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Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 6 febbraio 2013, n. 2840

Carlo Troiani — Sun, 30 Mar 2014 16:03:48 +0000

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8575/08) proposto da:

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), entrambi rappresentati e difesi, in virtu’ di procura a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in (OMISSIS);

- controricorrente -

CONDOMINIO di V. (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

- intimato -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 593 del 2007, depositata il 7 febbraio 2007 (e non notificata);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9 gennaio 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
uditi gli Avv.ti (OMISSIS) per i ricorrenti e (OMISSIS) (per delega) nell’interesse del controricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso, in via principale, per l’inammissibilita’ del ricorso e, in linea subordinata, per il suo rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1997 ritualmente notificato, il sig. (OMISSIS) conveniva, dinanzi al Tribunale di Roma, il Condominio di via (OMISSIS) e, sulla premessa di essere proprietario dell’appartamento ubicato al piano 5 int. 23, interessato – unitamente al soprastante lastrico solare (anche di sua esclusiva proprieta’) – da fenomeni di dissesto e da numerose fessurazioni dovute all’omessa manutenzione da parte del predetto Condominio, chiedeva che quest’ultimo venisse condannato ad eliminare il dissesto delle strutture del proprio appartamento ovvero a rifondergli le spese sostenute a tal fine, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata utilizzazione dell’immobile. Nella costituzione del convenuto Condominio (che formulava, a sua volta, anche domanda riconvenzionale per l’ottenimento della condanna dell’attore all’esecuzione degli interventi necessari per risanare la compromessa stabilita’ dell’edificio dovuta alla sopraelevazione dell’ultimo piano), il Tribunale adito, all’esito dell’espletata istruzione probatoria, con sentenza n. 15213 del 2002, accoglieva la domanda principale e rigettava quella riconvenzionale, condannando, percio’, il predetto Condominio al pagamento, in favore dell’attore e per il titolo dal medesimo dedotto in giudizio, della somma di euro 74.971,00, oltre interessi e detratta la quota dallo stesso (OMISSIS) dovuta, nonche’ alla rifusione delle spese giudiziali.

Interposto appello da parte del menzionato Condominio e nella costituzione dell’appellato, la Corte di appello di Roma, con sentenza n. 593 del 2007 (depositata il 7 febbraio 2007), in parziale accoglimento del formulato appello (che rigettava nel resto), determinava in euro 60.683,88 (con esclusione della richiesta rivalutazione), la somma che il Condominio appellante avrebbe dovuto rimborsare al (OMISSIS), ferma restando la detrazione della quota dovuta da quest’ultimo, con gli interessi legali dalla domanda; la Corte capitolina, inoltre, compensava integralmente tra le parti le spese del grado. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale respingeva le doglianze relative alle contestazioni degli esiti della C.T.U. esperita in primo grado, sulla cui scorta era emersa anche la sussistenza delle condizioni di urgenza ed indispensabilita’ previste dall’articolo 1134 c.c. in ordine ai lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare e di ristrutturazione delle mura perimetrali; il giudice di appello rilevava anche l’infondatezza del motivo attinente al mancato assolvimento dell’onere probatorio, da parte del (OMISSIS), con riferimento alla complessita’ della spesa sostenuta per i predetti lavori, per la quale, tuttavia, doveva ritenersi la natura di debito di valuta e non di valore, con la conseguente esclusione della rivalutazione monetaria.

Avverso la suddetta sentenza di appello (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS), quali condomini dell’edificio sito in v. (OMISSIS), riferito a cinque motivi, avverso il quale si e’ costituito, in questa fase, con controricorso il solo intimato (OMISSIS).

Il difensore dei ricorrenti ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Occorre farsi carico, in primo luogo, dell’eccezione di inammissibilita’ del proposto ricorso, sollevata dal controricorrente, in base alla prospettazione che, pur non contestandosi la qualita’ di condomini – dell’edificio sito in (OMISSIS) – dei due ricorrenti, agli stessi non sarebbe riconoscibile la legittimazione ad agire in giudizio (per come esercitata con il formulato ricorso), poiche’ la controversia in questione non atterrebbe alla tutela di un bene comune, se non nel senso che presupposto del diritto di credito fatto valere dallo stesso (OMISSIS) era il compimento di opere edilizie di risanamento di parti dell’edificio condominiale, circostanza, tuttavia, da ritenersi insufficiente a far configurare la condizione essenziale su cui e’ fondato il principio della necessaria comunanza inscindibile dell’interesse di ciascun comproprietario verso il bene comune che ne giustifica la legittimazione a partecipare al giudizio.

1.1. Rileva il collegio che l’avanzata eccezione e’ destituita di fondamento e deve, percio’, essere respinta.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 6856 del 1993; Cass. n. 2392 del 1994; Cass. n. 8842 del 2001; Cass. n. 12588 del 2002; Cass. n. 9206 del 2006; Cass. n. 10717 del 2011 e Cass. n. 14765 del 2012), configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalita’ giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facolta’ di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che non sussistono impedimenti a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell’amministratore. Pertanto, con riferimento al caso di specie, essendo pacifica la qualita’ di condomini dei due ricorrenti (oltretutto comprovata documentalmente dal titolo di proprieta’ ritualmente prodotto e non contestato) ed attenendo indiscutibilmente la controversia alla tutela di un bene comune e, quindi, alla difesa di diritti inerenti l’edificio condominiale oltre che, mediatamente, degli interessi patrimoniali “pro quota” dei medesimi ricorrenti, deve affermarsi che sussiste la loro legittimazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

2. Cio’ posto, con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto la violazione e falsa applicazione degli articoli 1126, 1134, 2051 e 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, formulando, ai riguardo, il seguente quesito di diritto (in virtu’ dell’articolo 366 bis c.p.c. “ratione temporis” applicabile nella specie, trattandosi di un ricorso per cassazione proposto avverso una sentenza pubblicata il 7 febbraio 2007 e, quindi, nella vigenza di detto articolo): “dica la Corte adita se la disposizione dell’articolo 1126 c.c., il quale regola la ripartizione tra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisca solo alle riparazioni dovute a vetusta’ e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione, o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario e se, in caso di difetti originari o di progettazione dell’opera, competa, in via esclusiva al proprietario del lastrico solare ex articolo 2051 c.c. il ripristino delle parti strutturali, rimanendo esclusa la relativa spesa ai sensi dell’articolo 1134 c.c. anche in caso di urgenza”.

3. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno denunciato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1105 e 2697 c.c., nonche’ il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. Quanto alla dedotta violazione di legge risulta indicato il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino che si sostituisce all’amministratore deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’articolo 1134 c.c., ossia la necessita’ di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, e se detto presupposto non debba essere escluso dalla circostanza che e’ gia’ in corso giudizio per la condanna del Condominio all’esecuzione dell’opera stessa”. Con riferimento al vizio motivazionale i ricorrenti deducono l’errore del giudice del gravame con riferimento alla circostanza che, nonostante fosse stato confermato nelle conclusioni in primo grado da parte del (OMISSIS) come al momento della proposizione della domanda i lavori per i quali era stato concesso il rimborso della relativa spesa non fossero iniziati, aveva ignorato che, allo stato, avrebbero dovuto essere informati degli eventi l’amministratore e i condomini, evidenziando che tale errore era aggravato dal fatto che, malgrado fosse in corso controversia sul punto, era stata attribuita ai condomino sostituitosi all’amministratore la facolta’ di decidere in sostituzione e per il condominio.

4. Con il terzo motivo i ricorrenti hanno censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1226 e 2697 c.c. in relazione agli articoli 132, 61, 115 e 116 c.p.c., nonche’ per ulteriore contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ex articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. Ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. i ricorrenti hanno indicato il seguente quesito di diritto con riferimento alla violazione ricondotta all’articolo 360 c.p.c., n. 3: “dica la Corte se, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino che si sostituisce all’amministratore deve fornire precisi elementi di prova inerenti l’esborso delle somme dallo stesso speso oltre alla verificatasi impossibilita’ nella circostanza di non aver potuto avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, e cio’ ex articolo 1134 c.c. e, se nella medesima circostanza, possa invocarsi, per la prova, il criterio sussidiario dell’equita’, riservato ex lege o a situazione contrattuali ben determinate od all’azione di risarcimento del danno”. Quanto al vizio motivazionale i ricorrenti hanno evidenziato che il giudice di appello era incorso nel medesimo errore del Tribunale di primo grado rimettendosi per la decisione esclusivamente alla valutazione del c.t.u. per fissare il “quantum” del rimborso, nonostante le somme fossero, se pur espressamente contestate, relative alla valutazione dei lavori eseguiti, senza che, tuttavia, fosse stato fornito alcun elemento di prova in ordine al pagamento di somme da parte del (OMISSIS), che erano facilmente documentabili in corso di caso. Pertanto, non sarebbe stato onere del Condominio convenuto rendere la prova idonea ma competeva all’attore integrare la c.t.u. con elementi atti a determinare esattamente il “quantum” del rimborso eventualmente a lui dovuto, ove fossero sussistiti i presupposti di cui all’articolo 1134 c.c., u.p..

5. Con il quarto motivo i ricorrenti hanno prospettato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1126, 1294, 1299, 1123 e 1282 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, formulando in merito il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se per aver il rimborso della spesa ex articolo 1134 c.c. affrontata dal condomino per conservare la cosa comune, questi debba richiederne “pro quota” ex articoli 1123 e 1126 c.c. i relativi importi ai singoli condomini, secondo i principi di cui agli articoli 1294 e 1299 c.c., con gli interessi compensativi dai singoli esborsi al soddisfo”.

6. Con il quinto motivo i ricorrenti hanno inteso far valere la violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 336 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, esponendo, al riguardo, il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se il giudice del gravame, una volta riformata anche in un sol punto la sentenza impugnata, debba riformare la stessa anche sul punto inerente le spese di lite, come liquidate in primo grado, con una diversa distribuzione tra le parti delle stesse, in relazione alle reciproche soccombenze”.

7. Cominciando dall’esame del primo motivo, il collegio rileva che esso e’ fondato e deve essere, quindi, accolto per le ragioni di seguito spiegate.

Con tale doglianza – mediante la quale i ricorrenti deducono, in effetti, anche un vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata – hanno, oltre alla dedotta violazione di legge compendiata nel riportato quesito di diritto, esplicitato la sintesi del suddetto vizio logico nel senso che la Corte di appello, nel confermare la sentenza di primo grado, si era posta in contrasto con il disposto di cui agli articoli 1126 e 2051 c.c. ed era risultata lesiva del diritto del Condominio nella misura in cui aveva inadeguatamente motivato sul fatto decisivo e controverso del giudizio relativo alla mancata valorizzazione della distinzione tra spese di manutenzione e ricostruzione necessarie per vetusta’ o cattiva manutenzione e spese resesi necessarie per carenze o vizi costruttivi della copertura. In proposito, in presenza di concause nelle infiltrazioni manifestatesi nell’appartamento del (OMISSIS), determinate in parte da vetusta’ e in parte riconducibili a possibili vizi costruttivi, i ricorrenti hanno dedotto che sarebbe stato onere dell’attore in primo grado (e, quindi, dello stesso (OMISSIS)) dimostrare il suo credito in relazione alle presunte ed invocate responsabilita’ del Condominio convenuto. Diversamente, quest’ultimo sarebbe rimasto penalizzato (come si era, in effetti, verificato), in difetto di univoci elementi anche contabili, il cui onere di produzione incombeva al medesimo attore, circa la differenza delle relative imputazioni di spesa, con l’addebito, a suo carico, della spesa, nella quota di spettanza dei due terzi, relativa sia ai costi inerenti la vetusta’ del solaio che a quelli indispensabili per l’esecuzione delle opere dirette a rimediare ai vizi costruttivi dell’opera di esclusiva proprieta’ del (OMISSIS).

A fronte della prospettazione in questi termini della censura principale posta a fondamento del gravame, la Corte territoriale (v. pagg. 4-5 della motivazione), pur asserendo che la sopraelevazione (con particolare riferimento all’appartamento del (OMISSIS)) non aveva arrecato e ne’ arrecava, per modalita’ di costruzione, alcun danno alla stabilita’ del fabbricato condominiale (oggetto della domanda riconvenzionale proposta in primo grado dal Condominio convenuto), stabilisce, poi, ponendo riferimento “per relationem” alla sentenza di primo grado, che il Condominio stesso era tenuto a sostenere la spesa necessaria per il rifacimento della parte esterna delle mura perimetrali e per il rifacimento del lastrico solare, senza, tuttavia, dare conto della determinazione effettiva dell’origine dei danni ed, anzi, prescindendo dal concreto accertamento sul se le cause degli stessi fossero riconducibili anche a vizi costruttivi. In altri termini, la Corte capitolina, con l’adottato percorso motivazionale, non ha adeguatamente risposto alla predetta censura mossa dall’appellante, non cogliendone appieno te ragioni poste alla sua base, poiche’ non ha indicato, in modo univoco, quali fossero la natura e l’origine dei vizi effettivamente afferenti alle parti condominiali e, quindi, quale fosse la reale ragione di addebito – e, percio’, di imputazione – dell’onere economico per l’esecuzione delle riparazioni posto a carico del Condominio. Cosi’ regolandosi la Corte di secondo grado non ha congruamente considerato la portata effettiva dalla principale doglianza dell’appellante Condominio in ordine alla possibile erroneita’ dell’applicazione del disposto di cui agli articoli 1126 e 2051 c.c. in relazione alle spese sostenute dal (OMISSIS) per l’integrale rifacimento del lastrico solare, senza, cioe’, considerare e dare compiutamente conto che tali spese avrebbero potuto essere impiegate anche per l’eliminazione di vizi costruttivi del suddetto lastrico (di esclusiva proprieta’ del medesimo (OMISSIS)), il cui onere non poteva essere fatto ricadere sul Condominio. A tal proposito, in punto di diritto, si osserva che, secondo la univoca giurisprudenza di questa Corte (che non risulta in alcun modo valorizzata dal giudice di appello), in tema di condominio, la disposizione dell’articolo 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetusta’ e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; pertanto, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilita’ relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio (cfr. Cass. n. 5925 del 1993; Cass. n. 6060 del 1998 e, da ultimo, Cass. n. 9084 del 2010). In altri termini, mentre per i vizi riconducibili a vetusta’ e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione (v. Cass., S.U., n. 3672 del 1997; Cass. n. 5848 del 2007 e Cass. n. 4596 del 2012) l’articolo 1126 c.c. (secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ovvero nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo), con riferimento alla responsabilita’ per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica il disposto dell’articolo 2051 c.c., con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del Condominio.

Non avendo la Corte capitolina individuato adeguatamente l’origine e la natura delle cause determinatrici dei danni dedotti dal (OMISSIS) e non avendo provveduto, percio’, ad operare la necessaria distinzione tra i suddetti vizi ed i correlati titoli di responsabilita’, verificando, in concreto, la sussistenza dei presupposti per far luogo all’applicazione dei principi giuridici appena indicati, con la determinazione della corretta ripartizione delle relative spese (sufficientemente riscontrate sul piano probatorio) in funzione delle rispettive ragioni di imputabilita’, il primo motivo del ricorso deve essere accolto, con relativa cassazione in proposito della sentenza impugnata.

8. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, va accolto il primo motivo del ricorso, con il conseguente assorbimento degli altri motivi (il cui esame e’ logicamente dipendente dalla risoluzione della questione preliminare involta dalla prima doglianza) e la cassazione sul punto della sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Roma che si conformera’ ai principi di diritto enunciati nel precedente paragrafo 7) e rielaborera’, in termini congrui ed adeguatamente logici (in applicazione degli stessi principi giuridici), la relativa motivazione in ordine all’aspetto censurato con il motivo accolto.

Allo stesso giudice di rinvio e’ demandata anche la regolazione delle spese della presente fase di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.

Cassazione Civile, sezione II, 21 settembre 2011, n. 19223

Carlo Troiani — Sun, 09 Mar 2014 11:07:27 +0000

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 933/06) proposto da:

G.S. (OMISSIS), rappresentata e difesa, in forza

di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv.to ABBADESSA Antonio del foro di Roma ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Silvio Pellico n. 44;

- ricorrente -

contro

Condominio di (OMISSIS), M. G., P.A., A.S. e G.M., domiciliati presso lo studio dell’Avv.to Donato Barone del foro di Roma;

- intimati non costituiti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 4933 depositata il 17 novembre 2004.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 14 luglio 2011 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to Antonio Abbadessa, per parte ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Vittorio Eduardo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 30 giugno 1994 G.S., in qualita’ di condomina dello stabile, evocava, dinnanzi al Tribunale di Roma, il Condominio di (OMISSIS) chiedendo che venisse dichiarata la nullita’ della Delib. 28 maggio

1994, nella parte in cui nominava quale amministratore del condominio la sig.ra G.A..

Instaurato il contraddittorio, senza che il convenuto si costituisse, il Tribunale adito, acquisita la documentazione, in accoglimento della domanda attorea, dichiarava la nullita’ della delibera condominiale in contestazione relativamente alla nomina dell’amministratrice, condannando lo stesso convenuto alla rifusione delle spese processuali.

In virtu’ di appello interposto dal Condominio, nonche’ dai condomini M.G., P.A., A.S. e G. M., con il quale veniva censurata la decisione del giudice di prime cure per avere erroneamente annullato la delibera de qua sulla base dell’argomentazione che la nomina dell’amministratore non era prevista in nessun punto dell’ordine del giorno, mentre l’attrice aveva dedotto l’eccezione di nullita’ per mancanza del numero legale, essendosi peraltro limitata l’assemblea solo a “proporre” il nuovo amministratore, la Corte di appello di Roma, nella resistenza della appellata che preliminarmente eccepiva la carenza di legittimazione dei condomini appellanti, in accoglimento dell’appello, rigettava la domanda attorea.

A sostegno dell’adottata sentenza, la corte territoriale evidenziava che non poteva trovare accoglimento l’eccezione di difetto di legittimazione sollevata dall’appellata dal momento che essendo il Condominio un ente di gestione e non gia’ un ente giuridico, non privava ciascuno dei singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti l’immobile condominiale.

Nel merito, assumeva che dall’esame del verbale dell’assemblea tenuta il 28.6.1994, la cui convocazione all’ordine del giorno prevedeva la voce “dimissioni amministratore”, si evinceva che l’assemblea aveva accettato le dimissioni dell’amministratore, proposto quale nuovo amministratore la sig.ra G.A. e seppure era stato aggiunto che “il passaggio degli atti avverra’ secondo la consuetudine”, cio’ non significava avere deliberato alcuna nomina di amministratore in sostituzione del dimissionario, per cui mancava qualsiasi interesse della appellata ad impugnare la delibera de qua.

Avverso l’indicata sentenza della Corte di appello di Roma ha proposto ricorso per cassazione al G., che risulta articolato su due motivi.

Nessuno degli intimati si e’ costituito.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce la nullita’ della sentenza per carenza di legittimazione degli appellanti per violazione degli artt. 1130, 1131 c.c. e art. 1136 c.c., comma 4, e degli artt. 100 e 344 c.p.c., nonche’ la nullita’ della procura per violazione degli artt. 82 e 83 c.p.c., con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 4.

In primo luogo la ricorrente denuncia la nullita’ dell’atto di appello perche’ proposto dall’Amministratore privo dei poteri in quanto non autorizzato da alcuna delibera assembleare, essendosi peraltro nella specie verificata la situazione per cui l’amministratore, avv.to Donato Barone, ha proposto appello difendendo lui stesso il condominio, senza alcuna delibera. Inoltre i condomini appellanti – M., P., A. e G. – non avendo partecipato al giudizio di primo grado e non potendo intervenire ai sensi dell’art. 344 c.p.c., difettano della necessaria legittimazione ad impugnare la sentenza del giudice di primo grado, rilevando, altresi’, l’illeggibilita’ delle firme apposte in procura.

La denuncia seppure sussunta sotto un unico motivo formula due diverse doglianze: l’una relativa all’eccezione di carenza di legittimazione dei condomini appellanti, a norma dell’art. 344 c.p.c., l’altra riguardante la nullita’ della procura del condominio per difetto di autorizzazione.

Quanto alla prima censura si osserva che questa corte ha avuto occasione di affermare (v. Cass. 29 agosto 1997 n. 8257; Cass. 12 marzo 1994 n. 2393) che il principio per cui essendo un condominio un ente di gestione sfornito di personalita’ distinta da quella dei suoi partecipanti, resistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, ne’ quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso, non trova applicazione nei riguardi delle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell’amministratore, quindi con finalita’ di gestione del servizio comune, inteso in senso strumentale, tendono ad soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o piu’ partecipanti, con la conseguenza che in tale controversia la legittimazione ad agire e quindi ad impugnare spetta in via esclusiva all’amministratore, con esclusione della possibilita’ di impugnazione da parte del singolo condomino (v. in tale senso piu’ di recente Cass. 29.1.2009 n. 2396).

Ne consegue che l’appello proposto da M.G., P. A., A.S. e G.M. andava dichiarato inammissibile, essendo fondata l’eccezione di mancanza di legittimazione ad impugnare, sollevata dalla ricorrente nei loro confronti; sicche’ la sentenza in parte qua deve essere cassata.

Di converso, l’ulteriore questione circa l’eccezione di nullita’ della procura rilasciata nell’atto di appello dal Condominio e’ inammissibile.

Invero, come si evince dal contesto del motivo attentamente esaminato, la ricorrente non addebita al giudice di appello l’omessa rilevazione d’ufficio, in assenza di eccezione dell’appellata, della nullita’ della procura apposta a margine del ricorso di secondo grado. e’ evidente, dunque, che l’eccezione d’improcedibilita’ dell’appello per nullita’ della relativa procura non venne sollevata nel secondo grado; infatti, la Corte di appello capitolina non fa alcun richiamo a tale eccezione.

Se ne deduce che l’eccezione in esame e’ stata proposta per la prima volta in questa sede di legittimita’.

Com’e’ noto, in cassazione non e’ consentita la proposizione di nuove questioni di diritto, ancorche’ rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, quando esse presuppongano o comunque richiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Suprema Corte (cfr. fra le tante Cass. 12 febbraio 1993 n.1772; Cass. 30 marzo 1995 n. 3810).

E’ poi di tutta evidenza che la decisione della questione prospettata postula accertamenti di fatto e valutazioni (esame di documenti prodotti in relazione alle norme citate), inammissibili in questa sede.

E se anche in fattispecie processuali analoghe si e’ deciso, sia pure in tempi non recenti, che la nullita’ di atti processuali, verificatasi nei pregressi gradi del giudizio di merito (in tema di legittimazione ad causam, di difetto di legittimazione processuale, di nullita’ del procedimento sotto il profilo della non integrita’ del contraddittorio), puo’ essere eccepita per la prima volta in cassazione o da questa rilevata anche d’ufficio, anche se richiede indagini ed accertamenti di fatto, va tuttavia osservato che “tali accertamenti debbono potersi compiere sui documenti e sugli altri elementi gia’ acquisiti al processo”, non essendo ammissibile la produzione di nuovi documenti nemmeno sotto il profilo che essi riguarderebbero la nullita’ della sentenza impugnata, perche’ la nullita’ cui fa riferimento la norma dell’art. 372 c.p.c., e’ solo quella che inficia la sentenza in se’ direttamente e non gia’ anche quella che sia effetto di altra nullita’ che riguardi il procedimento.

La ragione della limitazione sta nella natura e nella funzione del giudizio di cassazione, che vuole essere giudizio sul processo e quindi giudizio di valore sui dati del processo, e non puo’ quindi di regola consentire la deduzione o la prova di fatti nuovf (in tal senso vedasi: Cass. Sez. Unite 23 marzo 1963 n. 738; Cass. 12 agosto 1963 n. 2299; 30 marzo 1966 n. 845; piu’ di recente, Cass. 23.12.1998 n. 12843; Cass. 8.5.2006 n. 10437; nello stesso senso, con riferimento a negozi di natura sostanziale Cass. 30 aprile 1979 n, 2515; Sez. Un. 24 marzo 1976 n. 1035; 3 gennaio 1984 n. 11; Sez. Un. 3 novembre 1986 n. 6418; 15 febbraio 1992 n. 1873).

Cio’ premesso in linea di diritto, va rilevato in punto di fatto che la ricorrente non ha affatto dimostrato che, sulla base di documenti o di altri elementi ritualmente acquisiti nei pregressi gradi di merito, questa Corte potrebbe e quindi dovrebbe rilevare anche d’ufficio la nullita’ della procura in questione, con le relative conseguenze.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1129, 1130 c.c. e art. 1136 c.c., comma 4, nonche’ insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia prospettato dalla parte e comunque rilevabile di ufficio,con riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, per avere la Corte di merito erroneamente interpretato il verbale dell’assemblea in contesa dal momento che con l’accettazione delle dimissioni dell’amministratore uscente, l’adunanza doveva in ogni caso provvedere alla nomina di un nuovo amministratore, incombendo altresi’ l’obbligo di dare esecuzione alla delibera con il passaggio delle consegne (artt. 1129 e 1130 c.c.). Inoltre il giudice del gravame e’ incorso nella violazione dell’art. 1362 c.c., applicabile anche alle delibere assembleari, che impone al giudice di ricercare la comune volonta’ delle parti e cio’ omettendo di motivare i passaggi logici-giuridici sopra esposti.

La Corte rileva l’infondatezza delle dette complessive censure che, per evidenti ragioni di ordine logico e per economia di trattazione, possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza riguardando tutte, sia pur sotto profili diversi, le stesse problematiche (interpretazione delibera condominiale del 28.5.1994 e poteri dell’assemblea condominiale) e, in parte, le stesse disposizioni normative (artt. 1129, 1130, 1136, 1362 c.c.). Cio’ posto occorre osservare che, come questa Corte ha avuto modo di chiarire, la delibera condominiale va interpretata secondo i criteri ermeneutici previsti dall’art. 1362 c.c., e segg. ed il relativo compito e’ affidato al giudice del merito (tra le tante, sentenze: Cass. 28.2.2006 n. 4501; Cass. 27.8.2002 n. 12556; Cass. 24.1.2001 n. 971; Cass. 20.3.1998 n. 2968; Cass. 8.3.1997 n. 2101; Cass. 25.10.1980 n. 5759). Nello svolgere detto compito di interpretazione il Giudice di merito deve innanzitutto tener presente l’elemento letterale, come dato da cui emerge in modo diretto ed immediato la volonta’ delle parti, e, quindi, nel caso in cui questo si appalesi insufficiente, in quanto le espressioni usate siano equivoche o poco chiare, procedere alla indagine sulla volonta’ con l’ausilio graduale degli altri canoni interpretativi sussidiari indicati nell’art. 1362 c.c., e segg., facendo segnatamente ricorso all’altro indefettibile criterio del comportamento delle parti ed a quello della conservazione degli effetti della volonta’, che impone all’interprete di conferire alle espressioni letterali un qualche effetto giuridicamente apprezzabile anziche’ nessun effetto o un significato meramente programmatico.

In particolare l’indagine compiuta dal giudice del merito al fine di stabilire se la delibera condominiale adottata con l’accettazione delle dimissione dell’amministratore uscente, abbia comportato o meno anche la nomina del nuovo amministratore involge un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimita’ se sorretto da corretta ed adeguata motivazione.

Nella specie il giudice di appello ha proceduto alla valutazione del significato letterale e logico delle espressioni adoperate nella delibera in questione ed ha ampiamente giustificato tale valutazione insindacabile in questa sede di legittimita’ in quanto sorretta da adeguata e congrua motivazione immune da vizi logici o giuridici.

Le censure mosse dalla G. relative al lamentato errore che sarebbe stato commesso dalla corte territoriale nel ravvisare nella delibera 28.5.1994 solo una “proposta” di nomina della sig.ra G.A. quale nuovo amministratore, ossia la presentazione della sua candidatura – e non gia’ la sua nomina nell’incarico e si risolvono essenzialmente in una indagine di fatto affidata al giudice del merito e censurabile in sede di legittimita’ solo per il caso di insufficienza o contraddittorieta’ di motivazione tale da non consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione, ovvero per il caso di violazione delle regole ermeneutiche. In questa sede di legittimita’ la censura dell’interpretazione data dai giudici di merito alla delibera in questione, puo’ essere formulata sotto due distinte angolazioni: denunciando l’errore di diritto sostanziale per non essere state rispettate le regole di ermeneutica dettate dall’art. 1362 c.c., e segg.; ovvero investendo la coerenza formale del ragionamento attraverso il quale la sentenza impugnata e’ pervenuta a ricostruire il contenuto della delibera e la volonta’ dell’assemblea dei condomini.

Nel caso in esame, come rilevato, la corte distrettuale ha ampiamente giustificato il proprio convincimento e la propria valutazione: sul punto il procedimento logico-giuridico sviluppato nell’impugnata decisione e’ coerente e razionale; il giudizio di fatto in cui si e’ concretato il risultato dell’interpretazione della deliberazione condominiale e’ fondato su un’indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da motivazione adeguata e corretta.

D’altro canto il ricorso nell’evidenziare che la corte di appello si sarebbe discostata dai canoni interpretativi legali perche’ l’accettazione delle dimissione dell’amministratore uscente avrebbe dovuto comportare necessariamente la nomina di un nuovo amministratore, non tiene conto che l’amministratore dimissionario rimane comunque in carica sino alla sua sostituzione per gli adempimenti di ordinaria amministrazione.

Deve pertanto ritenersi corretta l’operazione ermeneutica compiuta dal giudice del merito: cio’ rende manifesto che la ricorrente ha inteso investire il “risultato” interpretativo raggiunto; il che e’ inammissibile in questa sede.

Da quanto precede deriva logicamente l’infondatezza delle critiche (sviluppate con la prima parte del secondo motivo di ricorso) concernenti l’asserita violazione degli artt. 1129, 1130 e 1136 c.c.. per la parte concernente i poteri e le attribuzioni dell’assemblea in tema di successione degli amministratori (v. Cass. 27.8.2002 n. 12556).

In conclusione, va accolto il primo motivo del ricorso in ordine al difetto di legittimazione dei condomini, mentre va rigettato per il resto il ricorso.

Poiche’ l’appello presentato dai condomini era improponibile, ne consegue la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 382 c.p.c..

In considerazione della mancata costituzione degli intimati, nulla va disposto in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo del ricorso in ordine al difetto di legittimazione dei condomini, cassando sul punto la sentenza impugnata senza rinvio; rigetta per il resto il ricorso.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda CIVILE, il 14 luglio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011

Cassazione Civile, sezione II, 21 settembre 2011, n. 19223

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -

Dott. MATERA Lina – Consigliere -

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 933/06) proposto da:

G.S. (OMISSIS), rappresentata e difesa, in forza

di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv.to ABBADESSA Antonio del foro di Roma ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Silvio Pellico n. 44;

- ricorrente -

contro

Condominio di (OMISSIS), M. G., P.A., A.S. e G.M.,

domiciliati presso lo studio dell’Avv.to Donato Barone del foro di Roma;

- intimati non costituiti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 4933 depositata il 17 novembre 2004.

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 14 luglio 2011 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;

udito l’Avv.to Antonio Abbadessa, per parte ricorrente;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Vittorio Eduardo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1994, nella parte in cui nominava quale amministratore del condominio la sig.ra G.A..

Avverso l’indicata sentenza della Corte di appello di Roma ha proposto ricorso per cassazione al G., che risulta articolato su due motivi.

Nessuno degli intimati si e’ costituito.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Di converso, l’ulteriore questione circa l’eccezione di nullita’ della procura rilasciata nell’atto di appello dal Condominio e’ inammissibile.

Se ne deduce che l’eccezione in esame e’ stata proposta per la prima volta in questa sede di legittimita’.

In conclusione, va accolto il primo motivo del ricorso in ordine al difetto di legittimazione dei condomini, mentre va rigettato per il resto il ricorso.

Poiche’ l’appello presentato dai condomini era improponibile, ne consegue la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 382 c.p.c..

In considerazione della mancata costituzione degli intimati, nulla va disposto in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo del ricorso in ordine al difetto di legittimazione dei condomini, cassando sul punto la sentenza impugnata senza rinvio; rigetta per il resto il ricorso.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda CIVILE, il 14 luglio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011

DEPOSITATO IL 21/09/2011

UDIENZA DEL 14/07/2011

SEZIONE 2

TIPO SENTENZA S

ANNO/NUMERO 2011/19223

NumeroSentenza 19223

AnnoSentenza 2011

NRG 2006/933

Corte di Cassazione, Sezioni Unite, Sentenza 8 aprile 2002, n. 5035

Carlo Troiani — Thu, 06 Mar 2014 14:55:01 +0000

[OMISSIS]

FATTO

Con decreto ingiuntivo n. 42 del 1985, il Pretore di Salerno ingiunse a Vincenzo Cirino di pagare, in favore del Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di quella città, la terza rata delle spese condominiali approvate con delibera del 10 luglio 1984.

Vincenzo Cirino propose opposizione, che fu respinta dal Pretore.

Pronunciando sull’appello proposto da Alfredo Cirino, Pierluigi Cirino e Angela Sica, nella qualità di eredi di Vincenzo Cirino, il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 1001/97 del 07.01.1997/19.04.1997, respinse l’appello e compensò integralmente le spese processuali.

Nella sentenza è detto che Vincenzo Cirino non aveva comunicato il trasferimento di proprietà a favore della società Alpier S.r.l., avvenuto come da atto per notaio Pisani del 12.01.1983 in epoca precedente alla delibera condominiale (10.7.1984) di approvazione e riparto delle spese, ma aveva continuato ad esercitare i poteri afferenti alla posizione di condomino. Nell’ipotesi di alienazione di una porzione dell’edificio in condominio, occorre una iniziativa del nuovo acquirente o dell’alienante idonea a rendere nota la nuova titolarità della proprietà separata: altrimenti, il condomino, che non comunichi il trasferimento e continui a presentarsi come proprietario, persiste ad essere obbligato.

La sentenza ha anche aggiunto che l’interpretazione della contestata clausola 2 dell’atto notar Giuliani del 13.4.1964 di acquisto dell’immobile in capo al Cirino – concernente l’esonero da tutti i diritti ed i doveri condominiali, nonché dal contributo per eventuali spese straordinarie – andava effettuata nel senso che l’esonero era limitato e riconducibile al solo ambito di quei beni comuni non utilizzabili sulla scorta della ubicazione strutturale dell’immobile condominiale. Ed in effetti, posto che i cespiti trasferiti non avevano accesso dai due portoni del palazzo, ma soltanto dalla strada, evidentemente l’esonero riguardava solo le parti condominiali che, per loro struttura, non erano utilizzabili, essendo illogica l’interpretazione di esonero totale dall’obbligo contributivo, dovendo ritenersi la permanenza nella titolarità del condomino della comproprietà delle altre parti comuni.

Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione Alfredo e Pierluigi Cirino e Angela Sica in base a tre motivi.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

Il Primo Presidente della Corte di Cassazione ha investito le Sezioni Unite della decisione del ricorso, su richiesta della seconda sezione civile della stessa Corte la quale, con ordinanza del 17.05/16.10.2000, ha rilevato l’esistenza di contrasto circa la titolarità in capo al condomino, che ha alienato la sua porzione immobiliare, delle obbligazioni per le spese per le parti comuni e della susseguente legittimazione passiva nei confronti dell’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero dei crediti condominiali, in quanto, secondo un certo orientamento, il principio dell’apparenza del diritto può essere applicato anche in tema di condominio negli edifici per individuare il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali, mentre, secondo un altro orientamento, legittimato passivo è il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con i tre motivi di cui si compone la impugnazione i ricorrenti denunciano:

a) violazione degli artt. 1123 c.c., 63 disp. att. c.c., 630 n. 1 c.p.c., nonché violazione dei principi generali di diritto in ordine alla legittimazione passiva delle parti. Assumono che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero delle quote di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non, anche, chi possa apparire tale, difettando nei rapporti fra condominio, che è ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela del terzo in buona fede.

b) violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c.; violazione dell’art. 360 n. 5 per omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione in ordine ai criteri da adottarsi per pervenire all’interpretazione del patto di cui all’art. 2 dell’atto notaio Giuliani, e alla sua interpretazione; violazione e falsa applicazione degli artt. 1118 e 1123 c.c., 360 n. 1 c.p.c.. Sostengono i ricorrenti che la sentenza non contiene motivazione in ordine alle ragioni per le quali non si potesse, come richiesto, procedere ad interpretazione letteraria del patto in base al quale è stato escluso tra venditore ed acquirente il pagamento delle spese di condominio.

c) violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. per omessa pronuncia in relazione al punto relativo all’opponibilità al Condominio del patto di cui all’art. 2. Rilevano i ricorrenti che il Tribunale, benché con il secondo motivo di gravame gli appellanti avessero censurato la sentenza sul punto in cui afferma che il patto non era opponibile al Condominio, ha omesso ogni pronuncia sul punto.

2. In relazione alla questione sottesa al primo mezzo impugnatorio – se in tema di ripartizione delle spese condominiali sia passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero delle quote di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare ovvero chi possa apparire tale – la causa è stata, come detto, rimessa all’esame di questo Collegio per composizione di contrasto di giurisprudenza.

3. Il denunciato contrasto effettivamente sussiste perché mentre un orientamento giurisprudenziale (per la verità più remoto e quasi superato, ma di recente riproposto unicamente da Cass. 20.3.1999 n. 2617) è nel senso che debba continuare ad essere sottoposto al pagamento degli oneri condominiali il venditore di una unità immobiliare facente parte dell’edificio condominiale, il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà, ha continuato ad esercitare i diritti apparenti del condomino (Cass. 14.2.1981 n. 907; 16.11.1984 n. 5818; 1.9.1990 n. 9079); altro, e più attuale, indirizzo giurisprudenziale, invece, al contrario ritiene che obbligato al pagamento delle spese condominiali, e quindi legittimato passivo, sia il vero proprietario della porzione immobiliare (Cass. 3.4.2001 n. 4866; 19.4.2000 n. 5122; 8.8.1998 n. 6653; 27.6.1994 n. 6187).

4. L’orientamento giurisprudenziale, che ritiene l’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, si fonda sulle seguenti considerazioni.

4.a. Innanzitutto rileva che lo stesso legislatore ha riconosciuto il principio in questione alcune volte in modo espresso (come ad es. per gli acquisti a titolo oneroso dall’erede apparente (art. 933 c.c. abr.; 534 c.c. vigente); per il matrimonio celebrato davanti a un apparente ufficiale dello stato civile (art. 113 c.c.); per il pagamento fatto al creditore apparente (art. 189, 1° comma, c.c.), altre volte per implicito (ad es. negoziazione di titoli di credito, acquisto di beni mobili, obbligazioni assunte dai soci di società apparente, etc.). Il principio è stato, quindi, esteso ed applicato, per ragioni di necessità che affiorano nella pratica, alle situazioni oggettive nelle quali il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza al diritto della situazione esteriorizzata. In particolare, il principio dell’apparenza ha trovato applicazione nel campo dei diritti reali prima ancora che in altri campi, come dimostra l’istituto del possesso, che ab antiquo è riconosciuto e tutelato, senza riguardo alla titolarità del diritto, come espressione di un potere di fatto, esercitato come diritto di proprietà o altro diritto reale. Lo stesso si deve dire per la concessione di ipoteca da parte del proprietario apparente, ai fini dell’iscrizione e della trascrizione, che può prevalere sul diritto dell’effettivo proprietario.

4.b. Osserva poi l’orientamento in esame che i concetti di pubblicità e di apparenza, che rilevano nel caso di specie, e che sembrerebbero inconciliabili, non lo sono, in effetti, in modo assoluto, perché, nonostante la prima consenta ai terzi di accertare la realtà giuridica di una situazione determinata che – indipendentemente dall’uso errato o fraudolento degli strumenti pubblicitari – può anche non coincidere con quella effettiva, in ogni caso la pubblicità non impedisce che su di essa possa venire a innestarsi una situazione derivata che, nel complesso dei suoi elementi costitutivi, consenta di ravvisare l’esistenza di circostanze idonee a generare il legittimo convincimento del terzo di essere entrato in rapporto con l’avente diritto. Esplicitando meglio tale concetto, l’orientamento giurisprudenziale in esame rileva che la configurazione dell’apparenza richiede necessariamente il concorso di due condizioni: quella di uno stato di fatto formalmente rispondente a una realtà giuridica, e l’altra, del giustificato convincimento del terzo che le due situazioni coincidano. A fronte di ciò può dirsi, in generale, che la tutela dell’apparenza del diritto non può essere invocata da chi abbia trascurato di accertare sui pubblici registri, contro ogni norma di avvedutezza, la situazione giuridica, appunto perché la pubblicità, dov’è imposta, ha la funzione di rendere nota ufficialmente la posizione che ne forma oggetto. Questo, tuttavia, quando il nesso sia diretto; quando, invece, il rapporto negoziale non riguarda la situazione giuridica resa pubblica, perché si riconduce ad essa solo in via mediata, il riferimento alle risultanze dei pubblici registri viene a perdere il suo carattere determinante, dal quale deriva l’onere dell’accertamento, per declassarsi a semplice indagine cautelativa, che può risultare anche ultronea rispetto alle esigenze della pratica del diritto (Cass. 16.11.1984 n. 5818).

4.c. La fattispecie complessa che viene a configurarsi nel caso dei rapporti tra condominio e condomino per quanto concerne le somme dovute da quest’ultimo, frapponendosi tra la pubblicità e la situazione di diritto apparente, allenta, o interrompe, addirittura, il legame fra i due elementi, consentendo di invocare utilmente il principio dell’apparenza come discriminante dell’errore, quando assume rilevanza giuridica autonoma (Cass. 1.9.1990 n. 9079; 14.2.1981 n. 907).

5. In dottrina gli autori che sostengono l’applicabilità della tutela dell’apparenza nei rapporti tra condominio e falso condomino, svolgono le seguenti considerazioni.

5.a. L’apparenza non è un fenomeno patologico che assume rilevanza solo in ipotesi eccezionali perché, al contrario essa può essere riconosciuta quale canone generale dell’ordinamento applicabile, quindi, per analogia.

5.b. La certezza del diritto presuppone che sia possibile portare a conoscenza della generalità ogni situazione giuridicamente rilevante, come non è in effetti, e come non appare nemmeno realizzabile, in molti casi, a causa della molteplicità dei rapporti giuridici esistenti e della rigidità insita in ogni sistema di pubblicità legale. In tal senso è stato osservato che la imperfetta organizzazione del sistema di pubblicità nel diritto italiano e l’insufficiente sviluppo degli strumenti del formalismo giuridico rendono necessario un mezzo che supplisca a codeste deficienze, garantendo la tutela di interessi considerati eminenti.

5.c. L’esigenza di tutelare l’amministrazione condominiale che ha fatto ragionevole affidamento su una situazione manifesta ha portato ad attenuare il rigore del collegamento fra il potere di disposizione del diritto ed il suo titolare, riconoscendo la rispondenza alla realtà giuridica della situazione apparente quando l’accertamento della titolarità venga a risolversi in un intralcio alla circolazione dei beni e alla costituzione dei rapporti giuridici, tanto più che il comportamento posto in essere da chi si presenta come condomino senza esserlo si pone in violazione dei doveri di correttezza e di informazione all’interno del condominio.

5.d. Nell’ambito dei diritti reali l’apparenza è di remota applicazione come dimostra la disciplina del possesso, tutelato anche contro l’effettivo proprietario come espressione di un potere di fatto esercitato come diritto di proprietà o altro diritto reale.

5.e. Il mancato controllo nei pubblici registri della posizione di proprietario del presunto condomino, da parte dell’amministratore condominiale, non è di ostacolo alla invocabilità del principio dell’apparenza del diritto, giacché questa può essere fatta valere anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, ove non viene in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico, addotta per giustificare l’errore del terzo di buona fede. La pretesa fatta valere dall’amministratore, infatti, riguarda l’adempimento di un’obbligazione pecuniaria connessa con la titolarità del diritto di proprietà, e non questo diritto di per sé, o nei suoi riflessi reali. In altri termini i rapporti relativi al pagamento delle spese condominiali per l’utilizzazione delle parti comuni che accedono d’unità immobiliare di proprietà individuale non concernono in via primaria e diretta l’avvenuto trasferimento della predetta unità immobiliare, sicché le risultanze dei registri immobiliari sono rilevanti solo in via mediata, perdendo quel carattere determinante dal quale deriva l’onere dell’accertamento che può anche risultare ultroneo rispetto alle esigenze della gestione delle spese condominiali.

5.f. Ulteriore riscontro del fatto che la materia degli oneri condominiali, sebbene connessa con il diritto di proprietà, non integra una situazione di diritto reale, è costituito dal fatto che il pagamento effettuato per più anni in base a tabelle apparenti, perché non corrispondenti d’effettivo valore delle proprietà individuali, dà luogo alla vigenza delle tabelle stesse, approvate per facta concludentia, senza alcuna forma ad substantiam e senza dover verificare l’effettiva corrispondenza tra i millesimi corrisposti e quelli effettivamente dovuti in base al valore della proprietà secondo il disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. dello stesso codice.

6) L’opposto orientamento giurisprudenziale afferma, invece, che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, coessenziale alla tutela di terzi in buona fede (Cass. 8.7.1998 n. 6653).

6.a. Si è a tale proposito rilevato che il principio dell’apparenza del diritto è collegato alla esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole, e, cioè, la buona fede del terzo, che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione, esistente però solo in apparenza, alla quale, quindi, al di fuori dell’applicazione del principio in argomento, non potrebbe collegarsi nessun effetto giuridico, con grave pregiudizio del terzo, cui, in tesi, non è addebitabile un incauto affidamento. Caso tipico di applicazione del principio suddetto è quello dell’apparente rappresentato, il quale si sia comportato nel mondo esterno in maniera tale da ingenerare nel terzo la convinzione plausibile e ragionevole della effettiva sussistenza della rappresentanza: in tal caso, in forza del principio dell’apparenza del diritto, l’apparente rappresentato è tenuto a far fronte agli obblighi assunti in suo nome dal falsus procurator (in effetti, al di fuori dell’applicazione del principio dell’apparenza del diritto, gli obblighi assunti dal falsus procurator in nome altrui non sorgerebbero né in capo al falsus procurator, non avendoli lo stesso assunti in nome proprio, né in capo all’apparente rappresentato, mancando la rappresentanza, con la conseguenza che il terzo in buona fede resterebbe pregiudicato nei suoi diritti e nei suoi interessi, per aver confidato, senza sua colpa, nella validità e nella efficacia di un contratto). Altro caso tipico di applicazione del principio in discorso è quello della c. d. società di fatto che, ancorché non esistente nella realtà dei rapporti giuridici, può apparire come tale di fronte ai terzi, quando due o più soggetti agiscano nel mondo esterno in modo da determinare la opinione che essi siano soci: in questo caso, sempre per la esigenza di tutelare la buona fede del terzo, questi, che senza sua colpa abbia fatto affidamento sulla esistenza effettiva di un rapporto societario fra alcune persone e sia venuto in rapporto con una di queste che abbia agito in nome e per conto della società, potrà sempre invocare la responsabilità illimitata e solidale di tutte quelle persone che operavano in modo da apparire legate da un effettivo vincolo sociale (Cass. 27.6.1994 n. 6187).

6.b. Nel caso, invece, del rapporto tra il condominio ed il singolo condomino (proprietario esclusivo di singole unità immobiliari dello stabile condominiale), in ordine al pagamento, da parte di quest’ultimo, della sua quota di spese sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, ovvero per la prestazione dei servizi nell’interesse comune o per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, non si pone affatto una esigenza di tutelare al riguardo l’affidamento incolpevole del condominio e, quindi, di dare, a tal fine, corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo (Cass. 19.4.2000 n. 5122). Invero, a prescindere dalla considerazione che il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, in tal caso, non può, ai fini della tutela della buona fede del condominio, sorgere la necessità di collegare effetti giuridici ad una situazione apparente, come è nei casi esemplificati sopra, nei quali, se non si collegassero effetti giuridici alla situazione apparente, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato. Il rapporto giuridico tra il condominio e l’effettivo singolo condomino, proprietario esclusivo della unità immobiliare, esiste, infatti, in ogni caso nella realtà, essendo previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. di detto codice, e trattasi di un rapporto che, risultando da una situazione obiettiva quale è quella della proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzato dal comportamento di alcuno, rispetto al quale è oltretutto anteriore.

6.c. Si è pure osservato che paradossalmente, nel caso di rapporti tra condominio e condomino, con la pretesa applicazione del principio dell’apparenza del diritto, si determinerebbe una situazione in un certo senso opposta a quella che si verifica nei casi della società apparente e dell’apparente rappresentato: in questi, infatti, non esiste un valido ed effettivo rapporto e, per la tutela dell’affidamento e della buona fede del terzo incolpevole, si deve attribuire rilevanza giuridica ad una situazione meramente apparente; nel caso in esame, invece, esiste, nella realtà giuridica un effettivo rapporto e lo si mette in non cale in forza di una situazione meramente apparente, da cui, senza necessità alcuna, si fa discendere un rapporto dello stesso contenuto (peraltro non assistito da garanzie come quello effettivo). Il fatto che il condominio, per errore determinato da un comportamento altrui, possa avere intrapreso una iniziativa giudiziaria, può valere ad altri effetti e determinare semmai altre responsabilità ed in altre direzioni, ma non può portare a porre, a carico di un soggetto un obbligo che, invece, la legge pone a carico di un altro soggetto, esistente e bene individuato in base ad un rapporto oggettivo (Cass. 27.6.1994 n. 6187).

7. La dottrina che commenta favorevolmente l’orientamento giurisprudenziale volto a negare la possibilità di applicare il principio dell’apparenza in tema di pagamento di spese condominiali, chieste dall’amministratore all’apparente condomino, svolge le seguenti considerazioni.

7.a. Innanzitutto sostiene che non è possibile superare il limite sempre riconosciuto dell’operatività del principio dell’apparenza per tutti quei casi in cui l’ordinamento attribuisce valore costitutivo, probatorio o anche di semplice notizia ad un particolare sistema di pubblicità diretta a rendere nota ai terzi una determinata situazione giuridica sulla quale possono fare legittimo affidamento. Pubblicità e apparenza sono infatti istituti che si completano l’un l’altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio perché tendenti alle stesse esigenze pratiche, logica vuole che dove opera la prima non abbia più ragione di operare la seconda. La tutela dell’apparenza non può infatti tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia trascurato di accertarsi della realtà delle cose, preferendo affidarsi alla parvenza dei fatti. La titolarità del diritto reale rimane dunque la posizione giuridica essenziale e maggiormente rilevante, sia pure come presupposto determinante in una fattispecie più complessa; e non si vede come possa riconoscersi rilievo alcuno alla situazione giuridica apparente, in contrasto con quella risultante dai pubblici registri, senza mettere in forse la stessa validità e vigenza di tutto il sistema di pubblicità.

7.b. Richiama poi i principi di carattere generale elaborati in tema di tutela dell’apparenza del diritto secondo cui apparenza e pubblicità sono – e insieme con altri – strumenti concorrenti di tutela giuridica di una medesima esigenza pratica in relazione alla quale la c. d. apparenza assume la funzione di mezzo complementare, per cui là dove la pubblicità si attua pienamente e compiutamente, deve escludersi ogni autonoma tutela dell’apparenza, comunque venga intesa. Infatti, quando la legge con i normali sistemi di pubblicità consente al contraente di accertarsi del vero stato delle cose, non è necessario alcun principio che protegge la buona fede del terzo, il quale faccia affidamento su di una situazione apparente. Pertanto la pubblicità è un limite all’efficacia dell’apparenza. E questa affermazione trova puntuale riscontro nel costante orientamento della giurisprudenza, secondo il quale il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato quando la situazione che si pretende apparente sia in contrasto con situazioni giuridiche risultanti dalla pubblicità legale. L’apparenza è infatti uno strumento elastico idoneo a penetrare nei campi in cui il formalismo giuridico non ha avuto la possibilità di esplicarsi, e mira a proteggere l’interesse dei terzi tutte le volte in cui essi non hanno una dichiarazione formale su cui poggiare e tuttavia sono stati tratti in inganno da una situazione di fatto che abbia manifestato come esistente una realtà giuridica inesistente.

7.c. La dottrina che esclude la tutela dell’apparenza del diritto ai rapporti tra condominio e condomino apparente rileva ulteriormente che non può attribuirsi al conduttore di un’unità immobiliare la qualità di condomino per il solo fatto di avere egli partecipato alle assemblee condominiali, diritto che, peraltro, gli è riconosciuto dall’art. 10 della L. n. 392 del 1978; tale norma si limita a prevedere solo una legittimazione del conduttore alla partecipazione alle assemblee condominiali relative a determinate materie, con diritto di voto o di intervento nelle relative delibere e non una legittimazione passiva del conduttore nei confronti del condominio in ordine al pagamento degli oneri condominiali. Il nostro legislatore non prevede una azione diretta del condominio nei confronti del conduttore di una unità immobiliare. L’unico caso in cui potrebbe sussistere una obbligazione del conduttore nei confronti del condomino sarebbe quello in cui il conduttore, d’accordo con il locatore, si fosse accollato (con un accollo esterno) i pagamenti da effettuare periodicamente all’amministratore, sempreché anch’egli avesse aderito a tale convenzione a norma dell’art. 1273 c.c. o ne fosse stato comunque a conoscenza. La legge n. 392 del 1978 non ha, nei confronti del condominio, aggiunto al debitore originario (il condomino) un altro debitore (il conduttore), ma ha soltanto voluto disciplinare i rapporti tra conduttore e locatore.

8. Ritiene il Collegio che, valutate tali opposte prospettazioni e le rispettive argomentazioni, le quali, peraltro, più che fronteggiarsi (come in taluni momenti pur è avvenuto) in termini di radicale contrapposizione hanno, tendenzialmente, piuttosto, espresso una evoluzione, per aggiustamenti successivi, di una linea interpretativa, la questione di contrasto, per quanto e nei limiti in cui episodicamente ancora si ripropone, debba comporsi in conformità del riferito più recente indirizzo che perviene ad escludere l’applicazione del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, nel senso che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale.

E ciò sia in considerazione della suitas dell’apparenza del diritto, sia sulla base di una corretta interpretazione degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., avuto riguardo alla natura processuale (contenziosa) dell’iniziativa giudiziaria intrapresa dall’amministratore e al sistema delle garanzie del credito.

8.1. Il principio dell’apparenza del diritto – ancorché rispondente (come ammesso in dottrina, ma soprattutto in giurisprudenza) ad uno schema negoziale di vasta portata, trascendente l’ambito delle singole figure legislativamente disciplinate e riconducibile a quello più generale della tutela dell’affidamento incolpevole – ha, però, una sua innegabile specificità e peculiarità, nel senso che non è suscettibile di incauti impieghi, specie in relazione a quelle fattispecie che trovano già nella legge una compiuta disciplina, venendo in considerazione solo in presenza dell’esigenza di tutelare il terzo in buona fede in ordine alla corrispondenza fra la situazione apparente e quella reale.

8.2. Nel caso del rapporto tra condominio (che pacificamente è ente di gestione) e il singolo condomino (proprietario esclusivo di determinate porzioni di piano o di unità immobiliari dello stabile condominiale) in ordine al pagamento, da parte di quest’ultimo, della sua quota di spese, sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, una esigenza di tutelare al riguardo l’affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è) e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto.

Come già osservato, innanzitutto il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto ad esso non è possibile convertire la inesistente titolarità del diritto di proprietà nella effettiva titolarità e la inesistente legittimazione in una effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza. Inoltre, nel caso in esame, è da escludere la necessità, ai fini della tutela della buona fede del condominio, di collegare effetti giuridici ad una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi di applicazione del principio dell’apparenza del diritto, dove, in mancanza di tale collegamento, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il condominio e il singolo condomino, proprietario esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso nella realtà.

8.3. Invero tale rapporto è espressamente previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., che disciplinano compiutamente la materia della ripartizione delle spese e del recupero, da parte dell’amministratore, della quota di competenza del singolo condomino, stabilendo l’ art. 1123 c.c. (primo comma) che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione”; e l’art. 63 disp. att. c.c. (primo comma) che “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”, aggiungendo (secondo comma) che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

8.4. L’ipotesi non contenziosa del rapporto va mantenuta distinta da quella contenziosa.

Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell’applicazione dell’istituto dell’apparenza del diritto, valgono per l’ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l’apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali. In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell’amministratore) non rilevano; in particolare l’amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici registri (che può essere anche costosa e a volte complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell’unità immobiliare, potendo oltretutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.).

Diversa è l’ipotesi contenziosa, quando cioè l’amministratore, in presenza di mancato pagamento, deve agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali. In tal caso, l’istituto dell’apparenza del diritto, che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale, non può valere a giustificare un’iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà; mentre la violazione dei rispettivi doveri va considerata, esigendo nel contempo un collegato giudizio di comparazione e bilanciamento tra situazioni contrapposte.

8.5. Nell’ipotesi in cui l’amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l’individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l’effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un’azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito.

Sotto quest’ultimo profilo, ancorché generalmente l’omesso pagamento si verifica per le spese (consistenti) collegate alle innovazioni deliberate dalla maggioranza (come nel caso specifico), l’amministratore che agisce contro il condomino apparente, nell’ipotesi in cui quest’ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale. Laddove, invece, essendo il vero condomino proprietario dell’unità immobiliare, l’amministratore che agisce contro di lui può utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 c.c. e 671 c.p.c.) per il soddisfacimento del credito.

Il sistema normativo (art. 1123 e art. 63 disp. att. c.c.) che, in tema di omesso pagamento delle spese condominiali, consente all’amministratore di ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, stabilendo altresì che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, è finalizzato non soltanto alla celerità ma anche al rafforzamento e soddisfacimento del credito per il buon andamento e operatività della gestione condominiale.

9. Conclusivamente deve affermarsi (in tal senso, quindi, risolvendosi la questione di contrasto) che, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale.

Alla luce del principio enunciato, la sentenza del Tribunale, che da esso si è discostato, non resiste alle censure formulate con il primo motivo del ricorso, che va accolto, assorbiti gli altri.

Di conseguenza la sentenza impugnata va cassata; e, poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte, in applicazione dell’art. 384 c.p.c., decidendo la causa nel merito, rigetta la domanda proposta dal Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di Salerno nei confronti Vincenzo Cirino e, per l’effetto, revoca l’opposto decreto ingiuntivo n. 42/1985 del Pretore di Salerno.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta dal Condominio di Corso Garibaldi n. 215 di Salerno nei confronti Vincenzo Cirino, revocando l’opposto decreto ingiuntivo n. 42/1985 del Pretore di Salerno.

Compensa tra le parti le spese dell’intero giudizio.