prescrizione di ogni avversa pretesa.

Il Giudice di Pace, subentrato al Pretore, in conseguenza della soppressione degli uffici di Pretura, con sentenza n. 468 del 2002, configurando la domanda attrice come richiesta di modificazione della tabella millesimale ha accolto l’eccezione di legittimazione passiva sollevata dal Condominio convenuto e per l’effetto ha rigettato ogni altra richiesta dell’attore.

Proponeva appello l’avv. (OMISSIS) che precisava di non aver mai chiesto la modifica delle tabelle millesimali ma, di aver chiesto l’accertamento dei suoi diritti di partecipazione millesimale alle parti comuni dell’edificio in virtu’ delle tabelle millesimali approvate dall’assemblea. Si costituiva il condominio il quale chiedeva il rigetto dell’appello.

Il Tribunale di Chieti, con sentenza n. 778 del 2005, confermava la sentenza del Giudice di Pace cambiando, tuttavia, motivazione. Il Tribunale osservava: a) che (OMISSIS) non aveva domandato la modifica delle tabelle millesimali, come, invece, aveva ritenuto il Giudice di Pace, ma aveva denunciato l’errore in cui sarebbe incorso l’amministratore, attribuendogli i 9,34 millesimi di proprieta’, anziche’, i 7,66 millesimi di proprieta’ che gli sarebbero spettati in base alla tabella millesimale allegata al regolamento, b) Tuttavia, nelle conclusioni rassegnate nell’atto di citazione e successivamente, confermate, definitivamente, all’udienza del 3 ottobre 2002 l’attore non aveva richiesto il mero accertamento dell’errore materiale, ma una ben piu’ ampia domanda avente ad oggetto l’accertamento del fatto che egli fosse titolare di una quota pari a 7,66 millesimi di proprieta’ e dunque avrebbe chiesto un accertamento di proprieta’; c) l’accertamento di proprieta’ pero’ non andava chiesto al Condominio, ma a tutti i condomini, e sotto questo profilo, andava dichiarata la mancata legittimazione passiva del convenuto; d) In ogni caso, riteneva il Tribunale di Chieti la domanda dell’attore andava rigettata anche nel merito, perche’ (OMISSIS) nel chiedere l’accertamento della titolarita’ dei 7,66 millesimi di proprieta’ sull’edificio, non aveva allegato alcun titolo di proprieta’ esclusiva sul vano soffitto indicato nell’atto di citazione.

La cassazione della sentenza n. 778 del 2005 del Tribunale di Chieti e’ stata chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a tre motivi. Il Condominio (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – (OMISSIS) con il primo motivo, lamenta la falsa applicazione di norme processuali: articolo 276 c.p.c., comma 2. Avrebbe errato il Tribunale, secondo il ricorrente: a) intanto per non avere accertato, prioritariamente – cosi’ come vorrebbe l’articolo 276 c.p.c., comma 2, l’esistenza in capo all’attore della legittimazione ad processum e ad causam; b) comunque, per aver ritenuto l’attore – odierno ricorrente – carente di legittimalo ad processum ed ad causam perche’, nonostante il ricorrente non avesse un titolo formale di proprieta’, il condominio per facta concludenza lo ha sempre ritenuto a tutti gli effetti condomino; c) nell’aver sostenuto che l’attore avrebbe proposto una piu’ ampia domanda avente ad oggetto l’accertamento del fatto che egli fosse titolare della quota di 7,66 millesimi di proprieta’ nel predetto condominio. Tale convincimento e’ frutto, sostiene, ancora, il ricorrente, di un’errata interpretazione delle richieste conclusive dell’atto di citazione introduttivo nelle quali al punto A) l’attore chiedeva “di ritenere e dichiarare il Dott. Proc. (OMISSIS) titolare della quota di 7,66 millesimi di proprieta’ del condominio”. Eppero’, l’attore chiedeva emettersi una sentenza dichiarativa in relazione ad un’esistente tabella che lo stesso fosse titolare della quota di 7,66 riportata in tabella e non di quella di 9,34 applicata dall’amministratore condominiale e, neppure, presente nella tabella.

1.1.= Le censure, singolarmente e nella loro interezza, sono fondate e vanno accolte per le ragioni di cui si dira’.

L’attuale ricorrente aveva affermato di aver posseduto il vano soffitta per piu’ di un ventennio, e dunque di averlo acquistato per usucapione. Pertanto, la Corte avrebbe dovuto accertare, comunque, anche in via incidentale – e non sembra lo abbia fatto – se (OMISSIS) fosse proprietario del vano soffitta, e in mancanza di altro titolo di acquisto, se lo stesso lo avesse acquistato per usucapione. D’altra parte, come pure ha evidenziato lo stesso Tribunale di Chieti: nelle conclusioni rassegnate nell’atto di citazione e, successivamente, confermate definitivamente, all’udienza del 3 ottobre 2002, l’attore (attuale ricorrente) non aveva richiesto il mero accertamento dell’errore materiale, ma una ben piu’ ampia domanda avente ad oggetto l’accertamento del fatto che egli fosse titolare di una quota pari a 7,66 millesimi di proprieta’, e dunque, avrebbe chiesto un accertamento di proprieta’. Ne’ l’affermazione del condominio, resa nell’atto di costituzione in giudizio, di aver precedentemente rivendicato la proprieta’ del vano soffitta con una causa promossa davanti al Tribunale di Chieti, probabilmente non ancora conclusasi, poteva sollevare il Giudice del merito ad accertare la proprieta’ dell’attuale ricorrente in ordine al vano soffitta. Lo stesso accertamento in ordine alla carenza di legittimatio ad processum e ad causam dell’attore, non poteva che essere subordinato all’accertamento del titolo di proprieta’, mentre, invece, sembra che il Tribunale di Chieti abbia escluso la legittimatio ad causam, dando per dimostrato quel che l’attore chiedeva venisse accertato e dichiarato.

2.= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l’errata applicazione dell’articolo 102 c.p.c., comma 2. Avrebbe errato il Tribunale, secondo il ricorrente, per non aver considerato che il Condominio e per esso l’amministratore condominiale, non e’ soggetto estraneo in una causa riguardante parti comuni, ma e’ parte attiva, cosi’ come lo sono tutti i condomini. Ove il Tribunale avesse ritenuto che il Condominio fosse parte attiva nel giudizio di cui si dice, aveva l’obbligo di disporre l’integrazione del contraddittorio, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 102 c.p.c., comma 2.

2.1.= Anche questo motivo e’ fondato e va accolto.

Ai sensi dell’articolo 1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessita’ del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.

3.= Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la contraddittoria motivazione su un fatto decisivo prospettato dalle parti. Secondo il ricorrente, l’affermazione del Tribunale secondo la quale “l’attore non ha impugnato le delibere con le quali l’assemblea ha approvato i rendiconti annuali” sarebbe ultronea perche’ il condominio non avrebbe eccepito tale mancanza di impugnazione nel giudizio di primo grado, ma solo in appello e, pertanto, violando l’articolo 345 c.p.c.. Sicche’, ritiene il ricorrente, il Giudice di appello non avrebbe potuto ritenere che la domanda di restituzione delle somme non fosse accoglibile per non avere il ricorrente impugnato le delibere condominiali. Sempre secondo il ricorrente, il Tribunale avrebbe errato, anche, per aver ritenuto che nulla sarebbe spettato a (OMISSIS), essendo questo moroso nel pagamento delle quote condominiali, perche’: a) il decreto ingiuntivo che sarebbe indicato a fondamento della morosita’ dello (OMISSIS) non era stato mai azionato b) nessuna azione riconvenzionale era stata proposta dal Condominio e, pertanto, il Giudice di appello non avrebbe potuto ritenere non dovuto il richiesto dall’attore, odierno ricorrente, sulla base di presunti crediti non proposti con riconvenzionale.

3.1.= Tale censura rimane assorbita dall’accoglimento del primo e del secondo motivo e/o, comunque, l’accoglimento del primo e del secondo motivo priva di utilita’ giuridica l’esame di questo secondo motivo tale che si puo’ prescindere dall’esaminarlo.

In definitiva, va accolito il primo e il secondo motivo dichiarato assorbito il terzo, la sentenza impugnata va cassata per quanto in motivazione e la causa rinviata al Tribunale di Chieti in persona di altro Magistrato, al quale e’ rimesso, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., il regolamento delle spese anche per il presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Tribunale di Chieti in persona di altro magistrato al quale rimette ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., il regolamento delle spese anche per il presente giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Fott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.D. In D., rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Spinelli Mario, elettivamente domiciliata in Roma, via Po n. 25/B, presso l’Avv. Tiziana Serrani (studio Pessi e associati);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 729 del 12 luglio 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 28 giugno 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. Tiziana Serrani, per delega dell’Avv. Mario Spinelli;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

1. – Con atto di citazione notificato il 2 marzo 1999, F. D. in D. convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Bari il Condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, impugnando la delibera assembleare dell’11 gennaio 1999, della quale chiedeva la declaratoria di nullità (o l’annullamento) nella parte in cui recava l’approvazione di nuove tabelle millesimali.

Il Condominio resistette alla domanda.

Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 100 del 2002, dichiarò la nullità dell’impugnata delibera, condannando il Condominio alle spese.

2. – La Corte d’appello di Bari, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 12 luglio 2005, in riforma della impugnata pronuncia, ha dichiarato, rilevando d’ufficio il relativo vizio, che nel giudizio di primo grado doveva essere integrato il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini e, per l’effetto, ha rimesso la causa al primo giudice, compensando per intero le spese processuali del doppio grado.

2.1. – La Corte territoriale ha rilevato che la domanda giudiziale volta ad incidere sulla tabella millesimale del condominio, sia per una determinazione ex uovo, sia per la dichiarazione di nullità di una deliberazione assembleare che l’abbia modificata a maggioranza, deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini, e non del solo amministratore del condominio.

Secondo la Corte di Bari, se un condomino, come nella specie la F., propone un’azione di accertamento della invalidità ed inefficacia della tabella millesimale deliberata dagli altri condomini, senza il suo consenso, la domanda – in quanto preordinata, innanzitutto, alla tutela del diritto di proprietà della porzione di edificio di cui si lamenta l’illegittima determinazione del valore – deve essere proposta nei confronti di coloro che hanno deliberato l’atto impugnato e cioè nei confronti di tutti gli altri condomini dell’edificio, principali legittimati a contraddire; la legittimazione passiva ad causava, oltre ad appartenere ai singoli condomini, spetta pure all’amministratore, essendo la domanda stessa preordinata anche alla tutela di cose ed interessi comuni, dato che la precisazione dei valori dei piani o porzioni di piano, ragguagliati in millesimi a quello dell’intero edificio, si riflette sulle cose comuni, costituendo essi il parametro su cui debbono commisurarsi il godimento delle cose stesse, dei servizi comuni, la ripartizione delle spese relative e l’entità della partecipazione e della espressione del voto dei condomini nella costituzione delle assemblee e nelle deliberazioni da prendere in esse.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la F. ha proposto ricorso, con atto notificato il 9 giugno 2006, sulla base di due motivi, illustrati con memoria.

L’intimato Condominio non ha resistito con controricorso.

Diritto

1. – Il primo motivo denuncia nullità della sentenza per vizio di extrapetizione e per violazione degli artt. 350 e 183 cod. proc. civ., perchè la Corte d’appello avrebbe attribuito alla domanda avanzata dall’attrice una natura giuridica del tutto differente da quella effettiva. Si sostiene che l’attrice non ha chiesto l’accertamento dell’invalidità ed inefficacia della tabella millesimale approvata dal condominio, ma ha impugnato la deliberazione assembleare con cui i condomini, a maggioranza semplice e senza il suo consenso, hanno approvato una nuova tabella millesimale. La domanda giudiziale concernente l’impugnazione della tabella millesimale sarebbe azione diversa da quella diretta ad impugnare la delibera assembleare che modifica la tabella medesima.

Inoltre, la Corte territoriale avrebbe omesso di indicare alle parti la questione della eventuale necessità di integrare il contraddittorio prima di riservare la causa per la decisione, sollevando d’ufficio la questione solo con la sentenza oggetto di gravame e cosi incorrendo in un ulteriore error in procedendo. La sentenza sarebbe pertanto affetta da nullità per violazione del principio del contraddittorio, non essendo stata la F. posta in condizione di esporre le proprie ragioni difensive.

Con il secondo mezzo (nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 1131 cod. civ., artt. 112, 102 e 354 cod. proc. civ., nonchè erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione sui punti decisivi) si sostiene che avrebbe errato la Corte d’appello a non considerare che la legittimazione passiva sulle domande proposte contro il condominio spetta all’amministratore, anche fuori dei limiti delle attribuzioni che gli sono proprie a norma dell’art. 1130 cod. civ., la rappresentanza del condominio in qualità di convenuto riguardando ogni lite che abbia ad oggetto un interesse comune dei condomini. Nell’ambito del potere rappresentativo dell’amministratore rientrerebbe la legittimazione passiva in ordine alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione delle delibere assembleari, quand’anche vertenti sulla modificazione delle tabelle millesimali.

2. – I due motivi – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono fondati, nei termini di seguito precisati.

E’ bensì vero che la domanda giudiziale di un condomino volta all’accertamento della invalidità o della inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l’amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva è sempre limitata alle azioni relative alle parti comuni dell’edificio, ossia ai rapporti giuridici scaturenti dall’esistenza di parti comuni, e non anche estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all’accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola, incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini.

Ma l’impugnazione della tabella è cosa diversa dalla impugnazione della delibera che modifica la tabella. L’impugnazione della delibera, infatti, non trae fondamento dall’errore iniziale o dalla sopravvenuta sproporzione dei valori del prospetto, ma dai vizi concernenti l’atto e la sua formazione.

Precisato che la domanda giudiziale diretta ad impugnare la tabella millesimale configura una azione diversa rispetto alla domanda concernente l’impugnazione della delibera assembleare che modifica la tabella, diversa nelle due ipotesi è anche la legittimazione passiva.

Come già affermato da questa Corte (Sez. 2, 15 aprile 1994, n. 3542), l’impugnazione della delibera che modifica la tabella va infatti proposta contro l’amministratore del condominio, perchè questi è sempre legittimato a resistere contro l’impugnazione delle deliberazioni assunte dall’assemblea.

Alla stregua di questo principio, la decisione della Corte d’appello non si sottrae alle censure della ricorrente. Essendo oggetto della specifica impugnazione proposta dalla condomina F. non la tabella millesimale, ma la delibera di approvazione della nuova tabella, la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti non sussiste: legittimato passivo nell’azione di impugnazione della delibera è l’amministratore del condominio.

Resta assorbito l’ulteriore profilo di doglianza.

3. – La sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Bari, che deciderà attenendosi al seguente principio di diritto: “quando oggetto dell’impugnazione non è la tabella millesimale, ma la delibera che modifica la tabella medesima, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti, essendo l’amministratore del condominio legittimato a resistere contro l’impugnazione delle delibere assembleari”.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 28 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 11 luglio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonio – Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 16750/05) proposto da:

V.M. (C.F. (OMISSIS)), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv.ti ZANNINI Ferruccio e Marcello Zannini ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Roma, Viale Gorizia n. 51 b;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti MORALES Gabriele e Marcello Corradi, in virtù di procura speciale a margine del controricorso, ed selettivamente domiciliato presso lo studio del primo, in Roma, v. Cola di Rienzo, n. 243;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n.1214/2005, depositata il 16 marzo 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 gennaio 2011 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrate;
udito l’Avv. Marcello Zannini per la ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso, in via principale, per l’inammissibilità del ricorso e, in via subordinata, per il suo rigetto.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 25 gennaio 1998, la signora V.M., quale proprietaria di un’unità immobiliare sita nel condominio di (OMISSIS), conveniva quest’ultimo dinanzi al Tribunale di Roma per sentir dichiarare la nullità della delibera adottata dall’assemblea dei condomini relativamente al punto n. 1 dell’ordine del giorno, denunciando la violazione dell’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, poichè l’assemblea non aveva alcun potere e/o legittimazione di revisionare i bilanci condominiali di dieci anni prima già regolarmente approvati. Nella costituzione del convenuto condominio, il tribunale adito, con sentenza del 1 luglio 2001, rigettava la domanda.

A seguito di rituale appello interposto dalla suddetta V. M., la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell’appellato condominio, con sentenza n. 1214 del 2005 (depositata il 16 marzo 2005), rigettava il gravame e condannava l’appellante alla rifusione delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata sentenza, la Corte territoriale confermava la correttezza della declaratoria di inammissibilità della domanda nuova, siccome proposta tardivamente, relativa al mancato inoltro dei documenti giustificativi delle spese effettuate negli anni per i quali si era ridiscussa l’approvazione, e, inoltre, rilevava che l’assemblea condominiale era pienamente legittimata ad adottare la delibera impugnata, non essendo ravvisabile, nella specie, alcuna contrarietà alla legge o al regolamento.

Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione la V.M., articolato in due motivi, al quale ha resistito con controricorso l’intimato Condominio.

Con il primo motivo la ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 35 reg. cond., art. 1105 c.c. e art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, art. 183 c.p.c., nonchè per contraddittorietà della motivazione (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).

Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 2377 c.c., artt. 324 e 329 c.p.c., nonchè il vizio motivazionale della sentenza impugnata, avuto riguardo all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

Rileva il collegio, innanzitutto, che non ha alcuna rilevanza nel presente giudizio di legittimità l’istanza di interruzione formulata dal difensore della ricorrente sul presupposto dell’intervenuto decesso della sua assistita (come comprovato dal prodotto certificato), poichè – secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (cfr, ad es., Cass. 21 giugno 2007, n. 14385, e, da ultimo, Cass. 13 ottobre 2010, n. 21153) – nel processo di cassazione, che è dominato dall’impulso d’ufficio, non trova applicazione l’istituto dell’interruzione, che, perciè, è inidoneo a produrre gli effetti che ordinariamente si verificano nel giudizio di merito.

Deve, poi, considerarsi che il condominio controricorrente si è costituito in questa sede senza l’apposita preventiva autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio. In proposito occorre ricordare che, secondo il recente avviso delle Sezioni unite (v. la sentenza 6 agosto 2010, n. 18331), sul presupposto che l’amministratore non ha autonomi poteri ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulti soccombente. Con l’affermazione di tale principio (che ha comportato il superamento dell’indirizzo riconducibile anche alla sentenza di questa Sezione n. 4900 del 1998, alla stregua del quale l’amministratore del condominio sarebbe stato legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare), le Sezioni unite hanno sottolineato l’indispensabilità dell’investitura dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale per agire o resistere in giudizio. In proposito, peraltro, si è specificato che tale principio deve essere raccordato con la previsione della legittimazione passiva generale attribuita allo stesso amministratore dall’art. 1131 c.c., comma 2, con la conseguenza che l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) dell’interesse comune condominiale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, si profila, dunque, necessaria sia per impedire la dichiarazione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo del giudice che, in tal caso, è tenuto ad assegnare, ai sensi dell’art. 182 c.p.c., comma 2, un termine all’amministratore per provvedere.

Pertanto, mancando agli atti la prova del rilascio, in favore dell’amministratore del resistente condominio, dell’autorizzazione (anche a titolo di ratifica) da parte dell’assemblea condominiale, si impone, in virtù del richiamato art. 182 c.p.c., di provvedere alla concessione di congruo termine perentorio al condominio controricorrente per il conferimento della citata necessaria autorizzazione, con conseguente rinvio della causa a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Corte, visto l’art. 182 c.p.c., comma 2, concede il termine perentorio di novanta giorni, dalla comunicazione della presente ordinanza, al Condominio controricorrente per la concessione all’amministratore dello stesso dell’autorizzazione a resistere al ricorso. Rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 26 gennaio 2011.

Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo – Primo Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente di sezione -
Dott. ELEFANTE Antonino – rel. Presidente di sezione -
Dott. TRIOLA Roberto Michel – Presidente di sezione -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere -
Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere -
Dott. CURCURUTO Filippo – Consigliere -
Dott. DI CERBO Vincenzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMISSIS), VIA (OMISSIS), elettivamente domiciliato in Roma, via Anastasio II n. 79, presso lo studio dell’Avv. Sabatini Marco che unitamente e disgiuntamente all’Avv. Massimo Boni lo rappresenta e difende come da procura a margine del ricorso.

- ricorrente -

contro

PARSIFAL S.R.L., in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-empore Sig.ra S.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Crescenzio n. 9, presso lo studio del Prof. Avv. Amato Emiliano che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. Caldarera Marco la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

e contro

R.S., elettivamente domiciliato in Roma, Viale delle Milizie n. 38, presso lo studio dell’Avv. Mancini Andrea che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente e ricorrente incidentale -

Ricorso n. 21513/2008 proposto da:

R.S., elettivamente domiciliato in Roma, Viale delle Milizie n. 38, presso lo studio dell’Avv. Andrea Mancini che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMISSIS), VIA (OMISSIS).

- intimato -

e contro

PARSIFAL SRL, in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-tempore Sig.ra S.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Crescenzio n. 9, presso lo studio del Prof. Avv. Emiliano Amato che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. Mario Caldarera la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 76/08 del 25.10.2007/09.01.2008.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06.07.2010 dal Pres. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l’Avv. Massimo Boni per il condominio, gli Avv.ti Mario Caldarera ed Emiliano Amato per la Parsifal e l’Avv. Andrea Mancini per Rossetti.
Sentito il P.M. in persona dell’Avv. Gen. Dott. IANNELLI Domenico che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

In seguito a infiltrazioni d’acqua verificatesi (nel 1994) nel proprio appartamento sito all’ultimo piano di un fabbricato condominiale, R.S. (nel 1996) conveniva davanti al tribunale di Roma il condominio di via (OMISSIS), e la Parsifal s.r.l., proprietaria del lastrico solare dal quale erano provenute le infiltrazioni, al fine di ottenerne la condanna alla esecuzione delle opere dirette alla eliminazione delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni subiti. L’attore ascriveva al condominio di non avere provveduto alla ordinaria manutenzione; alla Parsifal di avere eseguito lavori di ristrutturazione che, danneggiando l’impermeabilizzazione, erano stati la causa delle infiltrazioni.

I convenuti, costituitisi, chiedevano il rigetto della domanda.

Con sentenza 5/6/2000 l’adito tribunale di Roma – esperita istruttoria ed espletata c.t.u. – condannava la Parsifal ad effettuare le opere indicate dal c.t.u. e a pagare al R. L. 3.640.000 a titolo di risarcimento. Anche il condominio veniva condannato a pagare all’attore, a titolo risarcitorio, L. 123.000.

Rilevava il tribunale che, come accertato dal c.t.u., la non perfetta tenuta del manto impermeabilizzante del terrazzo dell’appartamento di proprietà della Parsifal aveva determinato, e poteva determinare ancora, macchie di umidità nell’appartamento del R., mentre era da ascrivere alla responsabilità del condominio la macchia di umidità nel bagno. Pertanto, secondo il tribunale, essendo pacifico che la Parsifal aveva effettuato lavori di sistemazione dei terrazzi previa rimozione delle mattonelle e rimozione del massetto sottostante, potevano essere ritenute accertate le rispettive responsabilità dei convenuti.

Avverso la detta sentenza la Parsifal proponeva appello al quale resistevano il condominio ed il R. che spiegava appello incidentale.

Con sentenza n. 76/08 del 9/1/2008 la Corte d’appello di Roma riteneva che i danni causati dalle infiltrazioni, in quanto provenienti da un lastrico solare da presumersi comune, dovevano essere risarciti dal condominio. Conseguentemente condannava quest’ultimo a rifondere alla Parsifal le somme da questa versate, in esecuzione della sentenza di primo grado, al R..

La corte d’appello rigettava poi l’appello incidentale del R. sia nella parte in cui chiedeva la condanna della Parsifal all’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione, in quanto questi risultavano essere stati già effettuati a regola d’arte; sia nella parte in cui chiedeva la liquidazione del danno non patrimoniale, trattandosi di domanda inammissibile perchè preposta per la prima volta in grado di appello.

La cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma è stata chiesta dal condominio di via (OMISSIS) con ricorso affidato a sei motivi. Hanno resistito con separati controricorsi la Parsifal e R.S. il quale ha proposto ricorso incidentale sorretto da undici motivi. Il condomino ha resistito con controricorso al ricorso incidentale del R..

Il ricorso è stato assegnato a queste Sezioni Unite, ai sensi dell’art. 374 c.p.c., comma 2, essendo stato registrato, a seguito dell’eccezione di inammissibilità sollevata dalla Parsifal, un contrasto nella giurisprudenza di legittimità sulla questione se l’amministratore condominiale, per resistere alla lite proposta nei confronti del condominio, ovvero per impugnare la sentenza a questo sfavorevole, debba o meno essere autorizzato dall’assemblea.

Tutte le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Il ricorso principale e quello incidentale devono essere riuniti perchè relativi ad impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

1. La resistente Parsifal in via preliminare ha eccepito l’inammissibilità del ricorso principale sotto due profili.

1.1. Il primo profilo di inammissibilità si basa sull’asserita nullità della procura alle liti conferita dall’amministratore del condominio (la detta questione ha determinato la rimessione del ricorso a queste Sezioni Unite).

Osserva la Parsifal che l’amministratore non è stato autorizzato a proporre l’impugnazione dinanzi la S.C. da alcuna assemblea condominiale, e quelle indicate al riguardo nell’epigrafe del ricorso (l’assemblea del 7 novembre 2007 e quella del 5 marzo 2008) in realtà si sono occupate di tutt’altro.

Soggiunge che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., non può stare in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea, e l’autorizzazione conferita per un grado di giudizio non legittima l’amministratore a proporre l’impugnazione, ovvero resistere ad essa.

Conclude, quindi, la Parsifal che l’amministratore del condominio ricorrente non è stato autorizzato dall’assemblea condominiale a proporre il ricorso per cui la procura speciale al difensore rilasciata a margine del ricorso è stata conferita da organo privo di tale potere appartenendo questo solo all’organo collegiale (assemblea) al quale è affidata la valutazione in ordine alla proposizione o meno di detto ricorso.

2. La dedotta eccezione di inammissibilità è fondata.

2.1. Preliminarmente va osservato che le due deliberazioni condominiali richiamate dal ricorrente (7.11.2003 e 5.3.2008) risultano inidonee a costituire valida autorizzazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

Quanto alla prima (Delib. 7 novembre 2003) è sufficiente rilevare che la stessa è precedente alla sentenza da impugnare e, quindi, non poteva che essere riferita tuttalpiù al precedente grado di giudizio e, giammai, ad un futuro ricorso per cassazione del quale non era dato ancora conoscere neppure l’oggetto (v. Cass. 25.1.2006, n. 1422; 26.11.2004, n. 22294).

Quanto alla seconda (Delib. 5 marzo 2008) essa non contiene alcun mandato all’amministratore di impugnare la sentenza della Corte d’appello di Roma e, quindi, di conferire la relativa autorizzazione, essendosi l’organo assembleare espressamente riservato di valutare successivamente la possibilità di proporre (“eventualmente”) una futura impugnazione.

2.2. Va poi osservato che la presente controversia esula da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchè a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., quando cioè si tratta:

a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

3. Sulla questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite esistono nella giurisprudenza di legittimità due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che l’amministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del condominio e può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio pur se a tanto non autorizzato dall’assemblea condominiale; il secondo (minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare l’amministratore è privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare.

3.1. Il primo (prevalente) orientamento sostiene che l’amministratore è titolare di una rappresentanza processuale passiva generale che non incontra limiti, posto che l’art. 1131 c.c., prevedendo che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, deve essere interpretato nel senso che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo speciale (v., tra le tante, Cass. 20/4/2005, n. 8286; 21/5/2003, n. 7958; 15/3/2001, n. 3773).

3.2. Non sussiste quindi alcuna distinzione tra la capacità dell’amministratore di essere convenuto e quella di costituirsi nel giudizio che riguardi una materia non ricompressa nelle sue attribuzioni: l’amministratore che sia stato convenuto in giudizio, quale rappresentante della comunità dei condomini, può sempre impugnare e proporre ricorso in cassazione avverso la sentenza sfavorevole al condominio senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea.

L’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di darne senza indugio notizia all’assemblea: obbligo sanzionato dalla possibile revoca del mandato e con il risarcimento del danno (Cfr. ex multis Cass. 16/4/2007, n. 9093).

4. Il secondo indirizzo evidenzia che la “ratio” dell’art. 1131 c.c.., comma 2, – che consente di convenire in giudizio l’amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – è quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anzichè a tutti i condomini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea (Cass. 26/11/ 2004, n. 22294; 25/1/2006, n. 1422).

4.1. Inoltre, secondo tale indirizzo, poichè l’autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza altro non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura “ad litem” al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, l’amministratore, in definitiva, non svolge che una funzione di mero “nuncius” e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che è inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dall’amministratore di questo senza espressa autorizzazione dell’assemblea (Cass. 20.1.2009, n. 1381).

In sintesi: a) l’amministratore deve munirsi di autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dell’amministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia; b) la concessa autorizzazione assembleare non legittima l’amministratore ad impugnare spettando tale legittimazione solo all’assemblea.

5. Anche in dottrina, specularmente agli orientamenti della giurisprudenza, si sono affermati due diversi indirizzi culturali.

5.1. L’indirizzo dottrinario maggioritario sostiene che l’amministratore è un rappresentante “ex lege” del condominio nelle liti contro quest’ultimo proposte da un condomino o da un terzo ed ha “ex lege” una rappresentanza generale passiva del condominio in virtù della quale può resistere in giudizio ed impugnare eventuali decisioni sfavorevoli senza l’autorizzazione dell’assemblea. L’art. 1131 c.c., comma 2, – in quanto finalizzato, in base al principio del “minimo impatto”, a facilitare al massimo la vita del condominio e quella di chi deve avere rapporti giuridici con esso – deve essere interpretato in senso ampio allargando al massimo i poteri rappresentativi sostanziali e processuali dell’amministratore, tenendo conto anche delle due diverse espressioni usate (“può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio” e “a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa”).

Da questo ampio potere rappresentativo – e dalla conseguente legittimazione passiva generale dell’amministratore – l’orientamento dottrinario prevalente fa discendere come conseguenza: a) il potere dell’amministratore di impugnare la sentenza sfavorevole senza autorizzazione dell’assemblea; b) l’eventuale inadempimento dell’amministratore all’obbligo di riferire all’assemblea, ovvero di attenersi alle determinazioni di questa, ha rilievo esclusivamente interno, con la conseguenza (art. 1131 c.c., comma 4) che l’amministratore inadempiente può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni provocati al condominio per la propria scelta processuale inopportuna o dannosa, ma rispetto a colui che ha promosso il giudizio resta ferma la legittimazione passiva dell’amministratore e l’opponibilità della sentenza al condominio.

5.1.2. Tale indirizzo culturale pone in evidenza che – una volta configurato l’amministratore quale ufficio di diritto privato assimilabile al “mandatario ex lege” e, quindi, soggetto individuale al quale sono attribuite particolari funzioni (difesa “necessaria”) a tutela delle parti comuni dell’edificio – la dissociazione tra i due momenti processuali del perfezionamento della notificazione e della costituzione in giudizio, connaturale alle persone giuridiche ed a un rapporto organico, appare contestabile in ragione proprio dell’insussistenza della personalità giuridica, perchè prefigura una differenziazione, nell’ambito della “eccezionale” legittimazione processuale riconosciuta all’amministratore del condominio, che non trova riscontro nella normativa speciale dettata per il condominio:

la rappresentanza legale e la legittimazione processuale concernenti le parti comuni dell’edificio devono ritenersi estese, in mancanza di contraria espressa previsione normativa, a tutti gli effetti tipici connessi perchè coessenziale alla ratio dell’istituto ed alla figura dell’amministratore-mandatario speciale.

5.1.3. Pertanto, conclude tale indirizzo dottrinario, l’amministratore, ex art. 1131 c.c., comma 2, primo periodo, è deputato ex lege, non solo a ricevere l’atto di citazione in giudizio, bensì a costituirsi, tempestivamente, in giudizio e a proporre validamente tutte le eventuali impugnazioni, senza la necessità di alcuna preventiva deliberazione autorizzativa – limitatamente alle azioni concernenti le parti comuni dell’edificio promosse nei confronti del condominio – con il solo onere di “darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini”.

5.2. Il diverso indirizzo culturale rileva che l’amministratore è un mandatario del condominio, ed il mandatario non può resistere in giudizio per conto del mandante senza l’autorizzazione di quest’ultimo. Diversamente il condominio sarebbe esposto al rischio di vedersi coinvolto, suo malgrado, in liti giudiziarie resistite avventurosamente dall’amministratore, il quale non può, con la propria scelta, imporre ai condomini una linea di condotta da costoro non condivisa.

5.2.1. E’ stato pure evidenziato che la decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole non può che competere alla parte in senso sostanziale. Nè esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo il quale il destinatario di una notifica è sempre anche titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Al riguardo, con riferimento all’ipotesi più vicina al condominio, cioè alle associazioni non riconosciute, si evidenzia che altro è la rappresentanza nel processo, altro il potere di decidere come vada condotto; il primo punto concerne i rapporti esterni, il secondo i rapporti e le competenze interne fra i vari organi sociali. Il potere di rappresentanza processuale del presidente è solo un mezzo tecnico per agevolare i rapporti processuali esterni; ma nei rapporti interni anche le decisioni sulla linea di condotta da tenere nel processo rientrano fra le funzioni degli amministratori e non del presidente in quanto tale.

Parimenti nel campo delle società gestite da un consiglio di amministrazione, il presidente ha la rappresentanza processuale, nel senso che è destinatario della notifica di atti processuali e conferisce il mandato ad litem, ma non è titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Fino alle recenti riforme, sotto il vigore della precedente normativa (R.D. 4 febbraio 1915, n. 148), il Sindaco era destinatario della notifica di atti processuali e conferiva il mandato ad litem, ma a tanto doveva essere autorizzato dal consiglio o dalla giunta.

5.2.3. Pertanto, l’autorizzazione dell’assemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinchè l’amministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potrà che concludersi per l’inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio.

6. Considerata la criticità del contrasto e i rilevanti risvolti operativi, appare opportuno esaminare ex funditus la questione.

61. Come è noto il codice civile del 1865 non dedicava alcuna norma espressa nè all’amministrazione dei condomini di edifici, nè alla legittimazione dell’amministratore. Fu soltanto il del D.L. 15 gennaio 1934, n. 56, art. 20, commi 2 e ss., a dettare una disciplina in materia, stabilendo che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualsiasi oggetto” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, la quale delibera se resistere nel giudizio o conciliare la vertenza”.

La disciplina di cui al D.L. n. 56 del 1934, art. 20, fu trasfusa negli artt. 320 e 321 del progetto preliminare del Libro della proprietà e, quindi, nel testo definitivo degli artt. 1131 e 1132 c.c., ma con alcune modifiche, nel senso che l’amministratore può essere convento in giudizio “per qualunque azione concernente le parti comuni” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.” La relazione del Ministro Guardasigilli al Re, mentre giustifica la prima modifica (affermando “nel riprodurre le disposizioni del R.D.L. 15 gennaio 1934, art. 20, circa la rappresentanza dei condomini ho sostituito alla formula del comma 2 una formula che amplia l’ambito della rappresentanza conferita all’amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti. La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purchè si riferiscano alle parti comuni dell’edificio”), nulla dice in ordine alla seconda modifica, lasciando incerta la giustificazione: intenzione di eliminare l’intervento deliberativo dell’assemblea di condominio, ovvero inutilità di ribadire la necessità, fino allora pacifica, di una delibera dell’assemblea in ordine alla resistenza o meno nel giudizio.

L’art. 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che “Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 80 c.p.c.”, stabilisce, al comma 2, che “Il curatore speciale deve convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.” 6.2. Dal sistema normativo emerge che l’amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. L’art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l’organo principale, depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui “delegare” l’esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale (art. 1106 c.c.).

La prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell’”eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini” (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1)). Da tale disposto si evince che l’essenza delle funzioni dell’amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell’assemblea: è l’assemblea l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all’assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all’amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all’amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l’art. 1131 c.c., nell’attribuire all’amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea”. Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell’amministratore di condominio alle deliberazioni dell’assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell’organo assembleare.

6.3. L’art. 1131 c.c., comma 2, prevede poi che l’amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. Mentre il comma terzo aggiunge che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio comunicazione all’assemblea.

Detta normativa è stata interpretata, secondo prevalente e risalente orientamento, come affermazione di un autonomo potere dell’amministratore di essere destinatario di atti processuali, nonchè del potere di costituirsi in giudizio e di impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni, posto che la norma dell’art. 1131, comma 3, sembrerebbe richiedere la necessità di una comunicazione all’assemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore. Secondo altri, va intesa come espressione dell’esigenza di facilitazione dei rapporti tra terzi e condominio. La citazione notificata all’amministratore consente di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni.

7. Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell’amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.) L’amministratore,come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 c.c.).

Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all’amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio.

7.1. Ove tale potere spettasse all’amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell’assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.

Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è l’assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dell’assemblea per l’autorizzazione ovvero per la ratifica dell’operato dell’amministratore vanifica ogni possibilità di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini.

8. L’attribuzione in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l’amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l’esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.

Pertanto, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell’amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all’amministratore per provvedere.

9. Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: “L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.

10. Nel caso specifico risulta che il ricorso per cassazione da parte dell’amministratore è stato proposto senza autorizzazione dell’assemblea di condominio. Di fronte all’eccezione, dedotta dalla Parsifal, di inammissibilità del ricorso, l’amministratore non ha provveduto a munirsi della necessaria ratifica. Ne consegue che il ricorso principale del condominio va dichiarato inammissibile.

Il ricorso incidentale tardivo del R. perde, ai sensi, dell’art. 334 c.p.c., comma 2, ogni efficacia.

In considerazione della complessità e particolarità delle questioni trattate sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; dichiara inammissibile il ricorso principale e privo di efficacia il ricorso incidentale.

Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, il 6 luglio 2010.

Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. TROMBETTA Francesca – rel. Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23377/2004 proposto da:

CA. VA. DI. BE. SE. &. C. SAS in persona del legale rappresentante pro tempore; CO. GI. SPA in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA BAIAMONTI 10, presso lo studio dell’avvocato SANTORO Patrizia, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato SORDI GIOVANNA;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO (OMESSO) in persona dell’Amministratore, TEBUS SRL in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimati -

sul ricorso 1858/2005 proposto da:

CONDOMINIO (OMESSO) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato CROLLE MARTINO;

- ricorrente -

e contro

CA. VA. DI. BE. SE. SAS, CO. GI. SPA, TE. SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 373/2004 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 31/03/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 28/04/2009 dal Consigliere Dott. FRANCESCA TROMBETTA;

udito l’Avvocato SANTORO Patrizia, difensore del ricorrente che si riporta agli atti;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso previa riunione: ricorso principale rigetto, ricorso incidentale accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 22-27-4-98 il Condominio di (OMESSO) convenne in giudizio davanti alla Pretura di Torino la Co. Gi. s.p.a. e la Te. s.r.l. deducendo: che l’edificio condominiale confina con un basso fabbricato sito al n. (OMESSO) di proprieta’ della Co. Gi. spa, aderente al muro divisorio; che, come risulta dagli atti notarili prodotti, il tratto di muro divisorio dall’orizzontamento ricoprente il piano terreno del condominio sino alla sommita’ dell’edificio e’ in comproprieta’ al 50% del condominio, con il fabbricato di (OMESSO) di proprieta’ della societa’ Co. Gi. ; che quest’ultima nel (OMESSO) ha locato alla Te. s.r.l. il muro suddetto per l’opposizione di un cartellone pubblicitario, al canone annuo di oltre lire 60.000.000; che tale atto avrebbe dovuto, quale atto di amm.ne straordinaria, essere deliberato a maggioranza dei comproprietari; che la richiesta di ottenere il 50% del canone pattuito fu vana.

Chiese, pertanto, darsi atto che il Condominio e’ comproprietario del muro divisorio sul quale e’ stato apposto il cartellone pubblicitario; dichiarare tenuta e condannare la spa Co. Gi. al pagamento in favore del Condominio di lire 30.000.000 pari al 50% del canone percepito nel (OMESSO); dichiarare tenuta e condannare la s.r.l. Te. a corrispondere al Condominio, a far data dal (OMESSO) il 50% del canone di locazione pattuito.

Mentre in un primo momento la Co. Gi. non si costituiva, si costituiva, viceversa, la Te. (affermando di aver stipulato con la Ca. Va. di. Be. Se. e. C. s.a.s. un contratto di locazione della parete de quo al canone annuo di lire 25.000.000, interpellando all’epoca anche il Condominio che aveva dichiarato di non essere titolare di alcun diritto sul muro de quo; chiese di essere autorizzata alla chiamata in causa della Ca. a garanzia ex articolo 1585 c.c., delle molestie di diritto subite. Autorizzata la chiamata, si costituiva la Ca. affermando che la competenza spettava al Tribunale di Torino, implicando la domanda attrice l’accertamento del diritto di comproprieta’ pro indiviso del muro divisorio, mentre la propria domanda comportava l’accertamento della proprieta’ pro diviso al 50% del muro divisorio in contestazione, come emergeva dai rogiti dei propri danti causa; in subordine chiedeva fosse dichiarata l’intervenuta usucapione della superficie esterna del muro suddetto ed in ulteriore subordine l’intervenuta usucapione del diritto di uso dello stesso.

Subentrata la competenza del Tribunale, espletate prove testimoniali, con sentenza 10/4/2003 il Tribunale rigettava la domanda attrice affermando, in relazione al muro divisorio de quo, che la superficie esterna di esso, fino alla linea mediana del muro era, in base ai titoli ed alle prove per testi espletate, attribuite, in comunione pro diviso alla Co. Gi. .

Su impugnazione principale del Condominio ed incidentale condizionato della Ca. e della Co. Gi. , la corte di appello di Torino con sentenza 31/3/2004, disposta la separazione della domanda del Condominio da quella della Ca. e della Co. Gi. , rigettava la domanda del Condominio e dichiarava nulla la sentenza del Tribunale quanto alla domanda di accertamento della comunione pro diviso proposta dalla Ca. e dalla Co. Gi. , rimettendo le suddette parti davanti al Tribunale per l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini,  dichiarando compensate fra le parti le spese dei due gradi di giudizio.

Afferma la corte d’appello, per quanto interessa: che, in ordine alla domanda di accertamento della comunione pro indiviso del muro de quo, proposta dal Condominio, trattandosi NON di revindica, ma di domanda incidentale volta all’accertamento della comunione pro indiviso, finalizzata al recupero di somme, pari alla meta’ del canone di locazione del muro, e quindi, alla realizzazione di un credito di natura proprietaria, essa (domanda), in quanto proposta incidentalmente e non soggetta a passare in giudicato, e’ ammissibile; che, tuttavia, poiche’ la somma ritraibile dalla dedotta locazione spetta non a Condominio, ma ai singoli condomini pro quota affinche’ possa ritenersi il Condominio, legittimato ad agire in persona dell’amm.re, sarebbe stata necessaria una delibera assembleare che avesse destinato l’eventuale provento, a spese condominiali, novandosi in tal modo, da parte dei condomini favorevoli, la natura del credito che, ceduto al Condominio e divenuto percio’ bene comune, ben potrebbe essere gestito dal condominio, a mezzo dell’amm.re; che, neppure il Condominio assume che una tal delibera vi sia mai stata; che neppure e’ stato conferito dai condomini nominativamente anche in sede assembleare, singolo mandato, all’amm.re in proprio, ad esigere il suddetto credito, perche’ in tal caso la legittimazione sostanziale attiva sarebbe spettata alla persona fisica del mandatario; che con la delibera autorizzante l’amm.re a procedere legalmente nei confronti della societa’ Co. Gi. i condomini intendevano agire in funzione della comproprieta’ e della partecipazione ai frutti legali della comproprieta’, senza nulla disporre circa la destinazione degli eventuali proventi; che tuttavia il Condominio non essendo titolare in proprio di alcun diritto tale, puo’ ben gestire un diritto reale ed essere titolare di diritti di obbligazione attivi e passivi ad esso relativi sempreche’ sia accertato, con effetti giuridici vincolanti i terzi, che un dato bene sia “comune” ai condomini; che, pertanto, sono solo i condomini tutti o parte che possono agire per la revindica in via principale od incidentale della proprieta’ comune e per conseguire i frutti della recuperata proprieta’; che essendo il credito azionato dal Condominio NON di natura condominiale, ma di natura proprietaria ex articolo 820 c.c., che fa capo a ciascun singolo condominio, l’amm.re sul piano processuale e’ carente di legittimazione sostanziale poiche’ non e’ titolare del diritto di credito azionano, con conseguente rigetto della domanda proposta contro la Co. Gi. e la Te. ; che in ordine alla domanda di accertamento della comunione “pro diviso” del muro de quo, proposta in via principale dalla Ca. e fatta propria adesivamente dalla Co. Gi. , per ottenere una sentenza trascrivibile ed opponibile ad ogni terzo, il Condominio e’ dotato di legittimazione passiva sostanziale in quanto e’ necessario che la sentenza emananda gli sia opponibile, per escludere o per includere il muro divisorio fra i beni comuni la cui gestione e’ demandata al Condominio; che sono altresi’ legittimati passivi i condomini nei cui confronti la domanda deve anche essere posta onde conseguire un giudicato che sia poi opponitele agli aventi causa dagli attuali condomini; che, pertanto, si e’ in presenza di una ipotesi di litisconsorzio necessario di tutti i condomini con la conseguenza che la sentenza del Tribunale, in parte qua, e’ nulla e le parti vanno rimesse davanti al primo giudice ex articolo 354 c.p.c., per l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. Avverso tale sentenza propongono ricorso principale in Cassazione la Ca. Va. s.a.s. e la Co. Gi. spa. Resiste con controricorso e ricorso incidentale il Condominio. Le societa’ ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deducono le ricorrenti principali a motivi di impugnazione: 1) la violazione e falsa applicazione dell’articolo 102 c.p.c., commi 1 e 2, articolo 354 c.p.c., e degli articoli 1100, 1117 e 1131 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5: – per avere la corte d’appello ERRONEAMENTE dichiarato la nullita’ della sentenza di 1 grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ritenendo sussistente una ipotesi di litisconsorzio necessario di tutti i condomini, onde rendere opponibile agli aventi causa dei condomini la sentenza di accertamento della comunione pro diviso del muro, NONOSTANTE: A) la domanda sia finalizzata all’accertamento di una situazione di fatto e giuridica gia’ esistente e non sia pertanto diretta alla costituzione di un nuovo diritto; B) il muro insista perfettamente a meta’ della linea di confine fra i due terreni e le parti non abbiano mai inteso escludere il muro dalle parti comuni condominiali; in particolare, avendo natura di muro portante la meta’ interna del muro, di pertinenza del Condominio; C) la rappresentanza processuale dell’amministratore del Condominio dal lato passivo non incontri limiti quattro le domande proposte contro il Condominio anche di natura reale riguardino le parti comuni dell’edificio.

Deduce il Condominio a motivo del ricorso incidentale:

1) la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1130 e 1131 cod. civ. – per avere la corte d’appello ERRONEAMENTE dichiarato carente di legittimazione attiva il Condominio per la tutela del credito derivante dall’affitto del bene comune ritenendo: diritto esclusivo dei singoli condomini il frutto nascente dell’uso del bene comune; irrilevante qualumque delibera assembleare pur adottata con le prescritte maggioranze; necessario un singolo mandato dei condomini conferito con atto ad hoc o con verbale di assemblea condominiale previamente sottoscritto da ogni singolo condomino mandante; NONOSTANTE: A) il regolamento di Condominio articolo 1 lettera D dia atto che i muri confinanti con gli stabili adiacenti siano di proprieta’ comune con i singoli confinanti; B) l’amministratore, quale rappresentante dei partecipanti al condominio, debba tutelare i diritti di questi ultimi e, nella specie, sia stato autorizzato dall’assemblea di procedere legalmente per ottenere la partecipazione all’utile derivante dalla locazione del muro comune; C) NON vi sia necessita’ di indicare, nella delibera che autorizza l’azione legale, la destinazione dei proventi derivanti dalla locazione in quanto come si dividono, in base ai millesimi di proprieta’, le spese condominiali, allo stesso modo sono ripartiti gli utili che si ricavano dall’uso delle parti comuni. Vanno preliminarmente riuniti, ex articolo 335 c.p.c., i ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

Il ricorso principale e’ fondato.

Infatti, come questa Corte ha, di recente riconfermato (v. sent. 9093/07), la legittimazione passiva dell’amministratore del Condominio a resistere in giudizio ai sensi dell’articolo 1131 cod. civ., comma 2, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale. Nella specie, quindi, le societa’ ricorrenti correttamente hanno proposto la domanda di accertamento della comproprieta’ “pro diviso” del muro che delimita lateralmente l’edificio condominiale, nei confronti del Condominio rappresentato dall’amministratore che, pertanto, in base alla su citata norma, ha la rappresentanza sostanziale del condominio avendo, la domanda proposta, ad oggetto un bene condominiale comune, bene che e’ tale, cioe’ comune a tutti i condomini, quantomeno per la meta’ interna del muro, ove la proprieta’ esclusiva della meta’ esterna di esso venga attribuita in via definitiva alle societa’ ricorrenti (cio’ prefiggendosi la domanda di accertamento della comproprieta’ “pro diviso” dalle stesse esercitata).

Non sussiste, quindi, la necessita’ di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini in quanto la sentenza resa nei confronti dell’amm.re fara’ stato ai sensi dell’articolo 1131 c.c., comma 2, nei confronti dei condomini e dei loro aventi causa, non potendo i danti causa trasferire diritti piu’ ampi di quelli di cui sono titolari.

Il ricorso principale va, percio’, accolto e la sentenza impugnata va cassata nella parte in cui dichiara la nullita’ della sentenza di 1 grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ed ordina la remissione al primo giudice.

Parimenti fondato e’ il ricorso incidentale proposto dal Condominio.

Infatti, ai sensi dell’articolo 1130 cod. civ., n. 4, da interpretarsi estensivamente, l’amm.re del Condominio, non solo e’ legittimato a compiere gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi alle parti comuni; ma puo’ compiere atti anche per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali ha la gestione.

Di conseguenza come egli puo’ locare un bene condominiale, cosi’ puo’ pretendere il pagamento dei canoni ed agire, nella specie autorizzato dall’assemblea, per il recupero degli stessi ove dovuti, l’importo dei quali verra’ attribuito ai condomini secondo i millesimi di proprieta’ di ciascuno.

Cio’ non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente; ma trattasi di un potere concedente e NON necessario come, viceversa, sostiene la corte d’appello.

In accoglimento anche del ricorso incidentale la sentenza impugnata va cassata nella parte in cui respinge la domanda del Condominio.

L’intera causa va, pertanto, rinviata ad altra sezione della corte di appello di Torino che provvedera’ ad un nuovo esame della controversia oltre alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La corte riunisce i ricorsi e li accoglie entrambi; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della corte di appello di Torino, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco PONTORIERI – Presidente -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Vincenzo COLARUSSO – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ – Consigliere -
Dott. Giancarlo TRECAPELLI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

S.L. K.G. elettivamente domiciliati in ROMA VLE MAZZINI 120, presso lo studio OVOLI & CANALI, difesi dall’avvocato MAURIZIO CECCONI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO via ROMA, in persona dell’Amm.re A.C., elettivamente domiciliato in ROMA VIA F MICHELINI TOCCI 50, presso lo studio dell’avvocato CARLO VISCONTI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

M.E.

- intimata -

avverso la sentenza n. 3002/00 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 04/10/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/01/05 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;
udito l’Avvocato VISCONTI Carlo, difensore del Condominio, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

S.L., K.G. e M.E. impugnarono innanzi al Tribunale di Roma la delibera presa in data 15.11.1995 dall’Assemblea del Condominio di via in Roma, con la quale si era decisa la installazione dell’ascensore.

Il Tribunale, accogliendo le opposizioni, con due diverse sentenze del 29 e 30 maggio 97, dichiarò la nullità della delibera limitatamente alla decisione di installazione dell’ascensore, posta al punto 4 dell’o.d.g., sul presupposto che, in quella sede, era stata anche autorizzata la modifica dell’androne con l’apertura di una porta di accesso accanto al locale portineria che non era stata inserita nell’o.d.g..

Entrambe le sentenze furono impugnate dal Condominio – la prima, del 29 maggio, contro M.E. e la seconda, del 30 maggio, contro S.L. e K.G. I due appelli vennero riuniti e la Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 3002/200 pubblicata il 4.10.2000, in riforma di quella del Tribunale, respinse le impugnazioni proposte avverso la delibera 15.11.1995 relativamente al punto 4 all’o.d.g. e condannò gli appellati alle spese.

La sentenza della Corte di Appello di Roma di basa sui seguenti rilievi:

a) non occorreva mettere all’o.d.g. la specifica previsione di apertura della porta di accesso accanto al locale portineria trattandosi di opera che rientrava implicitamente tra quelle necessariamente comprese nella realizzazione dell’opera primaria;

b) che la installazione dell’ascensore costituiva un’opera diretta alla eliminazione delle barriere architettoniche e, come tale, era stata approvata con la maggioranza prescritta (626 millesimi dell’intero);

c) che l’apertura della porta nell’androne, accanto alla portineria, non costituiva innovazione vietata né ai sensi dell’art. 1120 c. 2 cc né ai sensi dell’art. 4 del Regolamento di condominio essendovi stato il consenso dell’assemblea previsto in detta norma;

d) di nessun rilievo era la mancata menzione nella delibera della legge 13/89.

Avverso detta sentenza ricorrono per cassazione S.L. e K.G. con tre motivi.

Resiste il Condominio con controricorso illustrato da memoria.

Diritto

Col primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 cc. e 75 c.p.c.; omessa motivazione su un punto decisivo della controversia; nullità della sentenza ex art. 112 c.p.c. per mancata corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato. Si assume che in secondo grado gli appellati avevano eccepito il difetto di rappresentanza processuale dell’amministratore e proporre appello per mancata autorizzazione dell’assemblea e che, peraltro, l’amministratore non poteva stare in giudizio essendo venuto meno il presupposto per la esecuzione della delibera in quanto la condomina V. aveva revocato il suo consenso all’apertura della porta, necessaria per la installazione dell’ascensore. Su tali questioni la Corte di Appello aveva omesso di motivare.

Il motivo non è fondato.

La questione della legittimazione dell’amministratore sotto il profilo della mancata autorizzazione da parte dell’assemblea a proporre appello non è fondata.

Essa, sebbene proposta per la prima volta in questa sede, deve essere comunque affrontata in quanto attinente alla legittimazione del soggetto impugnante, che è rilevabile di ufficio dal giudice.

Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, spetta all’amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea (Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001).

La mancata revoca della delibera oggetto di impugnativa nonché la mancata adesione della controparte alle pretese dei condomini che l’avevano impugnata non consentivano di ritenere cessata la materia del contendere. La Corte di Appello ha anche affermato, senza essere censurata sul punto, che i ricorrenti non avevano interesse a sostenere la ragioni della condomina V. di tal che anche la seconda ragione addotta dai ricorrenti a sostegno dell’assunto di inammissibilità dell’appello deve ritenersi priva di fondamento.

Col secondo motivo si denunzia violazione dell’art. 1105 cc.; violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1136 e 1139 cc.; insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla eccepita mancata indicazione nell’ordine del giorno delle modifiche strutturali e destinazioni d’uso necessarie per l’attuazione della delibera di installazione dell’ascensore, sia per quanto riguardava l’apertura della porta sia, soprattutto, per altre opere e modificazioni che non potevano essere arguite né conosciute dai condomini né ritenersi implicite nell’argomento posto all’ordine del giorno.

Il motivo non è fondato.

La sentenza non fa menzione di altre opere ed implicazioni oltre all’apertura della porta di accesso accanto al locale portineria (soppressione di almeno un posto auto, eliminazione delle due finestre poste sulla rampa scale, passaggio dell’ascensore in immediata prossimità dei balconi e delle camere da letto) né tali opere risultano essere state deliberate come non risulta la soppressione del posto macchina. Anche per quanto concerne, poi, i punti di transito dell’ascensore, si tratta di implicazioni ed inconvenienti derivanti dalla installazione dell’impianto, addotti per la prima volta in questa sede per sostenere la incompletezza dell’ordine del giorno e che richiedono indagini di fatto precluse al giudice di legittimità.

Quanto all’apertura della porta, unico fatto che la sentenza indica come necessariamente implicato dalla installazione dell’ascensore, la Corte di Appello, con un percorso argomentativo immune da vizi logici, ha fornito adeguata ragione per ritenerlo implicito nell’ordine del giorno in quanto l’apertura della porta si rendeva necessaria ed era “compresa nella realizzazione dell’opera primaria”. I ricorrenti danno una diversa interpretazione dei fatti (peraltro introducendo, come di è visto, fatti ulteriori e diversi) per quanto riguarda il legame di necessità tra le due cose ma il diverso apprezzamento dei ricorrenti non implica, come è noto, vizio logico della motivazione.

Col terzo motivo si denunzia violazione dell’art. 2 della legge n. 13/89, degli artt. 1120 e 1136 cc nonché omessa motivazione su punto decisivo. Si deduce, in primo luogo, che l’assemblea aveva deciso di venire incontro ai tre condomini portatori di handicap installando un servo-scala e che tale circostanza non era stata considerata dalla Corte di Appello.

I ricorrenti, di poi, si riferiscono all’art. 1120 cc adombrando che l’installazione dell’ascensore potesse configurata come una innovazione vietata ex art. 1120 c.2 cc ed esplicitamente sostengono che doveva essere raggiunta la maggioranza di cui al comma 5° dell’art. 1136 cc, mentre nella specie i voti favorevoli erano stati pari a 626 millesimi.

Il motivo è infondato sotto tutti i profili dedotti.

Quanto alla installazione del servo-scala (che avrebbe soddisfatto alle esigenze dei condomini disabili), il rilievo è di totale infondatezza.

In primo luogo in servo-scala, come si evince chiaramente dalla lettura coordinata dell’art. 2 delle legge n. 13/89, costituisce un’opera provvisoriamente sostitutiva di quelle definitive previste dalla prima parte dell’articolo e, comunque, la sua installazione non implica rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati nel primo comma come idonei al superamento delle barriere e come tali (nella specie) deliberati o da deliberarsi dall’assemblea. In secondo luogo la delibera di installazione dell’ascensore oggetto di controversia non era stata né revocata né modificata donde la irrilevanza della installazione dell’opera sostitutiva, della quale, peraltro, non vi è menzione nella sentenza di appello.

Quanto alle maggioranze, deve dirsi che, innanzitutto l’installazione dell’ascensore, pur costituendo innovazione, rientra tra quelle previste dal comma 1 dell’art. 2 della legge n. 13/89 come idonee ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27 comma 1 della legge n. 118/ del 1971 e art. 1, comma 1, del D.P.R. n. 384/78. L’art. 2 c. 1 delle legge 13/89 dispone che per la realizzazione di tali opere, nell’ambito degli edifici condominiali, è sufficiente una maggioranza ridotta, corrispondente a quella previste dall’art. 1136 secondo e terzo comma c.c.. La disposizione in esame, quindi, richiama, quanto alle maggioranze, i soli commi secondo e terzo dell’art. 1136 c.c. e non il comma quinto, il che implica non solo che, per essere derogato il comma primo dell’art. 1120 che lo richiama, il comma quinto è a sua volta derogato e che alle maggioranze in esso previste sono sostituite quelle dell’art.1136 commi secondo e terzo, il cui raggiungimento nel caso di specie, non viene posto in discussione.

I ricorrenti, infine, tentano di far rientrare la installazione dell’ascensore tra le innovazioni vietate di cui al secondo comma dell’art. 1120. le cui disposizioni sono fatte salve dall’art. 2 c. 3 delle legge 13/89.

In proposito il Collegio osserva che la Corte territoriale ha motivatamente escluso la sussistenza della lesione al decoro architettonico del fabbricato collegata alla semplice apertura di un varco nell’androne condominiale, ed ha escluso, sempre in relazione a tale modifica, ogni altro pregiudizio di quelli che la norma in questione prevede come integrativi delle innovazioni vietate in modo assoluto.

I ricorrenti deducono in questa sede come vizio di motivazione la mancata considerazione, ai fini di accertare la ricorrenza dell’ipotesi di cui all’art., 1120 c. 2 cc., di altri elementi ed aspetti da loro segnalati in appello e non considerati dalla Corte di merito. Si tratta (cfr. pag. 19 del ricorso) della chiusura di due grandi finestre poste sulle scale comuni, del montaggio di una pesante intelaiatura metallica appoggiata al fabbricato, della utilizzazione di parte del cortile comune oggi adibito a parcheggio.

Ebbene con tale deduzione vengono sottoposte inammissibilmente al giudice di legittimità elementi di fatto nuovi che si assumono decisivi senza che sia dimostrato – ma essendo meramente affermato – che essi erano già stati sottoposti a fini difensivi al giudice di appello e da questi non erano stati valutati ed, inoltre, senza dimostrare, come si è detto, che tali eventuali modifiche alle strutture ed ai beni condominiali (oltre all’apertura della porta di accesso al locale di proprietà V. siano state deliberate o siano da porre in connessione con la installazione dell’ascensore.

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido alle spese, liquidate come nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese che liquida in complessivi euro 1600,00 di cui euro 1500,00 per onorario, oltre spese generali ed altri accessori di legge.
Così deciso in Roma addì 28 gennaio 2005.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 20 APR. 2005.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Mario SPADONE – Presidente
Dott. Salvatore BOGNANNI – Consigliere
Dott. Roberto Michele TRIOLA – Rel. Consigliere
Dott. Massimo ODDO – Consigliere
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Vi. Del Go. Srl in Liquidazione, in persona del liquidatore pro tempore Sig. Ni. Ne., elettivamente domiciliato in Ro. Via At. Re. 12/D, presso lo studio dell’avvocato Ri. Za., che lo difende unitamente all’avvocato Vi. Af., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Ad. Gu., Po. Est Ge. s.a.s. di Ro. Me. & C. in liquidazione, in persona del Sig. Gi. D’Al., Cond. Multiproprietà Po. Est, in persona dell’amm.re pro tempore;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 31880/01 proposto da:

Cond Multiproprietà Po. Est Ra., in persona del suo legale rappresentante pro tempore Avv. Gi. Po., che si difende da se stesso, elettivamente domiciliato in Ro. Via c. 61/A, presso il suo studio, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

Vi. del Go. Srl in liquidazione, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Ad. Gu., Po. Est Ge. Di Ro. Me. sas in liquidazione, in persona del liquidatore Sig. Gi. D’Al.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 666/00 della Corte d’Appello di GENOVA, depositata il 29/09/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/04 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;
udito l’Avvocato Da. Sc., con delega dell’Avvocato Gi. Fo., difensore del resistente che ha chiesto rigetto ricorso principale, accoglimento del ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per integrazione del contraddittorio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 6 ottobre 1995 Ad. Gu. conveniva davanti al Tribunale di Chiavari il Cond. Multiproprietà Po. Est, chiedendo che venissero dichiarate nulle o annullate le deliberazioni assunte a maggioranza dall’assemblea condominiale il 3 agosto 1995 e relative, tra l’altro, alla “formalizzazione” della comunione e conseguente approvazione di un nuovo regolamento.

Il condominio, costituitosi, resisteva alle domande.

Nel giudizio interveniva volontariamente la s.r.l. Vi. del Go., la quale, a quanto è dato comprendere, era la società alla quale era stata affidata la gestione della multiproprietà.

Con sentenza in data 12 febbraio 1998 il Tribunale di Chiavari annullava le delibere impugnate.

Contro tale decisione proponeva appello il Cond. Multiproprietà Po. Est.

Con sentenza in data 29 settembre 2000 la Corte di appello di Genova rigettava il gravame.

I giudici di secondo grado, premessa l’adesione alla tesi secondo la quale il diritto spettante al singolo partecipante alla multiproprietà è un diritto reale atipico, ritenevano che la multiproprietà può essere rappresentata giudizialmente (come nella comunione normale e nel condominio) da un amministratore, per cui non era necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli multiproprietari.

Nella specie, essendo intervenuta nel giudizio la s.r.l. Vi. del Go., che aveva accettato il contraddittorio, ponendosi sostanzialmente come vera controparte, ogni questione in ordine alla correttezza della vocativo in ius doveva considerarsi superata.

Nel merito i giudici di secondo grado ritenevano che il problema dell’intervento di tutti i multiproprietari si pone, invece, in tema di adozione di delibere assembleari che implichino modifiche basilari della struttura e del funzionamento dell’entità collettiva e nella specie l’assemblea aveva assunto a semplice maggioranza decisioni di tale importanza da costituire una sorta di “rifondazione” della multiproprietà.

Aggiungeva, poi, la Corte di appello di Genova che comunque, come ritenuto dai giudici di primo grado, vi era stata irregolare costituzione dell’assemblea con conseguente mancato raggiungimento del quorum, anche volendo ritenere che le delibere impugnate potessero essere adottate con la maggioranza di cui all’art. 1108 cod. civ.

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, la s.r.l. Vi. del Go.

II Condominio Multiproprietà Po. Est resiste con controricorso ed ha anche proposto ricorso incidentale, con tre motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

II ricorso principale è inammissibile.

La s.r.l. Vi. del Go., infatti, era stata ritenuta legittimata alla partecipazione al giudizio quale rappresentante del Cond. Multiproprietà Po. Est, che attualmente ha un altro legale rappresentante, per cui non può proporre impugnazione nella veste riconosciutale dai giudici di merito, né viene dedotta una legittimazione ad impugnare in proprio.

Anche per quanto riguarda il ricorso incidentale si pone in via preliminare una questione di ammissibilità dello stesso, risultando proposto dall’amministratore pro-tempore senza riferimento ad una autorizzazione dell’assemblea, in una controversia che non rientra tra quelle per le quali l’amministratore sarebbe autonomamente legittimato a proporre ex art. 1131 primo comma, cod. civ., derivando la sua legittimazione passiva dal disposto dell’art. 1131 secondo comma, cod. civ.

Nella interpretazione di tale ultima disposizione questa S.C., sulla premessa che la legittimazione passiva dell’amministratore non incontra limiti, ha tratto la conclusione che egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie (sent. 15 marzo 2001 n. 3773; 17 maggio 2000 n. 6407; 2 dicembre 1997 n. 12204; 8 luglio 1995 n. 7544; 6 dicembre 1986 n. 7256), compreso il ricorso per cassazione (sent. 15 marzo 2001, cit.; 22 febbraio 1983 n. 1337; 26 agosto 1986 n. 5203), in quanto nella autorizzazione a resistere al giudizio deve ritenersi compresa, per regola generale, anche quella di proporre tutti i gravami che si rendono in seguito necessari (sent. 6 dicembre 1986, cit.).

Il collegio ritiene di non condividere tale orientamento, in quanto basato su una interpretazione dell’art. 1131 secondo comma, cod. civ. che non tiene conto della ratio ispiratrice di tale norma, la quale è diretta a favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli, invece di citare tutti i condomini, di notificare la citazione all’amministratore.

Nulla, invece, nella norma in questione giustifica la conclusione secondo la quale l’amministratore sarebbe anche autorizzato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea.

Una volta chiarito tale punto, va rilevato che, in considerazione del fatto che la c. d. autorizzazione della assemblea a resistere in giudizio in sostanza non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, per cui, in definitiva, l’amministratore non svolge che una funzione di mero nuncius, tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata.

Ciò a prescindere dalla considerazione che sembra logico ritenere che, in linea di principio, il proseguimento del processo, in caso di esito sfavorevole in prima istanza, deve essere oggetto di una valutazione da parte di chi ha il potere deliberativo nell’ambito del condominio (l’assemblea) e non da parte di chi svolge compiti di natura essenzialmente esecutivi e gode di limitati poteri decisionali (l’amministratore).

Ne consegue che nella specie, il ricorso incidentale va dichiarato inammissibile.

In considerazione della reciproca soccombenza, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi e li dichiara inammissibili; compensa le spese del giudizio di cassazione.