Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

(OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- Controricorrente -

contro la sentenza n. 147/2005 della Corte di Appello di Cagliari, depositata il 07/05/2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 22/06/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS), procuratore del ricorrente;
Udito l’avv. (OMISSIS), con delega dell’avv. (OMISSIS), procuratore delle parte controricorrente;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per l’accoglimento del secondo motivo del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), con atto notificato il 28 maggio 1992, cito’ innanzi al Tribunale di Cagliari il confinante (OMISSIS) esponendo che lo stesso aveva innalzato il piano di campagna del proprio lotto mediante riporto di terra addossata al muro di confine – originariamente di due metri di altezza – cosi’ indebolendone la stabilita’, provocando infiltrazioni di umidita’ nel sottostante fondo dell’esponente e creando la possibilita’ di esercitare una veduta diretta, dal momento che la quota del terreno cosi’ riportato si sarebbe trovata a soli 85 cm dalla cima del muro; chiese pertanto la condanna del convenuto al ripristino della quota di campagna originaria o, in subordine, all’adozione delle misure necessarie ad arrestare le infiltrazioni d’acqua ed ad impedire la menzionata possibilita’ di veduta.

Il (OMISSIS) si costitui’ contrastando la domanda con l’osservare che si sarebbe limitato a livellare il proprio terreno, peraltro realizzando un drenaggio a confine; mise in evidenza che tra i due fondi sarebbe esistito da sempre un dislivello e che questo sarebbe stato aumentato ad opera del convenuto che avrebbe abbassato di circa un metro il piano di campagna del proprio terreno al fine di realizzare delle opere abusive. In via di riconvenzione chiese la condanna dell’attore al ripristino dell’originaria quota.

L’adito Tribunale, pronunziando sentenza del 18 aprile 1991, condanno’ il (OMISSIS) a ripristinare l’originaria altimetria del terreno mediante lo scavo per un’altezza di 80 cm e per una fascia di tre metri di larghezza prossima al muro di confine e per tutta la lunghezza dello stesso, rigettando la riconvenzionale.

La Corte di Appello di Cagliari, con sentenza n. 147/2005, accolse il gravame del (OMISSIS) e respinse la domanda del (OMISSIS), condannandolo altresi’ al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio. A sostegno di tale decisione la Corte territoriale: a – accerto’ che le opere di riporto terra compiute dal (OMISSIS) non avevano causato danni al muro e che le infiltrazioni al fondo sottostante erano state determinate dal preesistente dislivello; b – sottolineo’ l’erroneita’ del presupposto della decisione del primo giudice a mente del quale il muro di cinta avrebbe avuto anche la funzione di impedire ai proprietari del fondo superiore di guardare nel fondo inferiore; C – nego’ rilevanza – come parametro di valutandone della pretesa immutazione peggiorativa della possibilita’ di veduta – alla preesistente situazione di (im)possibilita’ di esercizio di veduta, dal momento che questa era stata determinata accidentalmente dalla costruzione del muro in questione la quale, a sua volta, era conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in loco; d – mise in rilievo la carenza di adeguata e convincente motivazione sulla prospettata possibilita’ di eliminare la veduta ritenuta abusiva mediante la elevazione del muro sino a tre metti, giusta quanto disposto dall’articolo 878 cod. civ. ed i suggerimenti contenuti in una consulenza tecnica di ufficio.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso sulla base di tre motivi ed ha prodotto documentazione relativa alla disciplina urbanistica ed edilizia locale; si e’ costituito il (OMISSIS), resistendo con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Va preliminarmente esaminata l’ammissibilita’ della produzione documentale del (OMISSIS) costituita da: 1) la convenzione relativa alla lottizzazione interessante i terreni in causa; 2) la modifica alle norme di attuazione di tale lottizzazione (da cui emergerebbe che le costruzioni dovrebbero mantenere la distanza di 4 metri dal confine); 3) il regolamento edilizio del Comune di Siliqua – ove sono situate le proprieta’ delle parti – confermativo della suddetta distanza minima dai confini.

1/a – Sostiene il ricorrente che detta produzione non violerebbe il divieto dell’articolo 372 c.p.c. in quanto la documentazione atterrebbe alle norme di integrazione del precetto normativo in materia di distanze e quindi sarebbe pur sempre conoscibile – ed acquisibile d’ufficio – anche nel giudizio di cassazione.

2 – La prospettata legittimita’ della produzione e’ priva di valido fondamento dal momento che , da un lato, non sussiste la possibilita’ di equiparare l’acquisizione di ufficio dei regolamenti edilizi – secondo il principio del iura novit curia – sulla base dei quali si fossero fondate sin dall’origine le domande delle parti, alla produzione di documenti che, pur interessando una prospettata violazione di norme urbanistiche, tuttavia preesistevano al giudizio di primo grado – quanto agli atti subb 1) e 2) – o a quello di secondo grado – doc sub 3) – e quindi avrebbero potuto formare oggetto di allegazione quanto meno in grado di appello; dall’altro, in quanto l’indicata documentazione e’ a supporto di una tesi difensiva , sviluppata nei motivi primo e secondo, nuova rispetto a quella che aveva formato la res litigiosa nei pregressi gradi del giudizio di merito (come illustrato nella descrizione del fatto), dal momento che involgeva l’interpretazione della propria originaria domanda come se fosse stata diretta a far rispettare le distanze tra costruzioni, interpretando in tal modo l’opus novum, posto in essere dal (OMISSIS) con l’addossare la terra al muro confinario, alla stregua di un muro di contenimento, soggetto al rispetto delle distanze legali tra costruzioni.

3 – Non vertendosi dunque in un’ipotesi di documenti illustranti fatti sopravvenuti rilevanti per il giudizio, e non interessando , detta produzione, la nullita’ della sentenza o l’ammissibilita’ del ricorso, non trova deroga il divieto di cui all’articolo 372 c.p.c..

4 – Con il primo motivo si deduce la violazione degli articoli 112 e 113 c.p.c., piu’ in generale, del principio iura novit curia in relazione alle produzioni documentali sopra esaminate, lamentando altresi’ la omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia; si deduce altresi’, nello svolgimento del mezzo – segnatamente al fol 23 la violazione degli articoli 873 e 878 cod. civ., come pure dell’obbligo di osservare, nelle costruzioni, le prescrizioni dei piani regolatori – articolo 869 cod. civ.: deduce in proposito parte ricorrente che la decisione della Corte territoriale di riformare la sentenza di primo grado non aveva tenuto conto che la domanda di esso ricorrente, apparentemente diretta ad eliminare la illegittima servitu’ di veduta determinata dall’innalzamento della quota di campagna del confinante, in realta’ avrebbe interessato il rispetto della normativa sulla distanze delle costruzioni dal confine.

4/a – Il motivo non puo’ trovare accoglimento in quanto la sentenza di appello non fa menzione, nella narrativa del fatto, di siffatta prospettazione difensiva da parte del (OMISSIS) per la ragione che essa non aveva formato oggetto di deduzione ne’ in primo ne’ in secondo grado: l’allora attore non aveva invocato il mancato rispetto della normativa – codicistica, integrata con quella di ambito locale – in merito alle distanze della “costruzione” dal confine, avendo invece dedotto la sopravvenuta insufficienza dell’altezza del muro di cinta a seguito dell’alterazione della quota di campagna da parte del (OMISSIS) a impedire vedute dirette sul proprio fondo; conferma la novita’ della domanda anche la lettura del ricorso laddove – fol 2 – si illustra che in primo grado il programma di fabbricazione del Comune di Siliqua era stato richiamato al fine di sottolineare che il muro di cinta doveva avere un’altezza minima di metri 2 e che dunque, era violativa di tale prescrizione amministrativa la condotta del (OMISSIS) che si era fatto lecito di innalzare il proprio piano di campagna, diminuendo la distanza tra quest’ultimo e la cima del muro.

4/b – Inammissibile e’ dunque la prospettazione del (OMISSIS) che, pur ammettendo che la questione delle distanze dal muro di cinta non era stata prospettata, pretenderebbe che la stessa avrebbe dovuto essere valutata d’ufficio dal giudice dell’appello, verificando nel contempo se l’opus novum – costituito dalla trasformazione del muro di cinta in terrapieno – fosse conforme alla disciplina amministrativa locale sulle distanze dal confine.

5 – Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 900 cod. civ. sulla nozione di veduta; dell’articolo 905 cod. civ. sulle distanze tra vedute o lastrici dal fondo del vicino; dell’articolo 878 cod. civ. sulle caratteristiche del muro di cinta; dell’articolo 113 c.p.c. sulla pronunzia secondo diritto; del principio iura novit curia in relazione alle norme tecniche di attuazione della lottizzazione (OMISSIS) in materia di caratteristiche delle recinzioni e in generale, dei principi in materia di servitu’ di veduta; deduce anche l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.

6 – Con il terzo e strettamente connesso motivo ci si duole della ritenuta omessa pronunzia sulla domanda – subordinata – riproposta da esso ricorrente nel giudizio di appello, diretta a chiedere la condanna del (OMISSIS) all’eliminazione della veduta, pur avendo – la Corte del merito – messo in rilievo che a tal risultato si sarebbe potuto pervenire anche elevando sino a tre metri il muro di cinta, affermando, contrariamente alle risultanze degli atti, che tale soluzione sarebbe stata osteggiata dallo stesso ricorrente.

7 – Premessa la inammissibilita’ della produzione documentale a sostegno di una domanda e di una prospettazione difensive illustrate solo in fase di legittimita’, e la necessaria estensione di tale vizio alla parte del secondo motivo che da esso trae spunto, ed esaminando congiuntamente i tre mezzi, stante la loro logica connessione, va accolto il secondo motivo, pur con le precisazioni appresso esposte.

7/a – Se deve confermarsi il principio, anche recentemente espresso da questa Corte ( Cass. Sez. 2, n. 10167/2011 cui adde Cass. sez 2 n. 23572/2007), secondo cui la semplice esistenza di un terreno sopraelevato, senza che vi sia un parapetto che consenta l’affaccio sul fondo del vicino, esclude l’obbligo di distanziarsi dal fondo predetto a’ sensi dell’articolo 905 c.p.c., tale regula juris deve essere precisata nel senso che l’attivita’ di innovazione della preesistente situazione tra fondi – valutabile ai fini della possibilita’ di affaccio – e’ pero’ riscontrabile nell’innalzamento del piano di campagna se cio’ determini un diverso rapporto con il muro confinario, tale da favorire quell’affaccio prima non possibile.

7/b – Non e’ quindi condivisibile l’assunto dal quale parte la Corte territoriale secondo cui il dislivello, preesistente alla costruzione del muro, avrebbe costituito una servitu’ di veduta reciproca e quindi il proprietario del fondo posto a quota inferiore, non sarebbe stato portatore di un interesse tutelabile all’eliminazione di un inspicere, gia’ in precedenza consentito: in contrario va messo in rilievo che lo spianamento e l’innalzamento del dislivello consentono al vicino l’avvicinamento al muro di cinta prima non consentito, dando luogo ad una situazione compatibile in astratto con l’esercizio di una servitu’ di veduta per opera dell’uomo.

7/c – Negata la validita’ della premessa argomentativa sopra riportata, cade anche l’ulteriore assunto posto a base della gravata decisione, con cui si e’ sottolineato che la funzione del muro di cinta, in caso di fondi a dislivello, non poteva essere anche quella di impedire le vedute: nella fattispecie va invece messo in evidenza che il manufatto non determina di per se’ l’affaccio e quindi non puo’ essere preso, da solo, a parametro della liceita’ della veduta, essendo questa dipendente dalla immutazione dell’uomo che, alterando il piano di campagna del fondo sovrastante, ha modificato il suo rapporto con il colmo del muro.

8 – Il terzo motivo rimane assorbito.

9 – La sentenza va pertanto cassata affidando al giudice del rinvio, sulla base dei principi sopra affermati, l’esame delle concrete modalita’ di affaccio al fine di verificare la compatibilita’ con la fattispecie disciplinata dall’articolo 905 cod. civ.; lo stesso giudice provvedera’ sulle spese del presente procedimento.

P.Q.M.

LA CORTE:
Rigetta il primo motivo; accoglie il secondo e dichiara assorbito il terzo; cassa l’impugnata decisione in relazione al motivo accolto e rinvia per nuovo esame a diversa sezione della Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

S.M., F.G., elettivamente domiciliati in ROMA VIA SILVIO PELLICO 16, presso lo studio dell’avvocato MORCELLA MANLIO, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

D.L.M., elettivamente domiciliato in ROMA VIA G SEVERANO 35, presso lo studio dell’avvocato GIORGIO CIANFONI, difeso dall’avvocato GUARIGLIA GIOVANNI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

M.E., M.V., M.M., M. S., ME.VA.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 75/03 della Corte d’Appello di PERUGIA, emessa il 6/03/03, depositata il 6/05/03, R.G. 305/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/07 dal Consigliere Dott.ssa Raffaella LANZILLO;
udito l’Avvocato Giorgio CIANFONI (per delega Avv. Giovanni GUARIGLIA, depositata in udienza);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 7.11.2000 D.L.M. ha convenuto davanti al Tribunale di Orvieto S.M. e F.G., esercitando il diritto di riscatto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 in relazione all’unità immobiliare adibita a negozio, che i convenuti avevano acquistato dai sig.ri M.E. e V. e Fu.Ma.Co., con atto pubblico 27.7.2000.

L’attore si affermava conduttore del negozio fino al 31.10.2000, in forza di contratto di locazione stipulato con i suddetti sig.ri M. nel novembre 1985, per la durata di nove anni; contratto rinnovato alla scadenza per altri sei anni.

I convenuti hanno resistito alla domanda, deducendo l’insussistenza dei presupposti di diritto e di fatto per l’esercizio del riscatto, ed hanno chiamato in causa i venditori, per esserne garantiti in caso di soccombenza.

I terzi chiamati si sono a loro volta costituiti, affermando che il 23 febbraio 2000, a seguito di intimazione di licenza per finita locazione, essi avevano stipulato con il D.L., davanti al Tribunale di Orvieto, un accordo transattivo in forza del quale l’attore si era impegnato (fra l’altro) a lasciare liberi i locali condotti in locazione entro il 1 giugno 2 001, continuando a corrispondere il canone a titolo di indennità di occupazione. In forza di tale accordo, il contratto di locazione era da ritenere sciolto dalla medesima data, con il venir meno del diritto del conduttore all’esercizio del riscatto.

Con sentenza 16-29.11.2001 il Tribunale di Orvieto ha accolto la domanda attrice di riscatto ed ha respinto la domanda risarcitoria dei sig.ri S. e F., ritenendola generica e non provata.

Con sentenza 6 marzo-6 maggio 2003 n. 75 la Corte di appello di Perugia ha respinto l’appello principale proposto da questi ultimi ed ha parzialmente accolto l’appello incidentale dei M.- Fu., per la parte relativa alla loro condanna al rimborso delle spese del giudizio di primo grado in favore del D.L., spese che ha posto a carico degli appellanti principali, unitamente a tutte le spese del grado di appello.

Ha ritenuto la Corte di appello che la qualità di conduttore del D.L. fosse venuta a cessare, trasformandosi in occupazione di fatto, solo alla data della naturale scadenza del contratto di locazione (31.10.2000), che era successiva alla stipulazione del contratto di compravendita dell’immobile da parte degli appellanti;

che pertanto il conduttore aveva il diritto di esercitare il riscatto di cui agli art. 38 e 39 cit.. Ha poi confermato la sentenza del Tribunale, quanto al rigetto delle domande risarcitorie degli appellanti.

Con atto notificato il 25.5.2004 i soccombenti S. e F. hanno proposto due motivi di ricorso per cassazione, ai quali ha opposto resistenza il D.L. con controricorso.

I venditori M.- Fu. non hanno svolto attività difensiva.

Diritto

Con il primo motivo i ricorrenti prospettano la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 38 e 39 e dell’art. 1976 cod. civ., in quanto la Corte di appello di Perugia, non ha considerato che la transazione intercorsa fra le parti il 23.2.2000 – avendo efficacia novativa – ha sostituito il rapporto di locazione in corso, trasformandolo in un rapporto di occupazione di fatto dell’immobile, nuovo e diverso da quello preesistente e comunque tale da escludere che il D.L. potesse ancora qualificarsi conduttore e così esercitare il diritto di prelazione e di riscatto, previsto dalla legge per gli immobili ad uso commerciale.

Essi affermano che la rinuncia del conduttore alla proroga del contratto di locazione ha sottratto il rapporto alla disciplina legale, quindi anche alle norme sulla prelazione e sul riscatto.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 1976, 1362, 1363 e 1371 cod. civ., nonchè l’illogicità o la mancanza di motivazione della sentenza impugnata, in quanto la Corte di appello ha attribuito all’atto di transazione del 23 febbraio 2000 un significato non conforme alla comune intenzione delle parti ed al contenuto complessivo delle clausole, nella parte in cui ha escluso che le parti abbiano voluto trasformare fin da subito l’originario contratto di locazione in rapporto di fatto.

I due motivi vanno esaminati insieme, in quanto pongono sotto diverse angolature la medesima questione, e sono fondati.

Questa Corte ha più volte avuto occasione di decidere che, qualora le parti del contratto di locazione di un immobile urbano definiscano transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata od altri aspetti del rapporto, stabilendo fra l’altro la data del rilascio dell’immobile ed il corrispettivo per il suo ulteriore godimento, il nuovo rapporto che si viene ad instaurare per effetto dell’accordo transattivo, ancorchè di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nell’accordo medesimo, restando sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, fra cui la L. n. 392 del 1978 sull’equo canone (Cass. civ., Sez. 3, 14 novembre 1995 n. 11806; Cass. civ. 26 marzo 1991 n. 3270).

Nè a ciò pone ostacolo l’inderogabilità dei diritti che la legge riserva al conduttore, considerato che solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da ritenere nulla; non invece gli atti di disposizione compiuti alla conclusione del rapporto, dopo che i diritti medesimi siano stati acquisiti (Cass. civ., Sez. 3, 9 novembre 2006 n. 23910; Cass. civ., Sez. 3, 9 giugno 2003 n. 9197).

Ne consegue che, nella specie, fin dalla data della transazione il contratto di locazione è da ritenere estinto ed il rapporto fra le parti convenzionalmente trasformato in rapporto regolato dalle condizioni e dalle clausole dell’accordo transattivo, le quali non solo non prevedono alcun diritto di prelazione in favore del D. L. nel caso dì vendita dell’immobile, ma appaiono con esso incompatibili(anche limitatamente al termine originariamente pattuito per la scadenza della locazione), non potendosi certo presumere che il locatore abbia voluto limitare i suoi poteri di disposizione del bene locato, nel momento stesso in cui si è deliberatamente assoggettato alle concessioni e alle rinunce di cui alla transazione (in termini di durata del rapporto), pur di riacquistare la piena e libera disponibilità del bene stesso.

La. sentenza della Corte di appello, che ha accolto la domanda di riscatto proposta dal D.L., va pertanto cassata e, decidendo nel merito, la domanda va rigettata.

Consegue la condanna del D.L. al pagamento delle spese dei giudizi di primo grado, di appello e di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di riscatto e condanna D.L.M. al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese del giudizio di tribunale, liquidate complessivamente in Euro 6.300,00, di cui Euro 300,00 per spese, Euro 2.000,00 per diritti ed Euro 4.000,00 per onorari; del giudizio di appello, liquidate complessivamente in Euro 4.450,00, di cui Euro 150,00 per spese, Euro 1.300,00 per diritti ed Euro 3.000,00 per onorari; e del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 5.100,00, di cui Euro 100,00 in rimborso delle spese borsuali. A tutte le somme di cui sopra vanno aggiunti il rimborso delle spese generali e gli accessori previdenziali e fiscali di legge.

Così deciso in Roma, il 4 dicembre 2007.

Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2008.

Con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220, la riforma della disciplina del Condominio,il Legislatore ha rifiutato le posizioni innovative delle Sezioni Unite della Cassazione in materia di tabelle millesimali.

Il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini viene quantificato rapportando a mille il valore complessivo dei beni.

La singola unità immobiliare di proprietà esclusiva ha un valore immaginario che viene quantificato in proporzione alla sommatoria di tutti i beni immobili di proprietà esclusiva dei vari condomini,esistenti nel Condominio (valore complessivo che si pone essere pari a mille)

La nuova versione dell’ articolo 68 disp. att. c.c. non ha variato sostanzialmente la previsione precedente e ha disposto che la tabella millesimale vada allegata al regolamento di condominio e non contenuta in esso come  invece era previsto nella versione precedente.

In verità anche prima dell’introduzione della detta disciplina, per esigenze condivise, il costruttore nell’alienare i vari cespiti, allegava al regolamento di condominio le tabelle millesimali che non leconteneva formalmente.

La differenziazione è di poco momento.

Le vere novità introdotte dalla novella legislativa sono contenute nell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recita testualmente:

«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unita’ immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed e’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

Anche se la disposizione normativa nulla prevede circa l’ipotesi di approvazione ex novo delle tabelle millesimali in ordine alla necessità del consenso unanime dell’assemblea, appare evidente che l’intento sia stato proprio volto in questo senso.

Non si spiegherebbe altrimenti la scelta indicata in ordine alla rettifica della tabella millesimale esistente per la quale è richiesta espressamente   l’unanimità .

Solo per due casi residuali la norma ha previsto la possibilità di deliberare in merito solo a  maggioranza ancorchè qualificata.

Altra novità è da rinvenire nel limite quantitativo della variazione del valore millesimale dell’ immobile di proprietà esclusiva del condomino, pari ad un quinto, che da accesso al diritto soggettivo dell’avente interesse (condomino o condominio) di ottenere la revisione delle tabelle.

Per quanto concerne l’errore, va riportato quanto ritenuto da parte della Dottrina e cioè che gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obiettivamente verificabili, restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione.

E’ anche utile segnalare che la impugnazione delle tabelle millesimali viziate da errore, va promossa entro il breve termine di cinque anni dalla loro approvazione.

Il medesimo articolo 69 ha riproposto che “nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

I criteri di quantificazione dei detti valori possono ancor oggi essere ritenuti “ermetici”?

In vero le Circolari nn.1240/1966 e 2945/1993 dell’ex Ministero dei Lavori Pubblici hanno previsto alcuni criteri che poi sono stati utilizzati per gli edifici in cooperativa edilizia.

I medesimi  parametri sono stati successivamente utilizzati anche nei fabbricati in genere in assenza di disposizioni legislative.

Elenchiamo alcuni dei parametri più utilizzati:

• parametro di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali;
• parametro di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti;
• parametro della altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie unità immobiliari; in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie;
• parametro dell’ orientamento: si applica se l’edificio comprende più unità immobiliari per piano, a seconda delle diverse esposizioni solari;
• parametro di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie unità immobiliari di un edificio hanno una veduta differente a seconda che abbiano vista panoramica, su strada principale ecc.;
• parametro di piano: considera gli effetti che derivano ad una unità immobiliari In relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore;
• parametro di luminosità: tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti secondo l’altezza dei piani;
• parametro della amenità del bene. La proprietà di giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, cosi come anche eventuali rimesse insistenti sul terreno di proprietà esclusiva incidono sulla quantificazione del valore.
• Parametro della superficie radiante.

Non essendo univoco il procedimento per la determinazione dei valori millesimali è evidente che la loro quantificazione a seconda del metodo utilizzato, produce un risultato diverso.

Ciò nonostante il rischio di incorrere in controversie legali non ha mai dissuaso i condominii dal dotarsi di questo ineliminabile strumento finalizzate a permettere la gestione  del fabbricato, al fine della ripartizione delle varie spese, per la valutazione della validità delle volontà assembleari.

Anche se la disposizione normativa nulla prevede circa l’ipotesi di approvazione ex novo delle tabelle millesimali in ordine alla necessità del consenso unanime dell’assemblea, appare evidente che l’intento sia stato proprio volto in questo senso.

Non si spiegherebbe altrimenti la scelta indicata in forma espressa in ordine alla rettifica della tabella millesimale esistente per la quale è richiesta espressamente l’unanimità .

Il legislatore ha quindi fatto una scelta di campo e non ha consentito “l’esproprio privato delle proprietà comuni”.

Non sarà quindi sufficiente una maggioranza qualificata per la approvazione di tabelle millesimali, magari confezionate con criteri poco ortodossi e a discapito di pochi condomini e  a vantaggi di altri.

In questo caso la pronuncia della Corte di Cassazione a Sezione Unite sentenza 09.08.2010 n° 18477.

Solo per due casi residuali la norma ha previsto la possibilità di deliberare in merito solo a maggioranza ancorchè qualificata.

Altra novità è da rinvenire nel limite quantitativo della variazione del valore millesimale dell’ immobile di proprietà esclusiva del condomino, pari ad un quinto, che da accesso al diritto soggettivo dell’avente interesse (condomino o condominio) di ottenere la revisione delle tabelle.

Per quanto concerne l’errore, va riportato quanto ritenuto da parte della Dottrina e cioè che gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obiettivamente verificabili, restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione.

L’errore non coincide con l’errore vizio del consenso.

Nell’eventuale giudizio intrapreso avente ad oggetto la variazione delle tabelle millesimali, si riconosce la legittimazione passiva al solo Amministratore condominiale, con alleggerimento del processo.

Si individuano però doveri pressanti di informazione dell’organo rappresentativo che risponde personalmente degli eventuali danni arrecati per omessa informazione.