Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SETTIMJ Giovanni – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 6238/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1178/2010 del TRIBUNALE di NAPOLI, depositata il 02/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/03/2013 dal
Consigliere Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che nulla osserva.

FATTO E DIRITTO

Si riporta di seguito la relazione preliminare ex articolo 380 bis c.p.c..

“Con la sentenza in oggetto il Tribunale di Napoli ha confermato quella n. 59940/04 del locale Giudice di Pace, elettiva dell’opposizione proposta da (OMISSIS) nudo proprietario di un immobile sito in un edificio condominiale, avverso il decreto ingiuntivo con il quale gli era stato intimato, in solido con l’usufruttuaria (OMISSIS) pagamento della somma di euro 2465,95, a titolo di oneri per lavori interessanti lo stabile. Ha ritenuto il giudice di appello che l’opposizione fosse preclusa dalla mancata impugnazione, da parte del (OMISSIS), della delibera assembleare di approvazione del consuntivo delle spese e, che, comunque, i lavori in questione (tra i quali figuravano la riparazione di mura perimetrali,sistemazione della pendenza del lastrico solare,sostituzione di una colonna pluviale) fossero di natura straordinaria, i cui oneri avrebbero fatto carico al nudo proprietario.

Ricorre con due motivi il (OMISSIS); non resistono il condominio e la (OMISSIS).

Ad avviso del relatore il ricorso si palesa meritevole di accoglimento.

Quanto al primo motivo, deducente malgoverno dell’articolo 100 c.p.c., e carente motivazione, fondata e’ la censura evidenziante che il (OMISSIS) non avrebbe potuto,per difetto d’interesse, impugnare la delibera di approvazione del consuntivo delle spese,che aveva ripartito le spese,secondo le tabelle millesimali tra le varie unita’ immobiliari e non anche per quanto attiene a quella in questionera’ nudo proprietario ed usufruttuario; l’interesse e’ sorto, invece, soltanto a seguito della notifica del decreto ingiuntivo, con il quale le spese venivano pretese, in solido, da entrambi.

Quanto al secondo motivo deducente violazione e falsa applicazione degli articoli 1005 e 1044 c.c. e vizi di motivazione, deve rilevarsi che i lavori menzionati dal Tribunale, a titolo di esempio non esaurivano quelli per i quali era stato chiesto il pagamento, figurando nel relativo elenco, lungo ed analitico, varie categorie di opere (alcune delle quali di palese natura manutentiva), delle quali il giudice di merito, anche in considerazione del contrasto di posizioni insorto tra l’opponente e la (OMISSIS), che, contumace in primo grado, aveva partecipato al giudizio di appello resistendo al gravame, avrebbe dovuto tener conto alfine di stabilire quali facessero carico, ai sensi dei citati articoli, al nudo proprietario e quali all’usufruttuaria; limitandosi a prendere in considerazione solo una parte delle opere in questione, il giudice di merito ha eluso il proprio compito, incorrendo, quantomeno, nel denunciato vizio di motivazione.

Si propone, conclusivamente, l’accoglimento del ricorso.

Roma 15 ottobre 2012.

Il Cons. rel. Dott. L. Piccialli”.

Tanto premesso,rilevato che alla surriportata relazione non hanno fatto seguito osservazioni delle parti o del P.G., il collegio, condividendo integralmente le ragioni esposte nella stessa,supportate dalla giurisprudenza di questa Corte (v. n. 2236/12, quanto all’applicazione dei criteri di riparto di cui agli articoli 1004 e 1005 c.c., n. 21774/08 e n. 23291/06, quanto all’esclusione della solidarieta’ tra nudo proprietario e usufruttuario in tema di pagamento delle spese di manutenzione dell’immobile in condominio ed alla ripetibilita’ delle stesse in base agli anzidetti criteri), decide in conformita’ alla proposta.

Conseguentemente la sentenza impugnata va cassata in relazione ad entrambe le censure accolte, con rinvio ad altro magistrato del Tribunale di Napoli, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia,anche per le spese di questo giudiziosi Tribunale di Napoli, in persona di diverso magistrato.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentato e difeso, per procura speciale a margine del ricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), presso lo studio del quale in (OMISSIS), e’ elettivamente domiciliato;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS) ((OMISSIS)), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura speciale a margine del controricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Trieste n. 150 del 2010, depositata in data 19 aprile 2010;
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12 dicembre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentiti, per il ricorrente, l’Avvocato (OMISSIS) con delega, e, per il resistente, l’Avvocato (OMISSIS);
sentito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che nulla ha osservato in ordine alla relazione ex articolo 380-bis cod. proc. civ..

RITENUTO IN FATTO

Ritenuto che il Tribunale di Trieste, adito dal Sig. (OMISSIS), condomino dello stabile di Via (OMISSIS), con sentenza n. 1381 del 2007, rigettava l’opposizione dallo stesso proposta avverso la delibera assembleare adottata il 16 marzo 2004, sostenendo che nella fattispecie non vi fosse il concreto interesse dell’attore ad evitare una lesione attuale al proprio diritto, essendo tutt’al piu’ ravvisabile un mero danno futuro o potenziale;

che avverso tale sentenza lo stesso (OMISSIS) proponeva appello, sostenendo l’erroneita’ della statuizione circa la mancanza di interesse ad impugnare la delibera nonche’ l’illegittimita’ di quest’ultima, per aver stabilito aggravi di costi a carico del condomino che avesse richiesto particolari interventi, senza che cio’ fosse pero’ specificato nell’ordine del giorno, e per avere attribuito funzioni giurisdizionali all’amministratore;

che la Corte d’appello di Trieste, con sentenza n. 150 del 2010, riteneva che l’impugnazione fosse inammissibile in quanto tardiva, essendo stata proposta con citazione depositata in cancelleria solo il 5 febbraio 2010, ben oltre, quindi, l’ultima data utile, identificata nel 28 gennaio 2010;

che la Corte d’appello, tuttavia, entrava nel merito della controversia rigettando l’appello anche per altre ragioni;

che, in particolare, la Corte riteneva che nella previsione contenuta nell’ordine del giorno di “eventuali lavori da eseguirsi ex articolo 1135 cod. civ.” ben potesse farsi rientrare l’oggetto su cui l’assemblea aveva poi deliberato e che, comunque, mancasse l’interesse del ricorrente ad impugnare, non essendogli stato addebitato alcun aggravio di costi per l’intervento eseguito prima dell’adozione della delibera impugnata;

che avverso tale provvedimento propone ricorso per cassazione il (OMISSIS) sulla base di un unico motivo con cui denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1137 c.c., comma 3, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3; resiste con controricorso il Condominio di Via (OMISSIS);

che essendosi ritenute sussistenti le condizioni per la trattazione del ricorso in camera di consiglio, e’ stata redatta relazione ai sensi dell’articolo 380 bis cod. proc. civ., comunicata alle parti e al Pubblico ministero.

CONSIDERATO IN DIRITTO

che il relatore designato ha osservato:

Il ricorso e’ fondato.

La Corte territoriale ha ritenuto il gravame inammissibile perche’ proposto con atto di citazione che, nel termine di trenta giorni di cui all’articolo 1137 cod. civ., e’ stato solo notificato alla controparte e non anche depositato presso la cancelleria del giudice di appello.

In proposito, sono di recente intervenute le Sezioni Unite che, con sentenza n. 8491 del 2011, hanno affermato il principio secondo cui “in tema di condominio negli edifici, le impugnazioni delle delibere dell’assemblea, in applicazione della regola generale dettata dall’articolo 163 cod. proc. civ., vanno proposte con citazione, non disciplinando l’articolo 1137 cod. civ. la forma di tali impugnazioni; possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreche’ l’atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall’articolo 1137 citato”. La proposizione dell’appello in controversia relativa a impugnazione di delibera assembleare non si sottrae, ovviamente, alla indicata regola, sicche’ va effettuata nelle forme della citazione entro il prescritto termine di trenta giorni. Il ricorso va dunque accolto, non costituendo ostacolo il fatto che, da un lato, la Corte d’appello, dopo avere affermato la tardivita’, e quindi l’inammissibilita’ dell’appello, abbia tuttavia esaminato nel merito le ragioni della impugnazione e che il ricorrente abbia invece limitato le proprie censure alla statuizione di inammissibilita’ del gravame, senza nulla dedurre sul merito della controversia.

In proposito, e’ sufficiente ricordare che “qualora il giudice, dopo una statuizione di inammissibilita’ (o declinatoria di giurisdizione o di competenza), con la quale si e’ spogliato della potestas iudicandi in relazione al merito della controversia, abbia impropriamente inserito nella sentenza argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha l’onere ne’ l’interesse ad impugnare; conseguentemente e’ ammissibile l’impugnazione che si rivolga alla sola statuizione pregiudiziale ed e’ viceversa inammissibile, per difetto di interesse, l’impugnazione nella parte in cui pretenda un sindacato anche in ordine alla motivazione sul merito, svolta ad abundantiam nella sentenza gravata” (Cass., S.U., n. 3840 del 2007). Sulla base di quanto sopra e qualora il collegio condivida i rilievi in precedenza formulati, si ritiene che il giudizio possa essere trattato in camera di consiglio ai sensi dell’articolo 375 c.p.c., n. 5 ed accolto in quanto manifestamente fondato”; che il Collegio condivide la proposta di decisione, alla quale non sono state rivolte critiche di sorta;

che dunque, accolto il ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, per nuovo esame del gravame, alla Corte d’appello di Trieste in diversa composizione;

che al giudice di rinvio e’ demandata altresi’ la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’appello di Trieste in diversa composizione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19633-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND VIA (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore (OMISSIS) elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 53/2006 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 24/02/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per rinvio per regolarizzare posizione del condominio in subordine rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Il Condominio sito in (OMISSIS) chiedeva e otteneva decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), comproprietari di un appartamento sito nel condominio, per il pagamento di quote condominiali scadute per lire 6.945.332, come da verbale d’assemblea 30 settembre 1993 che aveva approvato il rendiconto 92/93 e il preventivo 93/94.

Avverso tale decreto gli ingiunti proponevano opposizione, deducendo: che l’avviso di convocazione dell’assemblea del 30 settembre 1993 non era mai stato loro comunicato; che non era stato mai inviato loro un conteggio particolare di quanto dovuto; che i 2/3 della spesa del lastrico solare, di uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano, era stato ripartito tra tutti i condomini; che la spesa per il portone d’ingresso non era stata mai approvata dall’assemblea; che la spesa per la pulizia delle scale era stata deliberata senza che l’argomento fosse all’ordine del giorno; che la spesa relativa all’ascensore doveva essere ripartita esclusivamente tra i condomini che l’avevano installato senza preventiva deliberazione assembleare; che all’amministratore, peraltro non iscritto nell’albo di categoria, era stato riconosciuto un compenso eccessivo; che erano stati addebitati interessi con decorrenza anteriore a quella dovuta; che erano state richieste con decreto ingiuntivo anche le rate non scadute dell’esercizio 1993/94.

Il Condominio chiedeva il rigetto dell’opposizione.

Con sentenza del 30 settembre 2001 il Tribunale di Perugia accoglieva l’opposizione, ritenendo che il Condominio non avesse dato la prova della regolare convocazione degli opponenti all’assemblea del 30 settembre 1993, sicche’ le deliberazioni assunte da quel consesso dovevano ritenersi nulle, e conseguentemente infondata l’ingiunzione che sulla base di quei deliberati era stata emessa.

Con sentenza dep. il 24 febbraio 2006 la Corte di appello di Perugia, in riforma della decisione impugnata dal Condominio, rigettava l’opposizione al decreto che confermava.

Dopo avere rilevato che non era chiaro se gli opponenti fossero stati o meno convocati all’assemblea del 30 settembre 19993 anche se la spedizione delle raccomandate da parte dell’amministratore lo avrebbe lasciato supporre, i Giudici osservavano che la questione non era decisiva posto che si il difetto di convocazione del condomino all’assemblea condominiale e’ causa di annullabilita’ e non di nullita’ della relativa delibera: posto che i predetti erano a conoscenza del verbale di assemblea gia’ in epoca prossima all’ottobre 1993 il termine per impugnare era scaduto.

Ritenevano che potevano prendersi in considerazione soltanto i motivi eventuali di nullita’ della delibera ed escludevano che quelli con l’opposizione invocati potessero integrare alcuna nullita’.

In relazione agli altri motivi, i Giudici osservavano che era legittima la ripartizione delle spese relative al lastrico solare ex articolo 1126; la spesa per il portone di ingresso era stata ratificata con l’approvazione del rendiconto; l’installazione dell’ascensore non poteva considerarsi innovazione gravosa o voluttuaria; la nomina dell’amministratore puo’ avvenire anche fra professionisti non inscritti al relativo albo e la determinazione del compenso e’ rimessa alla libera contrattazione.

Per quel che riguardava la decorrenza degli interessi e delle rate scadute, la sentenza rilevava la genericita’ della doglianza e comunque la esattezza della decorrenza degli interessi dal 30-9-1993, posto che il l’esercizio 1993 era terminato e quello 93-94 era iniziato da tre mesi, senza che gli opponenti avessero pagato alcunche’ ed erano stati oggetto di due esecuzioni, mentre per le rate non ancora scadute era ritenuta, ai sensi dell’articolo 1186 cod. civ., la decadenza dal beneficio del termine.

2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di cinque motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso l’intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va rilevato che la presente controversia, avendo a oggetto il pagamento dei contributi condominali richiesti con l’opposto decreto ingiuntivo, rientra, ai sensi dell’articolo 1130 c.c., n. 3 e dell’articolo 63 disp. att. cod. civ., nelle attribuzioni dell’amministratore il quale in tale ipotesi e’ legittimato ad agire (articolo 1131 c.c., comma 1) senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea che invece e’ richiesta quando la controversia esorbita dalle sue attribuzioni (S.U. 18331/2010): pertanto, va disattesa la richiesta del Procuratore Generale di assegnazione di un termine per la regolarizzazione della costituzione del Condominio nel giudizio di cassazione.

1.1. – Il primo motivo, lamentando violazione degli articoli 1136, 1137, 2697, 2121 e 2729 cod. civ. nonche’, articoli 115, 116 cod. proc. civ., deduce che la sentenza, discostandosi da quanto aveva ritenuto il tribunale e ritenendo annullabile e non nulla la delibera del 30 settembre 1993, aveva da un lato considerato non perfezionato il procedimento di comunicazione della convocazione di cui non era stata provata la ricezione della relativa raccomandata e poi aveva invece ritenuto il medesimo procedimento perfezionato quando erroneamente aveva affermato che gli opponenti avevano avuto conoscenza del verbale di assemblea senza che il Condominio avesse offerto la prova, al medesimo incombente, dell’avvenuta ricezione della raccomandata relativa alla comunicazione del predetto verbale: la delibera era stata tempestivamente impugnata con l’atto di opposizione.

1.2. – Il secondo motivo, lamentando violazione degli articoli 1120, 1121, 1136, 1105, 1126, 1123, 1185, 1186, 2697, 2727 e 2729 cod. civ. nonche’ articoli 112, 115, 116, 342, 346 c.p.c., articolo 132 c.p.c., n. 4, censura la sentenza che era andata oltre il devolutimi, posto che con il gravame il Condominio si era limitato al solo fatto della nullita’ e/o annullabilita’ della Delib. 30 settembre 1993 e alla relativa convocazione senza richiamare specificamente le altre questioni.

Anche nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali il Condominio, essendo attore, deve fornire la prova del suo diritto che nella specie non era stato dimostrato, posto che: a) non vi era stata la previa deliberazione dell’assemblea in ordine alla spesa relativa al portone di ingresso dello stabile e, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello, non poteva ritenersi la ratifica con la delibera del 30-9-1993, non essendovi in essa alcuna traccia; b) ugualmente doveva dirsi a proposito delle spese relative al lastrico solare di uso esclusivo, i cui 2/3 non potevano essere ripartiti anche a carico del proprietario del lastrico solare sul quale la spesa gia’ gravava per un terzo; c) ugualmente doveva dirsi per la installazione dell’ascensore che non era stata mai deliberata dai condomini e, trattandosi di innovazione, doveva essere approvata con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1120 cod. civ.; d) analogamente era avvenuto per la nomina dell’amministratore non iscritto alla relativa associazione e alla determinazione in misura eccessiva del suo compenso. Per quel che riguardava gli interessi, infondata era la ritenuta genericita’ della doglianza, essendo stato dedotto dagli opponenti che la quantificazione dei pretesi interessi era erronea, poiche’ si richiedevano interessi dalla data dell’assemblea 30/9/93, quando era evidente che tali interessi potevano essere dovuti solo per le rate scadute e approvate in quella sede e non per il preventivo 94 e per i pagamenti la cui scadenza era fissata per il 30/11/1993: risultava dallo stesso preventivo 94 prodotto dal Condominio che i pagamenti per le spese straordinarie dovevano essere eseguiti entro il 30/10/93 ed entro il 30/11/93, per cui non poteva il Condominio pretendere gli interessi dal 30/9/1993, mentre quanto alle spese ordinarie, queste erano suddivise in dodici mensilita’ a partire dal 30/10/1993 di lire 195.400, delle quali, ovviamente, erano scadute solo le prime quattro mensilita’. Censura ancora l’applicazione dell’articolo 1186 cod. civ. che di ufficio e senza che ne ricorressero i presupposti era stata compiuta dai Giudici.

Il Giudice aveva omesso ogni pronuncia sulla questione relativa alla pulizia delle scale.

1.3. – I motivi, involgendo questioni che appaiono strettamente connesse, vanno esaminati congiuntamente.

In primo luogo, deve escludersi il denunciato vizio di ultrapetizione, posto che, nel censurare la sentenza del Tribunale che aveva dichiarato la nullita’ della delibera sulla quale si era fondata l’ingiunzione opposta, il Condominio non si era limitato a impugnare la declaratoria di nullita’ della delibera de qua ma aveva chiesto il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto, cosi’ instando per l’accoglimento della domanda proposta con la richiesta del decreto, che costituiva l’oggetto del giudizio, mentre l’efficacia della delibera su cui il decreto si fondava ne rappresentava la necessaria premessa. Ed invero, il decreto ingiuntivo si basava sulla delibera con la quale erano stati approvati il rendiconto delle spese dell’esercizio 92-193 e il preventivo 93-94 che peraltro era limitato ai primi quattro mesi: tale delibera e’ stata ritenuta annullabile e non nulla, tenuto conto che il denunciato difetto di convocazione dell’assemblea non puo’ comportare nullita’, cosi’ come sarebbero affetti da ragioni di annullabilita’ e non da nullita’ i vizi lamentati e riproposti con il ricorso per cassazione.

Orbene, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’articolo 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non puo’ far valere questioni attinenti alla validita’ della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per se’, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito e’ dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. 2387/2003; 7261/2002; 11515/1999; 3302/1993). D’altra parte, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprieta’ esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita’ nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (S.U. 4806/2005).

Pertanto, una volta accertata la immediata esecutivita’ della delibera, in base alla quale era stato legittimamente emesso il decreto, non potevano essere invocati nel giudizio di opposizione eventuali vizi invalidanti la predetta delibera che avrebbero dovuti essere fatti valere nel giudizi di impugnazione, atteso che il Giudice dell’opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l’invalidita’ delle delibere impugnate.

Va ancora considerato che l’assemblea, che nell’ambito dei poteri di gestione del condominio, approva il rendiconto ai sensi dell’articolo 1135 cod. civ., in tal modo ratifica con efficacia ex tunc le spese per lavori anche se non siano stati deliberati, salvo evidentemente i vizi invalidanti tale delibera da fare valere nei modi di legge.

Cio’ posto, va osservato che: a) la tempestivita’ o meno dell’impugnativa prevista dall’articolo 1137 cod. civ. in tema di delibere annullabili ovvero la conoscenza del verbale di assemblea (oggetto del primo motivo di ricorso) sono del tutto ininfluenti nella presente sede, che non ha a oggetto la impugnazione principale della delibera; b) la denuncia circa la ripartizione della spesa relativa al lastrico solare o la maggioranza con la quale era stata approvata l’installazione dell’ascensore sono ragioni di annullabilita’ della delibera, cosi come non sono comunque ragioni che possono configurare invalidita’ la scelta della persona dell’amministratore o la determinazione del suo compenso. Per quel che concerne la spesa relativa al portone di ingresso che secondo i ricorrenti – a differenza di quanto affermato dai Giudici non sarebbero state neppure menzionate nel verbale di assemblea, la censura si risolve nella denuncia di un travisamento o di un errore revocatorio che non puo’ essere denunciato in sede di legittimita’. Per quel che concerne la pulizia delle scale – contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti – i Giudici hanno esaminato la questione, affermando che la relativa spesa era stata comunque ratificata con l’approvazione del rendiconto.

Il motivo merita invece accoglimento per quel che concerne la censura relativa alla decorrenza degli interessi e alle rate non ancora scadute del preventivo, laddove i Giudici – dopo avere considerato generica la censura sollevata dagli opponenti – l’hanno comunque esaminata nel merito e, nel ritenere dovute le somme di cui al decreto, hanno applicato, d’ufficio, l’articolo 1186 cod. civ., considerando immediatamente esigibili le rate non scadute del preventivo e, di conseguenza, dovuti gli interessi con decorrenza dal 30-9-1993 su tali somme.

In primo luogo, deve ritenersi che con l’opposizione – che peraltro non e’ un mezzo di gravame – erano state formulate contestazioni in merito alla debenza degli interessi e delle rate non ancora scadute del preventivo 93-94 (ai quali soltanto si fa riferimento con le censure sollevate con il ricorso per cassazione), per cui l’affermata genericita’ era da considerarsi del tutto fuori luogo. Cio’ posto, va osservato che la richiesta di decadenza dal beneficio del termine previsto dalla norma citata e’ evidentemente riservata al potere dispositivo della parte che, da un lato, e’ il soggetto interessato a fare valere l’immediata esigibilita’ della prestazione e, dall’altro, deve invocare (e dimostrare) i presupposti al riguardo previsti dalla norma citata (insolvenza o diminuzione o mancata prestazione delle garanzie). Ed invero, con il ricorso per decreto ingiuntivo non era stata chiesta la decadenza dal beneficio del termine e non erano state neppure allegate le circostanze al riguardo previste l’articolo 1186 cod. civ..

Pertanto, il primo motivo va rigettato, il secondo motivo va accolto nei limiti in cui si e’ detto (cioe’ per quel che concerne gli interessi e le rate non ancora scadute con riferimento al preventivo 93-94); la sentenza va cassata relativamente e limitatamente a quanto si e’ detto a proposito del secondo motivo con rinvio, anche per le spese della presente fase, alla Corte di appello di Roma.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso nei limiti di quanto in motivazione rigetta il primo motivo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese della presente fase, alla Corte di appello di Roma.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentata e difesa, in forza di procura a margine del ricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza del Giudice di pace di Roma n. 29626 del 28 giugno 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica dell’11 ottobre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Capasso Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS) ha proposto opposizione avverso il decreto, provvisoriamente esecutivo, emesso dal Giudice di pace di Roma su richiesta del Condominio di (OMISSIS), con il quale le era stato ingiunto il pagamento della somma di euro 823,88, oltre accessori e spese, a titolo di saldo per i lavori di manutenzione del terrazzo e dell’androne condominiali, risultante dallo stato di riparto approvato nell’assemblea del 14 maggio 2001.

A sostegno dell’opposizione, la (OMISSIS) ha dedotto che la delibera dell’assemblea condominiale che aveva autorizzato la spesa ed il piano di riparto era da ritenere invalida, perche’ non preceduta dall’invio dell’avviso di convocazione e non seguita dalla spedizione di copia del deliberato dell’assemblea.

Nella resistenza del Condominio, l’adito Giudice di pace di Roma, con sentenza depositata il 28 giugno 2005, ha rigettato l’opposizione, sul rilievo che l’opponente non aveva dato conto di alcun provvedimento di sospensione dell’esecuzione della deliberazione condominiale emesso da parte dell’autorita’ giudiziaria presso la quale pendeva il giudizio di impugnazione della medesima, ed attesa l’ininfluenza dell’esame delle dedotte questioni di merito, potendo l’esito sulla validita’ della delibera incidere soltanto sull’eventuale diritto della condomina a ripetere quanto versato.

2. – Per la cassazione della sentenza del Giudice di pace la (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 settembre 2006, sulla base di un unico motivo.

L’intimato Condominio non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con l’unico motivo, la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 cod. proc. civ., dell’articolo 2697 cod. civ., degli articoli 3, 24 e 111 Cost., degli articoli 34, 112 e 342 cod. proc. civ., nonche’ inesistenza e radicale contraddittorieta’ della motivazione. Poiche’ la delibera dell’assemblea condominiale del 14 maggio 2001, che ha approvato lo stato riparto, sarebbe invalida per la mancata convocazione della condomina (OMISSIS), come del resto poi riconosciuto dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 6129 del 15 marzo 2006, il giudice di primo grado avrebbe dovuto ritenere inutilizzabile e priva di efficacia probatoria detta delibera e, quindi, sfornito di adeguata dimostrazione il presunto credito per oneri condominiali vantato dal Condominio.

2. – Il motivo e’ fondato, nei termini di seguito precisati.

E’ esatto il presupposto da cui muove la sentenza impugnata, che cioe’, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’articolo 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non puo’ far valere questioni attinenti alla validita’ della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima: tale delibera, infatti, costituisce titolo di credito del condominio e, di per se’, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto (Cass., Sez. Un., 27 febbraio 2007, n. 4421; Cass., Sez. 2, 20 luglio 2010, n. 17014; Cass., Sez. 2, 18 settembre 2012, n. 15642).

In altri termini, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleare, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validita’, essendo questa attivita’ riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate (Cass., Sez. Un., 18 dicembre 2009, n. 26629).

Ora, nella specie il Giudice di pace, nel rigettare l’opposizione a decreto ingiuntivo, ha sottolineato che presso il Tribunale di Roma pendeva, promosso dalla (OMISSIS), il giudizio di impugnazione della deliberazione condominiale del 14 maggio 2001 che aveva approvato lo stato di ripartizione delle spese e che era stato posto a fondamento della domanda in via monitoria del condominio, ma ha rilevato che l’opponente a decreto ingiuntivo non aveva riferito di alcun provvedimento di sospensione della deliberazione impugnata emesso da quel giudice.

Sennonche’, proponendo il ricorso per cassazione, la (OMISSIS) ha dimostrato – attraverso idonea produzione documentale – che, nella pendenza del termine per l’impugnazione, e’ sopravvenuta la sentenza del Tribunale di Roma (la n. 6129 del 15 marzo 2006) , la quale, accogliendo la domanda della condomina, ha annullato la delibera approvata dall’assemblea nella seduta del 14 maggio 2001.

Ritiene il Collegio che se al giudice dell’impugnazione della delibera condominiale e’ dato il potere di sospendere cautelarmente, ai sensi dell’articolo 1137 c.c., comma 2, l’esecuzione della delibera, con cio’ determinandosi la sopravvenuta perdita di efficacia del titolo posto a base della pretesa avanzata in sede monitoria, a maggior ragione detta perdita di efficacia del titolo consegue alla pronuncia di merito a cognizione piena che, accogliendo l’impugnazione della delibera esperita dal condomino, dichiari l’invalidita’ della delibera assembleare. Ne’ e’ a cio’ di ostacolo il fatto che si tratti di sentenza ancora soggetta ad impugnazione, giacche’ detta sentenza, ancor prima ed indipendentemente dal suo passaggio in giudicato, in virtu’ della sua intrinseca imperativita’, esplica un’efficacia di accertamento al di fuori del processo in cui e’ stata pronunciata (cfr. Cass., Sez. Un., 19 giugno 2012, n. 10027).

Da tanto consegue che, proposta opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve accogliere l’opposizione qualora la relativa delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per essere stata l’esecuzione del provvedimento dell’assemblea condominiale sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex articolo 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza, ancorche’ non ancora passata in giudicato, dichiarato l’invalidita’ della delibera.

Tale principio opera anche quando la sentenza di annullamento resa dal giudice dell’impugnazione della delibera assembleare sopravvenga alla decisione di merito nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

Il divieto dell’articolo 372 cod. proc. civ., infatti, riferendosi esclusivamente ai documenti che avrebbero potuto essere prodotti nel giudizio di merito, non si estende a quelli, successivi, comprovanti il venir meno dell’efficacia della deliberazione posta a base del provvedimento monitorio opposto.

Tale soluzione – che si pone sulla scia dell’indirizzo giurisprudenziale che ammette la produzione di documenti nuovi dai quali si ricavi la sopravvenuta cessazione della materia del contendere (Cass., Sez. 2, 5 agosto 2008, n. 21122; Cass., Sez. lav., 23 giugno 2009, n. 14657; Cass., Sez. 1, 10 giugno 2011, n. 12737) o la successiva formazione del giudicato esterno (Cass., Sez. Un., 16 giugno 2006, n. 13916) – si giustifica perche’ la sentenza che dichiara invalida la delibera condominiale posta a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, sebbene non sia rilevante per le specifiche questioni di rito indicate nell’articolo 372 cod. proc. civ. (nullita’ della sentenza impugnata; ammissibilita’ del ricorso e del controricorso), ma abbia un’incidenza sul merito, comprova la sopravvenuta formazione di una regula iuris operante in relazione alla decisione del caso concreto.

Diversamente, se non fosse consentita la produzione di tale documento, la Corte di cassazione dovrebbe rigettare il ricorso e lasciare in vita una sentenza che, se eseguita coattivamente, causerebbe la proposizione di un’opposizione all’esecuzione e, se eseguita spontaneamente, giustificherebbe la proposizione di un’azione di ripetizione dell’indebito.

3. – La sentenza impugnata e’ cassata.

La causa deve essere rinviata al Giudice di pace di Roma che, in persona di diverso giudicante, la decidera’ facendo applicazione del principio di diritto enunciato sub 2.

Il giudice del rinvio provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Giudice di pace di Roma, in persona di diverso giudicante.

Svolgimento del processo

P. M.L., M.E.L. e D.R. citarono innanzi il Tribunale di Bologna il condominio sito in quella città alla via (…) – del quale facevano parte – esponendo di non aver ricevuto – i L. – o che sarebbe recapitata in ritardo – il R.- la convocazione per partecipare all’assemblea del 19 ( in prima convocazione) e 22 (in seconda) dicembre 1997; che neppure la condomina A.A. avrebbe ricevuto tale convocazione; che il 22/12 si era creato un disaccordo tra i condomini presenti che rappresentavano, di persona o per delega, la totalità dei millesimi, in merito a chi avrebbe dovuto presiedere l’assemblea; che in conseguenza di ciò si erano formati due gruppi che, nominato il rispettivo presidente e il segretario (il gruppo del quale facevano parte i ricorrenti, aveva indicato come presidente il condomino M; l’altro il condomino G.); che il gruppo avverso aveva approvato alcuni argomenti all’ordine del giorno.

In ragione di ciò chiesero che venisse dichiarata nulla, annullabile o comunque inefficace la deliberazione adottata sotto la presidenza del G. e che fosse accertata la validità di quella adottata dal proprio gruppo.

Il Condominio convenuto si costituì, osservando che in seconda convocazione erano comunque stati presenti tutti i condomini – di persona o per delega – concluse per il rigetto dell’impugnativa.

L’adito Tribunale accolse le domande ed annullò tutte le deliberazioni adottate dal gruppo di condomini presieduto dal G., sulla base della considerazione che la violazione dell’irregolare convocazione di cui all’art. 66, ultimo comma, disp.att. cod. civ., interessante i condomini D. e C. R. non poteva dirsi sanata dalla partecipazione degli stessi all’assemblea, avendo gli stessi sollevato in quella sede la relativa eccezione, mentre il vizio attinente la R. era stato formulato tardivamente solo in sede di comparsa conclusionale. Le altre questioni rimasero dichiaratamente assorbite e venne ritenuta inammissibile la richiesta di pronunzia della validità della assemblea tenuta dal gruppo presieduto dal M.

La Corte di Appello di Bologna, con sentenza n. 914/2005, accolse il gravame dei condomini C.A., G.N. E.B. A.G. e M.G., respingendo la domanda di annullamento in precedenza formulata e dichiarando che l’assemblea tenutasi sotto la presidenza del G. non era qualificabile come assemblea condominiale.

La Corte territoriale pervenne a tale conclusione innanzitutto ritenendo che la mancata citazione nel giudizio di appello del Condominio – e di tutti i condomini non evocati in giudizio in primo grado – non ledesse il principio di integrità del contraddittorio; osservò nel merito del gravame, che l’asserito vizio di convocazione relativo a C.R. ed a F.C. non avrebbe potuto essere fatto valere al fine di invalidare l’assemblea in quanto deducibile solo dalle parti interessate che però non avevano sollevato eccezioni in sede di assemblea né avevano impugnato la delibera; quanto poi alla tardività della comunicazione della seconda convocazione a D. R. giudicò che l’amministratore avesse svolto con la dovuta diligenza le indagini relative alla ricerca del nuovo recapito dell’indicato condomino, dapprima trasferitosi in Spagna e poi a Modena, ove era stato raggiunto dalla comunicazione della convocazione il giorno stesso dell’assemblea in prima convocazione, non rispettando quindi lo spatium deliberandi stabilito dall’art. 66 disp att. cod. civ. – ed osservò che comunque lo stesso R. non aveva sollevato eccezioni in sede di assemblea, limitandosi ad abbandonare la riunione per costituire un separato gruppo con altri condomini e solo in tale sede facendo questione della ritualità degli avvisi.

Ritenne infine la Corte bolognese fondato anche il motivo avverso il capo di decisione con cui il Tribunale aveva declinato la propria potestas iudicandi sull’accertamento della validità dell’assemblea parziale a presidenza M. , giudicando in contrario sussistente un interesse all’accertamento della validità ed efficacia di tale deliberazione.

Per la cassazione di tale pronunzia hanno proposto ricorso i L. ed il R. sulla base di vari motivi; hanno resistito con controricorso i condomini A., B. G. G. e N.

Motivi della decisione

1 – Le parti ricorrenti fanno innanzi tutto valere il difetto originario della legittimazione dell’amministratore del Condominio, P.L. – da cui sarebbe discesa l’invalidità di tutta l’attività negoziale e processuale successiva posta in essere dal predetto- richiamando la pronunzia di annullamento della nomina del predetto, sancita con sentenza 15988/ 1994 del Tribunale di Bologna, gravata di appello, tale eccezione è inammissibile sia perché, come si vedrà, non è stato citato il Condominio (né in appello né nel presente giudizio di legittimità), sia perché la questione non risulta esser stata sollevata nel giudizio di secondo grado ( v. conclusioni trascritte a foglio 5 della sentenza di appello) – non potendo formare oggetto di rilievo di ufficio in mancanza della prova della formazione di un giudicato esterno- sia infine perché nel ricorso non è stato neppure riportato il contenuto dell’indicata decisione, in violazione del principio dell’autosufficienza del ricorso, stesso stabilito dall’art. 366 n. 6 c.p.c.

II – Con ulteriore articolazione dell’unico motivo le parti deducono la violazione dell’integrità del contraddittorio nel processo di secondo grado, contestando l’erroneità della decisione della Corte bolognese che, investita della relativa questione in relazione alla mancata citazione di tutti i condomini e del Condominio, avrebbe posto a base del diniego di ordinare l’integrazione del contraddittorio, la riconosciuta legittimazione di ogni condomino , pur non parte nel precedente grado di giudizio, di impugnare, in caso di inerzia del Condominio, le statuizioni della sentenza a sé sfavorevoli.

Il/a La censura da ultimo descritta è fondata in quanto la motivazione adottata dalla Corte distrettuale, non aveva attinenza con la questione che le era stata sottoposta, dal momento che non era in contestazione la legittimazione attiva di chi già aveva proposto appello, quanto piuttosto la qualità di litisconsorte necessario delle parti del giudizio di primo grado – nella fattispecie, il Condominio – o dei condomini che non erano stati citati in giudizio innanzi al Tribunale.

II/b – Nel merito, sussiste la lamentata causa di nullità della sentenza di secondo grado, dal momento che, essendosi impugnata una delibera che, secondo prospettazione, vincolava il Condominio e quindi tutti i condomini, doveva comunque essere garantita la presenza in giudizio anche dell’ente di gestione, al fine di permettere che la sentenza non fosse inutiliter data nei confronti dei condomini non evocati in causa ( cfr. Cass. 13716/1999., alla quale adde, più di recente. Cass. 3900/2010).

III – Gli altri motivi ne risultano assorbiti.

La sentenza di appello, pronunziata in assenza di un legittimo contraddittore, il Condominio., è dunque nulla ; cassata tale decisione, la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Bologna per nuovo giudizio e per la ripartizione delle spese anche del procedimento di legittimità.

PQM

La Corte di Cassazione

Pronunziando su ricorso, dichiara la nullità della gravata decisione Corte di Appello di Bologna; cassa e rinvia ad altra sezione di detta Corte di merito, anche per le spese.

Depositata in Cancelleria il 06.10.2011

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – rel. Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 22929/2010 proposto da:

C.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GUGLIELMO CALDERINI 60, presso lo studio dell’avvocato FABRIZIO LA PERA, rappresentato e difeso da se steso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO di (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, 17, presso lo studio dell’avvocato GIUSSANI ALESSANDRO, rappresentato e difeso dall’avvocato PASTORI Guido giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 49/2010 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE del 19/01/2010, depositata il 18/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 07/10/2011 dal Consigliere Relatore Dott. ETTORE BUCCIANTE;
udito l’Avvocato Alessandro Tudor, (delega avvocato Guido Pastori), difensore del controricorrente che si riporta agli scritti;
è presente il P.G. in persona del Dott. PIERFELICE PRATIS che condivide la relazione.

Fatto

La Corte ritenuto che:

- si è proceduto nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c.;

- la relazione depositata in cancelleria è del seguente tenore:

“Con sentenza del 19 settembre 2006 il Tribunale di Trieste ha respinto la domanda proposta dalla s.r.l. Ville del Carso, intesa ad ottenere la dichiarazione di invalidità di una Delib. adottata il 15 aprile 2003 dall’assemblea dei condomini dell’edificio sito in (OMISSIS) in quella città.

Il gravame proposto contro la suddetta sentenza da C. G., quale avente causa a titolo particolare dall’originaria attrice, è stato dichiarato inammissibile dalla Corte d’appello di Trieste con sentenza del 18 febbraio 2010. A tale decisione il giudice di secondo grado è pervenuto in applicazione del principio di ultrattività del rito, rilevando che l’impugnazione era stata proposta con citazione anzichè con ricorso e l’atto era stato depositato in cancelleria dopo la scadenza del termine annuale stabilito dall’art. 327 c.p.c..

Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione C. G., in base a un motivo. Il condominio si è costituito con controricorso.

Le eccezioni di inammissibilità sollevate pregiudizialmente dal resistente non appaiono accoglibili, poichè nel ricorso è stato riportato il contenuto essenziale della sentenza impugnata e le sono state rivolte pertinenti censure in diritto.

Queste risultano fondate, alla stregua della giurisprudenza di legittimità richiamata da C.G., secondo cui l’appello avverso la sentenza che abbia pronunciato sull’impugnazione di una delibera dell’Assemblea condominiale, in assenza di previsioni di legge ad hoc, va proposto – secondo la regola generale contenuta nell’art. 342 c.p.c. – con citazione; ne consegue che la tempestività dell’appello va verificata in base alla data di notifica dell’atto di citazione e non alla data di deposito dell’atto di gravame nella cancelleria del giudice ad quem (Cass. 8 aprile 2009 n. 8536).

Si ritiene quindi possibile definire il giudizio ai sensi dell’art. 315 c.p.c., n. 5, prima ipotesi”;

- il ricorrente non si è avvalso delle facoltà di cui all’art. 380 bis c.p.c., comma 2; sono comparsi e sono stati sentiti in camera di consiglio il difensore del resistente e il pubblico ministero;

- il collegio concorda con le argomentazioni svolte nella relazione e le fa proprie;

accolto pertanto il ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte d’appello di Trieste, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata; rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Trieste, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 23 novembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo Calfapietra – Presidente
Dott. Rosario De Julio – Consigliere
Dott. Olindo Schettino – Consigliere Relatore
Dott. Lucio Mazziotti Di Celso – Consigliere
Dott. Vincenzo Correnti – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Fe. Do., elettivamente domiciliata in Ro. Via Va. Pu. 22/15, presso lo studio dell’Avvocato Me. Co., difesa dall’Avvocato Eu. An. Co., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore En. Ga., elettivamente domiciliato in Ro. Via St. di Sa. Pi. 45, presso lo studio dell’Avvocato Ma. Pa., che lo difende unitamente all’Avvocato An. Ma., giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1725/01 della Corte d’Appello di Milano, depositata il 26/06/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/06/05 dal Consigliere Relatore Dott. Olindo Schettino;
udito l’Avvocato Ma. Pi., difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ignazio Patrone che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza dei 25.12.1999 il Tribunale di Milano rigettava l’impugnazione proposta da Fe. Do. avverso le delibere assunte il 27.10.1997 dall’assemblea del condominio di Corso Lo. 100 di Mi., nonché avverso la riunione medesima, a motivo che non era ravvisabile alcun profilo di nullità dell’assemblea, in quanto regolarmente convocata e tenutasi nella sede indicata nell’avviso, e perché, inoltre, la stessa aveva deliberato con le prescritte maggioranze.

Quanto, poi, ai motivi delle singole doglianze, il Tribunale li riteneva tutti infondati.

Proposto appello da Fe. Do., e costituitosi il condominio di Corso Lo. 100 di Mi. per resistervi, la Corte di Appello di Milano, con sentenza del 26 giugno 2001, lo ha rigettato, confermando la sentenza impugnata e condannando l’appellante alle spese del grado, con la motivazione che qui di seguito si riassume.

La Corte distrettuale ha premesso e precisato che i motivi dell’impugnazione proposta dall’appellante hanno investito i seguenti punti:

a) illegittime imputazioni, da parte, dell’amministrazione condominiale, delle spese legali, di manutenzione, per il cancello carraio e per la TOSAP;

b) addebiti di conto corrente, malamente utilizzato dall’amministratore;

c) spese per interventi straordinari eseguiti senza discussione sull’argomento, senza autorizzazione assembleare, senza disamina dei preventivi e capitolati e senza possibilità di controllo di pezze giustificative, ed interessanti, inoltre, lavori non pertinenti al condominio.

Rilevato, quindi, che il Tribunale ha puntualmente risposto alle doglianze riproposte con l’atto di appello e relative a spese legali, manutenzione del cancello automatico e sbarra, spese per manutenzione straordinaria e TOSAP, la Corte ha evidenziato che l’impugnazione non contiene, per quanto riguarda tali punti, alcuna confutazione dell’iter logico motivazionale che ha portato quel Giudice a disattendere la domanda riguardante le predette questioni, le quali del resto risultano “smentite per tabulas dal dettaglio del rendiconto” (così, testualmente, in sentenza), cosicché in relazione alle stesse le ragioni di gravame sono inammissibili, prima ancora che infondate.

Quanto, poi, agli addebiti, alle “partite” di conto corrente ed ai movimenti di danaro effettuati sullo stesso ed alla doglianza, peraltro estremamente generica, dell’appellante di non essere stata posta in grado di verificare e controllare, attraverso l’esame della documentazione, la legittimità delle spese e la gestione dell’amministratore, la Corte ha osservato che alla stessa non è stato mai impedito di esercitare tale controllo né è stato leso il suo diritto, in quanto condomina, all’informazione; altri essendo, comunque, i mezzi di tutela apprestati dalla legge al condomino che intenda denunciare, in genere, come sembra abbia inteso fare l’appellante, la mala gestio dell’amministratore (ved. art. 1129 c.c.) o un “eccesso di potere” dell’assemblea, che, comunque, nella fattispecie non si riscontra.

In definitiva, non ha trovato riscontro nelle risultanze processuali ed è, pertanto, infondata, secondo la Corte, l’accusa di difetto di trasparenza della gestione e di omissioni dell’amministratore, convalidate dall’assemblea dei condomini, che l’appellante ha formulato con il proposto gravame.

Ricorre per la cassazione della sentenza Fe. Do., in forza di quattro motivi.

Resiste con controricorso il condominio di Corso Lo. 100, in Mi., in persona dell’Amministratore pro tempore Geom. En. Ga..

La ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Denuncia la ricorrente:

1) Violazione e falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c. e vizi di motivazione, sotto tutti i profili di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione alla statuizione sull’inammissibilità dell’appello.

Il motivo è infondato.

La Corte di Appello ha evidenziato, invero, che, in relazione ad alcune delle questioni dedotte dall’attrice con la impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale del 27.10.1997, le doglianze con cui la stessa aveva poi investito le relative statuizioni del Tribunale erano tutt’altro che specifiche; nel senso che con esse non erano state specificamente contestate le rationes decidendi poste dal primo Giudice a base della pronuncia di rigetto della domanda con cui Fe. Do. aveva chiesto l’annullamento della delibera (o delle delibere) dell’assemblea condominiale del 27.10.1999.

E’ pervenuta, quindi, la Corte alla conclusione che “le ragioni di gravame alla sentenza si presentano inammissibili prima ancora che infondate”.

La ricorrente critica, con il motivo in esame, tale conclusione, ma non indica i profili di nullità, ex art. 1137 c.c., della delibera de qua, concernenti le predette questioni, che, riproposti all’esame della Corte, avrebbero dovuto indurre questa ad assumere una diversa decisione, e, dunque, ad annullare la delibera medesima, come da lei preteso.

Non sussistono, pertanto, la violazione di legge ed i vizi di motivazione denunciati con il primo motivo.

2) Violazione e falsa applicazione degli artt. 1135, 1136 ultimo comma e 1137 c.c. e vizi di motivazione, sotto tutti i profili di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., “in relazione alla statuizione sul difetto di trasparenza della gestione del rendiconto approvato”, a causa della impossibilità di verificare “i giustificativi di spesa” e dei prospetti contabili o bancari per il rifiuto opposto dall’amministratore, nonché della incompletezza del verbale assembleare, che non riporta le puntuali contestazioni mosse, in quella sede, dalla ricorrente sulle varie questioni e prima dell’approvazione, avvenuta senza discussione, del rendiconto e delle varie spese da parte della maggioranza dei condomini (spese straordinarie terrazzi, messa a terra, adeguamento L. 46/90 sbarre cancello elettrico, tinteggiatura ecc. già esposte nella precedente gestione).

Tutto ciò comporta, secondo la ricorrente, la nullità della delibera assembleare “che ha calpestato il diritto del condomino a poter conoscere, esaminare, ricostruire la gestione della cosa comune nei suoi riflessi economici”.

La censura è inammissibile.

Secondo principi enunciati da questa Suprema Corte, sulle delibere dell’assemblea di condominio il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità, che si estende anche al profilo dell’eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d’essere, in quanto, pure in tale caso, il Giudice non controlla l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma stabilisce solo se questa sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea. E ciò comporta che egli abbia la possibilità, ed anzi la necessità, di effettuare l’accertamento della situazione di fatto che è alla base della determinazione assembleare, allorquando tale accertamento costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza della delibera alla legge (sent. n. 5889/01, n. 1165/99, 3938/94, n. 731/88, n. 5905/87).

Nel caso che ne occupa, risulta che il Giudice di Appello ha preso in esame tutte le situazioni prospettate dall’appellante, dalle quali emergerebbe, a dire di questa, la prova della fondatezza della denuncia di “mancanza di trasparenza della gestione del rendiconto approvato”, da lei formulata, e, quindi, di nullità della delibera di approvazione di siffatto rendiconto, e, senza entrare nel merito delle decisioni adottate dall’assemblea, ha escluso che le dedotte situazioni di fatto integrino altrettante cause di annullamento della delibera medesima; non mancando di osservare e di spiegare che, ove l’appellante avesse inteso denunciare un eccesso di potere dell’assemblea, nessun indizio si ricava in tal senso dal verbale assembleare.

La ricorrente prospetta ora, ed ancora una volta, a sostegno del suo assunto, le stesse situazioni di fatto che, a suo dire, inficierebbero verbale e delibera assembleare, sollecitandone, in buona sostanza, un riesame e una nuova valutazione, che non possono essere evidentemente compiuti in questa sede; e ciò rende, come si è detto, la censura di cui al secondo motivo inammissibile.

3) Violazione e falsa applicazione dell’art. 1135 c.c. e vizi di motivazione, sotto tutti i profili di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., “in relazione alla statuizione sulla ricorrenza del diritto alla verifica della documentazione ed alla trasparenza della gestione, che la Corte ha asserito sussistere solo in relazione al rendiconto annuale”.

Anche tale censura è inammissibile, in quanto volta a contestare un’affermazione della Corte, e non la ratio decidendi o una delle rationes decidendi poste a base della statuizione qui impugnata.

4) Violazione e falsa applicazione degli artt. 1135 e 1137 c.c. e vizi di motivazione, sotto tutti profili di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione alle statuizioni sul mancato addebito delle spese legali, delle spese per TOSAP e delle spese per il cancello posto al di fuori del condominio.

La censura non ha pregio.

La Corte ha rilevato che, con riguardo a tali questioni, il Tribunale aveva fornito puntuale risposta e che l’appellante non aveva mosso specifiche contestazioni al riguardo, non mancando di aggiungere che “le ridette questioni erano del resto smentite per tabulas dai dettagli dei rendiconti in atti”; e la critica contenuta nel motivo in esame, avuto riguardo alla domanda proposta dall’attrice ed al thema decidendum della presente causa, mentre, da un lato, non è idonea ad inficiare le risposte date sulle predette questioni dal Giudice di merito, tende, dall’altro, a riproporre le stesse questioni sotto profili il cui esame non è consentito nel giudizio di legittimità.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in € 2.100,00, di cui € 2.000,00 per onorari, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CARBONE Primo Presidente Agg.
Dott. Rafaele CORONA Presidente di Sez.
Dott. Antonino ELEFANTE Consigliere rel.
Dott. Vincenzo PROTO Consigliere
Dott. Francesco SABATINI Consigliere
Dott. Fabrizio MIANI CANEVARI Consigliere
Dott. Maria Gabriella LUCCIOLI Consigliere
Dott. Michele LO PIANO Consigliere
Dott. Federico ROSELLI Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Sul ricorso n. 20764/00 proposto

da

C.A. e M.F., elettivamente domiciliati in Roma, Via Delle Albizzie n. 51, presso lo studio dell’Avv. Giuseppe Cannatelli che li difende come da procura a margine del ricorso.

RICORRENTI

contro

CONDOMINIO via, in persona dell’Amministratore p.t. B.R., elettivamente domiciliato in Roma, Via Nomentana n. 323, presso lo studio dell’Avv. Barbara Manganelli che lo difende come da procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Roma n.1354/00 in data 22.02.2000/19.04.2000.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20.01.2005 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l’Avv. Giuseppe Cannatelli per i ricorrenti e l’Avv. Barbara
Manganelli per il controricorrente.
Udito il P.M. in persona dell’Avv. Generale Dott. Domenico Iannelli che ha concluso per l’accoglimento del terzo motivo e rigetto degli altri.

Fatto

La controversia trae origine da impugnazione proposta (con atto di citazione del 19.02.1997) da due condomini, F.M. e A.G., del complesso immobiliare sito in Roma, via, avverso tre delibere dell’assemblea del condominio (adottate il 18.09.1995, il 15.12.1995 e il 23.09.1996) concernenti l’approvazione del consuntivo relativo alle spese ordinarie per l’anno 1995/1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa di occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell’impugnazione erano la mancanza nel verbale dell’indicazione dei condomini che avevano partecipato all’assemblea e dell’entità delle spese deliberate; l’errata ripartizione, essendo stata effettuata sulla base di fittizi valori millesimali ed essendo state poste a loro carico spese sostenute per l’esclusiva utilità di condomini di altra palazzina.

Il Tribunale – ritenute le ragioni prospettate (come l’utilizzo di criteri contrari alla legge per la ripartizione delle spese) quali motivi di nullità delle delibere – rigettava la domanda nel merito, sostenendo che risultavano documentalmente smentite le omissioni nel verbale e l’utilizzo di tabelle millesimali fittizie e che la dedotta errata ripartizione delle spese era sfornita di prova.

Con sentenza n. 1354/00 del 22.02./19.04.2000, la Corte d’appello di Roma dichiarava inammissibile l’appello principale del M. e G.; in accoglimento dell’appello incidentale del Condominio e in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava i due condomini decaduti dal diritto di proporre impugnazione avverso le suddette delibere per decorrenza del termine di legge, perché i vizi dedotti erano da inquadrare nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità delle delibere. In particolare la Corte d’appello riteneva il vizio di omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea vizio del procedimento rientrante nell’annullabilità, e le delibere di ripartizione in concreto delle spese condominiali, anche se adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali, annullabili, in quanto rientranti nell’esercizio delle attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., dovendo la loro impugnazione avvenire entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., non rispettato.

I condomini M. e C. hanno chiesto la cassazione di detta sentenza, formulando tre motivi di censura.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

La seconda sezione civile, con ordinanza del 18.11.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla riconducibilità dei vizi delle delibere assembleari nell’ambito della nullità o annullabilità.

Per la composizione del contrasto, il Primo Presidente, ai sensi dell’art. 374, 2° comma, c.p.c., ha rimesso la questione alle sezioni unite.

Diritto

1. Il ricorso contiene tre motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione dell’art. 1136, sesto comma, c.c.. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”, deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l’assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.

b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c.. Premesso di aver dedotto con i motivi d’appello l’omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell’entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l’annullabilità, che la Corte d’appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell’art. 1137 cit.. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare: l’indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c..

c) Il terzo motivo concerne la violazione dell’art. 1123, terzo comma, c.c.. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese – quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore – che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.

2. I motivi sono stati contestati dal Condominio che, dopo aver evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibili nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità.

3. E’ bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant’è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l’infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal Condominio.

4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l’ordinanza di remissione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, anche ad un solo condomino; b) l’omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell’entità delle spese deliberate e approvate; c) l’errata ripartizione delle spese.

5. Prima di procedere all’esame del contrasto, è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell’orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.

5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all’ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

5.2. Nell’ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

6. Secondo la dottrina sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale, annullabili quelle inficiate da un vizio di forma.

6.1. In particolare, premesso che l’art. 1137 c.c. ha un’ ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell’assemblea; quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea.

6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo riservato alla competenza dell’amministratore.

7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini.

7.1. Sull’omessa comunicazione dell’avviso, sino al 2000 è rimasto fermo il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Cass. 1.10.1999, n. 10886; 19.8.1998, n. 8199; 12.6.1997, n. 5267; 27.6.1992, n. 8074; 9.12.1987, n. 9109; 15.11.1977, n. 4984; 16.4.1973, n. 1079; 12.11.1970, n. 2368), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell’organo deliberante, risultando irrilevante l’incidenza o meno del voto sulle prescritte maggioranze (Cass. 12.2.1993, n. 1780; 15.11.1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all’esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullità le mere irregolarità, quali la convocazione ad opera di persona non qualificata (Cass. 2.3.1987, n. 2184) o l’incompletezza dell’ordine del giorno (Cass. 21.9.1977, n. 4035) che danno luogo alla sola annullabilità. A volte la nullità è fatta discendere espressamente dall’art. 1136, sesto comma, c.c.

7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5.1.2000, n. 31; 5.2.2000, n. 1292; 1.8.2003, n. 11739) afferma che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilità della delibera. Il mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a) dal combinato disposto degli artt. 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in base al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla comunione determina semplicemente l’impugnabilità, nel termine di decadenza di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti della minoranza dissenziente; b) dal parallelismo e dall’identità di ratio (individuata nell’esigenza di certezza dei rapporti giuridici, messa a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo la nullità) esistente tra la disciplina in materia di società di capitali (artt. 2377, 2379 c.c., logicamente prima della riforma introdotta col d. lgs. 17.1.2003 n. 6, di cui si dirà in seguito) e quella in materia condominiale (art. 1137 c.c.) in tema di delibere dell’assemblea (dei soci, nel primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressamente limita le ipotesi di nullità delle delibere assunte dall’assemblea dei soci ai soli casi dell’ “impossibilità” e dell’ “illiceità” dell’oggetto.

7.3. In particolare, i vizi dell’oggetto come causa di nullità sono ricollegati con i confini posti in materia di condominio al metodo collegiale e al principio di maggioranza. Secondo la Corte “tanto la impossibilità giuridica, quanto la illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea, considerato che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e che la seconda si identifica con la violazione delle norme imperative, alle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”. Di conseguenza la formula dell’art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per “deliberazioni contrarie alla legge” s’intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’art. 1136 (ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.)”. Inoltre, “mentre le cause di nullità afferenti all’oggetto raffigurano le uniche cause di invalidità riconducibili alla ‘sostanza’ degli atti, alle quali l’ordinamento riconosce rilevanza” e costituendo vizi gravi non sono soggette a termine per l’impugnazione; invece “sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni” e, attinendo al procedimento di formazione, producono un vizio non grave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli atti.

Le diverse cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo di interesse leso: interessi sostanziali inerenti all’oggetto delle delibere, per la nullità; strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli atti, per l’annullabilità.

8. Con riferimento al verbale delle delibere dell’assemblea dei condomini, un vero e proprio contrasto giurisprudenziale non sembra emergere, registrandosi soltanto alcune puntualizzazioni e specificazioni.

8.1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22.5.1999, n. 5014; 19.10.1998, n. 10329) ha espressamente affermato l’annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge.

8.2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce, dove la Corte ha affermato l’annullabilità delle deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29.1.1999, n. 810).

8.3. E’ stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subentrato in luogo di quello che all’inizio ha presieduto concreta una irregolarità formale, comportante annullabilità (Cass. 29.10.1973, n. 2812); e in generale, la stessa redazione per iscritto del verbale, prescritta dall’art. 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nullità, tranne il caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (Cass. 16.7.1980, n. 4615).

9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione delle spese (se si esclude l’isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4.7.1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atteso che la Corte – a partire del 1980 – ha costantemente distinto, sulla base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375; 5.12.1988, n. 6578; 21.5.1987, n. 4627; 5.10.1983, n. 5793; 5.5.1980, n. 29289) da quelle di annullabilità (cfr. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213; 5.8.1988, n. 4851; 8.9.1986, n. 5458), in molti casi facendo espresso riferimento all’art. 1123 c.c..

9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell’assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell’edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa (sia nell’ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione ai sensi dell’art. 1123 c.c., sia nell’ipotesi di cambiamento dei criteri già fissati in precedenza).

9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l’annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213).

10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione, ex art. 66, 3° comma, disp. att. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizioni di segno diverso sia rispetto all’utilizzo degli artt. 1105 e 1109 c.c., sia rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia di società di capitali.

10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all’art. 1105, comma 3, c.c. in tema di comunione: l’omessa informazione preventiva sull’oggetto della deliberazione non può, infatti, essere assimilata senz’altro all’omessa convocazione. Ciò per la decisiva considerazione che il principio maggioritario in tanto può operare in quanto tutti gli aventi diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea, partecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sarebbero res inter alios acta. Né può dirsi, sotto altro profilo, che la convocazione di un condomino attenga, comunque, solo al procedimento da osservare per la formazione della volontà assembleare, determinando l’omissione un error in procedendo.

10.2. Secondo altri autori è stato individuato un riscontro normativo direttamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato come annullabilità in un settore non distante dal regime condominiale. Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla ricostruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella comunione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in collegio e l’obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione è finalizzato al successivo svolgimento dell’assemblea, di cui l’art. 1105 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso è di rilievo l’azione di annullabilità prevista dall’art. 1109 c.c. quale rimedio idoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poiché nel condominio il metodo collegiale riveste la medesima rilevanza che nella comunione ordinaria, ove pure è posto a tutela dei diritti delle minoranze.

10.3. Quanto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia societaria, un orientamento dottrinario distingue tra la “mancata convocazione di alcuni” soltanto dei soci e “mancata convocazione dei soci” (ovvero mancata convocazione dell’assemblea) non seguita da assemblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest’ultimo caso ricorre un’ipotesi di nullità radicale (rectius di inesistenza), nel primo, invece, una situazione di semplice annullabilità, ai sensi dell’art. 2377 c.c.. Peraltro, in generale, si è affermato che il richiamo alla disciplina della società per azioni non sembra corretto, essendo il condominio pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria, dove l’interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell’interesse del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.

10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivisibile il parallelismo con la disciplina societaria, avuto riguardo alle invocate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condominio e terzi. Vi è chi sostiene che nel condominio (differentemente dalla disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società) l’art. 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le violazioni della legge e del regolamento, senza possibilità di distinzione tra annullabilità e nullità. Non manca chi, partendo da una rilettura dell’art. 1139 c.c., che per quanto non espressamente previsto in materia di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e dal presupposto che tale norma non è di chiusura (altrimenti sarebbe “di clausura”), ma consente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di sufficiente omogeneità, condividendo le cosiddette concezioni miste del condominio, giunge a condividere la concezione della “complessità sistematica”, che vede nel condominio “un sistema di sistemi” e dunque “un istituto giuridico che trova la sua consistenza nell’avvalersi di regole già proprie di altri istituti, quali quelli attinenti ai rapporti fra parti di proprietà individuale e parti comuni, quelle relative all’assemblea, quelle infine che si riferiscono all’amministratore”. E, quindi, con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell’assemblea, sono da ritenersi in considerazione, secondo ritenersi in considerazione, secondo l’autore, anche le norme del codice dettate per la società per azioni.

11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba privilegiarsi l’interpretazione secondo la quale la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, in base alle seguenti considerazioni.

11.1. Conviene premettere che in tema di condominio negli edifici, il codice non contempla la nullità.

L’art. 1137 c.c., al comma 2°, espressamente stabilisce che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria: al comma 3° aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Il breve termine di decadenza e la individuazione delle persone legittimate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ipotesi di annullabilità, posto che sia in tema di negozio (artt. 1441 e 1442 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art. 2377, comma 2°, c.c.), il termine per la impugnazione e le persone legittimate a proporre l’azione contrassegnano le ipotesi di annullabilità; al contrario, per le ipotesi di nullità, tanto in tema di negozio (art. 1421 e 1422 c.c.) quanto in tema di delibere societarie (art. 2379 c.c.) l’azione di nullità non è soggetta a termine e, allo stesso tempo, è legittimato ad esercitarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullità può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l’essenza della nullità nella mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell’atto, tale da non consentire la rispondenza alla figura tipica individuata dall’ordinamento. La nullità è considerata lo strumento con cui la legge nega fondamento a quelle manifestazioni di volontà attraverso le quali si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi generali dell’ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nullità, l’ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la propria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.

11.3. L’art. 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto, per gli specifici vizi in esso previsti – la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325, l’illiceità della causa, l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall’art. 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’art. 1346 – viene espressamente sanzionato con la nullità. Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso codice civile, ora in leggi specifiche (cfr. art. 1418, 3° comma).

11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determinati negozi, senza però stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità cd. virtuale, argomentandosi dal 1° comma dell’art. 1418 c.c., il quale dispone che “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente”. Ciò vuol dire che se la legge dispone diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l’annullabilità), sarà questa sanzione a doversi applicare; se, però, non è prevista una sanzione per la violazione di una precisa norma imperativa, dovrà applicarsi quella della nullità, in quanto ciè è detto proprio nel 1° comma dell’art. 1418.

11.5. Regole esattamente inverse, invece, valgono in materia testamentaria, societaria e del lavoro: in tali ambiti, infatti, è l’annullabilità ad essere virtuale, in quanto le ipotesi di nullità sono specificamente limitate a singole e particolari ipotesi (per il testamento cfr. l’art. 606 c.c.; per le società di capitali l’art. 2332 c.c.; per il rapporto di lavoro l’art. 2126 c.c.).

12. In materia di condominio, la nullità non prevista è piuttosto una creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l’efficacia definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive dei diritti individuali): per la verità, fissare l’efficacia definitiva di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazione non sembra giusto.

In assenza di specifica previsione normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei casi più gravi.

12.1. Al riguardo, nell’ambito del condominio negli edifici acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Invero, l’espressione “condominio negli edifici” designa tanto il diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, quanto l’organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestione delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che riflette l’insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione soggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà individuale di ogni singolo partecipante, onde il principio è quello dell’autonomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gravi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l’organizzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio maggioritario, che comportano la subordinazione della volontà dei singoli al volere dei più.

12.2. Come sopra accennato a favore della nullità della delibera per la mancata convocazione di un solo condomino, si adducono due argomenti. Anzitutto, la lettera dell’art. 1136, comma 6°, c.c., secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, mediante comunicazione di cui all’art. 66, 3° comma, disp. att. c.c.. Donde l’inferenza che, in mancanza della convocazione anche di un solo condomino, non sussisterebbe il potere dell’assemblea di deliberare. Il principio maggioritario – si aggiunge – in tanto può operare in quanto tutti i condomini siano stati posti in condizioni di intervenire in assemblea, di partecipare alla discussione e alla votazione. D’altra parte, si conclude, la convocazione non attiene al solo procedimento, perché nei confronti del non convocato il procedimento non inizia e quindi non può verificarsi alcun errore in procedendo: la convocazione attiene alla sostanza della applicazione del principio maggioritario.

12.3. Gli argomenti non persuadono e nel sistema si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.

Premesso che il procedimento di convocazione è unico e non si frantuma in tanti procedimenti quanti sono i singoli condomini da convocare, la lettera dell’art. 1136, comma 6°, c.c. non raffigura un ostacolo insormontabile; la norma può essere intesa, con riferimento alla funzione, nel senso che la proposizione secondo cui l’assemblea non può “validamente” deliberare se tutti i condomini non sono stati convocati, deve intendersi nel senso che, in difetto di convocazione di un condomino, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (nel prescritto termine di trenta giorni).

12.4. La delibera approvata con il principio maggioritario non va confusa con la statuizione assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il negozio plurilaterale non è valido, se non vi partecipano tutte le parti necessarie, contrassegno precipuo del principio maggioritario è la imputazione all’intero collegio di quello che è il volere della maggioranza; quindi riconoscere l’efficacia della deliberazione sulla base delle maggioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontà di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al principio maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzienti non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il quale, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando la delibera gli viene comunicata.

12.5. Rileva poi la portata del collegato disposto degli artt. 1105, comma 3°, e 1109 n. 2 e p. ult., c.c., che, in tema di comunione, stabilisce l’impugnazione della delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i partecipanti. E’ pur vero che l’art. 1105 c.c. parla di preventiva informazione e non di convocazione. La terminologia differente si spiega con la considerazione che nella comunione non è prevista l’assemblea, ma la semplice riunione dei comproprietari interessati. Tuttavia la sostanza della norma è che il difetto di informazione – certamente assimilabile alla omessa convocazione – non configura una causa di nullità, ma di semplice annullabilità. Da qui risulta ragionevole dubitare che l’art. 1136, comma 6°, c.c., disciplinando la stessa fattispecie e usando un formula consimile, alla mancata convocazione di un condomino ricolleghi non la annullabilità ma la conseguenza più grave della nullità.

13. A queste considerazioni specifiche conviene aggiungere argomenti desunti dalla teoria degli atti giuridici.

Come sopra detto, in generale, si considera nullo l’atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a causa dell’assenza ovvero del grave vizio dell’elemento considerato essenziale, l’atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico-sociale. Per contro, si considera annullabile l’atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall’ordinamento. Annullabile è, dunque, l’atto che non mancando degli elementi essenziali del tipo presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria, che può essere rimossa.

13.1. In tema di deliberazioni delle società di capitali, come è noto, le cause di nullità sono circoscritte (art. 2379 c.c.), in funzione della certezza dei rapporti societari, i quali riguardano un numero cospicuo di persone. Le stesse esigenze di certezza dei rapporti si rinvengono in tema di condominio negli edifici, dove i rapporti riguardano i condomini, che raffigurano un numero di persone maggiore di quelle che al singolo contratto sono interessate. Pertanto, appare corretto e coerente con i principi limitare le cause di nullità ai vizi afferenti alla sostanza degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla illiceità dell’oggetto. Tanto la impossibilità giuridica quanto l’illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea, posto che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e la seconda si identifica con la violazione delle norme imperative, dalle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.

13.2. La formula dell’art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall’art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l’annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera.

13.3. Sul punto è opportuno soffermarsi brevemente. Per la verità, la configurazione della mancata convocazione del condomino come vizio procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità, non significa privare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli riconosciuto il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comunicazione, egli ha modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configurazione proposta esclude il rischio che le delibere assembleari possano essere impugnate anche dopo il trascorrere di un lunghissimo tempo, sol perché un requisito formale non è stato osservato, con conseguenze gravissime sulla gestione del condominio.

14. Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell’art. 2739 c.c. stabilito dalla riforma societaria.

14.1. In attuazione dei principi e criteri direttivi fissati dalla legge delega n. 366/2001, il d. lg. 17 gennaio 2003, n. 6, nel regolare le assemblee della società per azioni, ha dettato nuove norme sui vizi delle deliberazioni, modificando gli artt. 2377, 2378 e 2379 c.c. e aggiungendo due nuovi articoli, 2739 bis e 2739 ter, oltre l’ art. 2734 bis. Il nuovo sistema ha innovato, in primo luogo, il regime di invalidità degli atti, sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le fattispecie di annullabilità e nullità. In secondo luogo, ha modificato il procedimento di impugnazione delle delibere invalide, in coerenza con le nuove norme sul processo in materia di diritto societario, e affiancando all’azione reale una speciale azione personale e risarcitoria dei danni causati dalla deliberazione viziata.

14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente assetto, è quella secondo cui la violazione di legge o di statuto induce la annullabilità. Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni particolarmente gravi della legge, e la relativa disciplina, anziché richiamare – come faceva il vecchio art. 2379 – le regole generali sulla nullità dei contratti, di cui agli artt. 1421, 1422 e 1423 c.c., contiene disposizioni particolari e introduce nuove ipotesi. Le ipotesi di nullità sono tre (art. 2379) e per ciascuna è dettata una disciplina intesa al contenimento della fattispecie e delle sue conseguenze; la disciplina comune consiste nella impugnabilità da parte di chiunque vi abbia interesse nel termine di tre anni (con l’eccezione di ipotesi particolari) e alla rilevabilità d’ufficio, nei casi e nei termini previsti.

14.3. Secondo i primi commenti la riforma avrebbe privilegiato l’interesse della società alla stabilità delle delibere e l’esigenza del mercato alla stabilità dei rapporti giuridici, senza pregiudicare peraltro l’interesse dei singoli soci a non subire dei pregiudizi per l’illegalità delle delibere sociali.

15. Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

16. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

17. Il principio comporta, quindi, il rigetto del primo motivo di ricorso.

18. Anche il secondo motivo è da rigettare, perché (come sopra detto) questa Corte ha costantemente affermato l’annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29.1.1999, n. 810).

19. Infine pure il terzo motivo è infondato, perché la delibera ha riguardato non la determinazione e fissazione dei criteri legali ovvero convenzionali per la ripartizione delle spese, ma, nell’ambito di tali prefissati criteri, la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. E’ stato sempre riconosciuto che la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, n. 2 e 3, c.c. relativa alla ripartizione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137 comma ultimo c.c. (v. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993, n. 1213).

20. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.600,00, di cui Euro 2.500,00 per onorario, oltre spese generali e accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, il 20 gennaio 2005.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 7 MAR. 2005.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.A., G.P.A., nonchè dalla LANCASTER ITALIA s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to Aprea Antonio del foro di Bari ed elettivamente domiciliati in Roma…

- ricorrenti -

contro

Condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. Tosches Luigi del foro di Bari, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliato in Roma…

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 14 depositata l’8 gennaio 2008;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 21 dicembre 2011 dai Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to Luigi Tosches, per parte resistente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con atto di citazione notificato il 6 agosto 1999 G.A., G.P.A., nonchè la LANCASTER ITALIA s.r.L, nella qualità di proprietari di appartamenti e locati facenti parte dell’immobile sito in (OMISSIS), evocavano, dinanzi al Tribunale di Bari, il Condominio dello stesso stabile per sentire dichiarare la nullità della Delib. assembleare adottata il giorno 7.5.1999, con la quale era stato approvato il rendiconto della gestione relativa al precedente anno 1998 per essere stata la ripartizione delle spese operata in assenza delle tabelle millesimali di cui il condominio era sprovvisto.

Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, che spiegava riconvenzionale per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal rendiconto, il Tribunale adito, espletata istruttoria, rigettava la domanda attorea e in accoglimento di quella riconvenzionale, condannava G.A. al pagamento di Euro 425,48, G.P. alla corresponsione di Euro 1.104,53 e la LANCASTER ITALIA alla rifusione di Euro 978,56, oltre ad interessi.

In virtù di rituale appello interposto da entrambi i G., unitamente alla LANCASTER ITALIA s.r.L, con il quale lamentavano la nullità della decisione per mancata trascrizione delle conclusioni rassegnate dalle parti, nel merito, il travisamento dei fatti essendo comprovata la mancata approvazione delle tabelle millesimali e la non accettazione dei rendiconti che nel tempo erano stati oggetto di sconti e transazione in favore dei G., la Corte di Appello di Bari, nella resistenza dell’appellato, rigettava l’appello.

A sostegno dell’adottata sentenza, la corte territoriale evidenziava che quanto all’addebito di errores in procedendo doveva trovare applicazione il principio a mente del quale la mancata, erronea o incompleta trascrizione delle conclusioni delle parti costituiva fattore invalidante della decisione solo quando aveva comportato il mancato esame da parte del giudice delle richieste delle parti, o un travisamento delle stesse, tale da condurre alla valutazione di aspetti diversi da quelli trattati, ipotesi non ricorrente nel caso di specie ove il giudice unico aveva ampiamente apprezzato le deduzioni delle parti e le loro allegazioni, consentendo di ricavare i temi oggetto del dibattito processuale.

Quanto al secondo motivo, ancora in rito, riguardante l’ordine del giudice di produzione degli originali degli atti allegati dal Condominio a seguito di disconoscimento degli stessi da parte degli appellanti, per violazione del principio dispositivo, rilevava che lungi dal sostituirsi all’iniziativa della parte, si era avvalso del potere riconosciutogli dall’art. 210 c.p.c..

Aggiungeva, nel merito, che la contestazione circa la ripartizione delle spese adottata con la delibera de qua era priva di valido fondamento trattandosi di uso consolidato delle tabelle millesimali approntate a cura del Condominio, anche se non formalmente approvate, essendo peraltro ininfluenti la serie di difformità riferite nella individuazione dei millesimi dei condomini lungo tutto il periodo considerato (1983-1998), essendo stati nel tempo attribuiti agli appellanti sostanzialmente i medesimi valori (millesimi 311,41/312).

Avverso l’indicata sentenza della Corte di Appello di Bari hanno proposto ricorso per cassazione i condomini G. e la LANCASTER ITALIA, che risulta articolato su due motivi, al quale ha resistito il Condominio con controricorso.

DIRITTO

Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, nonché la omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto determinante. Premesso che in ipotesi di errores in procedendo la Cassazione diviene anche giudice del fatto, per cui al giudice di legittimità spetterebbe il potere-dovere di procedere direttamente all’esame e all’interpretazione degli atti processuali, i ricorrenti deducono la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ex art. 112 c.p.c. insistendo nella eccezione di nullità della decisione del giudice di prime cure per mancata o carente trascrizione delle conclusioni rassegnate dalle parti, costituendone contenuto essenziale, come contemplato dall’art. 132 c.p.c. Aggiungono i ricorrenti che detto vizio della sentenza del giudice di primo grado si sarebbe esteso anche alla decisione della corte di merito, ai sensi dell’art. 159 c.p.c. Il motivo va disatteso.

Occorre premettere che il giudice di appello ha correttamente evidenziato come la censura riguardante l’omessa trascrizione delle conclusioni nell’epigrafe della sentenza di primo grado importerebbe la nullità della sentenza solo quando le conclusioni effettivamente rassegnate non siano state esaminate, di guisa che sia mancata, in concreto, una decisione su domande ed eccezioni ritualmente proposte, mentre, quando dalla motivazione risulti che le conclusioni siano state effettivamente esaminate (come si riscontra puntualmente nei caso di specie), il vizio si risolve in una semplice imperfezione formale, irrilevante ai fini della validità della sentenza (in tal senso, Cass. Cass. 1 giugno 2010 n. 13435; Cass. SS.UU. 24 ottobre 2005 n. 20469; Cass. 22 luglio 2004 n. 13785).

Pacifico il principio che precede, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, si osserva che nella specie, è certo – oltre ogni ragionevole dubbio – che i giudici di appello hanno accertato che il giudice di prime cure ha tenuto presenti tutte le conclusioni rassegnate dai ricorrenti e da condominio resistente in occasione delle udienze dedicate alla precisazione delle conclusioni in primo grado, ancorchè non tutte siano state trascritte nella intestazione della sentenza. E’ sufficiente, al riguardo, tenere presente che la Corte di appello di Bari ha iniziato l’esame delle censure mosse dai G. – Lancaster Italia alla pronuncia del primo giudice (cfr. pagg. 5 – 6 della sentenza) proprio da detta doglianza per dedurne la genericità, tanto da non avere indicato gli appellanti quale “delle domande formulate siano state dalla sentenza travisate od omesse”.

Una volta accertato che, almeno sostanzialmente, la decisione di primo grado aveva tutti i requisiti richiesti dalla legge, non può imputarsi al giudice di appello la mancata osservanza dell’obbligo di accertamento della validità della medesima pronuncia, neanche quanto alla corrispondenza fra chiesto e pronunciato.

Ed invero, tale obbligo sarebbe in concreto sorto soltanto se il giudice di primo grado avesse omesso di esaminare una questione sottoposta al suo vaglio dalle parti, per cui essendo errato lo stesso presupposto illustrato dai ricorrenti, quanto alla mancata trascrizione della conclusioni, viene meno anche l’ulteriore deduzione.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 1123 c.c. e dell’art. 210 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nonchè la omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 per noti avere il giudice del gravame attribuito alcun pregio alla circostanza rilevata dagli appellanti per cui il giudice di prime cure, disconosciuti i documenti prodotti dal Condominio in copia, rimetteva la causa sul ruolo per consentire al convenuto la produzione degli originali, con patente violazione del principio dispositivo, invocato impropriamente in quella sede l’art. 210 c.p.c..

Insistono i ricorrenti che tutto ciò inciderebbe, quanto ai merito, sulla valutazione circa la inesistenza di tabelle millesimali regolarmente approvate per la ripartizione delle spese. Anche questa censura va disattesa.

Il provvedimento di cui all’art. 210 c.p.c. è espressione di una facoltà discrezionale rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, che pertanto non è tenuto a indicare le ragioni per le quali ritiene di avvalersi o non del relativo potere ed i cui esercizio non può quindi formare oggetto di ricorso per cassazione, neppure sotto il profilo del difetto di motivazione (v., tra le altre, Cass. 2 febbraio 2006 n. 2262), motivazione di cui peraltro la sentenza impugnata non è priva, avendo la Corte d’appello esposto in maniera esauriente le ragioni della propria decisione sul punto, spiegando che l’attività istruttoria svolta dal giudice di prime cure trovava conferma nell’esigenza di acquisire documenti sufficientemente individuati ed indispensabili in quanto diretti a riconoscere l’esistenza di un fatto decisivo, non altrimenti determinabile. Prosegue il giudice del gravame che “eventualmente dell’ordine avrebbe dovuto dolersi il condominio, per le conseguenze negative che gliene potevano derivare dall’impossibilità (o anche solo difficoltà) di produzione”.

Appare opportuno aggiungere, quanto alla doglianza relativa alla mancata valutazione dai giudici di merito dell’avere i ricorrenti disconosciuto i documenti prodotti in copia dal condominio, che il disconoscimento della conformità di una copia fotostatica all’originale di una scrittura – secondo il consolidato insegnamento di questa corte – non ha gli stessi effetti dei disconoscimento previsto dall’art. 215 c.p.c., comma 2, perchè mentre quest’ultimo, in mancanza di richiesta di verificazione e di esito positivo di questa, preclude l’utilizzazione della scrittura, il primo non impedisce che il giudice possa accertare la conformità all’originale anche attraverso altri mezzi di prova, comprese le presunzioni. Ne consegue che l’avvenuta produzione in giudizio della copia fotostatica di un documento, se impegna la parte contro la quale il documento è prodotto a prendere posizione sulla conformità della copia all’originale, tuttavia, non vincola il giudice all’avvenuto disconoscimento della riproduzione, potendo egli apprezzarne l’efficacia rappresentativa (cfr Cass. 3 febbraio 2006 n. 2419; Cass. 15 giugno 2004 n. 11269; Cass. 4 marzo 2004 n. 4395; Cass. 26 gennaio 2000 n. 866).

Per ciò che attiene, infine, alla determinazione circa la non necessità di valide tabelle millesimali per la ripartizione delle spese inerenti le cose comuni, la censura, in primis inammissibile in quanto del tutto generica, non merita comunque accoglimento.

La ripartizione di una spesa condominiale può, infatti, essere deliberata anche in mancanza di appropriata tabella millesimale purchè nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella derivando dal rapportala il valore della proprietà singolare quello dell’intero edificio. Ne consegue che il condomino, il quale ritenga che la ripartizione della spesa abbia avuto luogo in contrasto con tale criterio, è tenuto ad impugnare la deliberazione indicando in quali esatti termini la violazione di esso abbia avuto luogo e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene derivi. Nella specie, la corte di merito ha evidenziato come i ricorrenti non avessero indicato per quali concreti motivi, con riferimento a violazione di specifici parametri tecnici, la ripartizione di spesa approvata dall’assemblea fosse lesiva dei loro diritti, per cui la domanda, presentandosi generica per indeterminatezza della questione già posta in sede di merito, riprodotta negli stessi termini nel ricorso, rappresenta motivo di inammissibilità della doglianza, in quanto in contrasto con il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, non è formulata in guisa da consentire al giudice di legittimità la valutazione, sia pure in astratto, della questione ai fini di una pronuncia della controversia in senso difforme da quella cui è pervenuto il giudice del merito (v. Cass. 3 dicembre 1999 n. 13505 e di recente, Cass. 10 febbraio 2009 n. 3245).

Il ricorso viene pertanto rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti a rimborsare al resistente le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori, come per legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2A Sezione Civile, il 21 dicembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 16 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco PONTORIERI – Presidente -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Vincenzo COLARUSSO – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ – Consigliere -
Dott. Giancarlo TRECAPELLI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

S.L. K.G. elettivamente domiciliati in ROMA VLE MAZZINI 120, presso lo studio OVOLI & CANALI, difesi dall’avvocato MAURIZIO CECCONI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO via ROMA, in persona dell’Amm.re A.C., elettivamente domiciliato in ROMA VIA F MICHELINI TOCCI 50, presso lo studio dell’avvocato CARLO VISCONTI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

M.E.

- intimata -

avverso la sentenza n. 3002/00 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 04/10/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/01/05 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;
udito l’Avvocato VISCONTI Carlo, difensore del Condominio, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

S.L., K.G. e M.E. impugnarono innanzi al Tribunale di Roma la delibera presa in data 15.11.1995 dall’Assemblea del Condominio di via in Roma, con la quale si era decisa la installazione dell’ascensore.

Il Tribunale, accogliendo le opposizioni, con due diverse sentenze del 29 e 30 maggio 97, dichiarò la nullità della delibera limitatamente alla decisione di installazione dell’ascensore, posta al punto 4 dell’o.d.g., sul presupposto che, in quella sede, era stata anche autorizzata la modifica dell’androne con l’apertura di una porta di accesso accanto al locale portineria che non era stata inserita nell’o.d.g..

Entrambe le sentenze furono impugnate dal Condominio – la prima, del 29 maggio, contro M.E. e la seconda, del 30 maggio, contro S.L. e K.G. I due appelli vennero riuniti e la Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 3002/200 pubblicata il 4.10.2000, in riforma di quella del Tribunale, respinse le impugnazioni proposte avverso la delibera 15.11.1995 relativamente al punto 4 all’o.d.g. e condannò gli appellati alle spese.

La sentenza della Corte di Appello di Roma di basa sui seguenti rilievi:

a) non occorreva mettere all’o.d.g. la specifica previsione di apertura della porta di accesso accanto al locale portineria trattandosi di opera che rientrava implicitamente tra quelle necessariamente comprese nella realizzazione dell’opera primaria;

b) che la installazione dell’ascensore costituiva un’opera diretta alla eliminazione delle barriere architettoniche e, come tale, era stata approvata con la maggioranza prescritta (626 millesimi dell’intero);

c) che l’apertura della porta nell’androne, accanto alla portineria, non costituiva innovazione vietata né ai sensi dell’art. 1120 c. 2 cc né ai sensi dell’art. 4 del Regolamento di condominio essendovi stato il consenso dell’assemblea previsto in detta norma;

d) di nessun rilievo era la mancata menzione nella delibera della legge 13/89.

Avverso detta sentenza ricorrono per cassazione S.L. e K.G. con tre motivi.

Resiste il Condominio con controricorso illustrato da memoria.

Diritto

Col primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 cc. e 75 c.p.c.; omessa motivazione su un punto decisivo della controversia; nullità della sentenza ex art. 112 c.p.c. per mancata corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato. Si assume che in secondo grado gli appellati avevano eccepito il difetto di rappresentanza processuale dell’amministratore e proporre appello per mancata autorizzazione dell’assemblea e che, peraltro, l’amministratore non poteva stare in giudizio essendo venuto meno il presupposto per la esecuzione della delibera in quanto la condomina V. aveva revocato il suo consenso all’apertura della porta, necessaria per la installazione dell’ascensore. Su tali questioni la Corte di Appello aveva omesso di motivare.

Il motivo non è fondato.

La questione della legittimazione dell’amministratore sotto il profilo della mancata autorizzazione da parte dell’assemblea a proporre appello non è fondata.

Essa, sebbene proposta per la prima volta in questa sede, deve essere comunque affrontata in quanto attinente alla legittimazione del soggetto impugnante, che è rilevabile di ufficio dal giudice.

Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, spetta all’amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea (Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001).

La mancata revoca della delibera oggetto di impugnativa nonché la mancata adesione della controparte alle pretese dei condomini che l’avevano impugnata non consentivano di ritenere cessata la materia del contendere. La Corte di Appello ha anche affermato, senza essere censurata sul punto, che i ricorrenti non avevano interesse a sostenere la ragioni della condomina V. di tal che anche la seconda ragione addotta dai ricorrenti a sostegno dell’assunto di inammissibilità dell’appello deve ritenersi priva di fondamento.

Col secondo motivo si denunzia violazione dell’art. 1105 cc.; violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1136 e 1139 cc.; insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla eccepita mancata indicazione nell’ordine del giorno delle modifiche strutturali e destinazioni d’uso necessarie per l’attuazione della delibera di installazione dell’ascensore, sia per quanto riguardava l’apertura della porta sia, soprattutto, per altre opere e modificazioni che non potevano essere arguite né conosciute dai condomini né ritenersi implicite nell’argomento posto all’ordine del giorno.

Il motivo non è fondato.

La sentenza non fa menzione di altre opere ed implicazioni oltre all’apertura della porta di accesso accanto al locale portineria (soppressione di almeno un posto auto, eliminazione delle due finestre poste sulla rampa scale, passaggio dell’ascensore in immediata prossimità dei balconi e delle camere da letto) né tali opere risultano essere state deliberate come non risulta la soppressione del posto macchina. Anche per quanto concerne, poi, i punti di transito dell’ascensore, si tratta di implicazioni ed inconvenienti derivanti dalla installazione dell’impianto, addotti per la prima volta in questa sede per sostenere la incompletezza dell’ordine del giorno e che richiedono indagini di fatto precluse al giudice di legittimità.

Quanto all’apertura della porta, unico fatto che la sentenza indica come necessariamente implicato dalla installazione dell’ascensore, la Corte di Appello, con un percorso argomentativo immune da vizi logici, ha fornito adeguata ragione per ritenerlo implicito nell’ordine del giorno in quanto l’apertura della porta si rendeva necessaria ed era “compresa nella realizzazione dell’opera primaria”. I ricorrenti danno una diversa interpretazione dei fatti (peraltro introducendo, come di è visto, fatti ulteriori e diversi) per quanto riguarda il legame di necessità tra le due cose ma il diverso apprezzamento dei ricorrenti non implica, come è noto, vizio logico della motivazione.

Col terzo motivo si denunzia violazione dell’art. 2 della legge n. 13/89, degli artt. 1120 e 1136 cc nonché omessa motivazione su punto decisivo. Si deduce, in primo luogo, che l’assemblea aveva deciso di venire incontro ai tre condomini portatori di handicap installando un servo-scala e che tale circostanza non era stata considerata dalla Corte di Appello.

I ricorrenti, di poi, si riferiscono all’art. 1120 cc adombrando che l’installazione dell’ascensore potesse configurata come una innovazione vietata ex art. 1120 c.2 cc ed esplicitamente sostengono che doveva essere raggiunta la maggioranza di cui al comma 5° dell’art. 1136 cc, mentre nella specie i voti favorevoli erano stati pari a 626 millesimi.

Il motivo è infondato sotto tutti i profili dedotti.

Quanto alla installazione del servo-scala (che avrebbe soddisfatto alle esigenze dei condomini disabili), il rilievo è di totale infondatezza.

In primo luogo in servo-scala, come si evince chiaramente dalla lettura coordinata dell’art. 2 delle legge n. 13/89, costituisce un’opera provvisoriamente sostitutiva di quelle definitive previste dalla prima parte dell’articolo e, comunque, la sua installazione non implica rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati nel primo comma come idonei al superamento delle barriere e come tali (nella specie) deliberati o da deliberarsi dall’assemblea. In secondo luogo la delibera di installazione dell’ascensore oggetto di controversia non era stata né revocata né modificata donde la irrilevanza della installazione dell’opera sostitutiva, della quale, peraltro, non vi è menzione nella sentenza di appello.

Quanto alle maggioranze, deve dirsi che, innanzitutto l’installazione dell’ascensore, pur costituendo innovazione, rientra tra quelle previste dal comma 1 dell’art. 2 della legge n. 13/89 come idonee ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27 comma 1 della legge n. 118/ del 1971 e art. 1, comma 1, del D.P.R. n. 384/78. L’art. 2 c. 1 delle legge 13/89 dispone che per la realizzazione di tali opere, nell’ambito degli edifici condominiali, è sufficiente una maggioranza ridotta, corrispondente a quella previste dall’art. 1136 secondo e terzo comma c.c.. La disposizione in esame, quindi, richiama, quanto alle maggioranze, i soli commi secondo e terzo dell’art. 1136 c.c. e non il comma quinto, il che implica non solo che, per essere derogato il comma primo dell’art. 1120 che lo richiama, il comma quinto è a sua volta derogato e che alle maggioranze in esso previste sono sostituite quelle dell’art.1136 commi secondo e terzo, il cui raggiungimento nel caso di specie, non viene posto in discussione.

I ricorrenti, infine, tentano di far rientrare la installazione dell’ascensore tra le innovazioni vietate di cui al secondo comma dell’art. 1120. le cui disposizioni sono fatte salve dall’art. 2 c. 3 delle legge 13/89.

In proposito il Collegio osserva che la Corte territoriale ha motivatamente escluso la sussistenza della lesione al decoro architettonico del fabbricato collegata alla semplice apertura di un varco nell’androne condominiale, ed ha escluso, sempre in relazione a tale modifica, ogni altro pregiudizio di quelli che la norma in questione prevede come integrativi delle innovazioni vietate in modo assoluto.

I ricorrenti deducono in questa sede come vizio di motivazione la mancata considerazione, ai fini di accertare la ricorrenza dell’ipotesi di cui all’art., 1120 c. 2 cc., di altri elementi ed aspetti da loro segnalati in appello e non considerati dalla Corte di merito. Si tratta (cfr. pag. 19 del ricorso) della chiusura di due grandi finestre poste sulle scale comuni, del montaggio di una pesante intelaiatura metallica appoggiata al fabbricato, della utilizzazione di parte del cortile comune oggi adibito a parcheggio.

Ebbene con tale deduzione vengono sottoposte inammissibilmente al giudice di legittimità elementi di fatto nuovi che si assumono decisivi senza che sia dimostrato – ma essendo meramente affermato – che essi erano già stati sottoposti a fini difensivi al giudice di appello e da questi non erano stati valutati ed, inoltre, senza dimostrare, come si è detto, che tali eventuali modifiche alle strutture ed ai beni condominiali (oltre all’apertura della porta di accesso al locale di proprietà V. siano state deliberate o siano da porre in connessione con la installazione dell’ascensore.

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido alle spese, liquidate come nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese che liquida in complessivi euro 1600,00 di cui euro 1500,00 per onorario, oltre spese generali ed altri accessori di legge.
Così deciso in Roma addì 28 gennaio 2005.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 20 APR. 2005.