Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SETTIMJ Giovanni – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 6238/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1178/2010 del TRIBUNALE di NAPOLI, depositata il 02/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/03/2013 dal
Consigliere Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che nulla osserva.

FATTO E DIRITTO

Si riporta di seguito la relazione preliminare ex articolo 380 bis c.p.c..

“Con la sentenza in oggetto il Tribunale di Napoli ha confermato quella n. 59940/04 del locale Giudice di Pace, elettiva dell’opposizione proposta da (OMISSIS) nudo proprietario di un immobile sito in un edificio condominiale, avverso il decreto ingiuntivo con il quale gli era stato intimato, in solido con l’usufruttuaria (OMISSIS) pagamento della somma di euro 2465,95, a titolo di oneri per lavori interessanti lo stabile. Ha ritenuto il giudice di appello che l’opposizione fosse preclusa dalla mancata impugnazione, da parte del (OMISSIS), della delibera assembleare di approvazione del consuntivo delle spese e, che, comunque, i lavori in questione (tra i quali figuravano la riparazione di mura perimetrali,sistemazione della pendenza del lastrico solare,sostituzione di una colonna pluviale) fossero di natura straordinaria, i cui oneri avrebbero fatto carico al nudo proprietario.

Ricorre con due motivi il (OMISSIS); non resistono il condominio e la (OMISSIS).

Ad avviso del relatore il ricorso si palesa meritevole di accoglimento.

Quanto al primo motivo, deducente malgoverno dell’articolo 100 c.p.c., e carente motivazione, fondata e’ la censura evidenziante che il (OMISSIS) non avrebbe potuto,per difetto d’interesse, impugnare la delibera di approvazione del consuntivo delle spese,che aveva ripartito le spese,secondo le tabelle millesimali tra le varie unita’ immobiliari e non anche per quanto attiene a quella in questionera’ nudo proprietario ed usufruttuario; l’interesse e’ sorto, invece, soltanto a seguito della notifica del decreto ingiuntivo, con il quale le spese venivano pretese, in solido, da entrambi.

Quanto al secondo motivo deducente violazione e falsa applicazione degli articoli 1005 e 1044 c.c. e vizi di motivazione, deve rilevarsi che i lavori menzionati dal Tribunale, a titolo di esempio non esaurivano quelli per i quali era stato chiesto il pagamento, figurando nel relativo elenco, lungo ed analitico, varie categorie di opere (alcune delle quali di palese natura manutentiva), delle quali il giudice di merito, anche in considerazione del contrasto di posizioni insorto tra l’opponente e la (OMISSIS), che, contumace in primo grado, aveva partecipato al giudizio di appello resistendo al gravame, avrebbe dovuto tener conto alfine di stabilire quali facessero carico, ai sensi dei citati articoli, al nudo proprietario e quali all’usufruttuaria; limitandosi a prendere in considerazione solo una parte delle opere in questione, il giudice di merito ha eluso il proprio compito, incorrendo, quantomeno, nel denunciato vizio di motivazione.

Si propone, conclusivamente, l’accoglimento del ricorso.

Roma 15 ottobre 2012.

Il Cons. rel. Dott. L. Piccialli”.

Tanto premesso,rilevato che alla surriportata relazione non hanno fatto seguito osservazioni delle parti o del P.G., il collegio, condividendo integralmente le ragioni esposte nella stessa,supportate dalla giurisprudenza di questa Corte (v. n. 2236/12, quanto all’applicazione dei criteri di riparto di cui agli articoli 1004 e 1005 c.c., n. 21774/08 e n. 23291/06, quanto all’esclusione della solidarieta’ tra nudo proprietario e usufruttuario in tema di pagamento delle spese di manutenzione dell’immobile in condominio ed alla ripetibilita’ delle stesse in base agli anzidetti criteri), decide in conformita’ alla proposta.

Conseguentemente la sentenza impugnata va cassata in relazione ad entrambe le censure accolte, con rinvio ad altro magistrato del Tribunale di Napoli, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia,anche per le spese di questo giudiziosi Tribunale di Napoli, in persona di diverso magistrato.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sui ricorsi iscritti ai nn.r.g. 9137 e 14230/06 proposti da:

- (OMISSIS) (c.f.) rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) e dall’avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente (proc. n.r.g. 9137/06) -

contro

Condominio dello stabile sito in (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore dr. (OMISSIS); rappresentato e difeso dagli avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura speciale rep. 29423 per atti del notaio (OMISSIS) di Firenze dell’11/11/2011;

- controricorrente (proc. n. r.g. 9137/06) e ricorrente incidentale (proc. n.r.g. 14230/96) -

contro la sentenza della Corte di Appello di Firenze n. 1591/05; depositata il 4/11/05 e notificata il 17/01/2006;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9/01/2013 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS), per la parte ricorrente, che ha insistito per l’accoglimento del ricorso;
Udito l’avv. (OMISSIS), per la parte contro ricorrente e ricorrente incidentale, che ha insistito per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento o il rigetto di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 – Il Condominio dello stabile sito in (OMISSIS), cito’ innanzi al Tribunale del capoluogo toscano il condomino (OMISSIS) chiedendo che fosse ordinata la rimozione di alcune opere (rampa scale per raggiungere la mansarda; vano ad uso cucina; trasformazione della copertura a tetto in locale ad uso esclusivo) dal medesimo poste in essere, senza autorizzazione, su spazi condominiali (vano scala) ed a servizio dell’appartamento di proprieta’ esclusiva, sito all’ultimo piano, di guisa da ostacolare l’uso delle cose comuni da parte degli altri condomini.

2- Il (OMISSIS), nel costituirsi, ammise di aver trasformato parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo ma nego’ che da cio’ derivasse un pregiudizio per gli altri condomini; nego’ altresi’ di aver eseguito interventi modificativi non assentiti.

3 – L’adito Tribunale respinse la domanda, opinando che le opere in contestazione sarebbero state effettuate sulla proprieta’ esclusiva del (OMISSIS) e che da esse non sarebbe derivato alcun nocumento all’utilizzo delle proprieta’ comuni da parte dei condomini.

4 – La Corte di Appello di Firenze, decidendo sul gravame del Condominio, ne accolse in parte le doglianze, condannando il (OMISSIS) alla rimessione nel pristino stato della parte del locale sottotetto sovrastante il vano scale condominiale e della porzione del tetto che era stata trasformata in terrazza; la detta Corte pervenne a tale decisione – per quello che ancor conserva interesse in questa sede -: a – innanzi tutto disattendendo l’eccezione di carenza di legittimazione dell’amministratore dell’ente di gestione, sollevata dal (OMISSIS) in relazione alla mancata autorizzazione a proporre il giudizio da parte dell’assemblea condominiale, affermando in contrario che la causa avrebbe avuto finalita’ cautelari, come tali rientranti in quei giudizi in cui l’amministratore puo’ agire o resistere autonomamente; b – in secondo luogo interpretando l’atto di acquisto del (OMISSIS), nel senso che con lo stesso il precedente proprietario avrebbe trasferito la porzione di fabbricato tra l’appartamento sito all’ultimo piano ed il tetto condominiale ma non il volume soprastante il vano delle scale condominiali, cosi’ che, avendo il (OMISSIS) creato nel sottotetto un nuovo locale, utilizzando non solo il volume del sottotetto sovrastante il proprio appartamento ma anche la cubatura sovrastante le scale condominiali, avrebbe determinato una modifica non consentita della cosa comune; e – in terzo luogo sostenendo che sarebbe stata illegittima anche la trasformazione di parte della copertura a tetto in terrazza ad uso esclusivo, dal momento che ne sarebbe derivato – per la parte sovrastante l’appartamento di altri condomini – lo snaturamento della funzione propria del tetto, posto non solo a copertura dell’edificio ma anche a garantire l’isolamento termico del medesimo e comunque formante oggetto di un diritto di accesso da parte dei condomini.

5 – Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso, sulla base di cinque motivi; il Condominio ha resistito con controricorso, svolgendo ricorso incidentale, facendo valere due motivi; la causa e’ stata rinviata dapprima per consentire al Condominio di produrre le delibere di autorizzazione alla costituzione in giudizio e successivamente per l’astensione dalle udienze proclamata dall’Avvocatura.

MOTIVI DELLA DECISIONE

A – I due ricorsi vanno riuniti in quanto hanno ad oggetto la medesima sentenza.

B – La decisione della Corte di Appello e’ stata depositata in epoca anteriore al 3 marzo 2006, data di entrata in vigore dell’articolo 366 bis c.p.c., introducente l’obbligo di formulare specifico quesito di diritto per l’ammissibilita’ del mezzo di impugnazione; ne deriva che e’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ dei motivi del ricorrente, laddove nell’esposizione dei medesimi il (OMISSIS) sia incorso nella ricordata omissione.

I – Con il primo motivo del ricorso principale viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 948, 1130, 1131 e 1136 cod. civ. in base all’assunto che l’Amministratore del Condominio sarebbe stato privo di legittimazione a promuovere il giudizio in quanto nella fattispecie lo stesso avrebbe fatto valere in sostanza un’azione di revindica, come tale non rientrante nel novero di quelle conservative che l’amministratore, a’ sensi dell’articolo 1131 c.c., n. 4, puo’ promuovere autonomamente; con il primo motivo di ricorso incidentale (evidentemente condizionato all’accoglimento dell’avversaria censura) il Condominio deduce invece l’esistenza di un vizio di motivazione nella pronunzia della Corte fiorentina laddove la stessa avrebbe ritenuto che con la Delib. Condominiale 2 dicembre 1986 l’assemblea non avrebbe dato mandato all’Amministratore di agire contro il (OMISSIS), assumendo erroneamente che l’autorizzazione avrebbe interessato altra causa.

1/a – Il primo motivo e’ infondato ed il correlativo mezzo incidentale ne risulta assorbito.

1/b – Invero dall’esame del combinato disposto degli articoli 1130 e 1131 c.c. emerge che la prima norma, al punto 4, fa obbligo all’amministratore di: “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”: nei limiti di questa attribuzione, l’amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e puo’ agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi; secondo l’interpretazione di questa Corte, il legislatore ha inteso riferirsi agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrita’ dell’immobile (v Cass. 8233/07), cioe’ ad atti meramente conservativi (adde, nel medesimo senso, piu’ di recente: Cass. 16230/2011; Cass. 14626/2010); piu’ specificamente la giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto la legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea: per conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (Cass., Sez. Un., 8 marzo 1986, n. 1552); per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull’area solare dell’ultimo piano (Cass. Sez. 2, 21 marzo 1969, n. 907); per conseguire la demolizione della costruzione effettuata, anche alterando l’estetica della facciata dell’edificio, sulla terrazza di copertura (Cass. Sez. 2, 12 ottobre 2000, n. 13611); in via possessoria, contro la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 3 maggio 2001, n. 6190; Cass. Sez. 2, 15 maggio 2002, n. 7063); per chiedere il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni (Sez. 2, 22 ottobre 1998, n. 10474).

1/d – Orbene dalla lettura della narrativa di fatto sopra riportata, appare evidente che il Condominio intese tutelare l’utilizzo da parte dei singoli condomini dello spazio a sottotetto e dell’area sovrastante il vano scale, assumendo che le opere poste in essere del (OMISSIS) sarebbero state idonee ad arrecare pregiudizio a tale uso: l’esame dei titoli di provenienza e le statuizioni circa l’oggetto della vendita al (OMISSIS) non erano dunque finalizzati a valutare la titolarita’ in capo allo stesso di parte dei beni comuni, bensi’ – e per incidens – a sottoporre ad analisi critica le giustificazioni del convenuto alle pretese dell’ente di gestione.

2 – Con il secondo motivo il (OMISSIS) deduce che la sentenza della Corte fiorentina sarebbe stata viziata da violazione o da falsa applicazione dei principi relativi all’identificazione del contratto (articolo 1321 cod. civ.); alla sua conclusione (articolo 1326 cod. civ.); alla nozione di transazione (articolo 1965 cod. civ.) nonche’ da vizio di motivazione – omessa, contraddittoria o insufficiente – allorche’ avrebbe disatteso l’eccezione di sopravvenuta carenza di interesse del Condominio per effetto dell’intervenuta transazione a seguito dell’accettazione, da parte dell’assemblea condominiale in data 5 giugno 2001, della proposta, in quella sede avanzata da esso deducente, di porre termine all’intero contenzioso con il Condominio – avente ad oggetto anche altre cause – con compensazione delle spese; sul punto il ricorrente mette in evidenza che sarebbe stato contraddittorio dare atto dell’incontro tra la volonta’ conciliativa di esso ricorrente e quella dei condomini, nel corso di detta assemblea, per poi negare natura di transazione a tale atto.

2/a – Il motivo deve dirsi fondato in quanto dalla lettura del contenuto del verbale di assemblea riportato a fol. 7 del ricorso emerge che il condomino manifesto’ la sua ferma intenzione di rinunziare alle varie cause pendenti (“il sig. (OMISSIS) dichiara e sottoscrive e riconferma l’assoluta disponibilita’ a transigere tutte le cause attualmente pendenti, con compensazione delle spese, nei vari gradi del giudizio, senza condizione alcuna”) e che, contestualmente, l’assemblea diede il proprio assenso a tale manifestazione di volonta’ (“l’assemblea, allo scopo di tentare una generale pacificazione all’interno del condominio, delibera unanimemente di accettare la proposta transattiva cosi’ come formulata dal sig. (OMISSIS)”) prevedendo nel contempo l’affidamento al proprio legale dell’incarico di formalizzare il gia’ raggiunto accordo (“…ed invita l’amministratore a contattare l’avv. (OMISSIS) perche’ le decisioni abbiano le formali attuazioni…”).

2/b – A fronte di tali emergenze di causa il giudice dell’appello ha valorizzato esclusivamente il fatto che, successivamente, detto accordo non produsse gli sperati effetti, non ponendo a mente – e quindi incorrendo nel vizio di insufficiente motivazione – che la delibazione critica commessagli dal motivo di gravame aveva ad oggetto: da un lato, la verifica della formazione di un accordo – se vuolsi: “quadro” – sulla proposta del (OMISSIS) e, dall’altro, gli effetti di tale accordo; l’escludere la corrispondenza del pur riconosciuto incontro delle volonta’ allo schema portato dall’articolo 1965 cod. civ. voleva dunque dire non portare la propria attenzione al prius logico rappresentato dal valore vincolante dato dall’accettazione della proposta e, con cio’, privare di consequenzialita’ logica il risultato interpretativo cui poi si era pervenuti (cfr. fol quinto della sentenza: “…cosa ben diversa da cio’ che e’ necessario perche’ possa ritenersi stipulato il contratto di cui all’articolo 1965 cod. civ.”).

2.c – L’accoglimento del motivo comporta la cassazione della sentenza in parie qua commettendosi al giudice del rinvio una rinnovata valutazione dell’oggetto e dei limiti del gia’ raggiunto accordo sulla continuazione della lite.

3 – Gli altri motivi del ricorso principale e di quello incidentale ne risultano assorbiti.

P.Q.M.

LA CORTE
Riunisce i ricorsi; rigetta il primo motivo del ricorso principale; accoglie il secondo e dichiara assorbiti gli altri motivi dello stesso nonche’ del ricorso incidentale; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8575/08) proposto da:

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), entrambi rappresentati e difesi, in virtu’ di procura a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in (OMISSIS);

- controricorrente -

e

CONDOMINIO di V. (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

- intimato -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 593 del 2007, depositata il 7 febbraio 2007 (e non notificata);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9 gennaio 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
uditi gli Avv.ti (OMISSIS) per i ricorrenti e (OMISSIS) (per delega) nell’interesse del controricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso, in via principale, per l’inammissibilita’ del ricorso e, in linea subordinata, per il suo rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1997 ritualmente notificato, il sig. (OMISSIS) conveniva, dinanzi al Tribunale di Roma, il Condominio di via (OMISSIS) e, sulla premessa di essere proprietario dell’appartamento ubicato al piano 5 int. 23, interessato – unitamente al soprastante lastrico solare (anche di sua esclusiva proprieta’) – da fenomeni di dissesto e da numerose fessurazioni dovute all’omessa manutenzione da parte del predetto Condominio, chiedeva che quest’ultimo venisse condannato ad eliminare il dissesto delle strutture del proprio appartamento ovvero a rifondergli le spese sostenute a tal fine, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata utilizzazione dell’immobile. Nella costituzione del convenuto Condominio (che formulava, a sua volta, anche domanda riconvenzionale per l’ottenimento della condanna dell’attore all’esecuzione degli interventi necessari per risanare la compromessa stabilita’ dell’edificio dovuta alla sopraelevazione dell’ultimo piano), il Tribunale adito, all’esito dell’espletata istruzione probatoria, con sentenza n. 15213 del 2002, accoglieva la domanda principale e rigettava quella riconvenzionale, condannando, percio’, il predetto Condominio al pagamento, in favore dell’attore e per il titolo dal medesimo dedotto in giudizio, della somma di euro 74.971,00, oltre interessi e detratta la quota dallo stesso (OMISSIS) dovuta, nonche’ alla rifusione delle spese giudiziali.

Interposto appello da parte del menzionato Condominio e nella costituzione dell’appellato, la Corte di appello di Roma, con sentenza n. 593 del 2007 (depositata il 7 febbraio 2007), in parziale accoglimento del formulato appello (che rigettava nel resto), determinava in euro 60.683,88 (con esclusione della richiesta rivalutazione), la somma che il Condominio appellante avrebbe dovuto rimborsare al (OMISSIS), ferma restando la detrazione della quota dovuta da quest’ultimo, con gli interessi legali dalla domanda; la Corte capitolina, inoltre, compensava integralmente tra le parti le spese del grado. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale respingeva le doglianze relative alle contestazioni degli esiti della C.T.U. esperita in primo grado, sulla cui scorta era emersa anche la sussistenza delle condizioni di urgenza ed indispensabilita’ previste dall’articolo 1134 c.c. in ordine ai lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare e di ristrutturazione delle mura perimetrali; il giudice di appello rilevava anche l’infondatezza del motivo attinente al mancato assolvimento dell’onere probatorio, da parte del (OMISSIS), con riferimento alla complessita’ della spesa sostenuta per i predetti lavori, per la quale, tuttavia, doveva ritenersi la natura di debito di valuta e non di valore, con la conseguente esclusione della rivalutazione monetaria.

Avverso la suddetta sentenza di appello (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS), quali condomini dell’edificio sito in v. (OMISSIS), riferito a cinque motivi, avverso il quale si e’ costituito, in questa fase, con controricorso il solo intimato (OMISSIS).

Il difensore dei ricorrenti ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Occorre farsi carico, in primo luogo, dell’eccezione di inammissibilita’ del proposto ricorso, sollevata dal controricorrente, in base alla prospettazione che, pur non contestandosi la qualita’ di condomini – dell’edificio sito in (OMISSIS) – dei due ricorrenti, agli stessi non sarebbe riconoscibile la legittimazione ad agire in giudizio (per come esercitata con il formulato ricorso), poiche’ la controversia in questione non atterrebbe alla tutela di un bene comune, se non nel senso che presupposto del diritto di credito fatto valere dallo stesso (OMISSIS) era il compimento di opere edilizie di risanamento di parti dell’edificio condominiale, circostanza, tuttavia, da ritenersi insufficiente a far configurare la condizione essenziale su cui e’ fondato il principio della necessaria comunanza inscindibile dell’interesse di ciascun comproprietario verso il bene comune che ne giustifica la legittimazione a partecipare al giudizio.

1.1. Rileva il collegio che l’avanzata eccezione e’ destituita di fondamento e deve, percio’, essere respinta.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 6856 del 1993; Cass. n. 2392 del 1994; Cass. n. 8842 del 2001; Cass. n. 12588 del 2002; Cass. n. 9206 del 2006; Cass. n. 10717 del 2011 e Cass. n. 14765 del 2012), configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalita’ giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facolta’ di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che non sussistono impedimenti a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell’amministratore. Pertanto, con riferimento al caso di specie, essendo pacifica la qualita’ di condomini dei due ricorrenti (oltretutto comprovata documentalmente dal titolo di proprieta’ ritualmente prodotto e non contestato) ed attenendo indiscutibilmente la controversia alla tutela di un bene comune e, quindi, alla difesa di diritti inerenti l’edificio condominiale oltre che, mediatamente, degli interessi patrimoniali “pro quota” dei medesimi ricorrenti, deve affermarsi che sussiste la loro legittimazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

2. Cio’ posto, con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto la violazione e falsa applicazione degli articoli 1126, 1134, 2051 e 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, formulando, ai riguardo, il seguente quesito di diritto (in virtu’ dell’articolo 366 bis c.p.c. “ratione temporis” applicabile nella specie, trattandosi di un ricorso per cassazione proposto avverso una sentenza pubblicata il 7 febbraio 2007 e, quindi, nella vigenza di detto articolo): “dica la Corte adita se la disposizione dell’articolo 1126 c.c., il quale regola la ripartizione tra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisca solo alle riparazioni dovute a vetusta’ e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione, o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario e se, in caso di difetti originari o di progettazione dell’opera, competa, in via esclusiva al proprietario del lastrico solare ex articolo 2051 c.c. il ripristino delle parti strutturali, rimanendo esclusa la relativa spesa ai sensi dell’articolo 1134 c.c. anche in caso di urgenza”.

3. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno denunciato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1105 e 2697 c.c., nonche’ il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. Quanto alla dedotta violazione di legge risulta indicato il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino che si sostituisce all’amministratore deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’articolo 1134 c.c., ossia la necessita’ di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, e se detto presupposto non debba essere escluso dalla circostanza che e’ gia’ in corso giudizio per la condanna del Condominio all’esecuzione dell’opera stessa”. Con riferimento al vizio motivazionale i ricorrenti deducono l’errore del giudice del gravame con riferimento alla circostanza che, nonostante fosse stato confermato nelle conclusioni in primo grado da parte del (OMISSIS) come al momento della proposizione della domanda i lavori per i quali era stato concesso il rimborso della relativa spesa non fossero iniziati, aveva ignorato che, allo stato, avrebbero dovuto essere informati degli eventi l’amministratore e i condomini, evidenziando che tale errore era aggravato dal fatto che, malgrado fosse in corso controversia sul punto, era stata attribuita ai condomino sostituitosi all’amministratore la facolta’ di decidere in sostituzione e per il condominio.

4. Con il terzo motivo i ricorrenti hanno censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1226 e 2697 c.c. in relazione agli articoli 132, 61, 115 e 116 c.p.c., nonche’ per ulteriore contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ex articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. Ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. i ricorrenti hanno indicato il seguente quesito di diritto con riferimento alla violazione ricondotta all’articolo 360 c.p.c., n. 3: “dica la Corte se, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino che si sostituisce all’amministratore deve fornire precisi elementi di prova inerenti l’esborso delle somme dallo stesso speso oltre alla verificatasi impossibilita’ nella circostanza di non aver potuto avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, e cio’ ex articolo 1134 c.c. e, se nella medesima circostanza, possa invocarsi, per la prova, il criterio sussidiario dell’equita’, riservato ex lege o a situazione contrattuali ben determinate od all’azione di risarcimento del danno”. Quanto al vizio motivazionale i ricorrenti hanno evidenziato che il giudice di appello era incorso nel medesimo errore del Tribunale di primo grado rimettendosi per la decisione esclusivamente alla valutazione del c.t.u. per fissare il “quantum” del rimborso, nonostante le somme fossero, se pur espressamente contestate, relative alla valutazione dei lavori eseguiti, senza che, tuttavia, fosse stato fornito alcun elemento di prova in ordine al pagamento di somme da parte del (OMISSIS), che erano facilmente documentabili in corso di caso. Pertanto, non sarebbe stato onere del Condominio convenuto rendere la prova idonea ma competeva all’attore integrare la c.t.u. con elementi atti a determinare esattamente il “quantum” del rimborso eventualmente a lui dovuto, ove fossero sussistiti i presupposti di cui all’articolo 1134 c.c., u.p..

5. Con il quarto motivo i ricorrenti hanno prospettato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1126, 1294, 1299, 1123 e 1282 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, formulando in merito il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se per aver il rimborso della spesa ex articolo 1134 c.c. affrontata dal condomino per conservare la cosa comune, questi debba richiederne “pro quota” ex articoli 1123 e 1126 c.c. i relativi importi ai singoli condomini, secondo i principi di cui agli articoli 1294 e 1299 c.c., con gli interessi compensativi dai singoli esborsi al soddisfo”.

6. Con il quinto motivo i ricorrenti hanno inteso far valere la violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 336 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, esponendo, al riguardo, il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se il giudice del gravame, una volta riformata anche in un sol punto la sentenza impugnata, debba riformare la stessa anche sul punto inerente le spese di lite, come liquidate in primo grado, con una diversa distribuzione tra le parti delle stesse, in relazione alle reciproche soccombenze”.

7. Cominciando dall’esame del primo motivo, il collegio rileva che esso e’ fondato e deve essere, quindi, accolto per le ragioni di seguito spiegate.

Con tale doglianza – mediante la quale i ricorrenti deducono, in effetti, anche un vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata – hanno, oltre alla dedotta violazione di legge compendiata nel riportato quesito di diritto, esplicitato la sintesi del suddetto vizio logico nel senso che la Corte di appello, nel confermare la sentenza di primo grado, si era posta in contrasto con il disposto di cui agli articoli 1126 e 2051 c.c. ed era risultata lesiva del diritto del Condominio nella misura in cui aveva inadeguatamente motivato sul fatto decisivo e controverso del giudizio relativo alla mancata valorizzazione della distinzione tra spese di manutenzione e ricostruzione necessarie per vetusta’ o cattiva manutenzione e spese resesi necessarie per carenze o vizi costruttivi della copertura. In proposito, in presenza di concause nelle infiltrazioni manifestatesi nell’appartamento del (OMISSIS), determinate in parte da vetusta’ e in parte riconducibili a possibili vizi costruttivi, i ricorrenti hanno dedotto che sarebbe stato onere dell’attore in primo grado (e, quindi, dello stesso (OMISSIS)) dimostrare il suo credito in relazione alle presunte ed invocate responsabilita’ del Condominio convenuto. Diversamente, quest’ultimo sarebbe rimasto penalizzato (come si era, in effetti, verificato), in difetto di univoci elementi anche contabili, il cui onere di produzione incombeva al medesimo attore, circa la differenza delle relative imputazioni di spesa, con l’addebito, a suo carico, della spesa, nella quota di spettanza dei due terzi, relativa sia ai costi inerenti la vetusta’ del solaio che a quelli indispensabili per l’esecuzione delle opere dirette a rimediare ai vizi costruttivi dell’opera di esclusiva proprieta’ del (OMISSIS).

A fronte della prospettazione in questi termini della censura principale posta a fondamento del gravame, la Corte territoriale (v. pagg. 4-5 della motivazione), pur asserendo che la sopraelevazione (con particolare riferimento all’appartamento del (OMISSIS)) non aveva arrecato e ne’ arrecava, per modalita’ di costruzione, alcun danno alla stabilita’ del fabbricato condominiale (oggetto della domanda riconvenzionale proposta in primo grado dal Condominio convenuto), stabilisce, poi, ponendo riferimento “per relationem” alla sentenza di primo grado, che il Condominio stesso era tenuto a sostenere la spesa necessaria per il rifacimento della parte esterna delle mura perimetrali e per il rifacimento del lastrico solare, senza, tuttavia, dare conto della determinazione effettiva dell’origine dei danni ed, anzi, prescindendo dal concreto accertamento sul se le cause degli stessi fossero riconducibili anche a vizi costruttivi. In altri termini, la Corte capitolina, con l’adottato percorso motivazionale, non ha adeguatamente risposto alla predetta censura mossa dall’appellante, non cogliendone appieno te ragioni poste alla sua base, poiche’ non ha indicato, in modo univoco, quali fossero la natura e l’origine dei vizi effettivamente afferenti alle parti condominiali e, quindi, quale fosse la reale ragione di addebito – e, percio’, di imputazione – dell’onere economico per l’esecuzione delle riparazioni posto a carico del Condominio. Cosi’ regolandosi la Corte di secondo grado non ha congruamente considerato la portata effettiva dalla principale doglianza dell’appellante Condominio in ordine alla possibile erroneita’ dell’applicazione del disposto di cui agli articoli 1126 e 2051 c.c. in relazione alle spese sostenute dal (OMISSIS) per l’integrale rifacimento del lastrico solare, senza, cioe’, considerare e dare compiutamente conto che tali spese avrebbero potuto essere impiegate anche per l’eliminazione di vizi costruttivi del suddetto lastrico (di esclusiva proprieta’ del medesimo (OMISSIS)), il cui onere non poteva essere fatto ricadere sul Condominio. A tal proposito, in punto di diritto, si osserva che, secondo la univoca giurisprudenza di questa Corte (che non risulta in alcun modo valorizzata dal giudice di appello), in tema di condominio, la disposizione dell’articolo 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetusta’ e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; pertanto, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilita’ relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio (cfr. Cass. n. 5925 del 1993; Cass. n. 6060 del 1998 e, da ultimo, Cass. n. 9084 del 2010). In altri termini, mentre per i vizi riconducibili a vetusta’ e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione (v. Cass., S.U., n. 3672 del 1997; Cass. n. 5848 del 2007 e Cass. n. 4596 del 2012) l’articolo 1126 c.c. (secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ovvero nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo), con riferimento alla responsabilita’ per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica il disposto dell’articolo 2051 c.c., con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del Condominio.

Non avendo la Corte capitolina individuato adeguatamente l’origine e la natura delle cause determinatrici dei danni dedotti dal (OMISSIS) e non avendo provveduto, percio’, ad operare la necessaria distinzione tra i suddetti vizi ed i correlati titoli di responsabilita’, verificando, in concreto, la sussistenza dei presupposti per far luogo all’applicazione dei principi giuridici appena indicati, con la determinazione della corretta ripartizione delle relative spese (sufficientemente riscontrate sul piano probatorio) in funzione delle rispettive ragioni di imputabilita’, il primo motivo del ricorso deve essere accolto, con relativa cassazione in proposito della sentenza impugnata.

8. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, va accolto il primo motivo del ricorso, con il conseguente assorbimento degli altri motivi (il cui esame e’ logicamente dipendente dalla risoluzione della questione preliminare involta dalla prima doglianza) e la cassazione sul punto della sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Roma che si conformera’ ai principi di diritto enunciati nel precedente paragrafo 7) e rielaborera’, in termini congrui ed adeguatamente logici (in applicazione degli stessi principi giuridici), la relativa motivazione in ordine all’aspetto censurato con il motivo accolto.

Allo stesso giudice di rinvio e’ demandata anche la regolazione delle spese della presente fase di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 14518/2010 proposto da:

C.M.(OMISSIS), C.N.(OMISSIS), C.L.(OMISSIS), C.E. (OMISSIS), quali eredi della Signora L.S., L.G. (OMISSIS), L.F. (OMISSIS) elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell’avvocato AMATO EMILIANO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati GABRIELLA ARGENTIERO, ARGENTIERO CAMILLO giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO di VIA (OMISSIS), P.M., A.C., G.M., PI.VI., LL.GI.,V.N.;

- intimati -

avverso la sentenza ti. 104/2010 della CORTE D’APPELLO di MILANO del 14/10/09, depositata il 20/01/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/01/2012 dal Consigliere Relatore Don. CESARE ANTONIO PROTO;
è presente il P.G. in persona del Don. MAURIZIO VELARDI.

Fatto

Ritenuto che ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. il relatore nominato per l’esame del ricorso ha depositato la seguente relazione:

“Osserva in fatto.

Con ricorso ex art. 688 c.p.c. il Condominio di via (OMISSIS) proponeva denuncia di danno temuto in conseguenza di lavori di scavo che erano eseguiti nel confinante cortile di proprietà dei fratelli L. e, nel merito, chiedeva dichiararsi l’inesistenza di un diritto di transito veicolare attraverso l’androne del Condominio.

Il giudice rigettava il ricorso e convertiva il rito per l’esame del merito.

I fratelli L. si costituivano e chiedevano il rigetto della domanda eccependo l’esistenza di una servitù di passaggio (acquisita per usucapione o destinazione del padre di famiglia) a carico del condominio esterno (sull’androne condominiale) e a vantaggio delle unità immobiliari del corpo di fabbrica interno.

Pendendo tale causa, i fratelli L. proponevano, nei confronti del predetto condominio, domanda diretta alla costituzione di servitù di passaggio coattivo attraverso l’androne condominiale.

Le due cause erano riunite e il Tribunale di Milano, con sentenza del 13/4/2004, respinte le domande del condominio di via (OMISSIS) e dichiarava l’esistenza del diritto di servitù di passaggio sia pedonale che veicolare, acquisito per usucapione, attraverso l’androne del condominio di via (OMISSIS), a favore del Condominio di via (OMISSIS) – corpo interno e a carico del Condominio di via (OMISSIS) fronte strada; accertava, a favore dei proprietari delle unità immobiliari del corpo interno, alcuni connessi diritti ritenuti strumentali rispetto all’esercizio della servitù di transito.

Avverso la sentenza proponeva appello G.M. deducendo che la sentenza era stata pronunciata contro un soggetto (l’amministratore del condominio fronte strada) privo di legittimazione passiva rispetto all’azione di riconoscimento della servitù, che andava ad incidere sui diritti dei singoli condomini e che, a loro voltai, fratelli L. sarebbero stati privi di legittimazione attiva e di interesse ad agire rispetto a tale azione.

11 condominio di via (OMISSIS) rimaneva contumace. La Corte di Appello di Milano, con sentenza del 20/1/2010 dichiarava la nullità della sentenza di primo grado per difetto di integrità del contraddittorio e rimetteva gli atti al giudice di primo grado per l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini di via (OMISSIS).

La Corte territoriale riteneva che dai fratelli L. fosse stata proposta una domanda riconvenzionale di riconoscimento della servitù di passo carraio riguardante (anche) i diritti dei singoli condomini nei confronti dei quali, quindi, avrebbe dovuto essere integrato il contraddittorio e che pertanto l’amministratore del condominio fosse privo di legittimazione passiva; riteneva inoltre che i fratelli L. fossero privi di legittimazione attiva quanto all’azione proposta per la costituzione della servitù a favore di tutti i condomini del corpo interno del condominio.

I fratelli L. (per L.S. i suoi eredi) propongono ricorso per cassazione fondato su tre motivi.

Diritto

Con il primo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1131 c.c., comma 2 e dell’art. 102 c.p.c. in quanto:

- sarebbe stata ritenuta la carenza di legittimazione passiva dell’amministratore del condominio nei confronti del quale era stata proposta l’eccezione riconvenzionale volta all’accertamento della servitù di passaggio senza considerare che non era stata proposta una domanda, ma una semplice eccezione;

- sarebbe stato erroneamente applicato l’art. 1131 c.c, comma 2 che, differentemente da quanto ritenuto dalla Corte territoriale, consente di proporre anche azioni di natura reale nei confronti dell’amministrazione del condominio quando queste abbiano ad oggetto parti comuni dell’edificio.

Il motivo è fondato.

Secondo l’ormai consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte, cui si ritiene di doversi uniformare anche nel presente caso, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio prevista dall’art. 1131 c.c., comma 2 per ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini, senza distinzione tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna, ed in deroga, quindi, alla disciplina applicabile per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi e di litisconsorzio necessario, risponde all’esigenza di rendere più agevole per i terzi la chiamata in giudizio del condominio (Cass. 21/1/2004 n. 919).

E anche recentemente si è affermato che ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino;

in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini (Cass. 10/11/2010 n. 22886).

Il principio erroneamente affermato dalla Corte di Appello, si risolve, quindi, in una disapplicazione della lettera e della stessa ratio dell’art. 1131 c.c., comma 2, norma che è appunto diretta a favorire il terzo che voglia iniziare un giudizio nei confronti di un condominio consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anzichè a tutti i condomini, fermo restando ovviamente, che il problema qui posto concerne la capacità dell’amministratore di essere convenuto e non il diverso problema della legittimazione a resistere in giudizio, che attiene alla gestione della controversia da parte dei condomini. Con il terzo motivo i ricorrenti censurano la sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 81, 100 e 102 c.p.c. anche in relazione agli artt. 1027, 1051, 1071, 1105 e 1139 c.c. nella parte in cui viene richiesta una integrazione del contraddicono anche dal lato attivo sull’assunto per il quale i L. non erano legittimati a richiedere l’accertamento della servitù di passo carraio anche a favore degli altri condomini del corpo interno.

Anche questo motivo è fondato: deve essere esclusa la necessità di integrazione del contraddittorio in un giudizio per la costituzione della servitù di passo coattivo, instaurato da un comproprietario del fondo dominante, sia perchè ogni partecipante alla comunione può chiedere la costituzione di detta servitù a favore del fondo intercluso, sia per il principio dell’indivisibilità della servitù, dato che una volta riconosciute le condizioni per l’imposizione della servitù stessa, questa deve intendersi costituita attivamente e passivamente a favore ed a carico dei rispettivi fondi, con effetti che, concretandosi in una qualitas fundi, non possono essere circoscritti al solo condomino che ne richiese la costituzione (Cass. 29/1/1969 n. 247).

In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c. per essere accolto in considerazione della manifesta fondatezza del primo e del terzo motivo di ricorso, restando assorbito il secondo”.

Considerato che il ricorso è stato fissato per l’esame in camera di consiglio, che è stata effettuata la comunicazione alla parte costituita e la comunicazione al P.G.;

Preso atto che gli intimati non si sono costituiti;

Considerato che il collegio condivide e fa proprie le argomentazioni e la proposta del relatore.

Che pertanto deve essere cassata la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Milano che provvederà anche sulle spese.

P.Q.M.

La Corte di cassazione cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta Civile, il 13 gennaio 2012.

Depositato in Cancelleria il 20 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonio – Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 16750/05) proposto da:

V.M. (C.F. (OMISSIS)), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv.ti ZANNINI Ferruccio e Marcello Zannini ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Roma, Viale Gorizia n. 51 b;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti MORALES Gabriele e Marcello Corradi, in virtù di procura speciale a margine del controricorso, ed selettivamente domiciliato presso lo studio del primo, in Roma, v. Cola di Rienzo, n. 243;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n.1214/2005, depositata il 16 marzo 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 gennaio 2011 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrate;
udito l’Avv. Marcello Zannini per la ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso, in via principale, per l’inammissibilità del ricorso e, in via subordinata, per il suo rigetto.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 25 gennaio 1998, la signora V.M., quale proprietaria di un’unità immobiliare sita nel condominio di (OMISSIS), conveniva quest’ultimo dinanzi al Tribunale di Roma per sentir dichiarare la nullità della delibera adottata dall’assemblea dei condomini relativamente al punto n. 1 dell’ordine del giorno, denunciando la violazione dell’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, poichè l’assemblea non aveva alcun potere e/o legittimazione di revisionare i bilanci condominiali di dieci anni prima già regolarmente approvati. Nella costituzione del convenuto condominio, il tribunale adito, con sentenza del 1 luglio 2001, rigettava la domanda.

A seguito di rituale appello interposto dalla suddetta V. M., la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell’appellato condominio, con sentenza n. 1214 del 2005 (depositata il 16 marzo 2005), rigettava il gravame e condannava l’appellante alla rifusione delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata sentenza, la Corte territoriale confermava la correttezza della declaratoria di inammissibilità della domanda nuova, siccome proposta tardivamente, relativa al mancato inoltro dei documenti giustificativi delle spese effettuate negli anni per i quali si era ridiscussa l’approvazione, e, inoltre, rilevava che l’assemblea condominiale era pienamente legittimata ad adottare la delibera impugnata, non essendo ravvisabile, nella specie, alcuna contrarietà alla legge o al regolamento.

Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione la V.M., articolato in due motivi, al quale ha resistito con controricorso l’intimato Condominio.

Con il primo motivo la ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 35 reg. cond., art. 1105 c.c. e art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, art. 183 c.p.c., nonchè per contraddittorietà della motivazione (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).

Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 2377 c.c., artt. 324 e 329 c.p.c., nonchè il vizio motivazionale della sentenza impugnata, avuto riguardo all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

Rileva il collegio, innanzitutto, che non ha alcuna rilevanza nel presente giudizio di legittimità l’istanza di interruzione formulata dal difensore della ricorrente sul presupposto dell’intervenuto decesso della sua assistita (come comprovato dal prodotto certificato), poichè – secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (cfr, ad es., Cass. 21 giugno 2007, n. 14385, e, da ultimo, Cass. 13 ottobre 2010, n. 21153) – nel processo di cassazione, che è dominato dall’impulso d’ufficio, non trova applicazione l’istituto dell’interruzione, che, perciè, è inidoneo a produrre gli effetti che ordinariamente si verificano nel giudizio di merito.

Deve, poi, considerarsi che il condominio controricorrente si è costituito in questa sede senza l’apposita preventiva autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio. In proposito occorre ricordare che, secondo il recente avviso delle Sezioni unite (v. la sentenza 6 agosto 2010, n. 18331), sul presupposto che l’amministratore non ha autonomi poteri ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulti soccombente. Con l’affermazione di tale principio (che ha comportato il superamento dell’indirizzo riconducibile anche alla sentenza di questa Sezione n. 4900 del 1998, alla stregua del quale l’amministratore del condominio sarebbe stato legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare), le Sezioni unite hanno sottolineato l’indispensabilità dell’investitura dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale per agire o resistere in giudizio. In proposito, peraltro, si è specificato che tale principio deve essere raccordato con la previsione della legittimazione passiva generale attribuita allo stesso amministratore dall’art. 1131 c.c., comma 2, con la conseguenza che l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) dell’interesse comune condominiale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, si profila, dunque, necessaria sia per impedire la dichiarazione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo del giudice che, in tal caso, è tenuto ad assegnare, ai sensi dell’art. 182 c.p.c., comma 2, un termine all’amministratore per provvedere.

Pertanto, mancando agli atti la prova del rilascio, in favore dell’amministratore del resistente condominio, dell’autorizzazione (anche a titolo di ratifica) da parte dell’assemblea condominiale, si impone, in virtù del richiamato art. 182 c.p.c., di provvedere alla concessione di congruo termine perentorio al condominio controricorrente per il conferimento della citata necessaria autorizzazione, con conseguente rinvio della causa a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Corte, visto l’art. 182 c.p.c., comma 2, concede il termine perentorio di novanta giorni, dalla comunicazione della presente ordinanza, al Condominio controricorrente per la concessione all’amministratore dello stesso dell’autorizzazione a resistere al ricorso. Rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 26 gennaio 2011.

Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2011.