Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BOTIA CANTONI DI CANTONI ARMIDA & ROSANNA SNC P.I. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore C.R. (OMISSIS, C.A.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MERULANA 234, presso lo studio dell’avvocato BOLOGNA GIULIANO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato DE FILIPPIS MAURIZIO;

- ricorrenti -

contro

IMM TROPIONE DI GALLI VALENTINO & C SAS (OMISSIS), in persona del socio accomandatario G.V., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GERMANICO 12 SC. A-4, presso lo studio dell’avvocato DI LORENZO FRANCO, rappresentato e difeso dall’avvocato CONFORTOLA ERNESTO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2154/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 17/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/06/2011 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato Luisa GOBBI, con delega depositata in udienza dell’Avvocato Giuliano BOLOGNA difensore delle ricorrenti che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato DI LORENZO Franco, con delega depositata in udienza dell’Avvocato CONFORTOLA Ernesto, difensore del resistente che ha chiesto di riportarsi agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

La Immobiliare Tropione di Galli Valentino & C. sas nel 1995 chiedeva la condanna della snc Botia Cantoni e delle signore A. e C.R. alla rimozione di manufatti e opere realizzati nel sottosuolo e nell’area di pertinenza di un fabbricato condominiale sito in (OMISSIS) (un magazzino con abbassamento dell’altezza utile del seminterrato, bocca di lupo, vano montacarichi, cisterna per gasolio e sbarra d’accesso).

Il tribunale di Sondrio il 13 mag gio 2002 accoglieva la domanda.

L’appello proposto il 25 luglio 2002 dalle parti convenute veniva respinto dalla Corte di Milano il 17 settembre 2005. La Corte affermava tra l’altro che le innovazioni che comportavano inglobamento del sottosuolo nella proprietà individuale erano vietate e che parimenti non erano consentite modificazioni dell’area esterna a beneficio di esclusivo di uno dei comproprietari.

Confermava pertanto l’illegittimità delle opere eseguite dalle convenute.

Snc Botia Cantoni e A. e C.R. hanno proposto ricorso per cassazione, notificato il 14 dicembre 2005, affidandosi a cinque motivi.

Immobiliare Tropione ha resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

2) La Corte d’appello ha ritenuto che il complesso immobiliare era composto da due corpi di fabbrica collegati da vano scala comune e da area circostante; che l’unicità del complesso immobiliare si desumeva: a) dall’utilizzo strumentale del fabbricato rurale, sotto il quale erano state eseguite le opere C., a servizio di quello contiguo; dall’originaria unica proprietà; c) dall’assenza nei titoli di acquisto di limitazioni alla presunzione di comproprietà delle parti comuni.

Le opere denunciate dalla immobiliare Tropione sono state eseguite in uno dei due fabbricati per cui è causa, quello minore, destinato originariamente a usi rurali.

La Corte d’appello ha fondato il giudizio di appartenenza al condominio di questo secondo fabbricato sulla circostanza del collegamento materiale esistente tra i due corpi.

Ha valorizzato la presunzione di comproprietà delle parti comuni ex art. 1117 c.c. e ha escluso che la destinazione all’uso e al godimento comune fosse possibile, “trattandosi di entità condizionanti la esistenza stessa del fabbricato”.

2.1) Il primo motivo di ricorso denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e vizi di motivazione.

Parte ricorrente nega la condominialità del fabbricato rurale, del quale si afferma proprietaria esclusiva; deduce che i due fabbricati, prima dei lavori effettuati nel 1994, erano separati e che quindi la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. avrebbe dovuto riguardare solo il fabbricato principale, in cui le parti sono proprietarie di unità immobiliari. Sviluppa diffusamente la critica alla motivazione, che ha affermato che un fabbricato separato fosse condizionante l’esistenza dell’altro e permanentemente destinato all’uso e al godimento comune.

Nei successivi motivi di ricorso, in particolare nel secondo e nel quinto, vengono approfonditi i profili relativi: a) all’onere probatorio che incombeva su parte attrice, poichè essa vantava il diritto di proprietà sul secondo fabbricato e avrebbe dovuto darne prova; b) alla illogicità della decisione anche alla luce del rigetto delle prove testimoniali dedotte in causa, miranti a negare i presupposti per l’applicazione della presunzione di cui all’art. 1117 c.c..

2.2) Il ricorso coglie nel segno.

Nucleo fondante della sentenza impugnata è la conformazione dell’immobile quale unico manufatto, da cui discenderebbe la strumentalità di quello minore, destinato a usi rurali, rispetto a quello ritenuto principale. Di qui l’applicazione della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., a mente del quale “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

La sentenza ha però omesso di verificare se il presupposto da cui muoveva, cioè la unitaria conformazione del compendio, con il collegamento tra il fabbricato in muratura e quello rurale sussistesse al momento dell’acquisto della porzione di proprietà della società ricorrente.

Invero le vicende proprietarie del bene e le modifiche materiali da esso subite reagiscono sul regime normativo applicabile (cioè sull’applicabilità o meno dell’art 1117 c.c.), esattamente nel senso indicato da parte ricorrente.

Se infatti, al momento dell’acquisto, da parte della Immobiliare Tropione, della unità immobiliare sita nell’immobile in muratura, i due fabbricati fossero già stati collegati e unitariamente configurabili, nessun dubbio vi sarebbe sulla correttezza della qualificazione di condominialità di quello rurale quale parte dell’edificio, con le conseguenze che i giudici di merito ne hanno tratto.

Tale condizione era però oggetto di contestazione: consta dalle conclusioni assunte dalla odierna ricorrente in sede di appello, che la Immobiliare Tropione aveva chiesto dì dimostrare a mezzo testimoni che prima dei lavori del 1994 (data successiva all’acquisto di parte attrice) non vi era collegamento nè passaggio tra il corpo di fabbrica rurale e quello in muratura; che i due corpi di fabbrica erano divisi con accessi separati e autonomi; che il terreno a ovest del mappale 144 veniva utilizzato per stalla e fienile dai proprietari di questi ultimi e che, quando cessò di essere utilizzato come stalla e fienile, comunque detto fabbricato rurale fu usato in via esclusiva dalle signore C. e prima ancora dai loro danti causa.

Orbene, l’errore, rilevabile dalla sentenza, commesso dai giudici di merito nell’applicazione dell’art. 1117 c.c. consiste nell’aver ritenuto rilevante, ai fini dell’acquisizione dei diritti condominiali, la consistenza immobiliare all’atto della decisione e non quella esistente al momento della nascita del condominio o comunque allorquando parte attrice divenne proprietaria della sua unità immobiliare.

3.1) Ove a tale epoca la conformazione dell’immobile fosse stata quella descritta dalla odierna ricorrente, non si sarebbe potuta riconoscere de plano la appartenenza del secondo fabbricato al condominio.

Sarebbe infatti risultato difficilmente applicabile l’art. 1117 c.c., lett. A), non trattandosi di unico edificio; sarebbe stato necessario verificare se si trattasse di locali a quel momento adibiti a servizi comuni e dunque inclusi nella cessione delle parti comuni dell’edificio.

Giova poi ricordare che una volta rinvenuti i presupposti per l’astratta operatività dell’art. 1117 c.c. sarebbe comunque stato necessario, a petto dai rilievi svolti da parte C. in ordine all’uso esclusivo e alle vicende proprietarie del fabbricato, svolgere ulteriore indagine.

Per l’esclusione della presunzione di proprietà comune, di cui all’art. 1117 cod. civ., non è infatti necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l’attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo, con la conseguenza che, quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall’originario proprietario dell’intero immobile ad un uso esclusivo, in guisa da rilevare – in base ad elementi obiettivamente rilevabili, secondo l’incensurabile apprezzamento dei giudici di merito – che si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, viene meno il presupposto per l’operatività della detta presunzione (cfr per riferimenti Cass. 8119/04; 24015/04).

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso, restando assorbiti i profili di doglianza non esaminati.

La sentenza va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, che in sede di rinvio liquiderà le spese di questo giudizio e si atterrà al seguente principio: Al fine di stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali ex art. 1117 c.c., è necessario stabilire se sussistessero i presupposti di cui a detta disposizione con riferimento al momento della nascita del condominio, eventualmente coincidente con quello in cui il condomino che ne invoca l’applicazione ha acquisito la proprietà di una porzione dello stabile, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all’acquisto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile, il 23 giugno 2011.

Depositato in Cancelleria il 23 settembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele – Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo – rel. Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore – Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna – Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.N., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SESTIO CALVINO 193, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO AVITABILE, difeso dall’avvocato SCIALDONI LUIGI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.M.T., elettivamente domiciliata in ROMA VIA VINCENZO PICARDI 4/C, presso lo studio dell’avvocato SERGIO GAITO, difesa dall’avvocato GAROFANO PASQUALE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

B.C.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 308/03 della Corte d’Appello di NAPOLI, emessa il 06/12/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/10/07 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;
udito l’Avvocato Valerio SAMPIERI, con delega depositata in udienza dell’Avvocato GAROFANO, difensore della resistente che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCHIAVON Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 5.10.1989 B.M.T., proprietaria di alcuni locali terranei nell’edificio condominiale di (OMISSIS), esponeva che il fratello B.C., anch’egli proprietario di porzioni dello stesso edificio, aveva realizzato un manufatto che oscurava le luci dei terranei di essa esponente ed aveva, inoltre, creato sulla facciata principale dell’edificio due nuove aperture che ne modificavano l’aspetto, alterando il decoro architettonico. Lo conveniva, pertanto, innanzi al Tribunale di S. Maria C.V. per sentirlo condannare alla riduzione in pristino ed al risarcimento del danno.

Il Tribunale condannava il convenuto alla demolizione del manufatto ed alla eliminazione dei due balconcini aperti sulla facciata.

Il gravame proposto da G.N., avente causa dal soccombente B.C., è stato rigettato dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza del 28.1.2003 nella quale si osserva:

- che il muro sul quale poggia la costruzione in contesa è perimetrale dell’intero edificio e, quindi, condominiale a nulla rilevando che un parte di esso “si apra” su un terrazzo di proprietà esclusiva (ora) del G.;

- che la costruzione, incombente sulle luci aperte nei locali terranei, le circoscrive interamente impedendo, o, comunque, riducendo sensibilmente, il passaggio di aria e luce; che i balconcini realizzati dal B.C. alterano l’insieme armonico e il decoro architettonico del fabbricato di pregevole fattura.

Avverso detta sentenza G.N. ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi cui B.M.R. resiste con controricorso.

Diritto

1. Col primo motivo, denunziandosi violazione dell’ art. 1117 c.c., nonchè vizio di motivazione, si sostiene che dalla documentazione esibita (atto di divisione e cessione dell’8.4.1972; atto di donazione dell’8.1.1976; scrittura privata del 22 e 23.9.1982; atto di vendita del 31.12.1991) poteva evincersi che l’intero fabbricato avente il civico (OMISSIS) di (OMISSIS) era di esclusiva proprietà dei coniugi B.C. e V.M.G., ad eccezione dei locali commerciali nn. (OMISSIS), rispettivamente di proprietà di S.I. e B.M.T., che non traggono utilità dall’edificio, costituendo entità autonome. Il coniugi G., aventi causa dai coniugi B.C. e V.M.G., sono gli esclusivi proprietari del portone, dell’androne, del cortile, del giardino, dei pianerottoli, delle scale, del sottotetto, su cui non hanno alcun diritto i proprietari dei locali terranei. La Corte di Appello era incorsa nella violazione dell’art. 1117 c.c., per non aver ritenuto superata la presunzione di comunione di cui alla stessa norma, fondata sulla necessità del bene comune per l’esistenza e per l’uso del bene singolo ovvero sulla de primo all’uso o al servizio di tutti i piani o porzioni di piano.

La censura non è fondata.

1.a. Questa Corte ha costantemente affermato (Cass. n. 9093/2007; n. 20673/2006; n. 962/2005; n. 3279/2004; n. 2943/2004; n. 10700/2002; n. 5442/99; n. 5) che, nel condominio di edifici, affinchè possa operare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista un relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell’edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume – indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene.

In tal caso di ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione.

1.b. Tra le cose comuni ed i piani o le porzioni di piano può sussistere, oltre che il suddetto collegamento funzionale, anche un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l’uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, facciate ecc.) non possono essere separati. Il collegamento, dunque, comporta un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per il godimento ovvero per l’esistenza delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità (Cass., Sez. 2^ n. 962/2005).

1.c. La presunzione di comunione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva sul bene presunto comune, potendo, a tal fine, essere utilizzato il titolo – salvo che si tratti di acquisto a titolo originario – solo ove da esso di desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. 1.d. L’accertamento relativo alla sussistenza del legame di essenziale indissolubilità e/o di accessorietà tra il bene di proprietà singola e gli altri beni, dotati astrattamente di una propria autonomia, è demandato al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove non sia affetto da vizi logici e giuridici. Allo stesso giudice, poi, è anche demandata l’interpretazione dei titoli allegati per escludere il diritto di condominio e la valutazione sulla loro idoneità e sufficienza rispetto al fine dedotto.

1.d. Nel caso di specie, la Corte di Appello ha fondato il suo giudizio anche sul dato oggettivo che “il muro è quello perimetrale dell’intero fabbricato condominale”, dando così decisivo rilievo al legame materiale e di incorporazione (Cass. 9096/2000) esistente la tra le proprietà singole ed il bene ritenuto comune.

1.e. In buona sostanza, da un lato, la Corte territoriale, nel compiere i suoi accertamenti di fatto, non si è discostata dagli enunciati principi di diritto e, da altro lato, il ricorrente G. non ha fornito una conveniente dimostrazione, in ossequio al principio dell’onere della prova, nella specie si di lui incombente, della proprietà esclusiva del muro perimetrale su cui si innestano i manufatti edificati dal suo dante causa B.. E’ ovvio che nessun rilievo assume al riguardo l’atto di cessione al G., il quale, peraltro, non può pretendere che in questa sede sia ripetuta l’indagine di merito sulla portata dei titoli (che, per come enunciati in ricorso, non vincono comunque la presunzione di cui all’art. 1117 c.c.).

2. Col secondo motivo si denunziano violazione dell’art. 100 c.p.c., e degli artt. 1117 e 1120 c.c., nonchè vizio di motivazione. Una volta verificato che i titoli escludono la comunione, la controversia andava regolata in base alle norme che disciplinano i rapporti di vicinato e, in particolare, ove non applicabile la disciplina della comunione, non poteva essere invocata quella di cui all’art. 1120 c.c., sulla innovazioni. Nella specie il B. aveva operato sulla sua proprietà esclusiva disponendone in modo pieno, per cui, non potendo la controparte invocare neppure tutela basata sull’art. 1120 c.c., la domanda non era sorretta dall’interesse ad agire, come poteva essere rilevato anche si ufficio per la prima volta in sede di legittimità.

Il Giudice di merito, inoltre, era incorso nel vizio di motivazione non avendo esaminato i titoli di proprietà.

2.a. La censura è palesemente infondato atteso che la critica in esso svolta parte dalla premessa che i titoli escludono la comunione e siccome tale premessa non è dimostrata, anzi non è fondata (come si è visto esaminando il primo motivo), tutto l’impianto logico del motivo viene a cadere, in quanto, siccome assume a (e da per dimostrata la) premessa la conclusione che intende dimostrare, realizza la classica fallacia logica dell’argomento circolare.

2.b. La questione della applicabilità alla fattispecie dell’art. 1120 c.c., (che, in ogni caso, pure si occupa dell’uso dei beni comuni) è nuova e poggia ancora una volta sulla premessa non dimostrata della proprietà esclusiva del muro.

2.c. Non si poneva, nella specie, una questione di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., atteso che l’interesse nasce (va) dalla pretesa violazione della proprietà comune e che l’esclusione del diritto di condominio, sostenuta dal ricorrente, avrebbe (ove sussistente) comportato semmai la infondatezza della domanda.

3. Col terzo motivo si denunzia violazione degli artt. 900, 901 c.c. e segg.. Le aperture lucifere sono sottratte alla disciplina degli artt. 901, 904 c.c.. Nella specie il manufatto che pretesamente impediva o menomava l’ingresso di aria e luce era costruito sul muro di proprietà esclusiva e ad esso doveva applicarsi la disciplina dei rapporti di vicinato (art. 901 c.c. e segg.). Il codice civile, nel regolare le distanze tra le costruzioni finitime, non tutela le luci che si aprono sul fondo del vicino, tranne che il diritto a mantenerle non nasca da una servitù. La B. non aveva invocato nè la distanza tra le costruzioni nè quella dalle vedute ma solo l’occlusione parziale delle luci, rispetto alle quali non aveva dimostrato la sussistenza del titolo convenzionale costitutivo della servitù di luce, che, essendo non apparente, non poteva acquistarsi per usucapione nè per destinazione del padre di famiglia. La B.M.T., in definitiva, non poteva invocare nè la tutela del diritto di servitè è quella nascente dai rapporti di vicinato nè, infine, la tutela del diritto di condominio.

Il motivo è privo di fondamento.

Effettivamente la Corte di Appello non ha specificato quale abuso abbia commesso dal B. ostruendo le luci ma, tuttavia, la stessa Corte non ha fatto altro che confermare la sentenza di primo grado che aveva ritenuto “illegittima l’opera in quanto menoma la fruizione di aria e luce da parte della proprietaria del piano inferiore, l’attuale appellata B.M.T.” (sent. app. pag. 4).

Orbene, la censura, sul punto, si basava (cfr. sent. pag. 3, in fondo, e 4, inizio):

a) sul fatto che il muro non era comune;

b) che il manufatto realizzato non ostruiva il passaggio di aria e luce.

La Corte di Appello, quindi, si è mantenuta nell’ambito del devolutum ed ha escluso la fondatezza dei due profili di doglianza, rilevando – quanto ad a) – che il muro è comune e – quanto a b) – che il manufatto del B. impedisce o menoma l’aria e la luce, sicchè tutte le altre questioni proposte col motivo di ricorso devono considerarsi inammissibili in quanto nuove.

4. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato ed il ricorrente condannato alle spese, liquidate come nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in complessivi Euro 2600,00, di cui Euro 2500,00 per onorario, oltre spese fisse, IVA, CAP ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 25 ottobre 2007.

Depositato in Cancelleria il 21 dicembre 2007.