Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8025/2007 proposto da:

(OMISSIS) SPA P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE DELEGATO, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 50/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 18/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/02/2013 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta agli atti;
udito l’Avv. (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore del controricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’inammissibilita’ o manifesta infondatezza del ricorso, e la condanna alle spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) conveniva davanti il Tribunale di Milano la (OMISSIS) S.p.a., premettendo: 1) che, con contratto preliminare di vendita dell’(OMISSIS), esso attore aveva promesso di acquistare dalla (OMISSIS) S.r.l. (societa’ successivamente incorporata dalla societa’ convenuta) – che aveva promesso di vendere – la quota di proprieta’ indivisa di 0,61 millesimi del complesso alberghiero denominato (OMISSIS); 2) che la suddetta quota era stata individuata in “un diritto di fruizione perpetua dell’immobile nei limiti della quota” e “di prenotazione relativamente al bilocale sito al secondo piano” (camera 206), caratterizzato dalla ricettivita’ di 5 posti letto; 3) che il prezzo era stato pattuito in lire 75.210.000 (Iva inclusa) ed era stato pagato dall’attore; 4) che una delle qualita’ essenziali promesse del suddetto bilocale (5 posti letto) era risultata legalmente impossibile; 5) che, infatti, le amministrazioni pubbliche competenti avevano successivamente attestato che, in base al certificato sanitario del 12.12.1991, la capacita’ ricettiva della camera 206 era di 4 posti letto, circostanza quest’ultima dolosamente occultata dalla convenuta;

cio’ posto, l’attore chiedeva: a) che il sopra menzionato contratto preliminare dell’(OMISSIS) fosse annullato per errore essenziale o per dolo; b) in subordine, che il contratto stesso fosse dichiarato risolto per inadempimento della promittente venditrice oppure a norma dell’articolo 1489 c.c. ed in ulteriore subordine, che il prezzo fosse ridotto; d) che la convenuta fosse condannata a restituirgli la somma pagata o quella versata in eccedenza, oltre gli interessi legali.

La (OMISSIS) s.p.a. chiedeva che l’azione di annullamento fosse dichiarata prescritta e nel merito, che le anzidette domande fossero respinte; in via riconvenzionale, chiedeva che, a norma dell’articolo 2932 c.c., fosse disposto il trasferimento della quota oggetto del menzionato contratto preliminare da essa societa’ al (OMISSIS).

Con sentenza n. 7283/01 del 13.6 – 25.6.2001, il tribunale cosi’ provvedeva: 1) dichiarava risolto, per fatto e colpa della convenuta, il contratto preliminare di compravendita dell’(OMISSIS); 2) condannava la (OMISSIS) s.p.a. a restituire al (OMISSIS) la somma di lire 75.000.000, oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo.

Il primo Giudice, nel ritenere l’inadempimento della convenuta, affermava che il bilocale oggetto del preliminare non aveva la ricettivita’ di cinque posti letto pattuita dalle parti.

Con sentenza dep. il 18 gennaio 2006 la Corte di appello di Milano rigettava l’impugnazione proposta dalla la (OMISSIS) s.p.a. (gia’ (OMISSIS) s.p.a.).

Nel respingere il primo motivo con il quale l’appellante aveva dedotto che oggetto del contratto intercorso fra le parti era la quota indivisa e che la camera non individuerebbe l’oggetto del diritto di comproprieta’, i Giudici ritenevano che a stregua di una interpretazione secondo buona fede il numero dei posti letto della camera era stato considerato essenziale per la realizzazione dell’utilita’ perseguita dall’acquirente e il prezzo era stato determinato in relazione alla ricettivita’ pattuita che prevedeva due posti letto + 3 divano letto.

Era disatteso anche il motivo con il quale la convenuta aveva sostenuto che, in base alle disposizioni legislative e regolamentari, la superficie della camera consentisse la ricettivita’ di cinque posti letto. Dopo avere rilevato l’inammissibilita’ dei regolamenti e dei documenti prodotti per la prima volta in sede di gravame, i Giudici ritenevano che comunque anche, tenendo conto di tale documentazione, non si sarebbe pervenuti a una soluzione diversa da quella del Tribunale. Dalla nota della Provincia di Belluno del 16/8/1996 era risultato che, in base al certificato sanitario rilasciato il 18-12-1991, la capacita’ recettiva era di quattro posti letto : il che era confermato da quanto emerso dalla nota del 23/8/1996 del Comune di (OMISSIS) nonche’ dal parere dell’USL di (OMISSIS). D’altra parte, era escluso che la riduzione de 20% della superficie minima prevista per le camere a due letti potesse estendersi, come invece preteso dall’appellante, per ogni letto in piu’. Inoltre, la sentenza riteneva che non fosse affatto provato che il volume della camera, sulla base del quale la ricorrente aveva compiuto il calcolo della superficie minima necessaria per desumerne la ricettivita’, fosse di mC. 74,77, essendo stato contestato da controparte. La convenuta neppure aveva chiesto una nuova autorizzazione sanitaria al fine di abilitare la camera 206 per cinque posti letto.

2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.p.a. sulla base di due motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la parte intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1.- Il primo motivo censura la sentenza che aveva risolto il contratto de quo per inadempimento, quando nessun adempimento vi era stato da parte della convenuta che aveva consegnato all’attore – che l’aveva anche utilizzata – la camera n. 206, confondendo il concetto di esatto adempimento con quello di contratto illegale o illecito per contrarieta’ a prescrizioni amministrative, peraltro insussistenti.

1.2.- Il motivo e’ infondato.

La sentenza, nel pronunciare la risoluzione del preliminare intercorso fra le parti per inadempimento della convenuta, ha ritenuto che il bene consegnato in esecuzione del contratto non aveva le qualita’ essenziali che erano state pattuite, avendo accertato, da un lato, quella che, in base all’interpretazione del preliminare, era stata la volonta’ delle parti e, dall’altro, la ricettivita’ per quattro e non cinque posti della camera, avendo dato rilevanza alle autorizzazioni amministrative soltanto sotto quest’ultimo profilo ovvero per verificare se il bene consegnato all’acquirente avesse le qualita’ promesse.

2.1. – Il secondo motivo denuncia la violazione delle norme di legge nonche’ dei regolamenti igienico edilizi del Comune di (OMISSIS).

Nel compiere l’excursus sulla legislazione in materia di ricettivita’ alberghiera, censura la sentenza che, nel ritenere la ricettivita’ per quattro anziche’ cinque posti del bilocale de quo, non aveva considerato che, innovando a quanto stabilito dal Regio Decreto n. 1102 del 1925 come modificato dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 1437 del 1970, la Legge Regionale n. 24 del 1988, articolo 5, comma 8 e il comma 9, aggiunto dalla Legge n. 19 del 1995, consentivano la riduzione del 20% della superficie della cubatura per le camera a due letti fissata dai regolamenti comunali e che avrebbe dovuto applicarsi per ogni letto in aggiunta; tale previsione era stata recepita dal successivo regolamento edilizio Comune di Cortina d’Ampezzo e confermata dalla n. 26 del 1997 nonche’ da quella n. 33 del 2002; la Giunta Regionale Veneto, con Delib. n. 806 del 2006, aveva poi ulteriormente ridotto la cubatura minima; secondo il calcolo compiuto da essa ricorrente, la camera aveva la ricettivita’ di cinque posti letto. I Giudici, nel dare rilievo all’autorizzazione sanitaria del 1991, non avevano considerato che la stessa era stata rilasciata in base alla normativa che era stata modificata dalla successiva legislazione. La ricorrente non aveva ragione per chiedere una nuova autorizzazione, avendo il certificato di agibilita’, mentre il pare dell’ASL puo’ essere sostituito da autocertificazione.

La effettiva cubatura della camera era provata documentalmente e comunque poteva essere dimostrata con consulenza tecnica.

2.2.- Il motivo e’ infondato.

La sentenza ha accertato che la ricettivita’ della camera non era conforme a quella che era stata convenuta dalle parti, alla stregua di quanto emerso dalla nota della Provincia di Belluno del 16-8-1996 da cui era risultato che, in base al certificato sanitario rilasciato il 18-12-1991, la capacita’ recettiva era di quattro posti letto : il che era confermato da quanto emerso dalla nota del 23-8-1996 del Comune di (OMISSIS) I Giudici hanno ancora posto in rilievo che comunque la ricorrente non aveva chiesto ottenuto una nuova autorizzazione per la ricettivita’ pari a cinque posti letto.

Orbene, il motivo – volto a sostenere l’erroneita’ della decisione alla stregua delle previsioni dei regolamenti edilizi che avrebbero recepito la riduzione della superficie minima consentita dalla legge regionale e poi confermata anche dal provvedimento della Giunta regionale – non censura la statuizione di inammissibilita’, formulata dalla Corte, della produzione dei documenti depositati per la prima volta in appello, per cui rimane precluso l’esame del questioni circa il valore e il contenuto di quelle disposizioni, dovendo ritenersi prive di valore decisorio le successive argomentazioni poi compiute dai Giudici, i quali non avrebbero potuto esaminare documentazione la cui produzione era stata ritenuta inammissibile.

Al riguardo, va ricordato che con la memoria deposita ex articolo 378 cod. proc. civ., possono illustrarsi i motivi gia’ formulati ma non possono dedursi motivi nuovi, di guisa che sono inammissibili le deduzioni formulate dalla ricorrente a proposito dell’ammissibilita’ della documentazione prodotta in appello.

Cio’ posto, il Regio Decreto n. 1102 del 1925 rinviava ai regolamenti comunali la possibilita’ di ridurre la superficie minima richiesta per le camera di albergo, cosi’ come le Legge Regionale Veneto n. 24 del 1988 e Legge n. 24 del 1997 consentivano di prevedere) la riduzione, dovendo comunque la relativa disciplina in concreto essere recepita dai regolamenti comunali;

qui occorre chiarire – atteso che la ricorrente denuncia la violazione di tali leggi – che la disciplina al riguardo dettata nell’interesse generale sulle condizioni con le quali deve essere svolta l’attivita’ alberghiera hanno natura di atti amministrativi, non essendo integrativi di disposizioni di legge: il che invece si verifica, quando il legislatore rinvia alla disciplina regolamentare per tutelare posizioni di diritto soggettivo con norma di relazione, come ad es. nel caso di cui all’articolo 873 cod. civ. dettato in materia di distanze legali a tutela del diritto del proprietario.

Pertanto, e’ priva di rilevanza nella presente sede la disposizione di cui alla richiamata delibera della Giunta regionale, intervenuta successivamente alla sentenza impugnata, laddove lo ius superveniens deducibile in cassazione concerne un provvedimento legislativo e non amministrativo, di cui e’ inammissibile anche la produzione. Infine, la Legge n. 33 del 2002, articolo 24 si limita a prevedere che e’ consentita la riduzione della superficie, necessariamente rimandando al regolamento comunale per la concreta disciplina.

Cio’ posto, la sentenza ha ritenuto che – non sussistendo la corrispondenza fra la ricettivita’ per la quale era stata rilasciata l’autorizzazione sanitaria e quella convenuta nel contratto ne’ le condizioni per ottenerla – la mancanza delle qualita’ essenziali pattuite del bene oggetto della vendita era circostanza idonea a integrare l’inadempimento, essendo interesse dell’acquirente di ottenere il trasferimento di un bene che sia conforme ai requisiti di legge trattasi di accertamento di fatto, che e’ incensurabile in sede legittimita’, se non per vizio di motivazione che nella specie non e’ stato neppure dedotto, dovendo qui ricordarsi che il vizio deducibile ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 deve consistere in un errore intrinseco al ragionamento del giudice che deve essere verificato in base al solo esame del contenuto del provvedimento impugnato e non puo’ risolversi nella denuncia della difformita’ della valutazione delle risultanze processuali compiuta dal giudice di merito rispetto a quella a cui, secondo il ricorrente, si sarebbe dovuti pervenire.

Il ricorso va rigettato.

Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico della ricorrente, risultata soccombente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 3.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.500,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) e (OMISSIS), n. a (OMISSIS) residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura in calce al ricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e prof. (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) in proprio e quale procuratrice generale del padre (OMISSIS) in forza di procura del (OMISSIS) a mezzo del notaio di (OMISSIS) dott. (OMISSIS), rep. n. (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima in (OMISSIS);

- controricorrente -

e

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 638 della Corte di appello di Brescia, depositata l’11 luglio 2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2013 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti e dall’avv. (OMISSIS) per la controricorrente;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. CAPASSO Lucio, che ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1993 (OMISSIS), premesso di avere stipulato, assieme al padre (OMISSIS), in data (OMISSIS), con (OMISSIS) e (OMISSIS) un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando dapprima una caparra confirmatoria di lire 20.000.000 e poi un acconto di lire 80.000.000, e di avere successivamente scoperto che il muro perimetrale della cantina e dell’autorimessa erano stati modificati, tanto che lo stato del bene divergeva dalla planimetria catastale allegata al preliminare, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Cremona i promittenti venditori chiedendo che il bene, previa sua regolarizzazione, le fosse trasferito ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ. ovvero il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento dei convenuti, con loro condanna alla restituzione del doppio della caparra e dell’acconto versato. I (OMISSIS) si opposero alla domanda e, assumendo che la controparte si era rifiutata senza giustificato motivo di stipulare il contratto definitivo dinanzi al notaio, chiesero in via riconvenzionale che il contratto fosse risolto per inadempimento dell’attrice, con rifusione dei danni subiti. Intervenne in giudizio (OMISSIS) che, in qualita’ di promissario acquirente del bene, fece proprie le domande avanzate dall’attrice. In corso di causa i convenuti, ottenuta la regolarizzazione amministrativa dell’immobile, lo vendettero a (OMISSIS) e (OMISSIS). A seguito della richiesta di sequestro giudiziario del bene avanzato dagli attori intervenne in giudizio (OMISSIS), eccependo la propria buona fede e la validita’ del proprio acquisto, atteso che la domanda di adempimento proposta dalla (OMISSIS) era stata trascritta, per errore, su un bene diverso.

Esaurita l’istruttoria, il Tribunale accolse la domanda degli attori di risoluzione del contratto e condanno’ i convenuti al pagamento del somma di euro 20.658,28, pari al doppio della caparra, e della ulteriore somma di euro 41.316,55, oltre accessori, a titolo di restituzione dell’ulteriore acconto sul prezzo.

Interposto gravame principale da parte dei (OMISSIS) ed incidentale da parte di (OMISSIS), con sentenza n. 638 del l’11 luglio 2006 la Corte di appello di Brescia confermo’ la sentenza impugnata, tranne che per la regolamentazione delle spese relative a (OMISSIS), di cui accolse l’appello incidentale. Per quanto qui ancora interessa, la Corte bresciana affermo’ che legittimamente i promissari acquirenti si erano rifiutati di addivenire alla stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, attesa che l’irregolarita’ edilizia del bene, peraltro negata in tale sede dalla controparte, lo rendeva difforme da quello indicato nel preliminare, a nulla rilevando che tale abuso fosse di modesta entita’ e fosse stato successivamente regolarizzato con una semplice autorizzazione in sanatoria mediante il pagamento di una sanzione di lire 500.000, atteso che essi non potevano conoscere in anticipo l’esito della relativa pratica amministrativa, peraltro attivata dai promittenti venditori solo successivamente al fallimento della trattativa, aggiungendo che la successiva vendita del bene a terzi aveva reso impossibile il trasferimento in loro favore dell’immobile.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 31 gennaio 2007, ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 47 del 1985, articoli 10, 26 e 40 censurando l’affermazione della sentenza impugnata che, attesa la difformita’ del bene, ha ritenuto legittimo il rifiuto dei promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo non potendo essi conoscere in anticipo l’agevole sanabilita’ in via amministrativa dell’abuso, per il quale al momento non risultava nemmeno presentata istanza di regolarizzazione. Sostengono al contrario i ricorrenti che tale previsione circa la facile regolarizzazione della difformita’ riscontrata era invece chiaramente evincibile dalla normativa edilizia che, con riferimento a tale tipo di abusi, prevedeva la loro regolarizzazione in via amministrativa e non poneva alcun limite alla commerciabilita’ del bene. Il giudice a quo non avrebbe pertanto potuto ritenere che tale difformita’ dava luogo ad un inadempimento dei promettenti vendit

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) e (OMISSIS), n. a (OMISSIS) residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura in calce al ricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e prof. (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) in proprio e quale procuratrice generale del padre (OMISSIS) in forza di procura del (OMISSIS) a mezzo del notaio di (OMISSIS) dott. (OMISSIS), rep. n. (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima in (OMISSIS);

- controricorrente -

e

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 638 della Corte di appello di Brescia, depositata l’11 luglio 2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2013 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti e dall’avv. (OMISSIS) per la controricorrente;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. CAPASSO Lucio, che ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1993 (OMISSIS), premesso di avere stipulato, assieme al padre (OMISSIS), in data (OMISSIS), con (OMISSIS) e (OMISSIS) un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando dapprima una caparra confirmatoria di lire 20.000.000 e poi un acconto di lire 80.000.000, e di avere successivamente scoperto che il muro perimetrale della cantina e dell’autorimessa erano stati modificati, tanto che lo stato del bene divergeva dalla planimetria catastale allegata al preliminare, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Cremona i promittenti venditori chiedendo che il bene, previa sua regolarizzazione, le fosse trasferito ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ. ovvero il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento dei convenuti, con loro condanna alla restituzione del doppio della caparra e dell’acconto versato. I (OMISSIS) si opposero alla domanda e, assumendo che la controparte si era rifiutata senza giustificato motivo di stipulare il contratto definitivo dinanzi al notaio, chiesero in via riconvenzionale che il contratto fosse risolto per inadempimento dell’attrice, con rifusione dei danni subiti. Intervenne in giudizio (OMISSIS) che, in qualita’ di promissario acquirente del bene, fece proprie le domande avanzate dall’attrice. In corso di causa i convenuti, ottenuta la regolarizzazione amministrativa dell’immobile, lo vendettero a (OMISSIS) e (OMISSIS). A seguito della richiesta di sequestro giudiziario del bene avanzato dagli attori intervenne in giudizio (OMISSIS), eccependo la propria buona fede e la validita’ del proprio acquisto, atteso che la domanda di adempimento proposta dalla (OMISSIS) era stata trascritta, per errore, su un bene diverso.

Esaurita l’istruttoria, il Tribunale accolse la domanda degli attori di risoluzione del contratto e condanno’ i convenuti al pagamento del somma di euro 20.658,28, pari al doppio della caparra, e della ulteriore somma di euro 41.316,55, oltre accessori, a titolo di restituzione dell’ulteriore acconto sul prezzo.

Interposto gravame principale da parte dei (OMISSIS) ed incidentale da parte di (OMISSIS), con sentenza n. 638 del l’11 luglio 2006 la Corte di appello di Brescia confermo’ la sentenza impugnata, tranne che per la regolamentazione delle spese relative a (OMISSIS), di cui accolse l’appello incidentale. Per quanto qui ancora interessa, la Corte bresciana affermo’ che legittimamente i promissari acquirenti si erano rifiutati di addivenire alla stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, attesa che l’irregolarita’ edilizia del bene, peraltro negata in tale sede dalla controparte, lo rendeva difforme da quello indicato nel preliminare, a nulla rilevando che tale abuso fosse di modesta entita’ e fosse stato successivamente regolarizzato con una semplice autorizzazione in sanatoria mediante il pagamento di una sanzione di lire 500.000, atteso che essi non potevano conoscere in anticipo l’esito della relativa pratica amministrativa, peraltro attivata dai promittenti venditori solo successivamente al fallimento della trattativa, aggiungendo che la successiva vendita del bene a terzi aveva reso impossibile il trasferimento in loro favore dell’immobile.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 31 gennaio 2007, ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 47 del 1985, articoli 10, 26 e 40 censurando l’affermazione della sentenza impugnata che, attesa la difformita’ del bene, ha ritenuto legittimo il rifiuto dei promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo non potendo essi conoscere in anticipo l’agevole sanabilita’ in via amministrativa dell’abuso, per il quale al momento non risultava nemmeno presentata istanza di regolarizzazione. Sostengono al contrario i ricorrenti che tale previsione circa la facile regolarizzazione della difformita’ riscontrata era invece chiaramente evincibile dalla normativa edilizia che, con riferimento a tale tipo di abusi, prevedeva la loro regolarizzazione in via amministrativa e non poneva alcun limite alla commerciabilita’ del bene. Il giudice a quo non avrebbe pertanto potuto ritenere che tale difformita’ dava luogo ad un inadempimento dei promettenti venditori cosi’ grave da giustificare il rifiuto dell’altra parte alla stipulazione del contratto definitivo.

Il secondo motivo di ricorso, nel denunziare violazione e falsa applicazione degli articoli 1453, 1455 e 1460 cod. civ., lamenta che la Corte di appello, pur espressamente riconoscendo che l’abuso di cui trattasi era di modesta entita’, abbia ritenuto giustificata l’eccezione di inadempimento della controparte, omettendo qualsiasi valutazione in ordine alla gravita’ dell’inadempimento denunziato.

I due motivi, che vanno trattati congiuntamente in virtu’ della loro connessione obiettiva, sono fondati.

La Corte di appello di Brescia, nel valutare comparativamente il comportamento delle parti nella vicenda contrattuale per cui e’ causa, ha affermato che legittimamente i (OMISSIS), promissari acquirenti, si erano rifiutati di presentarsi dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico di vendita dal momento che nell’immobile compromesso risultava presente una irregolarita’ edilizia, aggiungendo che non rivestiva alcuna rilevanza il fatto che l’abuso fosse modesto e sanabile con una semplice autorizzazione in sanatoria ed il pagamento di una sanzione di scarsa entita’, non potendo gli acquirenti conoscere in anticipo tale possibilita’ di regolarizzazione ed avendo essi comunque “diritto a vedersi consegnato un bene che sia conforme allo strumento urbanistico”. Dall’esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata e nel ricorso risulta in particolare che l’abuso lamentato consisteva in un diverso posizionamento, rispetto alla planimetria catastale, del tramezzo divisorio tra la cantina ed il garage, locali di proprieta’ dei promittenti venditori e facenti parte, insieme all’appartamento, dell’oggetto del preliminare di vendita. Cio’ precisato, il ragionamento svolto dalla sentenza di appello non merita di essere condiviso, atteso che la Corte omette completamente di valutare uno dei punti fondamentali su cui si incentra la figura dell’eccezione di inadempimento, rappresentato dal fatto che il rifiuto da parte del contraente di adempiere la propria obbligazione, quale esercizio di autotutela privata, per essere qualificato legittimo, e quindi non arbitrario e non abusivo, non deve essere contrario a buona fede, condizione che e’ riscontrabile soltanto laddove l’inadempimento dell’altra parte, avuto riguardo all’interesse di chi solleva l’eccezione, non possa essere considerato di scarsa importanza, sostanziandosi esso in una irregolarita’ o divergenza della prestazione rispetto a quella pattuita tale da alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale. Sul tema questa Corte ha avuto modo di ripetere che, nel caso in cui venga sollevata eccezione di inadempimento, il giudice e’ chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avendo riguardo anche allo loro proporzionalita’ rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, con l’effetto che qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti e’ opposta l’eccezione non e’ grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell’articolo 1460 c.c., comma 2, (Cass. n. 15769 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880 del 2000).

Nel caso di specie la valutazione circa la gravita’ dell’inadempimento ascritto ai promittenti venditori non e’ stata invece condotta in modo appropriato dalla Corte di merito, che ha sul punto svolto considerazioni non lineari e contrastanti rispetto al parametro normativo posto dall’articolo 1460 cod. civ.. Da un lato, infatti, la Corte bresciana riconosce la modestia dell’abuso e la sua agevole sanabilita’, circostanza che evidentemente dovrebbe portare a ritenere di scarsa importanza la divergenza denunziata; dall’altro l’affermazione, certamente esatta, secondo cui l’acquirente di un immobile ha diritto di ricevere un bene conforme allo strumento urbanistico appare spinta fino alla conseguenza, questa non condivisibile, che qualsiasi irregolarita’, anche se lieve ed agevolmente sanabile, giustificherebbe il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprieta’, aprendo la strada al rimedio della risoluzione del contratto, il che significa disapplicare completamente il criterio valutativo della buona fede imposto dalla disposizione in argomento.

Non convincente, sul piano sia motivazionale che dell’applicazione del diritto, e’ anche l’osservazione della Corte distrettuale circa la ritenuta impossibilita’, per i promissari acquirenti, di conoscere in anticipo il favorevole esito della pratica di regolarizzazione amministrativa dell’immobile, circostanza che viene dedotta come fatto idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento, mentre la dedotta ignoranza sul punto avrebbe dovuto, in una corretta comparazione dei comportamenti delle parti, essere esaminata ed apprezzata anche sotto il diverso profilo del dovere della parte di comportarsi secondo buona fede, cioe’, nello specifico, del dovere della parte di informarsi, prima di adottare iniziative tal da porre a rischio l’esecuzione del contratto, circa la reale ed effettiva entita’ della difformita’ edilizia riscontrata.

Per queste ragioni la valutazione operata dal giudice di merito non appare conforme al parametro normativo di cui all’articolo 1460 c.c., comma 2, secondo cui l’eccezione di inadempimento deve trovare giustificazione nel legame di corrispettivita’ tra le prestazioni e quindi nella non scarsa importanza dell’inadempimento imputato alla controparte.

Gli altri motivi di ricorso, che, denunziando vizi di motivazione, investono aspetti logicamente dipendenti dalla questione affrontata con i due primi motivi, si dichiarano assorbiti.

La sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Brescia, che si atterra’, nel deciderla, ai principi di diritto sopra indicati e provvedera’ anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Brescia, anche per la liquidazione delle spese di giudizio.

ori cosi’ grave da giustificare il rifiuto dell’altra parte alla stipulazione del contratto definitivo.

Il secondo motivo di ricorso, nel denunziare violazione e falsa applicazione degli articoli 1453, 1455 e 1460 cod. civ., lamenta che la Corte di appello, pur espressamente riconoscendo che l’abuso di cui trattasi era di modesta entita’, abbia ritenuto giustificata l’eccezione di inadempimento della controparte, omettendo qualsiasi valutazione in ordine alla gravita’ dell’inadempimento denunziato.

I due motivi, che vanno trattati congiuntamente in virtu’ della loro connessione obiettiva, sono fondati.

La Corte di appello di Brescia, nel valutare comparativamente il comportamento delle parti nella vicenda contrattuale per cui e’ causa, ha affermato che legittimamente i (OMISSIS), promissari acquirenti, si erano rifiutati di presentarsi dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico di vendita dal momento che nell’immobile compromesso risultava presente una irregolarita’ edilizia, aggiungendo che non rivestiva alcuna rilevanza il fatto che l’abuso fosse modesto e sanabile con una semplice autorizzazione in sanatoria ed il pagamento di una sanzione di scarsa entita’, non potendo gli acquirenti conoscere in anticipo tale possibilita’ di regolarizzazione ed avendo essi comunque “diritto a vedersi consegnato un bene che sia conforme allo strumento urbanistico”. Dall’esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata e nel ricorso risulta in particolare che l’abuso lamentato consisteva in un diverso posizionamento, rispetto alla planimetria catastale, del tramezzo divisorio tra la cantina ed il garage, locali di proprieta’ dei promittenti venditori e facenti parte, insieme all’appartamento, dell’oggetto del preliminare di vendita. Cio’ precisato, il ragionamento svolto dalla sentenza di appello non merita di essere condiviso, atteso che la Corte omette completamente di valutare uno dei punti fondamentali su cui si incentra la figura dell’eccezione di inadempimento, rappresentato dal fatto che il rifiuto da parte del contraente di adempiere la propria obbligazione, quale esercizio di autotutela privata, per essere qualificato legittimo, e quindi non arbitrario e non abusivo, non deve essere contrario a buona fede, condizione che e’ riscontrabile soltanto laddove l’inadempimento dell’altra parte, avuto riguardo all’interesse di chi solleva l’eccezione, non possa essere considerato di scarsa importanza, sostanziandosi esso in una irregolarita’ o divergenza della prestazione rispetto a quella pattuita tale da alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale. Sul tema questa Corte ha avuto modo di ripetere che, nel caso in cui venga sollevata eccezione di inadempimento, il giudice e’ chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avendo riguardo anche allo loro proporzionalita’ rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, con l’effetto che qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti e’ opposta l’eccezione non e’ grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell’articolo 1460 c.c., comma 2, (Cass. n. 15769 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880 del 2000).

Nel caso di specie la valutazione circa la gravita’ dell’inadempimento ascritto ai promittenti venditori non e’ stata invece condotta in modo appropriato dalla Corte di merito, che ha sul punto svolto considerazioni non lineari e contrastanti rispetto al parametro normativo posto dall’articolo 1460 cod. civ.. Da un lato, infatti, la Corte bresciana riconosce la modestia dell’abuso e la sua agevole sanabilita’, circostanza che evidentemente dovrebbe portare a ritenere di scarsa importanza la divergenza denunziata; dall’altro l’affermazione, certamente esatta, secondo cui l’acquirente di un immobile ha diritto di ricevere un bene conforme allo strumento urbanistico appare spinta fino alla conseguenza, questa non condivisibile, che qualsiasi irregolarita’, anche se lieve ed agevolmente sanabile, giustificherebbe il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprieta’, aprendo la strada al rimedio della risoluzione del contratto, il che significa disapplicare completamente il criterio valutativo della buona fede imposto dalla disposizione in argomento.

Non convincente, sul piano sia motivazionale che dell’applicazione del diritto, e’ anche l’osservazione della Corte distrettuale circa la ritenuta impossibilita’, per i promissari acquirenti, di conoscere in anticipo il favorevole esito della pratica di regolarizzazione amministrativa dell’immobile, circostanza che viene dedotta come fatto idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento, mentre la dedotta ignoranza sul punto avrebbe dovuto, in una corretta comparazione dei comportamenti delle parti, essere esaminata ed apprezzata anche sotto il diverso profilo del dovere della parte di comportarsi secondo buona fede, cioe’, nello specifico, del dovere della parte di informarsi, prima di adottare iniziative tal da porre a rischio l’esecuzione del contratto, circa la reale ed effettiva entita’ della difformita’ edilizia riscontrata.

Per queste ragioni la valutazione operata dal giudice di merito non appare conforme al parametro normativo di cui all’articolo 1460 c.c., comma 2, secondo cui l’eccezione di inadempimento deve trovare giustificazione nel legame di corrispettivita’ tra le prestazioni e quindi nella non scarsa importanza dell’inadempimento imputato alla controparte.

Gli altri motivi di ricorso, che, denunziando vizi di motivazione, investono aspetti logicamente dipendenti dalla questione affrontata con i due primi motivi, si dichiarano assorbiti.

La sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Brescia, che si atterra’, nel deciderla, ai principi di diritto sopra indicati e provvedera’ anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Brescia, anche per la liquidazione delle spese di giudizio.