Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SETTIMJ Giovanni – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 19082/2010 proposto da:

T.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TARANTO 6, presso lo studio dell’avvocato ALTAMURA Giuseppe, che la rappresenta e difende, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO di (OMISSIS) in persona dell’amministratrice pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIUSEPPE AVEZZANA 2/B, presso lo studio dell’avvocato LATELLA Stefano, che lo rappresenta e difende, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 429/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA del 23.12.09, depositata il 03/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 27/05/2011 dal Consigliere Relatore Dott. LINA MATERA;
udito per la ricorrente l’Avvocato Giuseppe Altamura che si riporta agli scritti.
È presente il Procuratore Generale in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che nulla osserva.

Fatto

PREMESSO IN FATTO

Il relatore della Sezione ha depositato in Cancelleria la seguente relazione, a norma dell’art. 380 bis c.p.c.:

“Con atto di citazione notificato il 18-4-2002 T.A., quale proprietario dell’appartamento sito nella palazzina (OMISSIS), conveniva in giudizio il Condominio di tale edificio, per sentire annullare o dichiarare la nullità della deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini in data 22 marzo 2002, nella parte in cui aveva stabilito di utilizzare una parte del giardino condominiale per la realizzazione di dodici posti auto da assegnare ai condomini tramite sorteggio.

L’attrice deduceva che tale delibera era illegittima, in quanto prevedeva una innovazione vietata ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c., per assoluta alterazione della funzione e destinazione del giardino, nonchè del decoro architettonico dell’edificio.

Evidenziava, inoltre, che non vi era stata la maggioranza richiesta dall’art. 1120 c.c. e art. 1136 c.c., comma 5.

Il Condominio si costituiva contestando la fondatezza della domanda.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11009/2004, rigettava la domanda.

Tale sentenza veniva appellata dalla T..

Con sentenza depositata il 3-2-2010 la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la T., sulla base di tre motivi.

Il Condominio di (OMISSIS) resiste con controricorso.

1) Col primo motivo di ricorso la T. denuncia violazione di legge, in relazione agli artt. 1102, 1120 e 1121 c.c..

Deduce che, con sentenza n. 4922/1977, la Corte di Cassazione, in una situazione sostanzialmente identica a quella decisa dalla sentenza impugnata, ha affermato che l’autorizzazione data ai condomini di parcheggiare autovetture private in un’area relativamente ampia (circa 500 mq.) originariamente destinata a parco giardino altera in modo notevole ed in misura intollerabile le funzioni tipiche di un parco giardino; e che l’innovazione costituita dalla mutata destinazione di tale area condominiale da parco giardino a parcheggio di autovetture private di singoli condomini, non è certamente diretta al miglioramento della cosa comune, risultandone questa degradata sotto il profilo sia estetico che funzionale.

Assume che tale decisione ribalta in toto il ragionamento dei giudici di merito, i quali hanno apoditticamente sostenuto che la eliminazione di un’area verde condominiale e la trasformazione della stessa in parcheggio costituiscono una nota miglioria.

La censura è inammissibile per difetto del requisito di specificità.

La ricorrente si è limitata a richiamare una precedente pronuncia di questa Corte, pretendendo di desumere da essa l’erroneità del giudizio espresso dal giudice territoriale circa l’insussistenza della dedotta violazione del decoro architettonico.

E’ noto, peraltro, che l’indagine volta a stabilire se, a norma dell’art. 1120 c.c., una innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico di un determinato fabbricato, deve essere condotta tenendo conto delle peculiarità del caso concreto; e che, ai fini considerati, è necessario che l’alterazione del decoro architettonico sia apprezzabile e si traduca in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese (Cass. 25/1/2010 n. 1286). E’ pacifico, inoltre, in giurisprudenza, che l”indagine volta a stabilire se, in concreto, a norma dell’art. 1120 c.c., una innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico di un fabbricato è demandata al giudice di merito, il cui apprezzamento si sottrae al sindacato di legittimità se congruamente motivato (Cass. 3-9-1998 n. 8731; Cass. 24-3-2004 n. 5899; Cass. 25/1/2010 n. 1286).

Nel caso di specie la Corte di Appello, sulla base delle risultanze acquisite, ha escluso, con motivazione immune da vizi logici e in piena coerenza con i principi innanzi enunciati, che la destinazione a parcheggio di un’area di giardino interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione (mq. 240) rispetto alla superficie complessiva (mq. 1.300) abbia provocato un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, evidenziando altresì che la realizzazione del parcheggio, netta persistenza di una vasta area giardinata, lungi dal determinare un deprezzamento dell’edificio, ha comportato una valorizzazione dell’immobile.

La valutazione espressa al riguardo, pertanto, non può essere inficiata dalle contrarie e apodittiche affermazioni della ricorrente, prive di qualsiasi riferimento alla specifica situazione di fatto oggetto del presente giudizio.

2) Col secondo motivo la ricorrente denuncia violazione di legge, in relazione all’art. 8 del regolamento di condominio.

Sostiene che tale articolo vieta in maniera assoluta la eliminazione, anche parziale, del giardino condominiale e che, di conseguenza, erroneamente la Corte di Appello ha ritenuto compatibile col detto regolamento di condominio la eliminazione di una parte del giardino e la trasformazione dello stesso in parcheggio per auto.

Il motivo è inammissibile, sia perchè l’interpretazione del regolamento condominiale, per la natura negoziale di tale atto, può formare oggetto di censura in sede di legittimità solo sotto i profili della violazione o falsa applicazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale e dell’omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione (Cass. 25-10-2010 n. 21841), vizi che nella specie non sono stati dedotti, sia perchè, in base al principio di autosufficienza del ricorso, la ricorrente avrebbe dovuto trascrivere il testo della norma regolamentare asseritamente male interpretata dai giudici di merito, in modo di porre questa Corte in condizione di effettuare le necessarie verifiche.

3)Col terzo motivo la T. lamenta il difetto di motivazione.

Sostiene che la Corte di Appello non ha compiutamente motivato in ordine all’affermazione, contenuta in sentenza, secondo cui un appartamento fornito di parcheggio di auto sull’ex giardino condominiale avrebbe notoriamente maggior valore. Rileva, inoltre, che il giudice di merito non ha adeguatamente motivato in ordine alle deduzioni svolte dall’appellante, secondo cui ciascuno degli appartamenti facenti parte del condominio in questione è dotato di box, le auto vengono attualmente parcheggiate sul violetto condominiale e anche sulla pubblica via vi sono adeguate possibilità di parcheggio.

Anche tale motivo è inammissibile.

In ordine alla prima censura, si osserva che, secondo il costante orientamento di questa Corte, il ricorso alle nozioni di comune esperienza attiene all’esercizio di un potere discrezionale riservato al giudice di merito, il cui giudizio circa la sussistenza di un fatto notorio può essere censurato in sede di legittimità solo se sia stata posta a base della decisione una inesatta nozione del notorio stesso, da intendere come fatto conosciuto da un uomo di media cultura, in un dato tempo e luogo, non anche per inesistenza o insufficienza della motivazione, non essendo il giudice tenuto ad indicare gli elementi sui quali la determinazione si fonda (Cass. 18/3/2004 n. 5493; Cass. 14-7-2004 n. 13073; Cass. 17-9-2005 n. 18446; Cass. 14-12- 2005 n. 27591; Cass. 18-5-2007 n. 11643).

Quanto alla seconda censura, la stessa investe circostanze di fatto che dalla lettura della sentenza impugnata non risultano essere state dedotte nel giudizio di merito. Per il principio di autosufficienza del ricorso, pertanto, la ricorrente non poteva limitarsi ad affermare di aver allegato “sia in primo che in secondo grado” i fatti non esaminati dalla Corte di Appello, ma avrebbe dovuto trascrivere compiutamente quelle che erano state le sue deduzioni e indicare specificamente l’atto difensivo nel quale queste erano state proposte, in modo da consentire al giudice di verificare la tempestività e decisività delle stesse”.

La relazione è stata ritualmente comunicata al P.G. e notificata alle parti. La ricorrente ha depositato una memoria.

Il Collegio, esaminati gli scritti delle parti, discussa la relazione e considerati gli argomenti che vi sono stati svolti, condivide i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione, dovendo solo aggiungere:

In relazione al primo motivo di ricorso, il giudice del gravame ha altresì ritenuto, con apprezzamento di fatto non censurabile in questa sede, che la realizzazione del parcheggio non ha determinato alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune e, quindi, la sua “inservibilità” ex art. 1120 c.c.; e che, anzi, da essa è derivata una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini, stante la possibilità per i medesimi di usufruire di idonee aree di parcheggio e, quindi, di trarre dal bene comune un godimento di contenuto più pregnante.

Tale valutazione si pone in linea con l’orientamento espresso da questa Corte, la quale, in epoca più recente rispetto alla sentenza richiamata dalla ricorrente, ha avuto modo di puntualizzare che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini ed in parte a parco giochi ha ad oggetto un’innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (Cass. 29-12-2004 n. 24146), e che la deliberazione di destinazione a parcheggio di un cortile è diretta a disciplinare le modalità d’uso del detto bene comune (Cass. 8-11-2004 n. 21287), stabilendo, in entrambi i casi, la legittimità delle delibere adottate anche soltanto a maggioranza.

Il motivo in esame, pertanto, è infondato.

In relazione alla seconda censura mossa col terzo motivo, l’inammissibilità discende dalla non deducibilità in Cassazione di questioni che dalla sentenza impugnata, come nella specie, non risultino aver formato oggetto del giudizio di merito e che non siano introdotte con la previa censura della stessa sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 c.p.c., n. 4.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 27 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto – Presidente -
Dott. ODDO Massimo – Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.F. e F.D., elettivamente domiciliati in Roma, viale Tiziano n. 80, presso lo studio dell’Avv. Paolo Ricciardi, rappresentati e difesi dall’Avv. RICCIARDI Edilberto, per procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO DEL FABBRICATO DI VIA (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via Pavia n. 28, presso lo studio dell’Avv. PORPORA Raffaele, rappresentato e difeso dall’Avv. BARBATO Francesco per procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 332, depositata il 16 giugno 2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 5 giugno 2009 dal Consigliere Relatore Dott. Stefano Petitti;
udito, per il ricorrente, l’Avvocato Edilberto Ricciardi che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito, per il resistente, l’Avvocato Francesco Barbato, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 2 luglio 1998, F. e F.D. esponevano che erano proprietari di un locale destinato ad autorimessa sito nell’immobile di via (OMISSIS), al quale si accedeva dalla via (OMISSIS) attraverso un cancello che dava su di uno spazio comune, antistante all’androne condominiale; che avevano iniziato a servirsi di detto locale per parcheggiare la loro autovettura, incontrando peraltro l’opposizione dell’amministratore del condominio, che aveva preteso la restituzione delle chiavi del cancello sul rilievo che essi attori non avevano diritto di parcheggiare; che il Pretore, adito in via possessoria, aveva negato il richiesto interdetto possessorio, per assenza del periculum, riconoscendo peraltro il loro diritto a servirsi dell’area condominiale secondo la sua destinazione ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; che l’esercizio del loro diritto non ledeva nè comprimeva il diritto degli altri condomini, giacchè l’accesso richiedeva l’impegno del passaggio per un lasso di tempo appena apprezzabile;

che a causa dell’opposizione del Condominio avevano subito danni, quantificati in L. 43.000.000, tenuto conto delle tariffe di parcheggio applicate in zona; tanto premesso, gli attori convenivano dinnanzi al Tribunale di Salerno il Condomino di via (OMISSIS) per ivi sentir dichiarare il diritto di essi attori, in quanto proprietari, a servirsi, ex art. 1102 cod. civ., dell’area comune condominiale ubicata innanzi al locale di loro proprietà, accedendo alla stessa con l’automobile dal cancello sito al civico n. (OMISSIS), e per sentire ordinare al medesimo Condominio di non frapporre ostacoli a tale transito, con condanna al risarcimento dei danni.

Si costituiva il Condominio di via (OMISSIS) (e non (OMISSIS), come erroneamente indicato dagli attori), contestando la domanda e deducendo che il box-garage degli attori faceva parte in origine di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva diritto di accesso anche con veicoli da via (OMISSIS), mentre aveva diritto di accesso solo pedonale dallo spazio condominiale di via (OMISSIS); circostanza, questa, risultante sia dagli atti di vendita del locale ai F., sia da quello di vendita al loro dante causa.

Escluso il diritto di passo carraio, deduceva il condominio, non poteva ammettersene l’esercizio ex art. 1102 cod. civ., posto che il piccolo locale condominiale era sempre stato utilizzato come area di accesso e transito solo pedonale, sicchè la pretesa degli attori avrebbe alterato quella destinazione e sarebbe stata comunque incompatibile con l’uso promiscuo del cortile, risultando posta in pericolo l’incolumità fisica dei pedoni e impedito agli altri condomini il pari uso.

L’adito Tribunale, con sentenza del 16 febbraio 2001, accoglieva la domanda ex art. 1102 cod. civ., rigettava quella risarcitoria e compensava per un terzo le spese del giudizio.

Proponeva appello il Condominio, cui resistevano gli attori.

Con sentenza depositata il 16 giugno 2004, la Corte d’appello di Salerno, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda proposta da F.F. e F.D. e condannava gli stessi al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte, rilevato che la domanda era relativa all’uso, da parte di alcuni dei condomini, della cosa comune ed aveva quindi ad oggetto l’esercizio puro e semplice del diritto di condominio e non l’esercizio di ius in re aliena, e rigettato per questo il primo motivo di gravame, accoglieva invece il secondo e il terzo, con i quali il Condominio aveva dedotto, rispettivamente: a) che il Tribunale aveva omesso di considerare che la facoltà di ciascun condomino di servirsi della cosa comune in maniera tale da trame il maggior godimento individuale era condizionata dal divieto di alterarne la destinazione originaria, naturale, funzionale e attuale nonchè dal divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; b) che la sentenza impugnata comportava la immutazione concreta della destinazione da sempre data alla cosa comune e il diniego di pari uso da parte degli altri partecipanti, stante la incompatibilità del sanzionato uso promiscuo del bene e il pericolo per la incolumità degli altri condomini.

Richiamati i principi in tema di uso della cosa comune e di rapporto tra l’uso di alcuni e il concorrente uso da parte degli altri condomini, la Corte d’appello riteneva che il Tribunale, nell’affermare che l’uso del cortile per il transito dei veicoli che dovevano accedere al box-garage degli appellati non alterasse l’equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti del bene comune, e corrispondesse invece alla utilizzazione anche potenziale da parte degli altri condomini, avesse fatto applicazione di un principio corretto ad una fattispecie diversa.

Dalla descrizione dei luoghi allegata alla relazione del consulente tecnico della parte appellata emergeva, invero, che il preteso cortile condominiale che avrebbe dovuto essere utilizzato per il transito veicolare, altro non era che un viottolo chiuso sul lato di via (OMISSIS), largo circa mt. 2,85, da un cancello, la cui larghezza massima, all’altezza dell’androne del fabbricato, era di mt. 4,10.

Emergeva altresì che su tale viottolo non vi erano altre aperture se non quella dell’androne del fabbricato, all’incirca alla metà del percorso partendo da via (OMISSIS), e quella del locale dei F..

Dalle fotografie allegate alla relazione, pur se relative all’ingresso di altri fabbricati ubicati nella medesima via, inoltre, si rilevava che l’ingresso era esclusivamente pedonale, in quanto posto al di sopra del marciapiede, e presentava anche uno scalino all’altezza del cancello. Da questi elementi, la Corte d’appello traeva il convincimento che la destinazione e l’uso del viottolo- cortile era sempre stata quella pedonale, sin dalla costituzione del condominio nel 1962 e riteneva quindi infondato l’assunto degli appellati secondo cui non sarebbe risultato provato che l’area era destinata ad esclusivo uso pedonale: la circostanza, non contestata in primo grado, doveva infatti ritenersi pacifica.

La Corte rilevava poi che il locale destinato dai F. a rimessa era scaturito dal frazionamento di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva un autonomo accesso carraio da altro civico di via (OMISSIS). In sostanza, la conformazione del viottolo-cortile (larghezza, lunghezza, accessi) dimostrava che lo stesso era sempre stato utilizzato come via d’accesso esclusivamente pedonale. Il che comportava, in relazione alla prospettazione della domanda ex art. 1102 cod. civ., la necessità di verificare se fosse possibile il preteso uso particolare in relazione alla possibile destinazione del viottolo. La risposta, ad avviso della Corte territoriale, doveva essere negativa, nel senso che il transito dei veicoli per accedere al locale terraneo dei F. doveva ritenersi incompatibile con la destinazione normale del viottolo condominiale; e ciò in quanto, avuto riguardo alla larghezza del cortile, il transito veicolare avrebbe impedito una concorrente utilizzazione da parte degli altri condomini, non essendo certamente possibile parcheggiare le auto in un ambito così angusto e non essendovi altri locali destinati ad autorimessa. Il transito veicolare, inoltre, sarebbe risultato incompatibile con il normale uso pedonale del cortile, derivandone l’esposizione dei pedoni al rischio della propria incolumità e comunque l’impossibilità per gli stessi di transitare contemporaneamente al passaggio dei veicoli. Le dimensioni del cortile, infatti, non consentirebbero un sicuro e contemporaneo transito pedonale e veicolare, sicchè l’uno dovrebbe escludere l’altro e quindi quello veicolare determinerebbe una pregiudizievole invadenza nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del viottolo per accedere (a piedi e anche con veicoli per il carico e lo scarico di beni) allo stabile condominiale. Non a caso, del resto, lo stesso consulente tecnico di parte appellata aveva suggerito di delineare un passaggio esclusivamente pedonale, separato da quello veicolare, e di installare un semaforo all’altezza dell’androne del fabbricato.

In conclusione, la destinazione del cortile al transito esclusivamente pedonale non poteva ritenersi compatibile con l’apertura di un accesso per gli automezzi da parte dei proprietari del vano terraneo, in quanto l’ingresso e la sosta dei veicoli nell’area, impedendo o intralciando l’uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall’ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 cod. civ..

Per la cassazione di questa sentenza propongono ricorso F. e F.D. sulla base di un unico articolato motivo; resiste, con controricorso, l’intimato Condominio. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

Con l’unico motivo di ricorso, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1139 cod. civ., nonchè vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria e/o incongrua motivazione.

Premesso di essere condomini, al pari degli altri proprietari degli appartamenti ubicati nel condominio di via (OMISSIS), del cortile e del viottolo di accesso allo stesso, i ricorrenti affermano innanzitutto di avere diritto di servirsi di tale cortile transitandovi, oltre che a piedi, anche con le auto che devono essere custodite nell’apposita rimessa di proprietà esclusiva. Ritengono quindi che la sentenza d’appello, che ha escluso tale loro diritto, sia erronea per diverse ragioni. Innanzitutto, perchè ha ritenuto che oggetto del contendere fosse il diritto di parcheggiare o sostare nell’indicato cortile, giacchè ciò che l’amministratore del condominio aveva loro contestato era la possibilità di transitare per il viottolo e il cortile per accedere al locale di proprietà esclusiva.

La Corte d’appello avrebbe poi violato l’art. 1102 cod. civ., laddove non ha considerato che la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo diverso rispetto alla sua normale destinazione, sempre che ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari. La compatibilità dell’uso diverso con quello degli altri condomini deve poi essere valutata con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intenda fare della cosa comune e alle modalità del suddetto uso. E nel caso di specie non sarebbe dubbio che essi ricorrenti intendevano ed intendono utilizzare il cortile non per parcheggiare le auto ma unicamente per accedere al locale rimessa di loro proprietà esclusiva. In realtà, l’uso non normale della cosa comune sarebbe limitatissimo sia nel tempo che nello spazio, sicchè l’avere ritenuto che detto uso sia illegittimo violerebbe l’art. 1102 cod. civ..

La Corte poi non avrebbe considerato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (Cass., n. 8808 del 2003), sicchè sarebbe errata la sentenza impugnata laddove sostiene che l’uso della cosa comune per il transito veicolare è inammissibile perchè qualche condomino, se contemporaneamente volesse entrare o uscire dal portone, potrebbe essere esposto al rischio della propria incolumità ovvero non potrebbe parcheggiare o far sostare la sua auto. La Corte territoriale, quindi, avrebbe omesso di valutare se lo sporadico transito giornaliero di una o due vetture nel cortile determinasse o meno un costante squilibrio in danno delle esigenze e degli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, così omettendo di motivare sul punto decisivo costituito dalla compatibilità o meno dell’ipotetico utilizzo dell’area da parte di essi ricorrenti con gli usi da parte degli altri condomini.

La sentenza impugnata sarebbe inoltre contraddittoria laddove nega l’uso diverso ad essi ricorrenti ritenendolo incompatibile con i coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del cortile per accedere a piedi o anche con veicoli allo stabile condominiale.

Risulterebbe infatti incomprensibile la ragione per cui il solo transito di essi ricorrenti per accedere al box di loro proprietà causerebbe una pregiudizievole invadenza nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini, mentre ciò non avverrebbe in conseguenza del passaggio delle vetture degli altri condomini, per i quali viene ipotizzata addirittura la legittimità di un uso più intenso, quale la sosta dei veicoli nel cortile.

I ricorrenti censurano anche l’interpretazione data dalla sentenza impugnata alle considerazioni svolte nella consulenza tecnica di parte, rilevando che i riferimenti in essa contenuti miravano unicamente a dimostrare come uno spazio di circa un metro per il passaggio pedonale sarebbe del tutto adeguato, tanto che in moltissime strade della città i marciapiedi hanno una estensione non superiore a detta misura.

Erroneamente, infine, la Corte d’appello ha ritenuto che l’uso diverso della cosa comune, in assenza di opere di trasformazione fisica del bene comune, integri una non consentita innovazione.

Deve innanzitutto essere rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso, formulata sul rilievo che i ricorrenti avrebbero censurato un accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito.

Contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio controricorrente, invero, i ricorrenti hanno inteso porre una questione concernente la interpretazione dell’art. 1102 cod. civ., in tema di limiti all’uso da parte dei singoli condomini delle cose comuni, e un vizio di motivazione, evidenziandone aspetti di contraddittorietà o lacune argomentative.

Il ricorso è quindi ammissibile.

Esso è anche fondato e va quindi accolto.

Nella giurisprudenza di questa Corte si è avuto modo di precisare che “il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso. La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998). Invero, “qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 8808 del 2003).

Al contrario, “lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (Cass., n. 17208 del 2008).

In sostanza, “l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare” (Casa., n. 4617 del 2007).

In particolare, si è poi affermato che “tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività – anche diverse rispetto a quelle compiute in passato – che non siano vietate dal regolamento condominiale, poichè tale uso non può ritenersi condizionato ne dalla natura dell’attività legittimamente svolta nè dall’eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato” (Cass., n. 5848 del 2006).

Nel quadro di tali principi, ritiene il Collegio che il ricorso sia fondato e che meriti quindi accoglimento. Premesso che la materia del contendere concerne esclusivamente la possibilità, per i ricorrenti, di accedere con un autoveicolo alla rimessa di loro esclusiva proprietà e non anche la possibilità di parcheggiare l’autoveicolo stesso nel cortile condominiale, deve rilevarsi che, pur muovendo dalla condivisione dei principi ora enunciati, la Corte d’appello ha ritenuto che, nel caso di specie, l’uso della cosa comune richiesto dai ricorrenti sarebbe incompatibile con il concorrente uso della medesima cosa comune da parte degli altri condomini. Singolarmente, peraltro, la Corte d’appello ha apprezzato tale incompatibilità non solo con la consolidata destinazione della cosa comune al passaggio pedonale, ma anche con il contemporaneo transito veicolare da parte degli altri condomini, quanto meno al fine di eseguire operazioni di carico e di scarico di merci. Se dunque un simile uso della cosa comune è stato ipotizzato dalla Corte d’appello a favore dei condomini, che potrebbero accedere all’androne condominiale non solo a piedi ma anche con autoveicoli per effettuare operazioni di carico e di scarico, non si vede perchè l’uso analogo da parte dei ricorrenti sarebbe lesivo del pari uso della cosa comune e dell’art. 1102 cod. civ.. La contraddizione della motivazione della sentenza impugnata è pertanto evidente. Paradossalmente, nella ricostruzione della Corte d’appello solo ai ricorrenti, proprietari di un locale destinato a rimessa sarebbe precluso l’accesso veicolare, laddove agli altri condomini sarebbe possibile accedere al solo androne con autoveicoli per effettuare il carico e lo scarico di beni.

La Corte d’appello avrebbe infatti dovuto spiegare le ragioni per le quali quello che potrebbe costituire il pari uso della cosa comune sarebbe consentito agli altri condomini e non anche ai ricorrenti, i quali, in aggiunta alla posizione di comproprietari della cosa comune, rivestono la qualità di proprietari esclusivi dei locali che si aprono sulla cosa comune. Nè possono essere condivise le osservazioni del Condominio controricorrente, secondo il quale l’uso della cosa comune preteso dai ricorrenti determinerebbe la trasformazione dell’uso del bene comune in uso esclusivo dello stesso in favore dei ricorrenti. Infatti, posto che il transito veicolare è ipotizzato dalla stessa Corte d’appello come possibile utilizzo da parte degli altri condomini, sarebbe contraddittorio ritenere, come la Corte d’appello ha fatto e come il Condominio controricorrente sostiene, che il transito veicolare muterebbe la destinazione della cosa comune ove effettuato dai ricorrenti per condurre i propri autoveicoli nella rimessa di proprietà esclusiva.

E’ appena il caso di osservare poi che, ove si ammettesse la possibilità, che la stessa Corte d’appello ipotizza, di un transito veicolare per il carico e lo scarico di beni da parte degli altri condomini, il problema della incompatibilità di detto transito con la incolumità dei pedoni risulterebbe del tutto depotenziato e logicamente inidoneo a precludere la destinazione della cosa comune al transito veicolare richiesto dai ricorrenti.

Meritevole di censura appare altresì l’affermazione della Corte d’appello secondo cui la destinazione della cosa comune al transito anche veicolare in favore dei ricorrenti determinerebbe una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ.. In proposito, si deve ricordare che, secondo la giurisprudenza d questa Corte, “in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria)” (Cass., n. 11936 del 1999; Cass., n. 15460 del 2002).

Orbene, la sentenza impugnata, nella parte in cui afferma che, in assenza di opere materiali, la destinazione dell’accesso all’androne dell’edificio anche al transito dei veicoli diretti all’unica rimessa che si affaccia sul cortile condominiale, in un contesto in cui, secondo la stessa Corte d’appello, potrebbe ipotizzarsi l’accesso all’androne con veicoli da parte degli altri condomini, contrasta con l’indicato principio, poichè non emerge dalla situazione descritta dalla Corte d’appello la riconducibilità del diverso e più intenso uso della cosa comune alla nozione di innovazione, vietata ex art. 1120 c.c., comma 2.

In relazione a tali profili, che investono un punto decisivo della controversia, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio a diversa sezione della Corte d’appello di Napoli, la quale provvederà a nuovo esame dell’appello proposto dal Condominio, alla luce degli enunciati principi.

Al giudice del rinvio è demandato altresì il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, a diversa sezione della Corte d’appello di Napoli.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 5 giugno 2009.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2009.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22074-2010 proposto da:

ADIR SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CARDUCCI 4, presso lo studio dell’avvocato RIGHI ROBERTO, che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

P.A.M., L.P. (OMISSIS), L.P., elettivamente domiciliati in ROMA, CORSO VITTORIO EMANUELE II 18, presso lo studio dell’avvocato GIAN MARCO GREZ, rappresentati e difesi dall’avvocato ARIZZI FRANCO;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 822/2003 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 19/06/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato RIGHI Roberto, difensore della ricorrente si riporta agli atti;
udito l’Avvocato MUCCIO Nicolina, con delega depositata in udienza dell’Avvocato ARIZZI Franco, difensore dei resistenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

1) La controversia concerne l’azione di rimessione in pristino promossa dai proprietari del piano terra di un edificio, sito in (OMISSIS), nei confronti della società A.D.I.R. srl, proprietaria di soffitte asseritamente trasformate in mansarde abitabili, con parziale abbattimento del tetto e innalzamento della parte residua di esso.

La resistenza della convenuta è stata imperniata sul diritto di eseguire modifiche e innovazioni in forza di più convenzioni intercorse tra gli attori ( P. e Li.Pi. e P.A. M.) e i propri danti causa.

Il tribunale di Pistoia ha rigettato la domanda sul rilievo dell’inesistenza di un regolamento di condominio e della portata onnicomprensiva degli accordi intercorsi.

La Corte di appello di Firenze il 19 giugno 2009 ha accolto il gravame interposto dai sigg. L. – P. e, riconosciuta l’esistenza del condominio, ha escluso che nell’ambito degli accordi fosse stata consentita anche la modifica del tetto.

Ha pertanto disposto la “riduzione in pristino stato del tetto condominiale dell’edificio.

Srl ADIR ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 20 settembre 2010, articolato su 5 motivi.

Gli attori L. – P. hanno resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

2) Con il primo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 1117, in relazione agli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1371 c.c., la ricorrente contesta la natura condominiale dello stabile di (OMISSIS), assumendo che “dalle convenzioni inter partes” si ricava la comune intenzione di esse di non costituire alcun condominio.

La censura è imperniata sulla tesi che il condominio si forma solo se non c’è un regolamento negoziale contrario al suo sorgere, in quanto i beni elencati nell’art. 1117 c.c. sono comuni solo “se il contrario non risulta dal titolo”.

Nel caso di specie il titolo sarebbe costituito dalle convenzioni firmate dalle parti e/o dai loro danti causa, ove correttamente interpretate.

Le parti avrebbe voluto sciogliere la comunione senza costituire un condominio, ma dettando una “disciplina alternativa a quella codicistica”, come si dovrebbe desumere da tre elementi specificati nel quesito di diritto: c.1) aver dettato disposizioni analitiche circa la proprietà di strutture elencate all’art. 1117; c.2) aver dato alle parti la facoltà di compiere interventi edilizi senza corrispondere alcuna indennità; c.3) aver attribuito alla parte titolare del sottotetto la facoltà di modificarlo creando balconi, con ciò consentendo anche la sopraelevazione del tetto per poter accedere ai locali dai quali i balconi dovevano aggettare.

2.1) La censura è manifestamente infondata.

La Corte d’appello ha correttamente ritenuto che la presenza di più proprietari di singole unità immobiliari poste nello stesso stabile fosse sufficiente a dar conto della avvenuta formazione del condominio (risalente, par di capire da quanto riferito a pag. 8 del ricorso, all’atto di divisione del 1979 tra P.A.M. e i signori F. – P.M., questi ultimi danti causa di srl Adir), con la proprietà comune dei beni indicati all’art. 1117 c.c..

Per contestare ciò, il ricorso si sforza di dimostrare l’esistenza di un titolo contrario.

Il ricorso chiede in sostanza un riesame dell’interpretazione contrattuale alla luce della intenzione che sarebbe stata manifestata dalle parti e dell’interpretazione complessiva delle clausole.

I brani degli atti riportati in ricorso non evidenziano però alcun vizio interpretativo consistente nel non aver compreso l’esistenza di un titolo contrario alla proprietà comune.

Si riportano infatti: 1) pattuizioni relative all’assenso alla modifica, ampliamento e spostamento di finestre; alla possibilità di innalzare una canna fumaria (punto A. 2 pag 8 ricorso). 2) pattuizioni relative a costituzioni di servitù in cambio delle quali Adir avrebbe ottenuto il diritto di edificare e mantenere balconi al piano prima e piano soffitte (punto A. 3). 3) Facoltà di effettuare intereventi di ristrutturazione edilizia nella proprietà P. – F. con rinuncia ad ogni indennità (punto A.7).

A fronte di simili riferimenti, non è dato comprendere come da essi si possa evincere che non sia stata semplicemente pattuita una attribuzione di singole unità immobiliari in scioglimento della originaria comproprietà, con conseguente nascita del condominio.

Non vi è invero alcuna specifica attribuzione della proprietà (almeno) delle parti elencate nell’art. 1117 a ciascun singolo condomino, nè viene segnalata la presenza di una clausola specificamente contraria al disposto dell’art. 1117. Le pattuizioni invocate confermano invece la piena consapevolezza delle parti degli obblighi condominiali nascenti dalla costituzione del condominio, essendosi esse preoccupate di concedersi deroghe a facoltà di modifiche e ampliamenti delle parti private che avrebbero potuto essere altrimenti inibite o ostacolate dai condomini.

E’ dunque evidente la consapevolezza dei contraenti di trovarsi in regime condominiale e la preoccupazione di derogarla limitatamente a quanto specificamente assentito.

La mancanza di ogni riferimento alla volontà di derogare all’istituto condominiale o alla proprietà dei principali beni comuni rende già sufficientemente conto della infondatezza della tesi dedotta in questa prima censura.

3) Il secondo motivo, che denuncia vizi di motivazione, censura la sentenza per aver ritenuto che la terrazza a tasca realizzata “lato strada” avrebbe natura condominiale, “essendo invece pacifico che essa ricade integralmente su una porzione del piano di calpestio dell’attico di proprietà esclusiva”.

La doglianza non merita accoglimento.

La sentenza impugnata non ha inteso affermare quanto parte ricorrente teme.

Essa, sia pure con espressione non cristallina, ha affermato soltanto, in accordo con la giurisprudenza specificamente citata, che la demolizione di parte della falda aveva dato luogo a una struttura – sostitutiva del tetto a falda – che per usucapione avrebbe fatto “insorgere la proprietà individuale su quella parte che in precedenza era comune”.

Ciò significa – e in tal senso va intesa la motivazione – che si sarebbe consumata una definitiva appropriazione di quella parte del tetto spiovente, in violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso degli altri condomini, non più rimovibile trascorsi venti anni.

Ciè è reso palese dal riferimento testuale alla parte che era comune e dal preciso richiamo di Cass. 3199/83, la quale ha considerato proprio come appropriazione di cosa comune “la trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva” Chiarito che la sentenza non ha voluto riferirsi ad usucapione del piano di calpestio della neo costituita terrazza, cioè di quel che era parte del pavimento dell’appartamento di parte convenuta, la doglianza risulta infondata.

4) Il terzo motivo muove dalla tesi esposta nel precedente, al quale è strettamente connesso.

Parte ricorrente, timorosa, per equivoco sulla reale portata della decisione impugnata, che sia stato affermato che la terrazza costituisce “un lastrico solare di natura condominiale”, attacca questa ipotesi sotto più profili.

Denuncia quindi violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e art. 2909 c.c., sostenendo che sarebbe stata in tal modo perpetrata ultrapetizione, perchè parte attrice non aveva mai domandato l’accertamento della proprietà condominiale del lastrico solare e violazione del giudicato interno, perchè la sentenza di primo grado, non impugnata sul punto, aveva stabilito che il terzo piano era di proprietà della odierna ricorrente.

Le censure, atteso quanto esposto al paragrafo precedente, sono inammissibili, poichè non colgono una ratio decidendi della sentenza. Mette conto in proposito osservare che anche parte controricorrente, che se ne sarebbe potuta giovare, non ipotizza neppur lontanamente che la Corte d’appello abbia voluto pronunciare nel senso fatto oggetto di censura.

Anch’essa prudentemente interpreta la pronuncia impugnata secondo l’unico significato congruente: aver voluto sancire la condominialità del tetto a falda e l’abusività dell’alterazione di esso, tale da impedire agli altri condomini di far uso di quella parte di tetto demolita per costituire la terrazza (controricorso pag. 24 e 25).

5) Il cuore del ricorso, che merita sul punto accoglimento, è nel quarto motivo, ove si censura la sentenza della corte territoriale per “non aver accertato l’ammissibilità ex art. 1102 c.c. degli interventi effettivamente eseguiti da Adir srl sul tetto”. Sebbene la rubrica del motivo menzioni solo il vizio di motivazione, il motivo prospetta in realtà un errore di diritto, come è reso palese dal quesito con cui si conclude, formulato ex art. 366 bis c.p.c..

Parte ricorrente deduce che la modifica consistente nel taglio della parte finale della falda di copertura sul lato di via (OMISSIS), con appoggio finale non più sul vecchio muro, ma su “nuovo muro perimetrale arretrato rispetto al preesistente”, costituisce uso della cosa comune consentito ex art. 1102 c.c., non avendo conseguenze dannose per gli altri condomini. Altrettanto varrebbe, ex art. 1127 c.c., per l’innalzamento della copertura condominiale, ove “la sopraelevazione non comporti la realizzazione di un nuovo piano o di una nuova fabbrica”.

Le censure sono fondate.

Un ripetuto orientamento della Corte (Cass. 3199/83; 4466/97; 1737/05) tramanda che la trasformazione in terrazzo del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima, in quanto tale attività, oltre a non essere riconducibile all’esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell’ultimo piano dello edificio condominiale, realizza, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comporta appropriazione di cosa comune, che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento (secondo la sua natura) spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dello edificio (v. anche 4579/81; 3369/91 e 8777/94).

Si è detto pertanto che la eliminazione del tetto dell’edificio trasformato dal proprietario dell’ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo e1 illegittima perchè impedisce agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità (Cass. 24414/06).

Si è aggiunto (Cass. 972/06) che è illegittima la trasformazione, perchè la cosa comune viene sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini, ed è mutato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avuto riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. In tal senso conclude anche Cass. 5753/07, in un caso nel quale i proprietari esclusivi di tutto il sottotetto avevano asportato una “minima” porzione, pari a 9 mq su 150 mq di estensione.

6) Il Collegio reputa che questo orientamento debba essere ripensato sotto più profili.

In primo luogo occorre rilevare una linea di incoerenza di esso con quella giurisprudenza, rafforzatasi nel corso di questi anni, che da facoltà ai condomini di aprire porte e finestre nei muri perimetrali.

E’ da tempo ricorrente l’affermazione che l’ampliamento o l’apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino, o la trasformazione di una finestra, che prospetta il cortile comune, in porta di accesso al medesimo, mediante lo abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non costituisce, di per sè, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune (Cass. 703/87; 1112/88).

Si è giustificata questa valutazione, osservando che tale opera non comporta per i condomini una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102 c.c., comma 1, rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro non sia volta ad ovviare a una interclusione, ma si correli soltanto all’intento di conseguire una più comoda fruizione dell’unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. 4155/94).

Fermo l’obbligo di non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, è stato sancito pertanto più volte che il condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti, trattandosi di opere di per sè non incidenti sulla destinazione della cosa (Cass. 4996/94; 20200/05;

13874/10).

Si è ritenuta anche legittima l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla proprietà esclusiva (Cass. 1554/97).

Proprio nella sentenza da ultimo citata si è precisato che funzione dei muri perimetrali di un fabbricato condominiale è non solo di recingere l’edificio e sorreggere le strutture, ma anche di contenere le porte, le finestre, i balconi etc. L’utilizzazione del muro può consistere nella creazione o ampliamento di aperture.

6.1) Tale facoltà è stata ammessa tuttavia anche con riguardo al tetto degli edifici, affermando che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. 17099/06; 1498/98).

Questa ormai pacifica facoltà di frantumare l’unitarietà strutturale del bene perimetrale (muro o tetto che sia) fa dubitare circa la fondatezza della perentoria affermazione di divieto di modesti tagli del tetto.

Qualora detti tagli diano luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa, può dirsi che rientrino nell’ambito delle opere consentite al singolo condomino. Dal punto di vista strutturale si può dar luogo a interventi meno vistosi della realizzazione di un abbaino, che, se attuati con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali, sono compatibili con il mantenimento della destinazione della cosa locata.

6.2) Questa considerazione, formulata per assimilazione tra diverse opere che incidono su una parte perimetrale dell’edificio (muro o tetto), deve essere verificata alla luce dei due concetti fondamentali di destinazione della cosa comune e di pari uso della cosa comune.

Conviene muovere da quest’ ultimo.

La giurisprudenza di legittimità, in uno degli svolgimenti più acuti in materia, ha stabilito che “la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. – che in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici – non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808).

Muovendo da questi principi, che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, si impone una rilettura delle applicazioni dell’istituto di cui all’art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.

Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame. In una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correntezza dei rapporti (si pensi a Cass. SU 4806/05 in tema di deliberazioni nulle o annullabili) non è coerente, nè credibile, intendere la clausola del “pari uso della cosa comune” come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo.

Qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Non lo si può chiedere in funzione di un’astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l’uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr Cass. 17208/08 che ha escluso la legittimità dell’installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone).

Se è intuitivo, alla stregua della definizione data da 8808/03, che non è conforme a diritto impedire al proprietario del sottotetto di installare una finestra da tetto perchè il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto, è inevitabile interrogarsi sulla nuova frontiera tra uso consentito della cosa comune e alterazione di essa, alla luce da un lato del principio solidaristico e dall’altro delle moderne possibilità edificatorie.

6.3) La destinazione della cosa, di cui è vietata l’alterazione, è da intendere in una prospettiva dinamica del bene considerato. La possibilità, dianzi ricordata, di applicare finestre da tetto con notevole efficacia coibente e gradevoli esteticamente contribuisce senz’altro a far ritenere compatibile tale utilizzo con il rispetto della destinazione del bene.

Altrettanto può valere per la realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell’edificio.

Non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un’opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

Rimane da chiedersi se la materiale soppressione di una porzione limitata della falda sia di per sè alterazione della destinazione della cosa.

La risposta deve essere negativa, perchè per destinazione della cosa si intende la complessiva destinazione di essa, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale.

Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso.

Ovviamente il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione.

7) Resta da aggiungere che l’innalzamento del tetto, funzionale alla realizzazione della modifica della falda, non è, nella sentenza impugnata, autonomo oggetto di ratio decidendi.

La Corte d’appello di Firenze ha ritenuto l’illegittimità dell’opera prescindendo da esso.

Non v’è quindi materia per esaminare il relativo profilo del motivo di ricorso.

Spetterà al giudice di rinvio verificare l’incidenza di tale innalzamento alla luce dei principi sopraenunciati sull’utilizzo della cosa comune e, ove applicabili in relazione all’entità di queìsta modifica, di quelli conosciuti in tema di sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano.

8) L’ultimo motivo di ricorso, che lamenta violazione dell’art. 120 c.c. resta assorbito nell’accoglimento del quarto motivo, poichè ipotizza una subordinata prospettiva di legittimità dell’opera su cui la Corte d’appello è nuovamente chiamata a pronunciarsi.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Firenze che liquiderà le spese di questo giudizio, procederà a nuovo esame e si atterrà al seguente principio:

“Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, assorbito il quinto.
Rigettati gli altri.
Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Firenze, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 24 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. G. Battista D’AVINO Presidente
” Filippo ANGLANI Consigliere
” Franco PAOLELLA Rel. ”
” Antonio VELLA ”
” Roberto MICHELE TRIOLA ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

il Primo (Rg. n. 6279-85):

AP, quale proc.re di Eraldo Pieragnoli; elett. dom. in Roma Via del Corso, 300 presso lo studio dell’avv. Franco Giove; rapp. e difeso dall’avv. Giuliano Staderi per delega in calce al ricorso.

- Ricorrente -

contro

COND. VIA C.

- Intimato -

il Secondo (RG. n. 7468-85) proposto da:

CONDOMINIO DI VIA C, in persona del suo Amm.re Pier Paolo Guidi; elett. dom. in Roma, V.le delle Milizie, 19 presso l’avv. Ornella Manfredini; rapp. e difeso dagli avv.ti Nino Scripelletti e Silvio Marchetti per delega a margine del ricorso incidentale.

- Controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

PIERAGNOLI ALVARADO quale proc.re di Eraldo Pieragnoli.

- Intimati -

per l’annullamento della sentenza della C.A. di Firenze del 21-12-84 – 18-12-85.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30-1-89 dal Cons. Franco Paolella.
Per il ricorrente incidentale è comparso l’avv. N. Scripelletti che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Mario De Martini che ha concluso per la riunione dei ricorsi, rigetto ricorso principale; assorbimento di quello incidentale.

Fatto

Con atto del 16-6-1977, Pieragnoli Alvarado, quale procuratore “ad negotia” di Pieragnoli Eraldo, premesso che questi era condominio del fabbricato sito in Via Coppo di Marcovaldo 15 Firenze e proprietario, in parte, del lastrico solare di copertura, esponeva che il condominio nell’assemblea del 12 maggio 1977, aveva deliberato di effettuare un lavoro radicale di restauro di detto lastrico, con demolizione totale della pavimentazione e ricostruzione della stessa con “campigiane”; che il disposto rifacimento era inutile, poiché le infiltrazioni d’acqua che avevano motivato la decisione si erano manifestate soltanto in corrispondenza della grondaia; che la scelta del tipo di pavimentazione non spettava al condominio ma al proprietario del lastrico.

Tanto premesso, conveniva in giudizio il Condominio di Via Coppo di Marcovaldo 15, in persona dell’amministratore, davanti al Tribunale di Firenze, per sentir dichiarare illegittima ed inefficace la delibera impugnata.

Costituitosi, il condominio convenuto contestava le pretese attrici, chiedendone il rigetto.

Il Tribunale, previo espletamento di consulenza tecnica ed acquisizioni documentali, con sentenza del 4 maggio 1983 respingeva la domanda.

Impugnava il soccombente, riproponendo, quali ragioni di illegittimità della delibera, sia quella esposta nell’atto introduttivo che quelle introdotte nel corso del giudizio di primo grado, indicate – queste ultime – nel fatto che la delibera aveva riguardato materia non inclusa nell’ordine del giorno ed era stata assunta senza la maggioranza prescritta per le innovazioni dall’art. 1136 comma 5 c.p.c..

Con sentenza del 21 dicembre 1984 – 18 febbraio 1985, la Corte d’Appello di Firenze respingeva il proposto gravame e condannava l’appellante al pagamento delle spese processuali del grado.

Osservava tra l’altro la Corte, per quanto specificamente interessa il presente giudizio, che la deduzione – come ragione di illegittimità della delibera della mancata adozione della stessa con la maggioranza prescritta per le innovazioni, contrariamente a quanto ritenuto dai primi giudici, non poteva considerarsi inammissibile, avendo su di essa il convenuto condominio accettato, sia pure indirettamente, il contraddittorio; che tale deduzione doveva però respingersi perché infondata, attesocché con la delibera in questione non era stata decisa alcuna modifica sostanziale del lastrico solare e della sua utilizzazione, inquadrabile tra le “innovazioni” della cosa comune; che dell’asserita proprietà “esclusiva” del lastrico solare, dedotta in primo grado al solo fine di contestare l’opportunità della sostituzione della preesistente pavimentazione in mattonelle di gres con una in “campigiane”, l’appellante non aveva fornito alcuna prova idonea a superare la presunzione di condominialità di detto lastrico discendente dall’art. 1117 cod. civ..

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi, il Pieragnoli.

Resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato affidato ad un unico motivo, il Condominio.

Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Diritto

Preliminarmente, va disposta la riunione dei due ricorsi, principale ed incidentale, siccome proposti avverso la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

Col primo motivo del ricorso principale, denunziando violazione dell’art. 1136 comma 5 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., il ricorrente deduce che erroneamente i giudici di merito non avrebbero ravvisato nella deliberazione assembleare di demolire e ricostruire, con mattonelle di tipo diverso da quelle preesistenti, la pavimentazione del lastrico solare, una decisione implicante una vera e propria innovazione, e perciò esigente la speciale maggioranza prevista dalla norma anzidetta.

Argomentando in tal senso sul rilievo che le opere deliberate non avevano previsto e comportato alcuna modifica sostanziale del lastrico solare e della sua utilizzazione, avrebbero quei giudici omesso di considerare che, secondo un orientamento condiviso dalla più autorevole dottrina e dalla giurisprudenza, deve ritenersi costituire innovazione qualsiasi opera nuova che alteri in tutto o in parte, nella materia o nella forma, nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune.

Il motivo è manifestamente infondato.

Come la stessa giurisprudenza richiamata dal ricorrente ha avuto modo di precisare, non ogni modifica, nella materia o nella forma, della cosa comune, costituisce “innovazione” in senso tecnico-giuridico, ma solo quelle modifiche (o alterazioni) che non rientrano nei limiti dell’ordinaria conservazione, amministrazione e godimento della cosa medesima (v. sent. nn. 4035 del 21-9-77; 1111 del 14-2-80; 2846 del 7-5-82). Si è altresì precisato (v. sent. n. 5101 del 20-8-86) che la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per “innovazione” deve intendersi soltanto quella modificazione notevole della cosa comune che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, con esclusione, quindi, delle modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione.

Ciò posto, e premesso che lo stabilire se un’opera integri o meno gli estremi dell’”innovazione”, e comporti quindi ai sensi dell’art. 1120 comma 1 c.c., la necessità della speciale maggioranza di cui all’art. 1136 comma 5 c.c., costituisce un’indagine di fatto riservata al giudice di merito ed insindacabile in cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione, alle censure svolte col motivo in esame si sottrae la conclusione negativa che simile indagine ha trovato presso i giudici d’appello, relativamente alla decisione dell’assemblea condominiale correlata e contestuale a quella di provvedere al rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico solare di sostituire alla pavimentazione preesistente (in mattonelle di gres) una pavimentazione di tipo diverso (“Campigiane”). Siffatto convincimento, invero, quei giudici hanno correttamente anche se concisamente motivato sul rilievo, in linea con gli esposti principi, che la deliberata modifica del tipo di pavimentazione non aveva alterato, nella forma e-o nella sostanza, la cosa comune (il lastrico solare), nè aveva negativamente inciso sulla conservazione dell’originaria destinazione e delle possibilità di utilizzazione e godimento della cosa medesima.

Col secondo motivo, denunziando violazione dell’art. 1126 c.c. in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., il ricorrente deduce che, essendo pacifica in causa, se non la proprietà esclusiva, la disponibilità esclusiva (ad uso esclusivo), in capo al Pieragnoli, di una parte del lastrico solare, l’argomentazione dei giudici d’appello secondo cui la dedotta ragione d’illegittimità della delibera consistente nell’essere stata con essa indebitamente imposta al proprietario esclusivo di detta parte la decisione di mutare il tipo di pavimentazione in essa esistente, non poteva essere presa in considerazione non avendo l’appellante fornito la prova dell’asserita proprietà esclusiva della parte medesima, dovrebbe ritenersi viziata da contraddittorietà o inficiata da un errore nell’interpretazione ed applicazione dell’art. 1126 c.c., stante l’identità del trattamento legale riservato, sia in regime di proprietà esclusiva che di uso esclusivo, a quelle parti od opere del lastrico solare che, come il tipo di pavimentazione, non assolvono la funzione di copertura, ma mirano esclusivamente ad assicurare utilità diverse, in ordine alle quali deve ritenersi inammissibile qualsiasi ingerenza del condominio.

Il motivo non può trovare accoglimento, anche se deve essere corretta – ex art. 384 comma 2 c.p.c. – la motivazione in diritto della statuizione con esso censurata.

La motivazione della sentenza impugnata, pur esente da quei vizi di contraddittorietà che il ricorrente pretende di ravvisarvi (è stato l’appellante a riproporre, a fondamento dell’impugnativa, la tesi della “proprietà esclusiva” di una porzione del lastrico solare), risulta errata in diritto nella parte in cui implica o sottintende l’esistenza di regimi giuridici differenti, quanto ai poteri deliberativi dell’assemblea in tema di riparazione o ricostruzione del lastrico solare nell’ipotesi in cui una parte di esso non sia di uso comune, a seconda che su questa parte esista un diritto di proprietà esclusiva ovvero un diritto di uso esclusivo.

La funzione di copertura degli appartamenti sottostanti cui il lastrico solare assolve, costituisce la ragione e segna, ad un tempo, l’unico limite dei poteri dell’assemblea in ordine alle riparazioni o ricostruzioni del medesimo ed al riporto delle relative spese, nel caso in cui esso sia, in tutto o in parte, sottratto all’uso comune, mentre nessuna rilevanza riveste la natura giuridica del diritto di uso esclusivo, ovverossia il suo carattere reale o personale (v. sent. n. 1501 del 21-5-74 e n. 1618 del 14-2-87).

Nell’ipotesi considerata, invero, l’obbligo dei condomini dell’edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di contribuire alle spese di manutenzione e ricostruzione dello stesso, trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo, ma – come reso palese dal criterio di riparto di dette spese previsto dall’art. 1126 c.c. – nel principio dell’utilità che presiede in materia condominiale, e cioè nella regola generale per la quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa (da riparare o ricostruire) è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

In forza dello stesso principio, i poteri deliberativi dell’assemblea restano – nella medesima ipotesi – circoscritti alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione di quegli elementi strutturali del lastrico solare che si presentano quali inscindibili componenti del medesimo nella sua funzione di copertura (solaio e relativa impalcatura; manto o guaina impermeabilizzanti; pavimento sovrastante, se ed in quanto destinata a proteggere il manto impermeabile dall’azione degli agenti atmosferici e-o dalle conseguenze del calpestio), senza estendersi alla riparazione o ricostruzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (parapetti, ringhiere ed altri simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma solo alla praticabilità e maggiore amenità del lastrico solare (o di quella parte di esso) di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini, ai quali soltanto, quali esclusivi fruitori delle corrispondenti utilità, devono del resto far carico i correlati oneri di spesa (v. sent. n. 2651 del 13-11-61).

Sotto entrambi i profili (ampiezza dei poteri deliberativi dell’assemblea e riparto delle spese) è, quindi, del tutto indifferente che il lastrico solare, o parte di esso, sia sottratto all’uso comune perché di proprietà esclusiva di uno o più condomini oppure perché uno o più condomini abbiano su di esso un diritto (personale) di uso esclusivo.

Pacifica in causa, per quanto si legge nella sentenza impugnata (pag. 8), l’esistenza di un diritto del Pieragnoli all’uso esclusivo di una parte del lastrico solare dell’edificio condominiale, hanno perciò errato i giudici d’appello nel ritenere di non poter prendere in considerazione la dedotta ragione d’illegittimità della delibera assembleare del 12-5-77 consistente nell’essere stata con essa decisa la sostituzione della preesistente pavimentazione (dell’intera superficie del lastrico solare) con latra di tipo diverso, perchè l’appellante non aveva fornito un’idonea prova della vantata “proprietà esclusiva” di detta parte.

Piuttosto, e nei termini corrispondenti deve correggersi ed integrarsi la motivazione della statuizione censurata, una decisiva ed assorbente ragione d’inammissibilità dell’impugnativa della delibera assembleare in questione, andava – come va ravvisata nell’omessa allegazione e dimostrazione, da parte del condomino impugnante, di un proprio interesse a far valere in giudizio l’invalidità di detta delibera.

La deliberazione dell’assemblea condominiale esorbitante dai poteri che alla stessa competono – quale, secondo l’assunto del Pieragnoli, sarebbe nella specie quella, adottata il 12-5-77 dall’assemblea del Condominio di Via C, di modificare il tipo di pavimentazione del lastrico solare anche in quella porzione del medesimo di cui egli ha l’uso esclusivo – è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di accertamento.

La legittimazione all’esercizio di siffatta azione, in applicazione del principio generale di cui all’art. 1421 c.c. principio che, dettato specificamente per i contratti, non risulta derogato in tema di comunione e condominio (cfr. sent. n. 4839 del 25-7-80 e sent. n. 3232 del 27-5-82) – compete a qualsiasi condomino che alleghi (e dimostri) di aver interesse all’accertamento della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata, se non annullata, gli arrecherebbe un qualche apprezzabile pregiudizio.

Ma in tutto il corso del giudizio di merito – come si evince anche dalla narrativa del processo nella sentenza di secondo grado il Pieragnoli non si è minimamente curato di indicare quale concreto pregiudizio, quale lesione della propria sfera giuridica gli avrebbe mai cagionato la delibera impugnata, nella parte concretatasi nella decisione dell’assemblea, correlata e conseguente a quella del rifacimento del manto impermeabile del lastrico solare (previo smantellamento della sovrastante pavimentazione), di adottare un tipo di mattonato diverso da quello preesistente, e ciò per tutta l’estensione del lastrico medesimo, compresa la porzione di cui esso condomino ha l’uso esclusivo.

Il ricorrente si è limitato a prospettare, quale ragione d’illegittimità della delibera impugnata, l’indebita ingerenza che con la scelta di un diverso “tipo” di pavimentazione l’organo condominiale avrebbe esercitato nella sfera delle sue facoltà di titolare di un diritto di uso esclusivo di una parte del lastrico solare. Senonchè, non integrata da una qualsiasi indicazione od allegazione della natura e delle specie delle conseguenze pregiudizievoli che da siffatta “scelta” sarebbero derivate (al deducente), tale prospettazione fa risultare l’azione (di nullità) proposta esclusivamente per un fine generale di attuazione della legge, e non, com’è indispensabile perché sorga per il giudice l’obbligo di pronunziare nel merito, per evitare una lesione attuale della sfera giuridica propria del soggetto che agisce.

Dal rigetto del ricorso principale resta assorbito quello incidentale.

Ricorrono giusti motivi di compensazione delle spese di questo procedimento.

P.Q.M.

La Corte: riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale, assorbito l’incidentale; compensa tra le parti le spese di questo procedimento.

Così deciso in Roma il 30-1-89.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

V.A., residente in (OMISSIS), rappresentato e difeso per procura a margine del ricorso dagli Avvocati ROMOR Polo e Mario Contaldi, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Pir Luigi da Palestrina n. 03;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore Dott. P.G., rappresentato e difeso per procura in calce al controricorso dagli Avvocati SALVADEO Pierfrancesco e Cesare Della Rocca, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, largo Lucio Apuleio n. 11;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’8 giugno 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Gianluca Casavola, per delega dell’Avv. Mario Contaldi, per il ricorrente;
udite le conclusioni del Procuratore Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Federico Sorrentino.

Fatto

La Corte:

letto il ricorso proposto da V.A. per la cassazione della sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010, che aveva respinto il suo appello per la riforma della pronuncia di primo grado che aveva rigettato la sua domanda diretta ad accertare l’illegittimità della delibera con cui l’assemblea del Condominio, con maggioranza semplice e non all’unanimità, aveva deciso di destinare uno spazio comune a parcheggio di autovetture, così modificandone la sua destinazione a verde, avendo reputato il giudice di secondo grado che la modifica deliberata, consistente nell’aggiungere ai cinque posti auto esistenti altri due posti auto ed un terzo di dimensioni ridotte, per la sostanziale irrilevanza dell’intervento in relazione alla superficie interessata rispetto a quella condominiale, non costituisse innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ.;

letto il controricorso del Condominio intimato;

vista la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. dal Consigliere delegato Dott. Mario Bertuzzi, che ha concluso per l’infondatezza del ricorso, osservando che:

- “l’eccezione di inammissibilità del ricorso per tardività, sollevata dal Condominio resistente sulla base del nuovo testo dell’art. 327 cod. proc. civ., come introdotto dalla L. n. 69 del 2009, art. 46, appare infondata, tenuto conto che la nuova disposizione si applica, ai sensi dell’art. 58, comma 1, della predetta legge, soltanto ai procedimenti instaurati successivamente alla data della sua entrata in vigore, laddove il presente processo risulta introdotto nel 2004″;

- “il primo motivo di ricorso denunzia il vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione, lamentando che la Corte di merito, disattendendo le deduzioni ed i documenti introdotti dall’attore, abbia ritenuto che l’intervento del Condominio avesse interessato soltanto l’aggiunta di due posti auto, più uno di ridotte dimensioni, ai cinque già esistenti, laddove invece esso aveva avuto ad oggetto tutti i posti auto, atteso che in precedenza lo spazio condominiale in questione non era mai stato destinato a parcheggio di autovetture”;

- “il motivo appare inammissibile in quanto investe un accertamento di fatto che risulta adeguatamente motivato dalla Corte di appello mediante il rinvio ai documenti prodotti in causa dal Condominio (rappresentazione grafica e computo della misura della superficie interessata dai lavori per cui è causa) e non contestato efficacemente dal ricorrente mediante la trascrizione o riproduzione del contenuto di elementi di prova contrari”;

- “costituisce orientamento consolidato di questa Corte che, per il principio di autosufficienza, il ricorrente per cassazione che ritenga di fondare le proprie ragioni su documenti o risultanze di prova che assume colpevolmente ignorati o malamente interpretati dal giudice a quo ha l’onere di trascriverne il contenuto, al fine di consentire a questa Corte, che, attesa la natura del vizio lamentato non ha accesso diretto agli atti del processo di merito, di valutare la consistenza e decisività della censura (Cass. n. 17915 del 2010; Cass. n. 18506 del 2006; Cass. n. 3004 del 2004)”;

- “il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione o falsa applicazione dell’art. 1120 cod. civ., assume che l’errore compiuto dal giudice di merito nella ricostruzione dei fatti ha influenzato anche la sua conclusione in ordine alla sostanziale irrilevanza dell’innovazione, per la scarsa entità della superficie interessata, aggiungendo comunque che l’eliminazione della porzione di verde condominiale, anche nella più limitata misura riconosciuta dal giudicante, avrebbe dovuto portarlo a ritenere illegittima l’innovazione”;

- “che il motivo appare in parte assorbito dal rigetto del primo motivo, in relazione all’assunto difensivo secondo lui l’intervento del Condominio avrebbe interessato una superficie maggiore di quella accertata dal giudicante, nonchè inammissibile con riguardo alla seconda censura, che, con riferimento all’entità ed alla rilevanza dell’intervento contestato, investe un apprezzamento di fatto, mentre non risulta specificamente contestato il criterio interpretativo adottato dal giudice distrettuale in sede di applicazione della disposizione di cui all’art. 1120 cod. civ. (peraltro conforme all’orientamento di questa Corte: Cass. n. 11936 del 1999), secondo cui, ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell’intervento, i presupposti stessi dell’innovazione”;

rilevato che la relazione è stata regolarmente comunicata al Procuratore Generale, che non ha svolto controsservazioni, e notificata alle parti; ritenuto che le argomentazioni e la conclusione della relazione meritano di essere interamente condivise, apparendo rispondenti sia a quanto risulta dall’esame degli atti di causa che all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte sopra indicato, cui questo Collegio ritiene di dover dare piena adesione, meritando solo aggiungere che la sentenza impugnata appare sostanzialmente conforme anche all’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, laddove ha affermato la piena compatibilità della destinazione del cortile condominiale al parcheggio di autovetture con l’uso consentito ai singoli condomini del bene comune (Cass. n. 15319 del 2011; Cass. n. 13879 del 2010; Cass. n. 5997 del 2008);

che, pertanto, il ricorso va respinto, con condanna della parte ricorrente, per il principio di soccombenza, al pagamento delle spese di giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in complessivi Euro 1.700, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali e contributi di legge.
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele – rel. Presidente -
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

T.R., F.L., T.S., elettivamente domiciliati in ROMA V. LE MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA EZIO, che li difende unitamente all’avvocato BONINO CARLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

G.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SETTEMBRINI 30, presso lo studio dell’avvocato TORNABUONI GIANGIACOMO, che lo difende unitamente agli avvocati BELLONI PERESSUTTI GIAN PAOLO, DE LAZZER MARIA ELISABETTA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

COND (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore, M.A., P.L., F.L., S.M., G.B., M.E., P.M.;

- intimati -

e sul 2 ricorso n 19535/01 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Ammnistratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA CIRC. NE CLODIA 169, presso lo studio dell’avvocato BENIGNI GIORGIO, che lo difende unitamente all’avvocato VARNIER VARNIERO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

T.R., F.L., T.S., elettivamente domiciliati in ROMA V. LE MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA EZIO, che li difende unitamente all’avvocato BONINO CARLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -

nonchè contro

S.M., G.G., G.B., M.E., P.M., M.A., F.L., P.L., GR.GA., Z.D.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 275/01 della Corte d’Appello di VENEZIA,depositata il 15/02/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/06 dal Presidente Dott. CORONA Rafaele;
udito l’Avvocato BONINO Carlo, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale;
udito l’Avvocato DEL BUFALO Paolo, con delega depositata in udienza degli Avvocati BELLONI PERESSUTTI, DE LAZZER, difensori del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione 10 novembre 1993, T.R., F.L. e T.S., proprietari di unità immobiliari site nell’edificio in (OMISSIS), convennero davanti al Tribunale di Padova il condominio dell’edificio suddetto, in persona dell’amministratore in carica, e gli altri condomini M. A., P.L., F.L., S. M., M.B., M.E. e P. M.. Domandarono la pronunzia di nullità, o comunque di illegittimità, della Delib. 11 ottobre 1993, con la quale l’assemblea aveva rigettato la richiesta di T.R. di tracciare nel cortile comune i posti auto assegnati a ciascun condomino sulla base dei mappali di proprietà. A fondamento dedussero la mancata convocazione della condomina T.S., nonchè la violazione del divieto stabilito dall’art. 1120 c.c., comma 2. di realizzare innovazioni tali da rendere inservibili talune parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il condominio dell’edificio in (OMISSIS), si costituì ed eccepì la cessazione della materia del contendere, in quanto la deliberazione impugnata era stata sostituita da altra di identico contenuto, approvata dalla assemblea regolarmente convocata il 18 novembre 1993.

Con successiva citazione 17 dicembre 1993, T.R., F.L. e T.S. convennero nuovamente in giudizio il condominio dell’edificio in (OMISSIS) e gli altri condomini e impugnarono la Delib. 18 novembre 1993, esclusivamente per violazione del divieto di cui all’art. 1120 cit, comma 2.

Il condominio si costituì e chiese il rigetto. Si costituì anche il condomino G.G. e aderì alle conclusioni del condominio.

Riunite le cause, con sentenza 26 novembre 1997 il Tribunale di Padova dichiarò mille entrambe le delibere e condannò il condominio ed i condomini convenuti alla rifusione delle spese.

Pronunziando sull’impugnazione proposta da G.G. e dal condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica, in contraddittorio con T.R., P.L., T.S. e con gli altri condomini M.A., P.L., F.L., S.M., M. B., M.E. e P.M., la Corte d’Appello di Venezia, con sentenza 12 dicembre 2000 – 15 febbraio 2001, accolse il gravame, rigettò la domanda di impugnazione della Delib. 18 novembre 1993 e dichiarò cessata la materia del contendere relativamente alla Delib. 11 ottobre 1993.

Per guanto ancora interessa, nella sentenza della Corte d’Appello si afferma che per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell’art. 1120 c.c., comma 1., si intendono le modificazioni materiali di essa, le quali importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione; che al concetto di innovazione è connaturato lo svolgimento di una attività materiale concernente la cosa comune, ovverosia l’esistenza di un facere, che ne modifichi la sostanza o la destinazione; che il rigetto, da parte dell’assemblea, dell’istanza di alcuni condomini di tracciare sul cortile le strisce per delimitare i singoli posti macchina, in difetto di modificazione materiale della cosa comune, non poteva ritenersi che avesse innovato la cosa comune. Allo stesso tempo, la mancata delimitazione degli spazi destinati a parcheggio non comportava l’impossibilità pratica di impedire l’occupazione abusiva del cortile condominiale da parte delle autovetture dei singoli condomini, perchè con deliberazione assunta all’unanimità il 24 marzo 1980 i condomini erano stati autorizzati a lasciare le autovetture in sosta sul cortile. Pertanto, il rigetto della richiesta di tracciare le strisce non aveva avuto l’effetto innovativo di legittimare un comportamento precedentemente vietato, anche perchè mancava del tutto la prova della difficoltà di utilizzare la cosa comune conseguente alla mancata apposizione delle strisce sul cortile.

Con ricorso per cassazione 7 giugno 2001, T.R., F. L. e T.S. hanno convenuto il Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica, nonchè G.G. e M.A., P.L., F.L., S.M., M.B., M.E., P. M.; si è costituito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale in data 17 luglio 2001, il condominio (OMISSIS) in persona dell’amministratore, e G.G. il 13 luglio 2001.

Si sono difesi con controricorso avverso il ricorso incidentale, con atto 9 ottobre 2001, T.R., F.L. e T. S.. Con ordinanza 5 aprile 2004, la Corte ha disposto l’integrazione del contraddittorio per quanto concerne il ricorso incidentale nei confronti dei condomini M.A., P.L., F.L., S.M., M. B., M.E., P.M. e G. G..

Acquisiti gli atti difensivi 5 gennaio 2004 di G.G., 12 luglio 2004 del Condominio (OMISSIS) 30 novembre 2004 di T. R., F.L. e T.S., e 1 dicembre 2005 di G.G., la causa si tiene a decisione all’udienza pubblica del 24 aprile 2006.

Diritto

l. A fondamento del ricorso principale, i ricorrenti deducono:

1.1 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1102 c.c. comma 2., per aver ritenuto la delibera impugnata priva di contenuto innovativo, mancando una modifica materiale della cosa comune e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La Corte veneta è caduta nell’errore di aver ritenuto che per la sussistenza delle innovazione occorra la modificazione materiale della cosa comune. In realtà la Corte veneta ha disatteso l’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui le innovazioni possono derivare anche da modifiche immateriali, attuate senza l’esecuzione di opere esteriori sulla cosa comune, purchè ne risulti comunque mutata la destinazione (Cass., Sez. 2^, 24 giugno 1973, n. 1908; Cass., Sez. 2^, 19 ottobre 1974, n. 2945).

1.2 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 1120 comma 2 e 1(102 c.c., omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Dall’inizio, i condomini beneficiavano di spazi individuali di parcheggio in proprietà sulla base degli atti di acquisto ed al regolamento di condominio. Era intervenuta la Delib. 24 marzo 1980 – che aveva consentito il parcheggio anche davanti agli ingressi ed alle finestre dell’appartamento del T. – ma con carattere meramente provvisorio. (Se dovesse ritenersi che aveva introdotto una stabile disciplina degli spazi comuni, in violazione dei diritti soggettivi di godimento la delibera suddetta dovrebbe considerarsi viziata da nullità rilevabile in qualsiasi momento). Successivamente l’assemblea aveva deciso di ripristinare la originaria collocazione dei posti auto, in conformità con gli atti di proprietà e del regolamento, m ma la Delib. 29 aprile 1986 non era stata rispettata.

Donde la richiesta del T. del 1993 di tracciare nuovamente i posti.

1.3 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1137, 1130 e 1131 c.c., nullità della sentenza e passaggio in giudicato della sentenza di primo grado: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4 (Motivo condizionato. Se il rifiuto di segnare i posti macchina non avesse innovato la cosa comune, l’appello del condomino G. andava dichiarato inammissibile, per carenza di legittimazione ad impugnare ex art. 1337 c.c., spettando la legittimazione al solo amministratore).

1.4 – Violazione falsa applicazione degli artt. 1120 e 1102 c.c., comma 2, sotto diverso profilo; violazione del principio del contraddittorio e della proponibilità delle eccezioni; violazione degli artt. 1350 e 1392 c.c.; insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Posto che il condomino G., con l’atto d’appello, aveva affermato che la Delib. 24 marzo 1980, assunta all’unanimità, aveva modificato definitivamente la collocazione dei posti auto originari, quali risultavano dagli atti di proprietà e dal regolamento, le istanze dei ricorrenti dirette a dimostrare il carattere meramente provvisorio della delibera non potevano essere dichiarate inammissibili, ma dovevano esaminarsi in quanto intese a contestare le eccezioni di controparte.

1.5 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 184 c.p.c. e delle norme precedenti in ordine all’ammissione delle prove, nonchè del principio dell’onere della prova; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Il rigetto della prova per interpello e per testi circa la provvisorietà della Delib. 1980 era errata ed immotivata, in quanto il giudice d’appello era obbligato ad esaminare la eccezione sollevata dai ricorrenti in ordine all’efficacia della suddetta delibera.

1.6 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1102 c.c., comma 2, violazione dei principi in materia di onere della prova sotto diverso profilo; insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione ai sensi dell’ art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La affermazione secondo cui mancava la prova che il mutamento della destinazione del cortile, conseguente al mancato tracciato delle strisce, avrebbe reso il cortile inservibile all’uso o al godimento dei ricorrenti era contraria al vero, in quanto il parcheggio disordinato delle macchine procurava gravissimi inconvenienti all’uso dei locali dei ricorrenti.

1.7 – I ricorrenti avevano diritto al ristoro delle spese del giudizio d’appello (di quello di Cassazione e di rinvio).

2. A – fondamento del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 343 c.p.c., per aver considerato inammissibile, perchè tardivo, l’appello incidentale del condominio.

3. – La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, è se possa qualificarsi come innovazione illegittima – e, come tale, non consentita all’assemblea dei condomini – il rifiuto del collegio di deliberare la disciplina dell’uso delle parti comuni, consistente nel tracciare sul cortile comune le delimitazioni dei posti macchina dei singoli partecipanti, in conformità con le indicazioni risultanti dai loro atti di acquisto. Sul punto specifico – prospettato con i motivi 1, 2, 4 e 6 del ricorso principale, che devono trattarsi congiuntamente in ragione della loro intima connessione – non ha avuto occasione di pronunziare la giurisprudenza che, tuttavia, ripetutamente ha deciso intorno ai principi, ai concetti, alle direttive di ordine generale afferenti alle innovazioni.

L’esame attento della questione, nel suo complesso, appare pertanto necessario.

3.1 – Secondo il significato (lessicale) proprio, il termine innovazione designa l’atto o l’effetto di innovare; ovverosia, indica ogni novità, mutamento, trasformazione, che modifichi o provochi comunque l’alterazione della situazione esistente.

3.2 – Sul piano tecnico-giuridico, a far tempo dal codice del 1865 la innovazione è considerata come l’alterazione della cosa comune cagionata da un’attività o da un’opera.

Peraltro, nel codice civile del 1865 il fulcro della disciplina consisteva nel divieto di apportare modifiche. L’art. 677 c.c., che risentiva dell’antico jus prohibendi fissato in tema di comunione (in re comuni neminem dominorum iure facere quicquam invito altero posse), statuiva: “Uno dei partecipanti non può fare innovazioni nella cosa comune, ancorchè le pretenda vantaggiose a tutti, se gli altri non vi acconsentano”.

Innovazione era sinonimo di attività vietata sia al singolo condomino, sia alla maggioranza dei partecipanti. Dalla dottrina e dalla giurisprudenza innovazioni erano qualificate le attività che, non potendo considerarsi puro e semplice godimento della cosa comune, erano vietate ancorchè vantaggiose per tutti: precisamente, le aggiunzioni di nuove opere o le modifiche, le quali, anche se determinavano un migliore godimento della cosa comune, non potevano essere apportate dal singolo, nè deliberate dalla maggioranza.

3.3 – Siffatta concezione delle innovazioni ha condizionato i primi commenti al codice vigente, i quali hanno avuto cura di precisare che, a norma degli artt. 1108, 1120 c.c., e art. 1121 c.c., comma 1, in determinate circostanze le innovazioni sono ammesse.

In tema di comunione, l’art. 1108 c.c. considera l’innovazione l’attività o l’opera, che migliori la cosa o ne renda più comodo o redditizio il godimento: la quale, a determinate, condizioni può essere approvata dalla maggioranza.

3.4 – Per quanto riguarda specificamente il condominio negli edifici, gli artt. 1120 e 1121 c.c. considerano innovazioni le attività, per la cui esecuzione è richiesta la deliberazione della maggioranza dei partecipanti. L’art. 1120 distingue tra le innovazioni, che la maggioranza ha il potere di deliberare (art. 1120 comma 1) e le innovazioni, che la maggioranza non può approvare in modo assoluto (art. 1120 c.c., comma 2).

I primi commenti hanno sottolineato la distinzione tra le innovazioni lecite e le innovazioni vietate, lasciando in ombra, peraltro, la configurazione materiale e funzionale delle innovazioni. Hanno definito lecite le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, che la maggioranza qualificata dei condomini può approvare; vietate le innovazioni, che la maggioranza non può approvare perchè rendono inservibili talune parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino, recano pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, alterano il decoro architettonico dell’edificio.

Quando l’indagine si è soffermata sul dato materiale e funzionale delle innovazioni, si è precisato che dal codice si considerano innovazioni le attività deliberate dall’assemblea, che incidono sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni, e che comportano la modifica, materiale o funzionale, delle parti suddette.

La giurisprudenza definisce innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni che, nell’interesse di tutti i partecipanti, possono essere deliberate dalla assemblea con la maggioranza dei partecipanti al condominio e con i due terzi del valore dell’edificio (art. 1120 c.c., comma 1 e art. 1136 c.c., comma 5) ovvero che alla stessa assemblea sono vietate siccome recano pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche in un solo condomino (art. 1120 c.c., comma 2). Per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., Sez. 2^, 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., Sez. 2^, 5 novembre 1990, n. 10602).

Due gli elementi essenziali: l’uno, soggettivo, configurato dall’interesse di tutti i partecipanti e dalla approvazione della maggioranza qualificata; l’altro, obbiettivo, consistente nella trasformazione materiale o nel mutamento della destinazione.

3.5 – Ciò detto non è indispensabile che l’innovazione si concreti in un’opera di carattere materiale, perchè la modifica della destinazione delle parti comuni non necessita sempre di nuove opere.

Effettivamente, le innovazioni possono derivare anche da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere sulle parti comuni, purchè risulti comunque mutata la destinazione. Nondimeno, la sussistenza delle innovazioni esige sempre un facere in guanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono nell’atto o nell’effetto del tacere. Tanto nella enunciazione delle innovazioni lecite, nelle quali si manifesta il potere più esteso dell’assemblea in ordine alla gestione dinamica delle parti comuni, quanto nell’elenco delle innovazioni vietate, le disposizioni di cui agli artt. 1120 e 1121 contemplano il risultato di una attività. Al concetto di innovazione è connaturata la novità: sia che essa riguardi la consistenza materiale, sia che essa contempli la destinazione funzionale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni. In conformità con il significato lessicale del termine, in senso tecnico innovazione designa l’atto e l’effetto di innovare:

vale a dire, la novità, il mutamento o la trasformazione, che modifichi la situazione esistente.

4.1 – Necessariamente, le delibere che approvano le innovazioni si estrinsecano come autorizzazione ad effettuare determinate attività o ad eseguire date opere di certo non come rifiuto o divieto di fare alcunchè.

Segue non potersi considerare viziata, per violazione della disciplina delle innovazioni, la delibera dell’assemblea, la quale conservi immutato lo status quo, concernente la utilizzazione o il godimento delle parti comuni e che respinga la richiesta avanzata da taluni condomini di tracciare nel cortile comune la delimitazione dei posti macchina, in conformità con le indicazioni risultanti dagli atti di acquisto dei singoli partecipanti. Vale a dire, che rifiuti di disciplinare l’uso delle parti comuni, modificando la situazione di fatto esistente (sia essa legittima o illegittima).

A conclusione dell’excursus, a norma dell’art. 384 c.p.c.,comma 1 (nuovo testo), il principio di diritto si enuncia come segue. Per innovazioni delle cose comuni s’intendono le modifiche, approvate dall’assemblea con la maggioranza qualificata nell’interesse di tutti i condomini, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In quanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono sempre nell’atto o nell’effetto dal facere. Non è pertanto viziata, per violazione della disciplina delle innovazioni, la delibera della assemblea dei condomini, la quale conservi immutato lo status quo concernente la utilizzazione o il godimento delle parti comuni.

4.2 – Ciò non significa, peraltro, che il condomino sia privo di tutela: non significa che ciascun condomino non possa far valere il suo (preteso) diritto di utilizzare il cortile e, meno che mai, di conformare l’uso ai suoi (asseriti) titoli.

Esistono azioni adatte.

Intanto, ogni qual volta “non si prendono provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune”, il condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria (art. 1005 c.c.): ciò senza la necessità di impugnare una specifica delibera; ovvero impugnando la delibera non perchè viola la disposizione sulle innovazioni, ma perchè l’assemblea non adotta i provvedimenti necessari per l’amministrazione delle parti comuni (id est, per disciplinare l’uso delle parti comuni). Del pari all’autorità giudiziaria il singolo condomino può ricorrere quando l’amministratore “omette di disciplinare l’uso delle cose comuni, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condomini” (art. 113 c.c., n. 2). Se invece il condomino, in quanto proprietario, assume che gli si impedisce non l’uso comune, ma l’uso esclusivo in conformità con i suoi titoli, deve promuovere le opportune azioni possessorie o petitorie.

5. – Siccome dipendenti dalla soluzione della questione esaminata sopra, devono essere rigettati i motivi 1, 2, 4 e 6 del ricorso principale. Vanno respinti gli altri motivi dello stesso ricorso:

rispettivamente il 3 siccome nuovo ed il 5 perchè inconferente con il petitum e con la causa petendi fatti valere.

Resta assorbito il ricorso incidentale.

Sussistono i giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.

La Corte:

riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale; compensa tra le parti le spese del giudizio.

Così deciso in Roma, il 24 aprile 2006.

Depositato in Cancelleria il 26 maggio 2006.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Gaetano GAROFALO Presidente
Michele ANNUNZIATA Rel. Consigliere
Giovanni PAOLINI
Alfredo MENSITIERI
Roberto Michele TRIOLA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CL, CE, RF e SL, elettivamente domiciliati in Roma, Viale Delle Milizie 106, presso lo studio dell’avvocato E. GAGLIANO, difesi dall’avvocato Fabrizio BRACHINI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CA, PAFFI SIRIA, RL, GL, GF, SO in persona e nella qualità di erede di MB, BM, SR;

- intimati -

avverso la sentenza n. 983-94 del Tribunale di GROSSETO, depositata il 29-11-94;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03-10-97 dal Consigliere Dott. Michele ANNUNZIATA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco MELE che ha concluso per il rigetto del ricorso;

Fatto

Con atto di citazione notificato il 3.7.1990, Cavalletto Vittorio, quale condominio di un edificio, conveniva in giudizio innanzi al pretore di Grosseto, i condomini che nel corso di una assemblea condominiale tenutasi il 6.4.1988 si erano opposti all’installazione di un impianto di autoclave che consentisse di risolvere i gravi inconvenienti dovuti alla mancata (od insufficiente) erogazione dell’acqua potabile nei singoli appartamenti, chiedendo: a) che fosse riconosciuto il proprio diritto al godimento del servizio idrico in condizioni di efficienza; b) che fosse dichiarato dal Pretore che le spese necessarie per ovviare agli inconvenienti anzidetti, mediante l’installazione di un impianto di autoclave, fossero ripartite, pro quota, tra tutti i condomini.

Procedutosi all’integrazione del contraddittorio nei confronti di condomini Rossi Fedora e Schiano Luciano (che in assemblea avevano votato per l’installazione dell’autoclave) e costituitisi in giudizio Cavalletto Enrico ed Alberto (in luogo di Cavalletto Vittorio nel frattempo deceduto), il Pretore di Grosseto con sentenza in data 23.6.1993 accoglieva la domanda degli attori.

Avverso tale sentenza proponevano appello i convenuti.

Con sentenza in data 29 novembre 1994 il Tribunale di Grosseto, in riforma di quella appellata, rigettava le domande degli attori condannandoli a rifondere agli appellanti le spese di entrambi i gradi del giudizio, osservando che:

a) l’installazione di un’autoclave, deve essere qualificata come modifica della cosa (e non innovazione diretta ad immutare la struttura o la destinazione delle parti comuni dell’edificio) disciplinata dall’art. 1102 c.c., nella parte in cui attribuisce al singolo condominio la facoltà di apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa;

b) a favore di tale soluzione ricorre l’ulteriore requisito, risultante dalla relazione peritale di primo grado, della realizzabilità di impianti singoli destinati a servire singoli appartamenti;

c) le spese per l’installazione di un impianto di autoclave condominiale, pertanto, graveranno su tutti i condomini solo nel caso in cui l’intervento sarà deliberato dall’assemblea con la maggioranza richiesta dalla legge; altrimenti, ai sensi del disposto dell’art. 1102 cod. civ., graveranno solo sui condomini che intenderanno godere di tale servizio apportando alla cosa comune le necessarie modifiche.

Contro questa decisione ricorrono per cassazione Cavalletti Alberto ed Enrico nonché Rossi Fedora e Schiano Luciano, affidando il mezzo a due motivi.

Non hanno svolto attività difensiva gli altri condomini.

Diritto

Con il primo motivo, i ricorrenti, denunciando vizi di violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cod. civ., deducono che il Tribunale ha errato allorché ha omesso di considerare che, per quanto attiene all’individuazione, all’uso ed alla conservazione delle parti comuni dell’edificio (tra le quali rientra l’impianto idrico) il codice ha dettato norme specifiche (capo II – del condominio negli edifici – ed il Titolo VII – Della Comunione – del Libro III) che tengono conto della peculiarità di tale materia rispetto alla comunione in generale (disciplinata dal Capo I – comprendente tra l’altro l’art. 1102 c.c. – del predetto titolo VII).

Aggiungono i ricorrenti che, dall’esame degli articoli 1117, 1118 e 1123 c.c. risulta chiaramente che, accanto alle due figure prese in esame dal giudice d’appello, ne esiste anche una terza che riguarda le opere di conservazione degli impianti di uso comune, dal cui esame non poteva affetto prescindersi. I limiti ristretti che invece si è posto tale giudice nel riesaminare e riqualificare la fattispecie, distinguendo soltanto tra modifiche consentite ed innovazioni, hanno inevitabilmente fuorviato il suo giudizio verso soluzioni giuridicamente inaccettabili. Tale distinzione appare oltretutto superflua e fuorviante ai fini della decisione, in quanto deve ritenersi ormai pacifico, in dottrina ed in giurisprudenza, che l’autoclave, in sè e per sè considerata, non possa affatto considerarsi innovazione, costituendo invece una parte integrante dell’impianto idrico. Soggiungono, ancora, che, una volta accertato che la “cosa comune” oggetto della vertenza concerne l’impianto idrico condominiale, occorre distinguere, nell’ambito di tale categoria, quali opere debbano ritenersi dirette alla conservazione dell’impianto stesso e quali invece costituiscano una semplice miglioria.

Conservare un impianto, secondo il significato comunemente accolto di tale espressione, significa mantenerlo in buono stato di efficienza in ogni suo componente, eliminando le cause che impediscono o riducono il suo regolare funzionamento.

Per quanto attiene all’impianto idrico in particolare, questo può dirsi efficiente, sulla base delle odierne concezioni di vita, quando l’acqua giunge alle singole unità abitative per la sua naturale spinta durante l’intero corso della giornata senza interruzioni o riduzioni di pressioni.

Nel caso che ne occupa, considerate le comprovate deficienze di approvvigionamento idrico, l’unica soluzione tecnicamente praticabile per risolvere i suddetti inconvenienti, era e resta quella di predisporre un serbatoio di riserva munito di pompa di sollevamento.

Posta, la distinzione tra opere dirette alla conservazione di un servizio e quelle che invece costituiscono una semplice miglioria, nel caso specifico, l’installazione di un impianto di autoclave rientra tra le opere di conservazione dell’impianto idrico e non tra le migliorie, con la conseguenza che, ai sensi degli artt. 1118 e 1123 c.c, alle spese relative debbano contribuire tutti i condomini, compresi quelli che, abitando ai piani inferiori, non risentono affatto delle carenza idriche (o ne risentono in misura minore) e quelli che intendono rinunciare al servizio.

Con il secondo motivo, denunciando vizi di omessa od insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, deducono i ricorrenti che la decisione del giudice di appello appare censurabile, per quanto attiene alla motivazione resa in ordine alla possibilità di installare autoclavi singole, in quanto il giudizio tecnico riferito dal CTU non può essere posto a fondamento del convincimento del giudice senza una adeguata spiegazione delle fonti di tale convincimento e dei motivi che hanno condotto alla decisione.

Innanzitutto, possibilità tecnica di installare autoclavi singole non significa necessariamente possibilità giuridica. L’esistenza di locali condominiali posti nel seminterrato, da dove si dipartono le colonne montanti e dove sono ubicati i contatori dell’acqua, non implica automaticamente che il singolo condominio possa fare degli stessi locali, che per loro natura e destinazione debbono restare liberi, l’uso che più gli conviene.

Infatti, anche nella denegata ipotesi in cui l’autoclave singola dovesse considerarsi un’opera diretta al miglior godimento della cosa ex art. 1102 c.c., come dichiarato dal Tribunale, non sarebbe affatto consentita la sua installazione nei vani comuni per il divieto frapposto dalla prima parte di tale articolo che vieta un utilizzo della cosa comune quando sia impedito il pari uso da parte degli altri condomini e dall’art. 1120, 2 co., c.c., che vieta le innovazioni che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condominio. E nel caso di costruzione, nel cortile comune, di un’autoclave per il servizio di una singola unità abitativa – seppure consentita con deliberazione dell’assemblea condominiale a norma del comma 4 dell’art. 1136 – comporta sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all’uso e godimento degli altri condomini.

Quindi alla luce delle suddette considerazioni, neppure la tardiva offerta formulata, tra l’altro irritualmente, delle controparti nel corso di causa di secondo grado di consentire l’installazione di autoclavi singole nei predetti locali condominiali può essere idonea a rimuovere gli ostacoli evidenziati.

La sentenza della Cassazione 3 febbraio 1987 n. 1911 ha giustamente sancito che “non appare censurabile la collocazione (dell’impianto singolo) tra le innovazioni vietate ai sensi del 2 comma dell’art. 1120 c.c.. A tale collocazione, ovviamente l’innovazione sarebbe sfuggita, solo se stante il mutamento del regime di comunione immobiliare ad essa ricollegato, il consenso di tutti i condomini fosse stato espresso, attraverso atto scritto ai sensi dell’art. 1350 cod. civ.”.

Le censure dei ricorrenti non hanno pregio.

Con le stesse censure (che possono essere esaminate congiuntamente, per la connessione tra loro) i ricorrenti ripropongono, in sede di legittimità, il problema se tutti i condomini siano tenuti alle spese pro quota, per l’installazione di impianto di autoclave (per evitare gli inconvenienti derivanti dalla insufficiente erogazione dell’acqua negli appartamenti dell’edificio condominiale), quando non vi sia adesione di tutti i condomini alla spesa necessaria.

La sentenza impugnata ha dato al quesito risposta negativa (sia pure con succinta motivazione), sul rilievo che l’opera in esame (autoclave) rappresenta non una innovazione (art. 1120 e 1121 cod. civ.), ma bensì una modifica dell’impianto idrico esistente, che rientra nelle facoltà di ogni condominio (art. 1102 cod. civ.).

Osserva la Corte che è corretta la qualificazione dell’opera come modifica ai sensi dell’art. 1102 cit., che consente anche l’installazione di autoclavi singole nei locali condominiali nel seminterrato, in quanto pure rientranti nel potere di modifica di ogni condominio, senza che l’installazione possa alterare la natura e la destinazione del seminterrato (tra le tante, Cass. 29 luglio 1989 n. 3549).

Se così e (se cioè, ogni condomino, senza ledere il diritto di altri condomini sulla cosa comune, ha il cennato potere di modifica della stessa cosa; nel caso che ne occupa, l’impianto idrico), è evidente che ogni condomino (compresi i ricorrenti) ha facoltà di impiantare singole autoclavi. Del resto, la consulenza di ufficio acquisita agli atti ha indicato i locali, dove è possibile esercitare la facoltà in discorso (seminterrato), dal punto di vista tecnico della localizzazione dei singoli interventi (autoclavi).

Ora, se è possibile (anche dal punto di vista giuridico) servirsi dei locali sotterranei per singole autoclavi, va da sè che il condomino che prende l’iniziativa deve sopportare anche le relative spese.

Non può pretendere (come sostengono i ricorrenti) che all’installazione di autoclave partecipino, per le relative spese, anche gli altri condomini (che hanno pari facoltà e, tuttavia, non intendono aderire all’iniziativa).

E, infine, non vi è dubbio alcuno che la disciplina dell’art. 1102 cod. civ. trovi applicazione anche nel condominio negli edifici.

Infatti per la installazione di autoclave autonoma nel condominio ex art. 1102 cit., si è pronunciata Cass. 23 febbraio 1987 n. 1911 e la Sezione non ha seri motivi per discostarsi da tale orientamento.

Poiché la sentenza impugnata si è uniformata ai principi che precedono, va confermata e il ricorso va, pertanto, rigettato.

Nulla per le spese, perché gli altri condomini non hanno svolto attività difensiva, in sede di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma il 3 ottobre 1997.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS);

- intimato -

Nonche’ da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente all’incidentale -

avverso la sentenza n. 1084/2009 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 03/11/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto di riportarsi agli scritti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l’accoglimento per quanto di ragione del 2 – 4 – 5 e 6 motivo del ricorso principale, rigetto del 1 MOTIVO del ricorso principale, assorbiti il 7 e l’8 motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – (OMISSIS) convenne in giudizio il Condominio di Via (OMISSIS) deducendo la nullita’ della delibera che aveva approvato la installazione di un ascensore, in quanto adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dall’articolo 1120 cod. civ., e sostenendo, inoltre, che l’opera realizzata era lesiva dei diritti dei condomini, in quanto aveva ristretto la luce del passaggio sulla prima rampa di scale, impedendo anche il passaggio di eventuali mezzi di soccorso, oltre a risultare lesiva del decoro architettonico e della normativa antincendio ed a comportare un deprezzamento dell’immobile.

2. – Il Tribunale adito, all’esito della istruttoria, condanno’ il Condominio a rimuovere l’impianto di ascensore.

La sentenza fu impugnata dallo stesso Condominio, che dedusse l’errata applicazione al caso di specie dell’articolo 2933 cod. civ., con specifico riferimento a quanto previsto dall’articolo 1120 c.c., comma 2, ed alla normativa in materia di barriere architettoniche, sul rilievo che la installazione di un ascensore a tutela dei condomini anziani e disabili’ non puo’ considerarsi innovazione vietata; ed inoltre rilevo’ la insussistenza dei requisiti di cui al citato articolo 1120 c.c., comma 2, per non essersi creata alcuna alterazione del decoro architettonico dell’immobile, ne’ alcun pregiudizio alle parti comuni, lamentando, altresi’, la omessa pronuncia risarcitoria per equivalente.

3. – La Corte d’appello di Genova, con sentenza depositata il 3 novembre 2009, respinse il gravame sul rilievo che l’assemblea del 25 luglio 1994 non risultava aver avuto ad oggetto alcuna delibera attinente al superamento delle barriere architettoniche, bensi’ la realizzazione dell’impianto ascensore; che il condominio non aveva fornito la prova che nello stabile vivessero portatori di handicap; e che comunque la citata normativa fa salva la previsione di cui all’articolo 1120 c.c., comma 2, la quale, in assenza di unanimita’ dei condomini, vieta le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

Rilevo’ ancora la Corte di merito che il decoro architettonico del fabbricato, in stile liberty, risultava compromesso dalla installazione dell’ascensore, non conforme alle disposizioni antincendio, e che, tra l’altro, aveva diminuito la fruibilita’ di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento quanto meno dell’appellato, essendo stata ridotta la rampa originale della scala, ed aveva creato pregiudizio alla sicurezza del fabbricato ed alla incolumita’ degli abitanti, rendendo particolarmente difficoltoso l’accesso di mezzi di soccorso, ed infine determinando una svalutazione dell’alloggio dell’appellato.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre il Condominio di Via (OMISSIS) sulla base di otto motivi, illustrati anche da successiva memoria, uno dei quali attinente al dedotto difetto di giurisdizione del giudice ordinario nella specie, relativa alla violazione di norme antincendio, che non darebbe luogo alla lesione di un diritto soggettivo, ma solo di interessi legittimi.

Resiste con controricorso (OMISSIS), che propone altresi’ ricorso incidentale, resistito con controricorso dal condominio ricorrente. La questione di giurisdizione e’ stata risolta dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza n. 12722 del 2011. Restano, dunque, da esaminare gli altri motivi del ricorso principale ed il ricorso incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo del ricorso principale, si lamenta la violazione dell’articolo 102 cod. proc. civ. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4. La domanda avanzata dall’attuale resistente con la citazione introduttiva del giudizio di primo grado, volta all’annullamento della delibera condominiale del 25 luglio 2004, con la quale era stata decisa la installazione dell’ascensore, e la conseguente rimozione dell’impianto realizzato, avrebbe richiesto, ad avviso del condominio ricorrente, la integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, o, quanto meno, di quelli che erano proprietari dell’ascensore realizzato (non avendo partecipato tutti i condomini alla costruzione dell’ascensore, e, dunque, appartenendo lo stesso a coloro che lo avevano installato a proprie spese). Infatti, le azioni dirette ad ottenere una pronuncia di condanna all’esecuzione di opere comportanti la trasformazione fisica di un bene in comunione, e quindi anche la distruzione dello stesso, devono essere esercitate nei confronti di tutti i comproprietari.

2.1. – La censura risulta in parte inammissibile, in parte infondata.

2.2. – Essa non puo’ trovare ingresso nel presente giudizio di legittimita’ nella parte in cui deduce a fondamento del motivo la proprieta’ non condominiale dell’ascensore, in quanto l’eccezione della non partecipazione di tutti i condomini alla sua installazione, sollevata in primo grado per legittimare il quorum della delibera assembleare, era stata condivisa dal giudice sulla base del solo rilievo che allo stato non vi era la prova che l’ascensore fosse stato installato a spese di tutti i condomini, senza alcuna verifica degli eventuali comproprietari dello stesso.

2.3. – La doglianza e’, invece, infondata nella parte residua, poiche’, a differenza che nella comunione, secondo l’orientamento espresso da questa Corte, che il Collegio intende ribadire, l’articolo 1131 cod. civ., comma 2 nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralita’ di soggetti passivi, soccorrendo, cosi’, all’esigenza di rendere piu’ agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessita’ di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 7474 del 1997, n. 1485 del 1996).

3. – Con la seconda doglianza, che si articola in molteplici profili, si lamenta anzitutto la violazione dell’articolo 2909 cod. civ., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4, nonche’ la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ. e dell’articolo 346 cod. proc. civ. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4. La Corte territoriale, nel ritenere che, sia per il mancato riferimento, nella delibera condominale, alla Legge n. 13 del 1989, sia per la ritenuta mancanza di disabili nel condominio, la stessa legge non fosse applicabile nella specie, e che, conseguentemente, non fosse applicabile la maggioranza ridotta di cui a detta legge, donde la invalidita’ della delibera in questione per mancanza della maggioranza prevista dal codice civile, avrebbe violato il giudicato interno, pronunciando, per di piu’, ultra petita. Infatti, nel giudizio di primo grado il (OMISSIS) aveva chiesto che venisse dichiarata nulla la deliberazione assembleare del 25 luglio 1994 per il mancato raggiungimento delle maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c., comma 5, e, in via subordinata, che venisse dichiarata la illegittimita’ dell’innovazione, in quanto vietata dall’articolo 1120 c.c., comma 2. Il Tribunale aveva accolto la domanda subordinata e respinto la domanda principale sul rilievo, da un lato, che si sarebbe dovuta proporre una domanda di annullamento, e, dall’altro, che, essendo state le spese per l’installazione dell’ascensore sostenute solo da una parte dei condomini, era applicabile l’articolo 1102, e non era, percio’, richiesta la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., comma 5. Il relativo capo della sentenza non era stato oggetto di appello principale ne’ incidentale, sicche’ era passato in giudicato.

4.1. – Tale profilo della censura risulta inammissibile.

4.2. – Infatti, la effettiva ratio decidendi della sentenza impugnata e’ ravvisabile essenzialmente nella considerazione che l’assemblea aveva deliberato innovazioni vietate, e non nel rilievo della assunzione della delibera in assenza delle previste maggioranze.

4.3. – E tuttavia, la censura trova ingresso nel presente giudizio con riferimento agli ulteriori profili, sollevati in via subordinata, e concernenti: 1) la violazione della Legge n. 13 del 1989, articolo 2 per il rilievo attribuito alla circostanza che l’assemblea del 25 luglio 1994 non avesse avuto ad oggetto alcuna delibera attinente al superamento delle barriere architettoniche, bensi’ la realizzazione dell’impianto ascensore, laddove, ai fini del quorum per la validita’ della delibera, non sarebbe stato necessario che in essa fosse esplicitato lo scopo di abbattere le barriere architettoniche; 2) la violazione della stessa disposizione sotto il profilo che la presenza di invalidi nell’edificio non condizionerebbe il quorum della delibera diretta alla rimozione delle barriere architettonica; 3) la omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia, attinente alla affermazione della mancata prova che nello stabile vivessero portatori di handicap, pur in presenza di documentazione attestante lo stato di invalidita’ di due condomini.

4.4. – Tali profili non possono, infatti, ritenersi assorbiti dalla inammissibilita’ del primo, perche’, se e’ vero che la decisione della Corte territoriale si e’ fondata, come chiarito sub 4.2, sul carattere di innovazione vietata attribuito dal giudice di secondo grado alla installazione dell’ascensore, e non sulla individuazione di una o piuttosto di un’altra maggioranza ai fini della delibera relativa alla realizzazione di tale opera, non puo’ negarsi che la decisione sull’applicabilita’ o meno, nella specie, della Legge n. 13 del 1989 non sarebbe stata priva di rilievo proprio ai fini del giudizio sulla configurabilita’ di una innovazione vietata, per le ragioni che saranno meglio chiarite in sede di esame della quarta, della quinta e della sesta censura, attinenti appunto a tale tema.

4.5.1. – E dunque, dovendosi procedere all’esame nel merito dei sopra specificati profili di censura, non puo’ che convenirsi con il ricorrente, sulla irrilevanza, ai fini della valutazione operata dal giudice di secondo grado di inapplicabilita’, nella specie, della citata Legge n. 13 del 1989, della circostanza che l’assemblea del 25 luglio 1994 non avesse avuto ad oggetto una delibera attinente alla eliminazione delle barriere architettoniche, posto che la delibera di installazione di un ascensore si muove sostanzialmente all’evidenza in tale direzione.

4.5.2. – Del pari condivisibili sono le argomentazioni del ricorrente in ordine alla irrilevanza, ai fini dell’applicabilita’ della Legge n. 13 del 1989, della presenza di invalidi nell’edificio. In realta’, le disposizioni della legge di cui si tratta sono volte a consentire ai disabili di accedere senza difficolta’ in tutti gli edifici, e non solo presso la propria abitazione.

In proposito, la Corte costituzionale, nella sentenza n. 167 del 1999 -con la quale fu dichiarata la illegittimita’ costituzionale dell’articolo 1052 c.c., comma 2, nella parte in cui non prevedeva che il passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso potesse essere concesso dall’autorita’ giudiziaria quando questa riconoscesse la rispondenza della relativa domanda alle esigenze di accessibilita’ degli edifici destinati ad uso abitativo – , osservo’ che la legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche aveva configurato la possibilita’ di agevole accesso agli immobili anche da parte di persone con ridotta capacita’ motoria, come requisito oggettivo quanto essenziale degli edifici privati di nuova costruzione a prescindere dalla concreta appartenenza degli stessi a soggetti portatori di handicap. E, nel solco di tale orientamento, piu’ di recente questa Corte, con la sent. n. 14786 del 2009, ha chiarito che la Legge n. 13 del 1989, articolo 2, comma 1, prevede un abbassamento del quorum richiesto per l’innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili, in relazione ai quali e’ invece dettata la disposizione del comma 2, che consente loro, in caso di rifiuto del condominio di assumere le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni atte ad eliminare negli edifici privati le barriere architettoniche, di installare a proprie spese servo scala o strutture mobili e modificare l’ampiezza delle porte d’accesso al fine di rendere piu’ agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

4.5.3. – Resta assorbito dalle considerazioni appena esposte l’ulteriore profilo di censura, relativo all’affermazione della Corte di merito della mancata dimostrazione che nello stabile vivessero portatori di handicap, pur in presenza di documentazione attestante l’asserito stato di invalidita’ di due condomini.

5. – Con il terzo motivo del ricorso principale, oltre al difetto di giurisdizione del giudice ordinario – sul quale si sono gia’ pronunciate le Sezioni Unite, escludendolo, con la sentenza n. 12722 del 2011 – , si lamenta la violazione del principio desumibile dall’articolo 2907 cod. civ. e dall’articolo 99 cod. proc. civ., secondo il quale non si puo’ adire il giudice ordinario se non per far valere un diritto, laddove il (OMISSIS) avrebbe vantato solo un interesse legittimo all’osservanza delle norme antincendio.

6. – Il motivo e’ infondato, sol che si consideri che il riferimento alla normativa antincendio e’ stato operato al solo scopo di valutare il pregiudizio cagionato dalla installazione dell’ascensore alla sicurezza del fabbricato, e non per affermare un diritto del condomino alla demolizione di un’opera non conforme a tali norme o alle prescrizioni dettate dall’autorita’.

7. – Con il quarto motivo si denuncia la insufficienza della motivazione in ordine al pregiudizio al decoro architettonico ed agli argomenti addotti dal condominio per escluderlo. Si assume che l’ascensore non era visibile dall’esterno e che, secondo la c.t.u., non aveva cagionato un pregiudizio economicamente valutabile, tenuto anche conto che l’atrio dell’edificio non aveva pregi particolari; che il pregiudizio estetico incideva solo minimamente sul deprezzamento subito dall’alloggio del (OMISSIS). Si aggiunge che al danno cagionato dall’ingombro e dall’opera in alluminio anodizzato similoro si sarebbe potuto ovviare con la sostituzione dell’alluminio con prodotti verniciati bruniti.

8. – Con il quinto motivo si lamenta la insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione su di un punto decisivo, relativo al peggioramento delle condizioni di sicurezza per i condomini e sugli argomenti addotti in relazione ad esse. Si assume che la sentenza non avrebbe confrontato le condizioni di sicurezza anteriori al restringimento delle scale con quelle conseguenti alla realizzazione dell’ascensore, aderendo alle equivoche conclusioni del c.t.u. sulla possibilita’ di transito di barelle attraverso le scale.

9. – Con il sesto motivo, si deduce ancora difetto di motivazione su di un punto decisivo in relazione all’articolo 132 c.p.c., n. 4, in ordine alla ponderazione degli interessi dei condomini in relazione al principio di solidarieta’ che deve informare i rapporti tra i condomini.

10.1. – I motivi che, stante la intima connessione logico-giuridica che li avvince, vanno esaminati congiuntamente, sono infondati nei termini che seguono.

10.2. – Questa Corte, con la sentenza n. 4474 del 1987, ha affermato che la tutela del decoro architettonico e’ stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e, quindi, anche alle singole unita’ immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilita’ la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entita’.

In tale ottica, andavano verificati il pregiudizio al decoro architettonico di un ascensore collocato nell’atrio dell’edificio, e non all’esterno di esso, ed il pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni.

10.3.1. – Si sarebbe, inoltre, dovuto tenere conto del principio di solidarieta’ condominiale. A tale riguardo, questa Corte, con la sentenza n. 12520 del 2010, ha affermato che, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’articolo 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unita’ immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facolta’ dei singoli proprietari. Pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito e’ tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di piu’ appartamenti in un unico edificio implica di per se’ il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che e’ propria dei rapporti condominiali.

10.3.2.- A piu’ forte ragione si sarebbe dovuto tener presente il richiamato principio ai fini di una decisione che, come quella censurata, coinvolgeva i diritti fondamentali dei disabili. Va, in proposito, ricordato che, come sottolineato dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 167 del 1999, richiamata sub 4.5.2., la legislazione relativa ai portatori di handicap (ed in particolare la Legge 9 gennaio 1989, n. 13, recante “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” e la Legge 5 febbraio 1992, n. 104, “Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate”, cui si sarebbero aggiunti successivamente il Decreto Legislativo 9 luglio 2003, n. 216, recante “Attuazione della direttiva 2000/78/CE per la parita’ di trattamento in materia di occupazione e di condizioni di lavoro” e la Legge 1 marzo 2006, n. 67, recante “Misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilita’ vittime di discriminazioni”) non si e’ limitata ad innalzare il livello di tutela in favore di tali soggetti, ma ha segnato, come la dottrina non ha mancato di rilevare, un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidita’, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettivita’.

Quale conseguenza del mutamento di prospettiva, e dell’affermarsi nella coscienza sociale del dovere collettivo di rimuovere preventivamente ogni possibile ostacolo alla esplicazione dei diritti fondamentali delle persone affette da handicap fisici, sono state introdotte, con le leggi citate, disposizioni generali per la costruzione degli edifici privati e per la ristrutturazione di quelli preesistenti, intese alla eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte delle persone disabili. Un forte impulso alla tutela dei disabili si e’ successivamente registrato sul piano internazionale: si pensi alla Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilita’ del 13 dicembre 2006, firmata dall’Italia in data 30 marzo 2007 e ratificata con Legge 3 marzo 2009, n. 18, che sottolinea l’obbligo degli Stati di rimuovere la condizione di minorita’, che non nasce solo dalla condizione fisica del disabile, ma anche dalla esistenza delle barriere che ne impediscono la piena partecipazione alla vita sociale, e che pone attenzione specifica alla questione dell’accessibilita’. E cio’ nel presupposto che – come la Corte costituzionale italiana ebbe modo gia’ nella piu’ volte richiamata sent. n. 167 del 1999 – , ormai superata la concezione di una radicale irrecuperabilita’ dei disabili, la socializzazione deve essere considerata un elemento essenziale per la salute dei soggetti in esame, si’ da assumere una funzione sostanzialmente terapeutica assimilabile alle stesse pratiche di cura e riabilitazione.

10.4. – In definitiva, nella specie, la Corte ligure avrebbe dovuto valutare la sussistenza della ipotesi, di cui all’articolo 1120 c.c., comma 2, di innovazioni vietate in quanto idonee a recare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato, ovvero tali da alterarne il decoro architettonico o da rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, facendo applicazione dei richiamati principi di diritto. Avrebbe dovuto il giudice di secondo grado, nel compiere detta valutazione, altresi’ tenere conto che, secondo l’orientamento di questa Corte, cui il Collegio intende dare continuita’, nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’articolo 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilita’ della stessa non puo’ consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma e’ costituito dalla concreta inutilizzabilita’ della res communis secondo la sua naturale fruibilita’; si puo’ tener conto di specificita’ – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilita’ della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo (Cass., sent. n. 15308 del 2011).

10.5. – Con riguardo, poi, alla questione della sicurezza con riferimento alla ipotesi di necessita’ di passaggio di mezzi di soccorso, effettivamente il giudice di secondo grado e’ incorso nella omissione denunciata dal ricorrente, consistita nel mancato confronto delle condizioni di sicurezza anteriori al restringimento delle scale con quelle conseguenti alla realizzazione dell’ascensore.

11. – Resta assorbito dall’accoglimento del quarto, quinto e sesto motivo l’esame del settimo, sollevato in via subordinata, avente ad oggetto l’asserito contrasto della Legge n. 13 del 1989, articolo 2, comma 1, in riferimento agli articoli 2 e 42 Cost., nella parte in cui, nel far salve le previsioni dell’articolo 1120 c.c., comma 2, non prevede che, nella valutazione delle conseguenze della innovazione, ai fini del decidere sulla ammissibilita’ della stessa, si debba dare importanza preminente all’abbattimento della barriere architettoniche.

12. – Resta, altresi’, assorbito l’esame dell’ottavo motivo, attinente alla asserita violazione dell’articolo 1120 c.c., comma 2, in relazione all’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, secondo la quale l’installazione dell’ascensore avrebbe determinato una svalutazione dell’alloggio del (OMISSIS), laddove la svalutazione della proprieta’ esclusiva del singolo condomino non sarebbe, di per se’, motivo sufficiente per ritenere illegittima l’innovazione stessa.

13. – Resta, infine, assorbito l’esame del ricorso incidentale, il cui unico motivo ha ad oggetto la omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione sul diniego del risarcimento del danno al (OMISSIS) per la presenza dell’ingombro nel vano scale, che avrebbe comportato riduzione di aria, luce e vista per la sua proprieta’, danno che era in re ipsa, e del quale era stata richiesta la liquidazione anche in via equitativa.

14. – In definitiva, vanno rigettati il primo ed terzo motivo del ricorso principale, del quale devono, invece, essere accolti il secondo (nei limiti di cui sub 4.5.1. e 4.5.2.), il quarto, il quinto ed il sesto motivo, assorbiti il settimo e l’ottavo ed il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad un diverso giudice – che viene designato in altra Sezione della Corte d’appello di Genova, cui e’ demandato altresi’ il regolamento delle spese del presente giudizio e di quello innanzi alle Sezioni Unite – , che riesaminera’ la controversia alla stregua dei principi di diritto enunciati sub 4.5.1., 4.5.2., 10.2, 10.3.1., 10.3.2., 10.4., nonche’ dei rilievi svolti sub 10.5 con riguardo alla questione della sicurezza in relazione alla ipotesi di necessita’ di passaggio di mezzi di soccorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo ed il terzo motivo del ricorso principale, ne accoglie il secondo per quanto di ragione, il quarto, il quinto ed il sesto, assorbiti il settimo e l’ottavo ed il ricorso incidentale. Cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese dei giudizi di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.