La Suprema Corte infatti statuisce che : “Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali (come sembra adombrato nel secondo e terzo motivo del ricorso). Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.”

«Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.»

Specifica inoltre la Corte che : “è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l’art. 63 disp. att. c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l’amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea). Tale disposizione normativa conferma espressamente, e/o quanto meno presuppone, l’esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall’amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali. Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall’amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione orzata non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.. Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali”.

Il creditore del Condominio pertanto non dovrà agire in via preventiva nei confronti morosi indicati dall’amministratore ma sarà libero di procedere con pignoramento mobiliare presso terzi e anche quello immobiliare , aggredendo i beni comuni del Condominio!

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MERONE Antonio – Presidente
Dott. CHINDEMI Domenico – rel. Consigliere
Dott. SAMBITO Maria Giovanna Concetta – Consigliere
Dott. BRUSCHETTA Ernestino Luigi – Consigliere
Dott. TERRUSI Francesco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30062-2007 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope legis;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 138/2006 della COMM.TRIB.REG. di MILANO, depositata il 12/10/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2013 dal Consigliere Dott. DOMENICO CHINDEMI;
udito per il ricorrente l’Avvocato (OMISSIS) che ha chiesto l’accoglimento;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SEPE Ennio Attilio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con sentenza n. 138/2/2006, depositata il 12.10.2006, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, n. 287/30/2004 che aveva annullato gli avvisi di liquidazione con cui veniva contestata la indebita applicazione dell’aliquota agevolata per la prima casa con riferimento al lastrico solare, ritenuta dall’ufficio unita’ immobiliare a se’ stante, non rientrante nelle pertinenze messe ai fini della predetta agevolazione.

Rilevava al riguardo la Commissione Tributaria Regionale, confermando quanto affermato gia’ nella sentenza di primo grado, che il lastrico solare sia da considerarsi pertinenza dell’immobile sul quale insiste, trattandosi di porzione di terrazzo scoperto, destinata a servizio e ornamento dell’immobile stesso.

L’Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Commissione Tributaria Regionale deducendo i seguenti motivi:

a) Nullita’ della sentenza per mancanza di motivazione, ai sensi del Decreto Legislativo n. 546 del 1992, articolo 36, n. 4, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, con riferimento all’esclusione del lastrico solare dall’agevolazione prima casa;

b) violazione e falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 1; articolo 1, nota 2 bis, comma 3 della tariffa allegata al TUIR, articolo 1117 c.c., n. 1, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, avendo omesso i giudici di appello di tener conto che il lastrico solare e’ disciplinato dall’articolo 1117 c.c., n. 1 che ne stabilisce la proprieta’ comune in capo ai condomini, rilevando anche la mancanza, con riferimento al lastrico solare, del nesso pertinenziale rilevante ai fini fiscali per usufruire dei benefici prima casa, non rientrante nelle categorie catastali previste espressamente e tassativamente nel TUIR e perche’ censito autonomamente rispetto all’unita’ immobiliare principale.

Gli intimati si sono costituiti con controricorso nel giudizio di legittimita’.

Il ricorso e’ stato discusso alla pubblica udienza del 7/2/2013, in cui il PG ha concluso come in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo e’ inammissibile, dovendo essere rappresentate sotto il profilo del difetto di motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5) e non sotto quello dell’ omessa motivazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 4 non risolvendosi nel mancato esame di una domanda, ma semmai nella insufficiente motivazione, avendo, peraltro,la CTR motivato, seppur sinteticamente, sulle ragioni per le quali il lastrico solare debba essere considerato pertinenza dell’appartamento e soggetto al beneficio prima casa.

2. Il secondo motivo e’ infondato.

Ai sensi del comma tre della nota 2 bis, modificata dalla Legge n. 549 del 1995, articolo 3, comma 131, “le agevolazioni di cui al comma 1… spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile… sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unita’ immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.

Il tenore letterale della norma consente di ritenere che l’ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell’immobile, di cui all’articolo 817 c.c., ai fini fiscali, anche le unita’ immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale. L’alinea indicato non ha, quindi, valore esaustivo delle pertinenze a cui puo’ essere estesa l’agevolazione prima casa, ma solo valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i beni destinati in modo durevole al servizio e ornamento di altro immobile, tra cui va ricompreso anche il lastrico solare di proprieta’ esclusiva dell’acquirente.

Peraltro per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 1, e’ necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali, di cui prova manca nel caso di specie, comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di piu’ unita’ immobiliari appartenenti in proprieta’ esclusiva a diversi proprietari (cfr Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22466 del 04/11/2010).

Il mero rilievo della proprieta’ comune in capo ai condomini, ex articolo 1117 c.c., del lastrico solare, non supportato da alcun elemento probatorio, non e’ idoneo a inficiare il presupposto implicito della esclusiva proprieta’ in capo agli intimati, deducibile dall’atto di acquisto.

Non e’ necessario, inoltre, al fine dell’agevolazione, che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, non richiedendosi tale presupposto dalla normativa di riferimento, spettando le agevolazioni anche per l’acquisto delle pertinenze con atto separato.

Va, conseguentemente, rigettato il ricorso con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso, condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in euro.600 per compensi professionali, euro 200 per spese, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2168/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), QUALI EREDI DI (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 3134/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 13/10/2006 n. R. G. 2204/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/2013 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 1988 (OMISSIS) e (OMISSIS) adivano il Tribunale di Napoli chiedendo che fosse ordinato a (OMISSIS) di eliminare il cancello e tutte le opere che impedivano l’accesso al lastrico solare condominiale del fabbricato in (OMISSIS).

Con sentenza del 20/3/1993 il Tribunale accertava la condominialita’ del lastrico, ma accoglieva la domanda di usucapione formulata in via riconvenzionale dalla (OMISSIS).

La Corte di Appello di Napoli con sentenza del 21/6/1996 annullava la sentenza per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini e rimetteva la causa al primo giudice. La causa era riassunta con atto di riassunzione del 13/9/1996 da (OMISSIS) e (OMISSIS) e dal di lei coniuge (OMISSIS) che chiedevano la condanna di (OMISSIS) e di (OMISSIS), coniugi in regime di comunione familiare, all’eliminazione del cancello e di tutte le opere che impedivano l’accesso ai lastrici solari, oltre al risarcimento dei danni, previa esclusione dell’invocata usucapione.

I convenuti si costituivano, riproponevano la domanda di usucapione e chiamavano in causa i loro danti causa (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) per essere da loro garantiti in caso di accoglimento della domanda attrice e per ottenere la riduzione del prezzo pagato per l’acquisto dell’unita’ immobiliare; si costituivano (OMISSIS) e (OMISSIS) chiedendo il rigetto delle domande contro di loro proposte.

Si costituivano inoltre (OMISSIS) e (OMISSIS) (o (OMISSIS)) (OMISSIS), proprietari del primo piano del fabbricato sostenendo la condominialita dei lastrici.

Il Tribunale di Torre Annunziata con sentenza del 12/2/2003:

- accertava la condominialita’ dei lastrici, risultante dall’atto di provenienza costituito dal testamento di (OMISSIS) del 25/11/1924;

rigettava la domanda riconvenzionale di usucapione dei coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS) ritenendo non maturato il possesso ventennale in quanto l’immobile era stato acquistato nel (OMISSIS) e il giudizio era iniziato nel 1988;

- condannava i convenuti alla rimozione delle opere che impedivano l’accesso ai lastrici solari.

Proponevano appello i coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS); proponevano appello incidentale sia (OMISSIS) e (OMISSIS), sia (OMISSIS) e (OMISSIS) (o (OMISSIS)) (OMISSIS), sia (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

La Corte di Appello di Napoli con sentenza del 13/10/2006 per quanto qui ancora interessa in relazione ai motivi di ricorso, dopo avere valutato le prove testimoniali di coloro che avevano proposto la riconvenzionale di usucapione, confermava la sentenza di primo grado che aveva escluso che fosse decorso il tempo necessario per l’usucapione del lastrico solare da parte dei coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi del defunto (OMISSIS) propongono ricorso affidato a tre motivi.

(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) resistono con controricorso.

Sono rimasti intimati (OMISSIS), (OMISSIS) (o (OMISSIS)) (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ i coeredi del defunto (OMISSIS), ossia (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre premettere che al presente ricorso e’ applicabile l’articolo 366-bis c.p.c., introdotto dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, articolo 6 e che i quesiti sono stati formulati.

1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1142 c.c. sostenendo che erroneamente sarebbe stata disapplicata la presunzione di possesso intermedio stabilita dall’articolo 1142 c.c. sul presupposto che l’atto di divisione del 1961 non fosse stato idoneo a fare venire meno la costituita condominialita’ del lastrico; invece, secondo i ricorrenti, se all’atto di divisione fosse stato dato il giusto valore probatorio, avrebbe dovuto essergli attribuito il valore di prova dell’inizio del possesso da tale data, posto che il possesso puo’ essere acquisito anche a seguito di un atto traslativo di proprieta’ nullo con la conseguenza gli altri condomini avrebbero dovuto provare che il possesso non si era protratto con continuita’ dal 1961; i ricorrenti formulano quesito diretto a stabilire se la sentenza sia censurabile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1142 c.c. per non avere applicato tale norma pur in presenza di un documento in grado di dimostrare con certezza l’inizio del possesso.

1.1 Il motivo e’ infondato.

Il Giudice di Appello ha rilevato che l’atto di divisione del 1961, con il quale a (OMISSIS) erano assegnati in proprieta’ i lastrici di copertura, era intervenuto non tra tutti, ma tra alcuni condomini ed era inidoneo ad attribuire l’esclusiva proprieta’ dei lastrici perche’ in contrasto con la natura condominiale che era stata attribuita ai lastrici con precedente titolo (il testamento del 1924).

La Corte territoriale ha aggiunto che l’atto non poteva costituire prova del possesso esclusivo ad usucapionem in quanto, ai fini del possesso utile all’usucapione rileva “un profilo di fatto e non le mere previsioni di un contratto” alle quale “potrebbe attribuirsi unicamente valenza rafforzativa di un convincimento ex articolo 116, comma 2, da fondarsi su latri elementi: il che non e’ stato nel caso di specie”.

Pertanto il giudice di appello ha giustamente negato valore, ai fini della prova del possesso esclusivo dei lastrici, ad un documento che non riconosceva (a (OMISSIS), dante causa di coloro che avevano venduto il bene ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS)) un possesso, ma un diritto esclusivo sui lastrici che invece non gli poteva essere trasferito.

Il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto – deducibile come motivo di ricorso per cassazione osservando il principio dell’indicazione analitica delle ragioni di doglianza – deve essere denunciato mediante una circostanziata critica delle soluzioni adottate dal giudice del merito nel risolvere le questioni giuridiche poste dalla controversia (tra le tante, Cass., 18/5/2005, n. 10385).

Nel ricorso invece si sostiene che sussisterebbe violazione dell’articolo 1142 c.c. perche’ non sarebbe stata data rilevanza, per la prova del possesso, al predetto documento, ma questa censura, da un lato, non attinge la ratio decidendi per la quale quel documento era inidoneo a provare una situazione di fatto corrispondente al possesso e, dall’altro, esula dall’area dell’esatta applicazione di norma di diritto, ricadendo nella tipica valutazione di merito la cui censura e’ possibile solo sotto l’aspetto del vizio di motivazione.

In particolare, quanto alla prova dell’usucapione questa Corte ha ripetutamente affermato che l’accertamento relativo al possesso “ad usucapionem”, alla rilevanza delle prove ed alla determinazione del decorso del tempo utile al verificarsi dell’usucapione e’ devoluto al giudice del merito ed e’ incensurabile in sede di legittimita’ se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici (v. ex multis Cass. 21/02/2007 n. 4035; Cass. 27/1/2011 n. 1899, in motivazione).

Ne’ una diversa conclusione potrebbe trarsi anche a volere interpretare la censura come violazione non gia’ dell’articolo 1142 c.c., ma dell’articolo 1143 c.c. che stabilisce la presunzione di possesso anteriore a favore del possessore attuale che abbia un titolo a fondamento del suo possesso (perche’ in tal caso il possesso si presume dalla data del titolo); nella fattispecie, l’acquisto da parte di chi agisce per l’usucapione e’ avvenuto nel 1980 e al momento della proposizione della domanda (1988) non era decorso ne’ il termine ventennale ne’ il termine decennale.

2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono l’omessa motivazione e sostengono che erroneamente il giudice di appello avrebbe preteso la prova dell’acquisto per usucapione da parte di essi ricorrenti, mentre l’onere di dimostrare l’interruzione del possesso dal 1961 (atto di divisione) al 1988 (domanda di usucapione) gravava sui soggetti che erano stati convenuti con la riconvenzionale di usucapione; la Corte di appello, inoltre, avrebbe omesso ogni valutazione circa le dichiarazioni dei testi di parte attrice in primo grado e circa le risultanze istruttorie e non avrebbe motivato in ordine alle dichiarazione dei testi di controparte, pur essendo necessaria la prova contraria alla presunzione di possesso.

2.1 Il motivo muove dal presupposto che la difesa degli odierni ricorrenti non fosse onerata della prova del possesso ad usucapionem e su questa erronea premessa (erronea perche’ la prova incombe su chi agisce per ottenere la declaratoria di usucapione) conclude che la Corte di Appello avrebbe omesso ogni valutazione in ordine alle dichiarazioni rese dai testi di controparte che avrebbero dovuto contraddire la presunzione di possesso.

Il motivo e’, quindi, inammissibile in quanto non attinge la ratio decidendi della decisione: la Corte di Appello ha espressamente e motivatamente escluso che fosse provato il possesso esclusivo iniziale (cosi’ come un possesso ultraventennale sulla base delle testimonianze rese da testi degli attori in riconvenzionale) essendo a tale scopo inidoneo l’atto di divisione del 1961 (v. pag. 11 della sentenza) e solo ad abundantiam ha aggiunto che quand’anche si dovesse supporre una prova del possesso iniziale, la relativa presunzione sarebbe contraddetta dagli elementi di prova orale e documentale.

3. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione sostenendo che le testimonianze di parte avversa non avrebbero potuto sovvertire la presunzione di possesso emergente dall’atto di divisione in quanto le loro dichiarazioni erano inattendibili e contraddette dai testi di parte attrice nella domanda di usucapione.

3.1 Anche questo motivo e’ inammissibile in quanto pur essendo coerente con il percorso logico argomentativo dei ricorrenti, e’ tuttavia del tutto estraneo rispetto a quello correttamente seguito dal giudice di appello il quale, avendo ritenuto non raggiunta la prova di un possesso esclusivo ultraventennale, non aveva necessita’ alcuna di valutare le prove testimoniali (che affermavano l’esercizio del possesso da parte degli altri condomini) offerte dai convenuti con la domanda riconvenzionale di usucapione, essendo sufficiente rilevare l’inidoneita’, per la prova del possesso, delle prove testimoniali offerte da chi pretendeva l’accertamento dell’usucapione.

4. In relazione ai vizi di motivazione di cui al secondo e terzo motivo i ricorrenti formulano un quesito diretto a stabilire se la sentenza sia censurabile per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulla sussistenza di elementi probatori in grado di sovvertire la presunzione di possesso dell’articolo 1142 c.c., sul presupposto che la prova della mancanza di effettivita’ e continuita’ del possesso dovesse essere fornita dalle parti che si opponevano all’usucapione e che la prova non era stata fornita.

Il quesito non e’ pertinente in quanto non attiene ad un vizio di motivazione relativo alla ratio decidendi della sentenza appellata, ma “ricostruisce” un vizio di motivazione partendo dal presupposto che avrebbe dovuto essere applicata la presunzione di possesso intermedio di cui all’articolo 1142 c.c. con la conseguenza che il giudice avrebbe dovuto motivare sugli elementi istruttori contrastanti con tale presunzione. Tuttavia, come detto, nell’ordito motivazionale della sentenza si prescinde dall’applicazione dell’articolo 1142 c.c. perche’ si esclude un possesso iniziale risalente a data compatibile con il decorso del termine ventennale (o anche decennale) per l’usucapione.

5. In conclusione il ricorso deve essere rigettato con la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a pagare ai controricorrenti (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12258/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;
COMUNE ROMA, in persona del Sindaco On.le (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso l’AVVOCATURA COMUNALE DI ROMA, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale notarile del Dott. Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS), rep. n. 49003;
CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del suo Amministratore pro tempore Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 13959/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1055/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/02/2006 R.G.N. 4193/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/2012 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS), nel 1996, inizio’ procedimento per danno temuto nei confronti di (OMISSIS) per le infiltrazioni nell’appartamento di proprieta’ provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo della (OMISSIS), dopo che dal Comune di Roma era stata ordinata la demolizione di un manufatto ivi abusivamente costruito. Eseguite dal Condominio le opere, ordinate dal Pretore, necessarie ad eliminare le infiltrazioni, la (OMISSIS) inizio’ giudizio di merito nei confronti della (OMISSIS) e del Condominio per l’esecuzione di tutte le opere e per il risarcimento del danno.

Nel giudizio intervennero (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di altri appartamenti sottostanti, chiedendo l’esecuzione delle opere necessarie e il risarcimento dei danno. Su istanza della (OMISSIS), vennero chiamati in giudizio il Comune di Roma e (OMISSIS), che aveva venduto l’appartamento alla (OMISSIS).

Il Tribunale accolse le domande di (OMISSIS) e dei condomini intervenuti e condanno’ la (OMISSIS) all’esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare, al risarcimento dei danni ai condomini, oltre alle spese del processo; dichiaro’ improcedibile la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) per difetto di notifica; rigetto’ quella proposta dalla stessa (OMISSIS) nei confronti del Comune.

2. La Corte di appello di Roma:

dichiaro’ inesistente il rapporto processuale con la (OMISSIS), mancando la prova della notifica dell’appello;

dichiaro’ inammissibile l’appello della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), per tardivita’, per essere stata la sentenza notificata dai suddetti alla (OMISSIS) il 21 marzo 2003 ed essere stato l’appello notificato a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 2 maggio 2003;

dichiaro’ inammissibili gli appelli incidentali sul quantum, proposti oltre che da (OMISSIS) e (OMISSIS), dagli altri condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere stata depositata la comparsa contenente le impugnazioni incidentale senza il rispetto dei 20 giorni dall’udienza indicata nell’atto di appello, in violazione dell’articolo 343 nella parte in cui richiama l’articolo 166 c.p.c.;

rigetto’ l’appello principale della (OMISSIS);

condanno’ la (OMISSIS) alle spese del secondo grado in favore del Comune e del Condominio; compenso’ tra la (OMISSIS) e i condomini che avevano proposto appello incidentale dichiarato inammissibile le spese del grado. (sentenza del 27 febbraio 2006).

3. Avverso la suddetta sentenza, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione con sette motivi.

Resistono con controricorso il Condominio, il Comune di Roma, i condomini (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS); questi ultimi propongono ricorso incidentale con tre motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), non svolgono difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La decisione ha per oggetto i ricorsi riuniti proposti avverso la stessa sentenza.

1.1. Con il primo motivo del ricorso principale, si deduce violazione degli articoli 326 e 332 c.p.c., censurando l’erronea dichiarazione della inammissibilita’ dell’appello principale della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il motivo e’ inammissibile perche’ generico, non argomentato, esplicandosi la censura in poche righe scritte, in violazione dell’articolo 366 c.p.c., n. 4; ed, inoltre, non pone la Corte nella condizione di verificarne la portata attraverso la esatta indicazione, ed eventuale parziale riproduzione, degli atti processuali rilevanti.

1.2. Con il secondo si deduce violazione dell’articolo 149 c.p.c., in riferimento alla pronuncia nella parte in cui riguarda la citazione della (OMISSIS). Secondo l’assunto della ricorrente, in atti esisterebbe la prova della notifica dell’atto di appello alla (OMISSIS), con plico restituito perche’ non ritirato, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di merito.

Il motivo e’ inammissibile.

Si denuncia un errore revocatorio, ex articolo 395 c.p.c., da parte del giudice di merito, che avrebbe fondato la sua decisione sull’erronea percezione in ordine all’esistenza della prova della notifica, (tra le tante Cass. n. 11276 del 2005).

1.3. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c., come ultrapetita, per avere la sentenza considerato il pericolo statico del terrazzo, che non sarebbe contenuto nell’atto introduttivo.

Il motivo e’ inammissibile. E’ inconferente rispetto al decisum della sentenza impugnata, ed e’ generico; comunque, tale profilo non emerge neanche dall’atto di appello, riprodotto integralmente nel ricorso.

1.4. Con il quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 2700 c.c., in riferimento alla mancanza di responsabilita’ del Comune sulla base del verbale di demolizione.

Il motivo e’ inammissibile risultando completamente costruito ed esplicato in riferimento alla sentenza di primo grado.

1.5. Il quinto e sesto motivo, con i quali si deduce, rispettivamente, la violazione degli articoli 1126 e 1102 c.c., ed insufficienza di motivazione, sono strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Si censura, anche sotto il profilo del difetto di motivazione, la parte della sentenza che ha ritenuto la responsabilita’ della (OMISSIS), per via del manufatto abusivo realizzato e del mancato rifacimento del terrazzo dopo la demolizione, escludendo l’applicazione dell’articolo 1126 c.c.. Secondo l’assunto della ricorrente, sarebbero stati trascurati elementi che escludevano la responsabilita’ della (OMISSIS), e, in mancanza dell’accertamento della responsabilita’, si sarebbe dovuto applicare l’articolo 1126 cit..

1.5.1. I motivi vanno rigettati.

Il sesto, logicamente preliminare, non e’ idoneo a scalfire la decisione nella parte in cui ritiene accertata la responsabilita’ della (OMISSIS) nel difetto di manutenzione del terrazzo. Infatti, e’ confuso e generico e, anche, di difficile comprensibilita’, stanti i richiami frammisti alla decisione di primo grado, con conseguente inammissibilita’ sotto tale profilo. D’altra parte, non e’ censurata la sentenza di appello con riferimento all’adozione di una motivazione per relationem a quella di primo grado.

Rimasta accertata la responsabilita’ della (OMISSIS), la Corte di merito ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza consolidata della Corte di legittimita’, secondo cui “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprieta’ esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c.” (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676).

1.6. Con il settimo motivo si deduce violazione dell’articolo 92 c.p.c., in riferimento alla parte della decisione che ha rigettato il motivo di appello relativo alle spese di primo grado.

La Corte di merito ha ritenuto correttamente applicato il criterio della soccombenza e, per il resto, ha ritenuto generica la censura di appello.

1.6.1. Il motivo e’ in parte inammissibile, in parte infondato.

Inammissibile, per la parte in cui ripropone il motivo di appello che e’ stato ritenuto generico (scaglioni applicabili e spese cautelare), perche’ per censurare tale statuizione avrebbe dovuto dedurre la violazione dell’articolo 342 c.p.c..

Infondato, nella parte in cui sembra dolersi della mancata compensazione delle spese processuali, perche’ si tratta di potere del giudice il cui esercizio e’ sindacabile, ma certo non e’ sindacabile il mancato esercizio.

1.7. In conclusione, il ricorso principale deve rigettarsi.

2.1. Con il primo motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS) deducono la violazione dell’articolo 327 c.p.c..

Nella parte esplicativa, i ricorrenti assumono che, essendo stato dichiarato inammissibile l’appello principale nei loro confronti, l’appello da essi proposto avrebbe dovuto considerarsi principale, e da proporsi nei termini dell’articolo 327 c.p.c., con la conseguenza che non verrebbero in questione gli articoli 343 e 166 c.p.c., applicati dalla corte di merito, che ha ritenuto inammissibile l’appello incidentale. A prescindere da ogni considerazione sul merito della censura, il motivo e’ inammissibile sulla base del preliminare rilievo della mancata censura degli articoli 343 e 166 c.p.c., oltre che per genericita’, considerato che non chiarisce neanche quando l’appello e’ stato notificato.

2.2. Il secondo e il terzo motivo, riproducono, sembra, quelli che possono essere stati i motivi dell’appello incidentale, dichiarato inammissibile, proposto verso la sentenza di primo grado.

2.2.1. Entrambi i motivi sono evidentemente inammissibili, atteso che la Corte di merito non ha pronunciato nel merito degli stessi, avendo definito il giudizio per profilo preliminare di rito.

2.2.2. Comunque, se, come pure sembra, i ricorrenti sostengono che la Corte avrebbe dovuto pronunciare sugli stessi nonostante la dichiarazione di inammissibilita’, i motivi sono inammissibili perche’, in astratto, si sarebbe dovuta invocare la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ..

Invece, il secondo invoca la violazione dell’articolo 287 c.p.c., e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato su un errore materiale della sentenza di primo grado concernente il quantum liquidato, cui sarebbe stata tenuta nonostante l’inammissibilita’ dell’appello incidentale. Il terzo invoca l’articolo 91 e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato sulla censura alla sentenza di primo grado in ordine all’importo delle spese di lite di primo grado, liquidate in misura inferiore a quella delle altri parti.

2.3. In conclusione, il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

3. In ragione della reciproca soccombenza, sono integralmente compensate le spese processuali del giudizio di legittimita’ tra la ricorrente e i controricorrenti e ricorrenti in via incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base dei parametri vigenti, di cui al Decreto Ministeriale n. 140 del 2012, le spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrenti Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS). Non avendo gli intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) svolto attivita’ difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Dichiara l’integrale compensazione delle spese del presente giudizio tra la ricorrente e i contro ricorrenti e ricorrenti in via incidentale. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrenti costituiti, Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS), delle spese dello stesso giudizio, che liquida in euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 11305/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1898/2010 della CORTE D’APPALLO di TORINO del 25.11.2010, depositata il 29/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/11/2012 dal Consigliere Relatore Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito per il ricorrente l’Avvocato (OMISSIS) che si riporta alla memoria;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. ROSARIO GIOVANNI RUSSO che si riporta alla relazione scritta.

FATTO E DIRITTO

Ritenuto che ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., il relatore nominato per l’esame del ricorso ha depositato la seguente relazione:

“Letti gli atti depositati:

Osserva in fatto.

(OMISSIS) con atto di citazione notificato in data 25/3/2003 conveniva in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS) e, assumendo che le stesse aveva realizzato illegittimi interventi su parti comuni di immobili, ne chiedeva la condanna alla rimessione in pristino e al risarcimento dei danni.

Le convenute si costituivano, chiedevano il rigetto della domanda e in via riconvenzionale, chiedevano la condanna dell’attore a realizzare le opere indicate in un atto di divisione e a rimuovere alcune opere e della mobilia posta nelle parti comuni, nonche’ una aiuola piantumata realizzata nel cortile.

Con sentenza del 20/10/2008 il Tribunale di Novara:

- condannava le convenute a ripristinare l’originaria altezza di un muro perimetrale e della falda del tetto e inibiva loro di installare nel cortile qualsiasi manufatto;

- condannava il (OMISSIS) ad eliminare un terrazzo ripristinando la copertura del tetto dell’edificio, considerato parte comune e a rimuovere dal posto auto assegnato alle convenute nell’atto di divisione, l’aiuola piantumata.

Il (OMISSIS) proponeva appello al fine di ottenere l’eliminazione di una porta basculante realizzata dalle convenute nel muro comune e il rigetto della domanda avente ad oggetto il ripristino del tetto e l’eliminazione dell’aiuola.

Le appellate si costituivano per chiedere il rigetto dell’appello.

La Corte di Appello di Torino con sentenza del 29/12/2010 ha rigettato l’appello rilevando:

- che il motivo di appello con il quale si sosteneva che l’apertura chiusa da porta basculante alterava la natura e la destinazione del muro perimetrale, e’ inammissibile perche’ privo di qualsivoglia riferimento alla motivazione della sentenza di primo grado e alla sua ratio decidendi e, quindi, privo del requisito di specificita’;

- che il motivo e’ inoltre infondato perche’ la porta non si aggiunge a precedenti aperture, ma sostituisce la preesistente porta e finestra ed e’ stata realizzata in corrispondenza della proprieta’ esclusiva delle (OMISSIS);

- che il motivo di appello relativo alla condanna al ripristino del tetto e’ infondato in quanto il comproprietario non puo’ sostituire al tetto, pacificamente parte comune dell’edificio, un terrazzo da destinare al proprio uso esclusivo; l’opera non puo’ considerarsi sopraelevazione legittima perche’ ha determinato non gia’ una sopraelevazione, ma un abbassamento della copertura e perche’ ha sottratto all’uso comune il, tetto, demolito e sostituito con una terrazza di uso esclusivo; la censura riguardante un preteso assenso delle comproprietarie e’ inammissibile in quanto non attinge la ratio decidendi della sentenza appellata per la quale il consenso avrebbe dovuto essere espresso in forma scritta ad substantiam;

- che il motivo di appello sulla statuizione che l’eliminazione dell’aiuola piantumata e’ infondato perche’ nell’atto di divisione e’ stato assegnato alle sorelle (OMISSIS) il posto auto di specificate dimensioni senza alcun riferimento alla possibilita’ di mantenere l’aiuola piantumata, neppure riprodotta nella, planimetria allegata all’atto di divisione che individua il posto auto e pertanto e’ irrilevante che l’aiuola potesse essere preesistente o che il posto auto sia di dimensioni maggiori rispetto a quello assegnato all’appellante.

(OMISSIS) propone ricorso affidato a 4 motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS).

Osserva in diritto.

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e sostiene che, pur essendo astrattamente consentite modifiche del muro perimetrale da parte del comproprietario, rimane fermo di divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso e, nella specie, l’opera avrebbe compromesso la possibilita’ di eguale godimento di esso ricorrente quale comproprietario e avrebbe comportato la creazione di un locale averne uso diverso (box auto) da quello al quale era destinato.

1.1 Il motivo, nel quale si riproducono le censure sviluppate con il primo motivo di appello, e’ inammissibile in quanto non attinge la prima ratio decidendi della Corte di Appello che ha ritenuto l’inammissibilita’ del motivo di appello (oggi riproposto come motivo di ricorso) concernente la statuizione sulla legittimita’ dell’apertura di tipo carraio chiusa da porta basculante, in sostituzione di precedente apertura; la Cotte territoriale ha. infatti ritenuto che il motivo e’ inammissibile per difetto di specificita’ non essendo correlato con la motivazione della sentenza appellata.

La statuizione di inammissibilita’ (che comporta un giudizio sull’inidonea impugnazione della statuizione di legittimita’ dell’apertura attrezzata con porta basculante) non ha formato morivo di ricorso per cassazione e cio’ preclude l’esame del merito.

Ove si dovesse superare questa assorbente ragione di inammissibilita’, il motivo risulta manifestamente infondato nel merito in quanto la Corte territoriale ha rilevato che la porta basculante non si e’ aggiunta a precedenti aperture, ma ha sostituito la preesistente porta e la preesistente finestra ed e’ stata realizzata in corrispondenza della proprieta’ esclusiva delle (OMISSIS) con la conseguenza che non poteva affermarsi che l’intervento precludeva l’eguale utilizzo del muro da parte del comproprietario in quanto egli non ne avrebbe potuto fare un eguale utilizzo, non potendo aprire varchi nell’altrui proprieta’; la decisione e’ coerente con il principio affermato da questa Corte secondo il quale l’uso paritetico della cosa comune che va tutelato deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta nel potrebbero fare (Cass. 27/2/2007 n. 4617).

In ogni caso, la Corte territoriale ha ritenuto, con valutazione di merito non attinta da una censura di vizio di motivazione, che l’opera non pregiudicasse le concrete possibilita’ di eguale godimento e tanto basta per escludere la violazione dell’articolo 1102 c.c..

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 1102 e 1127 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e sostiene:

a) che la Corte di appello non ha precisato e motivato sulla ritenuta irrilevanza della proprieta’ del sottotetto da parte di esso ricorrente;

b) che invece la proprieta’ del sottotetto e’ rilevante per attribuirgli 1 diritti previsti dagli articoli 1102 e 1127 c.c., di apportare modifiche parziali al tetto;

c) che la trasformazione del sottotetto in terrazzo non ha alterato l’originaria destinazione della cosa comune sottraendola all’utilizzazione delle comproprietarie;

d) che esso ricorrente si e’ limitato a sostituire una copertura spiovente con una copertura piana, rientrante nella tipologia dei tetti;

e) che anche le sorelle (OMISSIS) avevano modificato il tetto innalzandolo per ricavarne una mansarda;

f) che non era necessaria la prova scritta del reciproco consenso in quanto le modifiche erano nell’interesse comune;

g) che la funzione di copertura espletata dal letto non ha subito alcun pregiudizio;

h) che sul tetto sono realizzabili anche interventi edilizi diversi dalla sopraelevazione considerata dall’articolo 1127 c.c..

2.1 Il motivo e’ manifestamente infondato in ogni sua parte e la decisione della Corte di Appello e’ conforme alla giurisprudenza consolidata di questa Corte che invece il ricorrente mostra di non tenere in alcun conto.

Infatti, quanto alle possibilita’ edificatorie da parte del proprietario dell’ultimo piano, l’articolo 1127 c.c., consente solo le sopraelevazioni e non le demolizioni con abbassamento delle quote, come nella fattispecie; questa Corte ha ripetutamente affermato che la sopraelevazione ex articolo 1127 c.c., e’ ravvisabile “solo in presenta di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, tetto o lastrico solare che sia, in modo da interessare la colonna d’aria sovrastante lo stabile” (Cass. 1498/98 e, da ultimo, Cass. 7/9/2009 n. 19281); questa Corte ha inoltre rilevato che, come, si evince dall’articolo 1127 c.c., la sopraelevazione presuppone, comunque, che chi la realizza ricostruisca “il lastrico solare di ari tutti o parte dei condomini aveva il diritto di usare”; in sostanza nell’ipotesi di sopraelevazione si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale – sia essa tetto o lastrico solare – su un identico bene, posto ad una quota superiore (Cass.5/6/2008 n. 14950; Cass. 12/3/2007 n. 5753). Nel caso in esame, invece, tale condizione non risulta sussistere, perche’ il ricorrente, per realizzare la proprio terrazzo, si e’ appropriato di una porzione di tetto comune sostituendola con una superficie in suo godimento esclusivo.

Con riferimento alle possibilita’ accordate al condomino dall’articolo 1102 c.c., il ricorrente non coglie la portata della norma e la assoluta estraneita’ della fattispecie in esame all’ambito normativo indicato e, come detto non considera neppure la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetro condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica e’ da ritenere illecita non potendo essere invocato l’articolo 1102 c.c., poiche’ non si e’ in presenza di una modifica finalizzata al migliore, godimento della cosa comune, bensi’ all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilita’ di futuro godimento da parte degli altri; ne’ assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile (Cass. 5/6/2008 n. 14950); tale orientamento e’ consolidato da oltre un ventennio essendosi sempre escluso che un condomino potesse trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo, essendo in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, che viene sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (sent. 19 gennaio 2006 n. 972; 28 marzo 2001 n. 3369; 7 gennaio 1984 n. 101), anche quando tale trasformazione riguarda solo una parte del tetto (sent. 9 maggio 1983 n. 3199).

Nel caso di specie il tetto demolito ha cessato di rimanere nel godimento comune e di essere suscettibile, potenzialmente, di un uso per gli altri comproprietari; questa Corte ha inoltre gia’ avuto modo di rilevare che e’ del tutto ininfluente la considerazione che non sia variata la finzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza, perche’ detta utilizzazione non e l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’ (Cass. 5/6/2008 n. 14950).

Infine, quanto al preteso consenso delle comproprietarie, il ricorrente lamenta che non era necessario il consenso scritto trattandosi di opere nell’interesse comune e per le quali era stato dato reciproco consenso. 11 motivo in questa parte e’ inammissibile: la Corte di Appello ha ritenuto, che il motivo con il quale si sosteneva la legittimita’ dell’intervento in quanto concordato era inammissibile perche’ non era censurata la statuizione secondo la quale occorreva il consenso scritto e pertanto ha ritenuto che la relativa censura non potesse neppure essere esaminata nel merito; questa decisione non ha formato oggetto di ricorso il che preclude l’esame del merito della censura. Ove si ritenesse superabile il rilievo di. inammissibilita’, si osserva che la censura e’ manifestamente infondata non risultando dagli atti l’esistenza di un reciproco consenso, meramente affermato dal ricorrente e, al contrario, le controricorrenti hanno rilevato che nell’atto di citazione del primo grado (OMISSIS) dichiarava che le sorelle (OMISSIS) avevano realizzato le opere su parti comuni senza avere preventivamente acquisito il suo assenso, con cio’ contraddicendo l’assunto dell’indimostrato ma soltanto affermato reciproco consenso.

3. Con il terzo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., e il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione sostenendo che la Corte di Appello ha contraddittoriamente ritenute consentite le modifiche apportate dalle sorelle (OMISSIS) alla cosa comune, nella specie al muro perimetrale, realizzate con la sua parziale demolizione per ricavare una porta carraia e, invece, non ha ritenuto legittima la demolizione di una parte del tetto per ricavarne un terrazzino.

3.1 Il motivo, nella parte in cui riafferma la legittimita’ dell’intervento demolitorio di parte del tetto e’ manifestamente infondato per le ragioni gia’ espresse al precedente punto 2.1; e’ parimenti infondata la censura di contraddittorieta’ della motivazione in quanto le due situazioni esaminate dalla Corte territoriale non sono comparabili e non v’e’ contraddittorieta’ della motivazione perche’ l’intervento sul muro perimetrale e’ stato meramente sostitutivo di apertura gia’ esistenti, senza pregiudizio delle concrete possibilita’ di godimento della parte di muro che gia’ era riservata all’uso delle sorelle (OMISSIS), mentre la demolizione del tetto ha radicalmente modificato la situazione esistente impedendo l’uso della cosa comune che di fatto poteva essere esercitato.

4. Con il quarto motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., in relazione alla ritenuta illegittimita’ dell’aiuola piantumata in corrispondenza del posto auto assegnato alle sorelle (OMISSIS).

Il ricorrente sostiene:

- che l’aiuola piantumata aveva lo scopo di abbellire il muro di confine e preesisteva alla divisione con assegnazione dei posti auto;

- che non intralciava l’utilizzo del posto macchina ed era opera funzionale al piu’ gradevole uso della cosa comune;

- che non si trovava all’interno della superficie assegnata alle sorelle (OMISSIS), ma nel cortile comune e che quindi era stata collocata nel rispetto del disposto dell’articolo 1102 c.c., che consente interventi sulla cosa comune senza pregiudizio per il pari godimento degli altri comproprietari.

4.1 Il motivo e’ inammissibile in quanto non attinge la ratio decidendi della sentenza impugnata secondo la quale l’aiuola deve essere rimossa in quanto si trova in corrispondenza del posto auto assegnato alle sorelle (OMISSIS) e ne riduce la superficie loro assegnata nell’atto di divisione, essendo pertanto irrilevante la sua eventuale preesistenza. La Corte distrettuale ha, quindi, considerato decisivo per l’illegittimita’ del mantenimento dell’aiuola il fatto che la sua presenza pregiudica la piena disponibilita’ del posto auto garantita con l’atto di divisione e questa ratio non e’ stata censurata se non con l’affermazione del tutto apodittica e irrilevante per la quale “tale modesto spazio…non e’ comunque di intralcio all’utilizzo del posto macchina assegnato alle sorelle (OMISSIS)” senza neppure dedurre un vizio di motivazione della sentenza nella parte in cui ravvisava intralcio.

L’ulteriore affermazione in ricorso secondo la quale “contrariamente quanto ritenuto dalla Corte l’aiuola piantumata non e’ all’interno della superficie assegnata alle signore (OMISSIS)… bensi’ sul cortile comune e quindi nella disponibilita’ di entrambi, i condomini” e’ fondata solo sul richiamo a rilevamenti grafici del CTU che non si comprende come possano costituire sostegno a tale apodittica affermazione contraddicendo quanto ritenuto dalla Corte di appello secondo la quale l’area piantumata invade la superficie assegnata alle (OMISSIS); in ogni caso, l’errore di fatto nella valutazione delle risultanze grafiche non sarebbe deducibile come violazione dell’articolo 1102 c.c., ma, eventualmente come errore revocato rio, cio’ costituendo ulteriore motivo di inammissibilita’ del motivo in questa parte.

5. In conclusione, il ricorso puo’ essere trattato m camera di consiglio, in applicazione degli articoli 376. 380 bis e 375 c.p.c., per essere dichiarato manifestamente infondato”.

Considerato che il ricorso e’ stato fissato per l’esame in camera di consiglio, che sono state effettuate le comunicazioni alle parti costituite e la comunicazione al P.G..

Considerato che la memoria del ricorrente non apporta elementi atti a inficiare le valutazioni e le conclusioni della relazione: nella memoria sono richiamate le sentenze del 3/8/2012 n. 14107 e 14109 di questa Corte, nelle quali e’ affermato il principio di diritto secondo il quale “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, puo’ effettuare la trasformazione di ima parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando cosi’ complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”; sulla base di questi due precedenti, sostiene che troverebbe conferma la dedotta violazione, da parte del giudice di appello, dell’articolo 1102 c.c., che, alla luce della richiamata giurisprudenza e diversamente da quanto ritenuto dal giudice di appello, consentirebbe al comproprietario del piano sottostante, la trasformazione di una parte del tetto in terrazzo ad uso esclusivo proprio.

Tuttavia, gli stessi recenti precedenti teste richiamati non hanno affermato l’indiscriminata possibilita’ di trasformazione dei tetti, ma hanno affermato che il giudizio sul punto andra’ formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimita’ solo avendo riguardo alla motivazione, dovendosi verificare in concreto, se l’uso privato possa tagliere reali possibilita’ di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini – utenti e se la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa, ma queste “condizioni” introducono questioni di fatto che non risultano trattate dalle parti nel giudizio di appello, cosi’ che non possono essere esaminate per la prima volta in questa sede di legittimita’.

Considerato che pertanto il collegio, con le precisazioni di cui sopra, condivide e fa proprie le argomentazioni e la proposta del relatore.

Che le spese di questo giudizio di Cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza di (OMISSIS).

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna (OMISSIS) al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione che liquida in euro 2.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8813/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di erede di (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella qualita’ di erede di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 294/2006 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 30/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del 1 e 3 motivo del ricorso, assorbito il 2, rigetto del 4 motivo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con atto di citazione notificato il 9 novembre 1992, (OMISSIS), proprietario dell’appartamento al primo piano dello stabile sito in (OMISSIS), con ingresso dal civico (OMISSIS), assumendo che il defunto (OMISSIS), dante causa della moglie superstite (OMISSIS) e dei fratelli (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quale proprietario del limitrofo edificio a piano terra con ingresso dal civico (OMISSIS) della stessa Via (OMISSIS), aveva sopraelevato un piano aprendo abusivamente dalla scala del contiguo portoncino di cui al predetto civico (OMISSIS) due porte per l’accesso alle unita’ immobiliari del piano terra e del primo piano del predetto immobile di (OMISSIS), convenne in giudizio (OMISSIS) e i fratelli (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Foggia per sentir dichiarare inesistente il loro diritto di comproprieta’ della scala e conseguentemente di quello relativo alla realizzazione dei due ingressi. L’attore, inoltre, lamentando che (OMISSIS) si era abusivamente appropriato del ripostiglio ubicato sul terrazzo dell’edificio di (OMISSIS), di sua esclusiva proprieta’, e, nella veste di procuratore speciale del fratello (OMISSIS), lo aveva venduto al figlio (OMISSIS) con rogito del (OMISSIS), convenne costui anche in proprio per sentir dichiarare che l’intero terrazzo di (OMISSIS) con il ripostiglio in questione erano di sua proprieta’.

Costituitisi in giudizio, la (OMISSIS) ed i fratelli (OMISSIS) dedussero che la scala era in comunione tra i due edifici, come da scrittura privata del (OMISSIS), relativa all’acquisto da parte del loro genitore.

2. – La Sezione stralcio del Tribunale adito, dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS), per avere costei rinunciato all’eredita’ del marito, e dei fratelli (OMISSIS) ed (OMISSIS) sul presupposto che la lite riguardava solo l’attore e (OMISSIS), rigetto’ la domanda, ritenendo la comproprieta’ della scala e la proprieta’ del ripostiglio in capo al convenuto quanto meno in forza del vincolo pertinenziale del bene in questione con l’appartamentino di cui al rogito del (OMISSIS), poiche’ l’attore non aveva dimostrato di essere il proprietario esclusivo del terrazzo.

3. – Con sentenza depositata il 30 marzo 2006, la Corte d’appello di Bari rigetto’ il gravame proposto da (OMISSIS). Riconosciuta la legittimazione passiva di (OMISSIS) ed (OMISSIS), che, contestando la domanda attorea, e sostenendo il loro diritto di realizzare gli accessi agli appartamenti dello stabile di (OMISSIS) attraverso la scala comune di cui al civico (OMISSIS) della stessa via in forza di acquisto effettuatone dal padre in virtu’ della scrittura del (OMISSIS), avevano dimostrato di aver accettato l’eredita’ paterna, ritenne il giudice di secondo grado la idoneita’ della predetta scrittura ad integrare il titolo del diritto reale invocato dagli appellati, idoneita’ negata dall’appellante alla stregua della considerazione che essa era stata predisposta per attestare un risarcimento di danno e non la costituzione di una comunione.

Osservo’ al riguardo la Corte di merito che l’atto in questione conteneva un esplicito riferimento ai lavori in corso sul “muro in comune” ai genitori di (OMISSIS) e a (OMISSIS), con l’esplicita autorizzazione di quest’ultimo alla prosecuzione dei medesimi. Nella scrittura si leggeva che (OMISSIS) si obbligava in nome e per conto dei genitori (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento della somma di euro 1.600.000 nelle mani di (OMISSIS) quale procuratore di (OMISSIS) non solo per il risarcimento dei danni provocati dai lavori che i coniugi stavano effettuando sul muro comune, ma anche come corrispettivo per la desistenza dalla opposizione al proseguimento dei lavori, e che il rappresentante di (OMISSIS) accettava il pagamento della somma in questione “per le causali innanzi spiegate”, e cioe’ anche per la desistenza dell’opposizione dall’opposizione alla prosecuzione dei lavori sul muro comune a tutti costoro.

La scrittura poi non risultava sottoscritta da (OMISSIS), poiche’ costui, a seguito del rogito del (OMISSIS), aveva alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sicche’ era ormai estraneo alla comunione.

Rilevo’ ancora la Corte, con riguardo al fatto che l’appellante facesse discendere la sua proprieta’ esclusiva del terrazzo dalla circostanza di aver ricevuto dalla madre la titolarita’ dell’area sovrastante il piano terra di proprieta’ del fratello (OMISSIS), che, atteso che la cosiddetta riserva dell’area sovrastante un edificio in realta’ integra gli estremi di un diritto di superficie separato dalla proprieta’ del lastrico, l’avvenuta utilizzazione attraverso la sopraelevazione del manufatto ne determina la cessazione senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare di copertura che pertanto, in difetto di diverso titolo, appartiene, quale bene condominiale, a tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti. Quanto alla pretesa nullita’ del contratto del (OMISSIS) perche’ concluso dal procuratore senza i necessari poteri, rilevo’ la Corte di merito che i negozi posti in essere dal rappresentante senza poteri sono inefficaci fino al momento della ratifica e non nulli.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre (OMISSIS) sulla base di quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), e (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. – Con il primo motivo si deduce falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di interpretazione, perfezionamento ed efficacia del contratto, con conseguente violazione degli articoli 1350 e 1325 cod. civ. e della conseguente inidoneita’ della scrittura del (OMISSIS) a costituire titolo per la costituzione di diritti reali e connessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5. Si osserva che perche’ la scrittura possa ritenersi titolo idoneo a costituire diritti reali, e’ necessario che l’atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge e che da esso la volonta’ delle parti di costituire la servitu’ risulti inequivocabilmente. La dichiarazione del (OMISSIS), invece, non conteneva dichiarazioni dirette di per se’ a costituire rapporti di natura reale tra i sottoscrittori, consistendo, invece, in un semplice negozio unilaterale, sottoscritto dal solo (OMISSIS), il quale si obbligava a risarcire, in nome e per conto dei propri’ genitori, a (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS), i danni cagionati dalla esecuzione dei lavori sul muro comune degli stessi in (OMISSIS) per la somma di lire 1.600.000, dichiarando altresi’ di non avere null’altro a pretendere “dallo stesso” e di non opporsi al prosieguo dei lavori. Tale dichiarazione era illogica, sia perche’ (OMISSIS) non era in realta’ titolare della pretesa risarcitoria ne’ legittimato a disporre di un diritto che non gli apparteneva, sia perche’ non poteva essere utilizzata a fini costitutivi di un diritto reale la “dichiarazione di quietanza” senza data, stesa in calce alla scrittura, con la quale (OMISSIS), sedicente procuratore di (OMISSIS), dichiarava di ricevere da (OMISSIS) la predetta somma “per la causale innanzi spiegata”, espressone, codesta, riferita solo al risarcimento dei danni. Dunque, secondo il ricorrente, la mancata costituzione del preteso diritto di servitu’ nelle forme di legge comporterebbe la declaratoria di inesistenza del diritto di apertura, nel muro di proprieta’ dello stesso ricorrente, delle porte di accesso alla scala dello stabile di (OMISSIS) al fine di mettere in comunicazione con essa gli appartamenti del contiguo stabile al numero civico n. (OMISSIS).

1.2. – La illustrazione della censura si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis: “Accerti la S.C. se la dichiarazione del (OMISSIS) non sottoscritta ne’ dal ricorrente, ne’ da un suo procuratore abbia natura contrattuale e possa costituire titolo per la costituzione del diritto reale preteso, nonche’ se la mancanza di sottoscrizione comporti la violazione degli articolo 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto; accerti altresi’ la S.C. se la firma apposta alla dichiarazione di quietanza del procuratore di (OMISSIS), (OMISSIS), vale ad integrare i requisiti di forma richiesti dall’articolo 1350 c.c., per l’esistenza del contratto, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se in relazione alla carenza di sottoscrizione e di contenuto contrattuale della dichiarazione (OMISSIS), la Corte territoriale abbia reso insufficiente e/o contraddittoria motivazione anche sul punto del difetto di legittimazione del (OMISSIS) a disporre la costituzione del diritto reale preteso, enunciando il principio di diritto; accerti, infine, se la dichiarazione proveniente da soggetto non legittimato ( (OMISSIS)), per il suo contenuto obbligatorio, possa costituire manifestazione di volonta’ idonea a costituire diritti reali su bene non di sua proprieta’ in violazione degli articoli 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto”.

2.1. – La censura non puo’ trovare ingresso nel presente giudizio.

2.2. – Secondo la giurisprudenza ormai consolidata di questa Corte, viola l’articolo 366-bis cod. proc. civ., il ricorso che risulti caratterizzato da un unico motivo concluso da quesiti multipli e cumulativi (cfr. invero Cass. n. 5471 del 2008, cui adde Cass. n. 8780 del 2010, e, piu’ di recente, Cass. n. 1571 del 2012).

2.3. – Nel caso di specie si deve osservare che la censura denuncia indistintamente e in modo unitario un coacervo di asseriti errori di diritto in cui il giudice del merito sarebbe incorso; con finale formulazione, in sequenza, di quattro quesiti, laddove, in base al precetto dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., ci si dovrebbero attendere tanti diversi corpi argomentativi quanti sono i vizi in iudicando della sentenza d’appello denunciati nell’epigrafe del motivo di impugnazione, con terminale enunciazione, per ciascun corpo argomentativo, del corrispondente (pertinente) quesito.

3. Per le medesime ragioni, va dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, con il quale si deduce falsa applicazione dell’articolo 1108 cod. civ., comma 3, per difetto di consenso anche del compartecipe alla comunione e connessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5, per aver errato la Corte di merito nel giustificare il difetto di sottoscrizione da parte di (OMISSIS) della dichiarazione del (OMISSIS) sul rilievo che costui, avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sarebbe ormai divenuto estraneo alla comunione; motivo la cui illustrazione si completa con la formulazione del seguente quesito di diritto, affetto dal vizio gia’ riscontrato in relazione al primo: “Accerti la S.C., ove non assorbito dal motivo n. 1, se la mancanza della sottoscrizione della scrittura del (OMISSIS) da parte del compartecipe (OMISSIS) alla comunione del portoncino e della scalinata ha comportato la violazione dell’articolo 1108 c.c., comma 3, per difetto di consenso, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se non ravvisi insufficiente o contraddittoria motivazione nella sentenza della Corte territoriale, allorche’ afferma che il compartecipe (OMISSIS), avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), e’ soggetto ormai estraneo alla comunione, e, contraddittoriamente, si afferma che l’adesione ad un atto puo’ intervenire in epoca successiva attraverso l’uso in giudizio dell’atto stesso; accerti, altresi’, la Corte se l’uso in giudizio della scrittura del (OMISSIS) da parte dell’avente causa da (OMISSIS), (OMISSIS), il cui atto di acquisto ((OMISSIS)) e’ successivo alla scrittura privata ((OMISSIS)), equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere in violazione del principio che solo l’uso in giudizio della scrittura privata da parte di chi non l’ha sottoscritta equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere (Cass. 7.7.88 n. 4471), enunciando il principio di diritto”.

4.1. – Con il terzo motivo si denuncia falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., omesso esame del titolo di proprieta’ (atto per Notar (OMISSIS) (OMISSIS)), e connessa omessa insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5). Il ricorrente sostiene di aver acquistato, per effetto di titoli inoppugnabili ed incontestati, sia il terrazzo, sia il ripostiglio posto sullo stesso. In particolare, (OMISSIS), dopo avere venduto, con rogito del (OMISSIS), al figlio (OMISSIS) l’area soprastante la casa in (OMISSIS), riservandosi “l’area soprastante al piano a costruirsi”, con successivo rogito del (OMISSIS) aveva venduto detta area al figlio (OMISSIS), attuale ricorrente, senza alcuna riserva, ed anzi con facolta’ di goderne e disporne “da vero ed assoluto padrone…”. Di conseguenza, avendo (OMISSIS) costruito sulla predetta area, egli sarebbe divenuto proprietario assoluto non solo del piano sopraelevato ma anche del lastrico solare e dei ripostigli posti sullo stesso.

4.2. – La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la S.C. e vi e’ stata violazione degli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione alla enunciazione della Corte territoriale per cui la cosiddetta riserva dell’area soprastante un edificio integra gli estremi di un diritto di superficie separata dalla proprieta’ del lastrico per cui l’avvenuta sopraelevzione ne determina la cessazione del diritto senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare, trasformandolo in bene condominiale, enunciando il principio di diritto per cui la titolarita’ della colonna d’aria comporta il diritto di sopraelevazione e la conseguente proprieta’ dell’immobile costruito, per accessione (Cass. n. 4258/06)”.

5.1. – La doglianza risulta meritevole di accoglimento.

5.2. – Alla stregua dell’orientamento espresso da questa Corte con la sentenza n. 1916 del 1987, che il Collegio intende ribadire, nell’ipotesi di cessione in proprieta’ ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprieta’ comune, ma, nel caso di sopraelevazione, esso rimane di proprieta’ del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprieta’ della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, ne’ il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiche’ il titolare della superficie, allorche’ eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioe’ quello di dare un tetto all’edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo che e’ indipendente dalla proprieta’ della costruzione. E, dunque, il titolare della superficie non subisce alcuna limitazione all’esercizio del diritto di sopraelevazione.

5.3. – Nella specie, conclusivamente, l’attuale ricorrente era titolare, per accessione, oltre che del lastrico solare, anche dei ripostigli costruiti sullo stesso.

6. – Resta assorbito dall’accoglimento del terzo motivo l’esame del quarto, con il quale si lamenta la falsa applicazione degli articoli 1398 e 1399 cod. civ., in materia di inefficacia del rogito notarile in relazione alla esorbitanza dai poteri conferiti al procuratore dal rappresentante, nonche’ la omessa motivazione in ordine alla declaratoria di “nessun effetto giuridico” della vendita del terrazzo e del ripostiglio in difetto del diritto di proprieta’ di (OMISSIS) in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5; motivo che si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la Corte se la richiesta di declaratoria (in alternativa a quella di nullita’) di ritenere e dichiarare di nessun effetto giuridico la vendita del terrazzo e del ripostiglio per atto notar (OMISSIS) ((OMISSIS)), da parte di (OMISSIS), a favore del figlio (OMISSIS), in carenza di potere conferito dal rappresentante, configuri “negozio inefficace” in assenza di ratifica, comportante violazione degli articoli 1398 e 1399 c.c.; accerti, altresi’, se la Corte territoriale sia incorsa in omessa motivazione sul punto, non equiparando l’inefficacia del negozio alla declaratoria “di nessun effetto giuridico”, ex articolo 360 c.p.c., n. 3 e 5, enunciando il principio di diritto.

7. – In definitiva, il primo ed il secondo motivo del ricorso devono essere dichiarati inammissibili, mentre va accolto il terzo motivo, assorbito il quarto. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa rinviata ad un diverso giudice – che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Bari, cui e’ demandato altresi’ il regolamento delle spese processuali -, che riesaminera’ la controversia alla luce del principio di diritto enunciato sub 5.2.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili il primo ed il secondo motivo, accoglie il terzo, assorbito il quarto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29766-2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3154/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 20/07/2010, R.G.N. 10840/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/2012 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona dell’Avvocato Generale Dott. DESTRO Carlo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione ritualmente notificata (OMISSIS) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Roma (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) per sentirli condannare al risarcimento danni subiti in data (OMISSIS), quando egli, all’epoca quattordicenne, si era introdotto insieme ad altro ragazzo, in un immobile allo stato grezzo, di proprieta’ dei convenuti, sito in (OMISSIS) e, dopo essere salito sul lastrico solare dell’edificio per giocare con un aquilone, era precipitato al suolo, riportando gravi lesioni.

I convenuti resistevano alla domanda, rilevando che l’incidente era addebitabile esclusivamente al comportamento colposo e imprudente del ragazzo che si era introdotto nella loro proprieta’ interamente recintata.

Con sentenza n. 29298 del 2004 il Tribunale di Roma accoglieva per quanto di ragione la domanda, ritenendo che fosse operante a carico dei convenuti la presunzione di cui all’articolo 2051 cod. civ. e che, peraltro, il comportamento colposo del danneggiato avesse contribuito all’evento in ragione del 50%; condannava, quindi, i convenuti in solido al pagamento della somma di euro 593.722,00 oltre le spese di lite.

La decisione, gravata da impugnazione da parte di (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e, in via incidentale, anche da parte di (OMISSIS), era riformata dalla Corte di appello di Roma, la quale con sentenza in data 20.07.2010 accoglieva l’appello principale, assorbito quello incidentale, rigettando la domanda attrice e condannando (OMISSIS) al pagamento delle spese del doppio grado.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), svolgendo due motivi e chiedendo confermarsi la sentenza del Tribunale di Roma o in subordine di cassare con rinvio la sentenza impugnata.

Hanno resistito (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), depositando controricorso, con il quale hanno dedotto la manifesta infondatezza del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte di appello ha ritenuto superata la presunzione di responsabilita’ per cose in custodia a carico degli odierni resistenti, in considerazione del comportamento gravemente imprudente della vittima, ritenuto di assorbente efficacia causale. A tali effetti ha segnatamente evidenziato, da un lato, che i proprietari dell’immobile avevano fatto quanto consigliato dalla normale prudenza al fine di evitare che terzi estranei potessero accedere nell’immobile e si procurassero eventuali danni (non essendo ragionevole ritenere che essi dovessero apporre delle barriere meno agevolmente superabili, dal momento che il loro scopo non e’ quello di impedire a tutti i costi l’accesso, bensi’ di segnalare che l’accesso e’ vietato) e, dall’altro lato, che il sinistro si era verificato – non gia’ per effetto dell’accesso nell’immobile dei (OMISSIS) – bensi’ perche’ quest’ultimo vi aveva intrapreso un gioco pericolosissimo, da cui era derivata la caduta.

2. Parte ricorrente impugna la decisione sotto il duplice profilo del vizio motivazionale e della violazione di legge.

2.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360 c.p.c., n. 5), segnatamente per non avere la Corte di appello considerato le circostanze evidenziate dal giudice di prime cure, rappresentate dall’assenza di cartellonistica con segnale di pericolo e della facile accessibilita’ all’immobile.

2.2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione dell’articolo 2051 cod. civ. (articolo 360 c.p.c., n. 3), per non avere la Corte di appello considerato che il comportamento del (OMISSIS) non presentava i caratteri dell’imprevedibilita e dell’inevitabilita’ con l’ordinaria diligenza da parte dei custodi.

3. I motivi, che, per la loro stretta connessione, si prestano ad essere esaminati congiuntamente, sono infondati.

3.1. In via di principio si rammenta che la giurisprudenza di questa Corte – muovendo da un iniziale approccio che ricollegava la presunzione di responsabilita’ per i danni cagionati da cose “in custodia” solo agli eventi derivanti dall’intrinseco dinamismo della cosa medesima, per la sua obbiettiva consistenza o per l’effetto di agenti che ne avessero alterato la natura o il modo di operare – si e’ ormai assestata sull’affermazione del carattere oggettivo della responsabilita’ ex articolo 2051 cod. civ., come tale sussistente per la semplice esistenza del nesso causale, spostando l’accento piu’ sul “rischio” della custodia che sulla “responsabilita’” della custodia e prescindendo, quindi, dalla pericolosita’ attuale o potenziale della cosa stessa (e, percio’, anche delle cose inerti) e senza che rilevi, al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno dell’obbligo di vigilanza. Resta inteso, pero’, che detto rapporto di causalita’ non puo’ farsi dipendere dalla meccanica applicazione della regola della condicio sine qua non, ma deve piuttosto riscontrarsi secondo il criterio della teoria penalistica della causalita’ adeguata, per la quale si considera causa giuri’dica dell’evento solo quell’antecedente necessario che appartiene ad una sequenza causale che, valutata ex ante, non sia stata alterata da fattori esterni eccezionali, e percio’ imprevedibili, e non sia stata cosi’ neutralizzata da questi fattori (cfr. Cass. 6 luglio 2006, n. 15384). In particolare questa Corte e’ costante nel ritenere che il nesso causale debba essere negato non solo in presenza di un fattore esterno che, interferendo nella situazione in atto, abbia di per se’ prodotto l’evento, assumendo il carattere del ed. fortuito autonomo, ma anche nei casi in cui la cosa sia stata resa fattore eziologico dell’evento dannoso da un elemento o fatto estraneo del tutto eccezionale e per cio’ stesso imprevedibile (c.d. fortuito incidentale), ancorche’ dipendente dalla condotta colpevole di un terzo o della stessa vittima (Cass. 25 febbraio 2007, n. 2563 ex multis).

Con piu’ specifico riferimento alla causa esterna prodotta dal fatto del danneggiato e’ stato, altresi’, chiarito che il giudizio sull’autonoma idoneita’ causale del fattore esterno estraneo alla cosa deve essere parametrato sulla natura della cosa e sulla sua pericolosita’, nel senso che quanto meno essa e’ intrinsecamente pericolosa e quanto piu’ la situazione di possibile pericolo e’ tale da essere prevista e superata attraverso l’adozione delle normali cautele da parte dello stesso danneggiato, tanto piu’ incidente deve considerarsi l’efficienza causale dell’imprudente condotta della vittima (costituente fattore esterno) nel dinamismo causale del danno fino ad interrompere il nesso causale tra la cosa ed il danno ed escludere, dunque, la responsabilita’ del custode, ai sensi dell’articolo 2051 c.c. (cfr. Cass. 17 gennaio 2001 n. 584): in tale ipotesi la cosa svolge solo il ruolo di occasione dell’evento, risultando svilita a mero tramite del danno in effetti provocato da una causa ad essa estranea, rappresentata dal comportamento della vittima.

2.1. Ed e’ cio’ che e’ accaduto nella specie secondo gli accertamenti della Corte di merito, che ha ricondotto l’accesso nell’immobile – chiaramente precluso agli estranei -ad un mero antecedente storico necessario dell’evento, correlativamente evidenziando il comportamento del tutto anomalo dell’odierno ricorrente che intraprese un gioco pericolosissimo sul lastrico solare, individuato come fatto autonomamente causativo della caduta.

A tal riguardo la Corte territoriale ha evidenziato come, nell’occasione, il (OMISSIS) supero’ piu’ di una barriera che aveva l’evidente scopo di precludere l’accesso al terrazzo di proprieta’ degli odierni resistenti (segnatamente: la recinzione che integralmente circondava l’immobile e la porta di ingresso al terrazzo, protetto da un cancello in legno retto contro il muro da un bastone a leva), senza prendere in considerazione neppure la dissuasione ad accedere nell’immobile da parte di un terzo presente sul posto (teste (OMISSIS): non andate piu’ a giocare li’ perche’ cascate) e intraprese, quindi, sul terrazzo un gioco di estrema pericolosita’ – quello di fare volare e governare un aquilone – ponendo in essere una manovra di somma imprudenza, quale quella di retrocedere senza prestare attenzione alle proprie spalle in un’area delimitata da un muretto alto pressappoco mezzo metro.

3.2. Si tratta di accertamenti in fatto, come tali riservati al giudice del merito, che resistono alla generica censura motivazionale espressa con il primo motivo di ricorso.

Il ricorrente si limita in buona sostanza a riproporre le diverse (e a lui piu’ favorevoli) valutazioni svolte dal Tribunale che – sia pure riconoscendo il concorso colposo del danneggiato – aveva ritenuto sussistente il collegamento causale con la cosa, sul presupposto della situazione di abbandono dell’immobile, dell’assenza di cartellonistica di pericolo e della facile accessibilita’ nell’immobile. Senonche’ si tratta di elementi, esplicitamente o implicitamente valutati e disattesi dalla Corte di appello, allorche’, da un lato, ha evidenziato l’idoneita’ delle barriere apposte a vietare l’accesso a terzi, l’abusiva immissione nell’immobile da parte del (OMISSIS) e l’indifferenza del ragazzo anche agli avvertimenti verbali del terzo e, dall’altro, ha rimarcato l’irrilevanza, nel determinismo causale dell’evento, della maggiore o minore superabilita’ delle barriere alla luce della condotta abnorme del ragazzo, cosi’ come ricostruita.

3.3. Il procedimento logico – giuridico sviluppato nel l’impugnata decisione a sostegno delle riportate affermazioni e conclusioni e’ ineccepibile in quanto coerente e razionale e frutto di un esame accurato e puntuale delle risultanze di causa.

Si rammenta che il controllo di logicita’ del giudizio di fatto, consentito al giudice di legittimita’, non equivale alla revisione del “ragionamento decisorio”, ossia dell’opzione che ha condotto il giudice del merito ad una determinata soluzione della questione esaminata, posto che una revisione del genere si risolverebbe, sostanzialmente, in una nuova formulazione del giudizio di fatto, riservato al giudice del merito, e risulterebbe affatto estranea alla funzione assegnata dall’ordinamento al giudice di legittimita’ il quale deve limitarsi a verificare se siano stati dal ricorrente denunciati specificamente – ed esistano effettivamente – vizi deducibili in sede di legittimita’.

Nella specie si e’ di fronte ad una motivazione immune dai vizi assertivamente lamentati in quanto sufficiente (risultando completa la valutazione delle circostanze rilevanti), logica non contraddittoria.

Neppure sussiste il vizio di violazione di legge, giacche’ la Corte territoriale ha correttamente valutato i fatti nella prospettiva del paradigma normativo dell’articolo 2051 cod. civ. pervenendo ad una decisione che esclude la responsabilita’ dei custodi in linea con i principi sopra esposti (sub. 3.1.), atteso il ruolo di mero antecedente necessario svolto dalla cosa nel determinismo dell’evento, esclusivamente riconducibile all’anomalo comportamento della vittima, cosi’ come ricostruito.

In conclusione il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza; la relativa liquidazione avviene come in dispositivo alla stregua dei soli parametri di cui al Decreto Ministeriale n. 140 del 2012, sopravvenuto a disciplinare i compensi professionali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 5.200,00 (di cui euro 5000,00 per compensi) oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. PROTO Vincenzo – Consigliere -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.C. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTI PARIOLI 51, presso lo studio dell’avvocato GATTO D’ARRIGO GIOVANNI, rappresentato e difeso dall’avvocato LO CARMINE GIUSEPPE;

- ricorrente -

contro

COND (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. GEOM. N.M.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 309/2005 del TRIBUNALE di SIRACUSA, depositata il 01/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2011 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GAMBARDELLA Vincenzo che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

C.C., partecipante al condominio (OMISSIS), proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso su ricorso di quest’ultimo dal giudice di pace di Siracusa, col qual quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di L. 1.721.200 (Euro 888,26) a titolo di oneri condominiali. A sostegno, opponeva un controcredito di maggior importo per danni arrecati alla sua proprietà esclusiva da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva e dai muri esterni dell’edificio, domandando in via riconvenzionale la condanna del condominio al pagamento della differenza.

Il condominio nel resistere in giudizio sosteneva che i danni lamentati non potevano essere addebitati interamente ai condomini, in base alla norma dell’art. 1126 c.c..

Il giudice di pace respingeva l’opposizione.

L’impugnazione proposta da C.C. era respinta dal Tribunale di Siracusa, il quale osservava che sebbene la sentenza di primo grado fosse errata nella parte in cui aveva ascritto i danni lamentati dall’opponente a cattiva manutenzione dell’appartamento di proprietà esclusiva di lui, e quantunque il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c. dovesse estendersi anche ai danni cagionati da cattiva manutenzione della terrazza di copertura, la domanda riconvenzionale doveva comunque rigettarsi per non essere il condominio legittimato passivamente.

Per la cassazione di detta sentenza ricorre C.C., formulando un solo motivo d’annullamento.

Il condominio intimato non ha svolto attività difensiva.

Diritto

1. – Con l’unico motivo d’impugnazione il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1123, 1126 e 1131 c.c. e il vizio di motivazione deducendo, mediante il richiamo a giurisprudenza di questa Corte, che dall’obbligo, gravante su tutti i condomini, secondo il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., di provvedere alla riparazione e alla manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello di proprietà esclusiva che svolga anche la funzione di copertura del fabbricato, deriva che il condominio risponde quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni derivati tanto al singolo condomino quanto a terzi per difetto di manutenzione del lastrico o della terrazza, e che la relativa domanda risarcitoria è proponibile nei confronti del condominio in persona del suo amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati alla manutenzione, incluso il proprietario o colui il quale ha l’uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, non incidendo su tale legittimazione passiva i criteri di riparto delle spese.

2. – Il motivo è fondato.

Premesso che le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. (v. Cass. nn. 735/04, 11029/03, 12329/01 e 15389/00), va osservato che secondo la costante giurisprudenza di questa Corte poichè il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonchè al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo). La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. nn. 10233/02, 12682/01 e 9009/98).

2.1. – La sentenza impugnata, avendo escluso la legittimazione passiva del condominio rispetto alla domanda riconvenzionale proposta, si pone in contrasto frontale con il suddetto indirizzo, senza addurre ragioni di sorta che valgano a giustificarne il ripensamento.

3. – Il ricorso va dunque accolto. Conseguentemente, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altro giudice del Tribunale di Siracusa, che deciderà la controversia attenendosi al sopra richiamato principio di diritto, e provvederà, altresì, sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altro giudice del Tribunale di Siracusa, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 13 dicembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 22 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente -
Dott. Ugo FAVARA – Rel. Consigliere -
Dott. Ernesto LUPO – Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

IMMOBILIARE T SRL;

- intimata -

e sul 2° ricorso n 04454-99 proposto da:

T GUIDO & FIGLIO SAS (già T GUIDO E FIGLIO SNC), con sede in Genova, in persona del socio amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CONFALONIERI 5, presso lo studio dell’avvocato LUIGI MANZI, che la difende anche disgiuntamente all’avvocato CESARE GLENDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 125-98 della Corte d’Appello di GENOVA, Sezione II Civile, emessa il 04-02-98 e depositata il 26-02-98 (R. G. 1198-87);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10-04-01 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;
udito l’Avvocato Stefano GIOVE;
udito l’Avvocato Emanuele COGLITORE (per delega Avv. L. MANZI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto di entrambi ricorsi.

Fatto

Con citazione notificata il 9.2.82 la soc. Immobiliare T conveniva dinanzi il Tribunale di Genova DBE e DNGC per sentirli condannare alla eliminazione di tutte le infiltrazioni di acqua provenienti dall’appartamento e dal terrazzo a livello di quest’ultimi, oltre al risarcimento dei danni. RadicaT il contraddittorio, gli intimati contestavano la domanda assumendo che quali proprietari della terrazza soprastante i locali della società istante erano tenuti a partecipare alle necessarie opere di ripristino solo nella misura di un terzo mentre i residui due terzi erano a carico dei condomini che traevano utilità dal lastrico solare.

All’esito della istruttoria, il tribunale con sentenza del 23.9.1986 dichiarava che la spesa per i lavori di ripristino doveva essere ripartita ex art. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale nella misura di due terzi e di un terzo, rispettivamente, a carico della attrice e dei convenuti che condannava, pertanto, al pagamento della somma di loro spettanza su lire sette milioni oltre rivalutazione ed interessi. A seguito di impugnazione della Immobiliare T, la Corte di Appello di Genova con sentenza del 26.2.1998, in parziale riforma della prima decisione, condannava in solido il DBE e la DNGC a pagare alla soc. T la somma di lire 3.214.665, oltre rivalutazione ed interessi dal 4.10.85, nonché la somma di lire 354.000, oltre rivalutazione ed interessi dal 3.11.83. Compensava un terzo delle spese di entrambi i gradi condannando i convenuti appellati al pagamento dei residui due terzi e delle spese di consulenza in ragione della metà.

Osservava, tra l’altro, la Corte che non era provato che le infiltrazioni fossero state provocate da danneggiamenti alla sottostante impermeabilizzazione di cui si era resa responsabile la ditta che aveva effettuato il rifacimento della piastrellatura del terrazzo. In conformità del parere del consulente, la Corte riteneva che le infiltrazioni fossero ascrivibili alla vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà dei convenuti. Doveva, quindi, ritenersi corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale.

I giudici di appello provvedevano, quindi, a quantificare i danni e le spese per eliminarli ponendo un terzo delle stesse a carico degli appellati dovendo trovare applicazione il richiamato art. 1126 c.c.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il DBE e la DNGC affidandolo a due motivi.

Ha resistito con controricorso la soc. T Guido che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale affidato a tre motivi ai quali con controricorso hanno resistito i ricorrenti principali.

Diritto

Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi ex art. 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni avverso la stessa sentenza.

Per ragioni logiche – giuridiche deve essere esaminato con priorità il ricorso incidentale.

Con il primo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1126, 2043, 2051, 2053, 2697 c.c., 112, 116 e 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di considerare che, in concreto, non era stata formulata domanda di rimborso spese condominiali, ma domanda per danni ex art. 2043 c.c. Deduce, ancora, la ricorrente che, trattandosi di terrazzo a livello di proprietà ed uso esclusivo, la responsabilità del DBE e della DNGC deriva dall’art. 2051 c.c. e comunque dalla colpa dei proprietari. Sostiene, da ultimo, la parte ricorrente che dagli atti emergerebbe la circostanza che le infiltrazioni si sono verificate dopo che i DBE – DNGC hanno seguito i lavori di rifacimento della piastrellatura del terrazzo.

La doglianza non ha fondamento.

Costituisce principio pacifico della giurisprudenza di legittimità (SS.UU.3672-97, 9009-98) che in tema di condomini di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti; ne consegue che, a norma dell’art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della predetta terrazza, onde dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti secondo i criteri di ripartizione di spesa stabiliti dall’art. 1126 c.c..

Nella motivazione della sentenza impugnata la Corte genovese ha rilevato con insindacabile valutazione dei fatti che le infiltrazioni lamentate dalla Immobiliare T dovevano essere ascritte a vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà della parte convenuta. Era, quindi, corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento del condominio e non degli artt. 2043, 2051. 2053 c.c. non essendo il fatto attribuibile a responsabilità dei proprietari del terrazzo a livello (sul punto e sulla esattezza delle argomentazioni dei secondi giudici cfr. Cass. 7727-00).

In effetti, esclusa qualsiasi responsabilità dei proprietari della terrazza a livello, i secondi giudici hanno con adeguata motivazione e correttamente fatto riferimento alla disciplina dettata dall’art. fl126 c.c., applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche a quelli minimi a meno di esplicite deroghe, ponendo i due terzi delle spese a carico dei proprietari dei locali sottostanti il terrazzo a livello di copertura ed un terzo a carico dei proprietari di quest’ultimo. Tanto è sufficiente per sottrarre la denunziata sentenza alla censura della parte ricorrente.

Con il secondo mezzo di annullamento la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1123, 1126 c.c., 132 n. 4 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente trascurato di considerare che trattandosi di terrazzo a livello e non di lastrico solare le spese sostenute per eliminare le infiltrazioni di acqua non avrebbero dovute essere liquidate nella misura predetta ma quantomeno nella misura del 50% per ciascuna parte.

La censura è priva di pregio giuridico.

La equiparazione del terrazzo a livello con il lastrico solare è stata ritenuta, come si è avuto occasione di dire dinanzi, dalla giurisprudenza di questa Corte. Consegue che, sia pure per implicito, i giudici genovesi hanno motivato sul punto ritenendo applicabile l’art. 1126 c.c., per l’effetto dando alla fattispecie una diversa ma corretta soluzione.

Con il terzo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 2043, 2697 c.c., 115 a 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c. lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di accordare i danni subiti per la mancata utilizzazione dell’immobile in conseguenza delle infiltrazioni di acqua e dei lavori occorsi per eseguire le relative riparazioni.

La doglianza è infondata.

Si evince in modo sufficientemente chiaro dalla sentenza impugnata che la Corte del merito ha disatteso la domanda di danni collegabili al non utilizzo dei locali da parte della soc. T sul rilievo che la predetta società aveva in quel periodo fatto eseguire consistenti lavori per la trasformazione dell’immobile per cui gli eventuali ritardi di consegna erano riferibili a detti ultimi lavori e non già a quelli occorrenti per la eliminazione dei danni da infiltrazioni che solo per una minima parte interessarono l’immobile in oggetto.

La doglianza in effetti volge contro una apprezzamento di merito che in quanto esaurientemente motivato si sottrae al sindacato esercitabile da questa Corte.

Conclusivamente, va disatteso anche il terzo mezzo e con esso l’intero ricorso incidentale.

Con il primo motivo del ricorso principale il DBE e la DNGC, denunziata la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in riferimento all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto i due terzi delle spese di entrambi i gradi a carico di essi ricorrenti nonostante la decisione fosse sfociata in una mera correzione di un errore valutativo, quantificazione delle spese di ripristino, per nulla modificativo nel merito della sentenza di primo grado.

La doglianza non ha fondamento.

La giurisprudenza di questa Corte è costante nell’affermare che il regolamento delle spese di lite rientra nei poteri discrezionali del giudice del merito a condizione che sia rispettato il criterio della soccombenza e che non vi siano specifiche violazioni di legge o di tariffa.

Nella fattispecie, i secondi giudici, in accoglimento di specifico motivo di gravame, hanno compensato per un solo terzo le spese di entrambi i gradi ponendo i residui due terzi a carico dei convenuti, tenendo conto dell’esito della lite. Nessuna violazione dei principi anzidetti è ravvisabile nel caso concreto, onde il motivo non può che essere respinto.

Con il secondo mezzo di annullamento il DBE e la DNGC, denunziata la violazione dell’art. 90 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto le spese di consulenza per la metà a carico della T e per l’altra metà a carico di essi ricorrenti. Deducono sul punto i ricorrenti che ciascuna delle parti deve provvedere alle spese degli atti che compie e di quelli che chiede ed, in concreto, la consulenza espletata in fase di appello era stata richiesta dalla Immobiliare T.

Si osserva in contrario che le spese di consulenza non si sottraggono alla comune disciplina delle spese processuali e seguono, pertanto, la regola della soccombenza, salva applicazione della compensazione.

Trattandosi in buona sostanza di spese di causa, il regolamento delle stesse rientra nei poteri insindacabili del giudice di merito con il solo limite di non porle a carico della parte totalmente vittoriosa, circostanza quest’ultima non verificatasi nella specie.

Conclusivamente, vanno disattesi sia il ricorso principale che quello incidentale.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta.
Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma il 10.4.2001.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 890/2011 proposto da:

T.G. (OMISSIS), nella qualità di Erede di M.T.A. elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO,

rappresentato e difeso dall’avvocato QUEIROLO SILVANO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

S.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA NIZZA 53, presso lo studio dell’avvocato CAIAFFA FABIO, rappresentato e difeso dall’avvocato S.A. difensore di sè medesimo giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 342/2009 del TRIBUNALE di GENOVA, depositata il 28/01/2010; R.G.N. 12207/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/2012 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;
udito l’Avvocato ALESSIO PETRETTI per delega;
udito l’Avvocato S.A.;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso per rigetto.

Fatto

La presente controversia trae origine dal rapporto di locazione transitoria, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno salvo disdetta, intercorso fra M.T.A. e S.A., ed avente ad oggetto un appartamento sito in (OMISSIS), di proprietà della prima, e locato al secondo, con la corresponsione della somma di L. 8.000.000 a titolo di canone di locazione.

La vicenda è stata oggetto di due sentenze della Corte di Cassazione ed ora perviene, per la terza volta, all’esame della Corte di legittimità, con l’impugnazione della sentenza emessa, in sede di rinvio, dal tribunale di Genova in data 28.1.2010, con la quale è stata dichiarata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del detto contratto a far data dal 15.3.1987, per inadempimento della locatrice, con la condanna del convenuto T.G., quale erede della M., al risarcimento dei danni in favore del S. “che si ritengono equivalenti all’importo relativo al terzo trimestre dei canoni di locazione dovuti all’attore, il quale pertanto più nulla deve corrispondere a tale titolo”; e con il rigetto di ogni altra domanda.

Il T. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso il S..

Diritto

Al ricorso si applicano le disposizioni della L. 18 giugno 2009, n. 69, per essere il provvedimento impugnato in questa sede successivo (sentenza depositata il 28.1.2010) al 4 luglio 2009, data di entrata in vigore della legge indicata.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 384 e 394 c.p.c., nonchè dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4.
Con il secondo motivo si denuncia la illogicità erroneità e contraddittorietà nel merito della sentenza in relazione ad un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
I motivi, per l’intima connessione delle censure con gli stessi avanzate, sono esaminati congiuntamente.
Essi non sono fondati.
Il tribunale di Genova, quale giudice del rinvio, con la sentenza in questa sede impugnata, per quel che qui interessa, ha preso atto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la sentenza n. 596 del 1999 richiamandoli come segue:

al punto 2) “pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell’art. 1578 c.c., n. 1 nè di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575 c.c., n. 2, avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all’uso convenuto, può ritenersi sussistente un’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1453 c.c.”.

Al punto 3) “diversamente da quanto opinato dal Tribunale di Chiavari non sono state dimostrate in modo sufficiente la ragioni che avrebbero esonerato la M. da ogni responsabilità e fatto ritenere l’inadempimento incolpevole, ai sensi dell’art. 1218 c.c., essendosi limitato il Tribunale a prendere atto delle sollecitazioni da lei rivolte all’amministrazione condominiale senza considerare che il problema delle interferenze dell’obbligo in parola con le competenze condominiali (per essere le riparazioni, come si esprime la sentenza impugnata, a carico della copertura con interdipendenze condominiali, non poteva risolversi col semplice richiamo alle proteste rimaste inascoltate, ma era necessario esaminare la fattispecie anche alla luce dell’art. 1134 c.c. e dei poteri d’intervento diretto che tale norma riconosce al singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, salva la salutazione dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.”.

Ed, in applicazione dei principi suddetti, il giudice di rinvio ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all’obbligo di eliminare “gli inconvenienti riscontrati”, ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell’art. 1455 c.c. “posto che, di fatto, impedì al conduttore di fruire in modo integrale dell’appartamento tra l’altro destinato alle vacanze ed alla villeggiatura….”.

La Corte, pertanto, nel pieno rispetto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la richiamata pronuncia, ha individuato l’inadempimento imputabile alla locatrice e la sua gravità ai fini della risoluzione. Più particolarmente, ai fini dell’applicazione dell’art. 1134 c.c. richiamato dalla Corte di legittimità, va riscontrata la sua sostanziale applicazione da parte del giudice di merito.

A tal fine giova anche rammentare che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda, sia la parte dell’ immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato (v. anche Cass. 28.6.2010 n. 15372).

Va anche sottolineato che, in materia di condominio di edifici, la Corte di legittimità, ai fini del riconoscimento della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, ha affermato spettare al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio.

Peraltro se detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio (Cass. 4.10.2010 n. 20).

Una tale condotta, pur con le caratteristiche peculiari della fattispecie in esame, non risulta mai avere formato oggetto di prova al riguardo, neppure offerta. In ogni caso, il difetto di autosufficienza del presente ricorso e la violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 6 e art. 369 c.p.c., n. 4 sul punto sono evidenti – per non avere il ricorrente neppure accennato ad una presunta deduzione nel giudizio di merito e la sede processuale in cui la circostanza sarebbe stata evidenziata – e non ne consentono, sotto questo profilo, l’esame.

Quanto alla supposta contraddittorietà, sostenuta con il secondo motivo, è del tutto irrilevante che la Corte di merito abbia affermato che l’obbligo della eliminazione dei vizi lamentati fosse stato assunto “in sede di stipula del contratto”, posto che, trattandosi di contratto di durata, ciò che la Corte di merito ha ritenuto rilevante ai fini dell’affermazione della “non scarsa importanza dell’inadempimento” è stata la condotta della locatrice in corso di rapporto che “omise successivamente di porvi rimedio” alle infiltrazioni lamentate.

Quanto all’importanza dell’inadempimento, la sua valutazione spetta al giudice di merito e correttamente motivato come nella specie, non è censurabile in questa sede (v. per tutte Cass. 28.6.2006 n. 14974).

Conclusivamente, il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono posta a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 6 marzo 2012.