La Suprema Corte infatti statuisce che : “Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali (come sembra adombrato nel secondo e terzo motivo del ricorso). Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.”

«Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.»

Specifica inoltre la Corte che : “è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l’art. 63 disp. att. c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l’amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea). Tale disposizione normativa conferma espressamente, e/o quanto meno presuppone, l’esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall’amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali. Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall’amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione orzata non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.. Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali”.

Il creditore del Condominio pertanto non dovrà agire in via preventiva nei confronti morosi indicati dall’amministratore ma sarà libero di procedere con pignoramento mobiliare presso terzi e anche quello immobiliare , aggredendo i beni comuni del Condominio!

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30925-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 522/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 31/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 20.10.1994 (OMISSIS) conveniva davanti al Tribunale di Latina il condominio (OMISSIS) per sentirlo condannare ai danni a seguito di esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, approvati con delibera assembleare ed appaltati all’impresa (OMISSIS) per lire 110.372.500, lavori consistenti nel rifacimento della facciata, dei parapetti esterni e dei balconi.

Asseriva anche che nessun obbligo di contribuzione poteva essere imputato all’attrice in quanto era stato costituito un condominio separato e la stessa avrebbe dovuto pagare solo le spese indicate nell’articolo 11 del regolamento. Chiedeva la restituzione di somme pagate per lire 17.347.036, la condanna al pagamento di lire 10.000.000 per indennizzo e risarcimento per l’occupazione della sua proprieta’. Resisteva il condominio.

Con sentenza 2403/01 il Tribunale di Latina accoglieva la domanda, liquidando lire 17.646.736 e lire 4.000.000 per indennizzo, sentenza riformata dalla Corte di appello di Roma, con sentenza 522/06, che rigettava la domanda osservando, in ordine alle deliberazioni concernenti la ripartizione delle spese, che le S.U., con sentenza 4806/05 hanno ritenuto nulle quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o non rientrante nelle competenze dell’assemblea o incidenti sui diritti individuali e sulla proprieta’ esclusiva; viceversa annullabili quelle adottate con maggioranze inferiori, affette da vizi formali attinenti al procedimento di convocazione.

Il concorso del condomino nelle spese attiene ad aspetti secondari donde l’annullabilita’, da far valere nel termine di decadenza ex articolo 137 c.c..

In ordine all’indennizzo non era stato allegato alcun danno ma dedotta solo l’occupazione in se’.

Ricorre (OMISSIS) con tre motivi, non svolge difese il Condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si denunzia nullita’ della sentenza per omessa pronuncia in ordine all’inesistenza di una domanda di annullamento delle Delib. 9 maggio 1993, Delib. 7 marzo 1994, Delib. 21 marzo 1994.

La ricorrente in primo grado ed in appello ha dedotto che oggetto dell’impugnativa non erano le delibere indicate che hanno disposto la ripartizione bensi’ l’accertamento circa la corresponsione di somme in eccesso rispetto al dovuto. Non era necessario giudicare della validita’ ed efficacia delle delibere ma dell’operato dell’amministratore pro tempore che di fatto non tenne conto di quanto stabilito dall’assemblea.

Col secondo motivo si deduce violazione degli articoli 1123 e 1135 c.c. perche’ la richiamata pronunzia delle S.U. non si attaglia al caso concreto avendo solo risolto un contrasto circa l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione, anzi confermato il criterio per la ripartizione delle spese.

Col terzo motivo si deducono vizi di motivazione rispetto all’insussistenza del danno da occupazione.

Osserva questa Corte Suprema: La prima censura e’ fondata.

La questione della validita’ o meno della delibera e’ irrilevante. Sia il condominio, costituendosi in giudizio, che la ricorrente riconoscono che era stato deliberato l’accollo ai singoli proprietari della quota relativa ai balconi. Il problema riguardava l’esecuzione di tale delibera da parte dell’amministratore.

Il secondo motivo e’ assorbito dall’accoglimento del precedente e, comunque, una delibera che pone a carico di un condomino spese dallo stesso non dovute e’ nulla e non semplicemente annullabile. Il terzo motivo merita accoglimento.

A parte il dubbio nel riferimento all’articolo 843 c.c., comma 2 rispetto ad una domanda indicata in sentenza come di risarcimento danni per lavori deliberati dall’assemblea, la mera affermazione che non era stato allegato alcun danno, non tiene conto che l’occupazione di un viale antistante un’attivita’ commerciale comporta di per se’ un danno e nella specie, a pagina quattro, la decisione impugnata si limita a dedurre che il condominio contesto’ la richiesta di danni in quanto l’impresa a suo tempo aveva avuto autorizzazione dall’attrice e dal figlio a posizionare il camion nella stradina, circostanza irrilevante. In definitiva il ricorso va accolto in ordine ai motivi indicati, con la conseguente cassazione con rinvio, anche per le spese.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Roma.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – rel. Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20662/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 880/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 01/06/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. ETTORE BUCCIANTE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 4 giugno 2003 il Tribunale di Torino – adito da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), comproprietari l’uno e l’altro, con altre otto persone, di un intero stabile in (OMISSIS) – condanno’ il convenuto al pagamento della somma di 2.445,17 euro, oltre agli interessi, come rimborso pro quota di spese sostenute dall’attore per lavori di finitura della facciata del fabbricato, per l’erogazione del servizio di illuminazione dell’edificio, per il suo accatastamento.

Impugnata da (OMISSIS), la decisione e’ stata riformata dalla Corte d’appello di Torino, che con sentenza del 1 giugno 2005 ha rigettato la domanda proposta da (OMISSIS), essenzialmente ritenendo che da costui non era stata data prova di una deliberazione che fosse stata adottata a norma dell’articolo 1105 c.c., ne’ di una situazione di necessita’ che imponesse gli interventi in questione ai sensi dell’articolo 1110 c.c..

(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, in base a due motivi. (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensive nel giudizio di legittimita’.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso (OMISSIS) sostiene che erroneamente e ingiustificatamente e’ stato disconosciuto il suo diritto a ottenere il rimborso delle spese in questione, le quali erano state da lui affrontate su accordo e per delega di tutti gli altri sette comunisti, compreso (OMISSIS).

La censura e’ infondata.

La Corte d’appello ha ritenuto, in fatto, che nessuna prova era stata fornita da (OMISSIS) circa un incarico che gli altri comproprietari gli avessero affidato, per provvedere alle opere e alle pratiche amministrative alle quali egli ha dato corso; dal che ha desunto, in diritto, che nessun indennizzo poteva competergli, in mancanza sia di una previa deliberazione dell’assemblea dei comunisti, sia dei requisiti della necessita’ e della trascuranza, richiesti dall’articolo 1110 c.c.. A questa corretta argomentazione – pienamente coerente con la costante giurisprudenza di legittimita’ in materia: v., tra le piu’ recenti, Cass. 19 dicembre 2011 n. 27519 – il ricorrente null’altro ha opposto, se non la tanto perentoria quanto assiomatica affermazione di aver agito in base a “una precedente intesa tra le parti”: intesa che egli presuppone essere intervenuta, senza dare alcuna indicazione in ordine a prove che lo dimostrino e che nella sentenza impugnata siano state in ipotesi trascurate o travisate.

Con il secondo motivo di ricorso (OMISSIS) lamenta che la Corte d’appello ha escluso le spese per l’illuminazione e per l’accatastamento dal novero di quelle necessarie per la conservazione della cosa comune, le quali comportano, ai sensi dell’articolo 1110 c.c., il diritto ad esserne rimborsato per chi le ha sostenute, anche se di propria iniziativa.

Anche questa doglianza va disattesa.

A conforto del suo assunto il ricorrente ha richiamato Cass. 27 agosto 2002 n. 12568, con la quale in effetti le spese destinate alla continuita’ dell’erogazione di servizi come l’illuminazione sono state considerate comprese tra quelle cui si riferisce la disposizione suddetta. Si tratta pero’ di un precedente rimasto isolato, dal quale si e’ discostata la successiva giurisprudenza di legittimita’ (v. Cass. 1 agosto 2003 n. 11747, 9 settembre 2003 n. 13139, n. 13141, n. 13144), in base al rilievo che l’illuminazione serve per il godimento e non per la conservazione del bene. A questo indirizzo il collegio ritiene di doversi attenere, stante la sua coerenza con la lettera e la ratio della norma in considerazione, la quale eccezionalmente consente la ripetibilita’ delle spese sostenute dal singolo partecipante alla comunione, in caso di trascuranza degli altri, limitatamente a quelle necessarie alla conservazione della cosa, ossia al mantenimento della sua integrita’, in modo che duri a lungo senza deteriorarsi. Ne restano quindi esclusi gli oneri occorrenti soltanto per la sua migliore fruizione, come l’illuminazione di un immobile, o per l’adempimento di obblighi fiscali, come l’accatastamento.

Nel contesto del secondo motivo di ricorso (OMISSIS) ha altresi’ dedotto che il diritto al rimborso avrebbe dovuto essergli riconosciuto sotto il profilo dell’indebito arricchimento di cui (OMISSIS) ha beneficiato.

Neppure questa censura puo’ essere accolta, per l’assorbente ragione che attiene a una questione che non e’ stata affrontata nella sentenza impugnata e che il ricorrente non deduce di aver prospettato nel giudizio a quo, sicche’ non puo’ avere ingresso in questa sede, a causa della sua novita’.

Il ricorso viene pertanto rigettato. Non vi e’ da provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, nel quale l’intimato non ha svolto attivita’ difensive.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 568/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 7/2007 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 30/01/2007 R.G.N. 929/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’inammissibilita” o rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 24 giugno 2004 il Tribunale di Castrovillari accoglieva la domanda proposta con ricorso per decreto ingiuntivo da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), onde ottenere il rimborso delle spese sostenute per il ripristino dell’immobile a lui locato, per quote condominiali, tassa annuale di locazione, oltre interessi legali e spese, rigettando la opposizione dello (OMISSIS).

Su gravame dello (OMISSIS) il 30 gennaio 2007 la Corte di appello di Catanzaro ha revocato il decreto ingiuntivo ed ha condannato lo (OMISSIS) al pagamento in favore della (OMISSIS) al pagamento di euro 6.480, 39 oltre interessi dalla data della domanda avanzata in primo grado e confermato la condanna alle spese di primo grado e condannato lo (OMISSIS) alle spese per il secondo grado.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione lo (OMISSIS), affidandosi a due motivi, corredati dei prescritti quesiti.

Resiste con controricorso la (OMISSIS).

Le parti hanno depositato rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Con il primo motivo (violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, nella parte in cui si e’ ritenuto da parte del giudice dell’appello la validita’ dell’articolo 10 del contratto di locazione del 1987 ) il ricorrente lamenta che erroneamente il giudice a quo avrebbe ritenuto quella clausola valida, mentre essa andava considerata nulla perche’ contraria alla normativa concernente il c.d. equo canone.

La censura e’ inammissibile per le seguenti considerazioni.

Va detto che essa non e’ inammissibile perche’, come deduce la resistente, di essa non si e’ mai trattato nelle pregresse fasi di merito, essendo la nullita’ rilevabile di ufficio ex articolo 1421 c.c., ma perche’, pur essendo nulla, per come si evince da Cass. n. 11703/02 – ed in tal senso va corretta la decisione impugnata che la qualifica, assieme alle altre come particolarmente gravosa (p. 7 sentenza impugnata) – e, quindi, rilevabile di ufficio dal giudice alla stregua dell’articolo 1421 c.c., e’, altresi’, indubbio che il rilievo officioso da parte del giudice anche di cassazione di una nullita’ ex articolo 1421 c.c., non si applica, come nella specie, allorquando per l’accertamento di tale nullita’ sono necessaria specifiche indagini di fatto (gia’ in tal senso Cass. n. 5825/67), senza trascurare, inoltre, che nelle fasi di merito, malgrado la sua esistenza, non ci si era riferito ad opere di straordinaria amministrazione.

2.-Con il secondo motivo (motivazione insufficiente sulla necessita’ degli interventi manutentivi – p.6 ricorso-; non e’ stata affrontata la questione della congruita’ dei prezzi per l’acquisto dei materiali) il ricorrente censura la sentenza impugnata nel senso che il giudice a quo non avrebbe tenuto conto anche dei rilievi tecnici fatti ed egli non sarebbe stato messo in condizione di poter realizzare con impresa di propria fiducia i lavori di manutenzione straordinaria (p. 10 ricorso).

Osserva il Collegio che a ben leggere la complessa censura, essa sembra mancare del necessario momento di sintesi e, comunque si concreta in censure in fatto e che non corrispondono alla motivazione della impugnata sentenza.

Di vero, il giudice dell’appello si e’ fatto carico di valutare la relazione del tecnico di parte ed ha privilegiato quella predisposta per conto della locatrice, della quale elenca gli specifici rilievi sui danni subiti, per concludere che mentre lo (OMISSIS) non ha adeguatamente provato le sue asserzioni, la locatrice, anche attraverso i testi escussi, ha assolto al suo onere probatorio, anche alla luce della valutazione delle deposizioni testimoniali di entrambe le parti (p. 10-16 sentenza impugnata).

Ed, inoltre, la questione della congruita’ dei prezzi, di cui tratta il motivo, e’ stata, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, risolta dal giudice dell’appello con una duplice ratio decidendi:

a) con la puntuale precisazione che “in primo grado non e’ mai stata sollevata alcuna contestazione in ordine alla debenza di tali importi”, ossia degli importi richiesti dalla locatrice; b) in ogni caso la parte appellata ha prodotto la documentazione richiesta con l’ ordinanza collegiale (p. 16 sentenza impugnata). Infine, per quanto concerne la richiesta di restituzione di quanto ottenuto ed incassato dalla locatrice, la stessa e’ inammissibile in questa sede di legittimita’.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 1.700, di cui euro 200 per spese oltre accessori come per legge.