Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 10199-2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso la Signora (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta mandato in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 991/2010 della CORTE D’APPELLO di BARI del 13/10/2010, depositata il 25/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/01/2013 dal consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. CARMELO SGROI.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. E’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’articolo 380-bis cod. proc. civ., datata 29.5.12, regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della corte di appello di Bari del 25.10.10, n. 991:

“1. – (OMISSIS) ricorre, affidandosi a sette motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con cui e’ stato respinto il suo appello avverso la pronunzia del tribunale di Bari (s.d. (OMISSIS)), di declaratoria di cessazione della materia del contendere sulla licenza per finita locazione da lei intimata al conduttore (OMISSIS) per la data desunta da una comunicazione di questi, qualificata da essa ricorrente come comunicazione di recesso, ritualmente accettata.

2. – Il ricorso puo’ essere trattato in camera di consiglio – ai sensi degli articoli 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., essendo soggetto alla disciplina dell’articolo 360-bis cod. proc. civ. (di cui alla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a) – per esservi accolto per manifesta fondatezza, per quanto appresso indicato.

3. – La ricorrente si duole: con un primo gruppo di motivi – quelli dal primo al quinto – della erroneita’ od illegittimita’ dell’interpretazione data dai giudici del merito alla comunicazione del locatario e, con gli ultimi due, di vizi procedurali anche sulla ritenuta non correttezza dell’introduzione della domanda con il rito speciale di convalida e sul regime delle spese; non censura in modo chiaro la reiezione, operata dalla corte territoriale, del suo appello avverso la mancata pronuncia su domande ulteriori e quindi la materia del contendere rimane circoscritta alla valutazione della soccombenza virtuale ai fini del carico delle spese di lite.

Non svolge attivita’ in questa sede l’intimato.

4. – La trattazione dei primi cinque motivi puo’ essere congiunta, attesa l’intima loro interconnessione; e subito va detto che e’ in effetti contraria ad ogni logica l’interpretazione data dai giudici di merito della comunicazione del (OMISSIS) del seguente complessivo tenore (come si evince dalla trascrizione operata in ricorso): “Le comunico che al 30.12.2001 sarei in condizioni di rilasciarle l’appartamento da me condotto in locazione. Vorra’ comunicarmi per iscritto entro 3 (tre) giorni dalla ricezione della presente la sua adesione per concordare il verbale di rilascio e la restituzione delle diverse cauzioni. (OMISSIS), li’ 10.11.2001 f.to (OMISSIS)”. I giudici del merito sopravvalutano invero l’uso del modo verbale condizionale per escludere la sussistenza di una valida manifestazione di volonta’ di recesso; ma effettivamente – ed in modo non corretto – non contemplano l’intera comunicazione, nella quale e’ evidente, sulla base del testuale tenore delle espressioni usate, che il dichiarante ricollegava alla semplice adesione della controparte (in tempi oltretutto brevissimi) l’effetto dell’operativita’ di quello che poteva ad ogni effetto qualificarsi un recesso anticipato (in quanto svincolato dal preavviso molto maggiore previsto dalla normativa vigente), vale a dire una condotta che si esauriva nella mera attuazione di quello, cioe’ nella redazione del verbale di rilascio e nella restituzione delle cauzioni. Ed e’ noto che sono violati i canoni ermeneutici degli atti negoziali – applicandosi anche a quelli unilaterali le regole dettate per l’interpretazione dei contratti – quando non si considerano congiuntamente tutte le espressioni adoperate dalla parte, in modo da coglierne l’effettiva volonta’. In tal modo, l’impiego del modo verbale condizionale resta irrilevante ai fini dell’esclusione della volonta’ di recedere, resa manifesta da chiari diversi indicatori nello stesso tenore testuale; e coglie nel segno l’ulteriore critica della ricorrente, circa la definitivita’ dell’effetto dell’incontro della volonta’ di essa locatrice, manifestata pacificamente entro il termine pure indicato dal recedente, con la volonta’ di quest’ultimo: il quale non avrebbe quindi poi potuto revocarla, essendosi irrimediabilmente prodotto lo scioglimento del contratto per mutuo consenso.

5. – L’evidente erroneita’ dell’interpretazione, oltre che l’incongruita’ logica della motivazione, consente di escludere la correttezza del motivo di compensazione delle spese di primo grado – cioe’ la ritenuta ambiguita’ della comunicazione, la quale oltretutto potrebbe giovare alla locatrice se soccombente, ma non al locatario, che vi ha dato causa – e di condanna della appellante a quelle del secondo.

6. – Ad analoga conclusione deve pero’ pervenirsi per la ragione consistente nell’erroneita’ del mezzo processuale prescelto dalla locatrice (penultimo ed ultimo motivo di ricorso), benche’ certamente anche di ufficio al giudice sia consentito di rilevare motivi, pure in rito, per disporre la compensazione: la licenza per finita locazione e’ ammessa invero in qualunque ipotesi di cessazione del contratto e, quindi, attesa la peculiarita’ della fattispecie concreta, come caratterizzata dallo scioglimento per mutuo consenso ad una data determinata, nulla in astratto poteva ostare a tale procedimento speciale, suscettibile, del resto (e come in concreto e’ avvenuto), di successiva trasformazione in un giudizio ordinario, soggetto al rito c.d. locatizio.

7. – Tanto consente di proporre al Collegio l’accoglimento del ricorso, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla corte di appello (in diversa composizione) per il solo riesame del carico delle spese, esclusa l’infondatezza in rito e nel merito delle originarie tesi attoree”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Non sono state presentate conclusioni scritte, ne’ alcuna delle parti ha presentato memoria o chiesto di essere ascoltata in camera di consiglio.

3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, neppure essendo state svolte contro di esse rituali osservazioni critiche.

4. Pertanto, ai sensi degli articoli 380-bis e 385 cod. proc. civ., il ricorso va accolto, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla stessa corte di appello, ma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la gravata sentenza e rinvia alla corte di appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27682-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1532/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 16/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/10/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi ai Tribunale di Torre Annunziata, sez dist. di Gragnano, (OMISSIS) e (OMISSIS) per sentirli condannare a ripristinare la servitu’ di passaggio eliminando l’occlusione che impediva l’accesso alla loro proprieta’, nonche’ per rimuovere la serratura apposta al cancello di ingresso al cortile comune oltre al risarcimento dei danni.

Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto della domanda e deducendo che il cortile non era comune ma di loro esclusiva proprieta’; assumevano, inoltre, che a seguito della transazione per notaio (OMISSIS), in data 22.5.1980, la servitu’ di passaggio attraverso il vano cucina non aveva piu’ ragione di esistere.

Con sentenza depositata il 5.9.2003 il Tribunale condannava i convenuti a rimuovere gli ostacoli frapposti alla servitu’ di passaggio attraverso la cucina a piano terra di loro proprieta’ e, per il resto, rigettava la domande relative alla corte comune ed al risarcimento del danno.

Avverso tale sentenza (OMISSIS) e (OMISSIS) proponevano appello cui resistevano (OMISSIS) e (OMISSIS), proponendo, altresi’, appello incidentale in ordine al mancato riconoscimento del loro diritto di comproprieta’ del cortile ed in ordine al rigetto della domanda risarcitoria. Sostenevano gli appellanti che le controparti, avevano realizzato un nuovo accesso alle loro proprieta’, concordando, con detto atto di transazione, la modifica della servitu’ di passaggio fino ad allora esistente, rinunciandovi e contestualmente trasferendo la servitu’ sul diverso ingresso.

Con sentenza depositata il 15.3.2006 la Corte d’appello di Napoli rigettava l’appello principale e quello incidentale compensando interamente tra le parti le spese del grado. Osservava la Corte di merito, per quanto ancora interessa nel presente giudizio di legittimita’, che l’atto di transazione specificava le concessioni fatte dai (OMISSIS) ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) dietro pagamento di un corrispettivo, senza alcun riferimento all’asserita “rinuncia” della servitu’ di passaggio attraverso la cucina degli appellanti; peraltro, trattandosi della soppressione e/o modifica di diritti reali, occorreva una rappresentazione certa mediante forma scritta.

Per la cassazione di detta sentenza propone ricorso (OMISSIS) sulla base di un motivo articolato sotto tre diversi profili, seguito dalla formulazione dei relativi quesiti di diritto ex articolo 366 bis c.p.c..

Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS); (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva. Le parti costituite hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente deduce la violazione dell’articolo 111 Cost.; articoli 1065, 1068 e 1321 c.c., articolo 1325 c.c., n. 3, articolo 1346 c.c., articolo 1350 c.c., n. 12, articoli 1362-1363-1366-1371-1965-1967-2697 e 2702 c.c. e degli articoli 112, 115 e 132 c.p.c.;

in particolare: a)la Corte d’Appello aveva erroneamente escluso che la transazione conclusa fra le parti implicasse l’estinzione della servitu’ di passaggio attraverso il vecchio accesso dal vano cucina del (OMISSIS) a piano terra o quantomeno la modifica della servitu’ medesima col trasferimento sul nuovo ingresso realizzato attraverso il cortile che immetteva direttamente nel nuovo vano scala;omesso esame ed omessa motivazione sulla circostanza decisiva relativa alla “didascalia” esplicativa apposta sulla planimetria allegata al rogito 22.5.1980 ed ivi richiamata, laddove il preesistente accesso viene indicato, nella “pianta a piano terra” e “pianta piano ammezzato”, quale “ex vano scala per accesso al piano ammezzato e al sottotetto” e “scala a chiocciola per accesso alla cucina”, con la rappresentazione grafica delle innovazioni eseguite dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) riguardanti “il diverso utilizzo degli spazi e dei volumi gia’ della scala a chiocciola e del vano scala preesistente”;

b) detta carenza motivazionale, su una circostanza decisiva ai fini della decisione, comportava la nullita’ della sentenza impugnata o del procedimento;

c) la Corte territoriale aveva omesso di accertare la comune intenzione delle parti sulla base non solo del senso letterale delle parole adoperate nell’atto transattivo ma anche del comportamento complessivo delle parti posteriore alla conclusione della transazione, non avendo accertato il significato dell’espressione “ex vano scala” adoperata nella didascalia riportata in planimetria ed il dato oggettivo temporale della instaurazione del giudizio de quo, da parte dei (OMISSIS) – (OMISSIS), ben 19 anni dopo l’accordo transattivo che aveva comportato la soppressione del vecchio accesso attraverso la cucina dei (OMISSIS) e la coeva realizzazione di un nuovo,autonomo accesso direttamente dal cortile; sussisteva, quindi, la violazione del criterio interpretativo della buona fede ex articolo 1366 c.c. e di quello di cui all’articolo 1367 e 1371 c.c., nonche’ del canone previsto in materia di servitu’ dall’articolo 1065 c.c., stante il mancato contemperamento degli interessi dei contraenti con riferimento al permanere di una servitu’ di accesso attraverso il vano cucina di un appartamento altrui, pur in presenza della realizzazione di un nuovo accesso diretto dal cortile alla via pubblica,senza tener conto, inoltre,della deposizione de teste (OMISSIS) il quale aveva riferito di un accordo tra le parti, in occasione della transazione del 1980, per l’eliminare l’accesso all’immobile (OMISSIS). (OMISSIS) attraverso il vano cucina dei (OMISSIS).

Il ricorso e’ fondato.

Nonostante, in sede di appello, i (OMISSIS) avessero espressamente lamentato il mancato esame, da parte del giudice di prime cure, della dicitura “ex vano scala per accesso al piano ammezzato e al sottotetto” e “scala a chiocciola per accesso alla cucina nella “pianta a piano terra” e “pianta piano ammezzato, apposta sulla planimetria allegata all’atto pubblico di transazione 22.5.80, la Corte territoriale ha omesso di motivare sul punto, affermando genericamente che l’asserita volonta’ di rinunzia alla servitu’ di passaggio per cui e’ causa non e’ consacrata in alcun atto scritto”.

Orbene, secondo il principio di diritto affermato da questa Corte, il requisito di forma scritta stabilito dall’articolo 1350 c.c., n. 5, per la rinuncia ad una servitu’, puo’ essere integrato dalla sottoscrizione di atti di tipo diverso richiamati nel contratto, non essendo necessarie formule sacramentali sicche’ le piante planimetriche allegate ad un contratto, avente ad oggetto immobili, fanno parte integrante della dichiarazione di volonta’ contrattuale, quando ad esse i contraenti si siano riferiti per descrivere il bene, rimanendo, peraltro, riservata al giudice di merito la valutazione della incidenza di tali documenti sull’intento negoziale delle parti ricavato dall’esame complessivo del contratto(Cfr. Cass. n. 10457/2011; n. 6764/2003).

Il giudice di appello avrebbe dovuto, quindi, valutare dette diciture apposte sugli allegati planimetrici richiamati in contratto, trattandosi di atti scritti che se fossero stati esaminati, avrebbe potuto comportare una diversa soluzione della causa( Cfr. Cass. n. 3932/1981; n. 13263/09).

Alla stregua di quanto osservato la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Napoli che dovra’ esaminare la “didascalia” apposta sulla planimetria allegata all’atto pubblico di transazione 22.5.80 e dovra’ provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5870/2011 proposto da:

REALE IMMOBILI SPA (OMISSIS), in persona del suo Direttore generale, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE Antonio giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE (OMISSIS), in persona del Ministro in carica, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope legis;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3216/2010 della CORTE D’APPELLO di MILANO del 24/11/10, depositata il 22/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblicav udienza dell’11/06/2012 dal Consigliere Relatore Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito l’Avvocato Liserre Antonio, difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
è presente il P.G. in persona del Dott. VINCENZO GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza n. 9414/2008 il Tribunale di Milano ha revocato il decreto ingiuntivo emesso ad istanza della Reale Immobili s.p.a. nei confronti del Ministero dell’Economia e delle Finanze (di seguito, brevemente, il Ministero) per il pagamento della somma di Euro 1.396.446,16 per canoni di locazione, dopo che in corso di causa il Ministero aveva pagato la minor somma capitale ritenuta effettivamente dovuta di Euro 1.316.340,50.

Con sentenza in data 24.11/22.12.2010 n. 3216 la Corte di appello di Milano ha confermato la sentenza del Tribunale di Milano, ritenendo che la differenza di Euro 80.150,66 ancora reclamata dalla Reale Immobili s.p.a. per aggiornamenti canoni non potesse riconoscersi sulla base della mera emissione di fatture contenente l’indicazione del canone complessivo, non concretando tali documenti un’adeguata richiesta di aggiornamento secondo quanto previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 32.

Avverso detta decisione ha proposto ricorso per cassazione la Reale Immobili formulando un unico motivo.

Ha resistito il Ministero dell’Economia e delle Finanze, deducendo rinammissibilità e, comunque, l’infondatezza del ricorso.

Parte ricorrente ha depositato memoria

Diritto

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia: violazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ..

Assume parte ricorrente che la Corte di appello ha postulato un requisito di “adeguatezza” della richiesta di aggiornamento canoni, che è estraneo alla fattispecie di cui all’art. 32; osserva che, non richiedendo la norma alcuna formalità, sarebbe bastato raffrontare le fatture inviate per far comprendere al conduttore l’entità dell’aggiornamento richiesto.

1.1. Il motivo risulta inammissibile per inosservanza dell’art. 366 cod. proc. civ., n. 6.

Invero le SS.UU. – in tema di procedibilità e ammissibilità del giudizio per cassazione – hanno precisato che l’onere del ricorrente, di cui all’art. 369 cod. proc. civ., comma 2, n. 4, così come modificato dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 7, di produrre, a pena di improcedibilità del ricorso, “gli atti processuali, i documenti, i contratti, o accordi collettivi sui quali il ricorso si fonda” è soddisfatto, sulla base del principio di strumentalità delle forme processuali, quanto agli atti e ai documenti contenuti nel fascicolo di parte, anche mediante la produzione del fascicolo nel quale essi siano contenuti e, quanto agli atti e ai documenti contenuti nel fascicolo d’ufficio, mediante il deposito della richiesta di trasmissione di detto fascicolo presentata alla cancelleria del giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata e restituita al richiedente munita di visto ai sensi dell’art. 369 cod. proc. civ., comma 3, ferma, in ogni caso, l’esigenza di specifica indicazione, a pena di inammissibilità ex art. 366 cod. proc. civ., n. 6, degli atti, dei documenti e dei dati necessari al reperimento degli stessi. (Cass. civ., Sez. Unite, 03/11/2011, n. 22726).

In altri termini, ai fini dell’osservanza del richiamato requisito di ammissibilità, occorre indicare la sede in cui è rinvenibile l’atto o il documento, su cui il ricorso si fonda, nonchè indicare che il fascicolo è prodotto e, se si tratta di fascicolo della controparte, cautelativamente produrne una copia.

Nel caso di specie non si ha altra indicazione in ordine alle fatture su cui si fonda il motivo di ricorso, se non che trattasi dei “docc. nn. 8-13 Reale”; non si dice a quale fascicolo (monitorio, di primo o secondo grado) si riferisce tale numerazione; tantomeno si precisa se detto fascicolo è stato prodotto in questa sede; l’unica indicazione fornita è quella in calce al ricorso attestante il deposito di “fascicolo di parte”.

1.2. A tale considerazione già di per sè assorbente può, comunque, aggiungersi che il motivo di ricorso, al di là del surrettizio richiamo al vizio della violazione di legge, appare funzionale a una critica nel merito delle valutazioni espresse nella sentenza impugnata, sollecitando un inammissibile intervento in sovrapposizione di questa Corte.

Invero i giudici di appello, pur convenendo che la norma di cui all’art. 32 cit. non richiede alcun requisito formale, hanno precisato che le fatture prodotte dall’appellante indicavano esclusivamente il canone complessivo per il bimestre in corso, non facendo alcun riferimento all’adeguamento ISTAT e non permettendo quindi di comprendere, nemmeno tramite le relative lettere di accompagnamento, il calcolo effettuato per la determinazione dell’importo richiesto e quindi la quantificazione del canone base e l’aumento percentuale su di esso operato. In altri termini gli stessi giudici, allorchè hanno parlato di “richiesta inadeguata”, nella sostanza, lungi dal postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla norma, hanno semplicemente inteso escludere che detti atti avessero i requisiti minimi di certezza, per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto. Trattasi di valutazioni di stretto merito non sindacabili in questa sede.

In conclusione il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna parte ricorrente al rimborso in favore del Ministero dell’Economia e delle Finanze delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 3.000,00 oltre spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, il 11 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 27 giugno 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26417-2008 proposto da:

REALE IMMOBILI S.P.A. (OMISSIS), in persona del suo procuratore speciale nonchè direttore operativo geom. Z.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE ANTONIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE, in persona dei Ministro pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1564/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 04/06/2008 R.G.N. 2941/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato ANTONIO LISERRE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Reale Immobili Spa, premesso di aver acquistato da Corsale 90 srl un immobile in (OMISSIS), che era stato locato a far data dall’1.2.93 al Ministero dell’Economia e delle Finanze e destinato a sede della Direzione Provinciale, al canone iniziale di L. 2.900.000.000 oltre aggiornamento Istat dal secondo anno, chiedeva che, previa determinazione del canone aggiornato a partire dall’1.2.2002, il Ministero fosse condannato a corrispondere per arretrati sino al 31.5.2006 la somma di Euro 1.857.408,48 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva il Ministero deducendo di non aver ricevuto nessuna richiesta specifica di aggiornamento, se non nel 2003 e nel 2004, e chiedendo la reiezione della domanda ed in via di ulteriore subordine la reiezione della richiesta di rivalutazione ed interessi. In esito al giudizio il Tribunale di Milano accertava che l’eventuale residuo debito del Ministero nei confronti di “Beni Immobili Italia Spa” doveva determinarsi con riferimento ad un canone di Euro 1.621.108 oltre Iva per il bimestre 1.12.2003/31.1.2004 e con riferimento a un canone di Euro 1.645.425,62 oltre Iva per il periodo 1.2.2004/31.5.2006. Avverso tale decisione proponeva appello la Reale Immobili Spa ed in esito al giudizio, in cui si costituiva il Ministero la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 4 giugno 2008, dato atto dell’eseguito pagamento da parte del conduttore dell’importo per canoni, condannava il Ministero a corrispondere gli interessi di mora con decorrenza dalle scadenze contrattuali relative ai ratei di canone tardivamente pagati, confermando nel resto l’impugnata sentenza e dichiarando compensate le spese del grado. Avverso la detta sentenza la Reale Immobili Spa ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste con controricorso il Ministero.

Diritto

In via preliminare va rilevata la fondatezza dell’eccezione formulata dalla ricorrente, la quale ha dedotto l’omessa notifica del controricorso presentato proposto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. A riguardo, è utile evidenziare che, in base al dettato dell’art. 370 c.p.c., la parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da notificarsi al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso.

Nella specie, come risulta dalla relata apposta in calce all’atto in data 10 dicembre 2008, il controricorso non è stato affatto notificato perchè da informazioni assunte sul posto il procuratore domiciliatario era sconosciuto. Ne deriva che, in mancanza della prescritta notificazione, il controricorso de quo non può essere preso in considerazione. Esaurita tale questione preliminare, passando all’esame della doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, si fonda sulla premessa che la norma citata non pone alcun vincolo di forma ai fini della richiesta di aggiornamento del canone su base Istat, con la conseguenza che deve escludersi la necessità della forma scritta e deve ritenersi sufficiente un comportamento concludente. Pertanto la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la richiesta debba formularsi in modo chiaro ed univoco, specialmente se rivolta ad una P.A., e che non sia sufficiente a tal fine l’invio di una fattura nella quale sia indicato un canone superiore all’ultimo pagato. La censura merita attenzione. A riguardo, giova premettere che i primi due commi della L. n. 392 del 1978, art. 32, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera della D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispongono testualmente: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.

Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.

Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 – nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 sexies – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). Ciò premesso, giova ora richiamare l’attenzione sulla circostanza che, assai recentemente, con sentenza n. 10720 dell’11 giugno 2012, questa stessa terza sezione della Corte, in diversa composizione, in una controversia di contenuto analogo tra le stesse parti, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla Reale Immobili sia per inosservanza dell’art. 366 c.p.c., n. 6 sia perchè, in buona sostanza, la ricorrente aveva sollecitato una revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, non consentita in sede di legittimità. E ciò, malgrado che i giudici di secondo grado avessero escluso che gli atti trasmessi dalla locatrice al Ministero presentassero “i requisiti minimi di certezza per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (cfr pag. 5).

Ciò posto, risulta di ovvia evidenza come nella decisione in commento la Corte di legittimità non ha affatto esaminato la fondatezza o meno delle doglianze formulate dalla Reale Immobili in punto di diritto. Ciò, in quanto le censure non potevano essere esaminate essendo volte in realtà a sollecitare un inammissibile intervento in sovrapposizione del giudice di legittimità rispetto ad una decisione del giudice di secondo grado essenzialmente fondata su una valutazione di stretto merito.

I termini della controversia sottoposti all’esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull’affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonchè della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell’ottenimento dell’aggiornamento del canone.

Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella dì indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poichè tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio,il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.

Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. LEVI Giulio – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

L.F.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SIRACUSA 16, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE MARSICO, difeso dall’avvocato FORTUNATO COSIMO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.T.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 479/02 della Corte d’Appello di CATANZARO, seconda sezione civile, emessa il 24/09/02, depositata il 29/10/02, R.G.608/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/05/07 dal Consigliere Dott. Giulio LEVI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con ricorso ritualmente notificato L.F.G. in data 22.11.2000 conveniva in giudizio C.T. esponendo di essere conduttore, in forza di contratto di locazione stipulato in data 15.4.1994 e per un canone mensile di L. 400.000, avente ad oggetto l’immobile di proprietà di quest’ultima dell’immobile sito in (OMISSIS), adibito ad esercizio commerciale;

che la resistente a mezzo racc. manifestava la sua volontà di recedere dal rapporto locativo; che L.F. predisponeva quanto necessario per il trasferimento altrove della propria attività; che L.F. sollecitava il pagamento della indennità di avviamento;

che la resistente, manifestando il suo dissenso, comunicava che il contratto si era automaticamente rinnovato; che il ricorrente invitava la C. a ricevere la consegna dei locali in data 25.9.2000 e ad effettuare il pagamento della indennità, senza sortire esito positivo; che la C. invitava il ricorrente al pagamento delle mensilità di agosto e settembre 2000.

Si costituiva la C. eccependo preliminarmente l’improcedibilità e/o improponibilità della domanda per nullità assoluta della disdetta atteso che la stessa non rispettava i requisiti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29, sostenendo nel merito che alla prima scadenza la resistente aveva richiesto il pagamento degli oneri fiscali derivanti dalla proroga del contratto stesso; che L.F. continuava a dare seguito al contratto provvedendo al pagamento delle mensilità per il periodo aprile- luglio 2000; che, nonostante ciò, il conduttore comunicava la sua intenzione di rilasciare l’immobile chiedendo il pagamento della indennità; che infine quest’ultimo rilasciava l’immobile soltanto in data 11.12.2000 e che pertanto si riteneva illegittima la richiesta di pagamento della indennità vertendosi in ipotesi di recesso unilaterale ad opera del conduttore seguito ad una tacita rinnovazione del contratto spontaneamente eseguito sino al luglio 2000.

Il Tribunale di Castrovillari con sentenza 6.3.2002 rigettava l’eccezione preliminare di improponibilità e/o improcedibilità della domanda; dichiarava il contratto di locazione risolto alla data dell’11.12.2000 per mutuo consenso; condannava il conduttore al pagamento a favore del locatore del canone di locazione relativo al periodo agosto-dicembre 2000; rigettava la domanda della ricorrente per il pagamento della indennità per perdita di avviamento.

Avverso detto sentenza proponeva appello L.F.G..

C.T. si costituiva resistendo al gravame.

La Corte territoriale rigettava l’appello e confermava l’impugnata sentenza.

Ricorre per Cassazione L.F.G. con due motivi.

Non resisteva l’intimata.

DIRITTO

Il ricorso è affidato ai seguenti motivi:

1) Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 29, nonchè insufficiente motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

2) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Con il primo motivo il ricorrente lamenta che la decisione impugnata rileva che la disdetta inviata dal locatore, alla prima scadenza, in mancanza dei requisiti di forma e contenuto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29 debba ritenersi affetta da nullità assoluta.

Assume al riguardo il ricorrente che a quel principio sarebbero stati apportati dei “correttivi” nel senso di potersi al riguardo parlare di nullità “sanabile”, nel caso in cui sia stata manifestata la volontà del conduttore di prestarvi adesione.

Deduce il ricorrente che ciò rimarcherebbe un concetto, quello della prevalente, se non esclusiva, tutela individuale propria del conduttore.

Deduce inoltre il ricorrente che secondo la sentenza del S.C. si ha tutela della stabilità della locazione non abitativa nell’interesse generale dell’economia secondo la ratio ispiratrice della L. n. 392 del 1978.

Deduce infine il ricorrente che, secondo il S.C., la nullità in oggetto non sarebbe deducibile in via di azione o di eccezione, in mancanza della dimostrazione, da parte del soggetto che la fa valere, della necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto ed il conseguente danno alla propria sfera giuridica, senza che sia sufficiente il bisogno di rimuovere una situazione di incertezza, occorrendo pur sempre dimostrare che questa produce un danno giuridicamente rilevante. E sembrerebbe che la sentenza della Corte territoriale avesse addossato sull’attuale ricorrente l’onere probatorio sulla efficacia e validità della illegittima disdetta piuttosto che sulla resistente l’onere di dimostrare la lesione del proprio diritto ed il conseguente danno della propria sfera giuridica a lei derivanti da un atto di cui si eccepisce la nullità pur essendone l’autrice.

Si osserva al riguardo che il S.C. ha affermato che la nullità di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29, comma 4, relativa alla disdetta priva della specificazione dei motivi, è assoluta e, pertanto, è rilevabile sia d’ufficio sia dallo stesso locatore (sent. n. 9373/1995).

Del resto è chiaramente detto dal citato art. 29, comma 4, che nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Per quanto concerne, in particolare, la specificità della disdetta, questa Corte ha avuto modo di precisare che la comunicazione del diniego di rinnovazione non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla L. n. 392 del 1978, art. 29, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perchè, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perchè verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91). Alla specificità della disdetta la giurisprudenza di questa S.C. attribuisce quindi rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo che spettano al conduttore, destinatario della comunicazione, ma anche per l’adeguato espletamento di funzioni riservate al giudice con particolare riguardo allo scrutinio della conformità della pretesa alla fatti specie legale delineata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto. E sotto tale profilo viene in considerazione l’esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, che la L. n. 392 del 1978 persegue anche nell’interesse generale dell’economia, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione.

La sentenza impugnata dunque ha affermato esattamente che la C. aveva interesse a dedurre la nullità della disdetta, intimata a controparte con racc. a.r. 28.12.1998, anche perchè sussisteva una situazione di incertezza sulle sorti successive del contratto, poichè, tra l’altro, il L.F. non aveva manifestato alcuna volontà di aderire alla disdetta, ed anzi aveva mantenuto la disponibilità dell’immobile;

incertezza sulla cessazione del rapporto che, quindi, legittimava la locatrice ad eccepire la nullità della disdetta, laddove viceversa la C. aveva interesse ad ottenere il pagamento a lei spettante a seguito della continuazione del rapporto e di non corrispondere la relativa indennità di avviamento.

Il motivo è quindi da rigettarsi.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta che il rapporto locativo fosse cessato per mutuo consenso, ma l’immobile sarebbe stato rilasciato dal conduttore dopo che era stata instaurata la lite e dopo aver preso atto del rifiuto della locatrice ad eseguire spontaneamente l’obbligo della corresponsione della indennità sopra citata.

Esattamente il giudice di merito ha osservato che a seguito del comportamento delle parti e precisamente a seguito della riconsegna dell’immobile si poteva rinvenire una concorde volontà delle parti di prevedere una cessazione anticipata consensuale del rapporto.

Trattasi di accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimità.

Il motivo va quindi rigettato.

In mancanza di difese svolte dalla parte intimata non vi è luogo a pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Nulla per spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 31 maggio 2007.
Depositato in Cancelleria il 14 settembre 2007