Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

SOVRANO MILITARE ORDINE DI MALTA (S.M.O.M.), in persona del rappresentante legale pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato nel suo studio in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d’appello dell’Aquila in data 19 giugno 2008;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 28 novembre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso per manifesta infondatezza.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), in data (OMISSIS), con rogito del notaio (OMISSIS) di (OMISSIS), acquisto’ dal Sovrano Militare Ordine di Malta (d’ora in poi anche S.M.O.M.) un appezzamento di terreno di mq. 200 prospiciente su corso (OMISSIS), distinto in catasto al foglio (OMISSIS), particella (OMISSIS), per il prezzo di lire 300.000.

Con atto di citazione notificato il 17 gennaio 1972, il (OMISSIS) convenne in giudizio davanti al Tribunale di Avezzano il Comune della stessa citta’ ed esercito’ nei suoi confronti azione di revindica, lamentando di essere stato impedito nel possesso del predetto appezzamento di terreno per l’opposizione del Comune medesimo che se ne era dichiarato proprietario e lo aveva recintato.

Il Comune contesto’ l’avversa pretesa.

Con ordinanza dell’8 marzo 1912, il giudice istruttore autorizzo’ la chiamata in causa del Sovrano Militare Ordine di Malta che, costituendosi, si dichiaro’ disposto a restituire il prezzo della vendita in conformita’ alla previsione contrattuale ed all’esito del giudicato contrario al suo avente causa. Il Sovrano Militare Ordine di Malta dedusse di non essere tenuto ad altro adempimento, e quindi di non dovere interessi o alcun risarcimento, stante il patto, contenuto nel contratto di compravendita, limitativo della garanzia per evizione.

Intervenne volontariamente in giudizio (OMISSIS) per far valere, in confronto di tutte le parti, il suo diritto di proprieta’ sul bene in contesa.

Dopo l’interruzione del processo, acquisiti numerosi documenti ed espletata c.t.u., la causa venne decisa dal Tribunale di Avezzano con sentenza depositata il 14 marzo 2005. Dichiarata l’appartenenza alla (OMISSIS) della proprieta’ dell’appezzamento di terreno in questione, il primo giudice – per quanto qui interessa – accolse parzialmente la domanda di garanzia del (OMISSIS) (che aveva chiesto anche il risarcimento dei danni) e condanno’ il Sovrano Militare Ordine di Malta alla restituzione del prezzo e delle spese accessorie dell’atto, con gli interessi legali dalla domanda al saldo, ponendo a carico di quest’ultimo la meta’ delle spese di causa.

2. – La Corte d’appello dell’Aquila, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 19 giugno 2008, ha rigettato il gravame del Sovrano Militare Ordine di Malta.

2.1. – La Corte distrettuale ha ritenuto ammissibile la chiamata in garanzia dello S.M.O.M.; ha dichiarato sussistente l’interesse del (OMISSIS) a detta chiamata; ha giudicato dovuti gli interessi legali, costituendo essi un effetto naturale della domanda giudiziale; ha ritenuto sussistente il diritto del compratore di pretendere, accanto alla restituzione del prezzo pagato, anche il rimborso delle spese accessorie per la stipulazione dell’atto e non ripetibili; ha giudicato conforme a diritto la regolamentazione delle spese di causa.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il Sovrano Militare Ordine di Malta ha proposto ricorso, con atto notificato il 20 luglio 2009, sulla base di nove motivi.

L’intimato non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione dell’articolo 116 c.p.c., e articolo 2697 c.c.), il ricorrente sostiene che la mancata contestazione, da parte del (OMISSIS), del ricevimento della raccomandata del 9 maggio 1961, con cui il Sovrano Militare Ordine di Malta gli riconosceva la garanzia nel caso di evizione nei termini pattuiti all’articolo 3 del contratto (restituzione del prezzo, senza interessi e indennizzi), era gia’ di per se’ sufficiente a ritenere provata tale circostanza di fatto, con conseguente venir meno dell’interesse alla chiamata in causa dello S.M.O.M..

Con il secondo mezzo (nullita’ della sentenza o del procedimento) si denuncia l’illegittimita’ della sentenza per violazione dell’articolo 100 c.p.c., la’ dove essa, pur in assenza di qualsiasi contestazione da parte dello S.M.O.M. del diritto alla garanzia per evizione nei termini convenuti nel contratto di compravendita, ha affermato la sussistenza dell’interesse ad agire per essere la domanda attorea estesa ad elementi diversi dalla restituzione del prezzo di acquisto (la corresponsione di interessi, il risarcimento del danno ed il rimborso delle spese, non dovuti per contratto).

1.1. – I due motivi – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati.

La complessiva censura muove, in fatto, dal presupposto che l’Ordine si sarebbe dichiarato disponibile ante causata, con lettera del 9 maggio 1961, ad adempiere all’obbligazione di restituzione del prezzo, nei termini pattuiti in. sede di stipulazione del contratto di compravendita, se e quando fosse stato giudizialmente accertato il diritto di un terzo sul bene.

Ora la Corte territoriale ha in realta’ accertato – con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa – che la lettera del 9 maggio 1961 non risulta ne’ inviata ne’ tantomeno ricevuta, la prova al riguardo non evincendosi ne’ da accertamenti della sentenza di primo grado ne’ da ammissioni, esplicite o implicite, della parte destinataria di quella dichiarazione di disponibilita’ a restituire il prezzo.

Occorre anche considerare che la dichiarazione di disponibilita’ dello S.M.O.M. – anche a ritenerla pervenuta all’indirizzo del destinatario – era subordinata al fatto che il legittimo proprietario desse “una efficace dimostrazione e documentazione del suo diritto”. Di qui l’interesse del (OMISSIS) alla chiamata in causa del venditore, essendo a cio’ l’acquirente tenuto ai sensi dell’articolo 1485 c.c., onde evitare di perdere il diritto alla garanzia in caso di disponibilita’, da parte del venditore, di elementi probatori idonei a sovvertire l’esito della causa di evizione.

E’ in ogni caso assorbente il rilievo che la domanda di garanzia si estendeva ad oggetti ulteriori rispetto alla restituzione prezzo, avendo il (OMISSIS) domandato, tra l’altro, anche il rimborso delle spese, che invece l’Ordine si rifiutava di riconoscere.

2. – Con il terzo motivo (violazione degli articoli 1487, 1488 e 1282 c.c.) il Sovrano Militare Ordine di Malta – premesso che nella specie, per effetto della previsione contenuta nell’atto di vendita, alla parte acquirente era riconosciuto il solo diritto alla restituzione del prezzo senza interessi di sorta – censura che la sentenza impugnata abbia condannato esso venditore alla corresponsione di detti interessi.

2.1. – Il motivo e’ infondato.

L’esclusione di “interessi di sorta”, per effetto della clausola limitativa della portata della garanzia per evizione, si riferisce agli interessi sul prezzo dal momento dell’esborso, ossia a far data dal pagamento conseguente alla stipulazione, il (OMISSIS), del contratto di compravendita.

Diverso e’ il caso di specie, nel quale vengono in gioco gli interessi legali sulla somma dovuta in restituzione con decorrenza dalla notificazione della domanda giudiziale di chiamata in garanzia: a questo pagamento, con decorrenza dalla detta notifica, il venditore e’ stato esattamente condannato, essendo tale condanna un effetto naturale dell’accoglimento della domanda di garanzia per evizione, che ha per oggetto un credito di valuta.

3. – Con il quarto (violazione degli articoli 1487, 1488 e 1223 c.c.) e con il quinto motivo (violazione degli articoli 1362 e 1365 c.c.) si deduce che la domanda del (OMISSIS) volta ad ottenere il rimborso delle spese sostenute per il contratto di compravendita doveva essere respinta, essendo stato il rimborso di “indennizzi di qualsiasi sorta” convenzionalmente escluso dalla garanzia per evizione.

3.1. – La censura articolata con i due mezzi e’ infondata.

La vendita in cui sia stata convenzionalmente modificata la portata della garanzia per evizione, escludendosi che il venditore, pur tenuto alla restituzione del prezzo, debba pagare indennizzi di qualsiasi sorta, mantiene il suo carattere commutativo e non e’ configurabile come un negozio aleatorio a rischio e pericolo del compratore. Ne consegue che, per effetto della pattuizione di siffatta diminuzione della garanzia, il venditore e’ esonerato dal risarcimento dei danni, ma, ai sensi dell’articolo 1488 c.c., comma 1, non e’ liberato dall’obbligo, oltre che di restituire il prezzo, di rimborsare le spese accessorie alla stipulazione dell’atto e non ripetibili.

4. – Il sesto (violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c.) ed il settimo motivo (insufficiente e contraddittoria motivazione) lamentano che la Corte distrettuale abbia ritenuto di disporre la compensazione delle spese di lite solo in ragione del 50% anziche’ integralmente, nonostante la soccombenza del (OMISSIS) sulla maggior parte delle domande svolte.

4.1. – La complessiva doglianza e’ infondata, giacche’ la condanna dello S.M.O.M. alla rifusione, in favore del (OMISSIS), di meta’ delle spese processuali del giudizio primo grado, compensate per la restante parte, corrisponde all’esito del giudizio, essendo l’Ordine risultato, sia pure in parte, soccombente.

5. – L’ottavo (violazione della tariffa forense di cui al Decreto Ministeriale 8 aprile 2004, n. 127) ed il nono motivo (omessa o insufficiente motivazione) censurano che la sentenza impugnata, nel confermare la liquidazione delle spese effettuate dal Tribunale di Avezzano, abbia liquidato spese, diritti ed onorari in misura esorbitante e superiore ai massimi previsti dalla tariffa forense in relazione allo scaglione applicabile.

5.1. – L’uno e l’altro motivo sono inammissibili perche’ non colgono la ratio decidendi.

Invero, la Corte territoriale non ha scrutinato nel merito le doglianze relative all’importo della liquidazione in considerazione della genericita’ dei rilievi contenuti nell’atto di appello.

Il ricorrente avrebbe dovuto prospettare un vizio in procedendo e lamentare che, con l’atto introduttivo del giudizio di gravame, era in realta’ stata avanzata una censura specifica in ordine al quantum delle spese liquidate dal Tribunale.

Invece, il ricorrente ha dedotto un vizio in iudicando, sotto il profilo dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, censurando che i giudici di merito abbiano riconosciuto somme di gran lunga superiori al valore della controversia ed ai valori massimi consentiti dagli scaglioni tariffari applicabili.

6. – Il ricorso e’ rigettato.

Nessuna statuizione sulle spese deve essere adottata, non avendo l’intimato svolto attivita’ difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Svolgimento del processo

1) È controversa la responsabilità dell’amministrazione condominiale di via (OMISSIS) , retta dallo Studio Bielle snc, in relazione a tre ragioni di danno fatte valere dal Condominio.
Nel 2003 quest’ultimo conveniva in giudizio lo studio Bielle, lamentando che in relazione alle spese per la video ispezione delle canne fumarie deliberata dall’assemblea, l’amministratore aveva esposto in rendiconto costi più che duplicati, poiché la delibera riguardava il prezzo fissato per appartamento, mentre l’addebito della ditta incaricata riferiva il costo unitario per ogni singola canna fumaria ispezionata.
Il condominio lamentava poi maggiori costi per sanzioni e more, conseguenti a ritardati pagamenti a fornitori per circa 13 milioni di lire tra il 98 e il 2000; nonché oneri di un sinistro occorso nel 1996 per l’omessa cura di una pratica assicurativa caduta in prescrizione.
Il tribunale di Milano con sentenza 25 agosto 2006 rigettava ogni profilo di domanda, rilevando: A) che il Condominio non aveva la legittimazione a far valere la lesione patrimoniale derivante al singolo condomino, che avesse pagato più del dovuto quale proprietario di una canna fumaria aggiuntiva rispetto al preventivo.

B) che il rimprovero relativo ai ritardi nei pagamenti era imputabile alla morosità persistente dei condomini e non alla mala gestio dell’amministratore.
C) che Studio Bielle aveva tempestivamente inviato all’assicuratore la denuncia di sinistro e che il nuovo amministratore avrebbe dovuto verificare il buon fine della pratica, mediante trasmissione alla compagnia assicuratrice della lettera della società AEM che quantificava il danno.
1.1) La corte d’appello Ambrosiana con sentenza 8 febbraio 2010, notificata il 9 marzo 2010, riformava la decisione di primo grado e, ritenuta la legittimazione passiva dell’appellata Studio Bielle SNC, la condannava al pagamento di Euro 18.481 per maggiori costi da video ispezione, circa Euro 7.000 per sanzioni e more e Euro 925,64 per sinistro AEM.
Studio Bielle SNC ha proposto ricorso per cassazione sviluppato in 6 motivi, resistito da controricorso del Condominio di via (OMISSIS) .
Le parti hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

2) Con il primo motivo, lo Studio Bielle snc lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 C.C., in relazione all’articolo 360 primo comma numero 3.
Sostiene che erroneamente la corte d’appello aveva ritenuto la sussistenza della legittimazione attiva del Condominio, perché l’amministratore del condominio non poteva, in assenza di uno specifico mandato dei singoli condomini, promuovere un’azione per ottenere il ristoro dei danni patiti individualmente da ciascuno di essi.
Afferma che la spesa per gli interventi deliberati dall’assemblea, quand’anche sostenuta con i fondi condominiali, doveva in ogni caso gravare individualmente sui singoli condomini proprietari delle canne fumarie che abbisognavano degli interventi stessi. Solo costoro, secondo parte ricorrente, erano abilitati a verificare il legittimo impiego dei fondi, in quanto soggetti incisi dal danno.
Nega che il condominio quale committente dei lavori potesse avere legittimazione attiva nei confronti dell’amministratore, perché l’azione aveva appunto riguardato quest’ultimo e non l’appaltatore. Infine osserva che sotto il profilo dell’obbligo del conto posto a carico del mandatario, comunque l’amministratore non aveva titolo per svolgere la domanda di danni nei confronti del suo predecessore perché eventuali somme da quest’ultimo dovute al condominio entrerebbero a far parte dei fondi comuni come sopravvenienze, procurando indebiti arricchimenti ai condomini rimasti estranei alle video ispezione.
Pertanto, dovendo tali somme essere attribuite ai singoli condomini incisi dal danno, era da escludere la legittimazione dell’amministratore. Del pari la legittimazione doveva ritenersi circoscritta alle sole azioni perfettamente compatibili con le attribuzioni fissate dall’articolo 1130 C.C. La censura è infondata.
2.1) L’art. 1130, n. 1, c.c., fa obbligo all’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, sicché egli deve ritenersi autonomamente legittimato a resistere nelle conseguenti controversie ai sensi del primo comma del successivo articolo 1131, il quale nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio (c. 1138) o dall’assemblea, riconosce all’amministratore la rappresentanza dei partecipanti (cfr. Cass. 7 febbraio 1998, n. 1302, Foro it., 1998, I, 1103; Cass. S.U. 18331/10).
Nella specie è incontroverso che i controlli sulle canne fumarie dell’edificio vennero congiuntamente deliberati in assemblea condominiale e che all’amministratore venne affidato il compito di operare per l’esecuzione, tanto che dal suo agire è scaturita la doglianza circa il maggior prezzo pagato.
3) Secondo e terzo motivo attengono all’addebito all’amministrazione odierna ricorrente del maggior costo preteso e ottenuto dalla ditta incaricata di eseguire le viedeoispezioni delle canne fumarie rispetto a quanto previsto in sede assembleare.
Parte ricorrente sostiene che per mero errore riconoscibile venne verbalizzato in assemblea il costo di 150.000 lire per appartamento e non per ogni canna fumaria; che la previsione di un costo per appartamento era illogica; che la sentenza impugnata avrebbe apoditticamente stabilito il contrario.
La censura non può essere accolta.
Si tratta invero di mera contrapposizione a una tesi, argomentatamente esposta in sentenza, di altra, che non dimostra la illogicità della prima.
La Corte ambrosiana ha sottolineato come per tutto il corso del giudizio di primo grado Studio Bielle non ha evidenziato né discusso il preteso errore di verbalizzazione e come il primo giudice abbia addebitato scorrettezza e malafede ai condomini, a fronte di un tenore chiarissimo del verbale e del comportamento omissivo successivamente adottato dall’amministrazione. Quest’ultima si era ben guardata “dall’interpellare nuovamente il condominio”, sebbene il preteso errore comportasse un raddoppio dei costi complessivi, essendo stata pagata la somma di 67.285.000 lire in luogo de 31.500.000 lire previste.
Il ragionamento è congruo e logico e non reca vizi in relazione all’interpretazione del contratto (art. 1362 c.c.) o alla norma che disciplina l’errore riconoscibile (art. 1431 c.c.). La terza censura del ricorso, che si riferisce a violazione di queste norme, non è fondata, giacché la motivazione resa dalla Corte è coerente con queste disposizioni, facendo riferimento anche alla condotta successiva alla stipula, oltre che a un tenore letterale che non era illogico, essendo possibile che per opere condominiali inusuali e rare l’appaltatore preferisse proporre un sistema egualitario e forfettario, di più facile appetibilità assembleare, prescindendo dall’addebito per ogni canna fumaria.

4) È invece fondato il quarto motivo, che denuncia vizi di motivazione con riguardo alle sanzioni e alle “more” irrogate in pendenza di ritardati pagamenti di bollette di energia elettrica dei due esercizi amministrati dallo Studio ricorrente. Si tratta di circa sedici milioni di lire di costi gravanti sul condominio e che il tribunale ha negato siano da considerare voce di danno addebitabile all’amministrazione.
La Corte d’appello ha capovolto tale statuizione, ritenendo che il tribunale abbia genericamente menzionato i solleciti di pagamento fatti dall’amministratore ai condomini e la “morosità cronica” dei condomini, che configgerebbe con la concentrazione delle sanzioni nell’annualità 1999/2000.
Il ricorso critica la sentenza d’appello e fa leva sul testo della sentenza di primo grado, puntualmente riportato, la quale aveva specificato il riferimento ai documenti dai quali risultavano le azioni intraprese.
Alla luce di questo testo, la valutazione di “insufficienza delle argomentazioni del primo giudice” espresso dalla sentenza impugnata si rivela totalmente ingiustificato.
Per capovolgere la decisione del tribunale e il suo riferimento a varie risultanze di disavanzi e ritardi, ciascuna con specifico ancoraggio a documenti prodotti, la Corte d’appello avrebbe dovuto esaminarli uno per uno e spiegare perché non fosse vero quanto dettagliatamente riportato dall’accurata sentenza del tribunale, dalla quale coerentemente e razionalmente era spiegato come plurimi ritardi fossero emersi, vari solleciti di pagamento fossero stati inviati e azioni monitorie ed esecutive intraprese. Nulla di tutto ciò risulta dalla sommaria e apodittica decisione impugnata, che ha fatto ricorso ad argomenti impressivi circa la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte ai pagamenti ed evitare le sanzioni o alla contraddizione tra il pagamento – doppio del previsto – dell’appalto per le video ispezioni e il mancato pagamento delle bollette.
il ricorso ha facile giuoco a smontare queste approssimative argomentazioni, facendo presente che nel volgere di tempo in cui maturarono i ritardi sarebbe stato impossibile, salvo specifica dimostrazione del contrario, indurre parte dei condomini a versare
su un velleitario fondo speciale somme ingenti, come quelle dovute dai condomini morosi.
Né ha senso l’osservazione circa la scelta di un pagamento in luogo di un altro. Una volta stabilito che si trattava di pagamenti dovuti e a fronte di servizi goduti, ai condomini spettava l’obbligo di farvi fronte, salvo richiesta di danni per maggiori spese dovute a errori dell’amministratore, come stabilito per il maggior costo delle video ispezioni. Ciò che i condomini non potevano fare era invece sospendere i pagamenti dovuti al condominio, ben dovendo essi sapere che le carenze di cassa espongono a mancati pagamenti dei fornitori, con conseguente taglio delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori.
È alla luce di questi rilievi che dovrà quindi essere nuovamente considerato l’appello in ordine al rigetto, da parte del tribunale, di questo capo di domanda.
5) Con riguardo alla questione testé discussa,parte ricorrente ha svolto un altro motivo di ricorso, il quinto, che lamenta violazione dell’articolo 112 cpc, per omesso esame di domande ed eccezioni.
Trattasi di censura poco comprensibile, che si risolve nel ripetere la denuncia di cui al punto precedente assumendo che le argomentazioni erano state già spese in appello, ma non erano state considerate. In realtà è quindi denunciato impropriamente lo stesso vizio di motivazione già fatto valere sub 4).
6) Fondato è il sesto motivo di ricorso, concernente violazione e falsa applicazione dell’art. 2952 c.c..
Con riferimento alla dedotta negligenza nella gestione di una pratica assicurativa, la corte d’appello ha ritenuto che, dopo la denuncia di sinistro del 1996, l’amministratore aveva omesso di compiere altri atti interruttivi della prescrizione. Il ricorso puntualmente osserva che tanto la sentenza, quanto probabilmente le successive amministrazioni condominiali hanno trascurato il quarto comma dell’art. 2952 e. e, a tenore del quale: “la comunicazione all’assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o dell’azione da questo proposta sospende il corso della prescrizione (c.c. 2941) finché il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile oppure il diritto del terzo danneggiato non sia prescritto”.
Pertanto, posto che era pacifico l’invio da parte di Studio Bielle di una “opportuna denuncia” all’assicuratore (così la citazione introduttiva, riportata dal ricorso a pag. 26), per poter addebitare incuria nella gestione della pratica, il giudice di merito di secondo grado avrebbe dovuto spiegare perché la prescrizione non fosse stata sospesa da quella comunicazione o in che termini fosse addebitabile inerzia all’amministratore sostituito nei primi mesi del 2002 e non piuttosto al suo successore, come ritenuto dal giudice di primo grado.
In mancanza di tale spiegazione, si deve rilevare che sia stata fatta falsa applicazione del disposto dell’art. 2952 c.c.. Discende da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata in relazione all’accoglimento del quarto e sesto motivo di ricorso e il rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto e sesto motivo di ricorso; rigetta nel resto. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 568/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 7/2007 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 30/01/2007 R.G.N. 929/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’inammissibilita” o rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 24 giugno 2004 il Tribunale di Castrovillari accoglieva la domanda proposta con ricorso per decreto ingiuntivo da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), onde ottenere il rimborso delle spese sostenute per il ripristino dell’immobile a lui locato, per quote condominiali, tassa annuale di locazione, oltre interessi legali e spese, rigettando la opposizione dello (OMISSIS).

Su gravame dello (OMISSIS) il 30 gennaio 2007 la Corte di appello di Catanzaro ha revocato il decreto ingiuntivo ed ha condannato lo (OMISSIS) al pagamento in favore della (OMISSIS) al pagamento di euro 6.480, 39 oltre interessi dalla data della domanda avanzata in primo grado e confermato la condanna alle spese di primo grado e condannato lo (OMISSIS) alle spese per il secondo grado.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione lo (OMISSIS), affidandosi a due motivi, corredati dei prescritti quesiti.

Resiste con controricorso la (OMISSIS).

Le parti hanno depositato rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Con il primo motivo (violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, nella parte in cui si e’ ritenuto da parte del giudice dell’appello la validita’ dell’articolo 10 del contratto di locazione del 1987 ) il ricorrente lamenta che erroneamente il giudice a quo avrebbe ritenuto quella clausola valida, mentre essa andava considerata nulla perche’ contraria alla normativa concernente il c.d. equo canone.

La censura e’ inammissibile per le seguenti considerazioni.

Va detto che essa non e’ inammissibile perche’, come deduce la resistente, di essa non si e’ mai trattato nelle pregresse fasi di merito, essendo la nullita’ rilevabile di ufficio ex articolo 1421 c.c., ma perche’, pur essendo nulla, per come si evince da Cass. n. 11703/02 – ed in tal senso va corretta la decisione impugnata che la qualifica, assieme alle altre come particolarmente gravosa (p. 7 sentenza impugnata) – e, quindi, rilevabile di ufficio dal giudice alla stregua dell’articolo 1421 c.c., e’, altresi’, indubbio che il rilievo officioso da parte del giudice anche di cassazione di una nullita’ ex articolo 1421 c.c., non si applica, come nella specie, allorquando per l’accertamento di tale nullita’ sono necessaria specifiche indagini di fatto (gia’ in tal senso Cass. n. 5825/67), senza trascurare, inoltre, che nelle fasi di merito, malgrado la sua esistenza, non ci si era riferito ad opere di straordinaria amministrazione.

2.-Con il secondo motivo (motivazione insufficiente sulla necessita’ degli interventi manutentivi – p.6 ricorso-; non e’ stata affrontata la questione della congruita’ dei prezzi per l’acquisto dei materiali) il ricorrente censura la sentenza impugnata nel senso che il giudice a quo non avrebbe tenuto conto anche dei rilievi tecnici fatti ed egli non sarebbe stato messo in condizione di poter realizzare con impresa di propria fiducia i lavori di manutenzione straordinaria (p. 10 ricorso).

Osserva il Collegio che a ben leggere la complessa censura, essa sembra mancare del necessario momento di sintesi e, comunque si concreta in censure in fatto e che non corrispondono alla motivazione della impugnata sentenza.

Di vero, il giudice dell’appello si e’ fatto carico di valutare la relazione del tecnico di parte ed ha privilegiato quella predisposta per conto della locatrice, della quale elenca gli specifici rilievi sui danni subiti, per concludere che mentre lo (OMISSIS) non ha adeguatamente provato le sue asserzioni, la locatrice, anche attraverso i testi escussi, ha assolto al suo onere probatorio, anche alla luce della valutazione delle deposizioni testimoniali di entrambe le parti (p. 10-16 sentenza impugnata).

Ed, inoltre, la questione della congruita’ dei prezzi, di cui tratta il motivo, e’ stata, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, risolta dal giudice dell’appello con una duplice ratio decidendi:

a) con la puntuale precisazione che “in primo grado non e’ mai stata sollevata alcuna contestazione in ordine alla debenza di tali importi”, ossia degli importi richiesti dalla locatrice; b) in ogni caso la parte appellata ha prodotto la documentazione richiesta con l’ ordinanza collegiale (p. 16 sentenza impugnata). Infine, per quanto concerne la richiesta di restituzione di quanto ottenuto ed incassato dalla locatrice, la stessa e’ inammissibile in questa sede di legittimita’.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 1.700, di cui euro 200 per spese oltre accessori come per legge.