LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15214/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 533/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 15/12/2006, R.G.N. 377/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI GIACALONE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

IN FATTO E IN DIRITTO

1. (OMISSIS), che con contratto del (OMISSIS) aveva concesso in locazione ad uso abitativo ad (OMISSIS) un immobile di sua proprieta’ sito in (OMISSIS), con atto del (OMISSIS) gli intimo’ lo sfratto per finita locazione contestualmente citandolo per la convalida davanti al Tribunale di Ancona. Il locatore dedusse di aver inviato al (OMISSIS) in data 29 dicembre 2002 disdetta ex articolo 3, comma 1, legge n. 431/1998 per la prima scadenza del 30 giugno 2003 e di non aver ancora ottenuto il rilascio dell’immobile, che intendeva destinare ad abitazione propria e della famiglia. L’intimato si costitui’ opponendosi alla convalida sostenendo che la disdetta inviatagli dal (OMISSIS) doveva considerarsi priva di validita’ ed effetti, in quanto sprovvista della indicazione dello specifico motivo, tra quelli elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, sul quale era basata. Affermo’ che, quindi, il contratto doveva intendersi prorogato per altri quattro anni andando cosi’ a scadere il successivo 30 giugno 2007. L’adito tribunale, negata la convalida e disposto mutamento del rito, all’esito della discussione all’udienza del 28 aprile 2004 pronunzio’ sentenza con la quale rigetto’ la domanda di risoluzione del contratto come originariamente introdotta dal locatore e rigetto’ altresi’ la domanda di risoluzione proposta subordinatamente dallo stesso locatore per la successiva scadenza dei 30 giugno 2007, regolando di conseguenza a carico del soccombente le spese di lite sostenute dal conduttore. Ritenne, infatti, che la lettera di disdetta 29 dicembre 2002 spedita dal (OMISSIS) al (OMISSIS), priva com’era della specificazione del motivo per il quale il locatore richiedeva il rilascio dell’immobile, doveva ritenersi invalida ed inefficace a determinare la risoluzione del contratto: questo, dunque, si era rinnovato per egual periodo. Ne’ poteva accogliersi la subordinata domanda di risoluzione per la successiva scadenza del 30 giugno 2007, domanda non tardiva in quanto conseguente all’opposizione avversaria, ma inaccoglibile a causa della “nullita’ radicale della disdetta del 29 dicembre 2002″.

2. Con la decisione oggetto della presente impugnazione, depositata il 15.12.2006, la Corte di Appello di Ancona rigettava l’appello del (OMISSIS), osservando che esso, limitato alla domanda – proposta in primo grado in via subordinata – di risoluzione del contratto per la data del 30 giugno 2007 (cioe’ per la seconda scadenza contrattuale) era infondato, sulla base di motivazione diversa di quella adottata dal Tribunale, non condivisibile e che doveva intendersi sostituita dalle seguenti osservazioni. La disdetta inviata dal (OMISSIS), sicuramente nulla e priva di effetti con riferimento alla (prima) scadenza contrattuale del 30 giugno 2003, in quanto priva dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente richiesti dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (sul punto la sentenza di primo grado non ha formato oggetto d’impugnazione), non avrebbe potuto giudicarsi parimenti nulla e priva di effetti per la stessa ragione con riferimento alla, (seconda) scadenza del 30 giugno 2007, dato che la necessita’ di indicare e comunicare al conduttore uno (o piu’) dei motivi tassativamente elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e’ stabilita, dalla stessa norma, solamente per l’ipotesi in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Sennonche’, pur esclusa la nullita’ della disdetta sotto questo profilo, la Corte territoriale rilevava – d’ufficio (trattandosi di questione di nullita’ afferente l’atto dal quale parte attrice – appellante pretendeva di ricavare il proprio diritto alla risoluzione del contratto) – l’invalidita’ assoluta della medesima sotto l’essenziale profilo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2 (disciplina applicabile razione temporis e comunque espressamente richiamata dalle parti nel contratto sottoscritto il 1 luglio 1999) prevede, per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza, un’apposita “procedura” che ciascuna parte ha diritto di attivare e che, nell’ipotesi (che qui interessa) del locatore il quale non intenda rinnovare il contratto, presuppone necessariamente la comunicazione della relativa intenzione al conduttore (entro preciso termine e con determinata forma). Ora, per un verso questo adempimento poteva riguardarsi come onere, nel senso che dalla sua mancanza avrebbero potuto derivare per la parte interessata effetti negativi (rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione al conduttore, cosi’ come cessazione del contratto in caso di mancata risposta di costui); per altro verso questa comunicazione dell’intenzione di non voler rinnovare alla seconda scadenza avrebbe potuto qualificarsi come presupposto imprescindibile della descritta procedura. Questo significa che per poter valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale la comunicazione del locatore deve possedere i requisiti per potersi considerare atto propulsivo della procedura suddetta e, quindi, innanzitutto, deve contenere la manifestazione di volonta’ di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, con la conseguenza che l’indicazione del rilascio alla prima scadenza (30 giugno 2003) e la mancata indicazione della volonta’ di non rinnovare alla seconda scadenza (30 giugno 2007) nella disdetta inviata dal locatore (OMISSIS) e, prima ancora, il fatto stesso che essa sia stata inviata quando ancora era in corso il primo periodo del rapporto locativo, costituiscono evidentemente ostacoli insuperabili che non permettono di ravvisare esistente (oltre che valida) una disdetta per la seconda scadenza contrattuale come pretende l’appellante. La Corte reputava superato l’orientamento secondo il quale la disdetta intimata per una scadenza anteriore puo’ valere per quella successiva (Cass. 2076/1989, 1318/1996 e, di recente, 7927/2004), essendosi esso formato infatti nel vigore della precedente disciplina della legge n. 392/1978 (tutte le citate decisioni della S.C. risolvevano controversie anteriori alla Legge n. 431 del 1998), ove la disdetta dalle locazioni tanto abitative (articolo 3) quanto commerciali (articoli 28-29) era affidata alla semplice comunicazione della parte interessata, senza alcuna forma di “procedimentalizzazione” come avviene invece con la disciplina nella specie applicabile. Disciplina, del resto, espressamente fatta propria nel contratto in lite, ove le parti avevano stabilito, da un lato, che il contratto “si intendera’ rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata a’ sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 1, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza” e, dall’altro lato, che “Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna parte avra’ diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da “inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”. Come si vede, era chiara la volonta’ pattizia di esigere – al fine della regolamentazione del rapporto dopo la prima scadenza ed in vista della seconda – una disdetta apposita, cioe’ una manifestazione di volonta’ successiva (“al termine dell’eventuale periodo di rinnovo”) e precisamente diretta proprio ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. La necessita’ che, per la sua esistenza e validita’, la disdetta intervenisse dopo la prima scadenza e contenesse l’esplicito riferimento alla seconda, non consentiva, poi, di condividere l’istanza dell’appellante di applicare in subordine l’istituto della conversione del negozio nullo (articolo 1424 cod. civ.): anche qui, infatti, il diverso orientamento (ad es. Cass. 13641/2004) si sarebbe formato in relazione a controversie disciplinate secondo la previgente, Legge n. 392 del 1978, mentre in quello sottoposto a questo riesame tanto la nuova disciplina applicabile, quanto la chiara manifestazione della volonta’ negoziale, avrebbero imposto una disdetta ad hoc, onde evitare il rinnovo contrattuale alla seconda scadenza.

3. Ricorre per cassazione (OMISSIS), erede di (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 e del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c. e chiede alla Corte se “alla luce del testo della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, puo’ la lettera raccomandata di disdetta, inviata dal locatore ai sensi dell’articolo 3, nulla in relazione alla prima scadenza, perche’ carente dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente ivi previsti, convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale, (in applicazione del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c., se reca il contenuto inequivocabile della manifestazione di volonta’ contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione dei rapporto”.

Il (OMISSIS), ma anche i coeredi di (OMISSIS), intimati, non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

4. La censura e’ fondata.

4.1. La sentenza impugnata non ha fatto buon governo della consolidata giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, secondo cui, al di fuori del caso di forma scritta convenzionale (articolo 1352 c.c.), vige il principio della liberta’ di forma, da cui consegue che la disdetta puo’ essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volonta’, quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/1997 e Cass. n. 843/1995) o la citazione in giudizio (da ultimo, Cass. n. 26526/2009); ne’ rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 30, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza gia’ verificatasi, vigendo altresi’ il principio che la disdetta e l’intimazione in cui essa e’ contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 554 e 1601/1979, n. 4301/1981, n. 7352/1997, nonche’ con specifico riferimento a fattispecie regolata, come la presente, dalla legge n. 431 del 1998, Cass. n. 14486 del 2008; v. anche Cass. n. 409 del 2006 e n. 26526 del 2009, cit., e, per fattispecie regolate dalla disciplina transitoria di cui alla citata legge, Cass. n. 17995/2007, nonche’ Cass. n. 1500572008 e 15398/2010, in motivazione).

4.2. La violazione dell’indicato canone interpretativo e’ idonea a determinare la cassazione dell’impugnata sentenza, senza che assuma rilievo la circostanza che non siano state intavolate, tra le parti, le trattative secondo il modulo procedurale previsto nella seconda parte della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. Tale mancanza non puo’ essere ritenuta sanzionata privando del tutto di efficacia una pregressa univoca volonta’ del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva (e legittima, nel senso di cui innanzi) scadenza.

Infatti, in assenza di espressa e specifica diversa previsione normativa (del tipo, ad esempio, di quella di cui alla Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 1 bis), non e’ prospettabile una sanzione del genere, dato che – con la disposizione della Legge n. 431 del 1978, articolo 2 – il legislatore ha inteso semplicemente sollecitare i contraenti a svolgere delle trattative, senza obbligarli a tanto, diversamente da quanto prospettato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata.

4.3. Senza contare che, nel caso in esame, essendo indubbia la volonta’ del locatore di volere riottenere l’immobile una volta scaduto il contratto (giusta l’intimata disdetta, che costituisce manifestazione non equivoca di rifiuto di rinnovo da parte del locatore medesimo), il conduttore nulla abbia, da parte sua, proposto ne’ vi sia stato tra le parti altro diverso accordo, sicche’, proprio in base al disposto dello stesso articolo 2, il contratto si doveva intendere scaduto alla data di cessazione della locazione.

5. Ne deriva l’accoglimento del ricorso. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ decidersi nel merito, dichiarandosi risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007 e condannando il (OMISSIS) al rilascio dello stesso in favore degli eredi di (OMISSIS). Ricorrono giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio, avuto riguardo alle ragioni della decisione ed all’iter processuale.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto al 30 giugno 2007 il contratto di locazione tra le parti e condanna il (OMISSIS) al rilascio dello stesso. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2054/2006 della CORTE D’APPELLO da NAPOLI, depositata il 01/09/2006, R.G.N. 2054/2006, R.G.N. 7064/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per l’accoglimento;

RITENUTO IN FATTO

1.- Per un contratto di locazione a scopo abitativo non disdetto per la scadenza del 31.12.1999 (di oltre otto anni successiva all’inizio del rapporto) proclamato efficace fino al 31.12.2003 da sentenza passata in giudicato, la locatrice (OMISSIS) comunico’ disdetta nel giugno del 2003 per la scadenza del 31.12.2003, poi iniziando nel 2004 una causa di sfratto per finita locazione, cui resistettero le conduttrici (OMISSIS). Le quali opposero che, essendosi il contratto rinnovato il 31.12.1999 nella vigenza della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, la disdetta (o il rifiuto di rinnovo) avrebbe potuto essere data solo per le ragioni di cui all’articolo 3 della citata legge, sicche’ quella comunicata era inefficace ed il contratto doveva intendersi rinnovato fino al 31.12.2007.

2.- Il tribunale di Benevento accolse il ricorso della locatrice con sentenza n. 912/05 e la Corte d’appello di Napoli ha respinto il gravame delle conduttrici con sentenza n. 2054 del 2006 sul rilievo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (il quale stabilisce che “i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della presente legge che si rinnovano tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”) si riferisce non gia’ all’intera disciplina della doppia durata quadriennale, bensi’ attiene … alla previsione della proroga per un solo ulteriore quadriennio.

3.- Avverso la sentenza ricorrono per cassazione le conduttrici (OMISSIS) (in epigrafe indicate) affidandosi ad un unico motivo, illustrato anche da memoria, cui resiste con controricorso la locatrice (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- Le ricorrenti sostengono, deducendo falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (ed ultimo) deve interpretarsi nel senso che il contratto rinnovatosi successivamente all’entrata in vigore della legge citata “deve intendersi rinnovato tacitamente non gia’ di soli quattro anni, bensi’ di quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego di rinnovo del contratto contemplati dalla stessa norma”.

2.- La censura e’ fondata alla luce dei principi enunciati da Cass. n. 17995/2007 (cui adde Cass. nn. 15005/2008 e 15338/2010), la quale ha affermato che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 3 il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 14, u.c..

Ebbene, nella specie non e’ affermato da alcuno che fosse stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta il 31.12.1999, ad oltre un anno dall’entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, con la conseguenza che per la successiva scadenza quadriennale la rinnovazione sarebbe stata impedita, ex articolo 2, comma 1, della legge, solo per le ragioni dallo stesso comma indicate (in riferimento all’articolo 3).

Cosi’ non essendo stato, alla data del 31.12.3003 la locazione si rinnovo’ de iure sino al 31.12.2007.

3.- La sentenza va dunque cassata con decisione nel merito nel senso indicato, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c..

L’incertezza che ha connotato la problematica sino alla menzionata sentenza di questa Corte induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese sia dei due gradi di merito che di quello di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, in accoglimento dell’appello, dichiara che la locazione si e’ rinnovata sino alla data del 31.12.2007 e compensa tra le parti le spese dell’intero processo.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20166/2005 proposto da:

E.V., R.C., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CRESCENZIO 25, presso lo studio dell’avvocato LONGO PAOLO, rappresentati e difesi dall’avvocato ROMANO LUIGI giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

SOCIETA’ AL GRILLO DEI F.LLI VILLANI DI VILLANI PASQUALE & C SNC, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Sig. V. P. elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CHIANA 87, presso lo studio dell’avvocato MONELLO NUNZIATA, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato BUSA’ SEBASTIANO per delega a margine delcontroricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 601/2005 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, Seconda Sezione Civile, emessa il 22/06/2005; depositata il 01/07/2005; R.G.N. 1519/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/10/2009 dal Consigliere Dott. UCCELLA FULVIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con sentenza del 2 agosto 2004 il Tribunale di Brescia dichiarava cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra i coniugi E.- R. e la snc Al Grillo;

dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso tra le stesse parti e posto in scadenza per il 31 dicembre 2004.

2. – In punto di fatto i coniugi predetti, con intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida notificata il 3 aprile 2003, citavano in giudizio avanti al Tribunale di Brescia la snc. Al Grillo per sentir convalidare l’intimata licenza.

Nel costituirsi, la convenuta non si opponeva alla convalida relativamente all’immobile ad uso abitativo, mentre si opponeva a quella dell’immobile adibito ad uso non abitativo.

Eccepiva, infatti, la convenuta che, poichè la prima scadenza contrattuale era quella del 31 dicembre 2004, il diniego della rinnovazione avrebbe dovuto essere motivato, sicchè, non essendo stati indicati nella comunicazione della disdetta i motivi del diniego del rinnovo, il contratto si sarebbe rinnovato per altri sei anni.

All’esito dell’istruttoria il Tribunale emetteva la sentenza sopra indicata.

Avverso questa decisione proponeva appello la snc Al Grillo.

Resistevano al gravame i coniugi E.- R. che ne chiedevano il rigetto e a loro volta proponevano appello incidentale sulla dichiarata cessata materia del contendere in ordine al contratto di locazione ad uso abitativo.

3. – Con sentenza del 12 luglio 2005 la Corte di appello di Brescia accoglieva l’appello principale della società e rigettava la domanda di risoluzione del contratto ad uso non abitativo, compensando integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.

Contro questa sentenza insorgono i coniugi predetti con un ricorso affidato a tre articolati motivi.

Resiste con controricorso la snc Al Grillo.

DIRITTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Osserva il Collegio che il punto centrale del ricorso si rinviene nella censura, con la quale si sostiene che il giudice dell’appello avrebbe errato nel ritenere che la durata iniziale del rapporto di locazione dell’immobile ad uso non abitativo era di dodici anni e non già di sei anni (primo motivo, intitolato violazione e falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile di ufficio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alle norme di interpretazione dei contratti: p. 6 ricorso).

Il motivo non merita accoglimento.

Nel caso in esame, in una delle scritture private, registrate entrambe il 2 dicembre 1992, i coniugi E.- R. concedevano in locazione per uso commerciale alla Pubblici Esercizi sas di Castellaro Andrea & C., cui subentrava la attuale resistente, un immobile per anni dodici e cioè dal 1^ gennaio 1993 al 31 dicembre 2004 e al punto 3 del contratto le parti pattuivano espressamente che “il contratto si intenderà rinnovato per un periodo di anni sei e così di seguito qualora non venga data da una delle parti disdetta a mezzo di lettera raccomandata spedita almeno dodici mesi prima della scadenza della locazione e salvo recesso da comunicarsi da parte del conduttore nei termini e modalità previsti dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, (p. 2 sentenza impugnata).

La formulazione letterale della clausola è, quindi, nel senso che le parti ebbero a prevedere ab initio una durata superiore a quella minima fissata dalla legge (sei anni) con il rinnovo tacito del rapporto locatizio, per cui per il successivo periodo di rinnovo si applica la durata minima di sei anni prevista dall’art. 28 della stessa legge (sul punto Cass. n. 2316/07).

Al riguardo, va solo aggiunto che il testo della clausola sembra redatto avendo presente proprio quanto statuito da questa Corte allorchè, intervenendo sulla disciplina di cui al comb. disp. della L. n. 392 del 1978, artt. 27 e 28, ha avuto modo di precisare che dall’esame delle suddette norme “emerge che i contratti di locazione contemplati dall’art. 27 hanno in via normale una durata di dodici anni, salva l’ipotesi di diniego della rinnovazione alla prima scadenza ( Cass. n. 10270/95, in motivazione).

Ne consegue che i coniugi E.- R., se intendevano esercitare il diritto di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, avrebbero dovuto farlo, secondo quanto previsto dalla clausola contrattuale, almeno dodici mesi prima della scadenza che era del 31 dicembre 2004, ovvero entro il 31 dicembre 2003 con disdetta motivata (L. n. 392 del 1978, art. 29, comma 4), così come ha avuto modo di precisare questa Corte in una fattispecie, che ben si attaglia al caso in esame, ( Cass. n. 22129/04, in motivazione sub 2. 11, lett. c).

Il che, però, non è accaduto, essendo emerso nel corso del giudizio per l’appunto la mancanza di disdetta motivata.

2. – Passando al secondo motivo, in sostanza, i ricorrenti lamentano, sia sotto il profilo dell’art. 360 c.p.c., n. 3 che sotto quello della violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5 il fatto che il giudice dell’appello abbia trascurato l’esame di prove documentali esistenti e non abbia dato rilevo nè attenzione alcuna ad una prova documentale decisiva rappresentata da una seconda raccomandata del 30 ottobre 2003, successiva all’udienza di convalida.

Anche questo motivo va disatteso E’ pacifico che la prima raccomandata mancava di specifica motivazione e quindi era inidonea a produrre gli effetti propri per la prima scadenza, così come è pacifico che la seconda intervenne dopo la udienza di convalida e che la seconda può valere solo per la scadenza successiva come espressione della volontà contraria al rinnovo della locazione e che, pur se essa poteva essere rinnovata anche prima dell’accertamento giudiziale del vizio della prima che era datata novembre 2002, tuttavia non dispiega i suoi effetti nell’attuale giudizio, potendo essere posta a fondamento di un’autonoma domanda giudiziale da proporsi eventualmente in seguito ( Cass. n. 1834/92).

Quindi, in nessun errore è incorso il giudice dell’appello, per il semplice motivo che, dovendo esaminare la prima raccomandata e avendone riconosciuta la inidoneità, non aveva alcun obbligo di esaminare la seconda.

3. – Anche il terzo motivo, in sostanza centrato sulla circostanza che il giudice dell’appello non abbia rispettato i canoni di cui all’art. 1362 cpv c.c. e art. 1371 c.c., va disatteso.

Infatti, i ricorrenti si riferiscono ad un atto stragiudiziale di diffida del 22 – 27 maggio 1999, con il quale l’originario conduttore, che poi ha ceduto l’azienda e il contratto di locazione alla resistente società, avrebbe esso stesso definito il contratto dalla durata di anni sei più sei “esplicitando che la precisa, inderogabile scadenza fissata sarebbe avvenuta il 31 dicembre 2004″ ovverosia la scadenza ultima sarebbe stata quella della fine del 2004 (p. 13 ricorso).

Come rileva la resistente, si tratta di un atto unilaterale a cui essa è estranea, per cui ad essa non opponibile, per quanto, trattandosi di deduzioni unilaterali di volontà non è applicabile, data la natura, il criterio, in questa sede invocato dai ricorrenti, della operatività della comune intenzione delle parti e neppure è rilevante il comportamento (che, nella specie, non vi è stato, perchè poi il contratto è stato ceduto) dell’autore di quelle deduzioni (giur. costante: Cass. n. 13970/05 par. 6, in motivazione, richiamata anche dalla resistente).

4. – Infine, per quanto concerne il governo delle spese, i ricorrenti non lo contestano in linea di diritto (p. 13 – 14 ricorso), ma ne invocano la corretta applicazione, che risulta tale, atteso che entrambe le parti sono risultate alternativamente vittoriose nelle fasi di merito.

Conclusivamente il ricorso va respinto, ma si rinvengono giusti motivi dati dagli alterni esiti dei gradi del merito, per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 5 ottobre 2009.
Depositato in Cancelleria il 6 novembre 2009

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO Presidente
Guido MARLETTA Consigliere
Paolo VITTORIA
Roberto PREDEN Rel.
Michele VARRONE

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da MONDIAL LUS SPA, con sede in Milano, in persona dell’Amministratrice Sig.ra Giuseppina Carnelli, elettivamente domiciliata in Roma Via Acherusio 18, presso lo studio dell’avvocatoGiuseppe Mannino, che la difende anche disgiuntamente all’avvocatoPaolo Giuggioli, giusta delega in atti;

Ricorrente

contro

BERRINI FABRIZIO, elettivamente domiciliato in Roma Via Val Maggia 26, presso lo studio dell’avvocato Giannasio Michele, difeso dall’avvocato Giorgio G. Lino, giusta delega in atti;

Controricorrente

avverso la sentenza n. 1077-94 del Tribunale di Busto Arsizio, emessa il 07-10-94 e depositata il 24-11-94 (R.G. 3-93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17-03-97 dal Relatore Consigliere Dott. Roberto Preden;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico Iannelli che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 10.6.93, la S.p.a. Mondial Lus proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale il Pretore di Busto Arsizio le aveva intimato di pagare a Fabrizio Berrini la somma di L. 44.618.003 a titolo di indennità per perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34 l. n. 392-78, per la cessazione alla prima scadenza della locazione ad uso commerciale stipulata il 17.4.87.

A sostegno dell’opposizione eccepiva che la disdetta comunicata con raccomandata del 30.1.92 doveva ritenersi nulla, in quanto non recante la specificazione dei motivi, come imposto dall’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, sicché la cessazione del rapporto non era riferibile alla volontà della locatrice, bensì a recesso del conduttore, che non poteva quindi pretendere l’indennità, ai sensi dell’art. 34, comma 1, l. cit.

Il Pretore rigettava l’opposizione sul rilievo che la nullità della disdetta, ai sensi dell’art. 29, comma 4, l. cit., è deducibile soltanto dal conduttore.

Pronunciando sull’appello della Mondial Lus, al quale aveva resistito il Berrini il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza del 24.11.94, lo rigettava. Considerava il tribunale che la nullità prevista dall’art. 29, comma 4, l. cit., è invocabile soltanto dal conduttore, alla cui tutela è esclusivamente posta; che l’adesione alla disdetta immotivata, manifestata dal conduttore con lettera del 29.1.93, aveva determinato la cessazione del rapporto; che tale cessazione era riferibile all’iniziativa del locatore, poiché il conduttore si era limitato a prendere atto della volontà di controparte di porre termine al rapporto, sicché sussisteva il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento.

Ricorre per cassazione la Mondial Lus sulla base di due motivi, ai quali resiste, con controricorso il Berrini.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

DIRITTO

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo, deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, e difetto di motivazione, la ricorrente censura l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la nullità del diniego di rinnovo alla prima scadenza per omessa specificazione del motivo possa essere eccepita soltanto dal conduttore, poiché nell’esclusivo interesse di quest’ultimo è posto l’obbligo del locatore di indicare specificamente il motivo.

Afferma che anche il locatore, il quale abbia inviato una comunicazione di diniego immotivata, ha interesse ad eccepire la nullità, onde evitare che la sorte del contratto sia rimessa, fino alla maturazione della data della prima scadenza, all’arbitrio del conduttore, libero di optare, a seconda se voglia avvalersi o meno dell’eccezione di nullità della disdetta, per la rinnovazione del rapporto o per la sua cessazione.

Soggiunge che la S.C., con sent. n. 1776-89, ha espressamente riconosciuto che anche il locatore è legittimato a dedurre la nullità, ai sensi dell’art. 79 l. n. 392-78, di pattuizioni contrastanti con le norme imperative poste dalla legge medesima, in quanto dirette a limitare la durata legale del contratto.

1.1. Il motivo non è fondato.

L’art. 29 l. n. 392-1978, in tema di diniego di rinnovazione, alla prima scadenza, dei contratti di locazione di immobili in cui siano esercitate le attività indicate nel precedente art. 27, commi 1, 2 e 3, indica, nei primi due commi (il secondo dei quali riguarda in via esclusiva le locazioni alberghiere), i motivi in base ai quali il diniego è consentito; dispone, nel comma 3, che, ai fini dell’esercizio del diritto in esame, il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato, mediante atto da comunicare al conduttore, mediante lettera raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza (termine elevato a diciotto mesi per le locazioni alberghiere); stabilisce infine, nel comma 4, che nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

Per quanto concerne, in particolare, la specificità della disdetta, questa Corte ha avuto modo di precisare che la comunicazione del diniego di rinnovazione non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 l. n. 392-1978, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi a suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (sent. n. 5150-93; n. 2621-92; n. 8775-91).

Alla specificità della disdetta la giurisprudenza di questa S.C. attribuisce quindi rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo che spettano la conduttore, destinatario della comunicazione, ma anche per l’adeguato espletamento di funzioni riservate al giudice, con particolare riguardo allo scrutinio della conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dagli artt. 28 e 29 L. n. 392-78, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto. E sotto tale profilo viene in considerazione l’esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, che la l. n. 392-78 persegue, anche nell’interesse generale dell’economia, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione.

Ora, ha ritenuto il tribunale che la menzionata nullità può essere invocata soltanto dal conduttore, poiché a sua esclusiva tutela è dettata la norma. Si tratterebbe, quindi, di una ipotesi di “nullità relativa” desunta in via di interpretazione, attribuendo rilievo determinante all’interesse tutelato dalla norma che impone la specificità di contenuto del diniego di rinnovo.

Osserva il Collegio che la configurabilità di una nullità relativa si desume dall’art. 1421 c.c., che, mentre pone il principio generale secondo il quale la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice, fa tuttavia salve eventuali diverse disposizioni, così consentendo la previsione di una legittimazione a far valere la nullità riservata esclusivamente a determinati soggetti.

Tale ristretta legittimazione implica peraltro anche la non rilevabilità d’ufficio della nullità relativa. La nullità relativa si caratterizza infatti per essere nella disponibilità esclusiva di determinati soggetti al cui arbitrio è affidata la valutazione dell’interesse a farla valere, sicchè è da ritenere (salvo diversa previsione, come, ad esempio, quella di cui all’art. 1469 – quinquies, comma 3, c.c.) incompatibile con la rilevabilità d’ufficio da parte del giudice, la cui valutazione verrebbe a sovrapporsi a quella dell’esclusivo legittimato. Consegue che la natura relativa della nullità assicura meno intenso presidio alla norma alla cui violazione si ricollega, sia perché deducibile solo da determinati soggetti, sia perché non rilevabile d’ufficio dal giudice.

La previsione dell’esclusiva legittimazione di determinati soggetti (alla quale è conseguenziale la non rilevabilità d’ufficio) non deve tuttavia essere necessariamente espressa, poiché la “diversa disposizione” può ben essere ricostruita dall’interprete (in tal senso: sent. n. 3508-74).

Non vale tuttavia a sorreggere una operazione ermeneutica siffatta l’apodittico assunto, posto dal tribunale a fondamento della sua decisione, secondo cui la norma racchiusa nell’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, pur non recando espressa previsione della esclusiva legittimazione del conduttore a far valere la nullità, dovrebbe in tal senso essere interpretata, perché dettata nell’esclusivo interesse del conduttore.

In primo luogo, non è certamente trascurabile la constatazione che la norma in esame non solo non fissa limiti alla legittimazione a dedurre la nullità, ma non contiene neppure previsioni di sorta che comunque consentano di qualificare la sancita nullità come relativa, in deroga al principio generale dettato dall’art. 1421 c.c. (argomenti già valorizzati da questa S.C. per negare natura relativa alla nullità sancita dall’art. 79 l. n. 392-78 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto: sent. n. 1776789: n. 5827-93).

E per quanto concerne la ritenuta implicita relatività della nullità, in ragione dell’interesse tutelato, va rilevato che l’affermazione consegue ad una lettura riduttiva della norma. Questa infatti, come precedentemente osservato, lungi dal porsi come esclusivo strumento di tutela di un interesse strettamente individuale, proprio del conduttore, è contemporaneamente volta alla tutela della stabilità delle locazioni non abitative, nell’interesse generale dell’economia, che costituisce una delle ragioni ispiratrici della l. n. 392-78.

In conclusione, la nullità sancita dalla norma in esame non integra nullità relativa, deducibile solo dal conduttore e non rilevabile d’ufficio dal giudice, bensì nullità assoluta, che, ai sensi dell’art. 1421 c.c., può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata anche d’ufficio dal giudice.

1.2. L’impugnata sentenza risulta quindi non conforme a diritto nella parte in cui ha negato al locatore la legittimazione a far valere la nullità, per difetto di specificità, della disdetta intimata per la prima scadenza contrattuale, in ragione della natura relativa della nullità in questione.

Le considerazioni che precedono non consentono tuttavia di accogliere la censura.

Per costante giurisprudenza di questa S.C. la legittimazione generale a far valere la nullità, prevista dall’art. 1421 c.c., non esime il soggetto che propone l’azione o formula l’eccezione di nullità di dimostrare la sussistenza di un proprio concreto interesse ad agire, secondo le norme generali e con riferimento all’art. 100 c.p.c. (sent. n. 1553-81; n. 1475-82).

La nullità non è quindi deducibili, in via di azione o di eccezione, in mancanza della dimostrazione, da parte del soggetto che la fa valere, della necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto e il conseguente danno alla propria sfera giuridica, senza che sia sufficiente il bisogno di rimuovere una situazione di incertezza, occorrendo pur sempre dimostrare che questa produce un danno giuridicamente rilevante (sent. n. 7197-93).

Ora, deduce la ricorrente che il suo interesse a dedurre la nullità della disdetta del 30.1.92 derivava dalla situazione di totale incertezza sulle successive sorti del contratto, essendo rimessa all’assoluto arbitrio del conduttore la scelta se invocare la nullità dell’atto, con conseguente rinnovazione della locazione, ovvero non invocarla, determinando la cessazione del rapporto.

Ma così non è. Risulta infatti dalla sentenza impugnata che il conduttore, con lettera del 30.1.92, aveva espressamente dichiarato di non opporsi alla disdetta e di essere disposto a rilasciare l’immobile alla scadenza convenuta del 29.3.93, sicché, pur volendo aderire all’assunto della ricorrente secondo cui varrebbe a radicare l’interesse la suindicata situazione di incertezza, nessuna incertezza sulla cessazione del rapporto permaneva al momento in cui, con l’opposizione a decreto ingiuntivo notificata il 20.6.93, la locatrice ha dedotto la nullità.

La locatrice, quindi, ancorché astrattamente legittimata ad invocare la nullità sancita dall’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, in concreto non era titolare di un interesse attuale ad eccepirla.

Così emendata nella motivazione, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., la statuizione del tribunale va quindi tenuta ferma.

Corrette appaiono altresì le conclusioni, circa la cessazione del rapporto e la spettanza del diritto all’indennità, che il tribunale ha tratto dalla adesione prestata dal conduttore alla immotivata disdetta inviatagli dalla locatrice.

Questa S.C. ha invero avuto modo di precisare che una disdetta immotivata e perciò inidonea, di per sè sola, a produrre gli effetti suoi propri (e cioè l’impedimento alla rinnovazione della locazione), determina tuttavia, nel caso di adesione del conduttore, la cessazione del rapporto alla data contrattualmente stabilita (sent. n. 8262-96).

Ed una adesione siffatta, pur implicando rinuncia da parte del conduttore al diritto alla rinnovazione del contratto, non è affetta da nullità, ai sensi dell’art. 79 l. n. 392-78, poiché non integra rinuncia preventiva al menzionato diritto, come tale invalida, bensì rinuncia compiuta dopo l’intervenuta concretizzazione del diritto, come deve ritenersi senz’altro consentito (v. sent. n. 8444-96, in tema di rinuncia al diritto di prelazione, dove si sottolinea che occorre che il diritto sia concretamente sorto e possa essere fatto valere; v. anche, con specifico riferimento al diritto alla rinnovazione, sent. n. 8262-96, n. 10270-95 e n. 4709-91, che reputano valida la rinuncia a tale diritto, se intervenuta dopo la stipulazione del contratto).

Nè la mancata opposizione del conduttore all’iniziativa del locatore di porre termine al rapporto può determinare il venir meno del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento. Ai sensi dell’art. 34 l. n. 392-78 l’esclusione del diritto all’indennità è infatti ricollegata alla riferibilità della cessazione del rapporto alla volontà del conduttore, manifestata con il recesso o la disdetta (ipotesi alle quali è stata equiparata la risoluzione per mutuo consenso, in quanto alle predette assimilabile nella genesi:

Corte cost. ord. n. 565-89), ovvero al predetto addebitabile (risoluzione per inadempimento e fallimento). Nella prima ipotesi si è invero ritenuto, con valutazione legale tipica, che l’aver determinato, in virtù di una libera scelta, la cessazione della locazione, sia indicativo della carenza di interesse a beneficiare della tutela, nella seconda, che non sia meritevole di tutela il conduttore-imprenditore che sia inadempiente alle obbligazioni contrattuali o che versi in crisi economica. Con riguardo alla prima ipotesi, invocata nel caso in esame dalla locatrice per contestare la spettanza dell’indennità al conduttore, occorre, in definitiva, che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del conduttore (espressa con la disdetta o il recesso) ovvero alla partecipazione del predetto ad una convenzione risolutoria (scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.), sicché, argomentando a contrario, l’indennità è invece dovuta in tutte le ipotesi in cui la cessazione della locazione sia stata determinata dall’iniziativa o dalla condotta del locatore. Con l’ulteriore precisazione che, in tale eventualità, non rileva che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, il quale abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione (sent. n. 11974-91; n. 10730-93; n. 6133-95; n. 6548-95; n. 1230-97). Ed il tribunale ha fatto puntuale applicazione del suindicato principio: lo ha invero espressamente richiamato, e, con incensurabile apprezzamento di fatto, ha ritenuto riferibile la cessazione del rapporto all’esclusiva iniziativa del locatore, per avere questi manifestato l’inequivoca volontà di far cessare il rapporto alla scadenza con la disdetta del 30.1.92, della quale il conduttore si era limitato a prendere atto, dichiarando di non opporsi al rilascio.

2. Con il secondo motivo, denunciando violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. e difetto di motivazione, la ricorrente addebita al tribunale di non aver considerato che il conduttore, prestando adesione alla disdetta immotivata solo dopo un anno dal suo invio, aveva violato gli obblighi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, sfruttando a proprio esclusivo vantaggio la situazione di incertezza giuridica circa le sorti del rapporto locatizio.

2.1. Il motivo non è fondato.

La violazione degli obblighi di correttezza e buona fede rileva invero sul piano della responsabilità, determinando un obbligo risarcitorio, qualora concreti la violazione di un diritto altrui già riconosciuto da altre norme (sent. 3250-77), e non risulta che una domanda in tal senso sia stata proposta dalla ricorrente.

La doglianza risulta quindi inammissibile, per difetto di interesse, in quanto non funzionale a pertinente domanda ritualmente proposta.

3. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese in favore del resistente, che liquida in L. 274.500, oltre L. 3.000.000 (tre milioni) per onorari.
Così deciso in Roma il 17.3.97

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

A.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAETANA 13-A, presso lo studio dell’avvocato GRAZIANI UMBERTO, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.D. (OMISSIS), F.M.P. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CIPRO 12, presso lo studio dell’avvocato BONURA GIUSEPPE, che li rappresenta e difende;

- resistenti -

avverso la sentenza n. 4317/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 11/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/04/2011 dal Consigliere Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI;
udito l’Avvocato GIUSEPPE BONURA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto.

Fatto

1. Con citazione del 2 dicembre 1993 il dott. A.G. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma i coniugi S.D. e R.M.P. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, per avere richiesto e ottenuto il rilascio dei locali adibiti a studio medico, sulla base di una disdetta non veritiera, che deduceva necessità familiari – prossime nozze – non verificate.

Resistevano i convenuti sostenendo che al tempo della disdetta le nozze erano imminenti ma che in seguito, pur avendo il figlio occupato e riattato lo studio, era intervenuta una rottura dei progetti coniugali. La causa era istruita con prove orali.

2. Il Tribunale di Roma con sentenza del 30 giugno 2001 accoglieva la domanda e condannava la risarcimento. La sentenza era appellata dai coniugi S., resisteva la controparte e chiedeva la conferma della decisione.

3. La Corte di appello di Roma con sentenza del 11 ottobre 2005, in riforma rigettava la domanda del conduttore e condannava lo appellato alla rifusione delle spese dei due gradi del giudizio.

4. Contro la decisione ricorre A. deducendo tre motivi di censura, non resistono le controparti.

Diritto

5. Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai motivi dedotti.

Per chiarezza espositiva se ne offre una sintesi descrittiva ed a seguire la confutazione in diritto.

5.A. SINTESI DEI MOTIVI. Nel primo motivo si deduce error in iudicando per violazione L. n. 392 del 1978, artt. 29, 30, 31 e vizio della motivazione sul rilievo che gli stessi locatori avrebbero ammesso che i locali per i quali era stata data la disdetta sono stati occupati transitoriamente dal figlio ormai scapolo, e non per la ragioni giustificative della disdetta.

Nel secondo motivo si deduce ancora error in iudicando e vizio della motivazione in relazione allo onere della prova della ed causa impeditiva della utilizzazione richiesta nella disdetta, che deve essere rigorosa.

Nel terzo motivo si deduce ancora il vizio della motivazione nel punto in cui la Corte di appello non esamina il certificato della residenza anagrafica del S., che non viene riprodotto nel corpo del motivo. 5.B.CONFUTAZIONE IN DIRITTO. I primi due motivi vengono in esame congiunto attenendo al medesimo fatto, costituito dalla divergenza tra le necessità familiari indicate nella disdetta, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 31 e la utilizzazione del bene rilasciato da parte del figlio subendo, dopo il fallimento delle nozze.

Sul punto la Corte di appello, a ff. 4 della motivazione, ha dato conto della utilizzazione effettiva e stabile dei locali per le necessità abitative del figliolo, considerando la mancanza delle nozze, indicate nella disdetta, come veritiera al tempo della sua proposizione ma poi elisa dal dissenso sopravvenuto, quando già i locali erano stati occupati. Si tratta dunque di un prudente apprezzamento delle prove e della esistenza di un impedimento non imputabile a colpa o dolo dei locatori. Sul punto la decisione è in linea con la costante giurisprudenza di questa Corte da Cass. 1991 n. 2684 sino alla recenti del 2004 n. 23296 e successive, che escludono che la norma dell’art. 31 preveda un caso di responsabilità oggettiva con presunzione assoluta di colpa, considerandosi invece le cause di giustificazione per esigenze egualmente meritevoli di tutela, come è nella fattispecie concreta, del figlio nubendo ma rimasto celibe che tuttavia occupa i locali per esigenze abitative.

Inammissibile è il terzo motivo in quanto privo di autosufficienza.

Al rigetto del ricorso non segue condanna a spese non essendosi costituite le controparti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso, nulla per le spese.
Così deciso in Roma, il 7 aprile 2011.
Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2011.