Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 13671/05) proposto da:

GA. Ca. , rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to Sartorio Franco del foro di Milano e dall’Avv.to De Sanctis Lorenzo del foro di Roma ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in Roma, piazza Digione, n. 1;

- ricorrente -

contro

CA. Cl. , rappresentato e difeso dall’Avv.to Brocchieri Guido del foro di Roma in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso ed elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso in Roma, viale di Villa Massimo, n. 57;

- controricorrente -

e contro

TU. En. , TU. St. ed TU. Al. , nella qualita’ di eredi di GA. Al. ;

- controricorrenti non costituiti -

avverso la sentenza della Corte di Appello di Genova n. 141/2005 depositata il 12 febbraio 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 15 dicembre 2010 dal Consigliere relatore Dott.ssa FALASCHI Milena;
udito l’Avv.to Brocchieri Guido di parte resistente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 12 aprile 1994 Al. e Ga. Ca. evocavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di La Spezia, Ca. Cl. per sentirlo condannare alla restituzione di un posto auto realizzato su parte di un fondo di proprieta’ delle attrici, sito in (OMESSO), censito nel N.C.T. di detto comune, nel foglio (OMESSO) con il mappale (OMESSO), concesso in comodato ai convenuto nel (OMESSO) e dallo stesso non rilasciato a seguito della cessazione del rapporto contrattuale, nonche’ al risarcimento dei danni per la protratta occupazione (in difetto di titolo) nel periodo successivo.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, all’esito dell’istruzione della causa, il Tribunale adito, con sentenza non definitiva del 12/18 giugno 2001 n. 818, dato atto dell’appartenenza del bene in comproprieta’ alle attrici, condannava il convenuto al rilascio, ma non essendo stata raggiunta la prova del danno da illegittima occupazione, disponeva la prosecuzione del procedimento per addivenire, mediante consulenza tecnica, alla determinazione del reale valore locativo del bene. All’esito della seconda fase del giudizio, i Tribunale emetteva sentenza 1/3 giungo 2003 n. 674, con la quale condannava il convenuto al pagamento di lire 13.900.000, con interessi legali dalle singole scadenze mensili dei canoni, determinati come da motivazione, di cui all’accertamento peritale, oltre alla rifusione delle spese processuali.

In virtu’ di rituale appello interposto dal Ca. , con il quale lamentava l’erroneita’ della sentenza del giudice di prime cure deducendo l’inesistenza del danno richiesto in via risarcitoria dalle proprietarie del bene, nonche’ l’infondatezza della sua determinazione, la Corte di Appello di Genova, nella resistenza della appellata Ga.Ca. (non costituita Ga.Al. ), accoglieva l’appello e in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda attorea di risarcimento danni.

A sostegno dell’adottata sentenza, la corte territoriale evidenziava che non era sufficiente l’assenza di un titolo che legittimasse l’occupazione del bene per riconoscere l’esistenza di un pregiudizio a carico delle proprietarie, ma occorreva prova reale ed effettiva dello stesso.

Avverso l’indicata sentenza della Corte di Appello di Genova ha proposto ricorso per cassazione Ga.Ca. (la quale ne ha curato la notificazione anche agli eredi di Ga.Al. , deceduta nelle more), che risulta articolato su due motivi, al quale ha resistito con controricorso il Ca. , mentre non si sono costituiti gli eredi di Ga.Al. . Parte resistente ha presentato memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente contesta la violazione di legge per avere la Corte territoriale negato la sussistenza del danno pure in presenza dell’accertata violazione del diritto di proprieta’ vantato sul bene dalle ricorrenti, danno che pertanto doveva considerarsi esistente “in re ipsa”.

Con il secondo motivo la stessa Ga. censura il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte distrettuale ritenuto arbitraria la valutazione fatta dal consulente tecnico – recepita dal primo giudice – sul rilievo che non poteva essere liquidato un danno senza la dimostrazione che la presenza dell’occupante senza titolo avrebbe impedito alle proprietarie di esercitare, direttamente o indirettamente, il godimento del bene. In altri termini, la ricorrente, si duole che la Corte abbia escluso la possibilita’ di una liquidazione equitativa del danno, in applicazione dell’articolo 2056 c.c. e secondo i principi previsti dall’articolo 1223 c.c..

E’ evidente la ragione di connessione dei motivi dedotti, attenendo entrambi alle argomentazioni illustrate dal giudice del gravame per il rigetto della domanda risarcitoria, che pertanto vanno esaminati congiuntamente.

Questa Corte ha avuto modo di chiarire che in fattispecie del genere di quella in esame, concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del dominus ed alla impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. da ultimo, Cass., Sez. 2, dell’8 marzo 2010, n. 5568; Cass., Sez. 3, dell’11 febbraio 2008, n. 3251; Cass., Sez. 3, dell’8 maggio 2006, n. 10498). La determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato. Il fatto, poi, che il valore locativo sia stato individuato in una somma determinata non fa perdere all’obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria, in quanto, mirando alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato, la somma di denaro stabilita non rappresenta l’oggetto dell’obbligazione risarcitoria, ma solo un elemento di commisurazione del danno (v. Cass., Sez. 2, del 7 giugno 2001, n. 7692; Cass., Sez. 2, del 18 febbraio 1999, n. 1373). La corte territoriale, nell’impugnata sentenza, di converso, si e’ espressa sull’an della domanda risarcitoria per occupazione abusiva, che avrebbe dovuto decidere applicando il supportato principio, limitandosi ad una pronunzia di reiezione basata sulla sola considerazione di un’apoditticamente ritenuta carenza di prova in ordine alla possibilita’ di utilizzazione del bene, presumendone anzi la inutilizzabilita’ stante il sostanziale abbandono in cui sarebbe rimasto il bene nel periodo successivo al rilascio e dunque ha argomentato con motivazione palesemente viziata.

Il ricorso va, dunque, accolto, dovendosi cassare la pronuncia relativamente alla declaratoria di insussistenza del danno per carenza di prova sulla utilizzabilita’ in ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, dovendosi invece affermare il principio del danno in re ipsa, la cui determinazione nel quantum ben puo’ essere operata facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato.

L’accertamento che ha comportato la cassazione della sentenza impugnata non determina pero’ automaticamente il rinvio della medesima sentenza. Nella giurisprudenza della corte, a seguito della modifica dell’articolo 384 c.p.c., avvenuta gia’ con la riforma di cui alla Legge n. 353 del 1990 e della costituzionalizzazione del principio della ragionevole durata del processo, si e’ osservato che e’ configurabile il potere di decidere nel merito la causa, senza disporre conseguentemente il rinvio, fermi restando i limiti della non necessita’ di indagini di fatto e del rispetto del principio dispositivo.

Orbene nel caso di specie, essendo stata affermata l’erronea applicazione di un principio da parte del giudice del gravame, intervenuta la decisione in riforma della sentenza di primo grado, che di converso aveva fatto corretto uso del medesimo principio, disponendo ed espletando consulenza tecnica di ufficio proprio per la determinazione del c.d. danno figurativo, la decisione nel merito va pronunciata con il rigetto dell’appello proposto dal CA., per cui rivivono le statuizioni disposte con la sentenza de Tribunale di La Spezia n. 674/2003 del 1/3.6.2003.

Infine, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., si deve provvedere sulle spese dell’intero giudizio di appello, ferma sul punto la sentenza di primo grado (per quanto suesposto), nonche’ su quelle di cassazione.

Vanno, altresi’, poste definitivamente a carico dello stesso resistente i costi di c.t.u..

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata senza rinvio;

pronunziando nel merito, rigetta l’appello proposto dal CA. avverso la sentenza del Tribunale di La Spezia n. 674/2003 del 1/3.6.2003;

condanna parte resistente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi, nonche’ a quelle del giudizio di appello, che liquida in complessivi euro 2.400,00, di cui euro 180,00 per esborsi ed euro 1.000,00 per diritti;

pone definitivamente a carico dello stesso resistente per intero i costi di c.t.u..

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno – Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DOPOLAVORO OMISSIS, in persona del Presidente e legale rappresentante sig F.M., elettivamente domiciliato in ROMA CORSO FRANCIA 158, presso lo studio dell’avvocato DEL PRATO ANTONIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

CONTRO

C.E., elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE DELLE PROVINCE 11, presso lo studio dell’avvocato D’URGOLO FILIPPO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n 104/02 del Tribunale di LATINA, prima sezione,emessa il 15/11/01, depositata il 21/01/02, R.G.1755/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/03/07 dal Consigliere Dott. FANTACCHIOTTI Mario;
udito l’Avvocato D’URGOLO Filippo;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna alle spese di parte ricorrente.

Fatto

Il Dopolavoro OMISSIS, dichiarandosi proprietario di uno stabilimento balneare posto nel lungomare di (OMISSIS) e condotto in affitto da C.E. e premettendo di avere tempestivamente comunicato a quest’ultimo la propria volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 31 ottobre 1995, ha chiesto l’accertamento della risoluzione del contratto e la condanna del C. al rilascio del complesso aziendale.

A questa domanda il C. si è opposto sostenendo che il contratto deve esser considerato di locazione di bene immobile per uso non abitativo e deve ritenersi governato, quindi, dalle norme relative a questo rapporto, che, in particolare consentono al conduttore di subordinare il rilascio al preventivo versamento del valore degli arredi che, a spese del conduttore, sono stati acquistati per l’esercizio dell’azienda.

La domanda del Dopolavoro OMISSIS è stata respinta dal pretore di Latina – sezione distaccata di (OMISSIS) – con sentenza senza successo appellata dal Dopolavoro dinnanzi al tribunale di Latina.

Il predetto Tribunale ha, in particolare, rilevato che il contratto aveva avuto per oggetto un immobile e non un complesso aziendale di beni coordinati per l’esercizio dello stabilimento dato che alla data in cui il rapporto è iniziato il Dopolavoro non disponeva delle attrezzature complementari necessarie, quali ombrelloni sedie e tavolini, banco bar, frigorifero, e che, conseguentemente, neppure poteva ritenersi provato che alla data di sottoscrizione del primo contratto ( successivamente rinnovato anno per anno) preesistesse un vero e proprio “complesso aziendale efficiente ed idoneo allo svolgimento di attività balneare”.

Questa sentenza del tribunale è stata impugnata dal Dopolavoro con ricorso per cassazione.

Il C. resiste con controricorso. E’ stata depositata memoria nell’interesse del Dopolavoro OMISSIS

Diritto

Con il primo motivo si denuncia la “violazione delle norme di diritto sulla interpretazione del contratto (art. 1362 e 1363 c.c.), motivazione omessa ed insufficiente e contraddittoria sulla natura del contratto (art. 1615 c.c., e segg. e 2562 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si afferma che il giudice di merito ha definito la natura del rapporto senza tenere conto della volontà delle parti e, più in particolare, senza considerare che ogni clausola dei contratti che, via via ripentendosi nel tempo, hanno regolato il rapporto tra le parti, ed ogni clausola del contratto 1 luglio 1980, in particolar modo, era inequivocamente rivelatrice della comune volontà di costituire e disciplinare un rapporto di affitto e valorizzando, invece, solo la clausola che poneva a carico del conduttore l’onere di acquisto di sdraio, ombrelloni e tavolini senza apprezzarne il senso in collegamento con tutte le altre clausole che, invece:

a) espressamente qualificavano di affitto il rapporto;

b) davano atto della presenza di una concessione amministrativa che autorizzava il Dopolavoro alla utilizzazione dell’arenile e all’esercizio dello stabilimento;

c) prevedevano la automatica risoluzione del rapporto nel caso in cui la predetta concessione fosse venuta meno;

d) ponevano, per un verso, a carico del conduttore un obbligo di gestione della azienda con la massima diligenza e un obbligo di manleva dello stesso per i danni conseguenti alla violazione di tale obbligo, e, per altro verso, a carico del locatore (in tal senso l’art. 4 del contratto del primo luglio 1980) un obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i beni aziendali (e non solo della costruzione) ed un obbligo, regolarmente adempiuto, siccome certificato in un atto aggiuntivo alla scrittura del primo luglio 1980, regolarmente prodotta, di acquisto di altre quarantasette cabine (in aggiunta alle cabine di cui lo stabilimento era dotato), connesso alle esigenze di sviluppo organizzativo dell’azienda, che non avrebbe avuto alcun senso nell’ambito di un rapporto locativo;

e) esoneravano il Dopolavoro dalla responsabilità relativa ai furti, danni a cose e persone nell’esercizio dell’azienda, fissavano le modalità di esercizio dello stabilimento, conferivano ai locatore una facoltà di controllo sulla gestione dello stabilimento;

f) ponevano a carico del conduttore l’obbligo di applicare, al personale dipendente, i trattamenti salariali previsti dai contratti collettivi.

Si aggiunge che il giudice di merito non ha neppure tenuto conto del comportamento tenuto durante il rapporto dalle parti e, perciò, dallo stesso conduttore, che in numerose lettere (rispettivamente in data 20 giugno 1982, 2 maggio 1983 e 26 settembre 1983, regolarmente prodotte dinnanzi al giudice di merito delle quali è riportato, in sintesi, il contenuto) ha fatto riferimento ad un rapporto di gestione dello stabilimento, nè si è dato carico di considerare il comportamento tenuto dal locatore, che, a sua volta, come documentalmente provato dalle numerose fatture prodotte ma anche dalle clausole contrattuali (es. art. 4 del contratto del 1 luglio 1980 e) è ripetutamente intervenuto con acquisti di beni strumentali per l’esercizio dell’azienda e per l’esecuzione di opere di manutenzione dei beni già in dotazione dello stabilimento.

Con il secondo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1615 c.c., 1571 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3)”.

Con il terzo motivo si denuncia “motivazione illegittima, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ addebitandosi al giudice di merito l’errore logico di avere tentato di giustificare le clausole negoziali proprie del contratto di affitto semplicemente definendone il carattere “anomalo” nell’ambito di un contratto che si è ostinato a considerare, aprioristicamente, locativo.

Con il quarto motivo di denuncia il “difetto di motivazione per assunzione, nella interpretazione del contratto, di circostanze non determinanti nella decisione della controversia e per errata interpretazione dei motivi di appello, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Si afferma che il tribunale ha negato la preesistenza, alla data in cui il rapporto è iniziato con il C., di un complesso aziendale senza considerare, anzitutto, i numerosi elementi di prova della presenza, invece, di quel complesso quali desumibili dalla circostanza che il contratto aveva per oggetto il “(OMISSIS)”, che era appunto la ditta con la quale lo stabilimento era stato in precedenza esercitato dal Dopolavoro, ed il pregresso rilascio, inoltre, in favore del Dopolavoro, delle concessioni amministrative necessarie per l’esercizio dello stabilimento.

Si aggiunge che la circostanza è stata, comunque, erroneamente valorizzata dal tribunale dato che “nella qualificazione della natura del contratto non è determinante l’effettivo svolgimento della attività di impresa potendo la produttività essere una conseguenza meramente potenziale ed ancora non attuale della esistenza della organizzazione dei beni”.

Con il quinto motivo si denuncia “motivazione insufficiente per illogicità, contraddittorietà e manifesto contrasto con gli elementi di fatto raccolti attraverso la produzione di documenti non impugnati, omessa e falsa applicazione delle regole di cui agli artt. 2555,2562, 2561 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

Si addebita al tribunale l’errore di avere fatto dipendere la qualificazione della natura giuridica del contratto dalla asserita prova dell’acquisto, da parte del C., di sedie, ombrelloni e tavolini e dalla considerazione che senza le predette attrezzature non sarebbe stato possibile l’esercizio della stabilimento.

L’errore, si afferma, è anzitutto dì carattere logico, dato che la circostanza potrebbe assumere astrattamente un qualche rilievo ove fosse stato provato anche che le sedie, gli ombrelloni ed i tavolini sono stati acquistati prima che l’esercizio dello stabilimento fosse iniziato, e che l’argomento, siccome legato ad una prova desunta da una clausola negoziale del contratto del 1980, non tiene conto che l’esercizio dello stabilimento è, invece, iniziato dal 1961, come, del resto, ammesso dallo stesso C. nel suo interrogatorio formale.

L’errore è, comunque, di carattere giuridico dato che l’acquisto di sedie, tavolini ed ombrelloni si inquadra perfettamente nell’affitto di azienda con previsione di consistenze aggiuntive rispetto all’inventario iniziale e che il criterio dì distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione dei beni immobili che fanno parte del complesso aziendale riposa solo nella volontà negoziale delle parti che nell’affitto si riferiscono al complesso dei beni organizzati ed alla cessione della gestione di questi beni.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome sostanzialmente articolati (anche se con una certa confusione, e con censure non sempre ammissibili, perchè talvolta prive dell’autosufficienza che deve caratterizzare ogni censura nel giudizio in cassazione) in due doglianze fondamentali: quella di violazione delle norme che definiscono la natura del contratto di affitto, in relazione alle norme relative al contratto di locazione, e quelle che attengono alla coerenza logica ed alla congruità della motivazione sulla ricostruzione della situazione di fatto presente alla data di inizio del rapporto giuridico tra il Dopolavoro OMISSIS ed il C. ed alla consistenza e caratteristiche del complesso dei beni ceduti in godimento.

Essi sono fondati per quanto di ragione.

Il tribunale ha legato la sua definizione del contratto solo alla prova dell’acquisto, da parte del C., delle attrezzature (sedie, ombrelloni, tavolini, frigorifero etc) necessarie al funzionamento dello stabilimento balneare ed alla conseguente prova della inesistenza di un complesso di beni organizzati per l’effettivo esercizio dell’azienda , prima della data di inizio del rapporto, che tuttavia, nella sentenza, non viene indicata e non risulta, così, concretamente accertata.

E’ mancata, conseguentemente, ogni indagine sul contenuto delle clausole negoziali e della effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto.

In tal modo il giudice di merito ha sostanzialmente disatteso i principi giurisprudenziale che legando la distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione di immobile con pertinenze alla volontà negoziale, ripetutamente chiariscono che nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, ed ulteriormente precisano come:

a) l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni debba essere condotta anzitutto interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine possa e debba tenere conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto;

b) l’affitto di azienda non sia, conseguentemente, impedito dalla circostanza che l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione (sent, 26 luglio 1986 n. 4809) o dell’apporto di altri beni (sent, 9 marzo 1983 n. 1640), dovendosi ritenere che la figura dell’affitto di azienda, a meno che non si tratti di un albergo, per il quale sono applicabili le speciali disposizioni del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, (secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore) ricorra anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica (sent. 28 marzo 2003 n. 4700).

L’errore dei principi di diritto come sopra enunciati ha determinato anche un vizio della motivazione che, muovendo dalla eccessiva valorizzazione della circostanza relativa all’acquisto di attrezzature, da parte del conduttore, e dall’idea che senza quelle attrezzature non si potesse ritenere la presenza di un complesso aziendale, ha sommariamente analizzato alcune delle clausole contrattuali, per altro solo genericamente indicate, non in funzione della ricostruzione della volontà negoziale delle parti, ma solo in funzione della esigenza di dimostrarne la loro compatibilità, benchè “anomale”, con la asserita natura locativa del contratto, senza affatto darsi carico, tra l’altro, di stabilire se vi fossero, comunque, delle pertinenze dell’immobile o altre attrezzature che in qualche modo avrebbero potuto considerarsi funzionali (ancorchè inadeguate) all’esercizio dello stabilimento e, nel caso affermativo, quale fosse la consistenza di queste pertinenze in relazione alla consistenza di quelle ulteriori attrezzature necessarie per l’esercizio dell’azienda.

La rilevata fondatezza, per quanto di ragione, dei motivi di ricorso conduce alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione del tribunale di patina, che, nel riesame, si atterrà ai principi di diritto seguenti: “poichè nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni deve essere condotta, anzitutto, interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine può e deve tenersi conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto; con la conseguenza che l’affitto di azienda può ricorrere anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica o quando l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni.

Al giudice di rinvio conviene rimettere anche la pronuncia sulle spese del giudizio in cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio in cassazione, ad altra sezione del tribunale di Latina.
Così deciso in Roma, il 14 marzo 2007.
Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2007.