Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Margherita – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16724/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 19/2007 della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, depositata il 27/02/2007, R.G.N. 120/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 20 ottobre 2005 il Tribunale di Reggio Calabria accoglieva la domanda proposta da (OMISSIS), che aveva intimato lo sfratto per morosita’ a (OMISSIS) in relazione ad un immobile destinato ad uso commerciale, in virtu’ di un contratto di locazione stipulato in data 1 luglio 1999 e, per l’effetto, dichiarava la risoluzione dello stesso, condannando il (OMISSIS) al pagamento di euro 11.035, 36, oltre accessori e spese.

Su gravame del (OMISSIS), la Corte di appello di Catanzaro il 27 febbraio 2007 confermava la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a sette motivi e depositando memoria e costituzione di nuovo difensore.

Resiste con controricorso la (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo (nullita’ della sentenza. Violazione dell’articolo 112, per omessa decisione in ordine a un motivo di appello e per ultrapetizione con riferimento alla domanda di intimazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4) il ricorrente lamenta l’omesso esame in sede di appello delle sue deduzioni e comunque il vizio di ultrapetizione, in quanto la (OMISSIS) avrebbe proposto una domanda di intimazione di fratto per morosita’ con relativa risoluzione ex articolo 1457 c.c., del rapporto locatizio e poi l’avrebbe mutata in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis ex articolo 1456 c.c..

A corredo della illustrazione della doglianza il ricorrente formula il seguente quesito di diritto:

“Dica l’Ecc.ma Corte se sia affetta da vizio di omessa pronuncia la sentenza che ometta di pronunciare sul motivo di appello con cui si denunzi il vizio di ultrapetizione della sentenza di primo grado; dica altresi’ la Corte se sia affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, a fronte di una domanda di risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 c.c., conseguente all’intimazione di sfratto per morosita’ dichiari la risoluzione ai sensi dell’articolo 1457 c.c., in assenza di domanda di parte”.

Al riguardo, il Collegio osserva quanto segue.

A prescindere dalla circostanza, rilevata dalla resistente, che come risulta anche dalle conclusioni rassegnate e trascritte dallo stesso ricorrente, tale censura non e’ stata oggetto di appello, va posto in rilievo che il quesito non e’ conferente perche’ si concreta in un astratto interrogativo circolare che gia’ presuppone una risposta o meglio la cui risposta e’ completamente disancorata dal caso in esame e, quindi, non consente di risolvere la fattispecie sub iudice (Cass. n. 7179/09).

Peraltro, la censura e’ infondata perche’ il giudice dell’appello, non essendone stato investito, non poteva pronunciarsi.

2.- Con il secondo motivo (Insufficiente motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3) il ricorrente lamenta che il giudice dell’appello non avrebbe valutato se fosse o meno grave l’inadempimento imputato ad esso ricorrente.

Alla illustrazione della censura non segue il c.d. quesito di fatto, ossia la sintesi logico-giuridica del fatto decisivo e controverso.

Peraltro, il giudice a quo ha precisato che la morosita’ ha avuto inizio prima delle infiltrazioni e l’inadempimento del (OMISSIS) era particolarmente grave per avere omesso il pagamento dei canoni anche nel periodo successivo (p. 5 sentenza impugnata).

3.- Con il terzo motivo (violazione degli articoli 1456, 1457 e 1460 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), in estrema sintesi, da un lato il ricorrente lamenta che erroneamente il giudice dell’appello avrebbe ritenuto che la sospensione del pagamento consentiva ex se la risoluzione, dall’altro che nel caso di eccezione di inadempimento il giudice avrebbe dovuto procedere ad una valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti, tenendo conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche di quello logico (p. 14 ricorso).

A corredo della illustrazione della doglianza il ricorrente formula il seguente quesito di diritto:

Dica l’Ecc.ma Corte se l’eccezione di inadempimento possa essere sollevata nei confronti della domanda di risoluzione e a fronte dell’azione della parte volta a far dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1457 c.c., e della dichiarazione della parte di valersi di una clausola risolutiva espressa; e se nel caso di eccezione di inadempimento il giudice debba o meno procedere alla valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti delle parti, tenendo conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche di quello logico e stabilendo se sussista tra l’inadempimento dell’una e il precedente inadempimento dell’altra relazione causale ed adeguatezza, nel senso della proporzionalita’ rispetto alla funzione econonomico – sociale del contratto valutando anche il comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda che offra il pagamento”.

Al riguardo va detto che il quesito non si attaglia al caso di specie e non scalfisce il convincimento del giudice dell’appello, il quale ha accertato, in primis, che la sospensione del pagamento dei canoni era iniziata senza alcuna giustificazione, per cui di per se’ avrebbe comportato la risoluzione del contratto e poi ha valutato gli opposti comportamenti al punto da ritenere che il mancato intervento della (OMISSIS), ove fosse da ritenere effettivamente intempestivo, avrebbe rappresentato un inadempimento di lieve entita’ rispetto a quello ben piu’ rilevante del (OMISSIS) (p. 5 sentenza impugnata).

4.- Cio’ detto, va disatteso il quarto motivo (Insufficiente motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), con cui il ricorrente denuncia un vizio logico nella motivazione anche con riferimento alla valutazione della proporzionalita’ della condotta (p. 17 ricorso) e, comunque, si tratta di una richiesta di valutazione di documenti e di prove dedotte che sono stati disattesi in modo corretto dal giudice a quo.

5. Di qui, il rigetto del quinto motivo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), dichiarato espressamente connesso al precedente, precisandosi, peraltro, che il giudice dell’appello ha valutato la condotta delle parti anche secondo il criterio della buona fede cui esse hanno il dovere di uniformarsi (p. 4-5 sentenza impugnata).

6.- Con il sesto motivo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) il ricorrente si duole di omessa motivazione sull’elemento psicologico circa l’inadempimento dell’obbligazione di cui all’articolo 1576 c.c., conseguente al verificarsi dell’allagamento dei locali e con il settimo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) rinviene una insufficiente motivazione in ordine al fatto decisivo e controverso per il giudizio, a suo avviso consistente, nella circostanza che per i canoni delle mensilita’-marzo/aprile 2004 vi sia stata l’offerta banco judicis: circostanza, a suo dire, rilevante per valutare il comportamento c.d. inadempiente.

Le due censure costituiscono, in realta’, una unica doglianza.

Al riguardo, il Collegio osserva che esse non meritano accoglimento non solo per quanto, contrariamente all’assunto del ricorrente, e’ rinvenibile nella sentenza impugnata e per quanto detto in precedenza, ma perche’ non si puo’ parlare di omessa motivazione, tenuto conto che il giudice dell’appello ha precisato che lo stesso (OMISSIS) aveva ammesso che avrebbe potuto intervenire per eliminare l’inconveniente o almeno per ridurne la portata, ma che giuridicamente non ne aveva alcun obbligo.

Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese, che seguono la soccombenza, vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 1.200 di cui 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31179/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1461/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 03/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2012 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 15 marzo 2002, i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano, innanzi al Tribunale di Verbania, (OMISSIS) per sentirlo condannare al risarcimento dei danni – quantificati in euro 9.805,29 e pari alle spese sostenute per imbiancatura, rifacimento dei pavimenti, consumi di energia elettrica e canoni di locazione di due autorimesse – subiti a causa di una perdita d’acqua determinata dal difettoso funzionamento idrico dell’appartamento appena ristrutturato e da essi acquistato dal convenuto con atto notarile stipulato il (OMISSIS).

Il convenuto si costituiva deducendo che gli attori avevano gia’ da tempo la disponibilita’ dell’immobile e che al momento in cui si era verificata la detta perdita, nell’appartamento de quo stavano lavorando, su incarico degli attori, numerosi artigiani che potevano aver causato i danni in parola; contestava l’esistenza e la tempestivita’ della denuncia dei vizi; negava ogni sua colpa e ogni suo riconoscimento dei vizi stessi; contestava il quantum debeatur ed eccepiva il concorso del fatto colposo dei creditori ex articolo 1227 cod. civ.; concludeva, quindi, per il rigetto della domanda.

Il Tribunale adito, con sentenza del 31 maggio 2004, accogliendo la domanda, condannava (OMISSIS), ex articolo 1490 cod. civ., al risarcimento dei danni subiti dagli attori, pari ad euro 9.805,29 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali nonche’ alle spese di lite.

Avverso tale decisione il soccombente proponeva appello cui resistevano gli appellati. Per quanto rileva in questa sede, l’appellante lamentava, tra l’altro, che il Tribunale avesse erroneamente omesso di ritenere operante l’esclusione della garanzia ai sensi dell’articolo 1491 cod. civ., pur essendo emerso dalla espletata istruttoria che al momento della stipula del contratto, avvenuta il (OMISSIS), il vizio dell’immobile era noto ai compratori quanto meno dal 13 dicembre 2000.

La Corte di appello di Torino, con sentenza del 3 ottobre 2005, ritenuto, in base alle allegazioni delle parti e agli elementi probatori acquisiti, che i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS), al momento della stipula del contratto di compravendita, “conoscevano in maniera certa e compiuta i difetti dell’immobile” de quo, affermava che, non avendo, malgrado cio’, inserito nel predetto atto alcuna riserva ne’ avendo chiesto una diminuzione del prezzo o un risarcimento del danno, risultava evidente che gli stessi avevano rinunciato alla garanzia per i vizi prevista dall’ultima parte dell’articolo 1491 cod. civ. ed affermava, altresi’, che gli attori non avevano “dimostrato la sussistenza dei presupposti per la validita’ della garanzia dei vizi della cosa venduta da parte dell’ (OMISSIS)”.

Pertanto, ritenute assorbite le ulteriori censure proposte, i Giudici del secondo grado, in accoglimento dell’appello proposto e in riforma dell’impugnata sentenza, rigettavano la domanda dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e compensavano le spese del doppio grado di giudizio.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS) che ha pure depositato memoria ex articolo 378 cod. proc. civ..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis cod. proc. civ. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6 ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d) – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 ottobre 2005), pur se la parte ricorrente ha, comunque, formulato, i quesiti di diritto.

2. Con il primo motivo, impugnando, ai sensi dell’articolo 360 cod. proc. civ., n. 5, la sentenza della Corte di appello per insufficiente e contraddittoria motivazione, i ricorrenti lamentano che, “sul punto decisivo della “conoscenza del vizio”, la Corte di merito avrebbe valutato solo parzialmente e sommariamente il materiale probatorio sia in relazione all’oggetto di tale conoscenza sia in relazione ai tempi della stessa.

Assumono i ricorrenti che dalle testimonianze rese dai testi (OMISSIS) e (OMISSIS), espressamente richiamate nella sentenza impugnata, emergerebbe soltanto che essi, alla data del 13 dicembre 2012 e, quindi, due giorni prima della stipula del contratto di compravendita, avevano cognizione della presenza di una macchia di umidita’ sulla parete esterna del fabbricato ma non certo della sussistenza di un vizio dell’impianto idraulico dell’appartamento che si accingevano ad – acquistare ne’ della qualita’ ed entita’ dei danni conseguenti. Lamentano i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) che il giudice del secondo grado non avrebbe considerato ne’ l’interrogatorio formale dell’ (OMISSIS), che avrebbe ammesso di essere stato informato della presenza della macchia di umidita’, di aver effettuato un sopralluogo e di aver chiamato l’idraulico immediatamente prima della stipula dell’atto, ne’ la denuncia sinistro redatta dall’idraulico (OMISSIS), da cui risulterebbe che la causa del danno era stata trovata dopo tre ore di lavoro.

Non essendo, ad avviso dei ricorrenti, la compiuta conoscenza del vizio da parte dei compratori al momento della stipula sorretta dalle emergenze istruttorie, sarebbe conseguentemente infondato il corollario enunciato dal Giudice di appello ossia che le parti, essendo loro nota da due giorni prima della stipula del contratto di vendita la complessiva incidenza economica del danno, avessero deciso di ripartirsi l’onere delle attivita’ di ripristino.

3. Con il secondo motivo, si dolgono i ricorrenti che la motivazione sarebbe omessa in relazione all’affermata partecipazione diretta dei coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) all’attivita’ di ricerca e di rimozione del vizio.

4. Con il terzo motivo, dolendosi dell’omessa motivazione, in relazione alla condotta dell’ (OMISSIS), i ricorrenti lamentano che, pur dando atto dell’intervento personale dell’attuale controricorrente nell’organizzazione delle attivita’ per la ricerca della causa del danno e per porre rimedio al vizio, la Corte di appello non avrebbe tratto da tale fatto alcuna “conseguenza logico-giuridico”.

5. Con il quarto motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1491 cod. civ. (articolo 360 cod. proc. civ., n. 3). l’evidenziano i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) che la Corte di merito, sull’assunto che i compratori al momento della stipula, conoscevano il vizio della cosa, avrebbe escluso l’operativita’ dell’obbligazione di garanzia, laddove, invece, nel caso di specie, anzitutto difetterebbe il presupposto della conoscenza del vizio e, comunque, la denuncia, da essi effettuata al futuro venditore, dell’esistenza di un’anomalia del bene, tale da far sospettare l’esistenza di un “vizio ancora ignoto per qualita’ ed esatta ubicazione”, in primo luogo, dimostrerebbe la “divergenza tra le condizioni del bene come si manifestavano poco prima della stipulazione del contratto e quelle volute dai futuri acquirenti” nonche’ l’intento di questi ultimi di porre il futuro venditore nelle condizioni di poter adempiere la propria obbligazione ex articolo 1490 cod. civ. e, in secondo luogo, non denoterebbe l’intenzione dei compratori di rinunciare alla garanzia.

6. Il primo motivo, relativo alla conoscenza o meno del vizio da parte dei compratori al momento della stipula dell’atto di compravendita, e’ infondato.

La sentenza e’, infatti, motivata e la motivazione risulta congrua ed immune da vizi logici e giuridici, in relazione alla ritenuta conoscenza del vizio da parte degli attuali ricorrenti al momento della stipula del contratto di compravendita. Al riguardo la Corte di appello ha motivato il suo convincimento sulla base delle stesse allegazioni degli attuali ricorrenti e delle risultanze istruttorie, ne’ peraltro risulta rilevante che l’accertamento della causa del vizio sia avvenuta un giorno o due giorni prima della stipula del contratto, essendo decisivo che la conoscenza del vizio sia comunque anteriore al detto contratto. Del resto gli stessi ricorrenti – che gia’ avevano la disponibilita’ del bene, come e incontestato in causa – nella premessa in fatto della comparsa di costituzione e risposta in appello hanno dedotto che “i due giorni intercorsi tra la scoperta del vizio e il momento del contratto” erano “stati impiegati per la ricerca della causa (attraverso la parziale demolizione del pavimento) del danno e per l’esecuzione delle opere di rimedio” (v. p. 4).

Al riguardo si evidenzia che la conoscenza e la scoperta del vizio redibitorio non vanno necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, poiche’, se e vero che si ha conoscenza del vizio quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva della sua sussistenza, non essendo sufficiente il semplice sospetto, e altrettanto vero che, secondo la logica delle cose, tale certezza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio e non gia’ alla individuazione della causa che lo ha determinato(Cass. 6 gennaio 1979, n. 38 e Cass. 3 dicembre 1970, n. 2544).

7. Ragioni di economia processuale impongono a questo punto di evidenziare che la sentenza impugnata si fonda su due distinte rationes decidendi, avendo la Corte di merito affermato che i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS), pur a conoscenza del vizio dell’immobile prima del rogito, avevano stipulato l’atto notarile senza inserire alcuna riserva e senza neppure richiedere una riduzione del prezzo o un risarcimento del danno, il che dimostrava che essi avevano rinunciato alla garanzia per i vizi prevista dall’ultima parte dell’articolo 1491 cod. civ. e che, inoltre, gli attori non avevano dimostrato la sussistenza dei presupposti per la validita’ della garanzia dei vizi della cosa venduta da parte dell’ (OMISSIS).

La duplicita’ delle ragioni del decidere nella sentenza e’ del resto messa in evidenza dall’uso della espressione “osserva la Corte, con evidente ed autonoma argomentazione…” di cui a p. 10 della sentenza impugnata.

Tanto precisato si rileva che gli ulteriori motivi di ricorso proposti non investono compiutamente la prima ratio decidendi che attiene al regolamento negoziale di cui all’atto di compravendita, con il quale gli attuali ricorrenti acquistarono consapevolmente l’immobile di cui si discute in causa con il vizio de quo – la cui causa era stata peraltro ormai individuata – e, che, pertanto, certamente non si trovava nelle condizioni sussistenti al momento della stipula del contratto preliminare, non essendovi piena coincidenza tra le condizioni del bene secondo l’originaria determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene oggetto della compravendita, e cio’ nonostante non inserirono nell’atto definitivo, ormai unica fonte negoziale dei rapporti tra le parti, alcuna riserva in relazione ai danni ne’ concordarono con il venditore una riduzione del prezzo.

Va al riguardo infatti evidenziato che nel caso in cui la decisione impugnata sia fondata su una pluralita’ di ragioni, tra di loro distinte e tutte autonomamente sufficienti a sorreggerla sul piano logico-giuridico, e’ necessario, affinche’ si giunga alla cassazione della pronuncia, che il ricorso si rivolga contro ciascuna di queste, in quanto, in caso contrario, le ragioni non censurate sortirebbero l’effetto di mantenere ferma la decisione basata su di esse (Cass. 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass., 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass. ord., 3 novembre 2011, n. 22753).

Ne consegue che il ricorso proposto deve essere rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione, tenuto conto della particolarita’ della vicenda e della validita’ di una soltanto delle rationes deciendi della sentenza impugnata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14688/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS) S.P.A., (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 16689/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.R.L. IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS) in persona del Liquidatore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS), FALLIMENTO (OMISSIS) S.P.A.;

- intimati -

sul ricorso 18258/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) S.P.A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1654/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 04/04/2006, R.G.N. 9184/2002;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/2013 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe, che ha concluso per l’inammissibilita’ ed in subordine il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 16916/2002 il Tribunale di Roma – decidendo sulla domanda di risarcimento danni da infiltrazioni di acqua proposta dalla (OMISSIS) s.r.l. (di seguito brevemente (OMISSIS) s.r.l.) nei confronti dell’ (OMISSIS) s.p.a. (ora Fallimento della (OMISSIS) s.r.l.) e di (OMISSIS), rispettivamente conduttrice e proprietario dell’immobile sovrastante quello condotto in locazione per uso commerciale dall’attrice, nonche’ sulla chiamata in causa della ditta (OMISSIS), che aveva eseguito lavori commissionatole dalla (OMISSIS) s.p.a. – condannava in solido la ditta (OMISSIS) e la s.p.a. (OMISSIS) al risarcimento danni in favore della (OMISSIS) s.r.l. liquidandoli in euro 47.264,87 oltre interessi legali dalla domanda al saldo; rigettava, invece, la domanda contro (OMISSIS); condannava l’ (OMISSIS) e il (OMISSIS) al pagamento delle spese in favore della (OMISSIS); compensava quelle tra l’attrice e il (OMISSIS).

La decisione, gravata da impugnazione principale della ditta (OMISSIS) e incidentale della (OMISSIS) s.r.l. e del (OMISSIS), era confermata dalla Corte di appello di Roma, la quale con sentenza in data 04.04.2006, rigettava gli appelli proposti in via principale e incidentale e condannava (OMISSIS) al pagamento delle spese del grado in favore delle altre parti.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la ditta (OMISSIS), svolgendo un unico motivo.

Hanno resistito sia la (OMISSIS) s.r.l. in liquidazione, depositando controricorso e ricorso incidentale tardivo, articolato in sette motivi, sia (OMISSIS), il quale, a sua volta, ha depositato controricorso con ricorso incidentale condizionato, affidato a unico motivo, nonche’ controricorso avverso il ricorso incidentale della (OMISSIS).

Nessuna attivita’ difensiva e’ stata svolta da parte della Curatela dell’ (OMISSIS) s.p.a..

Sono state depositate memorie da parte della (OMISSIS) e del (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente si da atto che i ricorsi, proposti in via principale e incidentale, avverso la stessa sentenza vanno riuniti ex articolo 335 cod. proc. civ..

Gli stessi ricorsi – avuto riguardo alla data della pronuncia della sentenza impugnata (successiva al 2 marzo 2006 e antecedente al 4 luglio 2009) – sono soggetti, in forza del combinato disposto di cui al Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 27, comma 2 e della Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 58, alla disciplina di cui all’articolo 360 cod. proc. civ., e segg., come risultanti per effetto del cit. Decreto Legislativo n. 40 del 2006.

2. Il punto nodale della controversia e’ rappresentato dall’individuazione della responsabilita’ delle infiltrazioni di acqua, lamentate dalla (OMISSIS) e causalmente ricondotte da entrambi i giudici del merito, sulla scorta delle risultanze istruttorie (c.t.u.; prova orale) al mancato serraggio delle valvole dei radiatori nel corso dei lavori di ristrutturazione commissionati dall’ (OMISSIS) alla ditta (OMISSIS).

Sulla base di tali premesse fattuali la responsabilita’ dell’evento e’ stata ascritta sia al (OMISSIS) (indipendentemente dalla qualificazione del relativo contratto, come di lavoro o di appalto) in considerazione dell’autonomia con cui lo stesso effettuo’ le opere in questione, sia alla committente (OMISSIS), avuto riguardo alla sua qualita’ di conduttrice e, quindi, di custode dei locali dove si trovavano i radiatori (ex articolo 2055 cod. civ.), segnatamente nel momento in cui avvenne il riempimento e l’avviamento dell’impianto. E’ stata, invece, esclusa la responsabilita’ del proprietario e locatore (OMISSIS) “perche’ era il conduttore ad avere la custodia (…) le opere furono commissionate dal conduttore e il danno origino’ non dall’impianto centrale, bensi’ dalle valvole presenti in quei locali condotti in locazione”, ritenendosi irrilevante che “il proprietario dell’immobile e dell’intero stabile e, per esso il portiere” avessero provveduto al riempimento dell’impianto, perche’ “quest’ultima operazione ha solo evidenziato il lavoro male eseguito, ma non e’ stata generatrice diretta del danno” (cfr. ultima pag. sentenza impugnata).

2. Con l’unico motivo di ricorso principale si denuncia falsa applicazione degli artt.1655, 1667 e violazione degli articoli 2043, 2049, 2051 e 2053 cod. civ. (articolo 360 cod. proc. civ. , n. 3). Con il quesito conclusivo ex articolo 366 bis cod. proc. civ. si chiede a questa Corte “se la ditta (OMISSIS) era tenuta, ai sensi dell’articolo 1667 c.c., in ogni caso, a rispondere dei danni che si sono verificati all’interno dell’immobile condotto in locazione dalla (OMISSIS) s.r.l., nonostante avesse consegnato i lavori da tempo ed avvisato la committente e il proprietario dell’impianto della necessita’ di riempirlo per verificare la corretta tenuta delle valvole dei radiatori, o se la responsabilita’ ricadeva esclusivamente sulla committente e sul proprietario dell’impianto, applicando i principi di cui agli articoli 2043, 2049, 2051 e 2053 c.c. che qui si presumono non applicati correttamente dalla Corte di appello”.

2.1. Il motivo e’ inammissibile per l’inadeguatezza del quesito che lo correda. Invero, secondo i canoni elaborati da questa Corte, il quesito inerente ad una censura in diritto ai sensi dell’articolo 366 bis cod. proc. civ., prima parte – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non puo’ essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamente compiuto dal giudice a quo e la regola applicabile; e, dovendosi risolvere in una sintesi logico-giuridica della questione, non avulsa dai rilevanti elementi fattuali della fattispecie concreta, non puo’ consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo, occorrendo che risulti individuata la discrasia tra la ratio decidendi della sentenza impugnata, che deve essere indicata, e il diverso principio di diritto da porre a fondamento della decisione invocata (v. Cass. SS.UU. 10 settembre 2009, n. 19444 e 14 febbraio 2008, n. 3519). In altri termini il quesito di diritto di cui all’articolo 366 bis cod. proc. civ. deve comprendere (tanto che la carenza di uno solo di tali elementi comporta l’inammissibilita’ del ricorso: Cass. 30 settembre 2008, n. 24339) sia la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito; sia la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice; sia ancora la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie.

2.2. Cio’ posto e precisato che i canoni sopra indicati vanno applicati anche dopo la formale abrogazione della norma, nonostante i motivi che l’avrebbero determinata, attesa l’univoca volonta’ del legislatore di assicurare ultra-attivita’ alla medesima (per tutte, v. espressamente Cass. 27 gennaio 2012, n. 1194), si osserva che il quesito sopra testualmente riportato non risulta informato allo schema delineato da questa Corte, posto che non reca la riassuntiva indicazione:

ne’ degli aspetti di fatto rilevanti, risolvendosi sostanzialmente nella sola evocazione di argomenti difensivi (quali l’avvenuta consegna dei lavori “da tempo” e le “avvertenze” date al committente) peraltro inconferenti nei rapporti con il terzo danneggiato;

ne’ del modo in cui le questioni proposte sono state decise dai giudici del merito, prospettando, piuttosto, questioni nuove, qual e’ quella della decadenza dalla garanzia, (peraltro eccentrica rispetto al decisum, in cui non rileva il rapporto interno appaltatore/committente, ma la responsabilita’ dell’appaltatore verso terzi) o quella della responsabilita’ del (OMISSIS) ex articolo 2049 cod. civ. (sulla base di presupposti fattuali – quali la qualita’ di datore di lavoro del portiere del Condominio – che non risultano essere stati posti a sostegno della domanda introduttiva della (OMISSIS));

e neppure della diversa regola di diritto, la cui applicazione avrebbe condotto a diversa decisione, affidandosi a questa Corte di verificare se una congerie di norme sia stata o meno correttamente applicata nel caso di specie.

Orbene l’inidonea formulazione del quesito di diritto equivale alla relativa omessa formulazione, in quanto nel dettare una prescrizione di ordine formale la norma incide anche sulla sostanza dell’impugnazione, imponendo al ricorrente di fornire una sintesi originale ed autosufficiente della censura, funzionalizzata alla formazione immediata e diretta del principio di diritto e, quindi, al miglior esercizio della funzione nomofilattica della Corte di legittimita’. D’altro canto l’inadeguatezza del quesito e’, a ben vedere, il riflesso della stessa aspecificita’ ed eccentricita’ del motivo di ricorso, laddove, come innanzi accennato, introduce temi di dibattito completamente nuovi ovvero implica decisione su elementi di giudizio, pure in fatto, che non risultano aver formato oggetto di contraddittorio nella fase di merito, rivelandosi, in ogni caso, insuscettibili di valutazione in questa sede.

Il ricorso principale va, dunque, dichiarato inammissibile.

3. Ai sensi dell’articolo 334 cod. proc. civ., comma 2, l’inammissibilita’ del ricorso principale comporta l’inefficacia del ricorso incidentale della (OMISSIS) s.r.l. (peraltro in linea con le tesi difensive del ricorrente principale, per la parte intesa alla riforma del rigetto della domanda verso il (OMISSIS)), siccome proposto con atto inoltrato per la notifica il 7 giugno 2007 dopo il decorso del termine annuale di impugnazione decorrente dal deposito della sentenza in data 4 aprile 2006.

Risulta, invece, assorbito il ricorso incidentale condizionato di (OMISSIS).

4. Le spese del giudizio di legittimita’, liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al Decreto Ministeriale n. 140 del 2012, seguono la soccombenza nei rapporti tra il ricorrente principale e il controricorrente (OMISSIS).

Si ravvisano, invece, i giusti motivi di cui all’articolo 92 cod. proc. civ. (nel testo qui applicabile, ratione temporis, anteriore alla Legge n. 263 del 2005) per la compensazione integrale delle spese del giudizio di legittimita’ tra le altre parti, avuto riguardo alla declaratoria di inefficacia del ricorso incidentale tardivo e considerata la gia’ rilevata parziale assimilazione delle relative tesi difensive con quelle a sostegno del ricorso principale.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; dichiara inammissibile il ricorso principale, inefficace quello incidentale tardivo e assorbito quello incidentale condizionato; condanna parte ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione in favore di (OMISSIS), liquidandole in euro 5.200,00 (di cui euro 5.000,00 per compensi) oltre accessori come per legge; compensa le stesse spese tra le altre parti.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12258/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;
COMUNE ROMA, in persona del Sindaco On.le (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso l’AVVOCATURA COMUNALE DI ROMA, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale notarile del Dott. Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS), rep. n. 49003;
CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del suo Amministratore pro tempore Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 13959/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1055/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/02/2006 R.G.N. 4193/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/2012 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS), nel 1996, inizio’ procedimento per danno temuto nei confronti di (OMISSIS) per le infiltrazioni nell’appartamento di proprieta’ provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo della (OMISSIS), dopo che dal Comune di Roma era stata ordinata la demolizione di un manufatto ivi abusivamente costruito. Eseguite dal Condominio le opere, ordinate dal Pretore, necessarie ad eliminare le infiltrazioni, la (OMISSIS) inizio’ giudizio di merito nei confronti della (OMISSIS) e del Condominio per l’esecuzione di tutte le opere e per il risarcimento del danno.

Nel giudizio intervennero (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di altri appartamenti sottostanti, chiedendo l’esecuzione delle opere necessarie e il risarcimento dei danno. Su istanza della (OMISSIS), vennero chiamati in giudizio il Comune di Roma e (OMISSIS), che aveva venduto l’appartamento alla (OMISSIS).

Il Tribunale accolse le domande di (OMISSIS) e dei condomini intervenuti e condanno’ la (OMISSIS) all’esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare, al risarcimento dei danni ai condomini, oltre alle spese del processo; dichiaro’ improcedibile la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) per difetto di notifica; rigetto’ quella proposta dalla stessa (OMISSIS) nei confronti del Comune.

2. La Corte di appello di Roma:

dichiaro’ inesistente il rapporto processuale con la (OMISSIS), mancando la prova della notifica dell’appello;

dichiaro’ inammissibile l’appello della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), per tardivita’, per essere stata la sentenza notificata dai suddetti alla (OMISSIS) il 21 marzo 2003 ed essere stato l’appello notificato a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 2 maggio 2003;

dichiaro’ inammissibili gli appelli incidentali sul quantum, proposti oltre che da (OMISSIS) e (OMISSIS), dagli altri condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere stata depositata la comparsa contenente le impugnazioni incidentale senza il rispetto dei 20 giorni dall’udienza indicata nell’atto di appello, in violazione dell’articolo 343 nella parte in cui richiama l’articolo 166 c.p.c.;

rigetto’ l’appello principale della (OMISSIS);

condanno’ la (OMISSIS) alle spese del secondo grado in favore del Comune e del Condominio; compenso’ tra la (OMISSIS) e i condomini che avevano proposto appello incidentale dichiarato inammissibile le spese del grado. (sentenza del 27 febbraio 2006).

3. Avverso la suddetta sentenza, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione con sette motivi.

Resistono con controricorso il Condominio, il Comune di Roma, i condomini (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS); questi ultimi propongono ricorso incidentale con tre motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), non svolgono difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La decisione ha per oggetto i ricorsi riuniti proposti avverso la stessa sentenza.

1.1. Con il primo motivo del ricorso principale, si deduce violazione degli articoli 326 e 332 c.p.c., censurando l’erronea dichiarazione della inammissibilita’ dell’appello principale della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il motivo e’ inammissibile perche’ generico, non argomentato, esplicandosi la censura in poche righe scritte, in violazione dell’articolo 366 c.p.c., n. 4; ed, inoltre, non pone la Corte nella condizione di verificarne la portata attraverso la esatta indicazione, ed eventuale parziale riproduzione, degli atti processuali rilevanti.

1.2. Con il secondo si deduce violazione dell’articolo 149 c.p.c., in riferimento alla pronuncia nella parte in cui riguarda la citazione della (OMISSIS). Secondo l’assunto della ricorrente, in atti esisterebbe la prova della notifica dell’atto di appello alla (OMISSIS), con plico restituito perche’ non ritirato, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di merito.

Il motivo e’ inammissibile.

Si denuncia un errore revocatorio, ex articolo 395 c.p.c., da parte del giudice di merito, che avrebbe fondato la sua decisione sull’erronea percezione in ordine all’esistenza della prova della notifica, (tra le tante Cass. n. 11276 del 2005).

1.3. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c., come ultrapetita, per avere la sentenza considerato il pericolo statico del terrazzo, che non sarebbe contenuto nell’atto introduttivo.

Il motivo e’ inammissibile. E’ inconferente rispetto al decisum della sentenza impugnata, ed e’ generico; comunque, tale profilo non emerge neanche dall’atto di appello, riprodotto integralmente nel ricorso.

1.4. Con il quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 2700 c.c., in riferimento alla mancanza di responsabilita’ del Comune sulla base del verbale di demolizione.

Il motivo e’ inammissibile risultando completamente costruito ed esplicato in riferimento alla sentenza di primo grado.

1.5. Il quinto e sesto motivo, con i quali si deduce, rispettivamente, la violazione degli articoli 1126 e 1102 c.c., ed insufficienza di motivazione, sono strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Si censura, anche sotto il profilo del difetto di motivazione, la parte della sentenza che ha ritenuto la responsabilita’ della (OMISSIS), per via del manufatto abusivo realizzato e del mancato rifacimento del terrazzo dopo la demolizione, escludendo l’applicazione dell’articolo 1126 c.c.. Secondo l’assunto della ricorrente, sarebbero stati trascurati elementi che escludevano la responsabilita’ della (OMISSIS), e, in mancanza dell’accertamento della responsabilita’, si sarebbe dovuto applicare l’articolo 1126 cit..

1.5.1. I motivi vanno rigettati.

Il sesto, logicamente preliminare, non e’ idoneo a scalfire la decisione nella parte in cui ritiene accertata la responsabilita’ della (OMISSIS) nel difetto di manutenzione del terrazzo. Infatti, e’ confuso e generico e, anche, di difficile comprensibilita’, stanti i richiami frammisti alla decisione di primo grado, con conseguente inammissibilita’ sotto tale profilo. D’altra parte, non e’ censurata la sentenza di appello con riferimento all’adozione di una motivazione per relationem a quella di primo grado.

Rimasta accertata la responsabilita’ della (OMISSIS), la Corte di merito ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza consolidata della Corte di legittimita’, secondo cui “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprieta’ esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c.” (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676).

1.6. Con il settimo motivo si deduce violazione dell’articolo 92 c.p.c., in riferimento alla parte della decisione che ha rigettato il motivo di appello relativo alle spese di primo grado.

La Corte di merito ha ritenuto correttamente applicato il criterio della soccombenza e, per il resto, ha ritenuto generica la censura di appello.

1.6.1. Il motivo e’ in parte inammissibile, in parte infondato.

Inammissibile, per la parte in cui ripropone il motivo di appello che e’ stato ritenuto generico (scaglioni applicabili e spese cautelare), perche’ per censurare tale statuizione avrebbe dovuto dedurre la violazione dell’articolo 342 c.p.c..

Infondato, nella parte in cui sembra dolersi della mancata compensazione delle spese processuali, perche’ si tratta di potere del giudice il cui esercizio e’ sindacabile, ma certo non e’ sindacabile il mancato esercizio.

1.7. In conclusione, il ricorso principale deve rigettarsi.

2.1. Con il primo motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS) deducono la violazione dell’articolo 327 c.p.c..

Nella parte esplicativa, i ricorrenti assumono che, essendo stato dichiarato inammissibile l’appello principale nei loro confronti, l’appello da essi proposto avrebbe dovuto considerarsi principale, e da proporsi nei termini dell’articolo 327 c.p.c., con la conseguenza che non verrebbero in questione gli articoli 343 e 166 c.p.c., applicati dalla corte di merito, che ha ritenuto inammissibile l’appello incidentale. A prescindere da ogni considerazione sul merito della censura, il motivo e’ inammissibile sulla base del preliminare rilievo della mancata censura degli articoli 343 e 166 c.p.c., oltre che per genericita’, considerato che non chiarisce neanche quando l’appello e’ stato notificato.

2.2. Il secondo e il terzo motivo, riproducono, sembra, quelli che possono essere stati i motivi dell’appello incidentale, dichiarato inammissibile, proposto verso la sentenza di primo grado.

2.2.1. Entrambi i motivi sono evidentemente inammissibili, atteso che la Corte di merito non ha pronunciato nel merito degli stessi, avendo definito il giudizio per profilo preliminare di rito.

2.2.2. Comunque, se, come pure sembra, i ricorrenti sostengono che la Corte avrebbe dovuto pronunciare sugli stessi nonostante la dichiarazione di inammissibilita’, i motivi sono inammissibili perche’, in astratto, si sarebbe dovuta invocare la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ..

Invece, il secondo invoca la violazione dell’articolo 287 c.p.c., e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato su un errore materiale della sentenza di primo grado concernente il quantum liquidato, cui sarebbe stata tenuta nonostante l’inammissibilita’ dell’appello incidentale. Il terzo invoca l’articolo 91 e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato sulla censura alla sentenza di primo grado in ordine all’importo delle spese di lite di primo grado, liquidate in misura inferiore a quella delle altri parti.

2.3. In conclusione, il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

3. In ragione della reciproca soccombenza, sono integralmente compensate le spese processuali del giudizio di legittimita’ tra la ricorrente e i controricorrenti e ricorrenti in via incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base dei parametri vigenti, di cui al Decreto Ministeriale n. 140 del 2012, le spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrenti Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS). Non avendo gli intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) svolto attivita’ difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Dichiara l’integrale compensazione delle spese del presente giudizio tra la ricorrente e i contro ricorrenti e ricorrenti in via incidentale. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrenti costituiti, Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS), delle spese dello stesso giudizio, che liquida in euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12039/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), considerato domiciliato “ex lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;
(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS) IN LIQUIDAZIONE in persona del liquidatore Arch. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS) in persona del suo Amministratore p.t. Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 638/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 01/03/2006, R.G.N. 1468/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/12/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per inammissibilita’ in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 1 marzo 2006 la Corte di appello di Napoli, decidendo sull’appello proposto dai condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) ha dichiarato la nullita’ dell’appello, da questi proposto.

Nell’occasione la Corte territoriale ha accolto l’appello principale del Condominio di via (OMISSIS) ed incidentale di (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Napoli del 30 maggio 2002, che aveva escluso ogni responsabilita’ di (OMISSIS) e ha dichiarato, invece, il (OMISSIS) esclusivo responsabile per i danni da infiltrazione cagionati all’appartamento del (OMISSIS), con condanna alle spese di lite; ha respinto ogni altro motivo d’appello, ivi compreso quello svolto da (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS) s.p.a. e ha compensato tra tutte le altre parti le spese del grado.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS) affidandosi a due motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS), il Condominio, la soc. s.r.l. (OMISSIS) in liquidazione.

Il ricorrente e la (OMISSIS) hanno depositato rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102, e segg., articoli 1126, 2043, 2697 e 2727 e segg. c.c.; articoli 99, 100, 106, 112, 115 c.p.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione; omesso esame su punto decisivo della controversia), in estrema sintesi, il ricorrente lamenta che erroneamente ed in modo apodittico il giudice dell’appello avrebbe ritenuto esclusiva la sua responsabilita’ anche in considerazione del fatto che dalla transazione conclusasi emergerebbe in modo chiaro che era proprio il Condominio a riconoscere la propria, ossia di esso Condominio, responsabilita’ e, di conseguenza, si era impegnato a far eseguire tutti i lavori necessari onde eliminare le infiltrazioni di acque meteoriche che avevano danneggiato l’appartamento del (OMISSIS) (p. 12 ricorso).

2. – Al riguardo, e per una migliore comprensione della vicenda il Collegio osserva quanto segue.

Come si evince dalla parte narrativa della impugnata sentenza, nel 1996 si ebbe una transazione tra il Condominio e il (OMISSIS), che lamentava infiltrazioni di acque meteoriche nel suo appartamento sottostante il lastrico solare di uso esclusivo del (OMISSIS), che vi aveva costruito abusivamente una veranda, con la quale transazione il Condominio si impegnava a far eseguire a sua cura e spese tutti i lavori occorrenti per la perfetta impermeabilizzazione della terrazza di copertura e le spese di rimessione in pristino dell’appartamento del (OMISSIS). Nella transazione si precisava che il Condominio si riservava di ripetere le somme anticipate per l’esecuzione delle opere e di fatto, se addebitabili alla esclusiva responsabilita’ del condomino (OMISSIS).

I lavori furono commissionati ed eseguiti dalla (OMISSIS), che li termino’ nell’agosto del 1996.

Riprese le piogge, il (OMISSIS) constato’ che l’acqua continuava ad infiltrarsi dall’alto del suo appartamento, per cui promosse azione di danni nei confronti del Condominio, del (OMISSIS), della ditta appaltatrice, nel corso della quale venne espletata una CTU.

Il consulente, in estrema sintesi, ritenne che le infiltrazioni erano dovute alla costruzione abusiva della veranda, perche’ non eseguita ad opera d’ arte (p.5 sentenza impugnata), per cui il Pretore condanno’ il (OMISSIS) ad effettuare tutti i lavori necessari per evitare le infiltrazioni.

Successivamente il (OMISSIS) cito’ il (OMISSIS) per il risarcimento dei danni, il quale fu autorizzato a chiamare in giudizio il Condominio, la societa’ appaltatrice, la (OMISSIS) s.p.a., con la quale era assicurato.

Furono espletate prove orali, disposta CTU per quantificare i danni subiti.

All’esito della istruttoria il Tribunale dichiaro’ la esclusiva responsabilita’ del condominio.

La sentenza e’ stata integralmente formata dalla decisione oggi impugnata.

3. – Cio’ posto in rilievo, dall’attento esame della prima censura appare evidente che essa si concreta da una parte in una rivisitazione di tutti gli elementi probatori acquisiti al processo e valutati diversamente dal giudice dell’appello e dall’altra si risolve in una condivisione dell’argomentare del primo giudice, che il giudice dell’appello ha riformato sul capo della ritenuta esclusiva responsabilita’ del (OMISSIS) in base a molteplici considerazioni tutte condotte in modo logico e giuridico corretto.

E valga il vero.

In perfetta adesione alle risultanze processuali, il giudice a quo ha posto in rilievo:

a) la CTU ha accertato che le infiltrazioni derivavano da una serie di fattori, riconducibili, comunque, alla scarsa tenuta degli attacchi tra la guaina bituminosa di rivestimento del terrazzo di copertura e le soglie della veranda del (OMISSIS);

b) le conclusioni del CTU erano suffragate da un’ ampia e dettagliata ricostruzione dei fatti ed in particolare dal fatto che le infiltrazioni si verificavano solo durante le precipitazioni, meteorologiche ed i raccordi tra la superficie di impermeabilizzazione ed i tubi discendenti non erano stati eseguiti a regola d’arte, con una soluzione di continuita’ tra l’impermeabilizzazione del terrazzo di copertura ed il perimetro verticale della veranda;

c) la CTU individuo’ “con sicurezza” una delle cause nel sistema ideato per lo smaltimento delle acque meteoriche dalla copertura in veranda (p. 12-13 sentenza impugnata). Questa attenzione puntuale ai dati di fatto rilevati dalla CTU evidenziano di per se’ la logica deduzione che le infiltrazioni non erano dovute a difetto di manutenzione addebitabile al condominio.

Andava, quindi, esclusa ogni responsabilita’ del condominio, anche perche’ – ed e’ circostanza dirimente – non contrastata nemmeno dalla censura, che allorche’ il (OMISSIS) diede esecuzione all’ordinanza cautelare, il problema ebbe a cessar (p. 14 sentenza impugnata).

Ne consegue che tutto il contenuto della doglianza, che, come si evince, dalla sua formulazione, si ancora all’argomentazione del primo giudice (p. 13 – 15 ricorso) per giungere a ritenere responsabile il Condominio, con il conforto di decisioni di questa Corte, non coglie la ratio decidendi e rispetto ad essa si configura eccentrico.

Infatti, dalla scrupolosa CTU e dalla ordinanza cautelare eseguita dal (OMISSIS), il giudice a quo ha escluso e non poteva fare diversamente ogni responsabilita’ del condominio.

In altri termini, non sono risultati elementi tali da ritenere applicabili gli articoli 1026, 2697, 2051 c.c., in quanto la origine delle infiltrazioni e’ risultata addebitabile alla esecuzione non a regola d’arte della veranda, mentre e’ emerso che il condominio non aveva effettuato, a seguito della citata transazione, lavori di manutenzione a suo carico che avrebbero potuto determinare il fatto dannoso.

Ne’, quindi, si puo’ parlare di vizio di motivazione, cosi’ come dedotto.

4. – Di qui, l’assorbimento del secondo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 106, 269, 99, 112 c.p.c. e articoli 1665 e 1667 e segg., articolo 2043 c.c.; omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione; omesso esame di punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), con il quale il ricorrente si duole del fatto che erroneamente il giudice dell’appello avrebbe respinto la sua domanda di garanzia nei confronti della societa’ appaltatrice, che aveva eseguito i lavori di impermeabilizzazione della copertura del terrazzo, per la semplice considerazione che nessun vizio in quella esecuzione e’ stato accertato che determinasse le infiltrazioni, che, invece, sono state attribuite alla non perfetta installazione della abusiva veranda e alla mancanza di raccordo della impermeabilizzazione stessa tra la veranda, installando la quale era onere del (OMISSIS) assicurarsi il perfetto raccordo con il terrazzo (p. 12 sentenza impugnata).

Quindi, non sussiste alcun errore di diritto, ne’ alcun vizio motivazionale, in riferimento anche alle prove fotografiche, nonche’ nemmeno sotto il profilo dell’omesso esame di un punto decisivo per il giudizio (rapporto tra impermeabilizzazione e infiltrazioni ), in quanto questo punto e’ stato valutato.

Ne consegue che il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 4000,00 di cui euro 200 per spese in favore del (OMISSIS) e 4000,00 in favore del condominio, di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge per ciascuno dei resistenti; condanna il ricorrente al pagamento delle suddette spese nella misura di euro 4.700,00 di cui euro 200 per spese oltre accessori come per legge a favore della (OMISSIS) s.r.l..

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente -
Dott. Ugo FAVARA – Rel. Consigliere -
Dott. Ernesto LUPO – Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

IMMOBILIARE T SRL;

- intimata -

e sul 2° ricorso n 04454-99 proposto da:

T GUIDO & FIGLIO SAS (già T GUIDO E FIGLIO SNC), con sede in Genova, in persona del socio amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CONFALONIERI 5, presso lo studio dell’avvocato LUIGI MANZI, che la difende anche disgiuntamente all’avvocato CESARE GLENDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DBE, DNGC, elettivamente domiciliati in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato STEFANO GIOVE, che li difende anche disgiuntamente all’avvocato SERGIO GIANELLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 125-98 della Corte d’Appello di GENOVA, Sezione II Civile, emessa il 04-02-98 e depositata il 26-02-98 (R. G. 1198-87);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10-04-01 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;
udito l’Avvocato Stefano GIOVE;
udito l’Avvocato Emanuele COGLITORE (per delega Avv. L. MANZI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto di entrambi ricorsi.

Fatto

Con citazione notificata il 9.2.82 la soc. Immobiliare T conveniva dinanzi il Tribunale di Genova DBE e DNGC per sentirli condannare alla eliminazione di tutte le infiltrazioni di acqua provenienti dall’appartamento e dal terrazzo a livello di quest’ultimi, oltre al risarcimento dei danni. RadicaT il contraddittorio, gli intimati contestavano la domanda assumendo che quali proprietari della terrazza soprastante i locali della società istante erano tenuti a partecipare alle necessarie opere di ripristino solo nella misura di un terzo mentre i residui due terzi erano a carico dei condomini che traevano utilità dal lastrico solare.

All’esito della istruttoria, il tribunale con sentenza del 23.9.1986 dichiarava che la spesa per i lavori di ripristino doveva essere ripartita ex art. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale nella misura di due terzi e di un terzo, rispettivamente, a carico della attrice e dei convenuti che condannava, pertanto, al pagamento della somma di loro spettanza su lire sette milioni oltre rivalutazione ed interessi. A seguito di impugnazione della Immobiliare T, la Corte di Appello di Genova con sentenza del 26.2.1998, in parziale riforma della prima decisione, condannava in solido il DBE e la DNGC a pagare alla soc. T la somma di lire 3.214.665, oltre rivalutazione ed interessi dal 4.10.85, nonché la somma di lire 354.000, oltre rivalutazione ed interessi dal 3.11.83. Compensava un terzo delle spese di entrambi i gradi condannando i convenuti appellati al pagamento dei residui due terzi e delle spese di consulenza in ragione della metà.

Osservava, tra l’altro, la Corte che non era provato che le infiltrazioni fossero state provocate da danneggiamenti alla sottostante impermeabilizzazione di cui si era resa responsabile la ditta che aveva effettuato il rifacimento della piastrellatura del terrazzo. In conformità del parere del consulente, la Corte riteneva che le infiltrazioni fossero ascrivibili alla vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà dei convenuti. Doveva, quindi, ritenersi corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento condominiale.

I giudici di appello provvedevano, quindi, a quantificare i danni e le spese per eliminarli ponendo un terzo delle stesse a carico degli appellati dovendo trovare applicazione il richiamato art. 1126 c.c.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il DBE e la DNGC affidandolo a due motivi.

Ha resistito con controricorso la soc. T Guido che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale affidato a tre motivi ai quali con controricorso hanno resistito i ricorrenti principali.

Diritto

Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi ex art. 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni avverso la stessa sentenza.

Per ragioni logiche – giuridiche deve essere esaminato con priorità il ricorso incidentale.

Con il primo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1126, 2043, 2051, 2053, 2697 c.c., 112, 116 e 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di considerare che, in concreto, non era stata formulata domanda di rimborso spese condominiali, ma domanda per danni ex art. 2043 c.c. Deduce, ancora, la ricorrente che, trattandosi di terrazzo a livello di proprietà ed uso esclusivo, la responsabilità del DBE e della DNGC deriva dall’art. 2051 c.c. e comunque dalla colpa dei proprietari. Sostiene, da ultimo, la parte ricorrente che dagli atti emergerebbe la circostanza che le infiltrazioni si sono verificate dopo che i DBE – DNGC hanno seguito i lavori di rifacimento della piastrellatura del terrazzo.

La doglianza non ha fondamento.

Costituisce principio pacifico della giurisprudenza di legittimità (SS.UU.3672-97, 9009-98) che in tema di condomini di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti; ne consegue che, a norma dell’art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della predetta terrazza, onde dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti secondo i criteri di ripartizione di spesa stabiliti dall’art. 1126 c.c..

Nella motivazione della sentenza impugnata la Corte genovese ha rilevato con insindacabile valutazione dei fatti che le infiltrazioni lamentate dalla Immobiliare T dovevano essere ascritte a vetustà della impermeabilizzazione del terrazzo di calpestio a livello dell’appartamento di proprietà della parte convenuta. Era, quindi, corretta l’applicazione degli artt. 1126 c.c. e 15 del regolamento del condominio e non degli artt. 2043, 2051. 2053 c.c. non essendo il fatto attribuibile a responsabilità dei proprietari del terrazzo a livello (sul punto e sulla esattezza delle argomentazioni dei secondi giudici cfr. Cass. 7727-00).

In effetti, esclusa qualsiasi responsabilità dei proprietari della terrazza a livello, i secondi giudici hanno con adeguata motivazione e correttamente fatto riferimento alla disciplina dettata dall’art. fl126 c.c., applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche a quelli minimi a meno di esplicite deroghe, ponendo i due terzi delle spese a carico dei proprietari dei locali sottostanti il terrazzo a livello di copertura ed un terzo a carico dei proprietari di quest’ultimo. Tanto è sufficiente per sottrarre la denunziata sentenza alla censura della parte ricorrente.

Con il secondo mezzo di annullamento la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 1123, 1126 c.c., 132 n. 4 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente trascurato di considerare che trattandosi di terrazzo a livello e non di lastrico solare le spese sostenute per eliminare le infiltrazioni di acqua non avrebbero dovute essere liquidate nella misura predetta ma quantomeno nella misura del 50% per ciascuna parte.

La censura è priva di pregio giuridico.

La equiparazione del terrazzo a livello con il lastrico solare è stata ritenuta, come si è avuto occasione di dire dinanzi, dalla giurisprudenza di questa Corte. Consegue che, sia pure per implicito, i giudici genovesi hanno motivato sul punto ritenendo applicabile l’art. 1126 c.c., per l’effetto dando alla fattispecie una diversa ma corretta soluzione.

Con il terzo mezzo di impugnazione la soc. T, denunziata la violazione degli artt. 2043, 2697 c.c., 115 a 117 c.p.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c. lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente omesso di accordare i danni subiti per la mancata utilizzazione dell’immobile in conseguenza delle infiltrazioni di acqua e dei lavori occorsi per eseguire le relative riparazioni.

La doglianza è infondata.

Si evince in modo sufficientemente chiaro dalla sentenza impugnata che la Corte del merito ha disatteso la domanda di danni collegabili al non utilizzo dei locali da parte della soc. T sul rilievo che la predetta società aveva in quel periodo fatto eseguire consistenti lavori per la trasformazione dell’immobile per cui gli eventuali ritardi di consegna erano riferibili a detti ultimi lavori e non già a quelli occorrenti per la eliminazione dei danni da infiltrazioni che solo per una minima parte interessarono l’immobile in oggetto.

La doglianza in effetti volge contro una apprezzamento di merito che in quanto esaurientemente motivato si sottrae al sindacato esercitabile da questa Corte.

Conclusivamente, va disatteso anche il terzo mezzo e con esso l’intero ricorso incidentale.

Con il primo motivo del ricorso principale il DBE e la DNGC, denunziata la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in riferimento all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto i due terzi delle spese di entrambi i gradi a carico di essi ricorrenti nonostante la decisione fosse sfociata in una mera correzione di un errore valutativo, quantificazione delle spese di ripristino, per nulla modificativo nel merito della sentenza di primo grado.

La doglianza non ha fondamento.

La giurisprudenza di questa Corte è costante nell’affermare che il regolamento delle spese di lite rientra nei poteri discrezionali del giudice del merito a condizione che sia rispettato il criterio della soccombenza e che non vi siano specifiche violazioni di legge o di tariffa.

Nella fattispecie, i secondi giudici, in accoglimento di specifico motivo di gravame, hanno compensato per un solo terzo le spese di entrambi i gradi ponendo i residui due terzi a carico dei convenuti, tenendo conto dell’esito della lite. Nessuna violazione dei principi anzidetti è ravvisabile nel caso concreto, onde il motivo non può che essere respinto.

Con il secondo mezzo di annullamento il DBE e la DNGC, denunziata la violazione dell’art. 90 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 stesso codice, lamentano che la Corte di Appello abbia erroneamente posto le spese di consulenza per la metà a carico della T e per l’altra metà a carico di essi ricorrenti. Deducono sul punto i ricorrenti che ciascuna delle parti deve provvedere alle spese degli atti che compie e di quelli che chiede ed, in concreto, la consulenza espletata in fase di appello era stata richiesta dalla Immobiliare T.

Si osserva in contrario che le spese di consulenza non si sottraggono alla comune disciplina delle spese processuali e seguono, pertanto, la regola della soccombenza, salva applicazione della compensazione.

Trattandosi in buona sostanza di spese di causa, il regolamento delle stesse rientra nei poteri insindacabili del giudice di merito con il solo limite di non porle a carico della parte totalmente vittoriosa, circostanza quest’ultima non verificatasi nella specie.

Conclusivamente, vanno disattesi sia il ricorso principale che quello incidentale.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta.
Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma il 10.4.2001.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 890/2011 proposto da:

T.G. (OMISSIS), nella qualità di Erede di M.T.A. elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO,

rappresentato e difeso dall’avvocato QUEIROLO SILVANO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

S.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA NIZZA 53, presso lo studio dell’avvocato CAIAFFA FABIO, rappresentato e difeso dall’avvocato S.A. difensore di sè medesimo giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 342/2009 del TRIBUNALE di GENOVA, depositata il 28/01/2010; R.G.N. 12207/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/2012 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;
udito l’Avvocato ALESSIO PETRETTI per delega;
udito l’Avvocato S.A.;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso per rigetto.

Fatto

La presente controversia trae origine dal rapporto di locazione transitoria, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno salvo disdetta, intercorso fra M.T.A. e S.A., ed avente ad oggetto un appartamento sito in (OMISSIS), di proprietà della prima, e locato al secondo, con la corresponsione della somma di L. 8.000.000 a titolo di canone di locazione.

La vicenda è stata oggetto di due sentenze della Corte di Cassazione ed ora perviene, per la terza volta, all’esame della Corte di legittimità, con l’impugnazione della sentenza emessa, in sede di rinvio, dal tribunale di Genova in data 28.1.2010, con la quale è stata dichiarata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del detto contratto a far data dal 15.3.1987, per inadempimento della locatrice, con la condanna del convenuto T.G., quale erede della M., al risarcimento dei danni in favore del S. “che si ritengono equivalenti all’importo relativo al terzo trimestre dei canoni di locazione dovuti all’attore, il quale pertanto più nulla deve corrispondere a tale titolo”; e con il rigetto di ogni altra domanda.

Il T. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso il S..

Diritto

Al ricorso si applicano le disposizioni della L. 18 giugno 2009, n. 69, per essere il provvedimento impugnato in questa sede successivo (sentenza depositata il 28.1.2010) al 4 luglio 2009, data di entrata in vigore della legge indicata.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 384 e 394 c.p.c., nonchè dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4.
Con il secondo motivo si denuncia la illogicità erroneità e contraddittorietà nel merito della sentenza in relazione ad un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
I motivi, per l’intima connessione delle censure con gli stessi avanzate, sono esaminati congiuntamente.
Essi non sono fondati.
Il tribunale di Genova, quale giudice del rinvio, con la sentenza in questa sede impugnata, per quel che qui interessa, ha preso atto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la sentenza n. 596 del 1999 richiamandoli come segue:

al punto 2) “pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell’art. 1578 c.c., n. 1 nè di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575 c.c., n. 2, avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all’uso convenuto, può ritenersi sussistente un’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1453 c.c.”.

Al punto 3) “diversamente da quanto opinato dal Tribunale di Chiavari non sono state dimostrate in modo sufficiente la ragioni che avrebbero esonerato la M. da ogni responsabilità e fatto ritenere l’inadempimento incolpevole, ai sensi dell’art. 1218 c.c., essendosi limitato il Tribunale a prendere atto delle sollecitazioni da lei rivolte all’amministrazione condominiale senza considerare che il problema delle interferenze dell’obbligo in parola con le competenze condominiali (per essere le riparazioni, come si esprime la sentenza impugnata, a carico della copertura con interdipendenze condominiali, non poteva risolversi col semplice richiamo alle proteste rimaste inascoltate, ma era necessario esaminare la fattispecie anche alla luce dell’art. 1134 c.c. e dei poteri d’intervento diretto che tale norma riconosce al singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, salva la salutazione dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.”.

Ed, in applicazione dei principi suddetti, il giudice di rinvio ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all’obbligo di eliminare “gli inconvenienti riscontrati”, ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell’art. 1455 c.c. “posto che, di fatto, impedì al conduttore di fruire in modo integrale dell’appartamento tra l’altro destinato alle vacanze ed alla villeggiatura….”.

La Corte, pertanto, nel pieno rispetto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la richiamata pronuncia, ha individuato l’inadempimento imputabile alla locatrice e la sua gravità ai fini della risoluzione. Più particolarmente, ai fini dell’applicazione dell’art. 1134 c.c. richiamato dalla Corte di legittimità, va riscontrata la sua sostanziale applicazione da parte del giudice di merito.

A tal fine giova anche rammentare che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda, sia la parte dell’ immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato (v. anche Cass. 28.6.2010 n. 15372).

Va anche sottolineato che, in materia di condominio di edifici, la Corte di legittimità, ai fini del riconoscimento della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, ha affermato spettare al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio.

Peraltro se detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio (Cass. 4.10.2010 n. 20).

Una tale condotta, pur con le caratteristiche peculiari della fattispecie in esame, non risulta mai avere formato oggetto di prova al riguardo, neppure offerta. In ogni caso, il difetto di autosufficienza del presente ricorso e la violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 6 e art. 369 c.p.c., n. 4 sul punto sono evidenti – per non avere il ricorrente neppure accennato ad una presunta deduzione nel giudizio di merito e la sede processuale in cui la circostanza sarebbe stata evidenziata – e non ne consentono, sotto questo profilo, l’esame.

Quanto alla supposta contraddittorietà, sostenuta con il secondo motivo, è del tutto irrilevante che la Corte di merito abbia affermato che l’obbligo della eliminazione dei vizi lamentati fosse stato assunto “in sede di stipula del contratto”, posto che, trattandosi di contratto di durata, ciò che la Corte di merito ha ritenuto rilevante ai fini dell’affermazione della “non scarsa importanza dell’inadempimento” è stata la condotta della locatrice in corso di rapporto che “omise successivamente di porvi rimedio” alle infiltrazioni lamentate.

Quanto all’importanza dell’inadempimento, la sua valutazione spetta al giudice di merito e correttamente motivato come nella specie, non è censurabile in questa sede (v. per tutte Cass. 28.6.2006 n. 14974).

Conclusivamente, il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono posta a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 6 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. UCCELLA Fulvio – Presidente -
Dott. SPIRITO Angelo – rel. Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina L. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27116-2006 proposto da:

C.M. (OMISSIS), T.B.(OMISSIS), coniugi, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G. PISANELLI 2, presso lo studio dell’avvocato CIUTI DANIELE, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato PROFETA LORENZO giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona del suo amministratore pro tempore geom. R.D., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI SAVORELLI 95, presso lo studio dell’avvocato PERRONE ROBERTO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COLONNA GUIDO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1353/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 19/09/2005; R.G.N. 2397/2003.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2012 dal Consigliere Dott. ANGELO SPIRITO;
udito l’Avvocato DANIELE CIUTI;
udito l’Avvocato ROBERTO PERRONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per regolarizzazione ex art. 182 c.p.c. (sent. 18331 del 2010); in subordine rigetto ricorso e condanna alle spese.

Fatto

Il Tribunale di Torino ha accolto la domanda risarcitoria proposta dal T. e dalla C. contro il Condominio di (OMISSIS), con riferimento ai danni da infiltrazione d’acqua subiti nel loro appartamento in occasione dei lavori per la manutenzione del tetto dello stabile.

La Corte d’appello di Torino ha parzialmente riformato la prima sentenza, riducendo la condanna inflitta dal primo giudice a titolo di mancato godimento dell’appartamento danneggiato.

Propongono ricorso per cassazione il T. e la C. attraverso due motivi. Resiste il Condominio con controricorso. I ricorrenti hanno depositato memoria per l’udienza.

Diritto

Il ricorso del T. e della C. verte intorno alla riduzione della condanna inflitta dal primo giudice per il mancato godimento dell’appartamento danneggiato, in applicazione, da parte del giudice d’appello, della disposizione di cui all’art. 1227 c.c., comma 2.

Il primo motivo censura la sentenza per violazione di legge e per vizi della motivazione.

Il motivo è infondato. La sentenza da atto che l’appartamento, a causa delle infiltrazioni dal tetto, era in condizioni d’inabitabilità e che i proprietari, per tutto il corso del giudizio di primo grado, hanno omesso qualsiasi intervento di riparazione o di manutenzione. Precisa, dunque, il giudice d’appello che quest’ultimo comportamento non costituisce violazione del dovere imposto al danneggiato di evitare diligentemente i danni che possono essere arrecati da altri alla propria sfera giuridica; tuttavia, aggiunge, la ditta appaltatrice s’era offerta di eseguire interventi diretti a rendere immediatamente abitabile l’alloggio, così da limitare il danno per il mancato godimento dell’immobile stesso prima del completo risarcimento. Per queste ragioni il giudice ha ridotto i danni in questione al periodo intercorrente tra la data del fatto e la menzionata offerta di immediati interventi, oltre al periodo (due mesi) necessario per l’esecuzione dei lavori. La tesi sostenuta dalla Corte territoriale non appare affetta da violazione di legge, nè da vizio della motivazione; nè le argomentazioni contenute nel motivo d’impugnazione – per certi versi generiche e per altri versi attinenti a questioni di mero fatto – sono idonee a scalfire la decisione stessa.

Il secondo motivo sostiene che l’eccezione di cui all’art. 1227 c.c., comma 2 sarebbe inammissibile, siccome proposta dalla controparte solo in grado d’appello.

Il motivo è infondato. Dalla lettura della stessa sentenza impugnata (pagg. 8 e 9) è dato apprendere che l’eccezione di cui all’art. 1227 c.c., comma 2, era stata sollevata dal Condominio già in primo grado ed il Tribunale l’aveva respinta.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido a rivalere la controparte delle spese sopportate nel giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2200,00, di cui Euro 2000,00 per onorari, oltre spese ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 7 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.D.(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avv. Barbara Alberto ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso in Roma, via Barberini n. 47, giusta procura a margine del ricorso.

- ricorrente -

contro

- s.r.l. PANORAMICA BALDUINA in persona dell’amministratrice unica e legale rappresentante pro tempore sig.ra L.D.; rappresentata e difesa dagli avv.ti Maria Manni Cristina ed Enzo Ottolenghi ed elettivamente domiciliata presso lo studio della prima in Roma, viale Angelico n. 193, giusta procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

nonchè nei confronti di:

- Condominio dello stabile sito in (OMISSIS), via (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 2204/05 depositata il 18/05/05 e notificata il 23/09/05.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26/05/2011 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
udito l’Avv. Alberto Barbara, per parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. Stefanelli (con delega dell’Avv. M.C. Manni), per parte resistente, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

M.D., premesso di esser proprietaria di un box auto interrato nel condominio sito in (OMISSIS), via (OMISSIS) e che lo stesso era interessato da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal soprastante terrazzo-giardino a livello stradale di proprietà esclusiva della srl Panoramica Balduina, pur se facente parte dello stesso condominio, citò quest’ultima società innanzi al Tribunale di Roma affinchè fosse condannata ad eseguire le opere necessarie ad eliminare dette infiltrazioni ed a ristorarla dei danni subiti. La convenuta si costituì dichiarando di esser disposta all’emenda dei danni ed all’eliminazione delle cause dei medesimi ma rilevò che l’onere relativo avrebbe dovuto esser ripartito secondo quanto stabilito per il lastrico solare, dall’art. 1126 cod. civ. – vale a dire per un terzo a carico proprio e due terzi a carico del Condominio o, comunque, di quei condomini proprietari dei locali sottostanti il lastrico- ; chiese ed ottenne di chiamare in causa il Condominio il quale, costituitosi, aderì alla prospettazione di parte attrice in merito alla esclusiva responsabilità della convenuta e sostenne che, comunque, il contraddittorio avrebbe dovuto essere integrato anche nei confronti di tutti i condomini.

Il Tribunale di Roma accolse la domanda della M., ordinando alla società convenuta di eseguire le opere necessarie all’eliminazione delle infiltrazioni, quantificandone l’importo in Euro 3.280,91 oltre IVA e condannandola nel contempo al pagamento di Euro 1.399,20 a titolo di risarcimento del danno, ritenendo sussistente l’esclusiva responsabilità della srl Panoramica Balduina sia a titolo extracontrattuale , richiamando l’art. 2051 cod. civ. – per aver omesso di approntare tempestive opere emendative e conservative sulla proprietà esclusiva – sia contrattuale, dando applicazione all’art. 13 del regolamento di condominio, che prevedeva analogo obbligo ripristinatorio.

La Corte di Appello di Roma, pronunziando sentenza n. 2204/2005, accolse in parte l’impugnazione della società Panoramica Balduina, ritenendo applicabile il disposto di cui all’art. 1126 cod. civ. – e conseguentemente ripartendo l’onere economico di cui sopra per due terzi a carico del condominio “e per esso, a carico dei proprietari condomini dei box sottostanti il lastrico di copertura” ed un terzo a carico dell’appellante- ma respingendo le censure avverso il capo relativo al risarcimento del danno; condannò la stessa M. ed il Condominio al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio.

A sostegno di tale decisione la Corte territoriale osservò che l’affermazione dell’esclusiva responsabilità della proprietaria del lastrico di copertura sarebbe stata fondata solo se la stessa avesse frapposto ostacoli all’esecuzione dei lavori di manutenzione e ripristino già deliberati dal Condominio ed al solo fine di superare detto comportamento ostruzionistico; quanto poi alla responsabilità ex art. 13 reg. condominiale, ritenne detta previsione negoziale inapplicabile alla fattispecie, essendo relativa all’obbligo di riparazioni dei beni di proprietà individuale, mentre il lastrico in questione serviva di copertura della corsia di manovra di tutti i box situati al piano sottostante, tra i quali quelli della allora appellata.

La M. ha proposto ricorso per la cassazione di detta decisione, articolandolo in cinque motivi; la srl Panoramica Balduina ha resistito con controricorso; il Condominio non ha svolto difese;

entrambe le parti hanno depositato memorie.

DIRITTO

1 – Con il primo motivo il ricorrente deduce la “violazione e falsa applicazione dell’art. 2051 c.c. e dell’art. 1126 c.c. in Telamone all’art. 360 c.p.c., n. 3″ invocando l’applicazione del principio indicato da questa Corte nella sua funzione nomofilattica (sentenza n. 18.194/2005) secondo cui “Se nell’ambito di un condominio il solaio di copertura di vani interrati di proprietà esclusiva funge anche da cortile o da accesso all’edificio, le spese relative alla impermeabilizzazione sono a carico del condominio” così escludendo il presupposto dal quale era partito il giudice del gravame: che cioè potesse equipararsi ad una terrazza a livello di proprietà esclusiva il lastrico di passaggio comune, posto parzialmente fuori dalla sagoma d’ingombro del fabbricato condominiale. La ricorrente trae poi da tale interpretazione la conseguenza che sarebbe invocabile la responsabilità da custodia ex art. 2051 cod. civ. a carico della srl Panoramica Balduina, escludente ogni partecipazione alle spese da parte di essa ricorrente (non avendo il Condominio impugnato il capo di sentenza riconoscente l’obbligo di partecipare per due terzi alle spese di riparazione).

2 – Con il secondo motivo viene denunziata la ” omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ avendo la Corte romana ritenuto, contrariamente a quanto si assume risultante dalle acquisizioni istruttorie, che la superficie, di cui la controricorrente era proprietaria individuale, fosse qualificabile come “lastrico solare con funzione di copertura del fabbricato di proprietà comune”.

3 – 4 – Con il terzo mezzo la ricorrente sostiene che la gravata decisione sarebbe incorsa in una ” violazione e falsa applicazione degli artt. 1362-1366 c.c. in relazione all’art. 13 del regolamento di Condominio, in ragione dell’art. 360 c.p.c., n. 3″, non avendo ritenuto la disposizione pattizia applicabile al caso in esame; con il connesso quarto motivo adduce l’esistenza di una ” omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ per avere, la Corte romana, posto a base della ritenuta non applicabilità dell’art. 13 reg. cond., un fatto – la comunione sull’area adibita a scorrimento, direttamente sovrastante il box ammalorato-contrastante con la pacifica proprietà uti singulus di detta area, in capo alla srl Panoramica Balduina.

5 – Con il quinto motivo viene censurata la ripartizione delle spese di lite, poste a carico della deducente.

6 – Preliminarmente va rilevato che la società controricorrente ha eccepito l’inammissibilità – cfr. folt. 23-24 del controricorso – del primo motivo a cagione del fatto che non conterrebbe una chiara indicazione della critica che si intendeva muovere alla sentenza , nè avrebbe esplicitato la propria tesi difensiva circa l’operatività dell’art. 2051 cod. civ., come neppure avrebbe rappresentato in qual modo la motivazione posta a base della decisione sarebbe stata in contrasto con norme giuridiche.

6/a – L’eccezione non è fondata in quanto il mezzo in esame, per stringatezza espositiva, ha mutuato la propria sostanza argomentativa dalla motivazione della sentenza 18.194/2005, e ne ha fatto propri i principi, da contrapporre a quelli esposti nella gravata decisione della Corte di merito, stante la ritenuta analogia della fattispecie concreta; quanto poi al richiamo alla violazione di cui all’art. 2051 cod. civ., lo stesso – in via di prospettazione – viene ricondotto per esclusione logica alla dimostrazione della non invocabilità della disciplina di cui all’art. 1126 cod. civ..

7 – In merito all’esatta ricostruzione dello stato dei luoghi, interessato da parte del mezzo in esame , come pure dal secondo e quarto motivo – con cui si è censurata l’affermazione, contenuta in sentenza, della natura “comune” della pavimentazione e la sua natura di lastrico solare -, va rilevato che la M. non contesta quanto riportato nella narrativa del controricorso, secondo cui il CTU ing L. avrebbe accertato: 1 – che la M. era proprietaria di un box, distinto al n. (OMISSIS), sottostante un ampio lastrico-cortile che permetteva il transito tra le palazzine che avevano ingresso da via (OMISSIS), lastrico di proprietà esclusiva della società controricorrente; 2 – che detto lastrico-cortile rappresentava – anche- la copertura comune della corsia di manovra e di tutti i box situati al piano sottostante le palazzine “C” e “B”, in particolare di quei box denominati, secondo numerazione romana, dal 1^ al 4^ e dall’11^ al 21^; 3 – che le cause dell’infiltrazione di acqua piovana dovevano farsi risalire alla cattiva manutenzione della porzione di pavimentazione immediatamente sovrastante l’angolo interno del box.

7/a – Premesso quanto sopra in punto di fatto, va altresì precisato,prima di passare alla delibazione del iberna deddendum relativo al motivo in esame, che, se pure la M. iniziò la causa per veder accertata la responsabilità extracontrattuale e contrattuale della società Panoramica Balduina, tuttavia, a seguito delle difese di quest’ultima il dibattito si è fecalizzato – com’era corretto che fosse, non essendo dubbia la responsabilità della proprietaria del lastrico di copertura- su chi ed in quale proporzione dovesse porsi il carico delle spese di ripristino, così che non è accettabile l’opzione interpretativa della stessa M. laddove deduce la perdurante applicabilità dell’art. 2051 cod. civ. e dell’art. 13 del regolamento condominiale, come conseguenza dell’accettazione del principio- che più oltre si andrà ad illustrare-contenuto nella citata decisione 18.194/2005.

8 – Giudica la Corte che sia utilmente invocabile il principio stabilito nella propria sentenza n. 18.194/2005 -nonchè dalla successiva n. 10.858/2010 che si è rifatta in foto alla precedente – .

8/a – Invero, come messo in evidenza con statuizione, che qui si condivide in foto, dalla sentenza di riferimento, nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 cod. civ. l’accollo delle spese di riparazione al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso; nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.

Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciè è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti.

8/b – Sussistono allora – come messo in luce dagli arresti giurisprudenziali sopra riportati- , le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123 cod. civ., comma 2, 8/c – Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l’usura della pavimentazione del cortile è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratto ibi eadem legis dispositio.

9 – Non è di ostacolo all’applicabilità del principio di diritto sopra esposto la particolarità della fattispecie qui in esame in cui il lastrico di copertura, invece che condominiale, risulta di proprietà singolare: se invero non può equipararsi, rispetto al Condominio, la situazione di un passaggio comune su bene di proprietà singolare – non importa se in base ad un titolo o per mera tolleranza- a quella in cui il passaggio dei condomini sia derivato dalla natura condominiale del bene, ciò comporterà solo che non potrà porsi un problema di ripartizione delle spese a carico del Condominio stesso – da intendersi: oltre la proporzione di due terzi indicata nella sentenza di appello, sul punto non oggetto di impugnazione in questa sede- ma ciò non impedirà che comunque ritenersi equivalente – ai fini che qui interessano- la situazione del lastrico solare di proprietà ed uso singolari a quella in cui detta struttura sia di uso comune, così rimanendo identica la ratio deàdendi posta a base della illustrata decisione di questa Corte.

10 – Il quarto motivo è superato in forza delle considerazioni sull’oggetto attuale del contendere di cui al p. 7/a e comunque inammissibile in quanto, censurando l’interpretazione dell’art. 13 del regolamento di condominio da parte della Corte distrettuale, si è omesso di specificare in qual modo si sarebbero violate le regole di ermeneutica, genericamente richiamate con riferimento agli artt. 13621366 cod. civ..

11 – La sentenza va dunque cassata in ordine al motivo accolto, con assorbimento dell’esame del motivo relativo alla liquidazione delle spese dei due giudizi di merito; la causa rinviata alla Corte di Appello di Roma che, in diversa composizione, statuirà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE Accoglie il ricorso; cassa la sentenza in ordine al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Roma che provvederà anche sulle spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 26 maggio 2011.
Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2011.